발간등록번호 11-1210000-000131-10 2 0 0 8 부 동 산 과 세 금 2008 알기쉬운 부동산 세법! 부동산과 세금 부동산거래와 관련한 세금상식을 한데 모아 알기쉽게 설명한 부동산과 세금 세무상담안내 값.1,000원 ISBN 978-89-959643-4-7 국세종합상담센터 세금에 대한 궁금한 사항은 전국 어디서나, 모든 국세에 대하여 전화, 인터넷, 팩스, 우편, 방문 등의 방법으로 문의 상담하시기 바랍니다. 전화 : 1588-0060 인터넷 : www.nts.go.kr 팩스 : 02) 2052-3243 우편 방문 : 서울특별시 강남구 역삼동 824번지 10층 국세종합상담센터`(우 135-753) 세무서 납세자보호담당관 고지된 세금이 억울하거나 부당하다고 느끼시는 경우에는 전국의 모든 세무서에 설치되어 있는 납세자보호담당관을 찾아가 상담하시면 납세자 편에 서서 One-Stop으로 처리해 드립니다. 지방세(취득세, 등록세, 재산세, 자동차세 등)에 관한 사항은 해당 시 군 구청에 문의하시기 바랍니다. 2008년 4월 국세청 납세홍보과
세금, 고귀한 의무이자 아름다운 나눔의 실천입니다. 어려운 여건 속에서도 성실하게 세금을 납부해 주시고, 항상 국세 행정에 많은 관심을 가지고 적극 협조하여 주셔서 진심으로 감사합니다. 저희 국세청은 그동안 기계적이고 냉혹하게 세금을 걷기만 하는 과거의 권력기관에서 벗어나 국민과 납세자를 존중하고 섬기는 서비스기관으로 거듭나기 위해 전 직원이 노력해 오고 있습니다. 또한 납세자들이 세금에 대한 오해와 편견을 해소하고 세금을 올바르게 이해할 수 있도록 세금에 관한 안내책자의 제작 배포, 홈페이지를 통한 국세정보 제공, 국세종합상담센터의 세무 상담 등 다양한 서비스를 제공해 오고 있습니다. 이 책자는 일반국민이 일상생활 속에서 접하게 되는 부동산 관련 세금상식을 한데 모아서 알기 쉽게 편집하였습니다. 취득세 등록세 등 부동산을 살 때 내야 하는 세금은 물론 종합 부동산세와 같이 부동산을 보유할 때 내야 하는 세금, 양도소득세 등 부동산을 팔 때 내야하는 세금, 부동산을 상속 증여받을 때 내야 하는 세금에 관한 문제를 쉽게 이해할 수 있도록 설명하였습니다. 아무쪼록, 이 책자가 납세자 여러분의 세금에 대한 궁금증을 해소하고, 나아가 세금에 대한 인식을 새롭게 하는데 도움이 되기를 바랍니다. 2008. 4. 국세청장
01 부동산의 취득과 세금 01 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금 12 02 인지세 15 03 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사 15 02 부동산의 보유와 세금 01 종합부동산세 18 02 관련 지방세 27 03 부동산의 양도와 세금 01 양도소득세 32 1 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 32 2 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세 40 3 기타 양도소득세가 감면되는 경우 42 4 1세대 2주택 양도소득세 중과세 44 5 1세대 3주택 양도소득세 중과세 45 6 비사업용 토지 양도소득세 중과세 46 7 양도소득세 계산방법 48 8 양도소득세 신고 납부 요령 51 9 신고시 제출할 서류 53
2008 부동산과 02 농어촌특별세 58 03 주민세 58 04 임대용 건물의 양도와 부가가치세 59 05 부동산 실거래가격 신고의무제도 61 04 부동산의 상속과 세금 01 상속과 관련된 법률상식 64 02 상속세 과세대상 66 03 상속세 비과세 68 04 상속세 계산방법 68 05 상속세 신고 납부 요령 75 05 부동산의 증여와 세금 01 증여세 과세대상 80 02 증여세 면제 비과세 83 03 증여세 계산방법 86 04 증여세 신고 납부 요령 89
부동산 취득시 내야 하는 세금 부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 먼 저 취득세와 등록세가 있고, 이들 세금이 부과될 때마다 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 적지 만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있습니 다. 또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여 세와 상속세를 내야 되며, 이 외에도 부동산 취득에 소 요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가 납부해야 합니다. 부동산 보유시 내야 하는 세금 종전에는 보유한 부동산에 대하여 건물은 재산세가, 토지 는 종합토지세가 과세되었으나, 2005년부터는 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세 (일정 기 준금액 초과시)가 과세되고, 일반건물은 재산세만 과세됩 니다. 토지는 종합합산대상 및 별도합산대상 토지로 나 누어 재산세와 종합부동산세 (일정 기준금액 초과시)가 과 세됩니다. 그리고 재산세에는 지방교육세 공동시설세 도시계획세가, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙여 부 과됩니다.
부동산 양도시 내야 하는 세금 마지막으로 보유 부동산을 처분할 때는 국세인 양도소득 세를 납부해야 하며, 이에 따른 지방세인 주민세 (소득세할)도 함께 납부해야 합니다. 보유단계별로 부과되는 국세와 지방세 구 분 국 세 지 방 세 지방세제 관련부가세 취득시 인지세 (계약서 작성시) 상속세 (상속받은 경우) 취득세 농어촌특별세 (국세) 증여세 (증여받은 경우) 등록세 지방교육세 보유시 종합부동산세 (일정 기준금액 초과시) 농어촌특별세 (종합부동산세 관련부가세) 재산세 지방교육세 공동시설세 도시계획세 처분시 양도소득세 주민세 (소득세할) 해당없음 국세는 중앙정부의 행정관서인 국세청(세무서)과 관세청(세관)에서 부과 징 수하는 세금을 말하며 국방 치안 교육 지역균형발전 등과 같은 국가전체 의 이익을 위해 사용됩니다. 지방세는 지방자치단체인 특별시와 광역시 및 도와 시 군 구의 행정기관 에서 부과 징수하는 세금을 말하며 이는 상 하수도 및 소방 등과 같은 지 역주민의 이익과 지역발전을 위해 사용됩니다.
부동산의 취득과 세금 01 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금 12 02 인지세 15 03 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사 15
부동산의 취득과 세금 부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산을 취득하는 것을 말합니다. 01 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금 부동산을 취득하였을 때는 부동산 소재지 관할 시 군 구청에 다음의 세금을 신고 납부하여야 합니다. 1 취득세 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시 군 구청에 취 득세를 신고 납부하여야 합니다. 이 기한을 넘기면 신고불성실가산세 (20%) 및 납부불성실가산세 (1일 1만분의 3)를 추가 부담하여야 합니다. 취득세를 납부할 때에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세 를 함께 납부하여야 합니다. (감면시 감면세액의 20%) 과세표준 및 세율 취득방법 취득세 농어촌특별세 합 계 과세표준 세 율 과세표준 세 율 (취득가액의) 매매 (주택유상거래) 취득가액 2% (1 %) 취득세액 10 % 2.2 % (1.1 %) 신축, 상속, 증여 취득가액 2 % 취득세액 10 % 2.2 % ( )는 주택유상거래분 취득세 50% 경감 실질세율 1% 12 부동산과 세금
2 등록세 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시 군 구청 에 납부하고, 등기신청시 등록세 영수필확인서 를 첨부하여 제출 하여야 합니다. 등록세는 등기 등록을 하기 전까지만 납부하면 신고 납부 불성실가산세가 가산되지 않습니다. 등록세를 납부할 때에는 등록세액의 20%에 해당하는 지방교육세 를 함께 납부하여야 합니다. 과세표준 및 세율 취득방법 등록세 지방교육세 합 계 과세표준 세 율 과세표준 세 율 (취득가액의) 매매 (주택유상거래) 취득가액 2% (1 %) 등록세액 20 % 2.4 % (1.2 %) 신 축 취득가액 0.8 % 등록세액 20 % 0.96 % 상 속 취득가액 0.8 % 등록세액 20 % 0.96 % 증 여 취득가액 1.5 % 등록세액 20 % 1.8 % ( )는 주택유상거래분 등록세 50% 경감 실질세율 1% 제 1장 부동산의 취득과 세금 13
3 취득가액 산정방법 취득세 등록세 계산시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하 되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또 는 신고가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다. 다만, 국가 또는 법인 등과의 거래로 사실상 취득가격이 입증되는 경우에는 취득가격에 의하여 계산합니다. 시가표준액 구 분 산 정 방 법 건 물 주 택 주택이외 개별 (공동) 주택가격 지방자치단체의 장이 결정한 가액 토 지 개별공시지가 부동산을 상속받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 합니다. 이에 대하여는 제4 장 부동산의 상속과 세금 및 제5 장 부동산 의 증여와 세금 편을 참고하시기 바랍니다. 14 부동산과 세금
02 인지세 계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 합니다. 부동산 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우, 증 서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서 에 첩부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 됩니다. 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액 기 재 금 액 세 액 기 재 금 액 세 액 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 2만원 1억원 초과 ~ 10억원 이하 15만원 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 4만원 10억원 초과 35만원 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 7만원 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다. 03 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사 연소자, 부녀자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해 보아야 합니다. 직업 연령 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출 처를 조사받게 되고, 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여 세를 물어야 되기 때문입니다. 제 1장 부동산의 취득과 세금 15
구체적으로 다음과 같은 경우에 자금출처 조사를 받습니다. 부동산을 취득한 사람의 소득상황과 자산의 양도 취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족혐의자를 전산출력하여 취득능력 여 부를 사전 검토하게 됩니다. 사전 검토결과 증여혐의가 있는 자에 대해서는 조사대상자로 선정 하여 조사를 실시합니다. 취득자금 소명 취득자금이 10억원 미만인 경우 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다. 취득자금이 10억원 이상인 경우 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다. 재산 증여 사실이 밝혀지면 무거운 세금 부담이 따르게 됩니다. 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여를 한 혐의가 있는 경우 에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사받게 되며, 재산을 증여한 것으로 밝혀지면 증여재산가액에 대하여 최저 10% 에서 최고 50%에 해당하는 증여세를 부담해야 하고, 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비하여 세금을 30% 이상 더 물게 됩니다. 16 부동산과 세금
부동산의 보유와 세금 01 종합부동산세 18 02 관련 지방세 27
