REALTYBANK SPECIAL REPORT 2018. 03. 15. 알비 ( 리얼티뱅크 ) 부동산연구소서울시강남구테헤란로 10길 8 녹명빌딩 4층 Realtybank1004@gmail.com 02) 598-5151 알비 ( 리얼티뱅크 ) 부동산종합서비스그룹소개 알비감정평가법인알비부동산중개 알비에프엔엠 _ 임대관리, 분양알비세무회계사무소알비법무사무소알비법률사무소 아파트, 본격적인양극화시대로 - 고가vs저가, 재건축 vs일반, 수도권vs지방가격차심화 8.2 대책이후계속된부동산규제정책으로전국부동산시장이조정국면에접어들었으나, 지역간, 상품간양극화현상은심해지는양상임. 이러한양극화현상중가장큰문제는 5분위배율 (* 고가아파트와저가아파트간가격차이 ) 이증가하는현상인데, 지난 1년간전국의하위 20%( 저가주택 ) 아파트평균가격은 27만원오른데반해, 상위 20%( 고가주택 ) 아파트는 5,066 만원이나올랐음. 지역별로차이가더큰데 6개광역시는하위 20% 아파트가 161 만원오른동안, 상위 20% 아파트는 1,580 만원오른데그침. 허나수도권은지난 1 년동안하위 20% 아파트가 690만원오른반면, 상위 20% 아파트는 1억 411 만원이나올랐음. 서울은격차가더욱커같은기간하위 20% 아파트 는 2,025 만원올랐으나, 상위 20% 아파트는무려 1 억 9 천 1 만원올랐음. 이러한양극화현상은지역별, 유형별, 규모별등모든분야에서시간이지날수록심화됨. 이는정부의규제정책으로인해수요보다공급이더욱줄어든데기인한것으로판단됨. 그룹의황성규회장 (www.realtybank.co.kr) 은 부동산시장이조정국면에접어들었을때는양극화를염두에두고그지역의대표적인주거선호지역이나, 경쟁력있는상품 ( 재건축등 ) 에투자하는것이바람직하다. 고조언했다. 1
8.2 부동산대책발표이후계속된부동산규제정책으로인해전국의부동산시장이조정국면에접어든양상임. - 2017 년에는 8.2 대책, 9.5 추가대책, 10.24가계부채종합대책, 12.13 임대주택등록활성화방안등이연달아발표되었으며, 2018 년들어서도 2.20 재건축안전진단정상화등의대책이계속쏟아짐. - 한국감정원에의하면서울을제외한전국의주간단위아파트매매가격은 2018 년들어 0.01% 에서 0.06% 상승률로안정됨. 하지만지역간, 상품간매매가격상승률은차이를보여본격적인양극화시대로접어드는것으로판단됨. 일례로 8.2 부동산대책발표이후수도권과지방의아파트매매가격상승률이갈수록벌어짐. - 17년 1월1 일 ~17 년8월 2일까지아파트매매가격상승률은수도권 4.32%, 기타지방 0.02% 였으나, 17년 8월2 일 ~18 년3월 12일동안의아파트매매가격상승률은수도권은 6.26% 였으나기타지방은오히려 0.46% 하락함. - 8.2 부동산대책발표이후수도권은아파트매매가격상승률이더욱높아졌으나, 지방과기타지방은상승률이떨어지거나하락세로반전됨. < 8.2 대책전후아파트매매가격상승률변화 ( 단위 : %) > 구분 수도권 지방 기타지방 17. 1. 1~17. 8. 2 4.32% 0.94% 0.02% 17. 8. 2~18. 3.12 6.26% 0.37% -0.46% * 부동산114 지역간평균매매가격차이 국민은행자료에의하면지난 1년간 (17 년2월 ~18 년2월 ) 서울및수도권의아파트평균매매가격은높아진반면지방은정체되거나오히려하락함. - 지난 1년간서울의평균아파트매매가격은 59,861 만원에서 68,933 만원으로상승하여 1.15 배높아짐. 반면에기타지방은 18,720 만원에서 18,453 만원으로오히려 267 만원하락함. - 서울의경우강북은지난 1년간평균아파트매매가격이 45,441 만원에서 50,359 만원으로 1.11 배올랐으나강남은 72,137 만원에서 84,747 만원으로 1.17 배올라, 서울지역내에서도평균아파트매매가격차이가더욱벌어짐. < 지역별평균아파트매매가격차이 ( 단위 : 만원 ) > 구분전국서울서울강북서울강남 6 개광역시수도권경기기타지방 2
