Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 2

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2 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 2

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4 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 4

5 Summary 1. 한국주택시장에대한說往說來 9 4. Empirical Analysis - MW모형 / 국제비교 33 한국주택시장에대한說往說來 1 Mankiw-Weil 모형 34 너무올랐다 vs 아직더간다 11 인구구조가주택수요에미치는영향 35 금리상승기는부담된다? 12 인구구조에대한주택수요탄력성추정 36 부채가부담이된다? 13 지역별주택수요량예측 37 주거실태조사 outline 14 우리나라주택가격, 그리높지않습니다 38 지난자료대비부채자산비교 15 더많은보급, 더큰집, 더많은방을원합니다 한국의주거, 얼마나알고계신가요 결론 : 아직주택수요는유효 41 아파트가대부분? 18 거시경제의전반적인선순환을기대 42 주택노후화수준 19 부동산가격이의미하는것 실물경기를대변 43 전세가많다? 2 주택가격이실물경기변수에미치는영향 44 생애최초내집마련소요기간 21 실물변수분산분해를통한주택가격기여도 45 내집마련자금조달방법 22 자산효과로소비증가가능성증대 46 주거비용부담은어느정도인가? 23 부동산가격과소비품목별지출의상대적강도 만족도와가능성으로본주택수요 25 Appendix 49 주택만족도 26 서울주요지역별주택가격특성 5 주거환경만족도 27 서울시구별주택가격과거래량 51 이주의동기와이사수요 28 전국시도별주택가격과거래량 55 거주주택의면적 / 금액변화 29 점유형태 / 주택유형별이사가능성 3 요약 : 주택가격이대세적으로하락할수없는이유 31 5

6 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 Summary: 한국주택의모든것 한국주택시장에대한논란 가계부채문제가한국경제의화두로떠오르면서파생되고있는우려사항으로주택시장의부진가능성을제기하는목소리가높음. 과연주택가격이과도하게비싼수준인지, 혹은더상승할수있는상황인지판단하는것이중요한시점. 경기동향으로볼때는아직더상승할여력이있으나, 금리의상승국면에서부채 규모의부담에따른침체가능성도제기되는상황에서냉정한분석을통한주택시장 경기를살펴볼필요가있음. 우리나라주택시장의특징 아파트의비중은전체의약 48.6% 를차지하고있으며, 단독주택은 22.3%, 다세대 / 연립주택은 29.1% 를차지. 그러나서울만볼때, 서울을기준으로할때, 단독주택은 9.7% 에불과하고, 아파트와연립 / 다세대주택이주거형태를양분. 전체주택의평균연식은 22.2년정도수준인것이확인되고있으며, 모든주택을통틀어서 3년이상의연식을가진주택의비중도전체의 26.64% 를차지. 점유유형별로보면, 약 6% 의가구가자가에서거주하는것이확인. 서울을기준으로하면절반에미치지못하는 47.3% 만이자가인것을알수있으며, 전세의비율은전국 17.4%, 서울 3.3%. 주거비용은결국거처를마련하기위한대출금액에대한이자와함께월세금액으로정의. 자가를보유하는경우주거에대한비용부담은소득의 5% 정도를차지하는것으로산출되며, 전세의경우는이보다소폭낮은 4% 수준. 물론월세로들어가게되면비용부담이소득대비약 14~2% 수준까지상승. 만족도로보면이주에대한수요가높음 세대별로자가와차가를구분하여평균의차이가존재하는지에대한 t-test 분석결과아파트에서유의미한차이가있다는것은아파트에서전세로거주하고있는사람들이이주의수요를가지고있는것으로해석 전세시장에서월세시장으로유입될가능성은제한적인것으로판단. 자가가구혹은전세가구가월세를준비하는가구의비중은각각 2.%, 3.8% 수준. 최근에전세가격이높아지면서매매가격이상승했다는것을인정하지만전세가구가월세시장으로유입되지않을것 6

7 Summary Summary: 한국주택의모든것 인구구조변화에따른주택수요는상승할수밖에없음 짧게는향후 1년간, 길게는 22년까지추가적으로필요한주택의수를계산한결과, 전국을기준으로금년한해동안인구구조의변화에의해서발생하는주택수는약 11만4천호가필요. 22년까지누적기준약 41만6천호의주택이더필요. 소득대비주택가격비율 (PIR: Property Income Ratio) 을국제적으로비교해보면, 217 년기준서울의 PIR 은 배를기록하였는데, 이는전세계의주요 257 개도시 중 33 위에해당. 과도하게높지않은것으로판단됨. 수도권의주택보급률은여전히 1% 를넘지못하는수준. 주택의멸실을고려한다면 주택수요는여전히추가적으로진행되어야하는것으로해석. 주택가격이 상승일변도를그리는영국에서도주택보급률은 14% 수준인것이확인. 주택가격이안정되면서발생할거시경제영향 주택매매수급동향과고용률은상당히높은정의관계를보이는데, 이는고용률의상승으로민간의구매력이높아지게되며, 이에따른기대소득의증가에의하여주택시장에의유입이일어난다는것으로해석. 주택가격과각종실물변수사이의인과관계를 6 변수 VAR 모형을통하여분석한 결과물가와금리, 통화량등과같은가격변수의변화는주택가격결정의원인변수로 작동하는것이확인되었으며, 소비와생산은주택가격의결과변수인것이증명. 주택가격이 1% 상승하였을때발생하는소비와생산의충격반응을보면당장 단기적으로는생산에큰영향을주는것으로나타나지만장기적으로는소비에의 영향력이지속적으로나타나는것을확인 순자산이증가하는효과로인한소비증가효과가분명히존재하는것으로판단되며, 따라서소비지출이증가. 특히주거이동에대한수요가높다는것은주택수요의확대로이해할수있고, 이에따라주택소비에대한보완재적인성격을지니는가정용품등내구재의소비역시증가할것 7

8 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 8

9 1. 한국주택시장에대한說往說來 1. 한국주택시장에대한說往說來 한국주택시장에대한說往說來 너무올랐다 vs 아직더간다 금리상승기는부담된다? 부채가부담이된다? 주거실태조사 outline 지난자료대비부채자산비교 9

10 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 1. 한국주택시장에대한說往說來 최근한국경제에대한대부분의생각은결국팍팍한생활이이어지면서삶이힘들다는것 으로귀결되는것으로느껴진다. 특히내수부진에대한의견은거의모든사람들이동의 하는것으로보인다. 그러나실제로우리나라의경제가위기상황일까? 적어도필자가주장하는바에따르면우리나라의내수시장은우리가생각하는것보다훨씬좋은상황에놓여있는것으로판단하고있다. 생각보다생산과소비지표들은강건하게움직이고있다. 특히가계부채에대한우려를언급하면서소비가부진하고, 경제에어떠한충격이발생하는경우에는이러한부채가뇌관으로작용하여큰파급력이있을것이라는의견이많이있는데, 적어도한쪽으로치우쳐서상황을판단하지말자는의견이다. 필자의지난 2월 28일자보고서인 한국가계의모든것 소비 / 자산 / 부채 에서는부채문제가우리가우려하는것보다덜심각한것을증명하였다. 주요내용으로첫째, 가계부채의규모가많지않고, 둘째, 부채의질이건전하다는것이다. 셋째, 부채가소비를위축시키는경로가잘작동하지않고있으며, 넷째, 오히려금융위기이후에는부채가순자산을증식시켜서오히려소비를증가시키는현상까지관찰된것이확인된다. 물론부채문제가더큰우려로이어지지않기위해서는자산시장의건전성, 특히주택과 부동산시장이안정적으로흘러가야한다는것은인정한다. 즉주택가격의하락기조가발 생한다면한국의전반적인거시경제역시부진할수있다는것이다. 따라서본고에서는한국의주택시장에초점을맞추어주택가격이상승혹은하락할가능 성을판단해보고, 이에대한실증적인근거를제시하고자한다. 이를위하여최근에회자 되고있는주택시장에대한의견들을정리해보았다. [ 그림 1] 생각보다강건한한국경제지표 [ 그림 2] 가계부채총량이많은것은사실 15 1,6 (%, YoY) 계절조정산업생산 ( 조원 ) 판매신용계절조정소매판매 1,4 기타대출 1 1,2 기타금융기관대출 주택담보대출 1, '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 2 '11 '12 '13 '14 '15 '16 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 자료 : 한국은행, 유안타증권리서치센터 1

11 1. 한국주택시장에대한說往說來 너무올랐다 vs 아직더간다 많은사람들이지적하는현재한국의주택시장에대한평가는주택가격이크게상승하였다는것이다. 물론최근 1~2년동안의움직임을보면상당한상승폭을기록한것이사실이다. 주변에서흔히들을수있는이야기가바로아파트한채사놓았더니그사이에 1억이올랐다는것이그것이다. 그러나주택가격역시자산으로써의역할을많이하는것이며, 특히우리나라의가계자산중 7% 이상을차지하는것이주택이기때문에쉽사리가격이하락한다면가계건전성측면에서문제가발생할수밖에없다. 따라서냉정한판단이필요하다. 자산가격이하락한다면전반적인경제전망자체가틀어지기때문이다. 일반적으로주택가격역시경기변동에민감하게반응한다고알려져있다. 즉경기확장기에는주택가격이상승하고, 수축기에는반대로가격이내려간다는것으로해석할수있다. 그렇다면현재경기에대한판단이중요할것으로생각된다. 향후에우리나라경제가어디로흘러갈지알수없지만, 적어도통계청및 OECD에서공식적으로발표되고있는경기선행지수는아직까지한국경제가상승하는방향으로모멘텀이형성되어있는것이확인된다. 즉경기변동측면에서저점을통과하고있는상황인만큼주택가격이크게하락할가능성은제한적일것으로판단한다. 반대의논리도분명존재한다. 주택매매가격지수를기준으로볼때, 현재수준은 211년의전고점수준을막돌파하고있는상황이다. 최근몇개월동안의움직임으로볼때가격의상승폭이조금주춤한것은사실이며, 계절적인요인에의해서도일정수준영향을받은것으로판단되지만, 시장참가자들의심리적인위축역시영향을준것으로도생각할수있다. 물론그럼에도불구하고절대적인레벨자체는높지않은상황이라는판단이다. [ 그림 3] 경기선행지수로볼때여전히경기확장중인한국경제 [ 그림 4] 지수자체로보면안정적인상승진행중 6 ( 월간순변동 ) 12 (pt) 통계청경기선행지수 5 1 전국주택매매가격지수 ( 좌 ) (%, YoY) 전국주택매매가격지수증가율 ( 우 ) 1 2 OECD 경기선행지수 최근발표되는경기선행지수는여전히상승곡선을유지하고있으므로향후경기확대에대한기대지속. '11 '12 '13 '14 '15 '16 ' '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17 자료 : OECD, 통계청, 유안타증권리서치센터 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 11

