1 부동산의복합개념 : 공간, 정착물, 복합개념관련용어구분 2 토지의분류 기술적개념유형적자연 ( 부증성 ), 공간 (3 차원 ), 위치 ( 부동성 ) 택지 주ㆍ상ㆍ공용도로활용, 감정평가상용어 법률적개념 준부동산 협의의부동산토지및그정착물 = 민법상부동산무형적광의의부동산협의의부동산 + 준부동산공장재단, 자동차ㆍ항공기ㆍ건설기계, 광업재단, 어업권, 선박 (20t), 입목 부지垈지후보지이행지 건물ㆍ철도ㆍ도로ㆍ하천의바닥토지건축가능한모든토지, 지목 : 대 ( 垈 ) 인토지와구별, 건축법상용어택지ㆍ농지ㆍ임지상호간전환중 : 지목변경필택지ㆍ농지ㆍ임지지역내에서전환중 : 지목변경이필수는아님 공적공중권 : 소유권, 통신ㆍ항공 개발권양도제, 용적률인센티브제등 공중공간사적공중권 : 소유권, 일조권등 공중획지, 공중임대차가능 지표공간 지표권 : 경작, 건축권리 물에대한권리포함 : 유역주의채택 지하공간 지하수, 광물 ( 조광권 ) 권리 한계심도이내깊이 : 토지보상필수 맹지袋지필지획지나지건부지건부감가 도로에어떤접속면도가지지못하는토지, 건축불가좁은통로에의해한면이도로에접해있는토지, 건축가능법소등권- 법ㆍ소유권ㆍ등기, 권리의개념가격수준, 거래, 경제활동, 감정평가에서중시토지에정착물이없고, 사법상의권리가설정되지않은토지건물이토지상의부가물의부지로제공되고있는토지나지가격 > 건부지가격 : 일반적현상, 건부지의가치가하락 정착물 토지에고정 + 쉽게이동할수없고 + 지속적으로사용되어옴 건부증가 건부지가격 > 나지가격 : 개발제한구역, 용적률ㆍ건폐율 - 규제강화 인정불인정 ( 동산취급 ) 판단이모호할때부동산제거시손상, 제거시효용감소정착물임차인설치처음부터용도에맞게제작임대인이설치 복합개념법률적, 경제적, 기술적측면의부동산복합부동산토지 + 건물일체거래, 일괄평가원칙, 배분법ㆍ잔여법에서활용 공지 건폐율, 용적률등의제한으로인해남겨놓은토지 소지 개발되기이전의토지 ( 원가방식에서조성지ㆍ매립지원가산정시 ) 선하지 고압선아래토지, 선하지감가 포락지 토지가물에침식되어잠긴토지 법지 법으로소유가능, 실익이없는토지, 경사면토지 빈지 법으로소유불가, 실익이있는토지, 해변토지 ( 바닷가 ) 유휴지 지가상승을기대하고방치되어있는토지 - 투기 공한지 복합건물 1 개의건물에다양한용도의결합, 용도별로구분평가원칙 휴한지 농지등을정상적으로쉬게하는토지 1
3 토지의자연적특성 - 본원적, 물리적, 선천적특징 부동성 영속성 부증성 개별성 인접성 국지화, 세분화, 지역분석, 외부효과, 임장ㆍ정보활동, 견본및진열불 가 중개업필요성, 추상적 + 구체적시장, 적합의원칙, 경제적감가감가상각적용배제, 원가법적용불가, 소모전제이론, 가치보존력우수 소유이익ㆍ사용이익분리, 중고주택 ( 재고시장 ), 임대차, 장기적배 려 희소성, 물리적양불변, 용도적공급가능, 생산비법칙, 물리적공급곡선수직, 균형가격성립어려움, 수요자경쟁, 토지이용의집약화 표준지선정어려움, 일물일가법칙배제, 개별분석, 부동산활동ㆍ현상개별 화 인접지와의협동적이용, 지역분석, 개발이익의사회적환수 대체투자시장불황유사부동산과잉공급생산요소가격하락생산요소가격상승소유의식의강화소비자금융금리인상개발금융금리인하개발금융금리인상 LTV,DTI 상향조정 LTV,DTI 하향조정보유세, 양도세 보유세, 양도세 6 수요와공급의가격탄력성 비탄력적 0 < 탄력성 < 1, 임대료상승 : 수입증가, 임대료하락 : 수입감소탄력적탄력성 > 1, 임대료상승 : 수입 ( 감소 ), 임대료하락 : 수입 ( 증가 ) 단위탄력적탄력성 = 1, 수입불변 4 수요의변화와수요량의변화 수요변화 수요량변화 5 수요변화요인들 가격이외의요인이변할때, 곡선자체의이동 동일한가격수준에서가격이외 ( 소득, 인구등등 ) 의요인이변할때 가격이변할때, 곡선상점의이동, 곡선자체의이동없음 부동산가격의변화 ( 임대료하락, 분양가하락, 매매가하락 ) 수요탄력성결정요인공급탄력성결정요인 1. 대체재가많을수록, 용도전환이용이할수록, 주거용이탄력적임 2. 상대적으로필수재는비탄력적, 사치재는탄력적임 3. 상대적으로저소득층의수요는비탄력적, 고소득층은탄력적 4. 투자재부동산은비탄력적, 투기적부동산은탄력적 1. 공급증가시생산요소의가격이하락할수록공급은탄력적임 2. 공급증가시비용이감소하는산업일수록탄력적임 3. 생산에소요되는시간이짧을수록탄력적임 4. 생산에주어진시간이짧을수록비탄력적임 5. 단기의공급은비탄력적이고, 장기의공급은탄력적임 7 탄력성과균형의변화 수요증가 수요감소 공급증가 공급감소 가격 ( 상승 ) 예상대체재가격 ( 상승 ) 보완재가격 ( 하락 ) 가격 ( 하락 ) 예상대체재가격 ( 하락 ) 보완재가격 ( 상승 ) 가격 ( 하락 ) 예상대체재가격 ( 하락 ) 보완재가격 ( 상승 ) 가격 ( 상승 ) 예상대체재가격 ( 상승 ) 보완재가격 ( 하락 ) 완전비탄력적완전탄력적비탄력탄력적 탄력성 =0, 완전비탄력적이면무조건균형거래량불변탄력성 = 무한대, 완전탄력적이면무조건균형가격불변가격이더많이 ( 더 ) 변하고, 균형량은더조금 ( 덜 ) 변함균형량이더많이 ( 더 ) 변하고, 균형가격은더조금 ( 덜 ) 변함 2
8 부동산경기변동 부동산경기변동 리카도 차액지대설 마르크스 절대지대설 1. 주거용부동산의건축경기를의미 2. 부동산경기는일반경기보다경기변동의주기가더길다. 3. 일반경기에비해정점이높고, 저점이깊다. ( 진폭이더크다 ) 4. 타성기간이길고, 주기의순환국면이명백하거나일정하지않다. 5. 지역적ㆍ국지적으로발생하여전국적ㆍ광역적으로확산 6. 일반경기와병행ㆍ역행ㆍ독립ㆍ병행모두가능 7. 일반적으로일반경기에비해후순환하는특징 8. 부문시장별시차가존재 - 상업용ㆍ공업용 : 동행, 주거용 : 역행 9. 비교적경기회복이느리고후퇴는빠르게진행 : 우경사비대칭 9 농업지대결정이론 1. 지대발생 : 토지의비옥도및생산성의차이 2. 한계지 ( 최열등지 ) 는생산성이 0 이므로지대가발생하지않음 3. 지대는토지생산물가격 ( 곡물가격 ) 의구성요인이될수없음 4. 곡물가격 ( 생산물가격 ) 이지대를결정함 ( 리 : 곡 지 ) 5. 토지의위치문제를경시, 최열등지지대를설명하지못함 1. 지대발생 : 토지의사유화 ( 소유 ) 독점적지위발생 지대발생 2. 한계지 ( 최열등지 ) 에서도지대가발생 ( 지대를요구 ) 3. 지대의상승이곧곡물가격 ( 생산물가격 ) 을상승시킴 리카도는곡물가격이지대를결정, 마르크스는지대가곡물가격을결정한다고주장 1. 지대발생 : 차액지대설 + 위치개념, 접근성ㆍ수송비에따라지대발생 2. 도시중심지에가까움 접근성증대 수송비감소 지대증가튀넨 3. 