2015 World Habitat Day 2015 세계주거의날토론회 전체진행 : 이충현 ( 한국주민운동교육원대표 ) 개회 1 부 : 2015 세계주거의날토론회 토론회좌장 : 이강훈 ( 참여연대민생희망본부, 민변변호사 ) 주제발제 : 1. 세계주거회의와 HABITATⅢ

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1 2015 World Habitat Day 2015 세계주거의날토론회 모두를위한적절한주거 제 3 차세계주거회의 (UN-HabitatⅢ) 를위한 한국민간위원회구성제안토론회및전체회의 일시 : 2015년 10월 5일 ( 월 ), 오후 3시 장소 : 정동프란치스코교육회관 220호 주최 : 2015 세계주거의날조직위제3차세계주거회의한국민간위원회준비위

2 2015 World Habitat Day 2015 세계주거의날토론회 전체진행 : 이충현 ( 한국주민운동교육원대표 ) 개회 1 부 : 2015 세계주거의날토론회 토론회좌장 : 이강훈 ( 참여연대민생희망본부, 민변변호사 ) 주제발제 : 1. 세계주거회의와 HABITATⅢ 박재천 / HabitatⅡ 한국민간위원회상임집행위원제정구기념사업회상임이사 2. 현시기한국주거권현황과대책최은영 / 한국도시연구소연구위원 분야별주거권현안토론 - 전월세문제와주거권최창우 / 전국세입자협회대표 - 청년주거문제와해법임경지 / 민달팽이유니온위원장 - 홈리스주거권이동현 / 홈리스행동상임활동가 - 탈시설과장애인주거권조아라 / 장애와인권발바닥행동상임활동가 - 상가세입자권리임영희 / 맘편히장사하고픈상인모임사무국장 - 도시개발과강제퇴거이원호 / 용산참사진상규명위사무국장빈곤사회연대정책위원 2 부전체회의 : HabitatⅢ 한국민간위원회구성제안 - 1 -

3 자료집목차 주제발제 발제 1. 세계주거회의와 HABITATⅢ / 박재천 3 발제 2. 현시기한국주거권현황과대책 / 최은영 6 분야별주거권현안토론 토론 1. 전월세문제와주거권 / 최창우 30 토론 2. 청년주거문제와해법 / 임경지 40 토론 3. 홈리스주거권 / 이동현 56 토론 4. 탈시설과장애인주거권 / 조아라 65 토론 5. 상가세입자권리 / 임영희 70 토론 6. 도시개발과강제퇴거 / 이원호 83 HabitatⅢ 한국민간위원회구성제안서 주거의날시민캠페인등단체별활동소개

4 발제 1 세계주거회의와 HABITATⅢ 에대한생각 박재천 / HabitatⅡ 한국민간위원회상임집행위원 제정구기념사업회상임이사 년 UN-HABITATⅠ / 캐나다벤쿠버 이시점에서의한국 * 1961년박정희군사쿠데타당시판자촌 84,400동 * 1962년경제개발시작 * 1967년서울시 - 무허가주택 233,000동주민 127만시외이주계획수립 * 1968년서울시 - 경기광주군중부면에인구 50만위성도시로광주대단지건설발표 * 1969년 5월서울시 - 용두동, 마장동, 청계천변, 봉천동, 숭인동, 창신동, 역촌동, 상왕십리동, 하왕십리동주민들을경기도중부면탄리, 단대리로쫓아냄 * 1970년 4월 8일 - 서울시마포구창전동산 2번지와우시민아파트제15동붕괴 - 3 -

5 * 1971년 6월 30일 - 서울시민아파트주민시청앞시위, 주민 3,000여명참가 * 1971년 8월 10일 - 분양지불하가격시정대책위원회투쟁조직결성 - 광주대단지주민궐기대회, 성남출장소뒷산 5만집결, 22명구속 * 이후 1979년 10월 - 청계천판자촌, 안양천변 ( 양평동-문래동 ) 판자촌철거 시사점 - 산업화경제제일주의, 인간의정주와주거권침탈, 사회약자의 인권불성립 년 UN-HABITATⅡ / 터키이스탄불 이시점에서의한국 * 1980년전두환신군부등장 * 불량주택재개발본격화 * 서울시공영개발, 목동 * 서울시불량주택재개발 240여개지구지정 * 86, 88 국제체육행사를전후하여폭압적인재개발강제철거 * 서울도심산동네 ( 도화동, 돈암동, 창신동, 신당동등 ) 집중강제철거 * 국제체육행사주변 ( 오금동, 암사동, 문정동, 평화촌등 ) 집중강제철거 * 1990년대중후반서울전역 ( 삼양-봉천-금호행당권 ) 의산동네재개발완료 시사점 - 4 -

6 - 전면철거독점건설자본이윤독점, 주거권박탈, 삶의자리자본구 조로재편 년 UN-HABITATⅢ / 에콰도르키토 * 2000 년이후뉴타운건설, 뉴타운지구지정 * 용산강제철거참사 * 살만한집을다시개발 * 부동산 ( 아파트값 ) 경제구조의완성 * 집은살자리가아니라돈버는수단완성 * 집-부채성장의지표 * 태국, 캄보디아-다리밑, 철로변, 강가주민의계속되는강제철거위협 * 인도네시아-강가, 국가부지주민의계속되는강제철거 ( 자카르타-현재 150만명철거완료, 300만명철거위협 ) 한국민간위원회활동개념에대한생각 지속가능한개발 : 의심하기 - 누구입장에서지속가능인가? 건설자본? 국가? 선진국? 첨단국 가? 금융자본? 자연적이고인간적인삶 : 인간삶의원리로삼기 - 개발은과연자연적인가? 인간적인가? 파괴적인가? 폭력적인가? - 5 -

7 주거권은인간권의한분야 - 총체적인인권의차원으로접근하기, 즉인권으로서주거권또는 인간정주실현 총체적인권은 - 한인간의의 식 주 노동 ( 일자리 ) 건강 교육 쉼 ( 문화 ) 노 후의삶의질 국가 : 하비타트의제로의심하기 / 민간 : 실천으로책임지기 - 국가는의제를수치로만조작하고, 민간은대안도실천도미약 - 이상

8 발제 2 한국주거권의현황과과제 1) 최은영 / 한국도시연구소연구위원 Ⅰ. 들어가며 개인의주거권침해를막기위해사회는어떠한노력을해 야하는가? 국가가국민의주거권실현을위해어떤노력을하고있는지를국제사회는묻고있다 주거권은인간으로서의존엄을유지하는데에필요한최소한의주거수준으로, 국제사회는이를적절한주거 (adequate housing) 에대한권리로구체화시키고있다. 적절한주거는우리나라가 1990년에비준한국내법과동일한효력을갖는 UN 경제적, 사회적및문화적권리에관한국제규약 1) 본발제문은독자적인연구결과물이아니며, 여러연구 ( 최은영외, 2015, 박근혜정부의부동산대책과서민 중산층의주거불안심화, 김상희의원실국정감사보고서 ; 박신영외, 2014, 2024 시흥시주택종합계획, 시흥시청 ; 최은영외, 2014, 서울시청년가구의주거실태와정책연구, 민주정책연구원 ; 최은영 김순주, 아동주거빈곤보고서, 초록우산어린이재단 ; 최은영 권순필, 2012, 인구 가구구조와주거특성변화 ( ), 통계개발원연구보고서등 ) 의결과를정리한것이다

9 (UN International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights) 에서인정된권리로, 주거비의부담가능성 (affordability), 살만한집인지여부 (habitability) 등을포괄하는개념이다. - ( 살만한집 ) 습하지않고, 깨끗하고, 환기가잘되고, 해충과오염원이없고, 안전하고, 잘관리된집이어야한다. - ( 부담가능한집 ) 식료품 의료 교육등에대한지출을제약받지않기위해소득대비주거비부담이일정수준을넘지않는집이어야한다. ( 시장실패와국가개입의필연성 ) 현실에서부담가능성과살만한집인지여부는저소득가구의주거선택에있어상호모순되는, 즉부담가능하면살만하지않거나살만하면부담가능하지않은상황을만들어낸다. 이에대부분의선진국에서는공공임대주택공급, 주거부담능력과시장가격의차에대한임대료보조등국가의개입이이루어져왔다. ( 국가의의무 ) UN 인간정주위원회에의하면적절한주거의보장과관련하여국가는여러가지의무를가지고있다. 2) - ( 적절한주거에대한기준 ) 국가는적절한주거에관한최소한의기준을가지고있어야한다. - ( 상황에대한점검 ) 국가는주택상황을모니터링해야한다. - ( 보호의의무 ) 국가는민간부문의제 3자에의해적절한주거에대한권리가훼손되는것을막아야하며, 이를위한법적혹은기타의수단을가지고있어야한다. 국가는주거권의향상을위해주택시장과임대시장을규제해야한다. - ( 실현의의무 ) 국가는적절한주거권의완전한실현을위해, 법적 행정적 재정적 사법적수단을채택해야한다. 2) UN HABITAT, 2009, The Right to Adequate Housing

10 주거권의실현과관련하여한국정부는여러가지의무를준수하지않고있다. - ( 적절한주거에대한기준설정 ) 현재우리나라에는살만한집이무엇을의미하는지, 주거비의부담가능성은소득에따라어떻게달라져야하는지등에대한기준이없다. 살만한집인지와관련해서는최저주거기준이법제화되어있으나강제력과지원수단이정해져있지않고요건이추상적으로되어있어실효성있는기준이되기어렵다. - ( 보호의의무 ) 국가는민간부문에의한적절한주거에대한권리의침해를막기위해임대시장을규제해야한다. 하지만많은가구들이건강과안전을위협받는살만한집이아닌곳에살고있거나소득에비해과도한주거비를부담하고있음에도불구하고, 민간부문에대한규제는거의이루어지지않고있다. 박근혜정부의주요주거안정대책분석을통해나타난주요정책방향은다음과같다. - 규제완화를통한주택가격부양 : 구입자금지원강화, LTV 및 DTI 완화, 청약자격완화등 - 부채확대를통해전월세가격상승에대응 : 전세대출, 월세대출지원요건완화등 - 뉴스테이등민간임대활성화 : 규제완화, 택지지원, 자금지원, 세제지원등 - 재정비활성화 : 재건축연한단축, 동의요건완화등 - 9 -

11 지난 20년간주거권향상을위해우리사회는무엇을해왔는가? 전반적인주거환경의개선속에홈리스, 소득대비과도한주거비부담, 저소득가구의열악한주거환경등소외의그늘도짙다 전반적인주거환경의개선과주거권향상을위한법 제도의정비 ( 주택의절대적인부족문제해결 ) 지속적인주택공급을통해, 주택보급률이 100% 를넘고있다. ( 주거환경의개선 ) 통계청의인구주택총조사결과에의하면, 최저주거기준미달가구비율은 1995년 589만가구 (46.3%) 에서 2010년 203만가구 (11.8%) 로지속적으로감소하고있다. ( 공공임대주택의공급확대 ) 공공성이강한저렴공공임대주택의재고량이지속적으로증가하고있는가운데, 최근신규공급규모가감소되고있다 년기준으로우리나라의임대기간 30년이상장기공공임대주택의총재고량은 845,833호이다. 국민기초생활보장제도 ( 주거급여 ) 의도입 : 2000년 최저주거기준법제화 : 2004년 주거권이명문화되어있는주거기본법제정 : 2015년제 2조주거권국민은관계법령및조례로정하는바에따라물리적 사회적위험으로부터벗어나쾌적하고안정적인주거환경에서인간다운주거생활을할권리를갖는다

12 하지만여전히생존권차원에서도위협받고있는주거권 Ÿ 상도 2 동 ( 년 ), 용산참사 (2009 년 ) 등망루에오를수밖에없는철거민 Ÿ 송파세모녀사건에서드러난생존을위협하는주거비부담 ( 위협받고있는주거권 ) 재건축 재개발로인한강제철거가지속되고있는가운데, 가난한사람들의마지막거처인쪽방에서도사람들은쫓겨나고있다. - 임대료체납등으로인해언제길거리로내몰릴지모르는국민들도있고, 소득에비해과도한임대료때문에식품 의복등의소비를제약받는아이도있다. - 열악한주거는신체적 정신적건강, 나아가안전과생명까지도위협하고있다. ( 광범위한복지사각지대 ) 부양의무자, 근로능력등에따른수급권의제한으로인해광범위한복지사각지대가발생하고있다. 시흥시주거실태조사에서조사된소득에기반해서가구원수별최저생계비의 100% 이하가구대비수급가구비율을살펴본결과그비율이 20.2% 에불과해광범위한복지사각지대가존재하는것으로나타나고있다 ( 그림 1). - 최저생계비 100% 이하가구는 15,713가구이며, 이중수급가구는 3,173가구로 20.2% 에불과하다. ( 심각한저소득가구의주거비부담 그림 1. 최저생계비 100% 이하 가구대비수급가구비율

13 문제 ) 송파세모녀 사건을통해나타난바와같이저소득가구의주거비부담문제는심각한상황이다. - 송파세모녀 사건은복지사각지대라는말로는설명될수없는빈곤에대처하는우리사회의민낯을보여준사건으로, 이들은주거관련사회적안전망에서철저하게배제되었다. - 생의마지막순간까지도송파의세모녀가지불해야했던월세와공과금은주거문제가서민의생존권과직결될수있음을여실히보여주고있다. - 저소득가구의주거비부담문제는지속적으로악화되고있다. - 일반적으로외국에서는주거비가소득의 25~30% 를넘으면정책대상이되지만, 우리나라에는관련기준이없으며, 이러한상황속에서전체가구의 20% 에해당하는가구가평균적으로소득의절반이상을주거비로사용하고있다. ( 주거빈곤의만연 ) 2010년기준으로전국적으로 600만명 (13.1%) 이최저주거기준이하의주거빈곤상태이다. 특히아동 청년등미래세대의주거빈곤문제가심각하다. 주거취약계층의집으로인한고통 Ÿ 우리가송파세모녀예요 : 보증금 200만원을월세연체로다까먹은세모녀 Ÿ 아이에게공부방을주고싶어요 : 아이가세명인단칸방거주가구 Ÿ 바람부는날에는집이무사하기를밤새기도해요 : 축사를개조해물도화장실도없이사는노인부부 Ÿ 병원에갈때만집밖으로나오는, 계단을내려가는반지하에거주하는장애인 Ÿ 건강을위협하는곰팡이, 바퀴벌레, 쥐 Ÿ 보증금이없어서밤에누우면옆방기침소리도다들리는고시원에사는독거노인 Ÿ 평생허름한주택을전전하고, 여전히재래식화장실을사용하고있는장애인 Ÿ 목욕시설이없어서재래식부엌에서물을끼얹는지하거주노인부부

