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1 부동산금융제도개선방안에관한연구 - PF 와 REITs 를중심으로 - 심종원 오병호

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3 머리말 세계적인금융위기로인하여경제각분야에서불황의파고는높아가고있으며, 이러한위기를극복하기위해서각국은저금리기조의유지와재정지출확대등특단의대책을수립 시행하고있습니다. 우리나라에서도금융권의건전성유지와고용의확대를위한여러가지대책들이새로이시행되고있습니다. 분명한것은이러한금융의위기가부동산금융의부실에서비롯되었으며그해결의실마리도부동산금융에서찾아야한다는것입니다. 부동산금융에서활용되고있는모기지의유동화비율은우리나라가다른국가들보다는아직낮은수준입니다. 또한 PF와 REITs를비롯한부동산금융제도측면에서도다른나라와는차이점이분명히있는것이사실입니다. 그러나그동안부동산개발사업들에서크게활용되어온부동산 PF 대출은특히제2금융권의경우, 연체율이높은수준이어서우려되는상황입니다. 우리나라의부동산 PF 사업들은사업성에기초한비소구 ( 非訴求 ) 금융의본질적특성을갖춘 PF 사업이라고하기보다는여러참여자의보증을가미한변형된형태로운용되고있어문제가되고있습니다. 그리고부동산 PF와더불어부동산금융제도의대표적인한축인 REITs 제도역시시장에정착하지못하고불안정한모습을보이고있습니다. 따라서, 경제위기를맞이하고있는현시점에서부동산 PF 사업과 REITs 시장의현황을분석하여부동산금융제도개선방안을연구하는것은매우의미있는일이라하겠습니다. 이에본연구는급변하는부동산금융환경에서 PF 사업과 REITs 시장의안정화를도모함과동시에정상화시키기위한부동산금융제도개선방안을모색하였습니다. 향후부동산금융제도와관련된연구가추가적으로진행될수있도록지속적인관심과격려를부탁드립니다 년 12 월 한국감정원부동산연구원 원장김학규

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5 차례 요약 9 제 1 장서문 13 제2장 PF와 REITs 제도의현황과문제 Project Financing 제도의현황과문제 7 1 1) Project Financing 제도의현황 7 1 2) Project Financing 제도의문제 부동산투자회사제도의현황과문제 4 2 1) 부동산투자회사제도의현황 4 2 2) 부동산투자회사제도의문제 7 2 제3장제도개선을위한공적기구의필요성과요건 공적기구의필요성 3 1) 공적기구의필요성 33 2) PF에서의공적기구의필요성 3 3 3) REITs에서의공적기구의필요성 공적기구의요건 35 1) 정부주도의문제 53 2) 새로운기구신설의문제 5 3 3) 기존공적기구의활용 63 제4장공적기구를활용한부동산금융제도개선방안 PF 사업관련제도개선방안 1 4 1) 공공이보증하는 PF 사업의경우 1 4 2) 공공이시행하는 PF 사업의경우 3 4 3) 민간이시행하는 PF 사업의경우 부동산투자회사관련제도개선방안 4 4 1) 공적기구에의한영업인가심사 4 4 2) 공적기구에의한사업계획서평가 7 4 3) 기타방안 48 제 5 장결론및제언 53

6 < 표차례 > < 표 1> 기관별 PF 대출잔액및연체율추이 7 1 < 표 2> 국내부동산개발 PF의차이 1 2 < 표 3> 국제회계기준도입에따른건설사회계기준변화 2 2 < 표 4> 부동산투자회사설립추이 4 2 < 표 5> 부동산투자회사현황 4 2 < 표 6> 부동산투자회사종류 6 2 < 표 7> 청산된부동산투자회사수익률현황 9 2 < 표 8> 부동산 PF에있어서채권보전조치 2 4 < 표 9> 일반회사상장요건 4 4 < 표 10> 일반회사상장절차 6 4 < 부록표 1> 기업금융과 PF의특징 7 5 < 부록표 2> 부동산투자회사현황 8 5 < 부록표 3> 부동산투자자문회사현황 2 6 < 그림차례 > < 그림 1> PF의유형 9 1 < 그림 2> 개발사업단계에따른 PF Loan 3 2 < 그림 3> 골든나래리츠주식가격및거래량변동 7 2 < 그림 4> 다산리츠주식가격및거래량변동 8 2 < 그림 5> 이코리아리츠주식가격및거래량변동 8 2

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9 요약 2011년 1월저축은행들의영업정지를시작으로촉발된 PF 부실대출문제들로인하여부동산관련 PF 시장의부실우려가확대됨 PF 대출부실등으로인하여부동산투자회사 (REITs) 를이용한부동산개발이모색되고있지만, 2011년 6월다산리츠의상장폐지결정등으로부동산투자회사에대한부실우려도상존하고있음 PF의경우대출위험이관련기관에분산되지않고대출기관과차입자가전담해야하는상황에서는자금운용의위험이높아질수밖에없음 - 이에따른위험은제2금융권에서두드러지게나타나는데저축은행의높은브릿지론대출비율은연체율상승에직접적인영향을미치고있음 - 또한 PF 사업등에대한정확한수익성분석과위험에대한평가없이대출이이루어진결과로위험을체계적으로분산시키지못하는전형적인모습임 2011년상반기에추진되고있는배드뱅크설립및자산관리공사를통한 PF 부실채권처리방안은 PF 부실대출에대한사후적처리과정에불과하며근본적인제도적개선이이루어지지않는다면향후 PF 부실대출문제는반복적으로발생할수가있음 - 배드뱅크설립등을통한접근외에 PF 대출실행에대한실질적인제도개선이필요함 - 부동산 PF 사업은기본적으로사업성이확보되었을때진행이되어야함에도대출실행을위한형식적인사업성평가가대부분임 REITs의경우부동산투자회사법이 2001년시행된이후로부동산에대한투자기회를일반대중에게확대함 - REITs는유동성이떨어지는부동산상품을안정적인수익률을갖는금융상품으로전환시킴 - 저금리와풍부한유동성이확보된금융시장의상황에서투자자들에게는수익률과안전성측면에서주식과예금의단점을보완해줄수있음 이러한상황속에서 PF 제도의정상화및건전성회복을도모하며, REITs 제도의안정성확보및투자활성화를위하여조속한제도개선이필요한시점임

