주택정책 1001-0009 발간등록번호 51-6110000-001676-14 집합건물관리업무매뉴얼 집합건물관리업무매뉴얼 비매품
집합건물관리업무매뉴얼 발간에들어가며 사회적환경의변화에따라건축물의종류가다양하게변화하고있으며, 단독주택, 아파트, 상가등단순한용도의건 물들이도시의발달, 수요자의욕구변화등으로세분화, 대형화, 스마트화, 복합화가이루어지고있습니다. 이번에서울시에서발간하는 집합건물관리업무매뉴얼 은최근까지의법개정내용뿐만아니라, 법령질의, 관리실무, 민원및판례등사례를통하여실제집합건물법분쟁에많은도움이될것으로기대하고있습니다. 대표적인집합건물의사례가주상복합아파트이고, 1인가구의증가와전 월세난으로인하여최근들어수요가증가하고있는주거용오피스텔입니다. 2017년 10월현재서울시내오피스텔은 2,661동으로이중주거용은약50,000호 ( 실 ) 이넘을것으로추정되고있으며, 도시형생활주택, 원룸, 고시텔등수요자의욕구에따라다양한종류의집합건물이공급되지만건축물의관리제도는주거형태의변화를따라가지못하고있는실정입니다. 이번책자발간으로집합건물행정을처리하는일선공무원들과입주민, 집합건물관리주체관계자여러분들이법령 등을올바르게이해하고적용하여각종분쟁을미연에방지하고, 이로인해서울시의집합건물행정이한단계더발전하고 정착되는계기가되길바랍니다. 공동주택즉아파트의경우에는공동주택관리법에의하여일정부분관리제도를갖추고있고공법적성격으로인해관리는공공의지휘 감독을받습니다. 그러나, 집합건물법적용을받는 150세대미만주상복합아파트, 오피스텔, 도시형생활주택등의집합건물은사적자치의사법적성격이강하기에구성원들간의합의로관리하도록되어있어, 이해관계가첨예한입주자들의합의를표출한다는것은상당한어려움이있고이로인해많은갈등과민원이발생하고있습니다. 2017.12 월 서울특별시주택건축국장 그러나, 집합건물법은 1984 년 4 월 15 일제정되어지금까지 4 회에걸쳐개정되어왔어도구분소유권위주로철저하게 구분소유자의소유에관한권한을더할뿐이였습니다. 집합건물법상공공의개입근거는미약하지만이로인해발생되는문제점등갈등의근원적인해결을지원하기위해서울시는다양한지원사업을추진하여오고있습니다. 구분소유자또는임차인이부담하는관리비의투명화를위해, 우선관리주체를적법하게입주자가선출할수있도록지원하고있으며, 입주민들의자치역량을높이기위해입주민 관리주체를위한집합건물시민아카데미교육실시해오고있습니다. 아울러그간다양한지원시범사업중갈등을해결한모범적인집합건물관리사례를보면, 입주민들자발적으로제도 와법률이해, 정보공유등이투명한공동체주거문화조성의첫걸음이었다고봅니다.
추천사 어떤용도로든건물을사용할때는내 ( 우리 ) 가사용하는공간은물론건물전체의유지, 보수또는개량등의문제가생기기마련입니다. 특히나뒤세운세월이많은건물일수록사람처럼보살핌이더욱아쉬울것입니다. 사람이나이잡수시고도건강하게오래사시려면젊으셨을때부터건강관리에도유의하셔야하듯, 건물도잘짓는것만큼이나중요한것이건물의관리입니다. 그래서막상관리를잘해보려고어떤절차와방법에의해뭘할수있는가를고민할때뒤적여볼책자가있다면그이름은이를테면 건물사용설명서 임에틀림없습니다. 아파트나빌라와같은주택도그렇지만, 상가나사무실이밀집된건물또는오피스텔의관리사무소, 하다못해경비실에라도좀있었으면했던, 제생각에는진즉에꼭있었어야할 집합건물관리매뉴얼 을서울시에서만든다기에여러분들보다조금먼저들여다보았습니다. 그소감은우선이러한책자의발간기획자체를진심으로환영하며, 그판단은책자의내용과수준이제가더하고뺄것없이필요 충분하다는것입니다. 그래서저는감수사에갈음하여 이런것이하나쯤있어야지 하셨던분들이집합건물관리에관한구체적인문제 ( 나무 ) 의해결을위해도움이필요하시어이매뉴얼을살피실때어디쯤에서찾아봐야하나정도의약식조감도 ( 숲 ) 를건네드릴까합니다. 1. 매뉴얼제작의배경그래도역시이매뉴얼이만들어진역사적또는시대적배경부터살피는것이순서이지싶습니다. 산업화시대를거치면서넓지않은국토의효율적인활용및도시화로인해우리나라에서도집합건물이양적으로급격하게팽창했습니다. 통계청에따르면 1980년에는전체가구중약 8% 가집합건물이었으나, 2010년에는그비율이약 57% 로늘어납니다. 집합건물의증가에따른법적문제를해결하기위해서 1985년부터 집합건물의소유및관리에관한법률 ( 줄여 집합건물법 ) 이시행되었습니다. 그러나민간이아니라국가가주택의보급을주도할수밖에없었던시대적상황에서공동주택 ( 이른바주로 아파트 등 ) 의관리에대해서는행정법으로분류될수있는주택건설촉진법과공동주택관리령에서출발한공동주택관련법령이적용되었고사법 ( 私法 ) 에해당하는집합건물법은그다지주목받지못했습니다. 그결과공동주택관련법령은시간이가면서문제와시대상황에적응하며지속적으로발전하였고, 공동주택관리를위한제도와산업또한눈부시게발전하였습니다. 반면에집합건물법은시대의흐름을반영하지못하거나하지않은채그생명력을겨우유지해왔다고할수있습니다. 하지만공동주택아닌집합건물의수도늘어나고, 공동주택관련법령이적용되지않는공동주택도증가하였으며, 동시에주상복합아파트와오피스텔, 대규모구분점포와같은다양한형태의집합건물이등장함에따라집합건물의관리에관한법률분쟁이증가하게되었고, 이러한분쟁해결의규범적기준이되는집합건물법이다시주목을받게됩니다. 그럼에도집합건물법은시행후오랫동안사회경제적흐름과유리된채방치되어왔기때문에현실을제대로반영하지못하였고공동주택 ( 단지 ) 과같은규모가큰집합건물의관리를위한기본법으로제대로기능하지못하였습니다. 지난 2013년단행된집합건물법의일부개정은집합건물법이사회경제적현실의변화에발맞추기위한노력의시작이었으며, 집합건물법및관련법령들을시대와문제상황에맞춰개선하려는입법차원의노력은계속진행중에있습니다. 이처럼집합건물관련법제가사회경제적변화에따라쇄신됨과동시에집합건물및집합건물법에관한연구와교육도덩달아증가하고강화되고있습니다. 이에관한서적과논문이눈에띄게늘고있는것은물론특히지방자치단체의주도아래집합건물교육프로그램도개발되고있습니다. 2. 매뉴얼의필요성다른모든분야와마찬가지로집합건물 ( 법 ) 분야에서도이론과실무의융합된연구와교육이필수적입니다. 특히집합건물의현상은건축문화나주거또는업무형태에따라급속하게변화하기때문에이른바필드내지현장이라일컫는 실무 와구체적개별사례를범주화하여추상적으로이해하고설명할수있는 이론 의교류는필수적이기까지합니다. 그러나집합건물법이소외되고방치되었던오랜시간만큼이론과실무의괴리가커질수밖에없었고이론과실무를모두설명하고있는책자를찾기도쉽지않았습니다. 이매뉴얼은이러한문제점을극복하여집합건물분야의업무담당공무원, 관리산업종사자, 법률가, 학자등에게집합건물관리를위한이론과실무에관한정보를융합하여제공하기위한목적을갖고있습니다. 특히집합건물의관리에관련된법적 실무적문제와하루를멀다하고맞닥뜨리시는분들에게유용한매뉴얼이될것입니다. 3. 매뉴얼의구성본매뉴얼은크게네개의장으로구분되어있습니다. 제1장은집합건물의뜻, 집합건물법의연혁, 다른나라의집합건물법등집합건물에관한일반적인내용을소개합니다. 제1장을통해서집합건물에관한전체적인이해도를높일수있을것입니다. 제2장은집합건물법의각조문에해설을달았습니다. 각조문의취지를상세히풀이하는한편, 특히집합건물법을현실의문제 ( 분쟁 ) 에적용할때논란이될수있는쟁점에대한설명에주안을두었습니다. 제3장은집합건물의관리실무에관한내용을담고있습니다. 용역계약체결, 회계관리, 시설관리등집합건물의관리를위해서필요한실무적인지식들을종합하였고실제관리업무의수행을위해필요한서식이나업무처리절차도수록하였습니다. 제4장은질의응답 (Q&A) 방식을이용하여집합건물관리에관해실제빈번하게제기된질문에대한답을제시하고있습니다. 집합건물관리에관해궁금한점은그것이독특한문제가아니라면제4장을통해원하는답을찾을수있을것입니다. 끝으로훌륭한매뉴얼을정성껏집필해주신네분의필자분들과그러한매뉴얼을기획하고지원을아끼지않으신서울시청주택건축국 ( 과 ) 의관계자분들께마음에서우러나는깊은고마움을드립니다. 이매뉴얼을펼쳐보는모든분들이집합건물의관리에관하여실무와이론이융합된법적지식을얻으실수있고, 구체적인업무를위한궁금증도쉽게해소하시게되길기대하고, 기원합니다. 한국집합건물법학회회장김규완 ( 金奎完 ) ( 고려대학교법학전문대학원교수 )
CONTENTS 1 장 집합건물의이해 08 3 장 집합건물관리실무 134 01 집합건물관리의이해 10 01 사무관리 136 02 집합건물법의연혁 20 02 회계관리 182 03 집합건물법과공동주택관리법및유통산업발전법의 24 03 시설관리 202 관리제도비교 04 시설물관리업무의무사항점검리스트 230 04 집합건물관리해외사례 : 일본 31 05 시설물관리업무항목별점검리스트 233 05 서울시집합건물현황 42 2 장 집합건물법해설 44 4 장 집합건물관련민원 242 01 건물의구분소유 46 01 건물의구분소유 244 02 단지 120 02 공용부분 249 02-2 집합건물분쟁조정위원회 121 03 집합건물의관리단 259 03 구분건물의건축물대장 127 04 관리단집회 264 04 벌칙 132 05 관리인 271 06 관리위원회 274 07 관리비 278 08 관리규약 284
1장 집합건물의 이해 01 집합건물 관리의 이해 10 02 집합건물법의 연혁 20 03 집합건물법과 공동주택관리법 및 유통산업발전법의 24 관리제도 비교 04 집합건물 관리 해외사례: 일본 31 05 서울시 집합건물 현황 42
1 장집합건물의이해 01. 집합건물관리의이해 1. 집합건물의의의 ( 1 ) 집합건물의의의 집합건물이란구분소유의형태로소유하는건물을말한다. - 집합건물에는아파트, 아파트형공장, 오피스텔, 도시형생활주택, 연립주택, 다세대주택, 주상복합형태등의건물이포함된다. - 300 세대이상이거나승강기가설치되거나중앙난방방식인 150 세대이상의공동주택및 건축법 제 11 조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물로서주택이 150 세대이상인건축물에대해서는집합건물의관리에관하여공동주택관리법이적용된다. 집합건물에포함되는아파트, 연립주택, 다세대주택. 다가구주택은건축법시행령별표 1 의정의에 따르면다음과같다. 아파트 연립주택 건축물 다세대주택 다가구주택 ( 2 ) 집합건물의소유및관리에관한법률 상집합건물의정의 집합건물의소유및관리에관한법률 ( 이하집합건물법 ) 제 1 조는집합건물의정의는 1 동의건물 중구조상구분된여러개의부분이독립한건물로서사용될때, 그각부분이각각의소유권의 목적이된다고규정하고있다. 주택으로쓰는층수가 5 개이상인주택 집합건물법에따르면구분소유권의목적물이되기위해서는해당전유부분이다른건물부분과 구조상 이용상독립되어있을것을요하므로 ( 법제 1 조 ), 전유부분사이에경계벽이없는경우에는 원칙적으로구분소유권이성립할수없다. 정의 주택으로쓰는 1 개동의바닥면적 (2 개이상의동을지하주차장으로연결하는경우에는각각의동으로본다 ) 합계가 660 제곱미터를초과하고, 층수가 4 개층이하인주택 주택으로쓰는 1 개동의바닥면적합계가 660 제곱미터이하이고, 층수가 4 개층이하인주택 (2 개이상의동을지하주차장으로연결하는경우에는각각의동으로본다 ) 이하의요건을모두갖춘주택으로서공동주택에해당하지아니하는것. 1 주택으로쓰는층수 ( 지하층은제외한다 ) 가 3 개층이하일것. 다만, 1 층의전부또는일부를필로티구조로하여주차장으로사용하고나머지부분을주택외의용도로쓰는경우에는해당층을주택의층수에서제외한다. 2 1 개동의주택으로쓰이는바닥면적 ( 부설주차장면적은제외한다. 이하같다 ) 의합계가 660 제곱미터이하일것. 3 19 세대 ( 대지내동별세대수를합한세대를말한다 ) 이하가거주할수있을것. 집합건물법에서집합건물 ( 제9조의2, 제2장의2) 이라는용어와함께구분건물 ( 제3장 ) 이라는용어명칭을함께사용하고있다. 2. 집합건물관리의당사자 집합건물은여러사람이함께이용하고공동으로관리하여야하므로, 구분소유자의대표인관리인을투표로선임해야한다. 구분소유자의대표인관리인은구분소유자가 10인이상일때에선임하여야한다 ( 법제24조 ). - 이렇게선임된관리인은구분소유자일필요는없으며관리단을대표하고관리단의사무를집행하는역할을한다. - 임기는 2년의범위에서관리규약으로정해진다. 관리인은관리단집회에서구분소유자의과반수및의결권의과반수의의결로선임된다. - 관리단집회가개최되는것이쉽지않기때문에관리규약의정함이있다면관리위원회에서관리인을선임할수있다 ( 법제24조제3항단서 ). - 해임할때에도선임할때와동일하게구분소유자의과반수및의결권의과반수의의결로해임된다. - 만약관리인이부정한행위나집합건물관리를수행하기에적합하지않으면각구분소유자가관리인의해임을법원에청구할수있다. 선임된관리인은집합건물의관리에관한모든사항에대해책임을진다. - 법제25조에서는관리인이수행해야할사항을열거하고있는데, 구체적인내용은아래와같다. 1. 공용부분의보존, 관리및변경 2. 관리단의사무집행을위한분담금액과비용을각구분소유자에게청구및수령하고, 그금원을관리 3. 관리단의사업시행과관련하여관리단을대표 4. 그밖에규약에정해진행위 법제26조에서는관리인이매년 1회이상구분소유자에게관리인이수행한사무를보고하도록규정하고있다. 1. 관리단의사무집행을위한분담금액의비용의산정방법 2. 징수, 지출, 적립내역에관한사항 3. 관리단이얻은수입및사용내역에관한사항 4. 관리위탁계약등관리단이체결하는계약의당사자선정과정및계약조건에관한사항 5. 규약및규약에기초하여만든규정의설정, 변경, 폐지에관한사항 6. 관리단임직원의변동에관한사항, 건물의대지, 공용부분및부속시설의보존, 관리, 변경에관한사항 7. 관리단을대표한재판상행위에관한사항 8. 그밖에규약및규약에기초하여만든규정이나관리단집회의결의에서정하는사항 10 11
