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자영 선우
6 years ago
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1 FOCUS ISSUE 서울소규모빌딩거래현황및시사점 KB 경영연구소연구위원김태환 1. 서울지역소규모빌딩거래현황 [ 분석의개요 ] 분석자료 : 국토교통부, 상업업무용부동산실거래가신고자료 분석지역및기간 : 서울지역, 2012년 ~2017년 ( 계약일기준 ) 분석대상 ㆍ건물전체를 1인또는공동으로소유하고있는건축물대장상일반건축물ㆍ용도지역상상업지역, 주거지역에위치해있고주용도가근린생활시설, 판매시설, 업무시설인건축물ㆍ소유권의일부가거래된지분거래는제외 소규모빌딩 : 연면적이 100 m2초과 1,000 m2미만인건축물 서울지역상업용빌딩거래는 2014년이후소규모빌딩을중심으로크게증가 서울에서거래된상업용빌딩은 2014년이후 2016년까지증가세를보이다 2017년들어감소 상업용빌딩거래량 ( 동수, 연면적 ): 14년(2,369동, 174만m2 ) 15년(3,391동, 236만m2 ) 16년(3,866동, 266만m2 ) 17년(3,483동, 262만m2 ) ㆍ규모별로는소규모빌딩거래량이 2014년 1,563동에서 2015년 2,305동, 2016년 2,654동으로증가하다 2017년 2,378동으로감소ㆍ 2014년 ~2016년사이중대형빌딩거래역시증가세를보였으나상대적으로소규모빌딩의거래증가세가두드러졌으며전체상업용빌딩거래중소규모빌딩의비중은약 70% 수준 ( 동수기준 ) 그림 1 상업용빌딩거래량 그림 2 규모별상업용빌딩거래량 17

2017년들어소규모빌딩거래량은감소세를보이고있지만거래총액은증가세지속 소규모빌딩거래량은 2014년 3분기전년동기대비 79.

8조원에서 2017 년 6.2조원으로증가세가지속되고있으며같은기간평균거래액은약 17.9억원에서 26.

3년간소규모빌딩거래량은강남구 643 동, 관악구 519동으로가장많았으며마포구, 중랑구, 동대문구, 송파구, 중구순으로많은거래량을기록ㆍ같은기간거래총액은강남구가 6.

2 2017년들어소규모빌딩거래량은감소세를보이고있지만거래총액은증가세지속 소규모빌딩거래량은 2014년 3분기전년동기대비 79.7% 의증가율을기록한이후 50~70% 대의증가율을지속하였으나 2015년 4분기부터증가세가크게둔화되었으며 2017년들어서는감소세로전환 반면소규모빌딩거래총액은 2014년 2.8조원에서 2017 년 6.2조원으로증가세가지속되고있으며같은기간평균거래액은약 17.9억원에서 26.2 억원으로증가 그림 3 분기별소규모빌딩거래량 그림 4 소규모빌딩거래액 자치구별로는거래량은강남구와관악구, 거래총액은강남3 구와중구, 마포구등에집중 최근 3년간소규모빌딩거래량은강남구 643 동, 관악구 519동으로가장많았으며마포구, 중랑구, 동대문구, 송파구, 중구순으로많은거래량을기록ㆍ같은기간거래총액은강남구가 6.4조원으로가장많았으며중구, 마포구, 관악구, 서초구등에서 1조원이상의소규모빌딩이거래ㆍ강남구에최근 3년간총거래량의 8.8%, 총거래액의 18.5% 가집중되었으며서초구와송파구를포함한강남3구가차지하는비중은총거래량의 18.0%, 총거래액의 30.5% 수준그림 5 자치구별소규모빌딩거래량및거래총액 ('15 년 ~'17 년 ) 18

지역적으로소규모빌딩거래량은강남구와관악구를제외하면강남과강북, 도심및부도심등에비교적고르게분포하고있는반면, 거래총액은강남권과도심지역의집중도가높은것으로분석 그림 6 자치구별소규모빌딩거래량 ('15 년 ~'17 년 ) 그림 7 자치구별소규모빌딩거래액 ('15 년 ~'17 년 ) 2017년들어서남권과동북권소규모빌딩거래량은감소하고동남권거래는증가세지속

