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1 연구용역보고서 서울시청년가구의주거실태와정책연구

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3 제출문 민주정책연구원장귀하 본보고서를민주정책연구원연구용역 서울시청년가구 의주거실태와정책연구 최종보고서로제출합니다 연구책임자 : 최은영 ( 한국도시연구소연구위원 )

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5 연구책임자 : 최은영 ( 한국도시연구소연구위원 ) 공동연구자 : 권지웅 ( 민달팽이유니온 ) 김기태 ( 민달팽이유니온 ) 정남진 ( 민달팽이유니온 ) 정원준 ( 민달팽이유니온 ) 황서연 ( 민달팽이유니온 ) 자문 : 진남영 ( 새로운사회를여는연구원부원장 ) 박종훈 (KBS 기자 ) 변창흠 ( 한국도시연구소소장 ) 박신영 ( 한국도시연구소연구위원 )

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7 요약 ⅵ Ⅰ. 서론 1 1. 연구배경과목적 1 2. 연구방법 4 Ⅱ. 서울청년주거문제의심화 8 1. 지방으로부터의청년인구유입 8 2. 서울청년의악화되고있는주거환경 서울청년의과중한주거비부담 16 1) 서울시아파트가격의변화 16 2) 소득에따른주거비의부담가능성 25 Ⅲ. 서울의지역별 - 정책집단별청년주거문제 자치구별청년주거문제 33 1) 주거빈곤율 33 2) 서울청년가구의전세가현황과변화율 대학생의주거문제 41 1) 대학가의주거비용 41 2) 서울대학의기숙사수용률 인청년가구의주거문제 46 Ⅳ. 서울청년주거문제심화의사회적결과 주거상향사다리의붕괴 혼인 출산파업 60 - i -

8 Ⅴ. 국내외의대도시 - 청년주거정책과정책제안 해외사례 63 1) 경제위기이후각국의공공임대주택정책변화 63 2) 해외대도시의주택정책 64 3) 해외의청년주택정책 국내의주거복지정책 68 1) 중앙정부 68 2) 서울시 청년주거정책현황과정책소요 71 1) 주거정책현황 71 2) 정책소요 청년주거복지향상을위한정책제안 81 1) 정책비전및정책방향 81 2) 정책제안 83 참고문헌 99 표 1. 설문응답자의가구원수및주택점유형태 6 표 2. 공무원표적집단면접대상자의특성 6 표 3. 대학생표적집단면접대상자의특성 7 표 4. 전국과서울인구증가율의변화 10 표 5. 부모로부터의독립이유 10 표 6. 전국과서울청년의주거빈곤규모 13 표 7. 전국과서울의가구주연령대별최저주거기준미달가구비율 14 표 8. 전국가구와서울 1인청년가구의주거빈곤율변화 16 표 9. 서울시아파트매매가의변화 18 표 10. 서울시아파트전세가의변화 20 표 11. 서울시아파트의규모별매매가대비전세가비율의변화 23 표 12. 임차가구의가구원수별주거비부담 26 표 13. 소득분위별주택점유형태 26 - ii -

9 표 대청년임차가구의소득분위별주거비 27 표 15. 전체임차가구의소득분위별주거비 28 표 16. 가계동향조사와인구주택총조사의주택점유형태구성비비교 29 표 17. 가계동향조사와인구주택총조사의가구원수구성비비교 29 표 18. 가계동향조사와인구주택총조사의가구주연령대별구성비비교 30 표 19. 청년층의임금실태 31 표 20. 체감주거비부담정도 31 표 21. 현거주지의불편한점 32 표 22. 거주지선택시가장중요한고려요소 32 표 23. 시도별청년주거빈곤율 34 표 24. 서울의구별주거빈곤율 35 표 25. 서울의청년주거빈곤율상위동 36 표 26. 서울 1인청년가구와전체가구의구별전세가격변화 39 표 27. 서울 1인청년가구와전체가구의구별m2당전세가격변화 40 표 28. 서울소재 40개대학가의저가원룸시세 42 표 29. 평균주거유지비 43 표 30. 서울소재주요 33개대학기숙사의수용률 ( 대학원생포함 ) 45 표 31. 주택점유형태비교 46 표 32. 거주층비교 47 표 33. 집의구조물상태비교 48 표 34. 방음상태비교 48 표 35. 화재로부터의안전성비교 48 표 36. 집의전반적인상태비교 49 표 37. 자가거주시주택구입가격에대한부담비교 50 표 38. 전세거주시전세보증금부담비교 51 표 39. 보증부월세거주청년가구의보증금및월세부담비교 51 표 40. 소득대비임대료비율비교 52 표 41. 소득대비주거비비율비교 52 표 42. 살고있는주택에대한만족도비교 53 표 43. 살고있는주택이불편한이유비교 54 표 44. 더나은주거환경을위한준비여부 55 표 45. 더나은주거를위한준비의종류 56 표 46. 더나은주거를준비하지못하는이유 56 - iii -

10 표 47. 전국가구주연령대별가구의점유형태 58 표 48. 우리나라와 OECD의연도별합계출산율의변화 61 표 49. 영국의연령대별주택수당수급현황 66 표 50. 생애주기별일반수급자현황 69 표 51. 매입연도별서울시다가구매입임대주택의주택및세대수 70 표 52. 희망하우징주택현황 71 표 53. 공공임대주택거주가구의가구주연령대 72 표 54. 서울시다가구매입임대주택가구주의연령대별특성 72 표 55. 공공임대주택입주시장점 74 표 56. 공공임대주택입주자들의만족도 75 표 57. 청년가구의공공임대주택입주의사 76 표 58. 청년가구가생각하는공공임대주택의적정임대료 76 표 59. 공공임대주택입주자격제한에대한의견 77 표 60. 공공임대주택지방출신우선공급에대한의견 77 표 61. 주거복지프로그램에대한인지현황 78 표 62. 주거복지프로그램에대한경험 79 표 63. 주거복지프로그램에대한필요성 80 표 64. 비영리민간조직을활용한주택공급방안 86 표 65. 공공임대주택관리프로그램예시 86 표 66. 성장보금자리지원금의개요 88 표 67. 대학생주거지원정책기준완화예시 91 표 68. 주거안정지수예시 93 표 69. 주거장학금예시 94 표 70. 대학생주거복지센터예시 94 그림 1. 본연구의조사방법분류 4 그림 2. 서울의각세별순이동 9 그림 3. 비수도권의각세별순이동 9 그림 4. 주거빈곤가구의구성 12 그림 5. 전국과서울의가구주연령대별최저주거기준미달가구비율 15 - iv -

11 그림 6. 서울시아파트의규모별매매가변화 19 그림 7. 서울시아파트의규모별m2당매매가변화 19 그림 8. 서울시아파트의규모별전세가변화 21 그림 9. 서울시아파트의규모별m2당전세가변화 21 그림 10. 서울시아파트의규모별매매가대비전세가비율의변화 24 그림 11. 서울시아파트의규모별m2당매매가대비전세가비율의변화 24 그림 12. 서울의청년과 1인청년가구의주거빈곤율 37 - v -

12 Ⅰ. 서론 연구배경 최근청년주거문제는 주거비의부담가능성 살만한집에살고있는지 라는측면에서다른세대와비교할수없을정도로심각한양상임 주거문제는청년들로하여금결혼 출산등과같이생애주기에서중요한일들까지도포기하게만듦으로써사회존립의필수조건인인구의재생산구조자체를붕괴시키고있음 연구목적 서울청년가구의주거실태를살펴봄으로써청년주거문제해결에대한사회적공감대형성의기반을제공하고자함 청년들의주거소요 와국내외의정책을살펴봄으로써서울청년주거문제해결을위한정책대안을제시하고자함 연구방법 통계청, 국토해양부등의마이크로데이터를활용한시계열분석 서울시근로청년가구에대한설문조사 주거문제에대한세대별표적집단면접 (FGI) 조사 Ⅱ. 서울청년주거문제의심화 지방으로부터의청년인구유입 전국에서유입되고있는 20대는서울의인구감소경향을완화시키고있는유일한인구집단임 청년들이학업 취업등을위해주거비가상대적으로싼지방에서서울로이동하는것은청년주거문제의시작점이됨 서울청년의악화되고있는주거환경 서울의주거문제는곧청년주거문제로볼수있을정도로다른연령대에비해주거빈곤문제가심각함 - vi -

13 서울청년들은최저주거기준미달가구비율이다른집단에비해월등하게높고, 지하 옥탑과고시원등주택이외의기타거처에살고있는비율도높음 서울청년들의 서울 인청년가구의 가주거빈곤상태임 서울 1인청년가구의주거빈곤율은 2000년이후꾸준하게증가하고있는데, 이는다른세대에서는관찰된적이없는미증유의현상임 년사이서울 인청년가구의고시원등주택이외의기타거처거주가구수는 가구에서 가구로급격하게증가함 서울청년의과중한주거비부담 보증금을주거비에포함시킬경우소득 5분위중소득이가장낮은 1분위가구의경우소득의절반이상을주거비로지출하고있음 소득 분위 대청년임차가구의보증금을포함한주거비부담비율은 지수 임 그간우리나라의소득대비주거비부담비율은다른나라에비해낮은것으로알려져왔지만, 이는공식적인소득계산시 1인가구제외, 전세와월세의보증금제외등의문제에서비롯된것임 Ⅲ. 서울의지역별-정책집단별청년주거문제 서울의지역별청년주거문제 서울의청년주거빈곤율및 1인청년가구의주거빈곤율은전국에서가장높음 서울의자치구별청년주거빈곤율의차이가큼 관악구 광진구 금천구 동작구 에서청년주거빈곤율이가장높은데 대부분서울지역의주요대학가주변임 특정행정동을중심으로주거빈곤이집중됨 관악구대학동 광진구화양동 성동구사근동 순으로주거빈곤율이높음 서울지역의소득대비전세가비율은지속적으로상승하고있으며, 청년층에게상대적으로불리하게진행되고있음 년에서울의평균전세가격은당시초봉대비 였지만 년에는 에이르고있음 전체가구에비해청년가구의전세가격상승률이더큼 - vii -

14 대학생의주거문제 대학생의주거비부담문제가심각함 서울지역 개권역저가원룸의평균월세는 만원 주거유지비는평균 만원으로한달에 만원이상을주거비로지출하고있음 대학기숙사의수용률이낮고, 민자기숙사의경우임대료가비쌈 서울 1인청년가구의주거문제 절대다수의청년들이임차인으로살아가고있음 서울 1인청년가구는다른인구집단에비해집의구조, 방음상태, 화재에대한안정성등이불량한집에거주하고있음 서울 1인청년가구는주택의구입및전세보증금, 임대료등주거비전반에대해상당한부담을받고있는것으로나타남 Ⅳ. 서울청년주거문제심화의사회적결과 주거상향사다리의붕괴 설문조사결과에의하면. 서울시 1 2인근로청년의 42.8% 가더나은주거환경을위한준비를하지못하고있음. 이들중약 가경제적능력부족때문에준비하지못하고있다고응답함 생애주기에따른청년들의주거상향실태를연령별코호트분석을통해살펴본결과, 월세에서전세나자가로의전환이힘들어짐에따라청년들의주거형태가월세로고착화되고있음 혼인 출산파업 청년세대의결혼및출산파업문제가심각함 년기준으로우리나라의합계출산율은 인데 이는세계에서가장낮은수준임 표적집단면접 (FGI) 결과에의하면, 2005년이후사회에진출한경우주거문제가결혼 출산과같은개인의미래계획에크게영향을미치고있음 - viii -