관리규약에서별도로정한바가없으면관리단의사무집행을위한분담금액과비용의산정방법, 즉관리비세부명세에관하여는월 1회서면으로구분소유자에게보고해야한다 ( 시행령제 6조제2항 ). 만약관리인이위와같은사무보고를하는등의무를위반하는경우에는구분소유자는소관청에신고할수있고소관청은관리인에게 100만원이하의과태료를부과할수있다. - 관리인의의무위반으로과태료를부과할수있는행위는아래와같다. 1. 집합건물법제26조에따른사무보고를하지않은경우 2. 규약, 집회의사록, 결의서등을보관하지않은경우 3. 정보의열람이나등본의발급청구를정당한사유없이거부한경우 4. 집회의사록을작성하지않거나거짓으로작성한경우 5. 건축물대장의신청의무자가등록신청을게을리한경우 3. 집합건물관리의의사결정 집합건물에는다양한구분소유자또는점유자가존재하므로, 서로의사를교환하고집합건물의소유와관리에관한의사를결정할기관이필요하다. 집합건물법은의사결정을위한기구로써관리단집회와관리위원회를두고있다. ( 1 ) 관리단집회 관리단은건물에대하여구분소유관계가성립되면구분소유자전원을구성원으로하여건물과그대지및부속시설의관리에관한사업의시행을목적으로설립되는단체이다. - 구분소유자는자신의의사와상관없이구분소유자가되면당연히해당집합건물의관리단의구성원이된다. 관리단은 관리단집회의의결 을통하여집합건물관리에관한의사결정을하게된다. 관리단집회는관리단의최고의사결정기관이다. 관리단집회는회계종료 3개월이내에소집되는정기관리단집회와, 관리인이필요하다고인정할때및구분소유자등이요구할때소집되는임시관리단집회로구분된다. - 관리단집회는관리단총회라고도하며, 관리인이소집한다. - 정기관리단집회는매년회계연도종료후 3개월이내에, 임시관리단집회는관리인이필요하다고인정할때와구분소유자의 5분의 1 이상이회의의목적사항을구체적으로밝혀청구한경우에소집된다. - 구분소유자의 5분의 1 이상은관리인에게관리단집회의소집을청구할수있고, 관리인이없는경우에는법원의허가를받아직접집회를개최할수있다. 규약에서 5분의 1의요건을감경할수있다 ( 법제33조제1항, 제3항 ). - 구분소유자전원의동의가있으면소집절차를생략하고관리단집회를바로소집할수있다. 관리단집회는관리단의최고의사결정기관이기때문에관리단의의사결정이필요하다면다음과 같은이유때문에현실적으로관리단집회가소집될필요가있다. - 첫째, 관리단집회를소집함으로써구분소유자와입주민의집합건물관리에대한무관심을억제 할수있다. - 둘째, 관리단집회를소집하여의사결정을함으로써관리인이독점적으로집합건물을부정관리 하는일을방지할수있다. - 셋째, 관리단집회에서구분소유자및입주민간의의견을조정함으로써입주민간의분쟁을예방 할수있다. - 넷째, 관리단집회에서의견개진을함으로써불편사항을보완하고, 보다공정하게집합건물이 - 관리될수있다. 관리단집회의의사는구분소유자의과반수및의결권의과반수로의결되는것이일반적이다. - 그러나집합건물법제 38 조에의해서법령과규약에따라달라질수있다. - 관리단집회의의장은규약에서특별하게정한바가있거나, 관리단집회에서다른결의를하지 않는이상관리인또는관리인집회를소집한구분소유자중연장자가된다. - 관리단집회가개최되면의사록이작성되어야한다. 의사록에는의사의경과와그결과가기재 되어야하며, 의장과구분소유자 2 인이상이서명날인하여야한다 ( 법제 39 조 ) 구분소유자는직접관리단집회에출석하지않고대리인을지정하여출석하도록할수있다 ( 법제 38 조제 2 항 ). - 관리단집회의결의를대신하여서면이나전자적방법으로의사결정을하는경우에구분소유자들 중 1 인을대리인으로정하여관리단에신고한경우, 그대리인이구분소유자들을대리하여관리단 집회에참석하거나서면또는전자적방법으로의결권을행사할수있다 ( 법제 41 조제 2 항 ). - 대리인은의결권을행사하기전에의장에게대리권을증명하는서면을제출하여야한다 ( 시행 령제 15 조제 1 항 ). - 법원에결의취소의소를제기할수있는경우로는, 1) 집회의소집절차나결의방법이법령 또는규약에위반하거나현저하게불공정한경우, 2) 결의내용이법령또는규약에위배되는 경우를들수있다. - 위와같은경우에해당할때에는집회결의사실을안날로부터 6 개월이내에, 또는결의한 날로부터 1 년이내에소를제기할수있다. 관리단집회소집및의결절차를표로나타내면아래와같다. 순서내용근거규정 1. 집회소집통지 관리단집회 1 주일전에구분소유자 ( 공용부분의관리등점유자가의결권을행사할수있는경우에는점유자까지포함 ) 에게아래와같은사항이포함된통지서를발송한다 ( 규약으로 1 주일아닌다른기간을정해놓은경우에는규약에따름 ). (1) 집회일시, 장소, 집회목적및의결할사항 (2) 서면의결권행사에필요한자료 (3) 전자투표에필요한기술적사항 (4) 의결권대리행사에필요한사항 집합건물법제 16 조제 2 항집합건물법제 34 조집합건물법제 35 조집합건물법제 36 조집합건물법시행령제 13 조집합건물법시행령제 14 조집합건물법시행령제 15 조 12 13
순서내용근거규정 2. 개의 ( 開議 ) 3. 구분소유자의의결권행사 4. 임차인 ( 점유자 ) 의의결권행사 통지에의해관리단집회가열리고, 이렇게열린관리단집회에서구분소유자들은안건들에대하여결의한다. 의결에필요한정족수는다음과같다. 구분소유자의과반수이상및의결권과반수 - 공용부분의변경을제외한공용부분의관리 ( 단, 규약에서정한바가있으면정족수를감경할수있다 ) 구분소유자의 4/5 이상및의결권의 4/5 이상 1. 재건축결의 2. 멸실된공용부분의복구결의 구분소유자의 3/4 이상및의결권의 3/4 이상 1. 공용부분의변경 2. 관리규약의설정, 변경, 폐지 3. 의무위반자에대한사용금지청구 4. 구분소유권의경매청구 5. 전유부분의점유자에대한인도청구등 개의이후구분소유자는아래와같은조건에서의결권을행사한다. 1. 구분소유자의의결권의지분은전유부분의면적비율에의한다. ( 규약에정한바가있으면규약에따름 ) 2. 전유부분을여럿이공유하는경우공유자는의결권을행사할 1 인을정한다. 3. 구분소유자는서면이나전자적방법또는대리인을통해의결권을행사할수있다. 4. 집합건물법과규약에따라구분소유자의 4/5 이상및의결권 4/5 이상서면이나전자적방법또는서면과전자적방법으로합의하면관리단집회에서결의한것으로본다. 5. 구분소유자들은미리그들중 1 인을대리인으로정하여관리단에신고한경우에는그대리인은그구분소유자들을대리하여관리단집회에참석하거나서면또는전자적방법으로의결권을행사할수있다. 공용부분의관리나관리인선출, 관리위원선출에있어서임차인도구분소유자의의결권을대신행사할수있다. 그러나아래의 2 가지경우에는임차인이의결권을행사할수없다. 1. 구분소유자와임차인이의결권행사할자를달리정하여관리단에통지하거나구분소유자가집회이전에직접의결권을행사할것을관리단에통지한경우 2. 구분소유자의권리와의무에특별한영향을미치는사항으로서구분소유자로부터사전에동의를받지못한경우 동일한전유부분을여러임차인이임차인경우에는임차인들사이에의결권을행사할 1 인을정하여야한다. 집합건물법제 15 조집합건물법제 16 조집합건물법제 29 조집합건물법제 36 조집합건물법제 38 조집합건물법제 44 조집합건물법제 45 조집합건물법제 46 조집합건물법제 47 조집합건물법제 50 조 집합건물법제 37 조집합건물법제 38 조집합건물법제 41 조 집합건물법제 16 조집합건물법제 37 조 집합건물법상의절차는위와같지만, 실제로는 1) 관리단집회소집통지를위한사전준비, 2) 관리단집회소집통지, 3) 서면이나전자적방법에다른의결수렴, 4) 관리단집회개최의순서로진행된다. - 1 관리단집회가개최되면의장은이개회를선언한다. - 2 개회선언뒤총무또는관리직원이집회에참석한구분소유자및서면이나전자결의를한구분소유자의숫자를보고한다. - 3 성원보고가끝나면안건을상정하고, 의결정족수에따라결의한다. - 4 결의가끝나면의장이폐회선언을하고집회가종료된다. ( 2 ) 관리위원회 관리위원회는구분소유자를대표하는대표자로구성되며관리인과함께규약이나관리단집회의결의에따라관리에업무에관해서의사결정을하는관리단의기관이다. - 대규모집합건물의경우에는관리단집회의개최를위해서많은시간과비용이소모되고, 관리인 1인이결정권을독점하면권한을남용할우려가있기때문에, 관리위원회를통해적정수의구분소유자대표인관리위원들이관리에관한의사를결정하게된다. - 관리위원회는관리인이관리에관한업무를집행함에있어서규약의정함이있거나관리단집회의결의가있으면관리인의업무수행에필요한의사결정을하게된다. 관리위원회를설치하기위해서는규약에관리위원회에관한규정을마련해야한다. 규약의정함이없다면관리위원회를설치할수없다. - 관리위원회의위원은원칙적으로구분소유자중에서관리단집회의결의에의하여선출된다 ( 집합건물법제26조의3). 그러나현실적으로관리위원은선거구별로선출된다. 즉층별로혹은라인별로선출되는것이일반적이다 ( 시행령제7조제1항 ). - 법인인구분소유자도관리위원이될수있다. 이때는법인의대표이사가관리위원이된다. 단, 부득이국외출장병원입원등으로인해관리위원회참석할수없을경우에는, 임직원을대리하여권한행사를할수있다. - 관리위원회는관리인의사무집행을감독하는역할을맡는다. - 관리위원회를둔경우관리인은집합건물법제25조의관리행위를하려면관리위원회의결의를거쳐야한다. 단, 규약에따로정한바가있으면규약에의한다. 관리위원회의구성방법에대하여시행령제7조에서정하고있으며각집합건물의자체규약에서는구성원의수, 임기, 중임여부등에대한규정을둘수있다. 서울특별시오피스텔표준관리규약은관리위원회를구성하는방법을다음과같이규정하고있다. 5. 임차인 ( 점유자 ) 의의견진술 6. 집회의사록작성 점유자가집회목적과관련하여이해관계가있는때에는집회에출석하여의견을진술할수있다. 이와같이점유자가집회목적과관련하여이해관계가있는때에는집회의일시, 장소및목적사항을게시하여야한다. 관리단집회에서는의사의경과와그결과에대한의사록을작성한다. 작성한의사록에의장과구분소유자 2 인이상이서명날인한다. 집합건물법제 40 조 집합건물법제 39 조 14 15
제65조 ( 관리위원회의구성 ) 1 관리위원회를구성하는선거구별대표자는구분소유자중에서시행령제7조제1항에따라다음각호의선거구별로총 명의정원을선출한다 ( 선거구별관리위원후보가단일후보인경우, 구분소유자등의과반수서면동의로선출된다. 선거구별로관리위원후보가 2명이상인경우, 해당선거구구분소유자등의과반수이상이투표하고, 관리위원후보중다득표자가선출된다 ). 1. 제1 선거구 : 1명 ( 예 : 층 ~ 층 ) 2. 제2 선거구 : 1명 ( 예 : 층 ~ 층 ) 3. 제3 선거구 : 1명 ( 예 : 층 ~ 층 ) 4. 제4 선거구 : 1명 ( 예 : 층 ~ 층 ) 5. 제5 선거구 : ~ 2 제1항의규정에도불구하고관리단집회에서관리위원회의관리위원을직접선출하기로정한경우에는관리위원은관리단집회의과반수결의로선출된다. 3 관리위원회는다음각호의임원을둔다. -위원장 1명 -감사 명 (1명이상 ) -이사 명 (2명이상 ) 관리위원회위원은구분소유자중에서선출되는데, 다음의결격사유 ( 시행령제8조 ) 가있는경우에는관리위원이될수없다. 1. 미성년자및피성년후견인 2. 파산선고를받은자로서복권되지아니한사람 3. 금고이상의형을선고받고그집행이끝나거나그집행을받지아니하기로확정된후 5년이지나지아니한사람 ( 과실범제외 ) 4. 금고이상의형을선고받고그집행유예기간이끝난날부터 2년이지나지아니한사람 ( 과실범제외 ) 5. 집합건물의관리와관련하여벌금 100만원이상의형을선고받은후 5년이지나지아니한사람 6. 관리위탁계약등관리단의사무와과련하여관리단과계약을체결한자또는그임직원 7. 관리단에매달납부하여야할분담금을 3개월연속하여체납한사람 관리위원회의소집은관리위원회의위원장이한다. - 위원장은 1) 필요하다고인정될때, 2) 관리위원회위원 5분의 1 이상이청구하는경우, 3) 관리인이청구하는경우, 4) 그밖에규약에서정하는경우에관리위원회를소집할수있다. - 소집의청구가있은후관리위원회의위원장이청구일로부터 2주일이내의날을회의일로하는소집통지절차를 1주일이내에진행하지않으면소집을청구한사람이집합건물법시행령제9조에따라관리위원회를소집할수있다. 관리위원회의의사는규약에서달리정한바가없으면관리위원회재적위원과반수의찬성으로의결한다. - 관리위원회의위원은집합건물법시행령제10조에따라, 질병, 해외체류등부득이한사유가있는경우가아닌이상, 서면이나대리인을통하여의결권을행사할수없다. 4. 관리규약 관리규약은관리단의기본규범으로서집합건물과집합건물이속한대지, 부속시설의관리또는사용에관한구분소유자들사이의사항을정한다. - 집합건물법은민간의자율성을보장하기위해집합건물의관리에관한내용을구체적으로규정하고있지않고, 이관리규약에서구체적으로정하여집합건물의상황에맞게다양한사항을각자규칙으로정함으로써효율적으로집합건물관리가이루어질수있도록하고있다. 집합건물법제28조제4항에따라시, 도지사가표준규약을마련하도록하고있고, 서울특별시도이조항에따라표준관리규약을마련하고있다. - 서울특별시표준관리규약은강제성을가지지않기때문에표준관리규약을그대로규약으로채택할수도있지만, 각집합건물의실태에맞추어수정하여규약으로제정할수도있다. 관리규약의설정, 변경및폐지는관리단집회에서구분소유자의 4분의 3이상및의결권의 4분의 3 이상의찬성을얻어야한다. - 이러한경우에는집합건물법제29조에따라규약의설정, 변경및폐지가일부구분소유자의권리에특별한영향을미칠때에는그구분소유자의승낙을받아야한다. 관리규약은관리인또는구분소유자나그대리인으로서건물을사용하고있는사람중 1인이보관하여야한다. 구분소유자는집합건물법제42조의2에따라, 규약을설정하는데있어서집회의소집절차나결의방법이법령에위반되거나현저하게불공정한경우에는규약설정의결의취소의소를법원에제기할수있다. 5. 관리비와사용료 관리비는집합건물을적정하게유지하고관리하기위하여징수되는것을말한다. - 집합건물법은관리비의세부항목에대해서규정을두고있지않지만공동주택관리법은관리비에대한세부항목을상세하게규정하고있다 ( 제3장집합건물관리실무의회계관리참조 ). - 관리비는통상적으로일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 냉난방비, 수선유지비, 위탁관리수수료등으로구성된다. 집합건물의유형에따라관리비항목에차이가있다. 예를들어아파트의경우에는냉방비가관리비에포함되어있지않다. 아파트에서는공동으로난방을하거나지역난방을활용하는경우는있지만공동냉방을하는경우는거의없기때문이다. - 각공유자는규약에달리정하는바가없으면, 그지분의비율에따라공용부분의관리비용과그밖의의무를부담하며공용부분에서생기는이익을취한다 ( 법제17조 ) 16 17