17년2월 31,888 59,861 45,441 72,137 25,989 40,665 32,110 18,720 18년2월 34,073 68,933 50,359 84,747 26,770 44,618 33,617 18,453 차이 1.07 1.15 1.11 1.17 1.03 1.10 1.05 0.99 * 국민은행 이로인해수도권과기타지방의평균아파트매매가격차이는 2.17 배에서 2.42 배로벌어짐. - 강북과강남도지난 1 년간 (17 년 2 월 ~18 년 2 월 ) 평균아파트매매가격차이가 1.59 배에서 1.68 배로벌어 졌으며, 서울과경기또한 1.86 배에서 2.05 배로벌어짐. < 지역별평균아파트매매가격차이 ( 단위 : 배 ) > 구분 수도권 vs 기타지방 강북 vs 강남 서울 vs 경기 17년2월 2.17 1.59 1.86 18년2월 2.42 1.68 2.05 차이 0.25 0.09 0.19 * 국민은행 5 분위배율 5분위평균주택가격은주택가격을가격순으로 5등분한 5개분위별평균주택가격을말하는데 5분위배율은고가주택과저가주택간의가격격차를나타내는것으로배율이높을수록가격격차가심하다는것을의미함. - 5분위배율은주택가격상위 20% 평균 (5분위가격 ) 을주택가격하위 20% 평균 (1분위가격 ) 으로나눈값임. 전국의평균아파트가격 5분위배율은 2017 년 2월 4.70 배에서 2018년 2월 5.12 배로벌어짐. - 17년 2월전국의 1분위아파트평균가격은 11,815 만원이며 5분위는 55,562 만원으로 4.7 의배율을나타냄. 18년 2월에는 1분위가격은 11,842 만원으로소폭높아졌으나, 5분위가격은 60,628 만원으로대폭높아져배율이 5.12 로커짐. - 5분위배율이증가했다는말은고가주택과저가주택간의가격격차가심화되고있다는것을의미함. 수도권의 5 분위배율은 3.98 배에서 4.40 배로대폭높아졌으나, 기타지방은 4.44 배에서 4.46 배로거의 늘어나지않음. - 6 개광역시또한 3.73 배에서 3.81 배로거의늘어나지않음. 3
< 지역별 5 분위배율비교 ( 단위 : 만원, 배 ) > 구분전국서울 6 개광역시수도권기타지방 17년 2월 18년 2월 1분위 11,815 28,162 11,636 17,874 7,438 5분위 55,562 118,130 43,399 71,224 33,016 배율 4.70 4.19 3.73 3.98 4.44 1분위 11,842 30,187 11,797 18,564 7,326 5분위 60,628 137,131 44,979 81,635 32,651 배율 5.12 4.54 3.81 4.40 4.46 배율차이 0.42 0.35 0.08 0.41 0.01 * 국민은행 이는최근서울의아파트매매가격이많이올랐으나이는대부분고가 (5분위) 아파트가격이많이오른것이며가격이낮은 (1분위) 아파트는많이오르지않았음을의미함. - 17년 2월수도권 1분위아파트평균가격은 17,874 만원이었고 18년 2월에는 690 만원오른 18,564 만원이었으나, 5분위아파트는 71,224만원에서무려 81,635 만원으로 1년동안 1억411만원오름. - 서울은더욱격차가큰데, 같은기간 1분위아파트는 2,025 만원올랐으나, 5분위아파트는 1억9 천1만원상승함. 8.2 대책이발표되기전 7개월동안에는수도권의 1분위아파트평균가격은 353만원올랐고, 5분위도 2,888 만원오르는데그친데반해, 8.2 대책발표후 7개월동안에는 1분위아파트는 162만원올랐고, 5분위아파트는 5,387 만원올라 1분위아파트상승분은줄어들었으나, 5분위아파트상승분은더욱증가함. - 전국적으로도마찬가지로 8.2 대책발표되기전 7개월동안은 1분위아파트는 67만원올랐고, 5분위도 1,623 만원오르는데그친데반해, 8.2 대책발표후 7개월동안에는 1분위아파트는 49만원떨어졌으며, 5분위아파트는 3,018 만원올라 1분위아파트는떨어졌고, 5분위아파트상승분은 2배가까이증가함. 