CONTENTS I. Executive Summary... 3 II. 글로벌대체투자시장.... 국내외연기금대체투자현황. 부동산투자대상및리츠 (REITs) III. 글로벌리츠시장.... 리츠시장규모및세법. 글로벌리츠수익률 IV. 국가별 FX( 환율 ) 동향.... 한국원

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1 리서치본부 No. _ 년 월 글로벌리츠 (REITs) 시장분석 국가별기준금리인상은자금조달비용증가로리츠회사의임대수익률을감소시킬수있음. 다만, 리츠배당수익률은국가별국채 년물보다높아장기적관점에서글로벌리츠에투자할것을추천. 분석결과싱가포르리츠 (S-REITs), 호주리츠 (A-REITs) 가유망해보이며캐나다리츠, 일본리츠 (J-REITs), 미국리츠 (US-REITs) 에대해서는중립의견제시. S-REITs의경우데이터센터, 오피스, 호텔관련리츠등을지속추천

2 CONTENTS I. Executive Summary... 3 II. 글로벌대체투자시장.... 국내외연기금대체투자현황. 부동산투자대상및리츠 (REITs) III. 글로벌리츠시장.... 리츠시장규모및세법. 글로벌리츠수익률 IV. 국가별 FX( 환율 ) 동향.... 한국원화전망. 리츠주요국환율전망 3 V. 국가별리츠시장.... 미국 (US-REITs). 일본 (J-REITs) 3. 호주 (A-REITs). 캐나다 5. 싱가포르 (S-REITs) Appendix I, II... 5

3 I. Executive Summary 리츠는 안정적배당을통해 수익률극대화 국내연기금의대체투자비중은약 % 를차지하고있지만해외연기금의대체투자는지속적으로확대돼 % 에육박하고있다. 대체투자상품이자부동산간접투자상품인리츠 (REITs) 는상장된주식을거래한다는점에서배당수익외에주식차익과환차익을취할수있는장점을가진투자상품으로성장하고있다. 대부분리츠회사는순이익 9% 이상을배당할경우법인세를면제받기때문에투자자를위한배당을극대화하고있다. 투명한정보제공, 지속적인배당으로 시장급성장중 글로벌리츠 (REITs) 는사무실 (Office), 상가 (Retail), 산업용 (Industrial), 숙박시설 (Hospitality), 거주용 (Residential), 헬스케어 (Healthcare), 특수형 (Specialized), 혼합형 (Diversified) 등 가지상품으로구성된다. 글로벌리츠시장규모는약.7조달러 (USD) 로미국약.조달러 (5.7%), 일본,7억달러 (7.%), 호주 93억달러 (7.%) 등이며이밖에영국, 프랑스, 캐나다, 싱가포르가각각.9~.3% 비중을차지하고있다. 또한금융위기이후 9년 월부터 7년 월까지배당을포함해글로벌리츠지수 (Total Return 지수 ) 는연평균 (CAGR) % 수익률을기록하였으며 S&P Global REITs 지수기준연평균배당수익률은 5.% 에육박한다. 리츠배당수익률, 국채수익률보다높아장기투자자에게매력적 국가별안전자산인 년국채수익률대비리츠배당수익률을비교할경우대부분국가에서리츠배당수익률이최소.7%p 이상높다. 또한최근 5년간국가별리츠지수와주식지수의수익률을단순비교하면호주리츠가주식보다.%p 우위에있으며배당을포함한리츠지수 (TR) 와주식지수의수익률을비교하면호주및싱가포르리츠가주식을약 7%p를상회한다. 한편배당을포함한리츠지수의수익률을보면일본리츠가 3.7% 로가장높고, 리츠배당수익률은캐나다리츠가약 7.% 로가장높다. 글로벌리츠중 싱가포르리츠와 호주리츠유망 리츠는부동산에투자하는상품으로서국가별국채 년물보다높은배당수익률을보유하고있어장기적관점에서글로벌리츠에투자할것을추천한다. ) 리츠배당수익률, ) 리츠 Total Return, 3) 환율등의분석결과싱가포르리츠 (S-REITs), 호주리츠 (A-REITs) 가유망해보이며캐나다리츠, 일본리츠 (J-REITs), 미국리츠 (US-REITs) 에대해서는중립의견을제시한다. 특히싱가포르리츠 (S-REITs) 의경우데이터센터, 오피스, 호텔관련리츠회사가더욱매력적이다. 표. 최근 5 년간리츠와자산별수익률비교 국 가 ) 리츠배당수익률 국채 년물수익률 리츠배당국채스프레드 리츠지수주식지수리츠 - 주식 ) 리츠 TR ( 배당포함 ) 리츠 TR- 주식 3) 환율 싱가포르.3%.37% 3.99%p 3.% p.%p -.%p 9.37%p 7.3%p 호주.9% 3.5%.%p 7.% p 5.3%p.%p 3.%p 7.79%p 캐나다 7.%.9% 5.7%p -3.7%p 5.%p -9.%p 5.7%p -.%p 일본 3.33%.9% 3.%p 9.%p.9%p -.7%p 3.5%p -.%p - 미국.7%.%.7%p 5.9%p 3.%p -.35%p 9.%p -.%p, 주 : 3 년 월 일 ~ 년 월 일기준주 : 리츠 TR 지수 - 주식 : 배당을포함한리츠지수수익률과주식지수수익률간의차주 : 싱가포르, 호주, 캐나다, 일본은 USD 대비, 미국은달러지수대비전망 / : 강세, : 약세, -: 보합 3

4 II. 글로벌대체투자시장. 국내외연기금대체투자현황 글로벌연기금 대체투자비중확대 최근주식, 채권등의전통적인투자를제외한모든투자를지칭하는대체투자 (Alternative Investment) 관련상품이다양하게개발되고투자자산으로확대되고있다. 특히선진국의연기금운용자산중대체투자비중은 997년 % 에서 7 년약 5% 로 년간꾸준히확대되었으며 P7( 미국, 영국, 일본, 캐나다, 네덜란드, 호주, 스위스 ) 연기금평균대체투자비중은약 % 에육박하고있다. 997년이후글로벌연기금운용자산을살펴보면전통자산인주식과채권비중은축소되고대체투자자산비중은확대된것을알수있다. 한편국가별연기금운용자산규모를살펴보면, 미국약 5조달러 (USD), 영국및일본약 3조달러 (USD), 캐나다및호주약.9조달러 (USD), 네덜란드약.7조달러 (USD), 스위스약.9조달러 (USD) 순이다. 국가별 GDP 대비연기금자산규모는미국약 3%, 영국 %, 일본약.5% 등이다. 국내연기금중교직원공제회대체투자비중가장높아 년말기준국내주요연기금운용자산규모는국민연금약 55조원, 교직원공제회약 3조원, 사학연금약 조원, 공무원연금약 조원등이다. 또한국내 GDP대비연기금운용자산규모는약 39.% 로급성장했다. 국내주요연기금의대체투자비중은약 % 로운용의안정성및수익성을제고하기위해포트폴리오다변화를추진하고있으며, 이과정에서주식및채권비중은점진적으로축소되고있다. 이에대체투자비중은교직원공제회 9.%, 공무원연금 3.%, 사학연금 5.%, 국민연금.% 로점차확대되고있다. 그림. 7 년연기금투자대상별운용자산비중 그림. 글로벌연기금투자대상별운용자산비중변화 % 주식채권대체투자단기자금 % % % % % % % % 7% % 5% % % % % % % 주식채권대체투자단기자금 % % % % % % % 5% 5% % 35% 5% 3% 5% % 3% 5% 3% 35% 3% 33% 7% % 5% 7% 3% 5% 33% 9% 33% 39% % 57% 5% 5% % 미국 영국 일본 캐나다 네덜란드 호주 스위스 한국 P7 평균 % '97 ' '5 '9 '3 '7 자료 : Willis Towers Watson, Bloomberg, NH 투자증권리서치본부 자료 : Willis Towers Watson, Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

5 그림 3. 국내주요연기금자산규모추이 그림. 년국내주요연기금대체투자비중확대 ( 조원 ) 교직원공제회 ( 좌 ) 사학연금 ( 좌 ) ( 조원 ) 35 공무원연금 ( 좌 ) 국민연금 ( 우 ) ' ' '3 ' '5 ' % % % % % % % 대체투자 ( 좌 ) 채권 ( 좌 ) 주식 ( 좌 ) 단기자금 ( 좌 ) 수익률 ( 우 ) 33.73% 5.5%.%.75% 국민연금.5% 3.39% 9.5% 교직원공제회 5.3% 3.5%.7%.% 3.% 7.3% 3.% 5.% 공무원연금기금 3.3% 사학연금 % 5% % 3% % % % 그림 5. 국민연금운용자산비중변화 그림. 교직원공제회운용자산비중변화 % 7% % 5% % 3% % % % 주식 채권 대체투자 수익률.3%.% 5.7% 5.3% 3.% 3.% 33.7% 3.5% 7.% 9.%.7%.%.3% 7.%.% 5.3%.%.% ' ' '3 ' '5 ' % 5% % 3% % % % 주식 채권 대체투자 수익률 7.% 5.9% 9.% 3.% 3.3% 3.5% 3.% 37.% 5.%.% 5.7%.5%.5%.3% 3.% 5.% 5.% 5.3% ' ' '3 ' '5 ', 주 : 운용자산중회원대여부문, 기타자산부문을제외한투자자산부문만을대상으로함 그림 7. 공무원연금운용자산비중변화 그림. 사학연금운용자산비중변화 % 5% % 3% % % % 주식 채권 대체투자 수익률 5.% 55.5%.9%.%.% 3.% 3.%.% 5.% 5.% 3.7% 3.%.% 3.5% 3.% 3.% 3.9%.% ' ' '3 ' '5 ' 7% % 5% % 3% % % % 주식채권대체투자수익률.7%.% 5.%.5%.% 55.5% 7.% 5.% 3.% 7.% 3.7% 5.% 5.%.% 3.9%.% 3.5% 3.3% ' ' '3 ' '5 ' 5

