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동미 음
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1 214-2 호 2 차베이비붐세대의주거특성및 주택수요변화점검

2 2 차베이비붐세대의주거특성및 주택수요변화점검 목차 Ⅰ. 검토배경 2 Ⅱ. 사회 경제적특징분석 4 Ⅲ. 주거현황및이동흐름 Ⅳ. 주택수요변화와구매능력점검 16 Ⅴ. 결론및시사점 22 / 1

3 I. 검토배경 2차베이비붐세대는국내인구분포상실질적으로중심축에위치한세대 2차베이비붐세대는 1968년 ~1974 년 ( 총 7년 ) 간태어난세대를일컬으며, 경제성장의후광으로높은출생률을보였던세대를통칭하는의미 1-214년기준총인구의약 12% 수준인약 65만명으로추정 또한연도별평균인구수가가장많은분포를차지하고있어 1차베이비붐세대와함께시장내영향력있는세대를구성 - 2차베이비붐세대의연도별평균인구수는약 86만명수준으로, 이는 1차베이비붐세대보다약 7만명, 에코세대 2 보다약 9만명많은수치 최근 2차베이비붐세대가 4대층에진입하며사회 경제적핵심적인역할을담당 214년기준 2차베이비붐세대의연령대인 4~46 세는인구분포상중위연령 (4.2 세 ) 에속하며높은고용률을유지하는등최근가장왕성한경제활동을전개 - 동세대는최근사회 경제흐름을주도하고있으며, 당분간해당세대의의사결정및트렌드가시장전반에지대한영향을미칠것으로예상 [ 그림 1] 연령별인구분포현황 (214년) [ 그림 2] 연령대별고용률현황 ( 천명 ) 1, 2차베이비붐세대 ('68~'74) 연평균 85만명 ( 총65만명 ) 주택구입연령대 (35-55세) 1차베이비붐세대 ('55~'63) 연평균 79만명 ( 총 711만명 ) 에코세대 ('79~'85) 연평균 77만명 ( 총 541만명 ) ( 연령 ) 세 19세24세29세34세39세44세49세54세59세64세이상 자료 : 통계청장래인구추계 (2 년 ) 자료 : 통계청 (213 년 ) 1 2차베이비붐세대명칭은전쟁이후높은출생률보였던베이비붐세대 (1955~1963 년생 ) 상대적인구분을위해이전세대를 1차베이비붐세대, 다음세대를 2차베이비붐세대로명명하여사용 ( 출처 : KB경영연구소 CEO REPORT 호 ) 2 에코세대란 1차베이비붐세대의자녀세대 (1979~1985 년생 ) 로부모세대의영향으로다른연령대에보다상대적으로많은인구분포형성 / 2

4 또한 2차베이비붐세대의주택수요변화와구매력은주택시장흐름을좌우하는주요요인으로작용할것으로예상 2차베이비붐세대는현재전연령대가주택구입연령대 (35~55 세 ) 에진입하였으나, 과거세대에비해상대적으로낮은주택보유율을기록 - 212년 2차베이비붐세대의주택보유율은약 48% 수준으로이는 26년동일연령대가약 58% 수준이었던것에비해현격히낮은편 - 자가거주율또한예전세대에비해낮은수준을기록하는등전반적으로주택소비패턴의변화움직임존재 2 차베이비붐세대연령대 (39~45 세 ) 의자가거주율 : 26 년 51% 212 년 41% 이처럼 2차베이비붐세대는주거안정성이상대적으로낮아주택시장변화에따른주택수요변동성이더클것으로예상되며, 주거이동또한활발하게전개될가능성높은편 한편, 2차베이비붐세대는 1차베이비붐세대와는다른사회 경제적여건을겪고있어기존주택에대한강한구매력등도다소차별화될가능성존재 이에본연구는 2차베이비붐세대의주거현황및주택수요의변화점검을통해향후주택시장에미칠영향을분석 2차베이비붐세대의사회 경제적특징과주거현황등의검토를통해전반적인흐름을점검하고, 주택수요와구매력추정으로향후시장영향력을분석 / 3

5 II. 사회 경제적특징분석 1. 2 차베이비붐세대의사회적특징 2 차베이비붐세대는높은경제성장을배경으로이전세대보다상대적으로개선된사회 환경에서성장하였으나, 경제활동시작시기외환위기발생으로사회진출다소고전 7년대우리나라는제2차석유파동고비가있긴하였으나대체로세계경제성장회복및 3저호황등으로 7~8% 대의높은경제성장을이뤘으며, 2차베이비붐세대는해당시기정규교육과정및청소년시기를경험 - 9년대 X세대 로불리며기존세대에비해상대적으로개성을중시하고취미와문화생활을위한소비에도적극적인태도견지 한편대학교졸업및취업, 결혼시기에는외환위기와맞물려사회진출초반경제활동에어려움을겪었으며, 주택구입시기가격의급상승으로주택마련에제약존재 - 9년대말사회진출초기 IMF 사태로인해 2차베이비붐중 후반연령대의사회진출시기가상대적으로늦어짐 - 또한주택구입의적정시기 (35세이후 ) 인 2년대들어주택가격상승이지속되면서주택구입의경제적부담이과거세대에비해더욱높아짐 [ 그림 3] 2차베이비붐세대의사회 경제적성장배경 2 15 경제성장률 ( 좌 ) 주택매매가격지수 ( 우 ) 출산억제정책 (1~2명장려 ) 주택가격상승지속주택구입기시작 (213.3=) '8 글로벌금융위기 '79 제 2차석유파동 (6~13세) (35~42세) '97 IMF 구제금융 (24~31세) 자료 : 한국은행, KB 국민은행 / 4