3 지역적으로소규모빌딩거래량은강남구와관악구를제외하면강남과강북, 도심및부도심등에비교적고르게분포하고있는반면, 거래총액은강남권과도심지역의집중도가높은것으로분석 그림 6 자치구별소규모빌딩거래량 ('15 년 ~'17 년 ) 그림 7 자치구별소규모빌딩거래액 ('15 년 ~'17 년 ) 2017년들어서남권과동북권소규모빌딩거래량은감소하고동남권거래는증가세지속 2017년들어서울전체소규모빌딩거래량이감소한가운데강서구, 영등포구, 양천구등서남권과중랑구, 노원구, 강북구등동북권에감소지역이집중 자치구별 2016년대비소규모빌딩거래량은강동구 (48%), 은평구 (43%), 영등포구 (40%) 에서감소폭이컸으며마포구 (21%), 금천구 (19%), 강남구 (17%), 도봉구 (17%) 등은거래량이증가 그림 8 자치구별전년대비거래량증감률 ('17 년기준 ) 그림 9 자치구별전년대비거래량증감률 ('17 년기준 ) ( 단위 : %) 19

2. 소규모빌딩거래특성 일반주거지역에있는근린생활시설이주로거래 용도지역별로는일반주거지에위치한소규모빌딩거래가대부분을차지하였으며, 다음으로상업지역,

상업용총거래량에서차지하는비중 : 15 년 79.1%, 16 년 78.8%, 15 년 76.

용도지역별소규모빌딩거래량 그림 11 주용도별소규모빌딩거래량 소규모빌딩중연면적 400m2이하, 25억원미만의거래가높은비중을차지 소규모빌딩거래중연면적

4 2. 소규모빌딩거래특성 일반주거지역에있는근린생활시설이주로거래 용도지역별로는일반주거지에위치한소규모빌딩거래가대부분을차지하였으며, 다음으로상업지역, 준주거지역순으로거래가많았던것으로분석ㆍ일반주거지에서거래된소규모빌딩은 2015년 1,823동, 2016년 2,091동, 2017년 1,824동 상업용총거래량에서차지하는비중 : 15 년 79.1%, 16 년 78.8%, 15 년 76.7% ㆍ건축물용도별로는일반음식점, 휴게음식점등이포함된제2종근린생활시설이가장많았으며다음으로슈퍼마켓등소매점, 의원등이포함된제1종근린생활시설이높은비중을차지 그림 10 용도지역별소규모빌딩거래량 그림 11 주용도별소규모빌딩거래량 소규모빌딩중연면적 400m2이하, 25억원미만의거래가높은비중을차지 소규모빌딩거래중연면적 400m2이하인건물이전체거래량의절반이상을차지였으며연면적 800 m2이상인건물은총거래량의 10% 미만 거래가격별로는 20억원미만으로거래된건물이가장높은비중을비중차지하였으나 2014년이후 20 억원이상의가격으로거래된건물비중이점차증가하는추세 그림 12 연면적별소규모빌딩거래량비중 그림 13 거래가격별소규모빌딩거래량비중 20

건축이후 20년이상경과된노후건물비중이높고절반이상이 12m 미만소로에접한건물 소규모빌딩거래가많았던최근 3년 (2015년 ~2017년 )

~'17 년 ) 강남구에서는일반주거지에위치한 40억원이상의근린생활시설이주로거래 최근

7%) 과제1종근린생활시설 (25.7%) 이높은비중을차지ㆍ연면적별로는 600~800m2규모가 27.

