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1 정책과제 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구 한국문화관광연구원

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3 연구책임:김희수 (한국문화관광연구원 책임연구원)

4 서 문 관광은 이제 하나의 산업으로, 신성장동력으로 인식되고 있습니다. 하지만 아직도 산업 정책을 수립하기 위해서 기초적으로 뒷받침 되 어야 하는 산업통계 산출 측면에서는 취약한 모습을 보이고 있습니 다. 이것은 자금조달 측면에서도 동일하게 나타나고 있습니다. 관광 호텔, 여행사, 휴양업체 등 주요 관광업종에 대해서까지 사업운영에 필요한 자금조달은 어떤 방법으로 이루어지고 있는지에 대한 기초적 인 사항 파악부터가 부족한 실정입니다. 물론 한국은행, 통계청 등에 의해 관광업종도 일부 재무사항에 대한 통계가 산출되는 부분이 있기는 하지만 이것은 표준산업분류를 따르고 있어서 관광사업의 범주에 맞는 통계정보가 만족스럽게 산출되는 정도 는 아닙니다. 본 연구에서는 선행연구가 거의 존재하지 않는 어려움 속에서도 관광 사업체 동향 파악, 관광사업체의 재무적 특성 파악, 재무관련 통계 산출, 자금조달의 선호도 및 애로사항 설문조사 등을 시행하였으며 더 나아가 자금조달의 장애요소가 있는지를 살펴보고 개선방안을 제시하고 있 습니다. 이 연구보고서가 관광사업체의 현황에 바탕을 둔 관광정책 수립의 근거자료로 활용될 수 있기를 바라며 또한 관련 후속연구가 활발하 게 이루어지고 재무통계 산출이 시작되는 출발점이 되기를 기대합 니다. 끝으로 설문조사에 협조해 주신 한국일반여행업협회와 관광사업 체, 연구자문에 응해주신 전문가분들께 감사의 말씀을 드립니다. 그 리고 다소 부족하게 설정된 연구기간에도 불구하고 타당한 연구결과 를 제시하기 위해 노력한 연구자에게도 격려의 말씀을 전합니다. 2008년 12월 한국문화관광연구원 원장 정 갑 영

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6 목 차 제1장 서론 1 제1절 연구배경 및 목적 3 1. 연구 배경 3 2. 연구 목적 4 제2절 연구 범위 및 수행체계 4 1. 연구 범위 4 2. 연구 방법 5 제2장 시장동향 분석 7 제1절 관광사업 시장 동향 9 1. 관광호텔 9 2. 여행업 테마파크 19 제2절 관광사업 부동산금융 이용 현황 부동산 금융 관련 사례 40 제3장 자금조달 실태조사 47 제1절 자금조달 방법의 선택 자금조달의 방법 관련이론 중소기업 자금조달 특성 51

7 제2절 관광사업 자금조달의 특성 주요 이용자료 호텔업 여행업 테마파크 71 제3절 설문조사 조사 개요 설문조사 결과 76 제4장 정책적 개선 방안 83 제1절 투자 정보제공 측면 기업정보 분석 생성 교류 체계 구축 정기 투자설명회 개최 관광사업 기업회계기준 제정 검토 회원권 입회금의 회계처리 개선 85 제2절 자금순환 및 차입촉진 측면 모니터링 역할 강화 신용보증의 확대 지원 88 제3절 자금조달의 다양화 지원 측면 주식거래 관련 양도소득세 개선 수의계약 허용 검토 89 제4절 관광진흥개발기금의 활용 측면 지역밀착형 금융기관 활용 관광사업 관련 채권 펀드 매입 검토 90 부록 95

8 표 차례 <표 2-1> 연도별 이용 숙박시설 12 <표 2-2> 관광호텔 객실 이용 추세 13 <표 2-3> 등급별 수입현황(2007년) 13 <표 2-4> 연도별 여행형태 18 <표 2-5> 주요 지자체의 테마파크사업 추진 계획 21 <표 2-6> 테마파크 연도별 입장객 추이 22 <표 2-7> 테마파크 시장점유율 23 <표 2-8> 주요 테마파크업체 경영실적 추이 25 <표 2-9> 연도별 프로젝트 파이낸싱 약정 현황 28 <표 2-10> 직접금융 자금조달 실적과 ABS 발행실적 32 <표 3-1> 부채비율 등 비교 55 <표 3-2> 연도별 부채비율 비교 56 <표 3-3> 부채의 항목별 총자산 대비 구성비 57 <표 3-4> 이자비용 비교 59 <표 3-5> 특급호텔 조달금리의 비교 60 <표 3-6> 자본 구성 60 <표 3-7> 수익률 비교 61 <표 3-8> 연도별 총자산순이익률 비교 62 <표 3-9> 배당성향 62 <표 3-10> 주요 여행사 매입채무-매출채권 비교 65 <표 3-11> 여행업 전체 매입채무-매출채권 비교 66 <표 3-12> 부채비율 등 비교 67 <표 3-13> 연도별 부채비율 비교 67 <표 3-14> 부채의 항목별 총자산 대비 구성비 68

9 <표 3-15> 이자비용 비교 69 <표 3-16> 자본 구성(자본거래 부문) 69 <표 3-17> 상장여행사 자본 구성(자본거래 부문) 70 <표 3-18> 수익률 비교 70 <표 3-19> 연도별 총자산순이익률 비교 71 <표 3-20> 배당성향 71 <표 3-21> 부채비율 등 비교 72 <표 3-22> 연도별 부채비율 비교 72 <표 3-23> 부채의 항목별 총자산 대비 구성비 73 <표 3-24> 이자비용 비교 74 <표 3-25> 자본 구성 74 <표 3-26> 수익률 비교 74 <표 3-27> 연도별 총자산순이익률 비교 75 <표 3-28> 배당성향 75 <표 3-29> 여행업 자금사정 77 <표 3-30> 금융기관 자금 차입시 대출조건(금액기준) 77 <표 3-31> 차입 외부자금의 조달비중(금액기준) 78 <표 3-32> 선호 자금조달 방법(중복응답) 79 <표 3-33> 직접금융을 통한 자금조달이 어려운 사유 79 <표 3-34> 금융기관을 통한 자금조달시 애로사항(중복응답) 80

10 그림 차례 [그림 2-1] 프로젝트 파이낸싱의 기본구조 26 [그림 2-2] 자산유동화증권 발행의 기본구조 30 [그림 2-3] REITs의 기본구조 34 [그림 2-4] 부동산펀드의 기본구조 37

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12 Korea Culture & Tourism Institute 제1장 서론

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14 제1절 연구배경 및 목적 1. 연구 배경 ㅇ 관광호텔, 여행사, 휴양업체는 일부 사업체를 제외하고는 영세성을 벗어 나지 못하고 있는 가운데 사업운영에 필요한 자금조달은 어떤 방법으로 이루어지고 있는지에 대한 현황 파악이 부족한 실정 - 현재 금융감독원 전자공시시스템에는 공시의무가 있는 기업을 포함하 여 중견기업 이상의 기업의 감사보고서만 등록되어 있는 상태이어서 소 기업의 재무제표는 별도의 조사를 통해 수집해야 하는 상황 - 한국은행의 기업경영분석 보고서는 표준산업분류를 기준으로 하고 있 어서 관광업종별 특성을 살펴보는 데에는 한계 ㅇ 기존 관광부문의 자금조달 관련 연구도 외자 민자 유치 등 개발계획 관련 자금조달에 치중되고 기업차원에 초점을 둔 연구는 거의 없는 실정 - 한국신용평가정보에서는 관광진흥법상의 관광사업체 분류와 가장 유사 하게 호텔업, 여행업 등으로 분류하여 주요기업의 정보를 판매하고 있 으나 이러한 정보를 이용하여 관광사업체 자금조달 방법의 특징, 현황 을 살펴본 연구는 이루어지지 않고 있음 ㅇ 기업투자와 관련하여 투자정보의 생성 제공, 회계기준 등이 중요한데 현 재 관광사업체의 경우 관광공사, 문화관광연구원, 증권사 등을 통해 일부 정보가 제공되고 있으나 개발, 계획 위주이고 세부적인 사업체 경영정보 가 부족한 상황 ㅇ IMF 위기 이후 새로운 선진금융기법의 도입에 따라 최근 부동산 개발에 서는 자산유동화증권, 프로젝트파이낸싱(project financing)과 리츠(REITs), 부동산펀드, 인프라펀드 등 부동산간접투자와 실물펀드가 새로운 자금조 달 방법으로 관심을 끌고 있음. 하지만 주로 주택 등 수익성, 환금성이 높 제1장 서론 3

15 은 시설 사업에서 활발하게 이루어지고 있고 아직까지 관광개발 분야에 는 이용실적이 적은 상황이어서 이용현황을 파악하는 것이 의미가 있음 2. 연구 목적 ㅇ 본 연구는 관광호텔, 여행사, 테마파크 등 주요 관광사업체를 대상으로 내부유보이익, 은행대출, 주식 채권 발행 등 관광사업체의 자금조달 방법 에 대한 실태조사를 통해 관련 통계를 산출하고 자본 축적 및 조달과정 을 살펴보는데 초점을 두고 있음 - 재원조달의 방법 선택은 민간이 자율적으로 결정할 부분으로 정부가 관 여할 성격이 아니므로 본 연구의 개선방안은 서비스업체로서의 관광사 업체가 재원조달을 다양화하는데 걸림돌이 되거나 관광산업 특유의 규 제요소가 있는지를 살펴보는데 초점을 둠 ㅇ 경영실적 자료를 바탕으로 재무비율분석 등을 통해 자금조달 관련 특징 을 타산업과 비교함으로써 정책적 시사점 도출 ㅇ 세부 업종별로 자금조달의 장애가 되는 요소를 살펴보고 제도적으로 개 선할 수 있는 방안을 도출함으로써 정책수립의 참고자료로 활용 - 관광진흥개발기금 등 정책자금의 의사결정 과정에서 민간부문에 대한 지원 필요성을 판단할 수 있는 자료로 활용 제2절 연구 범위 및 수행체계 1. 연구 범위 ㅇ 관광사업체의 자금조달 방법 조사 및 현황 파악 - 연구범위를 좁히기 위해 관광지, 관광단지 등 공공부문성격의 관광개발 4 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

16 과 관련된 재원조달에 대해서는 연구범위에서 제외 - 외국기업과의 거래 및 투자 동향도 파악 - 관광기업의 영업활동 및 수익창출의 전반적인 동향 파악 ㅇ 관광사업체의 경영실적 자료를 바탕으로 재무비율분석을 통해 관광 세부 업종의 자금조달 특징 분석 - 관광업종별 산업특성을 일반화할 수 있는 객관적인 경영실적 통계자료 산출 ㅇ 국내외 사례 분석 - 국내외 관광사업체 및 관광개발의 자금조달 사례 수집 - 국내기업과 외국기업의 자금조달 방법의 차이 비교(사례 조사) ㅇ 자금조달 관련 유용하고 실행가능한 정책적 시사점 및 방안 도출 - 은행대출, 신용보증 등의 경우 불이익을 받는 부분이 있는지를 살펴보 고 개선 가능성 검토 - 정보의 제공이 투자에서는 중요하므로 투자 정보의 제공 측면을 살펴보 고 개선방안 도출 2. 연구 방법 ㅇ 문헌연구, 2차데이터 조사, 관광사업체 설문조사 등 실시 ㅇ 전문가 자문 및 의견조사 ㅇ 국내 외 사례조사 제1장 서론 5

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18 제2장 시장동향 분석 Korea Culture & Tourism Institute

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20 제1절 관광사업 시장 동향 1) 1. 관광호텔 가. 산업의 특성 ㅇ 자본집약적 산업 - 특급호텔의 경우에는 초기 투자비용이 300억원 이상이 소요될 만큼 대 규모 자본이 동원되는 장치산업으로 일반건축물보다 투자규모가 크고 사업초기에 토지 및 건축물 등 고정자산에 대한 투자비중이 80% 수준 에 이르고 있음 - 사업의 특성상 매출에 한계가 있고 투자자본의 회수기간이 장기화되는 특징이 있어 자본회전율이 매우 낮은 것으로 알려짐 ㅇ 대부분 소유, 운영 목적의 투자 - 우리나라 호텔의 대부분은 대기업이나 중견기업 등이 소유하고 있고, 소 유하기 위한 투자가 아니라 투자수익 수취를 목적으로 하는 투자 즉 재 무적 투자자가 보유하고 있는 호텔은 거의 없음 - 반면 미국은 81%, 유럽지역은 78%, 호주는 27% 가량이 기관투자자 또 는 재무적 투자자가 보유, 운영하고 있는 것으로 알려짐 ㅇ 고객 인지도가 경쟁력의 주요 원천 - 건축 초기에 거액의 시설투자 이후 고급시설을 바탕으로 무형의 서비스 를 고객에게 제공하는 업종특성상 호텔에 대한 고객의 인지도가 경쟁력 의 원천이 되는 바 호텔 인지도를 형성하는 주요 평가요소인 시설수준, 서비스수준, 식음료, 음식, 지리적 입지 등이 영업상 매우 중요 1) 본 연구는 자료수집의 제약으로 자금조달 실태조사가 호텔업, 여행업, 테마파크로 한정되어 있는 관계로 시장동향도 이와 범위를 똑같이 하기 위하여 3개의 업종에 한정하여 살펴보기 로 함 제2장 시장동향 분석 9