10 공적기구를활용하여부동산금융제도인 PF와 REITs 제도개선이가능할것으로기대됨 - 공적기구의개입은시장의비효율성을초래할수있는문제가있지만, 시장의부실과건정성이악화되는상황을방치하는것은시장정상화를포기하는것임 - 최소한의공적기구의개입을통하여시장정상화가가능하다면공적기구의개입이타당할것임 공적기구를통한 PF 제도개선방안은 3가지로요약될수있음 - 첫째, 공공이보증하는 PF 사업에해당하는대한주택보증의주택사업금융보증, 한국주택금융공사의프로젝트금융보증등일경우에는공공의채권보전조치가가능하도록공적기구의 PF 사업성평가를의무화할필요가있음 - 둘째, 공공이 PF 사업을추진하는경우인한국토지주택공사의택지개발지구내의 PF 사업등일경우에는공공의 PF 사업목적에합치되는객관적인 PF 사업타당성분석이가능하도록공적기구가사업성평가를수행해야할것임 - 셋째, 민간이시행하는 PF 사업의경우에 PF 대출금액이일정규모이상일때는사업안전성을위하여공적기구의사업성평가를제도화하는방안을강구할수있으며, 일정규모이하일경우의 PF 대출사업성평가는다른기관에서제출한사업성평가보고서를공적기구가 2차검증하는방안도가능할것임 공적기구를통한 REITs 제도개선방안은 3가지로요약될수있음 - 첫째, 영업인가심사에관한개선방안으로상장심사를투자자보호차원에서강화할필요가있으며, 상장예비심사등의단계를영업인가심사에준하는것으로본다면상장적격성을사전에확인받을수있도록전문성과공신력이확보된공적기구가담당할필요가있음 - 둘째, 사업계획서평가에관한개선방안으로일정규모이상의 REITs 사업일경우에는공적기구의사업계획서평가를의무화하도록하고, 부동산사업의특성상사업변경이필요할경우에는공적기구를통한사업변경승인이가능해야할것임 - 셋째, 기타방안으로부동산투자회사의정기적감정평가를도입하여부동산투자회사의신뢰도및안정성을향상시키고, 부동산투자회사에대한체계적인관리기능을통하여건전한시장육성을도모할필요가있음

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13 제 1 장서문 2010년하반기부터 2011년상반기현재까지부동산금융부분에서발생된문제들로인하여부동산관련금융시장의부실우려가확대됨 - PF 시장의부실은저축은행뿐만아니라일반은행을비롯한건설사들의연쇄부실로확대될수있음 - PF 시장을통한금융조달의어려움으로인하여부동산투자회사 (REITs) 를통한금융조달의모색이나타나고있는데, 최근에부동산투자회사에대한부실우려도나타나고있음 부동산금융에서 PF시장의정상화와 REITs시장의안정성회복및투자활성화를위해제도적개선이필요함 o 프로젝트파이낸싱부실 2011년 1월, 삼화저축은행의영업정지를시작으로부산저축은행, 대전저축은행등 8개저축은행이금융당국으로부터영업정지조치를받음 PF 대출부실사태는저축은행권만의문제가아니라금융권, 건설업계등다방면의문제임 - 이미 PF 대출부실은은행, 보험회사, 증권회사, 종합금융회사, 여신전문회사등전금융권으로여파가확대되고있음 - 건설업도최근기업개선작업및기업회생절차대상업체가늘어나면서업계의충격이매우큰상황임 PF 사업은건설컨소시엄과금융대주단이서로지급보증과 PF 대출로연관되어있기때문에건설사의부실은금융사부실로, 금융사의부실은건설사부실로상호전이되기쉬운조건임 PF 사업이한번부실화되면금융권에서는부실대출에대한만기연장및재대출불가등의조치와함께채권의조기상환을통해피해를최소화하려는노력을기울일수밖에없음 - 이경우건설사들은급격한유동성위기에빠지게되어다른 PF 사업장부실로이어져금융권과건설업계가동시에대규모부실사태로확대될위험이있음

14 PF 시장의정상화를위하여 PF 대출실행을위한사업성평가측면이나 PF 사업보증등에서의제도적개선이필요할것으로판단됨 o 부동산투자회사부실 2001년 7월부동산투자회사법이시행되기시작하여, 제도도입초기에는기업들이구조조정을하기위한부동산을매입하여수익을창출하는기업구조조정 REITs(Corporate Restructuring REITs : CR REITs) 나일반오피스빌딩을매입하여임대수익을거두는위탁관리형 REITs(Third Party Managed REITs) 가주류를이루었음 최근에는일반시행사와비슷한역할을하는자기관리 REITs(Self Managed REITs) 설립이증가하였으며 2010년 9월에상장된다산리츠의경우에는 2011년 6월에상장폐지가결정됨 - 자기관리 REITs들은금융권에서자금조달이어려워지자일반인을대상으로자금을확보하기위하여사업을추진하고있음 년 6월 2개에불과했던자기관리 REITs는 2011년 6월 18개로증가하였는데사업성이확보되지않은자기관리 REITs의증가는 REITs 전체시장의부실우려를초래할수있음 REITs 시장에서는자기관리 REITs를시작으로촉발된 REITs 시장안정성문제를회복하고투자활성화를위하여제도적개선이필요한상황임

15 제 2 장 PF 와 REITs 제도의현황과문제 1. Project Financing 제도의현황과문제 2. 부동산투자회사제도의현황과문제

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17 제 2 장 PF 와 REITs 제도의현황과문제 1. Project Financing 제도의현황과문제 1) Project Financing 제도의현황 o PF 대출현황 금융감독원이파악한 2010년말기준 PF 대출사업장은은행 810곳, 저축은행 623곳, 보험사 118곳, 증권사 152곳등에이르고있음 PF 대출연체율에서은행은 2008년말 1.07% 에서 2010년말 4.25% 로증가하였으며저축은행은같은기간동안 13.03% 에서 25.1% 로증가함 PF 대출부실비율과연체율이큰폭으로증가했지만이로인해발생할수있는위험에대한대비는미흡함 < 표 1> 기관별 PF 대출잔액및연체율추이 단위 억원 자료 금융감독원

18 PF 연체율이급등한원인으로는부동산경기침체가장기화되면서건설회사들의자금사정이악화되었기때문이며이것은결국건설회사인시공사의무리한지급보증에따른결과일수있음 - 이러한결과는 PF 사업성분석이제대로이루어지지않은것에따른연쇄적인결과일수있음 년 3월법원에기업회생절차를신청한 LIG건설의경우 LIG그룹계열사로 2010년시공능력평가액기준 47위에오를만큼안정적이라고평가되었으나경기침체를맞으면서미분양과미입주로잔금을회수하지못함 결국다수의사업장에서자금문제가생기면서프로젝트파이낸싱연체이자는기하급수적으로증가하였고, 여기에저축은행의부동산 PF 부실문제가발생하자만기연장도어려워지면서기업회생절차에들어가게된것임 PF 대출은형식적으로는시행사에대한대출이나실질적으로는건설회사인시공사에대한대출로서시행사는대부분해당사업하나에관계되지만, 지급보증을한시공사는다수의사업장을두고있기때문에하나의사업에서문제가발생하면다른사업장도연쇄적으로영향을받게됨 부동산 PF 연체율증가로인한영향은단순히건설사들만의문제가아니라금융권, 그리고부동산시장전반에미치는파괴력이상당히크다는것이문제임 - 부동산 PF는호황기에는수익성이매력적이었지만대출이단기간에크게증가한만큼시장이침체국면에빠지면서금융권에도부실이라는부메랑으로되돌아오고있는것임 년 1월에들어영업정지된삼화, 부산, 대전등 8개저축은행부실도바로 PF 대출이원인이었으며, 현재저축은행들의부동산관련대출비중이 47.9% 에달하고이중 PF대출도전체의 18.9% 에달한다는점에서향후추가적인저축은행들의부도사태로이어질수있는우려가큰상황임 o PF 구조에따른분류 국내의부동산개발 PF 구조는크게대출, 유동화하는방식, 간접투자방식으로나눌수있음 - 부동산개발 PF를진행하는경우각참여자의입장을조율하여대출, 유동화방식, 간접투자방식등으로진행할것인지여부를결정함

