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1 碩 士 學 位 論 文 주거환경개선을 위한 주민 요구의 도 결정방법에 관한 연구 全 南 大 學 校 大 學 院 建 築 工 學 科 최 우 람 指 導 敎 授 申 南 秀 2004 年 2 月

2 주거환경개선을 위한 주민요구의 도 결정방법에 관한 연구 全 南 大 學 校 大 學 院 建 築 工 學 科 최 우 람 上 記 者 의 工 學 碩 士 學 位 論 文 을 認 准 함 所 屬 職 位 學 位 姓 名 審 査 委 員 長 全 南 大 學 校 敎 授 工 學 博 士 朱 石 中 審 査 委 員 全 南 大 學 校 副 敎 授 工 學 博 士 吳 世 奎 審 査 委 員 全 南 大 學 校 敎 授 工 學 博 士 申 南 秀 2004 年 2 月

3 목 차 표 차례 ⅳ 그림 차례 ⅵ 국문 초록 ⅶ 1. 서론 1 가. 연구의 배경 1 나. 연구의 목적 3 다. 연구의 범위 및 방법 4 라. 관련 연구 동향 6 1) 주거지 환경 개선의 선행 연구 6 2) 주거환경에 관한 선행 연구 8 2. 이론적 고찰 10 가. 주거 환경 개선을 위한 제도와 문제점 10 1) 주택 재개발 사업의 문제점 10 2) 주거환경개선사업의 문제점 12 나. 주거 환경 요소 13 1) 주거환경의 의미 13 2) 주거환경의 구성요소 및 분류 14 3) 주거 환경 기준 요소 계층화분석법의 이론적 고찰 18 가. 퍼지이론 18 나. 계층화 분석의 이해 20 1) 계층화 분석의 개념과 유용성 20 2) 계층화 분석법의 원칙과 장점 21 다. 도 산출 및 일관성 검정 방법 24 1) 이원비교 24 2) 일관성비율 검정 26 - i -

4 라. 계층화분석법의 문제점과 개선안 27 1) 이원비교의 질문수 27 2) 위계구성의 문제점과 개선안 주민요구의 도 분석 30 가. 조사개요 30 1) 실험의 목표 30 2) 대상지의 선정기준 30 3) 사례조사 대상지구의 현황 34 나. 실험방법 및 설문구성 36 1) 이원비교 설문을 한다. 39 2) 이원비교 행렬표를 만든다. 39 3) 고유벡터 및 도를 구한다. 40 4) 고유치를 구한다. 41 5) 최대 고유치를 구한다. 41 6) 일관성 지수 ( C.I. )를 구한다. 41 7) 일관성비 ( C.R. )를 구한다. 41 다. 주거환경개선에 있어 주민 요구의 도 분석 43 1) 조사 대상자의 일반적인 특성 43 2) 주민의 주거환경개선 의사 분석 45 3) 질문군의 일관성 분포 46 4) 주민 요구의 위계구성 및 도 48 라. 거주자의 특성에 따른 주민 요구의 도 차이 56 1) 거주 상황에 따른 주민 요구의 도 56 2) 대지 상황에 따른 주민요구의 도 58 3) 주거 현황에 따른 주민 요구의 도 60 4) 주택 개량에 대한 인식에 따른 주민 요구의 도 64 5) 인구, 경제학적 특성에 따른 주민 요구의 도 67 마. 주거환경에 관한 주민의 만족도 69 1) 주거환경의 만족도 분석 70 2) 주거환경평가 요인의 상관성 분석 74 바. 주민 요구의 도와 주거환경 만족도 비교 77 1) 건축 관련 만족도에 따른 도 77 2) 설비 관련 만족도에 따른 도 79 3) 기반시설 관련 만족도에 따른 도 82 4) 공공시설 관련 만족도에 따른 도 83 5) 사회, 경제적인 만족도에 따른 도 85 - ii -

5 6) 행태적 요인의 만족도에 따른 도 87 사. 종합 분석 결론 92 참고문헌 94 영문초록 97 부 록 부 록 iii -

6 <표 차례> 표 1.1 주거지 환경 개선의 선행 연구 7 표 1.2 주거지 환경 개선의 선행 연구 9 표 2.1 주거환경 구성요소 16 표 3.1 상대적 도에 대한 이원비교 척도 24 표 3.2 무작위 일관성지수(Saaty, 1987) 26 표 3.3 기준행 방식의 AHP 행렬표 28 표 4.1 주거환경개선사업 완료현황 31 표 4.2 주거환경개선사업 추진 중인 현황 32 표 4.3 대상지의 일반적 특성 34 표 4.4 설문조사 개요 37 표 4.5 설문구성 변수 38 표 4.6 인구, 경제학적 특성 43 표 4.7 거주 특성 44 표 4.8 주택개량의 의사 45 표 4.9 각 질문군의 일관성 분포 47 표 4.10 군집분석의 결과 요약 50 표 4.11 군집분석에 의한 일관성비 및 분포 51 표 4.12 주거환경개선을 위한 주민 요구의 도 구조 52 표 4.13 주거환경개선에 있어 주민 요구의 도 및 우선순위 54 표 4.14 거주 상황에 따른 주민 요구의 도 56 표 4.15 대지상황에 따른 주민요구의 도 59 표 4.16 주거현황에 따른 주민 요구의 도 61 표 4.17 주택 개량에 대한 인식에 따른 주민 요구의 도 65 표 4.18 인구, 경제학적 특성에 따른 주민 요구의 도 67 표 4.19 현재 주거환경에 관한 주거만족도 평균 69 표 4.20 주거만족도와 대상지 특성의 상관관계 70 표 4.21 목욕탕의 현황에 따른 만족도 71 표 4.22 성별에 따른 만족도 71 표 4.23 직업에 따른 만족도 72 표 4.24 평균소득의 현황에 따른 만족도 72 표 4.25 연령에 따른 만족도 73 표 4.26 건축면적에 따른 만족도 74 표 4.27 환경평가 항목의 상관분석 75 - iv -

7 표 4.28 건축관련 만족도에 따른 도 78 표 4.29 설비관련 만족도에 따른 도 80 표 4.30 기반시설 만족도에 따른 도 82 표 4.31 공공시설 만족도에 따른 도 84 표 4.32 사회, 경제적인 만족도에 따른 도 86 표 4.33 행태적 요인의 만족도에 따른 도 88 - v -

8 <그림 차례> 그림 1.1 연구의 흐름도 5 그림 4.1 대상지 위치도 33 그림 4.2 대지 면적 34 그림 4.3 건축 면적 34 그림 4.4 건물의 구조 35 그림 4.5 건물의 규모 35 그림 4.1 주거환경개선에 있어 주민 요구 군집분석 덴드로그램 49 그림 4.2 소유형태에 따른 도 변화 57 그림 4.3 거주기간에 따른 도 변화 58 그림 4.4 접도면에 따른 주민요구의 도 변화 60 그림 4.5 건축면적에 따른 주민 요구의 도 62 그림 4.6 주요구조에 따른 도의 변화 63 그림 4.7 취사시설에 대한 도 차이 64 - vi -

9 주거환경 개선을 위한 주민 요구의 도 결정방법에 관한 연구 최 우 람 전남대학교 대학원 건축공학과 (지도교수 : 신 남 수) (국문초록) 현재 우리 사회의 도시 문제 중 주거지 노후화에 따른 환경 악화는 심각한 수 준에 이르고 있으며 정부의 환경개선을 위한 많은 노력에도 불구하고 제2의 문 제점들이 생겨나고 있는 실정이다. 이를 해결하기 위해서 우리는 여러 분야에서 그 해결책을 찾으려고 노력하고 있다. 그러한 노력의 일환으로 현재의 도시정비의 정책들을 살펴보면, 주택재개발사 업, 재건축사업, 주거환경개선 사업이 있는데 이들의 공통적인 문제점으로 지적 되는 것이 주민의 의견수렴이다. 사업 계획의 과정에서 목표 설정 단계는 그 사 업의 성격을 결정짓는 단계이다. 기존의 방식은 대상지의 현황분석을 통해서 전 문가들의 직관에 의한 목표 설정이 이루어지고 있어 새로운 문제를 야기 시킨 다. 이러한 복합적으로 작용하고 있는 주거 환경에 대한 문제점을 찾기 위한 방 법으로 주민들 요구의 도 산출을 통해 그 우선순위를 도출하는 방법을 제안 하려 한다. 이와 같은 문제를 해결하기 위해서 먼저, 주거지 정비에 관한 기존의 이론적 고찰을 통해 정비제도의 문제점을 살펴보고 주거환경의 이론적 배경을 토대로 주거지 정비 시 고려되어야 할 요소들을 추출한다. - vii -

10 둘째, 본 연구의 도를 분석하는 방법으로 계층화분석법에 대하여 이론적 이해와 함께 분석방법 상의 문제점을 찾고 개선방안을 제시하였다. 셋째, 추출된 요소를 바탕으로 대상지 설문을 통해 얻어진 값으로 계층화분석 법을 이용한 도 산출과 위계를 구성하게 되는 과정을 통해 계획의 목표 설 정에 활용이 가능하게 된다. 이상과 같은 이론적 배경을 토대로 광주광역시 북구 소재 신안동 650번지 일 대를 대상지로 하여 설문을 실시하였고 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 지금까지 시행되고 있는 주거환경 정비 정책들은 주택재개발사업, 재건 축사업, 주거환경개선 사업으로 현재 많은 문제점들을 가지고 있다. 이러한 정 비 제도는 공통적으로 주민참여 부분에 문제점을 드러내고 있었다. 둘째, 개선계획의 목표 설정 단계에서 만족도 조사에 의한 의사반영은 실제적 으로 주민이 요구하는 것을 대변할 수 없기 때문에, 거주민이 실제적으로 요구 하는 내용에 대한 조사를 통해 그 도를 도출하여 개선 우선순위를 도출하여 야 한다. 셋째, 기존의 주거환경 이론을 토대로 주거환경에 영향을 미치는 요인을 추출 하여 주거환경 개선을 위한 주민 요구 측정에 활용하였다. 그 영향 요인으로는 물리적 요인(24개), 사회 경제적인 요인(7개), 행태적인 요인(5개)이다. 넷째, 주민요구의 도 파악에 있어서 계층화분석법을 적용하여 주민요구라 는 인간의 불확실하고 복잡한 객관적인 인식을 일반화 시키고 구체화 시켰다. 여기서 도출된 도는 비례관계를 통한 상대적인 값으로 나타나기 때문에 변 수들 간의 차이를 명확히 할 수 있다. 이렇게 산출된 주민요구의 구조와 요소간 의 상대적 도는 주거지 환경 개선을 위한 목표를 더욱 명확히 할 수 있어 그 우선순위의 도출이 용이하다. - viii -

11 다섯째, 이원비교 설문의 행렬변환을 통해 산출된 도를 계층화과정을 거 쳐 위계를 구성하였다. 대상지에 거주하는 사람들은 주거환경에 대하여 건축관 련, 설비관련, 기반시설 관련, 공공시설 관련, 사회 경제적 요구 관련, 행태적 요구 관련 요인으로 파악하고 있고, 그 상대적인 도의 순위는 공공시설 관 련, 기반시설 관련, 행태적 요구 관련, 사회 경제적 요구 관련, 설비관련, 건축 관련 순으로 나타났다. 여섯째, 현재의 주거 상황에 대한 만족도 조사를 실시한 결과 전체적인 만족 도는 그저 그렇다(척도 4) 보다 작은 3.078로 나타나 약간 만족하지 못하는 것으로 나타났다. 일곱째, 주민 요구의 도와 현 주거상황에 대한 만족도를 대상지 거주민 들의 거주상황에 따른 차이를 분석한 결과 거주 특성에 따라 유의한 차이를 보 이는 것으로 분석되었다. 이는 계획의 목표 설정에 앞서 대상지의 사회적, 물리 적 현황 파악의 성을 다시 한번 강조하고 있다. 주거환경개선 시 목표설정에 있어 개선 우선순위에 대한 결정은 거주자들의 주거환경요소의 도가 이용되어야 한다. 최종 계획의 수립은 전문가 집단에 의해 이루어지지만 이용자들의 욕구의 조사가 그 기본을 이뤄야 한다. 즉 계획 의 목표설정에 있어 그 목표를 더욱 명확히 하기 위해서는 현재 거주하는 주민 들의 환경개선을 위한 요구들의 도를 파악하여야 할 것이다. 이에 본 연구 에서는 주거환경요소, 주민들이 생각하는 요소들 간의 상대적 도를 파악하 여 계획의 목표설정과정의 한 형식을 제공하였다. - ix -

12 1. 서론 가. 연구의 배경 도시는 사람들이 모여 살면서 자연스럽게 형성된 곳도 있고 지도자나 계획가 의 생각이나 목표하는 바에 따라 계획적으로 만들어진 도시도 있다. 이렇게 자 연적으로 생긴 도시든 계획적으로 생긴 도시든지 모든 사람들이 만족하는 완벽 한 도시가 이루어 질 순 없다. 왜냐하면 도시는 그곳에 거주하는 사람들이 자신 들의 필요에 따라 또한 그 시대적인 요구에 따라 자꾸만 변해가기 때문이다. 도 시가 변화하지 않으면 발전할 수 없다. 1) 이렇게 도시는 세월이 흘러가면서 변화 해 가는데 새로운 것은 생겨나게 되고 오래 되서 낡은 것은 개선하는 과정을 통 해서 도시에 거주하는 사람들의 생활을 영위하는 터전을 이룬다. 그리고 이러한 일련의 변화들을 도시의 변화라고 할 수 있을 것이다. 이렇게 도시 변화의 문제 는 사람들의 가치와 생각의 변화에서 시작되어 개인이나 인간집단의 기본적 욕 구가 충족되면서 해결되게 된다. 하지만 이러한 과정은 끊임없이 반복되어 오늘 날의 도시가 형성되어졌다. 우리 도시의 현재를 들여다보면 곳곳에서 문제점들 이 지적되고 그 노후화가 가속되어 이에 대한 도시차원에서의 관리와 정비가 요 구되고 있는 것이 현실이다. 오늘날 이렇게 변화에 적응해가는 도시가 공통적으로 겪고 있는 문제점 중의 하나는 인구밀도의 증가와 교통의 혼잡, 오염 공해, 고층 고밀화 등으로 말미암 아 점차 기본환경이 파괴되어가고 있으며, 이러한 환경은 인간의 생존권에 대한 지대한 피해를 가져왔다. 그 동안의 기성 시가지내에서 도시계획적인 관점에서 계획적인 정비가 실시된 경우로는 재건축사업, 주택개량사업과 주거환경개선사 업지구로 지정된 곳에 불과하며 주거 환경의 정비가 필요한 범위에 비해 매우 한정되어 있다. 우리나라의 기성주거지 정비유형을 살펴보면, 주택재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업으로 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있는데, 대부분의 개발사업 은 현재 과밀개발로 문제가 되는 민간개발인 다세대, 다가구 주택과 재건축사업 1) 한국도시설계학회(2001), 지구단위계획(제도의 이해와 계획수립방법), p6-1 -

