황해FEZ 포승 인주지구의 추진을 위한 과제와 전략 Contents Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 현황 및 여건분석 Ⅲ. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅴ. 결론

한국지역개발학회 동계학술대회 2011. 2. 21 황해FEZ 포승 인주지구의 추진을 위한 과제와 전략 유정석(단국대 교수) 강명구(서울시립대 교수) 전경구(대구대 교수) 조경훈(OCS대표)

황해FEZ 포승 인주지구의 추진을 위한 과제와 전략 Contents Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 현황 및 여건분석 Ⅲ. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅴ. 결론

I. 서 론 II. 현황 및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 Ⅰ. 서 론 1. 연구의 필요성 2. 연구의 목적

I. 서 론 II. 현황 및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 1 연구의 필요성 1) 경제적 환경변화 외국인 기업 및 국내기업의 투자수요부족 지나치게 넓은 지구지정으로 인한 과다 공급 지가상승으로 인한 개발비용의 급속한 증가 2) 법적 제도적 환경변화 법률개정으로 조속한 일괄 개발추진 외국인투자기업 전용 임대산업단지 의무확보 경제자유구역간 경쟁체제와 차등지원 3) 시행자 여건변화 LH의 심각한 부채문제 4

I. 서 론 II. 현황 및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 2 연구의 목적 1)당초 수립된 개발계획의 적절성을 재검토 산업용지 및 주택용지 수요 재검토 기타 용지수요 재검토 2) 변화된 환경에 적합한 개발방향을 재설정 개발 컨셉의 재설정 3) 사업을 보다 효과적으로 추진하기 위한 방안 모색 공급조정 및 개발컨셉 조정 수요확대 및 기업유치 사업비절감 및 사업성 제고 경제자유구역 제도 개선 5

I. 서 론 II. 현황 및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 Ⅱ. 현황 및 여건분석 1. 포승인주지구의 현황 및 여건

I. 머리말 II. 현황및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 1 황해경제자유구역 사업 개요 위치 환황해권 및 아산만권의 중심지 - 경기도 : 평택시, 화성시 - 충남도 : 아산시, 당진군, 서산시 개발계획 (2008) 전체 지구 : 인구 23만명, 면적 55km² 포승 인주지구 : 인구 14만명, 면적 33km² 사업기간 : 2008~2025년 서울방면 지구 면적(km2) 인구(명) 개발계획 향남 포승 20.148 96,902 인주 13.025 42,520 첨단산업, 국제물류, 업무, 주거복합도시 전자 정보산업의 메카 및 레저 휴양도시 포승지구 송악 13.029 70,670 향남 5.306 21,856 지곡 3.543 - 황해FEZ의 중심, 첨단산업, 국제업무타운 바이오산업 중심 개발 동북아지역의 첨단 자동차 클러스터 지곡 송악 인주지구 5개 지구 55.051 231,948 사업기간 : 2008~2025년 보령방면 7

I. 머리말 II. 현황및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 2 포승지구 사업개요 공간적 범위 시간적 범위 사업비 위치 : 경기도 평택시 포승읍, 현덕면 일원 면적 : 20,148천m² 기준년도 : 2009년 목표년도 : 2019년 개발단계 : 1 2단계 3조 6,993억원 개발 방향 21세기 동북아 경제 중심도시 첨단 산업 및 물류 중심도시 국제수준의 관광 휴양도시 사업추진 일정 - 08.05.06-09.12.31 : 기본협약 체결 황해경제자유구역 지정 및 개발계획승인 (지식경제부) (LH, 경기 평택도시공사, 경기도) - 09.04.06 : 사업제안서 제출(LH 황해청) - 10.01.06 : 개발계획 변경(사업시행자 변경) 고시 - 09.05.29 : 우선협상대상자 선정 통보(황해청 LH) - 10.03.15 : 광역교통개선대책 확정 8

I. 머리말 II. 현황및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 3 인주지구 사업개요 공간적 범위 시간적 범위 사업비 위치 : 충청남도 아산시 인주면 일원 면적 : 13,025천m² 기준년도 : 2008년 목표년도 : 2025년 개발단계 : 1 2단계 1조 3,395억원 개발 방향 서해안권의 첨단 전자정보산업 메카 지식기반산업 집적 및 국제비즈니스센터 서해안권의 레저ㆍ관광지 사업추진 일정 - 08.05.06-09.12.31 : 기본협약 체결 황해경제자유구역 지정 및 개발계획승인 (지식경제부) (LH 단독시행) - 09.04.03 : 사업제안서 제출(LH 황해청) - 10.01.06 : 개발계획 변경(사업시행자 변경) 고시 - 09.05.29 : 우선협상대상자 선정 통보(황해청 LH) 9