19 대출유동화방식간접투자방식 PF LOAN PF ABS PF ABCP FUND REITs ㆍ부동산개발사업 ㆍ PF 대출채권에 ㆍ P F 대출채권을 ㆍ부동산투자펀드 ㆍ외환위기의이후 자금조달의기본 대한유동화 CP 로유동화 조성 CR-REITs 를중 ㆍ일반적인대출과 ㆍ개발사업에필요 ㆍ최근 PF 시장에서 ㆍ개발사업에직접 심으로활성화 유사한개념ㆍ프로젝트의현금 한자금에대한유동화 많이사용하는기법 자금대여ㆍ특별자산펀드의 ㆍ최근개발리츠에대한관심증가 흐름을담보 ㆍ비교적장기로 ㆍ단기적개발사업 형태 개발사업에적합 에비교적부적합 자료 김기형외 인 부동산개발사업의 부연사 < 그림 1> PF 의유형 대출구조는국내의외환위기이후기업금융의변형된형태로도입됨 - 대출기관이특정프로젝트에서발생하는분양수입이나매각대금등을기초로하여대출하는구조라는점에서일반기업금융과차이가있음 PF에서사용하는유동화방식은특정프로젝트에서발생한수입을기초로대출채권을유동화한것이대부분임 - 유동화방식에는 PF ABS(Asset Backed Securities, 자산유동화증권 ) 와 PF ABCP(Asset Backed Commercial Paper, 자산담보부기업어음 ) 가있는데, PF ABS가자산유동화법에근거하여 SPC(Special Purpose Company, 유동화전문회사 ) 를설립하는반면 PF ABCP는대부분상법에근거하여 SPC를설립한다는차이가있음 - 여기서파생되는특징은 ABS의 SPC는단순도관체인반면 ABCP의경우에는실체가있는회사로취급되어이자소득세등의세금문제가있어나중에환급의절차가발생함 부동산개발 PF 관련한간접투자상품에부동산펀드와개발 REITs (Development REITs) 등이포함됨 - 부동산펀드란투자자로부터자금등을모아서부동산에투자하고그결과를투자자에게귀속시키는간접상품임 - 펀드로의자금조달은시공사의신용보강이없거나, 시공사의신용등급이낮은경우에도사용이가능함 - 최근 PF 사업부실및자금조달어려움으로인하여개발 REITs로의금융조달을강구하고있음

20 2) Project Financing 제도의문제 o Project Financing의대출구조 최근저축은행의부실사태까지로문제가확대된대출구조부문은 PF Loan에해당함 - 대출의형태는차주의신용이나자산이아닌프로젝트의자산이나현금흐름에서발생하는수입으로상환하는구조임 - 전통적인기업금융은금융기관이프로젝트를추진하는기업의신용도및담보를기초하여대출을실시하는데반해, PF는금융기관의의사결정과정이프로젝트자체의수익성과향후부채상환능력에기초한다는것이큰차이점임 - 기업금융에서는기업이프로젝트를추진하고자자금을조달하려할경우그기업의재무구조나신용상태가가장중요한요소이었기때문에, 재무구조가취약하거나실적이없는신설법인의경우금융기관으로부터의자금조달이용이하지못함 - PF가도입됨에따라모기업의재무구조가취약하더라도사업주가특정프로젝트를목적으로프로젝트회사 (SPC) 를설립, 그프로젝트의현금흐름을담보로해당프로젝트에필요한소요자금을조달함 - 비소구금융은 PF의가장중요한속성중하나이지만 100% 의비소구금융은현실적으로존재하지않음 - PF 구조에서금융기관은채권자이면서동시에프로젝트의성패에영향을받는이해관계자로서의성격을지님 - 자금의대출자인금융기관은차입자와사업위험을함께부담한다고할수있기때문에해당프로젝트가실패했을경우금융기관은이와관련된모든채권의상환을해당프로젝트자체내에서해결함 현실적으로는사업주가 PF와관련된제반위험에대해일정한보증및담보를제공하고채권자들도프로젝트도산시사업주가제공한보증및담보에의해채권의일부에대한변제가가능하도록하는제한적소구금융이행해지는것이보통임 1) 부동산 와기업금융의추가적인차이는부록편에있는 부록표 참조

21 < 표 2> 국내부동산개발 PF 의차이 자료 김기형외 인 부동산개발사업의 부연사 o Project Financing 제도의지급보증문제 부동산 PF에서는일반적으로시공사인건설사의지급보증을토대로금융권에서 PF 대출을실행함 현재건설사들의 PF 대출관련지급보증과같은위험지표들이재무제표에제대로반영이되지않고있으나내부위험요소로인식됨 PF에대해건설사가지급보증을한경우 IFRS(International Financial Reporting Standards, 국제회계기준 ) 에서는부채로인식됨 - 시행사의신용보강을위해시공사인건설사가지급보증을하는경우현행우리나라회계기준에서는보증채무이행가능성이 80% 이상일경우에만부채로인식하나 IFRS에서는보증채무이행가능성이 50% 이상인경우부채로인식하도록되어있음 - PF 우발부채산정기준을강화, 부채전환가능성이 50% 이상이면부채로계상하도록되어있어우발채무에대한관리가중요함

22 건설사들의 PF 대출관련하여 IFRS 기준적용시에금융권뿐만아니라기업들의부실이발생할수있기때문에이에따른관리및지도가필요함 IFRS의도입은개발금융시장에변화의요인으로작용하게될것임 - 기존의회계기준이형식주의였던것에반해실질주의로전환되면서기존의시행사와시공사의개발사업구조에많은영향을미칠것이기때문임 < 표 3> 국제회계기준도입에따른건설사회계기준변화 자료 강민석 주택개발사업자금조달시장의현황과변화방향 주택금융월보 통권제 호 한국주택금융공사 o 브릿지론 (Bridge Loan : 연계대출 ) 과 Term Loan( 본프로젝트금융 : 본PF) 2) 구조에따른문제 브릿지론은원래자금이필요한시기와자금유입이예정된시기가서로맞지않아단기간의공백기간이발생하였을경우에이를충당하기위한대출을말함 - 이기간동안소요되는자금의대부분은토지의중도금및잔금이며그외시행사의운영비등이포함됨 - 브릿지론 PF는통상 1년내외의단기간으로진행됨 - 개발사업진행의가장기초단계인토지확보및사업인 허가가종료되지않은시점에서실시된다는점, 개발사업으로인한현금유입보다는본 PF 등재차입 (Refinancing) 을통해상환이이뤄진다는점에서위험성이높음 - 이런측면에서공격적인대출형태를추구하는저축은행등이참여함 의기본융자차입금

23 자료 김기형외 인 부동산개발사업의 부연사 < 그림 2> 개발사업단계에따른 PF Loan Term Loan은개발사업의인 허가작업이종료된후착공에들어가는시점에서실행되는프로젝트파이낸싱을말함 - 본 PF를통해조달된자금은주로기존대출금 ( 브릿지론 PF) 의상환과공사비에활용되게되며기간도공사종료시점까지로연장됨 - 본 PF의경우인 허가가종료된시점에서실행된다는점과개발계획이상당히구체화된이후실행된다는점에서위험성도상대적으로낮으며, 자금의규모가크고대출기간이장기간이라는점에서주로은행권이참여함 저축은행의 PF 대출비율에서브릿지론이상대적으로차지하는비중이높은데이것은사업리스크가큰 PF 대출비중이더높다는것임 - 저축은행의 PF는대부분브릿지론에해당하거나브릿지론을본 PF로연결하는구조로위험이상대적으로크게나타남 - 실제 2010년 12월말기준저축은행 PF 대출잔액 12.2조원중브릿지론은 8.4조원 (68.5%) 을차지하고있음