13 이 대부분이다. 이와 함께 상세계획이나 도시설계제도가 주거지 정비의 방법으 로 이용되기도 하지만, 도시설계나 상세계획의 경우는 도시의 관리 및 개발의 개념이 더욱 강하게 나타난다. 2) 또한 최근 발표 시행되고 있는 도시 및 주거환 경 정비법 3) 은 개별법으로 지정되어 있던 재개발 사업, 재건축 사업 및 주거환 경개선 사업을 통합함에 따라 법에서 위임한 각종 세부 운영 방안을 정함으로써 산업화, 도시화 과정에서 대량 공급된 노후주택을 체계적이고 효율적으로 정비 하고자 하고 있다. 하지만 도심의 노후화된 주거지역을 정비하기 위해서 시행되고 있는 개선정 책들은 또 다른 많은 문제들을 야기하고 있는 실정이다. 즉 대상지 면적이 협소 함에 따른 개별 건축과, 건축법 적용의 완화, 주민간의 이해관계 부족, 주민의 영세함 등으로 사업 시행 후 건물의 과다밀도, 주차장의 확보, 조경의 미고려, 주민간의 갈등 등으로 주민들이 만족하는 방향으로의 정책이 시행되지 않고 있 는 것이 현실이다.또한 현재 계획과정에서 시행하고 있는 주민의견조사 내용이 현 주거상황들에 대한 조사와 만족도에 대한 조사에 그치고 있는데 만족도 조사 에 의한 주민의사 반영이 과연 주민들이 요구하는 요소들을 대변할 수 있는가 하는 것이다. 즉 현 거주지에 대해 매우 불만족한 요소이지만 개선이 시급하게 이루어져야 하는 요소로 생각되지 않을 수 있다는 것이다. 여기에 기존의 연구 들은 개선사업에 따른 시행 후의 만족도에 의한 사업의 실효성 분석이나 사업에 따른 문제점들을 찾아 개선 방안을 살펴보는 것으로 한정되어 있다. 이에 본 연구에서는 노후화된 주거지의 환경개선을 위한 정책의 계획 수립단 계에서 목표의 설정에 초점을 맞추어 기존계획과정에서 주민들의 의사반영이 미약한 체 전문가 집단의 직관에 의해 결정되었던 목표 결정의 과정을 주민 의 사가 최대한 반영된 계획이 이루어질 수 있도록 유도하려고 한다. 이를 위해서 주거환경 정비를 위한 주민 요구 도의 우선순위를 결정하는 방법의 연구는 그 의미가 있을 것이다. 2) 정창억(2002), 지구단위계획 작성 시 계획목표설정 요인에 관한 연구, p1 3) 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후, 불량건 축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질 을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다 부터 시행 - 2 -

14 나. 연구의 목적 도심부 노후시가지 정비에 대한 기존연구들은 현재 시행되고 있는 정책에 대 한 문제점을 도출하여 그에 대한 개선방향으로 정책적, 제도적인 개선방안을 제 시하고 있다. 또한 사업의 효과를 분석하는 과정에서 사업 전, 후의 주민 만족도 를 분석하여 정비 사업의 계획에 있어 고려되지 않았던 미비점들을 찾고 이에 대한 개선 방안을 마련하려는 시도를 하고 있다. 이때 고려되고 있는 요소들로 는 물리적인 요인들에 초점을 맞추어 분석하고 있다. 여기서 정비의 문제점을 근본적인 단계에서 살펴보면, 기존의 연구에서도 지 적하였던 것처럼 주민의 의사 반영의 미비함을 들 수 있다. 이러한 많은 지적에 도 불구하고 실질적인 정비의 계획과정에서 주민의 의사 반영은 현재 거주하는 주거의 물리적인 현황과 현 주거에 대한 만족도 조사에 그치고 있다. 또한 물리 적인 만족도 조사에 의한 의견이 곧바로 주민이 요구하는 것이 아닐 수도 있다 는 것이다. 즉, 주민이 현재 상황에 불만족 하지만, 꼭 그것이 주민들이 원하는 우선순위가 될 수는 없는 것이다. 주민이 실질적으로 정비되고 개선되어져야 한 다고 생각하는 것은 다른 요소가 될 수 있다. 이것은 주민의견 수렴방법에 있어서의 문제를 간과한 것이다. 본 연구에서는 주거환경 개선을 위한 정책의 목표 결정 단계에서 도 조사 를 통한 주민의견에 논문의 초점을 맞추어 진행하도록 하겠다. 구체적인 내용으로는 불량 주거지 정비 계획 목표 설정 단계에서 주민의견의 수렴방법으로 기존의 설문방식에서 간과하였던 주민이 실질적으로 요구하는 요 소들을 찾아 계획 목표 결정에 활용할 수 있는 우선순위를 도출하는 방법을 모 색하는 것을 목적으로 한다. 이는 전문가의 직관에 의해 설정되었던, 계획의 목 표설정에 주민 요구의 도를 반영한다는 입장에서 그 의미가 있을 것이다

15 다. 연구의 범위 및 방법 본 연구는 주거환경 개선에 대한 주민요구를 측정하기 위해서 주거환경 개선 이 필요한 지역을 그 대상지로 선정하였다. 그 결과 현재 주거환경 개선지구로 지정되어 그 계획이 수립 중인 지역 중에서, 아직 구체적인 사업의 방향이 설정 되지 않은 지역들을 중심으로 조사하여 그 대상지로는 광주광역시 북구 소재의 신안동 650번지 일대 신안 2 지구 주거환경개선 사업 지구를 선정하여 그 공간 적 범위를 한정하였다. 구체적인 연구의 방법은 다음과 같다. 제1장은 서론부분으로 연구의 배경 및 목적, 연구 방법 및 방향에 대해 정리 하고, 기존의 선행연구를 검토하였다. 제2장은 이론적 고찰의 부분으로 주거환경개선에 있어 문제점을 정리하여 설 문에 의한 도 산출의 타당성을 제시하고 본 설문의 변수로 사용될 주거환경 개선의 도를 묻기 위한 요소들을 주거환경의 이론을 통해 추출한다. 제3장은 본 연구의 문제해결에 있어 한 수단이라 할 수 있는 계층화분석 방법의 이론적인 고찰을 통해 그 유용성과 분석방법을 소개하고 기존의 방법론 적 문제점을 찾아 개선안을 제시한다. 제4장은 분석의 단계로서 2장에서 도출한 기준을 바탕으로 실시한 대상지 설 문에 의해서 얻은 자료를 계층화분석과정에 의해서 그 상대적인 도를 산출 하고 이를 중심으로 거주자의 특성에 따른 도의 차이를 분석하였다. 또한 만족도 설문을 통한 현 거주상황에 따른 만족도와 도를 서로 비교하여 계획 목표의 우선순위를 결정한다. 제5장은 연구의 결론부분으로 연구의 전체적인 내용을 정리한 후, 연구 결과 를 제시한다. 그림 1.1은 본 연구의 흐름도이다

16 서론 연구의 배경 연구의 목적 연구의 범위 관련 연구 동향 이론적 고찰 주거환경개선을 위한 제도와 문제점 주거 환경 요소 주거환경 기준요소 계층화분석법의 이론적 고찰 퍼지 이론 계층화분석의 이해 도 산출 및 일관성 검정방법 계층화분석법의 문제점과 개선안 조사 개요 실험방법 및 설문구성 주민요구 도 분석 주거환경개선에 있어 주민요구의 도 분석 거주자 특성에 따른 주민요구의 도 차이 주거 환경에 관한 주민의 만족도 주민 요구의 도와 주거 환경 만족도 비교 결론 연구의 종합과 요약 그림 1.1 연구의 흐름도 - 5 -

17 가. 관련 연구 동향 이번 절에서는 기존의 선행연구를 중심으로 본 논문의 방향을 제시하고자 한다. 기존 연구는 주거지 환경 개선에 관한 이론으로 제도 및 수법에 관한 연구의 정리 와 주거환경 평가에 관한 연구로 나누어 볼 수 있다. 1) 주거지 환경 개선의 선행 연구 불량 주거지역의 개선에 관한 연구들은 대부분이 기성 주거지의의 노후화로 인 한 정비의 필요성을 인정하고 이를 해결하기 위해 시행되고 있는 주거환경개선사 업의 문제점들을 지적하고 개선방안을 생각하는 연구들이 대부분이다. 이는 제도 적인 정비 방안으로서 기존의 주거환경개선사업의 사례를 바탕으로 이를 분석하고 정리하여 정책적, 제도적인 개선 방안의 마련에 초점을 맞추고 있다. 먼저, 김근성(2001)은 불량주거지의 정비방향의 일환으로 규제완화를 통해서 환 경개선을 유도하는 기존 정책 내용과 단지 설계에 의한 정책 내용 등과 차별화하 여, 단지 설계 및 건축계획기법의 도입을 통하여 주거환경을 개선 할 것을 제안하 고 있다. 또한 정우길(1993)은 기존 주거지의 무분별한 개발로 인한 환경악화의 문제를 인식하고, 이를 해결하기 위한 제도 및 기법들의 역할 및 그 문제점들을 지 적하고, 기존의 신도시 설계에 사용된 도시설계제도를 기성 시가지내의 단독주택 주거지에 도입하여, 주거 단지의 설계 및 개개 주거계획기법을 도입한 주거환경개 선 효과를 연구의 결과로 제시하고 있다. 또한 주거환경개선 사업의 평가로 인해 그 개선방안을 제시하고 있는 연구들이 활발히 진행되었다. 먼저, 전혜미(2000)는 주거환경개선사업의 평가를 위해서 사 업의 종류별로 대상지를 선정, 주민 만족도 조사를 통하여 사업의 효과를 분석하고 그 개선방안을 제시하였다. 김대열(2000)은 주거환경개선사업의 환경개선 효과를 분석하기 위하여 주민만족도 조사를 통하여 사업에 대한 의견을 도출하고 문제점 을 파악하여 개선방안을 제시하고 있다. 다음 표 1.1은 선행연구를 정리한 것이다

18 표 1.1 주거지 환경 개선의 선행 연구 연구자 연구목적 도출된 결론 및 특징 김근성 (2001) 기존 정책과 차별화된 단지 설계와 건축계획기법의 도 입으로 합리적인 주거정비 계획의 초기부터 대상지의 객관적인 기준을 가지고 지구의 지정 및 관리를 해야 한다. 지구개선계획 시 거주자의 속성을 파악한 저소득층의 이주 및 주거대책이 필요하다. 필지별 개발방향과 계획의 제시가 필요하다. 거주자 속성을 고려한 정부의 지원방향이 제시되야 한다. 대상지의 속성을 파악하여 전체 지구 환경의 기준을 설정하 고 지구 단위계획으로 공공 공지를 확보한다. 정우길 (1993) 신도시 개발 등에 사용된 도시설계제도를 기성 시가 지 내의 단독주택지에 도입 하는 방안을 검토 도시설계 도입에 따른 주거환경 개선 내용 토지이용변화 추세에 맞게 용도별로 구역 분리 대지의 분합필 유도 차량의 진출입을 억제할 수 있는 공용 주차장의 활용 일정 도로폭 이상의 도로 확보 공지를 확보하여 주민을 위한 공공시설 설치 규모를 구역별로 차등을 두어 적용하여 조화로운 배치유도 전혜미 (2000) 김대열 (2000) 허 혁 (2001) 주거환경개선사업의 평가로 저소득주민들의 삶의 질 향 상 주거환경개선을 주택 내부 의 개선 뿐 만 아니라 넓은 범주에서 다양한 요소들에 대한 종합적인 검토가 필요 하다. 재정적 지원과 지역특색을 고려한 개발방식을 사용하여, 주민 들의 자발적인 참여와 다양한 주민참여 방법을 수립 법규상의 완화조치로 인한 문제점의 도출 주민 참여 및 공공부문의 지원이 불충분 계획과정에서 주민들의 의사, 가치, 공공시설에 대한 충분한 고려가 이루어지지 않는다. 공동개발방식이 현지개량방식보다 만족도가 높다 개량자본의 부족으로 주택개량이 이루어지지 않는다. 주택외부의 공공공간의 개선에 대한 만족도가 낮다 주민의식 조사 결과, 개선의 정도가 충분하지 않으며, 도로나 놀이터와 같이 사업이후에 새로이 설치된 시설들은 주민의 요 구치에 부응하지 못한다. 주거 고밀화가 완화되지 않았으며, 세입자의 경우 주거비용이 상승하였다. 기반시설의 과부하 문제는 사례지구와 인근 지역의 인구 증 현지개량방식이 주택내부 가를 최대한 억제하는 것이 최선책 및 지구 내 도로시설의 정 세부적인 건축계획에 의한 실질적인 주택개량이 가능하도록 비, 개선 만이 아닌 실질적 해야 하겠고 공공시설의 지원이 강화되야 한다. 인 주거환경이 될 수 있도 주차장 및 사례 주변도로에 노상주차장을 늘리거나 신설하는 록 주거외부 공간의 향상을 방안의 검토 도모하고자 한다. 사전조사를 통해 복지시설의 수요를 예측하여 용지를 확보하 는 방안과 과소필지 및 미개량지를 이용한 휴식공간 확보. 불량 주거지역의 개선에 관한 연구들은 대부분이 기정 주거지의 노후화로 인한 정비의 필요성에 대해서는 인정하고 있다. 이를 해결하기 위해 시행되고 있는 주거환경개선사업의 문제점들을 지적하 고 개선방안들에 대해서 제안하고 있다. 제도적인 정비 방안으로서 기존의 주거환경개선사업의 사례를 바탕으로 이를 분석하고 정리하여 정책적, 제도적인 개선 방안의 마련에 초점을 맞추고 있다. 본 연구에서는 주거지 환경 정비의 목표 설정 단계에서 주민 요구의 도를 도출하여 계획 목표 결정과정에서의 해결책을 찾고자 한다