14 Ⅱ. 주거비부담증가저소득가구의주거비부담문제는지속적으로악화되고있다 저소득가구의주거비부담정도는어떻게변화하고있는가? 소득에대한국가공식통계인통계청의가계동향조사를통해임차가구에대한소득분위별주거비의부담가능성을살펴본결과저소득가구의주거비부담문제는지속적으로악화되고있는것으로나타나고있다. - 소득분위는가구의명목소득에의해계산된것이며, 주거비에는임대료와기본주거유지비를포함시켰다. - 우리나라에는전세라는독특한제도가있고, 최근반전세도증가하고있어보증금포함여부에따라주거비가크게달라지는데, 여기에서는보증금이제외된경우와포함된경우를별도로분석하였으며, 보증금포함시월세전환율은연이율 6% 를적용하여계산하였다. - 소득대비주거비부담비율을계산할때흔히사용되는 Schwabe 지수와 RIR(Rent Income Ratio) 을동시에분석하였는데, Schwabe 지수는소비지출대비주거비비율, RIR은가처분소득대비주거비비율로계산하였다. 1인가구를포함시킬경우와그렇지않을경우가구의주거비부담비율의차가크다 ( 표 1, 표 2). - 일반적으로소득에대한공식통계는 2인이상가구를대상으로하는데, 소득 1분위에해당하는 2인이상도시임차가구와 1인가구를포함한전체임차가구의주거비부담 (

15 2012년 ) 을비교한결과두집단의주거비부담비율이매우큰것을알수있다. - 소득 1분위에해당하는 2인이상도시임차가구의 RIR과 Schwabe 지수는각각 39.0, 33.7, 1인가구를포함하는전체임차가구의 RIR과 Schwabe 지수는각각 50.7, 41.5로차이가크다. - 전체가구의 20% 에해당하는가구가평균적으로소득의절반이상을주거비로사용하고있다. 표 1. 소득 5 분위별 2 인이상도시임차가구와전체임차가구의주거비부담 (2012) ( 단위 : 천원, %) 구분 절대액 비율 소득지출주거비보증금제외보증금포함 전체소득가처분소득 보증금전체지출소비지출제외 보증금포함 RIR Schwabe RIR Schwabe 2 인이상도시가구 전체가구 1 분위 1,402 1,200 1,589 1, 분위 2,732 2,331 2,402 2, 분위 3,696 3,153 2,884 2, 분위 4,899 4,022 3,699 2, 분위 7,538 6,134 5,207 3, , 분위 분위 2,002 1,696 1,843 1, 분위 3,175 2,700 2,623 2, 분위 4,454 3,687 3,401 2, 분위 7,054 5,692 4,890 3, 출처 : 통계청, 가계동향조사원자료

16 표 2. 소득 1 분위임차가구의주거비부담 ( ) ( 단위 : 천원, %) 절대액 비율 구분 전체소득 소득지출주거비보증금제외보증금포함 가처분소득 전체지출소비지출보증금제외 보증금포함 RIR Schwabe RIR Schwabe 2006 년 년 년 년 년 년 출처 : 통계청, 가계동향조사원자료. 매매가및전세가가동반상승하는가운데, 월세가 ( 준전세 포함 ) 가폭등하고있다 2011~2015년전국전체주택은준전세 월세 전세 매매순으로가격상승률이높은가운데, 준전세와월세는폭등수준의상승률을보이고있다. * 월세는순월세, 준월세, 준전세를포함한다. * 준전세는 2015년국토교통부에의해도입된개념으로, 보증금이월세의 240를초과하는경우를의미한다. 보증금규모가커서전세의성격이강한데, 예를들어월세가 50만원인경우보증금이 1억 2,000만원을초과하면준전세로분류된다

17 전국은준전세 (82.8%), 월세 (36.0%), 전세 (25.9%), 매매 (24.4%) 순으로상승률이높다 ( 표 3, 그림 2). 서울역시준전세 (80.9%), 월세 (46.2%), 전세 (24.2%), 매매 (8.2%) 순으로상승률이높은가운데, 임대유형에따라상승률이거의두배가까운차이를보이고있다. 이와같은추세는경기도와인천에서도유사해서, 월세가격상승에의한주거비부담문제가수도권에서특히심한것으로나타나고있다. 수도권준전세의변화율은서울 (80.9%), 인천 (97.2%), 경기 (65.0%) 에서모두높다. 수도권의준전세와월세는폭등수준의상승률을보이고있다. 광주, 대전, 울산, 충북을제외한모든지역에서준전세의변화율이다른임대유형에비해크다 표 3. 전국시도별주택시장의변화율 ( 년 7월 ) ( 단위 : %) 구분 매매 전세 월세 준전세 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 세종 수도권 전국 자료 : 국토교통부, 실거래가자료. 주 : 1) 변화율은 2011~2015 년기준임. 2) 월세는한국감정원의시도별 - 월별월세전환율을반영한월세전환가로계산함

18 그림 1. 전국시도별주택시장의변화 ( 년 7 월 ) < 매매 > < 전세 > < 월세 > < 준전세 >

19 Ⅲ. 주거안정성과주거빈곤 점유형태를통해본주거안정성은어떻게변화하고있는가? 월세가구의증가로주거안정성이낮아지고있는데, 특히 30 40대의주거안정성이낮아지고있다 1995년이후월세의증가와전세의감소가지속되고있다. - 가구의점유형태를 1995년부터 2010년까지비교해보면, 자가는 1995년 53.3%. 2010년 54.2% 로거의변화가없다 ( 표 4). - 전세는 1995년 29.7% 에서 2010년 21.7% 로 2000년이후지속적으로감소하고있다. - 월세는 1995년 14.5% 에서 2005년 19.0%, 2010년 21.5% 로지속적으로증가하고있다. 3) - 이와같은월세의증가와전세의감소는주택의점유형태를임차에서자가로전환하는것이어려워지는가구가증가하고있음을의미한다. - 그동안우리나라의독특한임차방식인전세는자가로의전환에있어사다리역할을하고있었기때문이다. 최근이자율의하락으로인해주택임대인이월세를선호하게된현상을반영하는것이라판단된다. 3) 본연구에서는월세로월세와사글세를통칭하였는데, 월세는매월집세를내는경우이며, 사글세는몇개월치의집세를미리지급한후매월공제하는경우를말한다

20 표 4. 가구의점유형태 (1995~2010 년 ) ( :, %) ~10 6, , , ,390 2,480 3, , , , , , , ,720 1, , , , ,339 4,381 자료 : 통계청, 인구주택총조사전수, 원자료, 해당년도. 1997년외환위기이후저임금, 비정규직화가심화되고물가와집값상승이겹치면서내집마련이점점더어려워지고있다. 주택매입은 40대에가장왕성한데, 젊은세대의소득이불안정해지면서주택구매력이떨어지고있다. 4) 지난 10년동안 30 40대의자가점유율은하락하고월세비율은급격하게증가하고있어, 주거안정성이감소하고있다 ( 표 5) 년사이자가점유율의감소는연령대가올라갈수록차이가커진다. 2000년 (%): (30 34세) 31.1 (35 39세) 45.0 (40 44세) 54.5 (45 49세) 년 (%): (30 34세) 29.6 (35 39세) 42.2 (40 44세) 49.7 (45 49세) ) 경향신문특별취재팀, 2010, 어디사세요?, 사계절

21 표 5. 전국가구주연령대별가구의점유형태 (2000~2010 년 ) ( 단위 : %) 구분 2000 년 2005 년 2010 년 자가전세월세자가전세월세자가전세월세 30~34세 ~39세 ~44세 ~49세 전체 자료 : 통계청, 인구주택총조사해당년도. 얼마나많은가구가주거빈곤상태에있는가? 600만가구 (13.1%) 가최저주거기준이하의주거빈곤상태에있다 주거환경이양호한아파트거주비율이지속적으로증가하고있는가운데, 주택이외의기타거처 ( 비주택 ) 거주가구가최근급격하고증가하고있다 ( 표 6) ~2010년사이단독주택거주비율은 59.5%(772만가구 ) 에서 39.6%(686만가구 ) 로감소, 아파트는 26.8%(348만가구 ) 에서 47.1%(817만가구 ) 로증가하였다. - 한편, 주거환경이열악한주택이외의기타거처가 2005년 5 만 7천가구 (0.4%) 에서 2010년에는 13만가구 (0.7%) 로급격하게증가하였다. 이는최근고시원 ( 텔 ) 의증가를반영하는것이다. 주거빈곤인구규모를파악하는것은문제와정책대상의범위를알려준다는점에서중요하다. 2010년통계청의인구주택총조사에

22 기반해서전체인구와서울청년의주거빈곤규모를산정한결과는다음과같다 ( 표 7). 본연구에서규정한주거빈곤의범위는다음과같다. - 주택법에정해져있는최저주거기준미달 - 지하 옥탑거주 - 비닐하우스, 고시원등과같은주택이외의기타거처 ( 오피스텔제외 ) 거주 ( 최저주거기준미달 500만명 ) 가구원수에비해침실이부족하거나, 비좁거나, 욕실 화장실 부엌을다른가구와공동으로사용하는최저주거기준에미달하는주택에거주하는인구는 500만명이다. ( 주거빈곤 600만명 ) 최저주거기준미달에다주거환경이열악한지하 옥탑거주를포함하면 579만명, 여기에주택이라고부를수도없는고시원, 비닐하우스등주택이외의기타거처거주를포함하면 600만명 (13.1%) 이주거빈곤상태에서살고있다. ( 서울 1인청년의주거빈곤문제심각 ) 2010년서울에는 37만명의청년 (16.2%) 들이최저주거기준에미달하는집에살고있다. 청년중부모혹은친구와같이살고있지않는서울의 1인청년가구로한정하면, 주거빈곤상태에놓여있는이들의비율은더욱높아진다. 서울의 1인청년가구중 18.8% 가최저주거기준에미달하는주택에살고있으며 36.2%(12만가구 ) 가주거빈곤상태에놓여있다. 이는전체인구의주거빈곤율인 13.0% 의 3배에가까운수치로, 서울 1인청년가구 3명중 1명이주거빈곤상태임을의미한다

23 표 6. 전체가구의거처종류 (1995~2010 년 ) ( 단위 : 천가구, %) ~10 7,716 7,103 7,064 6, (59.5) (49.6) (44.5) (39.6) (-19.5) 3,478 5,238 6,629 8,169 4,691 (26.8) (36.6) (41.7) (47.1) (107.1) (6.1) (5.8) (3.3) (2.9) (-6.5) ,168 1, (2.7) (3.2) (7.4) (7.2) (20.4) (4.4) (4.1) (1.8) (1.2) (-8.3) (0.0) (0.1) (1.0) (1.3) (5.0) (0.3) (0.4) (0.4) (0.7) (2.0) 12,958 14,312 15,887 17,339 4,381 (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) 자료 : 통계청, 인구주택총조사전수, 원자료, 해당년도. 표 7. 전국과서울청년의주거빈곤규모 (2010 년 ) ( 단위 : 명, %) 구분 전체 전국 청년 1 인청년가구 전체 서울 청년 1 인청년가구 전체인구 46,070, ,457, ,189, ,344, ,294, , 최저주거기준미달 계 4,997, ,117, , ,367, , , 시설미달 면적미달 방수미달 주택이외의기타거처 1,654, , , , , , ,589, , , ,239, , , , , , , , , , , , , 주거빈곤 5,997, ,387, , ,871, , , 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 출처 : 최은영외, 2014, 서울시청년가구의주거실태와정책연구, 민주정책연구원보고서

24 Ⅳ. 주거권향상을위한과제 주거권향상에있어기존법 제도의한계는무엇인가? ( 민간임대시장에대한규제미비 ) 민간임대시장의전월세가급등으로소득대비주거비부담문제가심화되고있으나, 전월세상한제등임대료가격에대한규제가전혀이루어지고있지않다. 노후 불량주택의경우열악한주거환경이거주민의안전과건강을위협하고있지만이에대한규제가전혀이루어지고있지않다. 최저주거기준이법제화되어있으나현재여러가지면에서한계를보이고있다. - 시설, 방수, 면적등을주요내용으로하는기준만정해져있을뿐, 강제력과지원수단이정해져있지않아실효성이부족하다. - 요건이 적절한 등과같이추상적으로되어있어실효성있는기준이되기힘들다. 5) ( 공공임대주택 ) 우리나라의주거복지정책은공공임대주택을근간으로하고있으나공급이부족하다는점, 그리고입주자가임대료나관리비등을부담할수있는능력이전제되어야한다는점에서한계가있다. ( 임대료보조 ) 2000년부터시행되고있는국민기초생활보장제도에수급자의주거안정을위해주거급여를지급한다고되어있어임대료보조제도의기반은마련되어있다. 6) 하지만수급자를중심으로제공되고있고, 지원금액이적다는점에서주거빈곤완화에는한계가있다. ( 주택개량지원 ) 공공에의한주택개량지원은농어촌주택개량 5) 예를들어 방음, 환기, 채광등은적절한설비를갖추도록 하고있으나이에대한구체적인기준은없다. 6) 박신영 최은희 이상한 이용만 서종균, 2008, 서민주거복지를위한주택트러스트조성과활용방안, 주택도시연구원

25 지원사업과주거환경개선사업의개량자금과같은융자와자가소 유자에대한현물급여형태의집수리사업으로이루어져있어, 도시 가구, 세입자가구등은사각지대에있다. (1) 민간임대시장의임대료에대한규제가이루어져야한다. 서민 중산층의주거비부담경감을위해서는민간임대시장의임대료상승률을제한할수있는전월세상한제도입이불가피하다. 우리나라의전월세가격은이미가계에서감당하기어려운높은수준임에도불구하고, 현재정부는임대인절대우위의민간임대시장에서무주택서민이겪고있는고통을경감시켜줄수있는전월세상한제, 계약갱신청구권등은외면하고있다. 전월세문제는매매시장활성화가아니라전월세상한제등을통해방치된임대주택시장을안정화시킴으로써가능할것이다. 임대료상승률을제한하는전월세상한제는기존의높은임대료수준을인정한다는점에서서민들의어려움을완화시킬수있는최소한의장치이다. 민간임대주택에대한정부의방임에도불구하고정책인프라는지속적으로구축되고있는데, 2014년 10월 24일에국토교통부홈페이지 ( 를통해전면적으로공개된실거래가자료는전월세상한제실시에있어기초자료로중요한역할을할것이라판단된다. 7) 이헌석 여경수, 2011, 비주택거주민의주거복지향상을위한법제개선방안, 공법학연구, 12(3),

