인증서번호 제 2015-10-0676 호 발급일자 2015.07.29. 감정평가서심사인증서 심사요청지사본사감정평가서번호대한제 150721-10-0022 호 감정평가액一金貳百參拾八億五阡六百萬원整 (\23,856,000,000.-) 기준시점 2015.07.24. 감정평가사 서훈하 감정평가목적공매제출처 ( 주 ) 하나자산신탁 물건소재지 서울시서초구서초동 1583-10 서초아트자이제판매시설및운동시설동제지하 1 층제비 101 호外 물건종별구분건물비고 심사사항 1. 감정평가가격의적정성 2. 감정평가내용의적정성 3. 협약사항및협조사항의이행 4. 기타감정평가에관련된사항 본건은당법인의감정평가서심의 심사업무규정에의한심사대상물건으로서 위심사사항에대하여심사한결과제반사항이적법 적절한것으로확인합니다. 심사위원장이종완 본건감정평가서의감정평가심사업무가제반절차에따라공정 타당하게수행되 었기에본심사인증서를발행합니다. 대한감정평가법인대표이사조중기
감정평가액산출근거및결정의견 I. 평가개요 1. 감정평가의목적 본건은서울특별시서초구서초동에소재한구분건물의공매목적의시장가치평가입니다. 2. 감정평가의근거 본건평가는 부동산가격공시및감정평가에관한법률 및 감정평가에관한규칙, 감정평가실무기 준 등관련제법령에의하였습니다. 3. 감정평가의기준가치 대상물건에대한감정평가액은감정평가의대상이되는토지등이통상적인시장에서충분한기간거래를위하여공개된후그대상물건의내용에정통한당사자사이에신중하고자발적인거래가있을경우성립될가능성이가장높다고인정되는대상물건의가액인시장가치를기준으로하였으며, 감정평가목적을고려하여감정평가액을결정하였습니다. 4. 감정평가의조건 없습니다. 5. 감정평가의기준시점 본건의기준시점은가격조사를완료한날짜인 2015 년 07 월 24 일입니다. - 1 -
감정평가액산출근거및결정의견 6. 기타사항 1 본건의위치확인은건축물도면및현황점유부분에의거하여평가하였으니업무진행시이점참고하시기 바랍니다. ➁ 평가대상구분건물 ( 제비 101 호, 제비 201 호, 제 201 호 ) 은등기사항전부증명서및집합건축물대장상각 1 개호이 나가설벽체등을이용하여수개호로분할하여사용중이며, 현황도면상가설벽체의구분은폐문부재와 비협조로인하여외부목측에의하여표시하여현황과다를수있으므로공매진행시참고하시기바랍니다. 3 전입세대열람내역은 해당주소의세대주가존재하지않음. ( 서울특별시서초구, 2015.07.27) 입니다. 4 등록사항등의현황서 ( 서초세무서, 2015.07.27) 에총 5 인의임대차내역이열람되었으며첨부된등록사항등 의현황서를참고하시기바랍니다. 5 본건임대내역은미상으로써관리사무소탐문결과일부부분은관리비만을부담하는조건의무상임대차가 이루어지고있다고주장하고있으나사실여부는확인이불가능하며, 관계인또는점유자의부재및비협조 로임대차내역을조사하지못하였으므로추후업무진행시재확인바랍니다. 6 제 201 호의등기사항전부증명서상전유면적은 1,692.693 m2로등재되어있으나호분할과정에서면적기재의 오류가있는것으로추정되며집합건축물대장상전유면적은 1,644.693 m2으로기재되어있어상이한바, 본 건평가는집합건축물대장상전유면적을기준으로하였습니다. 7 본건은구분소유건물로써 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조의규정에의하여전유부분과대지사용권이일체성을가지며이에따라거래가이루어져토지와건물의구분평가는곤란하나의뢰인요청에의하여대상부동산의감정평가액을토지와건물로배분하여표기하였으니공매진행시참고하시기바랍니다. 8 이감정평가서는상기명시한감정평가목적외의타목적에사용하거나타인 ( 의뢰인이아닌자 ) 이사용할 수없을뿐아니라복사, 개작 ( 改作 ), 전재 ( 全載 ) 할수없으며이로인한결과에대하여 ( 주 ) 대한감정평가법 인은책임을지지않습니다. - 2 -
감정평가액산출근거및결정의견 II. 평가대상물건개요 1. 전체건물 1.1. 개요 건물명칭 서초아트자이 소재지서울특별시서초구서초동 1583-10 용도지역 대지면적 건축면적 일반상업지역, 제 3 종일반주거지역 9,621.3 m2 6,380.5181 m2 건폐율 66.32% 연면적 용적률산정용연면적 합계 41,062.184 m2 68,992,929 m2 용적률 426.78% 주용도 주구조 건축물수 공동주택 ( 아파트 ), 업무시설 ( 오피스텔 ) 판매시설 ( 상점 ), 운동시설 철근콘크리트구조 ( 철근 ) 콘크리트지붕 총 5 개동 (101~104 동, 판매시설및운동시설동 ) 사용승인일 2009.06.26 1.2. 동별개황 동명칭 주 1 주 2 주 3 주 4 주 5 서초아트자이 101 동 서초아트자이 102 동 서초아트자이 103 동 서초아트자이 104 동 서초아트자이판매시설및운동시설동 연면적 ( m2 ) 13,553.0489 12,523.6256 6,577.5121 4,218.8666 32,119.8758 규모지상 25 층지상 25 층지상 20 층지상 23 층지하 4 층 / 지상 2 층 주용도 공동주택 ( 아파트 ) 업무시설 ( 오피스텔 ) 공동주택 ( 아파트 ) 공동주택 ( 아파트 ) 공동주택 ( 아파트 ) 판매시설 ( 상점 ) 운동시설 호수 / 세대수 47 61 37 19 6-3 -
감정평가액산출근거및결정의견 1.3. 위치및주변환경, 교통환경 본건은서울특별시서초구서초동소재 서울남부터미널 북서측인근에위치하며, 주변은광대로변을따라업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물등이소재하고있습니다. 본건은남서측으로노폭약 50m의왕복 8차선도로, 북서측 남동측 북동측으로노폭약 12m 내외의 2차선도로와접하고있어차량접근및진출입이가능하고인근에지하철 3호선남부터미널역과노선버스정류장등이소재하여대중교통이용의편의성은양호합니다. 1.4. 이용상황 토지는인접토지및접면도로와등고평탄한사다리형으로주상복합건물부지로이용중이며, 전체건물은 5 개 동으로이루어진주상복합건물로주용도는공동주택 ( 아파트 ), 업무시설 ( 오피스텔 ), 판매시설및운동시설입니다. 평가대상물건은판매시설및운동시설동의 6 개호중 3 개호 ( 제지하 1 층제비 101 호, 제지하 1, 지하 2 층제비 201 호, 제 2 층제 201 호 )) 이며, 공부상용도는판매시설 ( 상점 ) 이나현재가설벽체등을이용하여수개부분으로분할하여 상점및사무실등으로사용중입니다. 1.5. 용도지역등공법상제한 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 일반미관지구, 도로 ( 접함 ), 가축사육제한구역 < 가축분뇨의관리및이용에관한법률 >, 대공방어협조구역 ( 위탁고도 :54-236m)< 군사기지및군사시설보호법 >, 과밀억제권역 < 수도권정비계획법 >, 상대정화구역 ( 토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망 )< 학교보건법 >, < 추가기재 > 건축선지정 ( 도로경계선에서 3m후퇴 ) 입니다. - 4 -
감정평가액산출근거및결정의견 2. 판매시설및운동시설동층별개요 구분층구조용도연면적 ( m2 ) 비고 지 상 2 1 철근콘크리트구조 판매시설 ( 상점 ), 공조실 2,313.7518 3 개호 판매시설 ( 상점 ), 공조실, 계단실, 승강기, 홀, 비상발전기실, 주차관리실, 옥외계단 2,938.0023 1 개호 소계 5,251.7541 판매시설, 썬큰, 계단실, 승강기, 홀, 관리사무소, 경 1 로당, 엠디에프실, 쓰레기집하장, 공조실, 운동시설, 복도, 소화방재실, 화장실, 옥외계단 5,465.1176 1 개호 지 하 2 3 철근콘크리트구조 지하주차장, 운동시설, 쓰레기이송설비집하장기계실, 썬큰, 복도, 계단실, 승강기, 홀, 공조실, 가스계소화설비실, 중앙감시실, 휀룸, 쓰레기집하장, 지하주차장, 기계실, 전기실, 펌프실, 정화조관리층, PAC 6,396.3199 1 개호 7,932.0030 4 지하주차장, 펌프실, 펌프실계단 7,074.6812 소계 26,868.1217 합계 32,119.8758 6 개호 3. 평가대상물건 제 201 호의등기사항전부증명서상전유면적은 1,692.693 m2로등재되어있으나호분할과정에서면적기재의오 류가있는것으로추정되며집합건축물대장상전유면적은 1,644.693 m2으로기재되어있어상이한바, 본건평 가는집합건축물대장상전유면적을기준으로하였습니다. 기호 층 호 전유면적 ( m2 ) 공유면적 ( m2 ) 분양면적 ( m2 ) 대지권 ( m2 ) 전용률 (%) 용도 (1) 제지하 1 층제비 101 호 1,563.3371 2,131.0203 3,694.3574 429.9708 42.32 판매시설 ( 상점 ) (2) 제지하 1, 지하 2 층제비 201 호 지하 1 층 154.2384 지하 2 층 1,146.0669 555.8508 1,856.1561 357.6282 70.05 (3) 제 2 층제 201 호 1,644.6930 1,761.2936 3,405.9866 452.3488 48.29 용도는집합건축물대장상용도임. - 5 -