규모별, 유형별아파트매매가격상승률 이러한양극화현상은규모별로도나타나는데지난 1년간 (17 년2월 ~18 년2월 ) 전국의대형아파트는 8.53% 상승한반면중소형은 6.35% 상승에그침. 지역별로는규모별로상승률에차이를보임. - 서울은대형아파트는 12.41% 상승한반면중소형은 16.47% 상승했음. 강북은중소형아파트의상승률 (13.29%) 이높은반면강남은중형아파트 (19.40%) 의상승률이가장높았음. - 6개광역시는대형아파트의상승률 (6.50%) 이가장높았으나중소형아파트의상승률 (1.78%) 이가장 4
낮았음. 기타지방은모두하락하여규모별차이가없었음. < 규모별아파트매매가격상승률 ( 단위 : %) > 구분 대형 중대형 중형 중소형 소형 전국 8.53% 7.90% 6.61% 6.35% 6.85% 서울 12.41% 15.37% 16.30% 16.47% 12.71% 강북 8.95% 8.55% 11.27% 13.29% 12.37% 강남 13.11% 18.50% 19.40% 19.14% 12.86% 6개광역시 6.50% 3.52% 2.44% 1.78% 3.18% 수도권 9.66% 10.14% 9.96% 10.05% 10.13% 경기 3.53% 5.59% 4.37% 5.09% 8.01% 기타지방 -0.03% -0.40% -1.74% -2.65% -2.75% * 국민은행 (17 년2월 ~18 년2월 ) 재건축아파트와일반아파트간의매매가격상승률차이도벌어짐. 한국감정원에서발표하는연령별아파트매매가격상승률을살펴보면지난 1년간 (17 년2월 ~18 년2월 ) 수도권아파트의연령별매매가격상승률은 1~5 년이하는 3.67% 상승한반면 20년초과아파트는 5.37% 상승함. - 이에반해지방은재건축이슈가있는 20년초과아파트의매매가격이하락하여재건축사업이원활하지않는지역적특성을반영함. < 연령별아파트매매가격상승률 > 구분 1~5년이하 20년초과아파트 차이 (% 포인트 ) 전국 1.82% 2.03% 0.21%p 수도권 3.67% 5.37% 1.70%p 지방 0.50% -0.80% -1.30%p * 한국감정원 (17년2 월 ~18 년2월 ) 시사점과투자전략 앞에서살펴본바와같이 8.2 부동산대책이후아파트시장은지역별, 유형별, 규모별등모든분야에 서양극화가심해지고있음. - 서울의아파트가격상승률이높아도이런혜택을받는상품은특정아파트에한정될수있다는 5
의미임. 그외상당수의아파트는가격상승의수혜를제대로받지못할수도있음. 이렇게부동산시장의양극화가심화된원인은정부의규제정책으로인해수요가줄어주거선호지역이나경쟁력있는상품에만관심이집중되고나머지상품이나지역들은수요가줄어들거나아예없어지기때문임. - 규제가심한지역들은대부분주택수요가풍부한지역이나정부의규제로인해거래가가능한부동산또한급격히줄었음. 수요가줄어든것보다공급이더욱줄어소수의물건에투자수요가집중되다보니가격이올랐음. 따라서부동산시장의조정국면에는대표적인주거선호지역이나경쟁력상품에투자하는것이바람직함. - 그지역의대표적인주거선호지역 ( 강남4구 ), 고가아파트, 재건축아파트, 도심등에투자하는것이수익률제고에도움이됨. 6
알비 ( 리얼티뱅크 ) 부동산종합서비스그룹소개 그룹은다양한부동산서비스를전문화하고융합하여제공함으로서부 동산거래에따르는각종문제를방지하고거래시간과거래비용을줄여합리적이고효율적인거래에 이바지하여국민의주거복지에기여합니다. 그룹은 2010 년알비감정평가법인과알비부동산중개 ( 주 ) 를설립하고 2014 년주택임대관리및담보대출관련 알비에프엔엠, 알비세무회계사무소, 알비법무사무소및알비 법률사무소를설립하여부동산과관련된원스탑토탈서비스서비스를제공하고있습니다. 2017 년에는 국토교통부로부터부동산종합서비스예비인증을획득하였습니다. 7