중국 부동산시장 어디로? -풍부한 유동성이 시장 회복세 가속- (2009. 8. 31) [목차] Ⅰ. 1년 새 냉탕, 온탕을 가다 1 Ⅱ. 특수한 시기의 특별한 요인들 5 Ⅲ. 딜레마와 정책전망 8 Ⅳ. 시사점 10 작성 : 베이징 KBC 박한진 차장(chinapark@kotra.or.kr) 감수 : 중국사업단 곽복선 부장(kbsamor@kotra.or.kr)
중국 부동산시장 어디로? I. 1년 새 냉탕, 온탕을 오가다 I자형 대폭락 전조 같았던 2008년 중국 부동산 시장은 지난 1년 새 얼음과 불 에 비유될 정도로 극 적인 조정과정을 거침 전국적으로 2008년 3월 이후 거래량 감소폭이 확대됐고 하반기에 는 전년 동기 대비 두 자리 수 하락세가 지속됨 2008년 3분기 당시 시장 분위기는 급락세 속에 침체 장기화 (2010~2013년까지) 가능성 수급불균형 심화 정부대책의 백약 무효( 百 藥 無 效 ) 우려 등 비관적 전망이 지배적이었음 - 낙관적 견해도 2009년 말까지는 침체기가 이어질 것으로 보았음 - 상하이의 경우 2008년 7월 주택 거래량이 전년 동기대비 70%, 전 월대비 30% 감소한 가운데 일부 지역에서는 90%까지 위축됐고 쑤 저우, 항저우 등 인근도시 시장도 동반 하락함 - 1 -
- 베이징에서도 2008년 9월 거래량(2788건)이 전년 동기대비 70% 이 상 감소하면서 이른바 진지우인스 ( 金 九 銀 十 ) 1) 를 무색하게 했으며 이 때 2008 난징( 南 京 ) 추계 부동산전시회에서는 집을 사면 18만 위앤 상당의 혼수용품을 제공한다는 광고가 등장하기도 함 2009년 들어 1월 춘지에( 春 節 음력설) 연휴 직후 거래물량이 다소 증가했을 때에도 이른바 샤오양춘 ( 小 陽 春 ) 2) 정도로 간주됐음 - 회복세를 점치는 시각은 극소수에 불과했고 일각에선 I자형 장기 대폭락을 우려하기도 함 V자형 반전 모색하는 2009년 부동산 경기회복 전망은 2월까지만 해도 부진했으나 3월부터 회복 기미를 보이기 시작함 중국(전국)부동산개발경기지수 추세 자료 : 중국국가통계국 1) 진지우인스 ( 金 九 銀 十 ; 금과 같은 9, 은과 같은 10)는 중국 부동산시장과 자동차 시장에서 자주 사용하는 표 현으로 매년 9월과 10월은 경기흐름을 크게 타지 않는 전통적인 성수기라는 의미임. 2) 샤오양춘 ( 小 陽 春 )은 중국 부동산시장에 자주 등장하는 말로 영어의 인디언 서머 (Indian Summer)와 같은 의 미임. 추운 겨울이 오기 전, 한가을과 늦가을 사이에 비정상적으로 따뜻한 날이 계속되는 기간을 말하듯이 부 동산경기가 장기침체 속에서 일시 상승세를 보이는 것을 뜻함. 중국에서는 매년 춘지에를 전후해 봄철 신학기 를 앞둔 이사철 요인으로 부동산 거래가 일시적으로 생겨났다 사라지곤 함 - 2 -
중국 부동산시장 어디로? - 3월 전국 70대 주요 도시 부동산가격은 전월대비 마이너스 행진을 마치고 플러스로 돌아섰고 거래량이 사상 최고치를 기록함 - 이후 가격 상승과 함께 주택판매면적이 급증했고 특히 베이징, 상 하이, 광둥성의 선전, 광저우 등 주요 도시의 부동산 가격은 직상 승세를 보임 - 부동산은 자동차 시장과 함께 2008말까지만 해도 업계에서 조차 장기 불황을 기정사실화하는 분위기였으나 2009년 상반기에 극적 활황세를 보인 대표적인 업종임 3월 이후 70대 도시의 전월대비 주택판매가격지수는 0.2%(3월), 0.4%(4월), 0.6%(5월), 0.8%(6월), 0.9%(7월)로 5개월째 상승세를 이 어감 중국국가통계국이 매월 발표하는 전국부동산시장동향 자료에 따르 면 상품방 3) 판매면적과 판매액의 전년대비 증가율도 1~3월 각각 8.2%와 23.1%에서 1~6월 31.7%와 53.0%, 1~7월 37.1%와 60.4%로 갈수록 확대됨 3) 상품방( 商 品 房 ) : 주택, 사무건물, 상업용 건물(상가) 등 시장에서 거래되는 부동산 건축물을 뜻함. - 3 -