지대 = 생산물가격 - 생산비 - 수송비위치지대설 4. 지대는생산물가격에비례하고, 지대는수송비와반비례관계 5. 수송비절감 지대곡선의기울기완만 외곽지역토지이용 6. 중심지에가까울수록집약농업, 멀어질수록조방농업 10 도시지대결정이론알론소토지를차지하기위한산업주체별경쟁을입찰과정으로표현입찰지대이론가장높은지대를지불하려는활동에당해토지할당 1. 단위면적의토지이용자가지불하고자하는최대금액입찰지대 2. 초과이윤이 0이되는수준의지대 3. 최대순현가의최고지불능력을갖춘주체에게토지할당생산요소의대체성 = 토지에대한자본의결합비율 = 집약도도시지대함수 1. 토지에대한자본의결합비율은도심에가까울수록높음 2. 도심지역입지활동은토지에대한자본의대체성이큰활동임 11 도시내부구조이론 1. 도시는중심지로부터동심원상으로확대 - 5개지구로분화버제스 2. 튀넨의고립국이론을도시에적용동심원이론 3. 도시생태학적관점에서도시발달설명 ( 침입, 경쟁, 천이의과정 ) 1. 도시의발달은교통망을따라부채꼴모양으로펴져나가며성장 3. 고소득층의주거는고속교통망을따라서뻗어나감호이트의 4. 헤이그 ( 허드 ) 의최소마찰비용이론과일맥상통선형이론 5. 고급주택 : 교통축에가까이, 중급주택 : 고급주택인근, 하급주택 : 반대편 6. 지나치게고급주거지구만을강조하는이론 3
해리스의 다핵심이론 도시토지이용의패턴 : 다핵으로구성되어있음유사토지이용은흡인력을가지고집단을형성 다핵성립요인 1. 동종은집적, 이종은분산하므로다핵이성립 2. 업종에따라높은지대를지불할능력이없으면분리되어입지 13 베버의최소비용이론 ( 공업입지론 ) 공업입지론 1. 공장입지는수송비, 노동비, 집적이익을고려하여결정 2. 생산과판매에있어서최소운송비가드는지점이최적공장입지 원료지향형 시장지향형 12 상권에관한이론 1. 중심지의계층구조를설명, 중심지형성과정에초점크리스탈러 2. 중심지는고차중심지와저차중심지로구분중심지이론 3. 고차중심지일수록거리가더멀고규모가큼 4. 중심지유지조건 : 재화의도달범위 > 최소요구치 공장부지의 입지요인 1. 중량감소산업 2. 원료수송비 > 제품수송비 3. 부패하기쉬운원료투입 4. 편재 ( 국지 ) 원료를주로사용 5. 원료지수 >1, 입지중량 >2 1. 중량증가산업 2. 제품수송비 > 원료수송비 3. 부패하기쉬운제품생산 4. 보편원료를많이투입 5. 원료지수 <1. 입지중량 <2 레일리소매인력법칙컨버스분기점모형 1. 중력모형을이용한상권의범위확정모형 2. 유인력은상점의규모가클수록커지며, 거리가멀수록작아짐 3. 레일리의법칙 : 구매지향비율은인구에비례, 거리의제곱에반비례 1. 두도시간의구매영향력이같은분기점의위치를산정 사이의거리 2. A지점 - 분기점까지의거리 : 의면적 의면적 14 외부효과의문제 정의외부효과 ( 외부경제 ) 부의외부효과 ( 외부불경제 ) 경제주체의활동이시장을통하지않고 제3자, 의도X, 이익, 보상받지못한상태제3자, 의도X, 손해, 보상하지않은상태 허프 확률이론 1. 기존의도시단위의이론을소매상권이론으로전환 2. 시장점유율추정이가능함 3. 소비자의기호나소득관계를고려한상권이론 ( 전문품 ) 4. 공간마찰계수를고려하여접근성산정 사적비용이크고, 사회적편익이크다. 사회적비용이크고, 사적편익이크다. 과소생산으로인한시장실패 과대생산으로인한시장실패 정책 : 보조금지급, 조세경감, 규제완화 ( 장려 ) 정책 : 조세중과, 환경부담금, 지역지구제등 PIMFY(Please In My Front Yard) 현상 적극유치노력 NIMBY(Not In My Back Yard) 현상 유치반대현상 4
1. 정부의시장개입없이스스로 ( 정부개입의최소화 ) 사적인해결방안 2. 코즈의정리 : 환경재산권의보장을통한가해자와피해자의협상 16 임대료규제정책 - 임대료상한제, 최고가격제 의의 임차인보호를위해균형임대료이하로임대료를규제하는정책 시장적접근 ( 간접 ) 조세부과, 보조금의지급, 오염배출부담금등 1. 규제 ( 상한 ) 임대료가시장임대료보다낮아야함 정부의직접규제 배출금지, 의무화, 허용기준의설정, 지역지구제등 전제 2. 규제 ( 상한 ) 임대료가시장임대료를초과할경우 - 시장의변화없음 = 부동산의질적변화없음, 주거이동저하없음, 초과수요없음 15 토지정책의수단 직접적개입 1. 공공기관이직접수요및공급자의역할담당 2. 도시재개발, 토지수용, 토지은행제도, 토지구획정리사업, 공영개발 간접적개입 1. 시장기능에의한정책효과를도모 2. 과세, 금융지원, 보조금, 토지정보체계구축등 정책효과 임대료하락 수요 : 초과수요, 공급 : 장기적공급감소 1. 초과수요발생 ( 탄력적일수록초과수요수준커짐 ) 수요자 2. 신규임차인 : 임대주택구하기어려워짐 = 임차인 3. 기존임차인 : 주거이동이저하됨, 사회적비용증가 1. 임대수입감소공급자 2. 임대주택투자저하, 질저하, 서비스저하 = 임대인 3. 장기적으로임대주택의용도전환 ( 임대주택공급감소 ) 토지이용규제 1. 행정ㆍ법률적으로구속하고제한 2. 지역지구제, 건축규제, 인ㆍ허가등 시장 1. 초과수요및공급감소의영향으로음성적가격형성 2. 암시장, 이중가격형성 ( 웃돈거래등의부작용 ) 특징 1. 수요와공급이탄력적일수록규제로인한초과수요가커짐 2. 장기로갈수록초과수요가증가 토지구획정리사업 공영개발방식 3. 임대료상한제의정책적효과 : 수요ㆍ공급이비탄력적일수록유리 사업방식환지방식 ( 감보율적용 ) 매수방식 ( 수용절차 ) 복잡성상대적으로복잡함상대적으로간편함 17 임대료보조정책 - 수요측보조, 공급측보조 사업속도상대적으로느림상대적으로빠름 재산권침해상대적으로작음상대적으로큼 소유권원토지소유자소유권축소원토지소유자소유권소멸 의의 1. 저소득임차인직접보조, 임대주택공급자에게생산비보조 2. 수요측보조 : 임대주택수요자극 임대부동산의공급증가 3. 공급측보조 : 임대주택공급증가 장기적으로임차주택가격하락유도 5