감정평가액산출근거및결정의견 III. 지역분석 1. 지역요인분석 1.1. 사회적요인 자연환경 서초구는북측으로한강, 남측은우면산, 구룡산, 대모산, 청계산등으로성남시및과천시와경계를이루고있고, 동측은강남대로를경계로강남구와경계를이루고있으며, 서측은사당대로를경계로하여동작구및관악구와경계를이루고있는서울의최남단입니다. 경부고속도로의관문으로서시가지는대체로구획 정리가완료된대단위아파트등공동주택이밀집 한주거지대를형성하고있습니다. 외곽은개발제한구역 ( 구전체면적의 52%) 으로서 녹지지대를형성하고있으며, 시가지정비상태가 우수한지역으로쾌적한환경을나타내고있습니다. 인문환경 서초구는 2011년에인구가소폭감소하였으나 2012년부터소폭의상승세를이어가고있습니다. 이는반포동및방배동일원에서진행중인도시정비사업과보금자리주택지구 ( 현공공주택지구 ) 의입주및쾌적한주거환경의영향으로판단되며향후각종개발사업의진행에따라지속적인인구증가가예상됩니다. 연도별 구분 세대수 ( 가구 ) 전년대비 (%) 인구수 ( 명 ) 전년대비 (%) 세대당인구 ( 명 ) 2012 168,878 (-)0.06 439,998 0.22 2.60 2013 170,594 1.02 446,541 1.49 2.61 2014 173,086 1.46 452,922 1.43 2.61 서초구의주택보급률은 2013 년말기준으로거의 100% 에달하고있으며, 인구변동추이로볼때전반 적인교육, 교통, 문화, 편의시설등생활여건이우수하여강남구와함께타시군구대비높은주거선 호도를나타내고있습니다. - 6 -
감정평가액산출근거및결정의견 1.2. 경제적요인 지역경제현황 서초구에는잠원동리버사이드호텔에서서초동지하철 3 호선양재역사이에남북으로길게뻗은강남 대로가소재하고동간선도로는강남구와경계를이루며도로변에는업무용, 상업용빌딩및상가로 형성된번화한노선상가지대가형성되어있습니다. 지하철 2, 3, 4, 7, 9 호선및신분당선이통과하고서초로및지하철 2, 3 호선교대역과지하철 2 호 선서초역주변은법원및검찰청과서울교육대학이위치하여사무실 ( 일명법조타운 ) 과점포가고르 게형성되어있습니다. 우면동및내곡동, 신원동, 염곡동, 원지동일원은공공주택지구로지정되어현재개발이진행중이 며, 외곽의원지동과신원동등은서울추모공원완공, 보금자리주택개발, 경부고속도로인터체인지 공사, 지하철신분당선의개통등으로인한지역환경의개선이이루어지고있습니다. 주요개발사업 구분공공주택지구 2 차지구양재 R&D 특정개발진흥지구 위치내곡동, 신원동, 염곡동, 원지동일원우면동 167-2 일원 기간 2009.12 ~ 2015.12 - 규모 81,900 m2, 단독 20, 아파트 4,235 세대 53,553 m2 우면 2 지구국민임대주택단지내연구시설 및도시지원시설부지 53,553 m2 조감도 영향 향후강남권남부의주택공급확대와더불 어개발지역확대및기반시설확충의효과 가있습니다. 권장업종 : IT, BT 및의료산업분야에종사하는산업체의부설연구소 ( 유치대상 ) 주변 R&D 인력과시설을연계하여 R&D 메카로조성될것으로예상되며, 우면국민임대주택사업부지내에위치하여자족기능을갖춘직주근접의도시환경이조성될것으로예상됩니다. 경제환경변화 기존지하철 2호선, 3호선및 7호선이통과하던반포, 강남역인근지역은 2009년지하철 9호선, 2011년하반기신분당선이개통됨에따라광역접근성및시내주요지역으로의접근성이향상되어유동인구가더욱더늘어났으며, 지하철역세권지역을중심으로지역환경개선이기대되어이에따라부동산가격에영향을미치고있습니다. 또한염곡사거리현대기아차그룹본사사옥, 서초동강남역일원의서초삼성타운의완공, 양재코스 트코와이마트등대형할인매장등의성업으로기존상권에상주인구및유동인구가늘어나는양상 을나타내고있습니다. - 7 -
감정평가액산출근거및결정의견 1.3. 행정적요인 행정구역 서초구는 1988 년 1 월 1 일대통령령제 12367 호에의해강남구로부터서초구가분리, 신설되면서부터 현재의행정구역을유지하고있으며, 전체면적은 47.14 km2입니다. 용도지역 구분계주거지역상업지역녹지지역개발제한구역 필지수 30,097 20,736 1,161 1,402 6,798 비율 (%) 100.00 68.90 3.86 4.66 22.59 최근 3 년간서초구관내행정구역, 용도지역은변경된사항이없으며, 서초구전체토지중 68.90% 가주거지역, 3.86% 가상업지역으로타자치구에비하여주거지역과상업지역의비율이높습니다. 1.4. 지가및거래동향 지가변동 서초구의최근 1년간지가변동률은다음과같습니다. 2014년 2015년 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 0.275 0.296 0.290 0.403 0.411 0.226 0.217 0.222 0.231 0.280 0.239 0.253 거래동향 구분 2013 년월평균 2014 년월평균 거래금액 5,303 억원 6,197 억원 거래건수 540 건 651 건 2014 년도월평균거래건수및금액은전년대비 16% 이상증가하였습니다. 이는저금리기조가지 속되고부동산에대한투자수요가회복되면서입지조건이우수한지역의거래량이증가한것입니다. 지가동향 서초구의입지조건이우수한지역으로써토지가격은꾸준한상승세를지속하고있으며, 지역환경의 개선이지속적으로이루어지고있고주거, 상업, 업무기능의선호도가높은지역으로지가는강보합 세또는보합세를유지할것으로전망됩니다. - 8 -
감정평가액산출근거및결정의견 2. 인근지역분석 위치 지역현황 서초역, 교대역에서남부터미널역인근까지상업지대가형성되어있으며, 유동인구가많은지역으로 상권성숙에따라지가가강보합세를유지하고있습니다. 업무, 상업, 주거기능이혼재된지역으로, 대로변으로는상업및업무시설, 주상복합건물및오피스 텔, 후면으로는근린생활시설, 판매시설, 숙박시설등이소재하고있으며예술의전당북측에는공동 주택등주거지대가형성되어있습니다. 향후전망 지하철역역세권을중심으로상업, 업무시설이입지하고있으며, 법원, 검찰청이소재하고있는지역 특성상상업, 업무기능의강세가지속될것으로전망됩니다. 남부터미널인근의상업지대의건물은재건축및리모델링이활발하여이용상황의변동이활발한편 이며, 향후경기변동에따라상권도크게영향을받을것으로전망됩니다. 가격수준 상권의경기변동및지역중심의이동에따라가격이영향을받을것으로예상되며, 가격은보합세를 보이고있습니다. - 9 -
감정평가액산출근거및결정의견 IV. 감정평가액산출근거 1. 평가액결정의주된방법 평가방식은대상물건의성격ㆍ평가목적또는평가조건에따라비용성의원리에기초한원가방식, 시장성의원 리에기초한비교방식및수익성의원리에기초한수익방식이있습니다. 평가방식평가방법평가방법의내용 비교방식거래사례비교법 거래사례비교법이란시장성의원리에기초한감정평가방법으로, 대상물건과가치형성요인이같거나비슷한물건의거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정, 시점수정, 가치형성요인비교등의과정을거쳐대상물건의가액을산정하는감정평가방법을말합니다. 원가방식 원가법 원가법이란비용성의원리에기초한감정평가방법으로, 대상물건의재조달원가에감가수정을하여대상물건의가액을산정하는감정평가방법을말합니다. 이때감가수정은대상물건에대한재조달원가를감액하여야할요인이있는경우에물리적감가, 기능적감가또는경제적감가등을고려하여그에해당하는금액을재조달원가에서공제하여기준시점에있어서의대상물건의가액을적정화하는작업을의미합니다. 수익방식 수익환원법 수익환원법이란수익성의원리에기초한감정평가방법으로, 대상물건이장래산출할 것으로기대되는순수익이나미래의현금흐름을환원하거나할인하여대상물건의가 액을산정하는감정평가방법을말합니다. 본평가에서구분건물은제반입지조건, 주위환경, 층별ㆍ위치별효용도와건물의구조, 용재, 부대설비, 시공정 도, 현상및인근지역내동류형ㆍ유사형집합건물의거래사례, 평가사례, 인근가격수준등을종합적으로참작 하여건물과토지의소유권ㆍ대지권을일체로한비교방식으로평가하였습니다. 또한대상구분건물은인근부동산시장에서대상물건과동일 유사한물건의수익, 비용자료가미비하거나관 련자료가정확하지않아감정평가에관한규칙제 12 조제 2 항의 다른감정평가방법을적용하는것이곤란한 경우 에해당하므로원가방식 ( 원가법 ) 이나수익방식 ( 수익환원법 ) 에의한합리성검토는생략하였습니다. - 10 -
