랜드스파 부동산학개론 라이브특강 최근출제비중이압도적으로높은내용 ( 최근 6 년간출제문항수기준 ) 부동산학개론 김백중교수 랜드스파 www.landspa.com 1
01. (117%) 다음은토지의특성과파생현상을연결한것이다. 옳은것을모두고르시오. 1 부동성 : 시장국지화, 지역분석및개별분석, 임장활동, 외부효과 2 부증성 : 집약적이용, 토지의공급곡선수직선, 공급자의입지경쟁, 최유효이용 3 영속성 ( 내구성 ) : 재고시장및임대차시장형성, 소득이득및자본이득, 가치와가격의구분 4 개별성 : 물리적대체불가, 일물일가불성립, 동산과구별기준, 거래비용증가 5 용도의다양성 : 용도적공급의불가, 최유효이용판단의필요성, 가치의다원적개념 02. (217%) 다음은수요의변화와수요량의변화, 대체재와보완재, 균형점이동에관한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 아파트의가격이상승해서아파트의수요량이감소하면 수요량의변화 에해당하며이는수요곡선상에서의점의이동으로표현된다. 2 대체재의가격상승 대체재의수요량감소 해당재화의수요증가 해당재화의가격상승 3 수요증가 + 공급증가 가격은불변, 거래량은증가 4 공급이완전비탄력인시장에서수요가증가하면가격은변하지않고수량은증가한다 03. (117%) 다음은경기변동의유형, 국면별특징, 거미집이론에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 부동산경기변동의유형으로는순환적변동, 계절적변동, 추세 ( 장기 ) 변동, 무작위 ( 불규칙 ) 변동등이있으며취득세율인하로인한부동산경기의활성화는추세변동에해당한다. 2 경기순환의경우상승국면이면사례는하한치로보며, 매수자중시시장이된다. 3 거미집이론의경우금기수요량은금기가격에반응하고금기공급량은전기가격에반응한다. 4 거미집이론에서수요가공급보다더탄력적인경우또는공급곡선의기울기의절대값이수요곡선의기울기의절대값보다크면수렴한다. 04. (100%) 다음은부동산시장과관련하여유량과저량및효율적시장이론에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 유량 : 신규, 장기, 기간, flow, 임료, 수요량, 소득, 거래량, 당기, 국내총생산, 저축, 투자 2 특정시점간저량의변동분이그기간동안의유량이된다. 3 약성효율적시장에서는기본적분석으로초과이윤을얻을수있다. 4 부동산시장에서투기가발생하는것은부동산시장이불완전하기때문이다. 랜드스파 www.landspa.com 2
05. (100%) 다음은부동산입지론과관련하여크리스탈러, 레일리, 컨버스, 허프의상업입지론에대 한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 크리스탈러 : 최소요구치가재화의도달범위내에있어야중심지가성립할수있다. 2 레일리 : 중심지의유인력은거리가멀수록커지고중심지규모가클수록커진다. 3 컨버스 : 상권의분기점은작은도시에가깝게형성된다. 상점의유인력 4 허프 : A 상점의시장점유율 = 상권내모든상점의유인력합계 06. (117%) 다음은리카르도, 튀넨, 막스의지대이론및도시성장과정과도시의내부이용형태를설명하는동심원이론, 선형이론, 다핵심이론에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 리카르도 ( 비옥도 ) 와튀넨 ( 위치 ) 은한계지에서는지대가발생하지않는다고주장했다. 2 동심원이론은소도시에적용되며도시의내부구조는 CBD-저소득-천이-중산충-통근자 지대로형성된다고한다. 3 다핵심이론은고속교통망의발달및고급주택의역할을도시성장의주요한원인으로본다. 07. (133%) 다음은부동산정책과관련하여공공재, 외부효과, 지역지구제, TDR에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 공공재란비경합성과비배제성의특징을가지는재화를말하며공공재의경우무임승차가능성이있으므로시장기구에맡기면사회적적정생산량보다과소생산된다. 