21 나. 시장 환경 및 전망 1) 업계 동향 ㅇ 2007년 12월말 현재 관광호텔업의 등록현황은 전국 593개 업체에 6 1,540실로 2006년에 비해 944실이 감소되고, 지역별로는 서울이 120개 업체에 21,007실로 총 객실수의 34.1%를 차지하고 있으며, 부산이 50개 업체에 5,539실, 제주가 49개 업체에 6,573실 순으로 등록되어 있음 ㅇ 등급별로 보면 특1등급이 53개 업체에 19,685실, 특2등급이 69개 업체에 11,822실로 전체의 20.6%에 해당하는 업체에서 객실은 51.2%를 점유함 으로써 관광호텔의 대규모화, 고급화가 이루어지고 있음 - 주5일 근무제, 휴가분산제 등으로 인한 체류형 관광의 증가, 소득수준 향상, 여가시간의 증대로 고급화된 시설과 서비스를 갖춘 호텔을 선호 하는 경향이 나타남에 따라 이에 부응하기 위해 관광호텔의 대규모화 및 고급화가 이루어지고 있음 - 선진국의 경우 특급호텔과 비 특급호텔이 균형 있게 발전하였으나 우리 나라는 특급호텔을 중심으로 발전하여 다른 나라에 비해 관광산업의 경 쟁력을 저하시키는 요인이 되고 있음 ㅇ 연도별 관광호텔 증가 추이는 관광호텔 건설비의 상승, 건설부지의 부족 등으로 인해 1991년도 이후 관광호텔 건설이 둔화되었던 것이 최근에는 다소 증가 추세에 있으나 휴 폐업 시설도 많이 증가하고 있어서 관광호텔 의 영업환경 개선 및 운영 활성화를 위한 많은 노력이 필요한 상황 ㅇ 호텔산업은 초기 대규모 시설투자가 요구되므로 이로 인한 진입장벽이 존 재하나, 거의 완전경쟁시장으로서 서비스의 수준 및 시설의 규모 등에 의 하여 각기 등급을 부여받게 되어 등급별로 상품의 가격이 차별화되며, 호 텔의 위치에 따라 영업형태가 다양해지고 매출의 격차도 발생함 - 자본(국내, 국외) 및 경영 주체에 따라 고객 유치를 위한 판촉전략 및 시 10 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

22 장의 범위도 달라짐 ㅇ 아시아 지역내 중저가 호텔 증가 전망 - 세계 최대 체인을 소유한 중저가 호텔 브랜드인 베스트웨스턴은 향후 2 년간 50개의 호텔을 아시아 시장에 추가할 예정이며 프랑스 계열의 아 코르 호텔 그룹은 2005년까지 5개의 소피텔과 2개의 노보텔을 포함해 9 개의 새로운 호텔을 오픈할 예정 ㅇ 호텔시장 내에서 가장 많은 체인을 보유하고 있는 호텔롯데가 시장점유율 1위를 차지하고 있으며 쉐라톤그랜드워커힐 호텔, 인터컨티넨탈 호텔이 그 뒤를 이어 시장점유율 2위, 3위를 차지하고 있음 - 이 호텔들은 호텔내에 면세점과 오락시설, 화상 회의시설까지 갖춤에 따 라 내국인뿐만 아니라 외국인 유치가 용이한 이점을 가지고 있음 ㅇ 국내 주요 특1급 호텔들은 골프 코스, 피트니스 센터, 수영장, 카지노, 레 스토랑 등의 광범위한 시설들을 제공하고 있음 - 이는 호텔 이용객들이 단순한 숙박시설로의 호텔을 선호하기 보다는 해 당 호텔을 선택함으로써 누릴 수 있는 여러 가지 서비스 프로그램과 주 변 관광인프라를 동시에 요구하고 있음을 시사하고 있음 - 호텔의 전통적인 수입원인 객실 판매와 식음료만으로는 수익창출에 한 계를 느끼게 됨으로써 이벤트, 자체공연 기획 등 다양한 사업영역으로 의 확대를 도모하고 있음 ㅇ 한편 최근 들어 노동집약적인 식음 및 부대시설의 최소화를 통해 경영의 합리화를 도모하며 비즈니스 고객을 목표로 하는 객실 판매 중심형 호텔 의 등장도 이루어지고 있으며 국제적인 스탠다드를 제공하는 비즈니스호 텔(이비스 호텔), 국제적 수준 공항 트랜짓 호텔(인천 하얏트 호텔), 도심 속 리조트를 표방하는 호텔(메이필드 호텔), 스타일리쉬 호텔(W호텔), 부 티크 호텔(파크하얏트호텔) 등 다양한 테마의 호텔이 등장하고 있음 제2장 시장동향 분석 11

23 ㅇ 서비스드 레지던스 호텔의 등장 - 장기투숙을 위한 레지던스에는 코업레지던스, 바비엥, 오크우드, 프레이 저 스위트, 코아텔, M쉐르빌 등이 있으며 이러한 레지던스는 비즈니스 호텔 투숙객의 일부를 흡수하여 비즈니스 호텔의 영업에 영향을 미치고 있음 2) 이용 현황 ㅇ 한국관광공사의 2007년 외래관광객 실태조사에 따르면, 한국여행에서 외 래객이 주로 이용한 숙박시설로는 호텔이 75.6%로 가장 많았고, 그 다음 으로 친척 또는 친구 집 이 9.4%, 유스호스텔/게스트하우스/여관이 6.7% 로 뒤를 이은 것으로 나타남 - 그러나 연도별로 보면 방한외래객의 호텔 이용률은 2004년 이래로 하락 추세에 있음 <표 2-1> 연도별 이용 숙박시설 단위: % 구분 2004년 2005년 2006년 2007년 호텔 친척 또는 친구 집 유스호스텔/게스트하우스/ 여관 학교/회사기숙사/연수원 콘도/펜션/레지던스인 사찰 기타 주 : 콘도/펜션/레지던스 인 은 2004년까지 기타 에 포함되었으며. 학교/회사기숙사/연수원 및 사찰 은 2005년까지 기타에 포함된 보기임 12 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

24 ㅇ 등급별 이용현환을 보면 2004년까지는 지속적인 감소세를 보이다가 2005 년부터 소폭 회복되는 추세를 보이고 있는데 특히 특1급 호텔의 증가세가 두드러지는 것으로 나타나고 있음 <표 2-2> 관광호텔 객실이용 추세 단위: 천명 구분 특1급 7,277 6,568 6,839 7,723 8,094 9,584 8,832 8,353 특2급 7,558 8,495 8,075 6,077 6,045 6,228 6,482 6,267 1급 7,932 7,106 6,747 6,076 5,378 5,558 5,889 6,506 2급 2,519 2,165 2,132 2,092 1,640 1,459 1,493 1,646 3급 1,169 1,092 1,285 1,142 1,233 1,322 1,323 1,210 합계 26,455 25,426 25,078 23,114 22,392 24,152 24,255 24,487 주 : 1. 투숙객수에 체류일을 감안한 연 숙박객수 개념 2. 합계 수치는 등급미정 호텔 포함 자료: 한국관광호텔업협회. 각년도 관광호텔 운영실적 ㅇ 수입현황을 등급별로 비교하여 살펴보면 특급호텔로 갈수록 외국인 지출 비중이 높아지고 3급호텔로 갈수록 내국인의 지출비중이 높아지는 특징 을 보이고 있음 ㅇ 향후 주 5일 근무제의 실시로 인한 여가시간의 증가는 관광소비의 증대로 이어지면서 비싼 요금의 특급호텔과 서비스가 낮은 호텔 사이의 중간가격 대를 선호할 것으로 전망됨 - 방한 비즈니스 관광객의 경우, 일일 경비가 180~215 달러 정도로 제한 되어 점차 저렴한 숙박시설을 선호할 것으로 예상됨 제2장 시장동향 분석 13

25 <표 2-3> 등급별 수입현황(2007년) 단위: 천원 구분 객실 부대시설 외국인 내국인 외국인 내국인 특1급 431,616, ,317, ,398, ,469,500 특2급 137,867,028 79,881,615 49,262, ,932,562 1급 88,169,380 75,170,389 17,042, ,407,905 2급 13,746,370 21,209,039 2,034,803 13,524,253 3급 13,579,257 17,463,499 22,805,940 26,465,383 계 690,475, ,545, ,968,144 1,310,011,042 주 : 합계 수치는 등급미정 호텔 포함 자료: 한국관광호텔업협회(2008), 2007년도 관광호텔 운영실적 ㅇ 신규 호텔들의 증설로 인한 경쟁, 비용부담 증가가 향후에도 이어질 것으 로 예상되고 이에 따라 업계의 수익성은 보합세를 유지할 것으로 전망됨 3) 수익 구조의 변화 ㅇ 관광호텔의 매출구성은 크게 객실부문과 기타부문으로 구성되는데 객실 부문의 매출 비중이 점차 축소되고 있으며 식음료, 면세점, 피트니스 클 럽 등 기타 매출의 비중이 증가세를 보이고 있음 - 고객의 상당부문이 내국인으로 구성되어 있는 부대시설 수입은 2003년 60.04%를 기록한 이후, 2005년까지 60%를 밑돌다 내국인 출국자의 증 가로 인한 면세점 매출 상승, 쌍춘년 효과로 인한 식음료 매출 증가 등 에 힘입어 다시 2006년 63.15%까지 증가하였다가 2007년 59.9%로 하락 - 연회수입은 각종 부대 매출 중 가장 수익성이 높기 때문에 특1급 호텔을 중심으로 예식장 영업 등을 유치하는 등 연회부대시설의 판매에 치중하 고 있음 14 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

26 ㅇ 일반적으로 호텔의 경우 영업특성상 인건비가 비슷한 규모의 제조업 대비 3배 수준에 달하는 등 지출항목 중 가장 큰 비중을 차지하고 있으며, 특히 국내 호텔의 경우 자동화된 예약시스템 등이 미흡하여 경쟁국에 비하여 매출액 대비 인건비 비중이 높은 편임 년 중 상당수 특급호텔들이 고정비 부담을 줄이기 위한 방안으로 희망퇴직을 포함한 인력 구조조정을 시행 ㅇ 서울 소재 특급호텔의 증가 및 각종 대체 숙박시설의 증가로 경쟁이 심화 되면서 호텔업체들의 객실영업 성과가 저하되는 추세 ㅇ 각종 부대사업 비중 확대 및 비용 슬림화를 추구하는 한편, 각 호텔별로 차별화된 서비스를 제공함으로써 내국인 상품 강화 및 외국인 장기 투숙 객 유치에 주력하고 있음 - 리조트, 공연기획, 관광단지 및 명품 브랜드 등과 연계한 마케팅으로 시 너지 효과를 도모하고 드라마, 영화 등을 이용한 PPL(Product Placement) 마케팅 사례도 증가 - 여성 전용층 운용, 웰빙 열풍을 이용한 스파시설의 구비, 고객관계마케 팅(CRM) 도입 등으로 충성도 높은 고객의 관리 강화 - 각 호텔 나름의 전략으로 차별적인 서비스를 제공함으로써 인지도 제고 및 고객층 다양화를 통한 안정적인 고객확보에 기업역량을 집중하고 있음 2. 여행업 가. 산업의 특성 ㅇ 노동집약적 산업 - 다른 산업에 비해 기술 및 자본이 크게 소요되지 않는 서비스업이며 대 신 전문화된 인력과 여행노하우로 여러 가지 서비스를 제공하고 그 반 대급부로서 수익을 창출해 가는 산업 제2장 시장동향 분석 15

27 ㅇ 주변 환경 변화에 민감한 산업 - 성수기와 비수기의 구별이 뚜렷하고 국제정세, 환율, 여행상품의 가격, 소득수준 등의 변화에 매우 민감하여 탄력적인 수요의 경향을 가지는 산업 나. 여행업의 시장 환경 및 전망 1) 업계 동향 ㅇ 여행업 사업체 수는 2000년 6,745개에서 2007년 10,681개로 증가하였고, 2006년 6월 1만개를 넘어선 이래로 꾸준한 증가세를 보이고 있음 년 12월 기준으로 일반여행업 726개, 국외여행업 5,793개, 국내여 행업 4,162개로 나타남 ㅇ 일반여행업체는 외국인 관광객 유치의 중추적 역할을 담당하고 있으며, 2007년도 일반여행업체의 외국인 유치실적은 2,079,026명으로 전체 방한 관광객 6,448,241명의 32.2%를 차지하는 것으로 나타남 - 내국인 관광객을 해외로 송출한 실적은 2006년에 비해 30.5% 증가하여 지속적으로 해외여행객이 늘어나는 가운데 전체 출국인원의 36.5%가 여행사 패키지를 이용하는 것으로 나타남 ㅇ 과거 패키지 일변도의 여행패턴이 변화하고 고객들의 욕구가 다양화되면 서 개별여행(Foreign Independent Travel)의 수요 증가로 새로운 고객의 수요를 충족시키기 위한 업체들의 다양한 상품 개발이 요구됨 ㅇ 2007년까지 많은 업체들이 인수 합병, 해외 여행사와의 합작 등을 통해 대 형 종합여행사로의 변화를 꾀했으며, 그로인해 기존의 오프라인 영업망에 서 온라인 기능까지 갖추고 다양한 소비자의 요구를 충족시키기 위해 노 력하고 있음 - 상위 4개 사업체가 한국일반여행업협회 상위 30개 업체들의 실적에서 16 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

28 차지하는 비중이 58%에 이르는 등 점차적으로 대형업체 위주로 여행업 계가 재편되고 있음 - 여행업은 규모의 경제가 실현되는 대표적인 산업이기 때문에 2006년 쌍 춘년 특수로 여행자금을 늘린 여행업체들이 인수 합병 등을 통해 규모를 키워 영업환경을 개선하고자 함 ㅇ 여행업의 수익모델은 직접판매와 항공권, 철도권 등의 티켓판매에 대한 수수료가 대부분을 차지하고 있는데, 정보기술의 발달로 여행사가 가지 고 있던 여행 정보 의 경쟁우위가 사라지면서 유통구조가 파괴되고 새로운 기업모델의 정립이 시급한 실정 - IT기술 발달 및 여행의 대중화로 세계여행 추세가 생산자 주도형 여행에서 소비자 주도형 여행으로 전환되고 있고 있으며 맞춤형 여 행상품(dynamic packaging)을 포함한 온라인 여행이 점차 더 확산되고 있음 - 특히 인터넷 확산에 따른 고객의 가격협상력 증대는 여행상품의 가격경 쟁과 공급자간 경쟁을 심화시키고 있음 2) 이용 현황 ㅇ 주5일 근무제의 본격적인 시행으로 국민들의 여가시간이 늘어나 레저, 여 행, 스포츠 등의 활동이 활발해지고 있으며, 공간범위도 확대되어 근거리, 단거리의 국내여행이 증가하고 있음 ㅇ 2007년 외래관광객 실태조사에 따르면, 방한 외래 관광객의 여행행태로 개별여행이 63.8%로 가장 많았고, 그 다음으로 단체여행 28.3%, 에어텔 7.9%의 순으로 나타남 - 전년 대비로 살펴보면 개별여행 형태는 3.8%p 증가한 반면, 단체여행 행태는 1.0%p, 에어텔 행태는 2.8%p 각각 감소한 것으로 나타남 제2장 시장동향 분석 17