24 2. 부동산투자회사제도의현황과문제 1) 부동산투자회사제도의현황 o 부동산투자회사설립현황 현재국토해양부로부터인가받은 REITs(2011 년 2 월 ) 는총 56 개로자산규 모는 7 조 4,106 억원인것으로나타남 3) < 표 4> 부동산투자회사설립추이 단위 억원 자료 국토해양부 o 자기관리 REITs 설립증가 일반시행사와유사한역할을하는자기관리 REITs 설립이증가함 - 금융권에서자금조달이어려워지자일반인을대상으로자금을모을수있는자기관리 REITs 설립이증가함 년 6월 2개에불과했던자기관리 REITs는 2011년 6월현재 18개로증가함 < 표 5> 부동산투자회사현황 년 월기준 자료 국토해양부 부동산투자회사개별현황은부록편에있는 부록표 참조

25 각각의 REITs 중에서개발사업투자비중에따라개발사업에총자산의 100% 를투자할수있는개발전문 REITs와투자범위가 30% 이내로제한되는일반 REITs로다시구분됨 년상장된골든나래리츠는자기관리 REITs 중에서처음상장됨 - 일반인을대상으로공모해상장된 REITs는코크렙8호 케이알2호 다산 골든나래 코크렙15호 이코리아등 6개에불과할정도임 자기관리 REITs는부동산투자를전문으로하는영속적인상법상의주식회사로서, 자산운용전문인력의상근임직원을두고일반투자자를대상으로공모자금을모아부동산실물 대출등에직접투자한후그수익을배분함 - 자기관리 REITs는상근임직원을둔실체가있는회사라는점과자산의투자운용을상근임직원이직접관리한다는측면에서페이퍼컴퍼니인위탁관리 REITs와구분됨 - 투자자는자기관리 REITs의지분에투자하여배당수익과지분매각때의시세차익을투자수익으로확보할수있으면서지분이증권거래소나코스닥시장에등록되어있으므로자금이필요한경우에매각할수있어유동성확보가가능함 - 반면자기관리 REITs는법인과투자수단으로서의성격을동시에갖고있어, 법인으로서법인세를납부하고, 이어투자자별로투자수익에대한배당소득세를이중으로납부해야함 위탁관리 REITs는실체가없는페이퍼컴퍼니로, 투자및자산운용업무를자체적으로수행하지않고외부의자산관리회사 (AMC, Asset Management Company) 에위탁함 - 구조조정용부동산에만투자할수있는 CR-REITs 와달리투자대상을자유롭게선택할수있으며, 투자수익의 90% 이상을배당하면법인세감면혜택을받을수있으나, 한시적으로서류상으로만존재하는특수목적법인 (SPC) 형태이므로본점외지점을설치할수없으며, 상근임직원을고용할수없음 - 위탁관리 REITs를설립할때에는자본금의 50% 이내에서빌딩이나토지등현물출자를할수있음 - 자기자본의 2배이내에서차입이나사채발행이가능하고, 개발사업에대한투자폭은총자산의 30% 이나, 임대주택사업 도시개발사업등에대해서는총자산의 100% 까지투자가가능하며, 50만평이상의택지지구내상업지역의건축물이나토지에는전체자산을투자할수있음

26 < 표 6> 부동산투자회사종류 자료 김영곤 부동산투자회사제도개선을위한제언 부동산 통권제 호 한국감정원 참조 o 부동산투자회사부실발생 다산리츠가 2011 년 6월상장폐지가결정되면서 REITs 에대한부실화가대두됨 - 회계법인은다산리츠가어음을임의로발행하였고자금거래와관련해사실과다른자료를제출한사실을들어감사의견을밝히지않아회사의재무제표를신뢰할수없다고봄 - 일부 REITs는시장에서의자금조달이어려워제2, 제3의부실로확산될우려도있음 부동산개발사업시행자로서는 PF를통한부동산사업자금조달이어렵고, 개인투자자입장에서는예전처럼직접부동산을매입하여수익을확보하기가어려워지자 REITs가대안으로나타남 - 사업자에게는자금조달창구로, 개인투자자에게는불확실한부동산시장에서수익을기대할수있는투자상품으로서 REITs가부각된것임

27 2) 부동산투자회사제도의문제 o 상장의용이성에따른문제 REITs의투자활성화를위한규제완화정책에따라일반기업과는달리주식시장상장이매우간편함 - 일반기업이상장하기위해서는자본금, 매출액등 10가지이상의양적요건심사와기업의계속성, 지배구조투명성등의질적요건심사를거침 - REITs는부동산투자회사법에의거국토해양부장관의영업인가를받고자본금요건, 주식분산요건, 총자산중부동산비중요건등을충족시키면상장이가능함 사실상의시행사역할을하는자기관리 REITs의상장심사과정에문제가있었던것이최근다산리츠사태로확인된것으로볼수있음 o 가격변동성확대에따른투자자손실문제 2010년 5월골든나래리츠가주식시장에상장하면서부터개인투자자들의관심이 REITs에나타남 - 공모가격이 5,000원인골든나래리츠는상장첫날공모가격의 2배인 1만원에시초가 ( 최초로결정되는주가 ) 를형성하더니보름동안주가가 3만원까지상승함 년매출액은 22억9,500만원이었고 33억7,500만원의순손실을기록함 - 또한, 골든나래리츠주식은액면분할되어재상장됨 < 그림 3> 골든나래리츠주식가격및거래량변동

28 2010년 9월상장한다산리츠도공모가격은 1,000원인데 2,300원까지기록했다가 2011년 6월상장폐지가결정됨 - 다산리츠는상장한지 6개월만에관리종목으로지정, 2011년 5월감사의견거절을받고 6월상장폐지가결정되어투자자의손실은불가피할것으로보임 < 그림 4> 다산리츠주식가격및거래량변동 2011년 3월 10일유가증권시장에상장된이코리아리츠는증시가열리자마자상한가를기록해공모가 (5,000원) 에서정확히 15% 가오른 5,750원에장을마감함 - 다음날부터 6거래일연속상한가를더기록한이코리아리츠는상장한지 8거래일째인 3월 21일엔 1만4,400원으로최고가를기록함 < 그림 5> 이코리아리츠주식가격및거래량변동

29 REITs 주식가격의변동성확대에따른개인투자자들의손실발생이지 속적으로나타날우려가있음 o 부동산투자회사수익률구조문제 부동산투자회사는유형에따라수익률은상이할수있겠으나수익률은일반적으로배당수익률과청산수익률로나타남 - 우리나라부동산투자회사는청산가치에따라영향력이전체수익률에미치는영향이상당한것으로나타남 - REITs 주식가격은보유기간내지는청산시점등에서의자산에대한감정평가가중요하며이에대한객관적인감정평가를수행할수있는기구가필요함 < 표 7> 청산된부동산투자회사수익률현황 자료 국토해양부 생보부동산신탁리서치