5 건축이후 20년이상경과된노후건물비중이높고절반이상이 12m 미만소로에접한건물 소규모빌딩거래가많았던최근 3년 (2015년 ~2017년 ) 간거래된건물의건축연도별분포를살펴보면 1990년대지어진건물이 30.4% 로가장높은비중을차지ㆍ다음으로 1980년대에지어진건물이 28.6%, 1970년대이전에지어진건물이 22.1% 로전체거래량의 80% 이상이건축이후 20년이상경과한노후건물인것으로분석 같은기간거래된소규모빌딩중 8m미만도로에접해있는건물비중이 37.0%, 8~12m 도로에접해있는건물이 27.1% 로전체거래량의 64.0% 가소로이하의도로에연접그림 14 건축연도별소규모빌딩거래량 ('15년 ~'17 년 ) 그림 15 도로조건별소규모빌딩거래량 ('15 년 ~'17 년 ) 강남구에서는일반주거지에위치한 40억원이상의근린생활시설이주로거래 최근 3년간강남구거래를살펴보면일반주거지역의거래비중이전체거래량의 90.2% 로나타났으며건축물용도별로는제2종근린생활시설 (68.7%) 과제1종근린생활시설 (25.7%) 이높은비중을차지ㆍ연면적별로는 600~800m2규모가 27.1% 를차지하여상대적으로규모가큰건물의거래가많았던것으로나타났으며거래가격역시 40억원이상이 53.2% 로높은비중을차지ㆍ도로조건별로는 8m미만도로에접한비중이 56.2% 로높게나타났으며건축연도별로는 1990년대건물이 35.4% 를차지하여서울시전체분포와비교하여상대적으로건축경과연수가짧은건물의거래비중이높은것으로분석그림 16 강남구소규모빌딩거래특성 ('15 년 ~'17 년 ) [ 건축물용도 ] [ 거래금액 ] [ 도로조건 ] [ 건축연도 ] 21

3. 소규모빌딩거래증가의원인및시사점 풍부한시중유동성과상업용부동산에대한투자선호확대 그림 17 단기부동자금추이 2012년이후시중유동성이크게증가한가운데마땅한투자처를찾지못한자금이부동산시장으로유입되면서상업용빌딩에대한투자역시확대ㆍ 2012년 673조원수준이던단기부동자금은 2017년말 1,079조원으로증가하였으며 2018년 6월현재 1,123조원규모

6 3. 소규모빌딩거래증가의원인및시사점 풍부한시중유동성과상업용부동산에대한투자선호확대 그림 17 단기부동자금추이 2012년이후시중유동성이크게증가한가운데마땅한투자처를찾지못한자금이부동산시장으로유입되면서상업용빌딩에대한투자역시확대ㆍ 2012년 673조원수준이던단기부동자금은 2017년말 1,079조원으로증가하였으며 2018년 6월현재 1,123조원규모 ㆍ전년대비단기부동자금증가율은 2015 년 17.1% 를기록한이후점차축소되고있지만 2018 년 6 월현재까지증가세를지속 주 : 단기부동자금 =M1+MMF+CD+CMA+RP+ 발행어음 +6 개월미만정기예금 + 고객예탁금자료 : 통계청, 한국은행 상대적으로높은투자수익률과안정적공실률유지 저금리상황이지속되는가운데상업용부동산투자수익률이지속적으로상승하고부동산이주식, 펀드등에비해안전한투자자산으로인식되면서소규모빌딩에대한투자수요가확대ㆍ신규취급액기준정기예금금리는 2011년 3분기 3.75% 에서 2018년 2분기 1.81% 로하락한반면소규모상가및중대형상가투자수익률은 2013년 2분기이후상승세를지속 한편, 소규모빌딩투자결정에중요한요인이되는공실률의경우안정적인흐름을지속ㆍ중대형상가공실률은경기상황등에따라변동이있으나 7% 수준에서안정적인흐름을보이고있으며, 소규모상가의경우최근공실률이소폭상승하였으나 3% 수준을유지 그림 18 소규모및중대형상가투자수익률추이 그림 19 소규모및중대형상가공실률추이 주 : 투자수익률은 4 분기합산수익률자료 : 한국감정원, 한국은행 자료 : 한국감정원 22

창업수요증가와은퇴가구의노후준비를위한투자수요확대 2008년이후감소세를보이던개인신규사업자수가 2013년부터증가세로전환되며상가 및사무실등에대한임대수요가증가 그림 20 개인사업자수추이 ㆍ