부동산의 보유와 세금 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성 제고, 부동산 가격안정 및 서민주 거안정 도모, 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전을 위하여 2005 년부터 일정금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세 (지방세)를 부과한 후 추가로 국세인 종합부동산세가 과세됩니다. 01 종합부동산세 1 종합부동산세란? 종합부동산세는 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되는 세금 입니다. 1차적으로 시 군 구에서는 자기 시 군 구 내의 부동산 소유자에 대하여 재 산세 (세율 0.15~0.5%)를 과세하고, 2차적으로 국가에서 전국의 부동산을 세대별 또는 인별로 합산하여 일정 기준금 액을 초과하는 부동산 보유자를 대상으로 종합부동산세 (세율 0.6~4%) 를 과세합니다. 종전의 보유세는 보유한 부동산에 대하여 건물은 재산세가, 토지는 종합토지세가 부과되었으나, 보유세제가 전면 개편된 2005년부터는 주택은 건물과 부속토지를 통합평가하여 1차로 지방세인 재산세가 통합과세되 며 일정기준 초과시 2차로 국세인 종합부동산세가 과세됩니다. 이 경우 종합부 동산세는 개인이 보유하는 주택을 세대별로 전국합산하여 과세하게 됩니다. 그러나, 혼인 및 노부모봉양을 하기 위해 세대를 합가하는 경우 혼인(합가)한 날부터 2년간 세대합산을 유예합니다. 18 부동산과 세금
토지는 관할 시 군 구 내의 토지를 관내합산하여 지방세인 재산세를 부과하 고, 전국의 토지를 합산하여 일정기준 초과시 국세인 종합부동산세가 과세됩니 다. 이 경우 개인이 보유하는 종합합산토지는 세대별로 전국합산하여 과세하며 별도합산토지는 개인별로 전국합산하여 과세됩니다. 2 과세대상 및 기준금액 (1) 과세대상 주택 (부속토지 포함), 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등), 별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 일정한 기준금액 초과시 과 세대상이 됩니다. (2) 기준금액 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 세대별 또는 인별로 전국합 산한 가액이 아래의 과세기준금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다. 과세대상 유형 및 과세단위의 구분 주 택 개인 - 세대별합산 과 세 기 준 금 액 주택공시가격 6억원 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) 법인 - 인별합산 개별공시지가 3억원 별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등) 인별합산 개별공시지가 40억원 (또는 200억원 ) 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지 관광호텔업, 종합휴양업, 유원시설업, 대중골프장 업, 스키장업, 유통단지, 공동차고지, 공장용건축물의 부속토지 제 2장 부동산의 보유와 세금 19
부동산 유형별 과세대상의 구분 구분 부 동 산 의 종 류 재산세 종합부동산세 건물 토지 주 거 용 주택 (아파트, 단독 다가구 다세대), 오피스텔 (주거용) 별장 (주거용 건물로서 휴양 피서용으로 사용되는 것) 일정한 건설임대주택 매입임대주택 등 장기임대주택, 미임대건설임대주택 일정한 미분양주택 사원주택 기숙사 가정 보육 시설용 주택 기타 일반건축물 (상가 사무실 빌딩, 공장, 기타사업용 건물) 종 합 합 산 별도 합산 분 리 과 세 나대지, 잡종지, 일부 농지 임야 목장용지 등 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 분리과세 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 일반건축물의 부속토지 (기준면적 범위내의 것) 법령상 인 허가 받은 토지 일부 농지, 임야, 목장용지 (재산세 0.07 %) 공장용지 일부, 공급용 토지 (재산세 0.2 %) 골프장, 고급오락장용 토지 (재산세 4.0 %) 3 과세표준 산정 방법 주택은 종전에는 건물과 토지를 각각 평가하던 것을 주택전체 (건물 및 부속토지)를 통합하여 시가를 반영한 공시가격을 기준으로 세대별 또는 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하여 과세표준 을 산정합니다. 20 부동산과 세금
토지는 공시가격인 개별공시지가를 기준으로 하고 있으며 개인이 보유하는 종합합산토지는 세대별로, 법인 및 기타단체 등이 보유 하는 종합합산토지와 별도합산토지는 인별로 전국합산한 후 일정 금액을 공제하여 과세표준을 산정합니다. 과 세 대 상 과 세 표 준 공시가격기준 주 택 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) 개인 법인 개인 법인 별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등) 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지 주택공시가격을 세대별로 전국합산한 가액 - 6억원 주택공시가격 주택공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 6억원 토지공시가격을 세대별로 전국합산한 가액 - 3억원 개별공시지가 토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 3억원 토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 40억원 (또는 200억원 ) 개별공시지가 4 과세표준 합산배제 (1) 합산배제 대상 임대주택 주택의 종류 주거전용면적 주택공시가격 주택수 임대기간 지역 건설임대주택 149m2 이하 6억원 이하 2호 이상 5년 이상 동 일 시 도 매입임대주택 국민주택규모 이하 3억원 이하 5호 이상 10년 이상 소 재 기존임대주택 국민주택규모 이하 3억원 이하 2호 이상 5년 이상 전 국 미임대건설임대주택 149m2 이하 6억원 이하 - - - 다가구주택은 1구 (독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정 (다가구주택과 다세대주택의 과세형평성 유지) 제 2장 부동산의 보유와 세금 21
기숙사 학교, 공장 등의 학생 또는 종업원 공동취사용 주택 사원용 주택 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택 다만, 종업원과의 관계가 친족이나 과점주주에 해당하는 주택은 제외 미분양 주택 과세기준일 현재 사업자등록을 한 주택신축판매자 (주택법의 사업계획승인 및 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 아래와 같습니다. 미분양 기간별 적용구분 사용검사일 또는 사용승인일 05. 6. 2 이후 06. 6. 1 이전 06. 6. 2 이후 07. 6. 1 이전 07. 6. 2 이후 08. 6. 1 이전 합산배제년도 2008년 2009년 2010년 건축법의 허가 (20호 미만)를 받아 건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주 한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제대상에서 제외됨. 가정보육시설용 주택 (주거겸용 어린이 놀이방) 08. 6. 1까지 시장 군수 또는 구청장의 인가 및 관할세무서에서 고유번호를 부여받고 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택 과세기준일 현재 영유아 보육시설 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여 는 재산세 도시계획세 공동시설세 사업소세를 면제하고 있음. (지방세법 제 272조5) 22 부동산과 세금
(2) 합산배제 신고절차 1 먼저, 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다. 건설 매입임대 미임대건설임대주택 과세기준일 (매년 6월 1일)까지 임대사업 자등록 (시 군 구에 신청)과 사업자등록 (세무서에 신청)을 하여야 합니다. 기존임대주택 05. 1. 5 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일 (매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다. 다가구임대주택 임대주택법의 등록기준 (다가구는 전체를 1호로 보고 있음) 호 수(건설임대는 2호 이상, 매입임대는 5호 이상)에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일 (매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다. 기숙사, 사원용 주택, 미분양주택 별도의 등록절차는 없습니다. 가정보육시설용 주택 과세기준일 (매년 6월 1일)까지 보육시설 설치 인가 (시 군 구) 및 고유번호신청 (세무서)을 하여야 합니다. 2 합산배제 대상인 임대주택 등을 보유한 납세의무자는 당해연도 9월 16일부터 9월 30일까지 당해 주택의 보유현황을 관할세무서장에게 신고하여야 합니다. 다만, 이 기간에 신고하지 못한 경우에는 종합 부동산세 납부기간 (12. 1 ~ 12. 15)에 종합부동산세의 신고 납부 와 함께 합산배제 신고를 하여야 과세제외 받을 수 있습니다. 임대주택 합산배제 신고 건설임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택, 다가구 임대주택, 미임대건설임대주택 기타주택 합산배제 신고 기숙사, 사원용 주택, 미분양 주택, 가정보육시설용 주택 제 2장 부동산의 보유와 세금 23
종합부동산세 세율 과 세 대 상 과 세 표 준 세 율 누진공제액 과세표준 적용비율 3억원 이하 1 % - 주 택 3억원 초과 14억원 이하 14억원 초과 94억원 이하 1.5 % 150만원 2% 850만원 90 % 94억원 초과 3 % 1억 250만원 17억원 이하 1 % - 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) 17억원 초과 97억원 이하 2 % 1,700만원 90 % 별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등) 97억원 초과 4 % 2억 1,100만원 160억원 이하 0.6 % - 160억원 초과 960억원 이하 1 % 6,400만원 960억원 초과 1.6 % 6억 4,000만원 65 % 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지:0.8% (단일세율 적용) 산출세액 계산방법 (과세표준 세율 적용비율) - 법정 공제세액 (1 + 2) (종합부동산세액) 법정 공제세액은? 1 과세기준금액 초과분에 부과된 재산세상당액 중 일정액 2 세부담상한액을 초과하는 금액 24 부동산과 세금
5 세부담 상한액 각 과세대상 유형별로 당해연도에 부과된 재산세액과 세부담 상한 액 적용전 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교 하여 300% (별도합산토지는 150%)를 초과하는 경우 그 초과액은 종 합부동산세액에서 공제하여 계산합니다. 당해연도 총세액상당액 전년도 총세액상당액 한도비율 재산세 + 종합부동산세 (재산세+ 종합부동산세) 150% ~300% 계산사례 Q A 전년도 (2007년) 주택분 재산세 상당액 250만원, 주택분 종부세 상당액 50만원 올해의 주택분 재산세 500만원, 종부세 (세부담상한 적용 전) 500만원인 경우 세부담 상한액 900만원 [= (재산세 상당액 250만원 + 종부세 상당액 50만원) 300%] 세부담 상한액 초과금액 100만원 (= 2008년 총세액 상당액 1,000만원 - 세부담 상한액 900만원) 올해 납부할 종부세 400만원 (= 세부담상한전 종부세 500만원 - 세부담 상한액 초과금액 100만원) 제 2장 부동산의 보유와 세금 25
6 종합부동산세 고지 납부 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대 상 여부를 판정합니다. 2008년부터는 관할세무서장이 납부할 세액을 결정 고지하며, 납 세의무자는 납부기간 (12. 1 ~ 12. 15)에 금융기관 또는 세무서에 납 부하면 됩니다. 다만, 신고 납부방식으로 납부하고자 하는 납세의 무자는 위 납부기간에 신고 납부하여야 하며, 이 경우 당초 고지 결정은 없었던 것으로 봅니다. 일정한 요건을 갖춘 임대주택 및 기타주택 등은 먼저, 임대사업자등록과 사업 자등록을 한 후 9월 16일부터 9월 30일까지 당해 임대주택 등의 보유현황을 관할세무서장에게 신고하여야 합니다. 다만, 이 기간에 신고하지 못한 경우에 는 종합부동산세 납부기간(12.1~12.15)에 종합부동산세의 신고 납부와 함께 합산배제 신고를 하여야 과세제외 받을 수 있습니다. 7 종합부동산세 분납 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부 를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 분납할 수 있는 세액 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 1천만원을 초과하는 금액 납부할 세액이 2천만원 초과하는 경우 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액 8 농어촌특별세 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다. 26 부동산과 세금
