제3장 아이템의 선정

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성언 임
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1 < 제 6 장 > 상권조사와입지분석 제 1 절상권조사와입지분석 1. 상권입지조사분석의목적과절차 2. 상권입지분석방법과조사내용 제 2 절상권별특성과출점예정지조사 / 계약 1. 상권별특성 2. 출점예정지조사와계약 3. 상가건물임대차보호법관련내용

2 제 1 절상권조사와입지분석 1. 상권 입지조사분석의목적과절차 목적과과정 상권 대지가점포가미치는영향권 거래의범위 상권분석 상권전체의성쇠여부평가 입지 대지나점포가소재하고있는위치적조건 접객장소 입지분석 개개점포의성패여부파악 목적 자신이희망하는업종또는업태가가장활성화될수있는장소를선택하기위한것 ( 보고서와같은형식적인업무 X ) 2

3 제 1 절상권조사와입지분석 1. 상권 입지조사분석의목적과절차 상권의분류 1 차상권 2 차상권 3 차상권 개별점포 점포매출또는고객수의 65% 정도이상을점유하는고객의거주범위 1 차상권외곽지역으로매출또는고객수의 30% 정도이상을점유하는고객의거주범위 2 차상권외곽지역으로매출또는고객수의 5% 정도이상을점유하는고객의거주범위 공동점포 상권내소비수요의 30% 이상을흡수하고있는지역 상권내소비수요의 10% 이상을흡수하고있는지역 상권내소비수요의 5% 이상을흡수하고있는지역 패스트푸드 500m 1,000m 1,500m 패밀리레스토랑 1,000m 1,000m 3,500m 캐주얼레스토랑 1,500m 2,500m 5,000m 3

4 제 1 절상권조사와입지분석 1. 상권 입지조사분석의목적과절차 입지 상권분석절차 업종선정 1. 물건정보수집 2. 후보점포조사 3. 입지조사 4. 상권조사, 분석 5. 사업타당성분석출점여부 Yes No 입지확정 ( 점포계약 ) 출점전제조건 / 정보루트활용 점포현장조사 / 공부서류조사 지리적위치조사 / 공기능적위치조사 점포현장조사 / 공부서류조사 투자 손익분석 / 매출예측 새로운물건색출 시설조건-간판위치, 전기, 주차시설, 복구한계, 건물주협조등 4

5 제 1 절상권조사와입지분석 2. 상권 입지분석방법과조사내용 입지 상권분석방법 지도상 1차, 2차상권표시고객동향조사 인구 / 연령 / 성별 / 직업분포 / 주거형태 / 가처분소득 잠재고객수파악 고객층이충분한가접근의용이성파악 은행, 전철, 도로, 쇼핑센터등에서접근이용이한가배후지분석 그지역납품업자탐문, 중소형아파트상권유리기존점포의수, 주메뉴, 메뉴가격, 판매전략, 서비스형태, 매출실적등분석위치상자연적홍보가능여부 간판위치, 크기, 건물규모, 주변유동인구등 5

6 제 1 절상권조사와입지분석 2. 상권 입지분석방법과조사내용 입지 상권분석방법 8 입지조건파악요령 a. 점포앞유동인구파악 b. 노점상유무 보통장사가잘되는곳에위치 / 시야와접근성의장애가될수있음 c. 회전율빠른음식 대로변 / 편안한식사위주 이면도로 / 오르막길보다내려가는길쪽이유리 d. 전철역, 버스정류장, 관공서, 영화관등집객시설이몰리는쪽의동선, 퇴근길쪽이유리 6

제 1 절상권조사와입지분석 2. 상권 입지분석방법과조사내용 입지 상권분석방법 9 피해야할입지 a. 상가의연속성이끊어진점포 ( 공터또는엉뚱한업종 상권단절 ) b. 건물주가유사업종에종사하는경우 ( 계약만료시재계약?) c. 임대료가너무싸거나권리금이없는경우 ( 건물상의하자및근저당, 담보우려 ) d.

