2018 세금절약가이드 II 양도소득세 상속 증여세

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1 2018 세금절약가이드 II 양도소득세 상속 증여세

2 2018 세금절약가이드 II 양도소득세 상속 증여세

3 머리말 국내외어려운경제여건속에서도성실하게세금을납부해주시고국세행정에많은관심과협조를보내주신국민여러분께감사의말씀을드립니다. 세금은나라의주인인국민들이국가의운영에필요한비용을공동으로부담하기위한것이며, 납세는국민의권리이자의무로서풍요로운문명사회를누리는대가라고할수있습니다. 앞으로도세금은모든국민이더불어행복하게사는공정사회를만들고우리나라가지금보다더부강하고살기좋은선진일류국가로발돋움하는데더욱더중요한역할을할것입니다. 국세청은납세자를세정의중심에두고함께소통하면서납세자의권익을존중하고보호하기위해서 진실된마음으로공정한도리를베푼다 는개성포공 ( 開誠布公 ) 의자세로 국민이신뢰하는국세청, 국민과함께하는공정한세정 구현을위해노력하고있습니다. 올해에도개정세법을반영하여, 납세자의눈높이에서접근하는세금상식과유의사항등을담은 세금절약가이드 와부동산과관련된올바른세금정보제공을위한 부동산과세금 및일상생활속의세금상식인 생활세금시리즈 를발간하였습니다. 아무쪼록이책자가납세자여러분의성실신고 납부에유용한세금길잡이로활용되고, 세금에대한궁금증을해소하는데도움이되시기를바랍니다. 국세청장 2018 년 5 월 한승희

4 Contents 제 1 장 세금에관한일반상식 제 2 장 양도소득세알뜰정보 1 우리가내는세금에는어떤것이있나? 12 2 절세와탈세는어떻게다른가? 16 3 탈세를하면어떤처벌을받게되나? 19 4 궁금한세금! 어디에물어봐야하나? 21 5 억울한세금! 어떻게구제받을수있나? 24 6 세금을제때못내면어떤불이익을받게되나? 31 7 정부에서세금을부과할수있는기간은? 33 1 세금을절약하고싶으면사전에전문가와상담하자 다주택자인경우임대주택등록을통하여세부담을줄일수있다. 40 과세대상 3 어떤자산을팔면양도소득세가과세되나? 42 4 담보로제공한부동산이경락되는경우도양도소득세과세대상이된다 이혼하면서 재산분할 이아닌 이혼위자료 명목으로부동산의소유권이이전되었다면양도소득세과세대상이다 부부등이공동명의로부동산을취득하면양도시세부담을줄일수있다. 49 1세대 1주택비과세관련 7 따로거주하고있는부모의주민등록을함께해놓은경우에는주택을양도하기전에사실대로정리하는것이좋다 주택소유자가공부상은주택이나사실상상가인건물을또하나소유하고있다면주택을양도하기전에공부를정리해놓도록하자 주택자가 1주택을멸실하여나대지상태에있거나신축중에나머지 1주택을양도하면비과세적용을받을수있다 주택자가주택을음식점으로용도변경하였으나양도하는시점에사실상주택으로사용하고있다면공부상주택으로변경한후양도하자 상가겸용주택을신축하는경우주택부분을조금더크게하면전체를주택으로인정받는다 주택과주택외의연면적이같은겸용주택을양도하는경우에는계단등주택으로볼수있는부분이없는지살펴보자 양도하는주택이고가주택에해당하면 1세대 1주택이라고하더라도세금을납부해야한다 허위계약서를작성하면양도소득세비과세 감면이안된다 공부상에는등재되어있지않으나무허가주택이있고사실상거주하였다면이를적극입증하자 공부상주택으로등재되어있으나사실상폐가인경우에는멸실하고공부를정리해놓는것이좋다 년이상보유 규정을정확히알고이를잘활용하자 부득이한사유가있는때에는 2년이상보유하지않아도 1세대 1주택비과세규정을적용받을수있다. 76

5 Contents 19 1세대 2주택이라도일정기간안에 1주택을팔면양도소득세가비과세되는경우가있다 등기를하지않고양도하면다음과같은불이익을받는다 재개발 재건축사업과양도소득세 세대 1주택을부득이 2년을채우지못하고파는경우에는잔금청산일또는등기이전일을고려하자 조정대상지역에소재하는주택을보유하고있다면주의하자. 93 양도시기 24 부동산을양도할경우보유기간에따라세부담에차이가있다 두건이상의부동산을양도하는경우양도시기를조절하면세부담을줄일수있다 부동산양도시취득가액확인이되지않는경우가급적기준시가고시일전에양도하는것이유리하다 장기보유특별공제적용대상을숙지하여적극활용하자 실지거래가로신고하는부동산은증빙서류를철저히챙겨야세금부담을줄일수있다. 104 신고 납부 29 양도소득세신고 납부 ( 예정 확정 ) 를꼭하자 신고를한후과다신고한사실이밝혀지면경정청구를하여세금을돌려받도록하자 내야할세금이 1천만원을초과하는경우에는나누어낼수있다. 114 제 3 장 상속세알뜰정보 양도소득세감면 32 농지는 8년이상자기가경작한후양도하면양도소득세를감면받을수있다 양도일현재농지가아니더라도농지로인정받는경우가있다 농지의범위를정확히알아두고해당사항이있는경우적극활용하자 개인기업을법인으로전환하는경우현물출자를하거나사업양수도방법을택하면이월과세를적용받을수있다 년납세자가자주묻는상담사례 Best 5 ( 양도소득세 ) 일반적으로상속세는크게걱정안해도된다 상속과관련된법률상식 상속세세금계산구조 상속재산보다부채가많은경우에는상속을포기하는것이유리하다 피상속인의금융재산이나부동산을모를때는안심상속원스톱서비스를이용하자 상속세는피상속인이사망당시에가지고있는재산만신고를하면된다? 상속재산에어떤것이있는지알아보자 상속 증여재산에대한평가의원칙은시가이다 병원비는사망후내거나피상속인의재산으로납부하는것이좋다. 143

6 Contents 10 생명보험금과퇴직금등도상속재산으로볼수있다 상속재산을공익법인에출연하려거든신고기한내에출연해야한다 상속재산중에상속세가비과세되는금양임야나묘토인농지가포함되어있는지살펴보자 사망하기 1~2년전에재산을처분하거나예금을인출하는경우에는사용처에대한증빙을철저히갖추어놓아야한다 중소법인의대표자가법인과금전거래를하는경우에도자금의사용처에대한증빙을철저히갖추어놓자 피상속인의부채가 2억원이상인경우에도사용처에대한증빙을확보해두자 증여재산공제한도내에서배우자나자녀에게미리증여를해두자 장례비용이 500만원을초과할때에는관련증빙서류를잘챙겨두자 상속세를계산할때공제되는채무에는어떤것이있는지알아두어빠짐없이공제받도록하자 건물을상속할때는월세보다전세가많은것이유리하다 년이상경영한가업을자녀에게물려주고자하는경우가업상속공제제도를적극활용하자 배우자상속공제를최대한활용하자 상속재산중피상속인과상속인이 10년이상동거한 1세대 1주택이있는경우는동거주택상속공제적용여부를검토하자. 172 제 4 장 증여세알뜰정보 23 세대를건너뛰어상속을하면상속세를추가부담해야한다 상속세를신고하지않으면정상신고한때에비하여세금을 25% 이상더내야한다 세금이많으면나누어내거나상속받은부동산또는주식으로도낼수있다 상속세는장기세금계획을세워미리미리대비하자 상속세신고가끝났다고방심했다가는큰낭패를볼수있다 년납세자가자주묻는상담사례 Best 5 ( 상속세 ) 부담부증여는왜양도소득세를신고 납부해야하는지알아보자 비거주자자녀의증여세는부모가대신납부해도된다 증여세세금계산구조 사전계획에따라내는증여세는기꺼이부담하자 증여를하였으면증거를남기자 공시지가나기준시가가고시되기전에증여하자 상속재산협의분할은상속등기전에하자 증여한재산을되돌려받으려거든 3개월내에돌려받자 억원범위내에서는배우자에게자산을증여해주는것이좋다 고액의재산을취득하는경우에는자금출처조사에대비하자. 205

7 Contents 11 부채를상환할때도상환자금의출처조사에대비해야한다 고령인자가거액의재산을처분한경우에는자금의사용처에대한증빙을철저히갖추어놓자 자녀의증여세를부모가대신납부하면또다시증여세가과세된다 세대를건너뛰어증여하면세금을 30% 더내야한다 증여세를신고하지않으면정상신고한때에비하여세금을 25% 이상을더내야한다 계부 계모가자녀에게증여하는경우에도 5천만원 ( 미성년자는 2천만원 ) 이공제된다 창업자금또는 10년이상영위한가업주식을생전에자녀에게증여하면증여세특례세율 (10%) 을적용받을수있다. 218 제 1 장 제 1 장 세금에관한 일반상식세금에관한 일반상식 2017년납세자가자주묻는상담사례 Best 5 ( 증여세 ) 220 제 5 장 지방세알뜰정보 1 부동산을취득하면이러한세금을내야한다 부동산실거래가액허위신고땐큰낭패를보게된다 취득세를많이내기싫으면이런부동산은취득하지말자 부동산을보유할때도이런세금을내야한다 부동산을팔려거든 6 월 1 일전에팔자 공시가격변동에관심을갖자. 232

8 01 우리가내는세금에는어떤것이있나? 우리가내는세금에는어떤것이있나? 우리는일상생활을하면서알게모르게많은세금을내고있다. 사업을해서돈을벌었으면소득세를내야하고, 번돈을가지고부동산이나자동차를사면취득세를내야하며, 집이나자동차등을가지고있으면재산세 종합부동산세 자동차세등을내야한다. 뿐만아니라부동산을팔면양도소득세를내야하고, 자식에게증여를하면증여세를, 부모가사망하여재산을물려받으면상속세를내야한다. 위와같은세금은그래도알고내는세금이지만우리가알지도못하는사이에내는세금도한두가지가아니다. 물건을사거나음식을먹으면그값에부가가치세가포함되어있고, 고급가구등을사면개별소비세가, 술값에는주세가, 담배값에는담배소비세가포함되어있다. 어디그뿐인가? 계약서를작성하면인지세, 면허를가지고있으면등록면허세를내야하는등 차라리골치안아프게잊어버리고지내는것이속편할지모른다. 그러나우리의일상생활속에서세금문제는피할수가없다. 소득과재산이있거나거래가이루어지는곳에는항상세금이따라다니기때문이다. 그러므로우리는세금에대하여무관심하거나피하려고하지말고, 내가내야하는세금에는어떤것이있으며나는그세금을적정하게내고 있는지관심을갖는것이필요하다. 그래야우리가세금과관련된어떤의사결정을하더라도나중에후회하는일이없을것이다. 현재우리나라에서시행되고있는세금의종류는다음과같다. 국세 국세는중앙정부에서부과 징수하는세금으로내국세와관세로구분된다. 국세 (13 개 ) 내국세 관세 소 득 세 법 인 세 상 속 세 증 여 세 종합부동산세 부가가치세 개별소비세 주 세 인 지 세 증권거래세 교 육 세 교통에너지환경세 농어촌특별세 12 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 13

9 내국세 ' 란우리나라의영토안에서사람이나물품에대하여부과하는 세금으로국세청에서담당하고있으며, 관세 란외국으로부터물품을수입할때부과하는세금으로관세청에서담당하고있다. 지방세 지방세는지역의공공서비스를제공하는데필요한재원으로쓰기위하여지방자치단체별로각각과세하는세금이다. 취득세 보통세 등록면허세레저세 세금과요금 도세 지방소비세 GUIDE 세금은국가나지방자치단체가공공경비를조달할목적으로개별적인반대급부없이국민들로부터강제적으로징수하는것이지만, 요금은개인적인필요에따라특정한재화나용역을사용하고그대가로내는것을말한다. 흔히들전기나수돗물등을사용하고내는대가를전기세, 수도세라고하고있는데이는세금이아니며전기요금, 수도요금이라고해야정확한표현이다. 지방세 (11 개 ) 목적세 지역자원시설세지방교육세 담배소비세 주민세 시 군세 지방소득세 재산세 자동차세 특별 ( 광역 ) 시세보통세 : 취득세, 레저세, 담배소비세, 지방소비세, 주민세, 지방소득세, 자동차세목적세 : 지역자원시설세, 지방교육세구세 : 등록면허세, 재산세 14 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 15

10 02 절세와탈세는어떻게다른가? 세금은국가나지방자치단체가그재정수요를충당하기위하여개별적인보상없이국민으로부터법률에따라징수하는것이다. 따라서세금을내는국민의입장에서보면가능한한세금을적게내거나좀더줄여서내고싶은것이모든사람들의솔직한심정일것이다. 그렇다고무조건적게낼수는없는노릇이다. 왜냐하면국민으로서마땅히지켜야할법을위반하게될수도있기때문이다. 절세와탈세는모두납세자가자기의세금부담을줄이고자하는목적에서행해진다는점에서는같다고할수있다. 그러나그방법이세법이허용하는범위내에있을때는 절세 라고할수있으나, 사기, 기타부정한방법으로세금부담을줄이는것은 탈세 로서조세범처벌법에의하여처벌을받게된다. 사업과관련된세금을절세하려면 평소증빙자료를철저히수집하고장부정리를꼼꼼하게하여세법에서정한비용이누락되지않도록하고, 세법에서인정하고있는각종소득공제 세액공제 준비금 충당금등의조세지원제도를충분히활용하며, 세법이정하고있는각종의무사항을성실히이행함으로써매입세액불공제나가산세등의불이익처분을받지않도록하여야한다. 탈세 (Tax Evasion) 탈세 란고의로사실을왜곡하는등의불법적인방법을통해서세금부담을줄이려는행위를말한다. 절세 (Tax Saving) 절세 란세법이인정하는범위내에서합법적 합리적으로세금을 줄이는행위를말한다. 절세에특별한비결이있는것은아니며, 세법을충분히이해하고법 테두리안에서세금을줄일수있는가장유리한방법을찾는것이절세의지름길이다. 탈세의유형은여러가지가있으나그중대표적인것을살펴보면 수입금액누락 실물거래가없는데도비용을지출한것으로처리하는가공경비계상 실제보다비용을부풀려처리하는비용의과대계상 허위계약서작성 명의위장 공문서위조등이있다. 탈세행위는국가재정을축내는행위이며, 뿐만아니라탈세로축낸세금은결국다른사람이부담해야하기때문에성실한납세자에게피해를주는행위이다. 16 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 17

11 03 탈세를하면어떤처벌을받게되나? 따라서국세청에서는세금신고, 납부, 세법상담등성실신고지원을강화하여최적의성실납세환경을조성하는한편, 탈세행위근절을위하여전산분석시스템도입, 신용카드 현금영수증가맹점확대, 전자 ( 세금 ) 계산서의무화, FIU 정보통합분석시스템구축등과세인프라를지속적으로강화하고있다. 우리는신문이나방송을통해세무조사를받은업체의대표자등이조세포탈범으로처벌을받는경우를종종보게된다. 세무조사를통해세금을누락한사실이밝혀지면세금을추징하는데, 어떤경우에는사업자를구속하기도하고어떤경우에는세금만추징하기도한다. 그렇다면경우에따라받는처벌은어떻게다를까? 절세, 탈세 GUIDE 절 탈 세 : 합법적으로세금을줄이는행위세 : 불법적으로세금을줄이는행위 세법규정 조세범처벌법 제 3 조에서 사기나그밖의부정한행위로써조세를 포탈하거나조세의환급 공제를받은자는 2 년이하의징역또는 포탈세액, 환급 공제받은세액의 2 배이하에상당하는벌금에 처한다. 라고규정하고있다. 다만, 포탈세액등이 3 억원이상이고, 그포탈세액등이신고 납부 하여야할세액의 100 분의 30 이상인경우와포탈세액등이 5 억원 이상인경우에는 3 년이하의징역또는포탈세액등의 3 배이하에 상당하는벌금에처한다. 18 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 19

12 04 궁금한세금! 어디에물어봐야하나? 실무상적용 조세범처벌법에는위와같이조세범칙행위에대한처벌규정을두고 있으며, 사기나그밖의부정한방법으로일정금액이상의조세를포탈한혐의가있거나조세범칙행위혐의자를처벌하기위하여증거수집이필요한경우에는조세범칙조사심의위원회의심의를거쳐조세범칙조사실시여부를결정하게된다. 조세범칙조사결과이중장부, 거짓증빙 거짓문서의작성, 장부와기록의파기, 재산의은닉, 소득 수익 행위 거래의조작또는은폐, 거짓세금계산서수수등과같이조세의부과와징수를불가능하게하거나현저히곤란하게하는적극적행위로조세를포탈한경우에는조세범칙조사심의위원회의심의결정에따라통고처분이나고발의범칙처분을받게된다. 사업을하거나일상생활을하다보면종종세금문제에부딪히게된다. 이럴때는주위사람들에게물어보거나책이나인터넷등을이용해알아보기도하는데, 세법이워낙복잡한데다자주접하는문제도아니라서이해가잘안될뿐아니라이해는되더라도정확하게알고있는것인지궁금할때가있다. 이러한경우에는다음과같은상담기관을이용하면된다. 126 국세상담센터 국민누구나 국세청 하면쉽게떠올려연락할수있는 3자리단일상담전화 126번을설치하여운영하고있다. 전화상담전국어디서나국번없이 126 번으로전화하면자동응답시스템 (ARS) 의안내에따라세법, 현금영수증, 전자세금계산서, 신고납부 증명발급, 학자금상환, 연말정산간소화, 탈세제보등원하는서비스를선택할수있다. 국세상담이필요할땐국번없이 126 번 1( 홈택스상담 ) 현금영수증 전자세금계산서 신고납부 증명발급 학자금상환 연말정산간소화 비밀번호등록 세법상담 각세무서납세자보호담당관 탈세등각종제보 관련법규 : 조세범처벌법제 3 조 일반상담은평일오전 9시부터오후 6시까지운영된다. 단, 탈세등각종제보녹음은 24시간이용가능하다. 20 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 21

13 126번통화는시내요금이적용되며, 1월과 5월은상담전화가집중되므로신고기간전에미리전화하면좀더편리하게상담받을수있다. 해외에서도편리하게이용할수있다. 인터넷상담 홈택스 에서국세에관한궁금하신사항을질의하면신속하고정확하게답변을받을수있다. 홈택스 ( 접속 상담 / 제보 상담사례검색 인터넷상담질문하기 [ 국세행정에대한불만, 고충, 개선건의 ] 는홈페이지 ( 국세청 > 국민신문고 > 고객의소리 ) 또는국세상담센터 ( 국번없이 2 번 9 번 ) 에서답변을받아볼수있다. 단, 세법개정에관한불만 건의는기획재정부로문의하면된다. 국세청세목소관담당과 세법해석과관련된일반적인질의는질문할내용을서면으로작성하여 우편이나팩스 (FAX) 로해당세목과에보내면질의에대한답변을서면으로받아볼수있다. 서면질의신청서식 으로신청 - 신청서식, 세목별담당부서와연락처 ( 팩스번호 ) 등은국세청홈페이지 ( 국세정보 > 세법해석질의안내 ) 를참고 - 우편접수 ( 우 30128) 세종특별자치시국세청로 8-14 국세청부가가치세과 ( 부가 ), 소득세과 ( 소득 ), 법인세과 ( 법인 ), 부동산납세과 ( 양도 ), 상속증여세과 ( 상속 증여 ), 원천세과 ( 원천 ) - 홈택스접수 : 국세청홈택스 ( 신청 / 제출 신청업무 세법해석 ( 서면질의 / 사전답변 ) 인적사항작성 신청서식 내려받기 서식작성후파일첨부 (PDF 변환등 ) 하여신청 국세청법령해석과 세법해석사전답변신청및이용에관한사항은국세청홈페이지및유선 (044) 으로문의하면상담받을수있다. 반드시특정서식 (' 세법해석사전답변신청서 ') 으로신청 - 신청서식및신청기한등은국세청홈페이지 ( 국세정보 > 세법해석질의안내 ) 를참고 - 우편이나직접방문또는홈택스로신청가능 (FAX 나 신청은불가 ) 세법해석사전답변납세자가자신의사업또는자신과직접적으로관련된 특정한거래 의과세여부등세무관련의문사항에대하여 실명 으로구체적사실관계를기재하여사전 ( 법정신고기한전 ) 에질의하면당사자에게명확하게답변을제공하여준다. 세무서납세자보호담당관실 세무서를직접방문하여궁금한사항을물어보고싶거나, 고지된세금의내용이잘못되었다고생각되는경우에는전국의모든세무서에설치되어있는 납세자보호담당관 을찾아가상담하면된다. 해당시청ㆍ군청ㆍ구청 지방세에관하여궁금한사항이있는경우에는해당시청 군청 구청세무과에문의하거나, 해당기관의홈페이지를방문하여인터넷으로상담을받을수있다. 22 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 23

