감정평가실무강의 (1) 정오표 (no 3)(2 판 1 쇄 =>2 판 2 쇄 ) 쪽 / 줄수정전수정후 18/ 상 7 5 건설기계관리법에의하여등록된 5 건설기계관리법에의하여등록된건설기계 29/ 각주 5) 각주 5) 에추가 저자 : 나상수, 고규봉, 이홍규발행일 : 2004 년 05월 15일 ( 개정판 ) 출판사 : 리북스 ( 장희순, 방경식공저, 요설부동산감정평가기준, 부연사, 04.3. p81) 최유효이용이란객관적으로보아양식과통상의이용능력을갖는사람에의한합리적이고합법적인최고최선의이용방법을말한다. 82/ 하7 10 10 6 82/ 하 4 2. 원뿔 : V = 1/3 2. 원뿔 : V = 1/3πr h 82/ 하 1 2. 원뿔 : 1/3 π 62 10 = 120π m3 376.8 m3 2. 원뿔 : 1/3 π 6 10 = 120π m3 376.8 m3 84/ 하 9 2) b~d 간높이 : 0.8cm 1/2 25,000 = 10,000(100m) 2) b~d 간높이 : 10 10m = 100m 102/ 하 11 04 다음과같은대부조건이있는부동산의가격시점 (2003.8.1) 현재적정가격 ( 현금등가액 ) 은? 04 다음과같이거래된 (03.8.1) 부동산의거래시점현재적정가격 ( 현금등가액 ) 은? 102/ 하2 05 다음과같은대부조건이있는부동산의가격시점 (2003.8.20) 현재적정가격 ( 현금등가액 ) 을산정하시오? 05 다음과같이거래된부동산의거래시점 (03.8.20) 현재적정가격 ( 현금등가액 ) 을산정하시오? 103/ 상3 ( 거치기간동안은이자만지급 ) ( 거치기간동안은매월이자만지급 ) 103/ 하8 - - 200,000,000 1-{ } - 114,119,000-200,000,000 - - - 114,119,000-104/ 하3 상환비율 107/ 상6 23,000,000 9,922,000원 107/ 상 8 89,114,000 원 89,587,000 원 상환비율 23,000,000 10,395,000원 107/ 하5 아래추가 * 채권이보유기간 ( 만기기간 ) 동안이전되지않는다는가정시는만기시원금과이자를가격시점으로할인하는방법이타당할것임. 115/ 하2 표준지중시지가를 표준지공시지가를 117/ 상 13 시간적유사성이있어야한다. 시간적유사성이있어야한다. 따라서일반적으로최근 2 년이내사례를선정한다. 鑑定評價實務講義 1 ( 개정판, 2004 년 05 월 15 일발행 ) 정오표...1 / 7
122/ 각주7) 7) 여기서기간n은 7) 여기서 i는시장이자율을, 기간n은 124/ 하10 계약하였다. 고씨는 계약하였다. 나씨는 125/ 상5 2. 철거는매도자가 2. 철거비는매도자가 125/ 상14 5. 조건 5 : 5. 조건 4 : 128/ 상 10 아래추가 2 평가대상토지와거래사례 ( 비교표준지 ) 의용도지역또는이용상황이서로다른경우평가대상토지와거래사례 ( 비교표준지 ) 의용도지역또는이용상황이서로다른경우에는거래사례 ( 비교표준지 ) 의용도지역또는이용상황을기준으로지가변동률을적용한다. * 주 ) * 주 ) 토보침제 11 조 4 128/ 상11 2 구 의경우 3 구 의경우 152/ 하3 1. 평가대상토지가표준지가아닌경우 삭제 153/ 상1 2. 평가대상토지가표준지인경우평가가격 ( 단가 ) = 표준지공시지가 지가변동률 ( 생산자물가지수 ) 기타요인비교 삭제 155/ 하11 2. 도시리계획의결정 2. 도시관리계획의결정 160/ 하8 1.2154 161/ 상2 (1+0.1184 ) (1-0.0118) 1.0417 (1+0.0417 ) 1.0537 161/ 상5 1 2002.1.1 ~ 2003.12.31 : 0.0500 1.2154 (1+0.1184 ) (1-0.0118) 1.0417 (1+0.0417 ) 1.0538 1 2002.1.1 ~ 2002.12.31 : 0.0500 165/ 상 9 170,000,000 0.6 (100/80) 1.0300 1.000 (100/102) (1/180) 702,000 원 / m2 170,000,000 0.6 (100/80) 1.0300 1.000 (100/102) (1/180) 715,000 원 / m2 165/ 상 10 (140,400,000 원 ) (143,000,000 원 ) 165/ 상 12 각사례를검토한결과모두적정하다판단되어본건물평가액을 140,400,000 원으로결정함. 179/ 각주 39) 189/ 상 12 39) 개발업자의이윤과하청업자의이윤 1. 