15 Ⅴ. 국내외의청년주거정책과정책제안 해외사례 미국 영국등에서는 2008년세계경제위기이후주거문제에대한공공의역할을확대하고있음 뉴욕 파리등세계의주요대도시에서는임대료규제등임차인보호를위한다양한실효성있는정책을시행중에있음 영국의주택수당수혜자중에청년이차지하고있는비율에서볼수있는바와같이청년층이주거정책에서소외되지않고있음 국내의주거정책현황과정책소요 기존주거복지정책에서청년세대가소외되어있음 대가구주의공공임대주택거주비율은전국 서울 에불과함 대의정책적소외를보완하고있는거의유일한정책이서울시의희망하우징임 주거복지정책에대한청년세대의소요 (needs) 가매우큼 청년세대는공공임대주택에대해긍정적인태도를보임 설문조사에의하면 의청년이공공임대주택에입주할의사가있다고응답함 주거복지정책에대한청년층의인식수준이매우낮음 설문조사결과청년들은주거복지정책에대해알지못하고있고 실제도움을받았다고응답한비율은 에그침 청년주거복지향상을위한정책비전및방향 청년이소외되지않는모든사람을위한부담가능한살만한집 청년이소외되지않는주거복지정책 대학생 사회초년생의소요에부응하는주거복지정책 지역의특수성에기반한지역맞춤형주거복지정책 청년주거복지향상을위한정책제안 공공임대주택공급확대와관리강화 소득 분위가구에대한영구임대주택 매입임대주택의공급확대 - ix -

16 대규모집중 공급에서 소규모분산 공급으로의전환 비영리민간조직을활용한사회주택공급촉진 재정투입을통한공공임대주택관리강화 생계와미래를위협하는과도한주거비부담경감 전월세상한제도임 청년바우처도입및소액보증금융자지원 에너지보조금도입 연령집단별맞춤형주거복지서비스제공 대초중반대학생및고졸취업생들을위한저렴한기숙사제공 대학 지자체연계를통한주거장학금확대 주거복지지원센터설립등 대후반청년들을위한공공임대주택확대 소형주택표준관리비가이드라인제시 고시원등주택이외의기타거처에대한안전기준강화등 대초중반청년들을위한 인주거공동체지원사업 신혼부부맞춤형임대주택공급등 - x -

17 Ⅰ. 서론 1. 연구배경과목적 우리나라가 년에비준한 의경제적 사회적및문화적권리에관한국제규약 에서는적절한주거 에사는것을권리로규정하고있다 적절한주거에는 점유의법적안정성 주거비의부담가능성 살만해야함 등의요소가포함된다 임대인의임대료인상요구에응하지않을경우 년마다임차인의의지와상관없이살던곳을떠나야하는우리나라의현실에서 강요된퇴거 로부터의법적보호를의미하는 점유의법적안정성 이보장되어있는상태인지는의문이다 점유의법적안정성은주거권을구성하는가장중요한요소로 임차인의주거권보호를위해제도적인보완이이루어져야하지만본연구에서는주거비의부담가능성과살만한집인지여부를중심으로서울시청년가구의주거실태를살펴보고정책을제안하고자한다 이는최근청년주거문제가 주거비의부담가능성 살만한집에살고있는지 라는두가지측면에서다른세대와비교할수없을정도로심각한양상을보이고있기때문이다 주거권의실현을위해서는 주거비의부담가능성 과 살만한집인지여부 가동시에충족되어야하지만청년가구가주거를선택하는현실에서는이두가지측면이충돌하는경우가많다 즉주거비가부담가능하면살만한집이아니거나 반대로살만한집이면주거비가부담가능하지않은경우가대부분이다 현재우리나라에는살만한집이무엇을의미하는지 주거비의부담가능성이소득에따라어떻게달라져야하는지등에대한기준이없으며 관련실태조사는더더욱부족하다 최은영 김준희 이러한상황속에서청년들의소득으로부담가능한주택이감소하고있고 주거비를감당하기어려운청년들은지하와옥탑 비좁은집 고시원 비닐하우스등과같이집이라고부를수도없는곳으로밀려나고있다 최근급격하게증가하고있는고시원등주택이외의기타거처및지하 옥탑거주자의다수가청년들이다 경우에따라서는소득에비해과도한주거비를지불하면서미래를위한저축은꿈도꾸지못하면서현재를힘겹게살아가고있다 경제위기이후지속된고용 - 1 -

18 불안은청년층을새로운사회경제적약자로등장시키고있으며 이와동시에 진행된대학등록금과주택가격인상은청년세대의경제적부담을더욱높이 고있다 소득에비해임대료가더빠르게오르면서서울의청년가구는신주 거빈곤층으로전락하고있다 문제의심각성에도불구하고 우리나라에서청년주거문제가사회적으로주 목받기시작한것은최근으로 관련연구도제한적이다 정의철 권지웅 이은진 청년문제가이슈화되기시작한 년대에도초점은고용이었 고 주거는부차적인문제였다 이는취업이후의수입을통해자산이축적되 면누구나집을살수있다는믿음이우리사회에서상식처럼받아들여졌었기 때문이다 그러나청년들을둘러싼노동시장환경이갈수록열악해지는가운 데 천신만고끝에취업을하더라도청년들이집을사는것은대단히어려운 일이되었고 부담가능한적절한집에세들어사는것조차어려운일이되었 다 살만하지못하거나부담가능하지않은집에살고있는대학생 사회초년생 이겪고있는주거로인한고통은같은처지에있는다른세대가겪고있는 고통에비해결코적지않다 더욱이주거문제는청년들로하여금결혼 출산 등과같이생애주기에서중요한일들까지도포기하게만듦으로써사회존립 의필수조건인인구의재생산구조자체를붕괴시키고있다 국가의미래 동력으로중추적인역할을해야할한국청년세대의활력이주거문제로인 해급격히저하됨으로써 청년주거문제는이제개인의문제를넘어사회문제 로대두되고있다 빈곤을퇴치하는데있어가장비용효율성이높은방법이 예방 이라는점은널리알려져있는사실이다 청년주거문제의해결은가난 한청년이가난한장년이되고 가난한장년이가난한노인이되는연결고리 를끊어냄으로써그렇지않을경우발생할막대한사회적비용을줄인다는 점에서도반드시필요하다 서울은전국에서모여든각지의청년들이집중되고있다는점에서청년주 거문제가가장심각하고복잡한형태로나타나고있지만관련기초연구는 부족하다 서울청년문제에관한체계적이고세밀한자료수집과분석이필요 한시점이라판단된다 지역별주택문제와주거복지에대한수요가차별화되 고있어 주택정책의지방화가중요해지고있는가운데 과거와같이중앙정 1) 정의철 (2012) 에의하면청년가구의가구형성확률은전세가격이증가할수록감소한다

19 부주도의신규주택대량공급과같은단일한방법으로는주거문제해결이어려워지고있다 일반적으로서울과같은대도시는국가의전반적인주택문제와구별되는특수한문제를가진다 높은인구밀도 낮은공실률 열악한신규주택공급환경에서비롯되는주택공급부족등으로인해세입자비율이높고 임대료가비싸며 임대료가급격하게인상될수있기때문이다 년인구주택총조사에의하면서울의자가가구비율은 로전국의 에비해 이상낮으며 전국시도중임차가구비율이가장높다 선진국주요대도시의경우도서울과유사하게임차가구비율이높고임대료가비싸다 서울과같은대도시는임차인보호를위한제도적장치마련이더욱절실한데 임대차계약을사적영역으로방치하고있는우리나라와달리선진국의주요대도시에서는오래전부터공공의개입을통해임차인을보호하는다양한실효성있는제도들을시행하고있다 유럽과미국의주요대도시에서는임대료규제 계약갱신청구권의보장등과같은제도가시행된지오래되었으며 여전히대도시주거문제해결에중요한역할을하고있다 파리 뉴욕등의경우공공부문이직간접적으로임대료산정에관여하여임대료를제한하고있다 년의경제위기이후세계주요대도시의임차인보호는전반적으로강화되고있는추세인데 뉴욕시는대표적인사례이다 년 월 일 번째뉴욕시장에취임한빌드블라지오 는모든뉴욕시민을위한안전하고부담가능한집 을주택정책의비전으로제시하고있는데 핵심내용은규제및과세강화이다 본연구의목적은첫째 서울을중심으로청년가구의주거실태를살펴봄으로써 심각한청년주거문제해결에대한사회적공감대를형성할수있는기반을제공하는것이다 주거실태는청년들이살만한집에살고있는지 소득에비해부담가능한주거비를부담하고있는지를중심으로살펴보고자한다 둘째 청년들의주거소요 와국내외의정책을살펴봄으로써서울청년 2) 참조. 주택은 두도시이야기 (a Tale of Two Cities) 라는블라지오뉴욕현시장의 2013 년선거캠페인의핵심에있었다. 그는저소득가구를위한주택의부족을선거전의가장중요한이슈로만들었으며, 향후 10 년동안 20 만개의부담가능한주택을공약하였다. 그는부담가능한주택공급시개발업자에게인센티브를제공하던기존의방식에서엄격한규제 (hard and fast rules) 로전환하고, 투기목적의부동산에대한과세를강화함으로써저소득가구를위한부담가능한집의공급을확대하고자한다

20 주거문제해결을위한정책대안을제시하는것이다 2. 연구방법 본연구에서는서울청년주거문제를다각적으로살펴보기위해양적연구와질적연구를병행하였다 통계자료 설문자료등데이터에대한분석을중심으로양적연구를 표적집단면접 조사 심층면접조사등을중심으로질적연구를수행하였다 본연구의조사방법을분류해본결과는다음과같다 그림 우선공신력있는국가기관 통계청 국토해양부 에서생산한마이크로데이터를이용해유연하게데이터를가공 처리함으로써유의미한연구결과를도출하고자하였다 주거비의부담가능성 과 살만한집에살고있는지 라는두가지측면에서청년주거문제를살펴보기위해서는다양한통계자료에대한분석이불가피하였는데 이는각각의통계자료가갖는장점과한계에서기인한다 전수조사자료인인구주택총조사자료는표본오차가없어 신뢰성이가장높고 주거환경이열악한지하 옥탑 주택이외의기타거처등에대한정확한자료를제공하지만소득에대한정보가없는한계를가진다 소득에대한공식통계인가계동향조사와주택에대한가장최근의정보를제공해 양적연구 질적연구 각종통계자료분석 FGI 조사 설문조사 심층면접조사 그림 1. 본연구의조사방법분류 - 4 -