26 임대료규제는많은논란에도불구하고, 우리나라와유사한 문제를겪은국가및도시에서채택하고있는대안이다. 세계경제위기이후뉴욕 파리 베를린등세계주요대도시에서전월세상한제와유사한제도가신규로도입되거나세입자보호가강화되고있다. 뉴욕, 파리등에서는 2008년세계경제위기이후사회적약자인임차인에대한보호가강화되고있는추세이다. - 임대료규제의적용대상 ( 주택의특성, 소득기준, 지역 ) 은국가별, 시기별로차이가있다. - 한시법인미국뉴욕의비상임차인보호법은 2015년기한연장되면서개정 강화되었고, 프랑스파리와독일베를린은 2015년 8월, 2015년 6월부터임대료규제가시행되었으며, 1994년부터임대료규제를시행해왔던스페인은 2013년법을개정하는등많은국가와도시에서임대료규제를도입하거나기존의규제를강화하는추세이다. 전세계에서다양한형태의임대료규제가이루어지고있는데, 주로상승률을제한하거나임대료상한을설정하는방식이다. - 상승률제한 : 미국뉴욕의임대료안정화, 캐나다온타리오, 매니토바, PEI, 프랑스파리, 독일베를린, 네덜란드, 스페인등 - 임대료상한설정 : 미국뉴욕의임대료통제, 캐나다브리티시컬럼비아, 스웨덴, 영국등 주로주택가격이비싼대도시지역을중심으로임대료규제가이루어지고있다. - 미국뉴욕, 캐나다토론토 ( 온타리오 ), 밴쿠버 ( 브리티시컬럼비아 ), 위니펙 ( 매니토바 ), 프랑스파리, 독일베를린등

27 (2) 공공임대주택의공급을확대해야하며, 입주가구의소득에따라적정한수준의주거비를부담할수있어야한다. 공공임대주택은상대적으로임대료가저렴하지만여전히이를지불하기어려운주거빈곤가구가많다. 가구의부담능력을고려하여적정한수준의주거비를부담할수있는체계를갖추어야한다. (3) 건강 안전에대한주거기준을만들고집행수단을확보해야한다. 주택에대한건강 안전관련기준의제정과적용이필요한데, 열악한지하주거에대해서는더욱시급하다. 사람이살만한집인지, 거주자의건강과안전에치명적인영향을미칠가능성은없는지를평가하고실질적인조치를취할수있는평가기준과실행수단이필요하다. - 주거기준을설정하고, 건강과안전에위해한곳에대해서는폐쇄, 개선등의행정조치가이루어져야할것이다. - 기준이하의주거에대한규제와거주민에대한대책을마련해야한다. 외국의입법사례에서볼수있는바와같이주거기준은임대인및임차인의책임, 기본시설, 건강및안전규정 ( 습기와곰팡이, 화재, 추위와더위등 ), 주택검사에관한규정, 행정기관의조치및지원방안등을포함해야할것이다. - 최저주거기준과같이기준자체로만존재해서는안되며 기준 평가 조치 개선 으로이어지는일련의과정을기준에포함시킴으로써기준의실효성을확보해야할것이다

28 1. 제 3 차세계주거회의한국민간보고서 작성목적 지난 20년동안한국의주거권실태를파악한후, 이를토대로미래의과제를제안하고자한다. 작성언어 : 한글및영문민간보고서준비위원회구성 주거부문 : 나효우 ( 아시안브리지 ), 신현방 ( 영국런던정경대학교수 ). 남원석 ( 서울연구원 ), 최은영 ( 한국도시연구소 ) * 박문수 ( 예수회인권연대연구센터소장 ) : 영문보고서감수 향후타부문의준비위원회구성및주거부문준비위원확충필요민간보고서에포함되거나작성과정에서검토될수있는내용 재개발사업에서의주거권보장강화 아동 청년등미래세대와장애인등주거약자의주거권강화 전월세상한제등민간임대시장에대한임대료규제 안전과건강을위협하는주거환경에대한규제 공공임대주택공급확대및운영 관리개선 사회주택의공급확대 주거급여의현실화 주거빈곤밀집지역에대한우선적인자원배분 주거권실현을위한해외사례등 - 일본기초생활보장제도 - 임대료보조제도는어떤역할을하고있는가? - 영국의건강과안전에관한주거기준은어떤역할을하고있는가?

29 토론 1 전월세문제는왜생겼을까? 대책은없었던것일까? 전월세물가상한제를제안한다 최창우 / 전국세입자협회대표 전월세폭등원인 1. 정부와국토부, 새누리당, 새정치연합은전세가폭등하는것은저금리와주택경기전망불투명때문이라고한다. 2. 대부분의큰언론들도반수이상의인터넷언론들도그렇게말한다. 3. 하지만부분은맞고대부분은틀린말이다. 왜냐하면이같은분석에는나라를운영하는기관으로서국가기관의역할과책임이빠져있기때문이다. 4. 헌법에서말하는 쾌적한환경에서생활할권리 (35조) 는몰라도주거권을보장하는게국가의할일이다. 주거권보장의핵심은원하는곳에서원하는만큼사는것을보장하는것이다. 머물권리 보장이국가가할일인것이다. 5. 저금리와주택가격상승불투명 은경제의흐름이다. 이흐름은하루이틀사이에생긴것이아니다. 충분히예측가능한경제의흐름이었다

30 6. 그렇다면이런흐름이만들어지면주거권과주거안정에어떤영향이올지에대한연구와대책을내놓아야한다. 국가는바로이런일을하라고있는것이다. 이런역할을하지못한다면그것이국가인가? 문제가생기기전에예방책을내고문제가생기면빠르게대책을내고긴급한경우비상대책을내어문제를해결하라고국가가있고정부가존재하는것이다. 전월세폭등은비정상중에도가장비정상적인상황 1. 전월세폭등은비정상중에도가장비정상적상황이다. 이처럼비정상적상황을야기한책임이나는국가와정부에게있다고본다. 국가의범주에는당연히국회도, 나아가사법부도포함된다. 2. 국가와정부의직무유기와무대책, 의도적인행동때문에부동산버블이생겼고그부동산버블은꺼지지않고있다. 버블을꺼트리면서안전한연착륙을이끌어야할책임을안고있는이명박, 박근혜정부가부동산버블을꺼트리지않기위해안간힘을쓰고오히려부동산을부양하려고애쓴결과는참혹했다. 전월세폭등현상이발생한것이다. 인구의 45% 에이르는세입자, 도시인구의 55% 에이르는세입자가희생되는결과를낳았다고판단한다 년주택임대차보호법개정 (1 년에서 2 년으로 ) 과전세가 변화 1. 주거권유린목적 허위사실유포와악의적선동 은중단되어야한 다 2. 다음도표를보자

31 출처 : 머니투데이 ) 3. 지금까지전세가폭등은 3번있었다 년, IMF 직후 (1년폭락후폭등 ), 2008년이후지금까지다. 주기별로반복되는경향이있다. 1987년은베이비부머가본격적으로사회진출하는시기이고주택보급율이 70% 대였고부동산이폭등하던시기였으며물가와경제성장률이높았던시기이다. 1989년이후수년간은또 1987년 6월항쟁과노동자대투쟁으로임금상승이대세가된시기이기도하다. 사실이이러함에도 1989년 12월이전이야기는안한다. 또 1991년이후하향안정화되었다는말은절대하지않는다. 1990년한해만뚝떼어폭등했다는것이다. 이런걸두고악의적인선동이라고하는것이다 년개정으로전세값이폭등했다고거짓사실을퍼트리는정부기관과인물들이너무나많다. 기관으로국토부이고당으로는새누리당이다. 현재악의적여론을퍼뜨리는대표적인인물은이노근의원이다

32 그는국회서민복지특위위원이기도하다. 많은언론들과칼럼니스트들이이대열에동참했다. 주택임대차보호법이주거권파괴법이고임대인보호법인이유 - 머물권리보장과지속거주권보장, 임대료관리와조정으로지속거주권보장하라 - 지속거주권부정은주택소유여부에따른세입자차별이고주택매점매석에의한폭리와갈취를보장하는것이다 왜유럽여러나라들이세입자에게평생주거권을보장하는데한국은 2 년살고쫓겨나야하고전월세폭등에울어야하고월세강제전환에 한숨쉬어야하나? 1. 주거권의핵심은 머물권리 이다. 사전엔 일정한곳에자리를잡고머물러삶 이라고나와있다. 유엔정주위원회가제시한주거의 7대요건가운데 점유 가핵심이다. 원하는곳에서원하는만큼적정한환경에서머무는권리 가주거권이다. 2. 한국에서주거권이보장된다 라고말하려면한곳에머물권리를보장해야한다. 그러기위해서는대부분의나라들처럼주택소유주건세입자건한곳에지속적으로살수있는권리가법은물론관행적으로도보장되어야한다. 세입자에게지속거주권을보장해야한다. 기간만명시해서는실효성이없다. 3. 지속거주권을보장하기위해서는임대료가공정하게결정되는시스템이확보되어야한다. 일정한임대료를결정하는법과제도는필수다. 4. 주택임대차보호법은법으로 2년만살게할수있는규정을두고있다. 바로이규정때문에 5% 증감청구권도무의하게되었다. 임대차보호법이 2년밖에못살게만드는주거권독소조항을가지고있는것이다. 2년이상사는것은임대인마음이다. 이보다

33 더주거권에역행하는규정이문명세계에또있겠는가? 5. 법에거주기간에관계없이자동갱신되어쭉살수있다고규정해도임대료에대한조정, 관리제도가동반되지않으면실효성이없게될것이다. 독일처럼임대료관리조정제도를도입해야하는이유이다. 6. 현행임대차보호법은임대기간도, 임대료도임대인마음이다. 임대인천국인것이다. 임대인마음대로폭등도시키고임대인마음대로내쫓기도하는현행주택임대차보호법은주거권을파괴하는법률이고임차인보호법이아니라임대인보호법이명백한한것이다. 7. 보통사회적약자를보호하는법률은그당사자이름을따서제정된다. 다른나라는세입자보호법이라는이름을많이쓴다. 주택임대차보호법은말그대로 주택임대차 라는법률행위를보호하겠다는것이다. 주택임대차보호법은전세금보호법인가? 1. 일부사람들은 이제월세시대가되었다 면서주택임대차보호법은전세금보장법이기때문에월세보장대책이나와야한다고말한다. 월세대책이나오는건반드시필요하지만사실이아닌주장을하고있는것이다. 주택임대차보호법은전세금을보호하지않는다. 경매되었을때순위안에드는전세금의전부또는일부를보호한다는것이다. 2. 특징적인내용은보장범위에드는소액보증금 ( 서울의경우 9,500 보증금한도안에드는보증금중 3,200만원 ) 을일정한조건하에우선보장하겠다는것이다. 이소액보증금도다보장되는것이아니다. 자세한내용은여기서생략한다. 3. 여기서말하고자하는요점은절대모든전세보증금을보장해주지않는다는것이다. 깡통전세방지대책이따로나와야하는이유

34 이다. 왜전월세상한제인가? 1. 이미우리사회에선상한제가적용되고있다. 우선열거해보자. 등록금상한제, 상가임대차보호법, 통신료인가제, 대부업이자율상한제, 일반이제상한제, 신용카드가맹점우대수수료상한제등등임대차보호법에 5% 상하한제 (5% 증감청구권 ) 가있지만이미체결된계약기간에만적용되게해석되어유명무실해진상태다. 그런의미에서현재국회서민주거복지특위가계약기간에만적용되는월세전환이자율상한제를입법화하겠다고하면서전월세관리, 조정제도를외면하는것은완전이해불가다. 2. 정부는쌀값, 우유값, 짜장면값, 교통부등의물가를특별한방식으로조절, 관리하고있다. 왜정부와집권당새누리당은우유값 200원인상은관리하면서전세금 2000만원인상, 그 5배인 1억인상은외면을넘어결사반대하는가? 3. 왜사회적약자인세입자에겐관리조정제도를도입도거부하고적용도배제하는가? 세입자를언제까지투명인간취급할셈인가! 4. 왜사회생활을하는데기본권중에기본권 ( 다른기본권을의미있게만드는기본권 ) 인주거권을파괴하는행동을방조, 조장을넘어법으로보장하는가? 왜전월세물가상한제인가? 1. 지난 2008년금융위기이후 8년동안전세폭등, 월세폭증으로세입자는한계상황에왔다. 인구의절반, 대도시인구의 60% 가임대인에게폭등한임대료대느라고등골이휘어다시펴질기미가안보이는상황에놓여있다. 상황이너무나심각함에도불구하고정치권은한가한 시장논리 를내세우며전월세폭등해결과관계

35 없는계약기간내 전월세전환율인하 를논하고있다. 탁상공론도이런탁상공론이없다. 순언론플레이용으로보인다. 2. 전월세가한계상황에왔기때문에전월세동결, 인하가답인데이걸당장현실화하기어렵다면전년도소비자물가를전월세상한기준으로삼는입법을해서주거난을완화해야할것이다. 장기공공임대주택보급대폭축소가전세폭등, 월세폭증 부채질했다 1. 이명박정부와박근혜정부에서장기공공임대주택은급속히줄어들었다. 2001년이후장기공공임대주택을연 20만호는꾸준히보급되어야했는데김대중, 노무현정부때그나마보급되던규모가이명박, 박근혜정부들어급속이줄어든탓에전월세가폭등을부채질했다. 2. 정부는최근 LH가짓는공공임대주택을 2만호대까지축소시키는 반주거정책 을쓰고있다. 3. 그러면서도박근혜정부는역대최대의공공임대주택을공급하는정부라고홍보하고있다. 다음은 2015년에 12만호를공급한다고하면서국토부가내놓은자료가운데일부다. 이통계에는전세금을지원하는전세임대 ( 대개한부모가정, 기초생활수급권자가 1순위 ) 도포함시키고있는이같은민간임대가어떻게공공임대주택인가? 전월세지원정책이라고부르는게마땅하다. 사람들이잘모른다고생각하고허위선전을해서마치주거문제를해결하는정부인양사실을호도하는것이다