29 <표 2-4> 연도별 여행형태 단위: % 구분 2007년 2006년 2005년 2004년 개별여행 단체여행 에어텔 ) 수익 구조의 변화 ㅇ 국내여행상품 수익구조는 직접기획 국내여행 판매수익이 52.6%로 가장 높은 비중을 차지하고 있으며, 판매대행 수수료 16.7%, 항공권 판매 수수 료 13.3%, 호텔숙박예약 수수료 10.4%, 기타 6.9% 등으로 구성되는 것으 로 나타남 2) - 위에서 기타 의 사례는 전세버스 임대, 철도승차권 판매, 렌터카 알 선, 철도청 연계상품 판매, 전세버스 알선에 대한 수수료 등을 들 수 있음 ㅇ 대한항공이 2010년 수수료를 폐지할 예정이어서 여행업체는 서비스 피 (Service Fee)의 도입 등 새로운 수익모델의 개발이 시급한 실정 - 대한항공은 2008년 4월, 아시아나항공은 5월에 각각 수수료 자유화의 이전 단계로 기존 9%이었던 발권 수수료를 7%로 인하 - 항공권 판매수수료 인하와 함께 2010년으로 예정된 판매수수료 완전 폐 지 결정으로 많은 소매여행사들의 경영난이 예상됨 ㅇ 항공권 판매시장이 대형여행사를 중심으로 한 도매여행 시장으로 변화될 것으로 보이며, 수수료 대신에 서비스 피가 도입되면서 항공권 판매시장 에서 제공되는 상품의 개념에 변화가 예상됨 - 서비스 피 개념이 도입되면서 서비스 경쟁이 치열해질 전망이며, 기존의 2) 전효재, 이기동(2006), 국민생활관광시대의 국내여행업 발전방향, 한국문화관광정책연구 원 18 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

30 정형화 된 상품판매에서 다양한 소비자의 요구에 부응해 개별정보와 서 비스를 제공할 수 있도록 많은 노력이 요구되는 시장으로 전환되기 때 문에 상당한 전문화가 필요해질 전망임 3. 테마파크 가. 산업의 특성 ㅇ 대규모 독립적인 테마파크 개발에 소요되는 투자비는 1,000억 이상이며 기타 소프트웨어의 진부화가 빠르기 때문에 지속적인 추가투자가 요구되 는 자본집약적인 산업 - 일반적으로 테마파크의 초기투자액은 예비비를 포함하여 연간 매출액의 2배(2.5배가 최대)가 적정한 것으로 알려지고 있음 - 테마파크의 영업에 있어서 하드웨어 부문의 비중이 크지만 소프트웨어 부문 비중도 적지 않고 소프트웨어의 진부화가 예상외로 빠르기 때문에 감가상각률을 높게 적용하고 있음 ㅇ 테마파크는 초기투자가 막대하고 개장 후에도 관객들을 지속적으로 끌어 들이기 위해 추가적인 시설도입이 필수적임 - 테마파크 사업은 막대한 자금이 소요되기 때문에 자금동원력이 뛰어난 대기업이 아니면 운영하기 어려운 사업임 ㅇ 테마파크는 대규모 투자자본과 넓은 부지가 요구되는 자본집약적 산업인 동시에 기후에 좌우되는 1차 산업, 장치산업인 2차 산업, 서비스산업인 3 차 산업의 특징을 모두 갖고 있는 복합적인 산업임 제2장 시장동향 분석 19

31 나. 시장 환경 및 전망 1) 시장동향 ㅇ 아시아에서 일본 다음으로 큰 테마파크시장으로 성장 - 우리나라는 세계 50대 테마파크에 3개가 포함되어 있는데 2004년 입장 객수 기준으로 에버랜드 9위, 롯데월드 15위, 서울랜드 47위에 올라 있음 ㅇ 2005년 홍콩 디즈니랜드 개장을 시작으로 중국에 유니버셜 스튜디오, 디 즈니랜드 등이 건립될 예정이어서 역내 유치경쟁이 심화되고 있음 - 도쿄 디즈니랜드, 홍콩 디즈니랜드 등 세계 메이저 테마파크의 아시아에 대한 관심이 증가하고 있으며 서울시, 부산시에서 디즈니랜드, 유니버셜 스튜디오 등 세계적 테마파크의 유치를 추진하고 있음 ㅇ 국내 대규모 테마파크는 서울, 경기도 등 수도권 지역에 집중되어 있음 - 접객산업의 성격을 지닌 테마파크 산업은 대규모 인구도시를 배후로 하 는 것이 특징이어서 현재 입장객 100만 이상의 대규모 테마파크 6곳 중 5곳이 수도권 지역에 위치하고 있음 ㅇ 지방 중소 테마파크의 경우 새로운 테마의 개발 보다는 미국식 유원시설 모방에만 그치거나 일정한 테마 없이 위락시설을 배치한 경우가 많아 수 익성 악화의 원인이 되고 있음 ㅇ 양주 MBC 문화동산 내 대장금 세트장을 복원한 대장금 테마파크와 같이 한류의 영향으로 드라마, 영화를 주제로 한 테마파크가 등장하는 것이 새 로운 추세중의 하나 - 방문 외국인들의 국적은 대장금이 선풍적인 인기를 얻은 대만, 홍콩 관 광객이 대부분이고 중국 본토의 관광객도 증가 추세 - 자금부담이 적고 독특하고 다양한 테마를 가진 중소규모의 테마파크도 점차 확산될 것으로 전망되고 있음 ㅇ 최근 지방자치단체들이 지역 이미지 쇄신, 경제적 파급효과의 창출 등을 20 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

32 목적으로 테마파크 유치에 적극적으로 나서고 있음 - 현재 테마파크 사업을 추진중인 지자체는 11곳에 이르는데 현지 특산물 이나 천연자원을 이용해 테마파크를 조성하는 사업이 주류를 이루고 있음 지자체별 테마파크 명 주요 내용 강원 태백시 강원 원주시 충북 보은군 안전체험 테마파크 한지 테마파크 영상 테마파크 <표 2-5> 주요 지자체의 테마파크사업 추진 계획 - 97만4천m2 면적에 2,500억원을 투자해 2010년 완공 - 폐광지역 대체사업으로 추진 년 8월 착공, 2009년 6월 완공(142억원 투자) 년부터는 옻, 유리 테마파크를 추가로 만들 계획 - 속리산 국립공원 인근에 사극영화를 전문으로 촬영할 수 있 는 영상테마파크 조성 계획 충북 충주시 전북 장수군 전남 순천시 경남 통영시 부산시 제주 양돈축협 경남 의령군 세계무술 테마파크 물 테마파크 진도 테마파크 윤이상 테마파크 동네 테마파크 돼지 테마파크 농경문화 테마파크 - 13만5천여m2의 터에 오는 2006년까지 국비와 지방비 각 150 억 원씩을 투입, 무술 테마공원을 조성 예정 - 번암면 동화댐 제방 밑 부근 11만9,013m2에 60여억원의 사 업비를 투자해 물을 이용한 자연형 공원을 2008년까지 조성 - 4만여평의 부지에 총 사업비 161억 6,600만원이 투자되는 대형사업, 2006년 개장 예정 - 사업비 80억 원을 들여 2005년부터 도천동 윤이상의 생가복 원을 시작으로 5,700m2부지에 광장, 야외 음악 무대 등을 조 성하는 윤이상 테마파크 조성(2006년 완공 예정) 년부터 2008년까지 1,080억 원을 투입하여 각 구/군별 로 1~2개 이상씩 고유의 지리, 지형을 활용하거나 역사, 전 설 등을 소재로 하는 테마파크 조성 계획 - 동물농장, 박물관 등을 갖춘 돼지 테마공원 조성 계획 - 의령읍 정암리 일원 5만여평에 170여 억원을 들여 전통농경 문화 테마파크 조성, 2006년 본격 공사에 들어가 2007년말 준공 계획 제2장 시장동향 분석 21

33 인천시 청소년 테마파크 - 청소년수련원의 공연장, X게임장, 인천대공원의 인라인 스 케이트장, 해양생태공원의 갯벌체험장 등 32개 각종 소재를 연결할 수 있는 프로그램을 구축 자료 : 서천범(2007), 레저백서 2007, 한국레저산업연구소 2) 이용현황 ㅇ 연간 유료 입장객수가 50만 명이 넘는 수도권 4개사와 지방의 8개사 등 12개사의 2006년 입장객수는 2,316만 명으로 전년보다 5.8% 감소했고, 2003년 이후 감소세가 지속되고 있지만 여전히 가족단위 레저시설로 각 광받고 있음 <표 2-6> 테마파크 연도별 입장객 추이 단위: 천명, % 구분 에버랜드 7,903 8,567 8,018 8,197 8,651 8,343 롯데월드 7,431 7,847 7,539 5,738 5,062 4,345 서울랜드 2,969 2,709 2,415 2,080 1,896 1,872 우방타워랜드 3,092 3,093 2,327 2,145 1,911 1,751 한국민속촌 1,787 1,814 1,539 1,446 1,387 1,384 대전꿈돌이랜드 대전동물원 - 1,093 1, 경주월드 1,147 1,125 1, 금호패밀리랜드 , 통도환타지아 1,321 1,291 1, 부고하와이랜드 전주드림랜드 합계 28,639 30,577 28,327 25,368 24,597 23,161 주 : 유료입장객 기준이며, 에버랜드는 캐리비안 베이 입장객을 포함한 수치임 자료 : 각사 내부자료(각년도) 22 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

34 ㅇ 2006년 매출액 기준 시장점유율은 여가시간 확대로 원거리 이용객이 증 가하면서 에버랜드가 54.17%를 차지하여 가장 높았고 롯데월드 25.46%, 서울랜드 6.13% 등으로 나타남 3) - 국내 테마파크 산업의 규모는 집계되고 있지 않으나 대표적 업체(에버 랜드, 롯데월드, 서울랜드 등)의 매출액을 감안할 경우 약 6천억 원 이 상의 시장규모를 형성하고 있는 것으로 추산됨 <표 2-7> 테마파크 시장점유율 파크명 매출액(백만원) 점유율(%) 에버랜드 335, 롯데월드 157, 서울랜드 37, 우방타워랜드 19, 민속촌 19, 코엑스아쿠아리움 14, 경주월드 11, 부곡하와이랜드 10, 통도환타지아 9, 드림랜드 문경새재도립공원 마린월드 서대산드림리조트 가야랜드 주 : 2006년 업종 매출액 기준임 3) 한국신용평가정보(2008), "테마파크 Industry Report" 제2장 시장동향 분석 23

35 3) 수익구조의 변화 ㅇ 테마파크의 수익원은 주로 입장료와 놀이기구 이용료, 그 외에 회원권, 자 유이용권, 테마파크 내부에서의 식음료 매출액으로 구성됨 - 캐릭터 산업의 발전에 따라서 캐릭터용품 판매량의 증가로 입장객 소비 에 따른 수입은 꾸준히 증가하고 있으나, 타 기업과의 경쟁력 획득을 위 한 신규 놀이기구 설치로 비용증가를 보여 수익률의 급격한 상승은 어 려운 실정 ㅇ 2006년 테마파크 산업 매출액은 주5일제 실시 및 학교장의 자율에 따른 단기방학 증가 등 여가시간이 확대되면서 6.04%의 매출액 증가를 기록하 였으나, 2007년 상반기 매출액 증가율은 국내경기 침체와 이에 따른 가처 분소득 감소에 기인하여 미미한 수준에 그침 4) ㅇ 경영실적 파악이 가능한 5개사의 2006년 경영실적을 살펴보면, 총매출액 은 5,159억원으로 전년보다 6.4% 감소했으며, 1인당 객단가는 2006년 28,293원으로 이용료의 인상에 따라 전년보다 0.4% 상승함 5) - 업체별로는 롯데월드의 1인당 객단가가 36,000원으로 가장 높고 에버랜 드가 31,000원으로 그 뒤를 이음 4) 한국신용평가정보(2008), "테마파크 Industry Report" 5) 한국신용평가정보(2008), "테마파크 Industry Report" 24 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

36 <표 2-8> 주요 테마파크업체 경영실적 추이 단위 : 백만원, 천명, 원 한국 통도 구분 에버랜드 롯데월드 서울랜드 합계 민속촌 환타지아 매출액 187, ,487 33,333 20,206 10, , 년 입장객수 7,903 7,431 2,969 1,783 1,321 23,363 객단가 23,768 21,598 11,225 11,329 7,871 18,533 매출액 217, ,721 34,297 22,396 11, , 년 입장객수 8,567 7,847 2,709 1,823 1,291 24,258 객단가 25,343 22,520 12,654 12,283 8,732 20,241 매출액 226, ,573 35,047 22,504 10, , 년 입장객수 8,018 7,539 2,415 1,539 1,132 22,465 객단가 28,289 23,953 14,510 14,621 9,606 22,607 매출액 230, ,634 37,034 21,722 8, , 년 입장객수 8,197 5,738 2,080 1, ,067 객단가 28,096 31,477 17,808 15,025 10,280 25,261 매출액 257, ,298 40,463 21,107 8, , 년 입장객수 8,650 5,062 1,896 1, ,863 객단가 29,721 38,381 21,338 15,216 9,648 28,175 매출액 262, ,745 37,988 19,416 9, , 년 입장객수 8,343 4,345 1,872 1, ,233 객단가 31,405 36,308 20,291 14,028 12,175 28,293 자료 : 서천범(2007), 레저백서 2007, 한국레저산업연구소 제2장 시장동향 분석 25

37 제2절 관광사업 부동산금융 이용 현황 1. 부동산 금융 6) 가. 프로젝트 파이낸싱 1) 개념 및 구조 ㅇ 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 사업안 자체의 현금흐름과 일부 자산을 담보로 하여 금융을 조달하는 기법으로서 채무불이행이 발생할 때 기업이 아닌 사업에 대해서만 이행청구가 들어간다는 의미에서 제한적 소 구(limited resource) 또는 비소구 조건(non resource)의 대출 방법 - 대출금의 상환을 보장받기 위해 자금관리계좌(escrow account)을 통하 여 관련 자금을 철저하게 관리 [그림 2-1] 프로젝트 파이낸싱의 기본구조 사업주 (sponsor) 건설시공사, 원자재공급자 등 기타 거래당사자 출자 프로젝트회사 (project company) 각종 계약 대출실행 차입금 상환 대출금융기관 (lender) 6) 부동산 금융은 최근 금융위기의 원인이 되었고 경제위기에 따라 축소되는 경향을 보이고 있 으나 담보 이상의 자금조달을 가능하게 하고 사업자금 조달 방법을 다양화시켜 준다는 측면 에서 의미가 있음 26 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