12 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 금리상승기는부담된다? 주택가격을설명할때종종사용되는것은바로금리이다. 금리의상승은결국부채부담을높이는결과로작용하는동시에주택의거래역시부담을주는연결고리로인하여주택거래및가격을낮추는기제로사용된다는것이다. 그렇다면실제로금리상승에의하여주택가격상승폭이둔화될까? 적어도최근에들어와서는그렇지않다는것이확인된다. 우선미국의사례를보면, 기간을길게놓고볼때금리와주택가격은큰상관관계가없는것이확인된다. 두변수의산포도를보면기간별로다른특징을나타내는것으로보이지만, 결국장기적으로는금리가주택가격결정에주요변수로작용하지않는다는것이다. 마치장기필립스커브에서나타나는형태로시간대별로구분했을때비로소의미를가지는모습이나타난다. 그런데 212년이후부터로한정하여산포도를그려보면오히려금리상승에따라부동산가격의상승률도높아진다는결과를볼수있었다. 즉금리가주택시장을위축시킨다는우려는분석대상기간이경기확장기인지혹은경기수축기인지를잘판단할필요가있다. 경기확장으로인한시중금리의상승은전반적인경제상황을긍정적으로만들기때문에주택가격이상승할가능성이있다는것이다. 한국도마찬가지이다. 글로벌금융위기이후전세계적인저금리기조로인하여시중금리는지속적으로하락한것을모두알고있을것이다. 따라서금리의추세적방향과주택가격을절대적으로비교하는것이어려우므로통계적기법을통하여불규칙요인및추세를제거하여금리와주택가격을비교할필요가있다. 분석자의시각에따라다른모습으로보이겠지만, 적어도경기확장기의시중금리상승은주택가격을상승시킨다는특징이한국에서도그대로반영되고있는것으로해석된다. [ 그림 5] 미국에서도금리상승과주택가격상승은약한정의상관성 [ 그림 6] 한국의주택가격은금리와유사한움직임 미국시장에서도금리와주택가격상승률은큰동조성이없는편. 상관계수는.19 에불과 (%, YoY) 단기적인금리상승변동국면에서부동산가격이상승하는모습이보임 (%p) 1 년국채수익률 ( 우, HP filter 로 trend 제거 ) y =.232x R² = 주택가격상승률 ( 좌 ) 자료 : Bloomberg, 유안타증권리서치센터 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 12

13 1. 한국주택시장에대한說往說來 부채가부담이된다? 최근의언론에서많이회자되는것이바로가계부채가과도하다는것이다. 사실현재우리나라의가계부채는총액기준으로약 1344조원을기록하여역대최고치를보이는것을알수있으며, 국민가처분소득대비가계부채의규모역시 17% 수준을기록하고있다. 이는미국의서브프라임모기지사태당시동지표가 13% 언저리를보였던것을감안할때상대적으로위험수준에있는것으로평가할수있다. 그러나필자의지난보고서를기준으로할때 ( 한국노동패널자료기준 ), 동지표는약 128% 를기록하였으며, 다른데이터베이스를활용하여분석해보아도이지표는 13~14% 수준인것을확인할수있다. 총량기준이아닌가구단위의마이크로자료로도출된지표역시다양하게활용된다는점을감안할때, 한쪽면만을보기보다는여러가지의관점을포용할필요가있는것으로해석할수있다. 부채의질적인측면역시언급할필요가있다. 소위한계가구로정의되는금융자산보다금융부채가많은가구의비중이높은것은사실이다. 필자의계산으로도약 34.6% 의가구가한계가구로정의된다. 그러나이들을모두부채위험에노출되어있는것으로보기는어렵다. 본인이거주하고있는주택을처분하지않고서거주이외부동산자산을처분하면부채에대한응대를할수있는가구는전혀부채의위험에의하여위기를겪을가구가아니라는것이다. 결국총자산이상의부채를보유한가구 ( 전체가구중 4.7%), 그리고총자산에서 1년치의연봉을더했음에도불구하고부채가더많은가구 ( 전체가구중 2.2%) 가진짜위험한가구로정의할수있다. 또한금융위기를지나면서가계의재무건전성측면에서개선이이루어진것이확인되므로과다한부채우려는현실화되기어려운측면이있다. [ 그림 7] 다양한각도로살펴볼필요가있는가처분소득대비가계부채 [ 그림 8] 부채때문에위험한가구의비중은생각보다낮은수준 19 (%) OECD 계산한국은행통계한국노동패널 자료 : 한국은행, 유안타증권리서치센터 자료 : 한국노동패널자료에서필자가직접계산, 유안타증권리서치센터 13

14 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 주거실태조사 outline 본연구에서는지난자료에이어서작성하는자료로써, 주택시장의강건성이확인된다면비로소전반적인내수경기의확대가기대된다는것이다. 이를분석하기위해서이번연구에서는주거실태조사데이터베이스를활용하여주택에대한수요와공급및이주에대한니즈등을파악하였다. 주거실태조사는국토교통부에서주관하여조사되는자료로써 26년이후 2년의주기로조사가이루어지고있다 ( 일반가구조사 ). 이는 2년마다짝수년도에시행되며총표본수는약 2만가구이상이대상이된다. 이와같은조사를통하여부동산시장의안정화및주거복지등을추진하기위한정책수립의기초자료로써활용되는것이다. 한편신혼부부가구패널조사는사회진입계층을대상으로동태적, 연속적주거변화를파악하기위하여매년조사가실시되며 214년부터시작되었다. 혼인의연차별로 5년이내에결혼한가구를대상으로하여이들의주거마련을위한재원및주거형태와더불어만족도등을조사한것으로써, 향후주택수요에대한방향성을예측하기에유용하게사용될수있는자료인것으로판단된다. 주된조사항목은기본적인주택유형과주택규모, 주택점유형태등이있으며, 주거환경 에대한구체적인조사와함께주택마련을위한재원조달방법및주거이동계획에대한 조사가이루어졌으며, 소득과부채등이포함되어있다. 본연구에서는주거실태조사일반가구조사를기준으로필자가직접원시자료를계산하여 도출하였으며, 추가적으로향후주택시장에대한예측을위하여신혼부부특별조사를추 가하여분석을진행하였다. [ 그림 9] 주거실태조사개요 [ 그림 1] 주거실태조사주요조사항목 항목 세부조사내용 주택유형 아파트, 단독, 다세대, 연립, 다가구, 기타 점유형태 자가, 전세, 월세, 무상등 주거환경 편의시설, 교육환경, 교통, 치안만족도등 가구특성 가구원수, 가구소득, 지출, 부채등 자료 : 국토교통부, 유안타증권리서치센터 자료 : 유안타증권리서치센터 14

15 1. 한국주택시장에대한說往說來 지난자료대비부채자산비교 필자의지난자료에서는대한민국의자산과부채및소득에관한평균치를제시하였다. 분석결과서울을기준으로할때평균소득수준은연간약 3695만원수준으로분석되었으며, 자산의규모는약 2억 5천만원이평균인것으로나타났다. 또한부채의규모는가구당약 43만원정도를가지고있는것으로분석되었다. 한편자산을세부적으로살펴볼때, 부동산자산의규모가약 2억원정도이며, 금융자산의규모는약 3만원수준인것도확인되었다. 또한연간저축규모는약 75만원정도이며, 월간원리금의상환액은약 3만원, 연간소비지출금액은약 27만원정도인결과를얻을수있었다. 이와같은결과가일관성을가지기위해서는본보고서에서분석하고있는데이터베이스 에서계산된결과와어느정도일치성을담보할수있어야한다. 따라서직접적인비교를 할수있는자산과부채및소득수준을비교해보도록한다. 전국을기준으로주거실태조사자료로분석해보면, 평균자산의규모는 21,778 만원정도로형성되어있으며, 서울로한정할경우약 34,465 만원정도의자산을보유한것이확인된다. 또한금융자산은약 4365만원정도를보유한것이전국평균이다. 한편가구당평균부채는약 6997만원정도를보이고있으며, 서울지역으로만한정할경우부채금액은약 8824만원까지상승하게된다. 전국대상월평균소득은약 275 만원정도이며, 서울로국한할경우약 324 만원수준을 기록하는특징을보인다. 또한월간소비지출금액은약 175 만원수준이며, 서울로만한정 할경우소비금액은약 197 만원까지상승하게된다. [ 그림 11] 지난자료대비자산 / 부채 / 소득비교 4, 35, 3, 25, 2, ( 만원 ) 25,191 21,778 31,18 34,465 1, 9, 8, 7, 6, 5, ( 만원 ) 4,38 6,997 5,136 8,824 5, 4, 3, ( 만원 ) 3,834 3,3 3,995 3,888 15, 1, 5, 4, 3, 2, 1, 2, 1, KLIPS KHS KLIPS KHS KLIPS KHS KLIPS KHS KLIPS KHS KLIPS KHS 전국자료 : 유안타증권리서치센터 서울 전국 서울 전국 서울 15

