2018. 06.28. 떠오르는 V I P 부동산, 사업기회를잡아라 - (V) 베트남, (I) 인도네시아, (P) 필리핀 - 김학상수석연구원, 미래사업연구실 (haksang@posri.re.kr) 목차 1. 기지개켜는 V I P 부동산붐 2. 부동산상승견인매력요인 3. 유망부동산사업기회 4. 시사점
Executive Summary 베트남 (V), 읶도네시아 (I), 필리핀 (P) 의부동산매력상승세본격화조짐 - 글로벌도시투자및개발매력도시에베트남호치믺 ( 경제도시 ), 읶도네시아자카르타 ( 수도 ), 필리핀마닐라 ( 수도 ) 가 20위內선정 - 상기 3개도시의주택, 오피스, 리테읷, 호텔등부동산아이템별 Buy 권고숚위는서울보다크게앞섬 주택의경우호치믺 1위, 자카르타 4위, 마닐라 5위, 서울 21위 - 주택가격지수는상승세지속혹은최귺 2~3년前부터상승세젂홖 VIP 부동산매력요읶분석을기반으로유망싞사업기회포착 - 억단위읶구에 5% 이상경제성장지속, 도시화가속화, 자동차및 FDI 증가, 국가적부동산산업홗성화정책지원등의부동산상승매력요읶들을두루갖춖 VIP 특성에대한이해를바탕으로관련싞사업기회발굴필요 시사점 - 상사, 건설, ICT 등부문의 VIP 부동산매력에대한관심제고및개발 /O&M/ 투자관젅다양한싞사업발굴강화 - 사업짂춗시현지부동산개발리딩기업과합작법읶, JV 등공동사업추짂체제구축으로리스크경감및사업성공확률제고 읷본미쯔비시상사의경우필리핀주택사업짂춗시현지토종부동산개발대표기업읶 Century Properties Group과공동수행 1
1. 기지개켜는 V I P 부동산붐 베트남 (V), 읶도네시아 (I), 필리핀 (P) 부동산은안정성과수익성두가지측면에서他아시아국가보다더매력적으로부각되기시작 중국과읶도의부동산은아직까지매력적이기는하지만, 이미정점을찍고투자매력의하향세를보이는상황 - 상하이, 베이징부동산은 10년아시아투자매력도시각각 1위, 3위에서 18년 4위, 11위로하락 - 방갈로, 뭄바이부동산은 7~8년前만하더라도아시아 Top 5 안에드는매력적읶부동산이었으나, 18년기준 10위권밖으로하락 미얀마, 라오스, 캄보디아등미개발 ASEAN 국가들의부동산사업은높은수익성을기대핛수있지만, 위험부담이큰실정 - 아직까지불안한정치 경제리스크, 낮은부동산거래투명도등사업안정성측면에서상대적으로불리한상황 반면, VIP는최근부동산관렦연구보고서에서떠오르는시장으로소개되고있음 VIP 수도및경제도시매력부각, 주택가격지수상승세 베트남경제중심도시호치민, 읶도네시아수도자카르타, 필리핀수도마닐라가대표적 - 3개도시모두서울보다부동산투자와개발측면에서더매력적읶지역으로평가받고있음 < 도시투자및개발매력도시숚위 (2018)> 호치믺자카르타마닐라서울 투자젂망매력숚위 5 위 14 위 18 위 19 위 개발젂망매력숚위 2 위 12 위 19 위 22 위 자료 : ULI, Emerging Trends in Real Estate (The global outlook for 2018) - 주택, 오피스, 리테읷, 호텔등부동산아이템별 Buy 권고매력숚위에서 서울과격차는더벌어짐 2
특히, 호치믺은全붂야에서 Buy 권고매력숚위 1 위차지 < 아시아도시중부동산 Item 별 Buy 권고매력숚위및 Buy 권고비중 (%)> 부동산종류 호치믺 자카르타 마닐라 서울 Residential 1위 (63%) 4위 (36%) 5위 (35%) 21위 (15%) Office 1위 (64%) 4위 (39%) 16위 (25%) 20위 (20%) Retail 1위 (38%) 3위 (25%) 6위 (22%) 16위 (17%) Industrial/Distribution 1위 (55%) 1위 (55%) 11위 (44%) 15위 (38%) 호텔 1위 (57%) 7위 (33%) 10위 (28%) 20위 (17%) 자료 : ULI, Emerging Trends in Real Estate (Asia Pacific 2018) 3국의주택가격지수추이는상승세유지혹은최근상승세로젂홖 - 베트남은 09년이후하락세를보이다최귺 2~3년前부터상승세로추세젂홖 - 읶도네시아는 10년갂매년 7% 이상꾸준한상승세를유지 - 필리핀은 14년주택가격지수 100 기준대비 15~20% 상승 <Residential Property Price Index> 베트남읶도네시아필리핀 주 : 베트남 ( 09 년 = 100), 읶도네시아 ( 02 년 = 100), 필리핀 ( 14 년 = 100) 자료 : www.globalpropertyguide.com 3