I. 머리말 II. 현황및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 4 투자여건 분석 입지여건 중국과의 산업연계 및 부가가치 물류 가능 (1일 거리) 서울 업무지역과의 연계 가능 고급인력 및 R&D 활용 가능 (대덕특구 및 수도권 연구소) 황해 경제자유구역 YESFEZ 산업여건 첨단 글로벌 기업의 입지 국가, 지방산업단지 집적 - 국가산단(4개), 지방산단(8개) 산업특화수준 우수 - 자동차 및 지식기반제조업 경제여건 경제불황으로 인한 도시개발/부동산 시장 침체 부동산시장 침체로 인한 개발사업 전면 재검토 인프라여건 대중국 무역항인 평택 당진항 양호한 도로 및 철도 교통망 한국의 우수한 정보통신 인프라 10

I. 머리말 II. 현황및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 4 수급권역 분석 개발부동산 경기침체 및 공급(기능/물량) 경쟁 심화 국내외 경제위기 및 부동산 경기침체 등으로 택지 및 산업용지 등에 대한 수요확보에 어려움이 예상 포승인주지구 주변 지역에서 황해경제자유구역 면적(약 54km2)의 6.1배, 포승인주지구(약 32km2) 면적 의 10.2배인 총 327km2(경기남부권 242km2, 충남 북부권 85km2) 규모의 개발사업이 경쟁적으로 진행 경쟁 기능 경쟁 지구 복합 송악지구 고덕신도시, 아산신도시 송산그린시티 산업 평택항 배후단지 아산테크노밸리(공세지구) 향남지구, 지곡지구 브레인시티, 바이오밸리 향남 주거 기타 화양지구 평택호 관광지 송악 포승 동일 수급권내 공급시기 중복 및 기능 중복에 지곡 인주 따른 수요 및 사업성 확보 부담 상승 포승인주 경쟁사업지구 11

I. 머리말 II. 현황및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 4 수급권역 분석 산업용지 및 주택건설 공급 비중 기정 개발계획에서 제시하고 있는 포승인주지구의 공급예정 산업유통용지 개발규모는 황해경제자유 구역과 평택아산시에서 전체 산업유통용지의 14.1%(6,268천m2)이며, 공급예정 주택은 황해 경제자유구역과 평택아산시에서 공급예정인 주택건설호수의 23.9%(51,635호) 비중 구역/지구 산업유통용지면적 (천m2) 산업유통용지비중 주택건설호수(호) 주택건설호수비중 황해경제자유구역 13,022 29.4% 85,904 39.7% 포승 인주지구 6,268 14.1% 51,635 23.9% 포승지구 4,051 9.1% 35,889 16.6% 인주지구 2,218 5.0% 15,746 7.3% 평택아산 공급예정 산업단지 및 택지지구 18,749 42.3% 27,230 12.6% 합계 44,308 100% 216,404 100% 12

I. 서 론 II. 현황 및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 Ⅲ.사업추진전략 1. 공급 및 개발컨셉조정 2. 수요확대 및 투자유치 3. 사업성 제고

1 공급 및 개발컨셉 조정 1) 개발규모와 위치 조정 1. 적정 개발규모(quantity)에 대한 수요분석과 개발위치(location)에 대한 도시계획 분석을 연계, 종 합 1 2 3 4 5 6 산업용지 규모 추정 산업에 기반한 유발 주택용지 개발규모를 산정 상업 업무용지와 공공시설 용지 등을 산정 도로, 철도 등의 도시계획시설을 기준으로 각 사업지구를 세분화 구역 비교검토기준(환경생태, 도시규제 기준)에 대한 기초검토 사업성 확보 기준(지가, 지장물, 도시계획 등)에 대한 집중 분석 2. 토지이용계획 수립 및 사업성 분석 1 대안별 구역계 조정 및 토지이용계획안 수립 2 사업성 분석(조성원가, NPV, IRR 분석) 3. 종합 비교평가 결과를 반영한 적정 개발 대안을 선정 14

1 공급 및 개발컨셉 조정 1) 개발규모와 위치 조정 15

1 공급 및 개발컨셉 조정 2) 개발컨셉 및 계획 조정 방안 기본방향 #1: 지구별 기능특화 동일 수급권내에 유사한 복합단지 및 산업단지가 과다하게 공급되고 있음 경제자유구역도 기능이 중복되고 있어 기업유치 및 인구유치를 위하여 상호경쟁하는 것이 불가피함 경제자유구역간 기능 특화가 필요하고 넓게는 동일수급권내 전체 사업지의 기능특화와 전문화가 필요 포승지구 입지여건상 항만 배후 복합도시로 개발하는 것이 바람직함 - 생산시설, 주택, 상업시설 등의 도시기반시설 유치 - 국제물류 및 비즈니스, 외국인 학교, 외국병원 등의 서비스 기능 유치 복합기능을 갖는 국제도시로 특화 (경쟁력 확보 및 경제자유구역의 조성 목적에도 부합) 인주지구 인주지구는 포승지구에 비하여 상대적으로 지가가 낮은 장점이 있음 탕정지구 등 아산만권의 산업단지와 생산연계기능 강화 필요 여러 가지 여건상 생산중심 경제자유구역으로 특화하는 것이 바람직함 16