16 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 16

17 1. 한국주택시장에대한說往說來 2. 한국의주거, 얼마나알고계신가요 아파트가대부분? 주택노후화수준 전세가많다? 생애최초내집마련소요기간 내집마련자금조달방법 주거비용부담은어느정도인가? 17

18 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 2. 한국의주거, 얼마나알고계신가요 아파트가대부분? 우리는일반적으로접하고있는거주형태가아파트인경우가많기때문에우리주변에서 의주거형태는거의대부분이아파트인것으로오해하는경우가종종있다. 그러나우리 가생각하는것보다훨씬낮은비율로아파트에거주하는것을확인할수있다. 전국을기준으로할때, 아파트의비중은전체의약 48.6% 를차지하고있으며, 단독주택은 22.3%, 다세대 / 연립주택은 29.1% 를차지하고있다. 그런데이러한비율은지역별로상이하게나타나는것을확인할수있다. 서울을기준으로할때, 단독주택은 9.7% 에불과하고, 아파트와연립 / 다세대주택이주거형태를양분하는특징을가진다. 특히연립 / 다세대주택의비중이아파트보다높게형성되어있는것이확인된다 ( 아파트 42.8%, 연립 / 다세대 47.5%). 이는추가적으로아파트등의공급이늘어날가능성을제시해준다. [ 그림 12] 전국의거주형태별분포 [ 그림 13] 서울의거주형태별분포 6 6 (%) (%) 단독연립 / 다세대아파트 단독연립 / 다세대아파트 [ 그림 14] 대부분의지역에서아파트가차지하는비중이가장높으나, 서울에서는연립 / 다세대의비중이가장높은것이확인됨 (%) 단독연립 / 다세대아파트 18

19 2. 한국의주거, 얼마나알고계신가요 주택노후화수준 현재주택의노후화수준을보면주택에대한공급은여전히추가적으로이루어져야하는것을확인할수있다. 전체주택의평균연식은 22.2년정도수준인것이확인되고있으며, 모든주택을통틀어서 3년이상의연식을가진주택의비중도전체의 26.64% 를차지하고있다. 물론전체적으로보면가장많은비중을차지하는연식은약 2 년정도된주택인것으 로나타나고있다 ( 약 2.2%). 그러나시간의흐름에따라서노후화되는것은당연한 수순이므로지속적으로재건축이필요한주택이상당부분존재하는것으로평가된다. 주택유형별로구분하여주택의노후화수준을살펴보면전국대상과서울을대상으로할때확연히달라지는모습을확인할수있다. 우선단독주택의평균연식은전국평균으로 31.5년을기록하고있다. 그런데서울의경우에는이보다훨씬높은 34.년의노후화수준을보이고있다. 여전히단독주택에대한새로운주택공급이필요한이유이다. 연립 / 다세대의경우에는전국과서울지역의건축연한이거의차이가없게나타나는것이확인된다. 즉본격적인주거의개선을위한주택공급의형태로먼저단독주택에서연립 / 다세대로형태가옮겨간이후, 아파트로의전환까지의시간이일정부분존재한다는것을의미한다. 그간극은약 8~1년정도인것으로판단된다. 아파트의경우에도단독과마찬가지로서울지역아파트의연식이전체를대상으로할때보다더높은특징을보인다. 즉아파트에대해서도지방보다서울에서의노후화가심각한수준이며, 따라서추가적인보수및재건축에대한수요가더높을것으로판단된다. 추가적인주택공급이더빠른속도로필요하다는의미이다. [ 그림 15] 주택의노후화수준 [ 그림 16] 주택유형별전국과서울의평균주택연령 (%) (%) 전국 18. 서울 단독연립 / 다세대아파트 19

20 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 전세가많다? 점유유형별로구분해보면주택에대한수요패턴을확인할수있다. 앞선분석에서와마찬가지로전국과서울을구분해서비교해보면전국을기준으로할때, 약 6% 의가구가자가에서거주하는것이확인된다. 그러나서울을기준으로하면절반에미치지못하는 47.3% 만이자가인것을알수있으며, 전세의비율은전국 17.4%, 서울 3.3% 로나타나고있다. 월세의비중은전국이서울보다더높게나타난다 ( 전국 22.7%, 서울 19.5%). 주택의유형별로구분해보면, 우선단독주택의경우에는 8% 이상이자가보유인것으로나타나며, 아파트역시약 65% 수준이자가의형태를띠는것이확인된다. 그러나연립 / 다세대의경우에는자가비중이 5% 를넘지못하는것을볼수있는데, 이는결국자산의증식을위해서는연립주택보다아파트를소유하는것으로이해할수있다. 또한주택연식으로볼때, 연식이높아질수록자가의비율이높아지는것으로볼때, 새로지은주택을임차하여거주한후자가를마련하는것으로해석할수있다. [ 그림 17] 전국과서울을비교한자가 / 전세 / 월세비중 [ 그림 18] 주택유형별자가 / 월세 / 전세비중 (%) 전국 서울 1 8 (%) 단독연립 / 다세대아파트 자가전세월세 / 기타 자가전세월세 / 기타 [ 그림 19] 건축연한별자가비중 [ 그림 2] 건축연한별전세 / 월세비중 (%) 지어진지 1 년이상된주택부터 자가비율이높아짐 (%) 전세월세 / 기타월세의비율은연식이높아짐에따라빠른속도로감소 년이내 1~2 년 2~3 년 3 년이상 1 년이내 1~2 년 2~3 년 3 년이상 2

21 한국의주거, 얼마나알고계신가요 생애최초내집마련소요기간 그렇다면생애최초로주택을마련하는사람들의평균은어떻게될까? 우선전국평균으로볼때가구주가된이후최초로주택을구입혹은마련하기까지소요되는시간은약 7.86년이걸리는것으로나타나고있다. 그런데지역별로차이를보이는것이확인된다. 통상우리가생각하기로가장시간이오래소요될것으로예상하고있는지역이서울인데, 실제로는대전에서의내집마련소요시간이가장긴것으로나타난다. 서울은두번째이다. 가장짧은도시는전라남도로써약 6.1년만에내집마련을하는것으로나타나고있다. 주택유형별로구분하여내집마련소요시간을살펴보면, 단독주택을마련하기까지소요되는시간이가장짧은 6.8년을기록하고있다. 생각외로연립 / 다세대를주택으로마련하는사람들의소요시간이 1.2년으로가장길게걸리는것은결국최초내집마련주택으로해당주택유형은선호되지않는다는것을반증한다. 한편생애최초주택을아직마련하지못한사람의분포는 1975년생부터 1985년생까지의가구주가가장비중이높다. [ 그림 21] 지역별내집마련소요기간은대전이가장높으며서울이두번째를기록 ( 년 ) 내집마련에소요되는시간은대전이가장길고, 전남이가장짧음. 서울은두번째로 오래걸리는지역으로계산됨 [ 그림 22] 주택유형별내집마련소요기간 [ 그림 23] 출생연도별내집마련성공자분포 12 ( 년 ) 단독연립 / 다세대아파트 내집마련성공 아직마련못함 21

22 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 내집마련자금조달방법 내집을마련하기위한자금의조달방법은크게본인이저축하는방법과금융기관대출, 그리고부모및친지의지원으로구성할수있다. 주택유형별로구분하여재원조달방법을살펴보면, 우리의예상보다대출의비중이크지않음을알수있다. 전체재원중 8% 이상을본인이직접마련하는형태이며, 대출의규모는채 2% 를넘지않는수준인것이확인된다. 특히서울의경우에는본인마련비중이좀더높은특징을가진다. 이와같은재원마련은세대별로두드러진차이를보이는것이확인된다. 먼저 196년대생은본인의재원으로최초의주택을구입하는비중이높은수준임을알수있다. 그러나 7년대생과 8년대생은본인의재원조달비중이점점낮아지는것을알수있다. 7년대생은금융기관의대출의존이높아지는특징을보이며, 8년대생은부모의지원비중이급증하는것이나타난다. 이는서울지역으로갈수록두드러지게발생한다. 결국세대간부의이전효과가나타나고있는것으로해석이가능하다. [ 그림 24] 전국대상주택자금조달방법비중 [ 그림 25] 서울대상주택자금조달방법비중 12 (%) 단독연립 / 다세대아파트 12 (%) 단독연립 / 다세대아파트 내집마련을위한재원조달방법은본인이마련하는경우가가장크게나타나며, 이어서 서울을대상으로할경우본인이마련하는자금과부모지원의비중은전국평균보다더 6 4 금융기관대출, 부모의지원순으로나타남. 생각보다대출규모가크지않음을확인할수있음 6 4 높은특징을가짐. 반면금융기관대출비중은낮은수준을기록함 본인마련금융기관대출부모지원 본인마련금융기관대출부모지원 [ 그림 26] 전국대상연령대별주택자금조달방법 [ 그림 27] 서울대상연령대별주택자금조달방법 1 (%) 본인마련 금융기관대출 부모지원 ~1969년생 197~1979년생 198~1989년생 1 (%) 본인마련 금융기관대출 부모지원 ~1969년생 197~1979년생 198~1989년생 22