21 주는주거실태조사는다양한항목에대한정보를제공하지만 표본오차와고유의조사목적으로인한한계를가진다 기관별주요분석자료는다음과같다 통계청 인구주택총조사 인구이동통계 가계동향조사 국토해양부 주거실태조사본연구에서 청년 은 세의연령대로정의하였다 세이상의청년은청소년기를벗어나서자립을시작하는성인단계이지만최근학업 취업준비기가길어지면서 대까지도사회경제적으로취약한상태에있는청년이많기때문이다 한편 가계동향조사 주거실태조사와같은표본조사에서는 세계급별연령분석시적은표본수로인해신뢰성부족문제가발생하는경우가있는데 이경우는예외적으로 세의연령대를청년으로정의하였다 일반적으로주택에대한소비는가구단위로이루어지기때문에 청년가구를중심으로분석하였으며 청년가구는청년이가구주인가구로정의하였다 한편 서울시에거주하고있으면서부모와함께살고있지않은근로청년가구에대한설문조사를통해주거실태와주거비부담현황 주거및정책소요를파악하고자하였다 사용된자료는 년 월서울시여성가족재단과민달팽이유니온이함께조사한결과이며 응답자는 명이다 소득에서주거비가차지하는비중을알아보기위해소득이없는대학생이나자가소유자 비독립세대의가구원은조사에서제외하였다 조사대상청년들이많을것이라예상된구로 은평 여의도 강남등의길거리에서조사대상자를당일섭외하여설문을진행하였다 응답자의기본특성을살펴보기위해가구원수와주택점유형태를살펴본결과는다음과같다 표 응답자의거의절반에가까운 가동거인없는독신가구로나타났으며 인가구비율도 로높았다 응답자들의주택점유형태는보증금있는월세혹은전세가 로나타났는데 보증금있는월세비율이 로전세 보다높았다 - 5 -

22 표 1. 설문응답자의가구원수및주택점유형태 가구원수 주택점유형태 자료 : 설문조사. 구분 빈도 비율 1명 명 명 명 명이상 합계 전세 보증금있는월세 보증금없는월세 사글세 기타 합계 ( 단위 : 명, %) 한편 과거서울청년들이겪었거나혹은현재겪고있는주거문제가시대 에따라어떻게변해왔는지를추적하기위해두차례에걸쳐표적집단면접 조사를진행하였다 먼저다양한연령집단을대상으로청년시기 주거 의의 미에대한세대별인식을살펴보았는데 서울시특정사업장의공무원중 년대중반 년대중반 년대중반에각각사회에진출한 명을대상으 로면접을진행하였다 표 다른직업군에비해동일직업군에속한사람들 의사회경제적지위의차가크지않을뿐아니라 전형적으로중산층에속하 는공무원을조사대상으로선정함으로써보통청년들의시대별주거문제를 파악하고자하였다 표 2. 공무원표적집단면접대상자의특성 이름 ( 가명 ) 출생연도 사회진출 사회진출 결혼 ( 단위 : 만원 ) 연간초봉연도형태주거비지역 신길용 ( 결혼 ) 전세 4,600 - 윤석일 ( 결혼 ) 전세 - - 김태욱 ( 결혼 ) 전세 4,000 구로 정준식 , ( 예정 ) 전세 13,000 경기 이석훈 , 월세 500/40 강동 - 6 -

23 다음으로현재서울에거주하고있는대학생 명을대상으로조사를진행 하였다 표 취업준비생부터이제갓대학생이된새내기대학생까지를대 상으로하여 현재의서울청년의주거문제에대한다양한의견을모으고자 하였다 한편 가장중요한주거복지정책수단인공공임대주택에거주하는 사람들에대한심층면접을통해공공임대주택정책의수혜당사자의의견을 들어보았다 표 3. 대학생표적집단면접대상자의특성 이름 ( 가명 ) 성별출생출신구직직종보증금주거비동거인유무 ( 단위 : 만원 ) 거주형태 김석희남 1987 부산언론 21, 유아파트 최수경여 1990 전북문화예술 2, 유공동주거 한주식남 1990 경남 무희망하우징 박새봄여 1991 경기공무원 1, 유오피스텔 이다나여 1994 광주 유대학기숙사 주 : 주거비는월세와관리비를합한금액임 - 7 -

24 Ⅱ. 서울청년주거문제의심화 1. 지방으로부터의청년인구유입 년통계청의인구이동통계원자료에대한분석을통해서울과비수도권의각세별순이동 을살펴본결과는다음과같다 그림 그림 연도별로조금씩달라지기는하지만전반적인패턴은매우유사하다 서울의경우대부분의연령대에서전입보다전출이많아순이동이마이너스인가운데 유독 대에서만순이동이플러스를보이고있다 한편 비수도권에서는서울과정반대의인구이동그래프가나타나고있어 전국의청년인구를서울을비롯한수도권에서흡수하고있음을알수있다 최근서울의인구감소속도가완화되고는있지만 년대이후서울의인구는지속적으로감소하고있다 표 전국의경우절대인구가소폭이나마증가하고있는반면 서울은절대인구가지속적으로감소해 년에는상주인구가 만명미만으로감소하였다 전국에서유입되고있는 대는서울의인구감소경향을완화시켜주고있는유일한인구집단으로 서울의활력을유지시켜주는핵심연령대라할수있다 하지만학업 취업등을위해청년들이주거비가상대적으로싼지방에서서울로이동하는것은청년주거문제의시작점이된다 서울의높은집값을자식대신감당해줄수있는지방거주부모들은많지않으며 학생이나사회초년생인청년들이스스로주거비를감당하기도어렵기때문이다 설문조사를통해서도지방에서서울로이동한청년인구가많다는점을확인할수있었는데 청년들이부모로부터독립하여거주하는주된이유는학업 취업을위한상경이 로가장높은비율을차지했다 표 3) 순이동은전입자수에서전출자수를뺀이동자수를의미한다

25 그림 2. 서울의각세별순이동 ( 년 ) 자료 : 통계청, 인구이동통계, 해당연도. 그림 3. 비수도권의각세별순이동 ( 년 ) 자료 : 통계청, 인구이동통계, 해당연도

26 표 4. 전국과서울인구증가율의변화 (1990~2010 년 ) 구분 전국 서울 ( 단위 : 천명, %) 1990 년 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 1990 년 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 내국인 43,390 44,554 45,985 47,041 47,991 10,603 10,217 9,854 9,763 9,631 외국인 총인구 43,411 44,609 46,136 47,279 48,580 10,612 10,231 9,895 9,821 9,794 총인구증가율 자료 : 통계청, 인구주택총조사전수, KOSIS, 해당연도. 표 5. 부모로부터의독립이유 ( 단위 : 명, %) 구분 빈도 비율 학업, 취업을위한상경 출퇴근문제 독립의지 집안의경제적사정 기타 합계 자료 : 설문조사. 표적집단면접대상대학생들은모두서울소재대학교에다니고있는데 고 향이광주인대학생의경우광주에서느끼는답답함과명문대학에진학하고 싶은욕심을서울로올라오게된주된이유로말한다 저는광주에있기가싫었어요. 그때는광주가좁다는이야기를많이들었어요. 지리가좁다는게아니라알사람들다알고. 저는고등학교때부터공과대학을오고싶었는데광주전남쪽에는원하는대학이없는거예요. 조금좋다고하는공과대나갈만한데가없었어요. 포스텍도포항에있지, 카이스트도대전에있지, 거기는사실가기도힘들지만. 그래서원서를다서울로쓰게됐어요.. ( 이다나, 광주출신대학생 ) 유일하게수도권에서나고자란대학생은수도권을벗어나는것에대한막

27 연한두려움을표명하며 이를두고스스로약간은편견이라하지만이편견 을부정하지는않는다 저는태어나서지금까지경기도바깥으로벗어나본적이한번도없어요. 그래서약간편견이생긴것도있는게, 수도권밖을벗어나면살기가불편할것같다는생각이막연하게드는거예요. ( 박새봄, 수도권출신대학생 ) 대학생들이지망하고있는문화예술과언론분야의서울중심성또한서울 을쉽게포기하지못하게만드는원인이되기도한다 제가하고싶은일들이나문화쪽이다서울에집중되어있기때문에. ( 최수경, 문학지망대학생 ) 취직을지방쪽을조금생각하고있었는데그쪽은아무래도경쟁률이조금낮단말이죠? 아는사람중에한명이집은대전임에도불구하고울산 MBC를갔어요. 한번에붙어서, 그게잘해서간건데, 가서상황을보니깐연봉수준은어느정도되는데지방과중앙이생각보다너무많은차별을겪고있다는걸알게되었대요. ( 김석희, 언론사지망대학생 ) 2. 서울청년의악화되고있는주거환경 본연구에서주거빈곤은주택법에규정되어있는최저주거기준미달과함께지하및옥탑 비닐하우스 고시원등주택이외의기타거처에사는것을포함한다 그림

28 그림 4. 주거빈곤가구의구성출처 : 최은영 김순주, 년통계청의인구주택총조사에기반해서최저주거기준미달가구 최저주거기준미달이거나지하 옥탑거주가구 주택이외의기타거처가구의가구원수와비율을집계한결과는다음과같다 표 서울에는 만명의청년 들이최저주거기준에미달하는집에살고있다 이수치와지하 옥탑 주택이외의기타거처 오피스텔제외 에사는인구를합하여주거빈곤상태에있는청년수를계산해보면 총 만명 이된다 청년중부모혹은친구와같이살고있지않은청년 즉 서울의 인청년가구로한정하면 주거빈곤상태에놓여있는이들의비율은더욱높아진다 서울의 인청년가구중 가최저주거기준에미달하는주택에살고있으며 만가구 가주거빈곤상태에놓여있다 이는전체인구의주거빈곤율인 의 배에가까운수치로 서울 인청년가구 명중 명이주거빈곤상태임을의미한다 이는다른집단에비해월등하게높은비율로 전국청년의주거빈곤율인 보다도월등히높다 전국 인청년가구의미달비율은시설 면적 로다른비교군에비해높으며 서울 인청년가구의미달비율은시설 만명 면적 만명 으로전국의 인청년가구보다도각각 높다 전국과서울청년의최저주거기준미달률은서울이전국과 차이를

29 보이는반면 전체주거빈곤율은전국과서울이각각 와 로 차이를보여그격차가더욱크다 이러한비율의차이는지하 옥탑과주택이외의기타거처에살고있는청년이서울에집중되어있음을의미한다 전국 인청년가구의주택이외의기타거처거주비율은 만명 인데 이는전체인구의 에비해 가량높은것으로전체인구에비해 배정도높은수치이다 서울 인청년가구의주택이외의기타거처거주비율은이보다훨씬높은 로다른인구집단과큰차이를보인다 이는주택이외의기타거처인고시원등에주로학생 사회초년생등청년집단이살고있음을반영하는것이다 표 6. 전국과서울청년의주거빈곤규모 (2010 년 ) ( 단위 : 명, %) 전국 서울 구분 전체 청년 1 인청년가구 전체 청년 1 인청년가구 전체인구 46,070, ,457, ,189, ,344, ,294, , 최저주거기준미달 최저주거미달이거나지하 옥탑 계 4,997, ,117, , ,367, , , 시설미달 면적미달 방수미달 주택이외의기타거처 1,654, , , , , , ,589, , , ,239, , , , , , , 전체 5,790, ,319, , ,812, , , , , , , , , 주거빈곤 5,997, ,387, , ,871, , , 자료 : 통계청, 인구주택총조사,

30 표 7. 전국과서울의가구주연령대별최저주거기준미달가구비율 (2010 년 ) 구분 전국 서울 15 19세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세이상 전체 자료 : 통계청, 인구주택총조사, ( 단위 : %) 한편 서울과전국을구분하여가구주연령대별로최저주거기준미달가구비율이어떻게달라지는지를살펴본결과는다음과같다 표 그림 연령대별주거문제가서울과전국에서매우다르게나타나고있는데 전국은 대와 대이상연령층의최저주거기준미달비율이높은반면 서울은연령대가낮을수록최저주거기준미달비율이높은 즉청년가구의주거문제가가장심각한것으로나타나고있다 전국의경우 세이상에서가구주의연령대가높아짐에따라기준미달가구비율이높아지는경향이확연하지만 서울의경우이러한경향이거의관찰되지않는다 년최저주거기준미달가구비율이 세이상가구주의경우 서울은 세 세이상 로그격차가 로거의차이가없는반면전국은 세 세이상 로그격차가 로큰차이를보이고있다 이상의결과는전국의경우청년가구와노인가구의기준미달비율이높은반면 서울은청년층의기준미달비율이높다고요약될수있다 서울의주거문제는곧청년주거문제