19 2) 주거환경에 관한 선행 연구 주거 환경에 관한 선행연구는 거주 후 평가라고 하는 P.O.E 4) (Post Occupancy Evaluation)모형에 의해서 주거 환경 만족도에 대한 평가의 연구가 대부분을 이룬 다. 이러한 점유 후 평가는 주거환경에 대한 만족도를 선행 연구에 의해 도출한 주 거환경 구성요소를 가지고 측정하여 그 만족도의 우선순위를 설정하고 일반적인 특성들과 비교하는 방법으로 연구를 진행하고 있다. 하지만 본 연구에서는 주민의 만족도 조사에 의한 계획 목표설정의 우선순위를 결정하는 방법에 대해 의문을 가진다. 즉 주민들의 만족도가 낮게 나타난 항목들이 라 할지라도, 전체적인 계획의 목표 설정에 있어 그 도가 떨어질 수 있다는 것 이다. 따라서 본 연구에서는 환경 개선에 있어 주민이 요구하는 것의 도를 산 출하여 목표설정의 우선순위를 설정하고 더 나아가 만족도와 비교하여 결정적인 요인들을 도출하고자 한다. 여기서 주민이 실질적으로 요구하는 것의 상대적인 중 요도를 산출하는 것은 계획의 목표를 더욱 분명히 할 수 있을 것이다. 선행연구를 정리해보면 먼저, 이재준(1998)은 공동주택 주거환경의 어메니티 중 요요소에 영향을 미치는 요소들을 도출하여 그 만족도를 측정하였고, 거주자의 일 반적인 특성, 가치관 등을 파악하여 서로에 영향을 미치는 요인들을 규명하였다. 이훈(1986)은 공동주택을 대상으로 주거 환경에 영향을 미치는 제반 요소들을 물 리적 환경, 실내 환경, 사회 물리적 특성, 관리 경제적 특성 들로 구분하고 이들 평가 요인에 대한 주민 만족도 조사를 사용하여 요인별로 상호 연관관계를 알아보 고 요인들에 대한 요인분석을 통하여 상호 관련 있는 요인군으로 묶어서 설명하고 있다. 이러한 주거 환경 만족 평가와 관련된 주요 선행연구들의 연구목표와 내용들을 살펴보면 다음 표 1.2와 같다. 4) 점유 후 평가(Post Occupancy Evaluation)라는 용어는 John Zeise에 의해 1970년대부터 사용되기 시작 되었다. 이에 대한 개념정의는 학자들에 따라 다소 차이가 있지만 기본적으로는 건축물의 설계자가 사용 자에게 어떠한 영향을 미치는가에 대해 디자이너, 건물 경영자 및 사용자에게 정보를 제공한다는 의미로 해석된다. 최용락(2000), 지구단위계획의 제어부문별 도에 대한 전문가 및 주민의식 비교 분석, 충북 대 석사논문, p6-8 -

20 표 1.2 주거 환경의 선행 연구 연구자 연구목적 도출된 결론 및 특징 이재준 (1998) 이 훈 (1986) 권오정 (1998) 공동주택을 대상으로 쾌적 성에 영향을 주는 요소들을 도출하여 여러 특성들과 비 교 주거 환경에 관련된 다양한 요소들의 영향력을 알아보 고 건축물의 질적인 평가를 할 수 있는 지표를 계산하 는 것이 목적 목조주택의 거주자를 대상 으로 그들의 일반적인 특성, 주거 가치관과 주거 만족도 및 도를 파악, 주거 가 치관과 도에 영향을 미 치는 변인을 규명하고자 한 다. 안전성, 효율성, 사회 경제성, 자연 친화성, 위생 보건성, 문화 성 등으로 요인을 분류하였다 요인들의 세부항목에 대한 환경 만족도에 대한 조사를 통해 주민의 의식을 조사 요인군들 상관관계를 분석 인구통계학적 자료와 주거환경 평가에 사용할 48가지 평가 척도를 이용하여 7점척도를 이용한 만족도 분석 도출된 만족도 값으로 요인분석 결과, 5개의 요인군으로 묶었 다. 주택의 물리적 특성, 실내환경 특성 사회 물리적 특성, 편익시설 특성 관리 경제적 특성 만족도 평가를 위한 3가지 평가요인 도출(환경성능, 디자인, 비용만족) 세부적인 항목으로 10개의 요인을 가지고 5점척도에 의한 만 족도 조사 주거 가치관을 입지 및 안전성, 개성 및 인간관계, 지위상징 성, 실용성, 건강성의 5개의 요인으로 설명 본 연구에서는 환경 개선에 있어 주민이 요구하는 것의 도를 산출하여 계획 목표의 우선순위 를 설정하고 더 나아가 만족도와 비교하여 결정적인 요인들을 도출하고자 한다

21 1. 이론적 고찰 본 장은 연구의 문제 제기를 위한 이론적인 고찰부분으로 기존의 주거환경 개선 에 대한 특징과 문제점을 알아보고, 본 연구의 설문과 분석에 사용될 주민 요구 수 렴을 위한 주거환경 구성요소들을 추출하는데 그 목적이 있다. 가. 주거 환경 개선을 위한 제도와 문제점 주거지 정비와 관련된 기존의 사업은 주택재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선 사업이 있는데 이들 사업은 각각 도시재개발법, 주택건설촉진법, 도시저소득주 민의 주거환경개선을 위한 임시조치법(이하 주거환경개선사업법) 에 근거한 사업 형태이다. 주택 재개발 사업과 주거환경 개선사업의 구분은 재개발 사업이 일반법 에 근거하여 시행되고 있는 반면, 주거환경개선사업은 임시조치법에 의해 한시적 으로 시행되고 있으며, 사업대상지역 또한 주택 재개발 사업보다는 구체적이고 수 치적인 기준을 가지고 있고, 각종 법령의 제한규정에 특례를 두어 도시저소득주민 의 자조적 주택개량능력을 지원하고 있는 것이 특징이다. 사업대상지역은 주택재개발사업과 주거환경개선사업이 무허가 불량주택밀집지 역이나 불량단독주택지역을 대상으로 하고 있는 반면, 재건축사업은 노후 공동주 택지역을 대상으로 하고 있다. 사업의 성격에 있어 주택재개발 사업과 주거환경개 선사업이 지구 내 도로가 불량하고, 영세하고 노후한 주택이 밀집된 곳에 대해 주 거환경개선을 공공 주도로 실시하는 도시계획사업이라면, 재건축 사업은 어느 정 도 도로가 정비된 지역을 대상으로 한 민간사업으로 구분된다. 이와 같은 이유로 재건축사업은 사업의 성격이나 대상에서 주택재개발 사업과 주거환경개선사업과 는 차이가 있다. 1) 주택 재개발 사업의 문제점 도시개발법 에 근거한 주택재개발 사업은 양질의 주택공급에도 불구하고 다음과 같은 문제점들이 제기된다. 5) 5) 윤혜정(1993), 현행 도시재개발사업의 한계극복을 위한 제도개선방안, 서울시정연구 제2권 제1호, p

22 첫째, 지구특성에 맞는 개선계획의 가이드 라인 부재로 인한 과밀개발을 허용하 고 있다. 따라서 지구특성과는 무관한 획일적 전면철거 후 고층고밀 아파트 단지가 건립되어 이전부터 살고 있는 저소득 원거주민에게 적합한 주거환경개선이 되기 어렵고 이로 인한 공동체 파괴, 교통 및 보행자 동선의 단절, 고층고밀에 따른 일 조권문제, 경관파괴 등의 문제를 초래하고 있다. 서울시 등 100만 이상 도시에서는 주택재개발 기본계획을 수립토록 하고 있으나, 계획측면에서의 가이드라인적 성격 이 부족하며 광역시 등을 제외한 지방도시나 작게는 지자체별로 지구의 특성별로 접근할 수 있는 지구개선계획의 지침이 필요하다. 둘째, 주변지역과의 연계성 부족과 부조화를 초래하고 있다. 사업규모가 대규모 일지라도 도시계획적 검토가 미흡한 상태에서 단일사업단위 중심의 허가 및 추진 으로 발생하는 문제점으로 도시기반시설에 과부하를 주게 되고 주변지역과의 스카 이라인 부조화, 지구 내 교통환경의 악화, 자연녹지지축의 훼손 등이 우려된다. 셋째, 불합리한 사업지구의 설정으로 인한 비효율적인 토지이용을 초래한다. 주 택개량재개발 사업의 범위를 설정할 때 주민 동의에 지나치게 의존한 나머지 사업 범위가 부정형이거나 선형으로 지정되어 토지이용이 비효율적으로 이루어지는 사 례가 다수 발생하게 된다. 특히, 재개발사업지구에서 대로변에 면한 필지는 지가가 높아 지분배분과정에서 지구 내 주민들이 불리하다는 이유로 배제되고 있고 최소 한의 진입도로만이 확보되는 문제가 발생한다. 넷째, 주택공급의 논리가 우선된 주택정책으로 인한 초 과밀 주택지를 양산하고 있다. 주택개량재개발사업지구는 일반주택지에 비해 과밀주택지가 많고 기존의 도 시기반시설 및 공공시설이 취약함에도 불구하고 지구 내에 세입자를 위한 소형의 영구 임대주택과 일반 분양분까지 건립을 허용하고 있어 초 과밀 주택단지로 전략 하고 있다. 이 같은 초 과밀 주택지 개발허용은 지구 내 주거환경의 악화는 물론 주변지역의 공공시설 및 기반시설에 까지 부정적인 영향을 미치고 있다

23 2) 주거환경개선사업의 문제점 주거환경개선이 주택개량사업과 다른 점은 주민들의 자발적인 주거환경개선 노 력을 지원함으로써 현지주민의 재정착과 공동체 생활을 유지할 수 있도록 한다는 데 있다. 주거환경개선사업법 에 근거한 주거환경개선사업은 이전의 제도에서 나타난 원 거주민 주택문제와 전면철거로 인한 문제점 등을 개선하였지만 여전히 다음과 같 은 문제점이 남아 있다. 6) 첫째, 대폭적인 건축법 완화조치에 따른 사업지구의 과밀화를 조장하고 있다. 주 거환경개선사업의 활성화를 위하여 취한 대폭적인 건축법 완화조치는 오히려 과밀 개발을 조장하여 기반시설 부족 등 주거환경의 악화를 초래하고 있다. 둘째, 가이드라인적 성격의 지침의 부재로 지구정비효과가 저하되고 있다. 주거 환경의 개선을 위한 계획수립 시 지구규모나 입지조건 및 지형조건 등의 지구특성 별로 적합한 가이드라인적 지침이 필요하나 이에 대한 지침이 부재하다. 현지개량 의 경우 개발개량이나 합필에 대한 구체적인 지침이 없고 대부분 획일적인 공동주 택방식에 의해 추진되고 있다. 셋째, 비효율적인 토지이용으로 인하여 정비효과가 저하되고 있다. 주택재개발사 업에서와 같이 주민동의가 이루어진 필지들을 따라 지구경계가 결정됨에 따라 개 선지구가 대부분 부정형이나 세장형인 경우가 많아 효율적인 토지이용계획이나 도 로계획 등이 곤란하다. 넷째, 도로사정에 따른 불균형적인 개발을 초래하고 있다. 단독주택의 개축에 있 어서 도로개설이나 확폭 등 공공 시설 정비의 혜택을 직접적으로 받지 못하는 블 록내부의 도로사정이 열악한 주택은 상대적으로 자산가치가 낮아 개량이나 개축이 이루어지는 경우가 드물다. 6) 권영덕(1996), 주거환경개선사업에 대한 평가분석과 개선방안, 서울시정개발연구원, p86에서 종합

24 다섯째, 공동시설 부족과 주변지역 토지이용과의 연계성이 결여되고 있다. 개별 지구중심의 계획과 사업시행으로 사업이후 사회복지시설의 규모, 숫자 등에서 부 족하다. 재개발 사업이 이루어지는 인접지역에서 주거환경개선사업이 이루어지기 도 하고, 각기 다른 법에 의해 계획 없이 사업이 시행됨으로써 도로의 단절, 기반 시설의 부족 등의 문제를 초래하고 있다. 나. 주거 환경 요소 1) 주거환경의 의미 고대로부터 오늘에 이르기까지 의, 식, 주는 인간생활의 3대 요소로 불리고 있으 며, 의생활, 식생활, 주생활의 세 가지 요소는 인간이 생활을 영위하는 데 있어서 불가결한 것이다. 7) 특히, 주생활은 인간의 모든 생활을 영위하는 기본 바탕이 된 다. 주거 환경에 대한 개념은 포괄적이고 다양하나 넓은 의미로 보면 인간의 주생활 을 영위하는 모든 물리적 생리적 행동은 물론 주생활 감정을 포함한 심리적 정 신적인 행동까지도 포함하게 된다. 이 행동들은 개인적인 생활행동 뿐만 아니라 가 족 및 사회와의 관련을 갖고 사회, 경제적인 측면까지 관련을 갖고 있다. 따라서 주거환경은 인간의 주생활을 영위할 수 있는 물리적, 사회적, 경제적 조건들을 포 함한 유형, 무형의 외부조건 이라고 정의할 수 있다. 주거(Dwelling)라는 단어는 단순히 지붕의 모양이나 건물의 규모가 갖고 있는 것 이상의 의미를 갖는 것으로 그것은 사람이 다른 사람과 만나고 물건을 교환하 고 여러 가지 삶을 경험하며 어떤 가치를 공유하는 것이다. 또한 이러한 일이 일어 날 수 있도록 만들어진 장소인 정주지, 도시공간, 공공건물, 주택은 모여서 환경을 구성하고, 그 환경은 주어진 자연환경과 관련된다. 8) 7) 윤정섭 저(1987), 주거학, 교문사, p19 8) 이재운 역(1991), 주거의 개념(C.Norberg-schulz, The Concept of Dwelling), p7-13 -

