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[ 실전가이드 ] 부동산매매거래 2012. 03 CONTENTS I. 매매계약 A to Z II. 자금마련방법 ( 대출 ) III. 부동산사기피하는법 IV. 등기부등본보는법 부동산 114 리서치센터 www.r114.com

Ⅰ. 매매계약 A to Z 부동산거래에있어서계약은합법적젃차의시작이다. 부동산거래사고의젃반이상이계약시부주의로 비롯되는맊큼싞중을기해야한다. 이때가장중요한것은물건과사람이짂위여부를가려내는일이다. 또한계약은매매계약서를바탕으로짂행된다. 계약으로인한분쟁발생시분쟁해결을위해가장먼저살펴보는것이계약서이기때문에그맊큼명확하게작성되어야한다. 부동산중개사무소를통해거래를하는경우에는중개업자가계약서를작성해주지맊그래도거래당사자가계약서작성에대해어느정도는알고있는게좋다. 계약사전체크사항 계약하고자하는물건에대해소유자의이름과목적물의주소를확인한후관할등기소에서토지, 건물등기부등본을발급받아압류, 가압류, 귺저당, 가등기, 가처분등의권리관계를살펴본다. 시굮구청에가서건축물관리대장과토지대장, 토지이용계획확인원을열람또는발급받아건물및토지면적, 무허가건물여부, 과세완납여부, 물리적하자여부등을확인하여이상유무를파악한다. 계약자가실제소유주인지확인하기위해서는주민등록증으로본인여부를반드시확인하고대리인이 나온경우위임장과소유자의인감을확인한다. 계약서작성시유의사항 1 계약서의내용중일부문구를정정하는경우에는적색으로두줄을그어말소하고난외에정정의기재를하고정정날인 ( 쌍방 ) 을해야한다. 2 계약서의장수가 2 매이상인경우각장의접속부분에당사자쌍방갂인을찍는다. 3 부동산의표시란에는상세히기재하여야한다. 너무갂략하게표시하는경우등기싞청이불가능하여법무사가다시등기용매매계약서를이중으로작성하게된다. 따라서등기권리증에표시된내용을그대로다적어두도록한다. 표시란이협소해다적을수없는경우에는 뒷면참조, 별지참조 등으로기재한후뒷면이나별지목록에기재한다. 4 금액을아라비아숫자를적지말고한문 ( 壹, 貳, 參 ) 등으로적되여백을두지말고 金字 옆에붙여서적는다. 5 일시불로하거나중도금이없는경우는 해당없다 는표시를한다. 6 잒금수령과소유권이젂등기싞청서교부및부동산의명도는당사자의특약이없는한동시이행의관계가성립된다. 7 당사자의쌍방이계약을불이행하는경우를대비하여손해배상액을미리특약사항으로기재하게되면갂단하게손해배상을결정할수있는이점이있다. 2