6 한편, 부모의경제력향상및출산억제정책으로인한형제 자매수감소등의영향은 이전세대보다상대적으로부모의부 ( 副 ) 의상속가능성을확대시킴 부모연령대별자녀수변화 : 75 세이상 4.5 명, 7~74 세 3.9 명, 65~69 세 3.3 명, 6~64 세 2.8 명 상대적으로고학력비중이높고상용근로자비중이높아고용상태는안정적 높은경제성장시기정규교육과정인청소년기를보냈던것의영향으로 2차베이비붐세대는상대적으로고학력비중이높은편 - 전체가구중대학교이상졸업비중은과반수이상인 64% 로 1차베이비붐세대보다 33%p 가량높은수준 2차베이비붐세대의종사자지위현황에서는상용근로자의비중이현저히높은것으로나타났으며자영업자및임시일용근로자비중은상대적으로낮음 - 상용근로자비중은약 73% 로전체가구평균대비 29%p, 1차베이비붐세대대비 24%p 높은수준 - 또한 26년의동일한연령대 (39~45 세 ) 에비해서도상용근로자비중이높고자영업자비중은낮아상대적으로경기변동에따른영향을덜받을것으로평가 [ 그림 4] 세대별가구주교육수준현황 3 [ 그림 5] 세대별가구주종사자지위현황 대학교이상 고등학교이하 '12 년전체가구 '12 년 1 차 BB '12 년 2 차 BB(39~45 세 ) '6 년 39~45 세 전체 1 차 BB 2 차 BB 상용근로자 임시일용근로자 자영업자 기타 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (26 년, 212 년 ) 3 각표와그림에서는 1 차베이비붐세대의약자로 1 차 BB, 2 차베이비붐세대약자로 2 차 BB 명기 / 5

7 맞벌이비중은 1차베이비붐세대와비슷한수준이나고용형태나임금수준에서는확연한차이존재 - 2차베이비붐세대의맞벌이비중은약 37.% 로전체가구평균 (27.1%) 보다는다소높았으나 1차베이비붐세대 (37.%) 와는유사 - 그러나근로형태나임금수준에서 1차베이비붐세대보다상대적으로안정적인일자리를유지하고있는것으로조사 - 이는생애주기상 1차베이비붐세대가자녀양육에대한부담이준상황에서가사형편상주부의재취업참여가상대적으로높기때문인것으로분석 [ 그림 6] 세대별맞벌이비중현황 4 [ 그림 7] 세대별비정규직및저임금비중 전체 1 차 BB 2 차 BB 전체 1차BB 2차BB 전체 1차BB 2차BB 비정규직비중저임금근로비중 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 주 : 저임금근로란전체임금근로자중중위임금의 3/2 미만인일자리 자료 : 통계청 (212.8 기준 ) 출처 : 한국보건사회연구원 (213) 재인용 평균자녀수는상대적으로적은편이나교육에대한지출많고부담큰편 2차베이비붐세대의평균자녀수는 1.66명으로 1차베이비붐세대 (1.96 명 ) 보다적은편이나아직까지가구분화가이뤄지지않아실제거주가구원수는더많은수준 한편 2차베이비붐세대의가장부담되는항목으로교육비 (43%) 를선택하였는데이는자녀수가적음에도불구하고평균적으로지불하는교육비가많기때문 4 각표와그림에서는 1 차베이비붐세대의약자로 1 차 BB, 2 차베이비붐세대약자로 2 차 BB 명기 / 6

8 - 실제 4 대의평균교육비는 2 년초반대비큰폭으로상승하였으며, 소비지 출내비중도꾸준히상승추세 4 대평균교육비및소비지출내비중 ( 월 ): 3.4Q 26 만원 (13%) 5.4Q 29 만원 (14%).4Q 44 만원 (16%) 14.2Q 46 만원 (16%) - 이는고학력비중이높은 2 차베이비붐세대가상대적으로자녀교육에대한관 심이높아소득내상당부분을교육비에지출하고있는것으로판단 [ 그림 8] 평균가구원수및자녀수 [ 그림 9] 가장부담되는지출항목비중 4 가구원수 자녀수 전체 1 차 BB 2 차 BB 전체 1차BB 2차BB 교육비 식료품비매달주거비각종보험료 매달집 주택구입및보건의료비 및저축 월세 전세자금 대출금상환 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 2. 2 차베이비붐세대의경제적특징 2차베이비붐세대의경우자산대비부채비중은높으나, 자산내부동산비중은낮고, 금융자산비중은높아상대적인유동성은큰편 2차베이비붐세대의자산규모는평균 3억 995만원수준으로 1차베이비붐세대 (4억 2,261만원 ) 보다매우적은편이며, 전체평균 (3억2,814만원) 보다도낮음 - 이는 26년유사연령대 (4~44세) 의평균자산 (2억9,299 만원 ) 과비슷한수준이나실제물가상승분 5 을고려할경우예전연령대보다낮은수준임 한편전체자산내부동산비중은약 6.5%(1 억 8,742 만원 ) 로전체평균 (67.6%) 보다낮으며, 1차베이비붐세대 (67.8%) 나 26년유사연령대 (73.8%) 대비로도낮은편 5 물가상승률은 26 년부터 212 년까지 7 년간연평균약 3.5% 대수준 / 7