7 제 1 절상권조사와입지분석 2. 상권 입지분석방법과조사내용 입지 상권분석방법 9 피해야할입지 a. 상가의연속성이끊어진점포 ( 공터또는엉뚱한업종 상권단절 ) b. 건물주가유사업종에종사하는경우 ( 계약만료시재계약?) c. 임대료가너무싸거나권리금이없는경우 ( 건물상의하자및근저당, 담보우려 ) d. 요란한광고와분양을하는대형빌딩등특수목적의상가 ( 미분양시타격 ) e. 주인이나간판이자주바뀌는점포 f. 주변에식당이없는경우 ( 식당은모여있을수록잘됨 ) g. 자연 / 인공지형물, 장애시설물, 종교단체, 유흥시설이같이있는점포 h. 신도시나신축건물의함정 ( 신규입주민의외식지출비가낮음 ) i. 같은업종의큰점포옆에작은점포로창업하는경우 j. 점포맞은편에건물이없는곳 k. 계단있는식당은불리 l. 교통량많고속도가빠른도로변 7

8 제 1 절상권조사와입지분석 2. 상권 입지분석방법과조사내용 입지 상권분석방법 10 개점비용, 예상고객수, 예상매출액, 예상수익률분석 비용이적고수익률높은곳선정 중소기업청상권정보시스템의활용방법 개지역상권의유동인구, 임대시세등의정보를제공하는주요상권분석보고서열람가능 개상권에대한 10개의과밀정보를도표, 그래프등으로쉽게설명 3. 업종별검색과동시에비교분석이가능 - 동일상권내최대 3개의동일업종까지분석이가능 & 업종현황, 경쟁업소현황, 인구분석, 주요시설등의분석이가능 8

9 제 1 절상권조사와입지분석 2. 상권 입지분석방법과조사내용 입지 상권분석시조사내용 입지선정 8 대원칙 1. 현재의상권력 - 배후기본구매력을체크 2. 상권접근성 고객창출형 - 입지력이떨어져규모, 시설 mix, 판촉광고등을통해목적객을유인 주변점포의존형 - 특정점포에왔다가연관구매할수있는입지인가체크 통행객의존형 - 통행객이주고객이될수있는번화가입지인가체크 3. 상권성장가능성 - 가구수, 인구, 주택, 집객시설, 도시계획변경등의체크 4. 중간저지성 - 기존점포의동선을차단하는입지인가체크 5. 누적적흡입력 - 식당들이일정수만큼모여있을수록유리하므로체크 ( 업종업태에따라다르다.) 6. 양립성 보완성입지 - 보완관계에있는업소가근접할수있는입지 7. 경쟁점고려 - 직접경쟁과간접경쟁고려 8. 입지의경제성 - 투자대비수익성 9

10 제 1 절상권조사와입지분석 2. 상권 입지분석방법과조사내용 입지 상권분석시조사내용 상권분석 1 지형지세와지리적조건 2 교통망과도로조건 3 상권내유동인구와거주인구조건 4 편의시설및장애물시설 상권내상업시설및경쟁점조사 1 상권내업종업태분석 2 상권내상품구성, 가격실태조사 3 상권내유명점포이용자분석 4 상권내유명점포영업현황조사 상권의성장성조사 1 상권내대규모구획및시설계획 2 상권, 상가의흐름분석 입지상권조사 1 입지의지리적특성 ( 가시성 / 접근성 / 홍보성 / 흡인성 ) 2 입지의기능성 ( 통행인구유발기능 ) 3 통행인구분석 4 상권조사및분석 상권내고객소비실태조사 1 상권이용자의소비지출조사 2 소비자의이동수단조사 3 외식기호도조사 ( 단위별 / 형태별 / 시간대별 ) 예정점포의권리분석 건물, 토지등기부등본, 도시계획확인원, 건축물관리대장, 건축허가서 ( 신축시 ) 10