사용료는관리단이구분소유자를대신하여제3자에게납부하는비용을말한다. 전기료, 수도료, 가스사용료, 지역난방의경우에난방비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 건물전체를대상으로하는보험료등이사용료에포함된다. - 지역난방의경우에세대별난방비는지역난방공사에지급하기때문에사용료에해당한다. 그러나중앙난방방식의경우에는난방비가관리에포함된다. 관리비와관련하여장기수선충당금이라는것이있다. - 장기수선충당금이란집합건물의경제적가치를적정하게유지하기위해서관리비와별도로예치하는금액을말한다. - 장기수선충당금은소유자가부담해야하지만통상적으로임차인이먼저납부한후에이사나갈때소유자로부터반환받는다. - 장기수선을위한공사에는외벽도장공사, 옥상방수공사, 급수관및배수관수리공사등이있다. - 공동주택관리법에서는장기수선충당금의적립에관한규정이있어의무화되어있으나, 집합건물법에서는장기수선충당금에관한명문의규정은없다. - 단, 서울특별시오피스텔표준관리규약에서는다음과같이장기수선충당금에대해서규정하고있다. 제80조 ( 장기수선충당금 ) 1 관리인은장기수선계획이수립된경우, 구분소유자로부터관리대상물의주요시설교체및보수에필요한장기수선충당금을적립하여야한다. 이경우징수한장기수선충당금은관리비와는별도계좌로관리하여야한다. 2 장기수선충당금은대지, 공용부분등에대한구분소유자의공유지분비율에따라산출한다. 3 구분소유자를대위하여점유자가장기수선충당금을납부한경우에는구분소유자가점유자에게그납부금액을지급하여야한다. 4 관리인은점유자가장기수선충당금의납부확인을요구하는경우에는지체없이확인서를발급해주어야한다. 5 장기수선충당금은대지, 공용부분등과관련하여관리단집회의결의를거쳐다음각호의용도로사용할수있다. 1. 관리단이자체수립한수선계획에따른조사및수선공사 ( 보수, 교체및개량공사 ) 2. 자연재해등예상하지못했던사유로인하여필요하게된수선공사 3. 제1호, 제2호의용도로사용하기위하여빌린돈의변제 6 관리인은제5항에도불구하고안전사고등긴급한경우에는먼저공사를실시하고구분소유자등이잘알수있도록게시판과통합정보마당 ( 구분소유권수가 150 이상일경우에한정함 ) 에공개하고이후개최되는관리위원회및관리단집회에서그공사내용을추인을받아야한다. 7 관리인은직전연도 12월 31일을기준으로장기수선계획에따라적립해야하는장기수선충당금, 실제로적립한장기수선충당금, 집행금액 ( 공사명및지출금액등을포함한다 ) 및잔액을구분소유자등이잘알수있도록게시판에정기관리단집회개최전까지공개하여야하며, 정기관리단집회개최시이를보고하여야한다. 관리인은월 1회서면으로관리비세부명세를실거주자에게공개하여야한다. - 구분소유자등이해관계인은관리비명세에대해열람을청구하거나자기비용으로등본의교부를청구할수있다. - 만약관리인이관리비명세에대한열람청구를거부한때에는분쟁조정위원회에조정을신청하거나법원에소송을제기할수있다. 관리비를연체한경우에그에대한벌칙으로단전단수를하는경우가있다. 단전, 단수와같은조치를하게된제반사정, 즉규약에그와관련된규정이있고, 동기와목적, 수단과방법, 조치에이르게된경위, 그로인하여입주자가입게된피해의정도등을종합하여사회통념상허용될만한정도의상당성이있는경우에는위법하지아니하다 ( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598). 6. 건축물대장등록 건축물대장이란건축물의구조나용도, 층수등건축물의표시에관한사항과건축물소유자의성명, 주소, 소유권지분등소유자현황에관한사항을등록하여관리하는대장을말한다. - 집합건물은일반건축물대장이아닌집합건축물대장이며, 집합건물법에서그내용에대하여규정하고있다. 집합건물을신축하거나건축물대장에기록된사항이변경된경우소유자는 1개월이내에건축물등록신청을하여야한다. - 소유자가변경된때에는, 변경된날로부터 1개월이내에새로운소유자가신청하여야한다. - 1개월이내에신청하지않는등건축물등록신청을게을리한경우, 신청자는집합건물법제66 조에따라서 100만원이하의과태료를내야한다. 집합건물의건축물대장을관리하는소관청은구청건축과이고, 집합건물법제59조에따라건축물대장의등록시소속공무원에게건축물표시에관한사항을조사하게할수있다. - 소관청인구청건축과는, 집합건물법제60조에따라조사한결과신고내용이부당하다고인정될때에는그취지를적어정정할것을명하고, 신고내용을정정하여도건물의상황이규정에맞지않을때에는등록을거부하고건물전체를하나의건물로하거나, 일반건축물대장에등록해야한다. - 이경우소관청은일반건축물대장에등록한날부터 7일이내에신고인에게등록거부사유를서면으로통지하여야한다. 7. 하자담보책임 하자담보책임이란매매등의유상계약에서그목적물자체에매수인등의수령자가과실없이알지못하는하자가있는경우에매도인등의인도자가부담하는담보책임을의미한다. - 집합건물의분양계약은매매계약이지만집합건물법은하자담보책임에관한도급계약에관한민법제667조및제668조를준용하고있다. - 집합건물법제9조에서는분양자와시공자의담보책임에관하여집합건물법과민법에서규정한것보다매수인에게불리한특약은효력이없다고규정하고있다. 18 19
구분소유자가하자담보책임에관한권리를행사할수있는기간은집합건물법제 9 조의 2 에서 02. 집합건물법의연혁 규정하고있으며하자의종류에따라 2년, 3년, 5년, 10년으로구분하고있다. 하자담보책임의가산시점은전유부분과공용부분이차이가있다. - 전유부분의가산시점은최초분양시또는구분소유자에게인도한날이다. - 공용부분은임시사용승인일 ( 집합건물전부에대하여임시사용승인을받은경우 ), 공동주택관리법에따른분할사용검사일또는동별사용검사일, 건축법에따른사용승인일을가산시점으로한다. 하자로인하여건물이멸실되거나훼손된경우에는건물이멸실되거나훼손된날로부터 1년이내에권리를행사하여야한다. 1. 주택건설촉진법및공동주택관리령 ( 집합건물법제정이전 ) 우리나라에서는주택법의전신인주택건설촉진법및공동주택관리령이집합건물법보다앞서입법이되었다. - 이주택건설촉진법및공동주택관리령은한국전쟁직후전쟁으로삶의터전을잃은무주택자들을위한주택건설의사회적요구에부응하기위하여만들어진공영주택법이그모태이다. - 이법에서공영주택의관리및운영을위한단한개의조문이들어있었는데, 그것이이후공동주택관리령으로발전하였다. - 당시의공동주택관리령은어디까지나주택난해소를위한공동주택건설의촉진을주된목적으로하였던주택건설촉진법의하위실행법령에불과하여, 대규모주택건설기조를위지하기위한규제적공동관리를목적으로하였고구분소유자의권리보호를목적으로한것은아니다. 1960년대후반이후의경제발전과인구의도시집중으로인하여서울등대도시에아파트등공동주택이급격히증가하여 1981년현재전국의주택총호수의 11.7퍼센트인 65만 3 천호에이르고있고, 이와같은현상은앞으로더확대될추세이며, 이에수반하여고층건물의소유와이용의형태는종래와는달라서한채의건물을수십내지는수백의구분소유와공동이용이라는새로운형태로발전하고있음에반하여이러한새로운생활관계를규율할민법및부동산등기법등제규정은불비하여구분소유권의대상과한계, 구분소유자상호간의법률관계, 구분소유권과그공동이용부분및그대지에대한소유이용관계가불분명하고구분건물및그대지에대한현행등기방법도매우복잡하여이를개선할목적으로 단행법을제정하여일반국민에게법적안정성과거래의편익을제공하려는것임. 3. 제1차개정 (1986. 5. 12.) 1986년 5월의집합건물법제1차개정은부칙제4조를개정하였다. - 부칙제4조의개정취지는다음과같다. 집합건물의소유및관리에관한법률은아파트등집합건물의전유부분과그대지사용권을서로분리하여매매등처분할수없도록하되, 이를시행하기위한등기부정리를위하여 2년간동분리처분금지규정의적용을유예하고있는바등기부정리작업이예정보다빨리진척되어가까운時日안에완료될것이확실시되므로등기부정리가끝난기존집합건물의경우에는 2 年안에라도본래의취지에따라전유부분과대지사용권을분리하여처분할수없도록하려는것임 1980 년대에집합건물이증가하면서, 구분소유자의권리의내용및그보장을직접적목적으로 하는집합건물법의제정필요성이제기되어입법에이르렀다. - 하지만두법사이에규율의중복및이에따른충돌이문제점으로제기되었다. 4. 제 2 차개정 (2003. 7. 18.) - 예를들어관리의주체와관련하여공영주택의입주자단체에뿌리를둔주택법상의입주자대표자회의와전체구분소유자로구성된집합건물법상의관리단이양립하여권한과적용범위에관한혼란이발생하였다. - 그리고하자담보책임의내용및그존속기간과같이실체적권리의구체적내용까지집합건물법과주택법이달리규정함으로써더욱혼란스럽게되었다. 제2차개정은구분소유권의성립요건을변경하는개정이기때문에중요한의미를갖는다. - 구분소유권이성립하기위해서그객체가되는건물부분이구조상 이용상독립성을있을것을요구하고있다. 만약에일정한건물부분이구조적으로독립되어있지않다면물적범위를확정할수없기때문에이를하나의물건처럼취급할수없다. 또한구조적으로물적범위를확정할수있다고하더라도그것이하나의물건처럼사용되지않는다면역시하나의물건으로취급 2. 집합건물법제정 할필요가없다. - 그렇기때문에집합건물법제1조는구조상 이용상독립성이있는건물부분만이구분소유 집합건물법은 1984년 4월 15일법률제3725호로공포되고, 부칙제1조에따라공포후 1년뒤인 1985년 4월 15일부터시행되었다. - 집합건물법이제정된배경은집합건물의소유및관리에관한법률안제안이유에잘설명되어있다. 권의객체가될수있도록규정하였다. 집합건물법상문제가발생하는것은구조상의독립성요건이다. - 구조상의독립성이라는것은소유권의물적범위를확정할수있도록구분소유권의객체가되려는건물부분이공간적으로건물의다른공간과구분되어있다는것을말한다. 20 21
- 일반적으로격벽에의해서공간적으로구분되어있다면구조상독립성이있는것으로볼수있다. 그런데구조상독립성과관련해서어느정도공간적으로독립되어있어야하는가하는문제가발생한다. 판례 ( 대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결 ) 는집합건물법이구조상독립성을요구하는취지를엄격하게해석하였고, 구조상독립성을갖지못한건물부분은구분소유권의객체가될수없다는입장을취하였다. 판례와같이구조상의독립성을엄격하게요구하는것은상가용집합건물의경우에부당한결과를가져올수있다는문제점이있다. - 상가용건물의점포소유자들은구조상의독립성을갖추는것을원하지않는경우가많기때문이다. - 점포가구조적으로독립성을유지하기위해서는격벽으로외부와차단되어야한다. 그런데많은점포들이입점해있는상가용집합건물의경우에는각각의점포가격벽에의해서차단된다면한층이답답한느낌을주게되고상가를찾는고객들이점포를찾기도어렵게된다. - 이와같이상가건물의구분소유자들은격벽에의해서전유부분이외부와차단되는것을원하지않는경우가많다. 그럼에도불구하고구분소유를위해서격벽을설치하도록하는것은불필요한목적을위한불필요한비용의지출을부담하도록만드는것이다. - 그렇다고점포를구분소유하지않게되면이를독립한거래의객체로할수도없고담보로제공할수도없다. - 이러한문제점을해결하기위해서상가건물의경우에특별히구조상독립성이없는경우에도구분소유가가능하도록집합건물법이개정되었다. 개정안의취지는다음과같다. 상가등의집합건물안의개별점포등은독립하여거래되고있는것이사회적현실임에도현행법상구분소유권의목적이되지않고전체건물에대한지분등기만이허용되고있어집합건물안개별점포의소유자의소유권행사에제약요인이되고있고, 이로인하여금융기관등이담보제공받기를꺼리고있으며, 등기부등본발급시집합건물전체에대하여등기부등본을발급해야하는등의낭비가초래되고있음. 또한, 법해석상으로도상급법원인대법원과하급법원사이에해석의논란이있는바구분소유권의객체가될수있는요건을사회경제적현실에맞게규정함으로써상가등의집합건물안의개별점포가구분소유권의대상이되게하고이를통하여부동산등기법에의한단독소유형태의소유권등기가가능하도록하려는것임. 이러한취지에따라집합건물법이개정되었고, 제2차개정을통해서집합건물법제1조의2가신설되었다. 집합건물법제1조의2 ( 상가건물의구분소유 ) 1 1동의건물중다음각호에해당하는방식으로수개의건물부분이이용상구분된경우에그건물부분 ( 이하 구분점포 라고한다 ) 은이법이정하는바에따라각각소유권의목적으로할수있다. 1. 구분점포의용도가건축법제2항제2항제6호의판매및영업시설일것 2. 1동의건물중구분점포를포함한제1호의판매및영업시설용도에해당하는바닥면적의합계가 1천평방미터이상일것 3. 경계를명확하게식별할수있는표지를바닥에견고하게설치할것 4. 구분점포별로부여된건물번호표지를견고하게부착할것 2 제1항의규정에의한경계표지및건물번호표지에관하여필요한사항은대통령령으로정한다. 5. 제3차개정 (2005. 5. 26.) 집합건물법은집합건물의하자담보책임에대해서민법상도급계약의하자담보책임을준용하고있다 ( 집합건물법제9조제1항 ). - 도급계약상견고한건물등에대한하자담보책임기간은원칙적으로 10년이다. 따라서집합건물의하자담보책임기간도 10년이다. - 집합건물법의규정과별도로주택법에서는하자보수에관한규정을두고있으며기간에대한별도의규정을두고있었다. 하자담보책임기간에대한집합건물법과주택법의관계에대해서여러견해가있었지만, 대법원은 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결은집합건물법과주택법의관계를명확히하였다. - 이판결에결론적으로공동주택의하자에대해서는주택법상의담보책임기간이경과하더라도집합건물법에따라 10년의담보책임기간이경과하지않았다면구분소유자는분양자에게하자의보수를청구할수있고, 손해배상도청구할수있다는것이다. - 이판결에대해서건설업계는강력하게반발했다. 건설업계는이대법원의판결에의해서하자에대한소송이폭증할것이며, 벽지나문짝에대해서도시행사가 10년의담보책임을지게되었다는비판을하였다. - 이러한건설업계의비판에국회는신속하게반응하여다음해인 2005년주택법이개정되었다. 주택법의개정내용은공동주택의하자보수에대해서는집합건물법제9조에도불구하고주택법의규정이우선적으로적용된다는것이었다. - 그런데공동주택의하자에대해서집합건물법보다주택법이우선적으로적용되는것으로주택법이개정되더라도집합건물법부칙제6조에의해서주택법의규정은집합건물법에따른구분소유자의권리를해하지않는범위에서만유효하게되기때문에주택법을개정한의미가없게된다. 22 23