25 즉, 주거의 의미는 개인 생활의 차원에서부터 사회적 동물로서 인간이 살아가는 사회와의 관계라는 사회적 차원으로 그 의미가 확장된다. 최근에는 U.N 1975년 세계 도시계획 전문가들을 초빙해서 인간 정주 기준 에 관한 회의를 통해, 주거환경의 정의를 물리적, 사회적 개념으로 다음과 같이 분류 하였다. - 물리적 개념(Physical Concept) : 주거지 내에 있는 공동시설, 사회활동을 서 로 활용하는 단위로서 지구적 개념 - 사회적 개념(Social Concept) : 주거지 내 주민의 이익도모 및 배타적인 활동 을 최대한 해소하고 방지할 수 있는 개념 즉, U.N이 정의하는 주거환경은 단위주택에 거주하는 가족간의 생활 뿐 아니라 주민의 사회적 활동을 촉진시켜 줄 수 있는 환경이어야 함을 재삼 강조하고 있 다. 9) 2) 주거환경의 구성요소 및 분류 Kevin Lynch는 그의 저서 A Theory of the Good City Form"에서 독립적인 환경의 목표들로서 도시의 물리적 환경이 갖추어야 할 상태를 제안하고 있는데 10), 첫 번째, 생물적 존재인 인간의 생존을 위한 기본적 욕구가 충족되어야 하며, 둘 째는 주거환경을 거주자가 머리 속에서 다른 환경과 시간적으로나 공간적으로 다 르게 식별할 수 있어야 한다. 셋째는 사람들의 활동과 그것을 담고 있는 공간의 형 태가 서로 잘 어울리게 되어 인간 활동의 수행능력을 최대화 할 수 있어야 한다. 넷째는 주어진 시간, 노력 및 비용으로 많고 다양한 대상물 중에서 목표로 하는 대 상물에 접근이 용이해야 한다. 다섯째는 소유하는 일정한 공간 안에는 활동하고 거 주하는 사람이 자신의 뜻대로 공간을 이용, 변형시키고 편리할 수 있으며, 타인이 허락 없이 자신의 공간적 영역에 들어오는 것을 통제할 수 있어야 한다. 이러한 Kevin Lynch가 제안한 내용들을 정리해보면, 주거환경을 세 개의 유형으로 분류 9) 이주택(1993), 주거환경 만족도 요인구조 분석에 관한 연구, 동국대 박사학위논문, p6 10) 이재훈 역(1991), 전개서, p7-14 -

26 하여 정의할 수 있다. 11) 첫째, 주거환경을 주거와 그에 영향을 미치는 사회적 물리적 환경만을 지칭하는 경우 둘째, 주로 물리적 주택 그 자체와 그것을 둘러싼 사회 물리적 환경만을 지칭하 는 경우 셋째, 최근 대기 오염, 수질오염 등의 환경문제가 거주자에게 미치는 영향에 관 련하여 주거환경에 시사성을 부각하는 개념으로 주택만을 둘러싼 물리적 환경만을 지칭하는 경우 로 분류하여 제시하고 있다. 이는 물리적인 요소와 사회적인 요소만을 가지고 두 가지 요소가 서로 관계되는 양을 가지고 3가지로 구분하여 설명하고 있다. 한편으로 주거환경을 연구하는 많은 사람들이 각자의 목적을 달성하기 위해 요 소들을 분류하여 구성하고 있는데 이를 살펴보면, 먼저, 심우갑, 길성호(1989) 크게 물리적 요인, 사회경제적 요인, 심리행태적 요 인으로 나누고 각각 물리적 요인은 기술측면, 기능적 측면, 미적측면으로 사회경제 적 요인은 사회인구학적 측면, 경제적 측면으로 구분하였고, 심리행태적 요인은 심 리적 측면, 행태적 측면으로 분류하여 각각의 지표를 선정하였다. 정치선, 박춘근(1998)은 크게 물리적 요인, 사회경제적 요인, 행태적 요인으로 분류하여 세부적으로 물리적 요인은 기술적 측면, 기능적 측면으로 구분하여 각각 의 지표들을 선정하였다. 또한 이성재(1998)는 물리적 요인, 사회적 요인, 경제적 요인으로 분류하고 물리 적 요인은 다시 가구별 특성, 공공적 특성으로 분류하여 각각의 지표들을 선정하여 연구했다. 이상의 연구들에서 분류하고 있는 요인들을 토대로 본 연구에 활용한 구성요소 들의 분류를 표로 정리하면 다음 표 2.1과 같다. 11) 박정희(1994), 주거환경의 질 척도에 관한 연구 한국주거학회지, 제5권 제1호, p

27 표 2.1 주거환경 구성요소 연구자 요인 지표 심우갑 길성호 (1989) 전혜미 (2000) 이영성 (1995) 이성재 (1998) 김철홍 최익선 (1997) 정치선 박춘근 (1998) 물리적 요인 사회경제적 요인 심리행태적 요인 물리적 요인 사회경제적 요인 행태적 요인 물리적 특성 사회적 특성 유지관리/경제 특성 물리적 특징 사회적 특징 경제적 특징 물리적 요인 환경적 요인 사회,심리적 요인 입지적 요인 물리적 요인 사회경제적 요인 행태적 요인 단열, 마감상태, 내구성, 안전성, 난방, 조명, 환기, 위생, 소음, 쓰레기, 평면공간, 향, 융통성, 발코니, 다용도실, 쾌적성, 효율성, 각 실의 크 기, 단지 규모, 밀도, 계단, 복도, 홀, 출입구 형태, 접근성, 놀이터, 편 의시설, 공공시설, 주차장, 휴식 복지 공간, 건물배치, 인동간격, 옥외공 간, 건물형태, 외관, 스케일, 주거층수, 발코니, 지붕모양, 장식요소, 색 채, 주변 환경의 질 경험, 동기, 가치, 태도, 직업, 학력, 성별, 연령, 거주기간, 주양식, 통 학거리, 교육적 특성, 학군, 생활수준, 수입, 소득계층, 자가, 타가, 임 대, 관리방식, 냉난방방식, 공사비, 주택가격, 투자가치, 재산가치 취향, 소속감, 유대감, 이웃과의 관계, 주거의식, 성향, 인체치수, 비례, 생리적 특성, 인식적 영역감, 사회적 영역감. 방어적 공간, 관리의식, 사고로 부터의 안전, 시각적 차단, 사회적 차단, 소음차단. 공간감, 시 각적 다양성, 공간적 다양성, 방향성, 식별성, 이미지, 과밀성, 상징성, 동질성, 단지에 대한 자부심 전체 주택의 시공상태, 부엌, 화장실, 목욕탕, 방음, 난방시설, 일조, 통풍, 조망, 전기 통신시설, 쓰레기 수거, 주택규모, 주택의 방의 수, 건 물의간격, 주택앞 도로넓이, 상하수도 시설, 가로등, 공공시설, 지구 내 도로, 주차시설, 놀이터, 공원녹지시설, 경로당, 진입도로 넓이 재산가치, 주택관리비, 주택구입비/임대료, 교육환경, 통학안전성, 출퇴 근시 편리성, 지구에 대한 평판 프라이버시, 친밀감, 동내 애착도, 치안/방범, 재해 안전성, 화재 안전 성, 쾌적함 평형공급규모, 난방상태, 채광, 시공 상태, 방의 크기, 방의 개수, 조명 상태, 도로, 공용도로. 녹지, 주차장 이웃간의 친밀감, 방범상태, 편의시설 접근 편리, 동네의 평판 건물 유지 관리 / 보수상태, 관리비용, 구입비 부담 시공상태, 전체구조, 거주시의 편리성, 화장실, 부엌, 상 하수도, 실내조 명, 통풍/환기, 방의 개수/구조, 채광/일조, 난방, 전망, 방음, 도로, 주 차, 가로등. 대중교통수단이용의 편리성, 경로당 이용 이웃과 친밀성, 방범상태, 동네의 평판 관리비용, 주택 구입비 / 임대료 주택형태, 주택규모, 건축물 용도, 교육시설, 편익시설, 구매시설, 공공 문화시설, 놀이시설, 공원, 녹지시설, 조경과 수목, 주차시설, 도로 정 비 상태 주변의 소음, 보행의 안전성, 위생, 쓰레기 처리 정도, 건축물의 밀집 정도, 채광, 일조, 통풍 사생활 보호, 범죄예방, 시야차단, 이웃과의 접촉, 공동체 의식, 동네의 평판, 일체감 접근성, 식별성, 위치감, 방향감 균열, 누수, 결로, 부엌, 화장실, 목욕탕, 난방시설, 채광, 통풍, 조망, 전기, 쓰레기 수거, 집의 크기, 방의 개수, 주택내부구조, 주택의 향, 출입구 접근성, 주차, 외부공간, 전면도로폭, 사회편익시설, 녹지. 휴게 시설, 노인복지 시설, 어린이 놀이터 출퇴근 용이, 교육환경, 통학 안전성, 투자가치 이웃과 교제, 동네 애착도, 청각적, 시각적 치안/방범, 재해/화재 안전

28 3) 주거 환경 기준 요소 위에서 살펴본 것처럼 기존문헌 연구의 결과를 토대로 주거환경 개선을 위한 주 민 요구 측정에 이용할 요소들을 추출하였다. 가) 물리적 요인 물리적 요인을 규명한 기존연구들을 검토하면 건축물의 구조적 안전, 채광 / 통 풍을 위한 창의 확보, 쾌적한 조망의 확보, 건축물간의 간격, 방의 개수, 대문의 개 량, 외관의 변경, 화장실의 설비, 부엌의 설비, 누수방지를 위한 방수, 외부 소음으 로터의 방음, 난방시설, 통신시설, 취사연료, 골목길의 넓이, 상하수도시설, 지구 내 진입도로, 분뇨 / 쓰레기 수거, 가로등, 주차시설, 공원녹지시설, 경로당, 어린이 놀 이터, 공공시설의 접근성 등과 같은 물리적 요인이 주거 환경에 영향을 미친다. 나) 사회 경제적 요인 사회 경제적인 요인은 임대료의 변경, 유지보수비, 재산가치, 교육환경, 보행의 안전, 편의시설 접근의 편리성, 대중교통 시설의 확보 등과 같은 요인이 주거 환경 에 영향을 미친다. 다) 행태적 요인 행태적 요인으로는 방범의 상태, 이웃간의 친밀감, 이웃간의 프라이버시 확보, 재해의 안전성, 화재의 안전성 등이 주거 환경에 영향을 미친다. 본 연구에서는 이상과 같이 추출한 물리적 요인 24개, 사회 경제적인 요인 7개, 행태적인 요인 5개, 총 36개의 요인이 주거환경에 영향을 미치는 요인으로 제시하 고 분석에 이용하였다

29 2. 계층화분석법의 이론적 고찰 가. 퍼지이론 현대의 과학문명의 발달은 인간이 행하는 수많은 사고와 행위들을 대체할 수 있 는 기계 또는 컴퓨터 등의 개발에 많은 공헌을 해왔다. 이러한 전자두뇌를 가지려 는 인간의 많은 노력 중 퍼지 시스템(Fuzzy System)은 인간의 주관적 사고나 판 단에 있어 모호성을 정량적인 수치로 나타내기 위해 1965년 미국 켈리포니아에 있는 버클리 대학 자데(L. A. Zadeh)교수의 논문에 의해 최초로 제안된 것으로 여 러 분야에 걸쳐 폭넓게 이용되고 있다. 12) 인간이 사용하는 대부분의 자연언어는 의미의 모호성을 갖는다. 13) 이러한 인간 이 사용하는 자연어의 모호함을 컴퓨터로 인식하기 위해 수치적인 정량화를 시키 는 방법 중의 하나를 퍼지이론이라 한다. 퍼지이론(Fuzzy Theory)은 인간의 주관적인 인식을 그대로 인정하고 이를 객관 화시켜 표현하고자 하는 시도이다. 14) 이것은 가지고 있는 정보의 손실을 최대한으 로 줄여 애매한 정보를 정확한 수식이나 정의로 표현하려고 하는 것보다 애매성을 그대로 사용하여 보다 좋은 결론을 유도하고자 하는 학문이다. 일반집합은 객체가 집합 A에 원소의 소속여부에 따라 0과 1의 값을 갖는데 비 해, 인간이 추론 및 판단을 행할 시 주관적인 인식의 모호성을 정량적으로 해석하 기 위해서 제안된 퍼지 집합은 한 객체가 어느 특정 집합 A의 구성요소로서 그 집 합에 어느 정도 속하는가 하는 것을 0에서 1사이의 수치로써 나타내며, 이를 소속 정도(Grade of Membership)라 한다. 예를 들면 화장실의 설비(X)가 좋다(A) 라 는 주관적인 명제를 참(1) 또는 거짓(0) 둘 중의 하나로만 나타내는 것이 일반 집 합의 방법이지만, 퍼지논리는 화장실의 설비(X)가 좋다(A)라는 집합 A(X)에 소속 정도를 µ A(X) = x 와 같은 방식으로 정량적인 수치를 부여하여 0과 1사이의 경계 12) 정금호(2002), 계층화분석법을 이용한 주거선택의 도 결정방법에 관한 연구, 전남대학교 박사논문, p 48 재정리 13) 장이재(1997), 퍼지과학의 세계, 교우사, p5 14) 이헌주(2000), Fuzzy 이론을 이용한 물류단지 입지 및 규모결정에 관한 연구, 서울시립대학교 석사논 문, p

30 를 자연스럽게 함으로써 사람들의 사고에 가깝게 접근 할 수 있는 방법이다. 이렇 게 제안된 퍼지 집합은 귀속도 함수(Membership Function)라 불리고 이는 다음과 같이 정의된다. µ A (X )=[(x, µ A (X ) x 실수함수, 0 µ A 1] 전체집합(Universal Set) X에 있어서 퍼지 부분집합(Fuzzy Subset) A는 위와 같이 정의되며, 귀속도 함수 µ A(X) 는 퍼지 집합 A에 있어서 원소 X의 소속도를 표 시한다. 이때 µ A(X) 의 값이 1에 가까울수록 원소가 퍼지 집합에 속하는 정도가 크 고, 반대로 0에 가까우면 원소가 퍼지 집합에 속하는 정도가 작다는 것을 표시한 다. 만약, 귀속도 함수 µ A(X) 가 0 또는 1의 값만을 가지고 0과 1사이의 값이 없는 경우는 퍼지 집합이 아니고 일반적 집합 즉, 단정적 집합이 되며, µ A(X) 는 단정적 집합의 특성함수 C A : X {0, 1}이 된다. 퍼지 집합은 이산적(Discrete)이거나 연속적(Continuous)인 범위에 걸쳐 정의될 수 있다. 15) 이산적인 경우, 집합은 순서를 가진 쌍인 원소를 가지며 이는 µ/x로 표 현된다. 이산적인 퍼지 집합 A = Σµ A (x i )/x i i =1 n 연속적인 범위에 걸쳐 정의된 퍼지 집합은 범위 내의 각각의 값에 대한 소속도를 정의하는 귀속도 함수를 가진다. 연속적인 퍼지 집합 A = µ A (x)/x 이상에서 보는 바와 같이 퍼지 논리는 명제들이 단순히 참, 거짓이 아니라 0과 1 사이의 범위에서 참값을 갖는 다가치 논리의 형태이다. 15) 정연우(1998), 퍼지집합이론(Fuzzy Set Theory)을 적용한 도시 주거환경의 평가방법 연구, 한양대학교 석사논문, p