36 매입임대 전세임대 구분합계소계 다가구 원룸 소계 기존 신혼부부 소년소녀 대학생 공급계획 47,000 12,000 11,000 1,000 35,000 24,000 6,000 1,000 4,000 LH 소계 39,070 9,300 8, ,770 19,370 5,400 1,000 4,000 서울 7,920 1,390 1, ,530 3,875 1, ,375 인천 2, ,235 1, 경기 10,725 2,555 2, ,170 5,425 1, 지자체 부산 2, ,740 1, 대구 1, ,510 1, 광주 1, , 대전 2, ,545 1, 울산 강원 1, 충북 충남 1, 전북 1, , 전남 경북 1, 경남 2, ,490 1, 제주 소계 7,930 2,700 2, ,230 4, 서울 5,000 2,000 1, ,000 2, 인천 경기 1, ,030 1,030 부산 대구 광주 대전 제주 출처 : 국토부

37 4. 5 년건설임대도포함시키고있다. 5 년있다가분양전환하는주택 이어떻게공공임대주택인가? 사실상후분양의일종이다. 아래표 에서공공임대라고부를만한것은영구임대, 국민임대뿐이다. 구분 공공건설임대합계 호수 58,509 호 영구임대 3,768 호 국민임대 29,813 호 5 10 년공공임대 21,331 호 기타공공건설임대 ( 장기전세등 ) 출처 : 국토부 3,597 호 250 만호공공주택보급해야한다 1. 주거권보장사회로전환하려면공공임대주택 250만호추가확보해한다. 200만호는공공임대주택으로 50만호는협동주택주택등의주택으로보급해야한다. 2. 지금의공공주택 101만호에 250만호를합치면프랑스, 영국수준이고네덜란드의 50% 수준이다. 3. 이정도는확보되어야집을주거권을누리는둥지로보는시각이형성되고공공주택과민간임대주택간에나름경쟁체제가도입되어민간주택에사는국민들도실질적인주거권을누리게될것이다

38 4. 앞으로장기공공임대주택 200 만호를확보하기위해서는 2016 년 부터수년동안연 30 만호씩공공주택을확보하는방안을마련해 야한다. 빚내서집사라 정책, 재건축, 재개발활성화정책이 전월세난부채질했다 1. 박근혜정부는집값을떠받치고건설업자와임대인을살리기위해국민절반을희생시켰다. 2. 전월세조정, 관리장치없이빚을쉽게낼수있게만드니까임대인은부담없이전세금을올리고빚내서집산사람은비싼전세금액을요구하는사태가생긴것이다. 3. 오죽하면전세깡패, 무피투자라는말까지등장했겠는가? 뉴스테이 ( 기업형임대주택 ) 정책당장멈추어야한다 1. 뉴스테이는무엇인가. 세입자에겐뉴스트레스다. 불난집에부채질하는방안이고불난집은외면하고고대광실대관집에황금알낳는거위를무상증여하는상황에이르렀다는증표다. 2. 뉴스테이는공공주택이아니다. 당연히보장해야할거주기간 8년, 3% 상한제를강점으로내세우면서대기업에공공주택용지를팔아넘기고있다. 초기임대료통제까지풀어높은임대료를받을수있도록보장하면서도중산층의주거대안이라고선전하고있다. 서울기준 100만, 180만원임대료내면서어느서민이, 어느중산층이그곳에입주할것인가? 3. 공공택지는공공임대주택짓는데써야하고공공자금역시공공주택확보하는데써야마땅한일이다. 4. 뉴스테이는공공주택을민영화하는과정이다. 야당이저지할의지

39 도저지할힘도없어서주거권유린세력인새누리당과정부가밀 어붙일수있었지만 2,300 만세입자와주거권에관심있는시민 의책임도크고무엇보다전국세입자협회의책임크다. 왜새누리당은공공임대주택 120 만호공약 (2012 총선공약, 2018 년까지매년 20 만호확보 ) 지키지않는가? 1. 새누리당은지난총선때공공임대주택 120만호확보하겠다고공약했다. 그런데그들의주장은대부분허언으로판명되었다. 2. 문제는국민의감시, 세입자의감시, 주거세력의감시인데지역별, 부문별, 의제별, 현장별조직과활동이준비되어야다시는헛된주거공약을하지않고세입자의요구에응답하는공약에내실있는실천이이루어지는풍토를만들어낼수있을것이다. 새정치연합은전월세상한제, 60 만호공공임대주택공약지 키고있는가? 1. 새정치연합의문제인후보, 안철수후보도대선때 60만호공공임대주택을공약했다. 하지만그들이그공약을지키기위해무슨노력을했는지알수가없다. 2. 새정치연합은전월세상한제 (5%), 계약갱신청구권 (4년) 이공약이지만이공약을지키기위해투쟁다운투쟁한번하는것못보았고심지어현문재인, 이종걸체제에선 50대과제에서도주거문제는빠져있다. 3. 새정치연합은전월세상한제, 계약갱신청구권을마치자신의트레이드마크처럼활용만하고실제로는실행의지도실행할계획도없는한심한상황이다. 새정치연합이진정으로혁신하려고한다면민생정책부터혁신하기바란다

40 4. 민주당에서국회서민복지특위위원장까지맡고있지만도대체하는일이없다. 서민주거복지특위! 이럴거면개나줘버려라 는말이나오는상황이다. 서민주거복지특위에힘한번제대로싣지않는민주당문재인, 이종걸체제는민생외면세력, 주거권유린동조세력이라할만하다

41 토론 2 행복주택 으로본한국사회 청년주거문제의현실과해법 - 청년 도공공주택이필요합니다. 임경지 / 민달팽이유니온위원장 내집하나마련이평생의소원인사회, 부모또는은행의도움이없으면집을사기란하늘에별따기인서울에서청년들의생활은참으로박하다. 사지멀쩡 한청년들의주거문제를해결해달라는요구는그야말로배부른소리다. 청년들이자발적으로협동조합을만들어직접주택을공급하기까지의고민과노력이나오게된배경에는청년들조차도살기어려운현실이있다. 이는곧한국사회의불평등이심화되어서새롭게사회에진입해야하는청년들에게문턱이너무나도높아진것에있다. 이러한맥락에서청년주거문제해결은청년만을위한것이아니라청년도필요한것이다. 1. 청년주거문제의배후, 불평등 전쟁이후한국은주택부족을극심하게겪었다. 수많은사람들의 안정적인거주공간을위해정부는대량으로주택을공급했다. 정

42 부는이렇게많은주택을통해안정적인임대시장형성보다는주택매매시장활성화를바탕으로경기부양에초점을맞춰왔다. 이에집은거래의대상이자높아지는주택가격으로자산을축적할수있는수단이되었다. 정부의주택정책은결국부동산정책으로귀결되었으며그핵심은자가소유촉진이었다. 이에대한민국국민에게집은인생에서달성해야할목표가되었다. 내집마련 을향해대부분의평범한대한민국국민들은열심히일을해왔고월세에서전세로, 그리고자가소유로나아가는주거사다리는일반적인경로였다. 끊어진주거사다리와주거정책변화의필요성 그동안의부동산정책이주였던주거정책은오히려부동산가격상승과불평등을양산했다. 저성장시대에서이제이러한정책은현재발생한불평등의문제를풀수도없고과거처럼경제정책으로서도유효하지않다. 이제주거정책의목표는주택이자산축적의수단인부동산이아니라안정적인거주공간을확보하는것으로해야할것이며이는주택의소유자든세입자든모든시민의주거권을차별없이보장해야함을전제로해야할것이다. 이에가장먼저해야할것은과거와달라진새로운주거문제를포착하고해결해야할것이다. 첫번째는공공임대주택에서소외되고있는대상을위한제도개선또는공급확대, 두번째는주택임대시장안정화정책이다. 이두가지과제는경쟁적이거나충돌하지않기에동시에진행되어야할것이다. 하지만민간임대시장에대한규제는크나큰저항을불러오기에정부는주거에대한새로운패러다임을제시하면서국민들이사회적합의를자연스럽게해나갈수있도록공공임대주택정책을우선적으로하여디딤돌을놓아야할것이다

43 이행불가능세대인 청년 의출현 외환위기이후사회양극화가심각해졌다. 노동유연화가가속화되면서비정규직과저임금이만연해지면서우리사회의불평등은곳곳으로퍼져나갔다. 특히주택매매시장의침체로 2000년대이후주택가격이이전처럼높은증가세를보이지않고있자하우스푸어와같은새로운주거문제가대두되었다. 이러한상황에서정부는주택가격을떠받치기위해계속해서대출정책을펴왔고그결과부채로떠받치는사회가되었다. 재벌대기업의현금성자산은역대최고치를기록하고있지만가계의경제, 즉개인의소득은오르지않고있고현재우리의가계부채는 1000조를훌쩍넘어섰다. 이러한상황에서새롭게사회의경제활동인구로유입되어야할청년들은높은주택가격과불안정한노동시장에놓인채하루하루를살아가고있다. 결국지금과같이청년들의불안한현실은한국사회의불평등으로인한새로운사회경제적약자의출현이라할수있다. 결국이제껏놓아진주거사다리는소득이아닌빚으로간신히쌓아올린것이었고이제그사다리는끊겼다

44 < 표 12> 연령별고용형태에 고용형태 전체근로자 정규근로자 비정규근로자 따른월급여 연령 2014 월급여액 ( 천원 ) 전체 2, 세이하 1,700 30~39 세 2,537 40~49 세 2,718 50~59 세 2, 세이상 1,739 전체 2, 세이하 2,039 30~39 세 2,698 40~49 세 3,027 50~59 세 2, 세이상 2,288 전체 1, 세이하 1,046 30~39 세 1,572 40~49 세 1,431 50~59 세 1, 세이상 1,179 고용노동부, 고용형태별근로실태조사, < 표 13> 서울의가구유형별소득대비주거비비율 (2012 년 ) 구분 10% 미만 전체가구 서울 청년가구 빈도비율빈도비율 814, , ~ 20% 945, , ~ 30% 751, , ~ 40% 492, , ~ 50% 296, , % 이상 293, , 전체 3,622, , 자료 : 국토교통부, 주거실태조사, 2012.( 최은영외 2014b) 인용주거비 : 임차료이외에관리비, 난방비등주거유지비가포함됨

45 구분 전체 전국 청년 전체인구 46,070, ,457, 인청년가구 서울 ( 단위 : 명, %) 전체청년 1 인청년가구 ,189, ,344, ,294, , 계 4,997, ,117, , ,367, , , 시설 1,654, , , , , , 최저주거기준미미달 달 면적 3,589,015 미달 , , ,239, , , 방수 미달 526, , , , 최저주거미달또는전체 5,790, ,319, , ,812, ,631 2 지하 옥탑 , 주택이외의기타거처 < 표 14> 전국과서울청년의주거빈곤규모 207, , , , , , 주거빈곤 5,997, ,387, , ,871, , , 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010 (2013. 주거복지컨퍼런스. 권지웅외 ) 인용 낮은임금수준과과도한주거비부담, 그럼에도불구하고열악한주거환경에서하루하루숨죽여살아가는청년들의또다른이름은 주거빈곤 이다. 부족한대학기숙사수용률, 대학가주변에널리공급된고시원, 하숙, 원룸과같은소형주택은중, 대형주택보다평당임대료가더비싸면서도주택의질이낮다. 이러한상황에서 20대는불안정한노동시장에놓여저축을하지못한채로 30대를맞이하게되고잦은이사와매년상승하는임대료를감당해야한다. 게다가빠르게전세에서월세로전환되고있어이에대한임대료충격을훨씬더크게받고있다. 요약하면 20대는주거빈곤을, 30대는주거불안정이청년들이겪고있는주거불안의실체이다. 불안정한노동시장과이미한없이높아진주택가격으로인해청년

46 들의사회경제적기반은매우악화되었다. 그동안통과의례로여겨지던청년의주거문제는지금손을쓰지않으면해결할수없는과제가되었다. 여타의 청년문제 중에서도주거문제는청년들의삶의비용중가장많은부분을차지해안정적인생애설계를가로막는장벽이다. 주거문제 중에서청년주거문제는더이상의정부의주택공급촉진과건설경기부양을골자로하는정책이유효하지않고주택구매력이현저히떨어진상태에서새로운주택정책의패러다임이요구되는정책대상이다. 이에청년들이겪고있는주거불안은정책의공백으로시민의권리로서주거권을보장받지못한상태이자이들의경제및사회활동의저하로나타난다. 이는곧한국사회의지속가능성의위기를의미한다. 2. 청년주거정책, 공백 청년들의어려운현실에도불구하고상황이나아지지않는주요한이유중에하나는이를해결해야하는정책에서청년들이배제되고있기때문이다. 현재공공임대주택의선발및입주에관한규정은 주택공급에관한규칙 에따른다. 이규칙은공공임대주택 ( 영구임대, 국민임대, 5년임대, 10년임대, 장기전세, 행복주택 ) 의유형에따라입주기준을각각자세히명시하고있는데가산점의요인이가구원수, 거주기간을별도로두고있다. 이에가구원수가적은 1인가구와상대적으로연령이낮은청년들은가산점을받지못하게된다. 이렇듯청년 1인가구는저소득층임에도불구하고정책의접근성이낮고결과적으로차별받고있는상태다. 이를극명하게나타나는것이연령별공공임대주택입주율이다

47 < 표 15> 공공임대주택세대주연령별입주비율 구분 19세 60세 이하이상 세대주 ( 명 ) 37 1,917 13,054 30,756 41,349 67,279 비율 (%) 서울특별시 (2015) 그럼에도불구하고여전히정부의정책목표는여전히자가소유촉진이다. 최경환경제부총리의 LTV, DTI로대표되는주택대출규제완화에서여실히보이고있다. 공공임대주택공급물량을확대하겠다고하고있지만청년을결과적으로배제하는제도를개선하지않고서는청년주거문제해결은요원하다. 현재공백상태에놓인청년들의현실을고려해, 그리고 청년 의존재상태를고려해공공임대주택을경과형주택으로확충하는것이우선적으로필요한상황이며모든수요를감당하지못하는공공임대주택의한계를고려해민간임대시장을규제하는정책이절실하다. 규제가전무한민간임대시장에서임차인과임대인간의힘의불균형은극에달하고있기에이를조금씩줄여나가는정책이필요하다. 아울러최근공공임대주택에대한노골적인저항과이를두고세대갈등으로키우고있는현실을극복할수있는세대통합또는세대연대전략이필요한때이다. 3. 행복주택, 요란한빈수레를채워야 행복주택은박근혜정부의대표적인공공임대주택정책으로기존공공임대주택정책과는크게두가지에서다른점을보인다. 첫번째는도시외곽에짓던것을도심지역에지어실제로입주자들의삶의질을높이는것이었고두번째는대학생, 사회초년생, 신혼부