23 2. 한국의주거, 얼마나알고계신가요 주거비용부담은어느정도인가? 주거로인한대출에의부담수준을계산해보면금액자체에서는큰문제를찾을수없다는논조를유지할수있다. 주거비용은결국거처를마련하기위한대출금액에대한이자와함께월세금액으로정의할수있다. 계산결과자가를보유하는경우주거에대한비용부담은소득의 5% 정도를차지하는것으로산출되며, 전세의경우는이보다소폭낮은 4% 수준으로해석된다. 물론월세로들어가게되면비용부담이소득대비약 14~2% 수준까지상승하게된다. 그렇지만일반적으로생각하는비용보다낮은것으로보인다. 연령별로구분해보면먼저 6년대생의경우에는점유유형이월세인경우나타나는비용부담이상당히높은수준이다. 그러나이들은이미퇴직을한상황이많을수있으므로소득이낮음에따른비율의증가로해석할수있다. 반면자가와전세일때의비용부담은다른세대와유사하게발생하는것으로나타난다. 결국월세거주자를배제한다면주거부담이크지않은것으로해석된다. [ 그림 28] 주택유형별소득대비주거비용부담 [ 그림 29] 연령대별소득대비주거비용부담 (196 년대생 ) 25 (%) 단독연립 / 다세대아파트 3 (%) 자가에대한금융비용부담은주택유형별로유사한수준. 그러나전세비용은아파트가가장높고, 월세부담은아파트가가장낮음 상대적으로높은연령대의가구는은퇴이후소득이줄어들었을가능성이높으므로월세비용의소득대비비율이높게나타남 자가금융비용전세금융비용월세비용 자가금융비용전세금융비용월세비용 [ 그림 3] 연령대별소득대비주거비용부담 (197 년대생 ) [ 그림 31] 연령대별소득대비주거비용부담 (198 년대생 ) 3 (%) 3 (%) 년대생의비용부담은 6 년대생보다 월세부담은낮으나자가의금융비용이 소폭상승하는모습 년대생은자가를보유할경우나타나는비용부담이가장높은수준을보이지만, 월세비용부담은세대별로가장낮은수준 자가금융비용전세금융비용월세비용 자가금융비용전세금융비용월세비용 23

24 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 24

25 2. 한국의주거, 얼마나알고계신가요 3. 만족도와가능성으로본주택수요 주택만족도 주거환경만족도 이주의동기와이사수요 거주주택의면적 / 금액변화 점유형태 / 주택유형별이사가능성 요약 : 주택가격이대세적으로하락할수없는이유 25

26 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 3. 만족도와가능성으로본주택수요 주택만족도 재화와서비스의수요를결정하는요인중가장대표적인것은가격이지만, 가격이외에 도소득, 취향등이영향을미치게된다. 이번장에서는주택수요결정요인중만족도와 관련된분석을통하여실제주택수요에대한전망을실시하고자한다. 먼저주택만족도를항목별로구분하여비교해보면, 단독주택에서의주택만족도가가장낮은수준을보이는것이확인된다. 전반적으로볼때아파트에서의만족도가가장높은것은결국아파트로의추가적인수요가잠재되어있는것으로해석할수있다. 다만방음측면에서는공동주택인만큼아파트거주자가상대적으로낮게형성되어있다. 세대별로자가와차가를구분하여평균의차이가존재하는지에대한 t-test 분석결과아파트에서유의미한차이가있다는것역시아파트에서전세로거주하고있는사람들이이주의수요를가지고있는것으로해석된다. [ 그림 32] 주택만족도결정요인들의주택유형별비교 (pt) 가장만족도가낮은항목은방음, 방수, 화재안전으로나타나며, 전반적으로 아파트에서의점수가높은특징 단독 아파트 연립 / 다세대 평균값 견고성방수난방환기채광방음재난안전화재안전 2.71 [ 표 1] 연령대별자가와임대의주택만족도평균차이에대한 t-test 결과자가 (A) 차가 (B) 전체 평균차이 (A-B) t-value 단독 *** 196년대생 연립 / 다세대 ** 아파트 *** 단독 년대생 연립 / 다세대 아파트 *** 단독 년대생 연립 / 다세대 아파트 *** 26

27 3. 만족도와가능성으로본주택수요 주거환경만족도 앞선절에서의분석은주택자체에대한만족도였다면, 여기에서는주거지를둘러싸고있는주거환경에대한만족도를확인할수있다. 항목별로살펴보면, 편의성측면에서는단독주택보다공동주택에거주하는사람들의만족도가유의미하게높은것으로나타나고있다. 그런데또한안전및교육항목에서의만족도가높게나타나는특징을지닌다. 한편연립 / 다세대형태의주택은만족도가중간수준이지만, 위치하고있는지역의특성을고려한다면이들은모두이주수요가있는것으로해석할수있다. 세대별로자가와차가로구분했을때, 주거형태별만족도의차이가발생하는지에대한 t-test 분석결과모든세대에서아파트에거주하는사람들은주거환경이더좋은곳으로옮기려고하는유인이존재하는것으로나타난다. 연립 / 다세대에거주하는사람들의경우에는자가와차가의만족도평균차이가발생하지않으나전반적으로아파트보다낮은수준이기때문에이주를위한준비를할가능성이충분히높은것으로해석할수있다. [ 그림 33] 주거환경만족도결정요인들의주택유형별비교 3.2 (pt) 단독연립 / 다세대아파트평균값 쇼핑시설의료시설공공기관문화시설대중교통주차시설보행안전교육환경치안방범주변소음청소상태대기오염이웃관계 [ 표 2] 연령대별자가와임대의주택만족도평균차이에대한 t-test 결과자가 (A) 차가 (B) 전체 평균차이 (A-B) t-value 단독 ** 196년대생 연립 / 다세대 아파트 *** 단독 년대생 연립 / 다세대 아파트 *** 단독 년대생 연립 / 다세대 아파트 *** 27

28 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 이주의동기와이사수요 현재이사를준비하고있는가구에대한이사수요에대하여분석해보면, 일반주거환경이상대적으로열악한젊은세대를위주로이주를원하는비중이높은것으로나타나고있다. 주택및주거환경에대한만족도가상대적으로낮은이유와함께자산의형성측면에서높은수요를가질것으로예상된다. 한편현재주택과향후예상하는주택형태를비교하면, 현재아파트거주자의 8% 이상 은아파트를유지하려고하며, 연립 / 다세대거주자역시단독주택으로의이주를고려하는 비중은낮은것으로확인된다. 결국편의성을고려한이주의수요가발생하는것이다. 이주의이유를보면, 교육환경이많은부분을차지하고있으며, 편의시설및연식이오래 되지않은주택에대한수요가높은것을알수있다. 반면자가마련, 비용부담의주택수 요는낮아지는것으로볼때주택가격이주거선택에주요이유는아닌것으로판단된다. [ 그림 34] 이주를준비하는가구의비중 [ 그림 35] 현재대비이주예정주택형태비교 35 (%) 젊은세대일수록이주의 3 수요가높은경향 (%) 단독 연립 / 다세대 아파트 9 8 대부분의이주수요는아파트에집중되는경향이있으며, 7 특히아파트거주자는다른형태로의이주를거의원하지 않기때문에아파트의수요는여전히존재 현재단독거주 현재연립 / 다세대거주 현재아파트거주 [ 그림 36] 이미이루어진이주와향후이주시고려할사항에있어서차이가발생 (%) 향후수요발생요인은환경적측면이높은비중을 차지 지금까지발생했던주택수요는비용측면을고려하는동시에 전근대적요소들이산재 28

29 3. 만족도와가능성으로본주택수요 거주주택의면적 / 금액변화 장기적인주택수요에서가장논란이되는것이 1인가구증가에따른중대형평형주택수요의감소이다. 특히고령화가빠른속도로진행되면서이러한논란은더욱가속화되고있다. 소형평형의주택가격이상대적으로쉽게하락하지않는다는것이그반증이다. 그러나실제로사람들의주거면적에대한수요는모든세대에서증가하고있는것이확인된다. 물론변화속도의차이는고령층일수록둔화되고있으나여전히넓을집을선호하는패턴을보여주고있다. 따라서소형평형주택이여전히인기를가지고있지만향후중대형평수의수요역시증가할가능성이높은것으로판단된다. 한편이주준비가구의현재주택가격대비준비중인주택가격의차이를보면고령층에서는현재주택을처분하여자금을마련하려고하는수요가높은것이확인되고있다. 차액이가장높은세대는 4대로써, 현재주택가격가격과의괴리가약 7만원수준인것이나타나고있다. 부채를일으켜주택거래를통한자산효과를기대하는것으로해석된다. [ 그림 37] 이주를준비하는가구의현재주택가격과이주예정주택가격격차 [ 그림 38] 이주를원하지않은이유는큰불편이없는것에기인 1, 8, ( 만원 ).5% 6, 생활하는데불편이없음 4, 2, 22.9% 소요자금이너무많이소요 44.2% -2, -4, 자산증식의수단이어려움 -6, 32.5% 기타 [ 그림 39] 모든연령대에서향후주택수요면적이증가하고있으나, 탄력도는상대적으로젊은층에서가파르게상승하고있음 ( 평 ) 이전주택규모현재주택규모원하는주택규모 년이전출생 195~1959 년생 196~1969 년생 197~1979 년생 198 년이후출생 29

30 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 점유형태 / 주택유형별이사가능성 최근의주택가격상승에는전세가격이급격하게상승하면서수급의미스매치가발생하였던것이큰역할을한것이라고판단하는의견도존재한다. 물론이와같은의견을부정하는것은아니나, 반대의논리로볼때한번월세시장에서탈피하여전세시장등다른시장으로진입하면다시월세시장으로유입될가능성은낮은것이현실이다. 금리하락기에는임대수익률이금리보다높기때문에주택보유자들은전세보다는월세를 선호하는것이사실이고, 임대자들은전세를선호하게되면서전세물건의수요증가및 공급감소로이어진다. 즉거래량은크게변화하지않으나가격자체의상승이이어진다는것이다. 그러나금리 가새로이반등한다고해서월세시장이급격히활성화되고전세시장이빠르게위축될가 능성은낮은것으로볼수있다. 실제로현재월세로지내고있는사람들이향후에준비하고있는점유형태는자가 28.7%, 전세 37.9%, 월세유지 33.4% 로형성되어있다. 그런데현재자가가구혹은전세가구가월세를준비하는가구의비중은각각 2.%, 3.8% 수준밖에되지않는다. 결국월세시장에서전세시장으로유입된가구들은전세시장이더이상매력적이지않다고해도월세로가기보다는주택매매시장으로진입할가능성이더욱높은것으로해석된다. 자가 > 전세 > 월세순으로주거의안정성이높다고한다면결국대부분의가구는안정성을추구하기때문에최근에전세가격이높아지면서매매가격이상승했다는것을인정하지만전세가구가월세시장으로유입되지않을것이므로전세시장의급격한침체가발생할가능성은낮은것으로판단된다. [ 그림 4] 한번월세시장에서탈출하면다시유입되지않을것 [ 그림 41] 연령대별전세거주자의거주형태변화방향성 1 (%) 향후자가 6 (%) 전세 -> 자가 9 향후전세 전세 -> 월세한번월세시장에서탈출하면재차 5 8 향후월세진입할가능성이낮은수준임 현재자가 현재전세 현재월세 196~1969년생 197~1979년생 198년이후출생 3