2 외부효과는시장기구를거치지않는다는성격이있고외부비경제의경우시장기구에생산을맡기면사회적필요량보다과다생산된다. 3 지역지구제는부 (-) 의외부효과를제거하거나감소시켜토지이용의효율성을증가시키는목적이있으며지역지구제를시행하면단기적으로수요가증가해서가격이상승하고장기적으로공급이증가해서거래량은원래수준으로회복된다. 4 TDR 제도는특정지역을보전하기위해토지의이용을규제하는경우보상금대신개발권증서지급하는방식이며현재우리나에서널리시행되고있다. 08. (83%) 다음은주거분리, 하향여과, 임대료보조 ( 주택바우처 ) 효과등에대한내용이다. 옳은것을모두고르시오. 1 주거분리란고가주택시장과저가주택시장이분리되는현상을말한다. 2 하향여과는주택개량편익이주택개량으로인한비용보다더큰경우에발생하며고급주택이저급주택으로변하는것을의미한다. 3 임대료보조정책을시행하면장기적으로저가주택의공급량이증가하면서가격과거래량은원래수준으로회복되는데이경우저가주택의공급증가는하향여과를통해이루어진다. 랜드스파 www.landspa.com 3
09. (100%) 다음은임대료규제및분양가규제의효과에대한설명이다. 옳은것을고르시오 1 정부가임대료의상한을시장의균형임대료이하로규제하면단기적으로수요량이감소하고장기적으로공급량이감소한다 2 임대료규제의효과로는초과수요, 암시장, 임차자고정, 임차인의주거이동활발, 공급의질하락등이있다. 3 원가연동제는분양가자율화와관련되고투기방지대책의일환인채권입찰제는분양가규제와관련된다. 10. (83%) 다음은세후현금수지계산과정에관한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 부동산투자에서투자수익은세후현금수지를의미하며투자비용은지분투자액을의미한다. 2 순영업소득에서영업경비와부채서비스액을차감하면세전현금흐름이된다. 3 영업경비불포함항목으로는공실, 부채서비스액, 소득세, 감가상각비, 자본적지출이있다. 4 영업소득세는 ( 순영업소득-이자-감가상각비 ) 세율 로구한다. 11. (67%) 다음은요구수익률과기대수익률에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오. 1 요구수익률의구성요소중무위험률은투자대상또는투자자에따라달라진다. 2 호황 ( 확률 60%) 이면 20억이고불황 ( 확률 40%) 이면 10억이되는투자대상의기대치는 16억원이된다. 3 기대수익률 > 요구수익률 이거나 투자가치 > 시장가치 이면투자타당성이있다고판단한다 4 투자위험과투자대상의투자가치는비례또는상쇄관계에있다 12. (216%) 다음은할인법과비할인법에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 화폐의시간가치를고려하는타당성분석기법으로는순현가법, 내부수익률법, 현가회수기간법, 평균이익률법등이있다. 2 내부수익률이란현금유입의현가합과현금유출의현가합을 0으로만드는할인율이다. 3 대부비율이 80% 이면부채비율은 200% 가된다 4 부채감당률이 0이면세전현금수지는 1이된다 5 순소득승수는자본회수기간을의미하며낮을수록유리하며종합환원이율의역수이다. 6 지분배당률 ( 지분환원율 ) 는지분투자액에대한세전현금수지의비율을말한다 13. (83%) 할인율 10%, 금년지출 300, 내년유입 660 인경우순현가와수익성지수는? 랜드스파 www.landspa.com 4