수요 보조 1. 임차인보조 임차인의실질소득증가 임차주택수요증가 가격상승 2. 장기적으로임차주택공급증가 임차주택가격하락 ( 저소득주택수증가 ) 3. 수요자보조는임차주택이외에도다른재화의수요도증가시킴 4. 임대인에게보조하는것보다임차인에게보조 : 임차인의주택선택폭확대 5. 가격보조 ( 임대료보조 ) 는현금지급방식보다정책적효과가극대화 6. 임대료보조를하지않고현금지급시에는임차인효용증가측면에서유리 19 분양가자율화 의의 사적시장의가격규제를풀고자율화 시장의수요와공급에의한 가격결정 수요측 1 전매차익의감소로인한투기수요감소 2 분양가상승으로인한저소득층주택난가중 공급 보조 1. 임차주택의공급자에게보조 ( 생산비지원 ) 2. 단기 : 공급불변이므로생산자 ( 공급자 ) 만생산비절감효과를봄 3. 장기 : 공급증가 임차주택가격하락 ( 임차인도혜택을봄 ) 효과 공급측 1 신규주택가격상승 주택산업의수익성이향상 2 경쟁으로인한품질증대효과 ( 고급주택증가 ) 3 장기적으로신규주택공급증가 ( 시장활성화 ) 시장 1. 시장전체적으로는저소득층의임대주택수가증가 2. 고소득층의주택이하향여과되어임차주택의수요를충족시킴 20 선분양제, 후분양제 제도선분양제도후분양제도 18 분양가규제제도 의의착공과동시에소비자에게분양일정규모이상공사진행시분양 의의 사적시장에서공급되는신규주택분양가를시장균형가격이하로규제 자금계약금, 중도금납부 건설금융활용건설사가직접자금조달 ( 어려움 ) 공급주택공급이상대적으로용이함주택공급이상대적으로어려움 ( 감소 ) 효과 수요측 1 주택에대한프리미엄형성가능 분양권전매, 투기발생 2 차입을통한주택구입확대 가계부실화 납부 공사기간동안분할납부가가능 일시불지급 ( 금융적부담큼 ) 위험 소비자의시장위험부담큼 소비자의시장위험부담작음 공급측 1 민간의수익성악화 부동산건축업의생산성저하 2 민간의신규주택공급위축 중고주택, 기존주택가격상승 투기프리미엄으로인해투기발생가능성큼투기발생가능성낮음 비교소비자의비교구매불가, 선택폭좁음소비자의비교구매가능, 선택폭큼 품질상대적으로저하가능성이큼상대적으로향상될가능성이큼 6
21 투자의위험 22 부동산투자수익률 투자의위험 예상한결과와실현된결과가달라질가능성, 불확실성, 변동가능성 1. 투자를위한최소수익률, 필수수익률, 기회비용 위험의측정 분산, 표준편차, 변이계수 ( 값이클수록위험함 ) 표준편차 ( 위험 ) [ 변이계수 = = 수익한단위당위험 ] 평균 ( 기대수익률 ) 2. 위험에대한대가를담고있는수익률 3. 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레율 1. 무위험자산 ( 국채수익률, 금리 ) 의수익률 사업상위험금융적위험 시장위험, 위치적위험, 운영위험채무불이행위험 전액지분투자시완전제거가능 요구수익률 무위험률 2. 무위험률은투자의기회비용성격 3. 무위험률은투자에따른위험과는전혀무관함 4. 무위험률의크기는일반경제상황과밀접한관련 투자의위험 법적위험 인플레위험 정부의각종정책및규제 물가상승으로인한구매력하락위험 위험할증률 1. 위험에대한대가 2. 위험이클수록투자자의요구수익률은증가 투자자들의 위험에대한 태도 유동성위험 환금성문제, 현금화과정의부동산가치하락위험 기대수익률이같다면, 위험이적은투자안선호 ( 위험회피형 ) 위험회피형 = 피할수없는위험, 댓가가있는위험은감수 위험회피형 위험혐오형 = 보수적투자자 = 위험 효용 위험선호형 위험추구형 = 공격적투자자 = 위험 효용 위험중립형 위험과는무관, 기대수익률에의존 실현수익률 예상인플레율 1. 장래에인플레발생시화폐가치의하락이예상됨 2. 예상인플레율만큼요구수익률에반영 - 피셔효과 1. 투자가이루어지고난후에나타나는수익률 2. 투자의사결정과는무관함 23 위험, 요구수익률, 투자가치및시장가치의관계 동일한위험 보수적인투자자의요구수익률 > 공격적투자자의요구수익률 원칙 투자안의위험증대 투자자자의요구수익률증대 투자가치하락 위험의전가 : 제3자에게위험을넘기는방식, 제3자의피해위험의보유 : 손실을스스로부담, 준비금ㆍ충당금설정 투자가치 투자가치 = 순수익 ( 기대수익 ) = 요구수익률증가 투자가치하락요구수익률 위험관리 위험의회피 : 위험한투자를아예제외시키는방식위험통제 : 발생횟수나규모의최소화, 민감도분석 시장가치 매매시형성되는대상부동산의객관적가치 위험조정할인율활용 : 위험한투자안일수록높은할인율 투자채택 기대수익률 요구수익률, 투자가치 시장가치 7
24 포트폴리오이론개념투자안의비체계적위험을제거하기위한분산투자조합 ( 집합 ) 을의미수익률포트폴리오의기대수익률 = [ ( 각투자자산의비중 ) 개별자산수익률 ] 의합 1. 전체시장에영향을미치는위험 2. 예상밖의높은인플레, 경기침체등체계적위험 3. 분산투자로서절대제거되지않는위험 4. 포트폴리오의위험이란체계적위험을의미위험 5. 체계적위험이증가 투자자의요구수익률증가 1. 기업고유, 개별투자자산에미치는위험비체계적위험 2. 분산투자를통해제거가능 3. 분산가능위험, 피할수있는위험 1. 포트폴리오를통해오직비체계적위험만제거가능 ( 비계만제거 ) 특징 2. 단순히구성자산수를증가시키기만해도비계는완전히제거 3. 결국포트폴리오위험은체계적위험에의해서결정 26 평균 - 분산지배원리 의미 지배원리 27 화폐의시간가치 일시불의내가계수 1. 투자자산의가치는기대수익률 ( 평균 ) 과위험 ( 분산 ) 에의해서결정 2. 기대수익률 ( 평균 ) 은클수록, 위험 ( 분산 ) 은작을수록유리한투자안 1. 위험회피형투자자 : 기대수익률이동일 표준편차가작은투자안선호 2. 표준편차 ( 위험 ) 가동일 기대수익률이큰투자안선택 1. 현재의 1 원이이자율 r 로증가할때. n 년후의달성액 2. 매년 ~% 씩증가하는토지지가산정시활용 3. 일시불의내가계수 = (1+r) n 25 포트폴리오이론 - 상관계수 1. 투자자산간의수익률의움직임을나타내는통계치 의미 2. 위험분산효과의극대화 : 자산간수익률움직임이반대일수록유리 3. 상관계수와상관없이체계적위험은언제나제거불거능함 -1 상관계수 +1 1. 두자산의수익률의움직임반대 2. 상관계수가 -1일경우, 1. 두자산의수익률의움직임동일 2. 상관계수가 +1 일경우, 비체계적위험은완전히제거 3. -1 에가까울수록분산효과큼 4. 작을수록위험분산효과큼 유리 불리 3. 위험의분산효과가전혀없음 4. +1 에가까울수록분산효과작음 5. 상관계수가클수록분산효과작음 연금의내가계수 감채기금계수 1. 매년연속된현금흐름을이자율 r 로적립했을때 n 년후달성액 2. 매년불입하는연금액의 n 년후달성액 연금의내가계수 = (1+r)n -1 r 1. n 년후의특정액을만들기위한월불입액산정 2. 주택연금액산정, 적금액의월불입액산정 감채기금계수 = r (1+r) n -1 8