6 . 부동산투자대상및리츠 (REITs) 대체투자상품인 리츠 (REITs) 부각 대표적인대체투자상품인부동산의경우오피스 (Office), 상가 (Retail), 산업용 (Industrial), 숙박 (Hospitality), 거주 (Residential) 등직접투자할수있는다양한상품이존재한다. 국가별로경제상황, 세법, 금리및부동산정책등이달라부동산투자시참고할만한지표를일률적으로제시하기는어렵지만, 상업용및도심사무실의경우임대료및실업률상황을반드시고려해야하고쇼핑몰, 복합상가등의경우내수경기및임금상승률을참고해야한다. 또한제조업, 물류창고, IT센터등의산업용부동산이라면환율을고려한경제성장률을, 호텔, 리조트, 콘도등의숙박시설이라면 인당소득 (GNI) 지표를, 아파트, 주택, 빌라등거주용부동산이라면금리및대출정책등을활용해야하는것이다. 거래가자유롭고 분산투자가쉬운리츠 자산배분에유용 만약부동산자산에직접투자한다면위와같은다양한경제지표및현지정보를수집하고임대수익을효율적으로관리해야하는데, 이는쉽지않다. 상장된리츠 (REITs) 회사에간접적으로투자한다면국가별또는부동산상품별로세분화된정보를제공받아투자할수있으며안정적인배당수익을바탕으로주식차익과환차익을취할수있는장점이있다. 또한여러상장리츠에투자함으로써다양한부동산에분산투자할수있으며각리츠회사의특화된전문가를통해부동산운용및관리현황을받아볼수있다. 리츠의경우기초자산, 배당, 차입및부채등의사항을수시로확인할수있으며, 상장주식을통한거래로환금성도보완하고있다. 글로벌리츠 (REITs) 는사무실 (Office), 상가 (Retail), 산업용 (Industrial), 숙박시설 (Hospitality), 거주용 (Residential), 헬스케어 (Healthcare), 특수형 (Specialized), 혼합형 (Diversified) 등 가지로분류된다. 최근특수형 (Specialized) 외에다양한부동산상품을결합한혼합형 (Diversified) 도등장하며높은수익률을올리고있다. 또한특정지역에서벗어나여러국가의부동산시설에투자하거나기존과는다른새로운부동산시설에투자하는등포트폴리오를다양화함으로써글로벌자산배분효과를높이고있다. 표. 다양한기초자산투자시검토사항 분 류 투자대상 고려사항 ( 경제지표 ) 오피스 (Office) 상업용및도심사무실, 다용도시설 실업률, 임대료, Cap Rate 상가 (Retail) 쇼핑몰, 복합상가, 소매업, 극장 내수경기 산업용 (Industrial) 제조업, 공장, 물류창고, IT 센터 경제성장률 숙박 (Hospitality) 호텔, 리조트, 콘도, 카지노등 인당소득 (GNI) 거주용 (Residential) 거주형아파트, 빌라, 콘도형태 인구변화, 기준금리, 대출정책 헬스케어 (Healthcare) 병원, 보육및간병, 재활시설 연기금제도 특수형 (Specialized) 데이터센터, 교도소, 신재생에너지 관련선행지표 ( 유가, 수요예측등 ) 혼합형 (Diversified) 주거, 상업, 사무용복합투자및개발 관련지표 자료 : NH 투자증권리서치본부

7 그림 9. REITs 투자구조 임차료 ( 수익 ) 대부분리츠회사는순이익 9% 를투자자에게배당 투자투자투자자 REITs 부동산등 배당 자료 : NH 투자증권리서치본부 표 3. 국내 REITs, REF, PFV 비교 구분부동산투자회사 (REITs) 부동산펀드 (REF) 프로젝트금융회사 (PFV) 근거법률부동산투자회사법자본시장법법인세법 존속기간 자기관리 : 영속적위탁관리 : 선택적 ( 영속 / 한시 ) 기업구조조정 (CR): 한시적 영속적 / 한시적 한시적 자본금조달 최저자본금 5 억원 ( 위탁, CR) / 7 억원 ( 자기관리 ) 지분 ( 주식 ) 발행, 차입 최저순자산액 : 억원 신탁형 : 수익증권발행 회사형 : 지분 ( 주식등 ) 발행, 차입 최저자본금 : 5 억원지분 ( 주식 ) 발행, 차입 ( 예. 금융기관 5% 의무출자 ) 공모여부 % 이상일반에공모 ( 예외있음 ) 공모의무없음공모의무없음 의결권행사주주, 이사 ( 예. 주주가집행이사로참여 ) 주주, 이사 ( 집행, 운용 ) 자산관리회사 투자대상 총자산의 7% 이상부동산부동산, 주식, 사채매입등 총자산의 7% 이하부동산부동산, 주식, 사채매입, 대출등 년이상소요되는개발사업 ( 총자산의 %) 주식분산 개사 3%(%) 이하소유제한 (CR 리츠의경우제외 ) 제한없음 제한없음 차입한도자본금 배이내 ( 주총특별결의시 배 ) ( 자산 - 부채 ) 의 분의 제한없음 개발사업 일반리츠 : 총자산의 3% 이하개발리츠 : 총자산의 % 총자산의 % 총자산의 % 세제혜택 취득세 : 3% 감면 토지분재산세 : 분리과세 종합부동산세 : 비과세 법인세 : 9% 이상배당시소득공제 취득세 : 3% 감면 토지분자산세 : 분리과세 종합부동산세 : 비과세 법인세 : 해당없음 취득세 : 5% 감면 재산세 : 일반세율적용 종합주동산세 : 과세 법인세 : 9% 이상배당시소득공제 자료 : 한국리츠협회, NH 투자증권리서치본부 7

8 III. 글로벌리츠시장. 리츠시장규모및세법 미국리츠가선도하는 글로벌리츠시장 경제상황, 금리, 부동산정책, 리츠제도등이국가별로조금씩상이하지만대부분상장된글로벌리츠회사는이익의 9% 이상을배당함으로써법인세를면제받고있다. 글로벌리츠시장규모는약.7조달러 (USD) 로미국약.조달러 (5.7% 이하비중 ), 일본,7억달러 (7.%), 호주 93억달러 (7.%) 등이며이밖에영국, 프랑스, 캐나다, 싱가포르가각각.9~.3% 비중을차지하고있다. 국가별로리츠의특징을정리하면, 시장규모는미국리츠가가장크고, 배당수익률은캐나다리츠가가장높다. 최근 5년간리츠지수와주식지수를비교했을때, 주식지수를아웃퍼폼한정도는호주리츠가가장컸다. 싱가포르리츠는지수수익률만큼배당수익률도높았다. 리츠의배당수익률은상대적으로낮지만 Total Return( 지수 + 배당 ) 이높았던것은일본리츠였다. 대부분국가의 이중과세방지협약 체결 글로벌리츠에투자하기전에꼭각국세법을고려해야한다. 만약투자대상국이대한민국과이중조세방지협약 (DTT: Double Taxation Treaty) 을체결했다면특별법적인지위를갖게된다. 즉타방체약국의표준세율이협약상의제한세율을상회하는경우필요한세무신고를통해제한세율을적용받을수있다. 우선투자자가법인일경우배당세 (Distribution Tax) 및주식양도세 (Capital Gain Tax) 는법인세로귀결되어크게신경쓸것은없다. 하지만투자자가개인일경우개인배당세율 %+.%( 주민세 ) 로 5.% 종합과세기준으로,만원이상채권, 이자수익, 배당등을포함된다. 그리고개인주식차익 5만원초과시 %( 양도세 )+%( 주민세 ) 로 % 분리과세기준을따르게된다. 결국글로벌상장리츠투자하여현지배당을적용받지않고타국의배당제한세율로대부분 5% 적용되는것이다. 그림. 글로벌리츠시장은시가총액약.7 조달러규모로성장.5%.9%.7% 3.% 3.9%.3% 7.% 7.%.5% 3.3% 5.7% 미국일본호주영국프랑스캐나다싱가포르홍콩남아프리카스페인그외 주 : 7 년 월기준자료 : FTSE EPRA/NAREIT Global Allocations, Morningstar Direct, NH 투자증권리서치본부

9 표. 리츠투자국가별세법기준인지 국 가 배당표준세율 (Dividend 배당제한세율 주식차익표준세율 (Capital Gain Tax) 미국 3% 5%.% 캐나다 5% 5%.% 일본 5.35% 5%.% 호주 3% 5%.% 싱가포르.% 5%.% 자료 : 국세청, NH 투자증권리서치본부 국내기준적용 ( 개인 ) 5 만원초과시 %( 양도세 )+ %( 주민세 ) 국내기준적용 ( 법인 ) 배당세및주식차익법인세로귀결 표 5. 글로벌리츠 (REITs) 규모는미국 > 일본 > 호주 > 캐나다 > 싱가포르순 구분미국일본호주캐나다싱가포르 도입 9 년 년 97 년 99 년 년 상장규모 년말기준 개 57 개 5 개 개 개 세제혜택요건 주주 명 ( 법인세면제 ) 주주 5 명 ( 법인세 ) 주주 5 명 ( 법인세 ) 주주 5 명 ( 법인세 ) 상장 ( 주주 5 명 ) ( 인지세, 소득세 ) 법인세면제 95% 이상배당시 9% 이상배당시 % 배당시 % 배당시 9% 이상배당시 유형 제한없음 ( 대부분회사형, 자기관리 ) 회사형위탁관리 신탁형위탁관리 ( 결합증권형가능 ) 신탁형위탁관리 신탁형위탁관리 성장요인 93 년부동산위축시대안으로발전 정부 CRE 정책 ( 기업보유부동산매각 ) 9 년대퇴직연금시장급속한발전 부동산세제혜택 국부펀드투자 CMT 리츠최초상장 부동산투자회사 ( 신탁 ) 근거법마련방법 회사형 : 증권투자회사법개정및부동산투자회사법의제정 신탁형 : 신탁법개정및부동산 ( 투자 ) 신탁법제정 특별법인형태 : 자산유동화법의개정및 SPC 특별법의제정 신탁형 : 신탁법개정및부동산 ( 투자 ) 신탁법제정 캐나다소득세법 (995) 에따라뮤추얼펀드설립가능 부동산펀드가이드라인 집합투자업에관한법률 국가별부동산투자회사 ( 신탁 ) REITs SPC LPT REITs, Mutual Fund Trusts REITs, Business Trust 대상자산 부동산관련자산, 부동산, 부동산저당채권등 특정자산 () 지명금전채권, () 부동산, () 과 () 의신탁수익권 주로수익성부동산 ( 주택제외 ) 자산비중 % 이상캐나다의부동산 부동산관련자산, 부동산 발행증권 주식 ( 지분 ), 무담보회사채, 자산담보부채권 (MBB) 자산대응증권 : 우선출자증권, 특정사채권, 특정약속어음 분할납입주식, 전환증권, 부채증권 회사형태로설립되는부동산펀드 주식을일반에매각할목적으로회사형태로설립되는부동산펀드 업무범위 부동산취득, 개발, 운용, 처분 특자산의취득과관리부동산취득, 개발, 운용 부동산취득, 개발, 운용, 처분 부동산개발, 취득, 리모델링, 개조등 주 : SPC(Special Purpose Company), LPT(Listed Property Trusts) 는현재 A-REITs 로명칭바뀜자료 : EPRA 7 Global REIT Survey, 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 9