03. 집합건물법과공동주택관리법및유통산업발전법의관리제도비교 - 따라서주택법개정안이실제로효력이있도록하기위해서집합건물법부칙제6조까지개정 해야한다는의견이있었으며, 이의견을받아들여집합건물법이개정된것이다. - 그리하여집합건물법부칙제6조에는 다만, 공동주택의담보책임및하자보수에관하여는 주택법 제46조의규정이정하는바에따른다 는단서가신설되었다. 6. 제4차개정 (2012. 12. 18.) 제4차개정은휴양콘도미니엄의공용부분변경을위한결의의요건을완화하고건축법의개정에 따른용어를정비하기위한것이었다. - 휴양콘도미니엄의경우에구분소유자들은주택과달리전유부분을소유한다는개념이약하며 전유부분에계속적으로거주하지도않는다. - 따라서휴양콘도미니엄을개량할필요성이있더라도관리단집회가개최되어구분소유자및 의결권의 3분의 4의동의를얻거나서면에의한의결을하기위해서구분소유자및의결권의 4분의 5의동의를얻는것이쉽지않다. - 이러한문제를해결하여관광산업의경쟁력과콘도이용객들의편의를높이기위해서개정 안은관리단집회의통상의결의에의해서공용부분을변경할수있도록하였다. - 그리고서면에의한결의요건도완화하여구분소유자및의결권의과반수동의가있다면서면에 의한결의가성립할수있도록하였다. 1. 주택건설촉진법및공동주택관리령 ( 집합건물법제정이전 ) 집합건물법과혼동하기쉬운법으로공동주택관리법과유통산업발전법이있다. - 집합건물법과공동주택관리법, 유통산업발전법을비교하여정리하면아래의표와같다. 유통산업발전법은 2017. 9. 개정되었고 2018. 3. 시행예정인법의내용을기준으로한다. 구분 집합건물법 공동주택관리법 유통산업발전법 법영역 민법 행정법 행정법 적용대상 모든집합건물 20세대이상의공동주택 대규모점포및준대규모점포 300세대이상 150세대이상승강기설치, 의무관리대상 해당없음 중앙난방식 ( 지역난방포함 ) 150세대이상주택과주택 해당없음 이외의건축물이포함된 주상복합건물의공동주택 입주자대표회의 ( 동별대표 대표기구 관리단 ( 구분소유자전원 ) 자, 4인이상 ) : 회장 1명, 관리위원회 ( 위원장 1인 ) 감사 2명이상, 이사 1명 관련규정없음 이상 구분집합건물법공동주택관리법유통산업발전법 관리주체 관리인, 관리주체 또는 대규모점포등 관리자의업무 집회또는총회 규정없음 < 관리인 > 공용부분의보존 관리및 변경을위한행위 분담금액과비용을각구분 소유자에게청구 수령하는 행위및그금원을관리하는행위 관리단을대표하여하는재판 상또는재판외의행위 그밖에규약에정하여진행위 관리단집회는관리단의최고 의사결정기관 관리시작시점 50% 이상이전등기후 3 개월이내 신고의무 비용지원 및교육 규약 관리비등 정보공개 회계감사 관리비내용 관련규정없음 관련규정없음 시 도지사가표준규약마련 월 1 회서면보고 관련규정은없고, 관리규약에 만있음 관련규정은없고, 관리규약에 만있음 규약에없으면그지분의비율에 따라공용부분의관리비용과그 밖의의무를부담 관리사무소장또는주택 관리업자가관리주체가됨 ( 공동주택관리법제 2 조제 10 호 ) 공용부분의유지, 보수, 안전 관리 공동주택의경비, 소독, 쓰레기수거등 관리비징수, 공과금납부대행 장기수선충당금의징수, 적립 및관리 관리규약, 입대가정한사항 입주자등이규약등에관해서 의사결정을하지만입주자총 회에관한규정은없음 입주예정자의과반수입주 시로부터 1 개월이내 관리방법및주택관리사의 배치신고 ( 시장, 군수, 구청장 ) 자치단체는관리비용을지원 할수있음 입대의구성원에게교육을할 수있음 시 도지사가관리규약의 준칙마련 관리주체가관련서류를 5 년 간보관하고요청을받을시 공개해야함 300 세대이상 ( 의무 ) 300 세대미만 ( 입대의결또는 입주자의 1/10 이상요구시 ) 관리비, 사용료등세부항목 열거 전기료, 수도료, 가스사용료 등은공개 ( 국토교통부 K-apt 사이트 ) 규정없음 < 대규모점포등관리자 > 대규모점포등을유지 관리하기위하여 필요한업무 정관또는자치규약 으로정한사항 관련규정없음 관련규정없음 대규모점포등개설자신 고 ( 입점상인상인 3 분 의 2 이상동의 ) 관련규정없음 시도지사가관리에관 한사항에한정하여 표준관리규정마련 대규모점포등관리 자가관리비등에관한 정보를월 1 회서면으로 통지해야함 의무적으로회계감사를 받아야함 관리비와사용료의 세부항목을열거함 24 25
구분 집합건물법 공동주택관리법 유통산업발전법 안전점검 관련규정없음 의무시행 ( 반기마다적용 ) - 16층이상은시행령에따른자가관리 관련규정없음 지방자치단체의장이입대, 지방자치단체의장이관리에대한 관련규정없음관리주체에업무보고및대규모점포관리자의관리감독자료제출요구권한이있음현황을점검하고감독함 300세대이상, 승강기, 중앙 난방식의경우의무적용 장기수선계획 표준관리규약에수선적립금으로규정되어있음 위탁관리업체기준 관련규정없음 분쟁조정위원회 특별시 광역시 도에 분쟁조정위원회설치 1. 법영역 공동주택으로서승강기가있거나중앙, 지역난방식의관련규정없음경우, 300세대이상공동주택또는건축법제11조에따른주상복합의무적용 등록기준및절차등세부관련규정없음기준마련 시 군 구에분쟁조정 위원회설치시 도에유통분쟁조정위 국토교통부중앙분쟁조정원회설치위원회설치 집합건물법은민법의영역이고, 공동주택관리법과유통산업발전법은행정법의영역이다. - 따라서집합건물법은민법의기본원칙인사적자치의원칙이적용되기때문에, 기본적으로국가나지방자치단체가집합건물관리에관여할수없다. - 그러나공동주택관리법과유통산업발전법은행정법의영역이기때문에, 국가나지방자치단체가 150세대이상의공동주택이나대규모점포등의관리에관여할수있다. 2. 적용대상 3. 의무관리대상 집합건물법과유통산업발전법은일단법의적용영역에포함되면규모에따라달리관리방법을규정하고있지않다. 그러나공동주택관리법은공동주택의규모에따라의무관리대상과비의무관리대상을구분하고있다. - 공동주택관리법에서는 300세대이상이거나, 150세대이상승강기설치, 중앙난방식 ( 지역난방포함 ), 150세대이상주택과주택이외의건축물이포함된주상복합건물의공동주택인경우에의무관리대상이된다. 4. 관리단의기관 집합건물법의관리단의기관에는관리인, 관리위원회, 관리단집회가있다. 공동주택관리법에는입주자단체라는용어를사용하지않고있으며, 입주자대표회의와회장이관리업무를담당하는입주자단체의기관이된다. 유통산업발전법은대규모점포관리자가대규모점포를관리한다는점만을규정하고있으며대규모점포의구성원리, 기관에대해서는규정을두고있지않다. 5. 관리주체 공동주택관리법은관리사무소장이나위탁관리업체를관리주체로정의하고있다 ( 공동주택관리법제2조제10호 ). 집합건물법이나유통산업발전법에서는관리사무소장이나위탁관리업체에대해서규정을두고있지않다. 6. 관리주체의업무 공동주택관리법에서는관리사무소장이나위탁관리업체인관리주체에게상당한권한을부여하고있으며그에따라엄격한의무도부과하고있다. 관리주체의업무는다음과같다 ( 공동주택관리법제63조제3항 ). 집합건물법이적용되는건축물과공동주택관리법, 유통산업발전법이적용되는건축물은세대수와용도로구별할수있다. - 집합건물법은모든용도와상관없이모든집합건물에적용된다. - 공동주택관리법은 20세대이상의공동주택에적용되며그중에서의무관리대상공동주택은 300세대이상이거나 150세대이상이면서승강기가설치되어있거나중앙난방이나지역난방방식의공동주택을말한다. - 유통산업발전법은집합건물중에서상시운영되는매장의면적이 3,000m2인집합건물에적용된다. 우리가주변에서흔히볼수있는대형마트, 백화점, 쇼핑센터가대표적인대규모점포에해당된다. - 공동주택의공용부분의유지 보수및안전관리 - 공동주택단지안의경비 청소 소독및쓰레기수거 - 관리비및사용료의징수와공과금등의납부대행 - 장기수선충당금의징수 적립및관리 - 관리규약으로정한사항의집행 - 입주자대표회의에서의결한사항의집행공동주택관리법은관리주체에대한엄격한통제를통하여아파트관리의투명성, 공정성을달성하려고한다. 집합건물법이나유통산업발전법은관리사무소장이나위탁관리업체에관한규정을두고있지않다. 26 27
7. 집회와총회 집합건물법상의관리단집회의권한으로는공용부분변경, 규약의설정, 변경및폐지, 관리인선임등이있다. 공동주택관리법은입주자단체의총회나집회에관한규정을두고있지않다. 그러나공동주택의관리에관한중요한사항은입주자들이결정하도록함으로써사실상입주자집회나총회가최고의사결정기관이된다. - 공동주택관리법은중요한사항을제외하면관리에관한사항을주로입주자대표회의가결정한다. - 유통산업발전법에서는단체법적원리에대해서규정하고있지않기때문에의사결정기구에대해서도규정하고있지않다. 8. 관리의시작 집합건물의관리를개시하기위해서는관리단이조직되어야한다. - 집합건물법에따르면구분소유자의 50% 이상이이전등기가이루어지면 3개월이내에관리단집회를개최하여관리인을선임하고규약을제정해야한다. 분양자가이과정을주도적으로해야하며 ( 집합건물법제9조의3 제3항 ) 관리단이조직되기전까지는분양자가집합건물을관리해야한다. - 공동주택관리법에따르면의무관리대상의경우에입주예정자의과반수가입주하면사업주체는입주자등에게입주자대표회의의구성을요구해야하고입주자등은 3개월이내에입주자대표회의를구성해야한다. - 유통산업발전법에서는관리개시에관한명문의규정은없다. 9. 신고의무 집합건물법상으로는관리단과관련하여신고의무에관한규정이없다. 공동주택관리법상에서는시장, 군수, 구청장에게관리방법및주택관리사의배치신고를하도록규정하고있다. 유통산업발전법제12조제3항에따라대규모점포관리자는산업통상자원부령으로정하는바에따라특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게신고를해야한다. 11. 규약 집합건물법상으로는시, 도지사가표준규약을마련하도록하고있다. - 표준규약의내용으로는관리비산정방법, 관리비의징수, 지출, 적립내용, 회계처리기준및관리, 감사에관한사항이있다. 공동주택관리법상으로는시, 도지사가관리규약의준칙을마련하도록규정하고있다. 유통산업발전법에서는시도지사가관리에관한사항에한정하여표준관리규정을마련하도록규정하고있다. 12. 관리비등정보공개 집합건물법에서는관리비등에관하여월 1회서면보고를하도록규정하고있다. 공동주택관리법과유통산업발전법에서는관리비등의정보를홈페이지나게시판에공개하도록규정하고있다 ( 공동주택관리법제23조제4항, 유통산업발전법제12조의3 제4항 ). 13. 회계감사 집합건물법상에서는회계감사에대해별도의규정은없고, 규약에서만관련규정을두고있다. 공동주택관리법에서는 300세대이상은의무로하고, 300세대미만은입주자대표회의의결또는입주자의 10분의 1 이상요구시에회계감사를하도록하고있다. 유통산업발전법상에서는의무적으로회계감사를받도록규정하고있다. 다만입점상인 2/3의동의가있으면회계감사를받지않을수있다 ( 유통산업발전법제12조의5 제1항 ). 14. 관리비내용 집합건물법에서는관리비내용에관한규정은없고, 규약에서자체적으로관리비의세부항목을정하도록되어있다. 공동주택관리법에서는집합건물법과달리, 관리비, 사용료등세부항목을열거하고, 국토교통부 K-apt 사이트에서전기료, 수도료, 가스사용료등을공개하고있다. 유통산업발전법상에서는관리비와사용료의내역을시행령에서상세하게정하도록규정하고있다 ( 유통산업발전법제12조3 제2항, 제3항 ). 10. 비용지원및교육 15. 안전점검 집합건물법이나유통산업발전법에서는집합건물의관리에관한비용지원이나교육에관한규정은없다. 공동주택관리법에서는지방자치단체가공동주택관리비용을지원할수있고, 입주자대표회의의구성원에게교육을할수있는근거규정이마련되어있다. 집합건물법과유통산업발전법에서는집합건물의안전점검에관한규정이없다. 반면에공동주택관리법에서는반기마다의무적으로안전점검을시행하도록되어있고, 16 층 이상은시행령에따른자가관리하도록되어있다. 28 29