31 35 30 단위 : %, 세 전국 서울 이상 그림 5. 전국과서울의가구주연령대별최저주거기준미달가구비율 (2010년) 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 로볼수있을정도로전국과는구분되는독특한특성을보이고있다 서울청년주거문제의심각성은주거빈곤율의시계열변화를살펴보면더욱뚜렷하게나타나는데 전국전체가구와서울 인청년가구의주거빈곤율은시계열적으로서로다른모습을보이고있다 표 서울 인청년가구는 년이후주거빈곤율이증가하고있는반면 전국전체가구의주거빈곤율은지속적으로감소하고있다 전국가구의주거빈곤율이 년에서 년으로가면서 에서 로감소한반면서울 인청년가구의경우 년에서 년사이에는주거빈곤율이 에서 로급격하게감소하였으나 년에는 에서 로소폭증가한이래 년에는 에서 로또다시증가하였다 이와함께 년에서 년사이서울 인청년가구의고시원등주택이외의기타거처거주가구수는 가구에서 가구로급격하게증가하였다 상대적으로주거환경이양호한아파트의대량공급을통해주거빈곤율이급격하게감소해온우리나라의전반적인경향과반대되는서울 인청년가구의주거빈곤율증가는다른세대에서는한번도관찰되지않았던미증유의현상이다

32 표 8. 전국가구와서울 1 인청년가구의주거빈곤율변화 (1995~2010 년 ) 구분 최저주거기준미달가구 주택이외의기타거처 주거빈곤 전국전체가구 ( 단위 : 가구, %) 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 서울 1 인청년가구 전국전체가구 서울 1 인청년가구 전국전체가구 서울 1 인청년가구 전국전체가구 서울 1 인청년가구 5,891, ,439 4,071,328 71,419 2,536,259 45,428 2,028,695 64, , ,875 1,445 56,731 2, ,675 22, ,933, ,305 4,134,203 72,864 3,046, ,272 2,550, , 자료 : 통계청인구주택총조사, 해당연도. 주 : 1) 주거빈곤 이란주택법에규정되어있는최저주거기준미달가구뿐만아니라지하및옥탑거주, 비닐하우스 고시원등주택이외의기타거처거주가구를포함하는개념임. 2) 1995 년과 2000 년의주거빈곤에는지하옥상거주가구가포함되지않았음. 당시조사미실시. 3. 서울청년의과중한주거비부담 1) 서울시아파트가격의변화 ( 년) 여기에서는서울시아파트매매가와전세가변동을분석한뒤 서울시주택가격의변화가서울청년들에게미친영향을알아보고자한다 연구에사용된데이터는부동산뱅크의 년부터 년까지의아파트시세정보이며 당가격비교를위해과거의 평 단위는 를곱해계산하였다 이자료는부동산시장의호가에근거한것으로실거래가와는차이가있을수있으나부동산가격에대한가장오래된자료중하나로서울시주택가격의장기시계열변동을살펴볼수있는장점이있기때문에분석에활용하였다 청년들이상대적으로소득수준이낮고사회초년생임을감안하여청년들의주거에직접적으로관련이있는소형주택가격을따로비교해보았다 국민임대주택표준공급면적인 를기준으로 이하주택은소형 를초과하는주택은중대형주택으로분류하였다 서울시아파트의매매가는 년대초반크게상승한뒤 년까지안정세를보이다 년외환위기의영향으로하락했다 년대에는큰폭으

33 로상승하여약 배가량상승했다 표 그림 그림 하지만 년사이에는다시하락세를보이고있다 이기간동안의전반적인하락세는중대형아파트의매매가하락에서기인한것으로 소형아파트의매매가는이기간동안에도지속적으로상승했다 당매매가는중대형 소형모두상승했지만중대형과소형주택의 당매매가차이는매매가폭등기인 년 만원 년 만원에서 년에는 만원으로급격히줄어들어 년대주택시장안정기때와비슷한수준으로하락했다 전세가변동은매매가변동과마찬가지로외환위기의영향으로크게하락한뒤 년대에상승하는모습을보인다 표 그림 그림 하지만매매가와크게다른점은매매가가가장큰상승폭을보이는 년에는비교적소폭상승하다가전반적으로매매가가하락하기시작한 년에상승폭이더크다는점이다 특히소형아파트의 당전세가평균은 만원으로 년들어중대형아파트의 당전세가평균인 만원을넘어섰다 년부터 년까지소형아파트의 당전세가가한번도중대형아파트보다높았던적이없었다는점에서 년의주택시장은이전과는크게다르다는것을알수있다

34 표 9. 서울시아파트매매가의변화 (1989~2014 년 ) 구분 매매가 m2당매매가 ( 단위 : 만원 ) 전체소형중대형전체소형중대형 ,276 4,581 12, ,966 5,914 17, ,921 9,623 27, ,374 9,413 27, ,635 9,270 24, ,425 8,908 22, ,092 9,449 23, ,151 9,763 23, ,877 10,710 25, ,007 11,255 27, ,239 9,653 22, ,921 11,064 24, ,621 11,560 24, ,508 13,938 28, ,743 17,210 35, ,790 19,097 41, ,605 19,659 51, ,331 21,495 62, ,987 24,703 67, ,271 27,760 69, ,958 30,198 65, 자료 : 부동산뱅크, 해당연도. 주 : 2008 년부터 2014 년사이의자료는원자료를구할수없었음. ( 이하부동산뱅크자료동일 )

35 그림 6. 서울시아파트의규모별매매가변화 (1989~2014 년 ) 자료 : 부동산뱅크, 해당연도. 그림 7. 서울시아파트의규모별m2당매매가변화 (1989~2014 년 ) 자료 : 부동산뱅크, 해당연도

36 표 10. 서울시아파트전세가의변화 (1989~2014년) ( 단위 : 만원 ) 구분 전세가m2당전세가전체소형중대형전체소형중대형 ,512 2,322 5, ,869 2,929 7, ,032 3,599 8, ,249 3,867 8, ,490 4,211 8, ,557 4,378 8, ,622 4,980 10, ,168 5,368 10, ,438 6,032 12, ,328 6,081 12, ,856 4,770 9, ,159 6,357 11, ,516 7,270 13, ,978 8,854 16, ,405 9,839 19, ,215 9,866 20, ,452 9,552 21, ,512 10,336 23, ,746 11,335 25, ,676 12,173 26, ,354 19,028 36, 자료 : 부동산뱅크, 해당연도

37 그림 8. 서울시아파트의규모별전세가변화 (1989~2014 년 ) 자료 : 부동산뱅크, 해당연도. 그림 9. 서울시아파트의규모별m2당전세가변화 (1989~2014 년 ) 자료 : 부동산뱅크, 해당연도

38 매매가대비전세가비율을살펴보면 년까지는 중반 초반수준이었지만 년대에는 를넘어설정도로상승했다 표 그림 그림 매매가의폭등으로 년사이에는약 수준으로떨어졌지만 년에는다시 수준으로올라섰다 특히소형아파트의전세가는매매가의 로중대형아파트에비해높은비율을보인다 매매가대비전세가비율은 년부터 년까지한번도소형주택이중대형주택보다낮았던적이없다 당매매가대비전세가비율또한절대액의비율보다는차이가작지만소형주택이언제나더높았다 중대형아파트의가격폭등뒤에는소형아파트의꾸준한가격상승과특히전세가격의폭등이있었다 본연구의분석대상은자료상의한계로인해아파트에한정되어있지만아파트이외의주택유형에서도유사한현상이나타났을것이라예상된다 사회초년생으로혹은학생으로주거비부담능력이낮은서울시청년들에게소형주택의매매가와전세가의상승은주거비부담증가에직접적으로영향을미쳤을것이라판단된다 주거비용에는직접적인주택임대료만있는것이아니다 전기가스수도세와같은공과금또한주거생활을하면서필수적으로파생되는비용이다 또한많은경우정해진임대료이외에따로관리비가발생하는경우도있다 전세나보증금액수가큰월세의경우에는보증금을마련하기위해대출을받는경우가발생한다 이에따라발생하는대출이자또한주거비용에포함된다 때문에주거비용으로한달에고정적으로지출되어야하는비용은임대료가격인 만원을훨씬상회할수밖에없다 청년들의경제적부담능력을고려해본다면결코작은비용이아니라고판단된다

39 표 11. 서울시아파트의규모별매매가대비전세가비율의변화 (1989~2014년) ( 단위 : %) 구분 매매가대비전세가비율m2당매매가대비전세가비율전체소형중대형전체소형중대형 자료 : 부동산뱅크, 해당연도

40 그림 10. 서울시아파트의규모별매매가대비전세가비율의변화 (1989~2014 년 ) 자료 : 부동산뱅크, 해당연도. 그림 11. 서울시아파트의규모별m2당매매가대비전세가비율의변화 (1989~2014 년 ) 자료 : 부동산뱅크, 해당연도

41 2) 소득에따른주거비의부담가능성여기에서는소득에대한국가공식통계인통계청의가계동향조사 년 를통해소득분위별로주거비의부담가능성을살펴보았다 모집단인인구주택총조사와비교가가능한항목의경우두조사결과를비교함으로써 그리고다양한조건에의해생성된집단에대한분석을수행함으로써 다른나라에비해낮은것으로알려져있는우리나라의소득대비혹은지출대비주거비부담비율이실제로그러한지를살펴보고자하였다 소득분위는가구의명목소득에의해계산된것이며 주거비에는임대료와기본주거유지비를포함시켰다 우리나라에는전세라는독특한제도가있고 최근반전세도증가하고있어보증금포함여부에따라주거비가크게달라지는데 여기에서는보증금이제외된경우와포함된경우를별도로분석하였으며 보증금을포함할경우월세전환율은연이율 를적용하여계산하였다 소득대비주거비부담비율을계산할때흔히사용되는 지수와 을동시에분석하였는데 지수는소비지출대비주거비비율 은가처분소득대비주거비비율로계산하였다 본연구에서주거비부담은전체가구와임차가구를대상으로분석하였으나여기에서는임차가구의분석결과만을제시하였다 자가가구의경우임대료가 으로계산되어전체가구의주거비부담을축소하는문제가있기때문이다 주요분석결과는다음과같다 우선가구원수별로는 인가구의주거비부담이가장크며 대체로가구원수가증가할수록주거비부담이감소하는가운데 인이상가구에서는주거비부담이 인가구에비해큰것으로나타나고있다 표 보증금포함시 인가구의주거비부담비율은 지수 로나타나고있다 전체가구를대상으로소득분위별주택점유형태의차이를살펴본결과는다음과같다 표 소득이높은가구의경우자가거주비율이높은데 자가거주비율이소득이가장적은 분위는 소득이가장많은 분위는 이다 자가거주비율은 분위에서 로가장낮은데 이는 분위에소득이낮은자가고령가구가 분위에비해상대적으로많이포함되어있기 4) 가계동향조사의경우시도코드가일반적으로제공되지않는데, 본연구에서분석한자료역시시도코드가없었다. 따라서서울시에한정해서청년가구를분석하는것은불가능했으며, 전국의청년가구를대상으로분석을수행하였다