1 공급 및 개발컨셉 조정 2) 개발컨셉 및 계획 조정 방안 기본방향 #2: 지구별 단계개발 지구간 단계개발 - 고덕 국제화지구, 브레인시티 등 동일 수급권내 각종 사업지를 단계별로 개발하는 방안 모색 필요 - 포승지구는 먼저 개발을 시작하고, 인주지구는 포승지구 착수 이후에 바로 개발을 추진 고려 포승지구를 선개발하고, 인주지구는 그 이후 수요에 따라 맞춤형 개발 지구 내 단계개발 - 단계별 매입 후 수요 맞춤형으로 개발하는 방안과 토지의 일괄 매입 후 단계별로 추진하는 방안을 비 교 검토 단계별 매입을 통한 수요 맞춤형 개발과 토지 일괄매입을 통한 단계별 개발 방안 사업성 검토 17

1 공급 및 개발컨셉 조정 2) 개발컨셉 및 계획 조정 방안 포승지구: 국제 첨단복합산업 도시 포승지구 개발방향 포승지구 공간구상 18

1 공급 및 개발컨셉 조정 2) 개발컨셉 및 계획 조정 방안 인주지구: 지역 첨단복합산업단지 인주지구 개발방향 인주지구 공간구상 19

2 수요확대 및 투자유치 선도 대기업 유치 국내기업 투자유치 클러스터 구축 세금감면 및 인센티브 제공 기업지원기관의 유치 인센티브 제공 외국인기업 투자유치 기업지원 강화 외국인 학교 등 투자촉진 선도기관 유치 기반시설의 확충 토지공급방식의 다양화 20

2 수요확대 및 투자유치 1) 국내기업 투자유치 선도 대기업 유치 단지의 초기활성화를 위해서는 포승 인주지구의 입지적 여건에 부합하는 대기업의 유치가 매우 중요 대기업유치는사업시행자가주도적으로하기보다는경기도나충남도가적극적으로추진할필요 실제로안성시청의경우 기업하기좋은 환경구축을위해 노력한결과, 락앤락등 유수의 기업유치에성공 인근고덕국제화계획기구의일반산업단지나유사사례참조 클러스터 구축 수요기반 확충을 위해서는 지역별 특화 클러스터를 육성하고 지역산업과 무관한 기업보다는 관련업종의 기업과 투자를 유치하는 것이 효과적 입주기업과인근 대기업 및 기업지원기관과의클러스터구축을통한 연계성강화가 필요 현재 황해FEZ 개발전략과 유치업종 전략이 포승 인주지구의 특성을 충분히 반영하고 있는지에 대한 적합성 여부를 검토 기업면담및 서면질의조사결과, 포승 인주지구에적합하다고생각하는기업군은대부분자동차특화산업단지( 예: 오토 파크등) 및 현재주변 기업과의산업클러스터구축이가능한연관산업군(자동차및자동차부품산업등)을희망 반면현재추진하고자하는개발전략산업인의약품및 바이오산업은화성향남지구를, 전자기기부품산업은 화성향남 지구혹은송악지구를당해지구보다선호하는것으로조사 21

2 수요확대 및 투자유치 1) 국내기업 투자유치 세제감면 및 인센티브 제공 경제자유구역에 있어 국내기업의 역차별을 최소화 내국인기업에대한 세금감면을산업단지와동일한수준으로실시하여국내기업 진출을계기로 외국기업의 동반유입 모색 금융지원 등의 인센티브를 제공 투자인센티브중 조세인센티브는조세법 등 법률에근거하므로개별투자사안에대해 탄력적인운용이 어려운반면, 보조금등 금융인센티브는국내외투자기업과개별협상에따라 탄력적운용이가능 기업지원기관의 유치 기업이 필요로 하는 R&D, 교육훈련, 기타 기업지원기관은 기업유치에 매우 긍정적인 영향을 미치는 요인 입주기업들의원활한인적자원수급과지역고용창출을위해 경제자유구역및 인근지역에유치업종의 기술력을교육할수 있는기술전문교육기관의설립을 통해우수인력을 육성할필요 현대제철인근당진 신성대학과당진 합덕농고의 경우제철과를신설하여당진 현대제철과인력 연계를통한 지역고용창출및 기업의 인력수급을지원 22