48 부등기존에공공임대주택에서고려되지않은대상을우선적으로, 또집중적으로공급될예정이기때문이었다. 특히나 신분 을기준으로하는공공임대주택으로서새로운시도를했다는점에의의가있는만큼두가지의쟁점과하나의큰어려움에직면해있다. 첫째, 누가 사회초년생 인가? 사회초년생 : 인근직장에재직중인취업 5 년이내미혼무주택 자, 본인소득이평균소득의 80% 이하 ( 세대는 100% 이하 ), 5 년 10 년공공임대주택자산기준충족 사회초년생의요건중전제는취업중인청년이다. 실직이나구직상태의청년들은입주신청조차할수없다. 최근불안정한노동시장으로직장으로의진입기간이길어지고잦은이직이발생하는청년들에게행복주택은그림의떡인것이다. 이와같이직장의유무로공공임대주택입주신청조차하지못하게하는것은명백한차별이며모든시민의주거권을차별없이보장해야하는국가의의무를위반한것이다. 국토교통부는이같은지적에대해사회활동이왕성하나집을구매하긴어려운젊은계층의 주거사다리 라는정책적의미가있다 8) 고답하며취업준비생에대한실질적인지원으로대학졸업예정자를예로들며졸업전에행복주택에입주하면당장취업을못해도행복주택에서최대 4년입주할수있음을예로들었다. 하지만지금의미취업한상태에놓인청년들은비단대학졸업예정자만있는것이아니다. 고졸상태의미취업자도있고대학은졸업했지만실직상태에놓인청년들도있고, 잦은이직과실직을반복하는비정규노동자등정책의사각지대가곳곳에서발생할여지가매우크 8) 국토교통부해명자료, 행복주택이젊은계층의 주거사다리 가되도록할것,

49 다. 청년층의행복주택에대한절실함은경쟁률에서도확인할수있다. 미취업자가신청조차하지못한행복주택임에도불구하고사회초년생에대한경쟁률은상당히높았다. 송파삼전지구는 208.5:1, 서초내곡지구는최소 59.1:1, 최대 112:1, 구로천왕지구와강동강일지구역시 12:1과 15:1을기록하여평균보다높고다른공급대상에비해월등히높은경쟁률기록했다. 이처럼사회초년생에대한공공임대주택의수요는상당히높기때문에국토교통부는취업자와미취업자구분없이행복주택과다른공공임대주택에서청년층의주거불안해소를위해주택공급에관한규칙을개정해야할것이다. 한편, 국토부는민달팽이유니온과의토론회및간담회를통해미취업자를배제하는입주기준을개선하겠다고약속했고국토부장관역시 2030 정책토크 에서연내입주기준을개선하겠다고밝혔다. 9) 하지만여전히 미취업자 의기준은무엇인지, 이들을증명할수있는방안은무엇인지해법을찾지못하고있다. 연령과소득을기준으로누구나행복주택에입주할수있는, 정책접근의기회를가질수있도록하는것이옳은일이지만국토교통부는행복주택은 신분 을대상으로하는기존의행복주택과는다른유형이라고말하고있다. 둘째, 적정한임대료는얼마인가? 임대료의수준은입주대상과연동될수밖에없다. 행복주택의임 대료는주변시세 60~80% 의범위에서국토교통부가고시한다. 아 9) ' 취업준비생 ' 도행복주택입주가능해진다. 이달중 1 차공청회실시 연내취준생등입주방안마련, 머니투데이,

50 래의 < 표 5> 는행복주택의기준면적당임대료를나타낸것이다. 보종금을국토교통부의기준인 4% 의비율로월세로환산했다. < 표 6> 은서울시에서공급하고있는협동조합형공공주택의기준면적당임대료다. 청년을대상으로한협동조합형공공주택의임대료보다행복주택이약 2배정도더비싼것을알수있다. < 표 16> 행복주택기준면적당임대료 ( 사회초년생기준 ) 지역 면적 ( 전용, m2 ) 보증금 ( 만원 ) 월세 ( 만원 ) 단위면적당임대료 ( 만원, m2 ) 송파삼전 20 3, 서초내곡 20 4, 구로천왕 29 3, 강동강일 29 4, < 표 17> 서울시협동조합형공공주택 ( 이웃기웃 ) 기준면적당임대료 지역면적 ( 전용, m2 ) 보증금 ( 만원 ) 월세 ( 만원 ) 단위면적당임대료 ( 만원, m2 ) 서대문구홍은동 29 2, 출처 : SH공사홈페이지 대학생을기준으로살펴보면사회초년생을기준으로임대료를비교했을때와비슷한수준이다. 희망하우징은서울시에서공급하는대학생임대주택이다. 행복주택이주변시세의 60~80% 를기준으로하고있어인근지역에서공급하고있는희망하우징과비교해보니행복주택이약 1.5배에서많게는 2배가량더비싼것으로나타났다

51 < 표 18> 행복주택기준면적당임대료 ( 대학생기준 ) 지역 면적 ( 전용, m2 ) 보증금 ( 만원 ) 월세 ( 만원 ) 단위면적당임대료 ( 만원, m2 ) 송파삼전 20 3, 서초내곡 20 4, 구로천왕 29 3, 강동강일 29 4, < 표 19> 서울시 SH 대학생희망하우징 지역 면적 ( 전용, m2 ) 보증금 ( 만원 ) 월세 ( 만원 ) 단위면적당임대료 ( 만원, m2 ) 강남논현 강남역삼 관악신림 강동천호 출처 : SH공사홈페이지 모든공공임대주택의임대료수준이같아야하는것은아니다. 하지만주거복지향상및주거안정을위한공공임대주택이라면입주자의소득수준을반드시고려해야하는것으로보이며비슷한제도간의형평성을맞춰야한다. 그러나이같이높은행복주택의임대료지적에대한국토교통부답변은상당히실망스럽다. 국토교통보는행복주택에대한해명자료에서 저소득층용임대주택보다임대료가비싸지만일반직장인이부담가능한수준이라며, 강일사회초년생의월부담액 38만원 (29m2, 보증금4,500/ 월23, 보증금 4% 금리대출가정 ) 으로세후월수입 138만원가정시수도권 RIR 평균 (27.6%) 수준 이라고밝히고있다. 하지만 RIR이 25% 이상이며주거비를과도하게부담하고있는수준이며해외에서는주거복지정책의대상이된다. 한국사회의높은주택가격을고려하지않은채수도권 RIR 평균에행복주택의임대료수준이준한다고답변한다면행복주택은어떤점에서공공임대주택의의미가있는지다시물어보지않을수없을것이다

52 국토교통부는임대료선정기준에있어 주변시세 라고하는것에대한지역의범위에대해서밝히고인근지역에서임대료에왜곡을줄수있는요인은없는지또한검토해야할것이다. 아울러행복주택임대료책정이주변시세의 60~80% 기준으로하는것이적합한지, 다른공공임대주택에비해행복주택의임대료가비싼이유와입주자의소득수준을고려해적정한 RIR 지수는얼마인지에대해서도답변해야할것으로보인다. 아울러목돈을마련하기어려운청년들을고려해최소보증금을낮추되전월세전환율역시 4% 보다인하해야할것이다. 현재최소보증금은송파삼전을제외하고약 2000만원수준이다. 하지만보증금을낮추게되면임대료가향상되므로전월세전환율을낮춰월임대료의상승요인을억제하도록해야한다. 셋째, 공공주택을둘러싼지역갈등 세대갈등의실체는무엇이 며어떻게해결해야하는가? 우리나라공공임대주택정책의가장큰문제점은공공임대주택의절대적인공급량부족이다. 현재공급량으로는장기임대주택 ( 영구 /50년/ 국민임대 77만호, 기타임대 23만호, 2013년말기준 ) 의경우 101만호정도인데, 이정도의공급량으로는최전빈곤층에대해겨우지원이가능하다. 2012년기준으로기초생활보장수급가구는 821,879 가구이며, 이를제외한다면일반가구가지원할수있는공공임대주택의수는 18만호정도에지나지않는다. 이와더불어정부의의지또한쉽게꺾이는것도문제다. 가령, 지역주민이공공임대주택또는공공기숙사건립추진에대해반발시공공임대주택및기숙사건립을연기하거나취소한다. 복잡한이해관계자들의갈등을조정하기보다갈등을무마하기위한움직

53 임들이계속해서확인되고있다. 서울시의구의동공공기숙사는 2012년서울시와국토교통부가함께내놓은유수지활용방안의일환으로제시됐다. 도심여유공간을활용해대학생들에게양질의주거를저렴하게제공한다는취지였다. 이기숙사는서울광진구구의동 626-1( 자양한양아파트옆유수지 ) 일원에지상 20층, 700실규모, 1400명을대상으로예산 380억원을들여건립될계획이었다. 그러나시의회에서예산이통과되었음에도지역주민의강한반발이일어나자 700실을 500 실로줄이는등합의점을지금도찾지못하고착공도못한채사실상취소상태이다. 목동행복주택은결국국토교통부가주민들의손을들어주었다. 목동지역에거주하는행복주택건립반대주민들은 300일이넘게농성중에있으며현재행복주택건립취소에대한행정소송을진행하고있다. 유수지위에건립하는것이위험하다고목동비대위는밝히고있지만주변인들의대답은그것과다르다. 지역공인중개사는 지역주민들이반대하는가장큰이유는아무래도임대주택으로인한집값하락 이라면서, 저소득층이대거몰리면아무래도주거의질이떨어질것으로우려하는사람들이많다 고설명했다. 행정소송 2심까지주민들이패소했지만국토교통부는갈등을원만하게해결하기위해목동지구를자진해제했다. 이과정에서주민들의의견만들었을뿐예비입주자들인청년들의목소리는전혀반영되지않았다. 조직된지역주민과아직조직되지않은잠재적예비입주자들간의갈등에서정부가해야할일은약자들의목소리를듣고조직하고이를바탕으로갈등을조정해정책을집행하는것이다. 목동을시작으로유수지에시행예정인행복주택지구들이줄줄이

54 취소될전망을보인다. 국토교통부는 자치구가원하면취소할수있다. 라고밝혔고현재송파와잠실에공급될행복주택을자치구에서취소신청을할전망이다. 이미행복주택의공급량은당초박근혜정부초기보다상당수줄어든상태이며만약유수지에들어설행복주택이모두취소될경우총 4500여가구에서 2000여가구가남아절반이하만공급될것으로보인다. 국토교통부는대안을마련하겠다고하지만박근혜정부의남은임기와공공임대주택에대한저항을고려했을때이는쉽지않아보인다. < 그림 7> 행복주택추진현황 ( 출처 : 헤럴드경제, ) 얼마전있었던구의동행복주택설명회에는나이가지긋하신분들부터소위 청년 이라고부르는사람까지여러주민들이있었다. 서울시의본격적인설명이있기전부터주민들의거센항의가쏟아졌고이윽고한청년이말을하기위해손을들고자기소개를마치자마자 구의동에살지않는청년이왜여기와서말을하냐., 서울시에서돈을받고온것이면차라리이야기할기회를주겠다. 라는말마저나왔다. 주민들에게재산이걸린이야기라며, 청년들에게행복주택을달라고하는건한가한소리라며일축했다. 한주민은심지어 이제껏피땀흘려산집인데행복주택으로날라가면책임질거냐. 이무슨도둑놈심보냐." 라고말했다

55 대학기숙사건립을반대하는주변원룸임대업을하는주민들, 공공임대주택이들어서면집값이떨어질것을염려하는주민들은결국불안한노후에대한걱정이가장크다. 이들에게집이란생계수단이자마지막남은자산인것이다. 일평생땀흘려일해번돈으로집을마련했거나비싼대출이자를꼬박꼬박내야하는사람들에게공공임대주택은오히려이노후를위협하는것으로여겨지고빼앗기는것이된다. 그러니청년들을향해 도둑놈 이라는소리가나올수밖에없는것이다. 지역주민들의공공임대주택건립반대를지역이기주의나세대갈등으로볼것이아니라한국사회의안정적인노후설계를위해우리가무엇을협력해야하는지, 누구의목소리를들어야하는지에대한답을해결하는과정이필요하다. 그래서그안에숨겨진다른갈등, 가령불안한노후가지속될수밖에없는국민연금의허약함과불안정한노동시장을봐야한다. 그렇기에민달팽이유니온은국민연금기금의일부를활용해미래세대를위한공공주택을건립하여세대간격차를완화할것을제안한다. 청년들을위한경과형주택으로서공공주택또는사회주택을짓고청년들의주거비부담완화를통해국민연금의보험료율을인상과소득대체율도함께인상하는것을골자로세대간연대전략을꾀해야한다. 오늘을사는청년들의생활이나아지고그리하여우리사회의청년세대, 미래세대가공적연금을자신의문제로받아들일수있도록하여국민연금이안정적인노후소득을보장하고시민으로서보장성을강화하는지속가능한선순환을마련해야한다. 청년들에게행복주택은그저저렴한거주공간하나가생기는것 만을의미하지않는다. 비정규직으로불안하게살며혹여나내일은 출근할수있을까라고걱정하는삶이아닌, 월세계약이만료되면

56 더먼곳으로이사갈생각에깜깜해지는삶의고리를끊어내는것이다. 행복주택은청년들에게지금여기에계속해서머물러도된다는, 밀려나지않아도된다는우리사회의반응이며곧희망이다. 그동안높은주택가격을쌓아올린그아래에는어마어마한빚이있고그아래에는빚을낼여력도없는청년들이존재한다. 주거사다리가끊어진한국사회에서행복주택은그사다리를다시세울수있는하나의다리가될수있어야한다. 대학, 직장, 결혼이라는제도에들어가지못한청년들에게차별없이주택이공급될수있도록우리사회가오늘의불안한삶을견디기위해약자에게혐오를분출하는것이아니라함께절망을걷어내안정적인내일을기꺼이그려볼수있는기회가주어지길기대한다

