부산시전반적시장상황 공급 2002 ~ 04년의공급물량이현재입주물량으로전환되면서 현재약4만여세대가입주대기로최대정점 ( 입주율 30% 미만 ) 2005년이후공급물량의대거미분양상황 - 현재 15,000여세대 전국최악의시장상황불구수요대비공급과잉시장 수요 9 월분양가상한제에따른분양가하락에대한막연한기대 주거를옮겨보고자하나, 내집이팔리지않아지속적으로관망세유지 철저한관망세유지및시장가담의경제적여유가없음 분양성 공급과수요측면에서최근분양아파트들의초기분양율매우저조 업체의출혈적인분양조건제시 초기분양율저조, 파격적분양조건제시
부산시향후시장동향 현재의시장은최저점 시장반등의기회요인내재 입주물량및 미분양의 지속적감소 향후공급물량 불확실 투기과열지구해제 분양가상한제적용
주택에대한관심을가져야할최적의시기 주택시장활성화곡선 입주물량곡선 분양시장최고점 입주물량최대점 10 29 부동산 대책발표 8 31 부동산 종합대책발표 회복초기 회복후기 번영기 활황기 쇠퇴기 침체기 불황기 회복초기 2000 년 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 향후전망 신규공급감소로현재미분양및입주물량감소확실 2007 년대선을기점으로부동산규제완화정책실시 부동산투자및내집마련최적의고려시기는현재임
최근 5년간부산시전체평균주택가격매년 10.3% 씩상승지속 ( 단위 : 천원 ) 8,000 7,000 6,800 6,900 7,300 6,000 5,800 5,000 4,000 3,000 3,210 4,200 3,780 4,800 4,120 4,200 4,350 4,700 2,000 1,000 0 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 기존아파트평균매매평당가 분양아파트평균분양평당가 2006 년이후주거선호지역의분양가격은 3.3 m2당 1,000 만원선 2008 년재개발아파트의분양가격은 3.3 m2당 850 만원선 최근 3년간제1금융권예금금리 4% 대
정관신도시개요 126 126만평규모, 2 만8천여세대건립 정관신도시조성후조감도 사업개요 단위 : 만평 200 q 위 치 : 부산광역시기장군정관면일원 q 면 적 : 4,158,000m2 ( 녹지율 25%) 150 100 3,069,000 m2 4,158,000 m2 4,620,000 m2 q 인구및주택 : 86,241 명 / 28,747 세대 q 사업기간 : 99 년 4 월 21 일 ~ 07 년 6 월 30 일 50 0 858,000 m2 부산명지부산해운대부산정관김해장유
동부산권개발사업추진의핵심주거단지 정관신도시 동부산권개발사업 - 부산시도시기본계획 에따라정보 관광거점지역으로개발 사업명 동부산관광테마파크 (3,635,500 m2 ) 동남권국립과학관 (99,150 m2 ) 영화영상타운 (330,500 m2 ) 월드컵빌리지 (429,650 m2 ) 국립노화종합연구원 (165,250 m2 ) 동북아메디컬콤플렉스 (165,250 m2 ) 시니어컴플렉스 (991,500 m2 ) 일광산업단지 (661,000 m2 ) 주요시설 테마파크, 호텔, 골프코스등 연구 숙박시설 야외세트장, 촬영장, 소품실, 기숙사 축구장, 체육공원 노인주거타운, 의료 복지 생산시설등 요양센터, 국제의료기단지, 의학연구파크 주거 의료 연구 생산시설 연구 주택 지원시설 달음산도시자연공원 (6,147,300m2) 불광산도시자연공원 (7,403,200m2) 청소년수원, 야영장 삼림욕장, 자연학습원 야생동물원동물원 (3,305,000m2) ( 구공급면적안내 : 1평형은 3.3m2를의미합니다.)