개발업자의이윤 ( 수급인의이윤 ) 개발업자가대상개발사업에부담하는전반적관리및위험에대한보수로서, 개발업자의시간, 노력, 경험등에대한급료와동일한성격을가지며간접비용에속한다. 2. 하청업자의이윤 ( 도급인의이윤 ) R : 최종잔가율 (R 0) P : 전기말의잔존가격, r : 전년대비잔가율, 鑑定評價實務講義 1 ( 개정판, 2004 년 05 월 15 일발행 ) 정오표...2 / 7 각사례를검토한결과사례 2 는사정이개입되었는바, 사례 1 을기준하여본건물평가액을 140,400,000 원으로결정함. 39) 개발업자의이윤과하청업자의이윤 1. 개발업자의이윤 ( 도급인의이윤 ) 개발업자가대상개발사업에부담하는전반적관리및위험에대한보수로서, 개발업자의시간, 노력, 경험등에대한급료와동일한성격을가지며간접비용에속한다. 2. 하청업자의이윤 ( 수급인의이윤, 도급업자이윤 ) R : 최종잔가율 삭제 199/ 하5 기지고있지않기때문에 가지고있지않기때문에 200/ 하11 측정한다. 측정한다. 그러나대체를요하는기존시설물이치유불능인경우에는현존물건의잔존가치와가치손실분으로측정한다. 206/ 하1 개발업자 ( 도급인 ) 가건설업자 ( 수급인 ) 에게 개발업자 ( 도급인, 발주자 ) 가건설업자 ( 수급인, 도급업자 ) 에게 207/ 상1 일반관리비, 수급인의 일반관리비, 도급업자의 216/ 하 7 (200,000,000+120,000,000+32,000,000+24,000,000) (1+0.2)2 541,440,000 원 (200,000,000+120,000,000+32,000,000+24,000,000) (1+0.2) 541,440,000 원 217/ 상 5 200,000 100 1.13... 200,000 100 1.1 3... 217/ 하 6 1. 산식 : Pn = C (1-K)n 1. 산식 : Pn = C (1-K)
2. 산정 : Pn = 100,000,000 (1-0.15)10 19,690,000 원 2. 산정 : Pn = 100,000,000 (1-0.15) 19,690,000 원 225/ 상 18 420,000,00 0.9 = 378,000,000 420,000,000 0.9 = 378,000,000 227/ 상 5 300,000,000 1.1 (1.011 +1.01 +) 350,718,000 300,000,000 1.1 (1.01 +1.01 +1) 350,718,000 230/ 하 7 Ⅳ. 재조달원가의계산 (Dn : 경과년수, n년후의감가누계액, C : 재조달원가 ) Dn = C r 102,600 = C 0.681 C 325,000원 Ⅳ. 재조달원가의계산 (Dn : 경과년수 n년후의감가누계액, c : 재조달원가 ) Dn = C-Cr = C (1-r ) 102,600 = C (1-0.681 ) C = C 150,000원 234/ 상9 242/ 하 8 3) 화재보험료 : 30,000,000-30,000,000 1.053 2,199,000 3) 화재보험료 : 30,000,000-30,000,000 1.05 2,199,000 242/ 하1 27,193,000 1.032 (1 + 0.03 ) 28,915,000원 27,193,000 1.03 (1 + 0.03 ) 28,915,000원 244/ 상 8 3. 5,000,000 MC(12%, 5)-5,000,000 1.065 SFF(12%, 5) = 5,000,000-5,000,000 1.065 334,000원 3. 5,000,000 MC(12%, 5)-5,000,000 1.06 SFF(12%, 5) = 5,000,000-5,000,000 1.06 334,000 원 265/ 상12 2. 사례 2 : 8.51 2. 사례 2 : 8.51 + + + 268/ 하6 * t년도상환액 L + -+ = L + + + * t년도상환액 L + + = L + + 269/ 상11 = - + ± = - + ± 286/ 상15 1. 건물가격 : 100,000,000 1.12 (1-0.9 2/50) 116,644,000 1. 건물가격 : 100,000,000 1.1 (1-0.9 2/50) 116,644,000 344/ 상9 * 위험률은위험율은위험성 비유동성 * 위험률은위험성 비유동성 353/ 하7 전대권의가치 = ( 계약임대료 - 전대차임대료 ) 전대권의가치 = ( 전대차임대료 - 계약임대료 ) 353/ 하 2 전대권의가치 = ( 시장임대료 - 전대차임대료 ) 전차권의가치 = ( 시장임대료 - 전대차임대료 ) 357/ 하 8 375/ 상 5 500,000,000 0.12+6,000,000 12+20,000,000 = 152,000,000 500,000,000 0.12+6,000,000 12 = 150,000,000 이하수정계산하여대상부동산의실질임료 : 129,408,000 원 4. 