38 ㅇ 우리나라의 P/F는 본래 P/F에서 조금 변형되어 시행사의 토지 담보와 함 께 시공사(건설사)의 지급보증 및 책임준공 의무가 부과되는 등 시공사에 대한 의존도가 높은 담보부 대출의 성격을 지니고 운영되고 있음 - 금융기관에서는 사업의 미래수입만으로 대출을 발생시키기에는 불안하 기 때문에 시공사의 신용보강을 요구하는 형태로 변형되어 있어도 일반 기업금융에 비해 사업성과 현금흐름 등을 감안하여 담보 대비 대출금액 의 비율이 상대적으로 높다는데 의미가 있음 - P/F는 서구의 경우 인프라시설에 대한 자금 지원을 중심으로 발달한 것 인데 반해, 우리나라에서는 부동산펀드 등과 연계되어 분양 등 단기에 자금을 환수할 수 있는 수익성시설 위주로 발전한 것이 특징 2) 도입 현황 ㅇ 1997년 외환위기 이후 부동산 가격하락, 채권의 발행 금리 상승 등으로 기업신용이나 담보물을 통한 자금조달이 어렵게 되고 금융기관에서도 비 교적 높은 이자율의 개발금융을 선호하게 되면서 P/F가 활성화됨 - P/F는 IMF 외환위기 때 손실을 많이 받은 은행권이 수수료 베이스로 운영하면서도 현금흐름을 중시하면서 담보가치 외에도 사업의 가치를 보게 되었고, 담보가치보다 더 많은 신용을 제공하면서도 부실의 염려 가 적은 사업에 주목하면서 P/F 여신을 제공하는 경우가 늘게 되었음 - 초기에는 시중은행의 신탁계정을 통한 아파트 건설사업과 일부 상가건 설사업 등이 주류를 이루었음 ㅇ 근래 들어서는 SOC 건설 분야 등 공공적 성격을 띤 사업에 민간자본을 유치하는 방법으로 많이 이용되고 있음 - SOC 부문 P/F 사례로는 이화령 터널, 신공항 고속도로, 인천 국제공항 철도, 서울외곽순환도로, 천안-논산 고속도로, 김해경량전철, 안양-부천 열병합발전소 등을 들 수 있음 제2장 시장동향 분석 27

39 - 일반 부동산 개발부문에서 프로젝트 파이낸싱을 활용하여 공공민간 합 동형 사업이 추진된 사례로는 수원민자역사 사업, 용인죽전 역세권 개 발, 용인동백 테마형 쇼핑몰 개발, 화성동탄 도심센터 개발, 대전 엑스 포 복합단지개발 등을 들 수 있음 ㅇ 우리나라의 프로젝트 파이낸싱은 2000년 이후 매년 큰 폭으로 증가하고 있는 추세인데 이는 시중 및 지방은행이 기업인수 금융 및 부동산 개발부 문에 대한 프로젝트 파이낸싱에 적극 참여한 것에 기인하고 있음 ㅇ 2007년부터는 부동산 침체, 경기 침체가 시작되면서 은행 등 금융권에서 P/F 여신을 자제하고 있고 기존 P/F의 부실 염려가 제기되면서 P/F에 대해 금융감독원이 현황파악 및 감독 강화에 주력하고 있음 <표 2-9> 연도별 프로젝트 파이낸싱 약정 현황 단위 : 건, 억원 구분 부동산 SOC 기타 전체 건수 금액 건수 금액 건수 금액 건수 금액 , , , , , , , , , , , , ,474 연도 미상 54 4, ,735 계 , , , ,471 자료: 박원석(2005), "부동산 개발사업에서 프로젝트 금융의 활용 특성과 대출조건 영향 요인 분석 국토계획 제40권 제6호, 대한국토 도시계획학회 ㅇ P/F가 분양, 매각(exit) 등에 의한 빠른 자금의 회수를 중시하므로 관광사 업의 경우에는 활성화되고 있지 않은 것으로 알려짐 - 일반적으로 선분양을 하는 아파트 개발사업의 경우 P/F 투자 기간이 평 28 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

40 균 1~2년, 길어야 3~4년이지만, 관광 휴양시설 개발의 경우 보통 5년에 서 10년 이상의 기간이 소요되는 장기 프로젝트가 대부분이기 때문에 P/F 자금대출이 활성화되고 있지 않음 - 수도권의 몇몇 관광호텔의 신축에 적용되는 경우가 있고 파주 하니랜드, 김해시 장유온천 아쿠아웨이브가 P/F에 의해 개보수 또는 건설이 이루 어졌으며 해운대 관광리조트 개발사업에 트리플 스퀘어 PFV가 조성된 것으로 알려짐 - International Finance Corporation(1999)에 따르면 1994년~1998년 기 간의 전세계 P/F의 비중은 사회간접자본 51%, 호텔/관광업 3%로 관광 부문의 비중은 아주 낮은 것으로 나타남 나. 자산유동화증권 1) 개념 및 구조 ㅇ 자산유동화증권(ABS ; Asset backed Securities)이란 금융기관이나 기업 등이 보유하고 있는 특정자산을 표준화하여 특정조건별로 집합하고 이를 바탕으로 증권을 발행하며, 기초자산의 현금흐름을 이용하여 증권을 상환 하는 방식 ㅇ 자산유동화(asset securitization)는 유동화 전문회사가 자산보유자로부터 자산을 양도 또는 신탁 받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하는 것을 말 하며, 자산유동화증권은 기초자산의 관리 운용 및 처분에 의한 수익으로 유동화증권의 원리금을 상환하거나 배당금, 수익금 등을 지급하는 구조로 되어 있음 제2장 시장동향 분석 29

41 [그림 2-2] 자산유동화증권 발행의 기본구조 ㅇ 자산유동화증권은 시행사가 금융기관 등으로부터 대출 실행 후, 금융기관 에서 동 대출채권을 특수목적회사(SPC ; Special Purpose Company)에 양도하여 유동화 함 - SPC는 자금조달 목적으로 설립된 유동화 전문회사로서 기초자산 (underlying asset)의 현금흐름을 바탕으로 유동화증권을 발행하여 현 금을 조달함 - 발행된 ABS 채권은 일반 투자자 보다는 대부분 은행 등 금융권에서 인 수하는 것이 일반적임 ㅇ ABS의 장점 - 대출채권을 유동화 할 경우 회수자금은 예금의 성격을 띠지 않으므로 지급준비금의 적립 또는 예금보험의 가입 등이 필요 없게 되어 자금조 달 비용의 절감이 가능함 30 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

42 - 자산의 유동화는 자산을 양도하는 방식으로 자금을 조달하므로 대차대 조표상 부채로 기록할 필요가 없으며 특히 금융기관은 자사의 매각분을 대차대조표의 자산에서 공제받을 수 있으므로 재무구조를 개선하는 부 외금융 효과가 있음 - 대출자산을 매각할 경우 최초 대출에 대한 수입이자와 대출의 매각에 따른 지급이자와의 차액을 자금부담 없이 얻을 수 있고, 매각으로 얻은 자금을 재운용하여 수익을 증대시킬 수 있으며, 매각대출채권의 원리금 상환 등에 따른 각종 대체업무를 금융기관이 직접 담당함으로써 수수료 수입 등이 발생하게 되어 수익성 향상을 도모할 수 있음 ㅇ ABS의 단점 - 자산을 유동화 하려면 대상 자산이 동질적이어야 하며 자산관리의 노하 우가 충분하지 않을 때에는 신용보강(credit enhancement)을 위한 추가 비용 부담이 불가피함 - 자산보유자가 특수목적회사(SPC)에 자산을 양도하는 것이 담보의 제공 으로 비칠 때에는 자산보유자의 기존 채권자들로부터 담보를 제공하지 않겠다는 약정의 위반이라는 항의를 받을 수 있음 2) 도입 현황 ㅇ 우리나라의 경우 1997년 말에 발생한 외환위기로 기업 및 금융기관의 유 동성이 악화되고 부동산시장이 침체되자 이를 해결하기 위한 방안으로 1998년에 자산유동화에 관한 법률 을 제정함으로써 ABS제도가 도입됨 ㅇ 1998년 ABS시장이 도입된 후 불과 3년만에 직접금융으로 인한 자금조달 중 ABS를 통한 자금조달실적이 2000년 56.2%, 2005년 30.7%를 차지하 는 등 시장에서의 비중이 증대되어 ABS시장은 주식시장, 채권시장과 함 께 자본시장의 중요한 축을 형성하고 있음 7) 제2장 시장동향 분석 31

43 <표 2-10> 직접금융 자금조달 실적과 ABS 발행실적 구분 직접금융실적 1) 주식 - 회사채 단위 : 조원 ABS사채 2) 비중 주 : 1) 유가증권신고서 제출(공모) 기준 2) ABS발행 총액에서 사모사채, 유동화출자증권 및 수익증권 제외 자료 : 금융감독원(2006), 2005년 ABS 발행실적 ㅇ ABS 발행초기인 2000년까지는 은행 및 한국자산관리공사(KAMCO)의 부실채권 및 부실자산의 유동화나 투신사의 투기등급 회사채 등을 기초 로 발행된 CBO(Collateralized Bond Obligation)가 크게 활성화됨 년 이후에는 일반기업의 자금조달수단으로 자산유동화의 중요성이 증대되어 신용카드매출채권 및 카드론을 대상으로 한 자산유동화가 급 성장하였음 ㅇ 부실채권을 대상으로 한 ABS는 구조조정이 마무리 단계에 들어섬에 따 라 2002년부터 CBO(Collateralized Bond Obligation)와 CLO(Collateralized Loan Obligation)가 대폭 감소하였고 신용카드사의 ABS 발행도 전체 ABS 발행시장에서 차지하는 비중이 절대금액과 비율 측면에서 모두 크 게 감소함 - 최근에는 자산유동화 기업어음(ABCP ; Asset Backed Commercial Paper) 등이 금융당국의 규제가 별로 없어서 인기를 얻고 있고 ABS 발행은 점 7) 이은경(2006), 부동산 유동화를 통한 재원조달의 실태분석과 개선방안 : 한국토지공사와 대 한주택공사 사례를 중심으로, 국회예산정책처 32 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

44 차적으로 감소하는 추세 ㅇ 관광사업의 경우 자산유동화의 사례가 많은 것은 아니나 일부 특급호텔에 서 단편적으로 활용하는 사례가 나타나고 있음 년 인터콘티넨탈 호텔은 국내 호텔로서는 최초로 발행규모 1,000억 의 자산유동화증권(ABS)을 발행하였으며, 자산유동화증권 발행을 위해 신용카드채권을 담보로 제공하였음 - 호텔의 외상매출금에서 미래 수입이 발생될 것을 전제로 이를 유동화하 여 선조달한 차입금이 2007년 프라자호텔 13,000백만원과 메리어트호텔 78,500백만원이 있음 - 특이한 사례로 프라자 호텔은 2006년 매출채권을 유동화하는 자산유동 화 기업어음(ABCP) 8) 300억원을 일으킨 바 있음 다. REITs(Real Estate Investment Trusts) 1) 개념 및 구조 ㅇ 부동산투자회사(REITs)는 소액의 자본을 가진 다수의 개인투자자나 대규 모 자본을 가진 기관투자자가 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 금융 수단으로 부동산의 소유권이나 저당권을 증권화(securitization)하여 투자 자의 자본을 모집하고 전문적인 운용을 통하여 투자자에게 배당을 제공해 주기 위한 금융수단임 ㅇ 국내에서 REITs는 상법상의 주식회사로서 주식발행으로 자금을 조성한 후 부동산에 투자, 운용하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 제도라 고 정의할 수 있음 년 제정된 부동산투자회사법에 근거를 두고 있으며, 수익형부동산 8) 일반적으로 ABS는 유동화 자산을 기초로 회사채 형태의 자산유동화증권을 발행하는데 비해 ABCP는 회사채가 아닌 기업어음(commercial paper)의 형태로 발행하는 것임 제2장 시장동향 분석 33

45 을 매입하여 임대수익과 향후 매각차익을 추구하는 형태로 운영되고 있 음 ㅇ REITs는 소액투자자를 대신하여 부동산에 투자하는 간접투자기관으로서 부동산(임대, 개발)회사와 금융기관(자금모집, 배분)의 성격이 결합된 회 사임 - 실제 영업측면에서는 부동산 임대 및 개발사업 등을 수행하는 종합 부 동산회사로 볼 수 있는데 일반인으로부터 자금을 모집하고 투자이익을 배분한다는 점에서 금융기관의 성격도 있음 [그림 2-3] REITs의 기본구조 2) 도입 현황 ㅇ REITs는 미국에서는 호텔 등에까지 광범위하게 적용되고 있으나 한국에 서는 완공된 빌딩을 중심으로 한 부동산에 주로 적용되고 있음 34 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