14 05 억울한세금! 어떻게구제받을수있나? 모든일을원칙대로처리하는나원칙씨는지금까지성실하게세금을납부하여왔다고자부하고있었다. 그런데얼마전세무서직원들이작년에신고한부가가치세에누락된자료가있다고확인을하고돌아간후, 500 만원을추가로고지할예정이라는 과세예고통지서 를보내왔다. 나원칙씨는이를받아들일수없기때문에억울함을호소하려고한다. 나원칙씨는어떻게구제받을수있나? 사업을하다보면세금과관련하여부당한처분을받거나필요한처분을 받지못하여억울하다고생각되는경우가있을수있다. 이런경우에는다음과같은제도를이용하여불복청구를함으로써 권리침해를방지하거나침해된권리를구제받을수있다. 법에의한권리구제제도 1) 고지전에는과세전적부심사제도를이용할수있다. 과세전적부심사제도 는세무조사를실시하고그조사결과를납세자 에게통지하거나, 업무감사및과세자료에의하여고지처분하는경우에 ( 예상고지세액 100만원이상 ) 과세할내용을미리납세자에게알려준다음납세자가그내용에대하여이의가있을때과세예고의적법여부에대한심사를청구하는제도이다. 과세전적부심사 를청구하려면세무조사결과통지서또는과세예고 통지서를받은날부터 30 일이내에통지서를보낸해당세무서장 지방국세청장에게청구서를제출하여야한다. 다만, 쟁점사항이국세청장의유권해석을변경하여야하거나새로운해석이필요한경우, 국세청장의감사지적에의한경우및청구세액이 10억원이상인경우국세청장에게제출할수있다. 그러면세무서장등은이를심사하여 30 일이내에 30 쪽의심사청구결정절차와같이국세심사위원회의심의를거쳐결정을한후납세자에게그결과를통지한다. 한편, 과세전적부심사청구를원하지않는납세자는다음과같은 조기결정신청제도 를이용할수있다. 조기결정신청제도 ( 早期決定申請制度 ) 세무조사결과통지나과세예고통지시과세전적부심사청구없이조기결정 ( 부과 ) 을신청할수있는제도로, 납세자가 조기결정신청서 를제출하면과세전적부심사청구기간내에도즉시 GUIDE 고지를받게되어가산세부담경감및조사가조기마무리되는효과가있음. 통지내용중일부만의조기신청도가능. 2) 고지후에는다음과같은제도를이용할수있다. 세금이고지된후에는다음과같은권리구제제도를이용할수있다. 세무서또는지방국세청에제기하는 이의신청 국세청에제기하는 심사청구 24 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 25

15 국무총리실조세심판원에제기하는 심판청구 감사원에제기하는 감사원심사청구 행정소송법에의하여법원에제기하는 행정소송 위와같은권리구제절차를밟고자하는경우에는 1단계로이의신청 심사청구 심판청구 감사원심사청구중하나를선택하여청구할수있으며, 1단계절차에서구제를받지못한경우에는 2단계로법원에행정소송을제기할수있다. 다만, 이의신청을한경우에는심사또는심판청구를거쳐야행정소송을제기할수있다. GUIDE 각하 ( 却下 ), 심리자료사전열람 각하 ( 却下 ) 적법한청구또는소송요건을갖추지못한경우사건을심리하지않고배척하는것을말함 심리자료사전열람불복청구사건담당직원이불복사건조사서등심리자료를국세심사위원회에상정하기전에과세처분관서와납세자가열람할수있도록하고, 보충의견이나추가증빙을제시하면이를반영하여위원회에상정토록하는심리절차 또한세금이고지된이후의구제절차를밟으려면반드시고지서등을받은날또는세금부과사실을안날부터 90 일이내에관련서류를제출해야하며, 1단계절차에서권리구제를받지못하여행정소송을제기하고자하는경우에는결정통지서를받은날부터 90 일이내에법원에서류를제출하여야한다. 만약이기간을지나서서류를제출하면아무리청구이유가타당하더라도 각하 결정을하므로청구기간은반드시지켜야한다. ( 다만, 결정의통지를받기전이라도그결정기간이지난날부터는행정소송을제기할수있다 ) 3) 사전 사후권리구제시 심리자료사전열람 제도를도입하여납세자권익보호를확대하였다. 과세관청또는납세자중어느한쪽에유리하게사건을심리한다는의구심을불식시키고심리절차를보다공정 투명하게운영하기위해 심리자료사전열람 절차를운영하고있다. 행정에의한권리구제제도 납세자보호담당관제도 납세자보호담당관제도 는세금과관련된고충을납세자의편에서서적극적으로처리해줌으로써납세자의권익을실질적으로보호하기위해도입한제도로, 이를위해전국의모든세무관서에는납세자보호담당관이있다. 납세자는국세청에서담당하는세금과관련된애로및불편사항에대하여고충또는권리보호를요청할수있는데, 예를들면다음과같다. 세금구제절차를알지못하여불복청구기간이지났거나, 과세당시입증자료를내지못하여세금을물게된경우 26 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 27

16 실제로는국내에 1채의주택을갖고 2년이상소유한후팔았으나여러가지사유로 1세대 1주택비과세혜택을받지못한경우 체납세액에비하여너무많은재산을압류하였거나다른재산이있음에도사업활동에지장을주는재산을압류한경우 세무조사과정에서과도한자료요구등세무조사와관련하여애로 불만사항이있는경우등 기타세금관련애로사항발생 납세자권리구제절차 과세전적부심사 세무서지방국세청 납세자 세무조사결과통지또는과세예고통지 납세자의고충청구및권리보호요청이접수되면납세자보호담당관이책임지고성의껏처리해주고있다. 그러므로국세와관련된애로사항이있으면가까운세무서의납세자보호담당관과상담해보는것이좋다. 전국어디서나국번없이 126 번으로전화하여 3번을누르면관할세무서납세자보호담당관과연결되어친절한상담을받을수있다. 과세전적부심사 < 세무서,( 지방 ) 국세청 > 30 일내결정 30 일내청구 심사 심판청구및행정소송 납세자 90 일내청구 90 일내청구 90 일내청구 이의신청 ( 세무서 또는 지방국세청 ) 30 일 내 결정, 항변서제출시에는 60 일내결정 90 일내청구 심사청구 ( 국세청 ) 90 일내결정 심판청구 ( 조세심판원 ) 90 일내결정 90 일내청구 행정소송 ( 법원 ) 90 일내청구 90 일내청구 감사원심사청구 ( 감사원 ) 3 월내결정 이의신청의경우항변서제출시 60 일내결정 28 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 29

17 06 세금을제때못내면어떤불이익을받게되나? 심사청구결정절차 심사청구 세금은내야하는기한이정해져있는데이를 납부기한 이라한다. 납부기한내에세금을내지못하면법적으로나행정적으로여러제재조치를받게되는데그내용을살펴보면다음과같다. 청구서접수 < 세무서전산입력 > 심리담당배정 심리자료작성 심리자료사전열람안내 진행상황안내 심리담당전산자동배정 심사청구서에기재된 전자우편 ( ) 으로 심리자료안내 3 일이내추가의견제출 가산세및가산금부과 납부기한이지나도록세금을내지않거나내야할세금보다적게낸 경우에는가산세, 즉납부불성실가산세를추가로내야한다. 납부불성실가산세는납부하지아니한세액에납부기한의다음날로부터자진납부일또는고지일까지의기간에 1일 1만분의 3의율 (1년 10.95%) 을적용하여계산한다. 납세자가납세고지서를받고도납부기한까지세금을납부하지않으면체납된국세에 3% 의가산금이부과되며, 체납된국세가 100 만원이상인경우에는납부기한이지난날부터매 1개월이지날때마다 1.2% 의가산금이 5년동안부과된다. 따라서 100만원이상의국세를체납한경우에는최고 75% 까지가산금이붙을수있다. 위원회상정 위원회구성 : 내부위원 5 명, 민간위원 6 명 ( 위원장포함 ) 체납처분 결 정 세금을체납하게되면세무서에서는체납세액을징수하기위하여체납자의재산을압류하며, 그래도계속하여세금을내지않으면압류한재산을매각하여그대금으로체납세금을충당한다. 30 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 31

18 07 정부에서세금을부과할수있는기간은? 행정규제 세금을체납하게되면다음과같은제재조치를받을수있다. 1) 허가사업의제한 허가 인가 면허등을받아사업을경영하는자가국세를 3회이상체납한경우로서그체납액이 500 만원이상인때에는주무관서에사업의정지또는허가의취소를요구할수있다. 2) 출국규제정당한사유없이국세를 5,000만원이상체납한자로서소유재산등으로조세채권을확보할수없고, 체납처분을회피할우려가있다고인정하는경우관계부처에출국금지를요청한다. 3) 체납자료의신용정보기관제공다음에해당하는경우세무서장은신용정보집중기관 ( 한국신용정보원 ) 에자료를제공하며, 자료가제공되면신용불량정보로등록되어신규대출의중단, 신용카드발급제한등각종금융제재를받을수있다. 체납발생일부터 1년이지나고체납액이 500만원이상인자 1 년에 3 회이상체납하고체납액이 500 만원이상인자 4) 고액 상습체납자명단공개 국세체납액이 2 억원이상인자로서 - 체납발생일부터 1 년이지난경우 그동안부동산에투자하여재미를많이본정갑부씨는강남에대형아파트와상가건물등을소유하고있는알부자이다. 그는최근에세무서로부터양도소득세 4,000 만원을납부하라는고지서를받았는데, 내용을확인해보니 6년전에등기를하지않고토지를양도한것이문제가되었다. 정갑부씨는 5년이지나면세금을내지않아도되는것으로알고있는데, 세무서에서는세금을내야한다고주장하고있다. 정갑부씨는세금을내지않아도될까? 세법에서는일정한기간안에서만세금을부과할수있도록하고그기간이지나면세금을부과할수없도록하고있는데, 이를 국세부과의제척기간 이라한다. 일반적으로국민들은국세부과의제척기간이 5년이라고알고있으나이를무조건 5년이라고생각하면큰오산이다. 제척기간이최장 15 년까지있기때문이다. 국세부과의제척기간은다음과같다. 관련법규 : 국세기본법제 85 조의 5, 국세징수법제 7 조, 국세징수법제 7 조의 2, 제 7 조의 4 32 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 33

19 일반적인경우 1) 상속세와증여세 다음에해당하는경우에는신고기한의다음날부터 15년간 - 납세자가사기그밖에부정한행위로써상속세또는증여세를 포탈하거나환급 공제받는경우 - 상속세또는증여세를신고하지아니하였거나허위신고또는 누락신고한경우 기타의경우에는신고기한의다음날부터 10 년간 2) 상속세및증여세이외의세금 사기, 기타부정한행위로써국세를포탈하거나환급또는공제받는 경우에는신고기한의다음날부터 10 년간 ( 국제조세조정에관한법률 제2조제1항제1호에따른국제거래에서발생한부정행위로국세를포탈하거나환급 공제받는경우에는 15년간 ) * * ( ) 규정은 2015 년 1월 1일이후국세를부과할수있는날이개시하는분부터 적용 납세자가법정신고기한내에신고를하지아니한경우에는 신고기한의다음날부터 7 년간 부정한행위로포탈하거나환급 공제받는국세가법인세인경우 법인세법 제67 조에따라처분된소득세및법인세에대하여도 10년간 납세자의부정한행위로가산세부과대상 ( 소득세법 제81 조제3항제4호, 법인세법 제76 조제9항제4호, 부가가치세법 제60조제2항제2호 제3항및제4항 ) 에해당시 10년간 특수한경우 1) 고액상속 증여재산 납세자가사기, 기타부정한행위로상속세또는증여세를포탈하는경우로서다음중하나에해당하는경우에는위의규정에불구하고당해재산의상속또는증여가있음을안날부터 1년이내에상속세또는증여세를부과할수있다. 다만, 상속인이나증여자및수증자가사망한경우와포탈세액산출의기준이되는재산가액이 50 억원이하인경우에는위일반적인제척기간에의한다. 제3자의명의로되어있는피상속인또는증여자의재산을상속인또는수증자가보유하고있거나자신들의명의로실명전환을한경우 계약에의하여피상속인이취득할재산이계약이행기간중에상속이개시됨으로써등기 등록또는명의개서가이루어지지아니하여상속인이취득한경우 국외에있는상속재산이나증여재산을상속인또는수증자가취득한경우 등기 등록또는명의개서가필요하지아니한유가증권 서화 골동품등상속재산또는증여재산을상속인이나수증자가취득한경우 수증자의명의로되어있는증여자의 금융실명거래및비밀보장에관한법률 제2조제2호에따른금융자산을수증자가보유하고있거나사용 수익한경우 기타의경우에는신고기한의다음날부터 5 년간 34 세금절약가이드 Ⅱ 제 1 장세금에관한일반상식 35

20 2) 조세쟁송의경우 이의신청 심사청구 심판청구 감사원법에의한심사청구또는행정소송법에의한소송을제기한경우에는일반적인제척기간이경과하였더라도그결정또는판결이확정된날부터 1년이경과하기전까지는당해결정또는판결에따라경정결정을하거나기타필요한처분을할수있다. 3) 5년을초과하여이월결손금공제를받는경우해당결손금이발생한과세기간의소득세또는법인세는이월결손금을공제한과세기간의법정신고기한으로부터 1년간 제 2 장 양도소득세알뜰정보 위사례에서정갑부씨의경우는미등기로양도하여양도소득세를포탈하였으므로양도일이속하는연도의다음연도 6 월 1 일부터 10 년이경과하기전까지는세금을부과할수있다. 따라서정갑부씨는세금을내야한다. 관련법규 : 국세기본법제 26 조의 2, 국세기본법시행령제 12 조의 3 36 세금절약가이드 Ⅱ

21 01 세금을절약하고싶으면사전에전문가와상담하자. 세금관련업무에종사하다보면친척또는주위사람들이세금문제에대해상담을해오는경우가있다. 어떤거래를하고자하는데세금문제가어떻게되는지사전에상담을해오는사람도있으나, 일이터지고난이후또는고지서를받고난후에상담을해오는사람들이대부분이다. 최소한인터넷국세청홈페이지 ( 에접속하여관련정보를검색해보는것이좋다. 조금더나아가국세법령정보시스템 ( 국세청홈페이지 관련사이트 국세법령정보 ) 에서법령, 해석사례, 판례등을꼼꼼히검색해보면세금을절약할수있는세법지식을넓힐수있다. 그때마다미리상담을해왔다면절세를할수있는방법을알려줄수있을텐데모든행위가끝난뒤라어떻게방법을찾아보기가힘들어답답함을느낄때가한두번이아니다. 예를들어부동산을양도하는경우사전에상담을해온다면언제양도하는것이좋은지, 감면이나비과세를받을수있는방법은없는지, 증빙서류는어떠한것을챙겨야하는지등을전반적으로검토하여자기가알고있는최선의방법을알려줄수있으나, 고지서를받고상담을해오는경우에는어찌할방법이없어나온세금은그대로낼수밖에없다고말해주는경우가대부분이다. 왜냐하면, 이미등기가이전되었고토지대장이나건축물관리대장등공부도정리되었기때문에이를되돌릴수가없으며, 고지서를받았을때는부동산을양도한후상당한시일이지난뒤라증빙확보도어려움이있는등대책이없는경우가대부분이기때문이다. 따라서양도소득세등을절세하기위해서는사전에전문가와상담을하거나관련세법내용을충분히이해하고대책을세우는준비가필요하다. 38 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 39

22 02 다주택자인경우임대주택등록을통하여세부담을줄일수있다. 과거에는거주용자가주택 1 개를보유한자가임대주택을추가로구입하여 임대사업을하는경우, 거주주택에대한 1세대 1주택비과세적용을받을수없었으나, 2011 년 10 월 14 일이후부터는임대주택외거주용자가주택 1개를양도하는경우 1세대 1주택비과세를적용받을수있다. 매입임대주택요건 구분 호수 기간 주택가액 수도권 1호이상 5년이상 6 억원이하 수도권외 3억원이하 건설임대주택세제지원요건 구분 호수 기간 주택면적 주택가액 전국 2 호이상 5년이상 149 m2이하 6 억원이하 아래의두가지사례를통해임대주택과관련된세부담을줄일수있는방법을살펴보면, 첫째, 2주택자가 1개를임대주택으로등록하고거주용자가주택을양도하는경우 1세대 1주택비과세는거주용자가주택을 2년 (2012년 6월 28일이전양도분 3년 ) 이상보유하고 2년이상거주한경우에적용받을수있다. 단, 거주용자가주택을양도한후 1세대 1주택상태에서남은임대주택 1개는 5년이상임대하고 2년이상보유 ( 거주요건없음 ) 한경우에만비과세를적용받을수있다. 직전거주용자가주택의양도일이후에발생한양도차익분에대해서만비과세를받을수있다. 1 세대 2주택자에대한세제지원사례 임대주택 1 직전거주용자가주택 비과세 둘째, 여러개의임대주택을가진임대사업자가거주용자가주택을양도하고비과세받은후, 임대주택에거주하게되면해당임대주택도거주용자가주택으로 1세대 1주택비과세를적용받을수있는경우는직전에비과세받은거주주택의양도일이후에발생한양도차익분만비과세받을수있고, 임대주택사업자가보유한임대주택을임대의무기간종료이후거주용주택으로전환하여양도하는경우에는거주주택은 2년이상보유, 2년이상거주하여야하며, 거주기간계산은임대주택사업자등록일이후분만포함된다. 거주용자가주택에대한세제지원사례 임대주택 3 임대주택 2 임대주택 1 자가주택 1 비 과 세 최초자가주택 양도일 비 과 세 양도일 양도일 비 과 세 양도일 자가주택 2 양도일 비과세 40 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 41

23 03 어떤자산을팔면양도소득세가과세되나? 우리나라는소득세법에서과세대상이되는소득을열거하고있는데, 다음과같은자산을양도하고발생하는소득에대하여는양도소득세를 과세하고있다. 토지 건물 상장 코스닥 코넥스의대주주등이양도하는주식 대주주등 : 주주 1 인과특수관계인의주식소유비율및시가총액 < 양도소득세과세대상상장법인대주주의범위 > 구분상장주식 ( 코스피 ) 코스닥코넥스 지분율 1% 이상 2% 이상 4% 이상 시가총액 장외거래주식 비상장주식 2020 년 3 월 31 일까지 15 억원이상 상장법인이아닌법인의주식 기타자산 2020 년 4 월 1 일부터 10 억원이상 2020 년 3 월 31 일까지 15 억원이상 10 억원이상 2021 년 4 월 1 일부터 3 억원이상 사업용고정자산 ( 토지 건물및부동산에관한권리 ) 과함께양도하는영업권 특정시설물이용권 ( 골프회원권, 헬스클럽회원권, 콘도이용권, 스키장회원권, 고급사교장회원권등 ) 부동산과다보유법인의주식등부동산등의가액이총자산가액의 80% 이상인골프장 스키장등을영위하는법인의주식 파생상품 KOSPI 200 선물 (2016 년 1월 1일이후최초거래 or 행위부터 ) KOSPI 200 옵션 미니KOSPI 200 선물 (2016 년 7월 1일이후최초거래 or 행위부터 ) 미니KOSPI 200 옵션 코스피 200 파생결합증권 (ELW, 2017 년 4월 1일이후양도하는분부터 ) 따라서위에열거한자산을양도하고자하는경우에는양도소득세문제를사전에검토해보고대책을세운다음양도하는것이좋다. 특정 ( 과점주주 ) 주식법인의자산총액중부동산이차지하는비율이 50% 이상인법인의과점주주 * 가그법인의주식등의 50% 이상을과점주주외의자에게양도하는경우해당주식등 과점주주 : 주주1인및그와특수관계에있는자가소유하고있는해당법인의주식등합계액이 50% 이상인경우그주주및그와특수관계인 관련법규 : 소득세법제 94 조 42 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 43