02 관련 지방세 1 재산세 매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대하여 다음과 같이 재산세가 부과됩니다. 납부기한 대 상 납부기한 납부방법 소관기관 건물분 재산세 주택분 재산세 1/2 토지분 재산세 주택분 재산세 1/2 7.16 ~7.31 9.16 ~9.30 고지납부 시 군 구 주택분 재산세액이 5만원 이하인 경우 7월에 전액 고지할 수 있습니다. 과세표준 구 분 과세대상 시가표준액 재산세과표 주택분 주택과 부속토지 주택공시가격 시가표준액 55% 건물분 토지분 일반건물 종합 합산 토지 별도 합산 토지 지방자치단체장이 결정한 가액 시가표준액 65% 개별공시지가 시가표준액 65% 주택분과 건물분 재산세는 1개 물건별 개별과세 토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세 세 율 세율표 [27p] 참조 제 2장 부동산의 보유와 세금 27
2 지방교육세 지방교육세는 재산세에 부가하여 과세됩니다. 과세표준 및 세율 과세표준 세 율 재산세액 20% 3 공동시설세와 도시계획세 공동시설세와 도시계획세는 재산세 고지서에 함께 병기하여 납세 고지서가 발부됩니다. 과세표준 및 세율 구 분 과세표준 세 율 공동시설세 건축물의 시가표준액 60% 세율표 참조 도시계획세 재산세 과세표준액 1.5/1,000 28 부동산과 세금
재산세 공동시설세 세율표 세목 과세대상 과세표준 세 율 비 고 주 택 4천만원 이하 0.15% 1억원 이하 6만원+4천만원 초과금액의 0.3% 1억원 초과 24만원+1억원 초과금액의 0.5% 별장용 건축물 4% 재 산 세 건축물 나대지 등 (종합합산과세) 사업용토지 (별도합산과세) 골프장, 고급오락장 주거지역 및 지정지역내 공장용 건축물 4% 5% 기타건축물 0.25% 5천만원 이하 0.2% 1억원 이하 10만원+5천만원 초과금액의 0.3% 1억원 초과 25만원+1억원 초과금액의 0.5% 2억원 이하 0.2% 10억원 이하 40만원+2억원 초과금액의 0.3% 10억원 초과 280만원+10억원 초과금액의 0.4% 과밀억제권 역안의 공장 신 증설 (5년간 1.25%) 전 답 과수원 목장용지 및 임야 0.07% 기타토지 (분리과세) 골프장 및 고급오락장용 토지 4% 위 이외의 토지 0.2% 600만원 이하 0.05% 공 동 시 설 세 일반건축물 1,300만원 이하 3,000원+600만원 초과금액의 0.06% 2,600만원 이하 7,200원+1,300만원 초과금액의 0.07% 3,900만원 이하 16,300원+2,600만원 초과금액의 0.09% 6,400만원 이하 28,000원+3,900만원 초과금액의 0.11% 화재위험 건축물은 당해 세율의 2배로 중과세 6,400만원 초과 55,500원+6,400만원 초과금액의 0.13% 제 2장 부동산의 보유와 세금 29
부동산의 양도와 세금 01 양도소득세 32 1 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 32 2 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세 40 3 기타 양도소득세가 감면되는 경우 42 4 1세대 2주택 양도소득세 중과세 44 5 1세대 3주택 양도소득세 중과세 45 6 비사업용 토지 양도소득세 중과세 46 7 양도소득세 계산방법 48 8 양도소득세 신고 납부 요령 51 9 신고시 제출할 서류 53 02 농어촌특별세 58 03 주민세 58 04 임대용 건물의 양도와 부가가치세 59 05 부동산 실거래가격 신고의무제도 61 제 2장 부동산의 보유와 세금 31
부동산의 양도와 세금 토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보아야 생활설 계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다. 01 양도소득세 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세할 수도 있습니다. 1 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 (1) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나 (고가주택 제외)만 을 보유하고 있는 경우로서 다음의 비과세 요건을 충족한 주택을 말합니다. 비과세 요건 서울, 과천, 신도시 지역 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주 신도시 지역:택지개발예정지구로 지정 고시된 5대 신도시 (분당 일산 평촌 산본 중동) 지역을 말함 기타지역 3년 이상 보유 32 부동산과 세금
이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다. (2) 장기저당담보주택의 비과세 특례 1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담 보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다. 다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하 면 위 특례규정이 적용되지 않습니다. 장기저당담보대출계약 요건 (1, 2, 3 모두 충족) 1 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상일 것 2 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월 매분기별 등으로 대출금을 수령하는 조건일 것 3 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것 (3) 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 취학, 1년 이상 질병의 치료 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시 군지역으로 이사를 할 경우 해외이주법 에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 (다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.) 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 (다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.) 제 3장 부동산의 양도와 세금 33
재개발 재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발 재건축된 주택으로 세대전 원이 이사 (완공 후 1년 이내)하게 되어 팔게 될 경우 (다만, 이 경우에는 재개발 재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 1년 이 내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주하여야 합니다.) 임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 경우 (사업인정고시일전 취득한 경우에 한함) (4) 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 파는 이른바 미등기전 매 는 양도소득세를 물게 됩니다. 이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다. 1세대 1주택이라도 고가주택 에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다. 34 부동산과 세금
고가주택 고가주택의 범위 고가주택 이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말합니다. 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 양도차익 계산 (양도가액 - 취득가액 등) 양도가액 - 6억원 양도가액 즉, 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도 소득세가 과세됩니다. (5) 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하 지 않습니다. 1 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 경우 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사 를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양 도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 수도권소재 기업 (공공기관)의 지방이전으로 종사자가 이전 (연접)지역으로 이사하는 경우에는 5년 안에 팔게 되면 양도소득세 가 과세 되지 않습니다. 2 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 경우 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일 반주택을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택 을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 그러나, 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다. 제 3장 부동산의 양도와 세금 35
3 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 경우 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다. 4 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 경우 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인 되면 양도소득세를 과세하지 않습니다. 5 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 경우 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자 55세) 이상의 직계존속 (배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대 를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택 (비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다. 36 부동산과 세금
장기저당담보주택의 비과세 특례 장기저당담보주택을 소유한 60세 이상의 직계존속과 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우에는 양도시기와 상관없이 먼저 양도하는 주택은 1세 대 1주택 양도로 간주하며, 장기저당담보주택은 비과세요건 중 거주기간 요 건을 적용하지 않습니다. 따라서 세대를 합친 날로부터 2년이 지나서 팔더라도 먼저 양도하는 주택 (비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)에 대하여는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특 례규정이 적용되지 않습니다. 6 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 경우 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택 (비과세 요건을 갖 춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다. 7 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 경우 1주택 (일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2 주택이 된 이후에 일반주택 (비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 농어촌주택 이라 함은 서울 인천 경기도를 제외한 읍 면지역 (도시지역 내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말합니다. 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 이농주택 : 농 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실 이 있는 주택 제 3장 부동산의 양도와 세금 37
귀농주택 : 농 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속 의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1,000m2 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택 (대지 면적 660m2 이내) 또한 1주택을 소유한 1세대가 03. 8. 1 08. 12. 31 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2 주택이 된 경우에는 일반주택 양도시 비과세 해당여부는 농어촌주 택을 제외하고 판단합니다. (이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다.) 농어촌지역 읍 면 (수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외) 주택규모 대지 660m2, 건물 150m2 (공동주택 116m2) 이내 주택가격 농어촌주택 취득시 기준시가 1억 5천만원 이하 (6) 이 밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 1 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 경우 1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택 (비과세 요건을 갖춘 경우에 한함) 을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다. 구 분 주택 > 점포 주택 점포 비과세 여부 점포를 주택으로 보아 비과세 주택부분은 비과세, 점포부분만 과세 38 부동산과 세금