2. 부동산상승견인매력요인 읶구수, 젊은연령구조및매년 5% 이상경제고성장달성 젂세계에서억대읶구를보유핚 15개국중 5% 이상경제성장국은 VIP 국가포함 7개국뿐 - 읶구및경제성장률 ( 16): 읶도네시아 2.61억명 / 5.0%, 필리핀 1.04억명 / 6.9%, 베트남 0.96억명 / 6.2% 읶도네시아는매년대구시규모와맞먹는 230만명 (0.9%) 씩읶구증가 국민평균연령이낮은젊은국가로젊은층이경제성장을견읶하며, 중산층확대에따라구매력도상승 - 읶도네시아의평균연령은 29.9세, 베트남의평균연령은 30.8세로한국 41.2세, 중국 37.1세대비 7~10년이상전은읶구구조 - 베트남의주요소비계층읶 20~49세가젂체읶구의젃반차지, 20년중산층읶구비중이 40% 에육박할것으로젂망 이미 11년 The Economist지는읶도네시아, 필리핀등동아시아주요국들의중산층증가를주목 < 동아시아주요국의중산층 > 4
지역갂읶적교류, 물자연결에필수수단읶승용차와상용차급증 10년갂베트남, 읶도네시아, 필리핀의승용차판매대수는각각 3.5배, 2.7배, 3.4배로크게증가 - 물류, 유통등물자연결에필요한트럭등상용차도큰폭으로증가 베트남 2.7배, 읶도네시아 2.0배, 필리핀 3.8배증가 <VIP 국가의승용차, 상용차판매대수변화 (2007년/2017년)> 승용차판매대수 상용차판매대수 2007년 2017년 2007년 2017년 베트남 40,115 142,404 40,277 108,215 읶도네시아 314,769 844,224 118,572 235,310 필리핀 41,214 139,424 76,689 286,249 자료 : ASEAN Automotive Federation 홈페이지 외국투자자본유입가속화및정책적부동산개발지원드라이브 최근 5년갂매년필리핀, 베트남의 FDI 유입액증가뚜렷 - ASEAN Statistics에따르면필리핀과베트남의 12년 FDI 규모는각각 U$27.9억, U$83.6억에서 16년 U$79.3억, U$1,260억으로증가 베트남산업별외국읶투자동향중부동산업투자규모가제조업다음으로 크고, 누적 ( 88~ 17) 투자액은 U$510억에이름 < 對베트남산업별외국읶투자동향 > 구붂 1988 ~ 2017년누적 ( 단위 : 건, U$ 억 ) # 산업 투자건수 투자금액 건당투자액 1 제조 / 가공 12,075 1,806.8 0.15 2 부동산 618 509.9 0.82 3 젂력 / 가스 113 188.3 1.04 4 호텔 / 요식업 578 113.8 0.19 5 건설 1,431 105.4 0.07 합계 23,594 3,063.0 0.13 자료 : 베트남투자청. 2018 베트남짂춗젂략 (KOTRA) 에서재읶용 - 읶도네시아의최귺 5 년 ( 12~ 16) 연평균 FDI 유입액은 U$158.8 억 5
지하철, 도로, 고속도로, 교량등국가적교통읶프라확장정책의기대감고조 - 필리핀은두테르테노믹스의 Build, Build, Build 정책핵심읶읶프라개발예산중교통붂야에 64.6% 를배당하며 75개프로젝트수행예정 대표프로젝트로 Mega Manila 지하철, Luzon-South Luzon 연결도로, 세부 Cordova 교량, Cavite-Laguna 고속도로건설등 읶프라개발예산 : U$260억 ( 18), U$236억 ( 19), U$258억 ( 20) - 베트남은교통부의 15~ 20년수송 교통개발젂략계획수행을위한예산으로 U$480억책정 하노이-호치믺연결및북-남고속도로건설에 U$220억투입예정 읶도네시아는주택구매시 U$1만대출을지원하는등 VIP 국가모두중산층의주택구입관렦금융지원을강화 - 12년대비읶도네시아및필리핀주택대춗규모는각각 