24 04 담보로제공한부동산이경락되는경우도양도소득세과세대상이된다. 우리가보통부동산을양도한다고하면대가를받고부동산을넘겨주는 매매 만을생각하기쉬우나, 세법에서는다음과같은경우도양도로보고있다. 교환 당사자쌍방이별개의자산을서로교환하는경우도양도로본다. 예를들어갑소유주택과을소유나대지를서로교환한경우, 갑은을에게주택을양도하고을은갑에게나대지를양도한것으로본다. 토지의경계를변경하기위하여 공간정보의구축및관리등에관한법률 등에따라토지를다음의요건을모두갖추어교환한경우는양도소득세과세대상에서제외 (2015 년 2월 3일이후교환하는분부터 ) 1 공간정보의구축및관리 등법률에따라토지를분할하여교환 2 토지의교환으로인한변동면적이교환대상토지전체규모의 2/10 이내일것 법인에대한현물출자 회사를설립할때금전이외에부동산등을출자하고그대가로주식또는출자지분을취득하는것도양도로본다. 부담부증여 부담부증여 란수증자가재산을무상으로받으면서증여자의채무를부담하거나인수하는증여를말한다. 타인간에부담부증여를하는경우에는증여재산가액중수증자가인수한채무액에상당하는부분은양도로보고, 채무액을제외한순수한증여분만증여로본다. 그러나배우자나직계존비속간에부담부증여를하는경우에는원칙적으로증여재산가액중채무액에상당하는부분도증여로보나, 수증자가실지부담하는사실이객관적으로입증되는경우에는채무액에상당하는부분을양도로본다. 담보로제공한자산이경락된경우 채무보증을위해담보로제공한자산이경락되어타인에게소유권이이전되는경우이는직접대가를받고양도한것이아니더라도그에상당하는금액만큼채무를면하게되므로자산을양도한것으로본다. 가등기에따라본등기를행한경우 채권자가채권담보목적으로채무자소유부동산을가등기한후채무자의채무불이행으로채권변제에충당하기위하여당해부동산에대한소유권이전등기 ( 본등기 ) 를이행한때에는본등기가완료된때에채무자가채권자에게자산을양도한것으로본다. 이혼위자료로부동산소유권을넘겨준경우 당사자간의합의에의하거나법원의확정판결에의하여일정액의위자료를지급하기로하고동위자료지급에갈음하여당사자일방이가지고있던부동산의소유권을넘겨준경우에는그자산을양도한것으로본다. 따라서위와같은사유로소유권이이전된경우에도양도소득세신고등관련의무를이행해야불이익을받지않는다. 관련법규 : 소득세법제 88 조 44 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 45

25 05 이혼하면서 재산분할 이아닌 이혼위자료 명목으로부동산의소유권이이전되었다면양도소득세과세대상이다. 아파트 2채와상가등여러개의부동산을소유하고있는김부자씨는아내와이혼하면서아이들을아내가부양하는조건으로아파트 1채와상가의소유권을아내명의로이전해주었다. 대가를받고소유권을넘겨준것이아니므로김부자씨는양도소득세를신고 납부하지않았는데, 1년이지난후세무서로부터약 2억원에상당하는양도소득세고지서가발부되었다. 김부자씨가깜짝놀라내용을알아보니, 소유권이전등기원인이 이혼위자료지급 의경우아파트와상가모두양도소득세과세대상자산이되기때문에세금이나왔다고한다. 대가를받지않고소유권이이전되었는데왜양도소득세가과세될까? 이혼으로부동산의소유권이이전되는경우세법에서는등기원인에따라다음과같이규정하고있다. 등기원인이 이혼위자료지급 인경우 당사자간의합의에의하거나법원의확정판결에의하여일정액의위자료를 지급하기로하고동위자료지급에갈음하여당사자일방이소유하고있던부동산의소유권을이전하여주는것은그자산을양도한것으로본다. 따라서이전하여주는부동산이양도소득세과세대상자산인경우에는양도소득세를내야한다. 다만, 이전하여주는부동산이 1세대 1주택으로서비과세요건을갖춘때에는등기원인을위와같이하더라도양도소득세가과세되지않는다. 등기원인이 재산분할청구에의한소유권이전 인경우 민법제839 조의 2에서규정하는재산분할청구로인하여부동산의소유권이이전되는경우에는부부공동의노력으로이룩한공동재산을이혼으로인하여이혼자일방이당초취득시부터자기지분인재산을환원받는것으로보기때문에양도및증여로보지아니한다. 위와같이, 이혼으로인해부동산의소유권이이전된경우에는등기원인에따라양도소득세의납부의무에차이가있으므로주의하도록하자. 46 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 47

26 06 부부등이공동명의로부동산을취득하면양도시세부담을줄일수있다. GUIDE 민법제 839 조의 2 1 협의상이혼한자의일방은다른일방에대하여재산분할을청구할수있다. 2 제 1항의재산분할에관하여협의가되지아니하거나협의할수없는때에는가정법원은당사자의청구에의하여당사자쌍방의협력으로이룩한재산의액수기타사정을참작하여분할의액수와방법을정한다. 3 제 1항의재산분할청구권은이혼한날부터 2년을경과한때에는소멸한다. 재산분할청구권은혼인후형성된재산에대하여만적용한다. 공동명의로취득한부동산을양도하는경우양도소득세가공동명의자각각에대해별도로계산됨에따라현행누진세율체계하에서단독명의로양도하는경우에비해세부담을줄일수있다. 취득시부담하는취득세는취득자수와관계없이동일예를들어남편단독명의로 2채의아파트를소유하다가 2016 년 1월에아파트 1채를양도 ( 양도소득금액 1억 5천만원 ) 하는경우세금을 3천6백만원 (35% 세율적용 ) 정도내야하지만, 취득시공동명의 ( 각각 1/2 지분 ) 로하면세금이 2천4백만원 ( 각각 24% 세율적용 ) 정도가되어세부담을줄일수있다. 관련법규 : 소득세법제 88 조, 민법제 839 조의 2 상속세및증여세법제 2 조, 제 53 조 48 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 49

27 07 따로거주하고있는부모의주민등록을함께해놓은경우에는주택을양도하기전에사실대로정리하는것이좋다. 부모와자녀가각각주택을하나씩가지고있으면서농촌과도시에따로 살고있으나건강보험등의문제로부모의주민등록을자녀의주소로옮겨놓는경우가종종있다. 이런경우주택을팔지않으면별문제가없으나, 부모또는자녀의집중어느하나를팔게되면 1세대 2주택자가주택을양도한것으로되어양도소득세과세문제가발생한다. 1세대여부판정 1세대 1주택에서 1 세대 란거주자및배우자가그들과동일한주소또는거소에서생계를같이하는가족과함께구성하는 1세대를말한다. 여기서 생계를같이하는가족 이라함은동일한생활공간에서동일한생활자금으로생계를같이하는거주자, 배우자, 직계존 비속 ( 그배우자를포함 ) 및형제자매를말한다. 따라서주민등록상으로는동일세대로등재되어있다하더라도사실상따로거주하고있고생계를같이하지아니하면동일세대로보지않는다. 다만, 이경우에는납세자가객관적인증빙자료를첨부하여생계를같이하고있지않다는사실을입증하여야한다. 양도소득세과세 세무서에서는부동산의소유권이전등기가끝난자료를수집하여전산처리후이에의하여과세대상자료를분류하는데, 위와같이양도일현재부모와자녀가각각주택을소유하고있고동일한주소지에주민등록이되어있으면서부모와자녀의집중어느하나를팔게되면 1세대 2주택자가 주택을양도한것으로분류된다. 따라서세무서에서는비과세대상이아니므로양도소득세를결정하여고지하게된다. 일단고지서가발부되면공식적인불복절차를거쳐생계를같이하지않았음을증명하여야하는데, 주민등록상같이거주한것으로되어있는것을따로거주하였다고입증하기란쉬운일이아니다. 절세방안 1세대 1주택해당여부는양도일현재를기준으로판단하는데, 주민등록상동일세대로등재되어있는것을양도일로부터상당한시일이지난시점에서사실상은별도세대였다는것을입증하기란대단히어렵다. 그러므로부모또는자녀의주택중어느하나를양도할계획이라면양도하기전에실제거주내용에맞게사실대로주민등록을정리하여세대를분리하는것이좋다. 그러면별도세대입증등복잡한문제없이 1세대 1주택으로인정받을수있기때문이다. GUIDE 참고예규 부부간에는각각단독세대를구성하더라도같은세대로본다. 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도생계를같이하는 경우 1 세대를구성하는가족의범위에포함된다. 관련법규 : 소득세법제 89 조, 소득세법시행령제 154 조 50 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 51

28 08 1 주택소유자가공부상은주택이나사실상상가인건물을또하나소유하고있다면주택을양도하기전에공부를정리해놓도록하자. 아파트 1채와상가건물을소유하고있는홍길동씨는거주하던아파트를팔고단독주택으로이사하였으나 1세대 1주택비과세대상으로보아양도소득세를신고하지아니하였다. 그런데몇달후세무서에서양도소득세 4,500 만원을납부하라는고지서가발부되어내용을알아보니상가건물중일부가주택으로등재되어있어 1세대 2주택소유자에해당되므로양도소득세를내야한다는것이다. 건축물관리대장에는상가건물중일부가주택으로등재되어있지만아파트를양도할당시에는점포로임대하고있어사실상은주택이아니었다. 이런경우에는어떻게해야구제를받을수있나? 주택의판정 1 세대 1 주택에서 주택 이란사실상주거용으로사용하는건물을말하며, 건축허가서상의내용또는등기내용에관계없이거주의목적을위하여사용되는건축물은주택으로본다. 거주용으로사용하는지여부는공부 ( 등기부, 건축물관리대장등 ) 상의용도에관계없이사실상의용도에따라판단하되, 사실상의용도구분이불분명한경우에는공부상의용도에따라판단한다. 그러므로위사례의경우건축물관리대장에주택으로되어있다하더라도사실상점포또는사무실등으로사용했다면당해건물은주택으로보지않는다. 따라서아파트를양도한것은 1세대 1주택의양도에해당되어양도소득세를내지않아도된다. 사실의입증 세무서에서는모든과세자료에대하여일일이사실상의용도를확인하여과세할수없으므로일단공부상의용도에의해과세대상여부를판단한다. 그러므로사실상의용도가공부상의용도와다른경우에는납세자가사실상의용도를입증해야하는데, 다음과같은증빙서류에의하여그사실이객관적으로입증되어야인정을받을수있다. 증빙서류예시 임대차계약서사본 임차인의주민등록등본 임차인의사업자등록증및부가가치세신고서사본 임차인및인근주민의인우보증서 임대인의부가가치세신고서및부동산임대공급가액명세서 기타점포로임대했음을증명할수있는서류 52 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 53

29 09 2 주택자가 1 주택을멸실하여나대지상태에있거나신축중에나머지 1 주택을양도하면비과세적용을받을수있다. 절세방안 양도소득세는통상양도일로부터 4~5 개월이상지나야고지서가발부 되는데, 미리서류를준비해두지않았다면증빙서류를갖추기가쉽지않으며임차인이바뀌었다던가협조를해주지않으면더욱어려움을겪게된다. 또한증빙서류는공부상의내용을부인하고새로운사실을입증해야하는것이어야하기때문에누구나인정할수있는객관적인증빙을제시하지않으면사실을인정받기가매우어렵다. 그러므로위와같은경우아파트를팔계획이라면미리상가건물의용도를변경하고공부를정리해놓는것이좋다. 그래야나중에사실을입증하기위해증빙서류를갖추는수고를덜게된다. 공부 ( 公簿 ) 아파트에거주하고있는이보람씨는전원생활을하기위해출퇴근이가능한도시근교에있는조그만밭이딸린농가주택을새로구입하였다. 농가주택은그대로사용하기에는낡고불편한점이많아새로신축하여야할상황이다. 이보람씨는현재살고있는아파트를처분하여그돈으로농가주택을신축하여이사하려고한다. 이런경우에는언제아파트를팔아야세금을안낼수있을까? 대도시에서아파트생활을하는많은사람들은나중에여유가생기거나직장이나사업에서은퇴를하게되면한적한곳에서전원생활을하고싶다는소박한꿈을갖고있으며, 이를실현하기위해미리농가주택등을구입해놓는사람들도많이있다. GUIDE 공부 란관공서에서작성ㆍ비치하고있는장부로서, 부동산등기부ㆍ토지대장ㆍ건축물관리대장ㆍ주민등록표등본등을말함 이와같이꿈을실현하기위해미리준비하는것은바람직한일이지만, 양도소득세측면에서는문제가발생한다. 아파트를하나소유하고있으면서농가주택을구입하게되면 1세대 2주택이되므로, 대도시내에서다른곳으로이사를하거나농가주택으로이사하기위해살고있는아파트를팔게되면양도소득세가과세되기때문이다. 54 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 55

30 10 1 주택자가주택을음식점으로용도변경하였으나양도하는시점에사실상주택으로사용하고있다면공부상주택으로변경한후양도하자. 그런데, 세법을적용할때국내에 2주택을소유하고있는자가그중 1주택을헐어버리고나대지상태로보유하고있는동안에는 1주택만을소유한것으로보며, 주택을신축 ( 재개발 재건축은제외 ) 하는때에는신축주택의취득시기 ( 사용승인서교부일. 사용승인서교부일전에사실상사용하거나임시사용승인을받은경우에는그사실상의사용일또는임시사용승인을받은날중빠른날 ) 가도래하기전까지만 1세대 1주택으로보고그다음부터는 1세대 2주택으로본다. 따라서이보람씨의경우현재살고있는아파트를 2년이상보유하였다면, 그아파트를양도하기전에농가주택을헐어버리고새로신축한농가주택의취득시기전에아파트를양도하면비과세를받을수있다. 농가주택을헐어버린경우에는멸실신고를하고건축물관리대장등공부를정리해두는것이좋다. 그래야나중에멸실사실을입증하여야하는번거로움이없기때문이다. 도시근교에 10 년이상거주한단독주택하나를소유하고있는김성실씨는음식점을하기위해주택을음식점으로용도변경하여사업을시작하였다. 그러나당초기대했던만큼사업은되지않고부채만자꾸늘어나 1년만에사업을폐지하고집도팔려고내놓았다. 그런데집을팔게되면 5천만원가량의양도소득세를내야한다고한다. 이런경우어떻게하면세금부담을줄일수있을까? 1세대 1주택비과세 1 세대가양도일현재국내에하나의주택을보유하고있는경우로서 당해주택 ( 미등기주택및고가주택은제외 ) 의보유기간이 2년이상인것과그에부수되는토지로서건물이정착된면적의 5배 ( 도시지역밖은 10 배 ) 이내의토지를양도하는것에대하여는양도소득세를비과세하고있다. 이때양도하는건물이주택인지 2년이상보유하였는지등의판정은양도일현재를기준으로하며, 2 년이상보유 란보유기간중에주택으로사용한기간을통산하여 2년이상인경우를말한다. 절세방안 관련법규 : 소득세법제 89 조 소득세법시행령제 154 조, 제 155 조 위사례의경우김성실씨는주택을음식점으로용도변경하였으므로그상태대로양도한다면양도소득세를내야한다. 그러므로김성실씨가비과세적용을받기위해서는양도당시위건물을주택으로사용하여야한다. 56 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 57

31 11 상가겸용주택을신축하는경우주택부분을조금더크게하면전체를주택으로인정받는다. 2년이상보유요건은음식점으로용도변경하기전에주택으로 2년이상보유하였으므로용도변경후바로양도해도비과세적용을받을수있다. 만약용도변경전보유기간이 2년미만이라면주택으로서의보유기간이통산하여 2년이상이된후에양도해야비과세적용을받을수있다. 문제는양도당시주택으로사용한사실을인정받는것인데, 가장확실한방법은건물을양도하기전에음식점폐업신고를하고용도를다시주택으로변경하여실제로주택으로사용하면서건축물대장등공부를정리해놓는것이다. 물론이렇게하기위해서는용도변경을하기위한의무사항이행, 매수자의음식점개업여부등여러가지제약이따를수있다. 공부정리가어렵다면양도당시사실상주택으로사용하였음을입증할수있는증빙서류를철저히갖추어놓아야한다. 갖추어야할증빙서류는각각의경우마다다르나, 이건의경우는대체로다음과같은서류를갖추어놓아야할것이다. 매매물건의용도가 주택 인매매계약서 전기요금납부영수증 ( 가정용 ) 날짜가찍힌주택사진 ( 내부및외부 ) 다른사람에게임대한경우에는주택임이명시된임대차계약서사본및임차인의주민등록표등 ( 초 ) 본 기타당해건물이주택임을증명할수있는서류 관련법규 : 소득세법제 89 조소득세법시행령제154 조 직장생활을하다정년퇴직한박문수씨는안정된노후생활을위하여거주하고있는주택을헐고 4층짜리주상복합건물을신축하여 1개층은본인이사용하고나머지는임대를하려고한다. 박문수씨는나중에이건물을양도하더라도양도소득세과세대상이되지않도록요건에맞게건축하려고하는데, 어떻게신축해야하나? 세법규정 1 세대 1 주택비과세규정을적용할때한동의건물이주택과주택외의 부분으로되어있는겸용주택의경우와한울타리내에주택과주택외의건물이있는경우에는그전부를주택으로본다. 다만, 주택의연면적이주택외의연면적보다작거나같을때에는주택외의부분은주택으로보지아니한다. GUIDE 절세방안 주택의연면적 주택외연면적 : 전부를주택으로봄 주택의연면적 주택외연면적 : 주택부분만주택으로봄 위에서살펴본것과같이겸용주택의경우주택의연면적이주택외의연면적보다큰경우에는전체를주택으로보므로, 겸용주택을신축할경우주택부분을조금더크게신축하고 1세대가해당겸용주택 1채를양도할때에는그전부에대하여비과세를적용받을수있다. 58 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 59

32 12 주택과주택외의연면적이같은겸용주택을양도하는경우에는계단등주택으로볼수있는부분이없는지살펴보자. 박문수씨의경우지하 1층지상 4층의건물로서 1 2층은근린생활시설, 3 4 층은주택을신축하고자할때, 지하층에주거용방을들이던가지하층에방을들일수없다면옥상등다른부분에주거용으로사용하는건물 ( 옥탑방등 ) 을건축하여주택부분이조금이라도더크게하면된다. 그러나이방안은세금측면에서만검토한것이므로건축규제여부, 임대수입등제반사항을고려하여결정하여야할것이다. 김시민씨는 8년전에신축한상가겸용주택 ( 지하대피소, 1~2 층근린생활시설, 3~4 층주택으로각층연면적은 50 m2 ) 을양도하였으나 1세대 1주택의양도로보아양도소득세를신고납부하지아니하였다. 그런데얼마전세무서에서 1,500 만원의양도소득세고지서가나와내용을알아보니, 주택과주택외의연면적이동일하다하여주택외의연면적에대하여양도소득세를과세한것이었다. GUIDE 참고예규 1 세대 1주택해당여부를판정할때임대하고있는점포등영업용건물에속한주거용방은주택으로보지않는다. 주택에해당되는지여부는공부상의용도에관계없이그실제구조및사용형태에의해판정하며, 사실상의용도가불분명한경우에는공부상의용도에의한다. 겸용주택의지하실은실지사용하는용도에따라판단하는것이며, 사용용도가명확하지아니한경우에는주택의연면적과주택이외의연면적의비율로안분하여계산한다. 2 층겸용주택으로서 2층주택을올라가기위한 2층전용계단이 1층에설치된경우그계단부분은주택으로본다. 겸용주택에부설된계단등시설물은사실상의사용용도에따라구분하되용도가불분명한경우에는주택면적과주택외연면적의비율로안분계산한다. 김시민씨의경우어떻게하면전체를주택으로인정받아양도소득세를비과세받을수있을까? 겸용주택의경우주택의연면적이주택외의연면적보다크면전체를주택으로보지만, 주택의연면적이주택외의연면적보다작거나같으면주택부분만주택으로본다. 따라서겸용주택하나만을보유하고있는세대의경우주택부분이크냐작거나같으냐에따라세금을하나도안내거나거액의세금을내게되는경우가생길수있다. 관련법규 : 소득세법제 89 조 소득세법시행령제 154 조 주택의연면적과주택외의연면적이같거나비슷한경우에는다음의경우를참고하여주택의연면적이크다는사실을적극적으로입증하면절세를할수있다. 60 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 61