31 나. 계층화 분석의 이해 1) 계층화 분석의 개념과 유용성 계층화분석과정(AHP : Analytic Hierarchy Process)이란 복잡한 의사결정의 전 과정을 다단계로 나눈 후 이를 단계별로 분석 해결함으로써 최종적인 의사결정 에 이르는 방법이다. 계층화분석과정은 계량화 할 수 없는, 또는 더 나아가 경험의 바탕에서 나오는 인지하기 곤란한 평가기준을 지니고 있는 비구조적 의사결정문제 를 모형화하는 주요수단이 되고 있다. 16) 일반적으로 사람은 7~9개 정도의 의사결정에 영향을 미치는 요소만을 기억 할 수 있기 때문에 수많은 의사결정 요소가 있음에도 불구하고, 최근 혹은 방금전에 논의한 머리 속에 남아 있는 요소 7~9개 만이 의사결정에 결정적인 영향을 미치게 된다고 한다. 그래서 매우 한 요인들이 의사결정에 거의 영향을 미치지 못하게 된다. 이러한 모순을 극복하고 복잡한 의사결정을 합리적, 능률적으로 하기 위한 노력의 일환으로 Pennsyvania University Wharton School의 샤티(Thomas L. Saaty)가 AHP를 고안해 냈다. 샤티는 1977년 A Scaling Method for Priorities in Hierarchical Psychology 라는 논문을 발표하면서 첫선을 보이고 1980년 저서 The Analytic Hierarchy Process 통해 그 방법을 소개하여 지금은 여러 분야에 서 활용되고 있다. 계층화분석은 객관적인 평가요인은 물론 주관적인 평가요인도 수용하는 매우 유 연한 의사결정기법으로 이론보다는 직관을 바탕으로 하기 때문에 그 논리가 매우 쉽다는 장점을 지니고 있다. 17) 계층화분석은 의사 결정과정에서 복잡하게 상호관 련하고 있는 요소들 사이의 모호함을 위계구조로 해결한다. 계층화분석법에서 사 용하는 계층은 시스템 구조(System Structure)의 한 형태로서 판단기준을 분화 (Decomposition)하거나, 전체 시스템을 구성하고 있는 퍼지 집합을 하위집합들 (subclassic)로 분류하여 정의 내리는 과정을 통해, 복잡한 문제를 계층적 접근이 16) 의사결정을 내닐 때 계량화가 어려운 감, 느낌, 직관 에 의한 부분이 많은 점을 충분히 인식한 다음, 그런 상황에서도 최대공약수적인 판단을 이끌어 내려는 기법이다. : 이은주(2003), 분석적 위계과정 기법 을 활용한 체험환경 교육 프로그램 평가, 서울대 석사논문, p22 재인용 17) 윤재곤(1996), AHP기법의 적용효과 및 한계점에 관한 연구, 한국경영과학회지, p

32 가능하게 함으로써 아무리 복잡한 의사결정에도 유용하게 사용되어질 수 있다. 18) 또한 의사결정문제는 정량적인(Quantitative) 요소로만 이루어 지는게 아니라 정성 적인(Qualitative)요소를 동시에 혼합하여 비율척도 19) 로 관찰 할 수 있는 기법으 로, 다기준의 복잡한 문제를 세분하여 전문가 및 의사결정자의 의견을 이원비교를 통해 가중치를 산출하여 당면한 문제를 합리적으로 결정할 수 있다. 기존의 연구나 주민요구의 도 수렴에 있어서는 서열척도 20) 와 등간척도 21) 를 이용한 조사 분석이 이루어졌다. 하지만 의사결정에 있어 도의 도출은 매 우 상대적이기 때문에 단순한 비교우위의 결정이나 각 요소에 대한 도의 크고, 작은 정도로 그 지위를 구별하는 것보다는 상대적인 도 조사를 통한 비례관계 를 갖는 비율척도의 사용이 계획의 목표설정에 있어서 더욱 강력한 조사방법으로 활용될 수 있다. 2) 계층화 분석법의 원칙과 장점 계층화 분석법은 인간이 문제를 명확하게 논리적인 분석에 의하여 해결하고자 할 때, 다음의 세 가지 원칙, 즉 위계적 구조의 설정, 상대적 성의 설정, 그리고 논리적인 일관성 유지의 원칙을 따르게 되는데 이러한 논리적 사고의 원리가 AHP 의 근간을 이룬다. 가) 위계적 구조의 설정 계층화분석법을 이용하기 위해서는 먼저 복잡한 인간의 의사결정 문제를 그 구 성요소별로, 나아가 더 작은 부분으로 속성을 세분화하여 상위요소에의 영향력 또 는 공헌도에 따라 요소들을 배열함으로써 그 계층구조를 설정한다. 어떠한 목표를 18) 정금호(2002), 계층화분석법을 이용한 주거선택의 도 결정방법에 관한 연구, 전남대 석사논문, p54 19) 비율척도는 간격척도의 특성에 비율계산이 가능한 속성이 부가된 척도로서 절대적 0을 출발점으로 하여 측정대상이 지니고 있는 속성을 양적차이를 표현하고 있는 척도이다. 20) 서열척도는 관찰대상이 지닌 속성의 순서적 특성만을 나타내는 것으로 그 척도 사이의 차이가 정확한 양 적 의미를 나타내는 것은 아니다. 21) 등간척도는 관찰치가 지닌 속성차이를 의도적으로 양적 차이로 특정하기 위해서 균일한 간격을 두고 분 할하여 측정하는 척도이다

33 가진 최상위 기준을 부분으로 나누어 최종목표에 영향을 미치는 평가기준들을 제 시하며, 다시 이보다 더 작은 부분으로 나누어 중간평가기준 별로 영향을 미치는 세부요소들로 구성하여 보다 많은 정보를 문제의 구조화에 포함 시키며 보다 완벽 한 전체 시스템을 구성할 수 있다. 이 때 최하위수준(Level)은 상위수준에 대하여 일종의 목표-수단의 연쇄관계를 가진다. 이 때 주의할 점은 상위수준에 있는 평가 기준에 의하여 이원비교를 해야 하므로 각 위계 수준에서 요소의 수는 최대 9개로 한정하는 것이 좋다. 22) 이러한 위계의 구성은 분석대상의 특성에 따라 집단적 합 의(Group Concensus)에 의한 계층구성과 전문가의 평가(Evaluation)로 크게 구분 지을 수 있다.(L. G. Vargas, 1990) 나) 상대적 성의 설정 인간은 관측한 사물 사이의 관계를 인식하고 유사한 사물들을 짝으로 묶어 특정 기준에 대비하여 비교하고, 그 구성인자 사이의 선호도를 판단하는 능력을 가지고 있으며, 최종적으로 상상이나 논리적 과정을 통해 그들이 내린 판단을 종합하여 전 체 시스템에 대한 이해를 보다 강화한다. 따라서 계층화분석에서는 같은 단계 (Level)에 있는 평가기준 요소들의 도를 한 순간에 두 개의 요소만을 비교하 는 이원비교를 사용하게 된다. 이러한 의사결정자의 선호정도를 어의적인 표현에 의해 나타내고, 이에 상응하는 적정한 수치를 부여하는 수량화과정을 거쳐 상대적 인 도를 도출하게 된다. 다) 논리적 일관성 아울러 인간은 사물이나 생각들을 논리적 일관성 23) 을 갖도록 관계를 설정하는 능력을 가지고 있다. 일관성은 두 가지 의미를 갖는데, 유사한 사물이나 생각들을 22) Miller(1956)의 인간은 7(±2)개의 대상을 혼동 없이 동시에 비교 가능하다 는 심리학 분야의 실험결과 에 근거한다. : 이은주(2003), 분석적 위계과정 기법을 활용한 체험환경 교육 프로그램 평가, 서울대 석사 논문, p24 재인용 23) 일관성에는 2가지 의미가 있다. 먼저 전이적 일관성으로 가령 A1, A2, A3를 비교할 때 성의 정도에 서 A1>A2이고 A2>A3이면 A1>A3가 성립해야 함을 의미한다. 다른 하나로 기수적 일관성이란 A1이 A2 보다 2배 하며 A2가 A3보다 3배 하다면 A1은 A3보다 6배 하다고 평가되어야 함을 의미한 다. 박동열(2000), 분석적 계층화 과정법에 의한 전문대학의 교육 효과성 평가지표 개발, 서울대 박사논 문, p

34 동질성이나 관련성에 따라 묶는 것과 특정한 기준이 있을 경우 생각이나 사물들의 관계의 강약을 그 기준에 따라 논리적인 방법으로 구성하는 것이다. 계층화분석에서는 인간의 판단을 기초로 한 이원비교에 의해 도출된 도를 검증하기 위해서 일관성 비율을 측정하여 판단의 질을 검사하게 되는데, 판단의 일 관성 정도를 측정하여 허용수준과 비교해서 판단의 질을 평가할 수 있다. 이상과 같은 원칙으로 수행되는 계층화분석과정의 장점은 다음과 같다. 24) 1) 단위(Unity) : AHP는 비구조화 되어 있는 다양한 문제를 해결할 수 있는 간 단하고, 쉽게 이해되고, 적응력이 강한 모델이다. 2) 복잡성(Complexity) : AHP는 복잡한 문제를 해결하기 위해 연역적 접근 방 법과 시스템적 접근 방법을 통합시킨 모델이다. 3) 종속성(Interdependence) : AHP는 시스템의 구성요소들간 종속성 문제를 다 룬다. 선형적 사고를 고수하지 않는다. 4) 계층적 구성(Hierarchy Structure) : AHP는 시스템의 구성요소를 상이한 레 벨로 분류하고, 각 레벨에 있는 유사 요소끼리 그룹핑 하는 인간의 자연스러운 과 정을 반영한다. 5) 측정(Measurement) : AHP는 무형의 것을 측정할 수 있는 우선순위를 설정 하기 위한 방법을 제공해 준다. 6) 일관성(Consistency) : AHP는 우선순위를 결정하는데 이용되는 판단에 대한 논리적 일관성을 검증할 수 있다. 7) 종합(Synthesis) : AHP는 각 대안의 종합된 최종 추정치를 제공해 준다. 8) 교환(Tradeoffs) : AHP는 시스템 구성요소들의 상대적인 우선순위를 통하여 목표에 근거한 최선의 대안을 선택하도록 해준다. 9) 판단과 합의(Judge and consensus) : AHP는 합의를 주장하는 것이 아니라 다양한 판단으로부터의 대표적인 결과를 종합한다. 10) 과정의 반복(Process Repetition) : AHP는 문제의 정의를 수정할 수 있게 해주며, 반복을 통해 판단과 이해를 수정하게 해준다. 24) Thomas L. Saaty(1995), 조근태, 홍순옥, 권철신 역, Decision Making for Leaders, 동현출판사, p

35 다. 도 산출 및 일관성 검정 방법 1) 이원비교 최종 목표의 문제해결에서 의사결정을 위하여 문제의 구성요소를 세분하여 중간 평가기준을 설정하고 다시 이보다 더 작은 부분으로 나누어 중간평가기준 별로 영 향을 미치는 세부요소들을 평가기준으로 설정하여 전체적인 의사결정을 위한 요인 들의 위계를 구성한 한다. 그 결과 최하위 평가요소들 간의 일대일 비교 항목을 통 해 얻은 결과로 이원비교행렬을 작성한다. 25) 이 때 계층화분석과정에서는 도 를 1~9까지의 수 또는 이의 역수들로 구성하였다. 표 3.1 상대적 도에 대한 이원비교 척도 척도 정의 설명 1 동등하게 (Equal) 두 개의 요소가 똑같이 3 약하게 (Moderate) 한 요소가 다른 요소보다 약간 5 강하게 (Strong) 한 요소가 다른 요소보다 강하게 7 매우 강하게 (Very Strong) 한 요소가 다른 요소보다 매우 강하게 9 절대적으로 (Extreme) 다른 요소에 비해 한 요소가 절대적으로 2,4,6,8 근접해 있는 가까운 숫자간의 중간 정도의 도 역수 a 요소가 b 요소보다 한 경우, b의 도는 a의 도와 비교하여 그 역수의 값을 갖는다. 어느 한 수준(Level)의 요소의 집합을 C라하고 요소수를 n이라 하면 요소들은 이라 한다. 여기서 이원비교는 nc 2 = n (n 1) 2 번을 수행하는 n 차 정방행렬을 구한다. 이때 도를 W i 로 타나내며, 행렬 A =(a ij )=( w i w j )에 서 w i 와 w j 는 i 번째 요소와 j 번째 요소의 도를 나타내며, 역의 관계 26) 인 a ji = 1 a ij = w j w i 이 성립한다. 여기서 이원비교행렬 A는 다음과 같다. 25) 인간의 주관적 판단에 수량화된 가치를 할당하기 위해 Saaty는 새로운 측정척도의 방법으로 이원비교척 도(Paired Comparison Scale)"를 개발하였다. 26) 계층화분석법은 몇가지 공리( 公 理 : Axiom)을 가지는데, 그중 역수적비교관계(Reciprocal comparison) 은 의사결정자의 두 대상에 대한 이원비교가 반드시 가능해야하며 성의 정도를 나타낼 수 있어야 한 다. 이 성의 정도는 반드시 역 조건을 성리시켜야 한다. 즉 A가 B보다 x배 하다면, B는 A보다 1/x배 하다고 표현할 수 있어야 한다