31 3. 만족도와가능성으로본주택수요 요약 : 주택가격이대세적으로하락할수없는이유 1. 젊은세대의수요가여전히살아있다. 인구구조의지속적인변화가오더라도나라가없어지지않는이상젊은계층은계속살아날수밖에없다. 특히이들은최초에적은면적만을수요하다가점진적으로규모를늘이려는수요가분명히존재한다. 실수요라는측면에서가구원수가많아질수록넓은집으로이주하려고하는동기가있는동시에이들의니즈는지속적으로상승할수밖에없다. 2. 자가의아파트를마련하기위한수요가존재한다 모든사람들은주거안정이이루어져야나머지의생활이진행된다고해도무방할것이다. 그런데전세혹은월세의경우에는비용은차치하고서라도집주인의의도에의하여불가피한이주를해야하는경우도생기게된다. 전국을대상으로하면자가의비율이 6% 에육박하지만서울에서는절반이넘는 52.7% 가본인명의의주택이아닌것으로나타난다. 이들의지속적인자가에대한수요는주택가격의급격한하락발생가능성을제한시킨다. 3. 자산증식보다환경을고려한실수요가늘어난다 앞서언급되었듯이현재의주택은자산으로써의의미보다는환경을고려한실수요가더높은상황으로이어지고있는것이확인되었다. 이주의동기를보면결국지금까지의이주는비용절감등이주된이유였으나향후발생할수요는편의성혹은교육등환경적인측면에서더욱크게결정될것이다. 따라서환경개선의가능성이높은곳으로의지속적인이주의의지가발생할수있다. 4. 임대차시장이급격히위축되지않을것이다. 금리인상이두려운이유는결국낮은금리로대출을할수있었기때문에발생하는전세수요증가로인한것으로볼수있다. 그렇다면전세시장에있던가구들이과연다시금월세시장으로진입할것인가에대한고민이필요하다. 앞선분석결과에서는현재전세가구가향후월세로이사를준비하고있다는응답은아주조금밖에되지않는다. 따라서실제로움직이는것은잘모르겠지만, 사람들의심리자체는전세로의이주이후다시금월세로가지않을것이라는판단이다. 31

32 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 32

33 3. 만족도와가능성으로본주택수요 4. Empirical Analysis 실증분석 / 국제비교 Mankiw-Weil 모형의정의 인구구조가주택수요에미치는영향 인구구조에대한주택수요탄력성추정 지역별주택수요량예측 우리나라주택가격, 그리높지않습니다 더많은보급, 더큰집, 더많은방을원합니다 33

34 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 4. Empirical Analysis Mankiw Weil 주택수요모형 Mankiw-Weil 모형 주택의수요를추정할수있는가장대표적인모형으로 Mankiw-Weil 모형 ( 이하 MW 모형 ) 이있다. 본모형은미래의인구구조증감에따른주택수요면적을추정하고예측하는학술적기법으로써 1989년에발간된 The baby boom, the baby bust, and the housing market 에서소개되었다. MW모형은개편이지속적으로이루어지는데, 특히인구구조만을고려한기본 MW모형에서가구의소득및비용변수와함께가구의특성변수들을동시에감안하는모형으로진화가지속되었다. 수정 MW 모형으로불리는동모형들은여러가지의확장이가능하다. 기본적인모형의수식은다음과같다. 기본 MW 모형 : H D = αn + ε 수정 MW 모형 : H D = αn + βc + γi + ε 확장 MW 모형 : H D = αn + βc + γi + δd + ε 이때, 모든회귀식은 matrix form 으로정의됨에유의할필요가있다. 모형에서의 H 는 주택수요면적을의미하며, N 은가구별연령대별가구원수의 matrix 가된다. 또한 C 는주 거비용, I 는실제소득을의미하는변수이고, D 는가구의특성변수인것으로정의된다. 연령대별가구원수를구하기위한나이구간은 5 세로구분하도록하고, 가구별주거비용 은소득세율, 융자금액, 금리, 위험프리미엄, 유지관리비용, 전세금액, 월임대료등을감 안하여계산되었다. 이와같은모형을통하여향후인구구조의변화에따른주택수요량을예측할수있으며, 현재와의괴리를통하여향후필요한주택을규모별혹은점유유형별로구분하여예측할 수있다는측면에서본모형의의의가있다. 34

35 4. Empirical Analysis Mankiw Weil 주택수요모형 인구구조가주택수요에미치는영향 MW모형의기본은결국인구구조와주택수요의관계를찾아내는데있다. 따라서해당연령대별가구원수와의상관관계를도출하고해석하는것이중요하다. 지역별로구분하여주택수요함수를추정해보면, 전연령대에서유의미한양의값을얻을수있었다. 즉, 가구원수가많을수록주택을더많이필요로한다는것을의미한다. 연령대별로구분하여보면, 1~2 세, 2~3 세구간에서의가구원수보다 1세미만의가구원수의계수가높은것을확인할수있다. 이는상대적으로영유아가가구에존재하는경우발생되는주택의규모다다른연령대보다확연하게높아지는것으로해석할수있다. 한편, 3세이후부터는연령대가높아짐에따라점점더큰규모의주택을수요해야하는것으로판단된다. 결국성인이된이후에는개인적인생활을영위하기위한공간이필요한등의해석이가능하다. [ 표 3] Mankiw-Weil 모형을활용한지역별주택수요함수추정결과서울특별시 광역시 도지역 1세미만 8.176*** 1.14*** 6.52*** (1.234) (.824) (2.279) 1~2세 7.724*** 8.28*** 6.832*** (1.141) (.793) (2.63) 2~3세 6.523*** 5.8*** 3.499* (1.31) (.714) (1.947) 3~4세 11.69*** 9.765*** 9.716*** (.949) (.716) (2.91) 4~5세 16.69*** 13.12*** 12.99*** (1.83) (.791) (2.192) 5~6세 18.53*** 17.33*** 15.66*** (1.31) (.726) (2.26) 6~7세 2.91*** 19.78*** 18.11*** (.966) (.714) (1.995) 7세이상 21.55*** 17.59*** 19.44*** (1.24) (.735) (2.24) 상수항 31.19*** 4.27*** 42.96*** (1.492) (1.91) (3.3) Observations 3,84 6,357 1,8 R-squared 주 : *** 은 1%, ** 은 5%, * 은 1% 유의수준에서통계적으로유의함을의미. 35

36 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 인구구조에대한주택수요탄력성추정 일반적으로탄력성이란한변수의 1% 변화에의하여다른변수가영향을받는 % 변화로정의된다. 이를주택수요의탄력성에적용한다면, 해당연령대별인구의 1% 변화에따른주택수요의민감도를도출할수있으며, 향후인구구조에대한추계가통계청에서제공되고있으므로주택수요에대한예측이가능하다. 탄력성의개념은다음과같이도출된다. 이때, P는가격, Q는수요량을의미한다. 그런데본모형에서는 Q가현재주택의수요량인것으로간주할수있고, P는각각의설명변수로써 X로표현할수있다. 따라서앞선모형추정에서의계수값을 beta라고볼수있다. 이와같은 beta의값과각연령대별인구와총주택수요면적의비율을곱해주면해당연령대의주택수요탄력성이도출된다., 이상의방법으로도출된탄력성과해당변수의증가율을곱한값이최종적인주택수요면적의증가로해석할수있다. 따라서주택수요는해당연령대의인구증가율에많은영향을받게된다. 통계청의인구추계를통하여 217년의인구증가율, 그리고연령대별주택수요탄력성을계산한결과는다음과같다. [ 표 2] 지역별인구구조의주택수요탄력성과향후 1 년간인구증가율 전국 서울 광역시 도지역 연령 탄력성 증가율 탄력성 증가율 탄력성 증가율 탄력성 증가율 ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

37 4. Empirical Analysis Mankiw Weil 주택수요모형 지역별주택수요량예측 앞선분석에서는주택수요함수를통하여연령대별주택수요에미치는영향을계산하였으 며, 계수값을기준으로하여주택수요의인구탄력성을도출하였다. 또한해당연령대별 증가율을도출하여주택수요의증가수준을계산할수있었다. 짧게는향후 1년간, 길게는 22년까지추가적으로필요한주택의수를계산한결과, 전국을기준으로금년한해동안인구구조의변화에의해서발생하는주택수는약 11만4 천호가필요한것으로나타나고있으며, 22년까지누적기준약 41만6 천호의주택이더필요한것으로나타나고있다. 서울을기준으로할때주택수요는금년중약 1만호가더공급되어야하는것으로나타나고있으며, 22년까지누적으로볼때약 3만5천호의추가적인주택수요가발생하는것으로분석되었다. 그런데, 여기에서제시된주택수요는인구변화에따른주택수요이기때문에여러주변환경이바뀜에따른상승분은고려되지않았다. 따라서본분석결과는아주최소한의주택수요인것이고, 더커질가능성이있다. [ 그림 42] 22 년까지주택수요량 ( 전국 ) [ 그림 43] 22 년까지주택수요량 ( 서울 ) 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, ( 호 ) 114,568 22, ,57 416,287 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, ( 호 ) 9,688 18,626 27,4 35,84 5, 5, [ 그림 44] 22 년까지주택수요량 ( 광역시 ) [ 그림 45] 22 년까지주택수요량 ( 도지역 ) 12, 1, 8, ( 호 ) 82,149 14,68 3, 25, 2, ( 호 ) 193, ,23 6, 57,466 15, 132,931 4, 3,896 1, 68,358 2, 5,