33 점포에딸린방이있는경우 실무에서는점포로임대하고있는영업용건물내에세입자가주거용으로 사용하고있는부분이있다하더라도그부분은주택으로인정하지않고있으나, 조세심판결정례에서는임차인이가족과함께점포내의방에서거주한사실이확인되는경우에는주택으로인정해주고있다. 따라서점포에딸린방이있는경우에는다음과같은서류를준비하여주택임을입증하여야한다. 계단의경우 통상계단에대하여는별관심을두고있지않으나위와같이주택의연면적과상가등의면적이같거나비슷한경우에는계단에도관심을기울여야한다. 계단도다른시설물의경우와같이실지사용용도에따라구분하되, 용도가불분명한경우에는주택의연면적과상가등의면적의비율로안분계산한다. 임대차계약서사본 ( 당초계약을할때점포면적과주택면적을구분기재하는것이좋음 ) 세입자의주민등록표등본 인근주민들의거주사실확인서 기타세입자가거주한사실을입증할수있는서류 예를들어, 1층은상가이고 2층은주택인겸용주택으로서 2층전용계단이 1층에설치된경우 1층중그계단부분은주택으로본다. 위사례의경우도 3, 4층주택을올라가기위한주택전용계단이 2층에설치된경우 2층면적중계단부분은주택으로볼수있다. 지하실의경우 지하실은실지로사용하는용도에따라구분하되, 용도가불분명한경우에는주택의연면적과점포등의면적의비율로안분하여구분한다. 위사례의경우 지하층의전부또는일부를세입자의주거용으로사용했다면그사실을적극입증하고, 그렇지못한경우에는 2층계단면적을주택으로계산하여주택의연면적이넓으면 1세대 1주택비과세적용을받을수있다. 따라서지하실의일부또는전부를세입자가주거용으로사용하는경우에는이를적극입증하여야한다. 관련법규 : 소득세법제 89 조 소득세법시행령제 154 조 62 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 63

34 13 양도하는주택이고가주택에해당하면 1 세대 1 주택이라고하더라도세금을납부해야한다. 고가주택에대한과세내용 고가주택 이란주택및이에부수되는토지의양도당시의실지거래가액의 합계액이 9 억원을초과하는것을말한다. 과세되는고가주택의양도차익 = 전체양도차익 양도가액 - 9억원양도가액 겸용주택의 1 세대 1 주택판정시주택의면적이주택외의면적보다커서 전체를주택으로보는경우에는주택외의부분을포함한전체실거래가액을가지고고가주택여부를판정한다. 과세되는고가주택에적용할장기보유특별공제액 = 전체장기보유특별공제액 양도가액 - 9억원양도가액 과세되는고가주택의양도소득계산 1세대 1주택비과세요건을갖추었더라도고가주택을양도하는경우에는양도소득세가과세되는데, 이때에는양도소득전체에대하여과세하는것이아니라 9억원을초과하는부분에대하여만양도소득세를과세한다. 고가주택의양도소득은다음과같이계산한다. 양도가액 - 필요경비 ( 취득가액등 ) = 양도차익양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득 관련법규 : 소득세법제 89 조 소득세법시행령제 160 조 64 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 65

35 14 허위계약서를작성하면양도소득세비과세 감면이안된다. 씨는 3년전에서울의아파트를 200 백만원에분양받아거주하다 1세대1주택비과세요건을충족한후, 양수자의부탁으로원래양도가액보다 150 백만원이과다한업 (UP) 계약서를작성교부하여후양도자로하여금양도소득세를탈루하게하였다 년 7월 1일이후최초로매매계약하는분부터매매계약서의거래가액을실지거래가액과다르게적은경우에는양도소득세의비과세 감면규정을적용할때비과세 감면받을세액에서아래 1과 2중적은금액을뺀세액만비과세 감면되며, 또한과태료 * 가부과됩니다. UP 계약서작성사례 1 비과세를적용안한경우의산출세액 2 매매계약서의거래가액과실지거래가액과의차액 UP 계약서작성 과태료 ( 부동산거래신고등에관한법률시행령별표 ) 실거래가액과신고가격의차액 과태료 전소유자 ( 비과세자 ) 양도금액 950 백만원 [ 실거래 ] 양도금액 800 백만원 DOWN 계약서작성사례 양도신고자 양도차익 50 백만원 [ 실거래 ] 양도금액 1,000 백만원 후취득자 실거래가액과 10% 미만차이취득가액의 2% 실거래가액과 10% 이상 20% 미만차이취득가액의 4% 실거래가액과 20% 이상차이취득가액의 5% 부동산거래신고를잘못하였을경우이외과태료가더있을수있으므로 부동산거래신고등에관한법률시행령 [ 별표 ] 를참고바람 실거주목적의취득자 씨는서울의아파트를 450 백만원에 양수하면서양도자의부탁으로 400 백만원의다운계약서를작성하여전소유자가 150 백만원의양도차익을 100 백만원으로줄여신고할수있도록하여양도소득세를탈루하게하였다. 800 백만원양도비과세로신고 DOWN 계약서작성 양도차익 100 백만원 양도금액 400 백만원 양도자 (3 억원에취득 ) 양도소득세신고 [ 실거래 ] 양도금액 450 백만원 후취득자 ( 비과세요건충족 ) 관련법규 : 소득세법제 91 조, 조세특례제한법제 129 조 66 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 67

36 15 공부상에는등재되어있지않으나무허가주택이있고사실상거주하였다면이를적극입증하자. 농가주택이나대지가넓은주택의경우는그부수되는토지안에실제로주거용으로사용하는무허가건물이있는경우가종종있다. 이때건물은 1세대 1주택비과세요건을충족하여비과세되었으나, 부수토지가넓어서기준면적을초과하는토지가발생되고그에대하여양도소득세가과세되는경우등기부등공부상의내용만을가지고세금을계산하면실제내야할세금보다훨씬많은세금을내게된다. 이러한경우에는어떻게해야하나? 1세대 1주택비과세 소득세법에서는 1 세대 1 주택과그에부수되는일정한범위내의토지를 양도함으로써발생된소득에대하여는양도소득세를비과세하고있다. 여기서 1세대 1주택 이란 1세대가양도일현재국내에 1주택을보유하고있는경우로서당해주택 ( 미등기, 고가주택은제외 ) 의보유기간이 2년이상인것과이에부수되는토지로서건물이정착된면적의 5배 ( 도시지역밖은 10배 ) 이내의토지를말하며, 주택 이란공부상의용도구분에불구하고사실상주거용으로사용하는건물과그부속건물을말한다. 따라서공부상점포또는사무실로되어있는건물이나무허가건물도 실제로주택으로사용되는때에는주택으로보며, 농가주택의부수창고등도주택으로본다. 절세방안 주택의일부또는부수토지내에무허가주택이일부있더라도 1세대 1주택으로비과세되거나허가받은건물만을가지고계산하더라도그부수토지가기준면적이내인때에는문제가없다. 문제는대지가넓어기준면적을초과하는토지가나오는경우인데, 이런때에는공부에등재되지않은무허가건물은없는지또는주택으로볼수있는부속건물은없는지를철저히살펴보는것이좋다. 왜냐하면주택으로볼수있는무허가건물이있으면그바닥면적의 5배 ( 또는 10배 ) 에상당하는토지에대하여도비과세적용을받을수있기때문이다. 예를들어, 도시지역내에있는주택으로대지가 495 m2이고허가건물의바닥면적이 66m2, 무허가건물의바닥면적이 33m2가있는경우 공부상의내용만가지고계산하는경우에주택의바닥면적 (66 m2 ) 의 5 배 (330 m2 =66 m2 5) 를초과하는토지의면적 165 m2 (495 m2-330 m2 ) 는양도소득세가과세되나 주택에해당하는무허가건물이있음을입증하면주택바닥면적 99 m2 (66 m m2 ) 의 5 배에해당하는토지면적은 495 m2 (99 m2 5) 이므로전체를비과세받을수있다. 68 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 69

37 16 공부상주택으로등재되어있으나사실상폐가인경우에는멸실하고공부를정리해놓는것이좋다. 무허가건물이있음을입증하는것이쉬운일은아니나대체로다음과같은서류를준비하면될것이다. 부동산매매계약서 ( 무허가건물부분도반드시표기 ) 무허가건축물에대한재산세납부영수증또는과세대장사본 무허가건물을임대한경우임차인의주민등록표등본 양도당시의날짜가표시된현장사진 인근주민들의인우보증서등 참고예규 농가주택의부수토지위에있는농업에필요한기구및수확물을보관하기위한창고등은농가주택에포함됨. 주택에부수되는토지에축사등의건물이있는경우로서 GUIDE 축사등의건물이주택보다큰경우에는주택의부속건물로보지아니함. 서울에살면서아파트 1채를소유하고있는신나라씨는몇해전에노후에거주할목적으로지방에있는조그만밭과그에딸린농가주택을하나구입한적이있다. 농가주택은취득당시에도빈집이었지만그동안돌보지아니하여완전히폐가가되었으며신나라씨또한이를집이라고생각하지않고있다. 그런데이번에살고있는아파트를팔고다른곳으로이사하려고하니 1세대 2주택자이기때문에수천만원의양도소득세를내야한다고한다. 사람이살수도없는집인데건축물관리대장과부동산등기부에주택으로등재되어있다고거액의세금을내야한다니신나라씨로서는억울한생각이든다. 이런경우세금을안낼수있는방법은없나? 신나라씨의경우와같이공부상 2 채의주택을소유하고있는자가그중 하나의주택을양도하게되면일단양도소득세과세대상으로분류된다. 관련법규 : 소득세법제 89 조 소득세법시행령제 154 조 물론양도소득세는실질내용에따라과세하므로그중 1주택이폐가상태에있는등주택으로서의기능을하지못한다면나머지 1주택을양도하는경우비과세적용을받을수있으나, 이를인정받기가그리쉬운일이아니다. 70 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 71

38 17 '2 년이상보유 ' 규정을정확히알고이를잘활용하자. 왜냐하면아파트양도당시에농가주택이폐가상태였다는것을누가보더라도인정할수있는객관적인자료를가지고입증하여야하기때문이다. 만약미리자료를준비해놓지않고있다가고지서를받고난다음에소급해서자료를준비하려면자료를준비하는것도어렵지만이를인정받기도매우어렵다. 그러므로농가주택을새로개축할예정이거나주택신축허가를받기가어려워세금부담을감수하고서라도보유할예정이아니라면폐가상태에있는농가주택은멸실시킨다음건축물관리대장등공부를정리해두는것이좋다. 그러면거주하고있는주택을양도하더라도아무런문제없이 1세대 1주택비과세적용을받을수있기때문이다. 친지또는이웃들과양도소득세관련세금상담을하다보면재건축한주택이나상속받은주택같은경우 1세대 1주택비과세요건을충족했음에도이를잘알지못하여필요할때집을팔지못하고재건축일또는상속일로부터다시 2년을채우느라기다리고있는경우를종종보게된다. 1세대 1주택비과세요건중보유기간 2년은다음과같이계산하므로이를잘활용하면주택을양도하기위한의사결정을하는데도움이될것이다. 1) 일반적인경우 ( 원칙 ) 취득일부터양도일까지로한다. 취득일및양도일의판정 원칙 : 당해주택의대금을청산한날 대금을청산하기전에소유권이전등기를한경우에는등기접수일 대금을청산한날이분명하지아니한경우에는등기접수일 공익사업을위하여수용되는경우에는대금을청산한날, 수용의개시일또는소유권이전등기접수일중빠른날. 단, 소유권에관한소송으로보상금이공탁된경우소유권관련소송판결확정일 2) 본등기를하기전가등기한기간이있는경우가등기한기간은보유기간으로보지않는다. 관련법규 : 소득세법제 89 조 소득세법시행령제 154 조 3) 동일세대원간에소유권변동이있는경우세대전체를기준으로 2년이상보유여부를판정한다. 72 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 73

39 4) 주택을배우자에게증여한후배우자가양도하는경우증여자의보유기간과수증자의보유기간을합하여계산한다. 5) 이혼위자료로주택을받은배우자가그주택을양도하는경우배우자의보유기간만가지고판단한다. 10) 보유하던주택이 도시및주거환경정비법 에의한재개발 재건축으로완공된경우종전주택의보유기간, 공사기간, 재개발 재건축후의보유기간을통산한다 ( 재개발 재건축공사기간을포함 ). 6) 재산분할청구권으로취득한주택의보유기간 소유권을이전해준다른이혼자의당초부동산취득일부터양도일 까지의기간을합하여계산한다. 7) 증여받은 1 주택을이혼후양도하는경우 증여를받은날 ( 증여등기접수일 ) 부터보유기간을계산한다. 8) 주택을상속받은경우피상속인의사망일부터계산한다. 다만, 동일세대원이던피상속인으로부터상속받은주택은피상속인의취득일부터계산한다. 9) 거주또는보유중에소실 도괴 노후등으로인해멸실되어재건축한경우 멸실된주택과재건축한주택의보유기간을통산한다 (20세대미만임의재건축공사기간은포함하지않는다 ). 주택면적이증가한경우 : 보유기간계산과는무관하다. 부수토지면적이증가한경우 : 종전주택의부수토지면적을초과하는부분은신축일로부터 2년이경과해야비과세받을수있다. 관련법규 : 소득세법제 98 조 소득세법시행령제 162 조, 제 154 조, 제 156 조의 2 74 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 75

40 18 부득이한사유가있는때에는 2 년이상보유하지않아도 1 세대 1 주택비과세규정을적용받을수있다. 1세대 1주택비과세적용을받기위해서는양도일현재 1세대가국내에 1채의주택을보유하고있으면서해당주택의보유기간이 2년이상되어야한다. 그러나다른지방으로전근을가게되거나외국으로이민을가게되는등부득이한사유가있는경우에는 2년이상보유하지않아도 1세대 1주택비과세규정을적용받을수있다. 따라서아래와같은사유가있어보유기간및거주기간을채우지못했는데도공부상의보유기간및거주기간만을보고양도소득세를고지한경우에는그사유를입증하여비과세받도록하자. - 학교폭력예방및대책에관한법률 에따른학교폭력대책자치 위원회가피해학생에게전학이필요하다고인정하는경우 ( 강제전학을가는가해자는제외 ) 부득이한사유로주택을양도하는경우에도반드시 1년이상을거주한후에양도해야비과세적용을받을수있으므로이점을특히유의해야한다. 2) 해외이주또는출국하는경우해외이주법에의한해외이주로세대전원이출국하는경우와 1년이상계속하여국외거주를필요로하는취학또는근무상의형편으로세대전원이출국하는경우출국후 2년이내에양도하면보유기간에관계없이비과세한다. 1) 취학 직장이전 질병등부득이한사유가있는경우 1년이상거주한주택을취학, 근무상의형편, 질병의요양, 기타부득이한사유로양도하는경우에는 2년이상보유기간의제한을받지아니한다. < 보유기간특례요건 > 해당주택에서 1년이상거주할것 세대전원이다른시 군으로거주이전할것 양도일현재부득이한사유가발생할것 부득이한사유가다음중하나에해당할것 - 교육법에의한학교에의취학 ( 유치원 초등학교 중학교는제외 ) - 직장의변경이나전근등근무상의형편 - 1년이상의치료나요양을필요로하는질병의치료또는요양 해외이주로세대전원이출국함으로써비거주자가된상태에서 1주택을양도하는경우에는출국후 2년이내에양도해야보유기간에관계없이비과세받을수있으며, 해외이주신고확인서를교부받은경우에는발행일로부터 1년내에출국하면서출국전에다른주택을취득하지않을조건으로주택을양도하는경우비과세한다. 3) 건설임대주택을취득하여양도하는경우 민간임대주택에관한특별법 에따른민간건설임대주택또는 공공주택특별법 에따른공공건설임대주택을취득하여양도하는경우로서해당건설임대주택의임차일부터양도일까지의기간중세대전원이거주 ( 취학등부득이한사유포함 ) 한기간이 5년이상인경우에는보유기간에제한없이비과세된다. 76 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 77

41 19 1 세대 2 주택이라도일정기간안에 1 주택을팔면양도소득세가비과세되는경우가있다. 4) 협의양도 수용되는경우주택및그부수토지 ( 사업인정고시일전취득분에한함 ) 의전부또는일부가 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 에의한협의매수 수용및그밖의법률에의하여수용되는경우에는보유기간및거주기간에관계없이양도소득세가비과세되며, 협의양도또는수용일로부터 5년이내에양도하는잔존주택및그부수토지도비과세된다. 5) 재개발 재건축기간중에취득한주택을양도하는경우 1세대가소유한 1주택이재개발 재건축사업시행으로사업기간중에다른주택 ( 대체주택 ) 을취득하여거주하다가재개발 재건축완공된주택으로이사하게되어대체주택을양도하는경우아래요건을모두충족하면그보유기간의제한을받지아니하고비과세받을수있다. 사업시행인가일이후대체주택을취득하고 1년이상거주 재개발 재건축주택완공전또는완공후 2년이내에대체주택양도 완공후 2년이내재개발 재건축주택으로세대전원이이사하고 1년이상계속하여거주 ( 다만, 취학, 근무상형편, 질병요양등의경우는세대원일부가이사하지않더라도가능 ) 관련법규 : 소득세법제 89 조소득세법시행령제154 조, 제156 조의 2 1세대가국내에 2채의주택을소유하고있는경우먼저양도하는주택에대하여는양도소득세가과세되는것이원칙이다. 그러나다음과같은경우일정한기간내에양도하는주택에대하여는양도소득세를비과세하고있으므로이를잘활용하면세금을절약할수있다. 1) 1세대가일시적으로 2주택을보유하게될때 1 일반적인경우 1주택을소유한 1세대가그주택을양도하기전에새로운주택을취득함으로써일시적으로 2주택이된경우아래의요건을모두갖추어종전의주택을양도하면 1세대 1주택으로보아양도소득세를비과세한다. < 비과세요건 > 종전의주택을취득한날부터 1년이상이지난후새로운주택을취득할것 새로운주택을취득한날부터 3년이내에종전주택을양도할것 양도일현재 1세대 1주택비과세요건을갖출것 2 지방이전공공기관과기업의종업원인경우수도권소재공공기관또는법인이수도권외의지역으로이전하여당해공공기관및법인의종사자가이전한지역 ( 시 군 ) 또는연접한지역의주택을취득함으로써일시적으로 2주택이된경우에는아래의요건을모두갖추어종전의주택을양도하면 1세대 1주택으로보아양도소득세를비과세한다. 78 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 79

42 < 비과세요건 > 새로운주택을취득한날부터 5년이내에종전주택을양도할것. 이경우 종전의주택을취득한날부터 1년이상이지난후새로운주택취득 요건적용않음 양도하는주택이양도일현재 1세대 1주택비과세요건을갖출것 2) 상속을받아 2주택을보유하게될때 1 일반주택을양도하는경우 상속개시당시별도세대로부터상속받은주택 ( 조합원입주권을상속받아사업시행완료후취득한신축주택포함 ) 과일반주택 ( 상속개시당시보유한주택또는상속개시당시보유한조합원입주권에의하여사업시행완료후취득한신축주택만해당 ) 을국내에각각 1채씩소유하고있는 1세대가양도하는일반주택이비과세요건을갖추었다면양도소득세를과세하지않는다. 피상속인 ( 사망한사람 ) 이상속개시당시두개이상의주택을소유한경우에는피상속인을기준으로아래 a > b > c > d 순위에따른 1주택에대해서만상속주택 ( 조합원입주권을받아사업시행완료후취득한신축주택을포함 ) 특례가적용된다. a. 피상속인이소유한기간이가장긴 1주택 b. a가같은주택이 2이상일경우에는피상속인이거주한기간이가장긴 1주택 c. a와 b가모두같은주택이 2이상일경우에는피상속인이상속개시당시거주한 1주택 d. 피상속인이거주한사실이없고, a가같은주택이 2이상일경우에는기준시가가가장높은 1주택 ( 기준시가가같은경우에는상속인이선택하는 1주택 ) 공동상속주택 (2 채이상일경우, 위 a > b > c > d의순위에따른 1주택을말함 ) 외다른주택을양도할때에는해당공동상속주택은상속지분이가장큰상속인의소유로보며상속지분이가장큰상속인이 2인이상인경우에는아래 e > f 순위에따라해당공동상속주택을소유한것으로본다. e. 당해주택에거주하는자 f. 최연장자 2 상속받은주택을먼저양도하는경우그러나상속받은주택을먼저양도하는경우에는양도소득세가과세된다. 따라서상속받은주택이라도일반주택과마찬가지로양도당시 1세대 1주택비과세요건을갖추어야양도소득세가과세되지않는다. 3) 노부모를모시기위해세대를합침으로써 2주택을보유하게될때 1주택을보유한 1세대가 1주택을보유하고있는 60세이상의직계존속 ( 배우자의직계존속을포함 ) 을모시기위해세대를합침으로써 1세대가 2주택을보유하게된경우, 세대를합친날부터 10년이내에먼저양도하는주택에대하여는양도소득세를비과세한다. < 비과세요건 > 양도하는주택이양도일현재 1세대 1주택비과세요건을갖출것 세대를합친날부터 10년이내에양도할것 노부모 ( 직계존속중어느한사람또는모두가 60 세이상 ) 를봉양할것 80 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 81