10 . 글로벌리츠수익률 리츠수익률 3가지 + 배당수익 + 주식차익 (CG) + 환차익 (FX) 부동산간접투자상품리츠 (REITs) 는배당수익 (Distribution) 을바탕으로상장된주식거래를통한주식차익 (Capital Gain) 및환차익 (FX) 까지취할수있는장점을가지고있다. 글로벌상장리츠는부동산을기초자산으로임대수익외에매입또는매각을통해이익극대화를추구하며투자자 (Unit Holder) 에게배당을하게된다. 투자자는배당수익, 수익형부동산개발혹은매입을위한리츠회사의차입수준 (Gearing: 총부채 / 총자산 ), 부채만기, 환율등을체크한후지식시장에서의직접거래를통해수익률을극대화할수있다. 금융위기이후 9년 월부터 7년 월까지배당을포함해글로벌리츠지수 (Total Return 지수 ) 는연평균 (CAGR) % 수익률을기록하였으며 S&P Global REITs 지수기준연평균배당수익률은 5.% 에육박한다. 최근 5년간국가별리츠지수와주식지수의수익률은단순비교하면호주리츠가주식보다.%p 우위에있으며배당을포함한리츠지수와주식지수의수익률은비교하면호주및싱가포르리츠가주식을약 7%p를상회한다. 또한배당을포함한리츠지수의수익률은일본리츠가 3.7%, 리츠배당수익률은캐나다리츠가약 7.% 로가장높게나타난다. 반면국가별안전자산인 년국채수익률대비리츠배당수익률을비교할경우대부분국가리츠배당수익률이최소.7%p 이상높다. 특히캐나다리츠는약 5.%p 격차를보이며가장우위에있다. 금리상승은 금융조달비용상승 5년에서 년으로분석기간을늘려도리츠의배당수익률은 년국채수익률을앞선다. 글로벌리츠의 년평균배당수익률은대부분국가에서국채 년물수익률보다우위에있는데, 미국리츠.%p, 호주리츠.%p, 일본리츠 3.7%p, 싱가포르리츠.%p의우위를보이고있다. 최근국가별기준금리인상은자금조달비용증가로리츠회사의임대수익률이낮아질가능성이존재한다. 다만강한경기회복으로인한금리상승은더높은임대수익률로이어져리츠회사의배당수익률이상승하게될것이다. 그림. S&P 글로벌리츠지수와배당수익을포함한 Total Return 지수 리츠, 금융위기이후연평균약 % 성장 (P) S&P Global REIT( 좌 ) Total Return( 좌 ) 배당수익률 ( 우 ) 5 3 연평균 (CAGR) % 상승 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 '

11 그림. 국가별리츠지수와평균배당수익률 최근 년간 S&P 글로벌리츠지수연평균배당수익률 5.% (P) 배당수익률 ( 우 ) 미국리츠지수 ( 좌 ) 3 일본리츠지수 ( 좌 ) 호주리츠지수 ( 좌 ) 캐나다리츠지수 ( 좌 ) 싱가포르리츠지수 ( 좌 ) ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 그림 3. 국가별원화대비환율 ( 원 ) USD KRW( 좌 ) AUD KRW( 좌 ) CAD KRW( 좌 ) ( 원 ) 국가별환율정책을반드시고려,,,,, SGD KRW( 좌 ) JPY KRW( 우 ) ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 그림. 국가별금리추이 7 미국기준금리일본정책금리캐나다기준금리 호주기준금리 싱가포르변동금리 기준금리인상은단기악재로작용 5 3 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 '

12 IV. 국가별 FX( 환율 ) 동향. 한국원화전망 수출경기회복으로 원화강세흐름전망 연초, 원수준까지하락 (= 원화강세 ) 했던원 / 달러환율은최근, 원중반 대까지반등했다. 달러화가강세로전환했기때문이다. 하지만향후달러화가재차 약세로전환되면서원화의강세를견인할것으로예상된다. 또한한국의경기펀더멘털을감안할때원화의강세압력이이어질것으로예상된다. 우선한국의수출경기개선세가지속될전망이다. 지난 월글로벌 OECD 선행지 수가.p 까지반등하면서글로벌경기회복세가지속되고있음을시사했다. 이 는글로벌수요가개선되면서한국의수출경기회복을견인할것으로예상된다. 지난 분기수출입은행의수출선행지수는 9.5p로 5개분기연속전년대비상승했다. 또한이와더불어글로벌경기회복세로올해 분기수출이전년대비 ~% 증가할것으로전망했다. 이를감안할때, 한국의수출경기회복세가이어질가능성이높다. 수출경기개선은달러화수급측면에서원화의강세요인이다. 지난 월한국은행은한국의올해경제성장률전망치를 3.% 로.%p 상향조정 했다. 한국의안정적경기회복세가지속되면서원화의강세를견인할것으로예상 된다. 그림 5. 글로벌선행지수상승은원화강세요인 그림. 수출선행지수상승은향후수출증가가능성을시사 ( 기준선 =) 글로벌선행지수 ( 좌 ) (USD KRW, 역계열 ) 3 원 / 달러환율 ( 우 ) 9 원화강세, (Index) 35 3 수출선행지수 ( 좌 ) 수출증가율 ( 우 ) (% y-y) ,,,3, 5 5-9, '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ', '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' -3 자료 : Thomson Reuters, NH 투자증권리서치본부 자료 : CEIC, 수출입은행, NH 투자증권리서치본부

13 . 리츠주요국환율전망 달러화약세요인 : ) 통화정책불확실성완화, ) 재정적자확대, 3) 정부의달러화약세유도 미국은재정적자가확대될것이라는우려됨에따라달러화약세요인으로작용된다. 법인세인하등을포함한감세법이올해부터시행됐다. 또한최소.5조달러규모의인프라투자확대안도시행될예정이다. 이를통해미국경기의회복세가이어질전망이다. 다만감세법과인프라투자확대안으로인해미국의재정적자가확대될가능성이높다. 재정적자폭확대는달러화의유출압력을높인다는점에서달러화의약세재료이다. 아베노믹스기대감에도불구하고경기개선이엔화약세폭제한호주경기개선은통화강세요인 일본의경우, 경기가회복되고있어엔화강세압력높다. 하지만아베노믹스에따른통화완화정책이엔화의약세를견인하고있다. 이에따라달러화대비엔화환율은약보합흐름을이어갈것으로예상된다. 호주경기는제조업 PMI( 구매관리자지수 ) 의오름세가이어지는등완만한회복세를지속하고있다. 경제적의존도가높은중국에서경기회복세가이어지고있으며, 글로벌원자재가격도안정적수준을유지하고있기때문이다. 호주경기회복세가호주달러화의강세압력을높이고있다. 실제로호주중앙은행은금리인상기대감을낮췄다. 필립 RBA( 호주중앙은행 ) 총재는고용시장의회복세가부진하며, 낮은수준의금리를유지하는것이호주경제를뒷받침한다고언급했다. 이에따라금융시장에반영된중앙은행의금리인상확률도하락했다. 이를종합하면, 경기회복세가호주달러화의강세압력을높이고있지만강세폭은제한될것으로예상된다. 가계부채리스크및금리인상기대감약화등때문이다. 지난 월캐나다실업률은 5.9% 로전월대비소폭반등했다. 하지만여전히역대최저수준을지속하고있다. 인플레이션압력도높다. 월소비자물가상승률은전년대비.% 로목표물가 (.%) 를하회했지만향후기저효과가낮아지며물가상승률이반등할가능성도존재한다. 캐나다의예상보다 빠른긴축우려로 통화강세압력확대 캐나다의안정적경기회복세가이어지면서중앙은행의금리인상기조도지속될전 망이다. 이미지난해두차례기준금리를인상한데이어올해 월기준금리를추가 인상했다. 이는캐나다달러강세요인이다. 싱가포르달러는 명목실효환율적용 싱가포르통화청 (MAS) 은싱가포르달러에교역상대국의교역량등으로가중평균한명목실효환율 (NEER: Nominal Effective Exchange Rate) 을적용하고있다. 이러한방식에는교역상대국간의상대적인물가변동을고려하지않는한계가존재하지만싱가포르달러의변동성을축소시키고안정화시킬수있다. 5년 월이후싱가포르달러의가치를끌어올리는통화정책은중단된상태다. 이는중립적인통화정책기조를의미한다. 이에따라최근달러화약세영향으로싱가포르달러는강세를기록중이다. 3

14 그림 7. 미국감세법시행으로재정적자확대예상 (% of GDP) -.5 CBO 추정 ( 감세법반영이전 ) -3 Citi 추정 ( 감세법반영후 ) ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 자료 : CBO, CITI, 국제금융센터, NH투자증권리서치본부 그림. 미국재정및경상적자는달러화약세재료 (% of GDP) (P) - 재정수지 + 경상수지 ( 좌 ) 5 달러화지수 ( 우 ) ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 자료 : Thomson Reuters, NH투자증권리서치본부 그림 9. 일본의설비투자회복세지속 (% y-y, 3ma) 기계주문증가율 ( 좌 ) (% y-y, 3ma) 3 공작기계주문 _ 증가율 ( 우 ) ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : CEIC, NH투자증권리서치본부 그림. 호주물가및기준금리추이 호주기준금리 ( 좌 ) ( 달러 / 호주달러 ) 달러 / 호주달러 ( 우 ) ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : CEIC, NH투자증권리서치본부 그림. 캐나다물가반등으로추가금리인상가능성높음 (%, % y-y) 소비자물가근원물가캐나다기준금리 - '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : CEIC, NH 투자증권리서치본부 그림. USD-SGD 환율은최근강세기록 (USD/SGD) USD-SGD 환율 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : Bloomberg, NH투자증권리서치본부

15 V. 국가별리츠시장. 미국리츠 (US-REITs) 전망 美서브프라임사태이후부동산금융규제강화 년서브프라임사태이후지속적인재정정책과금리인하로미국경기는 년부터회복되고있다. 이는기업실적개선, 고용증가, 실업률하락으로연결되고있으며, 이에미국실질 GDP 성장률은.5~.% 수준을유지하고있다. 이러한가운데미국상업용부동산가격도완만하게상승하고있다. 또한서브프라임사태이후주택공급약 5% 이상감소한가운데소득증가해美대도시중심으로주택가격빠르게회복하고있다. 美주택담보대출 (LTV: Loan To Value) 약 % 가능했지만리먼사태이후 LTV 약 % 로축소되어부동산버블현상은현재나타나지않고있다. 최근트럼프정부의대규모감세안을포함한세제개편추진으로상업용부동산에관심이집중되고있다. 특히법인세최고세율이 35% 에서 % 로낮아져기존부동산거래를통한실질투자수익률도올라갈수있다. 또한미국內 Infra투자를통한경기활성화정책으로부동산개발지역이늘어나미국리츠회사의투자상품이더욱증가할것으로기대된다. 다만이러한경기회복은다시기준금리인상으로이어져리츠회사의금융조달비용을높이게되며, 이는리츠수익률을악화시킬수있는요인으로작용한다. 미국內개발사업으로새로운부동산패러다임 미국內지역간부동산가격차별화로 양극화 현상발생하고있는가운데특정지구및지역개발에따른투자도늘어나고있다. 예를들어시애틀의경우아마존효과 (Amazon Effect) 로아마존본사주변의아파트, 타운하우스, 상업용건물등의가격이급등하고있다. 뉴욕에서는 억달러규모허드슨야드재개발 (Hudson yard Megaproject) 단계 (East& West Area) 개발사업이진행되면서수익형부동산투자가늘어나고있다. 또한 IT기업 ( 애플, 구글, 우버등 ) 의성장으로실리콘밸리지역주거용부동산가격이급등함에따라주택임대비용증가해 IT전문가및고급인력이다른지역으로유출되는현상도발생하고있다. 반면과거철강도시로급성장했다쇠퇴한피츠버그의경우수변공간공원사업등도시재생사업을진행중에있으며, 자동차산업의붕괴로활기를잃은디트로이트는여전히회복되지못하고있다. 최근미국에서는 IT기업및 Startup을대상으로맞춤형시설및투자서비스를제공하는리츠, 성격이다른부동산에다양하게투자하는 Diversified( 혼합형 ) 리츠, 목재사업및민자SOC사업에투자하는 Timber & Infra( 목재및인프라 ) 리츠, 주택및상업용부동산투자자금을제공하는 Mortgage( 모기지금융 ) 리츠등다양한리츠가등장하고있다. 이런미국상장리츠의 년평균배당수익률은.% 로美국채 년물수익률보다.7%p 우위에있다. 5