38 선전하노이홍콩베이징상하이런던광저우로마호치민싱가폴모스크바도쿄방콕밀란서울자카르타파리타이페이브루클린밴쿠버뉴욕바르셀로나 하노이선전모스크바베이징상하이홍콩호치민광저우자카르타런던방콕로마싱가폴서울밀란도쿄파리브루클린타이페이뉴욕밴쿠버바르셀로나 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 우리나라주택가격, 그리높지않습니다 실제로우리나라, 특히서울의주택가격이과도하게높은것인가를판단해볼필요가있 다. 우리가벌어들이는소득에대비하여주택가격수준을비교해보면, 우리나라는일반 적으로생각하는수준보다상당히양호한수준을보이는것으로판단된다. 소득대비주택가격비율 (PIR: Property Income Ratio) 을국제적으로비교해보면, 217 년기준서울의 PIR은 배를기록하였는데, 이는전세계의주요 257개도시중 33 위에해당하는수준이다. 이와같은수치를받아들이는입장에서는물론높다고느낄수도, 혹은낮다고느낄수도있을것이다. 필자의입장에서는본수준이비정상적으로과도하게높지않다는것으로판단된다. 일반적으로알려져있듯이홍콩의 PIR은전세계적으로도매우높은 를기록하고있다. 즉주택을대출없이구매하기위해서약 36년을모아야한다는것이다. 또한중국선전지역 PIR은 배로, 세계에서가장높은수준이다. 서울보다 PIR이높은주요도시는북경, 상해, 선전, 광주등중국도시와, 일본동경, 태국방콕, 그리고유럽지역의런던, 로마, 모스크바, 밀라노, 브라질의리우데자네이루, 상파울루등이포함되어있다. 이밖에 PIR이 15배를넘는주요도시로호치민, 파리, 타이페이, 자카르타, 스톡홀름, 브라질리아등이있다. 서울의주택가격이체감상은높지만, 과도한수준은아닌것이다. 한편주택을구입하기위하여담보대출을받은금액의소득대비 % 비율역시서울에서는과도한수준이아닌것으로판단할수있다. 217년현재서울의동지표는 % 를기록하는중인데, 이는조사대상도시중 7위에해당하는것이다. 달리말하면주택구입시필요한대출의규모가가계의재무구조에큰부담을주지않는수준이라는것으로해석할수있다. [ 그림 46] 주요도시의소득대비주택가격비율 (PIR) [ 그림 47] 주요도시의소득대비부채비율 ( 배 ) 소득대비주택가격비율에서서울보다높은도시가많이존재하고있는특징 (%) 소득대비주택담보대출비중은서울이 121% 수준. 주요도시보다상대적으로낮음 자료 : 유안타증권리서치센터 자료 : 유안타증권리서치센터 38

39 독일일본벨기에아일랜드네덜란드노르웨이덴마크핀란드룩셈부르크스페인프랑스스웨덴스위스영국오스트리아아이슬란드한국체코이탈리아포르투갈에스토니아그리스헝가리슬로바키아슬로베니아폴란드 4. Empirical Analysis Mankiw Weil 주택수요모형 더많은보급, 더큰집, 더많은방을원합니다 216년현재우리나라의전국기준주택보급률은이미 1% 를넘어서는수준을달성하고있다. 즉, 가구의수보다주택의수가더많다는것이다. 그러나이와같은결과를섣불리예단할수는없다. 실제로시골로갈수록빈집등이많이존재하는부분, 향후에발생할 1인가구의증가등가구수는지금보다더많아질가능성도존재하기때문이다. 특히수도권의주택보급률은여전히 1% 를넘지못하는수준이다. 서울지역의가구수는약 378만가구, 주택수는약 362만호수준인것으로볼때, 그리고주택의멸실을고려한다면주택수요는여전히추가적으로진행되어야하는것으로해석할수있다. 국제적으로비교해보아도, 우리나라의주택보급률이그리과도하지않은수준인것으로해석할수있다. 여전히주택가격이상승일변도를그리는영국에서도주택보급률은 14% 수준인것이확인된다. 한편앞서언급하였듯이거의대부분의사람들은현재거주하는집보다더큰집을원하는것으로나타나고있다. 유일하게고령층에서만집의규모를줄이려고하는유인이존재한다. 따라서모든세대에서여전히더큰집을원하고있는것으로해석되며, 이는 1 인가구의증가와무관하게여전히 1인당주택사용면적을넓히려고하는것으로판단된다. 1인당사용방수를국제적으로비교해보면한국은 1.4개의방을사용하고있는것으로나타나고있다. 그러나독일등의국가에서는 1`인당 2개가넘는수의방을사용하고있다. 영국이나기타국가들도한국보다많은방을사용하고있으며, 일본역시 2개이상의방을사용하고있는것이관찰된다. 즉선진국으로갈수록주택에대한개인별점유비율과더불어거주하고있는공간의비중도넓어지는것으로확인할수있으며, 이에따른주택면적수요는증가할것으로생각된다. [ 그림 48] 주택보급률의추이비교 [ 그림 49] 방사용개수의국제비교 (%) 수도권서울전국 전국주택보급은 1% 를넘어서고있으나, 여전히서울과수도권은주택이부족한상황 (unit) 국제비교결과방사용개수를더늘이려고하는 유인이존재하는것으로볼수있음 '5 '7 '9 '11 '13 '15 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 자료 : UN helgilibrary, 유안타증권리서치센터 39

40 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 4

41 4. Empirical Analysis Mankiw Weil 주택수요모형 5. 주택가격과실물경제 거시경제의전반적인선순환을기대 부동산가격이의미하는것 - 실물경기를대변 주택가격이실물경기변수에미치는영향 실물변수분산분해를통한주택가격기여도 자산효과로소비증가가능성증대 부동산가격과소비품목별지출의상대적강도 41

42 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 5. 주택가격과실물경제 거시경제의전반적인선순환을기대 개별가구구매력의원천은결국그들이얻을수있는소득과밀접한연관이있다. 실업률지표가신뢰성을잃은상황에서대안으로사용할수있는지표는고용률지표이다. 고용률은전체생산가능인구중현재일을하고있는사람의비율을나타낸것이므로좀더포괄적인개념에서의노동시장의상황을판단할수있다. 최근수개월간고용률은지속적으로상승하고있는중이다. 시장에서의큰우려와는다르게생산성이높은세대에서의고용률수준은 5개월간연속으로증가하고있다는것은결국노동시장에서의강건성을다시금담보해주는기제로작용한다. 이와같은결과는주택시장에서도긍정적인효과를가져오게된다. 실제로주택매매수급동향과고용률은상당히높은정의관계를보이는데, 이는고용률의상승으로민간의구매력이높아지게되며, 이에따른기대소득의증가에의하여주택시장에의유입이일어난다는것으로해석할수있다. 따라서여러가지의우려가상존하지만주택시장의강건성은여전히유효한것으로해석된다. 이와같은선순환은실물시장에도이어진다. 고용률이높아지면서구매력의상승은소비를촉진시키는역할을하게되며, 특히주택시장의상승기조로인하여순자산증가가발생한다면내수시장의확장은더욱커질가능성이있다. 따라서미국에서발생하고있는수요증가현상이한국에서도발생할수있다는것이다. 이는생산경기에의자극으로이어지게되며, 설비투자및각종생산관련지표의호조로까지이어지게될것으로보인다. 따라서한국의경기상황에대한각종우려들을내려놓아도되지않을까라는판단이다. [ 그림 5] 고용률의지속적상승과함께실업률의안정 [ 그림 51] 고용률과주택매매는정의상관관계를가짐 6 5 (%) 한국고용률 ( 우 ) (%) (%) y =.85x R² = 한국실업률 ( 좌 ) 고용률과매매수급동향은 정의상관관계 2 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 42

43 5. 주택가격과실물경제 부동산가격이의미하는것 실물경기를대변 본고에서강조하고싶은것은건설시장이아니라경제전반에있어서부동산시장이자산 시장으로써의역할을하는것에초점을맞추고있다. 따라서부동산, 특히주택가격의변 화에따른경제성장의변화방향에대하여언급을하고자한다. 현재한국은행에서제시하고있는성장률전망치는 217년기준 2.5% 를제시하고있다. 이는지난해까지성장을이끌었던소비와건설투자의동반하락과함께글로벌경제의불확실성에대한고려가많이이루어진결과이다. 그러나필자는금년의한국경제성장률을 2.9% 로제시하도록한다. 주된근거로, 우선이슈적으로소비심리의반등이큰역할을할것으로보인다. 필자의지난 1월 28일자 Impulse-Response 에서언급하였듯이, 한국의소비심리급등이라는긍정적충격은한국의경제성장률을약 +.3% 정도를추가적으로상승시켜줄여력이있는것으로분석하였다. 여기에더하여건설투자가크게증가하기는어렵겠지만주택시장의수급및매매실적이크게하락하는상황이이어지지않을것으로기대한다. 이와같은결과는필자의 2월 28일자 한국가계의모든것 에서언급하였듯이순자산의증가효과로이어지게되어자산증가에따른소비증가효과역시기대할수있다. 따라서부동산가격의급격한하락이발생할가능성이매우낮은것으로평가할수있으며, 이에따른내수증가의효과가자연적으로이어질것을기대하고있다. 물론지난해보다는건설경기에대한기대감이낮아진것은사실이다. 그러나여전히주택 에대한추가수요는발생하고있는것이증명되었으며, 특히수도권을중심으로주택보급 률이낮다는것으로볼때급격한위축이발생할가능성은제한적일것으로판단된다. [ 그림 52] 소비심리의반등세연출지속 [ 그림 53] 건설투자가급격한위축이되지는않을전망이므로주택가격도상승 (pt) 년 1 월 16 년 11 월 16 년 12 월 17 년 1 월 17 년 2 월 17 년 3 월 현재경기판단향후경기전망가계수입전망소비지출전망 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 15 (%, YoY) 1 아파트매매가격상승률 5 '17년한은전망 4.3% 건설투자급격한 -5 위축제한적이므로주택가격상승률도건설투자증가율 -1 (+) 유지가능 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 43