43 4) 혼인으로 2주택을보유하게될때 1주택을보유하는자가 1주택을보유하는자와혼인함으로써 1세대가 2채의주택을보유하게된경우또는 1주택을보유하는자가 1주택을보유한직계존속 (60 세이상 ) 과거주중인무주택자와혼인하여 1세대가 2채의주택을보유하게된경우혼인한날부터 5년이내에먼저양도하는비과세요건을갖춘주택에대하여는양도소득세를비과세한다. < 비과세요건 > 양도하는주택이양도일현재 1세대 1주택비과세요건을갖출것 혼인한날부터 5년이내에양도할것 5) 농어촌주택등을소유함으로써 2주택을보유하게될때 1주택 ( 일반주택 ) 을소유한자가아래의농어촌주택등을취득하여 1세대 2주택이된상태에서일반주택을양도할때에이를 1세대 1주택으로보아주택의비과세규정을적용한다. 1 농어촌주택등 ( 조세특례제한법제99조의4) 1세대가 2003 년 8월 1일 ( 고향주택은 2009 년 1월 1일 ) 부터 2020 년 12 월 31 일기간중에농어촌주택등을취득하여 3년이상보유하고그농어촌주택취득전에보유하던일반주택을양도할때에는그농어촌주택등은해당 1세대의소유주택이아닌것으로보아주택의비과세규정을적용한다. < 농어촌주택 > - 소재 : 읍 면또는인구 20 만이하의시의동 * 인구 20 만이하인시의동은 2016 년 1월 1일이후양도분부터적용 수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 지정지역, 관광단지등은제외 일반주택과행정구역상같은읍 면또는연접한읍 면은제외 - 주택규모 : 대지 660m2이내 - 주택가격 : 취득시기준시가 2억원이하 ( 한옥은 4억원이하 2014년 1월 1일이후취득분부터적용 ) < 고향주택 > - 소재 : 인구 20 만이하의시인고향 수도권, 지정지역, 관광단지등은제외 일반주택과행정구역상같은시또는연접한시는제외 - 주택규모 : 대지 660m2이내 - 주택가격 : 취득시기준시가 2억원이하 ( 한옥은 4억원이하 2014년 1월 1일이후취득분부터적용 ) 이때는농어촌주택등을 3 년이상보유해야한다. < 인구 20 만이하인시 > 농어촌 ( 고향 ) 주택소재지역범위 ( 제 99 조의 4 제 2 항관련 ) 구 분 시 (26 개 ) 충북 제천시 충남 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시 강원 동해시, 삼척시, 속초시, 태백시 전북 김제시, 남원시, 정읍시 전남 광양시, 나주시 경북 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시 경남 밀양시, 사천시, 통영시 제주 서귀포시 비고 : 위표는 통계법 제18 조에따라통계청장이통계작성에관하여승인한주민등록인구현황 (2015 년 12 월주민등록인구기준 ) 을기준으로인구 20 만명이하의시를열거한것임 2 농어촌주택 ( 소득세법시행령제155조제7항 ) 주택 ( 일반주택 ) 을소유한 1세대가서울, 인천, 경기도를제외한읍 면지역 ( 도시지역안의지역은제외 ) 에소재한농어촌주택을보유하여 1세대 2주택이된경우에일반주택을양도할때 ( 귀농주택은그취득한날부터 5년이내에일반주택을양도하는경우에한하여적용 ) 주택의비과세규정적용 82 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 83

44 20 등기를하지않고양도하면다음과같은불이익을받는다. GUIDE 농어촌주택 상속주택 : 피상속인이취득후 5년이상거주한사실이있는주택 이농주택 : 농업또는어업에종사하던자가전업으로인하여다른시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면으로전출함으로써거주하지못하게되는주택으로이농인이취득후 5년이상거주한사실이있는주택 귀농주택 : 농업또는어업에종사하고자하는자가취득 ( 귀농이전취득포함 ) 하여거주하는다음의요건을갖춘주택을말하며, 귀농주택소유자는귀농일부터계속하여 3년이상농업ㆍ어업에종사하여야하고같은기간에세대전원도함께이사 ( 취학, 근무상의형편, 질병의요양, 그밖의부득이한사유로세대의구성원중일부가이사하지못하는경우 포함 ) 하여거주해야함 a. 고가주택 ( 실가 9억원초과 ) 에해당하지않을것 b. 대지면적 660 m2이내일것 c. 1,000 m2이상의농지를소유한자가해당농지소재지에있는주택을취득하거나, 1,000 m2이상의농지를소유하기전 1년이내에해당농지소재지에있는주택을취득하는것일것귀농으로인하여세대전원이농어촌주택으로이사하는경우귀농후최초로양도하는 1개의일반주택에한하여위비과세특례가적용되며그이후새로이취득한일반주택은적용되지않는다. 관련법규 : 소득세법시행령제154 조, 제155 조조세특례제한법제 99 조의 4 부동산을취득한자가그자산의취득에관한등기를하지아니하고양도 ( 미등기양도 ) 하면다음과같은불이익을받는다. 1) 양도소득세비과세및감면혜택을받지못한다. 부동산을미등기로양도하면 1세대 1주택에대한양도소득세비과세, 기타조세특례제한법상의각종감면혜택을받지못한다. 2) 장기보유특별공제를받지못한다. 토지와건물을 3년이상보유하였다가양도하면양도소득세계산시보유기간에따라양도차익의 10~30%(1 세대 1주택의경우 24~80%) 를공제해주나등기를하지않고양도하면공제를받지못한다. 3) 양도소득기본공제를받지못한다. 양도소득세를계산할때는모든사람에게다음의각자산별로각각연 250 만원씩을공제해주나아래의미등기양도자산에해당되는경우에는공제를받지못한다. 부동산 부동산에관한권리및기타자산 주식및출자지분 파생상품 4) 70% 의높은세율이적용된다. 양도소득세세율은 2년 ( 주택 1년 ) 이상보유한자산의경우양도소득의크기에따라 6%( 비사업용토지 16%) 에서 42%( 비사업용토지 52%) 의세율이적용되며 1년미만보유한자산의경우에도 50%( 주택 40%) 의세율이적용되나, 미등기양도자산에대하여는 70% 의매우높은세율이적용된다. 84 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 85

45 21 재개발ㆍ재건축사업과양도소득세 등기를하지않고자산을양도하면양도소득세신고기한의다음날부터 10년이내에는언제든지양도소득세를부과할수있다. 따라서위기간내에등기상의양도자또는취득자에대하여양도소득세조사를하거나기타의사유로미등기양도사실이밝혀지면무거운세금을물게되므로미등기전매행위는절대로하지않는것이좋다. 미등기양도제외자산 다음에해당하는자산을양도하는경우에는미등기양도로보지아니한다. 장기할부조건으로취득한자산으로서그계약조건에의하여양도당시그자산의취득에관한등기가불가능한자산 법률의규정또는법원의결정에의하여양도당시그자산의 GUIDE 취득에관한등기가불가능한자산 양도소득세가감면되는 8 년이상자경농지및대토하는 농지와비과세대상인교환ㆍ분합하는농지 비과세대상인 1세대 1주택으로서건축법에의한건축허가를받지아니하여등기가불가능한자산 관련법규 : 소득세법제 91조, 제 95 조, 제103 조, 제104 조소득세법시행령제168 조 사업추진절차 재개발 재건축사업은다음의절차에따라사업이시행된다. 구역지정 재개발 ( 재건축 ) 조합설립인가 사업시행인가 조합원분양신청 관리처분계획인가 착 조합원분양및동ㆍ호수추첨 일반분양 공 준공검사 입주 이전고시 권리확정및등기 청 산 86 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 87

46 관리처분계획 종전의토지또는건물에대한권리를새로건설하는대지와건축물에 대한권리로변환시키는계획으로서주택등의분양과주민의비용 부담을확정하는절차를말하며, 사업시행자가관리처분계획에대한시장 군수의인가를받아야만기존건축물의철거를할수있다. 재개발 재건축사업과세금 1) 주택의보유기간계산보유하던주택이 도시및주거환경정비법 에의한재개발 재건축으로완공된경우보유기간은종전주택의보유기간, 재개발 재건축공사기간, 완공주택의보유기간을통산한다. 2) 양도소득세과세여부재개발 재건축구역내의토지등을사업시행자에게양도하고, 그대가로관리처분계획에따라취득한토지또는건축시설은 환지 로보므로양도소득세과세대상이아니다. - 다만, 청산금을교부받는부분은토지가유상으로이전되는것이므로양도소득세가과세된다. 3) 조합원입주권의양도 조합원입주권의취득시기 - 재개발 재건축으로인하여조합원이취득한입주권은부동산을취득할수있는권리에해당되며, 당해조합원입주권의취득시기는부동산을분양받을수있는권리가확정되는날인관리처분계획의인가일을말한다. - 다만, 주택재건축사업의경우 2005 년 5월 31 일전에사업시행인가를받은경우에는사업시행인가일이입주권의취득시기가된다. 비과세되는조합원입주권 - 1세대 1주택자인재개발 재건축조합의조합원이재개발 재건축조합을통하여취득한입주권을양도하는경우로서종전주택이관리처분계획인가일과주택의철거일중빠른날현재비과세요건을충족하고다음의어느하나에해당되는경우에는부동산을취득할수있는권리임에도불구하고양도소득세가비과세된다. 1 양도일현재다른주택이없는경우 2 양도일현재당해조합원입주권외에 1주택을소유한경우로서주택을취득한날부터 3년이내에조합원입주권을양도하는경우 4) 조합원입주권을소유한상태에서양도하는주택은비과세제외 2006년 1월 1일이후관리처분인가로취득한조합원입주권 ( 승계취득포함 ) 과주택을각각 1개씩소유한상태에서주택을양도하는경우에이는 1세대1주택비과세되지않는다. 다만, 1세대 1주택자가조합원입주권을취득하여주택을양도하는경우다음의각요건충족시 1세대 1주택비과세적용을받을수있다. 88 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 89

47 22 1 세대 1 주택을부득이 2 년을채우지못하고파는경우에는잔금청산일또는등기이전일을고려하자. GUIDE 1 세대 1 주택의특례 관련법규 : 소득세법제 89 조 주택을조합원입주권취득일로부터 3년이내양도하고아래요건을모두충족하는경우 1 종전주택을취득한날부터 1년이상이지난후조합원입주권취득 2 조합원입주권을취득한날부터 3년이내에종전주택양도 3 종전주택은 1세대 1주택비과세요건 (2 년이상보유, 양도가액 9 억원이하 ) 을충족할것 주택을조합원입주권취득일로부터 3 년이지나서양도시아래요건을모두충족하는경우 1 재개발 재건축주택이완성된후 2 년이내재개발 재건축주택으로세대전원이이사하여 1 년이상계속거주할것 2 재개발 재건축주택이완성되기전또는완성된후 2 년이내에 종전주택양도 3 종전주택은 1 세대 1 주택비과세요건 (2 년이상보유, 양도가액 9 억원이하 ) 을충족할것 1세대소유의 1주택이조합원입주권으로전환되어재개발 재건축사업시행기간중주거용으로취득한주택 ( 대체주택 ) 을양도하고아래요건을모두충족하는경우 1 사업시행인가일이후대체주택을취득하고 1년이상거주 2 재개발 재건축주택이완성된후 2 년이내에재개발 재건축주택으로세대전원이이사 ( 다만, 취학, 근무상형편, 질병요양, 그밖의부득이한사유로세대원일부가이사하지못하는경우포함 ) 하고 1년이상계속거주 3 재개발 재건축주택이완성되기전또는완성된후 2년이내에대체주택양도 소득세법시행령제 156 조의 2 1세대 1주택자가 2년이상보유한주택을양도하는경우에는양도소득세가비과세된다. 그러나사회생활을하다보면위와같은사실을알고있으면서도부득이하게 2년내에집을팔아야하거나빚으로넘겨주어야하는때가있다. 이런경우자포자기하여아무런생각없이소유권을이전해주면나중에양도소득세때문에더욱곤란을겪게될수있다. 세법에서는다음과같은때를양도시기로정하고있으므로이를잘활용하면양도소득세를절세할수있다. 대금청산일이분명한경우에는잔금청산일 대금청산일이분명하지아니한경우에는소유권이전등기접수일 대금청산전에소유권이전등기를한경우에는등기접수일 공익사업을위하여수용되는경우에는대금을청산한날, 수용의개시일또는소유권이전등기접수일중빠른날. 단, 소유권에관한소송으로보상금이공탁된경우에는소유권관련소송판결확정일통상적으로부동산을사고파는경우매도자와매수자는매매계약을체결한후바로매매대금전액을주고받는것이아니라계약체결시에계약금을일부지급하고이후중도금을거쳐마지막으로매수자는잔금을, 매도자는매매거래용인감증명서를서로주고받기때문에실지파는시점 ( 계약체결시점 ) 에서잔금을청산하거나등기이전일까지는 1~2 개월정도의기간이소요된다. 90 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 91

48 23 조정대상지역에소재하는주택을보유하고있다면주의하자. 따라서보유기간 2년을채우기전에매매계약을체결한경우에는 2년을채우기위한나머지기간이많이남아있다면어려움이있겠지만, 기간이몇달남지않은경우에는잔금지급일자를조절하는방법으로양도소득세를비과세받을수있다. 1세대가 2년이상보유한주택 1채만소유하고있더라도해당주택이조정대상지역안에있다면보유기간중 2년이상거주한뒤팔아야비과세규정을적용받을수있다. 또한, 위의 1세대가조정대상지역에있는주택을팔게되면양도소득세가중과세 (2 주택자는기본세율에 10%p, 3주택이상자는기본세율에 20%p 가산 ) 되므로, 가능하다면다른주택을먼저팔고난뒤조정대상지역에있는주택을팔아야절세할수있다. 1) 조정대상지역의주택을팔더라도 2년이상거주할필요가없는경우가있다. 2 년이상거주요건예외사유 GUIDE 임대주택으로등록 ( 세무서및시 군 구 ) 하여임대의무기간충족한주택 조정대상지역지정일 (2017 년 8월 2일 ) 이전취득한주택 조정대상지역지정일 (2017 년 8월 2일 ) 이전매매계약을체결및계약금을지급한경우 ( 단, 계약금지급일현재무주택자에한함 ) 관련법규 : 소득세법시행령제 162 조 92 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 93

49 24 부동산을양도할경우보유기간에따라세부담에차이가있다. 2) 다주택을소유하고있더라도기본세율을적용받는경우가있다. 양도소득세의부담을줄이기위해서는양도하는부동산의보유기간을조절하는것이좋다. GUIDE 다주택자 3 주택이상 2주택 왜냐하면보유기간이 2년이상이면양도소득이많고적음에따라최소 6%(26%) 에서최대 42%(62%) 까지의누진세율이적용되지만, 2년미만이면양도하는부동산이주택 ( 부수토지포함 ) 인지아닌지에따라아래표와같이납부해야할세액에서많은차이가나기때문이다. 1 수도권 광역시 특별자치시 ( 세종시 ) 외지역의양도당시기준시가 3억원이하주택 2 준공공임대주택등으로등록하여 8년이상임대한주택 ( 다만, 2018 년 3월 31 일까지등록한경우 5년 ) 으로서, 일정요건을충족하는경우 3 조세특례제한법상감면대상주택 ( 97, 97 의2, 98~ 98 의3, 98의5~ 98의8, 99~ 99의3) 4 10 년이상무상제공한장기사원용주택 5 5년이상운영한가정어린이집등 6 상속받은주택 (5 년이내양도 ) 7 문화재주택 8 저당권실행또는채권변제를위해취득한주택 (3 년이내양도 ) 9 상기각주택외에 1채의주택만을소유하는경우의해당주택 1 3 채의주택이상을보유한세대의중과제외대상주택 2 취학, 근무상형편, 질병요양등의사유로취득한수도권밖주택및다른시 군에소재하는주택으로서, 일정요건을충족하는경우 3 혼인합가일로부터 5년이내양도하는주택 4 부모봉양합가일로부터 10 년이내양도하는주택 5 소송진행중이거나소송결과에따라취득한주택 ( 확정판결일로부터 3 년이내양도 ) 6 일시적 2주택인경우종전주택 7 양도당시기준시가가 1억원이하인주택 ( 도시및주거환경정비법 상정비구역내주택은제외 ) 8 상기 1 ~ 5에해당하는주택외에 1채의주택만을소유하는경우의해당주택 (2018 년 1 월 1 일이후양도 ) ( 단위 : 천원, %) 보유기간 1 년이상 ~ 2 년미만 1 년미만 부동산종류주택 ( ) 주택 ( ) 비사업용토지 2) 주택 ( ) 주택 ( ) 비사업용토지 3) 세율구분누진단기단기누진단기단기단기누진 소득금액 100, , , , , , , ,000 기본공제 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 과세표준 97,500 97,500 97,500 97,500 97,500 97,500 97,500 97,500 세율 1) 35% 40% 40% 45% 40% 50% 50% 45% 누진공제 14, , ,900 산출세액 19,225 39,000 39,000 28,975 39,000 48,750 48,750 28,975 1) 2018 년 1월 1일이후양도하는 1년이상 2년미만보유주택은 6% ~ 42% 의일반세율이적용되지만, 그외의 2년미만보유한부동산에대해서는 40% or 50% 의단일세율을적용하고, 하나의자산이둘이상의세율에해당할때에는해당세율로계산한산출세액중큰것적용 2) 산출세액이 39,000 천원 28,975 천원이므로공제 ( 감면 ), 가산세가없다면납부할세액은 39,000 천원 3) 산출세액이 48,750 천원 28,975 천원이므로공제 ( 감면 ), 가산세가없다면납부할세액은 48,750 천원 94 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 95

50 양도시기는잔금청산일로하되잔금청산일이불분명하거나잔금을 청산하기전에소유권이전등기를하는경우에는소유권이전등기접수일을양도일로보므로, 잔금청산약정일기준으로보유기간이 2년또는 1년미만인경우에는실지잔금청산일을 2년또는 1년이지난후로하고등기또한 2년또는 1년이지난후에이전해주면된다. 따라서부동산을취득한후부득이 1~2년이내에양도해야하는경우에도보유기간이 1년또는 2년이지나도록양도시기를조절하면세금을크게절약할수있다. < 양도소득세세율 > 자산 구분 2016 년 1월 1일 ~ 2017 년 1월 1일 ~ 2018 년 1월 1일 ~ 2018 년 4월 1일 ~ 1년미만 1), 2) 50% 보유기간 2년미만 1), 3) 40% 2년이상 기본세율 조정대상지역내주택분양권 4) 기본세율 50% 토지 건물, 부동산에관한권리 1 세대 2 주택 ( 조합원입주권포함 ) 1 세대 3 주택 ( 조합원입주권포함 ) 이상 기본세율 기본세율 ( 단, 지정지역 5) 은 10% 가산 ) 기본세율 ( 단, 조정대상지역은 10% 가산 ) 기본세율 ( 단, 조정대상지역은 20% 가산 ) 비사업용토지기본세율 +10% 기본세율 +10% 6) 미등기양도자산 70% 1) 하나의자산이둘이상에해당할때에는해당세율을적용하여계산한산출세액중큰것으로함 2) 주택및조합원입주권은 40% 3) 주택및조합원입주권은기본세율 4) 무주택세대로서양도당시다른분양권이없고 30 세이상 (30 세미만으로서배우자가있거나배우자가사망 이혼한경우포함 ) 인경우에는기본세율적용 5) 2017 년 8 월 3 일부터 2018 년 3월 31일까지의양도분만 10% 가산됨 6) 지정지역내비사업용토지는추가 10% 가산되나, 2018 년 2월현재지정지역없음 < 소득세법기본세율 > 과세표준 기본세율 누진공제 1천200 만원이하 6% - 1천200 만원초과 4 천 600 만원이하 15% 108 만원 4 천 600 만원초과 8 천 800 만원이하 24% 522만원 8 천 800 만원초과 1억 5 천만원이하 35% 1,490 만원 1억 5 천만원초과 3억원이하 38% 1,940 만원 3억원초과 5억원이하 40% 2,540 만원 5억원초과 42% 3,540 만원 < 세율적용방법 > 1 하나의자산이둘이상의세율에해당할때에는각각의세율을적용한산출세액중큰세액을납부하는것입니다. 예 ) 1년 2개월보유한비사업용토지를 2018 년중양도할때납부할세액계산 a, b 중큰금액인 20,000,000 원이납부할세액입니다. 비교 과세표준 세율 누진공제 산출세액 a. 50,000,000 40% (2년미만 ) - 20,000,000 b. 50,000,000 34% ( 비사업용토지 ) 5,220,000 11,780, 과세기간에 2개이상의자산을양도할때에는과세표준의합계액에일반세율적용한세액과각자산별세율을적용한산출세액의합계액중큰세액을납부하는것입니다. 96 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 97