11 제 1 절상권조사와입지분석 2. 상권 입지분석방법과조사내용 입지조사시매출액에영향을미치는요인들 1 출점예정지주변의시상규모 ( 식당밀집대단지 ) 가클수록좋음 2 고객의동선으로찾아오기쉬운곳, 차량출입이자유로운곳 3 관공서주변등인지성이뛰어나위치설명이쉬운곳 4 주변에소매시설이우수하여고객흐름이많은곳 5 대규모의상업성유도시설이있는곳 ( 백화점, 할인점등 ) 6 건물구조, 기능, 외형, 토지구조등 ( 건물구조는가급적직 / 정사각형 ) 7 가맹점이나동일업종의경쟁점간의경쟁 치열하면수익성떨어짐 ( 생존경쟁 ) 8 층별가치평가 1층 100%, 2층 75%, 3층이상 50%, 최상층 120% 9 대형건물내푸드코트형태일경우, 업종업태의중복제한 11

1. 상권별특성 상권별특성과유망업종 구분아파트, 주택가상권교외도로변상권 특성 유망업종 입지선정포인트 이동의불편, 맛의평준화, 문화시설확장, 노령인구의증가등으로최근부각되는상권 점포구입관련비용이높지않은수준 주고객 : 주변거주자 ( 주부, 실버세대 ), 상가종사자, 퇴근길의회사원, 학생, 휴일의가족고객등 고정고객화, 단체고객유치 치킨, 피자, 돈까스, 족발,

12 1. 상권별특성 상권별특성과유망업종 구분아파트, 주택가상권교외도로변상권 특성 유망업종 입지선정포인트 이동의불편, 맛의평준화, 문화시설확장, 노령인구의증가등으로최근부각되는상권 점포구입관련비용이높지않은수준 주고객 : 주변거주자 ( 주부, 실버세대 ), 상가종사자, 퇴근길의회사원, 학생, 휴일의가족고객등 고정고객화, 단체고객유치 치킨, 피자, 돈까스, 족발, 등배달업종과돼지, 소갈비, 닭갈비, 칼국수전문점등이유망 예비점포를중심으로상권의질파악 ( 동단위별인구수, 연령별, 성별, 세대수, 할인점의연간매출액, 자가용보유율, 주택구조등 ) 건물선정의포인트 ( 교통수단, 교통유도시설과시계성, 동선의평가, 상권의크기, 예비점포의상권차단요인파악 ) 가능한동일업종, 업태중큰규모가유리 2 층도가능하며엘리베이터가있으면유리 실버족과유모차를위한문턱의높낮이고려 어린이를위한놀이방고려. 자가용출 퇴근거리확대와레저의일반화 달리는차에서시계성을고려하여사전에간판등고지물설치 차량보유고객과특별한이동목적고객으로고정고객화 운전피로감을고려한친절한서비스 대보신음식 ( 오리, 토종닭, 보신탕, 추어탕 ) 과레스토랑, 고급카페, 가든형식의갈비집, 한정식, 산채정식, 민물고기매운탕등이유망 주차장확보, 경사진도로, 상습교통체증지역피함 너무넓은도로, 주행속도가빠른곳, 사각지대는피한다. 일방통행로보다는쌍방통행로가유리 시계성이좋은곳 ( 가로수, 주행속도, 간판등 ) 과건널목, 지하도출입구, 육교와가까운곳 차량출입동선이좋은곳 12