36 이원비교 행렬 = 1 a a 1n 1 a a 2n a 1n a n 여기서 A의 모든 원소는 양수이며, 대각원소는 자기 자신과의 비교이므로 1의 값을 가진다. 이렇게 얻어진 이원비교 행렬은 수학적 방법과 비율을 사용하여 그 도를 계산하게 된다. 여기서 산정된 도 w i (i =1,2,...,n)는 이미 산정 되었다고 가정하고 다음을 기술하겠다. 상대적 도(가중치)를 산정하기 위해 고유치-고유벡터 계산방법을 사용한다. Saaty는 이러한 가중치 추정방법으로 다음의 식을 제안하였다. A w = λ max w 여기서, A는 이원비교 결과 얻어진 정방행렬, λ max 는 A의 최대고유치(Maximum Eigenvalue), w는 λ max 에 대한 종벡터(w =[w 1,w 2,...,w n ]이다. A에 1이 아닌 스 칼라 인자 n을 곱하면, A w = n w W가 0이 아닌 해를 갖기 위해서는 (A n i ) w =0에서 A의 특성 방정식 (A n i ) =0을 만족하는 근(Eigenvalue)을 구해야 한다. 이때 λ i (A의 고유 n 치)는 a ij =1이면, Σi λi = n이 된다. 여기서 위의 식이 성립하기 위해서는 λmax =1 만 n이 되고, 나머지 λ i 는 0이 된다. 다음과 같은 수식을 정리하면 다음과 같다. n Σi =1 λi = n, λ max = n, λ i =0, λ i = λ max

37 이때 λ max 가 n에 가까울수록 일관성 있는 경우가 되는 것이다. 만약 의사결정자 가 이원비교하여 완벽하게 일관성을 유지한다면 λ max = n이다. 2) 일관성비율 검정 일관성 비율 검정 방법은 인간의 주관적 판단으로 결정된 도가 논리적으로 얼마나 일관성이 있는가를 알아보기 위해 Satty가 제안한 검증이론이다. 일반적으로 λ max > n일 경우는 일관성이 없는 경우이다. 즉 λ max 가 n에 가까울수 록 일관성이 있다고 할 수 있다. 이러한 일치성의 정도를 나타내는 것은 일관성지 수(C.I.:Consistency Index)에 의해 측정되며 일관성지수는 다음과 같다. 일관성 지수 C.I. = λ max n n 1 일관성지수 C.I.는 행렬 A와 같은 크기이며 9점 척도와 그의 역수들을 사용하여 표본 500개로부터 무작위 지표를 구하여 선정한 무작위지수(R.I. : Random Index)와 비교되게 된다. 여기서 무작위 지수는 다음 표 3.2와 같다. 표 3.2 무작위 일관성지수(Saaty, 1987) 행렬 크기 R.I 이렇게 얻어진 일관성지수에서 이원비교 행렬의 비교요소의 수(n)에 의해 얻어 진 무작위지수에 대한 일관지수의 값의 비교를 통해 일관성비(C.R. : Consistency Ratio)가 구해진다. 일관성비 C.R. = C.I. R.I. Saaty(1982)는 이렇게 일관성비를 구했을때, 일관성비 C.R. 0.1일때 만족스러 운 수준이며, C.R.<2이면 가용범위 일관도라고 판단기준을 제시하고 있다. 만약 응 답자가 이원비교가 일관성이 없다면 AHP의 계산결과는 아무런 의미가 없기 때문 에, 실제로 AHP 적용에 있어서 가장 한 요소는 이 응답의 일관성 문제이다

38 라. 계층화분석법의 문제점과 개선안 AHP는 의사결정에 있어 여러 가지 장점을 가지고 있고 다양한 부문에 걸쳐 많 은 발전을 거듭해 왔음에도 불구하고 많은 사람들이 그 기법의 방법론상 결점들을 지적하고 있다. 본 연구에서는 그 중 두 가지 사항의 문제점을 지적하고 개선안을 찾아 계층화과정에 적용하려고 한다. 1) 이원비교의 질문수 앞에서 서술하였듯이 계층화분석은 복잡한 의사결정의 문제를 결정하는데 유용 한 방법이다. 하지만 복잡한 문제는 세분하고 계층화하여 가능한 대안들을 모두 추 출하였을 경우 이원비교의 질문군의 수가 기하급수적으로 증가하게 되어 이 방법 을 적용하기가 매우 어렵게 된다는 점이다. 계층화분석법의 설문 구성에 있어 가장 기본이 되는 것은 대안들에 대한 이원비 교에 의한 이들의 상대적 도를 도출하는 것이다. 하지만 이러한 평가기준이나 대안들이 많을 경우 이원비교의 횟수는 과다하게 늘어나게 되어 의사결정자의 부 담을 증가 시키게 된다. 만약 대안의 수가 N일 때, 이원비교의 질문의 수는 n (n-1) / 2가 된다. Saaty는 이러한 단점을 보완하는 방법으로 이원비교의 행렬에서 모든 대안들에 대한 비교를 하지 않고 하나의 행에 대하여 다른 대상들을 비교하는 기준행 방식 을 제안하였다. 이 방법은 하나의 기준(V4)에 대한 다른 기준의 상대적 성을 묻고(X1~X6), 이들의 비율로 나머지 셀들의 값을 역수의 계산에 의해서 계산하게 된다. 즉 하나의 기준에 대한 다른 기준의 상대적인 성을 묻고, 이들의 비율로 나머지 값들을 계산하게 된다. 이 방법을 사용하면 비교행렬 추출을 위해 필요한 이원비교의 비교횟수는 n (n-1) / 2에서 (n-1)로 줄어들게 된다. 그래서 6 6 행 렬의 경우 원래의 AHP에서 필요한 이원비교 설문 15번을 5번으로 줄일 수 있다. 이는 선호관계의 이행성(Transitivity of Preference Relation) 27) 을 이용한 것이 다. 27) A, B, C가 도 일때, 도의 관계를 부등호로 표시하면, A<B 이고 B<C이면, A<C의 관계가 성립

39 표 3.3 기준행 방식의 AHP 행렬표 변수 V1 V2 V3 V4(기준) V5 V6 V1 X1 / X2 X1 / X3 X1 X1 X4 X1 X5 V2 X2 / X3 X2 X2 X4 X2 X5 V3 X3 X3 X4 X3 X5 V4(기준) X4 X5 V5 V6 주) 빈칸은 행렬의 역수 위의 표에서 보는 바와 같이 V4를 기준으로 하여 나머지 변수들을 계산하여 이 원행렬을 완성하게 된다. 하지만 이렇게 행렬을 구성하게 되면 일관성 검증에 있어 서 일관성비가 0이 나오게 된다. 그래서 본 연구에서는 선호관계 이행성을 토대로 기준행 방식을 보완하는 방법 으로 기준들의 이원비교 항목의 구성 시 질문군의 구조를 작성하여 행렬표를 채워 나가는 방법을 사용하여 일관성 검증을 하게 된다. 2) 위계구성의 문제점과 개선안 계층화분석의 최초단계에서 행해지는 전문가들의 직관에 의한 위계구성은 위계 구성방법의 지침 28) 에도 불구하고 전문가의 위계구성의 타당성에 대해 검증할 방 법이 없고 위계구성에 있어 상부요소에 대한 하부요소들의 소속성을 검증할 수 없 다. 또한 상호 같은 위계에서의 종속성의 문제도 발생할 수 있다. 이러한 문제들에 대한 개선안으로 정금호(2002) 29) 는 그의 논문에서 위계구성방법으로 통계적 위계 구성 방법을 제시하고 있다. 통계적 기법에 의한 위계구성은 최하위 요소들만의 상관관계를 군집분석에 의해 군집화하는 일련의 과정이다. 군집분석은 비율척도를 그대로 유지할 수 있고 분류, 숫자, 내용, 구조 등이 완전히 알려지지 않은 상태에서 특성을 파악할 수 있는 방 28) 첫째, 전체적인 목표를 파악. 둘째, 전체적인 목표의 하위목표를 파악. 셋째, 전체적인 목표의 세부목표를 충분히 만족시키는 기준 파악. 넷째, 각 기준 하에 있는 하위 세부기준파악. 다섯째, 선택사항이나 결과의 파악. 29) 정금호(2002), 계층화분석법을 이용한 주거선택의 도 결정방법에 관한 연구, 전남대학교 박사논문. p65~

40 법으로 자료의 분산, 즉 상관관계를 이용하여 유사한 집단분류를 하는 요인분석이 나 판별분석보다 유용하다. 통계적인 방법으로 군집화한 변수군(Level)에 대해서 그 신뢰도를 알아보기 위해 내적 일관도 방법을 이용하여 크롬바알파(Cronbach'α) 계수를 산출하였다. 크롬바 알파계수 30) 는 하나의 개념에 대하여 여러 개의 항목으 로 구성된 척도를 이용할 경우에, 해당문항에 대하여 가능한 모든 반 분산 신뢰 도 31) 를 구하고 이들의 평균을 산출하는 것이다. 이 방법을 이용하여 해당 척도를 구성하고 있는 각 항목들의 신뢰성까지 평가할 수 있다. 문항 전체인 경우, 알파계 수가 0.5이상, 개별항목 수준인 경우 0.9이상이면 신뢰도가 높다고 할 수 있다. 32) 그러나 보통 탐색적인 연구 분야에서는 크롬바 알파 계수 0.6이상이면 충분하고, 기초연구 분야에서는 0.8, 그리고 한 결정이 요구되는 응용연구 분야에서는 0.9이상이어야 한다. 조직 단위의 분석수준에서 일반적으로 크롬바 알파 계수가 0.6이상이면 측정도구의 신뢰도에 별 문제가 없는 것으로 알려져 있다. 만약 신뢰도가 이보다 낮은 경우 신뢰도를 개선하기 위해서 1측정항목의 모호 함을 제거하거나, 2측정항목수를 늘리거나, 3사전에 신뢰도가 검증된 측정항목 을 이용하거나, 4척도점을 조정하기도 한다. 이러한 과정을 통하여 전문가들에 의한 직관적인 위계구성이 아닌, 통계적인 분 석과 신뢰도 분석의 과정을 통하여 위계구성에 있어 통계학적으로 합리적인 설명 이 가능하게 된다. 30) 노형진, 정한열(2001), 한글 SPSS10.0 기초에서 응용까지, 형설출판사, p551 31) 반 분산 신뢰도는 내적상관의 형태로 변수들을 두 개의 그룹으로 나누어 그룹 간의 신뢰도를 측정하는 방법이다. 32) 강병서, 김계수(2001), 사회과학 통계분석, (주)데이타솔루션, p

41 3. 주민요구의 도 분석 가. 조사개요 1) 실험의 목표 전술한 바와 같이 노후한 주거지의 환경 개선을 위해서 다양한 정책들이 시행착 오를 거치면서 현재에 이르고 있고 수많은 제도적인 문제점들을 보완해 나가고 있 다. 하지만 여러 정비 수법들의 공통적인 문제점들로 지적하고 있는 주민들의 의견 을 어떻게 수렴할 것인가 하는 것에 대한 구체적인 해결책이 모호하다. 이러한 불 량주거지의 환경 개선을 위한 설계는 그 성격상 일반해이기 보다는 그 지역이 가 지고 있는 복합적인 문제들로부터 나오는 특수해에 가깝다는 특징상 일반적인 요 소들을 정하거나 그 정비 방식을 정할 수는 없다. 그래서 그 지역의 특수해 도출을 위한 계획의 수립 과정에서 주민 의견의 수렴에 초점을 맞추어 주민이 요구하는 사항에 따른 계획의 목표 수립에 있어 기본적인 방안의 제시라는 측면에서 본 설 문은 의의가 있을 것이다. 이러한 것을 구체적으로 알아보기 위해서 실질적인 주거환경개선을 필요한 대상 지를 선정하여 분석 과정을 통해 그 지역의 주민들이 진정으로 원하는 것이 무엇 이며, 현 거주지에 대한 만족도는 어느 정도인가 라는 의문을 가지고 설문을 진행 하여 계층화분석방법을 통하여 주민 요구의 도를 파악하는 것을 본 실험의 목 적이라 할 수 있다. 2) 대상지의 선정기준 가) 광주광역시 주거환경개선사업의 개요 광주 광역시는 도시의 저소득 주민 밀집지역의 주거환경개선을 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 저소득주민의 복지증진과 도시환경개선에 이바지함을 목적으로 1989년 도시저소득주민의 주거환경개선사업을 위한 임시조치법 을 한 시적( 89~ 99년)으로 제정 시행을 하였으나 도시저소득주민의 주거환경개선사업

42 의 시행률 저하와 지정개발에 따른 혼란을 최소화하기 위하여 관련법을 5년간 (2004년) 연장함으로서 주거환경개선사업의 법적 효력을 유지하게 되었다. 주거환 경개선사업은 노후 불량건축물이 밀집되어 주거지로써의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역과 공공기반시설의 정비 상태가 불량한 지 역을 위하여 공공시설을 정비 확충하고 노후불량주택을 개량하여 쾌적한 주거환 경 조성을 목표로 시행되고 있다. 여기에 광주광역시는 현재까지 총 47개 (사업완료지구 : 18개 지구, 사업추진지 구 : 29개 지구)를 지정하여 연차별로 지구지정과 개선계획을 수립, 공공기반 시설 과 주택개량사업을 병행 추진함으로써 사업이 가지는 목적을 수행하여 나가고 있 으며 그 현황은 다음과 같다. 표 4.1 주거환경개선사업 완료현황 자료 : 광주광역시 주택건축과 2003년 5월 현재 구별 지구명 면적(m2) 주택수 인구수 개량동 사업 지구지정 개선계획 (동) ( 人 ) 수(동) 방식 일 고시일 사업기간 비고 계 18개지구 750,676 3,943 23, 소계 136,827 1,201 6, 학3동 24, , 현지 ~ 완료 동구 백화 3, 공동 ~ 완료 산수1동 74, , 현지 ~ 완료 산수1동2 35, ,316 6 현지 ~ 완료 서구 남구 북구 광산 소계 168, , 발산 63, , 병행 ~ 완료 화정1동 59, 병행 ~ 완료 광천동 46, , 현지 ~ 완료 소계 94, , 감나무골 42, , 현지 ~ 완료 월산3동 52, ,727 6 현지 ~ 완료 소계 195,316 1,138 6, 중흥3동1 49, , 현지 ~ 완료 중흥3동2 39, , 현지 ~ 완료 우산동 7, 현지 ~ 완료 운정주룡 28, 현지 ~ 완료 용봉 35, 현지 ~ 완료 풍향2동 34, , 현지 ~ 완료 소계 96, ,355 5 도산 7, 현지 ~ 완료 소촌 89, 현지 ~ 완료 중보 58, 현지 ~ 완료 현지: 현지개량사업(공공시반시설은 구청장이 정비하고, 토지 건축물 소유자는 자력으로 개량) 공동: 공동주택건설(지구내 건축물을 철거, 지방자치단체 또는 대한주택공사 등이 아파트 건설) 병행: 현지개량사업 + 공동주택선설