57 토론 3 홈리스 10) 주거권보장수준과문제점 이동현 / 홈리스행동상임활동가 2011년 노숙인등의복지및자립지원에관한법률 ( 이하, 노숙인등복지법 ) 이제정되며, 노숙인등 이라는용어는거리, 노숙인시설생활자뿐아닌 상당한기간동안주거로서의적절성이현저히낮은곳에서생활하는사람 " 을포함하게되었다. 노숙 이든 홈리스 든둘모두그작명에서주거에대한고려는중심이다. 다시말해홈리스정책은주거정책을핵심으로펼쳐져야하며, 이는그간다수의홈리스에대한복지욕구조사를통해수요로서도확인된바있다. 그러나현실의홈리스주거정책은제도이기보다프로그램식사업성격을벗어나지못하고있어, 실상홈리스에게주거는권리로서보장되지않는상황이다. 아래에서, 홈리스의상태, 주요정책을중심으로주거지원현황과문제점을짚어보고자한다. 10) 노숙인등의복지및자립지원에관한법률 은거리, 시설, 주거적절성이낮은곳에서생활하는이들을 노숙인등 으로정하였다. 이렇듯지원대상에대한정의를우회함으로, 기존사회복지사업법시행규칙에서 노숙인, 부랑인 으로정의되었던거리, 시설생활자는 노숙인 으로, 쪽방, 고시원등지의취약거처생활자들은 등 으로분절되고있다. 이에, 등 에해당하는이들이정책에서배제되고있으며, 이는우회적개념규정의의도라판단된다. 따라서홈리스행동은정책대상을넓히고, 그들이처한상태를명확히표현하자는의미에서 홈리스 라는용어를택하고있다

58 1. 정책대상의협소함, 정책의협애성 1) 주거취약계층에대한배제 노숙인등 의규모에대한전국조사는 2011년복지부의 주거취약계층전국실태조사 가유일한데, 그에따르면주거취약계층의규모는약 26만명으로나타났다. 한편, 종합계획수립을위한복지부의연구는이들중비닐하우스촌, 컨테이너거주자등을제외한이들을 노숙인등 으로규정하고그규모를 < 표1> 과같이 219,127가구, 222,071명으로파악하였다. 이규정에따르더라도노숙인 등 에해당하는인구는거리와시설거주자의약 16배에이르는규모임을알수있다. < 표 1. 노숙인등 에해당되는주거취약계층인구및가구규모 > 그러나복지부의종합계획안은 전체노숙인등의수는약 1.2만여명 으로규정함으로 노숙인등 의규모를거리와노숙인시설입소인으로임의축소하고있다. 이런규정은종합계획안세부추진과제의대상선정에도일관되는데, 거리와시설이외의 20여만명에달하는 노숙인등 은종합계획안전영역에서배제되고있다. 같은이유로노숙인등복지법시행규칙이정한노숙인복지시설인 쪽방상담소 에대한계획은언급조차없고, 쪽방주민에대한계획역시전무하다. 현재, 쪽방지역의절대다수가개발구역으로지정돼있어사업예정지이거나착수단계에있다. 뿐아니라일부쪽방지역의경우건물주들이쪽방을고급숙박시설내지상업시설로용도변경하여수익

59 전략을바꾸는일종의젠트리피케이션현상도발생하고있다 11). 그러나우리나라는쪽방주민에대한상담, 일부생활서비스지원에머물뿐저렴주거로서유효성을지속하거나지역을재생시킬어떠한계획조차내놓지않고있다. 쪽방이노숙인등의자구적거처로활용됨은물론임시주거비지원사업, 결핵환자투약관리사업등정책자원으로활용됨에도쪽방의멸실에대한대책, 쪽방의유효성의장기지속방안에대해서는기존정책에도, 복지부의종합계획안에서도아무런방안을내놓지않고있다. 이런상황은고시원등여타노숙인등의거처에대해서도마찬가지다. 물론, 노숙인등 에해당하는집단의상태가다양하기에그에따라세부지원정책의대상을달리할필요가있다. 그러나정책대상은거처유형에종속되는것이아니라각사업의목적에합당하게규정되어야한다 12). 따라서정부는노숙인등의대다수에해당하는다양한주거취약계층을노숙인등복지정책에포괄할수있도록해야할것이다. 2) 쪽방대책의한계 서울시의쪽방대책으로가장주목을받는것은 영등포 쪽방촌 리모델링 ( 수선 ) 사업 이다. 말그대로이사업은서울지역주요쪽방밀집지중하나인영등포쪽방촌에서울시가재정을투여하여쪽방을수선, 주거환경을개선하는데목적이있다. 작년말기준시비 21억여원이투여됐고, 315호에대한수선이완료되었다. 이사업을통해해당쪽방들은화재에취약한전기, 소방시설이나위생설비, 도배, 장판교체등을통해주거환경이개선된성과가있다. 또한위사업을조건으로건물주와의협상을통해임대료인상을억제하기도하였다. 그러나소수선방식의이런개량사업은개발사업앞에무력하다는점 11) 노후한주택이나근린으로중산층이상의전입자가이주해기존저소득층의원점유자를대체하고낙후된근린이나주택을고급화시키는과정 ( 김걸외, 1998) 등을말한다 ( 장재일, 젠트리피케이션과대안으로서의도시재생정책, ) 12) 예를들어노숙인등의료지원에있어기초생활보장비수급쪽방주민은수급쪽방주민보다거리홈리스와더동질성이있을것이다

60 에서한계가있다. 소유권이민간에게있는이상아무리주거환경이양호한쪽방이라하더라도개발사업으로인해허물어지긴마찬가지이기때문이다. 특히해당지역은 영등포동4가도시환경정비계획및정비구역 으로지정돼있는상태다. 이지역은일반상업지역으로향후업무복합용도로개발될예정인데, 지난 3월 5일지구단위계획변경안이공람된바있다. 개발사업으로인한영등포쪽방전체의철거가예정된상황에서서울시의수선사업의효과와의미는극히한계적일수밖에없다. 쪽방이홈리스의주거자원과탈노숙의발판으로기능하고있음은이론의여지가없다. 이미서울시는화장실, 주방을공유하고개별실을보장하는공유주택을지원하고있다. 서울시의재정을쪽방에투여한선례역시위언급한영등포쪽방촌리모델링뿐아니라갈월동, 동자동지역에도존재한다. 또한서울시는쪽방건물의임대내지매입을활용한 쪽방임대사업지원을통한공동체육성계획 (2013.5) 을수립했던바있다. 도시가고급화, 상업화될수록건물주들에게있어쪽방의사업전략으로서의매력은떨어질수밖에없고, 용도변경에따른쪽방의멸실은점차확대될수밖에없다. 물론업무지구중심의쪽방지역개발계획을수정하여도심내빈곤층의주거지와공존하도록전환하는장기대책이근본적으로마련돼야한다. 그러나용도변경으로멸실되는쪽방들에대한대책은무엇보다시급히착수되어야한다. 정부가쪽방소유자의재산권행사에무력할수밖에없다면, 해당건물내지동일쪽방생활권내토지또는건물을매입하여공공쪽방을공급해야한다. 쪽방은가난한이들이머무는곳일뿐아니라끊임없이유입되는공간이기에, 쪽방멸실의후과는현거주민에국한되는것이아니기때문이다

61 2. 주거지원정책 홈리스에대한주거지원은지자체별로진행되는임시주거지원사업, 국토부의 주거취약계층주거지원사업 으로크게구분할수있다. 각분야별로현황과문제를간추리고자한다. 1) 임시주거비지원사업 임시주거비지원사업은홈리스에게쪽방, 고시원과같은염가주거를한시적으로공급, 이를기반으로사례관리를통해주거상향을돕는사업이다. 그러나위사업은서울, 대구등일부광역지자체에서만실시되는데, 그물량역시수요에크게미달한다. 가장규모가큰서울시의예를들어보자. 서울시는 2014년 517명에게임시주거지원을했으며이중 425명 (82.2%) 이주거유지를하게되었다. 재정집행총액은 4억 7,500만원 ( 집행율 98%) 으로 1인당 92만원씩약 3.7개월지원한꼴이다. 임시주거지원은거리홈리스에대한유일한주거정책이자, 효과가검증된사업이다. 그러나이사업은지자체의의지와예산형편에따라진행되고있어물량부족에의한높은진입문턱, 사례관리인력부족의문제가항상발생하고있다. 따라서정부는전국적으로확대함은물론시설이아닌주거를통해홈리스상태를벗어나려는이들모두에게공급될수있도록제도로서보장해야할것이다. 2) 주거취약계층주거지원사업 주거취약계층주거지원사업은국토부에서거리, 시설, 쪽방, 고시원등지의주거취약계층에게매입또는전세임대주택을공급하는사업이다. 2007년국토부는 쪽방 비닐하우스거주가구등최저주거지준미달가구지원대책 을통해 2012년까지 5,173호를공급하기로계획 ( 실공급 =2,913호 ), 총 4,022호가공급되었다 ( 기준. 쪽방, 고시원 여인숙, 노숙인 부랑인공급물량 =2,880) 13). 한편, 2013년지

62 침개정을통해매입 전세임대주택공급물량의 15% 를주거취약계층에게공급하도록하였다. 우선, 그간제도상소폭의개선이이뤄진것은사실이나무엇보다공급량이절대적으로부족하다. 사업대상규모가약 23만 5천가구 ( 약 26만명 ) 에달함을볼때 4,022호의공급량은채 2% 도포괄하지못하는극히미미한성과다. 둘째, 홈리스의가구구성을고려한공급이이뤄지지않고있다는점이다. 주지하듯, 홈리스들은대다수 1인가구이지만공급되는주택은정상가족모델을기반으로건축된기존주택을매입또는임대하여제공되고있다. 결국가구규모의불일치에따른임대료, 유지비의문제가발생할수있다는것이다. 물론, 국토부는 원룸형도시형생활주택을충분히확보하여 1인가구에게공급추진 하겠다고하나, 방향제시를넘어구체계획이마련되어야한다. 셋째, 입지에대한고민이필요하다. 동사업에서홈리스들의현거처는낙후성만강조될뿐입지적특성은간과된다. 그러나홈리스들에게열악하나마현거처를선택한이유는상당부분그거처의입지에있다 14). 3. 기타제도부분 노숙인등복지법, 임대주택공급이외의홈리스주거지원정책은기 초생활보장법, 긴급복지지원법에따른주거지원을들수있다. 1) 주거급여 기초생활보장법률개정에따라올해 7 월부터기초생활보장급여체계 는기존통합급여에서맞춤형개별급여체계로개편되었다. 이에, 급 13) ' 요구자료제출 ', 국토부주거복지기획과, ) 일례로, 근로능력이약한이들이참여가능한 근로유지형자활근로 사업은지침을통해참여자비율을 20%( 사업비지출한도 5% 이하 ) 미만으로제한하고있다. 따라서지역자활센터들에서는거의시행하지않고있고, 동주민센터중에서도쪽방이있는일부주민센터에서만시행하고있는상황이다. 따라서임대주택입주를희망하나자활사업유지를위해신청을포기하는사례들도발생하고있다

63 여의종류별로보건복지부장관또는소관중앙행정기관의장이급여의기준을정하도록하였다. 그에따라주거급여는중위소득의 43% 를선정기준으로하였다. 주거급여는기준임대료와실질임대료중적은금액을지원하는방식인데, 기준임대료는전국을 4급지로구분, 가구규모에따라금액을편성하는방식이다. 주요한문제점을들면첫째, 선정기준이자의적이라는점이다. 기초법개정의핵심이 맞춤형개별급여 라면주거급여는중위소득의몇퍼센트식의예산맞춤형선정기준이아니라주거급여가필요한사정들을기준으로삼았어야했다. 최소한 RIR( 월소득대비임대료비율 ) 과같은지표를활용하여, 주거비부담으로빈곤이악화되는상황을방지하기위한수단으로주거급여가기능할수있어야한다. 개별급여라는것이각급여별고유특성을강조하기위한것이라면, 임대료부담수준은주거급여에있어필수적고려항목이되어야하기때문이다. 둘째, 보장수준이여전히낮다는것이다. 주거급여 1급지 ( 서울 ) 1인가구기준임대료는 19만원으로종전보다소폭인상된것은사실이다. 그러나아무리열악한거처라할지라도이금액으로해당급지에서주거지를얻는것은불가능하다. 결국주거급여는종전과마찬가지로주거 보조 급여역할이상이되지못하고있다. 끝으로, 임대주택공급정책과충돌할가능성이있다는점이다. 공공임대주택의경우민간주택보다임대료가저렴하다. 즉, 공공임대주택거주자는주거급여를적게받게된다 ( 정부는이행급여를통해즉각적인감소효과는상쇄하였다 ). 공공임대주택거주자들은그나마과거에는싼임대료를유리점삼아, 적은현금급여를쪼개쓰거나소액이나마장래를위한준비자금을비축하기도했다 15). 더불어이것이공공임대주택입주의주요한이유이기도했다. 그러나개편주거급여는이러한장점들을사장한다. 당사자들로부터임대주택에갈이유가뭐가있겠냐는이야기가들리 15) 특히노인의경우자신의장례비를모으는사례들도확인된다. 보충급여방식은장제급여에서도동일한데, 현행장제급여 75 만원 (1 구당 ) 은장례비를유족이담당하는것을전제로지출금액의일부만사후적으로지원하기위한목적비용이다. 결국가족관계가단절된이들중일부는생전에자신의죽음이후의비용을기초생활수급비의일부로비축하는안타까운일들이있다

64 는이유다. 결국, 개편주거급여는공공임대주택수요감소에영향을 줄수있으며, 이는공공임대주택공급량의절대적확대가필요한현 실에상당한불리함으로작용할수있다는우려를갖게한다. 2) 긴급지원 긴급복지지원법은갑작스러운위기상황에처한이들의빈곤의고착화를초기개입을통해예방할목적으로제정되었다. 한편, 2012년에위기사유로 " 가족으로부터방임 유기또는생계유지의곤란등으로노숙을하는경우로다음의요건을모두충족하는경우 " 가추가되면서노숙생활진입 6개월미만자의경우긴급생계, 주거지원을받을수있도록하였다. 그러나위제도는신청통로의제한과이를통한보수적제도운영으로인해현실에서는거의활용되지못하고있다 16). 노숙 사유의경우, 사실상노숙인복지시설 ( 쉼터및종합지원센터 ) 로신청창구가일원화되어있는데, 시설을통해노숙여부및노숙기간을판단하도록하고있다. 다만시설이설치되지않은곳은기초단체장의인정이가능하도록예외를두고있을뿐이다. 조사와판단기능을수행할수없는민간단체가유일한접수창구가되는것은동제도의타위기상황은물론여타의사회복지제도운영에서도유례가없다. 상식적으로접수창구는민원제기창구가되기마련인바, 지원탈락사유발생시민간기관에대한신청인의민원제기, 그에따른민간기관의보수적제도운영이란문제는쉽게예상될수있는문제다. 더욱이해당예산은중앙정부, 광역지자체, 기초지자체의매칭이란점에서홈리스밀집지역지자체의경우보수적제도운영을할수밖에없는구조다. 실제신청할경우, 타제도로이관하거나 ( 서울시자체긴급지원 ), 타지자체로이관하거나 ( 주소와거소의상이 ), 생계와주거지원의택일또는기간의임의축소와같은일이항상발생하고있 16) 실제, 거리홈리스가밀집된서울중구의경우제도시행 1 년 6 개월간동제도의지원을받은이는단 1 명에불과했다 ( 정보공개결과, 서울중구. 2013)