44 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 주택가격이실물경기변수에미치는영향 주택가격역시경제구조내에서결정되는하나의변수로써의역할을하는동시에다른시장에의영향을미치게된다. 특히주택가격은자산과직결되는부분이므로소비경기에많은영향을줄수있다는생각을할수있다. 필자의지난자료에서는순자산의증가에의하여소비가증가하는경로를소개하였다. 여기에서는주택가격과각종실물변수사이의인과관계를 6변수 VAR 모형을통하여분석해보았다. 사용된실물변수는소매판매, 전산업생산, 소비자물가지수, 시중금리, 통화량이며, 이들사이의 Granger Causality 분석과더불어충격반응, 그리고분산분해를통한실물변수의변동성설명력을검정하였다. 분석결과물가와금리, 통화량등과같은가격변수의변화는주택가격결정의원인변수로작동하는것이확인되었으며, 소비와생산은주택가격의결과변수인것이증명되었다. 한편두변수간상호작용이일어나는변수는생산과금리이지만, 소비는주택가격에영향을받기만할뿐, 주택가격결정의원인이되는변수는아닌것으로나타났다. 결국최종적인파급효과는소비부문인것으로판단할수있는데, 각종환경에의하여결정된주택가격이상승하는경우소비의촉진이발생하는것은당연한것으로볼수있으며, 이는구매력과수요를상승시키는것이기때문에생산의증가에도간접적인영향을주는것으로판단할수있다. 특히주택가격이 1% 상승하였을때발생하는소비와생산의충격반응을보면당장단기 적으로는생산에큰영향을주는것으로나타나지만장기적으로는소비에의영향력이지 속적으로나타나는것을확인할수있다. [ 그림 54] 6 변수 VAR 모형의 Granger Causality test 결과 [ 그림 55] 주택가격 1% 변화가생산과소비에미치는영향.6 (%) 소비생산물가생산.5 주택가격변화초기에는생산의.4 영향력높으나시간이지나면서소비에의영향증가.3 소비물가 주택가격.2.1 금리 통화. 자료 : 유안타증권리서치센터 자료 : 유안타증권리서치센터 44

45 5. 주택가격과실물경제 실물변수분산분해를통한주택가격기여도 6변수 VAR 모형에서의촐레스키분산분해를통하여각변수의변동성에기여하는원인을찾아볼수있다. 분산분해란특정변수에의미래변동성을결정하는혹은설명하는정도를모형내부에서찾아볼수있는것이다. 예를들어아래의첫번째그림에서의미하는바는 12개월후소비의변동성이발생하는이유를모형내부의변수에서찾아본것이다. 소비의변동성에가장많이기여하는변수는결국소비자기자신인것으로해석할수있다. 한편생산역시소비에영향을주는데그크기는약 1% 수준인것으로보인다. 주택가격이소비의변동성에도영향을주게되는데, 이는상대적으로낮은수준인 4% 정도를보이지만, 소비에의영향력이존재한다는측면에서소비경기를설명해줄수있는하나의요인으로판단할수있다. 한편생산의변동성에가장많이기여하는변수는역시생산자신인것으로나타나는데, 두번째로많은기여를하는변수가소비이며, 그크기가상대적으로높으므로생산을설명하는데있어서소비도중요한변수인것으로해석된다. [ 그림 56] 소비변동성분산분해결과 [ 그림 57] 생산변동성분산분해결과 (%) 소비를설명하는데있어서가장중요한변수는소비자체의변동성인것으로나타남. 이어서생산이소비를 1% 정도설명하고있으며, 주택가격은소비의약 (%) 생산을설명하는데있어서가장중요한변수는생산자체의변동성이나, 소비가설명하는부분이상당히높음 ( 약 32%). 주택가격은생산의약 4.2% 를설명. 4 4% 를설명할수있는것으로보임 소비생산통화금리주택가격물가 생산소비통화금리주택가격물가 자료 : 유안타증권리서치센터 자료 : 유안타증권리서치센터 [ 그림 58] 소비변동성의시간대별변화 [ 그림 59] 생산변동성의시간대별추이 1.2 물가생산소비주택가격 1.2 물가생산소비주택가격 자료 : 유안타증권리서치센터 자료 : 유안타증권리서치센터 45

46 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 자산효과로소비증가가능성증대 사실주거를위한지출과일반소비지출은상충관계를가지게된다. 즉주거지출이증가하게되면일반재화에대한지출이줄어든다는것이다. 그러나좀더넓은시각으로보면, 민간에서주택거래가활발하게된다면이는어찌되었든주택가격의현상유지혹은상승으로이어질것이다. 따라서자산규모측면에서부정적인부분은제한적이다. 주택가격이상승하면자산효과를통하여과연소비지출이증가할수있을까에대한직관적인대답보다는숫자를통하여증명하는방법이더욱효과적일것이다. 우선순자산의증가가발생하고있는가에대한판단은아주간단하다. 통계청에서발표한 216년가계금융복지조사에따르면가구당자산의증가금액은약 15만원수준이었으며, 동기간동안부채증가금액은약 4만원이증가하였다. 두금액의차이인 11만원만큼이구매력의증가로이어진것이다. 이와같이순자산이증가하는효과로인한소비증가효과가분명히존재하는것으로판단 되며, 따라서소비지출이증가할까에대한답변은 그렇다 이다. 아파트실거래가격지수 의변화율과소매판매액의변화율은유사한궤적을그리는것이확인되고있다. 그렇다면세부분류별소매판매와주택가격은어떠한관계를가질까? 거의대부분의품 목에서양의상관관계를가진다. 각분류별주택가격과의상관계수는내구재 +.51, 비 내구재 +.46, 준내구재 +.2 수준을보이는것이확인된다. 이러한현상을해석해보면, 일반적으로주거이동에대한수요가높다는것은주택수요의 확대로이해할수있고, 이에따라주택소비에대한보완재적인성격을지니는가정용품 등내구재의소비역시증가할것이라는흐름에부합하는것으로판단된다. [ 그림 6] 주택가격상승률과소매판매의동조화경향 [ 그림 61] 내구재소비와의상관관계가높은특징을보이는주택가격 (%, YoY) 주택가격상승률 주택가격 ( %, YoY) y =.367x R² = 소매판매증가율 -4 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 5 내구재소비 -5 (%, YoY) 자료 : 통계청, 유안타증권리서치센터 46

47 5. 주택가격과실물경제 부동산가격과소비품목별지출의상대적강도 주택가격의상승은전반적인소비가증가할수있는기제인것으로앞서증명되었다. 그 렇다면구체적으로어떠한품목의소비가증가할수있을까? 회귀분석을통하여주택가 격과품목별소매판매액지수의인과관계를판단해보았다. 기본적으로소매판매지수가조사되는주요품목을대상으로주택가격과소매판매액의관 계를살펴보면, 주택가격지수와동조하여상승하는품목은주로내구재인승용차, 가구, 음식료, 통신기기, 가전제품순으로나타나는것이확인되었다. 이중승용차와가구는통계적유의성역시높은것으로판단된다. 반면준내구재의지출 금액은상대적강도로볼때주택가격과그리큰연관관계가없거나판매금액의감소로 이어지는경향이있는것으로확인되었다. 이는자산가치를상승시킬수있는가장대표적인방법인주택가격의상승을통하여주로 내구재위주의소비가증가한것으로해석할수있다. 앞서언급하였듯이주택가격과내 구재소매판매는양의상관관계를가지는것도확인되었다. 이는품목별로볼때자동차를차치하고서라도가구, 가전제품등의소매판매금액의증 가는주택및이주와직접적인관련을가지기때문에유의미한결과인것으로해석할수 있다. [ 그림 62] 주택가격과소매판매액의관계를품목별로볼때, 자동차, 가구, 가전제품등의지출이증가할가능성 4 (%) 소매판매지수가조사되는주요품목을대상으로주택가격과소매판매액의 3 관계를살펴보면, 주택가격지수와동조하여상승하는품목은주로내구재인승용차, 가구, 음식료, 통신기기, 가전제품순으로나타남. 이중승용차와 2 가구는통계적유의성역시높은것으로판단됨. 준내구재의지출금액은상대적강도로볼때주택가격과그리큰연관관계가없거나판매금액의 1 감소로이어지는경향 -1-2 승용차가구음식료통신기기가전제품화장품차량연료서적문구의약품신발가방의복오락취미 자료 : 유안타증권리서치센터 47