9 - 반면금융자산비중은약 32.6% 로 26년유사연령대 (23.1%) 나 1차베이비붐세대 (26.4%) 보다높게나타남 - 이처럼부동산자산비중이낮다는것은상대적으로자산내유동성이높아안정적부채상환여력등이존재한다는장점상존 - 단, 낮은자산금액대를감안할경우 2차베이비붐세대가예년 4대에비해부동산을활용한자산증대가원활하지않았음을반증 2차베이비붐세대의부채규모는약 6,69 만원수준이며이는전체평균부채금액 (5,894 만원 ) 보다다소높은편 - 자산대비부채비율또한 21.6% 로 1차베이비붐세대 (19.6%) 나 26년유사연령대 (18.%) 보다높게나타남 - 반면, 금융자산을활용한부채상환여력을나타내는금융자산대비부채비율 (66.3%) 은다른세대층에비해낮은수준을기록 [ 표 1] 세대별자산및부채현황 자산및부채 ( 단위 : 만원 ) 전체 1 차 BB 2차 BB (39~45세) 6년 (4~44세) 금융자산 (a) 8,821 (26.9%) 11,144 (26.4%),95 (32.6%) 6,769 (23.1%) 자산 부동산자산 22,179 (67.6%) 28,665 (67.8%) 18,742 (6.5%) 21,63 (73.8%) 기타자산 1,814 (5.5%) 2,452 (5.8%) 2,158 (7.%) 9 (3.1%) ` 합계 (A) 32,814 42,261 3,995 29,299 부채 (B) 5,894 8,269 6,69 5,268 순자산 (A-B) 26,92 33,992 24,35 24,31 총자산대비부채 (B/A) 17.7% 19.6% 21.6% 18.% 금융자산대비부채 (B/a) 66.8% 74.2% 66.3% 77.8% 자료 : 26 년가계자산조사, 213 년가계금융조사 / 8

10 소득대비부채비율은낮은수준이나월평균생활비지출금액은큰편 2차베이비붐세대의가처분소득은연 4,26 만원으로이는전체평균 (3,615 만원 ) 보다는높고 1차베이비붐세대 (4,56 만원 ) 보다는낮은편 - 한편실질적인가계건전성판단기준인소득대비금융부채비율은약 116% 로전체평균비율 1% 보다는다소높은편이나 1차베이비붐세대 (122%) 보다는낮게나타남 가구당가구원수가많은 2차베이비붐세대의월평균생활비는다른연령대보다높은편 - 월평균생활비는 22만원수준으로전체평균보다 44.6만원높았으며 1차베이비붐세대에비해서는 4.6만원높은수준 - 월평균거주비는 28만원으로전체평균보다 3.4만원높았으나생활비내거주비비중은낮은수준 (12.8%) - 26년연령대와비교시월평균생활비는크게증가했으나거주비비중도더높아져, 현재 2차베이비붐세대는과거동일세대에비해상대적으로더많은거주비를부담하고있는것으로분석 [ 그림 ] 가처분소득및금융부채수준 [ 그림 11] 생활비및거주비비교 가처분소득 ( 연 )( 좌 ) 금융부채 ( 좌 ) 소득대비부채 ( 우 ) ( 천만원 ) 전체 1 차 BB 2 차 BB ( 만원 ) 월평균생활비 ( 좌 ) 거주비비중 ( 우 ) 전체 1차 BB 2차 BB 39~45세 212년 26년 자료 : 213 년가계금융조사자료 : 국토부주거실태조사 (26 년, 212 년 ) / 9

11 III. 주거현황및이동흐름 2차베이비붐세대는수도권거주비중이다소높고, 현거주지선택시직장변동과자녀교육의영향을상대적으로더받는편 거주지역별로는서울, 경기, 인천등수도권비중이 55% 로과반이상을차지하고있으며 5대광역시와지방은각각 19%, 26% 의비중으로거주 - 이는전체평균보다수도권거주비중이다소높은수준이며, 1차베이비붐세대와는비슷한수준을유지한것으로나타남 - 다만경기도의거주비율 (27.1%) 은전체평균 (22.1%) 이나 1차베이비붐세대 (24.2%) 보다높은수준을유지하였는데, 이는서울에경제활동기반을두고있으나거주지는인근지역인경기도에살고있는층이상대적으로많기때문 2차베이비붐세대는현주거지를선택함에있어 주택규모확장및주거환경개선목적 (22%) 이가장큰사유인것으로나타남 - 상대적으로높은응답을보인항목을보면 직장변동 (13.%) 과 전월세계약만료 (11.2%), 자녀교육및양육 (9.3%) 등의항목임 - 전반적으로 2차베이비붐세대는주택선택시다른연령대보다자의적이동보다타의적이동이많고, 자녀교육등에영향을많이받는것으로조사 [ 그림 12] 세대별지역거주비중 [ 그림 13] 현거주지선택사유비중 % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% % % 수도권 5대광역시 기타지방 전체 1차 BB 2차 BB 기타 전월세계약만료 주택신규구입 ( 내집마련 ) 교통편리및입지고려 전체 2B.B 주택규모축소및집값부담 주택규모확장및환경개선 자녀교육및양육 직장변동 가족수변화 부모, 친척합가및주변 결혼및독립분가 2 3 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) /

12 주택유형별로는아파트거주비중이매우높은편으로향후에도이러한선호도 는당분간지속될것으로예상 2차베이비붐세대는아파트거주비중이압도적으로높아주택유형의선호가뚜렷한것으로나타남 - 아파트거주비중은약 64% 로전체평균과 1차베이비붐세대에비해 17%p 높게나타났으며, 예전동일연령대의아파트거주비중 (56%) 보다약 8%p 높은수준을기록 - 반면단독주택비중은 23% 에불과해전체평균 (4%) 보다매우낮은편 - 이는경제성장기도입된아파트에대한거주경험이내집마련이나결혼등가구분리시되도록이면아파트를선택하는경향으로반영되고있는듯 2차베이비붐세대의직전거주주택은아파트비중 (43.4%) 이과반수를넘지못하였으나현재거주지선택시아파트의비중은크게확대 - 향후이전을계획하고있는거처의종류도아파트비중이 7% 수준인것을감안할경우 2차베이비붐세대의아파트거주비중은더높아질듯 - 또한 2차베이비붐세대가주택의구매력이가장높은시기임을감안할경우당분간타주택보다아파트거주비중이확대될가능성상존 [ 그림 14] 세대별거주주택유형현황 [ 그림 15] 2 차베이비붐세대의거주주택유형변화 전체 1차 BB 2차 BB 39~45세 212년 26년 기타아파트다세대 / 연립단독주택 직전 현재 향후 직전주택없음기타아파트연립 / 다세대단독 / 다가구 자료 : 국토부주거실태조사 (26 년, 212 년 ) 주 : 향후주택유형선택비중은이주계획이있는가구대상응답 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) / 11