51 25 두건이상의부동산을양도하는경우양도시기를조절하면세부담을줄일수있다. 예 ) 2 년이상보유한비사업용토지와비사업용토지가아닌자산을양도할때 납부할세액계산 a, b 중큰금액인 216,600,000 원이납부할세액입니다. 비교 구분 과세표준 세율 누진공제 산출세액 a 과세표준합계 600,000,000 42% 35,400, ,600,000 산출세액합계 205,200,000 b 비사업용토지 110,000,000 45% 14,900,000 34,600,000 비사업용아님 490,000,000 40% 25,400, ,600,000 1주택을양도하고같은연도말다른 1주택을양도하여 1년내에 2주택을양도하는경우합산하여신고납부하여야하므로, 누진세율체계에서는고율의누진세율과 1회 (250 만원 ) 의기본공제만을적용받게된다. 반면에 1주택을양도하고다른 1주택을다음연도에양도하면보다낮은누진세율적용과 2회 (500 만원 ) 의기본공제를적용받게되어세금부담을줄일수있다. 관련법규 : 소득세법제 104 조, 제 55 조 소득세법시행령제 162 조 관련법규 : 소득세법제 103 조 98 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 99

52 26 부동산양도시취득가액확인이되지않는경우가급적기준시가고시일전에양도하는것이유리하다. 27 장기보유특별공제적용대상을숙지하여적극활용하자. 부동산을양도하는경우취득가액이확인되지않으면양도당시의기준시가와취득당시의기준시가를비교, 환산하는방법을통해취득가액을산정할수있다. 이경우기준시가가매년상승한다고전제할경우새로운기준시가 ( 공시지가나개별주택가격등 ) 가고시되기전에부동산을양도하면취득가액이높게산정되어세부담을줄일수있다. 예를들어 2018년도에보유중인토지를 5,000만원에양도하는경우취득가액이확인되지않아취득가액을환산취득가액 * 으로계산하는경우양도일자가 2018년 6월인경우에는취득가액계산시 2018년 5월 31일공시지가를적용하지만, 양도일자를조금더앞당겨서 2018년 5월 15일에양도하는경우에는 2017년 5월 31일공시지가를적용하여환산취득가액을계산하므로양도를기준시가가공시되기전으로앞당기면양도가액에서차감하는취득가액이늘어나게되어세부담이줄어들게된다. ( 환산 ) 취득가액 = 양도가액 취득당시기준시가 / 양도당시기준시가 2018 년 5월 31일공시지가 : 15 만원, 2017 년 5월 31일공시지가 : 10 만원 ' 장기보유특별공제액 ' 이란양도소득세를계산할때자산의양도차익에해당자산의보유기간별로일정율을곱하여계산한금액을말하고, 이금액은해당자산의양도차익에서뺀다. 따라서장기보유특별공제액만큼세부담이줄어들게된다. 장기보유특별공제의대상이되는자산은보유기간이 3년이상인토지또는건물 ( 미등기양도자산제외 ) 및조합원입주권 ( 조합원으로부터취득한것은제외하며, 조합원입주권을양도하는경우에는 도시및주거환경정비법 제48 조에따른관리처분계획인가전토지분또는건물분의양도차익으로한정 ) 이다. < 장기보유특별공제율 > 공제율 3년이상 4년이상 5년이상 6년이상 7년이상 8 년이상 9 년이상 10 년이상 토지 건물 10% 12% 15% 18% 21% 24% 27% 30% 1세대1주택 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80% 비사업용토지 : 2016 년 12 월 31일양도분까지는적용하지않다가 2017 년 1월부터 적용 1세대1주택 : 최고 80% 까지적용. 단, 비거주자는최고 30% 준공공임대주택등에대한장기보유특별공제 관련법규 : 소득세법시행령제 176 조의 2 민간임대주택에관한특별법 에따른기업형임대주택또는준공공임대주택을같은법에따라임대사업자등록하여다음요건을모두충족하는경우그주택을양도함으로써발생하는소득에대해서는장기보유특별공제액을계산할때 8년 (10 년 ) 이상계속임대후양도하는경우 100 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 101

53 50%(70%) 의공제율을적용한다. 이경우 소득세법 에따른사업자 등록과 민간임대주택에관한특별법 에따른임대사업자등록을하고준공공임대주택등으로등록하여임대하는날부터임대를개시한것으로본다. 임대보증금또는임대료는연5% 의인상률제한 전용면적 85m2이하 ( 다가구주택일경우가구당전용면적기준 ) 장기임대주택에대한장기보유특별공제 양도소득세계산흐름 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타의필요경비 장기보유특별공제액 = 양도차익 장기보유특별공제율 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 소득감면대상소득금액 - 기본공제 산출세액 = 양도소득과세표준 세율 (p.96 참조 ) 자진납부할세액 = 산출세액 - 감면세액 민간임대주택에관한특별법 에따른다음의장기임대주택을 6년이상임대한후양도할때에는일반장기보유특별공제율 ( 연3%, 최대 30%) 에임대기간에따라다음의공제율을가산한다. 이경우 소득세법 에따른사업자등록과 민간임대주택에관한특별법 에따른임대사업자등록을하고준공공임대주택등으로등록하여임대하는날부터임대를개시한것으로본다. 민간매입임대주택 : 1호이상, 임대개시일당시주택의기준시가 6억원 ( 수도권밖 3억원 ) 이하 건설임대주택 : 2호이상, 대지면적 298 m2이하, 주택의연면적 ( 공동주택은전용면적 ) 이 149m2 임대기간 추가공제율 6년이상 7년미만 2% 7년이상 8년미만 4% 8 년이상 9 년미만 6% 9 년이상 10 년미만 8% 10 년이상 10% 관련법규 : 소득세법제 95 조, 조세특례제한법제 97 조의 3, 제 97 조의 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 103

54 28 실지거래가로신고하는부동산은증빙서류를철저히챙겨야세금부담을줄일수있다. 실지거래가액으로양도소득세를계산하는경우에는양도가액에서취득가액및기타취득에소요된비용중관련증빙서류에의하여실제로지출된사실이확인되는금액만을공제하여양도차익을계산하므로만약실제지출이되었으나증빙서류를제대로챙기지못했다면그금액에상당하는만큼추가세부담이따른다. 제조업을운영하고있는김절세씨는사업상투자자금이필요하여분양받은경기도고양시일산구소재아파트 ( 분양가액 2억, 제세공과금 1천만원, 보유기간 2년이상 3년미만 ) 를 2018 년 1월 3억원에급히매매하고이에따른양도소득세를신고하고자담당세무사에게신고를의뢰하였다. 담당세무사는 2007 년부터는부동산등을사고팔면서얻은실제이익을기준으로양도소득세를신고 납부하는실거래가과세제도가전면적으로시행되었다고하면서, 분양금액이나새시비용등관련증빙을요청하였으나입주시설치한새시비용 3백만원에대한증빙이없어제시를못했다. 제시한서류를검토한세무사는실제소요된비용에따른양도소득세 1,506 만원에신고납부하면되나새시비용 3백만원에대한증빙이없어, 이금액의상당세액 72 만원을추가부담해야한다고한다. 따라서, 다음과같은사항에유념하여부동산을취득하고자하는시점부터관련증빙자료를꼼꼼히챙기고보관하여내지않아도되는세금을추가부담하는일이없도록해야한다. 양도소득세계산시비용으로공제받을수있는항목을알아두고 공제받을수있는항목에대한증빙자료를확인하고 증빙자료는언제어디서나쉽게구할수있는것이아니므로비용을지출할때마다미리미리확보해두는것이좋다. 1) 실지거래가액에의한양도차익계산양도차익 = 실지양도가액 - 필요경비 실지양도가액 - 상대방으로부터실제수수하는거래금액을말한다. 필요경비 ( ) 1 취득에소요된비용 ( 취득가액및부대비용 ) 2 취득후지출한비용 3 양도비용 2) 취득에소요된비용당해자산의매입가액, 취득세, 부동산중개수수료등취득에소요된비용을공제한다. 건물을신축한경우에는신축에소요된비용이매입가액이되며, 자산을취득하면서상대방과의분쟁으로인해소송비용 명도비용 인지대, 양도세신고서작성비용등을지출하였다면이러한비용도포함한다. 104 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 105

55 다만, 취득세는영수증이없더라도인정해주고있다. 증빙서류예시 취득및양도시의매매계약서 대금수수영수증 ( 무통장으로거래시무통장입금영수증 ) 부동산거래대금의흐름이나타나는금융기관거래통장 거래상대방의거래사실확인서 건물을신축한경우도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서등 기타대금지급사실을입증할수있는서류 3) 취득후지출한비용부동산을취득한후이용편의를위하거나가치를증가시키기위하여지출한다음과같은비용도필요경비로공제받을수있다. 본래의용도를변경하기위한개조비용 엘리베이터또는냉난방장치설치비용 빌딩등의피난시설등설치비용 재해등으로건물 기계 설비등이멸실되거나훼손되어본래의용도로이용할가치가없는것의복구비용 토지의이용편의를위한장애물철거비용, 도로신설비용 기타개량 확장 증설등위와유사한성질의비용 - 예를들면새시설치비용, 발코니개조비용, 난방시설교체비용등은공제가능하나벽지 장판교체비용, 싱크대나주방기구교체비용, 외벽도장비용, 조명기구교체비용등은공제받을수없음 증빙서류예시 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급영수증 기타비용지출사실을입증할수있는서류 년 2월 17일이후의자본적지출액부터는신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서 ( 계산서 ) 등의증빙서류를수취 보관하여야필요경비로인정받을수있었으나, 2018 년 4월 1일이후양도하는분부터는금융증빙등실제지출이확인되는경우필요경비로인정받을수있다. 4) 양도비용자산을양도하기위하여직접지출한계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세신고서작성비용등과부동산을취득하면서매입한국민주택채권또는토지개발채권을만기전에매각함으로써발생한매각손실도비용으로인정받을수있다. 증빙서류예시 양도비용지급영수증 인지세납부영수증 국민주택채권등매각영수증 기타비용지출사실을입증할수있는서류 세무대리인에게지급한수수료영수증 관련법규 : 소득세법제 97 조소득세법시행령제163 조, 제 89 조 106 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 107

56 29 양도소득세신고ㆍ납부 ( 예정ㆍ확정 ) 를꼭하자. 양도소득세예정신고 납부 양도소득세과세대상자산을양도한거주자는양도소득세예정신고 납부기한내에주소지관할세무서장에게해당양도소득세신고서를제출하고세금도납부하여야한다. 예정신고 납부기한 토지또는건물, 부동산에관한권리, 기타자산 ( 특정주식등 ) 을양도한경우 양도일이속하는달의말일부터 2 개월이내 부담부증여 (2017 년 1 월 1 일이후부담부증여하는분부터 ) 증여일이속하는달의말일부터 3 개월이내 토지거래계약허가구역안에있는토지로서허가를받기전에대금을청산한경우 토지거래허가 ( 해제 ) 일이속하는달의말일부터 2 개월이내 주식 ( 특정주식등제외 ) 을양도한경우 2017 년 12 월 31 일까지는주식양도일이속하는분기의말일부터 2개월이내 2018 년 1월 1일이후부터는주식양도일이속하는반기의말일부터 2개월이내 파생상품은예정신고없음 신고인제출대상서류 해당자산의취득및양도시매매계약서사본 취득시또는취득후지출한비용관련증빙서류 년 2월 17 일이후의자본적지출액부터는신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서 ( 계산서 ) 등의증빙서류를수취 보관하여야필요경비로인정받을수있었으나, 2018 년 4월 1일이후양도하는분부터는금융증빙등실제지출이확인되는경우필요경비로인정받을수있다. 양도비용증빙서류 108 세금절약가이드 Ⅱ 일괄확인가능서류 > : 납세자제출생략가능서류 토지 건물등기사항증명서 토지대장및건축물대장등본 행정정보의공동이용을통하여해당서류의확인이불가능한경우에는납세자에게제출을요구할수있다. 양도소득세확정신고 납부 1과세기간 (1월 1일 ~12월 31일 ) 동안양도소득이있으면그다음해 5월 1일부터 5월 31 일까지주소지관할세무서에양도소득세확정신고 납부를하여야한다. 단, 예정신고를한경우에는확정신고를하지않아도되지만다음의경우에는확정신고납부를하여야한다. 1 2 회이상자산을양도하고이미신고한양도소득금액과합산하여 신고하지않은경우 2 2 회이상자산을양도한경우로서산출세액이달라지는경우 예정 확정신고안내 현재세무서에서는부동산등기신청자료와신고자료등을전산으로대사 하여예정 확정신고대상자를추출하여신고안내문을보내주고있다. 따라서신고안내문을받았다면세무서에서신고대상자로분류한 것이므로신고대상인지여부를확인하고기한내에신고 납부를하여무신고 ( 납부 ) 로인한가산세불이익을받지않도록해야한다. 제 2 장양도소득세알뜰정보 109

57 신고하지않을경우불이익 1 무신고와무납부에따른가산세를물어야한다. 2 납부할세액이 1천만원을초과하는경우에는세액의일부를 2개월이내에분할납부할수있는데이러한분할납부혜택을받지못한다. 3 수정신고또는경정청구를할수없다. 4 양도소득세감면대상인경우에는확정신고와함께감면신청을하여야하는데감면신청을하지않았으므로감면이배제되는경우가있다. 무 ( 과소 ) 신고 무 ( 미달 ) 납부시가산세 무 ( 과소 ) 신고가산세계산 2015 년 6 월 30 일이전양도분 2015 년 7 월 1 일이후양도분 가산세계산식 가산세계산식 양도소득세신고 납부방법 신고방법 : 관할세무서에우편발송또는방문, 전자신고 납부방법 : 은행 체신관서, 전자납부 양도소득세신고는국세청홈택스 ( 또는모바일을통해전자신고할수있다. 부동산의경우전자신고를하면, 미리채움서비스 ( 등기부정보 : 소재지, 면적, 취득 양도날짜및가액등 )* 를이용하여편리하게신고할수있다. * 미리채움서비스에서제공되는등기부상정보가사실과다를경우사실에맞게신고하여야한다. 양도소득세종합안내포털 ( 홈택스 양도소득세종합안내 ) 을이용하면, 전자신고는물론양도소득세미리계산, 세금관련법령, 사례등다양한정보를볼수있다. 전자신고 납부방법 홈택스 : 신고 납부 > 세금신고 > 양도소득세 > 증빙서류제출 모바일 : 국세청홈택스앱설치후신고 (1개의부동산 ) 납부 산출세액 무 ( 과소 ) 신고과세표준 과세표준 무 20% 과소 10% 부정 40% 무 ( 과소 ) 신고납부세액 무 20% + 과소 ( 초과환급 )10% 초과신고한환급세액 부정 40% 2015 년 7월 1일이후양도분은추가납부세액이없는경우에는무 ( 과소 ) 신고가산세를부과하지아니함 예정신고기한까지무 ( 과소 ) 신고하였으나확정신고기한까지확정신고및수정신고한경우가산세액의 50% 를감면함 납부불성실가산세 ( 연간 10.95%) 계산 납부불성실가산세 = 무 ( 미달 ) 납부세액 무 ( 미달 ) 납부일수 가산세는확정신고는물론예정신고에도적용된다. 3 10,000 관련법규 : 소득세법제105 조, 소득세법제110 조, 국세기본법제 47 조의 2, 제 47 조의 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 111

58 30 신고를한후과다신고한사실이밝혀지면경정청구를하여세금을돌려받도록하자. 세금을신고하다보면신고하여야할금액보다적게신고하는경우도있지만, 공제받을수있는사항이있는데도이를공제받지아니하여정당하게내야할세금보다많이내는경우도있다. 이러한경우에는법정신고기한경과후 5년이내에관할세무서장에게정당하게세액을결정또는경정하여줄것을청구할수있는데이를 경정청구 라한다. 경정청구를할수있는경우의예를들어보면다음과같다. 실지거래가액으로신고하면서증빙서류를확보하지못해필요경비를공제받지못하였으나신고기한이지난후증빙서류를확보한경우 장기보유특별공제대상인데적용하지아니한경우경정청구는법정신고기한내에신고를한자만이할수있으며, 신고기한경과후 5년이내에하여야한다. 다만, 다음의경우에는그사유가발생한날부터 3월이내에경정청구를할수있다. 3 조세조약에따른상호합의가최초의신고 결정또는경정의내용과다르게이루어졌을때 4 당초신고의근거가된거래또는행위등의효력에관계되는관청의허가기타의처분이취소된때 5 당초신고의근거가된거래또는행위등의효력에관계되는계약이해제권의행사에의하여해제되거나당해계약의성립후발생한부득이한사유로인하여해제되거나취소된때 6 당초신고할때는장부및증빙서류의압수기타부득이한사유로인하여과세표준및세액을계산할수없었으나그후당해사유가소멸한때 7 기타위와유사한사유가법정신고기한경과후에발생한때경정청구를하면세무서에서그내용을확인한다음청구를받은날부터 2월이내에그결과를통지해주도록되어있다. 그러므로양도소득세신고를한후잘못신고하여정당한세금보다더많은세금을낸사실이밝혀지면경정청구를하여잘못낸세금을돌려받도록하자. 1 최초의신고 결정또는경정에있어서과세표준및세액의근거가 된거래또는행위등이그에관한소송에대한판결에의하여다른것으로확정되었을때 2 소득기타과세물건의귀속을제 3 자에게로변경시키는결정또는 경정이있을때 관련법규 : 국세기본법제 45 조의 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 113

59 31 내야할세금이 1 천만원을초과하는경우에는나누어낼수있다. 32 농지는 8 년이상자기가경작한후양도하면양도소득세를감면받을수있다. 세금은신고 납부기한내에일시에납부하는것이원칙이나, 예정신고또는확정신고를할때납부할세액이 1천만원을초과하는경우에는다음과같이납부세액의일부를납부기한경과후 2개월이내에나누어낼수있다. 납부할세액 신고시납부 분할납부할수있는세액 2천만원이하 1천만원 1천만원초과금액 2천만원초과 1/2 이상금액 1/2 이하금액 예를들어 2017 년도귀속확정신고납부세액이 1,500 만원인경우에는확정신고납부기한인 2018 년 5월 31 일까지 1,000 만원을납부하고 500 만원은 2018 년 7월 31 일까지납부하면되며, 납부할세액이 3,000 만원인경우에는 2018 년 5월 31 일까지 1,500 만원을납부하고, 나머지 1,500 만원은 2018 년 7월 31 일까지납부하면된다. 납부할세액의일부를분할납부하고자하는경우예정신고서또는확정신고서에분할납부할세액을기재하여신고기한까지신고서를제출하고, 세액은총납부할세액에서분할납부할세액을뺀금액은신고 납부기한내에납부하고나머지분할납부할세액은 2개월내에납부하면된다. 따라서납부할세액이많은경우에는분할납부를하면최소한분할납부기간에대한이자만큼이라도이익을볼수있다. 관련법규 : 소득세법제112 조 농지소재지에서 8년이상직접경작한농지를양도하는경우에는양도소득세를감면한다. 다만, 해당토지가 국토의계획및이용에관한법률 에따른주거지역 상업지역및공업지역에편입되거나, 도시개발법 그밖의법률에따라환지처분전에농지외의토지로환지예정지를지정받은경우에는주거지역등에편입되거나환지예정지지정을받은날까지발생한소득으로서다음산식에의하여계산한소득에한하여양도소득세를 100% 감면한다. 양도소득금액 주거지역등에편입되거나환지예정지지정을받은날의기준시가 양도당시의기준시가 - 취득당시의기준시가 감면세액은 5년간 2억원, 1년간 1억원 (2015년 12월 31일이전은 2억원 ) 한도내에서감면한다. 농지소재지에거주하는자 란 8년이상다음중하나에해당하는지역 ( 경작개시당시에는당해지역에해당하였으나행정구역개편등으로이에해당하지아니하게된지역을포함 ) 에거주하면서경작한자를말한다. ⅰ) 농지가소재하는시 군 구 ( 자치구 ) 안의지역 ⅱ) 위 ⅰ) 의지역과연접한시 군 구안의지역 ⅲ) ⅰ), ⅱ) 가아닌경우실제거주하는곳에서직선거리 30km 이내의농지 직접경작 이란거주자가그소유농지에서농작물의경작또는다년성식물의재배에상시종사하거나농작업의 2분의 1 이상을자기의노동력에의하여경작또는재배하는것을말한다. - 취득당시의기준시가 114 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 115