65 다. 뿐아니라, 이런진입경로의특이성은다양한곳에서발생하는노숙위기계층에대한접근을불가하게만드는부작용도만들고있다. 따라서노숙을사유로한긴급지원역시타사유와동일하게노숙인시설등을포함하여보건복지콜센터 ( 전화 ), 지자체 ( 직접방문 ) 로신청창구를확대해야한다. 또한 노숙 생활에대한입증은타위기상황과같이지자체긴급지원담당자의 현장확인 을우선으로해야할것이다. 홈리스에대한주거지원은노숙인등복지법제정에도불구하고임시적인한계를벗지못하고있다. 그럴것이법률자체가주거지원뿐아니라여타의복지지원모두를임의조항으로규정했기때문이다. 홈리스의주거권을현실화하기위해서는보장주체인국가의책임성을명확히해야하고, 무엇보다노숙인등복지법상주거지원을의무조항으로하는개정작업이필요하다생각된다. 더불어, 본문에서는언급하지못했으나홈리스중노인, 장애인, 여성, 청소년등인구-사회적특성을고려한주거대책이필요하다. 지체장애인의접근을불허하고, 여성성을전혀고려할수없는쪽방과고시원같은홈리스의주거현실에대한개선이필요하다. 끝으로, 주거가없거나불안정한이들을범죄화하는풍토에대한재인식과반론이필요하다. 대표적으로거주불명등록제 ( 구, 주민등록말소제 ) 를들수있는데, 이제도는주소지를둘수없는사정들은불문하고그형태만을이유로과태료를부과하고, 국민건강보험자격을상실시키며, 투표와같은정치적권리마저사실상해체 17) 함으로사실상시민권이부정당하는상황을초래하기때문이다. 17) 2014 년진선미의원실에서서울지역 10 개동을대상으로조사한결과에따르면, 2012 년대선에서거주불명등록자는전체유권자의 7.3% 였지만투표율은 0.1%(6 명 ) 에그쳤다

66 토론 4 탈시설과장애인주거권 조아라 / 장애와인권발바닥행동 물론시설자체는편하지. 근데단지그뿐이야. 시설은그이상도 그이하도아니야. 편하다는거빼면나머지가다싫어! 누군가를나와다른대상으로분류하는것에익숙한한국사회에서장애인은분류를넘어서지역사회로부터분리하여배제당해왔습니다. 그분리와배제의곪음은전국 407개라는대학, 전국 499개라는사회복지관의수보다도많은 602개라는장애인거주시설의어마어마한숫자가말해줍니다. 그곳에서누군가적게는 10년, 많게는 4-50년을지내기도합니다. 분명처음에빈곤과장애때문에 어쩔수없이 들어갔던시설은그자체로사회로부터매우높은벽이되어버립니다. " 부모님도동생들도각자의인생이있듯저의인생도있는거아니 겠어요? 저도남들처럼돈벌어서연애도자유롭게하고, 먹고싶은 것먹고, 하고싶은거하면서살고싶었어요. 지금까지중앙정부차원에서는시설에서거주하는장애인들에대한 탈시설욕구조사는실시된적이없습니다. 그러던중지난 2008 년서

67 울시가시설거주장애인을대상으로탈시설-자립생활욕구를조사한바가있는데, 결과무려 57% 가지역사회에서살고싶다고응답, 자립에필요한서비스가지원된다면 70% 이상이탈시설-자립생활하고싶다고응답하였습니다. 일부타지역도조사를진행했는데 50% 이상이자립을희망한다는조사결과가나왔습니다. 또한지역사회에서살아가는데필요한지원체계로는주거, 활동보조, 소득이가장중요하다고응답하였습니다. 이는다시생각해보면장애인에게주거, 활동보조, 소득이보장된다면시설에갈사람은아무도없다는것을반증합니다. 저는시설에서나온지벌써 1년 6개월이나지났습니다. 시설은정신적으로또육체적으로너무나힘들었습니다. 제미래도불투명하고, 가족은없고, 아파도내몸하나제대로쉴곳조차없었기때문입니다. 그러다보니집이너무그리웠습니다. 내몸하나뉘일곳, 학교갔다돌아올곳, 직장에서노동을하고난뒤돌아올곳, 이모두가 집 에서시작하고누구나그런집이있길꿈꾸지만, 아직까지도우리사회는장애를가진사람들에겐시설이집이라고 강요 합니다. 하지만적게는수십명많게는수백명, 그빽빽한인원이자는시간, 일어나는시간, 밥먹는시간, 씻는시간이동일하여개인생활보다단체생활이중심이되는곳을집이라고부르는사람은없습니다. 탈시설은단순히주거확보만으로이뤄지는것이아니라지역사회에서필요한서비스를충분히이용하며살아갈수있도록지역사회내여러가지지원체계를탄탄히구축하는것을말합니다. 그중특히탈시설운동에서주거권을중요하게이야기하는것은한사람에게있어 장소 는나의내일을, 내자유대로꾸려가는데아주중대한영향을미치는 기본 이기때문입니다. 아래는그 기본 을쟁취하기위한주저권관련요구입니다. 연대의

68 장에서활발히논의되길바랍니다. 1) 중앙정부차원의탈시설정책수립 - 현재각지자체에서는중앙정부의탈시설정책이부재하여서울시의탈시설정책을모델링하고있으나각지자체의현황에맞춰운영하기때문에개념및내용이각각달라매우혼란한상황임. 탈시설은단순히모든시설을없애는것이아니라자립을위한지역사회서비스체계를구축해가는것이기때문에지자체와민간의노력만으론한계가있음. 중앙정부차원에서탈시설의개념을명확히하고, 구체적인탈시설추진계획수립및예산반영을통한책임있는시행이필요함. 2) 탈시설정착금지원 - 자립하려면주택임대보증금에서기본생활물품구입까지초기비용이많이듦. 특히서울같은경우다른지역보다임대료가월등이비싼상황임. 하지만시설거주인은시설생활중장애연금으로목돈을마련하며자립을준비하기에는역부족으로주거에서소외될수밖에없음. 이를고려하여일부지자체에서는일정정도정착금을지원하지만그형식과지원금은천차만별임. 안정적인탈시설-자립을위해중앙정부차원의탈시설정착금지원이필요함. 3) 공공임대주택의공급량확대 - 전국적으로중앙정부차원에서의공공임대주택공급은적고, 수요는주거빈곤층전반으로경쟁이심한현실에서선정자체가쉽지않고, 대기기간또한매우김. 장애인을비롯한주거빈곤층의수요에맞는공공임대주택의공급량확대가필요함. 이중장애인의경우에는대중교통을원활히이용할수있는지역이어야하며, 편의시설설치가된아파트형태가가장적합함

69 4) 장애인전세주택제공사업확대 년장애인주거실태조사에따르면장애인무주택가구중무주택기간이 10년이상인가구비중이일반가구에비해현저히높은 71.16% 를차지, 대출금및임대로부담정도가생필품을줄일정도라고응답한비율이 21.1% 로일반가구의 3배에해당함. - 월세생활하는중증장애인에게전세주택자금을지원하는제도가필요함. 전국에서는서울시만유일하게운영하고있으나, 이마저도공급량이현저히낮고신청자격도기초생활보장수급자및차상위로제한되어있음. 지원되는전세자금도서울시물가에훨씬못미치는형편임. 공공임대주택으로의입주가어려운장애인에게대안으로중증장애인전세주택물량확보가필요함. 5) 장애인월세지원사업수립및실시 - 전국적으로전세대란이라고불릴정도로전세주택물량이매우부족하고, 월세임대물량이주로나오고있음. 휠체어를이용하는장애인의경우에는편의시설을갖춘주택을찾을수밖에없으나높은월세로입주가어려움. 현재전국적인주거난을고려할여전세뿐아니라월세지원사업실시가필요함. 6) 장애인주택개조확대및적절한주거환경구성 년장애인주거실태조사에따르면주택개조비용보조와간단한집수리를희망하는장애인은 15.2% 로나타남. 현재대부분의주택이장애인의접근성과편의성이보장되지않은상태이기때문에장애인주택개조지원사업지원및확대가필요함. - 소득확보가어려운장애인은저렴한주택을선택할수밖에없으나저렴한주택은대부분접근성과편의성이떨어지므로주택개조가필수적임. 장애로인한소득활동의어려움과추가비용발생등을고

70 려할때이는수급여부를떠나전체장애인을대상으로확대필요함. - 휠체어및침대이용등각종보장구를충분히배치하고도개인의 프라이버시가충분히보장되는공간이필요함

71 토론 5 왜 임차상인의 권리인가 임영희 / 맘상모(맘편히장사하고픈상인모임)

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73 환영!! 상가권리금약탈방지법시행!! ( ) 임대인과임차인, 함께살수있는방법이있습니다. 누구한쪽에게손해를보란이야기가아닙니다. 빼앗고, 뺏기는것이아닌, 정당한댓가를공유하며함께살자는것입니다. 빼앗는것이합법이었던법 이, 드디어바뀌었습니다!! 임차상인의현실 그간대한민국의임차상인들의현실은참담하기이를데없었습니다. 노동시장이불안한상황에서 OECD 평균두배에육박하는자영업자비율 18) 과평균임대차기간 1.7년 19) 이라는현실은자영업자시장에서살아남는것자체가얼마나어려운지를보여주고있습니다. 게다가어렵게가게를꾸리고, 피나는노력으로박토를옥토로바꾼임차상인들에게어김없이돌아오는임대인의 나가라 한마디는, 그야말로모든것을잃고삶을송두리째빼앗기는것을의미한다는것을우리임차상인들은너무나잘알고있었습니다. 18) 2012 년기준우리나라자영업자비중은 28.2% 로전체 OECD 회원국중 4 위다. 일본 (11.8%), 미국 (6.8%) 에비해월등히높고, 전체 OECD 평균 (15.8%) 에비해도 2 배가까운수치이다. 19) ' 상가임대정보및권리금실태조사 ', 서울시, 2014 년

74 정년퇴직후퇴직금과전재산을들여가게를차렸다가재건축을할테니나가라는말에모든것을잃게된상인들, 평생을식당에서일하다가드디어자기가게를차리게되었더니갱신거절로모든것을잃게된상인들, 평범하고개성없던거리에서독특한문화와예술과노력으로상권을살려놓고명소로만들었지만건물주가직접장사할테니나가라는말에모든것을잃게된상인들, 오랜불경기에도임대료를꼬박꼬박내고견디며가게를지켜왔지만상권이살고장사가될만하니, 임대료폭탄에망연자실한상인들. 이들이바로우리주변의임차상인들입니다. 왜임차상인의권리인가요? 권리란, 어떤일을행하거나타인에대하여당연히요구할수있는힘이나자격 20), 일정 ( 一定 ) 한이익 ( 利益 ) 을주장 ( 主張 ) 하고그것을누릴수있는수단 ( 手段 ) 으로써법률 ( 法律 ) 이일정 ( 一定 ) 한자격 ( 資格 ) 을가진사람에게부여 ( 附與 ) 하는힘 21) 이라고사전에나와있습니다. 힘이나자격, 혹은법률이부여하는힘이라고합니다. 수십년동안쫓겨나면서뭔가억울했지만, 법도안된다하고심지어 임대인이법이다 라는얘기까지들어가며, 임차상인은 원래힘이없고, 가게를지킬자격이없는줄 알았습니다. 하지만 존재함에도불구하고부정당해왔던권리들의정당함과소중 함 을우리는알고있습니다. 200 여년전노예라불리웠던 사람 들, 20) 네이버국어사전. 21) 네이버한자사전

75 100여년전참정권을요구했던여성들, 15년전버스를타자고외쳤던장애인들, 10년만에노동조합을인정받은이주노동자들, 그리고현재의비정규직노동자들, 빈민들, 소수자들, 그리고임차상인들이그랬습니다. 존재하지만부정당해왔던권리를널리알리고, 힘으로법률로쟁취할때비로소이것들이권리가됩니다. 실제로가게에서쫓겨나삶에서조차쫓겨나게된상인들이, 직접자신들의목소리를내며권리를주장한지 2년만에, 2013년에이어 2015년까지두차례의상가법개정이라는놀라운일이일어났습니다. 이것은우리사회가그동안임차상인의권리라는것은전혀보장되지않았다는것의반증이며, 임차상인들이직접, 또많은이들이함께해주었기에생겨난변화입니다. 이렇게권리를실현해가는과정은우리가권리라고깨닫고직접외칠때가능했습니다. 법은권리를보장하는가? 제한하는가? 현행상가법에는특이한제도가하나있습니다. 상가법의적용대상을 구분하는것인데요, 이법 2 조에는다음과같은조항이있습니다. 제 2 조 ( 적용범위 ) 1 이법은상가건물의임대차에대하여적용 한다. 다만, 대통령령으로정하는보증금액을초과하는임대차 에대하여는그러하지아니하다. 여기서대통령령으로정하는보증금액은 환산보증금 을기준으로정해집니다. 환산보증금이란 보증금 +( 월차임 100) 으로, 예를들어서울에서보증금 1억원, 월차임 350만원인상가의경우환산보증금 4억5000만원으로상가법의적용대상이아니게됩니다