13 자가거주비중은상대적으로낮고전세거주비중은높은편 2차베이비붐세대의점유형태는자가거주비중이가장높으나, 전체평균이나 1차베이비붐세대와비교해서는자가비중은낮고전세비중은높은것으로나타남 - 자가거주비율은약 41% 로전체가구평균에비해약 13%p 낮고 1차베이비붐세대에비해약 8%p 낮은수준 - 반면전세거주비율은 34% 로다른연령대에비해매우높은편 과거동일한연령대와비교해서도 2차베이비붐세대의자가거주비중은매우낮은수준 - 26년동일연령대인 39~45세의자가거주비중은약 49% 로, 212년 2차베이비붐세대의자가비율보다 8%p 높은편 - 반면전세비중은 26년 29% 에서 212년 34% 로, 월세비중은 26년 19% 에서 22% 로늘어나는등자가를구입하지못한가구가전세와월세로나뉘어거주하는양상 점유유형의변화흐름을살펴보면직전거주형태보다자가비율은크게상승하였으나, 향후자가거주로이전을계획하는가구는크게증가하지않는편 - 직전거주시자가비중은약 2% 수준이었으나, 전세거주자의자가로전환확대로현재자가비중은 4% 를상회 [ 그림 16] 세대별점유유형현황 [ 그림 17] 2차베이비붐세대의점유유형변화 전체 1차BB 2차BB 39-45세 212년 26년 기타무상거주월세 전세 자가 직전 현재 향후 직전주택없음무상거주등월세전세자가 자료 : 국토부주거실태조사 (26 년,212 년 ) 주 : 향후점유유형선택비중은이주계획이있는가구대상응답 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) / 12

14 - 그러나향후자가이전계획비중은약 47% 수준에그쳐당분간자가거주비중은소폭상승에그칠전망 - 한편, 월세의경우직전거주비중보다크게증가한것으로나타났는데 (11.3% 22.%), 이는월세에서월세로옮긴거주자외전세에서월세로전환 (29.5%) 한가구도상당수존재하는것으로나타남 현월세거주자의직전점유유형 : 자가 9.5%, 전세 29.5%, 월세 43.4%, 직전주택없음 14.8% 2 차베이비붐세대는예전동일세대보다자가를늘리는수요는줄고전세를유지 하는수요는증가하는것으로나타남 점유유형의이동추세분석결과, 212년 2차베이비붐세대는예전동일연령대에비해 자가 자가 비중은줄고 전세 전세 비중은증가 - 26년 39세 ~45세의연령대는자가에서자가로옮기는비중이약 44만가구로전체자가거주가구중32.4% 를차지 - 그러나 212년 2차베이비붐세대는자가에서자가로옮긴가구는약 33만가구, 28.9% 수준으로절대가구수도감소하고비중도축소 - 한편전세에서자가로옮긴가구의경우 212년약 45.4% 로해당가구수는예전동일연령대보다감소하였으나그비중은비슷한수준을유지 - 212년 2차베이비붐세대전세가구중전세에서전세로옮긴비중은약 7% 가넘어전세를유지하려는수요는예년에비해크게증가한것으로나타남 [ 표 2] 2차BB 자가가구의거주유형변화 [ 표 3] 2차BB 전세가구의거주유형변화 구분 ( 단위 : 만가구, %) 26 년 (39-45 세 ) 212 년 2 차 BB 구분 ( 단위 : 만가구, %) 26 년 (39-45 세 ) 212 년 2 차 BB 전체가구내 자가거주가구 가구수 비중 전체가구내전세거주가구 가구수 8 95 비중 주거이동 자가 자가 전세 자가 가구수 비중 가구수 비중 주거이동 자가 전세 전세 전세 가구수 비중 가구수 비중 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) / 13

15 8 년이전 한편, 주택보유율은상대적으로낮은편으로주택구입시기는 212년이전약 6 년간집중 2차베이비붐세대의주택보유율은약 47.7% 로전체평균 (58.4%) 보다낮은편 - 특히 1차베이비붐세대 (64.7%) 의보유율보다는매우낮은수준을기록 - 또한 26년동일연령대의자가보유율 (57.6%) 보다도약 %p 낮은상황으로, 현 2차베이비붐세대는주택구입적정연령대임에도불구하고예전에비해주택보유수요가크게감소한것으로나타남 2차베이비붐세대주택보유자의주택구입시기를보면 26년부터 212년까지구입한비중이약 68% 로 9년대부터꾸준히매입을진행한 1차베이비붐세대와차이존재 [ 그림 18] 주택보유비중현황 [ 그림 18] 세대별주택구입시기비중 전체 1차 B.B 2차B.B 39-45세 유주택 무주택 가격변동률 ( 좌 ) 1차 BB( 우 ) 2차 BB( 우 ) 14 2차 BB 주택구입 12 집중년도 ('6~'11) 년 26 년 자료 : 국토부주거실태조사 (26 년, 212 년 ) 주 :212 년의경우조사해당년으로연도말전체비중이아님자료 : 국토부주거실태조사 (212) 2차베이비붐세대의주택매입이집중된 26년부터는주택가격상승이최고점으로높았다가점차낮아지는시기로실제 2차베이비붐세대의상당수는주택가격최고점에구입하였을가능성높은편 - 특히수도권의경우 2차베이비붐세대가주택구입을집중한 28년부터 211 년까지의연평균상승률은 1.% 로이전시기에비해매우낮은상승률을기록 수도권주택가격연평균상승률 : 1~ 5 년 8.8%, 6~ 7 년 12.7%, 8~ 11 년 1.% - 이러한구입시기를감안할경우, 2차베이비붐세대의주택보유율이상대적으로낮은이유가실제주택구입도래한시점과주택가격급등시기가맞물려경제적부담으로매입을원활히못하였기때문인것으로판단 / 14