감정평가액산출근거및결정의견 2. 거래사례비교법 2.1. 거래사례검토 2.1.1. 본건거래사례 소재지및 건물 동 호수 매도인 거래당사자 매수인 거래시점 거래금액 ( 원 ) 전유면적당거래단가 ( 원 / m2 ) 서초동 1583-10 서초아트자이 201 9,821,500,000 5,505,707 비101 삼종지위드건설주식회사주식회사아이텍로드 2009.10.19 7,132,370,000 4,562,273 비201 3,044,420,000 2,341,303 1. 등기사항전부증명서상거래금액및호별신고액기준임. 2. 201 호는거래이후분할되어현재전유면적은 1,644.6930 m2이며, 거래당시전유면적은 1,783.8763 m2임. 2.1.2. 최근 3 년이내동일건물내거래사례 기호 거래호수 전유면적 ( m2 ) 거래시점거래금액 ( 원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 매수자 A-1 101 1,815.8694 2009.09.10 21,745,720,000 11,975,377 주식회사피엔피코리아글로벌 A-2 213-1 81.7137 2010.01.25 1,220,850,000 14,940,579 개인 A-3 201-12 47.4286 2010.10.20 488,600,000 10,301,801 개인 A-2 는등기사항전부증명서상거래금액은 1,255,766,311 원이나건물분부가가치세가포함된금액으로써, 당시적용 한건물비율 (28.6%) 을적용하여거래금액을산정하였음. 2.1.3. 인근지역거래사례 구분 소재지 건물명 ( 사용승인일 ) 기호거래호수전유면적 ( m2 ) 거래시점 거래금액 ( 원 ) 거래단가 ( 원 / 전유m2 ) B 서초동 1458-6 서초지웰 상가동 (2005.12.01) 1 101 호 65.43 2013.06.18 1,440,000,000 22,008,253 2 111 호 50.19 2015.04.08 1,030,000,000 20,522,016-11 -
감정평가액산출근거및결정의견 구분 소재지 건물명 ( 사용승인일 ) 기호거래호수전유면적 ( m2 ) 거래시점 거래금액 ( 원 ) 거래단가 ( 원 / 전유m2 ) C 서초동 1533 서초 한신리빙타워 (1999.04.21) 1 103 호 94.94 2015.02.26 1,020,000,000 10,743,628 2 203 호 116.76 2015.04.01 510,000,000 4,367,934 D 서초동 1588-8 외 - (1991.01.22) - 204 호 61.56 2015.05.11 250,000,000 4,061,079 E 서초동 1598-1 외 큐브플러스 (2004.11.16) - 203 호 88.47 2014.04.28 700,000,000 7,912,287 F 서초동 1600-4 외 신성미소시티 (2005.10.27) - 102 호 56.73 2015.02.16 730,000,000 12,867,971 G 서초동 1600-9 우성 쁘띠오피스텔 (1991.03.13) 1 1 층 1 호 43.74 2014.05.22 180,000,000 4,115,226 2 1 층 7-3 호 22.68 2014.09.12 100,000,000 4,409,171 H 서초동 1601-1 브이 - 샤르망 (2006.08.04) 1 207 호 88.14 2015.04.11 365,000,000 4,141,139 2 110 호 44.07 2015.04.13 940,000,000 21,329,703 I 서초동 1601-2 그린빌오피스텔 (1999.08.23) - 104 호 87.03 2014.11.07 850,000,000 9,766,747 J 서초동 1603-66 부속 9 동상가 (1984.06.21) - 204 호 56.44 2014.10.08 430,000,000 7,618,710 K 서초동 1623-3 외 피앤디솔로빌 (2005.07.25) 1 B202~B207 호 378.50 2014.03.06 4,800,000,000 12,681,638 2 B301, 302 418.11 2013.11.22 1,365,000,000 3,264,691-12 -
감정평가액산출근거및결정의견 2.2. 평가선례검토 2.2.1. 본건평가선례 평가목적기준시점평가호수 담보 2009.10.26 공매 2012.06.07 공매 2014.06.10 공매 2014.06.10 전유면적 ( m2 ) 평가금액 ( 원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 201 1,783.8763 22,284,000,000 12,491,898 비 101 1,563.3371 11,833,000,000 7,569,065 비 201 1,300.3103 2,807,000,000 2,158,716 201 1,783.8763 21,310,000,000 11,945,896 비 101 1,563.3371 12,480,000,000 7,982,923 비 201 1,300.3103 3,460,000,000 2,660,903 201 1,783.8763 12,000,000,000 6,726,924 비 101 1,563.3371 9,820,000,000 6,281,435 비 201 1,300.3103 3,880,000,000 2,983,903 201 1,783.8763 12,541,000,000 7,030,196 비 101 1,563.3371 9,520,000,000 6,089,538 비 201 1,300.3103 4,013,000,000 3,086,186 2.2.2. 동일건물내평가선례 기호평가호수평가목적기준시점평가금액 ( 원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 비고 담보 2009.10.23 47,748,000,000 26,294,843 A-4 제 101 호 공매 2014.06.10 29,499,000,000 16,245,111 공매 2014.06.10 29,100,000,000 16,025,381 2.2.3. 인근지역평가선례 기호 소재지및건물명 ( 사용승인일 ) 동ㆍ호 전유면적 ( m2 ) 평가목적 기준시점평가금액 ( 원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) L 서초동 1576-8 거북빌딩 (2004.06.18) 제비201 호 184.76 615,000,000 3,328,643 제비101 호 184.76 시가 934,000,000 5,055,207 참고 2015.05.31 제101호 118.01 1,570,000,000 13,303,957 제201호 118.01 707,000,000 5,991,018-13 -