16. 관리에대한감독 집합건물법에서는집합건물관리에대한감독규정을두지않고있다. 공동주택관리법에서는지방자치단체의장이입주자대표회의, 관리주체로부터업무보고및자료제출을요구할수있는근거규정을두고있다. - 지방자치단체의장이업무보고및자료제출을요구할수있는경우로는 1) 분쟁조정이필요한때, 2) 안전관리가필요한때, 3) 기타그밖에관리를위해필요한때를들고있다. 유통산업발전법에서는산업통상자원부장관이나시장, 군수, 구청장이대규모점포관리의현황을점검하고감독할수있다 ( 유통산업발전법제44조의2 제1항 ). 17. 장기수선계획 집합건물법과유통산업발전법에는장기수선계획에대하여명문의규정은없다. 공동주택관리법에서는승강기, 중앙집중식난방방식또는지역난방방식의공동주택, 300세대이상의공동주택이거나건축법 11조에따른주상복합건축을건설 공급하는사업주체또는주택법제66조제1항및제2호에따라리모델링을하는자는장기수선계획을수립하여사용검사권자에게제출하고사용검사권자는이를관리주체에게인계하여야한다. 18. 분쟁조정위원회 04. 집합건물관리해외사례 : 일본 1. 일본의집합건물법제의구성 일본에서는집합건물전반을적용대상으로하는 구분소유등에관한법률 ( 구분소유법 ) 과, 주거용집합건물인맨션 ( マンション ) 만을적용대상으로하는 맨션관리적정화법 의두가지법률을정비하고있다. - 구분소유등에관한법률 은 1동의건물에서의, 복수의소유관계에대한권리, 의무관계를정한법률로써민법의특별법이고, 맨션관리적정화법 은맨션관리사제도의자격을정하고, 맨션관리업의등록제도를실시하여, 맨션의양호한거주환경을확보하는것을목적으로하는법률로써, 행정법의하나이다. - 여기서맨션이란 1) 구분소유자가 2명이상있고, 2) 주거용으로제공되는전유부분이있으며, 3) 건물의부지및부속시설도가지고있는집합건물을말한다. - 맨션관리적정화법 은그정의에서도알수있듯이, 한국의주택관리사에해당하는맨션관리사의자격취득, 업무등맨션관리사제도를정비하고있는것이특징이다. 구분소유등에관한법률 과 맨션관리적정화법 은, 한국의집합건물법과공동주택관리법과유사한관계에있다. - 그러나공동주택관리법이 20세대이상의공동주택으로적용대상을한정하고있는데반하여, 맨션관리적정화법은세대의숫자를특정하지않는다는점에서큰차이가있다. 2. 건물의구분소유등에관한법률 ( 구분소유법 ) 해설 집합건물법에서는집합건물에관련된분쟁을조정하는분쟁조정위원회를특별시, 광역시, 도에설치하도록규정하고있다. 공동주택관리법에서는시, 군, 구에분쟁조정위원회를설치하고, 국토교통부에중앙분쟁조정 일본은 건물의구분소유등에관한법률 ( 建物の区分所有等に関する法律 ) ( 이하구분소유법 ) 에근거하여집합건물을관리하고있다. 위원회를설치하도록규정하고있다. 유통산업발전법에서는유통분쟁조정위원회에서대규모점포관리자의업무수행에관한분쟁을조정한다 ( 유통산업발전법제36조제1항제4호 ). 분쟁조정위원회조정대상및절차등 p40~41참고하시기바람 ( 1 ) 총칙및구분소유의정의 ( 제1조 ) 집합건물은 1동의건물에구조상구분된여러개의부분에독립된주거, 점포, 사무소및창고기타건축물의용도로사용할수있는경우에는, 그부분을각각의소유권의목적으로하는건물을말한다 ( 제1조 ). ( 2 ) 각용어들의정의 ( 제 2 조 ) 구분소유법제 2 조에서는집합건물과관련된용어의정의를열거하고있다. - 구분소유권이라는것은건물의구분소유를목적으로하는소유권을말한다. - 전유부분은구분소유권의목적이되는집합건물의부분을말한다. - 공용부분은전유부분을제외한건물의부분및전유부분에속하지아니한건물의부분및 구분소유법제 4 조제 2 항의규정에의해규약으로공용부분이라고정해진부분을말한다. - 건물의부지라함은건물이소재하는토지및규약에의해토지의일체로서관리및사용되는 정원, 도로기타토지를말하며집합건물법의대지에해당한다. - 부지이용권은전유부분을소유하기위해건물의부지에관한권리를말하며, 집합건물법의 대지사용권에해당한다. 30 31
( 3 ) 관리자 구분소유자는규약에별도로정한바가없으면집회 ( 총회 ) 의결의에따라관리자 ( 우리나라의 관리인 에해당 ) 를선임하거나해임할수있다 ( 제25조제1항 ). - 만약관리자가부정행위기타직무위반을하는경우에는각구분소유자가그해임을법원에청구할수있다 ( 제25조제2항 ). 관리자는공용부분과건물의부지등을보존하고, 집회의결의를실행하는의무를가지고, 또한규약을정하는권리가있다 ( 제26조제1항 ). - 선임된관리자는관리업무에대하여구분소유자를대리한다. - 관리자는집회에매년 1회일정시기에관리사무에관한보고의무가있다 ( 제43조 ). - 손해보험계약에기초하여보험금액및공용부분에서발생한손해배상금및부당이득반환금의청구및수령도구분소유자를대리한다 ( 제26조제2항 ). - 관리자는규약또는집회의의결에의해그직무, 즉관리에관하여구분소유자를위해원고또는피고가될수있다 ( 제26조제4항 ). - 위와같이규약또는집회의의결에의해원고또는피고가된경우에는구분소유자에게지체없이원고또는피고가된사실을알리고, 그절차는소집절차를준용한다 ( 제26조제5항 ). - 관리자는규약에특별하게정한바가있는경우, 공용부분을소유할수있다 ( 제27조 ). ( 4 ) 관리규약 구분소유법제30조는건물및그부지, 부속시설의관리및사용에관한구분소유자상호간에지킬사항을구분소유법에서정한것외에규약으로정할수있다고하고있다. - 일부공용부분에관한사항으로구분소유자전원의이해관계가없는사항은구분소유자전원의규약에정한바가있는것을제외하고, 이것을공용부분소유자의규약으로따로정하는것이가능하다 ( 제30조제2항 ). - 전유부분및공용부분, 건물의부지, 부속시설에대해면적, 위치, 형태, 사용목적및이용상황, 구분소유자가지불한대가기타사항을종합적으로고려하여구분소유자간의이해관계가형평에맞도록정하여야한다 ( 제30조제3항 ). - 규약은서면및전자문서로작성되어야한다 ( 제30조제5항 ). 규약의설정, 변경또는폐지는구분소유자및의결권의각 4분의 3 이상에의한집회의결의로한다 ( 제31조제1항전단 ). - 이경우에규약의설정, 변경및폐지가일부구분소유자의권리에특별한영향을미칠때에는특별한영향을받는구분소유자에게그승낙을얻어야한다 ( 제31조제1항후단 ). - 이렇게일부구분소유자의권리에특별한영향을미치는경우에구분소유자전원의규약의설정, 변경, 폐지는당해일부공용부분소유자의규약에따라구분소유자의 4분의 1을넘는자또는그의결권의 4분의 1을넘는의결권을가진자가반대하는때에는할수없다 ( 제31조제3항 ). 공증서에의한규약설정도가능하다. - 처음에건물의전유부분전부를소유하는자는, 공증서에의해규약을설정하는것이가능하다 ( 제32 조 ). 규약은관리자가보관하여야한다. 단, 관리자가없는때에는, 건물을사용하고있는구분소유자또는구분소유자의대리인이규약또는집회의결의로지정된자가보관하여야한다 ( 제33조제1항 ). - 이렇게규약을보관하는자는이해관계인의청구가있을때에는정당한사유가있는경우를제외하고는규약의열람청구를거부할수없다 ( 제33조제2항 ). - 규약을보관하는장소는집합건물내에누구나알기쉬운장소여야한다 ( 제33조제3항 ). ( 5 ) 집회 집회는관리단집회를의미한다. - 집회는관리자가소집한다 ( 제34조제2항 ). - 구분소유자의 5분의 1 이상과의결권의 5분의 1 이상일때에관리자에대하여, 회의의목적이되는사항을게시하고, 집회의소집을청구할수있다. 단, 이정족수는규약에서감경하여정할수있다 ( 제34조제3항 ). - 만약구분소유자들이청구한경우에는, 관리자는 2주이내에그청구일로부터 4주간내의날짜를회의일로하여집회를소집한다는통지를하여야한다 ( 제34조제4항 ). - 관리자가없는경우에는구분소유자의 5분의 1 이상과의결권의 5분의 1 이상을가진자는집회를소집할수있다. 이경우에정족수는규약에서감경하여정할수있다 ( 제34조제5항 ). 집회소집의통지는회의일로부터적어도 1주일전에회의의목적과사항을밝혀게시하여각구분소유자에게알려야한다. 단, 이기간은규약에서따로정한바가있으면그에따를수있다 ( 제 35조제1항 ). - 전유부분이여러명의공유로되어있는때에는, 통지는구분소유법제40조의규정에의해정한바에의해의결권을행사하는자또는의결권을행사나는자가정해져있지않으면공유자중한사람에게하면그것으로충분하다 ( 제35조제2항 ). - 이통지는구분소유자가관리자에게통지를받을장소를통지한때에는그장소에서, 통지받을장소를알리지않은경우에는구분소유자가소유하는전유부분이소재하는장소에서통지하면된다. 이경우통지는통상통지가도달한때에도달한것으로본다 ( 제35조제3항 ). 이와같은집회소집절차는구분소유자전원의동의가있으면소집절차를생략하고열수도있다 ( 제36조 ). 집회의의결권은규약으로정한바가없으면전유부분의면적에비례한다 ( 제38조 ). - 집회의의사결정은구분소유법또는규약에서특단의규정이없는한구분소유자및의결권의각과반수에의해서결정된다 ( 제39조제1항 ). - 의결권은서면또는대리인에의해행사될수있다 ( 제39조제2항 ). - 구분소유자는규약또는집회의결의에의해서면에의한의결권행사를대신하여전자적방법으로의결권을행사할수있다 ( 제39조제3항 ). - 전유부분이여러명의공유자로되어있을때는, 공유자는의결권을행사할 1인을정해야한다 ( 제40 조 ). 구분소유법이나규약에의해소집된집회의의결권행사는구분소유자전원의승낙이있을때에는서면또는전자적방법에의해결의할수있다 ( 제45조제1항전단 ). - 전자적방법에의한결의는법무성령에서정하는방식에의하여야한다 ( 제45조제1항후단 ). 의장은규약에정한경우나특단의결의가없는경우에는관리자또는집회를소집한구분소유자중 1인이의장이된다 ( 제41조 ). 의사록은의장이서면또는전자문서로작성한다 ( 제42조제1항 ). 32 33
- 의사록에는의사결정의경과및결과를기재하여야한다 ( 제42조제2항 ). - 의사록이서면으로작성된경우에는의장및집회에출석한구분소유자의 2인이서명날인하여야한다 ( 제42조제3항 ). - 의사록이전자문서로작성된경우에는당해전자문서에기록된정보에관하여의장및집회에출석한구분소유자 2인이법무성령에서정하는전자서명에갈음하는조치에따라야한다 ( 제 42조제4항 ). 구분소유자가아닌임차인과같은점유자에게의견진술권이부여된다. - 구분소유자의승낙을얻어전유부분을점유하는자는, 회의의목적과관련된사항에이해관계가있는경우에는집회에출석하여의견을제시할수있다 ( 제44조제1항 ). 규약및집회의결의는구분소유자뿐만아니라, 구분소유자의특정승계인에대해서도효력이발생한다 ( 제46조제1항 ). - 점유자는건물및그부지, 부속시설의사용방법에대하여구분소유가규약또는결의에서정한의무와동일한의무를진다 ( 제46조제2항 ). ( 6 ) 관리조합법인 구분소유법제47조에의하여, 구분소유자로구성된단체는구분소유자와의결권의 4분의 3 이상의집회의의결에의하여관리조합을법인화하는결의를할수있다. - 이와같은결의에의하여설립된법인을관리조합법인이라한다. - 이결의에서법인으로한다는취지와법인의명칭, 사무소를정하고, 사무소의소재지를등기에올려야한다. - 관리조합법인의명칭이나사무소와같이등기하여야할사항은등기한후에야비로소제3자에게효력이있다 ( 제47조제4항 ). - 관리조합법인의명칭에는반드시관리조합법인이라는단어를사용해야하고, 관리조합법인이아닌자는관리조합법인이라는명칭을사용할수없다 ( 제48조 ). - 이와같이성립된관리조합법인은일반사단법인또는일반재단법인에관한법률, 파산법, 법인세법, 소비세법의적용을받는다 ( 제47조제10항, 제13항, 제14항 ). - 관리조합법인설립전의집회의의결, 규약및관리자의직무범위내의행위에관한효력은관리조합법인에승계된다 ( 제47조제5항 ). 관리조합법인은관리사무에있어서구분소유자를대리한다. - 구분소유법에서인정하는구분소유자를대리하는사무로써공용부분관리에서발생한손해보험금및부당이득반환금대리수령이있다.( 제47조제6항 ) - 또한규약또는집회의의결에의하여관리사무에관하여구분소유자를위해원고또는피고가될수있다 ( 제47조제8항 ). 관리조합법인에서는 관리자 가규약을보관하지않고, 이사가관리조합법인의사무소에 보관하도록하고있다. - 즉, 관리조합법인이있는경우관리규약보관에관한규정 ( 제33조제1항단서 ) 은관리조합법인에는적용되지않는다. - 관리조합법인이성립되면공용부분등을보존하고집회의결의를실행하여규약으로정하는관리인자직무 ( 제26조제1항 ) 는법인의기관인이사의직무가된다. 관리조합법인성립후에는이사와법인성립전의관리자가동시에존재할수없다. - 따라서관리자의권한 ( 제26조 ) 은관리조합법인의성립과동시에당연히소멸한다. - 공용부분의관리자에의한관리소유 ( 제27조 ) 역시소멸한다. - 소송대리에관한권한은관리조합법인에이전된다. 관리조합법인은이사를반드시두어야한다 ( 제49조 ). - 이사가여러명일경우에는관리규약에특단의규정이없으면관리조합법인의사무는이사의과반수로결의한다. - 이사는관리조합법인을대표한다. - 이사가여러명일경우에는이사각자가관리조합법인을대표한다. - 이사가여러명일경우에는, 관리규약또는집회의결의에의하여관리조합법인을대표할이사 ( 이사장 ) 를정하거나, 여러명의이사가공동으로관리조합법인을대표하도록정하거나, 관리규약이정하는바에기초하여이사의호선 ( 互選 ) 에의하여관리조합법인을대표하는이사 ( 이사장 ) 를정해야한다. - 이사의임기는 2년으로한다. 단, 관리규약에서 3년이내의범위에서별도로정한기간이있으면그기간을이사의임기로한다. - 이사가없어사무에지장및손해가발생할우려가있는경우에는법원은이해관계인도는검찰관의청구에의해가이사 ( 假理事 ) 를선임하여야한다. 가이사의선임에관한사건은관리조합법인사무소의주소재지를관할하는지방법원이담당한다. - 이사가없는경우또는관리규약에서정한이사의정원이충족되지않은경우에는, 임기만료또는사임에의해퇴임한이사가새로선임된이사가취임할때까지이사의직무를수행한다. - 이사는관리규약또는집회의결의에서금지되지않은범위내에서특정행위의대리를타인에게위임할수있다 ( 제49조의3). 관리조합법인의사무는집합건물법에서정한바에의하여야하고, 또한모두집회의결의에의한다 ( 제52조 ). - 집합건물법에서정하는관리조합법인의사무는 1) 개별적으로집회의결의사항으로정한사항과, 2) 집합건물법에서집회에서정하지못하고관리규약으로만정하도록되어있는사항으로나뉜다. - 각각의항목은다음과같다. 34 35