- 주택 판매면적과 금액의 대폭 상승은 주요 대도시의 토지가격 상 승을 불러와 각 지역에서는 디왕 ( 地 王 땅부자)이라 불리는 부동산 개발업체들이 경쟁적으로 토지확보에 나서면서 땅값도 들썩임 부동산경기 흐름을 판단하는 또 다른 지표인 개발업체의 자금 규 모도 1~3월 1조 70억위앤(전년 동기 대비 9.2% 증가)에서 1~6월 2 조 3,703억위앤(23.6% 증가), 1~7월 2조 8,639억 위앤(28.7%)로 지 속 확대됨 주요 도시 중에서도 베이징, 상하이, 광저우, 선전은 6월부터 과열 에 따른 거품 논란이 급속히 확산됨 - 베이징과 상하이에서는 특정지역의 부동산 가격이 올 들어 최고 50%까지 올랐고 선전에서는 상반기 신규 분양주택 가격이 평균 30% 상승함 중국은 2008년 부동산시장이 극도로 침체하자 2009년 외국인에게 부동산 구입을 대폭 개방한 바 있음 - 그러나 최근 거품 논란이 일면서 외국인들이 중국 당국의 규제 가 능성을 우려해 투자를 주춤하는 움직임을 보이자 상무부 고위관리 가 나서 갑작스런 정책변화가 없을 것이라고 시사하는 발언을 하 기도 함 전반적으로 중국 부동산 시황은 1년도 채 안 되는 기간 동안 롤러 코스터에 비유될 정도의 급등락을 보이면서 시장에서는 기대와 우 려가 교차하는 어수선한 분위기임 - 4 -
중국 부동산시장 어디로? II. 특수한 시기의 특별한 요인들 급반전 이끈 3대 요인 1998년 주택개혁조치 이후 2007년까지 10년 황금기를 누려온 부동 산 시장이 2008년 급랭한 후 매우 짧은 기간 내 급반전 할 수 있 었던 것은 특수한 시기에 특별한 요인들이 중첩됐기 때문임 첫째, 가장 직접적이며 영향력이 큰 요인은 넘치는 유동성 임 - 중국은 2008년 하반기 글로벌 금융위기의 영향권에 들면서 수출과 외국인투자가 급속히 위축되자 적극적인 재정 통화정책으로 내수 활성화에 나서기 시작함 - 2009년 1~7월에 금년 정부목표(5조 위앤)을 훨씬 뛰어넘는 7.7조 위앤(약 1.1조 달러)의 신규대출이 이루어졌으며 이 자금이 증권뿐 만 아니라 부동산시장으로 흘러들어 급반등을 야기함 둘째, 지방정부의 대대적인 부동산 진작 조치 임 - 2009년 중국은 최대 정책목표인 8% 성장률 달성을 위해 가장 확실 한 방법 중 하나로 대대적인 부동산 투자에 나섰고 특히 지방정부 가 토지매매 수입과 경기활성화, 취업확대 차원에서 전면에 나섬 - GDP의 12% 수준을 차지하는 부동산은 철강, 시멘트 등 50여 개 업종에 영향을 미치고 있으며, 3000여만 명의 건설 노동자가 취업 하고 있음 - 또한 완커( 万 科 ), 진디( 金 地 ), 보오리( 保 利 ) 등 부동산업계 대형 상 장사들의 생존과 직접 관련돼 있음 - 5 -
셋째는 인플레이션에 대한 우려 증폭 임 - 2분기 이후 경제가 뚜렷한 회복기미를 보이면서 최근 들어 연말 또는 2010년에 극심한 인플레이션이 발생할 가능성이 있음을 우려 하는 시각이 확대되고 있음 - 재테크 수단이 매우 제한된 중국의 현실에서 가장 안전하게 자산 가치를 유지할 수 있는 곳이 부동산 이므로 단기간에 수요가 급증 하게 됐음 - 시중에 유동성이 넘쳐남에 따라 인플레이션 발생 우려가 커지고 있는 가운데 재테크 수단이 매우 제한돼 있는 특성 상 부동산은 여전히 최고의 투자처로 꼽힘 - 과거 부동산 거품시기의 원인이 유동성 과잉이었듯이, 이번에도 대 출규제 완화에 따른 유동성 확대가 거품을 불러올 수 있을 가능성 이 있다는 분석도 제기되고 있음 - 6 -