30 o 부동산투자자문회사 4) 의사업계획서평가문제 부동산개발사업에대하여 PF를통한부동산금융자금조달이어려워짐에따라부동산투자회사중개발전문부동산투자회사를통한부동산금융자금조달확보에주력하는상황임 부동산투자회사가부동산개발사업에투자할경우사업계획서를작성하여야하며동사업계획서는반드시부동산투자자문회사의사업계획서평가를거쳐야함 - 부동산투자자문회사는개발대상토지, 개발방법, 사업의추진일정및건축계획등이포함된사업계획에관한사항, 자금의조달 투자및회수에관한사항, 추정손익에관한사항, 사업의위험에관한사항, 공사시공등외부용역에관한사항, 그밖에투자자를보호하기위하여필요한사항등에대하여사업성평가를수행하여야함 부동산투자자문회사의사업계획서평가는특히전문성이요구되는사항들이많지만형식적으로이루어지고있음 o 부동산투자자문회사의규모별문제 부동산투자문회사는자본금 10억원이상, 자산운용전문인력 3인이상을확보하여야하는기준이있음 - 부동산투자자문회사로최초등록한한국감정원부터 2011년 4월에 27번째로등록한제일감정평가법인까지회사의업무능력과범위는상이함 부동산투자자문회사로 27개사가있으나규모가큰회사들은자신들의주요업무에충실하며부동산투자회사의사업계획서에대한사업성평가업무를수행하지않고있음 - 영세한부동산투자자문회사는수수료지급구조등으로인하여, 부동산투자회사사업계획서의사업성평가에따른문제점에대하여수정요구가어려움 부동산투자자문회사등록현황은부록편에있는 부록표 참조

31 제 3 장 제도개선을위한공적기구의필요성과요건 1. 공적기구의필요성 2. 공적기구의요건

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33 제3장제도개선을위한공적기구의필요성과요건 1. 공적기구의필요성 1) 공적기구의필요성 PF 사업의부실대출문제를해결하고 REITs 제도하에서발생될부실을방지하기위해서는제도개선이필요함 부실화된 PF 대출을정상화하고 REITs 투자의활성화및투자자안정성확보를위하여공적기구의필요성이대두됨 제도개선이필요한사항중에중립적인입장에서평가하거나판단하여야할사항들이다수있으며공공이시행하거나보증하는사안들이존재함 - 부동산금융시장의건전성회복과투자자안정성확보등을위하여중립적이고객관적인판단이필요할경우에이를수행할수있는기구가필요함 - 이러한기구를통하여부동산금융시장이정상화될수있을것임 공적기구의개입은크고작은문제를발생시키지만시장의부실과건정성이악화되고있는상태를방치하는것은더큰문제를초래할수있음 최근문제되고있는 PF 및 REITs 등의부동산금융시장에도공적기구를통하여시장건정성회복과투자활성화를가능하게할수있을것임 2) PF에서의공적기구의필요성 PF 사업에서의 PF 사업관련대출은전통적인 PF사업방식외에시공사의지급보증등을통하여신용보강이이루어지기때문에금융권에서자금대출을실행하는것이대부분임 - 기본적으로 PF 사업에서는사업타당성검토를비롯한 PF 사업보고서가금융기관의대출실행여부판단의근거가될수있음 - PF 사업타당성을근거로 PF 사업관련금융이이루어져야함에도불구하고시공사등의채무보증을바탕으로사업구조가이루어져있어실제적인 PF 사업이이루어지지못함 - 결국사업타당성이과장되거나긍정적전망에치우쳐져 PF 사업에서문제가발생할경우연쇄적으로시공사, 금융사등이타격을받게됨

34 - PF 사업대출실행전에 PF 사업성조사의공신력을강화할필요가있음 - 물론 PF 사업에서민간이참여하는부분에대하여공신력이있는기관으로부터강제적으로승인절차를받게하는것은다소무리가있을수있음 - 하지만택지개발예정지구와같이공공사업이진행되는지역에서 PF 사업을진행할때에는공적기구의평가를받게하는것이필요함 또한 PF 사업타당성에대한검토의견을제시하는자문기관들도의뢰받은대부분의 PF 사업에대하여긍정적인결과를도출하게됨 - 이러한이해관계등으로제대로된 PF 사업타당성검토가되지않는문제가발생하기때문에공적기구의개입이필요함 3) REITs에서의공적기구의필요성 REITs 제도하에서최근 PF 사업자금조달이어려워짐에따라개발전문자기관리 REITs가대안으로나타나고있음 년상반기까지단 2개에불과했던개발전문자기관리 REITs는 2010 년 9월부터 2011년 2월까지 6개월사이에 9개가설립됨 - 시행사들이 PF 대출을통한자금조달이어려워지자개발전문자기관리 REITs를많이활용하는것으로판단할수있음 - 시공사의신용을전제로하는 PF와달리자기자본과공모를통해자금을확보할수있다는이점이있기때문임 - 자기관리 REITs는토지매입, 시공사계약등시행사의역할을대신하면서도의사결정권은지분투자자에게넘기는방식으로운영되어, 투자자의의사결정참여가어려운부동산펀드에비하여 PF의유력한대안이라는평가를받고있음 - 시공사에지급보증을요구하는 PF 대출이어려워진만큼앞으로는간접투자인 REITs로진행될수있기때문에이에대한대비와준비가필요함 개발전문자기관리 REITs가 PF의대안으로부각됨에따라사업계획서를평가해야하는부동산투자자문회사의객관성이담보되어야할것임 - 객관성이담보되기위하여서는가치중립적으로평가할수있는공적기구가필요함

35 2. 공적기구의요건 1) 정부주도의문제 정부주도의개입은정부실패를비롯한시장의비효율성을초래할수있는문제점이발생될수있음 그럼에도정부개입이필요한이유는정부실패보다시장실패가더위험한상황을초래할수있기때문임 따라서정부의개입이필요하지만적극적인정부개입은시장의효율성을훼손할수있으므로정부개입은최소한의수준에머물러야함 - 정부개입은직접관리및전문성부족등에따른비효율성이문제될수있음 - 이에정부는직접개입외에전담할새로운기구의신설등을검토할수있고기존조직이나기구등을활용하는방안을검토할필요가있음 2) 새로운기구신설의문제 PF 사업타당성검토등과 REITs 관련평가업무를공적인기구가수행하기위하여새로운기구를신설한다는것은매우비효율적이라할수있음 물론전문성이확보되어야하고타당성을인정받기위해서는별도의조직으로구성되고독립적인기구가필요할것임 하지만특히초기투하신설비용이많이발생하는문제가있으며소속기관및상위기관등의감독관계도복잡해짐 - 특히신설기구로인한예산의추가지출은비합리적일수있음 최소한의규율과안정장치마련이조속히필요한상황에서새로운기구를신설하려면시간이과도하게소요되어서공적기구의투입시기를놓칠수있는우려가있음 공적기구의신설에따른문제가있기때문에기존기구를활용하는등의방법을모색할필요가있음