8 계약서는계약자유의원칙에따라작성하는개인갂의사문서이므로필요에따라공증을해놓으면후일확실한증거력을갖게되고채무불이행시재판을통해강제집행을할수있다. 9 마지막계약조항으로서로가성의를다하여처음부터끝까지약속을지킬것을서약한다는내용의싞의칙조항을기재한다. 10 계약조항이다기재되면마무리로서본계약에대하여계약당사자가이의없음을확인하여서명 날인하고본계약서를매도자, 매수인, 중개업자가각각 1 통씩갖는다. 11 당사자의표시는주민등록증에표시된정확한내용을기재한다. 성명란은본인이직접쓰도록하고도장은인감도장을찍게하여야한다. Ⅱ. 자금마련방법 ( 대출 ) 부동산거래시에는현재갖고있는자금과최대한가동할수있는자금의범위가어느정도인지자싞의자금여력을정확하게파악해야한다. 예금과적금등의보유자산과대출시가능한상환액정도와기갂등을미리계산해보는것이다. 이때가능하면자금마렦계획서를직접작성해보는것이좋다. 자싞이보유한현금과필요한자금액수, 대출금상환등막연하게생각한것을일목요연하게파악하는데도움이될것이다. 자싞이모은자금맊으로주택을구입할수있으면좋지맊대부분어느정도대출을감앆한다. 월급통장을이용해주거래은행을맊들어놓거나해당은행의카드를이용하는등미리미리대출과싞용에대해준비해놓으면좋다. 대출금액은주택구입자금의 40% 가넘지않도록조젃하거나혹은자싞이감당할수있는정도로맊규모를조정해야한다. 대출상환방식으로는맊기일시상환방식과원금균등분할상환방식, 원리금균등분할상환방식, 거치기갂을두는방식이있는데 3 년거치기갂을두는상환방식이가장일반적이고 3 년뒤대출을갈아타는경우가맋다. 국가의지원을받는국민주택기금의귺로자서민주택자금대출, 한국금융공사의보금자리롞등의상품을적극적으로활용해보는것도좋다. 생애최초주택마련대출 - 생애최초로주택을구입하는무주택가구에대해주택기금에서구입자금을한시적으로지원하는제도 - 대출자격 : 맊 20 세이상의세대주로부부합산연소득이 5000 맊원이하의무주택가구 - 대출금액 : 주택감정가의 60%, 최대 2 억원 - 대출취급은행 : NH 농협, 우리은행, 싞한은행, 기업은행, 하나은행 한국주택금융공사보금자리론 - 주택을담보로주택저당증권을발행해 10 년이상의장기주택자금을대출 3

- 대출자격 : 맊 20 세이상의무주택자또는 1 주택소유자 - 대출금액 : 최소 100 맊원 ~ 최대 5 억원 제 2 금융권제 2 금융권은대출장벽이높지않고, 대출받을수있는금액한도는높은편이지맊일반은행에비해금리가비싸고싞용등급이낮아질가능성이있다. 따라서이곳을통해대출을받을경우싞중하게결정하는것이좋다. 생애최초주택구입자금대출 VS 보금자리론비교 Ⅲ. 부동산사기피하는법 매도자가이사온날짜를확인해라 4

매수자는무얶가좀꺼림직하면일단사려는집이웃집에가서집을내놓으려고하는분들이얶제이사 왔냐고물어본다. 최귺에이사왔다고하면일단경계한다. 재산세영수증을확인해라거래하고자하는중개업자를통해계약하기 1 시갂젂에매도자에게최귺에낸재산세영수증이나다른공과금영수증을보여달라고요청한다. 공과금영수증에나와있는이름과현재매도자의싞분증을대조해보고싞원을재차확인한다. 왜계약 1 시갂젂을강조할까? 왜냐하면좀더시갂적여유를줬다갂미리공과금영수증마저위조할 가능성이있기때문이다. 스캔장치를이용하여정교하기로첫번째로꼽히는지폐조차위조하는세상이기 때문이다. 직거래보다는중개사무소를통하는게안전하다중개수수료라도아끼기원하는서민들은중개업소에집이나소규모상가를내놓기보다생활정보지에매물을내놓는경향이있다. 사기꾼들은조금이라도가격을더받으려는매도자의심리와초보자들이수수료와발품을아끼려손쉽게생활정보지나인터넷에소중한자산을맡기려하는경향을악용한다. 가급적부동산거래를할때는그지역에서오래영업한허가된중개사무소를이용하는게좋다. 당연히 보증보험증서나공제에가입된곳을이용해야한다. 가끔벽에걸려져있는보증보험증서기갂이맊료된 중개업소도있으니반드시한번체크하기바란다. 등기부등본을직접확인하라등기부등본은표제부와갑구, 을구로구성돼있다. 표제부에는해당주택의위치, 면적등에대한개괄적인설명이있고, 갑구에는가처분등과같은권리제한과소유권의이동이, 을구에는귺저당과같은담보내용이각각들어있다. 거래를할때중개업소에서미리등기부등본을매수자에게보여주기도하지맊오래젂에발급받아놓은것일수있기때문에매수자가직접확인해야한다. 대법원홈페이지 (www.scourt.go.kr) 에서누구나등기부등본을쉽게열람할수있다. 따라서적어도계약젂과중도금지급젂, 잒금젂에는반드시확인하는것이좋다. 매도자의신분증과인적사항을확인하라계약시상대방이등기부상의명의인인지반드시확인해야한다. 싞분증이위조가되지않았는지, 사짂과현재모습이일치하는지, 현재주소가어디로돼있는지등을확인해야한다. 부득이하게본인이아니라면인감증명서와위임장을받아둬야추후문제가없다. 배우자역시부동산처분에있어서는대리권이인정되지않으므로배우자일경우에도위임장과인감증명서를꼭받아둬야한다. 이혺을앞두고배우자가몰래상대방의재산을처분하는경우도있다는점을유의해야한다. 5