2 재개발 (재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 경우 보유하던 주택 (종전주택)이 재개발 (재건축)사업에 의해 헐린 후, 당초 재개발 (재건축) 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이 를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우에 는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 재개발(재건축) 주택의 보유기간 종전주택의 보유기간, 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산합니다. 3 입주권 (재개발 재건축)을 팔았을 경우 보유하던 주택 (종전주택)이 재개발 (재건축) 사업으로 인해 동 조합 원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위 (입주권)를 팔 때에는 종 전주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임 에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다. 비과세 요건 종전주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우 1 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 2 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우 제 3장 부동산의 양도와 세금 39
2 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세 (1) 양도소득세 감면 1 자경농지의 양도 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농 지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됩니다. 상속받은 농지는 피상속인의 경작기간도 포함됩니다. 농지소재지 란 농지가 소재하는 시 군 구 (자치구) 안의 지역이나 이와 붙어 있는 시 군 구 안의 지역 또는 농지로부터 20km 이내의 지역을 말합니다. 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다. 또한 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인 (영농조합법인 영농회사법인)에 양도하 는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건 (자경기간)을 완화하였습니다. 40 부동산과 세금
대상농지 및 자경기간 대 상 농 지 자경기간 적용기한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지 3년 이상 2010. 12. 31까지 그러나 다음의 농지는 감면되지 않습니다. 시지역 (광역시의 군지역, 시의 읍 면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업 지역 안에 있는 농지로서 이들 지역 (대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날 로부터 3년이 지난 농지 대규모개발사업지역 사업지역 내의 토지 소유자가 1,000명 이상인 지역이거나 사업시행면적이 100만m2 이상인 지역 (택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만m2) 농지 외의 토지로의 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일 로부터 3년이 지난 농지 또한 농지가 2002. 1. 1 이후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 의하여 주 거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입 (지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경농지의 요건을 갖춘 경우라 도 취득일로부터 그 편입 (지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세 를 감면합니다. 상속인이 상속받은 농지 (8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속 받은 후 3년이 지난 농지 감면 한도액:자경농지대토 감면과 합산하여 5년간 1억원( 06. 1. 1 이후) 제 3장 부동산의 양도와 세금 41
2 자경농지의 대토 경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때에도 양도소득세가 감면됩니다. 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지의 면적 1/2 이상이거나 가격이 1/3 이상인 다른 농지를 사야 하며 (다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함) 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날로부터 계속하여 3년 이상 경작 하여야 합니다. 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 농지소유기간 중 3년 이상 경작했어야 합니다. 감면 한도액:자경농지 감면과 합산하여 5년간 1억원 ( 06. 1. 1 이후) (2) 양도소득세 비과세 경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 교환하는 때에는 양도 소득세가 과세되지 않습니다. 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하여야 하고 교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작하여야 합니다. 3 기타 양도소득세가 감면되는 경우 (1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모 (85m2 이하)의 주 택을 2000. 12. 31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양 도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다. 42 부동산과 세금
(2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 1 감면대상 2000. 11. 1~2001. 12. 31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우 (2001. 1. 1 이후 양도분부터 적용) 2001. 5. 23~2003. 6. 30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택 을 취득한 경우 (2001. 8. 14 이후 양도분부터 적용) 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정 고시된 5대 신도시 (분당, 일 산, 평촌, 산본, 중동) 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003. 1. 1 이후 취득분부터 감면을 배제함. 2 감면내용 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고, 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득 세를 계산합니다. 3 감면배제 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다. (3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 다음 중의 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지 역에 대한 사업인정고시일 (사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도 일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2009. 12. 31까지 양도 하고 그 대금을 현금으로 받는 경우에는 양도소득세의 10% (보상채권 으로 받는 경우에는 15%, 보상채권 만기보유 20%)를 감면합니다. 제 3장 부동산의 양도와 세금 43
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 이 적용되는 공익사업 에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 도시 및 주거환경정비법 에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 07년부터는 1세대 2주택 보유자가 보유주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과됩니다. 4 1세대 2주택 양도소득세 중과세 (1) 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~80%에 해당하는 장기 보유특별공제를 받을 수 없습니다. (2) 50%의 높은 세율이 적용됩니다. 2007. 1. 1 이후 양도하는 분부터 일반적인 양도소득세율 (9~36%) 보다 높은 50%의 세율이 적용됩니다. (3) 1세대 2주택 양도소득세 중과세 대상 주택 수도권 광역시 소재 기준시가 1억원 초과 주택과 기타지역 소재 기준시가 3억원 초과 주택이 해당됩니다. 44 부동산과 세금
다만, 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택과 이 사, 근무, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대 2주택이 된 경우 일정요건에 해당되면 중과세 대상에서 제외됩니다. 1세대 2주택의 판정 위 (1)과 (2)의 경우:아래의 기준에 해당하는 주택수 (입주권 포함)로 계산합니다. 지역기준 수도권 (서울, 인천, 경기) 광역시 소재 주택 제외지역 광역시의 군지역, 경기도의 읍 면지역 제외 가격기준 수도권 광역시 이외에 소재하는 주택 (제외지역 포함)으로 기준시가 (입주권의 경우 종전주택가격) 3억원을 초과하는 주택 1세대 3주택 이상 보유자가 보유주택을 양도하는 경우에는 양도소 득세가 중과됩니다. 5 1세대 3주택 이상 양도소득세 중과세 (1) 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~80%에 해당하는 장기 보유특별공제를 받을 수 없습니다. (2) 60%의 높은 세율이 적용됩니다. 미등기양도자산 (70%) 다음으로 높은 60%의 세율이 적용됩니다. 제 3장 부동산의 양도와 세금 45
1세대 3주택 이상의 판정 아래의 기준에 해당하는 주택수(입주권 포함)로 계산합니다. 지역기준 수도권 (서울, 인천, 경기) 광역시 소재 주택 제외지역 광역시의 군지역, 경기도의 읍 면지역 제외 가격기준 수도권 광역시 이외에 소재하는 주택 (제외지역 포함)으로 기준시가 (입주권의 경우 종전주택가격) 3억원을 초과하는 주택 다만, 다음의 경우 3주택 이상 판정시 주택수에는 포함되나 당해주택 양도시에 는 중과세 되지 않습니다. 다음 요건을 모두 충족한 2003. 12. 31 이전 취득한 소형주택 - 건평 60m2, 대지 120m2 이하 주택 - 기준시가 4천만원 이하 주택 다만, 오피스텔 및 정비구역 (재개발, 재건축 등)으로 지정 고시된 지역에 소재한 주택은 소형주택이라도 중과세 됩니다. 조특법상 양도소득세가 감면되는 장기임대주택, 신축주택 등 장기임대사업용 주택:국민주택규모 이하, 기준시가 3억원 이하, 5호 이상을 10년 이상 임대, 동일 시 군소재 주택에 한함. 장기사원용주택, 문화재주택, 5년 미경과 상속주택, 저당권실행 및 채권변제로 취득한 주택 등 07년부터는 비사업용 토지를 양도하는 경우에도 양도소득세가 중 과됩니다. 6 비사업용 토지 양도소득세 중과세 (1) 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 3년 이상 보유한 토지를 양도하더라도 10~30%에 해당하는 장기 보유특별공제를 받을 수 없습니다. (2) 60%의 높은 세율이 적용됩니다. 46 부동산과 세금