16 3 2 - [ 그림 2] 주택구입시기와주택가격 ( 수도권 ) [ 그림 21] 주택구입시기와주택가격 ( 비수도권 ) 수도권가격변동률 ( 좌 ) 1 차 BB( 우 ) 2 차 BB( 우 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 개광역시가격변동율 ( 좌 ) 기타지방가격변동률 ( 좌 ) 1차 BB( 우 ) 2차 BB( 우 ) 차베이비붐세대중 명중 3명은향후 4년내거주지를옮길계획이존재 2차베이비붐세대중 41.4% 는향후주거이동을계획하고있는데, 이는약 24.5% 의가구만이이동계획을가지고있는 1차베이비붐세대에비해매우높은편 또한주거이전계획이있는가구중에서 73% 는 4년내이전할것이라고응답해 2차베이비붐세대의상당수는단기간내에다른거주지로옮길계획을가지고있는것으로조사 - 2차베이비붐세대중 4년내이전계획을가지고있는가구의총가구수는 93 만가구로이는전체 2차베이비붐세대가구의 1/3의수준 주거이전을계획하고있는가구의경우, 상대적으로주택가격흐름과시장환경변화에민감할수있으며, 향후주택가격상승시주거이동더늘어날가능성상존 [ 그림 22] 향후주거이전계획여부 [ 그림 23] 2차베이비붐세대이전계획시기 있음 없음 차B.B 전체. 1 차 B.B 2 차 B.B 전체. 1 년이내 1~2 년 정도 3~4 년 정도 5~6년정도 7 년이상 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) / 15

17 IV. 주택수요변화와구매능력점검 최근주택시장내매매가격조정으로구매능력은전반적으로향상되는가운데실제주택수요층인 2차베이비붐세대의구매능력에대한분석중요 2년대초중반급격히상승하던매매가격은후반들어다소조정을받는모습 - 반면전국적으로전세가격이크게상승하며매매가격대비전세가격비중이크게상승 주택의구매력을측정하는 HAI(Housing Affordability Index) 6 또한지속적으로상승추세 - 전국기준주택구매력지수는 171.8로으로중간소득의가구의주택구매력은매우높은것으로나타남 그러나이는전체시장의평균적인개념으로실제주택수요층인 2차베이비붐세대의구매의사및구매능력과는다소차이가있을가능성존재 - 또한주택을보유하고있는가구와그렇지않은가구의차이도존재하는바, 이를분리하여상세한점검필요 [ 그림 24] 매매가격대비전세가격비율추이 [ 그림 25] 주택구매력지수 (HAI) 추이 4 (YoY,%) 매매 ( 좌 ) 전세 ( 좌 ) 매매대비전세비율 ( 우 ) '.1 '2.1 '4.1 '6.1 '8.1 '.1 '12.1 '14.1 전국 수도권 6개광역시 '8.12 '9.12 '.12 '11.12 '12.12 '13.12 자료 : KB 국민은행주 : HAI=( 중위가구소득 대출상환가능소득 ) 자료 : KB 국민은행 6 HAI(Housing Affordability Index) 란중간정도의소득을가진가구가금융기관의대출을받아중간가격정도의주택을구입한다고가정할때, 현재의소득으로대출원리금상환에필요한금액을부담할수있는능력을의미함. HAI 가 보다크면중간정도의소득을가진가구가중간가격정도의주택을무리없이구입할수있다는것을나타내며, HAI 가상승하면주택구매력이증가한다는것을나타냄 / 16

18 1. 주택보유가구의주택수요변화 2차베이비붐세대의주택구입에따른평균손익은전체평균대비낮은편 전체주택보유가구중구입당시보다현재가격이하락한비중 7 은약 5.4% 수준으로낮은편이며 2차베이비붐세대또한현보유주택의가격하락을경험한가구의비중은약 8.4% 에불과 - 그러나 2차베이비붐세대중주택가격변화가없다는가구비중까지합산한경우약 2% 수준까지상승 - 실질적세금및대출비용까지감안할경우주택구입으로인해손실을입고있는가구비중은더욱높아질것으로판단 구입가격대비현재가격상승비중 : 1 백만원 ~1 천만원이하 9.4%, 2 천만원이하.1% 평균주택가격기준 1차베이비붐세대의평균이익금액은약 8천만원수준이나 2차베이비붐세대는 1차베이비붐세대의약 6% 인 5천만원미만수준 - 이는전체평균이익금액 ( 약 7천만원 ) 보다도낮은수치이며. 이러한차이는 2차베이비붐세대가매입당시상대적으로고가로구입하였기때문인것으로파악 이러한가격상승에대한경험유무는향후주택구입에대한선호또는활용에지속적으로영향을미칠수있을것으로예상 [ 그림 26] 구입가격대비현재가격의변화 [ 그림 27] 주택구입에따른평균손익수준 전체 1차 BB 2차 BB 변화없음 하락함 현재가격 ( 좌 ) 매입당시가격 ( 좌 ) 평가손익 ( 우 ) ( 천만원 ) ( 천만원 ) 전체 1 차 BB 2 차 BB 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 7 본연구에활용된주택가격은보유자개인이인지하고있는가격으로실제상승및하락과는다소차이가발생할수있음 / 17