정관신도시특징 교통의요충지 사통팔달의교통요충지 20 분대 q 부산 울산간고속도로 : 해운대 ~ 송정 ~ 기장 ~ 온산 ~ 울산 q 동면 장안간연결도로 ( 지방도 60 호선 ) : 장안 ~ 정관신도시 ~ 월평 ~ 양산동면 q 국도 7 호선과 14 호선 : 부산구서동, 반송과정관신도시연결도로 20 분대
정관신도시특징 교통의요충지 오륜터널 정관신도시-부산석대간전용고속화도로 회동 I.C. 석대교차로 금사 I.C. 개좌터널 함박터널 정관신도시 철마면 q사업연장 : 13.5 km, 사업기간 : 2004년 ~2008년말, 노선폭 : 20m의 4차로 q 시 설 : 터널 2 개소, 입체교차로 5 개소, I.C. 3 개소, 교량 17 개소 I.C. 를통해도시고속도로 ( 번영로 ) 와교차연결되어부산도심까지 20 분대진입가능
정관신도시내한진중공업해모로최적의입지 A-16BL 한진중공업해모로아파트 131.87 m2 /148.62 m2 /161.52 m2 /175.16 m2 763 세대구성 단지바로옆초 중 고교 단지앞근린공원 정관의상업중심지 정관 ~ 석대간도로 구공급면적안내 : 131.87 m2는 39 평형, 148.62 m2는 44 평형, 161.52 m2 48 평형, 175.16 m2는 52 평형을의미합니다. (1 평 : 3.3 m2 )
정관신도시내한진중공업해모로단지배치도 학군인접, 중심상업지역, 정관석대간도로초입, 남향배치, 공원화아파트, 판상형과타워형배치
정관신도시내한진중공업해모로단지내주요테마파크 소나무군락잔디광장 수공원 중앙광장 퍼팅그린
정관신도시내한진중공업해모로최첨단시스템 바닥소음저감재 중앙정수시스템 고품격엘리베이터 열교환청정환기시스템 무인택배시스템 홈네트워크시스템 신도시내유일한시스템, 높은시공단가
정관신도시내한진중공업해모로세대내최고급마감재 아일랜드주방 음식물쓰레기건조기 빨래건조기 과일세척기 주방액정 TV
정관신도시내한진중공업해모로유비쿼터스시스템
평형 131.85 m2 131.87 m2 131.78 m2 148.59 m2 148.62 m2 161.52 m2 175.16 m2 정관신도시한진중공업해모로의저렴한분양가 세대수 84 116 29 188 148 138 60 분양가 257,275 257,301 257,120 302,505 302,581 337,140 370,390 평당가 6,449 6,450 6,450 6,729 6,730 6,900 6,989 비고 분양가는 기준층가격임 * 구공급면적안내 : 131.85 m2는 39A 평형, 131.87 m2는 39B 평형, 131.78 m2은 39C 평형, 148.59 m2은 44A 평형, 148.62 m2은 44B 평형, 161.52 m2는 48 평형, 175.16 m2는 52 평형을의미합니다. (1 평 : 3.3 m2 ) ( 단위 : 천원 / 평 ) 30 평형대 40 평형대 13,000 11,756 12,588 11,968 11,000 9,000 7,000 6,900 6,450 8,950 8,020 8,084 9,509 9,611 9,252 8,810 5,000 3,000 1,000-1,000 정관신도시 서면the# 명륜동 명지영조 울산시신정동 문수산 해모로 센트럴스타 중앙하이츠 퀸덤 월드메르디앙 현진에버빌
한진중공업의특별조건 계약금 1% 시행 중도금전액무이자융자발코니확장비용할인혜택발코니샷시무료시공주방옵션품목무료시공
평형별계약금 (1% 적용 ) 131.78 m2 2,572,000 원 148.62 m2 3,025,000 원 161.52 m2 3,371,000 원 175.16 m2 3,703,000 원 175.16 m2분양완료
정관신도시한진중공업해모로의최적의투자분양조건 계약금 중도금 잔금 1 차 ( 계약시 ) 2 차계약금 1 차 (07. 7. 15) 2 차 (07. 11. 15) 3 차 (08. 3. 15) 4 차 (08. 7. 15) ( 입주시 ) 2008 년말 1% 2 차계약금 5% + 중도금전액무이자융자 54% 계약시 1% 금액납입후추가투입비용없음 2007 년 7 월부터전매가능, 입주시까지 1년 6개월간의전매기간확보
프리미엄이형성될수밖에없는주요요인 2007 년이후부동산규제완화로인한부산시시장상황은회복세 2005 ~ 2006 년주택공급이없어 2008 년이후신규입주주택의품귀현상이나타남 과거 5년간신규분양아파트의가격이매년 11% 이상상승함 울산지역의고분양가분양으로인해상대적으로가격이저렴한인근지역으로주거이전수요존재 부산시와대한주택공사가강력히추진하는정관신도시는그형성이가시화되는 2007 년 ~ 2008 년말높은프리미엄형성가능
2007 년 9월시행예정인분양가상한제에대하여 정부및언론의입장수도권시뮬레이션결과 15 ~ 20% 의분양가하락기대??? 토지비절감 토지비를감정가의 120% 까지만인정 시세보다낮은감정가적용시사업수지악화로공급축소 시공원가절감 공용부분 ( 조경면적및커뮤니티시설축소 ) 세대내저가마감재적용 주거의질적저하 마이너스옵션 입주후계약자개별시공 시공사의대량시공시대비입주민의추가적비용부담대폭상승 적용시사업주체의 10% 의이익보장해야하나정관의경우 5% 미만수익으로역행 정책실패 1 - 실효성없음, 공급축소, 상품의질적저하 정책실패 2 - 거품이거의없는부산시공급아파트의분양가는현재수준유지 정책실패 3 - 현재수준의분양가에상품의질적저하만가져올가능성매우높음 따라서, 입지, 상품력, 가격경쟁력을가진정관신도시한진해모로의가치상승기대