2 수요확대 및 투자유치 2) 외국인기업 투자유치 인센티브 제공 현재의 외국인투자유치촉진법은 지역별 특성 및 수요자의 니즈를 반영하지 못해 투자유치에 어려움이 따르고 있어 민 외자유치를 위한 실질적인 방안을 모색할 필요 지구별 특성에 맞는 지원방식 개선, 선도기업에 대한 추가 인센티브를 적용하는 차별화 전략 요구, 투자유치 유형별로 특화된 마케팅 전략을 구사할 필요 투자유치 대상에 대한 차별적 지원체제의 적용이 필요 현금보조제(cash grant) 시행범위를 확대(안성시청에서 현재 시행 중)하고, 현재 적용 중인 조세감면기간 감면대상범위 감면세목(예: 부가가치세, 특별소비세 등)을 확대 경제자유구역 조성사업의 탄력적 투자를 돕고 개발이익의 전용을 방지하기 위한 특별회계 도입도 적극적으로 검토 23

2 수요확대 및 투자유치 2) 외국인기업 투자유치 인센티브 제공 유형 증액 투자 부품 소재 신성장산업 유통 물류 기타 SOC, 관광, 금융 투자유치 유형별로 특화된 마케팅 전략 현지방문, 투자애로 상담회 수시 개최 - 이익잉여금 재투자의 경우에도 입지지원 대상에 포함 국내 수요 대기업과 연계한 유치활동 및 해외 무역관별 타겟기업 선정 - 외국투자환경조사단 초청, Red Carpet 서비스 및 주요 산업단지를 순 회하는 저인방식 유치활동 투자유치 희망기업, 업종별 단체, 연구기관 등으로 구성된 맞춤형 투자유치단 파견 - 전략적 기획유치 품목 및 차세대성장분야 대상 경제자유구역내 글로벌 물류기업 및 종합상사 물류센터 유치 - 정부, 지자체와의 사전협의 강화 Invest Korea의 지원을 받아 소관부처 및 지자체를 중심으로 추진 24

2 수요확대 및 투자유치 2) 외국인기업 투자유치 기업지원 강화 외국인 투자자들이 국내 투자를 기피하는 주요 원인(세무, 노무, 교육, 교통, 주거 등) 해결 및 수요자 중심의 차별화된 맞춤식 투자유치서비스 체제 구축 기업들의 다양한 수요를 신속히 파악하고, 발굴된 애로사항에 대한 맞춤형 지원체계를 구축 현재 산학연 네트워크 활성화, R&D 역량 등을 보완하는 사업인 산업단지 혁신클러스터 사업과 연계하는 것도 필요 외국인 투자기업에 있어서도 산 학 연 관 연계를 통한 기업지원 서비스 기능 확충이 필요 외국인 학교 등 투자촉진 선도기관 유치 외국병원과 외국인 학교는 외국인이 정주할 수 있는 기본요건이지만, 현행 제도하에서는 영리를 목적으로 하는 외국병원과 외국교육기관은 구조적으로 유치하기 어려운 실정 인천송도의 사례나 대구경북의 사례를 보면 외국인학교는 기업의 입주수요와 주택수요를 촉진하는 결정적인 요인 25

2 수요확대 및 투자유치 2) 외국인기업 투자유치 기반시설의 확충 포승 인주지구 현장조사결과 외투지역 및 주변지역은 대중 교통수단과 편의시설, 교육의료 및 금융 등의 인프라가 전혀 구축되어 있지 않아 인력확보에 차질이 발생하고 있으며 이는 기업경영에 상당한 부담요인 으로 작용 현재 국내 경제자유구역은상당부분대도시와지리적 접근성만강조되고있을 뿐 대도시및 지역도심과의 연계서비스활용에대한 실질적인대안책은제시되지못하고있는실정 국제화도시기능보다복합적인도시기능이강화된 특화된산업단지로의개발을 적극 검토(현장조사도출결과) 토지공급방식의 다양화 토지의 임대방식은 새로운 외국인투자기업에 대해서는 우호적인 정책이나 기존의 외투기업에게는 현행의 장기임대방식이 재산권 행사와 자금조달에서 불리한 측면이 병존 계속 장기임대방식을유지할경우 임대부지에대한 담보권이인정될수 있는 금융권의제도적인보완책이 강구되든지, 금융권담보대출 제약사항을해결하기위해 분양을통해 부지에대한 소유권을확보해 줌으로써기업애로해소에 도움을줄 필요 26