19 낮은주택가격상승률에도불구하고현재주택을보유하고있는가구의향후주택매각의사는낮은편 전체적으로주택을보유한가구의대부분 (8.6%) 은향후보유주택을매각할의사가없는것으로조사 - 2차베이비붐세대또한매각의사비중은그리높지않으나 (13.2%) 전체가구평균 (9.6%) 이나 1차베이비붐세대 (8.3%) 보다는높은편 주택을매각하겠다는이유중가장높은비중은타주택을구입했거나분양을받았기때문 (4.6%) 인것으로나타남 - 그러나집값상승의기대가없거나 (24.1%) 대출금등의비용부담 (13.5%) 등의비중도상대적으로높아무리한주택구입에따른매도희망가구도상당수존재 [ 그림 28] 주택매각의사 [ 그림 29] 주택을매각하려는이유 (1순위) 기타집값상승기대없어서 전체 2 차 BB 있다 모르겠다 없다 타주택구입및분양노후자금및목돈필요생활형편이어려워서 2 대출금및비용부담 차BB 2차BB 전체자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 주택보유가구중향후주택의추가구입의사비중은 2차베이비붐세대가다소높게나타남 2차베이비붐세대유주택자중향후거주하고있는주택이외에추가로주택을구입할의사가있는가구는 11.7% 로전체가구평균비중 ( 약 6.4%) 보다다소높은수준 구입의목적은임대사업등의투자목적이 53% 로가장높았고자녀상속 (3%) 이나여가및휴양 (13%) 순으로나타남 / 18

20 - 이러한비중은전체가구의구입목적과유사한수준이나 임대사업등의투자목적 비중이전체평균보다다소높게나타나재테크에대한주택활용의지는 2차베이비붐세대가소폭높은것으로파악 [ 그림 3] 향후거주지외주택구입의사존재가구 [ 그림 31] 향후거주지추가구입목적 여가및휴양 개인사업및영업 부모및친지거주 전체 2 차 BB 자녀거주상속및증여임대사업등투자목적 1 차 BB 2 차 BB 전체 자료 : 국토부주거실태조사 (212) 자료 : 국토부주거실태조사 (212) 2. 무주택가구의주택수요변화 2차베이비붐세대중무주택가구의상당수는자가주택이반드시필요하다는견해 자가주택이꼭필요한가라는질문에대해 2차베이비붐세대무주택자중약 6% 가필요하다고응답 - 이는유주택자보다는다소낮은수준 (75.6%) 이나무주택자의과반이상이주택구입을희망하는것으로나타남 한편, 유주택과무주택을모두포함하여자가주택이필요하다고응답한비중은연령이낮을수록점차낮아지는것으로나타남 - 자가주택이꼭필요하다응답 ( 매우그렇다 + 그렇다 ) 한비중이 1차베이비붐세대는 74.3% 수준이나 2차베이비붐세대는 67.5%, 에코세대는 62.5% 로낮아짐 2차베이비붐세대가무주택으로거주하고있는원인으로는경제적어려움이전반적으로높은비중을차지 / 19

21 - 그중 주택구입자금이부족하다 고응답한비중은약 36% 수준으로전체평 균보다높게나타남 [ 그림 32] 2 차 BB 의주택보유별자가필요수준 [ 그림 33] 무주택으로거주하고있는이유 기타상속및증여가능세금및비용부담 전체 2 차 B.B 4 매우그런편이다 집값하락우려 그런편이다 집구입자체어려움 2 임차거주불편없음 구입자금부족 무주택자 유주택자 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) 소득 3분위이상무주택가구, 서울지역주택구입여력존재 2차베이비붐세대중무주택가구의분위별평균소득과순자산을근거로주택구입가능금액을추정해본결과, 소득 3분위이상가구 ( 약 8만명 8 ) 의경우서울지역내주택구입이가능한수준 - 소득수준 3분위가구의순자산과평균대출한도비중을감안해산출한주택구입가능금액은약 2억3천만원으로이는서울지역 1분위 (21,775만원) 주택구입이가능하며, 전국기준으로는 3분위수준의주택구입이가능한상황 - 그러나소득 1분위와 2분위가구 ( 약 53만가구 ) 의경우평균적으로서울주택구입은다소어려우며, 소득 2분위가구의경우만전국주택가격기준 1분위수준의주택만을구입가능함 한편, 최근변경된 LTV와 DTI 최대한도 9 를적용할경우, 소득 3분위주택구입가능금액은약 3억3천만원수준으로약 1억원정도의가능금액이늘어나며, 이는서울 2 분위수준의주택구입까지가능 년가계금융조사기준 년 8 월 1 일부터변경된최대대출가능금액한도기준은 LTV 7%, DTI 6% 수준으로해당최대기준을적용할경우주택구입가능금 액은약 9,381 만원 ~ 94,439 만원으로확대됨 / 2