< 개별적으로집회의결의사항으로정한사항 > 1. 공용부분의변경 ( 제17조제1항본문 ) 2. 공유에속하는부지, 부속시설의변경 ( 제21조, 제17조제1항본문 ) 3. 관리규약의설정, 변경, 폐지 ( 제31조제1항전단 ) 4. 관리조합의법인화 ( 제47조제1항 ) 5. 관리조합법인의해산 ( 제55조제1항 3호, 제2항 ) 6. 의무위반자에대한사용금지등의청구 ( 제58조, 제59조, 제60조 ) 7. 대규모일부멸실복구 ( 제61조제5항 ) 8. 재건축 ( 제62조제1항 ) 9. 단지의관리규약을정할때각동의승인 ( 제68조제1항제2호 ) 10. 단지내의건물의재건축승인결의 ( 제69조제1항및제7항 ) 11. 단지전체의재건축결의 ( 제70조제1항 ) 12. 공용부분관리에관한사항 ( 제18조제1항본문 ) 13. 공유에속하는부지, 부속시설의관리에관한사항 ( 제21조, 제18조제1항본문 ) 14. 의장의선임 ( 제41조 ) 15. 이사, 감사의선임및해임 ( 제49조제8항, 제50조제4항, 제25조제1항 ) 16. 이사가여러명인경우의대표이사의선임또는공동대표의결정 ( 제49조제3항 ) 17. 공동이익배반행위의정지등의청구 ( 제57조제2항및제4항 ) 18. 소규모일부멸실복구 ( 제61조제3항 ) 관리조합법인은감사를두어야한다 ( 제50조 ) - 감사의선임은별도의규정이없는한집회의결의에의한다. 이결의는보통결의, 즉구분소유자와의결권의과반수로선임된다. - 감사는이사또는관리조합법인의사용인을겸하여서는안된다. - 감사는총 4가지의직무를수행한다. 1. 관리조합법인의재산상황을감사 2. 이사의업무집행상황을감사 3. 재산의상황및이사의업무집행상황에관해법령또는관리규약에위반하거나현저하게부당한사항이있다고인정되는때에는집회에보고 4. 위와같은경우로집회에보고할필요가있을때집회를소집 - 관리조합법인과이사와의이익이상반되는사항에대하여는감사가관리조합법인을대표한다 ( 제51 조 ). 관리조합법인이성립된때에구분소유자는다음과같은책임을진다 ( 제53조 ). - 관리조합법인의재산을가지고채무를완전변제할수없는경우에는구분소유자는전유부분면적에따라채무변제의책임이있다. - 관리조합법인의재산에대하여강제집행이있는때에도전유부분의면적에따라책임을진다. - 위의두경우는구분소유자가관리조합법인이자력이있고, 그재산을가지고채무를변제할수있다는것을증명한경우에는제외된다. 관리조합법인은 3가지사유에의해서해산될수있다 ( 제55조 ). - 해산사유는다음과같다. < 집합건물법에서집회에서정하지못하고관리규약으로만정하도록되어있는사항 > 1. 관리규약상의공용부분 ( 제 4 조제 2 항 ) 2. 관리규약상의부지 ( 제 5 조제 1 항 ) 3. 공용부분의지분분할 ( 제 14 조제 4 항 ) 4. 공용부분등의부담또는이익수취의분배 ( 제 19 조, 제 21 조 ) 5. 집회소집청구권등의구분소유자의의결정족수하향조정 ( 제 34 조제 3 항및제 5 항 ) 6. 의결권분배 ( 제 38 조 ) 7. 집회의보통결의요건 ( 제 39 조제 1 항 ) 8. 이사의호선에의한대표이사의결정 ( 제 49 조제 5 항후단 ) 9. 해산한관리조합법인의잔여재산의귀속분배 ( 제 56 조 ) 10. 소규모일부멸실에대한처치 (61 조제 4 항 ) 1. 건물 ( 일부공용부분을공용해야하는구분소유자로구성된관리조합법인에서는그공용부분 ) 의전부멸실 2. 건물의전유부분이없어진경우 3. 집회의결의 - 이때해산에관한집회의결의는, 구분소유자와의결권각각 4분의 3 이상의다수결에의한다. - 해산절차는청산절차에의한다 ( 제55의3 - 제56조의 5). 36 37
( 7 ) 의무위반자에대한조치 구분소유자중일부가공동의이익에반하는행위를한경우에는, 공동의이익에반하는행위를하지않은구분소유자전원또는관리조합법인 ( 구분소유자 4분의 3과의결권 4분의 3 이상의결의로설립된법인 ) 이구분소유자의이익을위해그공동의이익에반하는행위를정지하거나결과를제거, 또는행위를예방하기위해필요한조치를할것을청구할수있다 ( 제57조제1항 ). - 이와같은분쟁에기초하여소송을제기할경우에는집회의의결을거쳐야한다 ( 제57조제2항 ). - 관리자또는집회가지정한구분소유자는집회의의결에의해다른구분소유자들전원을위하여대표하여소송을제기할수있다 ( 제57조제3항 ). 만약구분소유자중일부가공동의이익에반하는행위를하여구분소유자의공동생활상현저한장해가발생한경우에는상당기간공동의이익에반하는행위를한자의전유부분사용금지를청구할수있다. - 즉, 구분소유자전원또는관리조합법인의청구에의하여그장해를제거하여공용부분의이용확보기타구분소유자의공동생활유지를꾀하기곤란한경우에는다른구분소유자전원또는관리조합법인은집회의결의에기초하여소송을제기하여, 상당기간공동의이익에반하는행위를한자의전유부분사용금지를청구할수있다 ( 제58조제1항 ). - 이렇게사용정지를청구하기위해서는구분소유자 4분의 3 이상, 의결권 4분의 3 이상의결의가필요하다 ( 제58조제2항 ). - 이렇게사용정지를결의할때에는공동의이익에반하는행위를한구분소유자에게의무위반을한이유를해명할기회를주어야한다 ( 제58조제3항 ). 구분소유자의공동의이익에반하는행위로인해발생한장해가현저하고, 다른방법으로는그장해를제거할수없는경우에는구분소유자의구분소유권및부지이용권의경매를청구할수있다. - 즉, 전유부분의사용정지등의방법으로공동생활의유지가곤란한때에는다른구분소유자의전원또는관리조합법인은집회의결의에기초하여법원에소송을제기하여공동의이익에반하는행위를한구분소유자의구분소유권및부지이용권의경매를청구할수있다 ( 제59조제1항 ). - 이때경매를청구하기위해서는구분소유자 4분의 3 이상, 의결권 4분의 3 이상의결의가필요하다 ( 제59조제2항 ). - 경매의신청은그판결이확정된날로부터 6개월이경과하지않으면할수없다 ( 제59조제3항 ). 공동생활을방해하는자가점유자로, 구분소유자의공동생활을현저하게방해하는경우에도조치를취할수있다. - 즉, 점유자의공동생활방해가다른수단으로는그장해를제거하여공동생활의유지를확보하기곤란한때에는구분소유자전원또는관리조합법인은집회의결의에따라법원에당해행위를한점유자가점유하는전유부분의사용또는수익을목적으로한계약의해제및전유부분의인도를청구할수있다 ( 제60조제1항 ). - 이때인도청구, 계약해제등을법원에청구하기위해서는구분소유자 4분의 3 이상, 의결권 4분의 3 이상의결의가필요하다 ( 제60조제2항 ). - 청구가인용된때에는판결에기초하여전유부분의인도를받는자는지체없이그전유부분을점유하는권원 ( 權原 ) 을가진자에게인도하여야한다 ( 제60조제3항 ). 3. 한국과일본의집합건물법제비교 한국의집합건물법과일본의구분소유법의구조를비교하면아래의표와같다. 장 집합건물법 ( 한국 ) 구분소유법 ( 일본 ) 건물의구분소유 건물의구분소유 총칙 ( 제1절 ) 총칙 ( 제1절 ) 공용부분 ( 제2절 ) 공용부분등 ( 제2절 ) 대지사용권 ( 제3절 ) 부지이용권 ( 제3절 ) 제1장 관리단및관리단의기관 ( 제4절 ) 관리자 ( 제4절 ) 규약및집회 ( 제5절 ) 규약및집회 ( 제5절 ) 관리조합법인 ( 제6절 ) 의무위반자에대한조치 ( 제6절 ) 의무위반자에대한조치 ( 제7절 ) 재건축및복구 ( 제7절 ) 복구및재건축 ( 제8절 ) 제2장 단지 단지 제2장의 2 집합건물분쟁조정위원회 제3장 구분건물의건축물대장 벌칙 제4장 벌칙 한국의집합건물법과일본의구분소유법은구조에서많은유사점을가진다. 그러나세부적으로는 다음과같은차이점이있다. - 첫째, 관리조합법인의유무이다. 한국의집합건물법에서는구분소유자들의결의에의해법인을 만드는제도가존재하지않는다. 반면에일본의구분소유법은제1장제6절에관리조합법인제 도를규정하고있다. - 둘째, 집합건물분쟁조정위원회의유무이다. 한국의집합건물법은제2장의2에집합건물분쟁조정 위원회에대해규정하여집합건물관련분쟁을광역시도에설치된집합건물분쟁조정위원이 조정할수있도록규정하고있다. 반면에일본은이러한분쟁조정위원회가없어, 법원에만분쟁조정을위한소송을제기할수있다. - 셋째, 구분건물의건축물대장의유무이다. 한국의집합건물법내에서구분건물의건축물대장에 관한근거규정을두고있다. 반면에일본의구분소유법내에는구분건물의건축물대장에관한 근거규정이없다. 38 39
분쟁의내용 분쟁조정위원회에서심의 조정하는분쟁은다음과같습니다 ( 법제 52 조의 2). ➊ 집합건물의하자에관한분쟁 ➋ 관리인 관리위원의선임 해임또는관리단 관리위원회의구성 운영에관한분쟁 ➌ 공용부분의보존 관리또는변경에관한분쟁 ➍ 관리비의징수 관리및사용에관한분쟁 ➎ 규약의제정 개정에관한분쟁 ➏ 재건축과관련된철거, 비용분담및구분소유권귀속에관한분쟁 ➐ 그밖에대통령령으로정한분쟁 ( 건물의대지와부속시설의보존 관리또는변경에관한분쟁, 규약에서정한전유부분의사용방법에관한분쟁, 관리비외에 관리단이얻은수입의징수 관리및사용에관한분쟁, 관리위탁계약등관리단이체결한 계약에관한분쟁, 집합건물분쟁조정위원회가분쟁의조정이필요하다고인정하는분쟁 ) 분쟁조정절차 1 2 3 신청인의분쟁조정신청 가. 조정에응할경우 조정위원회개최 (60 일이내종결 ) 조정안제시 ( 신청인, 상대방모두 14 일이내에수락여부통보 ) 서명날인후합의성립 상대방에게신청사실통지 상대방은 7 일이내회신 나. 조정에응하지않을경우 조정불개시결정 조정중지 Q A 분쟁조정은 질문있어요! 상대방이분쟁조정안을거부할땐어떡하죠? 소송이전에시간과비용을절약하기위해분쟁조정위원회가당사 자간의원만한합의를이끌어내는갈등해결기구입니다. 분쟁조정안은당사자 들의자기결정권을보장하고자유로운합의형성을유도하기위해강제성이없 기때문에당사자중한쪽이라도거부하게된다면효력을발휘할수없게됩니 다. 따라서상대방이분쟁조정안을거부하였을경우그것을강제로받아들이게 할수없으며결국소제기를통해소송으로문제를해결하여야할것입니다. 알아두면유용한제도 서울시집합건물분쟁조정위원회 1. 신청방법 서울시청 1 층민원실방문및우편접수, 또는서울시집합건물통합정보마당 (http://openab.seoul.go.kr) 접속하여 집합건물분쟁조정신청서 작성후등록 2. 내용 조정당사자 : 신청인및상대방의주소, 연락처 분쟁대상건물의소재지 조정받고자하는내용 분쟁조정신청사유 기타의견및증빙자료 조정위원회는신청자로부터조정신청을받은뒤바로그내용을상대방에게전달하게되고, 통지를받은상대방은 7일이내에조정에응할것인지에관한의사를조정위원회에통지하여야 포탈사이트에서 집합건물통합정보마당 이용하시면편리합니다. 검색 을검색하여 합니다. 조정위원회는이같은절차를 60 일이내 ( 조정위원회의의결로 30 일의범위내에서한차 례연장가능 ) 에마쳐야하고, 절차를마친후조정안을작성하여각당사자에게제시하여야합니 다. 당사자들은조정안을통지받은날로부터 14 일이내에수락여부를조정위원회에통보하여야 하는데, 당사자가그기간내에조정안에대한수락여부를통보하지않을경우조정안을수락한 것으로보게됩니다. 조정안을양당사자가수락한경우위원장과당사자의서명날인을통해합 의가성립됩니다. 당사자가조정에응하지않을의사를통지하거나조정안을거부한경우및당 사자중일방이소를제기한경우조정은중지됩니다. 40 41
05. 서울시집합건물현황 국토교통부, 건축데이터민간개방시스템건축물대장정보를이용하여분석한서울시의건축물현 황은아래와같다. 참고 1. 서울시건축물현황 구분 일반건축물 (A) 집합건물 (B) 계 (C) 2017년 10월기준공동주택 ( 襰.12.31) 20세대 20~149 미만세대 의무관리대상 ( 단위 : 동 ) 총계 (D)=A+B+C 서울시 486,657 9,671 128,828 108,869 3,773 16,186 625,156 종로구 24,303 429 2,783 2,537 163 83 27,515 중구 19,779 411 1,295 1,087 39 169 21,485 용산구 22,025 437 3,496 3,043 113 340 25,958 성동구 16,871 294 2,578 1,876 68 634 19,743 광진구 20,783 152 4,646 4,295 103 248 25,581 동대문구 27,449 315 3,309 2,661 118 530 31,073 중랑구 24,338 153 4,316 3,721 149 446 28,807 성북구 32,527 249 5,191 4,195 136 860 37,967 강북구 21,591 178 5,575 5,112 130 333 27,344 도봉구 11,319 226 4,325 3,564 146 615 15,870 노원구 9,350 414 4,183 2,616 127 1,440 13,947 은평구 22,785 322 10,743 9,940 157 646 33,850 서대문구 19,672 294 4,881 4,304 130 447 24,847 마포구 20,717 503 6,015 5,196 122 697 27,235 양천구 13,150 302 6,563 5,475 192 896 20,015 강서구 16,530 508 9,218 7,960 268 990 26,256 구로구 17,262 580 5,320 4,242 327 751 23,162 금천구 12,634 313 2,851 2,471 154 226 15,798 영등포구 26,723 602 2,519 1,819 82 618 29,844 동작구 21,565 265 5,518 4,810 120 588 27,348 관악구 25,774 493 6,370 5,749 188 433 32,637 서초구 12,746 533 5,781 4,655 212 914 19,060 강남구 17,290 900 6,349 4,754 165 1,430 24,539 송파구 14,406 440 9,832 8,563 104 1,165 24,678 강동구 15,068 358 5,171 4,194 260 717 20,597 국토교통부, 건축데이터민간개방시스템건축물대장정보를이용하여분석 - 공동주택중가장많은세대별유형은 20세대미만의소규모공동주택이다. 