46 - 미국에서는 REITs 금융기법이 호텔이외에도 골프장, 리조트, 창고, 병 원, 오피스, 아파트, 빌라, 콘도, 쇼핑시설 등 다양하게 적용되고 있으나, 우리나라에서는 아직까지 분양 또는 임대가능성이 높은 빌딩 등 부동산 에 한정되어 있음 - 우리나라의 리츠는 기업구조조정리츠(CR REITs ; Corporate Restructuring REITs)의 형태만 발행되고 있으나 세제혜택이 부족하고 각종 허가 기 준이 까다로워서 부동산펀드에 비해 인기가 없음 - 예전에 대한항공의 사옥 등 구조조정과정에서 이 제도가 활용되었을 뿐 크게 이용된 사례가 없음 ㅇ 리츠는 외환위기 이후 선진사례를 검토하는 과정에서 대안으로 제시된 적은 있으나 운영수입을 통해 자금을 환수하는 체제 등이 우리나라의 현 실과 맞지 않고 법률상의 제약이 많아 활성화되기 힘들기 때문에 현재는 부동산 펀드를 중심으로 발전하고 있음 - 미국의 경우에는 우리나라와 금융구조가 달라서 장기 사채시장이 발달 해 있고 분양방식도 주로 후분양을 시행하고 있으나 우리나라는 선분양 체제이어서 REITs가 활성화되기 어려운 측면이 있음 ㅇ 미국의 Hotel REITs 현황 년 최초의 호텔 리츠(Starwood Lodging Trust) ~1996년에 13개 호텔 리츠 발생(기업공개 공모액 14억불) 년 16개 호텔 REITs는 미국 전체 객실수의 15%를 차지 년 현재 193개의 REITs가 미국 주식시장에 상장되어 있음($500 billion) - REITs 회사들의 호텔, 레저시설에 대한 투자는 15개사 12,761백만달러 로 전체의 8.59%를 차지하고 있는 것으로 알려짐 제2장 시장동향 분석 35

47 라. 부동산 펀드 1) 개념 및 구조 ㅇ 부동산 펀드란 투자자로부터 금전 등을 받아 유가증권 등 모든 자산에 투 자하고 운용실적에 따라서 그 결과를 투자자에게 지급하는 금융 - 넓은 의미의 부동산 펀드는 부동산에 투자하기 위하여 결성된 자금의 집합체로 정의되며 간접투자자산운용법에서는 간접투자재산을 부동산 에 투자하는 간접투자기구로 정의할 수 있음 ㅇ 부동산펀드는 부동산 간접투자시장에서 투자기구 역할을 한다는 점에서 REITs와 동일하지만 법적 성격 및 구조적인 면에서 차이를 보이고 있음 - REITs는 부동산에 투자하는 주식회사이며 부동산펀드는 부동산 투자를 목적으로 조성된 자금의 집합체, 즉 투자신탁임 - REITs는 내부에 자산운용기준을 가지고 있고 자본금도 250억원 이상 이어야 하지만 부동산펀드는 외부에 있는 자산운용사가 투자를 담당하 며 법적 성격이 투자신탁이기 때문에 자본금이 의미가 없음 ㅇ 부동산펀드의 기본구조를 살펴보면, 부동산펀드는 자산운용회사에 의해 투자신탁형으로 설립된 후 자산운용회사나 판매회사를 통하여 기관 및 개인투자자들에게 판매되고, 투자자들로부터 모집된 자금은 수탁회사(주 로 은행)에 보관되며, 자산운용회사의 지시에 따라 수탁회사는 자산의 취 득 및 처분을 이행함 - 부동산펀드의 자산운용회사는 금융감독위원회로부터 허가를 받은 상법 상 주식회사이거나 금융기관이고, 자본금이 100억 원 이상이어야 하며, 운용 전문인력과 전산설비를 갖추어야 함 ㅇ 부동산펀드의 주요 투자대상은 부동산 및 지상권, 전세권, 임차권 등 부동 산을 사용할 수 있는 권리, 부동산담보부 유동화증권(부동산 ABS), 주택 저당채권담보부 유동화증권(MBS), 주식, 채권, 장내 외 파생상품, 타 펀드 36 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

48 의 간접투자 증권 등임 [그림 2-4] 부동산펀드의 기본구조 ㅇ 부동산펀드의 장점 - 부동산 전체를 매입할 만한 금액을 가지고 있지 않은 소액투자자에게 1 년 기준 7~8%의 높은 수익률을 제공 - 리스크에 대한 민감도가 기관에 비해 덜한 일반 개인투자자를 상대하기 때문에 자금의 모집이 상대적으로 수월함 - 부동산펀드는 자금을 모집하여 주로 부동산 개발사업에 투자하고 그 수 익금을 배당하는 형식을 취하기 때문에 자금난에 시달리는 건설사에게 는 자금지원 기능을 담당하고 있어 궁극적으로는 건설경기 진작에 기여 ㅇ 부동산펀드의 단점 - 부동산펀드는 일반 공모펀드와 같이 언제든지 가입하고 언제든지 환매 제2장 시장동향 분석 37

49 를 통해 자금을 회수할 수 있는 것이 아니고 중도환매가 불가능하므로 높은 위험성을 갖고 있음 - 소액 개인투자자가 많을수록 수익배분이 복잡해지고 법률 분쟁 발생시 해결이 어려울 수 있기 때문에 공모형 보다는 일부 부유층을 대상으로 한 사모펀드로 형태로 치중될 가능성 내포 2) 도입 현황 ㅇ 2004년 6월, 미래에셋그룹 계열 맵스자산운용에 의해 간접투자자산운용 업법상의 제1호 부동산 PF 펀드가 설정된 이후 부동산펀드는 높은 성장 세를 유지하고 있음 - 부동산 경기 침체에도 불구하고 2006년 한 해만 약 1조 8,000억원 규모 의 부동산펀드가 새로 설정돼 2005년 말 대비 약 70%의 성장세를 보였 음 년 6월말 현재, 우리나라 부동산펀드시장 규모는 약 2조 3,632억원 이며, 향후 본격적인 후분양제도가 활성화되는 2007년도에는 약 7조원 정도의 시장이 형성될 것으로 전망되고 있음 ㅇ 대부분은 아파트 등 주거시설과 오피스 빌딩 등 업무 시설, 백화점 등 상 업시설에 주로 투자되었으며 관광 휴양시설에 대한 투자는 아직 미미한 수준 - 국내 호텔, 리조트의 부동산펀드 조성 사례로는 동양투신에서 명동 중저 가 호텔 리모델링사업에 600억원 규모의 펀드를 조성한 바 있고, 골든 브리지에서 롯데캐슬 스파월드에 1,000억원을 투자하는 펀드를 조성한 적이 있는 것으로 알려짐 ㅇ 호주 Macquarie 그룹의 MFS Fund가 호주의 Aquarium 운영업체인 Oceanis사와 제휴하여 부산 해운대 수족관 프로젝트에 한국의 사회기반 시설에 대한 민간투자법에 의해 해운대구청과 협약을 체결 공공토지를 부 38 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

50 지로 제공 받아 BOT방식으로 투자한 사례가 있음 9) ㅇ 한국관광공사에서 관광지 개발 등에 부동산 펀드를 활용하려는 시도가 있 었으나 실질적인 성과는 나타나지 않음 마. 시사점 ㅇ 최근 부동산금융이 주로 활용되는 관광개발 유형은 아파트와 같은 주택의 경우 규제가 많으므로 골프텔, 도심형 콘도, 실버타운 등과 같이 별개의 시설에 주택의 개념을 도입하여 규제를 회피하는 방법으로 활용되고 있음 ㅇ 관광시설 중의 하나인 테마파크를 설립할 때 사업자는 SPC를 설립하고, SPC는 토지를 매입하거나 현물 출자를 받으며, 시공자금은 금융기관들을 통해 프로젝트 파이낸싱 금융 방식으로 차입하는 형태를 고려해 볼 수 있음 - 일반적인 아파트, 오피스 개발사업을 위한 P/F 투자 금액은 평균 250억 원 정도이나 호텔, 골프장, 리조트 등으로 구성되는 관광 휴양시설의 경 우 최소 500억원 이상 최대 1,000~2,000억원의 대규모 자본이 소요되기 때문에 초기 지분투자(Equity)를 최소화 하고, 중순위 대출 (Mezzanine) 을 통해 일부분을, 후순위 대출을 통해 나머지를 모집하는 방법 등으로 자금조달을 다양화해 주면서도 투자위험을 감소시켜 줄 수 있는 방법을 강구할 필요가 있음 ㅇ 향후 국내에서도 관광 REITs를 활성화하기 위해서는 시설의 완공 리스크 와 호텔운영 전문업체 제도를 활성화하여 운영 리스크를 최소화하는 제 도적 장치를 검토할 필요가 있음 - 이렇게 하더라도 은행에서는 단기자금 회수를 중시하기 때문에 분양이 아닌 경우는 부동산금융이 적용, 활용되는 것을 기대하기는 어려운 측 면이 있음 9) 제2장 시장동향 분석 39

51 ㅇ 금융기관의 시공자금 융자 재원조달로는 시공 대출채권을 기초자산으로 하는 ABS와 Lease 임대료, 매출수입 등 관광개발업체의 미래수익을 기 초자산으로 하는 ABS금융 2가지가 형태가 가능 - 시공자금 대출채권 ABS는 금융기관이 관광단지에 대한 대출채권을 자 산유동화를 위하여 설립된 SPC에 양도하고, SPC는 양도받은 대출채권 을 기초자산으로 하여 관광진흥개발기금의 지원을 받은 신용보증기금으 로부터 신용을 보강 받아 ABS를 발행하며, SPC는 ABS대금을 받아 금 융기관에게 대출채권 양도대금을 지급함으로써 자금조달이 완성됨 - 미래현금 ABS는 관광시설이 완공된 후 발생되는 미래수익(미래매출 또 는 BTL의 경우 Lease 임대료)을 근거로 ABS를 발행하여 자금조달 가능 ㅇ ABS 채권의 일반투자가에 대한 유통을 활성화하기 위해서는 관광진흥개 발기금에서 후순위채권 형태의 인수, 완공된 관광시설의 미래현금에 대한 리스크를 제거하기 위한 BTL 방식의 도입 등이 검토될 필요가 있음 2. 관련 사례 가. 국내사례 10) ㅇ 부동산 펀드를 활용한 관광개발사업의 사례로는 동양투신운용의 콘도미 니엄 개발사업과 호텔 개발사업을 위한 펀드 조성이 유일한 것으로 나타 나고 있음 ㅇ 동양투신운용의 해운대 콘도미니엄 부동산 투자신탁 1호 - 펀드 규모 및 투자기간 : 250억원, 25개월 - 목표수익률 및 수수료 : 농협기준 금리 (24개월 기준 8%), 년 1% - 펀드 유형 : 부동산투자신탁, 폐쇄형, 환매불가, 펀드 설정 90일내 상장 10) 이학구(2007), 관광산업펀드 도입을 통한 투자 활성화, 관광산업진흥대토론회 자료집에 서 발췌한 내용 40 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

52 - 투자내용 : 부산시 해운대구 중동 외 27필지(대지면적 4,134평) 에 콘도미니엄 신축과 관련하여 시행사인 D사에 프로젝트 파이낸싱을 위한 투자신탁 - 채권확보를 위해 부동산신탁사를 통해 담보신탁을 설정(설정비율 130%) - 시행사의 채무불이행 사유 발생시에는 대출금의 연대보증 및 시행사의 모든 권리와 의무에 대하여 시공사인 D건설이 승계하도록 약정 - 분양 개시일로부터 1년 이내에 분양율 50%에 도달하지 못하는 경우에 는 할인분양 권리 확보 - 사업지 전부를 매매계약 체결하여 소유권 이전 완료 - 자금관리계좌(escrow account)의 관리 및 예금 질권 설정 ㅇ 동양투신운용의 토앤투 부동산 투자신탁 1호 - 펀드 규모 및 투자기간 : 580억원, 4년(3년시점 이후 조기매각 가능) - 목표수익률 및 수수료 : 년 7.4%, 년 1.2% - 펀드 유형 : 부동산투자신탁, 폐쇄형, 환매불가, 펀드 설정 90일내 상장 - 투자내용 : 서울시 중구 명동에 위치한 토앤투 빌딩(구 서울은행 본점 건물) 호텔부분인 1층 일부와 10~18층을 매입하여 운용 - 호텔임대 조건 임차인 : 이비스 엠베서더 명동호텔 임대기간 : 20년(10년 경과후 임대조건 협의) 임대료 지급조건 : 임대개시일로부터 2년간 매월 총매출액의 46%, 차기 3년간 매월 총매출액의 45%, 차기 5년간 매월 총매출액의 44% - 준공 리스크 관리 : S건설 책임준공 - 매각 리스크 관리 : 호텔 매각시 S건설의 자금충당 계약을 통해 원금 일 부 보전 받음 매각가 610억원 미달시 S건설이 287억원 한도내에서 자금 보전 최소 323억원(매입가의 55% 수준)의 매각가 확보시 원금보전 가능 제2장 시장동향 분석 41

53 나. 홍콩 디즈니랜드 11) 1) 개발내용 ㅇ 1999년 12월 디즈니사와 홍콩정부는 란타우섬에 테마파크와 리조트단지 를 위한 포괄적 실시협약을 체결 - 1단계로 테마파크와 6개 호텔이 2005년에 완공되고, 2단계는 후에 1단 계와 결합하여 개발 예정 ㅇ 유로디즈니랜드의 경험을 바탕으로 홍콩디즈니 개발 전략은 적은 규모로 부터 시작하여 추이를 분석 후 증가시키는 방향으로 설정 2) 소유 지배구조 ㅇ 건설, 운영은 새로운 법인 HKITP(Hong Kong International Theme Park)가 추진할 예정인데 이 법인은 새로운 조인트벤쳐 형태로 홍콩정부 와 디즈니사로 구성된 민관합동법인 형태로 구성됨 ㅇ 초기 법인설립 투자비는 홍콩정부가 HK$ 3.25billion(지분 57%), 디즈니 사가 HK$ 2.45billion(지분 43%)을 부담하였으며, 홍콩정부는 토지매립 과 인프라개발에 대한 보상으로 보통주로 전환할 수 있는 지분 특례를 부 여받음 ㅇ 홍콩정부는 운영 첫해 마지막 회계분기에 HK$ 1billion 이내에서 지분 매각할 수 있는 옵션을 부여받음 - 그 후 토지매입에 필요한 후순위채권 $4billion은 최소지분소유 제한에 상관없이 부통주로 전환할 수 있음 - 또한 HKDML이라는 디즈니사가 전액 출자한 유한회사를 만들어 HKITP를 대신하여 직원교육 및 운영을 담당함 11) 김영곤(2005), 선진국 관광산업에서 본 투자자금 조달사례, 관광산업펀드 활성화 방안 워크샵 자료집에서 발췌한 내용 42 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