일시불의현가계수 연금의현가계수 저당상수 1. n 년후의 1 원을할인율 r 로할인하였을때현재가치금액 2. 미래의수입, 유입액을현재가치로할인할때활용 일시불의현가계수 = 연금의현가계수 = 1 (1+r) n 1. 이자율 r 로적립된미래달성액의총합계를현재가치로할인한값 2. 미상환저당잔금, 퇴직금일시불정산시활용가능 저당상수 = r 1-(1+r) -n 1-(1+r) -n 1. 저당대부액 ( 대출액 ) 에대한저당지불액 ( 매기상환액 ) 의비율 2. 원리금균등상환시원리금 ( 저당지불액, 부채서비스액 ) 산정 r 28 현금수지의측정영업의현금수지 - 소득이득 복귀액현금수지 - 자본이득 가격 수량 ( 가능조소득 ) - 공실및불량부채잡비 + 기타소득 ( 유효조소득 ) 매도가격 ( 경비 ) - 영업경비 - 매도경비유-영 = ( 순영업소득 ) = ( 순매도액 ) ( 부채 ) - 부채서비스액 - 미상환저당잔금순-부 = ( 세전현금수지 ) = ( 세전지분복귀액 ) ( 세금 ) - 영업소득세 - 자본이득세 = ( 세후현금수지 ) 최종 = ( 세후지분복귀액 ) 29 영업의현금수지 - 세후현금수지의산정과정 일시불의내가 일시불의현가 연금의내가계수 감채기금계수 1. 일시불내가계수 일시불현가계수 = 1 2. 일시불내가계수 = 일시불현가계수 1. 연금의내가계수 감채기금계수 = 1 2. 연금의내가계수 = 감채기금계수 가능조소득가격 ( 임대료 ) 수량 ( 임대단위수 ) = 가능총소득 ( 잠재총소득 ) 유효조소득 1. 가능조소득에서공실및불량부채를공제하고기타소득을더한값 2. 유효조소득은순영업소득과영업경비의합으로구성 연금의현가계수 저당상수 1. 연금의현가계수 저당상수 2. 연금의현가계수 = 저당상수 영업경비 영업경비에포함 관리비, 광고료, 보험료, 수수료등 재산세포함 영업경비에불포함 공실및불량부채, 부채서비스액, 감가상각비, 소득세는불포함 1. 영업경비가커지게되면유효조소득과순영업소득과의차이가증가 2. 영업경비가감소하면유효조소득과순영업소득과의차이도감소 9
순영업소득부채서비스액세전현금수지영업소득세세후현금수지 1. 유효조소득에서영업경비를공제한금액 2. 저당 ( 부채서비스액 ) 과세금 ( 영업소득세 ) 이포함된 ( 공제하기전 ) 값 3. 순영업소득은부채서비스액과세전현금수지의합으로계산 1. 원리금, 저당지불액, 월부금 ( 매기납부하는원금과이자의합계 ) 2. 전액지분투자시순영업소득과세전현금수지가같아짐 1. 순영업소득에서부채서비스액을공제한금액 2. 저당은고려되어있으나세금은고려되지않음 ( 영업소득세포함 ) 순영업소득 ( 순 + 대 - 이 - 감 ) 세전현금수지 ( 세 + 대 + 원 - 감 ) + 대체충당금 + 대체충당금 - 이자지급분 + 원금상환분 - 감가상각액 - 감가상각액 = 과세소득 세율 = 영업소득세 영업소득세의계산 : 감가상각분과이자지급분만비과세!( 세금공제 ) 1. 세전현금수지에서영업소득세를공제한값 2. 과세대상소득이적자가아니고투자자가과세대상 세전 > 세후 3. 과세대상이적자, 투자자가비과세대상자 세전 = 세후 31 투자분석 - 할인현금수지분석법개념화폐의시간가치를고려, 유입의현가와유출의현가를상호비교 1. 투자안의현금유입액의현가와현금유출의현가를비교하는방법 2. 예상되는유입액의현가에서유출의현재가치를공제하는방법 = [ 세후현금수지의현가 ] + [ 세후지분복귀액의현가 ] - 지분투자액순현가법 3. 투자자의부의극대화에가장적합한방법 (NPV) 4. 할인율로서요구수익률을활용, 사전에요구수익률필수 5. 가치의가산원칙성립 [ NPV(A+B) = NPV(A) + NPV(B) ] 6. 투자채택기준 : 순현가 (NPV) 0 1. 예상된현금유입의현가합과유출의현가합을같게만드는할인율 2. 순현가 (NPV) = 0. 수익성지수 (PI) = 1이되는할인율내부수익률법 3. 모든투자안의순현가 >0 일경우내부수익률이존재하지않음 (IRR) 4. 할인율로내부수익률자체를활용, 사전에요구수익률필수아님 5. 투자채택기준 : 내부수익률 (IRR) 요구수익률 1. 현금유입의현가액을현금유출의현가로나눈비율 2. 편익-비용률 (B/C) 이라고도함수익성지수법 3. 투자안의상대적수익성을비율로써측정 ( 투자규모다를때유리 ) (PI) 4. 수익성지수법은투자자자의부 ( 富 ) 의증가를측정하지못함 5. 투자채택기준 : 수익성지수 (PI) 1 30 복귀액의현금수지 - 세후지분복귀액의산정과정 매도경비부동산의처분관련비용 ( 중개수수료등 ) 순매도액 미상환저당잔금 매도가격에서매도경비를공제한금액 1. 처분시아직상환하지못한저당잔금 2. 원리금 연금의현가계수 ( 남은기간 ) = 저당대부액 잔금비율 32 어림셈법 1. 영업경비및수익의발생이안정적인소규모부동산의투자분석 2. 화폐의시간가치를고려하지않는방법 = 할인하지않는방법특징 3. 소득이득만고려 = 자본이득고려 = 처분시매각이득고려 4. 소득이득중첫해소득만을고려하는방법 자본이득세 매각, 양도시생기는수익에대한과세 = 양도소득세 10
구분 조소득승수 = 순소득승수 = 승수법 ( 회수기간 ) 투자액수입 총투자액조소득 총투자액 순영업소득 세전현금수지승수 = 지분투자액세전현금수지 세후현금수지승수 = 역수 지분투자액 세후현금수지 조소득승수 총자산회전율 세전현금수지승수 지분배당률 역수관계 총자산회전율 = 수익률법 ( 수익률 ) 수입투자액 조소득총투자액 종합자본환원률 = 순영업소득총투자액 세전현금수지지분배당률 = 지분투자액 세후수익률 = 세후현금수지지분투자액 순소득승수 종합자본환원율 세후현금수지승수 세후수익률 채무불이행률 34 고정금리제도 부채감당률 > 1 부채감당률 = 1 부채감당률 < 1 순영업소득이부채서비스액보다큼 순영업소득이부채를충분히감당할수있음 부채감당률의값이크면클수록유리 1. 순영업소득과부채서비스액이같음을의미 2. 부채감당률이 1 일경우, 대출자와차입자 모두위험 1. 순영업소득보다부채서비스액이크다는것을의미 2. 순영업소득이부채서비스액을감당하지못함 3. 추가로차입에실패하면채무불이행상황이 도래함 채무불이행률 = 영업경비 + 부채서비스액 유효조소득 1. 유효조소득에대한영업경비와부채서비스액이차지하는비율 2. 유효조소득이영업경비와부채서비스액의합을감당할수 있는정도 3. 채무불이행률은손익분기점을나타내는비율이기도함 33 비율분석법 - 부채비율, 부채감당률, 채무불이행률 부채비율부채비율 = 부채감당률 타인자본자기자본 부채감당률 = 1. 타인자본을자기자본으로나눈비율 2. 대부비율이증가 부채비율증가 순영업소득부채서비스액 1. 부채서비스액에대한순영업소득의비율을의미함 2. 순영업소득이부채서비스액의몇배정도되는가를의미 3. 순영업소득이부채서비스를감당할수있는정도를측정 의의 특징 1. 융자기간동안계약이자율고정 = 이자율조정주기와만기가같은방식 2. 원금균등상환방식과원리금균등상환방식등이이에해당 3. 시장이자율은지속적으로변동, 계약이자는만기까지고정 4. 시장이자율과계약이자율사이의금리차이가발생할수있음저당 ( 계약 ) 이자율 > 시장이자율 1. 시장이자율이낮을때 = 저당이자율이클때 = 시중금리가하락했을때 2. 기존융자에대한조기상환및재융자고려 ( 콜옵션행사고려 ) 3. 조기상환혜택 > 조기상환수수료 : 조기상환시도 4. 대출자는차입자의조기상환고려로인한조기상환위험에직면 11