16 그림 3. 미국경기회복에따른실업률지속감소 미국실질GDP 미국실업률 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : Bloomberg, NH투자증권리서치본부 그림. 기준금리인상시작되지만달러약세현상 미국기준금리 ( 좌 ) USD KRW( 우 ) ( 원 ) ,,,,, ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 그림 5. 美금리인상으로단기리츠지수하락 그림. 년간리츠배당수익률은국채보다.7% 우위 (3=) 미국리츠지수 ( 좌 ) 미국기준금리 ( 우 ) 7 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 미국리츠배당미국국채 년 '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 그림 7. 7 년미국리츠섹터비중 그림. 7 년기준미국리츠섹터별평균수익률 % 7% % % 9% % % % % 혼합형모기지 & 금융리테일주거용오피스호텔산업용헬스케어기타 (Timber&Infra) 미국국채.95 스프레드 리테일주거용오피스모시지 & 금융산업용호텔헬스케어기타혼합형

17 . 일본리츠 (J-REITs) 년도쿄 올림픽을앞두고 소폭경기회복 일본은 99년대이후장기침체에따른저성장및고령화로 금리정책을펼쳐왔다. 최근에는 년도쿄올림픽을앞두고소폭경기회복으로일자리증가하고있다. 엔저를통한가격경쟁력강화, 기업의설비투자를통한민간소비회복등을목표로아베노믹스가추진되면서대기업및제조업의이익이개선되었고, 이는최근 5년간고용증가및실업률하락으로이어졌다. 그러나일본의실질 GDP성장률은여전히 % 에머물러있다. ~년고이즈미전총리의도시재생정책으로대규모도심재개발사업이진행되면서주택가격일시적으로상승하였다. 년글로벌금융위기로다시부동산시장침체되었다. 그러나 년이후도쿄, 나고야, 오사카 3대도시및삿포로, 센다이, 히로시마, 후쿠오카등지방 개대도시상업지역부동산가격 3.3~.9% 상승회복하고있다. 또한도쿄, 오사카지역등의주택가격도상승중이다. 반면지방을중심으로지속적으로빈집이늘어나는등도심과외곽양극화현상은고착화됐다. 일본도심과외곽 양극화현상고착화 최근소폭의경기회복과도심재개발및도시재생사업으로상업빌딩및콘도미니엄 ( 아파트 ) 가격은지속상승할것으로전망된다. 주택담보대출 (LTV: Loan To Value) 약 % 가능한가운데, 5년기준전체주택,3만호중약 3.5% 인 만호가빈집인것으로집계되고있다. 이들은주로도심주변신도시와지방에위치하고있는것으로파악된다. 일자리때문에대도시집중현상이심화되면서신도시및지방의고령화및저출산이가속화된결과로보인다. 이러한현상을반영하여노인복지주택, 병원등헬스케어관련시설및서비스를제공하는리츠가성장하고있다. 오피스및상업시설투자비중이 9% 에달했던일본리츠는 년이후오피스, 주거용, 산업용, 호텔등으로투자대상으로분산하고있다. 일본리츠의 년평균배당수익률은 3.3% 로일본국채 년물수익률대비 3%p 우위에있다. 이는오랜저금리정책의영향이다. 또한일본리츠를통해일본의채권또는주식보다더안정적이고고정적인수익률을추구할수있다. 7

18 그림 9. 최근 5 년간고용증가로실업률하락 일본실질GDP 일본실업률 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : Bloomberg, NH투자증권리서치본부 그림 3. 일본 금리정책으로엔화약세지속 일본정책금리 ( 좌 ) JPY KRW( 우 ) ( 원 ) ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : Bloomberg, NH투자증권리서치본부 그림 3. 지속적인 금리현상으로리츠지수상승 그림 3. 년간리츠배당수익률은국채보다 3% 우위 (3=) 일본리츠지수 ( 좌 ) 3 일본정책금리 ( 우 ) ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 일본리츠배당 일본국채 년 '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 그림 년일본리츠섹터비중 그림 3. 7 년기준일본리츠섹터별평균수익률 헬스케어 5% 리테일 7% 호텔 % 산업용 9% 혼합형 3% 일본국채 스프레드 주거용 5% 오피스 % 혼합형오피스주거용산업용 호텔 리테일 헬스 케어

19 3. 호주리츠 (A-REITs) 호주는 3차산업전체 GDP의 79.9% 호주부동산투자혜택네거티브기어링부여, 최근부동산대출규제를강화 호주의경우제조업기반은취약한반면, 관광, 교육, 금융, 부동산, 의료등서비스업이발달해 3차산업이전체 GDP의 79.9% 를차지하고있다. 또한 년글로벌경기침체로 GDP 성장률이.5% 로낮아지기도하였으나, 호주경제는 5년연속성장세를이어가며.75%~.5% 의실질 GDP 성장률을유지하고있다. 5 년기준철광석, 석탄, 천연가스등광산산업이호주전체수출의약 57% 를차지하고있으며대부분중국에수출되고있다. 최근 3년간중국경제성장률둔화, 글로벌경기둔화로광산산업이침체되면서호주경제성장이둔화되었고, 실업률도약 5.5% 로정체되어있다. 관광산업이발달한호주의경우시드니, 멜버른등동부지역호텔및상업용시설가격이상승하고있다. 호주는이민제도를통해노동시장을유연하게대체하고있는가운데, 주거목적이아닌투자목적의부동산구입에도대출이자, 주택수리비등에세금혜택을부여하는네거티브기어링 (Negative Gearing) 제도를 년부터시행했다. 이에중국인호주부동산투자규모가 5년약 3억달러, 년약 억달러로증가하였고, 이는대도시주택가격급등으로연결되었다. 이를해결하고자정부는부동산대출규제강화 ( 상환방식, 대출자격요건, 모기지금리인상등 ) 하고있다. 시드니, 멜버른등관광산업중심지이자인구밀집지역인동부지역에서는호텔, 상가, 주택가격이급등한반면퍼스, 다윈등광산산업중심지인서부및북부지역에서는부동산가격이지속하락하는양극화현상이최근 년간나타나고있다. 이는동부지역이관광및금융중심지인데다이민수요가집중되고있기때문이다. 동부지역주거용부동산가격급등으로주택담보대출 (LTV) 최대 % 로제한되고있으며모기지금리까지인상되어대도시주택가격은조정국면에있다. 호주동부지역 주거및상업용 부동산수요지속 호주리츠를살펴보면오피스, 호텔, 리테일등의혼합형리츠가약 5%, 리테일 ( 상가 ) 리츠가약 % 비중을차지하고있다. 관광, 광산산업이발달해리테일및호텔리츠, 광산및에너지관련산업용리츠가많다. 또한고령화사회에대비하여소득수준에맞는다양한실버산업및의료산업이동부지역중심으로꾸준히성장하고있으며최근광산산업을대체하는다양한신재생산업투자도서부지역중심으로늘어나고있다. 5년이후기준금리가.5% 로동결된가운데호주달러약세기조, 금융분야및자본시장규제완화로안정적인경제성장세유지될것으로전망된다. 또한향후기준금리인상폭크지않을것으로보인다. 호주리츠의 년평균배당수익률은.9% 로호주국채 년물보다.9%p 우위에있어호주리츠투자는유망해보인다. 9

20 그림 35. 지속적인 GDP 성장률에도불구하고실업률은정체 호주실질GDP 호주실업률 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : Bloomberg, NH투자증권리서치본부 그림 3. 저금리유지되고호주달러약세현상 호주기준금리 ( 좌 ) AUD KRW( 우 ) ( 원 ) ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 '.5,,, 그림 37. 호주기준금리인상속도느려리츠지수견조 그림 3. 년간리츠배당수익률은국채보다.9% 우위 (3=) 호주리츠지수 ( 좌 ) 3 호주기준금리 ( 우 ) ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' - 호주리츠배당호주국채 년 '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 그림 년호주리츠섹터비중 주거용, % 호텔, % 금융 % 오피스 % 산업용 7% 기타 5% 리테일 % 혼합형 5% 그림. 7 년기준호주리츠섹터별평균수익률 호주국채수익률 스프레드 혼합형 리테일 오피스 금융 산업용 기타 주거용 자료 : Bloomberg, NH투자증권리서치본부

21 . 캐나다리츠 캐나다부동산가격 년대도시 중심으로급등 캐나다의경우부동산, 의료, 금융및보험등의서비스업이 GDP의약 7% 를차지하며, 경기회복에따라실질 GDP는 ~.5% 수준에서유지되고있다. 상대적으로제조업기반이약해경기회복에도불구실업률은약.3% 수준으로소폭감소하고있다. 년글로벌경기둔화이후캐나다는미국과유사하게저금리를통한경기부양및법인세인하 (5%) 정책을지속추진하고있다. 美금융위기로침체되었던캐나다부동산가격은이후점진적으로회복되다 년밴쿠버, 토론토대도시중심으로약 5% 급등하였다. 그결과현재는주택임대가격상한설정, 주택모기지대출규제등부동산규제가강화되었다. 앞서호주와같이캐나다정부는 년고령화사회로진입할것으로예상되며, 이에따라전문직과숙련공등이민을확대함으로써지속적인경제성장을꾀하고있다. 그영향으로외국인투자가증가, 년중국인의캐나다투자액은 7억캐나다달러 ( 약 9억미국달러 ) 에육박하고있다. 미국과동일한 금리인상기조와 부동산규제정책시행 동부지역제조업경기회복에도불구하고캐나다부동산가격상승폭은크지않은것은서부지역에너지투자가위축되었기때문이다. 특히앨버타주를포함한서부지역의경우유가하락에따라오일샌드개발이위축되면서부동산가격이회복되지못하고있다. 반면 5년부터밴쿠버, 토론토중심대도시주택및상업용부동산가격은약 3% 급등하여캐나다주택담보대출 (LTV: Loan To Value) 비율이약 95% 로하락하는등부동산규제정책이강화되고있다. 그일환으로밴쿠버브리티시컬럼비아주는외국인부동산투자시주택가의 5% 를, 개월이상비어있는집에대해서는공시지가의 % 를세금으로부과하고있다. 이는최근중국인의부동산투자후일부주택이빈집으로방치되면서사회적문제를낳고있기때문이다. 캐나다부동산시장 지역별가격양극화 캐나다주택거래량을지역별로살펴보면, 토론토가있는온타리오주가 3%, 밴쿠버가있는브리티시컬럼비아주가 %, 퀘백주가 % 가량의비중을차지하고있다. 주택가격은대도시를중심으로급등한후부동산규제정책에따라소폭둔화되고있지만상업용부동산가격은지속상승중에있다. 지역별부동산가격양극화현상이나타나고있는가운데오피스, 금융, 주거용등의혼합형리츠가전체캐나다리츠의약 % 를차지하고있는것으로파악된다. 그뒤를이어리테일리츠가 % 의비중을차지하고있으며, 그밖에에너지산업용리츠등다양한리츠상품이존재한다. 지난해캐나다기준금리는 3차례인상되어.5% 에서.5% 로높아졌다. 향후미국과같이지속적으로기준금리가인상될것으로보이는만큼부동산투자자금조달비용이증가할가능성이있다. 하지만캐나다리츠의 년간평균배당수익률은약 7% 로주요국가들중가장높고캐나다국채 년물보다 5.7%p 상회하고있어배당매력이높은것을알수있다.