2 수요확대 및 투자유치 3) 소결 국내외 기업 투자유치전략 구분 인센티브 수준보다 제공방식 개선 조세감면 중심에서 현금 보조금 위주로전환 최대한수요자의 요구에 부응하는 지원책도입 통계시스템과 모니터링제도의 정비 부동산금융기법(PF, ABS, REITs, 부동산펀드, 부동산신탁, 토지수익 연계채권등)을 활용하여 초기 투자비를줄일 수 있는 방안 모색 세부전략 중앙정부는 법률에 기초, 지자체 주도의 협상에 의해 제공(예: 영국 지역선별보조금인 RSA제도, 협상에 의해 인센티브 제공, 대외비) 지역발전 정도에 따라 차등지급(예: 영국의 경우 지역선별보조금 지역을 3~4개로 구분하여 차등 지급) 투자프로젝트 별 차등지급 - 초기 핵심 기업의 유치는 투자 촉진의 방아쇠(trigger)역할을 하기 때문에투자유치의 필요성이 높은 핵심 유치업종에 더 큰 인센티브 제공 중앙정부 보조금 + 지자체별도 현금 보조금 도입 검토 지자체에서 포괄적 항목으로 설정, 일정 범위 내에서 다른 예산과 조정 기존 투자업체에 대한 사전 조사를 통해 법적, 제도적, 사회적 애로사항 및 문제점 도출 기존 투자업체 또한 사업 확장 시 현재 입지지역에서의 추가수요 창출 가능 신규 수요뿐 아니라 잠재적 수요에 대한 지속적인 지원 및 유치 전략도 동시에 수립 국내외 투자기업에 대한 체계적이고 정확한 정보 수집을 통한 지속적인 제도적 행정적 개선방안 및 지 원 방안 등을 모색 토지분양 시점부터 야기될 수 있는 자금조달 곤란 등의 문제점을 최소화 PF 저변확대(건설업자위주 재무 전략 투자자 중심), 프로젝트금융투자회사의 제도화, 시중 유동자 금 의 PF 활용촉진(인프라펀드 등을 통해 투자가들의 SOC사업 참여촉진) 정부 및 지자체, 국내외 투자기업 및 금융기관 모두에게 상생할 수 있는 방안이 될 수 있음 27

3. 사업성제고 - 계획적 산업용지의 공급과정에서의 문제 조성기간이 장기간 소요되어 적시 공급이 어려움 기업의 입지수요가 높은 곳에 조성되지 못해 적소 공급이 안됨. 기업의 용지비 부담여건에 비해 분양가격이 높게 책정되어 저가공급이 어려움 기업이 필요한 때(timing)에 필요한 곳(location)에 적정한 가격(price)에 공급되지 못함 수요와 공급간의 불일치 문제는 끊임없이 제기 28

3. 사업성제고 현대 자동차 중국 공장 - 2002년 제1공장 건설 (30만대/년) - 2008년 제2공장 건설 (30만대/년) - 2010년 제3공장 기공 (30만대/년) 29

3. 사업성제고 접근성이 좋거나 어메너티가 좋은 곳 -> 높은 지가 토지 용도간 경쟁 30

3. 사업성제고 1) 조성원가 구조 및 분담 현재 분양가 책정 방식은 전체 조성원가를 가처분 면적으로 나누어 책정하므로, 사업시행자의 투입비용 은 입주업체의 비용부담으로 그대로 전가되는 구조 조성계획 및 원가구조의 필요성이나 분담 구조의 적정성은 공급자 위주의 판단 뿐만 아니라 수요자의 특 성이 동시에 반영되어야함. 분양가격 책정방식: 분양가격(A) = 총비용(B) / 가처분면적(C) 총비용(B) = 조성원가 + 개발자 이익금 조성원가 = 토지보상비 + 조사설계비 +공사비 +기반시설비 + 금융비용 + 기타비용 가처분면적(C) = 산업용지 + 주택용지 + 상업용지 + 지원시설용지 + 기타 용지 조성원가 중에서도 정책적으로 영향을 미칠 수 있는 주요 요소는 (1) 용지 관련 비용, (2) 기반시설 비용, (3) 사업기간 및 시기와 관련한 금융비용 등이 있음. 31

3. 사업성제고 1) 조성원가 구조 및 분담 <표>조성원가 항목 및 비용 구조(%) 조성원가 항목 내용 포승 인주 용지관련비용 용지비 용지매입비, 지장물 등 보상비, 조사비, 등기비 및 그 부대비 용 48.3 31.3 용지부담금 토지 등의 취득과 관련하여 부담하는 각종 부담금 2.7 2.7 조성비 조성공사비, 조사설계비 및 그 부대 비용 22.9 45.6 조성관련비용 기반시설비 기반시설 설치비용, 인허가 조건에 따라 국가 또는 지자체에 납부하는 부담금 및 공공시설 설치비 등 13.8 10.3 사업관련비용 사업비 인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타 비용 2.3 2.3 금융비용 사업기간 동안 사업비의 조달에 소요되는 금융 비용 9.9 7.8 * 가처분면적(학교시설 등 공공시설 원가이하 공급분 포함): 포승 54.3%, 인주 58.4% 32