감정평가액산출근거및결정의견 기호 소재지및건물명 ( 사용승인일 ) 동ㆍ호 전유면적 ( m2 ) 평가목적 기준시점평가금액 ( 원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 지하202 호외 5개호 378.50 담보 2014.02.26 4,100,000,000 10,832,232 M 서초동 1623-3 피앤디솔로빌 (2005.07.25) 지하301 호외 1개호 418.11 담보 2013.11.25 1,316,000,000 3,147,497 지하102 호외 4개호 293.17 담보 2014.02.28 1,130,000,000 3,854,419 2.3. 감정평가액산출 2.3.1. 비교사례선정 최근에이루어진정상거래사례이며, 인근지역가격수준등을검토시적정가격수준인것으로판단되는거래사례기호 B-2와 F, I을비교사례로선정하였습니다. 기호 소재지 건물명 ( 사용승인일 ) 호 전유면적 ( m2 ) 거래시점 거래금액 ( 원 ) 거래단가 ( 원 / 전유m2 ) B-2 서초동 1458-6 서초지웰상가동 (2005.12.01) 111 호 50.19 2015.04.08 1,030,000,000 20,522,016 공부상제지층제 111 호로표기되어있으나, 경사지에위치하여전 면부도로를기준으로 1 층에해당 F 서초동 1600-4 외 신성미소시티 (2005.10.27) 102호 56.73 2015.02.16 730,000,000 12,867,971 공부상제1층제102 호로표기되어있으며, 경사지에위치하여서측도로를기준으로는 1층, 동측도로를기준으로는 2층에해당 I 서초동 1601-2 그린빌오피스텔 (1999.08.23) 104 호 87.03 2014.11.07 850,000,000 9,766,747 2.3.2. 사정보정사정보정이란감정평가에있어서비교사례로선정한거래사례에거래관계자의특수한사정또는개별적인동기가개입되어있거나거래당사자가시장사정에정통하지못하여적정하지않은가격으로거래된경우그러한사정이없는가치수준으로정상화하는작업을의미하는것으로서, 상기선정된거래사례는인근지역의정상적인가치수준과부합하는것으로판단되어별도의사정보정은필요하지않습니다. (1.00) - 14 -
감정평가액산출근거및결정의견 2.3.3. 시점수정시점수정이란감정평가액의산정에있어서거래사례의거래시점과감정평가의기준시점이시간적으로불일치하여가치수준의변동이있을경우에거래가액을기준시점의수준으로정상화하는작업입니다. 한국감정원에서발표하는상업용부동산임대동향조사자료 ( 지역별수익률- 자본수익률집합매장용, 서울강남서초 ) 를활용하여시점수정치를산정하였으며, 2015년 2분기자료미발표로 2015년 1분기자본수익률을연장적용하였습니다. 사례기호 거래시점 시점수정치 산정내역 B-2 2015.04.08 1.00432 (1+0.0036 84/90) (1+0.0036 24/90) F 2015.02.16 1.00637 (1+0.0036 44/90) (1+0.0036 91/90) (1+0.0036 24/90) I 2014.11.07 1.00869 (1+0.0008 54/92) 1.0036 (1+0.0036 91/90) (1+0.0036 24/90) 2.3.4. 지역요인비교 본건과사례는인근지역내에소재하여가치형성요인이유사하므로지역요인은 1.00 으로적용하였습니다. 2.3.5. 개별요인가개별요인비교요인상업용구분건물의개별요인을다음과같이단지외부요인, 단지내부요인, 호별요인, 기타요인으로구분하여세부항목을검토하여요인별격차율을산정 적용하였습니다. 요인구분 세부항목 단지외부요인 단지내부요인 고객유동성과의적합성 대중교통의편의성 ( 지하철, 버스정류장 ) 상권의성숙도 단지내주차의편리성 건물관리상태및각종설비의유무 건물구조및마감상태 건물경과년수 도심지및상업, 업무시설과의접근성 배후지의크기 차량이용의편의성 ( 가로의폭, 구조등 ) 등 건물전체의공실률 건물전체의임대료수준및임대비율 건물의규모및최고층수등 호별요인 기타요인 층별효용 위치별효용 ( 동별및라인별 ) 주출입구와의거리 에스컬레이터및엘리베이터와의거리 향별효용 전유부분의면적및대지권의크기등 전면부 / 후면부면적비율 기타가치에영향을미치는요인 - 15 -
감정평가액산출근거및결정의견 나사례와대상기호 (1) 비교 사례 기호 외부 요인 내부 요인 호별 요인 기타 요인 개별요인 비교치 비교내역 외부 요인 상업지역중심과의접근성, 대중교통의편의성, 상권 성숙도등에서본건열세 B-2 0.95 1.05 0.27 1.00 0.269 내부요인호별요인 주차의편리성, 건물구조및마감상태, 건물규모, 경과년수등에서본건우세본건은지하층으로층별효용에서열세하며, 외부에서출입이용이하지않은구조로이루어져있어유동인구접근이어려우므로위치별효용에서본건이크게열세하며, 전유면적크기등도열세 외부 요인 상업지역중심과의접근성, 대중교통의편의성, 상권 성숙도등에서본건열세 내부 요인 주차의편리성, 건물구조및마감상태, 건물규모, 경과년수등에서본건우세 F 0.97 1.05 0.53 1.00 0.540 호별 요인 사례는서측 ( 이면부 ) 기준으로 1층에해당하나동측 ( 전면부 ) 기준으로는 2층이며, 1층을기준으로후면에위치하여층별효용에서본건이열세하며, 외부에서출입이용이하지않은구조로이루어져있어유동인구접근이어려우므로위치별효용등본건열세하고전유면적크기등도열세 외부 요인 상업지역중심과의접근성, 대중교통의편의성, 상권 성숙도등에서본건이다소열세 I 0.98 1.12 0.51 1.00 0.560 내부요인호별요인 주차의편리성, 건물구조및마감상태, 건물규모, 경과년수등에서본건우세사례는 1층후면에소재하여층별효용에서본건이열세하며, 전유면적크기등에서도본건이열세하고외부에서출입이용이하지않은구조로이루어져있어유동인구접근이어려우므로위치별효용등에서도본건열세 - 16 -
감정평가액산출근거및결정의견 다사례와대상기호 (2) 비교 사례 기호 외부 요인 내부 요인 호별 요인 기타 요인 개별요인 비교치 비교내역 외부 요인 상업지역중심과의접근성, 대중교통의편의성, 상권 성숙도등에서본건열세 B-2 0.95 1.05 0.10 1.00 0.100 내부요인호별요인 주차의편리성, 건물구조및마감상태, 건물규모, 경과년수등에서본건우세본건은지하층으로층별효용에서열세하며, 외부에서출입이용이하지않은구조로이루어져있어유동인구접근이어려우므로위치별효용에서본건이크게열세하며, 전유면적크기등도열세 외부 요인 상업지역중심과의접근성, 대중교통의편의성, 상권 성숙도등에서본건열세 내부 요인 주차의편리성, 건물구조및마감상태, 건물규모, 경과년수등에서본건우세 F 0.97 1.05 0.19 1.00 0.194 호별 요인 사례는서측 ( 이면부 ) 기준으로 1층에해당하나동측 ( 전면부 ) 기준으로는 2층이며, 1층을기준으로후면에위치하여층별효용에서본건이열세하며, 외부에서출입이용이하지않은구조로이루어져있어유동인구접근이어려우므로위치별효용등본건열세하고전유면적크기등도열세 외부 요인 상업지역중심과의접근성, 대중교통의편의성, 상권 성숙도등에서본건이다소열세 I 0.98 1.12 0.19 1.00 0.209 내부요인호별요인 주차의편리성, 건물구조및마감상태, 건물규모, 경과년수등에서본건우세사례는 1층후면에소재하여층별효용에서본건이열세하며, 전유면적크기등에서도본건이열세하고외부에서출입이용이하지않은구조로이루어져있어유동인구접근이어려우므로위치별효용등에서도본건열세 - 17 -
감정평가액산출근거및결정의견 라사례와대상기호 (3) 비교 사례 기호 외부 요인 내부 요인 호별 요인 기타 요인 개별요인 비교치 비교내역 외부 요인 상업지역중심과의접근성, 대중교통의편의성, 상권 성숙도등에서본건열세 B-2 0.95 1.05 0.37 1.00 0.369 내부요인호별요인 주차의편리성, 건물구조및마감상태, 건물규모, 경과년수등에서본건우세본건은 2층으로층별효용에서열세하며, 외부에서출입이용이하지않은구조로이루어져있어유동인구접근이어려우므로위치별효용에서본건이크게열세하며, 전유면적크기등도열세 외부 요인 상업지역중심과의접근성, 대중교통의편의성, 상권 성숙도등에서본건열세 내부 요인 주차의편리성, 건물구조및마감상태, 건물규모, 경과년수등에서본건우세 F 0.97 1.05 0.72 1.00 0.733 호별 요인 사례는서측 ( 이면부 ) 기준으로 1층에해당하나동측 ( 전면부 ) 기준으로는 2층이며, 1층을기준으로후면에위치하여층별효용에서본건이열세하며, 외부에서출입이용이하지않은구조로이루어져있어유동인구접근이어려우므로위치별효용등본건열세하고전유면적크기등도열세 외부 요인 상업지역중심과의접근성, 대중교통의편의성, 상권 성숙도등에서본건이다소열세 I 0.98 1.12 0.69 1.00 0.757 내부요인호별요인 주차의편리성, 건물구조및마감상태, 건물규모, 경과년수등에서본건우세사례는 1층후면에소재하여층별효용에서본건이열세하며, 전유면적크기등에서도본건이열세하고외부에서출입이용이하지않은구조로이루어져있어유동인구접근이어려우므로위치별효용등에서도본건열세 - 18 -