22 그림. 최근캐나다경기회복으로인한일자리증가 캐나다실질 GDP 캐나다실업률 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 그림. 최근 3 번의금리인상으로캐나다달러강세압력 캐나다기준금리 ( 좌 ) CAD KRW( 우 ) ( 원 ) 7, ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 '.5,, 그림 3. 지속적인금리인상은리츠지수하락요인으로작용 그림. 최근 년간리츠배당수익률국채보다 5% 우위 (3=) 캐나다리츠지수 ( 좌 ) 캐나다기준금리 ( 우 ) '3 ' '5 ' '7 ' 캐나다리츠배당캐나다국채 년 ' '3 ' '5 ' '7 그림 5. 7 년캐나다리츠섹터비중 그림. 7 년기준캐나다리츠섹터별평균수익률 헬스케어, 금융, % % 호텔, % 오피스, % 산업용 7% 주거용 % 기타 5% 혼합형 % 캐나다국채수익률 스프레드 리테일 % 혼합형 리테일 주거용 산업용 오피스 기타 금융

23 5. 싱가포르리츠 (S-REITs) 전망 싱가포르, 아시아의물류, 금융, 교통의허브 싱가포르는아시아의물류, 금융, 교통등의중심지로성장하고있으며글로벌비즈니스를위한거점도시국가이다. 싱가포르정부가국토의약 % 이상을소유하고있지만민간분야부동산시장은규제가없는완전자율시장이다. 싱가포르의산업용부동산을지역별로살펴보면, 서부지역은제조업, 조선업, 물류창고등을중심으로전체산업용부동산의약 % 를차지하고있다. 이밖에동부지역에는데이터센터 (Data Center), 연구소 (R&D Center) 가, 북부지역에는음식가공제조업이, 도심지역에는항공물류가밀집되어있다. 년부터물류창고, 제조업등에대한수요가증가하면서산업용부동산공급도지속확대되었는데, 7년을정점으로공급이급감하여 9년수급균형을이룰것으로예상된다. 반면 년전부터글로벌데이터센터및비즈니스파크에대한수요가폭증하였는데, 이같은가파른성장세는 년까지지속될것으로예상된다. 9년글로벌경기둔화로싱가포르내외국법인이감소하였고, 이에공급과잉으로오피스의임대료가격은약 5% 하락하였지만최근글로벌경기회복에따라법인설립이증가하고있어 년하반기부터오피스공급은다시부족해질것으로예상되고있다. 싱가포르도심개발로관광명소가증가하면서중국및인도네시아여행객들이급증하고있다. 특히장기투숙객이늘어나면서숙박수요도증가하고있는추세이다. 이런점에서최근공급과잉상태인호텔역시 년에는수급균형을이룰것으로싱가포르관광청은예상하고있다. 또한도심에서는다소벗어나있지만역세권상가및외곽쇼핑몰의경우상대적으로공실률이높지않아안정적으로임대료를취할수있다. 반면, 싱가포르오차드거리 (Orchard Road) 는세계적으로유명한쇼핑거리중하나이지만, 온라인쇼핑의영향은피하지못하고있다. 전자상거래가늘면서오차드거리의매장도하나둘씩폐쇄되기시작했고글로벌체인점매장도통합되고있다. 싱가포르는 명목실효환율적용 싱가포르리츠의경우정부기관및기관투자자등이앵커 (Anchor) 즉대주주형태로참여하는형태가많다. 또한무리한경영을방지하기위해상장리츠회사의기어링 (Gearing: 총부채 / 총자산 ) 을약 5% 미만으로유지토록하는규제가시행되고있다. 덧붙여환변동성을줄일수있는명목실효환율 (NEER), 안정적인금리로싱가포르달러의안정성은아시아내에서도손에꼽힐정도이다. 이러한장점으로인해싱가포르리츠는해외투자자에게유망투자처로부각되고있다. 싱가포르리츠의 년간평균배당수익률은약.% 로싱가포르국채 년물수익률보다약 %p 높아상장리츠투자할것을추천한다. 특히싱가포르리츠 (S-REITs) 중산업용데이터센터, 오피스, 호텔관련리츠순으로유망해보인다. 3

24 그림 7. 글로벌경기회복에싱가포르 GDP 성장률도상승 싱가포르실질GDP 싱가포르실업률 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : Bloomberg, NH투자증권리서치본부 그림. 싱가포르는변동금리정책으로안정적 싱가포르기준금리 ( 좌 ) ( 원 ) SGD KRW( 우 ), 3.5, ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 자료 : Bloomberg, NH투자증권리서치본부 그림 9. 최근금리인상에도견조한싱가포르리츠지수 그림 5. 최근 년간리츠배당수익률국채보다 % 우위 (3=) 싱가포르리츠지수 ( 좌 ) 싱가포르변동금리 ( 우 ) ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' '9 ' ' ' '3 ' '5 ' '7 ' 싱가포르리츠배당 스프레드 싱가포르국채 년 ' '3 ' '5 ' '7 그림 5. 7 년싱가포르리츠섹터비중 그림 5. 7 년기준싱가포르리츠섹터별평균수익률 데이터센터 % 숙박 5% 헬스케어 % 리테일 9% 오피스 % 물류 / 산업 % 혼합상업용 37% 싱가포르국채수익률 스프레드 헬스케어 호텔 산업용 리테일 오피스

25 [Appendix I] 글로벌리츠종목 I. US-REITs Lists US: Office REITs VEREIT INC VER US Equity 소매, 식당, 사무실, 산업용부동산임대 & 관리, 자금조달 GOVERNMENT PROP. GOV US Equity 정부임차인에게임대되는시설에투자하는부동산업체 FRANKLIN STREET FSP US Equity 기관사무실자산취득및처분, 단기자금조달, 임대등 CITY OFFICE REIT CIO US Equity 사무실부동산을취득, 소유, 운영 ( 미국남서부의대도시 ) US: Retail REITs STORE CAPITAL STOR US Equity 식당체인, 슈퍼마켓, 헬스클럽, 교육, 소매, 서비스및유통 SPIRIT REALTY SRC US Equity 소매업, 서비스및유통의단일임차인및트리플넷투자 DDR CORP. DDR US Equity 쇼핑센터를개발, 인수, 임대및관리 ( 미국, 푸에르토리코 ) SELECT INCOME R.E. SIR US Equity 단일임차부동산을소유및투자 ( 미국 ) KITE REALTY GROUP KRG US Equity 쇼핑센터개발 & 취득 & 운영 ( 워싱턴, 플로리다, 텍사스등 ) WASHINGTON PRIME WPG US Equity 쇼핑센터를소유, 인수및개발 ( 미국 ) RAMCO- GERSHENSON RPT US Equity 쇼핑몰단일임차부동산을개발, 관리 ( 미시건, 오하이오등 ) CBL & ASSOC PROP. CBL US Equity 쇼핑몰자체경영, 자체운영방식의부동산투자신탁 ( 미국 ) PENN REIT PEI US Equity 부동산지분취득 & 관리 & 보유 ( 미국동부연안, 남동부주 ) URSTADT BIDDLE. UBA US Equity 쇼핑센터및부동산을인수, 재개발및관리 ( 뉴욕, 코네티컷 ) US: Residential REITs INDEPENDENCE Trust IRT US Equity 중층아파트부동산취득과소유에집중 ( 미국 ) PREFERRED APT. APTS US Equity 다가구주택을담보로하는 MBS, 후순위채권, 메자닌채권 BLUEROCK RESIDENT. BRG US Equity 아파트형부동산취득 ( 미국 ) US: Industrial REITs GRAMERCY PROPERTY GPT US Equity 트럭터미널, 토지임대, 냉장시설및산업용자산 ( 전세계 ) INFRAREIT INC HIFR US Equity 송전및배전자산소유및운용 ( 텍사스 ) 5

26 US: Hotels REITs MGM GROWTH PRO. MGP US Equity 데스티네이션, 카지노호텔인수, 임대 & 운용 ( 미국네바다등 ) PARK H&R INC. PK US Equity 웨딩, 스파등의다양한서비스제공하는호텔운용 ( 전세계 ) HOSPITALITY PROP. HPT US Equity 전국적브랜드호텔을매입, 보유및임대, 운용 ( 전미 ) APPLE HOSPITALITY APLE US Equity 미국호텔, 게스트객실및리조트투자에중점 RLJ LODGING TRUST RLJ US Equity 프리미엄브랜드및소형호텔에투자 ( 워싱턴 DC) RYMAN HOSPITALITY RHP US Equity 리조트시장그룹형및데스티네이션호텔운용 ( 미국 ) LASALLE HOTEL LHO US Equity 컨벤션, 리조트, 비즈니스지향고급풀서비스호텔 ( 미국 ) PEBBLEBROOK HOTEL PEB US Equity 주요해안근처미국대도시호텔에투자및자체운용 ( 미국 ) XENIA HOTELS XHR US Equity 호텔및리조트를소유및개발 ( 미국 ) CHESAPEAKE LODGING CHSP US Equity 호텔, 공항및컨벤션시장에투자 ( 미국 ) CHATHAM LODGING CLDT US Equity 장기투숙형부분서비스및풀서비스호텔투자 ( 미국 ) HERSHA HOSPITALITY HT US Equity 미들급및장기투숙호텔운영 ( 미북동부위주 ) ASHFORD HOSPITALITY AHT US Equity 전미 차, 차및리조트시장에서호텔다수소유 ( 전미 ) ASHFORD HOSPITALITY AHP US Equity 최고급호텔을인수하는부동산투자신탁 ( 텍사스 ) US: Healthcare REITs OMEGA HEALTHCARE OHI US Equity 장기간병의료시설운영 ( 미국 95%, 영국 5%) MEDICAL PROPERTIES MPW US Equity 재활병원, 급성환자병원, 심장병원등으로구성 ( 미국 ) SENIOR HOUSING SNH US Equity 요양원, 양로원, 의료사무실, 바이오테크연구소 ( 미국 ) SABRA HEALTH CARE SBRA US Equity 요양원, 재활센터, 보조주거시설소유 ( 미국 ) NATL HEALTH INV. NHI US Equity 병원, 의료사무실건물, 양로원, 발달등에투자 ( 미국 ) CARE CAPITAL PROP. CCP US Equity 치료와전문간호시설부동산포트폴리오 ( 미국 ) NEW SENIOR INV. SNR US Equity 고령자독립생활및헬스케어서비스구성 ( 미국 ) COMMUNITY HEALTH CHCT US Equity 병원, 의사, 헬스케어등에임대되는부동산소유 ( 메릴랜드 ) MEDEQUITIES R.E. MRT US Equity 헬스케어부동산개발, 투자, 운영리스및처분 ( 미국 )