시장이자율 > 저당 ( 계약이자율 ) 1. 시장이자율이클때 = 저당이자율이낮을때 = 시중금리가상승했을때 2. 차입자는기존융자를유지하려함 ( 조기상환 ) 3. 대출차는시장금리와저당금리의차이만큼수익성악화 ( 이자율위험 ) 직면 4. 대출자는차입자의조기상환을유도 ( 잔고할인혜택제공등 ) 35 변동금리제도 고정금리 변동금리 초기이자율 더높음 더낮음 채무불이행가능성 더낮음 더높음 부의상환가능성 없음 ( 이자율, 월부금 ) 상한약정시발생 예상치못한인플레 대출자일방적불리 차입자에게전가가능 가계예산편성 더쉬움 더어려움 의의특징기준금리가산금리특징 1. 기준금리의변동 = 융자기간동안이자율이변동되는방식 2. 기준금리는시장상황에따라변하므로시장위험을차입자에게전가가능 3. 고정금리로인한대출기관의일방적불리를제거하기위한저당제도변동금리 = 기준금리 (index) + 가산금리 (margin, spread) 잔액기준 COFIX 신규취급액기준 COFIX 월말자금조달잔액을기준월중신규조달한자금을대상변동폭작고, 반영속도느림변동폭크고, 반영속도빠름금리상승기에유리금리하락기에유리 1. 기준금리는상환기간동안지속적으로변동하는특징이있음 2. 일반적으로 CD금리보다는 COFIX( 자금조달지수 ) 가변동폭이작은특징 3. 금리변동위험을감소시키기위해서는잔액기준이더유리 1. 마진 (margin), 신용도등이반영 ( 개인마다차이 ) 2. 상환기간동안일반적으로고정되는특징이있음 1. 대출자는짧은이자율조정주기, 차입자는긴이자율조정주기를선호 36 저당의상환 - 원리금균등, 원금균등, 점증 ( 체증식 ) 상환방식 원리금균등상환 원금균등상환 매기납부원리금 ( 월부금 ) 고정 ( 균등 ) 체감 ( 감소 ) 매기납부원금점차적으로증가균등 매기납부이자감소감소 원리금산정융자액 저당상수 1 회차이자대출액 금리 원리금에서원금의비중 원리금에서이자의비중 의의 특징 원금 = 융자원금 융자기간 이자 = 잔고 금리 점차증가 점차감소 1. 초기원리금지급액낮음 수입증가에따라원리금점차적증가 2. 초기상환액을크게낮춤으로써차입자의초기지불액부담감소 1. 초기지불하는원리금이가장낮은방식 2. 대출초기에낮은원리금으로인한부의상환발생가능성 3. 미래의소득증가가예상되는젊은저소득자에게유리 4. 인플레이션기에가장유리한방식 12
원리금균등상환 원금균등상환 점증 ( 체증식 ) 상환 매기납부원리금 균등 감소 증가 대출초상환부담 중간 가장큼 가장작음 대출초원금회수위험 중간 가장작음 가장큼 중도상환시미상환저당잔금 중간 가장작음 가장큼 중도상환시잔금비율 중간 가장작음 가장큼 중도상환시대출비율 (LTV) 중간 가장작음 가장큼 중도상환시총부채상환비율 중간 가장큼 가장작음 전체납부원리금총액 중간 가장작음 가장큼 장점단점신용보강 1. 프로젝트회사를통한대출 - 원사업시행자의부외금융가능 2. 사업성을기반으로매우높은레버리지효과를누릴수있게됨 3. 대규모공사에있어서프로젝트참여주체간의위험배분이가능 1. 추진과정이복잡, 비용이다소높음 2. 사업진행절차복잡, 사업지연이초래될수있는문제점 3. 다수의사업참여자들의위험배분효과와동시에동반부도가능성도큼 4. 시공사가 PF채권에대한연대보증및인수실시 시공사위험증대 1. 자금의안전성 ( 투명성 ) 관리 : 에스크로 ( 결제위탁계좌 )-escrow 를운영 2. 부동산신탁회사활용 - 수익권증서에대한질권형성, 채권자우선수익권 3. 시공사의연대보증, 채무인수, 책임준공보증등 인플레이션기의투자전략중간가장불리가장유리 38 주택연금제도 ( 주택담보노후연금 ) 37 프로젝트파이낸싱 의의 활용 특징 1. 미래현금흐름 ( 사업성 ) 담보 대규모자금조달방식 2. 프로젝트내의현금흐름만을기반으로대규모자금을동원하는방식 1. 장기수익성이높은안정적이고독립적인사업 2. 기존담보대출방식으로충분한자금조달이불가능한때 ( 대규모 자본소요 ) 1. 물적담보가필수아님 2. 제한적소구금융 - 여러형태의보증, 보험이요구됨 3. 모든현금흐름은프로젝트내로한정하여대출및상환이이루어짐 4. 프로젝트금융뿐만아니라 PF 채권의유동화과정이포함된구조 금융 5. 다양한형태의신용보강이추가적으로이루어짐 의의연금운영주체자격대상주택 1. 고령자 : 소유주택을담보로제공 대출액을연금형태로지급받음 2. 연금의종신지급및거주지의종신보장의특징매월주택연금액 = 감채기금계수로산정한국주택금융공사 (HF) 만 60세이상 ( 배우자생존시배우자모두만 60세이상 ), 1세대 1주택소유자 1. 시가 9억원이하의주택 ( 한국감정원인터넷시세를기준 ) 2. 주택법상의주택 ( 다세대, 단독, 연립주택, 아파트, 주상복합아파트포함 ) 3. 노인복지법상주택 ( 분양형노인복지주택, 지자체에신고된주택 4. 권리침해 ( 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 ) 가없는주택 5. 원칙 : 저당권및전세권, 임대차계약이없는주택예외 : 개별인출금으로기존의저당권, 전세권, 임대차말소시가능 13
보증 종신 ( 소유자및배우자사망시 ) 까지 이용자사망후주택처분가격으로일시상환 대출액 최대대출가능금액 : 5억원 1. 종신지급방식 : 종신토록매월일정금액을지급하는방식 2. 종신혼합방식 : 일정한도내에서개별인출허용 + 차액은연금형태 대출상환 세제혜택 주택가격 < 대출잔액 : 상환하여야할금액이주택가격보다높아도미청구주택가격 > 대출잔액 : 상환후남은부분은법정상속인에게귀속 1. 저당권설정시 : 등록세면제, 교육세면제, 농어촌특별세면제 2. 재산세 25% 감면혜택 ( 가입자전원 ) - 5억원에해당하는부분까지만 3. 주택연금대출이자비용소득공제 - 200 만원한도 지급방식대출한도의 50% 이내 (2억 5천 ) 대출한도의 30% 이내선순위채권보유자이용가능이외에경우에는 30% 이내에서저당권담보부대출금상환개별인출금이허용전세권설정한전세보증금 ( 단, 주택구입및임차자금불가 ) 임대차계약을체곌한임대보증금 1. 정액형 : 매년균등한연금액을수령 2. 월지급금증가 : 매기수령연금액의점진적증가 초기연금액가장낮음지급옵션 3. 월지급금감소 : 매기수령연금액의점진적감소 초기연금액가장큼 4. 지급옵션은종신지급, 종신혼합방식모두에적용가능대출금리 3개월 CD( 변동 ) 금리 + 1.1% ( 대출이자는자동으로대출잔액에가산 ) 초기보증료 : 주택가격의 2% 를최초연금지급일에납부보증료연보증료 : 보증잔액의연 0.5% 를매월납부 ( 보증료는금융기간이대납함 ) 39 주택저당증권 (MBS) - 기초개념 1. 