3. 1 사업성제고 (1) 용지 관련 비용 저감 외국인의 투자유치를 활성화하기 위하여, 경제자유구역 내에 외국자본 유치를 위한 초기의 저렴한 투자 환경 조성이 필요하며, 따라서 외국인을 위한 저가 장기임대 산업용지가 필요. 경제자유구역내 임대 산업용지의 조성사업비를 50% 이상, 그리고 임대 산업용지내 기반시설 사업비는 100% 국비지원하는 등의 제도개선을 통하여 사업시행자의 사업성을 제고하며 동시에 경제자유구역의 외국 자본 투자 활성화를 달성할 수 있음. (2) 기반시설 관련 비용 저감 - 체감 녹지율 적용으로 가처분 면적 증가 녹지 제공 공원 및 녹지율의 개념을 체감녹지 기준으로 적용하면 가처분 면적이 증가함으로써 조성원가 및 분양가를 낮출 수 있음. 33

3. 1 사업성제고 (2) 기반시설 관련 비용 저감 - 체감 녹지율 적용으로 가처분 면적 증가 <표>동탄 2지구 체감녹지율 적용시 조성원가 절감 예시 현 행 조 정 비고 계 천m2 % 천m2 % 계 7,796 32.52 11,258 46.94 공원 녹지율 공원 3,838 16.01 공원 3,838 16.01 녹지 2,761 11.52 공원 녹지율 녹지 2,761 11.52 미관광장 2 0.01 미관광장 2 0.01 하천 1,180 4.93 하천 1,180 4.93 유수지 13 0.05 유수지 13 0.05 보행자전용도로 106 0.44 체감 대지내조경 2,445 10.19 녹지 학교내 공공공지 522 2.17 주변녹지기준 389 1.62 공원녹지율을 5% 축소 하더라도 체감녹지 (14.42%)적용시 전체녹지율 증대 (41.94%) 34

3. 1 사업성제고 (2) 기반시설 관련 비용 저감 - 광역교통개선대책비용 부담체계 개선 광역교통개선은 입주자들에게 1차적으로 혜택을 준다고 볼 수 있으나, 장기적으로는 사회간접자본으로 서 공공재의 역할을 하는 것. 광역교통개선비용을 현세대, 단기, 원인자 부담원칙에서 세대간, 중장기, 수익자 부담원칙으로 전환하 여 초기 입주자의 부담을 완화 광역교통개선대책비용을 국가, 지자체, 사업시행자, 이용자가 공동으로 분담하여 초기 입주자의 과도한 부담을 완화시킴으로써 경제자유구역의 활성화에 도움이 되도록 할 필요가 있음. 사업시행자가 선 설치한 비용을 사업지구 입주민이 입주 후 부담하는 세입원 등을 활용하여 중장기적으 로 사업시행자에게 투자비를 회수할 수 있도록 하는 방안도 가능함. 지자체에서 공채(지방채 등)를 발행하여 적자예산을 편성하고 광역교통시설 등을 설치 후 발생하는 수 입으로 흑자예산으로 상환하는 순환예산제도를 도입 35

3. 1 사업성제고 2) (3) 기반시설 사업기간관련 및 시기 비용 단축으로 저감 - 광역교통개선대책비용 금융비용 저감 부담체계 개선 사업시행자는 개발계획변경 및 실시계획 승인신청서를 작성하여 도지사를 경유 지식경제부에 신청을 하 고, 지식경제부장관은 관련부처협의, 경제자유구역개발 자문위원회 자문, 경제자유구역위원회 심의 의 결 등 복잡한 과정을 거쳐 승인을 하게 됨. 이 과정에서 많은 기간이 소요되며, 불필요한 비용이 지출 개발계획 변경 내용 중 국가 재정의 추가 투입이 요구되거나, 사업 또는 국민에게 큰 영향을 끼치는 사항 만 국가기관과 협의를 하고, 그 외 사항은 도지사 또는 경제자유구청장이 검토 승인하도록 하여 불필요 한 절차를 간소화함으로써 사업기간의 축소가 가능하고 이에 따르는 비용 절감도 가능 실시계획 승인 신청 (경자법 제9조, 시행령 8조, 제9조) 경제자유구역 자문회의 자문 (개발지침 제 23조) 관계부처 협의 (경자법 제 11조 제2항) 경제자유구역위원회 심의 의결 (경자법 제9조 제2항) 실시계획 승인 고시 (경자법 제10조, 시행령 제 12조 ) <그림> 실시계획 승인절차 36