27 US: Diversified REITs GAMING AND LEISURE GLPI US Equity 카지노및기타오락시설을소유및임대하는업체. WP CAREY INC WPC US Equity 매각후임차및맞춤형개발금융솔루션을제공 ( 전세계 ) EPR PROPERTIES EPR US Equity 메가플렉스극장과엔터테인먼트테마의소매센터취득, 개발 UNITI GROUP INC UNIT US Equity 통신산업에대한무선인프라솔루션제공 ( 미국, 중남미 ) GEO GROUP INC GEO US Equity 민간교정시설운영 ( 미국, 호주, 캐나다, 뉴질랜드, 남아공 ) CORECIVIC INC CXW US Equity 구치소, 교도소, 제소자운송등설계, 건설, 소유 & 관리 ( 미국 ) STAG INDUSTRIAL STAG US Equity 단일임차산업용부동산에투자및관리 ( 미국 ) LEXINGTON REALTY LXP US Equity 사무실, 산업용 / 소매부동산을소유 & 관리, 부동산투자신탁 GLOBAL NET LEASE GNL US Equity 상업용부동산매입후고객에게임대 ( 미국 ) INVESTORS RE TRUST IRET US Equity 주거용, 상업용, 사무용부동산소유및운영과모기지투자 ARMADA HOFFLER PROPERTY AHH US Equity 사무실, 소매및주거용부동산개발 & 건설 & 운영관리 ( 미동부 ) GLADSTONE COM CORP GOOD US Equity 잠재적인수또는모기지금융을위한부동산운용 WHITESTONE REIT WSR US Equity 상가, 산업시설및사무실건물에투자중 ( 미국 ) CORENERGY INFRASTURCUTRE CORR US Equity 미드스트림과다운스트림미국에너지기반시설자산을소유 7

28 US: Mortgage & Financial REITs ANNALY CAPITAL NLY US Equity 주거및상업용자산에투자및자금조달을하는자본관리업체 AGNC INVESTMENT AGNC US Equity 레버리지를기반으로한구조화상품및 MBS 투자 NEW RESIDENT NRZ US Equity 초과모기지채권관리권한및 MBS과같은자산에투자 STARWOOD PROPERT STWD US Equity 상업용모기지대출, 기타부동산대출투자, CMBS 등에투자 COLONY NORTHST-A CLNS US Equity 헬스케어, 산업용, 병원분야에부채관리서비스제공 ( 전세계 ) BLACKSTONE MTGE BXMT US Equity 부동산담보부선순위모기지대출을제공, 매입 ( 미국, 유럽 ) CHIMERA INV CORP CIM US Equity 부동산관련유가증권및기타다양한자산군에투자 MFA FINANCIAL MFA US Equity RMBS 와비롯한주거용모기지자산에대한레버리지투자 TWO HARBORS INV. TWO US Equity RMBS 관련투자자산에대한투자, 자금조달및관리 ( 미국 ). APOLLO COMMERCIAL ARI US Equity 상업용부동산모기지대출, 증권, 회사채에투자, 인수, 관리 INVESCO MORTGAGE IVR US Equity 주거및상업용부동산저당증권대출을인수, 자금조달및관리 LADDER CAPITAL LADR US Equity 상업용모기지대출, 모기지대출담보부증권등에투자제공 HANNON ARMSTRONG HASI US Equity 에너지시장을대상으로채권및주식파이낸싱을제공 REDWOOD TRUST RWT US Equity 모기지및기타모기지관련자산 ( 신용민감형 ) 투자에집중 PENNYMAC MORTGAGE PMT US Equity 배당, 자본가치상승을통해장기적위험조정수익률을제공 CYS INVESTMENTS CYS US Equity 주택용모기지원리금자동이체증권에레버리지기반투자중 ARMOUR RESIDENTI ARR US Equity 레버리지기반으로기관및비기관모기지관련자산에투자중 CAPSTEAD MORTGAG CMO US Equity 정부후원기업이발행및보증한주거용 ARM 증권에투자 MTGE INVESTMENT MTGE US Equity 기관채주택저당채권, 비기관채모기지투자 ( 메릴랜드 ) ARBOR REALTY TRUST ABR US Equity 부동산관련브리지및메자닌대출, 우선담보대출등에투자 NEW YORK MTGE NYMT US Equity 주택저당증권및기타부동산금융자산서비스제공 AG MORTGAGE INV. MITT US Equity 주택모기지및금융자산과기타부동산증권포트폴리오에투자 ANWORTH MORTGAGE ANH US Equity 모기지자동이체인증서, 담보대출, 중개인모기지자산에투자 SUTHERLAND ASSET SLD US Equity 소형상업용부동산대출및유통시장에서의포트폴리오에주력 WESTERN ASSET MTGE WMC US Equity 주택저당채권담보부증권에대해투자및자금조달및관리 ARES COMMERCIAL ACRE US Equity 미들마켓상업용부동산대출및기타상업용부동산대출설정 DYNEX CAPITAL DX US Equity 증권화된주거용및상업용모기지대출에투자및보유

29 II. J-REITs Lists Japan: Office REITs NIPPON BUILDING 95 JP Equity 도쿄주요 5 대지역, 관동지역에소재한업무용사무실리츠 JAPAN REAL ESTATY 95 JP Equity 주요도시에서사무용부동산에직접투자 ORIX JREIT INC 95 JP Equity 사무실, 임대주택, 호텔과같은부동산에직접투자 JAPAN PRIM REALTY 955 JP Equity 일본전국사무실및상용시설투자 DAIWA OFFICE INV 97 JP Equity 유동화된부동산상품에투자하는부동산투자신탁 (REIT) MORI TRUST SOGO 9 JP Equity 주로메트로폴리탄지역의사무실건물및현지도시에투자 HULIC REIT INC 395 JP Equity 주로사무실, 상업용건물및요양소와같은건물투자 JAPAN EXCELLENT 97 JP Equity 일본도쿄및주요도시의사무용건물에투자하는리츠 PREMIER INVEST 95 JP Equity 도쿄지역에서수익창출부동산에투자하는신탁 ICHIGO OFFICE 975 JP Equity 일본주요도시에소재한사무용건물투자 MCUBS MIDCITY INC. 37 JP Equity 오사카지역의수익형부동산투자 GLOBAL ONE REIT 95 JP Equity 추부및킨키지역대도시에위치한사무용건물투자 ONE REIT INC 39 JP Equity 오피스, 상업용시설및기타부동산투자, 운용 SAKURA SOGO REIT 373 JP Equity 상업용, 주거용, 오피스등의부동산투자 Japan: Residential REITs DAIWA HOUSE REIT 9 JP Equity 주택임대부동산과상업용부동산에주로투자 ADVANCE RESI INV 39 JP Equity 증권화부동산상품에투자하는부동산투자신탁 INVINCIBLE INVESTMENT 93 JP Equity 호텔및주거용자산에주로투자 NIPPON ACCOMMODATION 3 JP Equity 주거용건물에투자 JAPAN RENTAL HOUSE 9 JP Equity 담보부부동산상품에투자하는부동산투자신탁 COMFORIA RESIDENTIAL 3 JP Equity 주로도쿄지역의임대용도시아파트에투자 SEKISUI HOUSE RE 973 JP Equity 주거용건물투자신탁, 쇼핑센터투자신탁및기타사업을운영 KENEDIX RESIDENT 37 JP Equity 아파트건물과같은주거용부동산에투자 SAMTY RESIDENTIAL 359 JP Equity 외곽지역의임대주택, 호텔, 헬스케어시설주로투자 9

30 Japan: Hotel REITs JAPAN HOTEL REIT 95 JP Equity 호텔에사용되는부동산에주로투자 HOSHINO RESORTS 37 JP Equity 호텔, 일본식여관및관련시설에투자하는부동산투자신탁 MORI TRUST HOTEL 37 JP Equity 주로호텔및부대시설에투자 ICHIGO HOTEL REIT 33 JP Equity 노하우를바탕으로 Value-add 에중점을둔호텔투자 & 운용 OOED ONSEN REIT 37 JP Equity 온천시설과호텔을운용하고있는투자신탁 Japan: Healthcare REITs HEALTH CARE & ME 355 JP Equity 시니어하우징, 간호시설, 의료시설 JAPAN SENIOR 3 JP Equity 헬스케어시설에투자하는부동산투자신탁 NIPPON HEALTHCARE 33 JP Equity 시니어하우징, 간병시설, 의료시설에주로투자 Japan: Industrial REITs NIPPON PROLOGISTICS 33 JP Equity 물류사업에사용되는부동산에직접투자 GLP J-REIT 3 JP Equity 주로물류시설및관련부동산투자 INDUSTRIAL & INFO 39 JP Equity 산업및인프라기관의시설같은부동산에투자 JAPAN LOGISTICS 97 JP Equity 물류사업부동산및담보부동산사업운용 Japan: Retail REITs JAPAN RETAIL FUND 953 JP Equity 쇼핑센터및도로변소매매장에투자 FRONTIER REIT 9 JP Equity 대도시지역및지방도시의상업용건물에주로투자 AEON REIT INVEST 39 JP Equity 주로교외쇼핑센터투자 KENEDIX RETAIL 353 JP Equity 쇼핑센터, 슈퍼마켓등의상업용부동산투자 ( 도쿄, 오사카등 ) 3

31 Japan: Diversified REITs NOMURA REAL ESTATE 3 JP Equity 오피스, 주거용, 기타부동산에투자하는자금운용중 UNITED URBAN 9 JP Equity 쇼핑센터, 사무실, 호텔, 주거용건물등부동산에직접투자 ACTIVIA PROPERTIES 379 JP Equity 동경부근의상업용및사무실건물에주로투자 KENEDIX OFFICE 97 JP Equity 사무실및주거용건물에투자하고있는부동산투자신탁 MORI HILLS INVES 33 JP Equity 상업및사무용건물등의부동산에투자 SEKISUI HOUSE 339 JP Equity 업무용사무실투자 ( 도쿄, 오사카, 나고야, 해외 ) TOKYU REIT INC 957 JP Equity 오피스, 상업용부동산, 부동산증권에투자 FUKUOKA REIT CORP 9 JP Equity 큐슈지역의오피스, 상업용부동산에투자 NIPPON REIT INV. 39 JP Equity 사무실, 주거용건물, 쇼핑센터등의부동산에주로투자 LASALLE LOGIPORT 3 JP Equity 도쿄, 오사카지역의물류시설에주로투자 HEIWA REAL ESTATE 9 JP Equity 도심지역오피스, 주거용및부동산증건상품투자 INVESCO OFFICE 39 JP Equity 대도시상업용및사무용건물에주로투자 MITSUI FUDOSAN 37 JP Equity 물류시설에우선적으로투자 HANKYU REIT INC 977 JP Equity 오피스및상업용부동산에투자 3