건축비변동률기준 : (1+0.02 7/12) 1.02 1.0319 4. 건축비변동률기준 : (1+0.02 5/12) 1.02 1.0285 ++++++ 5. 슬라이드지수산정 : 1.0525 5. 슬라이드지수산정 : 1.0516 375/ 상 8 38,000,000 1.0525+12,000,000 51,995,000 원 38,000,000 1.0516+12,000,000 51,961,000 원 + 376/ 하7 1.0379 + + 1.0603 + 鑑定評價實務講義 1 ( 개정판, 2004 년 05 월 15 일발행 ) 정오표...3 / 7
376/ 하5 14,400,000 1.111 1.0379 1.000 1.020 17,887,000원 14,400,000 1.111 1.0603 1.000 1.020 18,273,000원 386/ 상 9 전면가로에한족이 전면가로에한쪽이 389/ 하 4 가산단가 = 측면노선가 (70 원 / m2 ) 측면가로깊이가격체감률 접면너비협소보정률 깊이장대보정률 측면가로영향가산율 397/ 하 10 1,000,000 0.96+x 0.96 0.2 = 1,400,000 원 / m2 1,000,000 0.96+x 0.94 0.2 = 1,400,000 원 / m2 397/ 하 8 x 2,292,000 원 / m2 x 2,340,000 원 / m2 398/ 하 1 1) 제 1 측면노선가산단가 : 950,000 0.99 0.93 0.1 87,500 원 / m2 1) 제 1 측면노선가산단가 : 950,000 0.99 0.95 0.1 87,500 원 / m2 399/ 상 1 2) 제 2 측면노선가산단가 : 900,000 0.97 0.93 0.1 81,200 원 / m2 2) 제 2 측면노선가산단가 : 900,000 0.97 0.95 0.1 81,200 원 / m2 399/ 하 6 1) 측면노선가산단가 : 900,000 0.97 0.93 0.1 81,200 원 / m2깊삼측 2) 이면노선가산단가 : 950,000 0.99 0.93 0.05 43,700 원 / m2 삭제 1) 측면노선가산단가 : 900,000 0.97 0.95 0.1 81,200 원 / m2깊삼측 2) 이면노선가산단가 : 950,000 0.99 0.95 0.05 43,700 원 / m2 414/ 상 9 ( 구성비율을대상과다르다 ) ( 구성비율은대상과다르다 ) 415/ 상 7 4) 사례 4 : 147,048 4) 사례 4 : 146,260 415/ 하 5 30,650 원 / 평이되는바, 중간값인 29,600 원 / 평으로결정으로결정함. 29,973 원 / 평이되는바, 중간값인 29,300 원 / 평으로결정으로결정함. 415/ 하 2 24,000 21,210+8,000 14,400+16,000 29,600 1,097,840,000 원 24,000 21,210+8,000 14,400+16,000 29,300 1,093,040,000 원 449/ 하 10 아래추가 4. 매수청구시평가 1) 매수대상토지의판정기준도로법제 50 조의 5 1, 도로법시행령제 27 조의 2 1 종래의용도대로사용할수없어그효용이현저하게감소된토지 : 매수청구당시매수대상토지를접도구역지정이전의지목 ( 매수청구인이접도구역지정이전에적법하게지적공부상의지목과다르게사용하고있었음을공적자료료써증명하는경우에는접도구역지정이전의실제용도를지목으로본다 ) 대로사용할수없음으로인하여매수청구일현재당해토지의개별공시지가 ( 지가공시및토지등의평가에관한법률제 10 조의 2 의규정에의한개별공시지가를말한다. 이하같다 ) 가그토지가소재하고있는읍 면 동안에지정된접도구역안의동일한지목의개별공시지가 ( 매수대상토지의개별공시지가를제외한다 ) 의평균치의 50 퍼센트미만일것. 2 사용 수익이사실상불가능한토지 : 도로법제 50 조제 4 항의규정에의한행위제한으로인하여당해토지의사용 수익이사실상불가능할것. 2) 매수대상토지의매수가격매수대상토지의매수가격 ( 이하 매수가격 이라한다 ) 은매수청구당시의지가공시및토지등의평가에관한법률에의한공시지가를기준으로그공시기준일부터매수청구인에게이를지급하고자하는날까지의기간동안지가변동률및생산자물가상승률과당해토지의위치 형상 환경및이용상황등을고려하여평가한금액으로한다. 