60 자경기간은다음과같이계산한다. 일반적인경우 - 자경기간은농지를취득한때부터양도할때까지의실제보유기간 중의경작기간으로계산한다. 다만, 2014년 7월 1일이후양도분부터는경작기간중해당피상속인 ( 그배우자포함 ) 또는거주자의사업소득금액 (2017년 2월 7일이후양도분부터는사업소득금액이결손인경우 0 으로봄, 농업 임업소득, 부동산임대소득, 농가부업소득제외 ) 과근로소득총급여액의합계액이 3천 700 만원이상인과세기간이있는경우그기간은피상속인또는거주자가경작한기간에서제외한다. 특수한경우 - 상속받은농지 : 피상속인이취득하여농지소재지에거주하면서 경작한기간도상속인이농지소재지에거주하면서경작한기간으로본다.( 다만, 상속인이상속받은농지를 1년이상계속경작하지아니한경우에는상속받은날부터 3년이되는날까지양도하는경우에한하여피상속인이취득하여경작한기간을상속인이경작한기간으로본다 ) - 증여받은농지 : 증여받은날이후수증자가경작한기간만을 계산한다. - 교환된농지 : 교환으로인하여취득한농지는교환일이후경작한 기간으로계산한다. 자경기간은취득할때부터양도할때까지의사이에 8 년이상경작한사실이 있으면되며양도일현재에자경하고있어야하는것은아니다. 그러나양도일현재자경은하고있지않더라도농지에는해당되어야한다. 다만, 양도일이전에매매계약조건에따라매수자가형질변경, 건축착공등을한경우에는매매계약일현재를기준으로농지여부를판단한다. 따라서 8년이상자경농지에해당되는경우에는양도소득세신고시세액감면신청을하여세금을감면받도록하자. 경작기간이 8년이안되어도감면되는경우 경영이양직접지불보조금의지급대상이되는농지를한국농어촌공사, 농업을주업으로하는영농조합법인또는영농회사법인에 2018 년 12 월 31일까지양도하는경우에는 3년이상직접경작하면감면을받을수있다. 상속인이상속받은농지를경작하지않는경우 상속받은날부터 3년이내에상속받은농지 ( 피상속인이자경요건을갖춘농지 ) 를양도하거나, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및그밖의법률에따라협의매수또는수용되는경우로서상속받은날부터 3년이되는날까지아래의어느하나에해당하는지역으로지정되는경우 ( 상속받은날전에지정된경우포함 ) 에는피상속인의경작기간을상속인이경작한기간으로본다. - 택지개발촉진법제3조에따라지정된택지개발지구 - 산업단지및개발에관한법률제6조 제7조 제7조의2 또는 제 8 조에따라지정된산업단지등 관련법규 : 조세특례제한법제 69 조 조세특례제한법시행령제 66 조 116 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 117

61 33 양도일현재농지가아니더라도농지로인정받는경우가있다. 8년이상자경농지에대한양도소득세감면을받으려면양도일현재농지상태로양도하여야한다. 여기서 양도일 이란대금청산일을말하되, 대금청산일이분명하지않거나대금청산일전에소유권이전등기접수를한경우에는소유권이전등기접수일을말한다. 그러나현실적으로는 8년이상농지소재지에거주하면서직접경작한사실이있지만양도일현재는농지가아닌상태로양도하는경우가있을수있는데, 다음과같은경우에는농지를양도한것으로인정받을수있으므로이를적극입증하면감면을받을수있다. - 대법원판례 (97누706, 1998년 9월 22일 ) 에서는 8년이상자경한농지가일시적관리소홀로양도당시이주민들에의하여불법점거당하여농지로사용되지못한경우를일시적휴경상태에있었던것으로본바있다. 특히매수자가농지를매입한다음그위에다건물을신축한후그분양대금으로잔금을지급하기로하는매매계약을체결하는경우가있는데, 이러한경우에는매매계약일현재당해토지가농지였다는사실을적극적으로입증하여인정을받아야한다. 양도일이전에매매계약조건에따라매수자가형질변경을하거나 건축착공등을한경우에는매매계약일현재를기준으로한다. 따라서매매계약체결당시에는농지였음을입증하면된다. 환지처분전에해당농지가농지외의토지로환지예정지지정이되고, 그환지예정지지정일로부터 3년이경과하기전의토지로서토지조성공사의시행으로경작을못하게된경우에는토지조성공사착수일현재농지이면감면을받을수있다. 일시적휴경상태인경우공부상지목이농지라하더라도양도일현재실제로경작에사용되고있지아니한토지는양도소득세감면대상이아니나, 일시적휴경상태하에서양도한경우에는농지를양도한것으로본다. 관련법규 : 조세특례제한법제 69 조 조세특례제한법시행령제 66 조 118 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 119

62 34 농지의범위를정확히알아두고해당사항이있는경우적극활용하자. 35 개인기업을법인으로전환하는경우현물출자를하거나사업양수도방법을택하면이월과세를적용받을수있다. 8년이상자경농지에대한양도소득세감면규정은농지를양도하는경우에적용된다. 농지 는전 답으로서지적공부상의지목에관계없이실제로경작에사용되는토지를말하며, 농지경영에직접필요한농막 퇴비사 양수장 지소 농도 수로등도농지로본다. 경작에는벼또는과수 인삼 연초 채소 묘목 ( 관상수포함 ) 약용작물 다류 화훼류 참깨 들깨 땅콩 호프등의작물을재배하는것을포함한다. 농지의예시 GUIDE 참고예규 밤나무는과실의수확을목적으로과수원의형태를갖추고집단조성할경우에는농지에해당된다. 지목이임야로되어있더라도단감나무과수원을조성하여단감을생산하고있다면농지에해당된다. 축산용사료를생산하기위하여옥수수등을재배하고있는토지는목장용지에해당되므로농지로볼수없다. 묘목을상품전시용으로일시가식ㆍ판매하거나판매목적으로보관하여재배소득이발생하지아니한경우에는농지로볼수없으나, 구입후상당기간가식하여생육시킴으로써가격이상승하는등재배소득이발생하는경우에는농지에해당된다. 관련법규 : 조세특례제한법시행규칙제27 조 거주자가사업용고정자산을현물출자하거나사업양수도방법에의하여법인 ( 소비성서비스업을영위하는법인을제외 ) 으로전환하는경우당해사업용고정자산에대하여는이월과세를적용받을수있다. 법인전환방법 법인으로전환하는방법에는다음과같은방법이있다. 1) 현물출자방법개인사업자가사업장별로해당사업에사용한사업용고정자산을새로이설립되는법인에현물출자하여법인으로전환하는방법이다. 사업장별로적용하는것이므로하나의사업장을분할하여그중일부만을법인으로전환하는경우에는감면을받지못한다. 2) 사업양수도방법해당사업을영위하던자가발기인이되어소멸하는사업장의순자산가액이상을출자하고, 법인설립일로부터 3개월이내에해당법인에게사업에관한모든권리와의무를포괄적으로양도하여야한다. 법인전환시세금문제 개인기업을법인으로전환하게되면개인에서사용하던부동산이나기계장치등을법인명의로이전해야하는데, 개인과법인은실체가다르므로이에대하여도세금을내야한다. 즉, 부동산을이전하는데대하여는양도소득세가, 기계장치등을이전하는데대하여는부가가치세가과세되는것이원칙이다. 120 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 121

63 2017 년납세자가자주묻는상담사례 Best 5 양도소득세 그러나개인기업을법인으로전환함에따라사업용고정자산을법인명의로이전하는경우에는현물출자방법을택하든사업양수도방법을택하든이전시점에개인이부담해야할양도소득세는신청에의하여이월과세할수있다. 다만, 사업용고정자산을법인에이전한후 5년이내에법인이인수한자산을처분하거나개인이법인전환으로취득한주식또는출자지분을처분하는등의경우에는개인이이월과세적용받은양도소득세를사유발생일이속하는달의말일부터 2개월이내에납부하여야한다. 기계장치등의경우는사업양수도방법에의하여법인으로이전하는경우에만부가가치세를과세하지않는다. 또한개인기업을법인으로전환함으로인하여취득하는자산에대하여는현물출자방식에의하든사업양수도방식에의하든모두지방세인취득세도면제하고있다. 질문 1 질문 2 양도소득세와관련하여오피스텔은주택에해당되는것인가요? 주택이란허가여부나공부상의용도구분에관계없이사실상주거용 으로사용하는건물을말하며, 그용도가분명하지아니하면공부상의용도에따릅니다. 즉, 오피스텔이주택에해당하는지여부도소유주의임대사업자등록, 오피스텔의구조 ( 옷장, 주방및씽크대, 김치냉장고, 세탁기, 장롱, 침대등의형태 ), 세입자의확정일자내역, 수도및가스사용량등종합적으로고려하여판단하고불분명한경우공부상용도에따르게됩니다. 조합원입주권은주택에해당되는것인가요? GUIDE 이월과세 개인이사업용고정자산을현물출자나사업양수도에따라법인으로전환하는시점에는양도소득세를과세하지아니하고, 이를양수한법인이해당자산을양도하는때에개인이종전사업용고정자산등을법인에게양도한날이속하는과세기간에다른양도자산이없다고보아계산한양도소득세산출세액상당액을법인세로납부하는것을말한다. 도시및주거환경정비법에따른주택재건축ㆍ재개발사업으로관리처분계획인가를받거나빈집및소규모주택정비에관한특별법에따른소규모재건축사업으로사업시행계획인가를받아입주자로선정된지위를조합원입주권이라고하며, 이러한조합원입주권은 1 세대 1 주택비과세, 다주택중과세율적용시주택수에포함하는것입니다. 이와는달리상가입주권, 지역 ( 직장 ) 주택조합분양권등은조합원입주권에해당되지아니합니다. 관련법규 : 조세특례제한법제 32 조 조세특례제한법시행령제 29 조 122 세금절약가이드 Ⅱ 제 2 장양도소득세알뜰정보 123

64 질문 3 1 세대 1 주택비과세요건에거주요건이생겼나요? 1세대1주택비과세요건은보유기간이 2년이상이고양도가액 9 억원이하이어야하는것이나, 2017 년 9 월 19 일이후양도분부터취득당시조정지역에있는주택에한하여거주기간도 2년이상이어야하는것입니다. 다만, 2017년 8월 2일이전에취득한주택과 2017 년 8월 2일이전에매매계약을체결하고계약금을지급한경우로계약금지급일현재무주택세대는거주요건을적용하지아니합니다. 제 3 장 질문 4 다가구주택은어떻게비과세를판정하나요? 다가구주택은한가구가독립하여거주할수있도록구획된부분을다세대주택과같이각각하나의주택으로보되, 해당다가구주택을구획된부분별로양도하지아니하고하나의매매단위로하여양도하는경우에는그전체를하나의주택으로보아 1세대1주택비과세를판정하고고가주택 ( 양도가액 9억원초과 ) 에해당하는지여부또한전체양도가액을기준으로하여판단합니다. 상속세알뜰정보 질문 5 일시적 2 주택비과세규정이라고불리는것은구체적으로어떤것인가요? 국내에 1주택을소유한 1세대가 A주택을양도하기전에 B주택을취득함으로써일시적으로 2주택이된경우로서, 1) A 주택을취득한날부터 1년이상이지난후 B주택을취득하고 2) B주택을취득한날부터 3년이내에 A주택을양도하는경우에는 3) 1세대 1주택비과세규정을적용받을수있는것입니다. 이때, 1 세대 1 주택비과세규정은질문3과동일합니다. 124 세금절약가이드 Ⅱ

65 01 일반적으로상속세는크게걱정안해도된다. 부모님이돌아가시고나면상속을하나도받지못하는사람들도있겠지만많은사람들이많든적든재산을상속받게되는데, 이때상속받은재산에대하여상속세를내야하는건지아니면안내도되는지가매우궁금할것이다. 결론부터말하자면일반적으로상속세는크게걱정하지않아도된다. 왜냐하면정부에서는중산층의상속세에대한불안감을덜어주고상속인의생활안정및기초생활유지를위하여상속공제제도를채택하고있는데, 그공제해주는금액이크기때문에대부분의사람들에게는상속세가과세되지않기때문이다. 예를들어부모님두분중한분이돌아가신경우에는최소한 10 억원을공제해주며, 한분만생존해계시다가돌아가신경우에도최소 5억원을공제해준다. 게다가돌아가신분이부담해야할부채가있으면이또한상속세계산시공제해준다. 다만, 여기서 5억원또는 10억원은상속인별로상속받은재산에서각각공제해주는것이아니라피상속인 ( 사망한사람 ) 의소유재산합계액에서한번만공제됨에유의하여야한다. 피상속인의소유재산이 5억원 ( 배우자가있는경우에는 10억원 ) 이상인경우나사전증여재산가액이있는경우또는상속인이외의자가상속받은경우가있는경우에는세무전문가와상담을해보는것이좋다. 왜냐하면기본적으로공제해주는 5억원또는 10 억원외에피상속인이부담해야할부채나공과금등공제되는금액이있을수있으며, 사전증여재산가액등이있는경우에는상속공제한도가적용되어상속세를부담하는경우도있기때문이다. 그러므로상속재산이배우자 ( 돌아가신분의배우자 ) 가있는경우에는 10 억원, 배우자가없는경우에는 5 억원이하이면상속세에대하여신경을 쓰지않아도된다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 18 조 ~ 제 24 조 126 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 127

66 02 상속과관련된법률상식 상속세는민법중상속에관한규정을그대로적용하고있으므로상속세를정확하게이해하기위해서는민법규정을이해하는것이필요하다. 따라서이에대하여간단히살펴보고자한다. 1) 용어의정의 피상속인 : 사망한사람또는실종선고받은사람 상속인 : 재산을상속받을사람 상속개시일 : 사망일또는실종선고일 2) 상속순위유언으로상속인을지정한경우에는유언상속이우선하며, 유언이없는경우에는민법에서정한순위에따른다. 민법상상속의순위는다음과같다. GUIDE 배우자의상속순위 배우자는 1순위인직계비속과같은순위로공동상속인이되며, 직계비속이없는경우에는 2순위인직계존속과공동상속인이된다. 직계비속과직계존속이모두없는경우에는배우자가단독상속인이된다. 3) 상속지분 ( 相續持分 ) 피상속인은유언에의하여공동상속인의상속분을지정할수있으며 ( 지정상속 ), 유언으로상속분을지정하지아니한경우에는민법에규정된법정상속분에따라상속재산을분할한다. 법정상속분 우선순위피상속인과의관계상속인해당여부 1순위 직계비속과배우자 항상상속인이된다 2 순위 직계존속과배우자 직계비속이없는경우에상속인이된다 3순위 형제자매 1, 2순위가없는경우상속인이된다 4순위 4 촌이내의방계혈족 1, 2, 3순위가없는경우상속인이된다 법정상속인을결정함에있어서같은순위의상속인이여러명인 때에는촌수가가장가까운상속인을우선순위로하며, 촌수가 같은상속인이여러명인때에는공동상속인이된다. 예를들어 직계비속으로자녀 2인과손자녀 2인이있는경우에는자녀 2인이 공동상속인이되고손자녀는법정상속인이되지못한다. 상속순위를결정할때태아는이미출생한것으로본다. GUIDE 같은순위의상속인이여러명인때에는상속분이동일한것으로하며, 배우자의상속분은직계비속과공동으로상속하는때에는직계비속의상속분에 5할을가산하고, 직계존속과공동으로상속하는때에도직계존속의상속분에 5할을가산한다. 128 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 129

67 03 상속세세금계산구조 법정상속분의예시 구분상속인상속분비율 자녀및배우자가있는경우 자녀는없고배우자와직계존속만있는경우 장남과배우자만있는경우 장남, 장녀, 배우자만있는경우 장남, 장녀, 차남, 차녀, 배우자가있는경우 부모와배우자만있는경우 장남 1 배우자 1.5 장남 1 장녀 1 배우자 1.5 장남 1 장녀 1 차남 1 차녀 1 배우자 1.5 부 1 모 1 배우자 1.5 2/5 3/5 2/7 2/7 3/7 2/11 2/11 2/11 2/11 3/11 2/7 2/7 3/7 상속세세금계산구조는직접적인절세방안은아니나어떤것이 상속재산에포함되는지, 비과세및공제사항에는어떤것이있는지등을알고이를잘활용하면절세전략을세우는데도움이되므로간단히소개하고자한다. 총상속재산 본래의상속재산 간주상속재산 상속개시전 처분재산등 - 비과세재산 금양임야 묘토인농지등 공과금상속세과세가액 - - 장례비용 + 증여재산불산입재산 채무 공익법인등출연재산 증여재산 ( 창업자금, 가업승계 주식포함 ) GUIDE 유류분 ( 遺留分 ) 제도 유언에의하여재산을상속하는경우피상속인의의사가지나치게감정에치우치게되면여러사람의상속인중한사람에게만재산을상속하거나타인에게전재산을유증 ( 유언에의한재산증여 ) 함으로써사회적으로바람직하지못한상황이발생할수있다. 그래서민법에서는각상속인이최소한도로받을수있는상속분을법으로정하고있는데이를 유류분 이라고한다. 상속권있는상속인의유류분은다음과같다. 피상속인의 배우자및직계비속 : 법정상속분의 1/2 피상속인의 직계존속및형제자매 : 법정상속분의 1/3 = 상속세과세가액 - 상속공제 = 과세표준 세율 기초공제 가업 ( 영농 ) 상속공제 배우자상속공제 그밖의인적공제 금융재산상속공제 재해손실공제 동거주택상속공제 감정평가수수료등 ( 공제한도 ) 10% ~ 50% = 산출세액 + 세대를건너뛴상속에대한할증과세 - 세액공제등 = 납부할세액 30%(40%) 가산 신고세액공제 증여세액공제 단기재상속세액공제 외국납부세액공제 문화재자료등징수유예 관련법규 : 민법제 1000 조, 제 1009 조, 제 1112 조 130 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 131

68 04 상속재산보다부채가많은경우에는상속을포기하는것이유리하다. 상속이개시되면피상속인의재산상의모든권리와의무는상속인의의사와는관계없이법률상모두상속인이물려받게된다. 상속재산이부채보다많다면별문제가없으나, 부채가상속재산보다많은경우에도상속인의의사를무시하고자산과부채를모두상속인에게승계시킨다면이는매우가혹한일이다. 왜냐하면상속재산으로피상속인의채무를전부갚지못하므로상속인본인의고유재산으로갚아야하기때문이다. 따라서민법에서는상속포기제도를두어상속인을보호하고있다. 상속포기 상속을포기하고자하는경우에는상속개시가있음을안날부터 3 개월내에 가정법원에상속포기신고를해야한다. 그러나이기간은이해관계인또는검사의청구에의하여가정법원이연장할수있다. 한정승인 상속재산으로자산이많은지부채가많은지불분명한때에는상속으로인하여취득할재산의한도내에서피상속인의채무를변제할것을조건으로상속을승인할수있는데이를 한정승인 이라한다. 따라서한정승인을하게되면상속재산보다부채가많다하더라도상속인본인의고유재산을처분하면서까지피상속인의채무를변제하지않아도된다. 상속인이한정승인을하고자하는경우에도상속개시가있음을안날부터 3개월이내에상속재산의목록을첨부하여상속개시지의가정법원에한정승인의신고를하여야한다. 다만, 상속인에게중대한과실이없이상속채무가상속재산을초과하는사실을상속개시일로부터 3개월이내에알지못한경우에는그사실을안날부터 3개월이내에한정승인을할수있다. 공동상속의경우에도각상속인은단독으로상속을포기할수있다. 상속을포기하면처음부터상속인이아니었던것으로된다. 즉, 피상속인의재산상의모든권리와의무는상속을포기한자에게는승계되지아니한다. 포기한상속분은다른상속인의상속분의비율로그상속인에게귀속된다. 상속포기나한정승인은직접적으로상속세를절세하는방법은아니나상속재산보다부채가많은경우에는상속포기나한정승인제도를이용하면상속인의재산을보호할수있다. 관련법규 : 민법제 1019 조, 제 1028 조, 제 1030 조, 제 1041 조 132 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 133