32 III. A-REITs Lists Australia: Office REITs INVESTA OFFICE FUND IOF AU Equity 기관세입자로구성된투자적격등급사무실빌딩의소유주 GDI PROPERTY GROUP GDI AU Equity 사무용부동산의소유 & 관리 & 임대및신디케이션을하는운용 INDUSTRIA REIT IDR AU Equity 주로산업, 기술단지및비즈니스단지자산소유 AUSTRALIAN UNITY AOF AU Equity 오피스, 다양한부동산포트폴리오투자 ( 호주 CBD 중심 ) ASIA PACIFIC DATA AJD AU Equity 특별부동산인데이터센터개발, 운용 RNY PROPERTY TRUST RNY AU Equity 미국뉴욕외 3주 ( 州 ) 에서사무용부동산에투자 Australia: Industrial REITs GOODMAN GROUP GMG AU Equity 산업용부동산, 사무용단지및창고 / 유통센터로구성 BWP TRUST BWP AU Equity 버닝스웨어하우스부동산으로구성된포트폴리오를소유 NATIONAL STORAGE NSR AU Equity 브리즈번, 선샤인코스트, NSW, 멜버른등에창고시설소유 3

33 Australia Diversified REITs STOCKLAND SGP AU Equity 소매센터, 주거용커뮤니티, 퇴직자주거자산을개발및관리 DEXUS DXS AU Equity 사무실및산업용건물, 소매쇼핑센터등에투자 GPT GROUP GPT AU Equity 소매, 사무실및산업용부동산자산의다각화보유및운용 MIRVAC GROUP MGR AU Equity 사무실, 소매용및산업자산에투자, 관리및신규개발 CHARTER HALL GROUP CHC AU Equity 상업용, 주거용및산업용부동산을개발및투자 GROWTHPOINT PROPERTY GOZ AU Equity 소매매장, 사무실및산업용부동산에투자 ABACUS PROPERTY ABP AU Equity 모기지투자, 개발조합및부동산펀드운용서비스제공 CROMWELL PROPERTY CMW AU Equity 상업용, 사무실용부동산지분소유및프로젝트관리 & 투자 VIVA ENERGY REIT VVR AU Equity 호주전반에정유소, 주유소, 서비스시설물보유 ALE PROPERTY GRP LEP AU Equity 퍼브주점경영및임대및부동산펀드운용서비스제공 CHARTER HLW REIT CLW AU Equity 오피스, 산업용, 리테일부동산장기임대사업 FOLKESTONE EDUCATION FET AU Equity 자유보유보육센터의인수및소유를망라하고보육센터에투자 CENTURIA INDUSTR CIP AU Equity 산업자산투자, 금융자문, 투자채권및금융서비스제공 ARENA REIT ARF AU Equity 보육, 의료, 교육, 정부임차시설등의포트폴리오를관리 CENTURIA METROPOLITAN CMA AU Equity 호주에위치한부동산투자펀드 INGENIA COMMUNIT INA AU Equity 은퇴마을의주거용주택의포트폴리오를관리, 개발 & 투자 RURAL FUNDS GROU RFF AU Equity 농업용자산을소유한부동산신탁 ASPEN GROUP APZ AU Equity 관광및야영자등고수익상업용부동산의투자, 소유 & 관리 BLACKWALL PROPERTY BWR AU Equity 부동산, 부동산금융자산에투자하는대체투자신탁 3 CAPITAL TOTAL TOT AU Equity 부동산을기초로하는대체자산에투자하는신탁 AIMS PROPERTY SECURITIES APW AU Equity.... 부동산증권, 채권, 신탁등에투자및운용 Australia: Others US MASTERS RES. URF AU Equity 자본성장과임대수익률의결합을통해, 장기수익률추구 PROPERTYLINK GROUP PLG AU Equity 산업용, 물류센터등의다양한부동산포트폴리오운용 HOTEL PROPERTY HPI AU Equity 술집, 주류판매점, 다른전문매장으로구성 ( 호주남부 ) 3 CAPITAL GROUP TGP AU Equity 부동산에전략적이고적극적인투자운용에주력 ELANOR RETAIL ERF AU Equity 외곽지역쇼핑센터, 지역리테일등에중점을둔부동산펀드 GARDA DIV PROP GDF AU Equity 상업용, 산업용부동산자산으로이루어진포트폴리오운용 BLACKWALL LTD BWF AU Equity 고객에게오픈플랜, 회의실및행사구역등솔루션도제공 US RESIDENTIAL USR AU Equity 미국주거용부동산에투자하는부동산펀드 33

34 IV. Canada-REITs Lists Canada: Office REITs ALLIED PROP REIT AP-U CN 등급사무용부동산에투자하는부동산투자신탁 ( 온타리오 ) INOVALIS REAL ES INO-U CN 프랑스및독일내사무실부동산에주력 Canada: Residential REITs CAN APARTMENT CAR-U CN 다세대주거용부동산에자유보유권과임차권지분을소유 BOARDWALK RE BEI-U CN 서부캐나다전역에서다세대거주시설을인수및관리 KILLAM APARTMENT KMP-U CN 다세대주거용부동산과조립식주택을인수, 개발및관리 INTERRENT RE IIP-U CN 캐나다온타리오의광역토론토권역내에다양한건물소유 MORGUARD NORTH MRG-U CN 캐나다와미국에서다가구주거용부동산을소유 Canada: Retail REITs RIOCAN REIT CHOICE PROPERTIE SMARTCENTRES REAL ESTATE SLATE RETAIL R-U PLAZA RETAIL REIT TRUE NORTH COMMERCIAL PARTNERS REAL ESTATE REI-U CN CHP-U CN SRU-U CN SRT-U CN PLZ-U CN TNT-U CN PAR-U CN 캐나다소매및복합용도부동산소유권을보유 상업용부동산지주회사를중심으로부동산을개발하고운영 인수, 기획, 개발, 리스, 운영, 부동산관리 & 건설사업중점 식료품점이입점한소매용부동산에소유및운영 퀘벡과애틀랜틱캐나다전역에서쇼핑몰과쇼핑센터소유 리테일쇼핑센터, 상업용임대자산을인수및소유 캐나다전역의소매및다용도부동산에투자하고있는업체 Canada: Industrial REITs GRANITE REAL ESTATE SUMMIT INDUSTRIAL GRT-U CN SMU-U CN 산업용부동산포트폴리오의인수, 개발, 건설, 리스, 관리 임대목적의상업및산업용부동산을인수하는리츠 3

35 Canada Diversified REITs NEW RESIDENT NRZ US Equity 초과모기지채권관리권한및주택저당채권담보부증권에투자 H&R REAL-REIT UT HR-U CN 오피스, 산업용, 소매용부동산및개발프로젝트지분을소유 CAN REAL ESTATE REF-U CN 다각화된캐나다부동산포트폴리오를소유및운영 COMINAR REA-TR U CUF-U CN 퀘벡지역에오피스, 상가, 산업및다용도부동산소유 PURE INDUSTRIAL AAR-U CN 산업용부동산으로구성된포트폴리오를취득, 소유및운영 DREAM GLOBAL DRG-U CN REAL ESTATE 성장지향성상업용부동산포트폴리오를구축이목표 ARTIS REAL ESTAT AX-U CN equity 서부캐나다의소매용부동산및상가부동산에주력 CROMBIE REAL EST CRR-U CN 다양한소매부동산을취득하기위한미래의성장이목표 DREAM OFFICE REA D-U CN 캐나다전역에서사무용및산업용부동산을취득및관리 NORTHVIEW NVU-U CN APARTMENT 아파트, 타운하우스, 상업용부동산을소유및운용 MORGUARD-TR UTS MRT-U CN 캐나다전역에서소매용, 사무용및산업용부동산보유 DREAM INDUSTRIAL DIR-U CN 산업용부동산을취득, 소유, 관리하여현금및수익률제공 SLATE OFFICE REI SOT-U CN 산업용, 상업용사무실및소매부동산취득및소유에주력 DREAM HARD ASSET DRA-U CN 부동산임대, 인프라스트럭처, 부동산신재생전력대안투자 AGELLAN ACR-U CN COMMERCIAL 산업, 사무실및상가부동산을인수및소유가목적 AUTOMOTIVE APR-U CN PROPERTY 자동차대리점, 수리시설, 레스토랑부동산인수사업에중점 MELCOR REAL ESTAE MR-U CN...5. 소매, 사무실, 산업용수익창출형부동산포트폴리오를소유 35

36 Canada Mortgage REITs ARBOR REALTY TRUST ABR US Equity 부동산관련브리지및메자닌대출, 우선담보대출에투자 ARES COMMERCIAL ACRE US Equity 상업용부동산대출, 대출설정, 투자및관리에중점 ( 미국 ) ANWORTH MORTGAGE ANH US Equity 모기지자동이체인증서, 담보대출모기지, 부동산증권투자 APOLLO COMMERCIAL ARI US Equity 상업용부동산모기지대출및증권, 부동산회사채및대출 ARMOUR RESIDENTIAL ARR US Equity 레버리지기반으로기관및비기관모기지관련자산에투자 BLACKSTONE MOR-A BXMT US Equity 부동산담보부선순위모기지대출및매입 ( 미국, 유럽 ) CHIMERA INV CORP CIM US Equity 주택담보대출, 부동산관련유가증권및기타자산군에투자 CAPSTEAD MORTGAGE CMO US Equity 정부후원기업이발행및보증한주거용 ARM 증권투자중 CYS INVESTMENTS CYS US Equity 주택용모기지원리금증권에레버리지기반으로투자중 DYNEX CAPITAL DX US Equity 환매조건부채권, 증권화금융, 자기자본을통해자금을조달 INVESCO MORTGAGE IVR US Equity 부동산저당증권및모기지대출을인수, 자금조달및관리 MFA FINANCIAL MFA US Equity 주거용모기지자산에대한레버리지투자 AG MORTGAGE INV MITT US Equity 주택모기지및금융자산포트폴리오에투자 ( 미국뉴욕 ) MTGE INVESTMENT MTGE US Equity 기관채주택저당채권, 비기관채모기지투자및기타부동산 NEW YORK MTGE NYMT US Equity 주택저당증권, 고신용주거용변동이율모기지 PENNYMAC MORTGAG PMT US Equity 자본가치상승을통해투자자에게위험조정수익률을제공 REDWOOD TRUST RWT US Equity 모기지및기타모기지관련자산에대한신용민감형투자 SUTHERLAND ASSET SLD US Equity 소형상업용부동산 (SBC) 관련사업을개시하고서비스를제공 TWO HARBORS INV TWO US Equity RMBS 투자, 자금조달관리에주력 ( 미국 ) WESTERN ASSET WMC US Equity 주택저당채권담보부증권투자및자금조달, 관리하는업체 Canada: Others BROOKFIELD PROPE BPY-U CN 상업용부동산을소유, 운영및투자 ( 북미, 유럽, 호주 ) BROOKFIELD BP-U BBU-U CN 건설, 에너지, 기타비즈니스서비스제공 ( 전세계 ) CHARTWELL RETIRE CSH-U CN 독립요양시설, 보조생활시설, 장기요양시설관리, 운영 CT REAL ESTATE CRT-U CN 소매센터및유통센터및수익형상업용부동산취득 LADDER CAPITAL LADR US Equity 상업용모기지대출, 담보부증권투자. 리스서비스제공 ( 미국 ) NORTHWEST NWH-U CN HEALTH 의료사무실건물에초점을둔수익형포트폴리오를취득 AMERICAN HOTEL HOT-U CN 미국의호텔부동산을간접적으로소유및취득이목적 BTB REAL ESTATE BTB-U CN 퀘벡지방에주로위치한수익형사무실, 상가, 산업부동산 3