48 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 48

49 5. 주택가격과실물경제 Appendix 서울주요지역별주택가격특성 서울시구별주택가격과거래량 전국시도별주택가격과거래량 49

50 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 Appendix1. 서울주요지역별주택가격특성 [ 그림 A-1] 216 년이후거래된아파트의건축연도별거래량과가격추이 [ 그림 A-2] 216 년이후거래된아파트의건축연도별거래량과가격추이 ( 소형 ) 7, 거래건수 25, ( 건 ) 3,5 ( 억원 ) ( 건 ) 거래건수 9, ( 억원 ) 6, 8, 3, 2, 7, 5, 2,5 6, 15, 4, 2, 5, 3, 2, 1, 1, 5, 1,5 1, 5 4, 3, 2, 1, '7 '74 '78 '82 '86 '9 '94 '98 '2 '6 '1 '14 '7 '74 '78 '82 '86 '9 '94 '98 '2 '6 '1 '14 [ 그림 A-3] 216 년이후거래된아파트의건축연도별거래량과가격추이 ( 중소형 ) [ 그림 A-4] 216 년이후거래된아파트의건축연도별거래량과가격추이 ( 중대형 ) 3,5 3, 2,5 ( 건 ) 거래건수 ( 억원 ) 14, 12, 1, 1,4 1,2 1, ( 건 ) 거래건수 ( 억원 ) 25, 2, 2, 8, 8 15, 1,5 6, 6 1, 1, 5 4, 2, 4 2 5, '7 '74 '78 '82 '86 '9 '94 '98 '2 '6 '1 '14 '7 '74 '78 '82 '86 '9 '94 '98 '2 '6 '1 '14 [ 그림 A-5] 216 년이후거래된아파트의층수별거래량과거래금액 ( 소형 ) [ 그림 A-6] 216 년이후거래된아파트의층수별거래량과거래금액 ( 중소형 ) 1, 3,5 거래량 61, ( 건 ) ( 억원 ) ( 건 ) ( 억원 ) 9 45, 3, 59, 8 43, 57, 7 2,5 6 55, 41, 2, 5 53, 1,5 4 39, 51, 거래량 3 1, 49, 2 37, , 35, 45,

51 Appendix Appendix2. 서울시구별아파트가격과거래량 강남 / 강동 / 강북 / 강서 / 관악 / 광진 [ 그림 A-7] 구별아파트거래량과추이 ( 강남구 ) [ 그림 A-8] 구별아파트거래량과추이 ( 강동구 ) 1,4 ( 건 ) ( 억원 ) 14, 1,4 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 1,2 거래량 12, 1,2 1, 1, 1, 8 8, 8 6 6, 6 4 4, 4 6, 5, 4, 3, 2, 2 2, 2 1, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 [ 그림 A-9] 구별아파트거래량과추이 ( 강북구 ) [ 그림 A-1] 구별아파트거래량과추이 ( 강서구 ) 5 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 45, 1,2 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 45 4, 1, 4 35, 35 3, , , , 4 1 1, 2 5 5, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, [ 그림 A-11] 구별아파트거래량과추이 ( 관악구 ) [ 그림 A-12] 구별아파트거래량과추이 ( 광진구 ) 8 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 45, 45 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 7 4, , , 3 25, , , , 1 1 5, 5 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 51

52 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 구로 / 금천 / 노원 / 도봉 / 동대문 / 동작 [ 그림 A-13] 구별아파트거래량과추이 ( 구로구 ) [ 그림 A-14] 구별아파트거래량과추이 ( 금천구 ) 1,2 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 4, 45 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 35, 4 1, 3, , , , 15 1, 1 2 5, 5 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 [ 그림 A-15] 구별아파트거래량과추이 ( 노원구 ) [ 그림 A-16] 구별아파트거래량과추이 ( 도봉구 ) 3,5 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 4, 1,6 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 3, 35, 1,4 2,5 3, 1,2 25, 1, 2, 2, 8 1,5 15, 6 1, 1, 4 5 5, 2 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 [ 그림 A-17] 구별아파트거래량과추이 ( 동대문구 ) [ 그림 A-18] 구별아파트거래량과추이 ( 동작구 ) 8 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 5, 7 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 7 45, 6 4, 6 35, 5 5 3, , 3 2, , 2 1, 1 5, 1 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 52

53 Appendix 마포 / 서대문 / 서초 / 성동 / 성북 / 송파 [ 그림 A-19] 구별아파트거래량과추이 ( 마포구 ) [ 그림 A-2] 구별아파트거래량과추이 ( 서대문구 ) 7 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 9, 6 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 6 8, 5 7, 5 6, 4 4 5, 3 3 4, 2 3, 2 2, 1 1 1, 6, 5, 4, 3, 2, 1, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 [ 그림 A-21] 구별아파트거래량과추이 ( 서초구 ) [ 그림 A-22] 구별아파트거래량과추이 ( 성동구 ) 1,2 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 12, 9 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 8 1, 1, 7 8 8, , 4 4 4, , 1 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 [ 그림 A-23] 구별아파트거래량과추이 ( 성북구 ) [ 그림 A-24] 구별아파트거래량과추이 ( 송파구 ) 1, ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 5, 1,6 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 9 45, 1,4 8 4, 1,2 7 35, 6 3, 1, 5 25, 8 4 2, , 4 2 1, 1 5, 2 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 53

54 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 양천 / 영등포 / 용산 / 은평 / 종로 / 중랑 [ 그림 A-25] 구별아파트거래량과추이 ( 양천구 ) [ 그림 A-26] 구별아파트거래량과추이 ( 영등포구 ) 1,2 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 7, 9 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 8 1, 6, 7 5, 8 6 4, 5 6 3, 4 4 2, , 1 6, 5, 4, 3, 2, 1, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 [ 그림 A-27] 구별아파트거래량과추이 ( 용산구 ) [ 그림 A-28] 구별아파트거래량과추이 ( 은평구 ) 35 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 12, 6 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 3 1, , 4 2 6, , 2 5 2, 1 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, [ 그림 A-29] 구별아파트거래량과추이 ( 종로구 ) [ 그림 A-3] 구별아파트거래량과추이 ( 중랑 ) 14 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 8, 7 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 12 7, 6 1 6, 5 5, 8 4 4, 6 3 3, 4 2, 2 2 1, 1 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 54

55 Appendix Appendix3. 전국시도별아파트가격과거래량 서울 / 부산 / 대구 / 광주 / 대전 / 인천 [ 그림 A-31] 시도별아파트거래량과추이 ( 서울 ) [ 그림 A-32] 시도별아파트거래량과추이 ( 부산 ) 25, 6, 8, 거래량 ( 건 ) ( 억원 ) ( 건 ) ( 억원 ) 7, 5, 2, 6, 4, 15, 5, 거래량 3, 4, 1, 3, 2, 2, 5, 1, 1, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 [ 그림 A-33] 시도별아파트거래량과추이 ( 대구 ) [ 그림 A-34] 시도별아파트거래량과추이 ( 광주 ) 5, ( 건 ) ( 억원 ) 35, 5, ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 4,5 3, 4,5 4, 4, 3,5 25, 3,5 3, 2, 3, 2,5 2,5 2, 15, 2, 1,5 거래량 1, 1,5 1, 1, 5, 5 5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 25, 2, 15, 1, 5, [ 그림 A-35] 시도별아파트거래량과추이 ( 대전 ) [ 그림 A-36] 시도별아파트거래량과추이 ( 인천 ) 3,5 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 25, 7, ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 3, 6, 2, 2,5 5, 2, 15, 4, 1,5 1, 3, 1, 2, 5, 5 1, 3, 25, 2, 15, 1, 5, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 55

56 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 울산 / 세종 / 경기 / 강원 / 경남 / 경북 [ 그림 A-37] 시도별아파트거래량과추이 ( 울산 ) [ 그림 A-38] 시도별아파트거래량과추이 ( 세종 ) 3, 3, 1, ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 9 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 2,5 25, 8 2, 2, 7 6 1,5 15, 5 4 1, 1, 3 5 5, 2 1 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 3, 25, 2, 15, 1, 5, [ 그림 A-39] 시도별아파트거래량과추이 ( 경기 ) [ 그림 A-4] 시도별아파트거래량과추이 ( 강원 ) 4, ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 35, 3,5 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 35, 3, 3, 16, 14, 3, 25, 2,5 12, 25, 2, 15, 2, 15, 2, 1,5 1, 8, 6, 1, 1, 1, 4, 5, 5, 5 2, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 [ 그림 A-41] 시도별아파트거래량과추이 ( 경남 ) [ 그림 A-42] 시도별아파트거래량과추이 ( 경북 ) 8, ( 건 ) ( 억원 ) 2, 7, ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 7, 거래량 18, 6, 6, 16, 14, 5, 5, 12, 4, 4, 1, 3, 3, 8, 2, 6, 2, 4, 1, 2, 1, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 56

57 Appendix 전남 / 전북 / 충남 / 충북 / 제주 [ 그림 A-43] 시도별아파트거래량과추이 ( 전남 ) [ 그림 A-44] 시도별아파트거래량과추이 ( 전북 ) 6, 5, 4, 3, 2, 1, ( 건 ) ( 억원 ) 거래량 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 ( 건 ) ( 억원 ) 거래량 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 [ 그림 A-45] 시도별아파트거래량과추이 ( 충남 ) [ 그림 A-46] 시도별아파트거래량과추이 ( 충북 ) 5, 2, 3,5 ( 건 ) ( 억원 ) ( 건 ) ( 억원 ) 4,5 18, 3, 4, 16, 3,5 14, 2,5 3, 12, 2, 2,5 1, 2, 8, 1,5 1,5 6, 1, 거래량 1, 4, 거래량 5 2, 5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, [ 그림 A-47] 시도별아파트거래량과추이 ( 제주 ) 1,6 ( 건 ) 거래량 ( 억원 ) 1,4 1,2 1, '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 3, 25, 2, 15, 1, 5, 57

58 Yuanta Empirical Economics 한국주택의모든것 58

59 Appendix 이자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인함 ( 작성자 : 정원일 ). 당사는동자료를전문투자자및제 3 자에게사전제공한사실이없습니다. 본자료는투자자의투자를권유할목적으로작성된것이아니라, 투자자의투자판단에참고가되는정보제공을목적으로작성된참고자료입니다. 본자료는금융투자분석사가신뢰할만하다고판단되는자료와정보에의거하여만들어진것이지만, 당사와금융투자분석사가그정확성이나완전성을보장할수는없습니다. 따라서, 본자료를참고한투자자의투자의사결정은전적으로투자자자신의판단과책임하에이루어져야하며, 당사는본자료의내용에의거하여행해진일체의투자행위결과에대하여어떠한책임도지지않습니다. 또한, 본자료는당사투자자에게만제공되는자료로당사의동의없이본자료를무단으로복제전송인용배포하는행위는법으로금지되어있습니다. 59

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