22 - 단, 매년상환해야하는비용 ( 약 1,757 만원 ) 또한크게늘어나게되어상환위 험이크게높아질것으로예상 구분 가구수 [ 표 4] 2 차베이비붐세대무주택자의주택구매능력분석 ( 단위 : 천가구, 만원 ) 자산및소득대출가능금액 1 주택구입가능가처분 LTV DTI 2 순자산금액 3 소득 (51.1%) (34.3%) 4 분위별주택가격 소득 1 분위 145 2, ,415 3,849 6,497,49 21,775 소득 2 분위 39 3,872 1,87 7,917 8,916 11,789 16,88 32,413 소득 3 분위 377 8,23 2,928 16,776 14,452 22,656 22,497 42,269 소득 4 분위 25 17,264 4,449 35,35 21,958 39,223 3,57 56,13 소득 5 분위 176 3,942 7,355 63,277 36,299 67,241 51,824 93,212 주 1: LTV, DTI 기준은 214 년 3 월현재전체금융권주택담보대출에적용되어있는평균수치 ( 출처 : 금감원 ) 주 2: DTI 산출금액의경우대출기간 2 년, 대출금리 3.5%, 원리금균등상환기준적용주 3: 주택구입가능금액산출방법은 LTV 와 DTI 적용대출가능금액중적은금액 + 순자산주 4: 분위별주택가격은 월기준자료 : KB 국민은행, 213 년가계금융조사 전국 서울 무주택가구의 5% 이상, 현재경제형편으로는주택구입이어려울것으로판단 2차베이비붐세대무주택가구의 53.5% 는현재경제형편으로주택구입이어려울것으로생각하고있으면이러한수치는소득 1~3분위가구수의비중 (6%) 과거의유사 - 소득 3분위 ( 약 38만가구 ) 의경우, 일정대출금액을활용해주택을구입할수있 는여력은존재하나원리금상환등을고려한경제적여건상주택구입에대한부담을느끼고있는것으로분석 [ 그림 34] 현경제형편으로주택구입가능여부 6 5 이러한상황을고려할때, 주택매입에참여가능한 2차베이비붐세대무주택가구는상환능력 그렇지않은편이다 전혀그렇지않다 이상대적으로높은 4~5분위가구 ( 약 43만가구 ) 로제한될것으로추정 2 무주택 6 유주택 자료 : 국토부주거실태조사 (212 년 ) / 21

23 V. 결론및시사점 2차베이비붐세대의자산규모는상대적으로낮은편이나, 주거안정성취약하여시장변화에따른주택수요변동성은클것으로예상 사회 경제적으로가장활동성이높은 2차베이비붐세대의자산규모는상대적으로적고, 자산대비부채비율높은편 - 이러한경제적특성은향후우리나라경제성장둔화와맞물려소비위축및구매력저하등의가능성상존 - 단, 자산내금융자산비중은높은편으로부채에대한상환여력높아가계건전성은상대적으로안정적 그러나, 2차베이비붐세대는과거동일연령대에비해주택보유율과자가거주비중이낮아주거불안전성높아잠재수요는존재 - 무주택가구의상당수 ( 약 6%) 는자가를보유하고자하는니즈를가지고있는상황 - 또한 2차베이비붐세대의상당수는단기간다른거주지로옮길계획을가지고있어주택시장변화에따라수요변화가능성도매우높은편 2차베이비붐세대, 최근대출규제완화로주택구입여력다소늘어났으나, 상환에대한부담으로주택구입에대한전환가구확대는제한적일듯 최근새경제팀의경제활성화추진방향에따라 LTV 및 DTI의대출한도규제조치를완화하며 2차베이비붐세대의주택구매력은크게향상 - 또한급등하는전세가격과매물부족현상으로일부무주택가구는주택구입수요로전환될가능성큼 그러나주택구매력분석결과, 실제무주택가구중원활하게주택을구입할수있는가구는소득 4~5분위약 3% 수준의가구에불과 - 순자산비중낮고, 소득이낮은가구의경우소득대비상환금액에대한부담으로주택매입시장의진출은제한적 / 22

24 - 향후주택가격에대한조정이이뤄지지않을경우, 2차베이비붐세대의자가거주비중확대는크게증가하지못할가능성상존 단, 향후시장에대해다소긍정적으로판단하고있는일부주택보유가구는임대수입및투자자산확보를위해주택추가구입을가능성존재 2차베이비붐세대의주택수요확대를위해서는구입이후노후활용도를높일수있는유동화플랜제시되어야 순자산이상대적으로낮은 2차베이비붐세대의주택수요를향상시키기위해서는장기간안정적으로부채를상환할수있는지속적인소득창출기회마련이중요 - 실제 2차베이비붐세대의상용근로자비중은다른세대에비해매우높은편으로, 정년연장등의경제활동기간이길어지면주거안정을위해주택매입확대가능성존재 - 또한상대적으로과도하게투자되고있는교육비등의지출조정및포트폴리오정비등을통해주거환경개선노력병행되어야할듯 한편, 2차베이비붐세대는은퇴이후노후준비가상대적으로부족한상황으로, 자산의상당부분을차지하고있는주택을활용한다양한노후상품방안마련이필요 - 최근평균적인수명의연장에따라주택을자녀에게상속할가능성이점차낮아지고있는상황에서, 향후주택을매입해줄수있는다음세대 ( 에코세대이후 ) 의경제기반도매우취약한편 - 반면, 공적연기금에대한고갈등이우려되는가운데 2차베이비붐세대의은퇴준비는매우취약한편으로 주택을보유하는것에대한부담은지속적으로커질수밖에없는상황 - 이에주택시장의선순환흐름개선및주거안정확대를위해서는 2차베이비붐세대사이클에맞는역모기지상품개발등주택의활용도를높을수있는다양한유동화방안이구체적으로제시되어야할듯이종아연구위원 (jongah.lee@kbfg.com) 김홍태연구원 (hongtae.kim@kbfg.com) 212 년 KB 경영연구소자체조사에따르면 2 차베이비붐세대중은퇴이후노후의재정적준비를시작한비중은 44.6% 로과반수가넘지못 한상황 ( 출처 : KB 경영연구소 CEO REPORT 호 ) / 23