주택저당채권 (Morrgage) 만을기반으로발행되는유동화증권 2. 장기의대출채권의매각을통한금융기관의유동성확보목적의의 3. 금융기관의자기자본비율 (BIS) 제고 ( 증가효과 ) 4. 주택금융기관의현금의유동성증가 차입기회확대 차입자 LTV 5. MBS 투자자입장 : 장기고정금리투자상품확보, 지급보증을통한안정성 1차저당시장 2차저당시장 1. 1차금융기관 - 기관투자자의시장 1. 차입자 - 금융기관의시장 2. 저당권이유동화되는시장 2. 저당권이설정되는시장 3. 2차대출기관 = 한국주택금융공사 3. 1차대출기관 = 금융기관을의미 4. HF도저당권유동화 or 보유가능 4. 금융기관 : 저당권유동화및보유가능 5. 2차시장수익률 : 증권수익률 5. 1차시장수익률 : 저당수익률 6. 2차시장은 1차시장과전혀무관함 담보제공 1. 공사에 1순위근저당권제공 2. 제 3 자소유의주택을통한주택연금수령불가 40 주택저당증권 (MBS) - 발행기관 - 한국주택금융공사 (HF) 1. 주택소유자및배우자모두사망 1. 한국주택금융공사는저당시장에서 2 차대출기관의역할을담당 2. 주택에대한소유권상실 ( 화재, 재건축ㆍ재개발포함 ) 2. 저당권기반 주택저당증권및주택저당채권담보부채권발행 계약해지 3. 소유자가사망후배우자가 6 개월이내소유권이전등기및채무인수미실시 역활 3. 장기모기지론공급 - 만기 10 년이상, 장기, 고정금리, 원금 원리금균등조건 4. 주거이전목적의이사를하고담보주택미변경 4. 주택신용보증 : 전세자금, 중도금자금, 건설자금대출에관한보증제공 5. 저당권확보를위한공사, 금융기관의채권최고액변경요구에응하지않은경우 5. 주택연금의공적보증업무 14
41 주택저당증권 (MBS) - MBS 의종류 43 부동산투자회사 (REITs) - 일반 & 법령 MPTS( 증권형 ) MBB( 채권형 ) MPTB( 혼합형 ) CMO( 혼합형 ) 저당권투자자발행기관발행기관발행기관 수취권투자자발행기관투자자투자자 조기상환 위험 투자자발행기관투자자투자자 콜방어 가능 장기투자자만 초과담보 필요 ( 가장큼 ) 필요 현금흐름연결연결안됨 42 다계층채권 (CMO) 의미 특징 1. 하나의저당권에서만기와이자율을다양화하여발행된증권 2. 각각만기와이자율이다른여러개의트랜치 ( 클래스 ) 로구성 1. 혼합형 MBS, MPTS( 증권 ) + MBB( 채권 ) 의성격을모두가지고 있음 2. 저당권 : 발행자, 수취권 : 증권투자자 3. 조기상환위험은증권투자자가부담 4. 구성된트랜치는만기, 수익률다름, 고정금리 변동금리모두적용 가능 5. 장기투자자 (z 트랜치 ) 들에한하여콜방어가인정됨 6. 트랜치별로원금지급순서가순차적 7. 선순위트랜치의신용등급이높음 ( 후순위의위험도가높음 ) 의의 특징 1. 부동산에투자ㆍ운용하는것을주된목적으로설립된투자회사 2. 환금성이낮은부동산을증권화 ( 주식화 ) 함으로써유동성을부여 1. 영업이익에대한배당의무화 2. 고가의부동산에대한간접투자형식 ( 부동산투자회사에투자 ) 3. 소액투자자들의투자기회제공 4. 증권화를통한투자자금의환금성증대 1. 투자회사 : 주식회사, 상법의적용, 반드시부동산투자회사라는명칭을사용 2. 투자회사의설립 : 발기설립, ( 현물출자에의한설립을할수없음 ) 3. 설립최저자본금 : 5 억원이상 4. 영업인가 : 국토해양부장관의인가, 영업인가전주주이외의자에게신주를 발행불가 5. 영업인가를받은날부터 6 개월이지난부동산투자회사의자본금 자기관리리츠 : 70 억, 위탁관리리츠 : 50 억, CR( 기업구조조정 ) 리츠 : 50 억 6. 주식의공모 : 최저자본금준비기간끝날때까지 100 분의 30 을일반의청약에 제공 2012 년 12 월 31 일까지, 일반의청약에제공 : 100 분의 20 까지만 7. 주식의분산 : 최저자본금준비기간끝날때까지 100 분의 30 을초과하여주 식소유불가 2012 년 12 월 31 일까지, 1 인당소유제한 : 100 분의 35 국민연금공단외단, 국민연금공단및대통령령이정하는주주는제한을받지않음 ( 국민연금, 대한지방행정공제회, 새마을금고연합회, 군인공제회, 한국교직원공제회, 국가재정법상기금관리법인, 신용협동조합중앙회, 건설공제조합, 한국토지주택공 사, 한국자산관리공사, 퇴직연금사업자, 국민건강보험공단, 경찰공제회, 한국지방 재정공제회, 건설근로자공제회 ) 8. 현물출자 : 영업인가전에는현물출자를통한신주발행불가 영업인가후에는현물출자를통한신주발행가능 현물출자대상자산 : 부동산, 지상권ㆍ임차권, 부동산신탁수익권 총자산의 100 분의 50 까지가능 15
9. 자산의투자, 운용 : 부동산개발사업, 지상권ㆍ임차권ㆍ신탁수익권에투자가능 10. 자산의구성 : 최저자본금준비기간후총자산의 100분의 80을부동산, 부동산관련증권및현금으로구성 ( 총자산의 100분의 70 이상은부동산이어야함 ) 11. 부동산개발사업에대한투자및특례 : 부동산투자회사는총자산의 100분의 30까지만부동산개발사업에의투자가가능, 개발전문부동산투자회사는총자산의전부를부동산개발사업에투자할수있음 12. 배당 : 이익배당한도의 100분의 90이상을주주에게배당, 금전배당원칙 13. 차입및사채발행 : 자기자본의 2배, 주주총회의결시 : 10배까지가능 45 부동산가격의특징 1. 가격 ( 원본 ) 과임료 ( 과실 ) 로구성 2. 물리적가격이아니라, 소유권에대한가격임 3. 하나의물건에여러개의소유권이부착될수있고, 소유권마다개별가격형성가격 4. 장기적배려하에형성되고항상변동의과정특징 5. 사회적, 경제적, 행정적위치가항상변동 시점수정중시 6. 불완전시장에서가격형성 + 개인적동기나특수한사정이개입 사정보정필요 44 감정평가의기초 46 지역분석및개별분석 1. 공적평가 : 공적기관에의한평가 2. 공인평가 : 일정한자격을부여받은개인에의한평가 3. 현황평가 : 대상부동산의상태그대로의평가, 건부감가인정 지역분석선행분석, 외부요인 개별분석후행분석, 내부요인 평가의분류 4. 조건부평가 : 새로운상황발생상정, 실현가능성ㆍ합법성충족 5. 소급평가 : 가격조사가가능한경우에한하여, 과거시점 6. 기한부평가 : 장래에도달할확실한일정시점을기준 7. 법정평가 : 법규에정한대로평가, 공공용지수용, 과세평가등 8. 부분평가 : 주어진상태에서, 그구성의일부분평가 ( 현황평가 ) 대상지역에대한분석전체적, 광역적, 거시적표준적이용판정 대상부동산에대한분석부분적, 국지적, 미시적최유효이용판정 9. 독립평가 : 구성부분을독립된부동산으로규정해평가 ( 조건부 ) 10. 일괄평가 : 2개이상대상물건일체거래시, 용도상불가분관계시 가격수준을구함적합의원칙과관련 가격을구함균형의원칙과관련 11. 구분평가 : 2 개의대상물건이라도가치를달리하면구분평가 경제적감가와관련 기능적감가와관련 16