43 표 4.2 주거환경개선사업 추진 중인 현황 (단위 : 백만원) 구별 지구명 위치 사업 계획사업비 방식 계 계 29개지구 83,242 10,031 15,907 20,543 36,761 소계 14, ,642 5,102 3,716 추진상황 학1동 조대병원 남측 병행 4, ,832 1, 공사중 동구 지원동 광주남초교 부근 현지 3, , 토지보상중 지산동 동산초교 부근 현지 4, ,187 1,861 1,328 토지보상중 서남동 조선대 북측 현지 2, 토지보상중 소계 17, ,167 6,309 7,252 양3동2 광천초교 부근 현지 3, ,281 1,619 토지보상중 유덕동 아시아자동차 북측 현지 3, ,263 토지보상중 서구 상무2동 서광주등기소 남측 현지 2, 토지보상중 농성1동 서부경찰서 북측 현지 1, ,060 계획수립중 광천동2 광천파출소 부근 현지 2, ,674 1,240 계획수립중 양3동3 발산교 부근 병행 2,970 1,725 1,245 지구지정중 소계 27,264 6,786 2,779 2,654 15,045 서2동1 대성초교 북측 현지 3,600 3, 공사중 서2동2 광주공원 뒷쪽 현지 3,400 3, 공사중 방림1동1 방림초교 북측 공동 실시설계중 방림2동1 방림초교 동측 현지 1, 실시설계중 남구 양림동 양림교회 부근 공동 6, , ,234 실시설계중 백운1동1 대성초교 남측 공동 2, ,287 계획수립중 월산동2 무진중 남측 현지 2, ,153 계획수립중 월산3 월산초교 서측 현지 2, ,754 계획수립중 백운1동2 사직공원 서측 공동 1, ,600 계획수립중 월산4 사직공원 서측 현지 2, ,132 계획수립중 소계 14, ,149 4,385 5,752 신안 신안교 부근 현지 2, 토지보상중 운암 서강교 동측 현지 3, ,435 1, 토지보상중 북구 우산2 동신고 서측 현지 3, , 토지보상중 임동 무등경기장 서특 공동 1,594 1,594 토지보상중 용봉2 전남대 서측 공동 1, 계획수립중 신안2 신운교 부근 현지 3, ,859 1,101 계획수립중 소계 9,964 1,705 1,170 2,093 4,996 광산 침산 동곡동사무소 부근 현지 3,100 1, ,085 공사중 송정1 송정중 남측 현지 3, ,302 실시설계중 신흥 송정동초교 부근 현지 2, ,694 지구지정중 자료 : 광주광역시 주택건축과 2003년 5월 현재

44 2003년 5월 현재 사업이 추진 중인 지구는 총 29개 지구로서 기반시설 공사 중 인 지구는 4개 지구, 토지보상 중인 지구는 10개 지구, 실시설계 중인 지구는 4개 지구, 계획 수립 중인 지구는 9개 지구, 지구지정중인 지구는 2개 지구이다. 나) 대상지 선정 주거환경 개선을 위한 주민 요구의 도 측정에 있어서 그 대상지 선정은 현재 광주광역시에서 추진 중인 주거환경개선사업 대상지구에서 하나를 선정하였다. 먼저 29개 대상지구에서 지구지정 중인 2개 지구를 제외시키고, 계획이 수립되 어 기반시설의 공사가 진행 중인 지구와 이미 주민의견을 통한 계획이 수립되어 토지보상 중인 지역과 실시설계가 진행 중인 지구를 제외한 개선계획 수립 중인 9 개 지구로 설문을 위한 대상지를 압축하였다. 여기에 설문을 진행하기 위한 기초조 사 기간인 2003년 7월 14일부터 7월 26일에 기본계획이 완료된 5개 지구를 제외 하고 4개 대상지 중 북구에서 시행하고 있는 신안 2지구로 대상지를 선정하였다. 이는 4개 대상지 중 주거지로 이용되는 건물의 비율이 높고 현장조사를 통한 결과 노후 불량주거가 밀집되어 있는 지역으로 본 설문에 가장 적합하다고 판단되어 선 정하였다. 대상지의 위치는 다음 그림 4.1과 같다. 그림 4.1 대상지 위치도

45 3) 사례조사 대상지구의 현황 본 연구 대상지의 물리적 현황 파악을 위해 해당 구청(북구청)과 동사무소의 자 료와 건축물대장과 토지대장 그리고 현장 조사를 통한 대상지의 일반적인 특성은 다음 표 4.3와 같다. 표 4.3 대상지의 일반적 특성 구 분 내 용 구 분 내 용 행 정 구 역 북구 신안동 650번지 일원 지역 지구 일반주거지역 분할 필지 수 265개 필지 대 상 면 적 33,803m2 분할 대지 수 206개 대지 평균대지면적 m2 건 물 수 138개 동 가 구 수 306 가구 소유자 / 세입자 84 / 222 가구 거 주 자 수 769 명 대상지는 행정구역상으로 북구 신안동 650번지 일원으로 필지수는 265개였으며 대지 206개, 도로 32개, 전 답 17개, 천 5개, 철도 5개로 이루어졌다. 소유자별로 는 사유지가 215개, 국공유지 중 건교부 11개, 철도청 1개, 광주시 5개, 동구청 33 개를 소유하고 있었다. 대상지의 총면적은 33,803m2 이며, 대지의 평균 면적은 m2 로 대부분 소규모 대지로 이루어 졌음을 알 수 있다. 또한 평균 건축면적 은 70.28m2이며, 면적 크기별로 50m2이하(25.4%), 51~100m2(41.3%), 101~150 m2(17.4%), 151~200m2(11.6%), 200m2이상(4.3%)로 66.7%가 100m2 이하로 나타 나 소규모 건축물로 나타났으며, 전체 연면적 평균 또한 98.16m2로 100m2이하의 연면적을 가지는 건축물이 87.0%로 나타났다. 그림 4.2 대지면적 그림 4.3 건축면적

46 전체 건물 138동 중 120동인 87%가 주거용으로 사용되고 있으며 나머지 18동 은 음식점 및 근린생활시설로 이용되고 있다. 대상지내 전체 건축물 중 도시저소 득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 에서 노후 불량 건축물로 규정되어 건 축개량 대상이 되는 1985년 6월 30일 이전 건축물은 118동(85.5%)으로 나타남으 로써 노후율이 85.5%로 노후로 인한 보수가 시급한 상황이다. 그림 4.4 건물의 구조 그림 4.5 건물의 규모 또한 건물의 구조는 목조 38동(27.5%), 조적조 92동(66.7%), 철근콘크리트조 6 동(4.3%), 기타 2동(1.5%)으로 구조적 안전이 요구되는 건물이 94.2%인 것으로 나타났으며, 건축물의 규모는 1층이 95동(68.8%), 2층 39동(28.3%), 3층 이상 4 동(2.9%)로 1층 규모가 대부분을 차지하고 있다. 한편, 총 거주 인원은 769명이고, 대지 내 가구수는 306가구로 건축물 소유자가 84가구이며, 세입자가 222가구로 나타나 주거 1동에 2.55가구가 거주하고 있으며 거주인수는 6.4인으로 밀집된 거주현황을 알 수 있다. 지리적으로는 지구의 북서쪽에 천이 흐르고 있어 대상지에서 천으로 향하는 배 수로에 하절기에는 우수의 배수가 잘 이루어지지 않아 잦은 침수가 이루어지는 지 역이고 대상지의 북측에 면하여 약 100m 거리에 이르는 구간이 광주역으로 향하 는 철로에 직면하고 있어 기차의 통행 시 소음이 심각한 수준으로 나타나는 지역 이다

47 나. 실험방법 및 설문구성 조사대상지구의 현황조사 및 기초 자료를 조사하였으며, 앞에서 언급한 바와 같 이 주거환경에 관한 선행연구를 바탕으로 주거환경개선을 위한 계획의 목표 설정 시 주민요구의 도를 알아보기 위한 36개의 요소를 추출하여 설문을 구성하고 조사하여 분석하였다. 설문의 문항은 먼저, 본 연구의 목적인 주거환경개선에 있어 거주민이 요구하는 요소의 위계를 알아보기 위한 36개 요소의 쌍대비교 설문과 거주민의 개량에 관한 일반적인 사항을 알아보는 설문, 대상지의 대지상황에 관한 설문, 거주 및 가구의 현황을 알아보는 설문과 함께 도를 알아보기 위해 추출한 36개의 요소에 대한 주민의 만족도를 알아보는 설문으로 구성하였다. 계획의 목표설정에 반영할 주민 요구의 도를 묻는 설문은 계층화분석을 위해 이원비교로 작성하였으며, 주거 환경개선에 관련한 36개의 요소에 대한 만족도를 알아보는 설문은 중앙 집중화를 막기 위한 7점 척도로 작성하였다. 나머지 항목에 관하여는 객관적인 항목으로 구 성된 답안에서 해당되는 답을 체크하는 방법으로 진행하였다. 예비설문조사에서는 이원비교방식에 의한 설문응답 시 응답자의 문항에 대한 이 해를 높이고, 분석을 위한 코딩 및 방법을 모색하기 위해서 2003년 8월 13일, 14 일 양일간 대상지 주민 10명을 대상으로 면접원과의 1대1 조사 방법 33) 으로 실시 하였다. 예비설문조사에서 나타난 전문적인 용어 사용으로 인한 설문 응답자의 이 해의 부족과 이원비교에 있어 과도한 문항수로 인한 문제점을 찾아내어 이를 이해 하기 쉬운 어휘의 선택과 설문 문항에 대한 설명을 부가하였으며 이원비교 설문의 구조를 조정하여 문항수를 줄여 본 설문을 작성하였다. 본 조사는 2003년 8월 19일부터 23일까지 5일간 대상지를 직접 방문하여 면접 원과의 1대1 조사를 실시하였다. 조사 결과, 총 161부의 설문을 작성하였으나 불성실 응답자 30부와 이원비교에 의한 계층화분석과정에서 분석하기 곤란한 2부를 제외하고 129부를 가지고 최종 33) 계층화분석의 설문구성은 이원비교로 이루어지는데 이에 대한 이해의 부족으로 인해 분석이 곤란한 설문 이 이루어지기 쉽고, 대상지의 특성상 주민들을 소집하기 곤란하여 일대일 설문법을 선택하였다. 하지만 조사자 실수로 인한 문제점들을 보완하기 위하여 조사자의 충분한 사전교육과 숙련을 실시하였다

48 적인 분석을 실시하였다. 이상의 설문조사 개요를 정리하면 다음 표 4.4과 같다. 표 4.4 설문조사 개요 구분 예비조사(pilot test) 본조사 조사시점 ~ ~ 설문조사방법 1대1 면접법 1대1 면접법 설문수 10부 161부 분석설문수 10부 129부 설문대상 대상지 주민(소유자) 대상지 주민(소유자, 세입자) 목적 질의문항, 질의/응답방법, 분석방법에 대한 고찰 주거환경개선을 위한 주민 요구의 도 파악 / 주거 만족도와의 비교 설문 구성으로 주거환경개선에 있어 주민요구의 도를 묻는 설문은 먼저 36 개의 요소들을 계층화분석의 이원비교를 위한 9개 이내의 변수군으로 묶었다. 이 는 물리적 요인의 주거 내부는 건축 관련 변수 G1(V1~V7), 설비 관련 변수 G2(V8~V14)로, 주거 외부는 기반시설 관련 변수 G3(V15~V19), 공공시설 관련 변수 G4(V20~V24)로, 사회/경제적 요구 G5(V25~V31)로, 행태적 요구 G6(V32~V36)로 6개의 변수군으로 설정하였다. 또한 전체 변수들 간의 상대적인 도를 추출하여 우선순위를 결정하기 위하여 각각의 질문군 (G1~G6)에서 임 의의 변수(V1 : 건축물의 구조적 안전, V8 : 화장실의 설비, V15 : 골목길의 넓이 (내집앞 도로), V20 : 주차시설, V25 : 임대료의 변경, V32 : 방범의 상태)들을 추 출하여 G7을 구성하였다. 여기서 앞 장에서 설명하였듯이 G1~G6의 질문군은 질 문의 수를 줄이는 방법으로 선호관계의 이행성을 통한 기준행 비교법으로 각 질문 군내에서의 질문수를 9회 이하로 줄였으나 G7의 질문군은 각각 질문군(G1~G6)간 의 상관관계에 따른 우선순위 도출을 위해 G7에 속한 변수들이 G1~G6의 기준변 수가 되어 기준행 비교법에 의한 분석이 이루어지는 설문이기 때문에, G7에 속한 변수들은 각각의 질문군(G1~G6)에 기준이 되어 일관성 있는 도를 얻기 위해 G7의 질문군에서는 6개 변수들의 완전이원비교를 통한 비교법을 선택하였다. 또한 대상지 거주민들의 대지상황, 현재 주거의 거주상황, 각 가구의 가구 상황, 개량에 대한 거주민의 의사( 意 思 )와 주민 요구의 도와의 상관관계를 분석하기 위해서 23개의 질문을 실시하고, 거주민의 인구학적, 사회 경제학적 특성과 주민 요구의 상관관계의 분석을 위하여 7개의 질문을 실시하게 된다. 여기에 주민 요구