42 때문이다 표 12. 임차가구의가구원수별주거비부담 (2012 년 ) 구분 전체소득 절대액 ( 단위 : 가구, 천원, %) 비율 소득지출주거비보증금제외보증금포함 가처분소득 전체지출 소비지출 보증금제외 보증금포함 RIR Schwabe RIR Schwabe 1 명 1,557 1,257 1,324 1, 명 2,697 2,267 2,105 1, 명 3,566 2,964 2,858 2, 명 4,355 3,629 3,458 2, 명 4,139 3,465 3,418 2, 명이상 3,743 3,280 3,140 2, 자료 : 통계청, 가계동향조사, 표 13. 소득분위별주택점유형태 (2012 년 ) 구분 1 분위 2 분위 3 분위 4 분위 5 분위 자기집무상주택사택전세영구임대보증부월세 ( 단위 : 가구, %) 전체 1,881, ,671 2, ,470 89, ,727 3,281,072 (57.3) (5.9) (0.1) (16.6) (2.7) (17.4) (100.0) 1,778, ,722 9, ,292 62, ,910 3,280,795 (54.2) (4.1) (0.3) (19.5) (1.9) (20.0) (100.0) 1,994, ,962 19, ,618 37, ,412 3,287,225 (60.7) (3.3) (0.6) (19.8) (1.1) (14.4) (100.0) 2,205, ,175 30, ,582 28, ,621 3,274,867 (67.4) (3.2) (0.9) (18.3) (0.9) (9.3) (100.0) 2,457,989 53,897 26, ,406 15, ,466 3,280,298 (74.9) (1.6) (0.8) (17.4) (0.5) (4.7) (100.0) 10,318, ,427 87,900 3,009, ,001 2,160,136 16,404,257 전체 (62.9) (3.6) (0.5) (18.3) (1.4) (13.2) (100.0) 자료 : 통계청, 가계동향조사,

43 소득분위별로 대청년가구의보증금을포함한주거비를살펴보면 분위 만원 분위 만원 분의 만원 분위 만원 분위 만원으로매우불규칙하다 표 이러한불규칙성은전체임차가구의소득분위별주거비의규칙성과대비되는데 전체가구의경우 분위 만원 분위 만원 분위 만원 분위 만원 분위 만원으로소득분위가올라갈수록주거비가증가하고있다 표 하지만주거비의절대액이아닌비율측면에서보면 대청년임차가구와전체임차가구모두에서소득분위가낮을수록주거비부담비율이높은경향이관찰된다 소득 분위 대청년임차가구의보증금을포함한주거비부담비율은 지수 로매우높다 소득 분위 대청년임차가구의보증금을포함한주거비부담비율은 지수 로 분위와큰차이를보이고있다 소득 분위전체임차가구의 은 지수는 로 대청년못지않게주거비부담이크다 전반적으로소득분위별로주거비부담비율의차이가매우큰것으로나타나고있다 보증금을주거비에포함시킬경우소득 분위중소득이가장낮은 분위가구의경우소득의절반을주거비에지출하고있는것으로나타나고있다 저소득층일수록주거비의압박을심하게받고있는것이다 표 대청년임차가구의소득분위별주거비 (2012 년 ) 구분 가구수 전체소득 절대액 소득지출주거비 가처분소득 전체지출 소비지출 보증금제외 보증금포함 ( 단위 : 가구, 천원, %) 보증금제외 비율 보증금포함 RIR Schwabe RIR Schwabe 1 분위 52, ,248 1, 분위 90, ,906 1,675 1,594 1, 분위 71, ,160 2,680 2,431 1, 분위 18, ,485 3,764 3,972 3, 분위 8, ,331 5,212 4,342 3, 전체 241, ,397 2,059 2,040 1, 자료 : 통계청, 가계동향조사,

44 표 15. 전체임차가구의소득분위별주거비 (2012 년 ) ( 단위 : 가구, 천원, %) 절대액 비율 구분 가구수 전체소득 소득지출주거비 가처분소득 전체지출 소비지출 보증금제외 보증금포함 보증금제외 RIR Schwa be 보증금포함 RIR Schwa be 1분위 1,204, 분위 1,359, ,997 1,693 1,839 1, 분위 1,163, ,171 2,698 2,616 2, 분위 934, ,450 3,692 3,390 2, 분위 741, ,056 5,691 4,884 3, 전체 5,402, ,103 2,579 2,496 1, 자료 : 통계청, 가계동향조사, 우리나라의소득대비혹은지출대비주거비부담비율은다른나라에비해낮은것으로알려져있지만 이는공식적인소득계산시 인가구제외 우리나라의독특한전세제도로인해월세만을임대료로산정할경우임차가구의실제주거비부담축소등의문제에서비롯된것이다 관련기존연구들의문제점을구체적으로살펴보면 첫째 소득에관한국가공식통계인통계청의가계동향조사에서공식적인소득을 인이상가구를대상으로집계함으로써전체가구의 분에 에이르는 인가구의소득대비주거비부담은분석에서누락되는경우가많다 본연구에서는다른연구와의비교및장기시계열분석을위해 인이상가구를대상으로분석을수행하였으며 이와함께 인가구를포함한분석을별도로수행하였다 둘째 우리나라의독특한제도인전세보증금및다른나라에비해액수가큰월세보증금을주거비에포함하지않는경우가대부분이다 보증금을포함했을때와포함하지않았을때주거비부담비율이큰차이를보인다 본연구는보증금을포함하지않은경우와포함한경우모두를분석대상에포함하였다 셋째 가계동향조사의표본이모집단의주거비부담산정에있어서의표본오차를크게하고있다 임대료가전혀없거나적은것으로계산되는자가와전세거주가구비율이모집단에비해높다 표 주거비부담문제가심각한청년가구의경우 인

45 가구구성비가모집단에비해높다 표 대청년가구의구성비가모집단에비해현저하게낮다 표 이모든표본오차는주거비부담이과소추정되는요소로작용한다 표 16. 가계동향조사와인구주택총조사의주택점유형태구성비비교 (2010, 2012년 ) ( 단위 : 천가구, %) 가계동향조사 인구주택총조사 구분 전체가구 청년가구 전체가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 자기집 10, , , 무상주택 사택 전세 3, , , 영구임대 보증부월세 2, , 합계 16, , , 자료 : 통계청, 가계동향조사, 2012; 통계청, 인구주택총조사, 표 17. 가계동향조사와인구주택총조사의가구원수구성비비교 (2010, 2012년 ) ( 단위 : 가구, %) 가계동향조사 인구주택총조사 구분 전체가구 청년가구 전체가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 1명 3,328, , ,142, 명 3,755, , ,205, 명 3,453, , ,695, 명 4,639, ,317, ,898, 명 1,065, , ,078, 명 139, , , 명이상 23, , , 합계 16,404, ,644, ,339, 자료 : 통계청, 가계동향조사, 2012; 통계청, 인구주택총조사,

46 표 18. 가계동향조사와인구주택총조사의가구주연령대별구성비비교 (2010, 2012년 ) ( 단위 : 가구, %) 구분 가계동향조사인구주택총조사빈도비율빈도비율 20 24세 56, , 세 325, , 세 1,146, ,442, 세 2,115, ,925, 합계 3,644, ,670, 자료 : 통계청, 가계동향조사, 2012; 통계청, 인구주택총조사, 대전반의고용률은 년 였던것에비해서 년 로크게낮아졌다 대졸자의평균취업연령이 세라는점에서청년들은 대의대부분을경제적으로취약하게보내게된다는점을알수있다 청년층의평균연봉은 년약 천만원정도이다 표 이는 년의임금과비교해본다면 가깝게상승이이루어진액수이다 청년들의평균근무기간은반대로 년이후꾸준히감소하고있는데 이는청년노동시장의불안정성을보여준다 명목임금에비해실질임금상승률이낮은것을고려한다면 청년가구의경제사정이상승한명목임금만큼여유가생겼다고보기는어렵다 더군다나대졸취업자의 가비정규직으로취업하고있고 비정규직의평균임금이정규직의 에불과한 만원에그치고있는상황에서월 만원이넘는주거비용은상당한부담으로작용할것으로판단된다 5) 동아일보, 일자. 취업힘드니대학원行 20 대전반고용률뚝

47 표 19. 청년층의임금실태 (2000~2012 년 ) 연도 2000 년 2010 년 2012 년 분류 연간임금 평균근무기간 연간임금 평균근무기간 연간임금 ( 단위 : 원, 년 ) 평균근무기간 20~24 세 11,657, ,505, ,160, ~29 세 15,764, ,220, ,611, ~34 세 20,688, ,250, ,160, 계 16,676,427-27,488,212-29,788,394 - 자료 : 고용노동부, 고용형태별근로실태조사, 해당연도. 표 20. 체감주거비부담정도 ( 단위 : 명, %) 구분 빈도 비율 매우부담됨 부담되는편 보통 부담안되는편 전혀부담되지않음 합계 자료 : 설문조사. 설문조사결과서울의청년가구는주거비에대해부담을많이느끼고있는것으로나타났다 표 주거비가매우부담되거나부담되는편이라고응답한비율이총 로높게나타났으며 부담되지않는다는응답은 에그쳤다 응답자의평균주거비는약 만원으로응답자의소득대비주거비비율은 였다 서울의청년들이느끼는주거문제도주거비와관련이깊다 현재거주지에서체감하고있는가장불편한점을비싼임대료라고응답한비율은 순위에서 순위에서는세번째로높게나타나고있다 표 임대료와가장 6) 월세와함께공과금, 관리비를포함한수치이며, 보증금의경우에는연 6% 의금리로전월세전환이율을계산하였다. 대출이자의경우는가구별로상황이상이하여포함하지않았다

48 직접적으로관련이있는주거면적의경우 순위에걸쳐고르게높은비율을차지하고있다 채광이나교통문제등도임대료와직간접적인관계가있다고볼때서울시 인청년가구의가장큰주거문제는임대료라고판단된다 이상의결과를통해예상할수있는바와같이청년가구가주택을고를때가장중요하게생각하는요소는임대료였는데 로가장높은비율을차지했다 표 이상의결과를통해볼때 서울시청년주거정책은임대료부담을낮추는방향으로접근할필요가있다고판단된다 표 21. 현거주지의불편한점 ( 단위 : 명, %) 구분 1순위 2순위 3순위빈도비율빈도비율빈도비율 주거면적 주거시설사용의불편함 통풍및채광 방음 비싼임대료 치안문제등안전성 출퇴근거리 출퇴근교통문제 합계 자료 : 설문조사. 표 22. 거주지선택시가장중요한고려요소 ( 단위 : 명, %) 구분 빈도 비율 월임대료 주거환경의안전성 주변편의시설 출퇴근거리 대중교통용이 합계 자료 : 설문조사