3. 1 사업성제고 2) 원형지 개발 원형지개발은 아직 조성되지 않은 토지를 밀도, 토지이용패턴 등 개발 방향만 제시한 상태로 개발자에 게 공급하여 개발자가 계획단위로 개발(PUD)할 수 있도록 하는 개발 방식으로 보통의 경우 사업시행자 는 주간선도로, 상하수도 등 기초인프라 외에 부지조성 공사는 하지 않고 미개발지 상태로 개발자에게 토지를 공급함. 토지이용계획에서부터 건축계획을 개발자가 동시에 수립하여 추진하는 제도로서 일정규모의 개발 사업 을 하나의 단위로 묶어 밀도, 토지이용 패턴, 녹지공간, 설계요소 등에 신축성이 있고 다양하게 개발하는 방식 기존의 토지개발 방식의 경우 사업시행자가 절토, 성토 및 세부도로 등 부지조성 공사를 실시한 후 공급 함에 따라, 개발자의 토지수요를 반영하는데 한계가 있으나, 원형지 개발방식은 개발자가 사업 특성에 맞게 부지를 조성하므로 개발목적에 부합하는 최적의 맞춤형 방식으로 개발 가능 37

3. 1 사업성제고 <그림> 기본 개발 방식과 원형지 개발 방식 개념 비교 38

3. 사업성제고 공장 부지 공장 면적 생산 능력 생산 차종 아산공장 183만m2 (55만평) 45만m2 26만대/년 그랜저와 쏘나타 1994.09 기공식 주요 연혁 2002.04 생산누계 100만대 달성 2005.11 생산누계 200만대 달성 39

3. 1 사업성제고 지구지정(택지개발) 지구지정(원형지개발) 개발계획 개발계획 + 건축계획 실시계획 (지구단위계획) 실시계획 (지구단위계획) 조성토지 공급계획 조성토지공급계획 건축계획 [공모준비] [현상준비] [마스터플랜 수립] 소요기간 약6 ~ 7개월 단 축 건축설계 건축설계 준공검사 준공검사 <그림> 기존 개발 방식과 원형지 개발 방식 절차 비교 40

3. 사업성제고 3) 대행개발 대행 개발은 시행자가 대행개발 사업자에게 공사비의 일부를 토지 등 현물로 지급하는 개발방식으로 즉, 대행개발 사업자가 경제자유구역 조성 사업을 대행한 뒤 도급공사비의 일부를 토지로 받는 방식 사업자의 입장에서는 향후 개발사업의 성공에 대한 리스크를 안게 되지만, 비교적 저렴한 가격에 토지를 공급받을 수 있어 향후 높은 개발이익을 가질 수 있는 장점이 있음, 발주처 입장에서는 조성공사비를 조성용지로 지급해 자금 부담을 완화할 수 있고 건설업체로서는 수주 기회를 확대하는 동시에 주택건설용지 매입비를 공사도급 금액으로 충당함으로써 토지 매입을 위한 현 금 부담이 축소되는 장점이 있음. 사업시행자의 역할은 인 허가 업무와 공사 및 사업준공에 관한 업무, 조성공사의 사업비 부담(일부는 현 금, 일부는 현물), 조성공사의 공정관리와 품질관리, 안전관리 등 각종 관리업무, 그리고 조성공사에 대 한 각종 검사 및 감독업무 등을 포함. 대행개발 사업자는 조성공사 시공, 공급용지의 매매계약체결 및 공사 시행에 따른 재원조달 등을 맡게 됨. 41

3. 사업성제고 구 분 대 행 개 발 근거법률 택지개발촉진법 적용범위 공동주택지, 단독주택지, 상업용지 취지 개발사업에 민간업체 참여유도로 조기공급 및 사업시행자 자금 부담 완화 사업자 선정방법 일괄입찰, 실시설계시공입찰, 시공입찰 등 사업추진 방식 기본계획수립 및 심의(사장승인), 실시협약 체 결(사장승인) 공사비 현물 지급 대상 공동주택지(현물지급시 사업지구 내 공동주택 면적의 50%초과 불가), 단독주택지, 상업업무용지(재공고 결과 미매각 토지) <그림> 대행개발에 관한 택지개발촉진법 및 시행령 내용 <그림> 대행 개발 예시: 행복도시 사례 42

3. 사업성제고 4) 소결 경제자유구역 개발은 단기적 여건에 따라 판단되기 보다는, 중장기적인 맥락에서 조성되어야 할 필요가 있음. 기업에게 필요한 용지를 적기에 적소에 적정가격에 공급하기 위해서는 사업성 제고 및 분양가 인하와 관 련한 개선이 필요함. 모든 사업비가 사업시행자, 궁극적으로는 최초 분양자에게 전가되는 사업비 구조에서, 용지비용, 간선시 설비용, 금융비용에서 국가, 지자체, 또는 전략적 투자자와 분담함으로써 단기적 부담에서 장기적 분담 구조로 전환 필요 원형지 개발은 경제자유구역을 선도할 주요 기업 수요자에게 맞춤형 토지를 공급할 수 있는 기회를 마련 해 주는 것으로 활용할 수 있음. 사업시행자에게는 중복되는 조성비를 절감함으로써 사업성을 제고 할 수 있음. 대행 개발은, 시공자에게 상대적으로 저렴한 토지비용으로 개발 기회를 얻을 수 있으며, 수주기회를 확 대할 수 있는 장점이 있음. 사업시행자에게는 초기 부담을 줄이며, 향후 토지 분양의 위험을 분담할 수 있음. 43