비사업용 토지의 판정 비사업용 토지란 아래의 기준을 모두 충족하는 토지를 말합니다. 1) 기간기준 보유기간 중 사업용으로 사용되지 않은 토지 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 봅니다. 1 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용 2 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용 3 보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용 2) 대상토지기준 다음 중 하나에 해당되는 토지 농지 다음에 해당되지 않는 전 답 과수원 - 재촌 자경 농지 - 농지법에 소유가 인정되는 일부 농지 등 주말 체험영농소유농지, 상속 이농농지, 20년 이상 소유 농지 등 임야 다음의 임야는 제외 - 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한함 - 재촌하는 자가 소유하는 임야 목장용지 다음의 목장용지는 제외 - 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지 - 종중소유 목장용지 (2005. 12. 31 이전 취득분에 한함) - 상속받은 목장용지 (상속일로부터 5년 내 양도시) - 2006. 12. 31까지 20년 이상 소유한 목장용지 (2009. 12. 31까지 양도시) 비사업용 나대지 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지 등의 토지 - 다만, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외 운동장 경기장 등 체육시설용 토지 휴양시설업용, 주차장용, 청소년 수련시설용, 예비군훈련장용 토지 개발사업시행자가 조성한 토지, 기타 토지 제 3장 부동산의 양도와 세금 47
7 양도소득세 계산방법 (1) 계산절차 양 도 가 액 실지거래가액 - 취 득 가 액 실지거래가액 - 필 요 경 비 양도비 등 실제경비 양 도 차 익 - 장기보유특별공제 (토지 건물의 양도차익) 공제율 [48p 참조] 양 도 소 득 금 액 - 양도소득기본공제 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제) 양도소득과세표준 세 율 양도소득세율표 [49p] 참조 산 출 세 액 - 세액공제 + 감면세액 예정신고납부세액공제 (10%), 조세특례제한법상 감면세액 등 자진납부할 세액 48 부동산과 세금
(2) 양도차익 계산 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비 실지 양도가액 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다. 실지 취득가액 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다. 기타필요경비 (1 + 2 + 3) 1 취득시 부대 비용 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세 및 등록세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용 소유권 확보를 위한 소송비용 명도비용 인지대 등도 포함 2 취득 후 지출 비용 부동산을 취득한 후 용도변경 개량 이용편의를 위하여 지출한 비용 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함 3 양도비용 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등을 말함 (3) 장기보유특별공제는 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다. 제 3장 부동산의 양도와 세금 49
장기보유특별공제 1세대 1주택 외의 1세대 1주택* 양도시 보 유 기 간 토지 건물 양도시 07.12.31이전 08.1.1이후 08.3.21이후 07.12.31이전 08.1.1이후 3년이상 4년미만 10% 12% 10% 10% 10% 4년이상 5년미만 12% 16% 12% 5년이상 6년미만 15% 20% 15% 6년이상 7년미만 18% 24% 18% 7년이상 8년미만 15% 21% 28% 15% 21% 8년이상 9년미만 24% 32% 24% 9년이상 10년미만 27% 36% 27% 10년이상 11년미만 30% 40% 11년이상 12년미만 33% 44% 12년이상 13년미만 30% 36% 48% 13년이상 14년미만 39% 52% 14년이상 15년미만 42% 56% 15년이상 16년미만 60% 30% 30% 16년이상 17년미만 64% 17년이상 18년미만 68% 45% 45% 18년이상 19년미만 72% 19년이상 20년미만 76% 20년이상 80% 비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용 - 일시적 2주택 등으로 비과세되는 주택 - 비과세요건 갖춘 고가주택으로 6억원 초과 과세되는 주택 - 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자 공제 제외 미등기 양도자산과 60% 세율이 적용되는 3주택 이상자의 주택, 비사업용 토지, 50% 세율이 적용되는 2주택자의 주택 (4) 양도소득 기본공제는 다음과 같이 적용합니다. 다음과 같은 소득별로 각각 연간 250만원을 공제합니다. 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산 주식 또는 출자지분 1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 연중에 먼저 양도하는 양도소 득금액에서부터 순차로 공제합니다. 공제 제외 미등기양도자산 50 부동산과 세금
(5) 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용됩니다. 양도소득세 세율 자 산 토지 건물 부동산에 관한 권리 기타자산 (보유기간 제한없음) 보유기간 1년 미만 보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만 보유기간 2년 이상 07. 1. 1 이후 양도분 50% 40% 과세표준 세 율 누진공제 1천만원 이하 4천만원 이하 8천만원 이하 8천만원 초과 9% 18% 27% 36% 1세대 2주택자의 양도주택 50% 1세대 3주택 이상자의 양도 주택 60% 비사업용토지 등 60% 미등기 양도 70% 9% ~ 36% 누진세율 90만원 450만원 1,170만원 8 양도소득세 신고 납부 요령 (1) 예정신고 1 예정신고 납부 란? 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대 한 양도소득세 신고서를 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서장 에게 제출하여야 합니다. 제 3장 부동산의 양도와 세금 51
예정신고기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야 할 세액의 10%를 공제 받을 수 있으므로 부동산을 양도하면 반드시 예정신고를 하시기 바랍니다. 2 예정신고 납부기한 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대 금을 청산한 경우 토지거래허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 (2) 확정신고 당해연도에 양도소득이 있는 자는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31 일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고 를 하지 않아도 됩니다. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정 고지하게 되며, 특히 확정신고 납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세 20% (또는 40%), 무납부가산세 1일 0.03% 를 추가 부담하게 됩니다. (3) 양도소득세 분납 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부 를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 52 부동산과 세금
분납할 수 있는 세액 납부할 세액이 2천만원 이하인 때 1천만원을 초과하는 금액 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액 (4) 양도소득세 물납 공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금 을 공공용지보상채권으로 받는 경우에는 그 채권으로 양도소득세 를 납부할 수 있습니다. 세액이 1천만원을 초과하는 경우 양도소득세 예정 확정 신고기한 10일 전까지 물납 신청 9 신고시 제출할 서류 양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 양도소득 과세표준신고 및 자진납부계산서, 양도소득금액 계산명세서 를 작성하여 다음 서류와 함께 관할세무서에 제출하여야 합니다. 제 3장 부동산의 양도와 세금 53
신고인 제출대상 서류 당해 자산의 매도 매입에 관한 계약서 사본 이 경우 부동산의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야 합니다. 부동산을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서 환지확정 전에 취득한 토지:환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등 자본적 지출액 양도비용 증빙, 감가상각비 명세서 공무원 확인대상 서류:신고인 제출생략 토지 건물 등기부등본 다만, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에는 신고인이 폐쇄 등기부 등본을 제출하여야 합니다. 토지대장 및 건축물대장 등본 개별공시지가 확인원 담당공무원이 행정정보의 공동이용을 통하여 확인하는 것에 동의하지 아니하는 경우 에는 신고인이 직접 제출하여야 합니다. 신고에 사용되는 서식은 전국 세무관서에서 무료로 배부해 드리고 있으며, 인터넷 국세청 홈페이지 (www. nts. go. kr)에서도 서식을 다운받아 사용하실 수 있습니다. 54 부동산과 세금
취득 가액 기 타 필 요 경 비 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서 작성사례 자 본 적 지 출 액 등 양 도 비 등 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서 구 1 타인으로부터 매입한 자산 분 합계 소재지 (자산) 서울 종로 수송 1번지 매 입 가 액 150,000,000 취 득 세 420,000 등 록 세 300,000 기 타 부 대 비 용 280,000 소 계 151,000,000 2 자기가 제조 생산 건설한 자산 취득시쟁송비용 매 수 자 부 담 3 가 산 항 목 양 도 소 득 세 기 타 소 계 4 차 감 항 목 감 가 상 각 비 5 계 (1+3-4 또는 2+3-4) 151,000,000 151,000,000 용도 변경 개량 이용 편의를 위한 지출 25,000,000 6 자 본 적 지 출 액 엘리베이터, 냉난방설치 피난시설 등 설치 재해 등으로 인한 자산의 원상 복구 개 발 부 담 금, 재 건 축 부 담 금 자산가치 증가 등 수선비 기 타 소 계 25,000,000 7취 득 후 쟁 송 비 용 수익자 부담금 토지 장애 철거비 8 기 타 비 용 도로시설비 등 사방사업소요비용 기 타 소 계 9 계 (6+7+8) 25,000,000 25,000,000 10 직 접 지 출 비 용 500,000 11 국민주택채권 및 토지개발채권 매 각 차 손 12 계 (10+11) 500,000 500,000 13 기타 필요경비 계 (9+12) 25,500,000 제 3장 부동산의 양도와 세금 55
양도소득금액계산명세서 작성사례 관리번호 - 양 도 소 득 금 액 계 산 명 세 서 관리번호는 기입하지 마십시오. 양 도 자 산 표 시 1세 율 구 분 (코드) 합 계 누진세율 (1-10) ( - ) ( - ) 2소 재 지 서울 종로 수송1 3자 산 종 류 (코드) 토지 (1) ( ) ( ) 4총면적 (양도지분) 600m2 (1/1) ( / ) ( / ) 5신고구분 (실가, 기준시가) 양 도 가 액 계 산 실가신고 6양 도 일 자 2008. 1. 15 7양 도 면 적 (m2) 8 건물분류번호 가 액 600m2 9 공 시 지 가 450,000 10 양 도 가 액 300,000,000 300,000,000 취 득 가 액 및 공 제 액 계 산 11 취 득 일 자 2004. 7. 5 12 취 득 면 적 (m2) 600m2 취득당시 13 등급 가 90. 8. 30 토 액 직 전 지 14 공시지가 취득당시 420,000 90. 1. 1. 15 건물 분류번호 가액 16 최초고시당시기준시가 지정 지역 취득당시기준시가 17 취 득 가 액 151,000,000 151,000,000 18 기납부토지초과이득세 19 기 타 필 요 경 비 25,500,000 25,500,000 20 양 도 차 익 123,500,000 123,500,000 ꊊꊓ 장기보유특별공제 12,350,000 12,350,000 ꊊꊔ 양 도 소 득 금 액 111,150,000 111,150,000 ꊊꊕ 감 면 소 득 금 액 ꊊꊖ 감면종류 감면율 56 부동산과 세금