49 Ⅲ. 서울의지역별 - 정책집단별청년주거문제 7) 1. 자치구별청년주거문제 1) 주거빈곤율서울의청년주거빈곤율은전국의시도중에서가장높다 표 시도별청년주거빈곤율은서울이 로그다음으로높은경기 인천 과큰차이를보인다 뿐만아니라 서울 인청년가구의주거빈곤율역시 로전국에서가장높은비율을보이고있는데 대전의 경기의 와 이상차이를보인다 이는서울청년들의주거빈곤문제가심각하다는것을보여준다 서울에서주거빈곤율이가장높은구를살펴보면 전체인구는관악구 청년은관악구 인청년가구는동작구 이다 표 청년주거빈곤율이높은 개구는관악구 광진구 금천구 동작구 이고 이중금천구를제외한상위 개구는서울의주요대학들이위치해있는지역이라는특징이있다 인청년가구의경우도동작구 관악구 금천구 광진구 에서주거빈곤율이높다 인청년가구의주거빈곤율이 가넘는구는 개이고 동작구와관악구는각각 인청년가구의주거빈곤율이 가넘는다 이를통해독립한 인청년가구의주거빈곤이저소득층에국한되지않고광범위하다는것을알수있다 7) 본장의일부내용은권지웅 이은진 (2013) 을정리한것임

50 표 23. 시도별청년주거빈곤율 (2010 년 ) ( 단위 : 명, %) 구분 전체인구청년 1 인청년가구 인구주거빈곤비율인구주거빈곤비율인구주거빈곤비율 서울특별시 9,344,608 1,871, ,294, , , , 부산광역시 3,275, , ,513 76, ,378 11, 대구광역시 2,355, , ,245 49, ,378 7, 인천광역시 2,554, , ,470 72, ,204 9, 광주광역시 1,408, , ,557 27, ,693 6, 대전광역시 1,424, , ,092 41, ,017 13, 울산광역시 1,034,371 82, ,071 16, ,610 2, 경기도 10,777,162 1,266, ,246, , ,846 57, 강원도 1,372, , ,569 26, ,702 6, 충청북도 1,418, , ,651 27, ,524 6, 충청남도 1,871, , ,468 42, ,578 7, 전라북도 1,670, , ,135 29, ,064 5, 전라남도 1,641, , ,615 23, ,928 3, 경상북도 2,431, , ,656 52, ,366 8, 경상남도 2,987, , ,148 55, ,743 9, 제주특별자치도 503,204 64, ,202 10, ,972 1, 전체 46,060,318 5,997, ,457,826 1,387, ,189, , 자료 : 통계청, 인구주택총조사,

51 표 24. 서울의구별주거빈곤율 (2010년) ( 단위 : 명, %) 구분 전체인구청년 1인청년가구인구주거빈곤비율인구주거빈곤비율인구주거빈곤비율 종로구 143,064 30, ,119 7, ,182 2, 중구 112,420 28, ,573 6, ,104 1, 용산구 212,594 45, ,036 12, ,368 2, 성동구 280,688 68, ,240 18, ,177 3, 광진구 344,091 96, ,798 30, ,974 7, 동대문구 327,058 77, ,663 22, ,196 6, 중랑구 389, , ,180 25, ,659 3, 성북구 437,617 82, ,010 22, ,746 6, 강북구 313,803 80, ,213 18, ,316 2, 도봉구 338,196 50, ,754 10, ,696 1, 노원구 567,020 70, ,077 17, ,119 1, 은평구 432,489 84, ,199 18, ,739 2, 서대문구 293,175 57, ,507 16, ,046 4, 마포구 354,548 72, ,393 23, ,625 6, 양천구 455,023 77, ,796 17, ,518 1, 강서구 529, , ,424 25, ,357 3, 구로구 392,356 66, ,074 17, ,534 4, 금천구 224,632 65, ,052 15, ,436 3, 영등포구 365,603 73, ,362 18, ,920 4, 동작구 374,577 84, ,489 30, ,284 11, 관악구 496, , ,358 59, ,615 26, 서초구 378,320 41, ,222 13, ,522 2, 강남구 510,299 69, ,160 24, ,698 6, 송파구 621, , ,566 26, ,004 4, 강동구 449,091 87, ,229 22, ,982 3, 전체 9,344,608 1,871, ,294, , , , 자료 : 통계청, 인구주택총조사, (3) 행정동별 주거빈곤율을행정동별로살펴보면 인청년가구의경우관악구대학동

52 동작구노량진 동 구로구구로 동 에서주거빈곤율이 에가깝거나넘었고 청년의경우관악구대학동 광진구화양동 성동구사근동 동작구노량진 동 등에서주거빈곤율이 전후로높게나타났다 표 그림 이와같이서울의청년주거빈곤 을동단위로좁혀서보면주거빈곤과대학가의상관관계가더욱명확해진다 관악구의대학동 광진구의화양동 성동구의사근동 은 청년주거빈곤율이 이상으로 청년주거빈곤이심각한동들이다 서대문 구 동작구 관악구 광진구등은주거빈곤율이높을뿐만아니라주위에인접 한대학들도많다는것이자료를통해확인가능하다 강남구 강서구를제외 하고주거빈곤율이높은지역에는최소 개이상의대학이위치하고있다 표 25. 서울의청년주거빈곤율상위동 (2010 년 ) ( 단위 : 명, %) 구분구명동명인구주거빈곤비율 청년 1 인청년 관악구대학동 12,494 7, 광진구화양동 10,674 5, 성동구사근동 4,658 2, 동작구노량진 2 동 5,327 2, 관악구서림동 10,578 5, 강남구세곡동 성동구용답동 3,533 1, 중구을지로동 광진구자양 4 동 7,252 3, 관악구신원동 5,996 2, 대학동관악구 8,573 6, 노량진 1 동동작구 3,243 2, 세곡동강남구 노량진 2 동동작구 1,773 1, 구로 3 동구로구 4,011 2, 을지로동중구 서림동관악구 5,824 3, 독산 1 동금천구 2,070 1, 신길 3 동영등포구 회현동중구 자료 : 통계청, 인구주택총조사

53 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 그림 12. 서울의청년과 1 인청년가구의주거빈곤율 (2010 년 )

54 2) 서울청년가구의전세가현황과변화율인구주택총조사 표본자료를통해 년사이구별전세가격의변화를살펴본결과는다음과같다 표 서울은 년부터 년까지전세가격이크게상승했는데 상승률이가장작은구는도봉구 이며 가장큰구는강남구 이다 인청년가구의전세가격상승률은이와다소차이를보인다 세청년의경우노원구 가가장적은상승률을보인가운데 가장높은상승률을보인구로구는 년 만원에서 년에는 만원으로 가올랐다 세청년의경우전세가격이은평구 중구 영등포구 순으로상승했는데 이는같은기간강남구와서초구의전세가격상승률보다높은비율이다 이는 세 세에서도비슷한양상을보이는데 세의경우영등포구가 송파구가 중구가 상승했고 세의경우동대문구가 영등포구가 중구가 상승했다 전세가절대액자체도소득에비해높은편이다 전세가격이초봉 년대졸초봉 만원 의 를넘는구가 년도에는 개 종로구 중구 용산구 도봉구 노원구 서대문구 마포구 양천구 강서구 서초구 강남구 송파구 였으나 년에는 개구중강북구를제외한 개구가초봉 년대졸초봉 만원 의 를넘는다 소득대비전세가를비교하면 년에서울전체가구의전세가격평균은 천 만원으로당시초봉의 이다 하지만 년전세가격의평균은 억 만원으로 년초봉의 나된다 이는 년보다 년의청년이전세집을마련하는데더욱큰어려움을겪을수밖에없음을보여준다 8) 취업전문포털사이트 페이오픈 는 42 만 5 천개의데이터를분석하여, 대졸신입평균초봉이 2000 년 1,739 만원, 2010 년 3,352 만원이라고발표하였다

55 표 26. 서울 1 인청년가구와전체가구의구별전세가격변화 ( 년 ) 구분 20~ 24 세 1 인청년가구 2000 년 2010 년상승률 25~ 29 세 30~ 34 세 20~ 24 세 25~ 29 세 30~ 34 세 20~ 24 세 25~ 29 세 ( 단위 : 만원, %) 30~ 34 세 전체가구 상승률 종로구 2,663 2,959 2,909 5,853 6,553 8, 중구 3,173 2,892 3,011 10,630 9,911 9, 용산구 3,482 3,213 3,912 7,760 7,905 11, 성동구 2,232 2,597 2,490 6,040 6,193 8, 광진구 2,147 2,220 2,297 5,640 6,041 6, 동대문구 2,002 2,217 2,132 5,266 5,102 7, 중랑구 1,621 1,790 2,113 3,558 4,888 5, 성북구 2,202 2,285 2,459 5,634 5,774 7, 강북구 1,923 1,939 2,131 4,144 4,675 4, 도봉구 1,984 2,316 2,710 6,242 5,463 5, 노원구 3,192 3,180 3,479 5,789 6,434 6, 은평구 1,948 2,121 2,395 6,741 5,911 5, 서대문구 2,814 2,795 2,960 6,240 5,913 6, 마포구 2,640 2,969 3,087 7,578 8,013 7, 양천구 2,187 2,082 2,752 5,114 5,563 6, 강서구 2,098 2,393 2,712 5,625 5,858 6, 구로구 1,467 1,964 2,311 6,145 5,413 6, 금천구 1,568 1,714 1,716 4,469 5,109 5, 영등포구 1,944 2,160 2,438 6,254 8,354 8, 동작구 2,133 2,357 2,592 6,070 5,900 6, 관악구 2,396 2,362 2,453 5,243 5,241 5, 서초구 4,220 4,069 4,350 9,983 11,627 13, 강남구 4,207 4,181 4,503 11,896 10,146 12, 송파구 2,531 2,814 3,016 7,775 9,012 9, 강동구 1,881 2,200 2,473 5,753 5,833 7, 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 해당연도

56 표 27. 서울 1 인청년가구와전체가구의구별m2당전세가격변화 ( 년 ) 구분 1 인청년 m2당전세가 2000 년 2010 년 전체가구 1 인청년 전체가구 차이 1 인청년 ( 단위 : 만원, %, %p) m2당전세가상승률 전체가구 차이 종로구 중구 용산구 성동구 광진구 동대문구 중랑구 성북구 강북구 도봉구 노원구 은평구 서대문구 마포구 양천구 강서구 구로구 금천구 영등포구 동작구 관악구 서초구 강남구 송파구 강동구 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 해당연도. 다음으로 당전세가격의변화율을보면 표 개구중에서 개 강북 구 은평구 양천구 구로구 금천구 서초구 강남구 구를제외한 개구에서

57 전체가구의전세가에비해 인청년가구의평당전세가상승률이높았다 인청년가구의평당전세가상승률이높은구는성동구 광진구 영등포구 동작구 등으로주거빈곤율이높은지역에서평당전세가상승률도높은경향을보이고있다 같은기간대졸신입사원의초봉이 상승했다는점을감안하면 개구 강북구 구로구 금천구 를제외한 개구가이보다더높은전세가상승률을보였다 년평당전세가의경우 개구중 개구 강북구 양천구 구로구 금천구 를제외한 개구에서 인청년가구가전체가구보다작게는 당 만원 서초구 에서많게는 만원 서대문구 높은전세가를지불하고있다 그중 개구 종로구 용산구 성동구 광진구 동대문구 서대문구 마포구 영등포구 동작구 관악구 의경우 당 만원이상의비용을 인청년가구가더많이부담하고있다 이는자산과소득약자로서주택선택에제약을받는청년이상대적으로더많은주거비를부담하고있다는것을의미한다 이상의분석결과를통해전세가격변화율은청년층에게상대적으로불리하게진행되었음을알수있다 청년가구의전세가격상승률은서울시전체가구의전세상승률및같은기간의소득증가율보다높았다 그결과청년가구의주거비부담이가중되었을뿐아니라 다른연령대와의차이도더욱커졌다 2. 대학생의주거문제 1) 대학가의주거비용앞서서울청년의주거빈곤과대학가의상관관계를통해대학가인근청년의주거빈곤율이높다는것을확인할수있었다 서울 인청년가구의 가주거빈곤상태에놓여있음에도불구하고서울대학가의청년들은최저 만원 노원구공릉동 에서최고 만원 중구장충동 묵정동 을주거비로지출해야하는상황이다 표 서울에서자취하는청년이한달에주거비로지출하는임대료외관리비