감정평가액산출근거및결정의견 2.3.6. 감정평가액산출 가단가산출 대상 기호 사례 기호 거래사례 단가 ( 원 / m2 ) 사정 보정 시점 수정 지역 요인 개별 요인 산정단가 ( 원 / m2 ) B-2 20,522,016 1.00 1.00432 1.000 0.269 5,544,271 (1) F 10,743,628 1.00 1.00593 1.000 0.540 5,835,962 I 9,766,747 1.00 1.00869 1.000 0.560 5,516,907 B-2 20,522,016 1.00 1.00432 1.000 0.100 2,061,067 (2) F 10,743,628 1.00 1.00593 1.000 0.194 2,096,624 I 9,766,747 1.00 1.00869 1.000 0.209 2,058,989 B-2 20,522,016 1.00 1.00432 1.000 0.369 7,605,338 (3) F 10,743,628 1.00 1.00593 1.000 0.733 7,921,779 I 9,766,747 1.00 1.00869 1.000 0.757 7,457,676 나적용단가결정거래사례비교법에의한산정단가가유사한수준을나타내고있으며, 전후면가격수준과면적비율등을고려시가격의적정성이있는것으로판단됩니다. 가장최근에이루어진비교사례인사례 B-2를기준으로한산정단가를적용하여거래사례비교법에의한가격을산출하였습니다. 2.3.7. 거래사례비교법에의한가격 기호산정단가 ( 원 / m2 ) 전유면적 ( m2 ) 산정가격 ( 원 ) 결정가격 ( 원 ) (1) 5,544,271 1,563.3371 8,667,564,547 8,668,000,000 (2) 2,061,067 1,300.3053 2,680,016,344 2,680,000,000 (3) 7,605,338 1,644.6930 12,508,446,171 12,508,000,000 합계 23,856,000,000-19 -
감정평가액산출근거및결정의견 V. 평가액결정에관한의견 1. 시산가액의검토 거래사례비교법에의한가격 제비 101 호제비 201 호제 201 호합계 8,668,000,000 원 2,680,000,000 원 12,508,000,000 원 23,856,000,000 원 거래사례비교법에의한가격은거래사례를기준으로하여시장성을반영한객관적이고현실적인가격이며, 인 근지역의가격수준및대상물건의특성을반영한합리적인가격입니다. 거래사례비교법에의한시산가액의적정성과합리성이인정되므로대상물건의감정평가액을총액 23,856,000,000 원으로결정하였습니다. 2. 감정평가액 부동산가격공시및감정평가에관한법률 및 감정평가에관한규칙 등감정평가관련제법령에근 거하여거래사례비교법으로감정평가하였으며, 인근유사부동산의가치수준, 거래사례및평가선례와대상부동 산의제반특성, 최근유사부동산의가치동향등을종합적으로참작하여아래와같이평가하였습니다. 기호소재지및건물층 호전유면적 ( m2 ) 대지권 ( m2 ) 평가액 ( 원 ) (1) 제지하1 층제비101 호 1,563.3371 429.9708 8,668,000,000 (2) 서초동 1583-10 지하 1층제지하1, 지하2층 154.2384 서초아트자이제비201 호지하 2층판매시설및 1,146.0669 357.6282 2,680,000,000 운동시설동 (3) 제2층제 201호 1,644.693 452.3488 12,508,000,000 합계 23,856,000,000-20 -
감정평가액산출근거및결정의견 3. 토지 건물가격배분 3.1. 배분비율 토지와건물은가격배분비율은한국감정평가협회및한국부동산연구원에서연구결과로제시된비주거용토지 건물배분비율표중매장용빌딩 ( 서울 ) 을기준으로토지 3.1 : 건물 6.9 을적용하였습니다. 구분 지하 1 층 2 층 3~5 층 토지건물토지건물토지건물토지건물 5 층이하 3.7~ 4.7 6.3~ 5.3 2.1~ 3.1 7.9~ 6.9 3.4~ 4.4 6.6~ 5.6 3.7 4.7 6.3~ 5.3 3.2. 가격배분 기호소재지및건물층 호평가액 ( 원 ) 토지배분액 ( 원 ) 건물배분액 ( 원 ) (1) 제지하1 층제비101 호 8,668,000,000 2,687,000,000 5,981,000,000 (2) 서초동 1583-10 제지하1, 지하2층서초아트자이제비201 호판매시설및 2,680,000,000 831,000,000 1,849,000,000 운동시설동 (3) 제2층제201호 12,508,000,000 3,877,000,000 8,631,000,000-21 -
150721-10-0022 구분건물감정평가명세표 Page : 1 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 면적 ( m2 ) 공부사정 감정평가액 비 고 서울특별시 1583-10 판매시설 철근콘크리트 서초구 서초 ( 상점 ) 및 구조 ( 철근 ) 서초동 아트자이 운동시설 콘크리트지붕 제판매 지하4층 시설및 지상2층 운동시설 동 지하4층 지하3층 지하2층 지하1층 1층 2층 7,074.6812 7,932.003 6,396.3199 5,465.1176 2,938.0023 2,313.7518 1 " 1583-10 대일반상업지역, 9,621.3 제 3 종 일반주거지역 ( 내 ) (1) 철근콘크리트 구조 제지하 1 층 제비101호 1,563.3371 1,563.3371 8,668,000,000 1. 소유권 대지권 429.9708 --------- 429.9708 9,621.3 비준가격 ( 공용면적 2,131.0203 m2 ) 토지 건물 배분내역 토지 : 2,687,000,000 건물 : 5,981,000,000
150721-10-0022 구분건물감정평가명세표 Page : 2 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 면적 ( m2 ) 공부사정 감정평가액 비 고 ( 내 ) (2) 철근콘크리트 구조 제지하1층 154.2384 1,300.3053 2,680,000,000 제지하 2 층 제비 201 호 1,146.0669 비준가격 ( 공용면적 555.8508 m2 ) 1. 소유권 대지권 357.6282 --------- 357.6282 9,621.3 토지 건물 배분내역 토지 : 831,000,000 건물 : 1,849,000,000 ( 내 ) (3) 철근콘크리트 구조 제201호 1,644.693 1,644.693 12,508,000,000 1. 소유권 대지권 452.3488 --------- 452.3488 9,621.3 비준가격 ( 공용면적 1,761.2936 m2 ) 토지 건물 배분내역 토지 : 3,877,000,000 건물 : 8,631,000,000 합계 \23,856,000,000.- 이하여백
광역위치도 소재지 서울특별시서초구서초동 1583-10 서초아트자이 판매시설및운동시설동제지하 1 층제비 101 호外
상세위치도 소재지 서울특별시서초구서초동 1583-10 서초아트자이 판매시설및운동시설동제지하 1 층제비 101 호外
사례위치도 소재지 서울특별시서초구서초동 1583-10 서초아트자이 판매시설및운동시설동제지하 1 층제비 101 호外
N S E W [ 서초아트자이제판매시설및운동시설제지 1 층제비 101 호 ]
N S E W [ 서초아트자이제판매시설및운동시설제지 1 층제비 101 호 ]
N S E W [ 서초아트자이제판매시설및운동시설제지하 2 층제비 201 호 ] [ 서초아트자이제판매시설및운동시설제지하 1 층제비 201 호 ]
N S E W [ 서초아트자이제판매시설및운동시설제지하 2 층제비 201 호 ] [ 서초아트자이제판매시설및운동시설제지하 1 층제비 201 호 ]
N S E W [ 서초아트자이제판매시설및운동시설제 2 층제 201 호 ]
N S E W [ 서초아트자이제판매시설및운동시설제 2 층제 201 호 ]
현장사진 건물전경 건물전경
현장사진 비 101 호내부구조도 1 인근 비 101 호내부구조도 2 인근
현장사진 비 101 호내부구조도 3 인근 비 101 호내부구조도 4 인근
현장사진 비 101 호내부구조도 5 인근 비 101 호내부구조도 6 인근
현장사진 비 101 호내부구조도 6 인근 비 101 호내부구조도 7 인근
현장사진 비 101 호내부구조도 8 인근 비 101 호내부구조도 9 인근
현장사진 비 201 호내부 비 201 호지하 1 층부분
현장사진 201 호내부구조도 1 인근 비 101 호내부구조도 2 인근
현장사진 201 호내부구조도 3 인근 201 호내부구조도 4 인근
현장사진 201 호내부구조도 5 인근 201 호내부구조도 6 인근
현장사진 201 호내부구조도 7 인근 지하주차장