47 가격제원칙 1. 가격형성요인에따라부동산의가격은지속적으로변동의과정변동의원칙 2. 과거 - 현재 - 미래동향의동태적분석중요 3. 가격시점중시, 시점수정의근거 1. 가격은장래의수익성에대한예측의영향을받아결정예측의원칙 2. 가치란장래기대되는편익을현재가치로환원한값으로정의함 1. 가격 : 내부구성요소의결합상태의균형정도에따라달라짐 2. 생산요소의결합비율, ( 주택, 건물 ) 내부의각종설비의균형이균형의원칙중요 3. 균형의원칙에위배되는경우에는기능적감가를행함 1. 부동산의가격은단순한구성요소가격 ( 생산비 ) 의합이아님기여의원칙 2. 가격에공헌하는정도에따른공헌도의합으로구성된다는원칙 3. 부동산추가투자의적부판단에활용 1. 투자액증가 총수입증가, 수입의증가분은점차하락수익 체증 2. 한계비용 = 한계수입의지점까지만투입하는것이유리체감의법칙 3. 부동산추가투자의적부판단, 건물의한계효용계층 ( 적정높이 ) 등 1. 생산요소에의해발생하는총수익 생산요소로재분배수익분배의 2. 자본ㆍ노동에분배된몫이외에잔여액이토지에귀속 ( 잉여분 ) 원칙 3. 토지의부동성의특징 토지는후분배 4. 토지잔여법의이론적근거가됨 1. 부동산이속한지역의환경에적합하여야가격이최고조가됨 2. 부동산의지역성또는지리적위치의고정에서연유적합의원칙 3. 주변환경과부적합한토지이용이이루어지면경제적감가를가함외부성의 1. 대상부동산은외부적요인에의해서영향을받는다는원칙원칙 2. 외부효과와밀접한관련 경쟁의원칙 수요 공급 의원칙 대체의원칙 기회비용의 원칙 1. 주변부동산과의끊임없는경쟁에의해가격이형성된다는원칙 2. 부동산은부증성으로인하여수요자경쟁이나타남 1. 부동산의가격은수요와공급에의하여결정 2. 부동산가격의이중성 ( 가격은수요량과영향을주고받음 ) 3. 부동산의가격과수요량은 Feedback 의관계가성립 1. 대체가가능한다른부동산의영향으로가격이형성된다는원칙 2. 동일한효용 가격이저렴한것, 동일가격 효용이큰것 선택 가격 : 기회비용이포함 / 투자의평가는기회비용에의하여평 가됨 48 부동산평가의 3 방식개관 3 면성 3 방식특징평가조건 6 방법시산가격ㆍ임료 비용성원가방식공급가격 시장성비교방식균형가격 수익성수익방식수요가격 49 원가법 원가법의의 가격원가법적산 ( 복성 ) 가격 임료적산법적산임료 가격거래사례비교법비준가격 임료임대사례비교법비준임료 가격수익환원법수익가격 임료수익분석법수익임료 1. 적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액 2. 원가법은원칙적으로모든상각자산에적용가능 3. 예외적으로비준방식으로곤란한조성지, 매립지적용가능 4. 부동산의가격은투입된생산비에의해결정 = 공급자가격 17
의의 종류 산정 1. 가격시점 에있어서의재생산, 재취득원가 2. 부동산의신규취득을산정하므로시산가격이아님 3. 고가의부동산보다저가의부동산에더욱타당함 1. 복제원가 : 동일하거나유사한자재활용, 신규의복제부동산재조달 2. 대치원가 : 기능적, 효용적으로동일하게재조달, 기능적감가하지않음 3. 복제원가는물리적측면의동일성, 대치원가는효용측면의동일성을강조 1. 산정기준 : 도급건설 을기준으로산정 2. 건물의재조달원가 = 표준적도급건설비 + 통상부대비용 3. 표준적도급건설비 = 직접공사비 + 간접공사비 + 개발업자의이윤 ( 포함 ) 4. 토지의재조달원가 = 소지의취득가격 + 건설비 + 부대비용 의의 종류 조정 1. 내용연수란감가상각자산의수명을의미함 2. 물리적내용연수와경제적내용연수가있음 1. 물리적내용연수 : 물리적존속이가능하다고예측되는기간 2. 경제적내용연수 : 경제적수익의발생이예상되는사용기한 3. 일반적인내용연수는경제적내용연수를의미 4. 일반적으로경제적내용연수는물리적내용연수보다짧다. 1. 유지상태가좋거나, 리모델링, 개축등의현대화가되었을경우 실제경과연수보다유효경과연수가짧아진다. 실제잔존연수보다유효잔존연수가길어진다. 50 원가법 - 감가수정과감가상각 감가수정 감가상각 물리적감가 기능적감가 1 마멸, 파손, 노후화 - 물리적하자 2 치유가능한감가 + 치유불가능한감가 1 내부구성요인과밀접한관련 2 건물과부지의부적응, 구식화, 설계불량등 3 가격원칙중균형의원칙과밀접한관련 감정평가상용어대상부동산의정상가격구함재조달원가를기준경제적내용연수-보존연수기준 기업회계상용어정확한원가계산, 재정상태파악취득원가-장부상가격기준법정내용연수-경과연수기준 4 치유가능한감가 + 치유불가능한감가 관찰감가법인정 관찰감가인정되지않음 1 외부구성요인과밀접한관련 2 환경과의부적합, 지역의쇠퇴, 시장성감퇴경제적감가 3 가격원칙중적합의원칙과밀접한관련 4 오직치유불가능한감가로만구성 1. 물리적감가와기능적감가는치유가능한감가 + 치유불가능한감가로구성 2. 경제적감가는오직치유불가능한감가로만구성 물리적, 기능적, 경제적감가 물리적, 기능적감가만 감가에있어시장성고려 시장성을고려하지않음 감가액이실제감가와일치 실제감가와일치하지않음 예외적으로토지에도인정 상각자산에만인정 잔가율이다름 잔가율일정함 18
51 원가법 6 - 감가수정의방법 내용연수에의한방법 53 비교방식 - 거래사례비교법 방법정액법 1. 내용연수에의한방법 ( 정액법, 정률법, 상환기금법 ) 2. 내용연수는경제적내용연수를기준으로함 1. 매년감가액이일정함, 건물ㆍ구축물평가 비준가격산정 사례가격 ( 시점수정 사정보정 지역요인비교 면적 개별 요인비교 ) 정률법 1. 매년감가율이일정함, 기계ㆍ기구ㆍ선박등활용 2. 매년상각액은체감함, 초기감가액큼감가시매년축적이자를고려이자로인하여감가액은정액법보다작음 비준가격 거래사례의가격에사정보정및시점수정을가하여가격을 산정 거래사례의선정시는대표성이있는거래사례를선택하는것이 중요 초기감가액정률법 > 정액법 > 상환기금법초기적산가격상환기금법 > 정액법 > 정률법 52 적산법적산임료 = 기초가격 기대이율 + 필요제경비적산임료 투자에대한보수 = 기회비용 + 필요제경비 1. 적산임료를구하는데기초가되는가격기초가격 2. 기초가격은반드시최유효이용을전제로하지않음 - 계약감가 3. 적산가격과비준가격을참작하여산정, 수익가격사용불가 1. 기대이율은적산임료의산정 ( 환원이율 : 수익가격산정 ) 2. 기대이율은임료산정기간에만적용 ( 단기적 ) 기대이율 3. 기대이율은항상상각후세공제전의개념 4. 기대이율은종합적인관점이아닌기초가격에만대응하는개념 5. 기대이율은계약을전제로산정 ( 최유효이용기준이아님 ) 1. 대상부동산을임대하여수익확보시필요로하는경비 2. 감가상각비, 재산세는필요제경비에포함필요제경비 3. 공익비 ( 수도광열비, 위생비, 공용설비비등 ) 불포함 4. 부가사용료 ( 가스료, 전기료, 수도료, 난방비등 ) 불포함 사정보정시점수정지역요인및개별요인비교 1. 거래관계의특수한사정, 개별적동기에대한보정작업 2. 보정시증액 : 매도인의과소금액거래, 급매등 3. 보정시감액 : 매수인의과다금액거래등 대상부동산과사례부동산모두가보정을요하는경우, 대상부동산 ± 우세 열세치 사정보정치 사례부동산 ± 우세 열세치 거래사례의가격을가격시점의수준으로정상화하는작업 지수법 = 가격시점의지수거래시점의지수, 변동률적용법 = (1±R)n 1. 배분법 : 복합부동산을사례로하여필요한부분만거래사례로선택 2. 인근지역에서거래사례를선택 지역요인생략가능 19