36 3) 기존공적기구의활용 공적기구의개입은시장의비효율성초래보다는시장활성화와육성, 관 리기능보완을위한차원에서모색되어야함 o 공적기구의요건 공적기구는업무의관련성측면에서유사한기구가담당할필요가있음 - 기존의업무와유사할경우업무관련성이높아추가담당업무에서시너지효과를발생시킬수있음 업무관련성이외에공적기구는추가적으로전문성이확인된기구가담당하는것이필요함 - 금융환경및시장변화에즉각적으로대응하고효율적인업무를수행하기위해서는전문성이확보된기구가담당하는것이합리적임 PF 내지 REITs와관련하여업무관련성을본다면자산관리공사, 한국토지주택공사, 한국감정원등이있음 일례로부동산투자회사법상자산보관의위탁에서부동산투자회사는법제 35조제1항에따라보유하고있는부동산 증권및현금을보관하여야하는데부동산 ( 지상권 전세권등 자본시장과금융투자업에관한법률 제103조에따라신탁의인수가가능한부동산사용에관한권리를포함하며, 법제26조의3제1항에따른토지로보상을받기로결정된권리는포함하지아니한다 ) 은취득하는즉시회사명의로이전등기와함께다음의해당하는자에게신탁해야함 - 자본시장과금융투자업에관한법률 에따른신탁업자또는신탁업을겸영하는금융기관 - 한국토지주택공사법 에따른한국토지주택공사 - 금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률 에따른한국자산관리공사 - 주택법 에따른대한주택보증주식회사

37 o 기존공적기구의대안 한국자산관리공사 - 한국자산관리공사는 PF 부실채권을담당해오고있었으며, 2011년상반기 PF 정상화방안과관련하여서 3조 5천억규모의부실채권을회수하여처리하여야하는입장임 - 그런데부실채권을회수하여처리하여야하는기관이 PF 내지 REITs 사업성등을동시에평가하는것은불합리할수있음 - 즉매입할가격을사전에산정하고후에매입을진행하도록동일기관에업무권한을부여하는것은비합리적임 한국토지주택공사 - 한국토지주택공사는토지및주택등의실물공급을담당하며택지개발지구등에서 PF 사업을실행하고있음 - 한국토지공사는 PF 사업등과관련하여사업을실행해야하는기관이기때문에이해관계등으로인하여사업타당성에대한평가를객관적으로판단하기어려움 - 자산가치평가등에있어서도외부기관에다시의뢰를해야하는입장으로객관성측면에서합리성이부족함 한국감정원 - 한국감정원은 PF 사업및 REITs와관련한업무를수행할수있는인력등의인프라를갖추고있음 - 기존의업무외에추가적인사업성분석및평가를수행해야하는측면에서효율성이있음 - PF 자산평가경험이많으며, 부동산투자자문회사로이미등록되어있어 REITs와관련한사업성평가분야에도전문성을갖추고있음

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39 제 4 장 공적기구를활용한부동산금융제도개선방안 1. PF 사업관련제도개선방안 2. 부동산투자회사관련제도개선방안

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41 제 4 장공적기구를활용한부동산금융제도개선방안 1. PF 사업관련제도개선방안 1) 공공이보증하는 PF 사업의경우 부동산개발 PF는부동산개발로부터향후에발생할것으로기대되는현금흐름을기초로자금을융통하는기법으로정의할수있음 - 따라서부동산개발 PF는담보대출과는달리장래발생할것으로예상되는권리 ( 기대권 ) 를담보로하게됨 - 채권자의지위를보다공고히하기위해예상되는손실에대한방어장치가매우중요함 부동산개발 PF는근본적으로시행사의주도하에이루어지며통상차주도시행사가됨 - 금융기관은부동산개발 PF의채권보전을위해우선적으로사업대상부지및공사중인건물에대한물적담보를확보하거나차주및차주대표이사의재산을물적담보로확보함 - 우리나라의개발회사들이대부분자본이크게부족하기때문에시행사등이제공하는담보등으로는만족할만한채권보전이불가능한경우가많음 시행사가제공하는물적담보외에개발사업의시공을맡은시공사가추가적인담보등을제공, 부족한담보를보충하게됨 - 구체적으로는공사발주자 ( 시행사 ) 의공사대금지급이중지되더라도공기에맞춰공사를진행한다든지 ( 책임준공 ), 주채무자인시행사의채무를시공사가연대하여책임진다든가 ( 연대보증 ), 시공사가채무자인시행사의채무를이전받아이를부담한다거나 ( 채무인수 ) 하는방식이활용됨 개발회사또는시공사를제외한제3자를활용한채권보전수단도존재하는데이방법은공공기관이보증을선다거나혹은민간금융기관의보험상품을활용하는형태임 - 구체적으로는대한주택보증의주택사업금융보증, 한국주택금융공사의 PF 보증, 부동산보장가액보상보험또는잔존물가치보장보험 5) (AVI; Assured 부동산보장가액보상보험이란부동산의사전확정가액 인보장가액을보상하는보험상품으로부동산의가격변동으로인한특정시점에서의시장매도가격과보장가액과의차이를담보하는보험임

42 Value Insurance) 등의방법이활용됨 - 채권자가대출채권을자산유동화기업어음 (ABCP; Asset Backed Commercial Paper) 으로유동화한경우유동화증권에대해금융기관등이 CDS 6) (Credit Default Swap) 약정이나유동화증권매입약정을맺는등의방법이활용되기도함 < 표 8> 부동산 PF 에있어서채권보전조치 자료 김기형외 인 부동산개발사업의 부연사 노상범 고동원 부동산금융법 박영사 공공이보증을하는경우인대한주택보증주택사업금융보증, 한국주택금융공사 PF 보증의경우에는적정한공적기구로부터사업성평가를받도록의무화할필요가있음 - 공공의채권보전조치수단으로개입을함에있어공적기구가아닌다른민간회사내지민간기구가시행한사업성분석은이해관계등으로인하여사업성평가의신뢰성및객관성이약화될우려가있음 - 실제최근발생한 PF부실사태도적정한사업성검토없이시공사의지급보증을근거로방대한대출이이루어진문제가있음 란 의약자로신용자산의가치를감소시키는사건이발생했을때손실의일부또는전부를보전해주는파생계약으로서일종의보험의성격을지니며 특정신용위험 준거기업 에대하여보장매입자가보장매도자에게프리미엄을지불하고보장매도자는신용사건발생시신용위험에따른손실을보장매입자에게보상해주는위험이전계약임

43 2) 공공이시행하는 PF 사업의경우 시행사의담보나시공사의보증에의존하여 PF 대출을받게될때사업타당성분석을하게되어있으나금융권의요구등으로인하여형식적으로이루어짐 - 금융권의요구와시행사의필요에따른사업타당성분석은객관적기준이되기에는현실적으로문제가있음 - 신용등급에따른시공사의지급보증이 PF 대출실행에실제많은영향력을미치고있음 공공이 PF 사업을추진하는경우에는객관적인 PF 사업타당성분석이가능하도록공적기구가수행해야할것임 - 공공인한국토지주택공사가택지개발지구등에서일반적으로상업용지를대상으로 PF 사업의형태로개발할경우 PF 사업타당성분석을공적기구가맡아서함으로써객관성을높여줄수있음 3) 민간이시행하는 PF 사업의경우 현실적으로민간이추진하는모든부동산 PF사업에서대출을실행할경우사업성분석을공적기구가수행할수는없을것임 - PF 대출을실행하는금융기관의자금이일반예금자들의자금이고이를보호하기위하여모든 PF 대출에대하여사업성을사전에공적기구가평가한다는것은비효율적일수있음 따라서 PF 대출규모에따라사업성을평가함으로써사업성평가를효율적으로진행할수있음 - PF 대출금액이일정규모이상일때는사업안전성을위하여공적기구의사업성평가를의무화하는방안을강구할수있음 - 일정규모이하일경우의 PF 대출사업성평가는다른기관에서제출한사업성평가보고서를공적기구가 2차검증하는방법을고려해볼수있음