중국 부동산시장 어디로? 엇갈린 반응들 2009년 들어 부동산 급반등을 이끈 요인에 대해서는 중국 내 분석 이 대체로 일치하나 거품 여부의 판단에 있어서는 엇갈린 반응이 나오고 있음 경제학자들을 포함한 학계에서는 투자 수준을 넘어 투기가 확실하 다고 단정하는 분위기가 지배적임 - 이들은 거품 붕괴 시 금융위기 보다 더 큰 충격이 올 수 있다면서 정부에 대해 조속한 대책 마련을 촉구하고 있음 - 또 단순한 정책조정으로는 해결할 수 없으며 정부가 확실한 결심 을 가지고 이미 풀린 자금을 회수하고 신규 자금 대출은 최대한 억제해야 한다고 주장함 반면 부동산 개발상, 건축회사 등 관련 업계로서는 최근의 부동산 활황세가 매우 반가운 움직임이라 할 수 있음 - 기업들은 경기회복과 내수 진작이 중국경제의 최대 현안이며 이를 위해서는 부동산만 한 것이 없다고 강조함 - 그러면서 현 상황에서는 정부가 대대적인 부동산 대출규제 또는 긴축정책 선회 등의 조치를 취할 수 없을 것이라 보고 있음 전반적으로 중국 국내에서는 아직까지는 외부에서 보는 것처럼 가 까운 시일 내 거품 붕괴 가능성에 무게를 두지 않는 분위기임 - 그럼에도 글로벌 금융위기가 미해소됐고 중국 실물경제도 아직 지 지부진한 상황에서 부동산만 뜨고 있는데 대해서는 문제가 있다며 우려의 목소리가 커져가고 있음 - 7 -
III. 딜레마와 정책전망 방치 한다면... 고삐 죈다면... 중국정부는 현재의 전환기와 불확실성 시기의 특성 상 다른 정책 에서와 마찬가지로 부동산 대책에서도 난감한 딜레마에 빠져 있음 - 우선 부동산은 중국산업의 대표적인 선도업종으로써 수십 개의 연 관 산업에 파급효과를 미치는 만큼 불황탈피와 성장률 유지가 급 선무인 중국경제의 구원투수라는 판단이 가능함 - 다른 한편으로, 가격 급등, 디왕 ( 地 王 ) 출현, 투기 성행, 거품우려 등은 내수경기 진작효과보다는 국가와 민생경제를 옥죄어올 수도 있음 방치하기도 어렵고 고삐를 죄기도 어려운 상황에서 중국정부의 우 선적인 고려는 성장 보다는 국민경제 안정화에 놓일 것으로 관측됨 - 부동산은 돈 있는 사람에게는 투자의 대상, 일반 국민들에게는 최 대 지출처이자 최대 부담요인임. - 부동산 가격이 계속 상승한다면 국민들로서는 수입이 같은 비율로 늘지 않는 한 소비를 줄일 수밖에 없음 - 또 다른 측면에서 높은 부동산 가격은 향후 부동산 구매 의욕을 가진 사람들로 하여금 더 많이 저축하도록 만들어 이 역시 소비 억제 요인이 됨 결국 중국정부로서는 부동산 억제 자체가 목적이 아니라면 투자 내지는 투기대상으로서의 부동산을 주거대상으로서의 부동산으로 돌려놓으려는 시도를 하려할 것임 - 8 -
중국 부동산시장 어디로? 정책선택 방향은 미세조정 중국은 하반기에 부동산 정책조정은 하겠지만 정책의 틀과 방향의 변화 보다는 정지( 整 地 )작업 수준의 미세조정 가능성이 큰 것으로 관측됨 미세조정은 구체적으로 다음과 같은 조치들을 예상해볼 수 있음 - 부동산에 대한 대규모 추가 투자는 가능한 억제할 것임 - 새로운 정책보다는 기존 정책의 집행과 관리감독을 강화할 것임 - 부동산 대출은 직접적인 규모 통제 보다는 금융권에 대한 관리감 독 강화 등 간접적인 수단을 구사할 것임 - 부동산 관련 세무 관리를 강화할 것임 이 밖에 해외유입 자금에 대한 관리감독 강화조치가 예상됨 - 중국은 부동산 과열의 배경에는 최근 다시 중국에 밀려들어오고 있는 핫머니 요인도 있다고 보고 있음 부동산시장의 상반기 급등세가 하반기에도 이어질 가능성은 크지 않으나 그렇다고 가격폭락 상황도 예상하기 어려움 - 9 -
IV. 시사점 중국 부동산시장은 단기적으로는 불확실성이 큰 편 - 과도기적 시장 메커니즘과 전환기적 경제상황으로 주기적 가격 등 락 폭이 비교적 클 수 있음 - 외국자본의 지속적인 부동산시장 진출로 인한 핫머니 논쟁과 이에 따른 중국정부의 수시 규제 가능성도 상존함 그럼에도 다음과 같은 측면을 고려하면 중장기적 관점에서 진출 유망분야로 평가됨 - 중국경제의 지속 성장 전망에 따라 중국 내 자산 가격 상승 가능 성이 큼 - 위앤화 환율이 향후 상당기간 상승세를 이어갈 것임 - 대도시 주요 지역 부동산은 추가공급 여력이 부족해 가격이 계속 상승할 것임 - 제2선, 3선 도시 등 미개발된 지방 중소도시 시장의 성장 잠재력이 무궁함 - 중앙정부가 쥐고 있는 부동산 관련 사업 허가 및 관리감독 권한이 점진적으로나마 지방정부로 이관되면서 시장 진입 및 경영 여건이 수월해질 것임 우리 기업들로서는 최근 중국 경제의 발전과 환경변화를 고려한 진출 전략을 구사해야 함 - 10 -