54 수익환원법 55 수익환원법 2 - 순수익의환원방법 수익환원법 1. 장래기대되는순수익을적정한할인율로환원하여가격평가 2. 수익성이없는교육용, 주거용, 공공공용부동산에부적합 3. 환원대상수익 : 조소득, 순영업소득, 세전ㆍ세후현금수지등 직접법 1. 토지등이익이영속적으로기대되는부동산 2. 순수익을토지의환원이율로환원하여산정 전통적소득접근법순수익산정 순수익총수익-총비용수익가격 = = 환원이율환원이율 1. 직접법 : 대상부동산으로부터직접산출 2. 간접법 : 유사지역내유사부동산의수익을이용 직선법 1. 건물등내용연수가유한하고감가가되는부동산 2. 대상물건의순수익 + 감가상각율고려 직선법의수익가격 = 순수익 환원이율 + 감가상각률 3. 잔여법 : 복합부동산의전체순수익에서개별부동산의순수익산정 환원이율 환원이율의 산정 1. 환원이율이란순수익을자본환원하는이율을의미 2. 환원이율 = 자본수익률 ( 할인율 ) + 자본회수율 ( 감가상각률 ) 1. 개별환원이율 : 부지와건물의환원이율이서로다른경우 2. 종합환원이율 : 토지와건물의각구성비율과개별환원이율의곱으로산정 3. 환원이율은상각전후, 세공제전후를구별하여산정 1. 시장추출법 : 거래사례 를활용하여환원이율산정 2. 조성법 ( 요소구성법 ) = 순수이율 + 투자활동의위험률 - 주관개입 3. 물리적투자결합법 : ( 토지 )+( 건물 ) 의종합환원이율 4. 금융적투자결합법 : ( 지분 )+( 저당 ) ( 지분배당률과저당상수활용 ) 5. 엘우드법 : 지분형성분고려 - 지분투자자 의입장고려 6. 엘우드법의 3요소 : 매기의현금수지 + 가치변화 + 지분형성분 7. 엘우드법은가치증감분은고려하고, 세금은고려하지못함 8. 부채감당법 : 저당투자자 입장 9. 부채감당법의환원이율 = 저당상수 부채감당률 대부비율 56 감정평가에관한규칙 1. 정상가격 이라함은평가대상토지등이통상적인시장에서충분한기간거래된후그대상물건의내용에정통한거래당사자간에통상성립한다고인정되는적정가격을의미한다. 2. 정상임료 라함은대상물건이통상적인시장에서임대차가행하여지는경우그대상물건의내용에정통한임대차당사자간에통상성립한다고인정되는적정임료를말한다. 3. 거래사례비교법 " 은대상물건과동일성또는유사성이있는물건의거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정및시점수정등을가하여가격을산정하는방법이다. 4. 임대사례비교법 이라함은대상물건과동일성또는유사성이있는물건의임대사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정및시점수정등을가하여임료를산정하는방법을말한다. 20
5. 원가법 이라함은가격시점에서대상물건의재조달원가에감가수정을하여대상물건이가지는현재의가격을산정하는방법을말한다. 6. 감가수정 이라함은대상물건에대한재조달원가를감액하여야할요인이있는경우에물리적감가ㆍ기능적감가또는경제적감가등을고려하여그에해당하는금액을재조달원가에서공제하여가격시점에있어서의대상물건의가격을적정화하는작업을말한다. 7. 적산법 이라함은가격시점에있어서의대상물건의가격을기대이율로곱하여산정한금액에대상물건을계속하여임대차하는데필요한경비를가산하여임료를산정하는방법을말한다. 8. 수익환원법 이라함은대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익또는미래의현금흐름을적정한율로환원또는할인하여가격시점에있어서의평가가격을산정하는방법을말한다. 9. 수익분석법 이라함은일반기업경영에의하여산출된총수익을분석하여대상물건이일정한기간에산출할것으로기대되는순이익을구한후대상물건을계속하여임대차하는데필요한경비를가산하여대상물건의임료를산정하는방법을말한다. 10. 대상물건에대한평가액은정상가격또는정상임료로결정함을원칙으로한다. 다만, 평가목적ㆍ대상물건의성격상정상가격또는정상임료로평가함이적정하지아니하거나평가에있어서특수한조건이수반되는경우에는그목적ㆍ성격이나조건에맞는특정가격또는특정임료로결정할수있다 11. 감정평가업자가평가를할때에는실지조사에의하여대상물건을확인하여야한다. 다만, 신뢰할수있는자료가있는경우에는실지조사를생략할수있다. 12. 가격시점은대상물건의가격조사를완료한일자로한다. 다만, 가격시점이미리정하여진때에는가격조사가가능한경우에한하여그일자를가격시점으로정할수있다 13. 평가는대상물건마다개별로행하여야한다. 다만, 2개이상의대상물건이일체로거래되거나대상물건상호간에용도상불가분의관계가있는경우에는일괄하여평가할수있다. 14. 1개의대상물건이라도가치를달리하는부분은이를구분하여평가할수있다. 이경우감정평가서에그내용을기재하여야한다. 15. 일체로이용되고있는대상물건의일부는평가하지아니함을원칙으로한다. 다만, 일체로이용되고있는대상물건의일부분에대하여특수한목적또는합리적인조건이수반되는경우에는그러하지아니하다. 16. 건물의평가는원가법에의한다. 다만, 원가법에의한평가가적정하지아니한경우에는거래사례비교법또는수익환원법에의할수있다. 17. 산림은임지와입목을구분하여평가하여야한다. 다만, 임지와입목을일체로한가격의산정이가능한경우에는이를일괄하여평가할수있다. 18. 과수원의평가는거래사례비교법에의한다. 19. 광산의평가는수익환원법에의하여평가된가액에서장래에소요될기업비의현가화한금액을공제하여행한다. 20. 자동차의평가는거래사례비교법에의한다 21. 선박의평가는원가법에의하되선체ㆍ기관ㆍ의장별로구분하여평가한다. 22. 어업권의평가는어장전체에대한수익환원법에의하여평가된가액에서당해사업의적정규모에해당하는시설소요액을공제하여행한다. 23. 임료의평가는임대사례비교법에의한다. 24. 소음ㆍ진동ㆍ일조침해또는환경오염등 ( 이하 " 소음등 " 이라한다 ) 으로인한토지등의가치하락분에대하여평가를하는경우에는관계법령에의한소음등의허용기준, 원상회복비용등을고려하여야한다. 21