44 2. 부동산투자회사관련제도개선방안 1) 공적기구에의한영업인가심사 유가증권시장상장규정에서부동산투자회사의신규상장심사요건을일반회사와달리완화하여규정하고있음 - 심사요건중에서인가규정이있는데국토해양부장관의영업인가를받았을것을규정하고있음 ( 일반회사상장절차중상장예비심사와유사한기능 ) - 자본금규정으로는상장신청일현재자본금이 50억원 ( 자기관리부동산투자회사는 70억원 ) 이상일것을규정하고있음 - 주식의분산에서는상장신청일현재모집또는매출한주식수가발행주식총수의 100분의 25 이상일것 ( 다만, 기업구조조정부동산투자회사에관하여는그러하지아니함 ) 과주주수가 100명이상일것을규정하고있음 - 자산의구성에서는상장신청일현재총자산중부동산의비중이 100분의 70 이상일것을규정하고있음 - 주식양도에서는주식양도의제한이없을것을규정하고있으며소송등의계류에서회사경영에중대한영향을미칠수있는소송등의분쟁사건이없을것을규정하고있음 < 표 9> 일반회사상장요건

45 자료 한국거래소상장규정 부동산투자회사에대한상장심사를투자자보호차원에서강화할필요가있음 - 부동산투자회사의상장요건은일반회사에비하여상장요건이상대적으로완화되어있기때문에안정성이부족한부동산투자회사가상장될수있음 - REITs 활성화차원에서상장의용이성도중요하지만이로인하여부동산투자회사에대한투자자보호가소홀히되는등문제가발생할수있음 - 일반회사상장요건등에준하는안정성및건전성요건이추가적으로보완될필요가있음

46 국토해양부의영업인가심사는일반회사상장절차중상장예비심사단계와유사한중요한절차이며, 부동산에대한전문적인지식등을보유한공적기구를통하여영업인가심사기능을수행하게할필요가있음 - 일반회사상장의경우기업분석및유가증권등에대한전문적인지식을보유한유가증권상장위원회등에의한상장예비심사를수행 - 전문성과공신력이확보된공적기구가부동산투자회사영업인가를심사하게함으로써공모및상장전에상장적격성을확인받을수있음 < 표 10> 일반회사상장절차 자료 한국거래소상장심사세부절차

47 2) 공적기구에의한사업계획서평가 부동산투자회사가부동산개발사업에투자하려면개발대상토지, 개발방법, 그밖에대통령령으로정하는사항이포함된사업계획서를작성하여부동산투자자문회사의평가를거쳐야함 - 부동산투자자문회사의사업계획서평가는형식적인절차로이루어지고있으며, 실제부동산투자자문회사로등록된한국감정원의경우사업계획서평가의뢰가 1건도접수되지않음 - 이러한현상은공적기관에의한사업계획서평가결과가부정적인경우사업자체가무산되는것을우려한것이주된이유임 - 또한, 영세한부동산투자자문회사는사업계획서에대한부정적인평가에따른부동산투자회사의평가수수료미납등을우려하는실정임 - 즉, 사업계획서평가의공정성을확보하기위한관련제도의미흡으로형식적인부동산투자자문회사의평가가이루어져왔음 - 코스닥상장의경우에서기술을바탕으로한기업체의기술가치평가를위해서는다양한관련전문기관에기술가치등에대한평가를별도로수행하고있음 - 따라서일정규모이상의사업일경우에는공적기구가사업계획서평가를하도록의무화하고일정규모이하일경우에는부동산투자자문회사가평가한사업계획서에대하여 2차적으로공적기구가심사하는절차를의무화할필요가있음 사업계획서에대한구속력이없어인가후에사업내용이변경되는문제가있는데사업내용변경시에는전문성이있는공적기구에의한사업계획서평가또는심사를의무화할필요가있음 - 부동산사업의경우일반적으로시장환경의변화에따라초기에수립된계획이변경될가능성이상존하고있음 - 부동산사업의특성상사업내용의변경은경미한사항일지라도전체사업의손익에큰영향을미칠가능성이있음 - 따라서, 부동산투자회사설립 인가시제시된사업계획서의변경또는이미부동산투자자문회사등에의해평가된개별사업계획서의변경등은공적기구에의해재평가또는심사되는절차가필요함

48 3) 기타방안 o 부동산투자회사의감정평가강화 일본의부동산투자시장은최근수년간 J-REIT( 일본부동산투자회사 ) 나사모펀드등부동산증권화의확대에의하여비약적인발전이있었음 - 일본에서는부동산증권화와관련하여법률규정에의하여감정평가가의뢰되고있으며, 의뢰인은주로자산운용회사가되는경우가일반적임 - 투자신탁및투자법인에관한법률 과 자산의유동화에관한법률 의규제를받는 J-REITs 는운용자산이부동산인경우감정평가가의무화되어있음 일본의경우또한법률에는의무화되어있지아니하나, 운영상필요에의하여감정평가를시행하는경우도있음 년에개정된 금융상품거래법 에의하여자산운용회사는동법에의한금융상품거래업자로서등록이의무화되어금융청의증권거래감시위원회의검사대상이되고있는등, 부동산감정평가가감독이나검사에있어서중요시되고있음 일본의사례에비추어볼때부동산감정평가는감독기관이금융상품운용의건전성을심사하는기준이되어줄수있음 - 부동산투자회사의경우대부분의자산이부동산으로이루어져보유하고있는부동산의가치변화에따라부동산투자회사의가치도변화되어야함 - 부동산투자회사운영과정에감정평가를의무화하여투자자의안정성을도모하고시장에서부동산투자회사의신뢰도를증가할필요가있음 현재부동산투자회사는영업인가전에는현물출자를받는방식으로신주를발행할수없고부동산투자회사의영업인가후에 상법 제416조제 4호에따라부동산투자회사에현물출자를하는재산의가액은 부동산가격공시및감정평가에관한법률 에따른감정평가업자둘이상이평가하여야하도록규정하고있음 - 부동산투자회사는부동산이주요자산임에도이에대한정기적이고지속적인평가가이루어지지못하고있음 - 매입및매각시를비롯하여연간또는반년마다정기적공시에따른감정평가를의무화하여 REITs 주식가격의변동성확대위험으로부터투자자의안정성을확보할필요가있음