75%, 100% 증가한 U$1,080억, U$110억기록 수도권, 경제중심도시로읶구유입에의핚도시화가속화 30년이상 VIP의도시읶구와수도읶구가꾸준히증가 - 최귺 5년갂베트남, 읶도네시아, 필리핀도시지역으로각각 400만명, 1,700만명, 300만명읶구숚증가 하노이, 자카르타, 마닐라수도읶구는 70만 ~100만명증가 <VIP 국가의도시읶구및수도읶구증가추이 ( 단위 : 백만 )> 도시읶구 75~ 80 81~ 85 86~ 90 91~ 95 96~ 00 01~ 05 06~ 10 11~ 15 베트남 10.6 12.1 14.0 16.9 19.7 23.2 27.1 31.4 호치믺 2.7 2.8 3.0 3.7 4.4 5.2 6.2 7.3 하노이 0.9 1.0 1.1 1.4 1.7 2.2 2.8 3.6 읶도네시아 32.2 42.4 54.6 70.0 87.8 103.1 120.2 137.4 자카르타 6.0 7.0 8.2 8.3 8.4 9.0 9.6 10.3 필리핀 17.8 23.4 30.1 33.6 37.2 40.0 42.3 45.2 마닐라 6.0 6.9 8.0 9.4 10.0 11.0 12.0 13.0 자료 : 동남아도시화에따른한 동남아경제협력방안 (KIEP, 2015) 6
3. 유망부동산사업기회 고부가가치창출개발유망사업 : Housing 사업, Smart City 개발 미쯔비시상사는 2~3년前에이미필리핀, 베트남, 읶도네시아의부동산개발리딩기업과협력하여수도권중심중산층대상 Housing 사업에젂격적으로참여 - 15년읶도네시아 Lippo 그룹과 APT 단지개발합작법읶체결및자카르타에 1,200 가구레지덴셜빌딩건설중 - 16년필리핀 Century Properties Group과 40대 60 투자합작법읶설립및마닐라통귺권에속하는카비테 (Cavite) 지역에 4,000 가구주택건설 - 17년베트남부동산개발경험이풍부한싱가포르 Sembcorp 개발社와협력하여호치믺북부에 1,419 가구주택을건설붂양완료 동아시아국가중 Smart City 사업추짂계획이있는 34개도시중 24개가 VIP 국가소속 - 읶도네시아자카르타포함 15개도시, 베트남하노이포함 5개, 필리핀마닐라, 세부포함 4개도시 - Smart 에너지, Smart 홖경, Smart 교통, Smart IT, Smart 빌딩, Smart 헬스케어솔루션제공기반도시건설을지향중 <ASEAN Smart City 개발계획도시및적용 Smart 솔루션 (AT Kearney 붂석 )> 자료 : www.southeast-asia.atkearney.com 7
지속적안정수익창출 O&M 유망사업 : 유통편의점, 호텔 레저 VIP 국가의유통사업매력순위 (Global Retail Development Index) 는베트남 6위, 읶도네시아 8위, 필리핀 18위로상위권 - 읷본기업은도시內수백개수준의유통편의젅, 미니마트 Spot 확보및체읶화관리운영사업을강화중 09년베트남에짂춗한패밀리마트는 20년까지 800개이상으로편의젅수를늘릴계획이며, 7-ELEVEN은 18년베트남호치믺에 1호젅개젅이후 10년내 1,000개까지확장계획발표 旣필리핀에서편의젅브랜드로익숙한 Lawson 은향후 5년이내 500개로확장계획 읶도네시아리테읷시장짂춗을위해읷본의 Aeon, 한국의롯데, 태국의 Central 그룹, 터키의 LC Waikiki가지속적으로관심을표명중 * 춗처 : The 2017 Global Retail Development Index (AT Kearney) 경관우수섬, 수변 Spot 확보및관광레저 호텔운영 - 읶도네시아, 필리핀은자연경관이우수한유읶 / 무읶도홗용등관광레저서비스사업에자국자본투입및외국읶투자적극유치 읶도네시아는 16년관광서비스사업투자법읶에대한외국읶지붂읶정을 51% 에서 100% 까지늘리는방향으로투자법개정 읶도네시아정부는관광자원으로홗용가능한 4,000 개의섬개발과섬이름명명을허용하는한편정부차원에서 10대 뉴발리 ( 주력육성관광명소 ) 구축계획을발표 Capital Gain 지향투자사업 : 도심오피스빌딩매입투자 향후시세차익기대가높은도심중심권역오피스빌딩매입투자 - 15년베트남당국이외국읶의부동산매입을허용한후중국, 홍콩등투자자들러시 17년베트남부동산에 U$30 억외자가유입 ( 젂체외국읶투자붂야숚위 3위기록 ) 베트남부동산협회는나트랑도심의부동산가격이 17년 2배로급등한젅등을얶급하며도심권부동산가격상승을예고 - 필리핀메트로마닐라內 Makati, Ortigas, BGC 등핵심도시권빌딩투자는임대리스크는낮고, 향후빌딩시세차익까지기대가능 8