14. (83%) 다음의경우최대융자가능금액은각각얼마인가? 1 LTV 60%, 담보부동산의가치 5억인경우 2 DTI 50%, 차입자의연소득 8천, 저당상수 0.1인경우 3 부채감당률 1.2, 순영업소득 6천만원, 저당상수 0.1인경우 15. (67%) 다음은융자의상환방법에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오. 1 융자금액 100억원, 이자 10% 저당상수 0.15인경우원리금균등상환조건에서의첫기의원금, 이자, 원리금은각각 10억원, 10억원, 20억원이다. 2 중도상환의경우원리금균등분할상환의잔금이원금균등분할상환조건의잔금보다더크다. 16. (100%) 다음은부동산투자회사에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 자기관리부동산투자회사의설립자본금은 10억원이상이어야하고, 위탁관리부동산투자회사의인당주식소유한도는 30% 이내로한다. 2 주식공모 30% 는영업인가를받은날부터 1년 6개월이내, 현물출자는 50% 이내, 개발전문부동산투자회사의경우부동산개발사업에 70% 이상을투자할수있다. 3 기업구조조정부동산투자회사는주식공모, 자산구성, 처분제한규정을적용하지않는다. 17. (83%) 다음은부동산마케팅에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 수요자의구매의사결정과정과관련된마케팅전략은관계마케팅전략에해당한다. 2 마케팅활동을수행할만한가치가있는구매자집단으로시장을분할하는활동은시장차별화전략에해당한다. 3 중개업소, 현입주자등을적극활용하여제품이최종소비자에게가장원활하게전달될수있도록하는작업은홍보차별화전략에해당한다. 18. (133%) 다음은감정평가규칙에대한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 기준시점은대상물건의평가를완료한날짜로한다. 2 감정평가는시장가치기준평가, 현황평가 ( 불법과일시적이용은제외 ), 개별평가원칙이다. 3 시장가치는 통상적시장 + 충분한기간공개 + 정통한당사자 + 자발적거래 + 성립가능성 을그요건으로한다. 4 개별평가원칙의예외로특수한목적이나합리적인이유가있는경우구분평가할수있다. 5 감정평가토지는공시지가기준평가가원칙이고, 건물은원가방식으로평가함이원칙이다. 랜드스파 www.landspa.com 5
19. (100%) 다음은균형, 적합, 대체, 변동의원칙및지역분석과개별분석비교에관한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 설계및설비와관련, 건물과부지, 기능적감가, 개별분석 은균형의원칙과관련된다. 2 지역분석은부동성은근거하며표준적이용과구체적가격을결정하며인근지역, 유사지역, 동일수급권을분석대상으로한다. 20. (83%) 다음은비교방식에서사례의선택기준과정상화및비준가격계산에관한내용이옳은 것을모두고르시오 1 사례의선택은반드시 위치유사성, 물적유사성, 시점수정가능성, 사정보정가능성 이모두갖 추어진사례이어야한다. 2 시점수정이란기준시점의가격을거례시점의가격으로수정하는작업이다. 3 사례가유사지역이면지역요인비교작업은생략할수있고, 사례가공시지가면사정보정작업 을생략할수있다. 4 대상부동산이사례부동산보다 10% 우세하면 대상가격 = 사례가격 로수정한다. 21. 다음은용어의정의및내용에관한설명이다. 옳은것을모두고르시오 1 행복주택은지하철역부지위등도심내공공이보유한땅위에주택을지어저소득층대학생자녀나신혼부부, 사회초년병등젊은이들에게싸게공급하고자하는것이다. 2 손익공유형모기지는주택기금과공동으로주택을사고주택기금에는싼월세 ( 이자의형태-1% 정도 ) 를지급하는방식이며, 매각시손익을나누는 ( 만기 : 20년만기일시상환 ) 지분성격의모기지이다. 3 수익공유형모기지는싸게 ( 금리 1.5%, 20년원리금균등상환 ) 빌리는대신매각이익을주택기금과공유하는방식의모기지이다 4 현재시행되고있는모기지보험은채무불이행으로인해금융기관이입게되는손해를보상하는상품이다. 채무자가모기지보험을이용하면적정 LTV에해당하는대출금보다더많은대출금을받을수있으므로본인이가지고있는자금이적더라도주택구입이가능하다. 5 준공공임대아파트제도는민간임대아파트면서임대기간과임대료등을공공임대주택과같은조건으로공급하는대신세제와융자혜택을부여받는제도를말한다. 랜드스파 www.landspa.com 6