감정평가서번호 : 태평양제 D41507-2-2101 2015 07 27 감정평가서 번호 건명 의뢰인 D41507-2-2101 서울특별시서초구반포대로 58 소재부동산 ( 지하 1 층비 101 호외 ) ( 서울특별시서초구서초동 1583-10) ( 주 ) 하나자산신탁 이감정평가서는감정평가의뢰목적외의목적에사용하거나타인 ( 의뢰인또는담보감정평가시확인은행이아닌자 ) 이사용할수없을뿐아니라복사, 개작 ( 改作 ), 전재 ( 全載 ) 할수없으며이로인한결과에대하여감정평가업자는책임을지지않습니다. ( 주 ) 태평양감정평가법인 P A C I F I C A P P R A I S A L C O M P A N Y 서울특별시중구다산로 32 ( 신당동, 남산타운 5 번상가 4 층 ) 대표전화 : (02)514-8811 FAX : (02)514-8812
감정평가서번호 : 태평양제 D41507-2-2101 ( 부동산 ) 감정평가표 이감정평가서는감정평가에관한법규를준수하고감정평가이론에따라성실하고공정하게작성하였기에서명날인합니다. 감정평가사 ( 정승희 ) ( 인 ) 감정평가액 一金이백삼십칠억삼천사백만원整 (\23,734,000,000.-) 의뢰인 ( 주 ) 하나자산신탁 감정평가목적 공매 ( 승인번호 : P150729-D101) 채무자 - 제출처 ( 주 ) 하나자산신탁 소유자 ( 대상업체명 ) ( 주 ) 하나자산신탁 기준가치 시장가치 감정평가조건 - 목록표시근거 감 등기사항전부증명서집합건축물대장 기준시점 2015.07.24 조사기간 2015.07.22 ~ 2015.07.27 작성일 2015.07.27 공부 ( 公簿 )( 의뢰 ) 사정감정평가액 종별면적또는수량 ( m2 ) 종별면적또는수량 ( m2 ) 단가금액 정 평 구분건물 3개호구분건물 3개호 - 23,734,000,000 이하여백 가 내 용 합 계 \23,734,000,000.- 심사확인 본인은이감정평가서에제시된자료를기준으로성실하고공정하게심사한결과이감정평가내용이타당하다고인정하므로이에서명날인합니다. 심사자 : 감정평가사 ( 인 ) 1 - 괄호감정표 ( 주 ) 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 I. 감정평가의개요 1. 감정평가의목적본건은서울시서초구서초동소재 서초중학교 동측인근에소재하는 서초아트자이 판매시설및운동시설동제지하 1 층제비 101 호외 2 개호에대한 하나자산신탁의공매를위한감정평가입니다. 2. 감정평가의근거및기준가치본평가는 부동산가격공시및감정평가에관한법률, 감정평가에관한규칙 등관계법령과감정평가이론에근거하여평가하였으며 감정평가에관한규칙 제 5 조제 1 항의 시장가치 를기준으로평가하였습니다. 3. 감정평가의방법본건은구분소유건물로서본건단지내및인근지역의매매가능가격수준을참작하여본건과제반가격형성요인을비교하여토지 ( 대지권 ) 와건물을일체로평가하되, 본건상가의제반입지조건, 교통조건, 환경조건, 상가규모, 상가구성과배치상태등을종합참작하여감정평가액을결정하였습니다. 2 - 평가의견 1/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 4. 감정평가의대상 구분내용구분내용 소재지서울특별시서초구서초동 1583-10 구조 건물명, 층 서초아트자이판매시설및운동시설동지하 4 층 / 지상 2 층 호수 철근콘크리트구조 ( 철근 ) 콘크리트지붕 가 : 제지하 1 층제비 101 호나 : 제지하 1,2 층제비 201 호다 : 제지상 2 층제 201 호 용도판매시설 ( 상점 ) 사용승인일 2009.06.26 기호전유면적공용면적공급면적대지권면적전용률 면적 ( m2 ) 가 1,563.3371 2,131.0203 3,694.3574 429.9708 42.32 나 지하 1 층 :154.2384 지하 2 층 :1146.0669 555.8508 1,856.1561 357.6282 70.05 다 1,644.693 *1) 1,761.2936 3,405.9866 452.3488 48.29 *1) 등기사항전부증명서상전유부분면적과집합건축물대장상면적이상이하나물건에대한사항이 라집합건축물대장상의면적을기준으로하였습니다. 5. 기준시점 감정평가에관한규칙 제 9 조에의하여기준시점은가격조사를완료한일자인 2015 년 7 월 24 일입니다. 2 - 평가의견 2/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 6. 기타사항 가. 본건에대한전입세대열람내역 ( 서초구주민센터, 2015.07.27) 해당주소의세대주가존재하지않음. 나. 본건의등록사항등의현황은첨부된 등록사항등의현황서 를참조하시기바랍니다. 다. 본건의임대차확인은소유자의부재및관리인등관계인의비협조로조사하지못하였습 니다. 라. 현이용상황을표시한현황도면상의가벽구분은폐문부재등으로외부에서목측하여표 기한바, 실제와다를수있으므로업무진행시참고바랍니다. 마. 본건은건물과대지권이일체로거래되는구분건물로서, 토지, 건물의분리평가가곤란 하나, 의뢰인의요청에의해감정평가액을토지와건물로배분하여표기하였으니, 업무 진행시참고하시기바랍니다. 2 - 평가의견 3/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 II. 대상부동산개요 1. 지리적위치및주위환경 본건은서울특별시서초구서초동소재 서초중학교 동측인근에위치하며, 인근지 역은근린상가, 업무시설및아파트등이혼재된지역으로제반주위환경은보통입니다. 2. 도로및교통상황본건서측으로반포대로와접하고북측으로는반포대로 16 길, 동측으로는효령로 51 길, 남측으로는반포대로 14 길과접하고있어차량을통한접근성은우수하며, 도보 10 분거리에남부터미널역 (3 호선 ), 서초역 (2 호선 ) 이위치하고반포대로상에버스정류장이소재하여대중교통이용은무난한편입니다. 3. 토지의형상및이용상태 인접대지와등고평탄한사다리형토지로서판매시설및운동시설, 아파트, 오피스텔 등부지로이용중에있습니다. 2 - 평가의견 4/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 4. 토지이용계획확인서도시지역, 일반상업지역, 제 3 종일반주거지역, 일반미관지구, 도로 ( 접함 ), 가축사육제한구역 < 가축분뇨의관리및이용에관한법률 >, 대공방어협조구역 ( 위탁고도 :77-257m)< 군사기지및군사시설보호법 >, 과밀억제권역 < 수도권정비계획법 >, 상대정화구역 ( 토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망 )< 학교보건법 >, < 추가기재 > 건축선지정 ( 도로경계선에서 3m 후퇴 ) 5. 판매시설및운동시설동건물의개요가. 구조 : 철근콘크리트구조 ( 철근 ) 콘크리트지붕나. 층수 : 지하 4 층 / 지상 2 층다. 용도 : 지상 1,2 층지하 1 층 - 판매시설지하 2 층 운동시설라. 현재의이용상황 : 임의로가설벽체등으로구분하여수개의호수로나누어판매시설, 사무실, 창고등으로이용중입니다. 마. 내부설비 : 위생및급배수설비, 도시가스, 소방, 승강기설비등이있습니다. 2 - 평가의견 5/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 6. 본건부동산위치도 2 - 평가의견 6/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 III. 감정평가액산정 1. 가격참고자료 가. 평가대상동일건물내거래사례 소재지명칭호수 전유면적 ( m2 ) 시점 금액 ( 천원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 비고 제 1 층제 101 호 1,815.8694 2009.09.10 21,745,720 11,975,000 1 층 제 2 층제 201 호 1,783.8763 2009.10.19 9,821,500 5,506,000 2 층 서초동 1583-10 서초아트자이판매시설및운동시설동 제지하 1 층제비 101 호 제지하 2 층제비 201 호 제 2 층제 213-1 호 ( 병원 ) 제 2 층제 201-12 호 ( 약국 ) 1,563.3371 2009.10.19 7,132,370 4,562,000 지하 1 층 1,300.3053 2009.10.19 3,044,420 2,341,000 지하 2 층 81.7137 2010.01.25 1,220,850 14,941,000 2 층 47.4286 2010.10.20 488,600 10,302,000 2 층 나. 