관리번호 - 1신고인 (양도인) 2양수인 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 ( 예정신고, 확정신고, 수정신고, 기한후신고) 성 명 김 성 실 주민등록번호 500625-1234567 주 소 서울시 종로구 수송동 104번지 전 화 번 호 02-1234-5678 국외거주지 e-mail 주소 tax@nts.go.kr 성 명 주민등록번호 양도자산 지분 양도자와의 관계 박공평 600123-1234567 서울 종로 수송 1 1/1 타인 3 세율구분 코 드 합계 국내분 소계 누진 1-10 - - 국외분 부동산 소계 4양 도 소 득 금 액 111,150,000 111,150,000 111,150,000 5기신고 결정 경정된 양도소득금액 합계 6양도소득기본공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000 7과 세 표 준 (4+5-6) 108,650,000 108,650,000 108,650,000 8 세 율 36% 36% 36% 9 산 출 세 액 27,414,000 27,414,000 27,414,000 10 감 면 세 액 11 외국납부세액공제 12 예정신고납부세액공제 2,741,400 2,741,400 2,741,400 13 원천징수세액공제 14 수정신고가산세 등 15기신고 결정 경정세액 16자진납부할 세액 (9-10-11-12-13+14-15) 24,672,600 24,672,600 24,672,600 17 분납(물납)할 세액 18 자 진 납 부 세 액 24,672,600 24,672,600 24,672,600 19 환 급 세 액 농어촌특별세자진납부계산서 주민세자진납부계산서 신고인은 소득세법 제105조(예정 ꊊꊛ 신고) 제110조(확정신고), 국세기본 20 소득세 감면세액 소득세자진납부할세액 24,672,600 법 제45조(수정신고) 제45조의 3(기 한후 신고), 농어촌특별세법 제7조 ꊊꊓ 세 율 ꊋꊒ 세 율 10% 및 지방세법 제177조의 4에 따라 ꊊꊔ 산 출 세 액 ꊋꊓ 산 출 세 액 2,467,260 신고하며, 위 내용을 충분히 검토하였 ꊊꊕ 수정신고가산세 등 ꊋꊔ 자진납부 세액 2,467,260 고 신고인이 알고 있는 사실 그대로를 정확하게 기재하였음을 확인합니다. ꊋꊕ 환 급 세 액 ꊊꊖ 기신고 결정 경정세액 2008년 3월 10일 환급금 계좌신고 신고인 김 성 실 (서명 또는 인) ꊊꊗ 자진납부할 세액 ꊊꊘ 분납할 세액 ꊋꊖ 금융기관명 세무대리인은 조세전문자격자로서 위 신고서를 성실하고 공정하게 작성 하였음을 확인합니다. ꊊꊙ 자진납부 세액 ꊋꊗ 계좌번호 세무대리인 이 세 무 (서명 또는 인) ꊊꊚ 환 급 세 액 종로 세무서장 귀하 구 비 서 류 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 작성사례 담당공무원 확인사항 (담당공무원의 확인에 동의하지 아니 신고인 제출서류 하는 경우 신고인이 직접 제출하여야 하는 서류) 1. 양도소득금액계산명세서(부표1 및 부표3 또는 부표 2) 1부 2. 매매계약서 1부(실지거래가액으로 계산시) 1. 토지 및 건물등기부등본(각 1부) 3. 필요경비에 관한 증빙서류 1부 4. 감면신청서 1부 2. 토지 및 건축물대장등본(각 1부) 5. 기타 양도소득세 계산에 필요한 서류 1부 접수(영수) 일 자 인 본인은 이건 업무처리와 관련하여 전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률 제21조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 담당공무원이 위의 담당공무원 확인사항을 확인하는 것에 동의합니다. 신고인 김 성 실 (서명 또는 인) 제 3장 부동산의 양도와 세금 57
02 농어촌특별세 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부하여야 합니다. 03 주민세 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%를 주민세로 납부하여야 합니다. 58 부동산과 세금
04 임대용 건물의 양도와 부가가치세 사업용 건물 (빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부담하여야 합니다. 1 과세표준 계산방법 매매시 (사업자의 지위에서) 과세되는 경우 과세표준 = 시가 (실지매매가액) 간주공급 (폐업시 잔존재화)으로 과세되는 경우 건물의 취득가액 (1-5 100 경과된 과세기간의 수) = 시가 10 2002. 1. 1 이후 취득분부터 적용 (이전 취득분은 100 ) 2 포괄적 양도 양수 사업용 건물이 포괄적 양도에 해당되는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하므로 부가가치세가 과세되지 않습니다. 사업의 포괄적 양도 양수 사업장별로 그 사업용 자산과 함께 당해 사업에 관한 모든 권리 의무를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다. 제 3장 부동산의 양도와 세금 59
임대용 건물 양도시 포괄적 양도 양수가 되기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다. 1 포괄 양도 양수 내용이 확인되어야 합니다. 포괄적 양도양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 합니다. 2 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다. 사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업양도 양수가 인정되지 않습니다. 3 사업양도 신고서를 제출해야 합니다. 사업양도 후 사업양도 신고서를 제출하시기 바랍니다. 따라서 위의 포괄적 양도 양수에 해당되지 않는 경우에는 양도자는 세금계산서를 교부하고, 양수자로부터 거래징수한 부가가치세를 신 고 납부하여야 합니다. 기타 궁금한 사항은 국세종합상담센터 ( 1588-0060)에 문의하시기 바랍니다. 60 부동산과 세금
05 부동산 실거래가격 신고의무제도 1 부동산 거래신고의무제도란? 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고 부동산거래를 투명하게 하기 위해 부동산 실거래가격 신고의무제도 가 2006년 1월 1일 부터 시행되고 있습니다. 부동산을 매매한 경우에는 계약체결일로부터 30일 이내에 실제거 래가격으로 부동산 소재지 관할 시 군 구청에 신고하여야 합니다. 중개업자가 거래계약서를 작성 교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 하여야 합니다. 신고된 부동산 거래가격은 허위 신고 여부 등에 대해 가격 검증을 거치게 되며, 거래내역 및 검증결과는 국세청 및 시 군 구청 세 무부서에 통보하여 과세자료로 활용됩니다. 또한 신고된 가격은 2006년 6월 1일부터 등기부 등본에 기재되며, 07년부터는 전면적으로 양도소득세가 실제 거래가격으로 부과됩니다. 2 신고의무 위반시 불이익 무신고, 허위신고, 지연신고 등으로 신고의무를 위반한 매도인 매 수인 및 중개업자는 취득세 3배 이하의 과태료를 물어야 합니다. 거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고토록 요구한 경우에도 과태료 처분을 받게 됩니다. 중개업자가 거짓기재 또는 이중계약서를 작성한 경우에는 중개업 등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지 처분을 받게 됩니다. 기타 자세한 사항은 부동산거래관리시스템 홈페이지 (http://rtms.moct.go.kr) 또는 부동산실거래가 콜센터 (1588-0149)로 문의하시기 바랍니다. 제 3장 부동산의 양도와 세금 61
62 부동산과 세금
부동산의 상속과 세금 01 상속과 관련된 법률상식 64 02 상속세 과세대상 66 03 상속세 비과세 68 04 상속세 계산방법 68 05 상속세 신고 납부 요령 75
부동산의 상속과 세금 상속세는 사망으로 인하여 사망자 (피상속인)의 재산을 무상으로 취득하는 경우 그 취득재산의 가액에 대하여 상속인에게 과세하는 세금입니다. 상속세는 피상속인의 유산총액을 기준으로 과세하고 있으며, 각 상속인은 각 자가 받았거나 받을 재산을 한도로 하여 공동으로 상속세를 납부하여야 합니다. 01 상속과 관련된 법률상식 피상속인 사망 또는 실종선고를 받은 사람 상 속 인 재산을 상속받을 사람 상속개시일 사망일 또는 실종선고일 상속의 순위 (민법 제1000조) 1 순위 직계비속, 배우자 항상 상속인이 된다. 2 순위 직계존속, 배우자 직계비속이 없는 경우 상속인이 된다. 3 순위 형제자매 1, 2순위가 없는 경우 상속인이 된다. 4 순위 4촌 이내의 방계혈족 1, 2, 3순위가 없는 경우 상속인이 된다. 법정상속인의 결정에 있어서 같은 순위의 상속인이 여러 명인 경우에는 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선순위로 하며, 촌수가 같은 상속인이 여러 명인 경우 에는 공동상속인이 됩니다. 피상속인의 직계비속으로 자녀 2인과 손자녀 2인이 있는 경우 자녀 2인이 공동상속 인이 되며 손자녀는 법정상속인이 되지 못합니다. 상속순위를 결정할 때 태아는 이미 출생한 것으로 봅니다. 64 부동산과 세금
배우자의 상속순위 (민법 제1003조) 배우자는 1순위인 직계비속과 같은 순위로 공동상속인이 되며, 직계비속이 없는 경우에는 2순위인 직계존속과 공동상속인이 됩니다. 직계비속과 직계존속이 모두 없는 경우에는 배우자가 단독상속인이 됩니다. 상속분 피상속인은 유언에 의하여 공동상속인의 상속분을 지정할 수 있으며 (유언상속), 유언상속이 없는 경우에는 공동상속인이 협의하여 분할하거나 민법에 규정된 법정상속분에 따라 상속재산을 분할합니다. 법정상속분 (민법 제1009조) 같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 그 상속분은 동일한 것으로 합니다. 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분에 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분에 5할을 가산합니다. 법정상속분의 예시 구 분 상 속 인 장남 배우자만 있는 경우 상 속 분 장남 1 배우자 1.5 법 정 상 속 배 분 율 2/5 3/5 피상속인의 자녀 및 배우자가 있는 경우 장남 장녀 (미혼) 배우자가 있는 경우 장남 장녀 (출가) 2남, 2녀 배우자가 있는 경우 장남 1 장녀 1 배우자 1.5 장남 1 장녀 1 2남 1 2녀 1 배우자 1.5 2/7 2/7 3/7 2/11 2/11 2/11 2/11 3/11 피상속인의 자녀가 없고 배우자 및 직계존속 (부 모)이 있는 경우 부 1 모 1 배우자 1.5 2/7 2/7 3/7 제 4장 부동산의 상속과 세금 65
02 상속세 과세대상 상속세과세대상 = 본래의 상속재산 + 증여재산 + 추정 간주상속재산 1 본래의 상속재산 상속개시일 현재 피상속인이 소유하고 있던 재산으로서 1 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 물건 2 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리에 대하여는 상속세가 과세됩니다. 2 증여재산 현행 상속세 및 증여세법에서는 사전증여를 통하여 상속세를 회피 하지 못하도록 하기 위하여 다음에 해당하는 증여재산가액은 상속 재산가액에 가산하고 있습니다. 1 사망하기 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액 2 사망하기 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액 3 사망하기 전에 피상속인이 자녀에게 창업자금으로 증여한 재산가액 4 사망하기 전에 피상속인이 자녀에게 가업승계 주식 등을 증여한 재산가액 66 부동산과 세금
3 추정 간주상속재산 다음의 경우에도 상속재산으로 보아 상속세를 과세합니다. 1 피상속인의 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 재산 종류별로 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 사망하기 전 2년 이내 에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 2 피상속인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경 우와 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 위 1, 2의 경우 상속세 과세가액 계산방법 = 미소명금액 - [처분재산가액 또는 부담채무액의 20% 상당액과 2억원 중 적은 금액] 3 피상속인의 사망으로 인하여 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금 4 피상속인이 신탁한 재산과 신탁으로 인하여 피상속인이 받는 이익 5 피상속인의 사망으로 인하여 지급받는 퇴직금 등 제 4장 부동산의 상속과 세금 67
03 상속세 비과세 다음의 재산에 대하여는 상속세를 과세하지 않습니다. 전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁 및 이와 유사한 공무로 사망한 경우 피상 속인의 모든 재산 국가, 지방자치단체, 기타 공공단체에 유증 (유언에 의한 증여)한 재산 문화재보호구역 안의 토지 분묘에 속한 9,900m2 이내의 금양임야와 1,980m2 이내의 묘토인 농지 (한도액 2억원) 04 상속세 계산방법 상속세는 다음과 같이 계산합니다. 상 속 재 산 가 액 - 비과세, 과세가액불산업, 공과금 채무 등 - 상 속 공 제, 감 정 평 가 수 수 료 상 속 세 과 세 표 준 세 율 산 출 세 액 68 부동산과 세금