37 V. S-REITs Lists Singapore: Office REITs KEPPEL REIT KREIT SP Equity 수익형상업용부동산으로구성된포트폴리오를소유 OUE COMM REIT OUECT SP Equity 상업용부동산을취득및개발 ( 싱가포르 ) IREIT GLOBAL IREIT SP Equity 상업용사무실, 소매, 물류및산업용부동산에투자 ( 전세계 ) Singapore: Industrial REITs MAPLETREE INDUSTRIAL MINT SP Equity 산업용부동산으로구성된다각화된대형포트폴리오를소유 AIMS AMP CAPITAL AAREIT SP Equity 창고및물류센터, 제조업, 산업공단, 첨단기술단지소유 CACHE LOGISTICS CACHE SP Equity 아시아태평양지역에서수익형물류서비스자산에투자 ESR-REIT EREIT SP Equity 물류, 창고, 작업장, 산업단지, 경공업, 일반공업부문에투자 Singapore: Retail REITs CAPITALAND MALL CT SP Equity 소매용수익형부동산소유및투자 SPH REIT SPHREIT SP Equity 소매용수익형부동산관련자산에직간접투자 FRASERS CENTRE FCT SP Equity 싱가포르해외에소매용수익형부동산투자 STARHILL GLOBAL SGREIT SP Equity 싱가포르및해외에서소매및사무용부동산에주로투자 CAPITALAND RETAI CRCT SP Equity 중국소재소매용수익형부동산포트폴리오투자 LIPPO MALLS LMRT SP Equity 쇼핑몰및기타소매상점에투자 ( 인도네시아 ) BHG RETAIL REIT BHGREIT SP Equity 리테일을중심으로한중국부동산투자 37

38 Singapore: Diversified REITs ASCENDAS REAL ESTATE AREIT SP Equity 신탁은사업및과학단지부동산, 통합개발등에투자한다 CAPITALAND COMMERCIAL CCT SP Equity 싱가포르에서수익형상업용부동산에투자 SUNTEC REIT SUN SP Equity 소매및 / 또는사무용으로사용되는수익형부동산에투자 MAPLETREE COMMER MCT SP Equity 사무용및 / 또는소매용수익형부동산포트폴리오 MAPLETREE LOG TR MLT SP Equity 수익형물류부동산으로구성된다각화된포트폴리오에투자 MAPLETREE GREAT MAGIC SP Equity 대중국에소재한사무실및소매용부동산에투자하고있다 FRASERS LOGISTICS FLT SP Equity 다양한수익형부동산포트폴리오운용 ( 호주 ) KEPPEL DC REIT KDCREIT SP Equity 데이터센터목적으로사용되고있는수익형부동산 MANULIFE US REAL MUST SP Equity 미국에위치한오피스자산에주로투자 FRASERS COMMERCIAL FCOT SP Equity 수익형상업용사무실부동산포트폴리오 ( 싱가포르, 호주 ) SOILBBUILD BUSIN SBREIT SP Equity 사업공간목적수익형부동산포트폴리오투자 EC WORLD REIT ECWREIT SP Equity 물류센터, 이커머스관련산업에투자 ( 중국 ) SABANA SHARIAH SSREIT SP Equity 산업용수익형부동산및기타부동산자산에투자 Singapore: Others ASCOTT RESIDENCE ART SP Equity 서비스드레지던스및임대주택부동산보유 ( 유럽, 호주등 ) PARKWAYLIFE REIT PREIT SP Equity 주로헬스케어및헬스케어관련목적부동산소유 FIRST REIT FIRT SP Equity 헬스케어및헬스케어관련부동산자산으로구성포트폴리오 3

39 [Appendix II] 대체투자의구조및용어설명 APPENDIX II. 부동산간접투자관련용어정리 용어계산방법세부내용 Capitalization Rate ( 자본환원율 ) FFO ( 운영수입 ) 운영순이익 (Net Operating Income, NOI) 현재부동산가격 (Current Value) 순이익 (Net Income) + 할부상환 (Amortization) + 감가상각 (Depreciation) - 자산매각이익 (Gain on Sale of s) Fund From Operation(FFO) 운영으로부터나오는수익이현재부동산가격대비몇퍼센트가되는지계산한값. 이값은운영순이익이변하지않았을경우 Cap Rate 하락시부동산가격의상승을뜻하지만반대로운영순이익이줄어들었으나 Cap Rate 이유지될시에는부동산가격의하락을뜻한다 FFO 는리츠의현금흐름을보여주며회계상순이익에할부상환과감가상각을더하고자산매각으로인한이익을차감한값임. 이값을총발행주식수로나누면주식의 EPS 와같은성격으로리츠의가치를평가할수있다. AFFO ( 조정운영수입 ) FFO + 임대수익 (Rent Income) - 자본지출 (Capital Expenditure) - 유지비 (Maintenance) Adjusted Fund From Operation(AFFO) FFO 보다정확한리츠의현금흐름을보여주는수치로 FFO 에운영으로인한임대수익, 자본지출, 유지비를계산해준값. 현재리츠의현금창출능력을평가할때유용하게사용된다. Gearing Ratio ( 자금조달비율 ) 총부채 총자산 레버리지를통한무리한투자를제한하거나재무건전상태를분석할수있는비율. 각국가리츠법률상제한을두는비율이다르다. 자료 : Investopedia, NH 투자증권리서치본부 39

40 APPENDIX II. 전통적투자자산에서대체투자자산으로확대 투자자산 전통적투자자산 전통적대체투자자산 새로운대체투자자산 전통적투자자산 부동산 민자 SOC 구조화상품 사모펀드 원자재 헤지펀드 선박 항공 / 아트 경매 - 주식 - 채권 - 뮤추얼펀드 - MMF - 외환 /FX - 직접투자 오피스 / 호텔 리테일 / 산업용 - 신탁 / 펀드 - 간접투자 REITs( 리츠 ) - 직접투자 도로 / 발전 항만 / 공항 - 인프라투자펀드 - 신재생 태양광 / 풍력 EMS/ESS - 주택저당증권 (MBS/ABS) - 신용파생상품 - CDO - 사모주식 (PE) 사모대출 (PD) - M&A/ Buy out Fund - 벤처캐피탈 - 메자닌투자 (CB/BW/ RCPS) - 직접투자 유가 (WTI/ 두바이유 ) 금 / 은 / 구리등 소맥 / 옥수수 / 원당 - 파생상품투자 재간접펀드 - Relative Value - Event Driven - Long/short - 선박금융 / 리스 - 항공금융 / 리스 - 미술품경매투자 / 펀드 상업용 Commercial 거주용 Residential 상가 Retail 산업용 Industrial 의료산업 Healthcare 혼합형 Diversified 숙박 Hospitality 특수 Specialized 자료 : NH 투자증권리서치본부 APPENDIX II. 대체투자자산 : 선박금융의구조 은행 대주단, 투자자 원리금상환 Escrow Account 제작금융미행성보증 채무 본선담보 용선료 조선사 건조계약 차주 (SPC) 용선계약 용선주 지분출자 선박펀드 or 실선주 자료 : NH 투자증권리서치본부

41 APPENDIX II. 투자회사형부동산집합투자기구 (REF) 설정체계. 등록 일반사무관리회사 금융감독원 금융투자협회 사무관리위탁 제출 광고심의 부동산집합투자기구 증권신고서 판매회사고객 ( 투자자 ) 이사회 ( 법인이사, 감독이사 ) 운용위탁 집합투자업자 ( 운용사 ) 투자설명서 신탁재산보관 / 관리 투자설명서 자료 : 부동산집합투자기구의설립 ( 설정 ) 및투자프로세스에대한고찰 ( 이치형 ) APPENDIX II. 투자신탁형부동산집합투자기구 (REF) 설정체계 등록 제출 금융감독원 금융투자협회 집합투자업자 ( 운용사 ) 체결 집합투자규약 광고심의 증권신고서 제공 판매회사 고객 ( 투자자 ) 부동산집합투자기구 투자설명서 체결 신탁재산보관 / 관리 신탁업자 자료 : 부동산집합투자기구의설립 ( 설정 ) 및투자프로세스에대한고찰 ( 이치형 )

42 APPENDIX II. PVF( 프로젝트금융투자회사 ) 부동산집합투자기구설정체계 출자자 ( 사업주, 건설회사, 재무적투자자, 운영회사등 ) 대주단 ( 신디케이트론 ) 자산관리사 (AMC) 배당 자본금출자 원리금상환대출이자 대출 (PF) 위탁 Equity SPC (Special Purpose Company) Debt 프로젝트수행 수익 프로젝트 () 출자자 : 디벨로퍼, 금융기관, 건설사, 부동산펀드, 리츠, 연기금, 임차인등 () 자산관리사 : 디벨로퍼 or 출자자가신설한법인 (3) 대주단 : 출자자중재무적투자자 ( 은행, 펀드, 리츠, 연기금등 ) 자료 : NH 투자증권리서치본부 Compliance Notice 당사는동자료를기관투자가또는제 3 자에게사전제공한사실이없습니다. 동자료에게시된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. 고지사항 본조사분석자료에수록된내용은당사리서치센터의금융투자분석사가신뢰할만한자료및정보를바탕으로최선을다해분석한결과이나그정확성이나완전성을보장할수없습니다. 따라서투자자의투자판단을위해작성된것이며어떠한경우에도주식등금융투자상품투자의결과에대한법적책임소재를판단하기위한증빙자료로사용될수없습니다. 본조사분석자료는당사의저작물로서모든지적재산권은당사에귀속되며당사의동의없이복제, 배포, 전송, 변형, 대여할수없습니다. 동사에대한조사분석자료의작성및공표가중단되는경우, 당사홈페이지 () 에서이를조회하실수있습니다.