20세대미만의 소규모공동주택은총 108,869동으로, 서울시집합건물 ( 주거용 ) 중약 84.5% 를차지한다. - 공동주택이제일많이분포되어있는기초지방자치단체는은평구로, 총 10,743동이고, 그중에 9,940동이 20세대미만의소규모공동주택이다. 참고 2. 서울시집합건물현황 ( 17년 10월기준 ) ( 단위 : 동 ) 구분 총계 판매시설 업무시설 근린생활시설 기타 서울시 9,671 593 2,661 5,184 1,233 종로구 429 23 107 261 38 중구 411 86 110 193 22 용산구 437 10 45 349 33 성동구 294 15 53 165 61 광진구 152 11 62 68 11 동대문구 315 19 79 181 36 중랑구 153 14 34 77 28 성북구 249 9 39 171 30 강북구 178 11 17 135 15 도봉구 226 13 59 123 31 노원구 414 22 35 223 134 은평구 322 4 116 176 26 서대문구 294 20 53 214 7 마포구 503 6 162 243 92 양천구 302 12 56 171 63 강서구 508 18 231 212 47 구로구 580 37 133 296 114 금천구 313 29 70 111 103 영등포구 602 40 280 232 50 동작구 265 6 31 186 42 관악구 493 16 229 218 30 서초구 533 38 176 269 50 강남구 900 70 295 452 83 송파구 440 46 104 247 43 강동구 358 18 85 211 44 국토교통부, 건축데이터민간개방시스템건축물대장정보를이용하여분석한서울시의건축물 현황중공동주택을제외한집합건물의통계는위의표와같다. 2017 년 10 월서울시공동주택은총 128,828 동이며, 공동주택을제외한집합건물은 9,671 동이다. - 공동주택중에서공동주택관리법이적용되는 150 세대이상의공동주택 ( 공동주택관리법상의 의무관리대상공동주택 ) 을제외하면집합건물법이적용되는공동주택은총 112,642 동이다. - 공동주택을제외한집합건물의용도중가장많이활용되는용도로는근린생활시설로, 숫자는총 5,184동이며, 약 53.6% 를차지한다. - 근린생활시설다음으로는업무시설 (2,661동, 약 27.6%), 기타 (1,233동, 약 12.7%), 판매시설 (593동, 약 6.1%) 순으로활용되고있다. 42 43
2장 집합건물법 해설 01 건물의 구분소유 46 02 단지 120 02-2 집합건물 분쟁조정 위원회 121 03 구분건물의 건축물대장 127 04 벌칙 134
2 장집합건물법해설 제 1 장건물의구분소유 제 1 절총칙 제 1 조 ( 건물의구분소유 ) 1 동의건물중구조상구분된여러개의부분이독립한건물로서사용될수있을때에는 그각부분은이법에서정하는바에따라각각소유권의목적으로할수있다. ( 1 ) 구분소유의의의 한동의건물은일물일권주의에따라하나의물건이며하나의소유권이성립한다. 그러나민법 제 215 조는하나의건물에여러개의소유권이성립할수있는가능성을인정하고있으며, 집합 건물의소유및관리에관한법률 ( 이하 집합건물법 또는 법 ) 제 1 조는 구조상구분된여러개의 부분이독립한건물로서사용될수있을때 에각부분을하나의물건으로인정하여각각소유권 의목적으로할수있음을규정하고있다. 이러한소유권을구분소유권이라고하며, 구분소유권의 대상이되는건물부분을전유부분이라고한다. 전유부분이되기위해서는구조상 이용상독립성을 가져야한다. ( 2 ) 구조상독립성 구조상의독립성이란해당건물부분이격벽과바닥, 천정에의해서다른건물부분과분리되어 있다는것을의미한다. 격벽, 바닥, 천정은견고한물질에의해서만들어져야하며, 쉽게제거나 변경이가능하다면구조상독립성이인정되지않을수도있다. 그러나전유부분이격벽에의해 서사방이막혀있어야구조상의독립성이인정되는것은아니다. 전유부분의한면에격벽이없 더라도셔터가있고전유부분을특정할수있다면구조상독립성을인정할수있다. 대법원 1993. 3. 9. 선고 92 다 41214 판결 [ 점유방해금지 ] 건물의일부분이구분소유권의객체가될수있으려면그부분이구조상으로나이용상으 로다른부분과구분되는독립성이있어야하는것이고 ( 당원 1992.4.24. 선고 92 다 3151 판결 ; 1983.6.14. 선고 81 다 317 판결등참조 ) 그건물의주택, 점포, 차고등으로의이용 상황내지이용형태에따라그구조상의독립성판단의엄격성에차이가있을수있으나 그구조상의독립성은주로소유권의목적이되는객체에대한물적지배의범위를명확 히할필요성때문에요구된다고할것이므로그구조상의구분에의하여구분소유권의 객체범위를확정할수없는경우에는구조상의독립성이있다고할수없다할것이다. 전유부분이구조상독립성을갖추지못하였다면건축물대장에독립한구분건물로등재되고등기부상에구분소유권의목적으로등기되었으며, 경매절차에서이를낙찰받아서등기를마쳤다고하더라도그러한등기는무효이며낙찰자는소유권을취득할수없다 ( 대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결 ). 격벽이제거됨으로써구조상독립성이상실된다고구분소유권이곧바로소멸하는것은아니다. 전유부분의위치와면적을특정할수있고경계벽의제거가일시적이며복원이용이하다면구분소유권은소멸하지않으며등기도유효하다 ( 대법원 1999. 6. 2. 선고 98마1438 결정 ). ( 3 ) 이용상독립성 이용상독립성은건물의일부가독립한경제적가치를보유하기때문에거래상이를하나의물건으로취급해야할필요성이있음을의미한다. 따라서비록구조상독립성이인정되더라도해당건물부분에출입하기위한출입구나통행로를확보할수없다면이용상독립성이인정될수없으므로구분소유권이성립하지않는다. 제1조의2( 상가건물의구분소유 ) 1 1동의건물이다음각호에해당하는방식으로여러개의건물부분으로이용상구분된경우에그건물부분 ( 이하 " 구분점포 " 라한다 ) 은이법에서정하는바에따라각각소유권의목적으로할수있다. 1. 구분점포의용도가 건축법 제2조제2항제7호의판매시설및같은항제8호의운수시설 ( 집배송시설은제외한다 ) 일것 2. 1동의건물중구분점포를포함하여제1호의판매시설및운수시설 ( 이하 " 판매시등 " 이라한다 ) 의용도에해당하는바닥면적의합계가 1천제곱미터이상일것 3. 경계를명확하게알아볼수있는표지를바닥에견고하게설치할것 4. 구분점포별로부여된건물번호표지를견고하게붙일것 2 제1항에따른경계표지및건물번호표지에관하여필요한사항은대통령령으로정한다. [ 시행령 ] 제2조 ( 경계표지 ) 1 집합건물의소유및관리에관한법률 ( 이하 " 법 " 이라한다 ) 제1조의2제1항제3호에따른경계표지는바닥에너비 3센티미터이상의동판, 스테인리스강판, 석재또는그밖에쉽게부식 손상또는마모되지아니하는재료로서구분점포의바닥재료와는다른재료로설치하여야한다. 2 경계표지재료의색은건물바닥의색과명확히구분되어야한다. [ 시행령 ] 제3조 ( 건물번호표지 ) 1 법제1조의2제1항제4호에따른건물번호표지는구분점포내바닥의잘보이는곳에설치하여야한다. 2 건물번호표지글자의가로규격은 5센티미터이상, 세로규격은 10센티미터이상이되어야한다. 3 구분점포의위치가표시된현황도를건물각층입구의잘보이는곳에견고하게설치하여야한다. 4 건물번호표지의재료와색에관하여는제2조를준용한다. 46 47
( 1 ) 구분점포의의의 전유부분으로인정되기위해서는구조상 이용상독립성이있어야한다. 그런데상가의경우에는수익증대를위해서보행자에게상가의존재가노출될필요가있으며, 경계벽은개방성을저해하는요소로작용할수있다. 따라서상가의경우에는이용상독립성을중심으로구분소유권을인정할필요가있으며, 법제1조의2는구조상독립성이없는경우에도구분소유권이인정될가능성을열어두고있다. 이용상의독립성만으로구분소유권이인정될수있는건물부분을 구분점포 라고한다. 모든경우에구분점포가인정되는것은아니고해당건물이판매시설이거나운수시설이어야하고면적이 1,000m2이상이어야한다 ( 법제1조의2 제1항제1호, 제2호 ). 운수시설은여객자동차터미널, 철도시설, 공항시설, 항만시설을말하며, 운수시설내에서구분점포를인정할필요가있기때문에법제1조의2 제1항제1호는판매시설뿐만아니라운수시설도포함하고있다. ( 2 ) 경계표지와건물번호표지 이용상의독립성이있다면구분점포로인정될수있지만, 구분소유권의목적이되기위해서는여전히해당전유부분의물적범위가명확히표시될필요가있다. 따라서구분점포가되기위해서는경계표지와건물번호표지를설치해야한다 ( 법제1조의2 제1항제3호, 제4호및시행령제 2조, 제3조 ). 제2조 ( 정의 ) 이법에서사용하는용어의뜻은다음과같다. 1. " 구분소유권 " 이란제1조또는제1조의2에규정된건물부분 [ 제3조제2항및제3항에따라공용부분 ( 共用部分 ) 으로된것은제외한다 ] 을목적으로하는소유권을말한다. 2. " 구분소유자 " 란구분소유권을가지는자를말한다. 3. " 전유부분 "( 專有部分 ) 이란구분소유권의목적인건물부분을말한다. 4. " 공용부분 " 이란전유부분외의건물부분, 전유부분에속하지아니하는건물의부속물및제3조제2항및제3항에따라공용부분으로된부속의건물을말한다. 5. " 건물의대지 " 란전유부분이속하는 1동의건물이있는토지및제4조에따라건물의대지로된토지를말한다. 6. " 대지사용권 " 이란구분소유자가전유부분을소유하기위하여건물의대지에대하여가지는권리를말한다. 1. 대법원 2000. 11. 16. 선고 98 다 45652, 45669 전원합의체판결. 이판결과동일한취지의판결에는대법원 2006. 3.10. 선고 2004 다 742 판결이있다. 이판결은대법원 2001. 1. 30. 선고 2000 다 10741 판결을참조하도록하고있다. 이전원합의체판결이있기전에는단순히대지지분에대한소유권이전등기청구권을갖고있다고해서그것이대지사용권에해당하지않는다고보았다. 따라서전유부분을경락받은매수인에대해서대지지분을갖고있는자는건물의철거를청구할수있기때문에시가에따른전유부분의매수를청구할수있다고판단하였다 ( 대법원 1996. 12. 20. 선고 96 다 14661 판결 ). ( 1 ) 구분소유권 구조상 이용상독립성이있는건물부분을목적으로하는소유권을구분소유권이라고한다. 다만구조상 이용상독립성이있더라도규약으로이를공용부분으로정할수도있고, 구분소유자가전유부분전부를소유하는경우에는공정증서에의해서공용부분으로할수있다 ( 법제3조제2항, 제3항 ). 이경우에구조상 이용상독립성이있는건물부분은전유부분이아니라공용부분이될수있다. ( 2 ) 구분소유자 구분소유자란구분소유권을가지는자를말한다. 공동주택관리법에서는 입주자 란표현을사용하고있는데, 입주자는구분소유자보다좀더넓은개념이다. - 공동주택의입주자 = 구분소유자 + 구분소유자를대리하는배우자및직계존비속 ( 공동주택관리법제2조제5호 ) ( 3 ) 전유부분 전유부분은구분소유권의목적이되는건물부분, 즉구조상 이용상독립성이있으면서규약이나공정증서로공용부분으로정해지지않는건물부분을말한다. ( 4 ) 공용부분 공용부분이란전유부분이외의건물부분을말한다. 전유부분에속하지않는배관등부속물도공용부분에해당한다. 그리고구조상 이용상독립성이있는건물부분도규약이나공정증서에의해서공용부분이될수있다. 공용부분의정의및전유부분과공용부분의구분에대해서는법제3조를참조. ( 5 ) 건물의대지 집합건물이있는토지를 건물의대지 라고한다. 1필지위에집합건물이있으면그 1필지가 건물의대지 가된다. 여러필지위에집합건물이걸쳐있으면모든필지가 건물의대지 가된다. 집합건물이있는대지가아니더라도집합건물과하나로관리되거나사용되는토지도대지 ( 규약대지 ) 가될수있다. ( 6 ) 대지사용권 구분소유자가전유부분을소유하기위해서대지에대해서갖고있는권리를대지사용권이라고한다. 통상적으로대지사용권은대지에대한소유권인경우가일반적이다. 예를들어 A, B, C, D 네명의구분소유자가있는집합건물의대지를각각 1/4의지분으로공유하는경우에그공유지분이대지사용권이된다. 대지사용권은통상소유권이지만지상권, 전세권, 임차권도대지사용권이될수있다. 대지에대해서아무런권리를갖지못한전유부분의매수인이매매계약에따라서대지를점유 사용할수있는점유사용권도대지사용권이될수있다. 즉전유부분의매수인이매매계약에기초하여대지를점유, 사용할권리는단순한점유권이아닌대지사용권에해당한다. 1 대지권은집합건물법상의용어는아니고부동산등기법에서사용되는용어이다. 부동산등기법에서는대지사용권중에서건물과분리하여처분할수없는것을대지권이라고정의하고있다 ( 부동산등기법제40조제3항 ). 48 49