54 3) 자금조달 구조 및 과정 ㅇ 홍콩디즈니랜드의 인프라공사비 및 토지매립비용 제외한 추정 총사업비 는 HK$ 14.1billion(약 1조 8천억 원)인데 이의 자본조달은 HK$ 8.4 billion(약 1조원)의 타인 자본(지급이자 포함) 및 HK$ 5.7billion(8천억 원)의 자기자본으로 이루어져 최적 부채-자본비율인 60:40으로 구성됨 - HKITP가 차입하는 총 타인자본은 HK$ 8.4billion(이자비용 포함)으로 25년 이상 상환 가능한 HK$ 5.6billion의 홍콩정부의 대출과 HK$ 2.3billion의 상업은행의 대출로 구성됨 ㅇ 운영초기 사업위험 완화를 위한 정책적 배려로 대출조건은 건설기간과 운 영 첫해부터 8년 동안 6.75%, 다음 8년 동안 7.625%, 그 다음 9년 동안은 8.5%로서 상당히 낮은 이자율을 적용함 - 정부대출상환은 상업은행의 상환이 마무리된 이후 개장 10년 후부터 시 작됨 ㅇ 두 지분 소유자는 15년 상환, 비소구금융으로 3천5백억원을 공사비 목적 으로, 차후 1,500억원을 공사 후 목적으로 비소구 금융으로 조달하는 것 에 대해 합의함 ㅇ HKITP는 상업은행 신디케이션 론의 주간사로 Chase manhattan bank를 선정함 4) 시사점 ㅇ 정부 직접출자 및 추가적 금융혜택 제공 - 홍콩디즈니랜드 프로젝트는 홍콩정부가 직접 출자하고 사업에 참여함으 로써 세계적 브랜드를 유치하고 추가적으로 낮은 이자율과 장기간의 상 환기간을 제공하는 금융혜택을 부여함 - 홍콩정부는 토지매립 및 인프라 개발에 필요한 비용을 부담하는 대신 제2장 시장동향 분석 43

55 그에 상응하는 지분전환권을 가짐으로써 장기적 관점에서 경영권을 목 표로 하는 전략적 투자가의 특성을 가짐 ㅇ 토지관련 혜택 부여 - 홍콩정부가 토지관련 비용 HK$ 4billion에 대한 후순위채를 발행하되 초기년도에는 배당금이 없으며 운영상황에 따라 누진적인 비율이 적용 되어 보통주로 교환할 수 있도록 함 - 주식교환은 테마파크 개장 5년 후부터 시작할 수 있도록 하고, 주식교환 의 최고한도는 투자자 지분의 가치 저하를 막기 위해서 한 해에 총액의 10%내에서 이루어지도록 함 - 토지임차조건은 1단계 사업의 소요토지에 대한 50년 임차조건을 보장하 고(50년간 추가연장 가능), 2단계 소요토지에 대한 일정 매입조건을 보 장함(개장이후 20년간 유효) 다. 일본 유니버셜 스튜디오 12) 1) 사업개요 및 배경 ㅇ 오사카시 린가이부의 대형 산업들이 입지한 공장지대가 사회구조, 산업구 조의 변화로 산업기능이 침체되어 일부 지구에서는 공장의 유휴화가 진행 되고 있었음 - 이에 린가이부 재개발의 핵심으로 국제적 영상 테마파크인 USJ의 유치 가 검토되어 오사카시, 기업 등으로 결성된 연구회 조직 후, 1996년 주 식회사 USJ로 이름을 변경하여 계획 추진(제3섹터방식에 의한 개발) ㅇ 2001년 3월 31일에 개장하였으며, 총 투자비는 1,700억 엔이 소요되었고, 면적은 54만m2(163,000평)으로 39만m2는 테마파크, 15만m2는 주차장(총 4 천대 주차가능)으로 구성되어 있음 12) 김흥식(2007), 경기도 관광인프라 민자유치 활성화방안 경기개발연구원에서 내용 인용 44 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

56 ㅇ 연간 입장객수는 약 800만 명을 상회하는 것으로 나타나고, 주요시설로는 입항지역(Port of Entry), Marvel Super Hero Island, Toon Lagoon, Jurassic Park, The Lost Continental, Seuss Land 등이 있음 ㅇ 국제적 영상테마파크를 핵심으로 하는 영상 관련 산업의 육성과 국제 관 광도시로서의 발전을 지향하는 오사카시의 핵심시설로서 지역경제의 공 헌을 기대함 - 오사카시는 USJ의 개장으로 간사이 지역에 약 2,490억 엔, 전국적으로 는 2,770억 엔의 경제적 영향을 미칠 것으로 추정 2) 개발 경위 ㅇ USJ는 오사카시 린가이부 임해공원지역의 사양화에 따라 재개발의 필요 성이 강력히 대두되었으며 오사카시의 주도하에 스미토모금속, 히타치조 선 등 대기업과 제3섹터를 설립하여 지역개발의 핵심 프로젝트로 추진하 게 됨 ㅇ 오사카시는 토지구획 정비 사업을 강력히 시행하여 공업지역 156만m2를 정비하였으며, 자본금 400억 엔 중 25%를 직접 출자하는 등 강력한 리더 십을 발휘함 - 또한 미국 USI(Universal Studio International)가 디즈니사의 해외 진 출에 대응, 1980년대 초부터 해외진출을 모색하고 있었음 - 이로 인해 오사카의 재개발 계획과 부합하여 공동투자하게 되었으며, 1991년 당시 MCA사는 일본주재사무소를 개설하고 업무를 추진, 3년 후 1994년 12월 오사카 유니버셜 주식회사가 설립됨 ㅇ 이후 1996년 3월 오사카 유니버셜 기획 주식회사는 USJ로 이름이 변경되 었으며 2001년 3월 정식으로 개장함 제2장 시장동향 분석 45

57 3) 자본조달 ㅇ USJ 설립 당시 37개 주주사에 자본금 40억 엔이었으나 47개사 400억 엔 으로 증자를 실시하여, 자본구성은 오사카시 25%, 미국 USI 24%, RANK(영국 엔터테인먼트 회사) 10%, 스미토모금속 5%, 히타치조선 5%, 기타 21%로 이루어짐 - 초기 투자 격감으로 인하여 토지를 임차하여 테마파크 사업으로 수익을 확보하는 사업구조임 ㅇ 총사업비는 1,700억 엔으로 이중에서 400억 엔은 자본금으로 조성하고 1,300억 엔은 은행으로부터 프로젝트 파이낸싱으로 조달함 46 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

58 제3장 자금조달 실태조사 Korea Culture & Tourism Institute

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60 제1절 자금조달 방법의 선택 1. 자금조달의 방법 ㅇ 통상적으로 이용되는 자금조달의 방법에는 다음과 같은 것들이 있음 - 자기자본에 의한 조달 : 개인이나 법인이 직접 부담하거나 자본시장에 서 자금을 조달하는 방법 - 타인자본에 의한 조달 : 금융기관으로부터 차입, 사채시장으로부터 차 입, 프로젝트 금융 등 외부로부터 자금을 조달하는 방법 - 공공자금의 지원 : 관광진흥개발기금, 국민체육진흥기금, 사회기반시설 에 대한 민간투자법에 의한 자금지원 등 기금 등으로부터 자금을 조달 하는 방법 - 영업에 의한 조달 : 분양, 운영 등 실제 영업을 통하여 자금을 조달하는 방법 ㅇ 자금조달의 선택은 현실적으로는 매출액증가율, 현금흐름의 안정성, 산업 의 특성, 자산구성, 경영진의 태도, 채권자의 태도, 세금, 위험, 재정적 여 유 등과 같은 요인들을 고려하여 의사결정이 이루어지고 있음 - 매출액 증가율이 높아서 성장이 빠른 기업은 주식을 발행하여 자기자본 을 조달하는 것이 부채로 자본을 조달하는 것보다 유리 - 현금흐름이 안정적이면 지급불능위험이 감소하기 때문에 이러한 기업은 부채비율이 높은 것이 보통 - 신규기업에 대한 진출장벽이 있는 산업의 경우에는 수익성과 매출액의 안정성에 의해 부채를 감수할 수 있는 기업의 능력이 있으므로 부채가 높아지는 경향이 있음 - 철강, 정유업체 등 내구연한이 길고 고정자산이 많이 투자되어 있는 기 업은 자금을 장기부채로 조달하며, 도매업, 소매업 등 단기적인 자산을 제3장 자금조달 실태조사 49

61 갖는 기업들은 단기부채로 자본을 조달하는 경향이 있음 - 주식이 분산소유된 대기업에서는 주식발행을 선호하고 소유가 집중되어 있는 중소업체에서는 대체로 타인자본으로 자본을 조달하여 경영의 지 배권을 지키려는 경향이 있음 2. 관련 이론 ㅇ 매기의 flow base로써 자금조달 방법의 선택은 결과적으로 stock base로 써 자본구성에 반영되는데 합리적인 기업은 틀림없이 가장 값싸고 유리 한 방법으로 자금조달 수단을 선택할 것임. 최적의 자금조달 방법에 대해 서는 전통적인 견해가 설득력을 얻어오다가 1958년 Miller와 Modigliani (이하 MM)에 의해 기업가치와 자본구조는 무관련 하다는 주장이 제기되 면서 기업 자금조달(corporate finance) 이론의 중요한 주제로 부각되고 명제를 바탕으로 객관적 입증을 통한 논쟁이 벌어지게 되었음 ㅇ MM 자본구조 이론 - 먼저 어떠한 자금조달 수단을 선택하더라도 기업의 가치를 높이는 것은 불가능하다는 것을 수학식을 통해 증명함(MM 가설). 시장이 완전하다 면 자금조달 수단간의 우위가 발생할 리 없으며, 이상적인 시장 조건에 서는 MM가설은 성립할 수 있으나 실제의 시장에서는 거래비용, 세금 등이 존재하고 완전경쟁시장을 가정하는 것은 비현실적인 측면이 있음 - 이후 법인세의 존재를 반영하여 MM가설을 확장해서 현실의 자금조달 행동을 설명하려고 하는 시도가 이루어져 왔는데 결과적으로 전통적 견 해에 근접하게 되었음 ㅇ Trade Off Theory - 이자의 세금혜택(감세효과)과 재무적 위험의 상반된 상쇄관계 속에서 부채와 자기자본을 결정한다는 가설 50 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

62 - 항공사와 같이 안전하고 유형적인 자산과 감세효과가 큰 수입을 가진 기업은 높은 부채비율을 선택하고, 반대로 벤처기업과 같이 이익이 적 고 위험하며 무형적인 자산을 가진 기업은 자기자본 조달 비율을 높이 는 것을 설명 - 하지만 위험하며 무형적인 자산을 가지고 있으며 감세효과를 볼 수 있 는, 많은 수입을 갖고 있는 큰 기업이 부채 없이 성공하는 사례를 설명 하지 못 하는 단점이 있음 ㅇ Pecking Order Theory - 높은 수익성을 갖는 기업이 적은 부채를 갖는 상반된 관계를 설명하기 위해 대안으로 1984년 Myers와 Majluf에 의해 제시된 가설 - 기업은 내부자금 이용을 선호하고 안정적인 배당정책을 가져가려 한다 는 것이며 외부금융을 쓰더라도 안전을 위주로 은행차입, 전환사채, 마 지막 방법으로 신주발행의 방법을 사용한다는 것임 - 이것은 발행비용(issue cost)을 고려할 때 타당성을 갖는 것으로 보이며 수익성인 높은 기업은 왜 낮은 부채비율을 유지하고 수익성이 낮은 기 업이 내부자금의 부족으로 인해 외부자금을 조달하는지를 잘 설명하고 있음 3. 중소기업의 자금조달 특성 ㅇ 중소기업의 자금조달 애로는 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로 나타나 고 있는데 우리나라에서 중소기업 금융은 수요와 공급 간 불일치 현상이 상당히 구조화되어 있음 - 수요 측면에서는 정상적인 수요 이외에 기업의 수익성 부진 등에 따른 단기자금 수요, 기업 운영 이외의 투기적 수요 등이 추가됨으로써 만성 적인 과수요 현상을 보이고 있음 제3장 자금조달 실태조사 51

63 - 중소기업은 해외차입이나 직접금융시장에서의 자금조달이 어렵기 때문 에 은행차입에 대한 의존도가 상대적으로 높은 반면, 은행의 입장에서 중소기업에 대한 자금공급은 상대적으로 정보의 제약이 큼과 동시에 신 용위험이 높음 ㅇ 신용보증 잔액은 2004년 이후 감소하지만 중소기업대출은 지속적으로 증 가하고 있음 - 대기업의 적립금 증가로 은행에 대한 대출의존도가 낮아진 것에 기인 - 대기업의 경우 외환위기 이후 수익성이 개선되면서 내부잉여금이 증가 하고 외부차입금은 감소한 반면 중소기업은 여전히 자금조달의 대부분 을 은행대출에 의존 - 대규모 구조조정을 경험한 대기업은 재무구조지표(차입금의존도, 부채 비율)가 크게 개선된 반면에 중소기업은 그 성과가 저조 ㅇ 최근 내수침체로 인한 경기완화 국면이 지속되면서 중소기업 및 내수기업 의 재무구조보다 대기업 및 수출기업의 재무구조가 상대적으로 더 우량한 것으로 나타나고 있음 - 이와 같은 현상은 대기업과 중소기업의 수익성격차 확대와 최근 내수침 체에 기인한 것으로 보임 - 외환위기 이후 인수합병을 통한 은행의 대형화가 진행됨에 따라 모든 기업에게 표준화된 대출심사기법을 적용하는 과정에서 중소기업에 대 한 사적 정보생산 및 감시기능이 약화되었음 ㅇ 외부주주의 경영에 대한 간섭은 재무제표 등 공개된 시장정보를 바탕으로 이루어지기 때문에 장기성장성 대신 단기실적 위주로 경영됨에 따라 미래 성장가치가 충분한 중소기업이지만 단기적으로 실적을 표명할 수 없는 중 소기업은 대출이 축소되어 성장 기반이 약화되는 문제점 발생 - 외국자본의 국내은행업 진입 증대에 따라 외국인 주주는 재무제표를 비 롯한 객관적인 자료에 기초한 자산운용을 선호함에 따라 관계형 금융시 52 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