이경우감정평가업자 2 인이상이각각평가한금액의산술평균치로한다. 3) 협의에의한토지의매수도로의관리청은접도구역의지정목적을달성하기위하여필요한경우에는토지소유자와협의하여접도구역안의토지를매수할수있다. 454/ 상 7 = 표준용출량 (t/ 일 ) 365( 일 / 년 ) 실제양탕비율 [ 판매단가 ( 원 /t)- 양탕비용 ( 원 /t)] 환원이율 = 총용출량 (t/ 일 ) 365( 일 / 년 ) 실제양탕비율 [ 판매단가 ( 원 /t)- 양탕비용 ( 원 /t)] 환원이율 491/ 하 2 그러나가격시점현재상기와동일한 그러나상기와동일한 鑑定評價實務講義 1 ( 개정판, 2004 년 05 월 15 일발행 ) 정오표...4 / 7
493/ 상 14 200,000,000+200,000,000 358,145,000 200,000,000+200,000,000 348,700,000 이하수정계산하여비준가격 : 1,440,000원 / m2, 평가액 : 1,420,000원 / m2 ( 200=284,000,000원) 495/ 상 8 1) 수익가격 : 189 (400-256) 0.15 181,440,000원 2) 온천지지수 : 5.76 1) 수익가격 : 189 365 (400-256) 0.15 66,226,000원 2) 온천지지수 : 2.10 495/ 상15 31,500,000 5.76 217,728,000원 31,500,000 2.10 79,380,000원 500/ 하 2 3. 시점수정 ( 지가상승률 ) : (1 + 0.2196 1.292 1.08 1.6514 501/ 상 13 2) 사례건물의복성가격 2) 사례건물의적산가격 3. 시점수정 ( 지가상승률 ) : (1 + 0.2196 1.292 1.08 1.6507 이하수정계산하여대상토지가격 : 154,611,000 원 (30,922 원 / m2 ) 502/ 하11 7) 대상토지의가격 : 28,000,000 1.08 7) 대상토지의가격 : 28,000 1.08 508/ 하 8 이지역의건폐율은 80% 이고 이지역의건폐율은 60% 이고 518/ 상8 221,525,000 1.0 1.1005 1.000 100/110 1/330 672,000원 / m2 (215,040,000원) 221,525,000 1.0 1.1005 100/110 1/330 640,000원 / m2 (204,800,000원) 518/ 상 13 672,000 원 / m2 (215,040,000 원 ) 640,000 원 / m2 (204,800,000 원 ) 549/ 하 1 편리한단점이있다. 편리한장점이있다. 550/ 상 8 이것은건물규모가커질수록추가비용이커지기 이것은건물규모가커질수록추가비용이작아지기 607/ 상 15 P = C rn P = C r 611/ 하9 = = = = = = 637/ 하 6 r : 경년적감가율 r : 경제적감가율 648/ 하 4 ++++++++ 9,835원 / 주 ++++ ++++ 648/ 하 1 9,835 1,2000 주 118,020,000 원 9,924 12,000 주 119,088,000 원 원 652/ 상12 원 + + 9,924 원 / 주 693/ 상13 * 시점수정 (00.7.31~04.8.9) (1+0.1 ) 1.0000 1.1818 1.0000 * 시점수정 (00.3.31~04.8.9) (1+0.1 ) 1.0000 1.1818 1.0000 708/ 하 14 건물등이용저해율의계산값 : 0.301 0.241 이하수정계산하여입체이용저해율의값이 0.341(34.1%) 740/ 상 7 6. 자본회수기간 : 20 년 6. 자본회수기간 : 20 월 鑑定評價實務講義 1 ( 개정판, 2004 년 05 월 15 일발행 ) 정오표...5 / 7
749/ 하 3 ( 표 ) 787/ 상 4 현가율 1/1.15 3) 3년 : 2,800,000,000 { - } 48,747,000원 4) 4년 : 2,800,000,000 { - } 54,596,000원 5) 5년 : 2,800,000,000 {(1.12-1)- } 61,148,000원 현가율 1/1.15 1/1.13 1/1.13 1/1.13 1/1.13 1/1.13 1/1.13 1/1.13 3) 3년 : 2,800,000,000 { - } 48,747,000원 4) 4년 : 2,800,000,000 { - } 54,596,000원 5) 5년 : 2,800,000,000 { - } 61,148,000원 793/ 상3 현금유입현금유출 현금유출현금유입 805/ 상4 1 거래지역내인구수 : 3.14 22 