인근실거래사례 기호소재지층 / 호수전유면적대지권거래시점 #1 #2 #3 #4 서초동 1601-2 서초동 1600-4 외서초동 1600-9 서초동 1593-7 거래금액 ( 천원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 1 층 /104 호 87.03 17.24 2014.11.07 850,000 9,767,000 1 층 /102 호 56.73 9.24 2015.02.16 730,000 12,868,000 1 층 /7-3 22.68 6.17 2014.09.12 100,000 4,409,000 지하 1 층 / 비 103 호 41.94 5.67 2015.03.27 97,000 2,313,000 2 - 평가의견 7/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 다. 본건및동일건물내평가선례 소재지명칭호수 제 1 층제 101 호 제지하 1 층제비 101 호 전유면적 ( m2 ) 1,815.8694 1,563.3371 시점 금액 ( 천원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 비고 2009.10.23 47,748,000 26,295,000 담보 2014.06.10 29,499,000 16,245,000 공매 2014.06.10 29,100,000 16,025,000 공매 2009.10.26 11,833,000 7,569,000 담보 2012.06.07 12,480,000 7,983,000 공매 2014.06.10 9,820,000 6,281,000 공매 서초동 1583-10 서초아트자이판매시설및운동시설동 제지하 1, 지하 2 층제비 201 호 1,300.3053 2014.06.10 9,520,000 6,090,000 공매 2009.10.26 2,807,000 2,159,000 담보 2012.06.07 3,460,000 2,661,000 공매 2014.06.10 3,880,000 2,984,000 공매 2014.06.10 4,013,000 3,086,000 공매 1,783.8763 2009.10.26 22,284,000 12,492,000 담보 제지상 2 층제 201 호 1,644.6930 2012.06.07 21,310,000 11,946,000 공매 2014.06.10 12,000,000 6,727,000 공매 2014.06.10 12,541,000 7,030,000 공매 2 - 평가의견 8/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 라. 인근평가선례 기호소재지층 / 호수 전유면적 대지권 시점 금액 ( 천원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 비고 1 층 /101 호 118.01 32.92 1,570,000 13,304,000 #5 서초동 1576-8 2 층 /201 호 118.01 32.92 707,000 5,991,000 2015.05.31 지하 1 층 184.76 55.92 934,000 5,055,000 비 101 호지하 2 층 184.76 51.54 615,000 3,329,000 비 201 호 일반시가 마. 경매낙찰가율통계 ( 서울특별시서초구 ) ( 출처 : 지지옥션 ) 주상복합 ( 상가 ) 낙찰가율 (%) 낙찰건수진행건수 최근 1 년간평균낙찰가율 80.05 17 55 2015.06 월 - - - 2015.05 월 - - - 2015.04 월 88.95 3 4 2015.03 월 91.49 2 4 2015.02 월 65.99 5 7 2015.01 월 - 0 3 2 - 평가의견 9/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 2. 감정평가액산출 가. 거래사례산정 본건과인근에소재한거래사례 #1 을선정하였습니다. 나. 사정보정 거래당사자사이의특별한사정개입이없는정상적인사례로판단됩니다.(1.00) 다. 시점수정 - 한국감정원이발표하는매장용부동산지역별자본수익률중본건과물적특성및지리적비교가능성이있다고판단되는 서울특별시서초구자본수익률 ( 매장 ( 집합 ) 용 ) 을활용하여산정합니다. - 서울특별시서초구자본수익률 구분 14 년 4 분기 15 년 1 분기 자본수익률 (%) 0.08 0.36 - 시점수정치산출 사례 1 의전례당시자본수익률 : 0.08% (2014.4 분기 ) 본건기준시점당시자본수익률 : 0.36% (2015.1 분기 ) 시점수정치 :(1+0.0008*54/92)*1.0036*(1+0.0036*91/90)*(1+0.0036*24/90)= 1.00869 기준시점현재 2015 년 2 분기이후지수는미발표로 2015 년 1 분기지수를연장적용하였습니다. 2 - 평가의견 10/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 라. 지역요인비교 본건과사례는인근지역에소재하여지역요인은유사합니다 (1.00). 마. 가치형성요인비교 요인조건항목 외부요인 건물요인 개별요인 가로조건 접근조건 환경조건 행정적조건 기타조건 시공상태 설계, 설비 공용시설 기타 층별 위치별 향별효용 기타 가로의폭, 구조등의상태등도심, 공공시설및교통시설과의접근성등인근환경, 조망 풍치 경관등자연환경등행정상의규제정도등장래의동향, 혐오시설의유무등기타건물의골조, 마감상태및안정성등통로구조, 각종설비의유무 종류 수준등주차시설, 현관시설등건물층수, 세대수등규모, 노후도등방범, 승강기 계단을이용한접근성등층별효용조망, 개방감, 압박감등위치별효용일조, 채광의정도등향별효용간선도로, 철도등에의한소음의정도 1 층전용정원및최상층의추가공간유무등주차장등에대한전용사용권전유부분의면적및대지권의종류및크기 2 - 평가의견 11/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 조건 사례 대상 가나다 비고 외부요인 1.00 0.97 0.97 0.97 본건은사례대비접근조건, 환경조건에서열세합니다. 건물요인 1.00 1.14 1.14 1.14 본건은사례대비건축년도, 주차시설등에서우세합니다. 개별적요인 1.00 0.54 0.18 0.67 계 0.597 0.199 0.740 본건은사례대비건물배치, 층별, 위치별효용에서열세합니다. 바. 거래사례비교법에의한비준가격결정 구분거래단가사정시점가치요인면적 ( m2 ) 산출가격 ( 원 ) 결정가격 ( 원 ) 기호 ( 가 ) 기호 ( 나 ) 기호 ( 다 ) 9,767,000 1.00 1.00869 0.597 1,563.3371 9,194,875,825 9,195,000,000 9,767,000 1.00 1.00869 0.199 1,300.3053 2,549,278,670 2,549,000,000 9,767,000 1.00 1.00869 0.740 1,644.693 11,990,449,568 11,990,000,000 2 - 평가의견 12/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 IV. 토지 건물배분액결정 1. 토지 건물배분비율자료 가. 주거용집합건물토지 건물배분비율표 ( 출처 : 한국감정평가협회 ) 구분 신축 ~10 년 11~19 년 20 년이상 저층 APT(5 층이내 ) 4.8:5.2 6.5:3.5 7.7:2.3 서울 중 고층 APT(6~15 층 ) 4.5:5.5 6.2:3.8 7.5:2.5 초고층 APT(16 층이상 ) 4.3:5.7 6.0:4.0 저층 APT(5 층이내 ) 2.6:7.4 4.1:5.9 4.9:5.1 대도시 중 고층 APT(6~15 층 ) 2.4:7.6 2.6:7.4 4.2:5.8 초고층 APT(16 층이상 ) 2.1:7.9 2.6:7.4 저층 APT(5 층이내 ) 1.9:8.1 2.8:7.2 4.9:5.1 중소도시 중 고층 APT(6~15 층 ) 1.6:8.4 2.4:7.6 4.6:5.4 초고층 APT(16 층이상 ) 1.5:8.5 2.1:7.9 연립주택 3.3:6.7 3.8:6.2 5.4:4.6 다세대주택 2.7:7.3 3.5:6.5 2 - 평가의견 13/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 나. 