64 스템에 근거한 대출기능이 축소됨 ㅇ 외환위기 이후 은행의 대출행태 변화도 중소기업에게는 불리하게 작용 - 금융부문의 자금운용면에서 대출금 비중 감소 및 유가증권의 보유 비중 증가 - 관계지향적인 대출보다는 거래지향적인 대출에 역점 - 담보 및 보증부 대출의 비중 증가 - 은행의 대출심사 강화로 부분보증분에 대해서도 신용대출이 감소 - 산업별로는 제조업보다 최근 부동산경기 위축 및 내수침체로 건설업 및 서비스업의 대출금 증가세가 상대적으로 크게 둔화 ㅇ 기업공개를 통한 주식발행과 유상증자를 통해 자금을 조달하는 중소기업 의 수는 점차 증가하고 있는데 아직도 주식, 채권 등 직접금융의 비율이 상대적으로 미 활성화 된 상태 - 외부금융 중에서도 금융기관을 통한 간접금융의 비중이 감소하는 한편, 주식이나 회사채 등의 직접금융을 통한 자금조달 비중이 빠르게 확대되 고 있는 것이 기업 전반의 전체적인 추세 - 회사채 시장을 통해 자금을 조달하는 중소기업의 비중은 대기업에 비해 건수와 금액 측면에서 아주 낮은데 이는 중소기업의 신용상태에 대한 평판이 잘 형성되기 어렵기 때문임 - 신용도가 낮아서 채권신용등급이 낮으면 회사채를 발행하기 힘들기 때 문에 외부자금조달을 거의 은행권, 정책자금에 의존하고 있고 그만큼 부채비율이 높은 것으로 나타남 ㅇ 중소기업들의 자금조달 경로가 지나치게 간접금융에 치우쳐 있고 간접금 융에서도 은행 의존도가 매우 큰 것으로 나타남 - 장기차입금 보다는 단기차입금이 많고 높은 부채비율, 높은 금융비용의 특징을 나타내고 있음 ㅇ 중소기업 정책금융은 전체 중소기업 금융에서 큰 비중을 차지하고 있는데 제3장 자금조달 실태조사 53

65 대출 측면에서 2000년 말 중소기업 대출 잔액 기준으로 신용보증, 정부 부처, 지방자치단체의 지원이 차지하는 비중이 최소한 20% 이상일 것으 로 추정됨 제2절 관광사업 자금조달의 특성 1. 주요 이용자료 가. 한국신용평가정보의 자료 ㅇ 2007년 기준 샘플수 : 호텔업 167개, 여행업 74개, 유원지 및 테마파크 운 영업 17개 - 표준산업분류에 의해 기업별 재무정보 합산 ㅇ 상장기업과 외부감사 대상기업, 기타로 구성되어 있으며 12월 결산기업 중심의 자료 - 외부감사의 의무기준은 비상장 기업의 전년도 재무제표상 자산의 총액 이 70억 원 이상일 경우 그 다음해에 외부감사를 받도록 되어있음 - 한국신용평가정보의 자료는 연간 2차에 걸쳐 자료가 발표되는데 합산시 점의 1차, 2차는 익년도 중반과 익년도 말을 나타내며, 감사보고서가 완 료된 시점인 5월말과 6월초 사이에 1차 합산이 이루어지고, 재무자료가 보충된 12월 중에 2차 합산이 실시됨 ㅇ 정보의 분류가 관광진흥법상의 관광사업 분류와 유사하면서도 세부적으 로는 다소 차이를 가지고 있음 - 호텔업에는 관광호텔 외에 일반호텔도 포함하고 있고 여행업은 일반여 행업과 국외 및 국내 여행업으로 분류되어 있으며 유원지 및 테마파크 운영업은 엄밀하게 관광진흥법상의 유원시설업과 일치하는 것은 아님 54 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

66 나. 한국은행의 기업경영분석 ㅇ 숙박업을 제외하고는 관광진흥법상의 분류와 포함업종이 상이하여 숙박 업과 전체산업 자료만 이용 년 숙박업은 133개 모집단 중 53개 사업체 조사 - 숙박업의 범위 : 호텔업, 여관업, 휴양콘도운영업 등 관광숙박시설 운영 업, 기타 숙박시설 운영업 ㅇ 모집단 대상 : 매출액 1,000억원 이상인 기업 또는 상장기업 또는 금감위 등록기업 또는 업종별 매출액 상위기업 2. 호텔업 가. 자본 구조 ㅇ 호텔업은 타산업과의 비교를 보면 다른 사업에 비해 자기자본의 비중이 높고 부채비율이 낮으며 차입금 의존도가 낮은 것으로 나타나고 있는데 이러한 차이는 비제조업의 수치와 비교해 보면 선명하게 드러나고 있음 <표 3-1> 부채비율 등 비교 단위 : % 구분 자기자본 비율 차입금 의존도 부채비율 호텔업(한신평) 숙박업(한국은행) 전산업(한국은행) 제3장 자금조달 실태조사 55

67 제조업(한국은행) 대기업 중소기업 비제조업(한국은행) 주 : 1. 차입금의존도 = 장 단기차입금 회사채 총자본 2. 부채비율 = 유동부채 고정부채 자기자본 3. 자기자본비율 = 자기자본 총자본 ㅇ 연도별 자료를 살펴보면 전체산업의 경우 영미식 글로벌 스탠다드 도입, 정부당국의 기업의 부채비율 축소 유도 등으로 점차적으로 부채비율이 낮아지는 경향을 보이고 있는데 반해 호텔업은 부채비율이 정체되거나 증가하는 대조적인 경향을 보이고 있음 - 이것은 부채가 늘었다고 보기 보다는 제조업에 비해 호텔업의 자기자본 증가속도가 낮은데 기인하는 것으로 추정됨. 호텔업은 주식상장, 적립금 축적 등이 비율이 낮으므로 자기자본 증가속도가 낮고 이것은 호텔업의 사업특성과도 관련이 있음 - 부채비율이 상대적으로 낮은 것은 원자재 및 인건비 등 비용증가로 수 익성 확보가 불투명함에 따라 차입을 통한 확대경영보다 매출대금 등의 자체자금을 통해 필요자금을 충당하려는 내실경영의 확산과 연체율 상 승 등의 신용리스크 증대로 인한 외부자금조달의 어려움 증대 등과 연 관이 있을 것으로 추정됨 56 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

68 <표 3-2> 연도별 부채비율 비교 단위 : % 구분 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 호텔업(한신평) 숙박업(한국은행) 전산업(한국은행) 제조업 비제조업 주 : 호텔업의 샘플수는 2005년 208개, 2006년 237개, 2007년 167개 ㅇ 부채의 각 계정과목이 총자산(부채+자본)에서 차지하는 비중을 살펴보면, 호텔업은 전산업의 경우와 같이 고정부채에 비해 1년 이내에 지급기한이 도래하는 유동부채가 상대적 많은 것으로 나타나는 가운데, 전산업에 비 하여 단기차입금 등 간접금융의 이용비율이 높고 회사채 등 직접금융의 이용 비율이 낮은 모습을 보이고 있는 것이 특징 - 차입금은 중소기업 조사의 경우와 같이 제2금융권 보다는 은행을 통한 차입금이 압도적으로 높을 것으로 추정됨 - 단기차입금이 많은 경우에는 상환에 심대한 문제가 발생할 수 있는데 관광호텔의 경우 전통적으로 장기차입금의 비중이 높은 것으로 알려지 고 있으나 2007년의 경우에는 단기와 장기 차입금의 비율이 역전된 것 으로 나타나고 있음 ㅇ 호텔업은 일반 중소기업의 경우와 같이 해외차입이나 직접금융시장에서 의 자금조달이 어렵고 그만큼 비중이 극히 낮다고 볼 수 있는데 차입금에 서 차지하는 비중은 외화단기차입금 2.81%, 외화장기차입금 2.92%로 나 타남 제3장 자금조달 실태조사 57

69 <표 3-3> 부채의 항목별 총자산 대비 구성비 단위 : % 구분 유동부채 고정부채 단기차입금 유동성 회사채 장기차입금 회사채 호텔업(한신평) 숙박업(한국은행) 전산업(한국은행) 주 : 1. 단기차입금은 단기금융기관차입금 + 기타단기차입금 2. 장기차입금은 장기금융기관차입금 + 기타장기차입금 ㅇ 기업들의 자금조달은 점차적으로 외부금융 중에서도 금융기관을 통한 간 접금융의 비중이 감소하는 한편, 주식이나 회사채 등의 직접금융을 통한 자금조달 비중이 빠르게 확대되는 추세를 보이는데 반해 중소기업은 소 요자금 조달원천으로서 내부자금의 비중이 가장 높지만 외부 자금조달의 경우 은행권에 대한 의존도도 상당히 높은 것으로 알려지고 있음 - 중소기업은 해외차입이나 직접금융시장에서의 자금조달이 어렵기 때문 에 은행차입에 대한 의존도가 상대적으로 높은 반면, 은행의 입장에서 중소기업에 대한 자금공급은 상대적으로 정보의 제약이 큼과 동시에 신 용위험이 높음 ㅇ 특급호텔의 경우, 사모사채의 발행을 선호하지만 이것으로 부족할 때에는 은행을 통한 단기차입금으로 보완하고 시설 개보수시에는 관광진흥개발 기금을 이용하고 있는 것으로 알려짐 - 은행의 문턱이 높으며 은행의 대출을 이용하기 위해서는 부대적인 많은 거래를 요구하는 것이 현실이며 직원들의 카드신규요청, 급여계좌사용, 대출알선, 적금가입 등 반대급부를 요구하기 때문에 은행대출 거래가 어 려운 것으로 알려짐 - 회사채 발행금액은 대부분 3년에 걸쳐 상환되고 큰 금액을 조달할 수 있 58 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

70 기 때문에 선호되고 있음. 2007년 5개 특급호텔이 회사채를 발행하였는 데 적게는 릿츠칼튼의 18,000백만원에서 많게는 워커힐호텔의 108,000 백만원까지 분포하고 있음 - 회사채를 발행하기 위해서는 부대비용이 상당히 소요되는데 공인 평가 기관으로부터 평가를 받아야 하고 그 평가등급에 따라 금리가 결정이 되며 사채발행시마다 평가를 받아야 하므로 사채발행수수료, 주간사 수 수료 등 실제 조달비용은 사채표면금리보다 높다고 볼 수 있음 ㅇ 호텔업의 차입금 평균이자율은 전산업에 비해 낮은 것으로 나타나지만 금 융비용 대 부채, 금융비용 대 총비용이 상대적으로 높게 나타나는 것은 이자비용이 높아서 나타나기 보다는 부채와 총비용이 크지 않은 산업의 특성에 기인하는 것으로 판단됨 <표 3-4> 이자비용 비교 단위 : % 구분 차입금평균이자율 금융비용 대 부채 금융비용 대 총비용 호텔업(한신평) 숙박업(한국은행) 전산업(한국은행) 주 : 1. 금융비용 대 부채 = 이자비용 부채 2. 금융비용 대 총비용 = 이자비용 매출원가 판매비와관리비 영업외비용 특별손실 3. 금융비용은 차입금이나 회사채 발행 등에 대한 대가로 지급되는 이자비용을 말함 ㅇ 특급호텔이 자금을 조달하는 금리 비용은 상당히 양호한 것으로 알려지고 있음. 대부분 대기업군에 속하고 자산담보가치로 인하여 차입금리가 상당 히 타 기업분야에 비해 낮게 조달하고 있음. 은행에서 차입하는 경우 2007년 최고 년 9.54%로부터 최저 5.4%로 나타나고 있음 제3장 자금조달 실태조사 59

71 - 대부분 평균 년 5%의 금리를 유지하고 있으며 장기차입금인 사채의 경 우에도 5.12%~7.08%까지 나타나고 있음 <표 3-5> 특급호텔 조달금리의 비교 단위 : % 구분 롯데 신라 힐튼 조선 프라자 인터 컨티넨탈 은행 5.51 ~ 사채 5.12 CD ~ 5.44 관광 기금 ~ 5.39 워커힐 5.79~ ~ 7.21 릿츠 5.56~ ~ 7.08 임페리 얼 6.70~ ~ 7.10 자료 : 각사 내부자료 ㅇ 자본의 구성내역을 보면, 호텔업은 전산업에 비해 자본금, 자본잉여금의 구성비율이 높은 것으로 나타나지만 유보이익 즉 이익잉여금의 비율은 낮은 것으로 나타남 - 이익잉여금은 이익준비금, 기타법정적립금, 임의적립금, 처분전이익잉여 금 또는 처리전결손금 등으로 구성되는데 호텔업에서는 상대적으로 적 립비율이 낮은 것으로 나타남 <표 3-6> 자본 구성 단위 : % 구분 자본금 자본잉여금 이익잉여금 호텔업(한신평) 숙박업(한국은행) 전산업(한국은행) 주: 구성비율은 각 계정과목이 총자산(부채+자본)에서 차지하는 비중을 의미함 60 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

72 나. 손익 구조 13) ㅇ 호텔업은 전산업에 비해 매출액 영업이익률은 낮지만 매출액 순이익률은 높은 것으로 나타나고 있어 영업외 수익이 영업외 비용을 초과하는 것으 로 해석됨 ㅇ 총자산순이익률은 전산업에 비해 낮은 것으로 나타나서 호텔업이 수익성 이 크게 높지는 않은 점을 보여주고 있음 <표 3-7> 수익률 비교 단위 : % 구분 총자산순이익률 매출액 영업이익률 매출액 순이익률 호텔업(한신평) 호텔업(통계청) 숙박업(한국은행) 전산업(한국은행) 주 : 1. 호텔업(통계청)은 2005년 서비스업총조사 자료 2. 총자산순이익률 = 당기순이익 총자산 3. 매출액영업이익률 = 영업이익 매출액 4. 매출액순이익률 = 당기순이익 매출액 ㅇ 연도별 자료를 살펴보면, 전산업에 비해 지속적으로 총자산순이익률이 낮 은 것으로 나타나고 있어 이익잉여금의 비율이 낮은 것을 설명하고 있고 임의적립금 등 적립금의 비중이 낮을 것으로 추정됨 년 호텔업은 호텔간 시장경쟁이 치열해지면서 호텔의 시설 이미지 13) 영업활동을 통한 손익을 통해 얼마나 자금조달을 하고 있는지 보려는 의도 제3장 자금조달 실태조사 61