49 o 부동산투자회사관리 부동산투자회사에대한효율적관리를통하여건전한시장육성을도모할필요가있음 - 현재의자기관리 REITs의경우소수의인력이일정한매뉴얼이나윤리성을비롯한체계적인교육절차없이사업을진행하고있음 - 또한, 부동산투자회사데이터베이스를체계적으로구축하여향후부동산투자회사설립기준, 절차등을개선할수있도록체계적인관리가필요함 - 특히, 주식시장에상장된이후 REITs 자산의가격변동이나타날경우투자자보호차원에서도관리체계를보완할필요가있음 부동산투자회사에대한질적향상을도모하고투자자보호및활성화차원에서공적기구가관리기능을수행해야할것임 - 부동산투자회사에대한관리기능도원칙적으로는정부의역할이지만, 전문성등을고려하여공적기구에위탁 수행하도록함이바람직함 - 이경우, 정부는공적기구에대한관리 감독을철저히하고, 국회 감사원등의수시감사체계도강화해야할것임

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51 제 5 장 결론및제언

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53 제 5 장결론및제언 o 결론 제4장에서제시된공적기구에의한부동산투자회사영업인가심사방안은일정부분공적기구에의한사업계획서평가방안을포괄하고있음 - 즉, 공적기구에의한사업계획서평가방안은부동산투자회사의영업인가를직접적으로심사하는것이아니라심사과정에필요한사업계획서평가를공정하고객관적으로수행함으로써간접적으로시장의건전성을확보하는방안임 - 그러나, 사업계획서의변경등에따른평가또는심사는영업인가와별도로공적기구에서수행되어야함 - 따라서, 부동산투자회사영업인가심사를전문적인공적기구에서수행한다면사업계획서평가는현재와같이일반부동산투자자문회사가수행하여야하며이후심사과정에서공적기구에의한전문적인심사가이루어져야함 부동산투자회사와관련한부동산감정평가의경우에도전문성을갖춘공적기구의심사절차가필요함 - 부동산사업을위하여매입되는부동산에대한감정평가는매입가격의적정성을확보할수있음 - 또한, 부동산개발에필요한토지에대한감정평가시개발을전제한평가조건등을부여함으로써개발의위험성이반영되지않는감정평가가이루어질가능성이있음 결론적으로부동산투자회사에대한전반적인심사를강화하여투자자보호및건전한시장육성을도모하기위해서는공적기구가사업계획서평가를포함하는영업인가심사를전담하는것이합리적이라판단됨 - 이경우, 대부분의사업계획서평가는투자자문회사에맡기고공적기구는평가에필요한요건 방법 기준등을제시함으로써투자자보호와시장활성화를동시에유도할필요가있음 - 일반회사의상장과정에서도예비심사는정부가직접수행하기보다는기업분석등에대한전문가로구성된공적기구가담당하는사례를참고할필요가있음

54 - 부동산가치기준제시등관련전문성을보유한공적기구가부동산투자회사의사업계획서를비롯한제반영업인가요건에대한심사를전문성과공신력을바탕으로수행하게하여 REITs 시장의건전성을조기에확보할필요가있음 o 제언 공적기구를통한 PF제도개선방안으로다음사항을제안함 - 첫째, 공공이보증하는 PF 사업에해당하는대한주택보증의주택사업금융보증, 한국주택금융공사의프로젝트금융보증등을경우에는공공의채권보전조치가가능하도록공적기구의 PF 사업성평가를의무화할필요가있음 - 둘째, 공공이 PF 사업을추진하는경우인한국토지주택공사의택지개발지구내의 PF 사업등일경우에는공공의 PF 사업목적에합치되는객관적인 PF 사업타당성분석이가능하도록공적기구가사업성평가를수행하여야함 - 셋째, 민간이시행하는 PF 사업의경우에 PF 대출금액이일정규모이상일때는사업안정성을위하여공적기구의사업성평가를제도화하는방안을강구할수있으며, 일정규모이하일경우의 PF 대출사업성평가는다른기관에서제출한사업성평가보고서를공적기구가 2차검증하는방안이필요함 공적기구를통한 REITs제도개선방안은다음과같음 - 첫째, 영업인가심사에관한개선방안으로상장심사를투자자보호차원에서강화할필요가있으며, 상장예비심사등의단계를영업인가심사에준하는것으로본다면상장적격성을사전에확인받을수있도록전문성과공신력이확보된공적기구가담당할필요가있음 - 둘째, 사업계획서평가에관한개선방안으로일정규모이상의 REITs 사업일경우에는공적기구의사업계획서평가를의무화하도록하고부동산사업의특성상사업변경이필요한경우에는공적기구를통한사업변경승인이가능하도록해야할것임 - 셋째, 기타방안으로부동산투자회사의보유부동산자산에대한정기적인감정평가를통하여부동산투자회사의신뢰및안정성을높이고부동산투자회사에대한체계적인관리를통하여건전한시장육성을도모하여야할것임

55 부 록

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57 부록 < 부록표 1> 기업금융과 PF 의특징 자료 김기형외 인 부동산개발사업의 부연사

58 < 부록표 2> 부동산투자회사현황 현재

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61 자료 국토해양부청산완료 개사 청산진행중 개사 분류집계및기호설명

62 < 부록표 3> 부동산투자자문회사현황 자료 국토해양부

63 참고문헌

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65 참고문헌 강민석, 주택개발사업자금조달시장의현황과변화방향, 주택금융월보, 통권제 79호, 한국주택금융공사, 국토해양부, 부동산투자회사보도자료, 2010, 금융감독원, 전자공시시스템, 공시자료, 김경환 손재영, 부동산경제학, 건국대학교출판부, 김경환외 14인공역, 미국발글로벌금융위기의진단과처방, 교보문고, 김기형외 4인, 부동산개발사업의 Project Finance, 부연사, 김명직 장국현, 금융시계열분석, 경문사, 김영곤, 부동산투자회사제도개선을위한제언, 부동산 Focus, 통권제35호, 한국감정원, 노상범 고동원, 부동산금융법, 박영사, 생보부동산신탁, 생보부동산신탁리서치, 2009, 2010, 손재영외 21인, 한국의부동산금융, 건국대학교출판부, 심종원 정의철, CR REITs의주식가격결정요인에관한연구, 국토계획제42권제1호, 대한국토 도시계획학회, 이종원, 계량경제학, 박영사, 지대식외 5인, 부동산금융시장의발전방안연구, 국토연구원, 한국은행금융시장국, 우리나라의금융시장, 한국은행, Acharya, Viral., Is the International Convergence of Capital Adequacy Regulation Desirable?, Journal of Finance, Vol.58 No.6, Allen, M., Madura, J. and Springer, T., REIT Characteristics and the Sensitivity of REIT Returns, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol.21 No.2, Brueggeman, William B. and Fisher, Jeffrey D., Real Estate Finance and Investments, McGraw-Hill, 1997.

66 Clayton, J. and MacKinnon, G., REIT Market Maturation and Pricing Dynamics, Real Estate Finance, Vol.17 No.3, Geltner, D. and Rodriguez, J., Real Estate Investment Trusts : Structure, Analysis and Strategy, McGraw Hill, Greene, W., Econometric Analysis, Prentice-Hall Inc, 1997.

67 연구진 한국감정원부동산연구원부연구위원심종원 한국개발연구원국제정책대학원교수오병호 인쇄일발행일발행처발행인 IS B N 년 월 일 년 월 일 부동산연구원 서울특별시강남구역삼동 전화 권진봉

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