매장용빌딩토지 건물배분비율표 해당층 ( 출처 : 한국감정평가협회 ) 구분 지하 1 층 2 층 3~5 층 6 층이상 토지건물토지건물토지건물토지건물토지건물 서울 부산 대도시 5 층이하 6 층이상 5 층이하 6 층이상 5 층이하 6 층이상 3.7~ 4.7 3.5~ 4.5 3.5~ 4.5 3.3~ 4.3 3.1~ 4.1 2.5~ 3.5 6.3~ 5.3 6.5~ 5.5 6.5~ 5.5 6.7~ 5.7 6.9~ 5.9 7.5~ 6.5 2.1~ 3.1 1.8~ 2.8 1.8~ 2.8 1.4~ 2.4 1.5~ 2.5 1.2~ 2.2 7.9~ 6.9 8.2~ 7.2 8.2~ 7.2 8.6~ 7.6 8.5~ 7.5 8.8~ 7.8 3.4~ 4.4 3.0~ 4.0 3.2~ 4.2 2.6~ 3.6 2.6~ 3.6 2.0~ 3.0 6.6~ 5.6 7.0~ 6.0 6.8~ 5.8 7.4~ 6.4 7.4~ 6.4 8.0~ 7.0 3.7~ 4.7 3.6~ 4.6 3.6~ 4.6 3.5~ 4.5 2.9~ 3.9 2.6~ 3.6 6.3~ 5.3 6.4~ 5.4 6.4~ 5.4 6.5~ 5.5 7.1~ 6.1 7.4~ 6.4 3.6~ 4.6 3.6~ 4.6 2.5~ 3.5 6.4~ 5.4 6.4~ 5.4 7.5~ 6.5 2. 토지 건물배분비율결정 상기자료와본건의위치, 대지권면적, 내용년수등을종합참작하여토지와건물의배분비율 을토지 31%, 건물 69% 로결정하였습니다. 3. 토지 건물배분액 구분호수전유면적 ( m2 ) 평가금액 ( 원 ) 토지가격 ( 원 ) 건물가격 ( 원 ) 기호 ( 가 ) 기호 ( 나 ) 기호 ( 다 ) 제지하 1 층제비 101 호제지하 1,2 층제비 201 호제지상 2 층제 201 호 1,563.3371 9,195,000,000 2,850,450,000 6,344,550,000 1,300.3053 2,549,000,000 790,190,000 1,758,810,000 1,644.693 11,990,000,000 3,716,900,000 8,273,100,000 2 - 평가의견 14/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 감정평가액의산출근거및결정의견 V. 감정평가액결정에관한의견 1. 감정평가액 기호호수전유면적 ( m2 ) 평가금액 ( 원 ) 기호 ( 가 ) 기호 ( 나 ) 기호 ( 다 ) 제지하 1 층제비 101 호제지하 1,2 층제비 201 호제지상 2 층제 201 호 전유면적기준단가 ( 원 / m2 ) 1,563.3371 9,195,000,000 5,882,000 1,300.3053 2,549,000,000 1,960,000 1,644.693 11,990,000,000 7,290,000 합계 23,734,000,000 2. 결정의견본건은주상복합상가로거래사례비교법에의해산정한부동산가액을다른감정평가방식에속하는하나이상의감정평가방법으로합리성을검토하는것이원칙이나, 대상물건의특성등으로다른감정평가방법을적용하는것이불필요하다고판단되어거래사례비교법에의한평가액을대상부동산의감정평가액으로결정합니다. 2 - 평가의견 15/15 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 구분건물감정평가명세표 페이지 : 1 일련 번호 소재지지번지목 용도 구 조 면적 ( m2 ) 공부사정 감정평가액 비 고 서울특별시 1583-10 판매시설 철근콘크리트 서초구 ( 상점 ) 및 구조 ( 철근 ) 서초동 운동시설 콘크리트지붕 서초아트 지하4층 [ 도로명주소 ] 자이제 지상2층 서울특별시 판매시설 서초구 및운동 지하4층 7,074.6812 반포대로 시설동 58 지하3층 7,932.003 지하 2 층 6,396.3199 지하 1 층 5,465.1176 1 층 2,938.0023 2 층 2,313.7518 1 " " 대 9,621.3 ( 내 ) 가 철근콘크리트구조 제지하 1 층 제비 101 호 소유권 1,563.3371 1,563.3371 429.9708 9,195,000,000 비준가격 ( 공용면적 포함 1.--------- -------- 429.9708 3,694.3574 대지권 9,621.3 m2 ) 토지 건물 토지 : 건물 : 배분가격 2,850,450,000 6,344,550,000 3 - 명세표 1 / 2 ( 주 ) 태평양감정평가법인
D41507-2-2101 구분건물감정평가명세표 페이지 : 2 일련 번호 소재지지번지목 용도 구 조 면적 ( m2 ) 공부사정 감정평가액 비 고 ( 내 ) 나 철근콘크리트구조 제지하 1, 지하 2 층 제비 201 호 지하 1 층 지하 2 층 154.2384 1,300.3053 1,146.0669 2,549,000,000 비준가격 ( 공용면적 포함 소유권 357.6282 m2 ) 1.--------- -------- 357.6282 대지권 9,621.3 1,856.1561 토지 건물 토지 : 건물 : 배분가격 790,190,000 1,758,810,000 ( 내 ) 다 철근콘크리트구조 제 2 층제 201 호 소유권 1,644.693 1,644.693 452.3488 11,990,000,000 비준가격 ( 공용면적 포함 1.--------- -------- 452.3488 3,405.9866 대지권 9,621.3 m2 ) 토지 건물 배분가격 토지 : 3,716,900,000 합 계 이하여백 건물 : 8,273,100,000 \23,734,000,000.- 3 - 명세표 2 / 2 ( 주 ) 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 광역위치도 N 소재지서울특별시서초구서초동 1583-10 S 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 상세위치도 N 소재지서울특별시서초구서초동 1583-10 S 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 호별배치도및건물이용상태 건물이용상태 서초아트자이제지하 2 층제 B201 호 서초아트자이제지하 1 층제 B201 호 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 호별배치도및건물이용상태 건물이용상태 서초아트자이제지하 1 층제 B101 호 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 호별배치도및건물이용상태 건물이용상태 서초아트자이제 2 층제 201 호 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 호별배치도및건물이용상태 건물이용상태 임대내역 임대부분상호명임차인 임대내역임대보증금월임대료 방 비고 본건전체 임대미상 합 계 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 사진첨부용지 본건전경 ( 남측 ) 본건전경 ( 남동측 ) 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 사진첨부용지 본건전경 주위전경 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 사진첨부용지 건물배치도 태평양감정평가법인
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D415072101( 위치도, 호 사진첨부용지 내부사진 ( 의류매장창고 ) 태평양감정평가법인
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D415072101( 위치도, 호 사진첨부용지 출입구전경 ( 지하 1 층씨즐 ) 내부사진 ( 지하 1 층씨즐 ) 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 사진첨부용지 내부사진 (2 층응암공영외 ) 내부사진 (2 층공실 ) 태평양감정평가법인
D415072101( 위치도, 호 사진첨부용지 내부사진 (2 층 ) 내부사진 (2 층 ) 태평양감정평가법인
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