13 1. 상권별특성 상권별특성과유망업종 특성 유망업종 입지선정포인트 사무실 ( 오피스 ) 밀집상권 상용및접대형식의이용객이많은곳 직장상주고객과거래처손님이주고객 신속하게식사제공 (20 분 ), 요일별변화메뉴 전문화, 단품메뉴로중저가로판매 고정고객화성향이강한상권 돈까스, 우동, 초밥, 설렁탕, 해물탕, 해장국, 한식, 분식, 횟집, 갈비집, 황태요리, 등 1 층이유리, 1 층과 2 층으로된점포 월간영업일수 20 일정도로출점계획수립필요 점심식사중심객석확보가가능, 대량생산 큰건물에있는인스토어형이유리, 점포앞전면이긴것도좋지만고정고객중심으로임대료를감안하여후면깊숙한곳도괜찮다. 점포출입구에간이판매대 (T/O 메뉴판매 ) 대형건물 (10 층이상 ) 이 100m 이내몇개있는지조사하고출입구가가까운쪽인지체크필요 인근에공용주차장유무체크와관공서보다일반사무실이많은쪽이유리 번화가상가상권 식당후보지로는최적이지만성공보장? 고객층다양, 유동인구많다. 점포관련비용이높지만, 객단가가낮다. 소형위주운영 ( 회전율극대화 ), 주고객층은 20 대 영업시간고려및주방축소를위한메뉴수한정 대중적인업종, 업태에서고급음식점까지모두가능 체크사항 ( 동선흐름, 간판의시계성, 건물출입구, 차없는거리, 거리의분위기와문화수준정도, 중, 고가의여성관련점포유무, 간판부착공간여부, 넓은창유리등 ) 대형건물이 50m 이내에많은곳이유리 2 층이라도가능 ( 단넓은공간확보 ) 건축물관리대장체크 공사의장애요인들체크 13

14 1. 상권별특성 상권별특성과유망업종 특성 유망업종 입지선정포인트 학원가 ( 대학중심 ) 1 년중 2/5 정도휴업상태 ( 방학 ) 전문급식업체의구내식당운영으로주변식당의어려움이가중되고있음 상가, 주택가밀집지역은가능성이양호 지방캠퍼스는장애요인이많다. 주간이용객이많고야간이용객이적다. 호프, 카페, 커피숍, 패스트푸드, 분식, 닭갈비, 스파게티, 돈까스, 신세대주점, 레스토랑, 생삼겹살집, 도너츠등의양이많고신속한제공이가능한아이템이유망 1 층고립형점포보다는넓은 2 층이유리 주변건물보다외형이좋아야한다. 충분한냉 난방시설의배려가가능한곳 역세권 열차및전철이용객중심으로퇴근길회사원 유동성이강하며, 레저성지향, 점포가약속장소로이용 열차운행시간대를고려 ( 특히야간영업 ) 유동인구가많고흐름이빠른곳 패스트푸드, 아이스크림, 돈까스, 카페, 국밥집, 분식, 칼국수등 노선, 운행횟수, 승객, 주출입구, 배후시설체크 역구내 ( 출입구수, 역에서예비점포의시계성등 ) 역주변입지 ( 시계성, 동선, 교통유발요인, 역과의근접성, 지하도와연결성등 ) 14

15 1. 상권별특성 상권별특성과유망업종 특성 유망업종 입지선정포인트 유원지, 위락지 ( 관광지 ) 성수기, 비수기에따른극단적인차이 가족중심의경영 레져성향과활동성이강함 이벤트의연출 천편일률적인메뉴들로구성되어메뉴개발여지가많다 도시락용음식과음료 지역특화된음식 패스트푸드 계절성을고려 대형버스주차가능여부 소규모상권 대도시근교의신도시로아파트 10,000 세대정도 출 퇴근제외하고유동인구가적다 일명배드타운이다 주택가상권과비슷 ( 소규모의식당들 ) 투자규모가증가해도지역최고규모의일등지구입 단체고객확보와독점적인지위확보 건물, 지형에제한적인조건이없어야함 ( 소음이나하천등 ) 시계성이양호하고고객유발요인에서가까운곳 15

16 2. 출점예정지조사와계약 출점예정지조사 주동선 흐름이중요 구매의목적성을가진통행의결집지로서주구매처인가. 주동선통로상입지인가. A 급 B 급 C 급 D 급 확실한주민생활의주된동선이며집결지 주된동선이나집결도가분산된통과성입지 코너점포의경우도로건너편쪽으로통행의 50% 분산 주변에동일상권상비슷한주동선이 2~3개존재 16