3,000 37,680( 명 ) 1 거래지역내인구수 : 3.14 2 3,000 37,680( 명 ) 805/ 상14 1 거래지역내인구수 : 3.14 22 4,300 54,008( 명 ) 1 거래지역내인구수 : 3.14 2 4,300 54,008( 명 ) 812/ 하11 {8,000 12 (1+0.12)} (250 50 0.8) (1-0.2) 86,016,000원 {8,000 12 (1+0.12)} (25 50 0.8) (1-0.2) 86,016,000원 828/ 상2 지출은매년 3% 씩성장할 지출은매년 4% 씩성장할 830/ 하2 * 27,200,000,000 {(1.1 1.05)-1.15} 0.25 144,946,000원 * 27,200,000,000 {(1.1 1.05)-1.1 } 0.25 144,946,000원 831/ 하11 640,000,000+ 3,800,000,000원 640,000,000+ 6,793,137,000원 831/ 하 9 ( 자료 1) 상장기업인 ( 주 ) 단양의기업현금흐름예상 ( 자료 1) 상장기업인 ( 주 ) 단양의기업현금흐름예상 ( 단위 : 억원 ) 840/ 하 14 = + 기타잔가치 - 부채 = 발행주식수 = + 기타자산가치 - 부채 = 발행주식수 843/ 상 2 10,800,000+12,000,000 = 22,800,000 10,800,000+10,000,000 = 20,800,000 이하수정계산하여주당 FFO : 2,080, FFO 배율 : 7.69 844/ 하 4 FFO per share 5,000,000 FFO per share 15,000,000 850/ 상 14 1. 올해 ( 주 ) 羅과의세대상소득 : 100 억원 1. 올해 ( 주 ) 羅의과세대상소득 : 100 억원 851/ 하 9 1. 영업소득세 : 100 50 = 50 억원 1. 영업소득세 : 100 0.5 = 50 억원 865/ 상 5 IRR 의 n 1 값이있을것이다. IRR 의해답은 n-1 개만큼있을것이다. 865/ 상 13 쉽지않다. 비정통현금흐름의경우에는여러답이존재하지않는다. 만약기업의자본비용이 10% 라고한다면 IRR 에서는이러한투자대안을지지하는오류를범하게될것이다. 이도표에서는할인율이 10% 일때, NPV 값이네거티브이기때문이다. 865/ 하 12 이는 IRP 에서는 이는 IRR 에서는 쉽지않다. 또한비정통현금흐름의경우에는여러답이존재하지않는다해도또다른문제가생길수있다. 鑑定評價實務講義 1 ( 개정판, 2004 년 05 월 15 일발행 ) 정오표...6 / 7
865/ 하7 할때 IRP을명확하게 할때 IRR을명확하게 950/ 하9 1 A동 100 1 A동 1 951/ 상16 1) 1층 : 450,000 42/(2+43) 420,000원 / m2 (32,953,200원) 1) 1층 : 450,000 42/(3+42) 420,000원 / m2 (32,953,200원) 951/ 상18 3) 지하 : 450,000 2/3 42/(2+43) 280,000원 / m2 (19,420,800원) 3) 지하 : 450,000 2/3 42/(3+42) 280,000원 / m2 (19,420,800원) 970/ 상3 (1) 국 공재산에대하여 (1) 국 공유재산에대하여 977/ 하4 공급하거나, 의하여환지로 공급하거나, 환지로 1021/ 하2 보상선례는 1년 보상선례도 2년 1048/ 상17 1. 임대기간 : 2003년 1월 1일~2007년 12월 31일 1. 임대기간 : 2003년 1월 1일~2005년 12월 31일 1065/ 하3 1 M리 174 76,000 78,000 기타개별요인의 1 M리 174 70,000 70,000 기타개별요인의 1068/ 상12 2) 평가액 : 90,857 1.0 1.0420 1.000 0.800 76,000원 / m2 2) 평가액 : 90,857 1.0 1.0420 1.000 0.745 71,000원 / m2 1068/ 상16 *2) 개별요인비교 0.88 1 *2) 개별요인비교 0.82 1 1068/ 하11 판단되어 76,000원 / m2으로 판단되어 71,000원 / m2으로 1069/ 하3 1 76,000 1 71,000 1086/ 하1 회귀상수 (b) 회귀계수 (b) 1088/ 상8 Σ 25 2,760,000 13,180,000 193 Σ 25 2,760,000 13,180,000 183 鑑定評價實務講義 1 ( 개정판, 2004 년 05 월 15 일발행 ) 정오표...7 / 7