1 상속재산의 평가 상속받은 재산의 가액은 상속개시 당시의 시가로 평가합니다. 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 당해재산의 매매가액 감정가 액 수용가액등 및 유사재산의 매매가액 감정가액 수용가액등을 포함합니다. 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법으로 평가합니다. 토지 및 주택 개별공시지가 및 개별 (공동)주택가격 주택이외 건물 국세청 기준시가 (일반건물, 상업용건물 및 오피스텔 등에 대하 여 국세청장이 매년 산정 고시하는 가액) 2 상속재산가액에서 차감하는 공과금 등의 범위 (1) 공과금 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인 에게 승계된 조세 공공요금 기타 이와 유사한 것을 말합니다. (2) 장례비용 다음 각 호의 금액을 합한 금액으로 합니다. 1 피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액 (그 금액이 1,000만원을 초과하면 1,000만원까지만 공제하며, 그 금액이 500만 원에 미달하여도 500만원을 공제해 줍니다.) 2 납골시설의 사용에 소요된 금액 (그 금액이 500만원을 초과하면 500만원까지만 공제합니다.) 제 4장 부동산의 상속과 세금 69
(3) 채 무 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제 로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 것을 말합니다. 1 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 2 기타의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증 빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 3 상속공제 (1) 기초공제 기초공제액은 2억원이며, 이와는 별도로 가업상속 및 영농상속의 경우 추가로 공제합니다. 가업상속이란 피상속인이 15년 이상 계속 영위한 조세특례제한법상 중소기업 (음식점업 포함)의 재산을 당해 사업에 종사하는 상속인(상속개시일 현재 18세 이상으로서 2년 이상 가업에 종사한 자 등)이 상속받는 경우 [가업상속재산 20%(30억원한도), 2억원(가업상속재산이 2억원 미달시 그 가업상속재산가 액)] 중 큰 금액을 공제합니다. 영농상속이란 피상속인 및 상속인 모두 상속개시 2년 전부터 영농에 종사하면 서 농지 초지 산림지 등을 상속받는 경우 2억원을 한도로 공제합니다. (2) 배우자 상속공제 배우자가 실제 상속받은 금액을 공제하되, 다음 산식에 의하여 계 산한 금액을 한도 (30억원)로 합니다. [상속재산의 가액 배우자 법정상속지분] - 배우자에게 상속개시전 10년 내 증여한 재산에 대한 과세표준 70 부동산과 세금
상속재산의 가액 = 총상속재산 - 상속인 외의 자가 유증받은 재산 + 상속인이 증여받은 합산대상 증여재산 - 비과세 불산입 상속재 산(공익법인출연, 공익신탁재산) - 공과금 채무 등기 등을 요하는 재산의 경우는 상속세 결정기한 (신고기한으로부터 6월)까지 분할등기를 하고 배우자 상속재산으로 신고해야 합니다. 배우자가 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제합니다. (3) 기타 인적 공제 1 자녀공제 자녀 1인당 3천만원을 공제합니다. 나이나 동거여부와는 무관하며 인원 제한도 없습니다. 2 미성년자공제 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 20세 미만인 자에 대하여 공제하며 동거가족이란 피상속인이 사실상 부양하고 있는 직계존비속(배우자의 직계존비속 포함) 및 형제자매를 말합니다. 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공 제합니다. 3 연로자공제 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 60세 이상인 자에 대하여 공제하며 1인당 3천만원을 공제합니다. 제 4장 부동산의 상속과 세금 71
4 장애자 공제 배우자를 포함한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 장애자에 대하여 공제하며 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공 제합니다. (4) 일괄공제 기초공제 2억원과 기타 인적공제의 합계금액을 항목별로 공제받는 대신에 일괄적으로 5억원을 공제할 수도 있습니다. 다만, 배우자 단독상속의 경우에는 일괄공제를 적용받을 수 없습니다. 기초공제 (2억원) + 기타인적공제 일괄공제 (5억원) 선택가능 (5) 금융재산 상속공제 상속재산 중에 금융기관이 취급하는 예금 적금 금전신탁 보험 금 출자금 등 금융자산이 포함되어 있는 경우에는 아래의 금액을 공제합니다. 순금융재산가액 2천만원 이하 2천만원 초과 1억원 이하 1억원 초과 금융재산 상속공제액 당해 순금융재산가액 2천만원 순금융재산가액 20% (2억원 한도) 순금융재산가액 = 금융재산가액 - 금융부채 72 부동산과 세금
4 감정평가수수료 공제 상속세를 신고 납부하기 위하여 상속재산을 감정기관이 평가하는 데 소요되는 수수료를 지급한 경우 당해 수수료를 상속세 과세가 액에서 차감하며, 그 대상수수료와 한도금액은 아래와 같습니다. 1. 감정평가법인 평가수수료 500만원 한도 2. 평가위원회 평가수수료 평가대상 법인수 및 신용평가 전문 기관 수 별로 각 1천만원 한도 세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세 할아버지가 바로 손자에게 상속하는 것과 같이 상속인이 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에는 산출세액에 다음의 금액을 가산합니다.(대습상 속의 경우는 제외) 산출세액 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속이 상속받은 재산가액 30 총 상속재산가액 100 대습상속 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시전에 사망하거 나 결격자가 된 경우에 그 직계비속이 사망하거나 결격된 자의 순위에 갈음하여 상속인이 되는 것을 말함. 제 4장 부동산의 상속과 세금 73
상속세 세율 과 세 표 준 세 율 누 진 공 제 액 1억원 이하 10% - 1억원 초과 ~ 5억원 이하 20% 1천만원 5억원 초과 ~ 10억원 이하 30% 6천만원 10억원 초과 ~ 30억원 이하 40% 1억6천만원 30억원 초과 50% 4억6천만원 상속세 계산사례 상속재산:주택 2억 8천만원, 토지 10억 5천만원, 합계 13억 3천만원, 채무 1,500만원 증빙서류 있는 장례비용 300만원, 각종 공과금 200만원, 배우자와 자 녀 2명(23세와 18세)이 있는 경우 배우자가 실제 상속받은 재산가액이 5억원 미만인 경우 계산내용 1 상속과세가액:13억 800만원 장례비용 상속재산 13억 3,000만원 - 채 무 1,500만원 - 500만원 (최소 500만원) - 공과금 200만원 2 기초공제:2억원 3 배우자상속공제:5억원 4 기타인적공제 자녀공제:6,000만원 (자녀 1인당 3,000만원) 미성년자공제:1,000만원 (연간 500만원 18세 자녀의 20세까지 기간 2년) 5 일괄공제:5억원 (2+ 4 대신 적용 가능함) 6 과세표준:3억 800만원 (1-3- 5선택, 일괄공제 유리) 7 산출세액:5,160만원 (3억 800만원 세율20% - 누진공제 1,000만원) 8 납부할 상속세액:4,644만원 (자진신고시 7의 10% 공제) 74 부동산과 세금
05 상속세 신고 납부 요령 피상속인의 사망일로부터 6개월 이내에 신고하여야 합니다. 재산을 상속받은 사람은 상속개시일 (사망일)로부터 6개월 (외국에 주소를 둔 경우는 9개월) 안에 사망자의 주소지 관할세무서에 상속 세신고를 하고 자진납부해야 하며, 이 기간 내에 신고를 하면 내 야 할 세금의 10%를 공제받게 되나 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10%~40%의 가산세를 더 물게 됩니다. 또한 상속세를 신고만 하고 납부를 하지 않으면 납부하지 아니한 기간에 따라 내야 할 세금에 1일 0.03%의 가산세를 더 물게 됩니 다. 따라서 상속세의 신고 납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금 을 물게 됩니다. 납부할 세금이 많으면 나누어 내거나 부동산 등으로 낼 수 있습니다. 1 분 납 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부 를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 분납할 수 있는 세액 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 1천만원을 초과하는 금액 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 1/2 이하의 금액 제 4장 부동산의 상속과 세금 75
2 연부연납 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 세무서에 담보를 제공 하고 각 회분 분납세액이 1천만원을 초과하도록 연부연납기간을 정 하여 매년 세액을 균등하게 나누어 낼 수 있는데 이를 연부연납 이라고 합니다. 연부연납기간은 연부연납허가일로부터 5년 내로 합니다. 다만, 가업상속재산의 경우 상속재산 중 가업상속재산이 차지하는 비율이 50% 미만이면 연부연납 허가 후 2년이 되는 날로부터 5년, 50% 이상이면 허가 후 3년이 되는 날로부터 12년 내로 합니다. 연부연납을 하려면 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부기한 내 에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다. 연부연납 허가를 받은 세액에 대하여 일정한 이자(연부연납가산금)를 부담 하여야 합니다. 3 물 납 상속받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 상속받 은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 낼 수 있습니다. 유기증권에는 비상장주식등을 제외하되 비상장주식등 외에 상속재 산이 없는 경우 등 부득이한 경우에는 물납할 수 있습니다. 물납을 하고자 하는 경우에는 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다. 물납을 할 수 있는 재산 국내에 소재하는 부동산 국채 공채 주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권 수익증권 다만, 상장주식은 제외함. 76 부동산과 세금
신고시에는 서류를 빠짐없이 제출하여야 세금부담이 가벼워 집니다. 제출할 서류 (해당되는 서류만 내면 됩니다) 상속세과세표준신고 및 자진납부계산서 상속재산명세 및 평가명세서 상속재산분할명세 및 그 평가명세서 연부연납 (물납) 허가신청서 및 납세담보제공서 기타 첨부서류:주민등록등본, 가족관계증명서 또는 사망진단서, 재산평가관련 서류 등(행정정보 공동이용 가능시 제출생략) 상속재산의 평가에 관한 서류 토지의 경우:등기부등본 토지가격확인원 건물의 경우:등기부등본 건축물대장 예금의 경우:예금잔액증명서 등 신고에 사용되는 서식은 인터넷 국세청 홈페이지 (www.nts.go.kr) 에서 서식을 다운받아 사용하실 수 있습니다. 제 4장 부동산의 상속과 세금 77
부동산의 증여와 세금 01 증여세 과세대상 80 02 증여세 면제 비과세 83 03 증여세 계산방법 86 04 증여세 신고 납부 요령 89
부동산의 증여와 세금 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우, 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금입니다. 특히, 2004년부터는 완전포괄주의 과세제도를 도입하여 증여세 과세대상이 되는 증여 의 범위를 포괄적으로 규정함으로써 민법상 증여뿐만 아니라 거래 의 명칭, 형식, 목적 등에 불구하고 경제적 실질이 무상이전인 경우에도 모두 증여세를 내야합니다. 01 증여세 과세대상 타인으로부터 재산을 무상으로 받으면 증여세를 내야합니다. 증여는 당사자의 일방 (증여자)이 재산권을 무상으로 상대방 (수증자) 에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승락함으로써 성립하는 계약이라고 할 수 있습니다. 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 내에 주소지 관 할세무서에 증여세를 신고 납부하여야 합니다. 80 부동산과 세금