2. 하자는발생하는것이아니라발견되는것이다. 그리고하자가언제발견되었는가하는점은원칙적으로하자로인한담보책임의기간에영향을주지않는다. 구분소유자들의대지사용권은동일한권리이어야하는가? 토지의일부에대해서임차권이성립한경우가아니라면하나의토지위에임차권과소유권이동시에성립할수는없다. 따라서일부의구분소유자들은임차권을갖고있고나머지구분소유자는소유권을갖고있는경우는생각할수없다. 마찬가지로일부의구분소유자가임차권을갖고있고나머지구분소유자가지상권을갖고있는경우도생각할수없다. 그러나대지에대해서공유지분을갖고있지못한구분소유자가그대지의지분권자에게사용료를지급하고전유부분을소유하는경우에그러한계약상의권리가대지사용권이될수도있다. 제2조의2( 다른법률과의관계 ) 집합주택의관리방법과기준, 하자담보책임에관한 주택법 및 공동주택관리법 의특별한규정은이법에저촉되어구분소유자의기본적인권리를해치지아니하는범위에서효력이있다. ( 1 ) 법제2조의2가신설된연혁 본조는아파트또는공동주택이라고부르는집합주택에관한공동주택관리법과집합건물법의관계를정하고있는규정이다. 이규정은 2012년에신설된규정이다. 그전에는이와유사한내용이부칙에규정되어있었다. 2005년집합건물법이개정되기이전에는부칙 < 법률제3725호, 1984.4.10.> 제6조에서공동주택의관리방법과기준에대해서는주택건설촉진법 ( 현공동주택관리법 ) 이구분소유자의기본적인권리를해치지않는범위내에서적용된다고규정하고있었다. 그런데 2005년에하자담보책임에관한주택법의규정이개정되면서이부칙도개정되어공동주택의관리방법과기준에대해서는여전히구분소유자의권리를해하지않는범위내에서주택법이적용되지만, 공동주택의담보책임및하자보수에대해서는주택법제46조의규정이우선적으로적용되었다. 공동주택도집합건물이기때문에하자담보책임기간에대해서는집합건물법상의 10년이적용되어야한다는 2003년의대법원판결이공동주택의하자담보책임에있어서상당한논란을야기했다. 당시의주택법령은하자의종류에따라서 1년, 2년, 3년등단기의하자담보책임기간을규정하고있는 2003년의대법원판결에의해서주택법령의규정이무의미하게되었기때문이었다. 이러한비판을고려하여 2005년집합건물법부칙제6조를개정하여하자담보책임에대해서는주택법이우선적용된다고규정하였다. 하지만이러한부칙의개정은문제를해결하는것이아니라문제를더욱복잡하게만들었다. 주택법령의하자담보책임에관한규정은하자의보수에대해서만규정하고손해배상이나계약의해제에대해서는규정하고있지않았으며, 하자발생기간 2 이라는표현을사용했기때문이었다. 이문제를해결하기위해서 2013년개정된집합건물법은하자담보책임에관한제9조의2를신설하면서구분소유의권리와관련하여공동주택의하자에대해서도원칙적으로집합건물법이우선적으로적용됨을분명히하였다. ( 2 ) 구분소유자의기본권적인권리 관리방법이나하자담보책임에있어서공동주택관리법의내용이구분소유자의기본적인권리를침해하는경우는없기때문에원칙적으로공동주택의관리나하자담보책임에있어서주택법이나공동주택관리법은효력이있다. 따라서법제2조의2는공동주택관리법을적용함에있어서집합건물법에서보장하고있는구분소유자의구분소유권을침해하지않아야한다는의미가더크다. 다만공동주택의구분소유자는공동주택관리법에따른권리를주장할수있을뿐만아니라집합건물법에따른권리를주장할수있다. 예를들어공동주택관리법은시공자의하자보수의무를규정하고있지만 ( 공동주택관리법제36조 ), 손해배상책임은규정하고있지않다. 하지만집합건물법은시공자의손해배상책임에대해서규정하고있다 ( 법제9조제1항 ). 따라서구분소유자는공동주택관리법에따라서는시공자에게손해배상을청구할수없지만, 집합건물법에따라손해배상을청구할수있다. 제3조 ( 공용부분 ) 1 여러개의전유부분으로통하는복도, 계단, 그밖에구조상구분소유자전원또는일부의공용 ( 共用 ) 에제공되는건물부분은구분소유권의목적으로할수없다. 2 제1조또는제1조의2에규정된건물부분과부속의건물은규약으로써공용부분으로정할수있다. 3 제1조또는제1조의2에규정된건물부분의전부또는부속건물을소유하는자는공정증서 ( 公正證書 ) 로써제2항의규약에상응하는것을정할수있다. 4 제2항과제3항의경우에는공용부분이라는취지를등기하여야한다. ( 1 ) 법정공용부분또는당연공용부분 공용부분은법정공용부분과규약공용부분으로구분된다. 법정공용부분은본질적으로모든구분소유자의이용을전제로하는건물의특정한부분을말한다. 현관, 복도, 계단, 외벽, 옥상, 지붕이법정공용부분에해당한다 ( 제1항 ). 법정공용부분은당연공용부분이라고도부른다. 건물의부속물도모든구분소유자의공용에제공되거나건물에필수적이라면법정공용부분에해당한다. 건물의배관이나소방시설등이법정공용부분에해당한다. 특히하수관 ( 下水管 ) 또는배수관 ( 排水管 ), 우수관 ( 雨水管 ), 오수관 ( 汚水管 ) 등의배관은공용부분이므로배관의결함으로인한손해는공용부분의하자로인한손해이므로공용부분의관리책임이있는구분소유자또는관리단은배관의결함으로인한손해에대해서배상책임을지게된다. 구조상공용부분은등기능력이없다. 즉등기부에기재되지않는다. 그리고구분소유권의목적이될수없으며, 구분소유자가공유하게된다. ( 2 ) 규약공용부분 구조상구분되어독립한건물로서사용될수있는건물부분도구분소유자전원또는일부를위해서사용될필요성이있는경우에는규약에의해서이를공용부분으로만들수있다. 부속의 50 51
건물도이를공용부분으로만들수있다. 집합건물법제1조의2의구분점포도공용부분으로만들 집합건물의대지도공용부분과마찬가지로당연대지와규약대지로구분된다. 당연대지는법제수있다. 이렇게규약에의한공용부분을규약공용부분이라고한다. 그런데규약에의해서공용 2조제5호에규정되어있다. 부분이되기위해서는해당건물부분이나부속건물을구분소유자들이공유하고있거나해당건 당연대지가아니더라도집합건물과함께관리될필요가있는대지는규약에의해서집합건물의물부분을소유하는자의동의를얻어야한다. 다른사람이소유하는전유부분이나부속건물을구대지로만들수있다. 규약대지로된다면구분소유자들이규약대지에대해서갖는권리는법제20 분소유자들이규약에의해서일방적으로공용부분으로만들수는없기때문이다. 조의대지사용권이된다. 따라서전유부분과분리해서처분할수도없고, 전유부분이양도되면대 규약이란관리단의기본질서를정한규범이기때문에집합건물의구분소유자가 1명인경우에는지사용권도함께양도된다. 집합건물을 1인이소유한경우에는규약을제정할수없으므로공정규약을제정할수없다. 그러나구분소유자가자신의전유부분을처분하여구분소유관계가성립증서에의해서규약대지로정할수있다 ( 법제4조제3항 ). 하기전이라도규약공용부분을미리설정해둘수있는가능성을인정할필요가있다. 따라서이 다만당연대지의등기부에해당토지가집합건물의대지라는취지를등기하지않으면전유부분과경우에는공정증서에의해서규약공용부분을설정할수있다. 분리하여당연대지에대해서만소유권이나저당권을취득한선의의제3자에게대항할수없다 ( 법 공정증서란법률행위나그밖에사권 ( 私權 ) 에관한사실에대해서공증인이작성하는문서를의제20조제3항 ). 미한다. 규약공용부분이외에도규약대지를정할때구분소유자가 1명이면공정증서로규약에상응하는것을정하도록규정하고있다 ( 법제4조제2항참조 ). 제5조 ( 구분소유자의권리 의무등 ) ( 3 ) 공용부분이라는취지의등기 1 구분소유자는건물의보존에해로운행위나그밖에건물의관리및사용에관하여 공용부분이되면그전유부분과공용부분에대한지분은분리할수없게된다. 구조상공용부분은구분소유자공동의이익에어긋나는행위를하여서는아니된다. 등기가되지않으므로처분자체가불가능하다. 그런데규약공용부분도전유부분과분리해서독 2 전유부분이주거의용도로분양된것인경우에는구분소유자는정당한사유없이그자적으로처분할수는없다. 따라서제3자는규약공용부분에대해서만권리를취득할수없는데, 부분을주거외의용도로사용하거나그내부벽을철거하거나파손하여증축 개축이렇게되면제3자가예상하지못한손해를입을수있다. 하는행위를하여서는아니된다. 제3자가예측하지못한손해를입지않도록법제3조제4항은규약공용부분으로만들건물부분 3 구분소유자는그전유부분이나공용부분을보존하거나개량하기위하여필요한범위이전유부분에해당한다면공용부분인취지를등기하도록규정하고있다. 이경우에등기는해당에서다른구분소유자의전유부분또는자기의공유 ( 共有 ) 에속하지아니하는공용부전유부분의소유자가신청해야한다 ( 부동산등기법제47조제1항 ). 만약에공용부분으로한다는분의사용을청구할수있다. 이경우다른구분소유자가손해를입었을때에는보상규약이폐지되면해당공용부분의소유권을취득하게될자가소유권보존등기를신청해야한다하여야한다. ( 부동산등기법제47조제2항 ). 4 전유부분을점유하는자로서구분소유자가아닌자 ( 이하 " 점유자 " 라한다 ) 에대하여는 공용부분인취지의등기를하지않으면규약공용부분임을제3자에게주장할수없다. 규약공용제1항부터제3항까지의규정을준용한다. 부분이라는등기를하게되면해당전유부분의표제부에규약공용부분이라는취지가기재되고, 갑구란과을구란의권리에관한등기는말소된다 ( 부동산등기규칙제104조제3항 ). 규약공용부분으로등기하기위해서는당연히그러한내용을정하는규약이나공정증서를첨부해서등기를신 ( 1 ) 공동의이익에어긋나는행위의의미청해야한다 ( 부동산등기규칙제104조제1항 ). 구분소유자의공동의이익에어긋나는행위는여러요소를고려하여사안마다구체적으로판단해야한다. 외벽이나복도와같은공용부분을배타적으로사용하는행위도구분소유자의공동의이익에어긋제4조 ( 규약에따른건물의대지 ) 나는행위에해당하며 ( 대법원 2011다12163 판결 ), 이경우에원상회복을청구하는행위가보존행위에해당한다면관리단이또는각구분소유자는원상회복을청구할수있다. 1 통로, 주차장, 정원, 부속건물의대지, 그밖에전유부분이속하는 1동의건물및그건물이있는토지와하나로관리되거나사용되는토지는규약으로써건물의대지로할수있다. ( 2 ) 용도변경 2 제1항의경우에는제3조제3항을준용한다. 사무실용도의집합건물에서독서실을개설하여건물의개폐시간, 승강기운행시간, 냉난방가동 3 건물이있는토지가건물이일부멸실함에따라건물이있는토지가아닌토지로된시간연장, 화재나도난발생의위험등이발생한다면전유부분에독서실을개설하는것이공동의경우에는그토지는제1항에따라규약으로써건물의대지로정한것으로본다. 건물이이익에반하는행위가될수있다 ( 대법원 86다카2478 판결 ). 있는토지의일부가분할로인하여건물이있는토지가아닌토지로된경우에도같다. 그러나구분소유자가단독으로전유부분의용도변경을하는것이당연히구분소유자의공동의이익에반하는행위가되는것은아니다 ( 대법원 2005두17201 판결 ). 용도변경이공용부분의변경에해당하는경우에대해서는제15조해설참조. 52 53
( 3 ) 내부벽의철거나파손 제2항에서는공동주택의내부벽을철거하거나파손하지못하도록규정하고있다. 제2항은제1항의행위를예시한것으로볼수있다. 이와관련하여공동주택관리법제35조제1항은공동주택을파손하거나훼손하거나시설의전부또는일부를철거하기위해서는시장, 군수, 구청장의허가를받도록규정하고있다. 공동주택관리법시행령제35조제1항에따른 [ 별표3] 에서는비내력벽을철거하는경우에는구조안정에이상이없다고시장, 군수, 구청장이인정하고입주자나사용자의 1/2 이상의동의를얻도록규정하고있다. 내력벽은당연히철거하거나훼손할수없다. 공동주택이외의경우에도공용부분인내부벽을철거하거나훼손한다면그러한행위는구분소유자의공동의이익에반하는행위가된다. 또한구분소유자가공유하는공용부분에대한침해에도해당한다. 따라서관리단이나구분소유자는보존행위로서원상회복을청구할수있다. ( 4 ) 공동의이익에반하는행위에대한제재 법제5조제1항에서규정하는공동의이익에반하는행위를한경우에는그행위의정지나예방에필요한조치를청구할수있고, 전유부분의사용을금지하거나그위반행위의정도가중한경우에는경매를청구할수도있다. 이에대해서는법제43조에서제46조의규정참조. ( 5 ) 구분소유자의수인의무 ( 受認義務 ) 집합건물에서는전유부분이서로인접해있기때문에전유부분이나공용부분을보존하거나개량하기위해서다른사람의전유부분이나일부공용부분을사용해야하는경우가있다. 이를위해서해당전유부분의사용을청구할수있으며그전유부분의구분소유자는이를허용해주어야한다. 만약허용해주지않는다면법원에승낙을해달라는취지의소송을제기할수있으며법원의판결로서승낙에갈음할수있다. 다만이러한사용으로인해서손해가발생한경우에는그손해를배상해주어야한다. 제758조 ( 공작물등의점유자, 소유자의책임 ) 1공작물의설치또는보존의하자로인하여타인에게손해를가한때에는공작물점유자가손해를배상할책임이있다. 그러나점유자가손해의방지에필요한주의를해태하지아니한때에는그소유자가손해를배상할책임이있다. 민법제758조에따라전유부분의설치또는보존의하자로인해서타인에게손해가발생하였다면해당전유부분의점유자나구분소유자가손해배상의책임이있다. 그러나공용부분의하자로인해서손해가발생하였다면관리단이나모든구분소유자가손해배상의책임을지게된다. 하자가전유부분에존재하는지공용부분에존재하는지불분명하다면그하자는공용부분에존재하는것으로추정된다. 따라서공용부분을공유하면서점유하고있는전체구분소유자들이그하자로인한손해를배상해야한다. 예를들어건물의결함으로인해서누수가발생하였고그로인해서구분소유자, 임차인또는제3 자에게손해가발생한경우에그누수는공용부분에있는것으로추정되고구분소유자전원이그손해를배상해야한다. 이규정은추정규정이다. 따라서구분소유자들이집합건물의설치또는보존의하자가전유부분에존재하였다는점을입증한다면해당전유부분의점유자또는구분소유자가하자로인한손해의배상책임을부담하게된다. 제7조 ( 구분소유권매도청구권 ) 대지사용권을가지지아니한구분소유자가있을때에는그전유부분의철거를청구할권리를가진자는그구분소유자에대하여구분소유권을시가 ( 時價 ) 로매도할것을청구할수있다. ( 6 ) 임차인의권리와의무 전유부분의임차인도공동의이익에반하는행위를하지않아야할의무를부담하고타인의전유부분이나일부공용부분을이용할수있는권리를갖는다 ( 제4항 ). 제6조 ( 건물의설치 / 보존상의흠추정 ) 전유부분이속하는 1동의건물의설치또는보존의흠으로인하여다른자에게손해를입힌경우에는그흠은공용부분에존재하는것으로추정한다. 집합건물법제6조는공작물책임에대해서규정하고있는민법제758조제1항과연관되어있다. 집합건물법제20조에의해서전유부분의소유권과대지사용권은일체화되어있지만다음과같은이유에서분리될수있다. - 첫째, 규약이나공정증서에의해서대지사용권을전유부분과분리하여처분할수있다 ( 법제 20조제2항단서, 제3항 ). - 둘째, 대지사용권을전유부분과분리하여처분할수없지만대지권의등기가되어있지않았기때문에제3자가대지사용권임을알지못하였다면대지에대한권리를취득할수있다. - 셋째, 지상권이나임차권이대지사용권이었는데, 차임의연체등을이유로지상권이나임차권이소멸할수있다. 이와같은경우에대지에대해서소유권을갖고있는자는대지사용권을갖고있지못한구분소유자를상대로전유부분의철거를청구할수있다. 54 55