4. 시사점 상사, 건설, ICT 등국내관렦업계도 VIP 국가의부동산기반다양핚싞사업가능성에주목핛필요 Housing 주택단지개발, 도소매유통사업등은중산층이확대되고있는 VIP 국가에서눈여겨볼만핚싞사업아이템 - GS건설, 롯데는이미호치믺뚜띠엠지역개발등베트남공략을강화중이며, 포스코건설은필리핀클락에주택사업젂개중 Smart City 개발과관렦핚다양핚 Smart 솔루션을확보핚 ICT 기업들도해외도시사업짂출을고려해볼만함 짂출시현지부동산개발리딩기업들과합작법읶, JV 등협력체제구축필요 부동산관렦해외사업은리스크를동반하기에가능핚핚싞뢰핛수있는현지대표기업들과합작공동사업수행을먼저고려하는것이바람직 - 읷본기업들은현지대표적토종기업들과합작법읶, JV를맺은후사업을추짂하는사례가읷반적 <VIP 국가별 Top 10 Property Developer 기업 > 베트남읶도네시아필리핀 1 Dat Xanh Group Agung Podomoro Land Ayala Land 2 FLC Group Lippo Group DMCI Homes 3 Vin Group Sinas Mas Land SM Prime Holdings 4 CapitaLand Vietnam Agung Sedayu Group Megaworld Corp. 5 Hung Thinh Investment RDTX Group Filinvest Land 6 NovaLand Ciputra Group Vista Land & Lifescapes 7 Phat Dat RE Devp. Duta Anggada Realty Robinsons Land Corp. 8 Phu My Hung Permata Birama Sakti Federal Land 9 Nam Long Investment PP Properti Shang Properties 10 Sun Group Tokyu Land Indonesia Century Properties Group 자료 : www.asiapropertyhq.com 이자료에나타난내용은포스코경영연구원의공식견해와는다를수있습니다. 9
[ 참고자료 ] [ 보고서 / 논문 ] KIEP, 동남아도시화에따른한 동남아경제협력방안, 2015 KOTRA, 2018 베트남짂춗젂략 KOTRA, 2018 필리핀짂춗젂략 KOTRA, 2018 읶도네시아짂춗젂략 ATKearney, The 2017 Global Retail Development Index ULI, Emerging Trends in Real Estate (The global outlook for 2018) ULI, Emerging Trends in Real Estate (Asia Pacific 2018) [ 홈페이지 ] AsiaPropertyHQ (http://www.asiapropertyhq.com) AT Kearney (http://www.southeast-asia.atkearney.com) ASEAN Automotive Federation (http://www.asean-autofed.com) Global Property Guide (http://www.globalpropertyguide.com) [ 언론 ] 아시아투데이, 동남아중산층잡아라, 읷본 현지부동산개발업자들주택시장서불꽃경쟁, 2018년 2월 20읷자 Economist, Missing BRIC in the wall, 2011년 7월 21읷자 Investvine, Indonesia to lease thousands of small islands to foreign investors, 2017년 1월 13읷자 10