49 의 우선순위 산출에 사용되었던 36개의 변수들에 대한 현 거주지에 대한 대상지 주민의 만족도 조사를 통하여 도와 만족도와의 관계를 알아보는 질문을 포함 하였다. 이상의 설문구성을 정리하면 다음 표 4.5와 같다. 표 4.5 설문구성 변수 질문군 변수명(설문번호) 질의방법 주거환경요구 현재 주거상황 G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 건물의 구조적 안전(V1), 채광/통풍을 위한 창의 확보(V2), 쾌적한 조망의 확보(V3), 건축물간의 간격(V4), 방의 개수(V5), 대문의 개 량(V6), 외관의 변경(V7) 화장실의 설비(V8), 부엌의 설비(V9), 누수방지의 방수(V10), 외부 소음으로부터의 방음(V11), 난방시설의 개선(V12), 통신시설의 개 선(V13), 취사연료의 개량(V14) 골목길의 넓이(V15), 상하수도시설의 정비(V16), 지구 내 진입도로 (V17), 분뇨/쓰레기 수거(V18), 가로등 설치(V19) 주차시설(V20), 공원녹지시설(V21), 경로당의 증설(V22), 어린이 놀이터 설치(V23), 공공시설 접근의 편리(V24) 임대료의 변경(V25), 유지보수비절감(V26), 재산가치의 증대(V27), 교육환경(V28), 보행의 안전(V29), 편의시설 접근의 편리(V30), 대 중교통 정류장 확보(V31) 방범의 상태(V32), 이웃간의 친밀감(V33), 이웃간의 프라이버시 확 보(V34), 재해의 안전성(V35), 화재안전성(V36) 건축물의 구조적 안전(V1), 화장실의 설비(V8), 골목길의 넓이 (V15), 주차시설(V20), 임대료의 변경(V21), 방범의 상태(V32) 건축면적(a1), 방의 개수(a2), 주거형태의 유형(a3), 주요구조(a4), 주택 유형(a5), 목욕탕의 현황(a6), 화장실의 현황(a7), 난방방식(a8), 취사시 설의 현황(a9) 기준행 비교법에 의한 이원비교 (선호관계 이행성) 완전이원 비교 현재 대지상황 거주상황 개량에 대한 인식 인구, 경제학적 특성 만족도 조사자 기재사항 대지면적(a10), 대지형태(a11), 접도면의 개수(a12), 도로넓이(a13) 소유형태(a14), 거주 가구수(a15), 거주기간(a16), 거주동기(a17) 최근의 수리내역(a18), 주택 개량의사(a19), 개량자금의 해결(a20), 예 상개량 자금(a21) 성별(b1), 연령(b2), 거주 가족수(b3), 직업(b4), 최종학력(b5), 가족의 평균소득(b6), 자동차의 종류(b7) 구조적 안전, 채광/통풍을 위한 창, 외부의 조망, 건축물의 간격, 방의 개수, 대문의 상태, 외관의 상태, 부엌의 설비, 화장실의 설비, 건축물 내의 누수, 외부로부터의 소음, 난방시설, 통신시설, 취사시설, 골목길의 넓이, 상하수도 시설, 지구 내 진입도로, 가로등의 상태, 분뇨/쓰레기 수 거, 놀이터, 공원녹지시설, 경로당, 주차시설, 공공시설의 접근성, 재산 적 가치, 유지보수의 경비, 현재의 임대료, 교육 환경, 보행 환경, 편의 시설의 접근성, 대중교통 시설, 이웃간의 프라이버시, 이웃간의 친밀감, 방범상태, 재해로부터의 안전성, 화재로부터의 안전성(c1~c36) 설문대상지 건축물의 실측 러커드 7점척도 조사자 실측

50 현재의 주거상황, 대지상황, 거주상황, 주택개량에 대한 의사, 인구 경제학적 특 성, 주거 만족도에 관한 통계량 산출과 도와의 관계 분석에는 통계 패키지 한 글 SPSS V10을 이용하여 통계량을 산출하였다. 주거환경개선을 위한 주민 요구의 도 산출은 이원비교, 행렬변화, 도 계 산, 최대 고유치 계산, 일관성지수계산, 일관성비 계산을 통하여 얻게 된다. 이상에 서 알아본 도 산출의 일련의 과정을 예를 들어 서술하면 다음과 같다. 1) 이원비교 설문을 한다. 절대 매우 약간 동등 약간 매우 절대 물리적 요구 경제적 요구 물리적 요구 행태적 요구 경제적 요구 행태적 요구 물리적 요구, 경제적 요구, 행태적 요구의 이원비교 설문을 통해 물리적 요구가 행태적 요구에 비해 매우하고, 물리적 요구가 경제적 요구에 비해 하고, 경제적 요구가 행태적 요구에 비해 절대 하다는 설문의 응답을 얻었다. 2) 이원비교 행렬표를 만든다. 설문의 과정을 통해서 얻어진 이원비교 값들을 행렬표로 작성한다. 위의 질문군 을 X1이라 할 때 3 3 행렬로서 다음과 같이 표시한다. X1 lm = 7, X1 ml = 1 / 7 X1 ln = 5, X1 nl = 1 / 5 X1 mn = 9, X1 nm = 1 / 9 여기서 l : 물리적 요구, m : 경제적 요구, n : 행태적 요구 본 연구에서는 각 질문의 변수군을 G1(7 7), G2(7 7), G3(5 5), G4(5 5), G5(7 7), G6(5 5), G7(6 6)의 행렬으로 나타낸다

51 물리적 요구 경제적 요구 행태적 요구 물리적 요구 경제적 요구 행태적 요구 물리적 요구 물리적 요구 경제적 요구 1/7 1 9 경제적 요구 행태적 요구 1/5 1/9 1 행태적 요구 ) 고유벡터 및 도를 구한다. 물리적 요구 경제적 요구 행태적 요구 물리적 요구 경제적 요구 행태적 요구 합계 행렬의 각 열의 숫자를 더한다. 물리적 요구 경제적 요구 행태적 요구 물리적 요구 경제적 요구 행태적 요구 합계 정규화 된 행렬을 구하기 위하여 각 열에 있는 수를 그 열의 합으로 나눈다. 물리적 요구 경제적 요구 행태적 요구 합계 물리적 요구 경제적 요구 행태적 요구 정규화 된 행렬의 각 행에 있는 값을 더하고, 그 합을 요소의 수로 나눠 각 행의 평균값을 구한다. 물리적 요구 도 = / 경제적 요구 도 = / 행태적 요구 도 = /

52 4) 고유치를 구한다. 행렬에 도를 곱하여 행의 합을 구한다. 물리적 요구 경제적 요구 = 행태적 요구 각 행의 합을 도로 나눈다. 물리적 요구 경제적 요구 = 행태적 요구 ) 최대 고유치를 구한다. 각 변수들의 고유치 값을 합하여 변수의 수로 나눈다. λ max =( ) 3= ) 일관성 지수 ( C.I. )를 구한다. C.I. = λ max n n 1 = =0.418 여기서 n : 요소수 7) 일관성비 ( C.R. )를 구한다. 표3.2에서 제시하였던 무작위 일관성지수를 참조하여 아래의 식에 대입 한다. C.R. = C.I. R.I. = = 여기서 R.I. :

53 이상과 같은 방법으로 도 계산을 실시한다. 여기서 1) 이원비교, 2) 행렬의 변화, 3) 도 계산의 과정을 거쳐서 각 변수들에 대한 도를 도출하여 우선 순위 결정에 이용하게 된다. 그리고 4) 고유치계산, 5) 최대 고유값 계산, 6) 일관 성 지수 계산, 7) 일관성비 계산의 과정을 통하여 일관성비를 구하게 되는데 이는 앞장에서 설명하였듯이 이원비교설문에서 응답자의 응답이 얼마나의 일관성이 있 는 대답인가를 측정하여 분석의 과정에서 모순 된 응답(Circular Trial : Triangle Error)이 포함되어 있는 정도를 측정하여 분석 결과의 오류를 최소화하기 위한 과 정이다. 지금까지 서술했던 계층화분석법과 이원비교 설문의 분석과정으로 추출하는 중 요도 값 계산과 일관성비 검토는 설문의 수와 변수의 수가 증가 할수록 행렬계산 으로 그 계산을 하기 힘들고 오산의 확률이 높기 때문에 많은 자료들의 분석을 용 이하게 하고 정확한 분석결과를 도출하기 위하여 베이직(MicroSoft Visual BASIC V6.0)을 이용해서 프로그래밍(부록2)하여 일련의 과정을 분석하여 문제를 해결하 였다

54 다. 주거환경개선에 있어 주민 요구의 도 분석 1) 조사 대상자의 일반적인 특성 표 4.6 인구, 경제학적 특성 설문 구분 N % 설문 구분 N % 성별 b1 직업 b4 연령 b2 월평균 수입 b6 남자 초등학교 졸업 여자 중학교 졸업 합계 고등학교 졸업 농림수산업 최종 전문대 졸업 학력 개인자영업 b5 대학교 졸업 전문직 대학원 졸업 행정관리직 기타 사무직 합계 서비스직업 승용차 생산기능직 영업용/개인택시 임시노무직 자동차 트럭(봉고) 소유현황 무직 및 기타 b7 기타 합계 없다 세 이하 합계 ~30 세 ~40 세 ~50 세 ~60 세 ~70 세 합계 가족 구성원 50만원미만 b ~100만원 ~150만원 ~200만원 합계 만원 이상 합계 본 설문의 대상자는 신안동 650번지 일대의 주민으로 129명의 설문을 토대로 분석하였다. 조사대상지구의 거주자의 일반적 특성은 위의 표 4.6과 같다. 조사대상자의 일반적인 특징을 살펴보면 남자와 여자의 성비는 65.9%와 34.1% 로 남자의 비율이 높게 나타났고, 연령층은 20대에서 60대까지 20%내외의 근소한 차이를 보이고 있고, 세대주의 직업을 살펴보면 무직 및 기타 가 41.9%로 가장 높

55 았고 개인자영업(16.3%), 서비스업(14.7%)의 순이며 가족의 월평균 수입은 150만 원 미만이 전체의 76%이고 그중 39%가 50만원 미만의 수입을 보이고 있는데 이 는 직업의 분포에서 무직 및 기타의 41.9%가 50만원 미만의 수입을 보이고 있음 을 알 수 있다. 또한 최종학력을 살펴보면 고등학교 졸업(32.6%), 초등학교 졸업 (24.8%), 중학교 졸업(18.6%)이 전체의 76%로 고등학교 졸업 이하가 과반수를 넘 는 것으로 나타났고 특히 10.1%로 답변한 기타는 무학으로 나타났다. 자동차 소유 는 응답자의 62.8%가 소유하지 않고 있으며 승용차(27.1%), 영업용 차량(7%) 순 서로 나타났다. 표 4.7 거주 특성 설문 구분 N % 설문 구분 N % 소유 형태 a14 거주 가구수 a15 자가 ~5 년 전세 ~10 년 월세, 사글세 ~15 년 무상 / 기타 거주 16~20 년 기간 합계 a16 21~25 년 ~30 년 년 이상 합계 선대부터 살아서 직장이 가까워 자녀교육 때문에 거주 집값/집세가 싸서 동기 투자가치가 높다 a17 주변환경이 좋다 내 집이므로 합계 기타 합계 조사대상자의 주거 소유형태를 살펴보면 자가(55.8%), 월세/사글세(34%), 전세 (21%), 기타(1.6%) 순으로 나타났고 자가의 비율이 전체 55.8%로 과반수 이상을 넘고 있다. 한 주거 내의 거주 가구수는 2가구(33.3%), 1가구(31.8%), 3가구 (23%), 4가구(7.0%) 순으로 2가구 이상이 88가구(68.2%)로 나타나 과반수 이상 이 한 건물에 2가구 이상 사는 걸로 나타났으며 11명이 거주하는 가구가 5가구 (3.9%), 14명이 1가구(0.8%)로써 많은 가구가 사는 주거도 있는 것을 알 수 있다

56 거주기간을 살펴보면 1~5년(30.2%), 6~10년(27.9%), 11~15년(14.0%) 순으로 나타났으며 평균 거주기간은 전체 평균은 14년으로 나타나 거주한지 5년 이상인 가구가 과반수 이상을 차지하여 지역의 특성 및 이 지역에 필요한 요건을 잘 알수 있을 것으로 판단되며, 거주 동기는 집값/집세가 싸다(45%), 자가 이기 때문에 (24.0%) 순으로 조사됨을 보아 임대료가 저렴할 것으로 판단된다. 2) 주민의 주거환경개선 의사 분석 표 4.8 주택개량의 의사 설문 구분 N % 설문 구분 N % 개량을 원하는 부분 예상 개량 자금 신축 세입자 개량 하지 않는다 신축 한다 화장실 주택 내부만 개량 목욕탕 개량 외부만 개량 방 의사 내,외부 개량 부엌 개량 않는다 창호 합계 천장 개량 않는다 외벽 자산 누수방지 개량 정부지원융자 대문 자금의 은행융자 보일러 해결 자산+지원융자 도배 방법 자산+은행융자 수도시설 지원+은행융자 지대높임 합계 합계 개량 않는다 모른다 만원 이하 개량 않는다 ~1,000만원 만원 이하 ,000~2,000만원 만원 200만원 300만원 예상 개량 자금 3,000~4,000만원 4,000~5,000만원 5,000~10,000만원 만원 기타 만원 합계 만원 합계 대상지구의 현재 거주하는 주택개량에 대한 의사에 대해서 건물소유자와 세입자 동시에 설문하였고, 주거환경개선 사업으로 기반시설이 정비될 경우 주택개량에

제 출 문 한국산업안전공단 이사장 귀하 본 보고서를 2002 년도 공단 연구사업계획에 따라 수행한 산 업안전보건연구수요조사- 산업안전보건연구의 우선순위설정 과제의 최종보고서로 제출합니다. 2003년 5월 연구기관 : 산업안전보건연구원 안전경영정책연구실 정책조사연구팀 연

제 출 문 한국산업안전공단 이사장 귀하 본 보고서를 2002 년도 공단 연구사업계획에 따라 수행한 산 업안전보건연구수요조사- 산업안전보건연구의 우선순위설정 과제의 최종보고서로 제출합니다. 2003년 5월 연구기관 : 산업안전보건연구원 안전경영정책연구실 정책조사연구팀 연 산업안전보건분야 연구수요조사분석 2003. 5 한국산업안전공단 산업안전보건연구원 제 출 문 한국산업안전공단 이사장 귀하 본 보고서를 2002 년도 공단 연구사업계획에 따라 수행한 산 업안전보건연구수요조사- 산업안전보건연구의 우선순위설정 과제의 최종보고서로 제출합니다. 2003년 5월 연구기관 : 산업안전보건연구원 안전경영정책연구실 정책조사연구팀 연구책임자 :

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