25 MEMO

26 KB 금융지주경영연구소연구보고서현황 정기보고서 일간 KB 지식비타민 월간 KB 알리지부동산시장리뷰 KB 금융시장정보 KB 골든라이프 KB 중국금융시장정보 년간경제및금융시장전망 주간 KB Financial Review 계간서비스자영업경기동향분석 연구발간물 CEO Report 11-4 호 호 호 호 호 호. 11- 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호. 12- 호 호 호 호 호 호 호. CEO Memo 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호. 14- 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호. 글로벌인프라투자및금융동향서울지역오피스시장동향및전망위안화국제화진전에따른 KB 그룹의 Biz 기회모색 1 인가구급증에따른소형주택시장의변화전세시장동향및구조변화국내외헤지펀드동향과 KB-Biz 전략국내가계부채현황및국제비교를통한위험수준평가주요국퇴직연금제도비교분석과 Kb-Biz 전략베이비붐세대은퇴에따른주택시장의변화중국진출한국기업및금융회사의중국내자금조달현황과 KB-Biz 전략주택시장의투자수익률분석개인형퇴직연금제도 (IRP) 도입영향및 KB-Biz 전략글로벌자본이동과 개신흥국의건전성분석베이비부머세대의은퇴이후자산여력진단차이나머니의부상과 KB 에대한시사점단독 다세대주택의주거행태및시장동향분석중국부동산금융과 KB 에대한시사점가계부채고위험군분석헤지펀드운용전략과한국형헤지펀드의성공조건고령화시대, 주요국사례를통해본주택시장변화점검 2 차베이비붐세대은퇴대응현황과시사점글로벌지속성장금융회사의기업문화연구최근오피스텔시장동향및수요분석에코세대의라이프금융플랜분석위안화국제화와위안화가치장기전망아파트노후화진단및시사점국내전세시장의구조적변화가능성진단국내은행의순이자이익률 (NIM) 개선방안주택가격전망및주요이슈분석 2 차베이비붐세대의주거특성및주택수요변화점검 미국출구전략과신흥국금융리스크일본은행해외수익증가와영업전략영국의은행간계좌이동제시행과시사점세계경제 : 빗장걸린세계화 (World Economy : The gated Globe) 4 대금융그룹경영실적비교 (213 년 3 분기 ) 유로존경기진단및시사점중국자산유동화증권시장발전동향및시사점중공 18 기 3 중전회의주요내용과평가 PB 고객의부동산투자성향분석상하이자유무역시험구출범이후중국금융개혁개방전망다주택자양도세중과폐지영향 213 년경쟁그룹주요경영실적비교 213 년금융권자금흐름의특징과시사점중국중속성장시대의경제정책방향위안화가치절하지속에따른리스크요인점검중국그림자금융리스크점검온라인펀드판매시장확대가능성과시사점 214 년 1 분기 4 대금융그룹경영실적비교원 / 달러환율의최근하락요인분석과전망비금융기관의온라인금융진출및시사점인도모디노믹스의주요정책및영향점검 214 년상반기, 국제금융시장동향점검국내위안화사용활성화 '3 종세트 ' 주요내용새경제팀의확장적거시정책과시사점 214 년상반기주요금융그룹실적비교금리인하가가계소득에미치는영향새경제팀주택정책방향과시장에미치는영향 8 월금리인하이후국내통화정책전망최근퇴직연금제도개정논의내용과시사점 214 년상반기금융권자금흐름의특징과시사점 경영정보 Report 12-1 호 호 호 호 호 호 호 호. Insight 리포트최근인플레이션압력 : 분석과전망 (211. 4) 211 년하반기경제및환율전망 (211. 7) 212 년경제및금융시장전망 ( ) 212 년하반기경제및금융시장전망 (212. 6) 213 년경제및금융시장전망 (212. ) KB 연구보고서 e-book 12-9 호. 12- 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호. 13- 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호 호. 명품브랜드의성공요인과시사점 211 년금융히트상품을통해본고객트렌드미국주택시장의회복가능성점검지역별주택경매시장동향분석금융위기이후아시아 9 개은행의대응전략다문화사회와금융서비스일본은행의수익력강화를위한자금운용전략전세가격상승에따른세입자리스크분석 GCC 국가의경제및상업은행특징 212 년, 세계 대은행분석 KB 국민은행의비이자이익현황및시사점개인사업자창 폐업특성및현황분석가구구조변화에따른주거규모축소가능성진단카드 CRM 을활용한고객맞춤형광고서비스사업연구선진국대형은행의경영지표특징과수익성분석 212 년금융소비자트렌드글로벌金融危機와持續生存銀行 (25~211 년 ) 싱가포르은행들의해외진출현황및전략글로벌은행, 국내은행및국민은행의경영성과비교분석동아시아 5 개국은행산업동향및규제현황일본금융기관의중소기업지원전략금융업의빅데이터활용주택월세시장분석인도네시아할부금융시장현황및진출전략국내자영업자금융안정성분석주요국의주택가격비교와시사점 대신흥국건전성카자흐스탄경제및은행산업점검비수도권주택시장전망및시사점부동산간접투자시장성장가능성진단및시사점주요금융지주창조경제추진현황및시사점상업용부동산투자수요분석및전망커버드본드법제화에따른 KB 의외화조달여건개선가능성점검민간임대주택사업확대와금융권시사점일본유언대용신탁시장진단과 KB 시사점아파트시장트렌드변화및시사점 214 년하반기전망 : 실물경제중국부동산시장현황및제도분석재건축시장점검및금융권시사점 한국富者연구 : 자산형성과투자행태, 라이프스타일한국의주택담보대출 212 한국富者보고서 KB 노후준비지수로살펴본한국인노후준비실태상가담보대출자분석솔로이코노미 (Solo Economy) 성장과금융산업 213 한국富者보고서 214 한국富者보고서 212 년하반기금융지식비타민 213 년상반기금융지식비타민 213 년하반기금융지식비타민 214 년상반기금융지식비타민

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이 담당부서 국토교통부 국토연구원 보도일시 보도자료 배포일시 주택정책과 수 총 매 본문 붙임 과장김영국 사무관장기영 주택정책 연구위원강미나연구센터 2017년 4월 26일 ( 수 ) 조간부터보도하여주시기바랍니다. 통신 방송 인터넷은 4. 25( 화 ) 14:00 이후보도가능 2016 년도일반가구주거실태조사결과 발표 - 자가점유율상승, 전월세전환으로월세비중증가 -