58 표 28. 서울소재 40 개대학가의저가원룸시세 (2013 년 ) 구해당동소재대학 중구 용산구 묵정동, 장충동, 장충동 2 가, 장충동 3 가 갈월동, 청파동 2 가, 청파동 3 가, 효창동 ( 단위 : 만원 ) 권역별저가원룸평균 동국대 54 숙명여대 53 서초구서초동서울교대 51 마포구 동교동, 상수동, 서교동, 합정동 홍익대 47 종로구삼선동, 명륜동, 혜화동성균관대, 한성대 45 서대문구 연희동, 창천동 연세대, 이대, 경기대, 추계예대 성북구하월곡동, 상월곡동동덕여대 41 광진구자양동건국대, 세종대, 한양대 40 마포구대흥동, 아현동, 염리동서강대 39 성북구길음동, 정릉동국민대, 서경대, 상명대 38 서대문구남가좌, 북가좌명지대학교 38 성북구안암동, 종암동고려대, 성신대 36 성북구, 노원구 도봉구, 강북구 장위동, 월계동광운대, 외대, 경희 36 번동, 수유동, 쌍문동, 우이동 45 덕성여대 36 관악구신림동서울대 35 동작구흑석동중앙대, 숭실대 35 구로구궁동, 오류동, 온수동성공회대 35 노원구 공릉동 자료 : 민달팽이유니온, 서울여대, 서울과기대, 서울시립대, 삼육대 서울주요대학가저가원룸평균

59 표 29. 평균주거유지비 (2013 년 ) 개별 평균요금 관리비 45,400 전기 19,000 수도 12,000 가스 26,000 전체 102,400 자료 : 민달팽이유니온 ( 단위 : 원 ) 전기 수도 가스의평균비용은 원으로집계되었다 표 개별평균을살펴보면관리비 원 전기세 원 수도세 원 가스비 원이다 냉난방사용이계절에따라달라지출비용은월별로달라지지만평균적으로 만원이상의주거유지비를지출하고있는것으로조사되었다 총 권역의저가원룸의평균월세는 만원에이르는데 여기에평균주거유지비인 만 천원을더하면약 만원에이른다 이금액은배병우 남진 이조사한대학생월평균소득인 만 천원의절반이상을차지하는비율이다 이는현재대학가청년들대부분이주거빈곤상황에처해있음에도불구하고 자신의소득만으로는부담하기어려운주거비를지출하고있다는것을보여준다 표적집단면접대상자중 한주식 을제외한모든대학생들은룸메이트와같이살고있었다 서울시 공사에서운영하는대학생임대주택인희망하우징에거주하는 한주식 과대학교기숙사의특성상룸메이트와함께사는 이다나 를제외한모든이들은룸메이트를 선택 한셈인데 룸메이트라는주변의자원을활용하여주거비부담을낮췄다고볼수있다 이들에게주변의자원이사라진다면현실의높은주거비는당장의위협으로다가오게된다 룸메이트가바뀌는과정에서룸메이트를못구할뻔했어요. 그래서혼자사는집으로옮겨야되나라고생각을했더니집값이너무뛰는거예요. 지금은부담해야할집값이 40만원전후인데, 혼자살게되면 50만원은그냥넘게들더라고요. 저희집같은경우에는부모님께서집값을보조해주시는게크게어렵지않지만

60 좀어려워하시는집들도있는것같아요. ( 박새봄, 수도권출신대학생 ) 1학년때부터계속기숙사에서살고있는데이번에는사실못붙을줄알고집을알아보려고했었어요. 이번에운좋게붙었거든요. 그런데주변에는떨어진친구들도많고 2학년때부터떨어진다는얘기도많이들어서막집값알아보고했는데, 너무비싼거예요. 그리고저는방값만딱들어가는줄알았는데뭐관리비도있고, 공과금다합하면생각보다많이들더라고요. ( 이다나, 광주출신대학생 ) 2) 서울대학의기숙사수용률서울소재주요 개대학의기숙사수용률평균은 에불과하다 이중기숙사가전혀존재하지않는학교도 곳이나되며절반이상의학교가 에도미치지못하는수용률을보이고있다 실제수용률이 이상인학교는 곳밖에되지않는다 표 기숙사는민간임대시장보다저렴한가격과상대적으로양호한주거환경을제공할수있지만재학생의 가통학이불가능한지역에서온다는것을고려하면 학생들의주거권은충분히보장되지못하는상황이다 또한이자료에는외국인만수용하는외국인전용기숙사 의과대학학생만거주할수있는의과대학기숙사등특수기숙사가포함되어있어 일반대학생이입주할수있는기숙사의수용률은더낮아질것으로예상된다 더불어최근증가하고있는외부투자로지어진민자기숙사의경우 인실 만원 연세대 인실 만원 고려대 으로 직영기숙사 만원 만원 에비해 배이상비싸다 학생들의주거권보장이아닌이익수단의목적이된민자기숙사는대학가주거문제를외면하고있는실정이다

61 표 30. 서울소재주요 33 개대학기숙사의수용률 ( 대학원생포함, 2012 년 ) ( 단위 : 명, %) 학교명재학생기숙사수용인원기숙사수용률 서울교육대학교 1, 서울대학교 27,859 5, 건국대학교 18,927 3, 서울과학기술대학교 10,530 1, 연세대학교 25,493 3, 서강대학교 10,321 1, 삼육대학교 5, 명지대학교 7, 경희대학교 15,028 1, 서울여자대학교 8, 국민대학교 16,519 1, 숭실대학교 15,893 1, 숙명여자대학교 12,121 1, 중앙대학교 17,453 1, 동국대학교 15,824 1, 성균관대학교 13,514 1, 고려대학교 25,292 2, 덕성여자대학교 6, 이화여자대학교 19,932 1, 한국외국어대학교 10, 서울시립대학교 10, 성공회대학교 2, 한양대학교 20,050 1, 홍익대학교 13, 성신여자대학교 8, 한성대학교 7, 상명대학교 7, 광운대학교 9, 세종대학교 12, 서경대학교 6, 동덕여자대학교 7, 경기대학교 3, 추계예술대학교 1, 전체 397,059 38, 자료 : 민달팽이유니온 정진후의원실

62 3. 1 인청년가구의주거문제 여기에서는주거실태조사 년 에대한분석에기반해서 인청년가구의주거문제를다른집단과의비교를통해살펴보고자한다 주택점유형태를살펴보면서울 인청년가구의절대다수인 가전세 보증부월세 또는월세형태로살고있으며이중자가주택에살고있는비율은 뿐이다 표 이러한낮은자가점유율은비교군인전국의전체가구 서울의전체가구 보다현저히낮다 분석대상인 청년 이단순히 대대학생들만이아니라 세에서부터 세까지의포괄적인연령대임을감안하면매우낮은수치라고판단된다 서울의 인청년가구들은전세와월세를전전하며미래를준비하고있으며 주거사다리를올라가는과정은순탄치않음을알수있다 표 31. 주택점유형태비교 (2012년) ( 단위 : 가구, %) 서울전국전체가구주택점유형태전체가구 1인청년가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 자가 9,532, ,464, , 전세 3,811, ,177, , 보증부월세 3,298, , , 월세 481, , , 사글세 54, , , 무상거주 502, , , 연세 53, 합계 17,733, ,622, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사,

63 표 32. 거주층비교 (2012년) ( 단위 : 가구, %) 서울전국전체가구구분전체가구 1인청년가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 지상 17,429, ,471, , 지하 182, , , 반지하 114, , , 옥상 7, , 합계 17,733, ,622, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사, 서울 인청년가구의 가지하혹은반지하에살고있는데 이는전체가구 의 배이상에해당하는수치이다 표 이러한지하 반지하거주는서울에서특징적으로나타나는현상으로한국의산업화과정속에절대적으로많은인구가서울로집중되면서나타난문제들이아직해결되지않았음을보여준다 과거에는공단에서일하는 산업사회의역군 들이벌집과지하 판잣집에주로살았다면이제는그대상이 청년 이라는또다른취약계층으로옮겨간것이다 즉서울은외형적으로 경제적으로많은발전이있었지만취약계층에대한주거지원문제를아직도해결하지못하고있는것이다 년주거실태조사에의하면옥상거주서울 인청년가구수는 으로계산되는데 이는주거실태조사의표본이모집단의특성을제대로반영하지못하고있음을보여준다 실제로서울에거주하고있는많은청년들은주거비부담때문에어쩔수없이상대적으로싼지하및반지하 옥탑방에살고있다

64 표 33. 집의구조물상태비교 (2012년) ( 단위 : 가구, %) 서울전국전체가구거주층전체가구 1인청년가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 불량 1,305, , , 보통 6,136, ,343, , 양호 10,291, ,017, , 합계 17,733, ,622, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사, 표 34. 방음상태비교 (2012년) ( 단위 : 가구, %) 서울전국전체가구구분전체가구 1인청년가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 불량 3,185, , , 보통 7,305, ,718, , 양호 7,242, ,243, , 합계 17,733, ,622, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사, 표 35. 화재로부터의안전성비교 (2012년) ( 단위 : 가구, %) 서울전국전체가구구분전체가구 1인청년가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 불량 960, , , 보통 6,033, ,289, , 양호 10,739, ,149, , 합계 17,733, ,622, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사,

65 표 36. 집의전반적인상태비교 (2012년) ( 단위 : 가구, %) 서울전국전체가구구분전체가구 1인청년가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 불량 614, , , 보통 6,912, ,520, , 양호 10,206, ,994, , 합계 17,733, ,622, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사, 서울 인청년가구들은다른집단에비해열악한주거환경에놓여있다 서울 인청년가구중집의구조물상태가불량하다고응답한비율은 로 전국과서울전체가구의응답비율보다 배가높다 표 방음상태가불량하다고응답한서울 인청년가구는 가구중 가구이상인 이다 표 이는집을 쉴수있는공간 으로만들수있는것을방해하며 나아가개인의프라이버시를침해하는중요한문제이다 화재로부터의안전성에대한만족도역시불량하다고응답한비율이서울 인청년가구는 로가장높게나타났다 표 단독주택 다세대주택 고시원등 인청년가구들이주로살고있는곳의특성이여러가구가한건물에살고 통로가좁고 방이모여있다는점에서화재로부터취약할수밖에없을것이라판단된다 서울 인청년가구의집에대한전체적인만족도는 만이양호하다고응답하였는데 서울과전국의전체가구에비해가장낮은만족도를보인다 표