다음의 경우에도 증여로 보아 증여세를 과세합니다. 특수관계자간의 거래에 한정하여 과세되는 경우 배우자 또는 직계존 비속간에 재산을 양도하는 경우 (제44조) 다만, 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우는 제외합니다. 부동산을 무상으로 사용하는 경우 (제37조) 1억원 이상의 금전을 무상 또는 저율로 대부 받은 경우 (제41조의 4) 결손 휴업 폐업법인의 주주 등이 재산 또는 용역을 무상 또는 저가로 제공받 은 경우 (제41조) 기업의 합병 또는 증자 감자로 인하여 주주가 이익을 얻은 경우 (제38조, 제39조, 제39조의 2) 전환사채 등을 인수 취득 양도하거나, 주식으로 전환 교환 또는 주식을 인 수함으로써 이익을 얻은 경우 (제40조) 유 무상 취득한 주식이 취득후 5년 이내 상장됨으로써 얻은 이익 (제41조의 3) 유 무상 취득한 주식 등이 취득후 5년 이내 다른 상장법인과 합병됨으로써 얻 은 이익 (제41조의 5) 다만, 허위, 기타 부정한 방법으로 상속 증여를 감소시킨 경우에는 특수관계자 및 기간에 관계없이 과세됩니다. 재산을 시가의 70% 이하 또는 130% 이상 가액으로 양도하거나, 시가와 대가의 차액이 3억원 이상인 경우 (제35조) 다만, 특수관계가 아닌 경우에는 시가의 70% 이하 또는 130% 이상 가액으로 양도한 경우에 한합니다. 제 5장 부동산의 증여와 세금 81
특수관계가 없는 자 간의 거래에도 과세되는 경우 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우 (제33조) 보험료를 내지 않은 사람 및 보험계약기간에 보험금을 증여받아 불입한 사람이 보험금을 타는 경우 (제34조) 채무의 면제를 받거나 다른 사람이 채무를 대신 갚아줌으로써 이익을 얻은 경우 (제36조) 기업의 증자시 저가로 실권주를 재배정받거나 제3자가 직접 배정받은 경우 (제39조) 기 타 재산을 취득한 자금 또는 채무를 상환한 자금이 출처가 분명하지 않은 경우 (제45조) 위에 예시된 경우 이외의 타인 재산의 무상사용 등과 법인의 자본거래 등을 통 해 얻은 이익 (제42조) 미성년자 등이 취득한 재산이 타인의 기여에 의해 재산가치가 증가한 경우 (제42조) 제3자를 통해 우회하거나 거래 형식을 변형함으로써 상속 증여세를 부당하게 감소시킨 경우 (제2조 4) 82 부동산과 세금
02 증여세 면제 비과세 1 증여재산(금전 제외)을 반환하거나 재증여하는 경우의 증여세 증여 후 당사자간의 합의에 따라 증여세 신고기한 (증여일로부터 3개월) 이내에 반환하는 경우 당초부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 다만, 반환 전에 정부의 세액결정을 받은 때는 과세합니다. 증여받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월 (증여일로부터 3개 월 이후 6개월 이전) 이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재증여하는 경우 반환 또는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않습니다. (당초 증여분에 대하여는 증여세를 과세함) 2 농지 등에 대한 증여세 면제 자경농민이 영농자녀에게 농지 등을 2011. 12. 31까지 증여하고 증여세 과세표준 신고기한까지 감면신청을 하는 경우에만 증여세 를 면제합니다. (5년간 1억원 한도) 자경농민:당해 농지 등이 소재하는 시 군 구 (자치구)나 이와 연접한 시 군 구 (자치구)또는 해당 농지로부터 20km이내에 거주하면서 증여일로부터 소급 하여 3년 이상 계속하여 직접 영농에 종사하고 있는 농민을 말합니다. 영농자녀:위 자경농민의 요건을 갖춘 만18세 이상의 직계비속을 말합니다. 농지 등의 범위:농지 (29,700m2 이내), 초지 (148,500m2 이내), 산림지 (297,000m2 이내), 영농조합법인 출자지분 포함 제 5장 부동산의 증여와 세금 83
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따른 주거 상업지역 및 공업지역 외에 소재하는 농지 등 택지개발촉진법 에 따른 택지개발예정지구 그 밖에 조세특례제한법시행령 (별표6의2)에서 정하는 개발사업지구로 지정된 지역 외에 소재하는 농지 등 감면신청하지 않는 경우 적용되지 않으며, 세금이 감면된 농지 등을 정당한 사유없이 5년 이내에 양도하거나 직접 농사를 짓지 아니할 때에는 감면받았던 세금이 즉시 추징 됩니다. (추징시 이자상당액 포함) 3 공익법인 등이 출연받은 재산 사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연 받은 재산 에 대해서는 증여세를 과세하지 않습니다. 다만, 공익법인 등에 출연하는 재산에 대해서는 일정한 요건과 규 제조항을 두어 조건부로 과세가액에 불산입한 후, 이에 저촉될 때 에는 증여세를 추징하고 있습니다. 4 장애인이 증여받은 재산의 비과세 장애인이 친족 (배우자 제외)으로부터 증여받은 금전, 부동산, 유가 증권을 증여세 신고기한 (3월) 이내에 신탁업법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익 전부를 당해 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않습니다. 또한 장애인전용 보험상 품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급받는 경우에는 연간 4천만 원까지 증여세를 내지 않아도 됩니다. 84 부동산과 세금
(1) 장애인의 범위 장애인복지법에 의한 장애인 국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률 에 의한 상이자 및 이 와 유사한 자로서 근로능력이 없는 자 기타 항시 치료를 요하는 중증환자 (2) 다음과 같은 사후관리요건을 위배한 때에는 그 때 증여받은 것 으로 보아 증여세를 부과합니다. 신탁을 해지하거나 신탁기간 만료시 연장하지 아니하는 경우 수익자를 변경한 경우 증여재산가액이 감소한 경우 신탁이익이 장애인 외의 자에게 귀속되는 경우 (3) 다만, 다음의 경우는 부득이한 사유로 보아 증여세를 부과하지 않습니다. 신탁회사가 관계법령 등에 의하여 영업취소 등이 되어 신탁을 해 지한 경우로서 신탁해지일부터 2월 이내 동일종류의 신탁에 가입 한 때 신탁회사가 신탁재산 운영 중 그 재산가액이 감소한 경우 (4) 신탁기간 만료일부터 1월 이내에 동일 종류의 신탁에 가입한 경우에는 신탁기간을 연장한 것으로 봅니다. 제 5장 부동산의 증여와 세금 85
03 증여세 계산방법 증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지 금액 (과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다. 증 여 재 산 - 증 여 재 산 공 제 액 = 과 세 표 준 과 세 표 준 세 율 = 산 출 세 액 1 증여재산의 평가 증여받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가합니다. 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 당해재산의 매매가액 감정가 액 수용가액등 및 유산재산의 매매가액 감정가액 수용가액등을 포함합니다. 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법으로 평가합니다. 토지 및 주택:개별공시지가 및 개별 (공동)주택가격 주택이외 건물:국세청 기준시가 (일반건물, 상업용건물 및 오피스텔 등에 대하 여 국세청장이 매년 산정 고시하는 가액) 2 증여재산공제 증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여받은 재산의 가액에서 다 음의 금액을 공제합니다. 관 계 공 제 금 액 비 고 배우자 6억원 07.12.31 이전에는 3억원 직계존 비속 3,000만원 수증자가 미성년자인 경우에는 1,500만원 기타친족 500만원 86 부동산과 세금
다만, 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액 과 당해 증여에서 공제받을 금액의 합계액은 위의 공제금액을 한 도로 합니다. 창업자금 및 가업승계 주식등 사전증여시 5억원을 증여재산 공제 한 후 증여세 특례세율(10%)을 적용합니다. 사 례 1 아버지로부터 여러 번에 걸쳐 재산을 증여받은 경우 10년 이내의 증여재산가액을 합한 금액에서 3,000만원만 공제함 2 아들이 아버지와 어머니로부터 각각 재산을 증여받은 경우 아버지로부터 증여받은 재산가액과 어머니로부터 증여받은 재산가액의 합계액에서 3,000만원을 공제함 3 아버지와 삼촌으로부터 재산을 증여받은 경우 아버지로부터 증여받은 재산가액에서 3,000만원을, 삼촌으로부터 증여받은 재산가액에서 500만원을 공제함 세대생략 증여에 대한 할증과세 직계비속에 대한 증여 중 한세대를 생략하고 이루어진 증여에 대하여는 산출세액의 30%를 가산합니다. :할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 경우 제 5장 부동산의 증여와 세금 87
증여세 세율 과 세 표 준 세 율 누 진 공 제 액 1억원 이하 10% - 1억원 초과 ~ 5억원 이하 20% 1천만원 5억원 초과 ~ 10억원 이하 30% 6천만원 10억원 초과 ~ 30억원 이하 40% 1억6천만원 30억원 초과 50% 4억6천만원 창업자금 및 가업승계 주식등 증여의 경우 10% 단일세율 적용 증여세의 계산사례 아버지로부터 1억 5,000만원을 증여받은 경우 (증여받은 사람은 성년임) 계산내용 증여재산 공제:3,000만원 과세표준:1억 2,000만원 (1억 5천만원 - 3,000만원) 산출세액:1,400만원 (1억 2,000만원 세율20% - 누진공제 1,000만원) 납부할 세액:1,260만원 (자진신고시 산출세액의 10% 공제) 88 부동산과 세금
04 증여세 신고 납부 요령 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 안에 신고 납부하여 야 합니다. 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 안에 주소지 관 할세무서에 증여세를 신고 납부하여야 하며, 이 기간 내에 신고 를 하면 내야 할 세금의 10%를 공제하여 드립니다. 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10~40%의 가산세를 더 물게 됩니다. 또 증여세를 신고만 하고 납부를 하지 않으면 미납 기간에 따라 내야 할 세금의 1일 0.03%를 가산세로 더 물게 됩니 다. 따라서 증여세의 신고 납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금 을 물게 됩니다. 납부할 세금이 많으면 나누어 내거나 부동산 등으로 낼 수 있습니다. 1 분 납 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부 를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 분납할 수 있는 세액 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 1천만원을 초과하는 금액 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 1/2 이하의 금액 제 5장 부동산의 증여와 세금 89
2 연부연납 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 세무서에 담보를 제공 하고 각 회분 분납세액이 1천만원을 초과하도록 연부연납기간을 정 하여 매년 세액을 균등하게 나누어 낼 수 있는데 이를 연부연납 이라고 합니다. 연부연납기간은 연부연납허가일로부터 5년 내로 합니다. 연부연납을 하려면 증여세 신고기한 (세금고지서를 받은 경우에는 고 지서에 기재된 납부기한) 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다. 연부연납 허가를 받은 세액에 대하여 일정한 이자를 부담하여야 합니다. 3 물 납 증여받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 증여받 은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 낼 수 있습니다. 유가증권 중 비상장주식등은 제외되며, 다만 다른 증여재산을 충 당하고 부족한 경우 등에는 물납할 수 있습니다. 물납을 하고자 하는 경우에는 증여세 신고기한 (세금고지서를 받은 경우에는 고지서에 기재된 납부기한) 내에 관할세무서장에게 신청하 여 허가를 받아야 합니다. 물납을 할 수 있는 재산 국내에 소재하는 부동산 국채 공채 주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권 수익증권 다만, 상장주식은 제외함. 90 부동산과 세금
신고시에는 서류를 빠짐없이 제출하여야 세금부담이 가벼워집니다. 제출할 서류 (해당되는 서류만 내면 됩니다) 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서 증여재산 및 평가명세서, 채무사실 입증서류 연부연납 (물납) 허가신청서 및 납세담보제공서 기타 첨부서류 (행정정보 공동이용 가능시 제출생략) 주민등록등본, 증여인과 수증인의 관계를 알 수 있는 가족관계등록부 등기부등본, 토지대장등본 건축물관리대장 등 재산평가 관련서류 신고에 사용되는 서식은 인터넷 국세청 홈페이지 (www.nts.go.kr) 에서 서식을 다운받아 사용하실 수 있습니다. 제 5장 부동산의 증여와 세금 91
부동산과 세금 인쇄일 발행일 발행처 편 집 디자인 인 쇄 2008년 4월 2008년 4월 국세청 (www.nts.go.kr) 국세청 납세홍보과 전화 (02) 397-1563 (주)세일씨앤피 전화 (02) 964-3131 정화인쇄창 전화 (02) 2277-1467 국세청의 승인없이 무단복제를 금합니다. 정가 1,000원 구입문의 : (주)광교이택스 (02)749-8700