중국 부동산시장 어디로? - 부동산개발 사업은 일부 대기업이 이미 대도시에 진출해있는 향후 성장 잠재력이 큰 제2, 3선 도시로 눈을 돌려야 함 - 중국 정부와 기업의 환경산업 투자확대 추세에 따라 다양한 친환 경 설비분야 진출을 서둘러야 함 부동산시장은 외국기업의 독자진출이 사실상 제한된 분야인 만큼 중국기업과의 다양한 합자(작) 모델을 연구, 개발해 공동 진출하는 방안을 모색해야 함 단기적 이윤추구 유혹에서 벗어나 장기적 안목과 전략으로 접근해 야 함 - 11 -
<참고자료> 2009년 1~7월 중국 부동산 시장 현황 구 분 단 위 금 액 증감률(%) 비 고 부동산개발 투자 억 위앤 17,720 11.6 19.3%p(전년동기비) -주택(판매용) 억 위앤 12,427 8.2 22.5%p(전년동기비) 부동산기업건축시공면적 억m2 25.1 12.5 부동산기업 건물신규착공면적 억m2 5.5 9.1 부동산기업 건물 완공면적 억m2 2.54 24.7 -주택완공면적 억m2 2.1 26.6 부동산기업 토지구매면적 만m2 16,309 25.8 -토지개발완성면적 만m2 12,789 13.4 부동산기업 자금조달 억 위앤 28,639 28.7 -국내융자 억 위앤 6,524 42.7 -외자 억 위앤 273 33.1 -자체 조달 억 위앤 9,557 9.9 -기타 억 위앤 12,285 43.2 (예약금 및 선수금) 억 위앤 (7,179) (35.7) 판매용건물( 商 品 房 ) 판매면적 만m2 41,755 37.1 -주택 38.8 -사무동 13.3 -상가 21.7 판매용건물 판매금액 억 위앤 19,600 60.4 -주택 65.3 -사무동 22.9 -상가 34.2 70개 주요 도시 건물 판매가격 % 1.0 자료원 : 중국 국가통계국 09.6월보다 0.8%p 상 승 - 12 -
중국 부동산시장 어디로? 2009년 1/4분기 중국의 부동산 투자액 지역별 순위 (단위 : 억 위앤) 자료원 : 쓰촨성 통계국 2007~2009. 1~7월 중국의 상품방 판매 면적 (단위 : 만m2) 자료원 : 중국 국가통계국 2008~2009. 6월 중국의 전국 70개 도시 주택 판매가격 추이 자료원 : 중국 국가통계국 - 13 -
2009년 상반기 중국경제 주요 지표 구 분 단 위 금 액 증감률(%) 비 고 GDP 억 위앤 139,862 7.1 -제1차 산업 억 위앤 12,025 3.8 -제2차 산업 억 위앤 70,070 6.6 -제3차 산업 억 위앤 57,767 8.3 고정자산투자 억 위앤 91,321 33.5 (+7.2%p) -도시 억 위앤 78,098 33.6 (+6.8%p) -농촌 억 위앤 13,223 32.7 (+9.5%p) 사회소비품 소매판매총액 억 위앤 58,711 15.0 (실질 16.6%) -도시 억 위앤 39,833 14.4 -현( 縣 ) 및 현( 縣 )이하 억 위앤 18,878 16.4 소비자물가지수(CPI) % 1.1 생산자물가지수(PPI) % 5.9 수출입총액 억 달러 9,461 23.5 -수출 억 달러 5,215 21.8 -수입 억 달러 4,246 25.4 외환보유액 억 달러 21,316 17.8 자료원 : 중국 국가통계국.<끝> - 14 -
중국 부동산시장 어디로? 발 행 인 편 집 인 발 행 처 발 행 일 주 소 전 화 홈페이지 조환익 곽동운 KOTRA 2009년 8월 서울시 서초구 헌릉로 13 (우 137-749) 02) 3460-7114(대표) www.kotra.or.kr