76 환산보증금기준서울특별시 수도권정비계획법 에따른과밀억제권역 ( 서울특별시는제외한다 ) 광역시 ( 수도권정비계획법 에따른과밀억제권역에포함된지역과군지역은제외한다 ), 안산시, 용인시, 김포시및광주시그밖의지역 4억원 3억원 2억4천만원 1억8천만원 실제로 1억 /300만원으로상가법적용대상이되다가, 1억 /301만원으로월세가오르게될경우상가법적용대상이안되게됩니다. 법에서보장된임차상인의권리를빼앗기게되는경우지요. 이렇듯권리를줬다뺐었다할수있는 환산보증금제도 는폐지되어야합니다 22). 또한, 환산보증금기준으로 영세한임차상인 을보호하는것이법의취지라하지만, 사실상 부자임대인 을과잉보호하는효과를낳고있습니다. 월세가높은건물은보통건물의가치도높게되는데, 부자임대인 의건물에세들어장사하는상인들의경우대부분상가법적용대상에서제외되어그권리가제약되게되므로, 상대적으로 부자임대인 들을과잉보호하게되는것이죠. 영세임차인들을보호한다는취지의환산보증금제도, 실상은부자임대인을과잉보호하는불합리한제도입니다. 계약갱신요구권 임차상인은모두 5 년짜리비정규직?? 상가법에서보장하고있는계약갱신요구권은임차상인의영업권보호 22) 비슷한제도로복지서비스를제한하는 장애등급제 가있습니다. 장애인과가난한사람들이 3 년가까이광화문역지하보도에서 장애등급제폐지 를요구하는농성을하고있다하니대단하네요. 역시, 권리는절대포기할수없는가치입니다

77 의핵심과도같은부분입니다. 우리법에서는 5년을보장하고있는데요, 불과 2년전에는환산보증금을초과하는경우 5년을보장받을수없었습니다. 그리하여 1년, 2년만에임대인의일방적인갱신거절로쫓겨나는사례들이적지않았습니다. 조물주위의건물주라는말처럼임차상인의운명은임대인의말한마디에달려있는상황이었죠. 당연히평등한계약관계가존재하기어려웠겠죠? 다행히 2013년 8월 13일상가법이개정되어, 이제는 환산보증금관계없이모든임대차에 5년간계약갱신요구권 을주고는있지만, 여전히임차상인들은임대인의눈치를볼수밖에없습니다. 심지어는장사가잘되는가게임에도 5년이되면쫓겨날까봐 2, 3년만에가게를처분하는사례도보고되고있습니다. 5 년동안만맘편히일할수있는직장을좋은직장이라고할수있을 까요? 대한민국노동가능인구의약 30%, 자영업자들은모두사실상 5 년짜리비정규직이나다름없습니다. 묻지도따지지도않는 재건축 임차상인들의피해가가장많이발생하는사례유형이바로 재건축피해 입니다. 2014년맘상모 ( 전국상가세입자협회 ) 에서간행한전국상가세입자피해사례집에따르면피해사례의 60% 가재건축피해였습니다. 재건축은대표적인갱신거절사유중하나로, 합법적인 5년간의계약갱신가능기간에도임대인이 재건축계획을밝히는것 만으로갱신거절이가능해사실상임차상인을내쫓을수있는무적의칼날이었습니다. 심지어영업시작 8개월만에재건축으로퇴거통보를당하는경

78 우도있었고, 일부임대인의경우재건축을이유로세입자를내보내 고는, 정작재건축을하지않아많은이들의지탄을받기도했습니다. 모르고당하는것 이가장큰문제였던 재건축으로인한갱신거절 은, 2013년 8월 13일개정시행을통해 최초계약체결당시공사시기및소요기간등을포함한철거또는재건축계획을임차인에게구체적으로고지하고그계획에따르는경우 가아니면갱신거절을못하도록강화되었지만, 여전히임차상인들을가장불안하게하는요인중하나입니다. 특히, 2015 년 5 월개정시행된상가법의핵심내용인 회수기회를 통한권리금보호 역시재건축의경우에는실질적으로보장되지않 아, 문제가되고있습니다. 대항력 주인이바뀌면나가라고요? 상가법에서말하는대항력은주로, 건물주가바뀌었을때새로운건물주가임대인의지위를승계하는것을의미합니다. 그동안은상가법적용대상이아닌경우 ( 환산보증금초과 ) 건물주가바뀌게되면기존에맺고있는임대차계약은효력이없어지게되었습니다. 2013년개정상가법에서 모든임대차에계약갱신요구권 을주었음에도대항력이없어서주인이바뀔경우쫓겨나는일이여전히발생했습니다. 건물을팔려고내놓았다던가팔렸다는소식이들리면, 쫓겨나는것은아닌가하는걱정에잠을이루지못했었죠. 또한자연히새로운건물주가무리한요구를하는경우에도이를수용할수밖에없는처지에놓였었습니다

79 이러한사례는소위 뜨는지역 에서많이발생했는데요, 상권이활성화되어건물의가치가오르면서투자목적으로건물을매입하는사례가빈번해졌기때문입니다. 상권형성에기여했던상인들이건물주가바뀌면서쫓겨나는사례가대항력이없어서발생하는전형적인사례중하나였습니다. 상인들의투쟁으로, 2015 년 5 월 13 일개정상가법에서 환산보증금 관계없이모든임대차에대항력을인정 하게되었습니다. 장사좀된다싶으면권리금약탈? 살펴보았듯이우리나라상가법은계약갱신요구권을통해서 5 년동안 영업기간을보장하는것이임차상인의권리보장의핵심입니다. 그렇다면 5년간영업했다는것은어떤의미일까요? 서울시임차상인의평균영업기간이 1.7년이라는사실에서알수있듯이 5년이나한가게를꾸려간다는것은이미포화된자영업자시장에서는그자체로대단한일이고, 그만큼열심히노력했다는의미입니다. 그리고 가게가이제겨우자리를잡은 상태를뜻합니다. 하지만안타깝게도현행상가법에서 5년은 법에서보장한시간을다채웠으니, 소위할만큼한상태 를의미하기도합니다. 한마디로 5 년이지난상가에대해서는 임대인이나가라하면나가는것이법 입니다. 이렇게쫓겨난상가들은소위권리금으로표현되는 영업가치 를모두잃게되고, 그권리금은임대인에게귀속되는경우가많습니다. 일명권리금약탈입니다. 임차상인이장사를계속하려면계약을갱신할때마다임대인이어떤

80 요구를하더라도무조건들어주거나, 아니면어딘가로옮겨서다시밭을일구어야합니다. 어떤임대인을만났는가, 임대인이어떤계획을가지고있는가에따라한상가와그가족의운명이갈리게되는, 그야말로 운 에맡겨야하는상황이되는것입니다. 2015년 5월 13일개정시행된상가법에서는 임차상인의영업가치 ( 권리금 ) 가임차상인의재산 이라는사실을법으로명시하고, 회수기회를통해권리금을보호 하도록했습니다. 이제더이상은합법적인권리금약탈은없게된것이죠. 여기에대해서는다음에기회가되면자세히다루도록하겠습니다. 다시, 임차상인의권리 참어렵습니다. 법에서뭔가임차상인의권리를보호하는것도같은 데, 이래서안되어쫓겨나고, 저래서안되어쫓겨나고. 또보장하는 기간이지나면운에맡길수밖에없는상황들이요. 상황이이렇다보니우리나라에서는다른나라들처럼임대인과임차인이동등한위치에있기가대단히어렵습니다. 시작부터눈치를볼수밖에없는불평등한관계인것이죠. 계약단계에서부터 제소전화해조서 23) 를작성하는가하면, 별의별불평등한약정을한각서를요구하기도합니다. 길게오래오래장사하면된다. 만약을위해작성하는것이다. 라고하지만, 만약이너무자주일어납니다. 또한, 월차임증액도연 9% 로제한이된다하지만, 임대인의눈치를 보지않으면쫓겨날수도있는상황에서임차인이 9% 를주장하기란 23) 소송을가지않고도대법원확정판결과같은효력을지니고있습니다. 계약단계에서임대인이 제소전화해조서 를요구한다면그건물에입주하는것은가급적피하는것이좋습니다

81 쉽지않습니다. 법에서보장한권리인데도말이죠. 24) 사실 9% 도물 가상승률등에비추어볼때이미과도한것인데, 그나마도환산보증 금을초과하는경우엔적용이되지않습니다. 결국이런불합리한제도와현실을바꾸는것은, 임차상인들이스스로 권리 를찾는과정에나설때만가능합니다. 우선최소한법에서보장된권리는꼭챙겨야합니다. 법정비율을초과하는차임인상은거부해야합니다. 제소전화해조서등의작성을요구하는건물에는입점하지말아야합니다. 최근에는심지어, 영업중인상가들로하여금건물의화장실을이용하지못하도록화장실을폐쇄한건물주의사례도보고된바있습니다. 임대인과임차인의상생을위해 관계조정이필요합니다. 지금우리나라에서임대인과임차상인의관계는너무불평등합니다. 세상어느나라에도이런경우가없습니다. 양자의관계가어느정도균형잡혔다면복잡한법도필요없을텐데요, 그렇지못한현실에서법으로이균형을맞출필요가큽니다. 그러기위해서반드시필요한것이 임차상인의권리 에대한사회적합의를높이는것이고, 우리상인들부터 임차상인의권리 를많이이야기해야합니다. 법에서보장된권리는반드시챙기고, 그렇지못한권리는꾸준히얘기하면서사회적으로합의하는과정을만들어야합니다. 24) 9% 를초과하여월차임등을증액한경우, 초과하는부분에대해추후반환청구의소등을통해되돌려받을수있습니다

82 임차상인을내쫓을수있는법 이아닌, 임대인임차인모두사회적책임을다하며상생할수있는법 을만들어야하고, 그러기위해 맘편히장사할권리, 쫓겨나지않을권리 를이야기해야합니다. 임차상인들의권리 라는말이여전히생소할수도있지만 25) 누군가는장사를할것이고, 그누군가의자녀들도계속장사를할테니까요. 기간에상관없이맘편히장사할권리, 권리금약탈걱정없이맘편히장사할권리, 임대료폭탄걱정없이맘편히장사할권리, 이것들은그야말로상생을위한최소한의균형을맞추는데필요한 권리입니다. 해외사례소개 일본 임대인이일정한사유로갱신거절을하는경우에도그갱신거절사유가정당한지여부를심사. 갱신거절의정당성심사에있어서임대인이임차인에게퇴거료를지불할것인지여부와그액수가중대한심사요소이며, 고액의퇴거료가지급되는경우갱신거절의정당성이인정. 프랑스 25) 10 여년전휠체어를탄장애인들이 장애인도버스를타자 고외쳤을때, 그모습은사회적으로대단히낯설었지만, 지금은그필요성을공감하지못하는사람들이거의없습니다

83 9 년을임대차기간최단기간으로보장. 갱신거절시고액의금전보 상을요건으로하고있음. 영국 임대인측사정으로갱신거절하는사유가 3가지있으나이경우임대인이고액의금전을임차인에게보상하도록규정. 세가지사유는 1임차인이건물의일부를임차하고있는데전체임대가임대인에게유리할경우, 2재건축등을위하여점유회복이필요한경우, 3임대인스스로사용의필요성이있는경우임. 미국 임차권양도가보편적으로이루어지는거래임. 임차권양도시임대인의승낙을받도록하는규정이있으나, 불합리하게승낙을거절하는경우임차인은임대인에대하여손해배상청구를할수있는법리적태도를취하고있음. 맘상모 ( 맘편히장사하고픈상인모임 ) 전화 전송 메일 mamsangmo@hanmail.net 다음까페

84 토론 6 도시개발과강제퇴거그리고 주거권운동의연대 이원호 / 용산참사진상규명위사무국장 빈곤사회연대정책위원 모두에게적절한주거 지난 1996년제2차세계주거회의 (UN-HabitatⅡ) 의주요목적은 모든사람을위한적절한주거 와 지속가능한인간정주개발 로요약할수있다. 모두를위한적절한주거 와 지속가능한인간정주개발 이라는지구적도시의제의실천과제를받아앉은한국정부의정책은어떠했나? 우리모두는 적절한주거 의권리를보장받고있는가? 정부통계 26) 만으로도 100만가구에이르는최저주거기준미달가구를뿐만아니라, 우리는모두는적절한주거, 살만한집이아닌 삶을짓누르는집 ( 짐 ) 을떠메고살고있다. 27) 모두를위한적절한주거 와 지속가능한인간정주개발 을 공급확대 26) 국토부, 2014 주거실태조사 27) 이미 1100 조가넘어선한국사회의심각한가계부채중상당액은부동산과관련된부채이다. 통계상대한민국절반은집을소유 (53.6% / 위조사 ) 하고있고, 절반은그렇지못하다. 하지만집을소유한이들중다주택자소수를제외하고는, 가계의큰부담을주는대출과이자의늪에서허덕이고있는것이현실이다

85 를통한주거안정 과 원주민주거환경개선 이라는명목을내세워부수고짓고, 부수고짓고는도시개발의역사를반복해왔지만, 오히려우리의주거권은 집 이 짐 이되는결과를초래했다. 그리고집이짐으로둔갑되는요술은, 그동안요괴의요술지팡이처럼휘두른 개발 이라는것에의해더욱공고한신화처럼부추겨진욕망과연결되어강화되어왔다. 용산참사와강제퇴거 그욕망의정점에서우리는용산참사를목도해야했다. 레아호프, 삼호복집, 한강지물포, 무교동낙지, 공화춘... 용산구한강로3가 번지일대에서, 적게는 5~6년에서길게는 2~30년가까이장사를하고한편에방을내어거주하던세입자들, 우리의평범한이웃들이 철거민 이되고, 하루아침에도심테러리스트라는낙인과함께죽임당해야했다. 하루아침에여섯명이사망한용산참사사건은한국의강제퇴거문제의심각성을다시금충격적으로확인시켜주었다 28). 이러한한국의강제퇴거에대한문제는국내뿐아니라국제사회의우려와유엔의권고로도계속되었다. 유엔사회권위원회에서는 1995 년부터매번한국정부의사회권관련세차례의심사에서모두 한국의강제퇴거실태에대한우려와이를위한예방조치를권고 하였다. 28) 유엔사회권위원회는용산참사를심각한강제퇴거의문제로인식하고, 개발사업에서의적절한대책수립을한국정부에권고했다.(2009 년 ). 그러나한국정부 ( 법무부 ) 는용산사건을 상가세입자들 의문제이기때문에, 강제퇴거의사례로언급하는것은사실왜곡이라는논평을내, 강제퇴거및주거권과관련한인권의식의수준이얼마나부족한지를보여주었다. 이미사회권위원회는심의과정에서한국대표단의위와같은취지의답변에대해 강제퇴거란자기의사에반하는비자발적인퇴거를말하는것이니, 사회권일반논평을참고하라고 지적한바있다