였으나신규사업자역시 110 만명으로증 가하여총개인사업자수증가세가지속 자료 : 국세청, 2017 국세통계

7 창업수요증가와은퇴가구의노후준비를위한투자수요확대 2008년이후감소세를보이던개인신규사업자수가 2013년부터증가세로전환되며상가 및사무실등에대한임대수요가증가 그림 20 개인사업자수추이 ㆍ 2013년 93만명수준이던개인신규사업자수는 2015년 107만명수준까지증가하였으며같은기간폐업자수는 81만명에서 74만명으로감소 ㆍ 2016 년폐업자수가 84 만명으로증가하 였으나신규사업자역시 110 만명으로증 가하여총개인사업자수증가세가지속 자료 : 국세청, 2017 국세통계 2010년이후베이비부머의은퇴본격화로안정적인임대수익확보할수있는부동산투자에대한관심이증대되면서상업용부동산에대한투자수요가확대ㆍ경제성장기를거치면서자산을축적한베이비붐세대의은퇴가본격화되면서노후대책마련을위한부동산투자에대한관심이증대ㆍ통계청가계금융복지조사결과에따르면연령이많을수록부동산투자대상으로상가, 빌딩등건물을선호하고 50대이상에서는노후대책마련이부동산투자의가장중요한목적인것으로조사 그림 21 연령별투자선호부동산 그림 22 연령별부동산투자목적 자료 : 통계청, 2017 가계금융복지조사 자료 : 통계청, 2017 가계금융복지조사 최근소규모빌딩투자는임대수익보다는자산가치상승을기대하는거래가활발 자본수익률은상승흐름을이어가고있지만소득수익률은하락세가뚜렷하여자산가치제고에따른수익에대한의존도가높아지고있는상황 23

8 ㆍ특히, 소규모상가의경우 2017 년 4 분기를기점으로소득수익률보다자본수익률이높아졌으며중대 형상가의경우도자본수익률이소득수익률수준에근접 그림 23 소규모상가소득및자본수익률추이 그림 24 중대형상가소득및자본수익률추이 주 : 투자수익률은 4 분기합산수익률 자료 : 한국감정원, 한국은행 주 : 투자수익률은 4 분기합산수익률 자료 : 한국감정원, 한국은행 구입자금부담이상대적으로적고리모델링등을통해자산가치제고를도모할수있는소규모노후빌딩을중심으로거래가활발ㆍ지역별로는상대적으로저가매물이많은강북및서남권지역을중심으로거래가활발하였으나건물가격상승으로저가매물의이점이감소하면서 2017년들어서는해당지역거래가크게감소 경기변동, 관련규제강화, 금리상승등으로상가투자리스크가커질것으로예상 최근소규모빌딩의투자수익률상승은저금리, 시중유동성확대등에따른투자수요확대와건물의자산가치상승에의존하고있어향후경기변동시영향이클것으로판단ㆍ특히최근자영업경기침체에대한우려가커지고있는상황에서공실률증가와임대수익감소등에따른자산가치하락위험이상존 부동산임대사업자에대한대출규제강화, 상가임차인보호강화를위한법령개정등이추진되면서향후투자수요에도영향을줄것으로예상ㆍ정부는부동산등에쏠린개인사업자대출을완화하기위해임대수익이자상환비율 (RTI) 2 도입하였으며임대료인상제한, 임차인의계약갱신요구권강화, 법령에따른보호대상확대등의내용을담은상가임대차보호법개정을추진 향후금리인상이예상되는상황에서대출금리상승에따른자금조달부담확대, 부동산시장투자자금의유출등으로거래가위축될가능성에유의할필요 2 임대사업자가대출을받을때건물가치외에임대수익에따른상환능력을평가하는지표 24

Ⅱ. 의주택현황 1. 주택재고 1. 주택재고 1.1. 주택유형별재고 주택유형의구분주택유형은단독주택과공동주택으로구분된다. 단독주택은독립된주거의형태를갖춘일반단독주택과, 여러가구가살수있도록구성된다가구주택으로나눌수있다. 다가구주택은 3개층이하, 연면적 6m2이하, 19세대이하

II. 의주택현황 1 주택재고 1.1 주택유형별재고 1.2 주택보급률 1.3 주택경과연수 1.4 공공임대주택 2 주택공급 2.1 주택유형별공급 2.2 주택규모별공급 3 주택가격동향 3.1 주택매매가격 3.2 주택전세가격 3.3 주택매매가격대비전세가격비율 4 주택현황요약 Ⅱ. 의주택현황 1. 주택재고 1. 주택재고 1.1. 주택유형별재고 주택유형의구분주택유형은단독주택과공동주택으로구분된다.