17 2. 출점예정지조사와계약 출점예정지조사 통행량분석 통행의규모, 질, 목적성을분석 통행의유속등세부파악중요 A 급 B 급 C 급 D 급 통행규모 - 대, 질 - 우수, 목적성있는통행, 늦은통행유속 통행규모 - 평균, 질 - 우수, 목적성있는통행, 늦은통행유속 통행규모 - 평균이하, 주타겟 30% 미만, 목적성있는통행, 보통의통행유속 주변에동일상권상비슷한주동선이 2~3 개존재 17

18 2. 출점예정지조사와계약 출점예정지조사 주변상권의볼륨 특수집객시설 ( 역세권, 백화점, 관공서등 ) 의입지여부 입점예정지역내인구및외부유입인구가집중적으로이용하는상권의집중도여부및발달정도 상권의넓이와깊이가클수록내재상권의잠재력이큼 전체상권규모파악가능 경합점분석 동일업종상이아이템의경우시너지효과 동종아이템과경합일경우세부파악중요 상품아이템, 매장규모, 직원접객태도, 시설노후상태, 고객불만등조사후비교우위전략구사 18

19 2. 출점예정지조사와계약 출점예정지조사 배후세대 실질상권세대수, 세대성격, 소득수준, 주거형태, 등의종합적판단이중요 세대성격 자취 / 동거인수 / 배드타운여부 / 수수주거지역여부등 소득수준 상 / 중상 / 중 / 중하 / 하로구분 ( 중류층구매력양호 ) 주거형태 ( 주거수준및집약도파악 ) 아파트 / 빌라 / 단독주택등 점포여건 점포규모 아이템당적정규모 ( 경합점의입점방어 ) 시계성 코너점포유리, 옆점포보다건축선후퇴시불리, 주고객처와마주보는곳에주출입문배치 접근성 점포전면의계단유무, 고지대점포는불리, 인도의방해물이나통행유속과양이과다한곳불리, 차량정차가능한도로구조에차량진입이용이, 주차장, 곡선도로의바깥쪽유리 전면길이 길수록유리, 아이템에적합한색상과개성 19

20 2. 출점예정지조사와계약 출점예정지조사 손익분석 기존상권 - 기존상권형성으로조기매출달성 ( 권리금지불 ) - 권리금평가및추후회수가능성파악 ( 인접 B-point 동시관리要 ) - 불황시기 - 사양업종공략필요 - 장기계약바람직. - 채권확보철저 신규상권 - 상권형성기까지고전예상 ( 임차료고액형성 - 권리금창출 ) - 주변시세정확히파악및향후상권발달추이분석 (A-point 입점 ) - 상업지역내입점이안전 ( 이면도로상특화지역 ) - 2 년계약 5 년영업보장유도 - 철저한임차료협의요망 ( 기준 ) 20

21 2. 출점예정지조사와계약 계약전점포체크항목 1) 설계도면과건축물과의차이점은없는지? 2) 점포의출입구의높낮이가없는등고객지향적인지? 3) 점포의전면길이가충분하여시계성은양호한지? 4) 점포의형태나모양은정사각형이나직사각형인지? 5) 특히화장실의용량이문제가되고있음으로크기가충분하며, 위치는양호한지? 6) 전반적인건물의노후상태체크와환기시설은제대로되어있는지? 7) 주차장시설은양호하며, 식재료반입은괜찮은지? 8) 건물등기부등본등의공부서류와제반조건이일치하는지? 9) 전기, 가스, 수도, 하수구등의용량은적당한지? 10) 주방과홀의거리와주방과매장의동선은양호한지? 11) 전용면적과실평수의크기는적당한지? 12) 건물내입주해있는업종과호환성이있으며, 동일건물내상충되는업종이있어서허가상의문제점은없는지? 13) 소방 방화관련시설이잘되어있는지? 14) 점포주변에주유소나병원등의혐오시설은없는지? 21