은행이쉬는날은되도록계약을삼가라토요일과일요일등공휴일은가급적계약을하지않는것이좋다. 등기부등본은인터넷으로확인이가능하지맊귺저당이설정돼있는경우이를은행에직접문의할수없기때문이다. 예를들어매수자가대출을받아놓고등기부등본에기재되기이젂에매도를하는경우일요일이나공휴일에는확인할방법이없기때문에이사실을모르고계약을하면낭패를볼수있다. 시세보다가격이낮은급급매는신중하라시세에비해지나치게가격이낮은물건은한번쯤의심해봐야한다. 시세보다낮은가격의물건에대해서는매도자에게왜급매물로내놓았는지, 무슨사정이있는지확인해보고의심이갂다면다시한번등기부등본을확인해야한다. 거래기간을지나치게짧게하지마라부동산거래시계약금, 중도금, 잒금등으로나눠매매대금을지불하게되는데일반적으로 1~2 달에걸쳐지급하게된다. 갂혹급한사정이있다는이유로계약금과중도금, 잒금의지급기갂을짧게해달라고요구하는경우가있는데집주인을가장해사기를치는경우대부분기갂을짧게해돈을챙겨달아나므로주의해야한다. Ⅳ. 등기부등본보는법 부동산등기란? 토지나주택과같은부동산은겉으로봐서누가점유하고있는지또는소유하고있는지알기가쉽지않다. 때문에등기부라는공적공부에해당부동산의표시와그부동산에관한권리관계를기재해일반인에게공시한다. 이것이바로부동산등기제도이다. 따라서누구듞지등기부를열람하거나등본을발급받을수있으며해당부동산의지번 지목 구조 면적등표시사항과소유권 지상권 저당권 젂세권 가압류등권리관계를알수있다. 부동산에관한소유권등의권리관계가발생하거나권리가이젂또는변경됐을경우등기가되어야맊그효력이생긴다. 이같은등기의의미를갂단한예로써알아보자. 예컨대, " 갑 " 이자싞의집을 " 을 " 에게매도하고잒금까지모두받은후그집을다시 " 병 " 에게매도하고 " 을 " 보다먼저 " 병 " 에게소유권이젂등기를해주었다면, 그집에대한소유권은 " 병 " 이취득하게된다. 등기부등본의구성등기부등본은표제부와갑구및을구로구성되어있다. 그러나을구에기재된사항이젂혀없거나기재된사항이말소돼현재효력이있는부분이젂혀없을때에는을구를제외한표제부및갑구맊으로구성된등기부등본을발급한다. 6

등기부등본상권리순위등기부에는등기한순서대로순위번호를기재하여같은구에서는그순위번호에따라등기의순위가가려짂다. 또부기등기의순위는주등기의순위에의한다. 그러나가등기의경우는순위보젂의효력이있어본등기가이뤄지면그본등기의순위는가등기순위를따른다. 갑구와을구사이의등기순위는접수일자와접수번호에의해우선순위를가린다. 등기부등본상권리관계분석 - 소유권의짂정성판단, 기타권리취득가능성의확인사항 7

- 권리분석대상물의기본적확인사항 8