73 를 한 단계 높이기 위해 개 보수가 대대적으로 시행됨에 따라 수익성이 전년대비 저하된 것으로 알려지고 있음 <표 3-8> 연도별 총자산순이익률 비교 단위 : % 구분 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 호텔업(한신평) 숙박업(한국은행) 전산업(한국은행) ㅇ 당기순이익의 규모가 비록 크지는 않더라도 배당금이 차지하는 비율이 높 지 않아서 사내유보를 통한 소요자금 조달이 이루어지고 있는 것으로 나 타남 <표 3-9> 배당성향 구분 사내유보율 배당성향 호텔업(한신평) 숙박업(한국은행) 전산업(한국은행) 주 : 1. 사내유보율은 미처분이익잉여금 중 사내유보분의 비중 2. 사내유보율 = 사내유보 처분전이익잉여금 임의적립금이입액 3. 사내유보 = 당기에 처분된 이익준비금 + 기타 법정적립금 + 임의적립금 + 기타이익잉여금 처 분액 + 차기이월이익잉여금 4. 배당성향 = 배당금 당기순이익 62 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

74 다. 기타 ㅇ 특이한 사례로 프라자 호텔은 2006년 매출채권을 유동화하는 자산유동화 기업어음(Asset Backed Commercial Paper) 300억원을 일으킨 바가 있음 - 일반적으로 ABS는 유동화 자산을 기초로 회사채 형태의 자산유동화증 권을 발행하는데 비해 ABCP는 회사채가 아닌 기업어음(commercial paper)의 형태로 발행하는 것임 - ABCP는 주로 만기가 돌아온 기존 ABS 채권을 상환하는데 쓰이며 단기 CP를 반복해 발행할 수 있는데 이 경우 저금리인 단기자금을 여러 번 발행해 상대적으로 고금리인 장기 ABS 채권의 이자를 갚게 되므로 유 동화전문회사가 금리차만큼 수익을 얻어 향후 재원으로 활용 가능 ㅇ 자산유동화의 사례가 많은 것은 아니지만 특급호텔의 경우 단편적으로 활 용하는 사례가 나타나고 있음 년 인터콘티넨탈 호텔은 국내 호텔로서는 최초로 발행규모 1,000억 원의 자산유동화증권(ABS)을 발행하였으며, 자산유동화증권 발행을 위 해 신용카드채권을 담보로 제공하였음 - 호텔의 외상매출금에서 미래 수입이 발생될 것을 전제로 이를 유동화하 여 선조달한 차입금이 2007년 프라자호텔 13,000백만원과 메리엇트호텔 78,500백만원이 있음 ㅇ 관광호텔은 정책자금으로는 전력산업기반기금의 에너지이용 합리화 자금 을 대출받고 있는 경우가 있고 대부분의 특급호텔은 관광진흥개발기금을 대출받고 있는 것으로 나타나고 있음 ㅇ 외국계 체인호텔을 중심으로 외국자본을 차입하는 경우가 나타나는데 대 표적으로 하얏트호텔이 Asia Hospitality로부터 시설자금을 장기차입하 고 있으며, 밀레니엄 힐튼은 City Developments 로부터 시설자금을 장기 차입하고 있음 - 힐튼호텔과 하얏트호텔 등은 체인호텔인 관계로 외국인 투자자에게 직 제3장 자금조달 실태조사 63

75 접 자금을 조달하였으며 그 금액은 밀레니엄힐튼호텔 38,500백만원, 하 얏트호텔 50,500백만원 수준 - 외화차입을 특수관계자로부터 차입하는 것은 사실상 고금리로 조달할 수밖에 없어 문제점을 가지고 있음. 특수관계자가 아닌 외국 금융기관 으로부터 외화로 차입하는 것이 가장 금리가 낮다고 볼 수 있는데, 이는 LIBOR(London Inter-Bank Offered Rate) 금리에 스프레드(spread)를 가산한 금리에다 외화차입에 따른 부대비용 등을 합해도 조달금리가 가 장 낮음 3. 여행업 가. 자본 구조 ㅇ 여행사는 별도의 자금조달 계획을 수립하지 않는 경우가 많고 외부자금을 차입하지 않으며 선수금 등으로 운영하는 것이 여행업의 영업적 특성 - 고정자산이 거의 없기 때문에 고정자산을 위한 자기자본의 투입이나 고 정부채도 거의 없고 대부분이 운전자본(working capital)을 위한 자금의 조달인데 여기서도 금융기관의 차입보다는 주로 고객의 입금을 위주로 운영되고 있음 ㅇ 여행업체의 자금조달 방법은 도매여행사 등 상위권 업체의 경우 소매여행 사, 랜드사에 대한 매입채무(외상매입금, 지급어음) 또는 미지급금, 소비 자에게 여행전 계약금으로 미리 받는 선수금과 해외여행수탁금 등이 소비 자에게 받아야 하는 매출채권(외상매출금, 받을어음) 보다 커서 이를 통 해 자금조달을 하고 있고, 이는 2007년을 재무제표를 기준으로 총자산 중 매입채무등과 매출채권등이 차지하는 비중을 비교하면 선명하게 나타남 - 매입채무등의 결제의 지불시기를 늦추어 자금조달을 하는 방법은 여행 업종의 상위업체들의 고전적인 자금조달 수단이고, 일부업체의 경우 상 64 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

76 기의 방법이 자금조달수단 중 차지하는 비중이 48%까지 도달하고 있는 것으로 나타남 <표 3-10> 주요 여행사 매입채무-매출채권 비교 구분 매입채무등 /총자산 매출채권등 /총자산 하나 투어 모두 투어 롯데 관광개발 자유 투어 넥스 투어 참좋은 여행사 온라인 여행사 39% 29% 20% 20% 35% 39% 48% 10% 21% 17% 8% 10% 22% 18% 주 : 매입채무 등에는 매입채무, 미지급금, 단기유동부채가 포함되어 있으며 매출채권 등에는 매출채권, 미수금, 기타당좌자산이 포함되어 있음 자료 : 2007년 각사 감사보고서 ㅇ 반대로 소매여행사, 랜드사 등 하위업체의 경우 총자산 중 매출채권이 차 지하는 비중이 매입채무가 차지하는 비중보다 클 것으로 추정되는데 이 는 한국신용평가정보의 집계자료를 통해서도 어느 정도 확인되고 있음 - 소매여행사, 랜드사 등의 매입채무-매출채권 자료를 바탕으로 확인할 필요가 있으나 이들 여행사는 재무제표를 확보하기 어려운 경우가 대부 분임 - 전산업과 비교해 볼 때 여행업에서는 매출채권/총자산 비율에서 보다 매입채무/총자산 비율에서 더 큰 차이를 보이는 것으로 나타남 <표 3-11> 여행업 전체 매입채무-매출채권 비교 단위 : % 구분 매입채무/총자산 매출채권/총자산 여행업(한신평) 전산업(한국은행) 제3장 자금조달 실태조사 65

77 ㅇ 여행업계는 외부감사를 받는 업체가 20여개 정도로 많지 않고 외부감사 대상에 해당하는 기업정도는 내부자금이 많아서 외부투자를 잘 받으려고 하지를 않고, 투자를 원하는 여행사의 경우에는 열악하고 회계투명성이 보장되어 있지 않아서 외부에서 투자하기를 꺼리는 것이 현실 - 여행업은 전산업에 비해 자금조달수단 중 차입금이 차지하는 비중이 낮 게 나타나는데 그 이유는 여행업체의 신용등급이 낮고 여행업의 특성상 대규모 투자를 요구하지 않으며 여행업체의 차입에 대한 담보제공 능력 이 떨어지기 때문임 - 대표적으로 하나투어, 모두투어 등과 같은 무차입 경영을 실천하고 있음 - 하나투어를 비롯하여 몇몇 여행사가 주식에 상장하거나 우회상장을 이 용하여 주식을 발행하고 있지만 순수한 자금조달 목적과는 다소 거리가 있음 ㅇ 선수금 등의 활용, 금융기관 차입의 어려움, 담보능력의 부족 등의 이유로 여행업계의 차입금 비중은 다른 서비스업(비제조업)에 비해 현저하게 낮 은 것으로 나타남 <표 3-12> 부채비율 등 비교 구분 자기자본 비율 차입금의존도 부채비율 여행업(한신평) 전산업(한국은행) 제조업(한국은행) 대기업 중소기업 비제조업(한국은행) 단위 : % 66 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

78 ㅇ 연도별로 살펴보면, 여행업은 전산업의 추세와 같이 점차적으로 부채비율 이 낮아지는 경향을 보이고 있으면서도 감소 속도는 더 빠른 것으로 나타 나고 있음. 과거에는 전산업 비율보다 크게 높았으나 2007년말 현재는 전 산업에 비해 낮은 것으로 나타나고 있음 년에는 샘플수가(74개 업체) 적어서 업종의 특성을 정확하게 반영 하지 못하는 면이 있음. 2006년은 471개 업체에 대한 정보가 합산되어 있어서 이 자료를 바탕으로 하는 것이 더 정확하겠지만 한국은행 기업 경영분석과 시점이 달라서 비교가 불가능한 측면이 있음 <표 3-13> 연도별 부채비율 비교 단위 : % 구분 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 여행업(한신평) 전산업(한국은행) 제조업 비제조업 주 : 여행업의 샘플수는 2005년 389개, 2006년 471개, 2007년 74개 ㅇ 차입금의 비중은 전산업에 비해 크게 낮은 것으로 나타나며 차입금 중 외 화차입금은 없는 것으로 나타남 - 회사채 발행 비중은 전산업의 경우와 유사하게 극히 낮은 것으로 나타 나고 있음 ㅇ 일반적인 재무이론에 따르면 기업의 자금조달 경로가 다양화 되고, 그 만 기구조가 장기화될수록 기업들의 재무구조가 건전하다고 볼 수 있는데 이러한 차원에서는 여행업의 자금조달 경로의 다변화 필요성을 시사하고 있음 제3장 자금조달 실태조사 67

79 <표 3-14> 부채의 항목별 총자산 대비 구성비 단위 : % 구분 유동부채 고정부채 단기차입금 유동성 회사채 장기차입금 회사채 여행업(한신평) 전산업(한국은행) 주 : 단기차입금은 단기금융기관차입금 + 기타단기차입금 이며 장기차입금은 장기금융기관차입금 + 기타장기차입금 을 의미 ㅇ 여행업은 차입금평균이자율이 전산업에 비해 낮은 것으로 나타나는데 이 것은 단기차입금의 비중이 높은 데에서 영향을 받은 것으로 판단됨. 일반 적으로 장기로 갈수록 기간 리스크가 커지므로 이자율이 높아지는 것으 로 볼 수 있음 ㅇ 차입금의 규모가 크지 않으므로 금융비용대 부채, 금융비용 대 총비용의 비율이 전산업에 비해 낮은 것으로 나타남. 여행업의 경우 운영자금 외에 자금부담이 크지 않기 때문에 외부 차입의 필요성이 높지 않다고 볼 수 있음 <표 3-15> 이자비용 비교 단위 : % 구분 차입금평균이자율 금융비용 대 부채 금융비용 대 총비용 여행업(한신평) 전산업(한국은행) ㅇ 여행업의 자본 구성내역을 보면, 전산업에 비해 자본잉여금의 구성비율이 높은 것으로 나타나지만 유보이익 즉 이익잉여금의 비율은 낮은 것으로 68 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

80 나타남 - 이익잉여금은 이익준비금, 기타법정적립금, 임의적립금, 처분전이익잉여 금 또는 처리전결손금 등으로 구성되는데 여행업에서는 상대적으로 적 립비율이 낮은 것으로 나타남 <표 3-16> 자본 구성(자본거래 부문) 단위 : % 구분 자본금 자본잉여금 이익잉여금 여행업(한신평) 전산업(한국은행) ㅇ 2000년 이후로 여행업의 대표업체 등이 주식상장을 통해 자금을 조달하 는 경우가 증가하고 있는 것도 하나의 특징 년 하나투어를 시발점으로 하여 모두투어와 롯데관광개발 등이 유 가증권시장 또는 코스닥시장에 상장을 통해 자금을 조달하고 있음 - 하나투어, 모두투어, 롯데관광개발 등이 주식시장을 통한 자금조달 비중 은 2007년을 기준으로 36%~52%에 달하고 있을 정도로 주식시장에서 여행업종은 좋은 평가를 받았고 이로 인해 여행업종의 자금조달방법은 다양해짐 <표 3-17> 상장여행사 자본 구성(자본거래 부문) 단위 : % 구분 하나투어 모두투어 롯데관광개발 자본금/총자산 3% 4% 5% 자본잉여금/총자산 33% 31% 47% 자료 : 2007년 각사 감사보고서 제3장 자금조달 실태조사 69

81 나. 손익 구조 ㅇ 여행업은 전산업에 비해 매출액 영업이익률은 높지만 매출액 순이익률은 낮은 것으로 나타나고 있는데 이는 영업외 비용이 영업외 수익을 초과하 는 것에서 기인하고 있음 - 이는 여행업의 경우 영업활동은 안정되어 있으나 재무 및 투자활동에 대한 관리능력에는 한계가 있음을 의미 <표 3-18> 수익률 비교 단위 : % 구분 총자산순이익률 매출액 영업이익률 매출액 순이익률 여행업(한신평) 전산업(한국은행) ㅇ 연도별 자료를 살펴보면, 전산업에 비해 지속적으로 총자산순이익률이 낮 은 것으로 나타나고 있어 타산업에 비해 이익잉여금의 비율이 낮은 것을 일부 설명하고 있으며 임의적립금 등 적립금의 비중이 낮을 것으로 추정됨 <표 3-19> 연도별 총자산순이익률 비교 단위 : % 구분 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 여행업(한신평) 전산업(한국은행) ㅇ 여행업은 전산업에 비해 배당성향이 높고 사내유보율은 낮은 것으로 나타 나는데 이는 법정적립금 등의 비율이 낮은 여행업의 특성이 반영되어 있 는 것으로 볼 수 있음 70 관광사업의 자금조달 실태 및 개선방안 연구

<C3D6C1BEBAB8B0EDBCAD2EC1A4C8F1B3B22EB8AEC3F7C1A6B5B5C8B0BCBAC8ADB9E6BEC82830392E312E35292E687770> 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구 K-REITs as a Tool for Advancing Korean Real Estate Market: Policy Directions for Vitalizing K-REITs 국토연 2008-55 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구 지은이 정희남, 최수, 권태정, 강승일, 송현부, 이현석

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