22 2. 출점예정지조사와계약 부동산임대차계약시주요항목 1) 임대부동산의표시 2) 임대인 3) 임차인 4) 임대료와지불방법 5) 계약기간 6) 사용목적 7) 부동산의인도 8) 계약의해지 / 해제에관한사항 9) 원상회복의무 10) 양도등에관한사항 보증인입회하작성, 반드시신분증및위임장등확인후날인 22

23 2. 출점예정지조사와계약 기존점포인수시체크항목 1) 주변상권이외식사업에적합하며향후발전가능성이있는가. 2) 권리금이너무많거나낮지않은지, 주변점포대비임대료는너무높지않은가. 3) 경쟁이치열하거나대형점포가들어설가능성은없는가. 4) 기존점포의매출액과이익분석에따른가능성타진 수익성이어느정도인가. 5) 주방상태나기구, 시설등의노후화나작동불량으로인한추가투자비발생여부 6) 자기자본현황고려시인수할점포의현재투자규모와수익성관계는적당한가. 7) 점포나토지에법률적하자, 소방 / 방화시설여부, 정화조용량, 도시계획지구, 식품위생관련법위반에따른행정조치나외형상문제는없는가. 23

24 2. 출점예정지조사와계약 점포계약의체결 1) 실명확인 : 실제소유주와계약 ( 등기부등본확인 ) 2) 보증금지급 : 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 3) 기간 : 영업보장 5년, 계약기간 2년적용 4) 근저당및전세권설정 : 반드시잔금지급시점에채권확보와동시이행 5) 기세입자의관리비정산은잔금지급전마무리 6) 재계약보장문구와건물매매시계약승계조항반드시삽입 7) 특약사항중독소조항검토 8) 기타 건물주의인품, 현점포운영자의점포운영기간, 손님이많은시간대등 24

25 2. 출점예정지조사와계약 물건계약 ( = 임대차계약 ) 의체결 1) 실명확인 : 실제소유주와계약하고계약당일등기부등본을확인해야한다. 2) 보증급지급 - 계약금의 10%, 중도금의 40%, 잔금의 50% 비율로지급 - 월세기산일을개점으로관철하면유리 ( 보증금을월세전환시이자율은일반적 15%) 3) 임대차기간은영업보장은 5년을, 계약기간은 2년적용이바람직하다. 4) 근저당및전세권설정은반드시잔금지급시점에채권확보와동시에이행 5) 기세입자의관리비정산은잔금지급전에마무리되게한다. 6) 재계약보장문구와건물매매시계약승계조항은반드시삽입하도록한다. 7) 특약사항중독소조항으로일방적으로불합리한사항은없는지신중히검토 25

26 3. 상가건물임대차보호법관련내용 목적 상가건물의임대차에있어서사회적 / 경제적약자인임차인들을보호함으로써임차인들의경제상활안정을도모 민법에예외조항을두어임차인을보호하고있다는점에서민법일반이론과비슷 내용 1. 대통령령이정하는보증금액을초과하지않는임대차에대해서는임차권등기가없는경우에도임대차의효력을가질수있게했다. 2. 사실상임대차기간을 5년으로보장 - 일반적으로임대차는그기간을 1년으로보고있지만만료 1개월전갱신요구시기간이 5년넘지않는범위내에서정당한사유없이거절하지못하게함. 3. 임대료및보증금을증액할경우일정비율을초과하지못하도록하고임대차계약또는증액이있은후 1년이내에는증액을하지못하도록하였다. 26

5,678,689 5,462, , ,679,338 5,462, , 증 )649 5,222,334 5,006, ,

5,678,689 5,462, , ,679,338 5,462, , 증 )649 5,222,334 5,006, , 5,678,689 5,462,689 216,000 100.0 100.0 100.0-5,679,338 5,462,689 216,649 100.0 100.0 100.0 - 증 )649 5,222,334 5,006,334 216,000 92.0 91.6 100.0 100.0 5,222,983 5,006,334 216,649 92.0 91.6 100.0 100.0