66 표 37. 자가거주시주택구입가격에대한부담비교 (2012 년 ) 구분 전혀부담스럽지않음 별로부담스럽지않은편 전국전체가구 전체가구 서울 ( 단위 : 가구, %) 1 인청년가구 빈도비율빈도비율빈도비율 1,471, , ,699, , 보통 2,956, , , 약간부담 2,454, , 매우부담 949, , 합계 9,532, ,464, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사, 자가에거주하고있는가구를대상으로주택구입가격에대한부담을묻는질문에대해서울 인청년가구의 가매우부담된다고응답하였다 표 이는같은질문에대한서울전체가구의응답비율이 라는것을감안할때높은수치임을알수있다 전국과서울의전체가구는주택구입가격에대한부담정도에대해비슷한응답비율을보이고있는데 이를통해집구입에대한부담감이지역보다는세대별차이가크다는점을알수있다 집은옷이나식료품처럼삶을영위함에있어필수적인요소이지만 많은청년들에게집은안정감을주는대상이아니라부담을주는대상으로인식되고있는것이다 전세에거주하는경우전세보증금이얼마나부담되는지를묻는질문에대해서울 인청년가구의 가매우부담된다고응답해 타비교군에비해월등히높은비율을보이고있다 표 보증부월세에거주하는서울 인청년가구의경우임대료가매우부담된다는응답비율이 로 전세거주 인청년가구에비해서도월등히높은비율을보이고있다 매우부담된다와약간부담된다를합하면 로대부분의월세거주서울 인청년가구들은임대료부담이큰상태에서살고있음을확인할수있다 표 앞서서울 인청년가구의 가보증부월세에살고있음을비추어볼때 절대다수의서울 인청년가구가주거비가매우부담되는상황속에서살고있음을

67 알수있다 표 38. 전세거주시전세보증금부담비교 (2012 년 ) 구분 전혀부담스럽지않음 별로부담스럽지않은편 전국전체가구 전체가구 서울 ( 단위 : 가구, %) 1 인청년가구 빈도비율빈도비율빈도비율 204, , , , , 보통 1,394, , , 약간부담 1,341, , , 매우부담 430, , , 합계 3,811, ,177, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사, 표 39. 보증부월세거주청년가구의보증금및월세부담비교 (2012 년 ) 구분 전혀부담스럽지않음 별로부담스럽지않은편 전국전체가구 전체가구 서울 ( 단위 : 가구, %) 1 인청년가구 빈도비율빈도비율빈도비율 60, , , , , 보통 780, , , 약간부담 1,270, , , 매우부담 943, , , 합계 3,298, , , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사,

68 표 40. 소득대비임대료비율비교 (2012년) ( 단위 : 가구, %) 서울전국전체가구구분전체가구 1인청년가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 10% 미만 11,938, ,812, , % 2,976, , , % 1,562, , , % 637, , , % 230, , , % 이상 312, , , 합계 17,657, ,594, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사, 표 41. 소득대비주거비비율비교 (2012 년 ) 구분 전국전체가구 전체가구 서울 ( 단위 : 가구, %) 1 인청년가구 빈도비율빈도비율빈도비율 10% 미만 5,889, , , % 5,232, , , % 3,094, , , % 1,594, , , % 831, , , % 이상 1,013, , , 합계 17,657, ,594, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사, 주 : 주거비에는임대료이외에관리비, 난방비등기본주거유지비가포함됨. 소득대비임대료비율은전체가구의경우 미만이가장높은비율을차지하고있는데 전국 서울 로절반이상의비율을보이고있다 이와대조적으로서울 인청년가구는 가소득의 를임대료로내고있다 표 임대료이외에관리비 난방비등기본주거유지비를합한주거비의소득대비비율은소득대비임대료비율에비해크게높아지는데

69 서울 인청년가구의절반이상인 가소득의 이상을주거비로지출하고있다 표 소득의절반이상을주거비로지출하고있다고응답한서울 인청년가구의비율도 에이른다 이러한과도한주거비부담은투자 혹은미래에대한대비를불가능하게만드는데 소득대비주거비비율은서울 인청년가구의주거실태를가장단적으로보여주는지표라판단된다 살고있는주택에대한만족도를묻는질문에불만족 혹은매우불만족이라고응답한서울 인청년가구비율은 로상대적으로높은비율을보인다 표 살고있는주택이불만족스러운이유는모든집단에서 집이지은지너무오래되고낡아서 로나타나고있다 표 서울의 인청년가구들은 집값혹은집세가너무비싸서불만족스럽다 라는응답비율이 로타비교군의 배에해당하는수치를보이고있다 인청년들의이러한응답률은서울이라는지리적특성 그리고청년이라는계층적특성둘다에의한것이라판단된다 낡고비싼집에살고있는청년들은주거사다리를올라가는데있어서불리한위치에서시작하게되고이는또다른사회적비용의발생으로이어질수밖에없다 표 42. 살고있는주택에대한만족도비교 (2012년) ( 단위 : 가구, %) 서울전국전체가구구분전체가구 1인청년가구 빈도 비율 빈도 비율 빈도 비율 매우만족 599, , 만족 9,931, ,055, , 보통 5,690, ,114, , 불만족 1,391, , , 매우불만족 121, , , 합계 17,733, ,622, , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사,

70 표 43. 살고있는주택이불편한이유비교 (2012 년 ) 구분 우리가족이살기에너무좁아서 우리가족이살기에너무넓어서 지은지너무오래되고낡아서 집값혹은집세가너무비싸서 유지관리비가너무비싸서 개인생활보장이안되서 층간소음등으로너무시끄러워서 실배치등공간디자인이마음에들지않아서 전국전체가구 전체가구 서울 ( 단위 : 가구, %) 1 인청년가구 빈도비율빈도비율빈도비율 178, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 기타 139, , 합계 1,512, , , 자료 : 국토해양부, 주거실태조사,

71 Ⅳ. 서울청년주거문제심화의사회적결과 1. 주거상향사다리의붕괴 앞장에서는서울청년의주거문제가심화되고있음을살펴보았는데 여기에서는그사회적결과를중심으로살펴보고자한다 우선설문조사를통해청년들이더나은주거환경을위한준비를하고있는지 하고있다면어떤준비를하고있는지 준비하지못한다면어떤이유에서인지를조사한결과는다음과같다 미래의더나은주거를위해준비하고있다는비율이 로준비하고있지않은 보다조금높게나타났다 표 준비의종류로는저축및제테크가 로압도적으로높았다 표 준비하지못하는이유로는경제적능력부족이약 의비율로나타났으며 그뒤를이어계획이없다는응답이 로높게나타났다 표 이러한응답결과를통해더나은주거를위해서는저축을할수있는여건이마련되어야하며따라서소득수준향상 임대료부담경감등이꼭필요함을알수있다 표 44. 더나은주거환경을위한준비여부 ( 단위 : 명, %) 구분 빈도 비율 준비하고있다 준비하고있지않다 합계 자료 : 설문조사

72 표 45. 더나은주거를위한준비의종류 구분빈도비율 경제적능력향상 대안적주거고민 대출 저축및제테크 주거환경개선준비 합계 ( 단위 : 명, %) 자료 : 설문조사. 주 : 1) 경제적능력향상 에는공부, 공부를통한고소득직종구직, 승진등을포함하였음. 2) 저축및제테크 에는청약저축, 적금, 펀드등을포함하였음. 표 46. 더나은주거를준비하지못하는이유 ( 단위 : 명, %) 구분 빈도 비율 경제적능력부족 계약기간준수 계획없음 정보부족 현주거에만족 합계 자료 : 설문조사. 같은청년세대내에서도연령대에따라주택점유형태는달라진다 경제적능력이취약한 대초반일수록자가점유비율이낮다 이를인구주택총조사를통해살펴본결과는다음과같다 표 년기준으로대학을졸업하고취업을준비하거나사회초년생이많은 대후반의경우전세 보다월세 비율이높지만 대초반이되면월세 보다는전세 비율이더높아진다 세연령층에서전반적으로전세비율이상승하고 세에자가와전세비율이다시한번상승한다 이는청년들이 대초반에는비교적목돈이들어가지않는월세를부담하다가취업을통해자산을축적한후에좀더조건이나은전세나자가로점유형태를바꾸는것에서기인한다 이러한사실

73 은생애주기적인면에서청년기에일어나는자연스런주거점유형태의변화이다 청년기의주거비용은사회에진입하는초기비용으로작용하며 이는개인의삶의설계에막대한영향을미치게된다 대초반에는월세의비중이압도적으로높지만 대후반과 대초반을거치면서월세비중은점차낮아지고자가와전세비율이증가하는전반적인경향은 년사이거의변화하지않았다 하지만구체적으로들여다보면그비율은큰차이를보이고있는데 최근으로올수록청년월세가구의전세및자가로의전환이어려워지고있음을알수있다 이에따라청년층은주거비용을매달지불해야하는가구비율이다른연령층에비해상당히높은편이다 우선연도별로동일연령대를비교해보면 최근으로올수록월세비율이급격하게증가하고있음을알수있다 세연령층의월세비율은 년 에서 년 로감소하였다가 년에 로다시증가하여 년에는 에달하고있다 같은기간전세비율은 년 에서 년 로크게감소하였고 자가점유도 년 에서 년 로감소하였다 같은기간전체가구의월세거주비율은 에서 로증가하였지만변동폭이위의경우와비교하면작은편이고 자가점유의경우소폭상승하였다 즉 청년층의주거점유형태에서월세에대한의존성이점점커지고있는것이다 이와같은청년층점유형태의변화경향은연령별코호트분석에서좀더분명해진다 표에음영으로표시되어있는 세의연령집단을추적해보면 세가되는시기에월세감소비율과전세 자가점유의증가비율이가장크다는점을알수있다 그러나 년에 세였던코호트와 년에 세였던코호트의점유형태변화추이를비교해보면갈수록청년세대의주거상향이힘들어지고있음을알수있다 년에 세였던코호트의 년의점유형태를살펴보면자가점유비율은 년 에서 년 로증가하여 년에 세였던코호트와비슷한증가율을보인다 하지만월세의경우 에서 로고작 감소하였을뿐인데 년에 세였던코호트집단의월세비율이 년 에서 년에 로 나감소한것과비교해보면매우대조적인수치이다 결국한국의청년들은시간이지날수록자가점유나전세로의전환이힘들어짐에따라월세거주가점점늘어나고있는것이다 이는청년들의경제적능력에비해주택가격이지나치게높기때문이라판단된다

74 표 47. 전국가구주연령대별가구의점유형태 (1990~2010 년 ) 구분 ( 단위 : %) 1990 년 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 자가전세월세자가전세월세자가전세월세자가전세월세자가전세월세 20~24 세 ~29 세 ~34 세 ~39 세 ~44 세 ~49 세 ~54 세 ~59 세 ~64 세 ~69 세 ~74 세 ~79 세 ~84 세 세이상 전체 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 해당연도. 주 : 음영은 1990 년당시 25~29 세였던코호트임. 유엔사회권위원회에서주거의중요한권리로명시하였던 비용의적정성 이라는측면에서청년기의주거비부담가능성은경제활동을시작하고자산축 적을통해미래를준비하는시기라는생애주기상의특성이고려되어야한다 이시기에지불하는주거비는결혼 출산과같은삶의설계에지대한영향을 미치기때문이다 청년기의적절한주거비부담은미래를준비할수있는자 산축적이가능한수준이어야할것이다 한편 월세의증가와전세의감소는임차에서자가로전환하는것이어려워 지는가구가증가하고있음을의미한다 그동안우리나라의독특한임차방식 인전세는임차가구가자가가구로전환하는과정에서사다리역할을하고