I. 서 론 II. 현황 및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 Ⅳ.제도개선

4 제도개선 외국인투자기업 전용 임대용지 조성 1) 문제점 시행자는 외국인 투자유치를 위하여 산업ㆍ물류ㆍ연구시설용지의 10%를 외국인 투자기업을 위한 임 대 또는 분양용지를 확보하도록 규정 그러나 현재의 경제적 여건과 제도 하에서는 시행자가 초과개발이익을 창출하여 외투기업 전용 임대용 지 조성이 어려움. 2) 개선방안 경제자유구역내 외투기업전용 임대용지 확보를 위한 국비지원 외국인 투자유치법상 단지형 외국인 투자지역의 지정 일정기간 내에 임대용지가 외국인에게 임대가 되지 않으면 국내기업에게 분양 45

4 제도개선 국내기업 유치를 위한 제도개선과 전략 1) 문제점 경제자유구역 내에 입주하는 국내기업에게도 산업단지와 동일하거나 그 이상의 지방세 감면혜택 제공 검토 경제자유구역 내 산업용지를 일반산업단지로 지정하여 산업단지와 동일한 감면혜택을 부여 2) 개선방안 경제자유구역 내에 입주하는 국내기업은 세제혜택이 없어 국내기업의 입지수요가 부족하므로 일반산업 단지에 비하여 경쟁력이 떨어짐. 46

4 제도개선 단계적개발 1) 문제점 경제자유구역은 글로벌 차원의 국제도시를 개발하는 사업으로서 장기간이 소요되는 사업이기 때문에 한 꺼번에 지구전체를 일괄적으로 개발하기 어려운 문제점이 있음. 입법 예고된 개정 법률(안)에는 단계개발을 제도적으로 허용하지 않고 있음. 단계개발이 불가능한 경우 사업시행자는 개발에 따른 위험을 최소화하기 위하여 적은 면적을 단기적인 차원에서 추진할 수밖에 없기 때문에 보다 체계적인 개발이 이루어지지 못하는 문제점이 있음. 2) 개선방안 지구의 특성에 따라 불가피한 경우는 일정한 범위 내에서 단계적인 개발을 허용하는 제도적 장치를 마 련함으로써 보다 장기적이고 체계적인 개발을 추진할 필요가 있음 47

4 제도개선 개발방식의 다양화 경제자유구역의 개발방식으로 전적인 환지방식은 작용하기 곤란하다 하더라도 혼용방식은 적용할 것 은 검토할 필요가 있음 혼용방식에 있어서 산업용지와 같이 공공성이 강한 분야는 사용수용방식을 적용하되 주택이나 상업시설 등은 환지방식을 작용하는 것을 검토할 필요가 있음 토지이용계획의 적용을 환지방식을 적용할 수 있게끔 완화할 필요가 있음 48

4 제도개선 경제자유구역의 규제 완화 1) 투자유치의 규제완화 경제자유구역은 특히 의료 및 교육 서비스산업의 투자유치가 중요한 목적이라는 측면에서 차별성이 있음. 그러나 이 분야의 규제가 완화되지 않아 경제자유구역 본래의 목적을 달성하는데 어려움을 겪고 있음 2) 개발계획 규제완화 경제자유구역 개발계획도 환경, 도시계획 등 여러 가지 측면에서 많은 규제를 받고 있으나 지역의 여 건에 따라 보다 완화된 규제를 해야 할 필요가 있음. 특히, 높은 지가를 부담해야 하는 현실 속에서 지나치게 이상적인 토지이용과 도시계획적인 규제는 탄력적인 사업추진에 큰 장애물이 되고 있음. 49

I. 서 론 II. 현황 및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅳ. 결론 Ⅴ.결론

I. 머리말 II. 현황 및 여건분석 III. 사업추진전략 Ⅳ. 제도개선 Ⅴ. 결론 Ⅴ 결론 1. 경제자유구역 추진에 대한 중앙정부의 확고한 정책적 의지와 지원이 필요 2. 경제자유구역에 대한 전략적이고 적극적인 규제완화가 필요 3. 도차원의 적극적 관심과 지원이 필요 4. 주민, 시행자, 경제자유구역청 등 사업 관계자들의 이해와 협력이 매우 중요 51