69 05 피상속인의금융재산이나부동산을모를때는안심상속원스톱서비스를이용하자. 불의의사고로피상속인이갑자기사망하였거나별거하고있다가사망한경우에는상속인이피상속인의재산에대해서정확히알수없는경우가있다. 특히, 화재사고가발생하여예금통장등이타버린경우에는상속인의금융재산등을파악하는데더욱어려움이많을것이다. 더구나상속인들은피상속인이보유하고있는부동산및금융재산등에대하여상속개시일이속하는달의말일로부터 6개월이내에상속세를신고 납부하도록되어있어, 고의성이없어도상속재산의행방을몰라부득이하게상속세를적기에납부하지못하는사태가벌어질수있다. 이런경우에는행정안전부에서상속인들에게제공하는안심상속원스톱서비스를활용할수있다. 행정안전부에서는상속인이피상속인의금융거래, 토지, 자동차, 세금등의확인을개별기관을일일이방문하지않고한번의통합신청으로문자 온라인 우편등으로결과를확인하는안심상속원스톱서비스를제공하고있다. 신청자격및이용절차 신청자격 - 민법상제 1 순위상속인 ( 직계비속, 배우자 ) 단, 제1순위상속인이없는경우는 2순위상속인 ( 직계존속, 배우자 ) 신청가능 1 2 순위가없는경우는 3 순위 ( 형제자매 ) 신청가능 ( 증명서류필요 ) - 대습상속인 - 실종선고자의상속인 신청방법 - 사망신고할때가까운시청이나구청, 읍 면 동주민센터방문하여신청 - 사망신고이후에신청할경우에는사망일이속한달의말일부터 6 월 이내신청가능 구비서류 - 상속인이신청할경우에는상속인본인의신분증지참 - 대리인이신청할경우에는대리인의신분증, 상속인의위임장, 상속인의본인서명사실확인서 ( 또는인감증명서 ) 지참 - 사망신고이후에신청할경우에는가족관계증명서제출 조회내용 금융거래 - 은행, 농협, 수협, 신협, 산림조합, 새마을금고, 상호저축은행, 보험회사, 증권회사, 자산운용사, 선물회사, 카드사, 리스사, 할부금융회사, 캐피탈, 은행연합회, 예금보험공사, 예탁결제원, 신용보증기금, 기술신용보증기금, 주택금융공사, 한국장학재단, 134 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 135

70 미소금융중앙재단, 한국자산관리공사, 우정사업본부, 종합금융회사, 대부업신용정보컨소시엄가입대부업체 국세 : 국세체납액및납부기한이남아있는미납국세, 환급세액 연금 : 국민연금 공무원연금 사립학교교직원연금가입유무 토지 : 개인별토지소유현황 지방세 : 지방세체납내역및납부기한이남아있는미납지방세, 환급세액 자동차 : 자동차소유내역 조회결과확인방법 세무서에서상속세를결정할때는피상속인의금융자산이나부동산등을조회하여신고누락여부를검증하고있으므로신고할때누락하면안물어도될가산세 ( 무신고 과소신고가산세 10%~40%, 납부불성실가산세 1일 0.03%) 를물게된다. 그러므로피상속인이금융회사와거래를한것으로판단되거나의심되는부동산이있을경우에는금융감독원이나국토교통부 ( 지방자치단체지적부서 ) 에조회하여상속재산과부채를정확히파악함으로써공제받을수있는부채를공제받지않는다든가, 안물어도될가산세를무는일이없도록하자. - 상속인이사망자재산조회통합처리신청서에기입한조회결과확인방법에따라안내 - 자동차정보는접수시, 토지 지방세정보는 7일이내, 금융 국세 ( 국민 공무원 사학 ) 연금정보는 20일이내에결과를확인 금융거래, 국민연금 : 각기관의홈페이지에서조회 - 금융감독원 : - 국민연금공단 : 국세( 국세청 ) : 국세청홈택스 ( 에서조회 토지, 지방세, 자동차 : 직접방문수령, 우편, 문자 (SMS) 중선택 출처 : 사망자등재산조회통합처리에관한기준 ( 행정안전부예규제 38 호 ) 136 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 137

71 06 상속세는피상속인이사망당시에가지고있는재산만신고를하면된다? 07 상속재산에어떤것이있는지알아보자. 사망일전 2년이내에부동산을처분하거나예금을인출하게된경우로사망일전 2년이내에 5억원이상, 1년이내에 2억원이상의부동산을처분또는예금을인출하게된경우에는그처분 ( 인출 ) 가액의사용처를밝혀야한다. 실제로상속인들이가장많이놓치는부분이바로이부분이다. 많은이들이사망일당시피상속인이가지고있는재산에대해서만상속세가과세된다고오해를하고있다. 하지만피상속인이사망일전에처분한재산중사용처를밝히지못하는부분도상속재산에포함될수도있다는것을알아두자. 예를들어아버지가사망한이후, 상속세신고를위해상속재산을정리하던중아버지가사망하기 6개월전에 3억원짜리아파트 1채를처분하고, 은행예금에서 1억원을인출하신사실을알게되었다. 그러나아파트처분대금과예금인출대금을어떻게사용하셨는지알수가없는데상속세신고를할때, 어떻게해야할까? 예금인출한 1억원은사망하기전 1년이내 2억원미만에해당하므로사용처소명대상이아니나, 부동산처분금액인 3억원은사망하기전 1년이내 2억원이상에해당하므로사용처소명대상에해당하여추정상속재산에해당된다. 따라서, 아버지가어느정도연세가있다면부동산등을처분하는경우처분대금에대한사용처, 사용일자등을기록하고증빙을보관하는것이세금문제에있어유리하다. 관련법규 : 상속세및증여세법제15 조, 상속세및증여세법시행령제11 조 상속세는사망을원인으로하는세금이기때문에주기적으로부담하는부가가치세나소득세와달리접할수있는기회가많지않은세금이다. 이때문에피상속인이어떤재산을갖고있는경우상속세신고를해야하는지잘모르는경우가많다. 상속세과세대상이되는상속재산은본래의상속재산과간주상속재산, 추정상속재산으로구분된다. 본래의상속재산 본래의상속재산은피상속인이사망할당시소유하고있는재산으로서 부동산, 주식등과같이금전으로환산이가능한경제적가치가있는물건과특허권, 저작권등과같이재산적가치가있는법률상 사실상의권리등이있다. 간주상속재산간주상속재산에는보험금, 신탁재산, 퇴직금등이해당된다. 간주상속재산은본래의상속재산은아니지만, 그재산을취득한결과상속으로취득하는경우와동일한경제적이익이발생하기때문에조세회피방지, 실질과세, 과세형평을위해상속재산에포함하고있다. 추정상속재산피상속인이사망하기전에재산을처분하거나예금을인출하여현금을직접증여하는등변칙적인방법으로상속세를회피할가능성이높아, 이러한행위를방지하기위하여피상속인이사망하기전일정한기간내에소유재산을 138 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 139

72 08 상속 증여재산에대한평가의원칙은시가이다. 처분하거나예금을인출또는채무를부담한경우그금액이일정금액이상인경우에는상속인에게자금의사용처를입증하도록하고있다. 이에따라상속인이사용처를소명한결과, 입증하지못한금액에서일정금액을차감한금액은상속인이현금으로상속받은것으로추정하여상속세과세가액에산입하는데, 이를추정상속재산이라한다. 부동산등재산을상속이나증여받을때, 그재산의평가액이얼마인지에따라납세자가부담할세액이결정된다. 따라서, 재산을어떻게얼마의가치로평가하는지가중요한문제이다. 상속이나증여재산을평가할때는시가로평가하는것이원칙이며, 세법에서는 상속세또는증여세가부과되는재산의가액은상속개시일또는증여일현재의시가에따른다.' 라고규정하고있다. 시가란불특정다수인사이에자유롭게거래가이루어지는경우에통상적으로성립된다고인정되는가액을말하는데, 시가에는해당재산의실제매매가액이외에도감정, 수용, 공매또는경매가액도포함된다. 세법에서는재산평가시점을상속개시일또는증여일로정하고있으며, 상속재산의경우에는상속개시일전 후 6개월, 증여재산의경우에는증여일전 후 3개월이내에매매, 감정, 수용, 공매또는경매가있는경우그확인되는가액을시가로인정한다. 해당재산에대해매매사실이있는경우에는그거래가액. 이경우특수관계인과의거래등그거래가액이객관적으로부당하다고인정되는경우등에는제외 해당재산 ( 주식및출자지분은제외 ) 에대하여 2 이상의공신력있는감정기관이평가한감정가액이있는경우에는그감정가액의평균액 해당재산에대하여수용 경매또는공매사실이있는경우에는그보상가액 경매가액또는공매가액. 이경우물납한재산을상속인또는그와특수관계인이경매또는공매로취득한가액은시가로보지않음 관련법규 : 상속세및증여세법제 3 조, 제 8 조 제 10 조, 제 15 조 상속세및증여세법시행령제 4 조 제 6 조, 제 11 조 평가대상재산과면적 위치 용도및기준시가가동일하거나유사한다른재산의매매 감정 수용 경매또는공매등의가액. 이경우평가기간내신고일까지의매매등의가액만적용 140 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 141

73 09 병원비는사망후내거나피상속인의재산으로납부하는것이좋다. 상속이나증여재산을평가할때는시가로하는것이원칙이지만시가를 산정하기어려운경우가있을수있다. 세법에서는이와같은문제를보완하기위하여평가해야할재산의시가를 산정하기어려운경우에는재산종류별로평가할수있는방법을규정하고있다. < 주요재산종류별평가방법 > 구분평가방법 토지 주택 오피스텔및상업용건물 일반건물 개별공시지가 인터넷 > 개별공시지가 개별주택가격, 공동주택가격 인터넷 > 개별단독주택공시가격, 공동주택공시가격 상업용건물 / 오피스텔기준시가다만, 고시된기준시가가없을경우일반건물평가방법으로산정 국세청홈택스 ( > 조회 / 발급 > 기준시가조회 > 상업용건물 / 오피스텔 국세청장이고시하는건물기준시가산정방법에따라평가 국세청홈택스 ( > 조회 / 발급 > 기준시가조회 > 건물기준시가 ( 양도 ), 건물기준시가 ( 상속, 증여 ) 피상속인이큰병에걸렸거나장기간입원한경우에는병원비도상당히많은금액이든다. 이런경우많은사람들이피상속인명의의예금잔액이있다하더라도자녀들의통장에서돈을인출하여병원비를납부하는경향이있는데, 이는상속세측면에서는전혀도움이안되고오히려안내도될세금을내는결과가된다. 피상속인의재산으로병원비를납부하면그만큼상속재산이감소하므로감소한분에대한세금만큼적게낼수있지만, 자녀들의재산으로병원비를납부하면상속재산은변동이없기때문에그만큼세금을더내는결과가된다. 또한피상속인이돌아가실때까지내지못한병원비는채무로서공제를받을수있다. 그러므로피상속인의병원비는돌아가시고난후에내던가그전에꼭내야하는경우에는피상속인의재산에서내는것이유리하다. 임대차계약이체결된부동산등 코스피 코스닥상장주식 비상장주식 사실상임대차계약이체결되거나, 임차권이등기된부동산의경우토지의개별공시지가및건물의기준시가와 1 년간임대료를환산율 (12%) 로나눈금액에임대보증금을합계한금액을토지와건물별로비교하여큰금액 평가기준일이전 이후각 2 월간에공표된매일의거래소최종시세가액의평균액 1 주당순손익가치와순자산가치를각각 3 과 2 의비율로가중평균한가액 예를들어피상속인이중병으로장기간입원하여병원비가 5,000 만원이 나온경우자녀들의재산으로병원비를전액납부하였다면상속재산에서공제를받지못한다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 15 조 상속세및증여세법시행령제 11 조 142 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 143

74 10 생명보험금과퇴직금등도상속재산으로볼수있다. 그러나피상속인의재산으로납부하거나돌아가시고난후에상속재산으로납부하면 5,000 만원을공제받을수있으므로그에대한상속세만큼을절세할수있다. 절세받을수있는금액은과세표준의크기에따라병원비납부액의 10~50% 이다. 흔히상속재산이라하면상속개시당시피상속인이소유하고있던부동산이나예금등만해당되는것으로알고있는경우가많은데, 상속세및증여세법에서는위와같은본래의상속재산뿐만아니라다음과같은생명보험금및퇴직금등도상속재산으로간주하고있다. 생명보험금 피상속인의사망으로인하여지급받는생명보험또는손해보험의보험금 으로서피상속인이보험계약자가된보험계약에의하여지급받는것은상속재산으로본다. 보험계약자가피상속인이아니더라도피상속인이사실상보험료를지불하였을때에는피상속인을보험계약자로보아이를상속재산으로본다. 이때상속재산으로보는보험금의가액은아래와같이계산한금액으로한다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 14 조, 제 15 조, 제 26 조 상속세및증여세법시행령제 11 조 상속재산으로보는보험금 = 피상속인이부담한보험료합계액보험금수령액피상속인의사망시까지불입된보험료의총합계액 144 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 145

75 11 상속재산을공익법인에출연하려거든신고기한내에출연해야한다. 퇴직금등 퇴직금 퇴직수당 공로금 연금 기타이와유사한것으로서피상속인 에게지급될것이피상속인이사망함으로인하여상속인에게지급되는것은상속재산으로본다. 다만, 국민연금법 공무원연금법 사립학교교직원연금법 군인연금법등의규정에따라지급받는유족연금 유족일시금 유족보상금등은상속재산으로보지아니한다. 신탁재산 피상속인이신탁한재산도상속재산으로본다. 다만, 신탁의이익을받을권리를다른사람이소유하고있는경우에는그이익에상당하는가액은상속재산에서제외한다. 위와같은재산은상속이라는법률상원인에의하여취득한재산은아니지만, 그재산의취득결과가상속으로인해취득한것과같은결과를나타내므로상속세및증여세법에서는이를상속재산으로간주하고있다. 상속세를신고할때는위와같은간주상속재산도빠짐없이챙겨서신고하는것이좋다. 왜냐하면상속세를신고하지않거나신고해야할금액보다적게신고한경우에는 10%~40% 의무신고 과소신고가산세를물어야하고, 납부까지하지않으면내야할세금의 1일 0.03% 를가산세로또물어야하기때문이다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 8 조, 제 9 조, 제 10 조 요즈음은평생모은재산을자식에게전부물려주기보다는장학재단을설립하거나학교에기부하는사례가늘고있다. 상속의경우에도피상속인이유언으로상속재산의전부또는일부를공익법인에출연하도록하는경우가있는데, 이러한경우세금문제는어떻게될까? 상속세및증여세법에서는 피상속인또는상속인이종교 자선 학술그밖의공익을목적으로하는사업을하는자 ( 공익법인등 ) 에게출연한재산에대하여는상속세신고기한내에출연한경우에한하여상속세과세가액에산입하지아니한다 고규정하고있다. 그러므로공익법인등에상속재산을출연하고자한다면상속세신고기한 ( 상속개시일이속하는달의말일부터 6월 ) 내에출연하여세금을절감하도록하자. 한편, 정부에서는공익법인에대한사후관리를통해, 상속인이재산을출연한공익법인등의이사현원의 1/5 을초과하여이사가되거나이사의선임기타사업운영에관한중요사항을결정할권한을가지고있는경우에는공익법인에재산을출연했더라도상속세를과세하고있다. 따라서공익법인에재산을출연할때에는요건을충분히검토한후그요건에맞추어출연해야한다. 공연히상속세를줄여보겠다고공익사업에출연하는것으로위장하였다가는나중에과소신고가산세등을추가적으로부담하는경우가발생할수도있으니말이다. 146 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 147

76 12 상속재산중에상속세가비과세되는금양임야나묘토인농지가포함되어있는지살펴보자. GUIDE 공익법인등 이라함은다음과같은사업을영위하는개인또는법인을말한다. 1 종교의보급, 기타교화에현저히기여하는사업 2 초ㆍ중등교육법 및 고등교육법 에의한학교및 유아교육법 에따른유치원을설립 경영하는사업 3 사회복지사업법 의규정에의한사회복지법인이운영하는사업 4 의료법 에따른의료법인이운영하는사업 5 법인세법 제24 조제2항에해당하는기부금을받은자가해당기부금으로운영하는사업 6 법인세법시행령 제 36 조제1항제1호각목의규정에의한지정기부금단체등및 소득세법시행령 제 80 조제1항제 5 호에따른기부금대상민간단체가운영하는고유목적사업. 다만, 회원의친목또는이익을증진시키거나영리를목적으로대가를수수하는등공익성이있다고보기어려운고유목적사업은제외한다. 7 법인세법시행령 제 36 조제1항제2 호다목에해당하는기부금을받는자가해당기부금으로운영하는사업. 다만, 회원의친목또는이익을증진시키거나영리를목적으로대가를수수하는등공익성이있다고보기어려운고유목적사업은제외한다. 상속재산중에선산이나조상들의묘지가있는농지가포함되어있는경우다음과같은요건을충족하는금양임야와묘토인농지에대하여는상속세가과세되지않는다. 다만, 금양임야와묘토인농지의재산가액의합계액이 2억원을초과하는경우에는 2억원까지만비과세된다. 금양임야 ( 禁養林野 ) 금양임야 란묘지를보호하기위하여벌목을금지하고나무를기르는묘지주변의임야를말하는것으로서, 다음과같은요건을충족하여야한다. 피상속인이제사를모시고있던선조의분묘 ( 무덤 ) 주변의임야이어야한다. 제사를주재하는상속인 ( 공동으로제사를주재하는경우에는그공동상속인전체 ) 을기준으로 9,900m2까지만비과세된다. 묘토 ( 墓土 ) 인농지 묘토 라함은묘지와인접한거리에있는것으로서제사를모시기위한재원으로사용하는농지를말하며, 다음과같은요건을충족하여야한다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 16 조, 상속세및증여세법시행령제 12 조 148 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 149

77 13 사망하기 1~2 년전에재산을처분하거나예금을인출하는경우에는사용처에대한증빙을철저히갖추어놓아야한다. 피상속인이제사를모시고있던선조의묘제 ( 산소에서지내는제사 ) 용재원으로사용하는농지이어야한다. 제사를주재하는자에게상속되어야한다. 제사를주재하는상속인을기준으로 1,980m2까지만비과세된다. 선산이있는집안의종손이상속을받는경우에는상속세비과세요건을갖춘금양임야및묘토에해당되는상속재산이있는경우가많이있으며, 특히선산이대도시주변에있는경우에는최대 2억원까지상속세를비과세받을수있다. 따라서상속재산중에조상의무덤이있는선산이포함되어있는경우에는최소한비과세대상면적만이라도제사를주재하는자에게상속을해주어세금을절감하도록하자. 사업가로서 50 억대재산을소유하고있는최갑부씨는오랜지병으로얼마살지못할것같자자녀들에게부담을주지않기위해상가건물을 20 억원에처분하여그중 12 억원은거래처채무변제및병원비등으로지출하고나머지는 4자녀에게 2억원씩나누어주었다. 그로부터몇달후에최갑부씨는사망하였으며, 자녀들은상속받은재산에대해서만상속세를신고하였다. 그런데얼마후지방국세청에서상속세조사를나와상가건물처분대금을어디에사용하였는지소명해줄것을요구하였으나자녀들은내용을잘모를뿐만아니라증빙도갖추어놓지않아소명을하지못하여약 10 억원에가까운상속세를추징당하였다. 이와같은세금을물지않기위해서는어떻게해야하나? 대부분의사람들은상속세는상속개시 ( 사망 ) 당시피상속인이소유하고있던재산을상속하는경우에만내는것으로알고있으나, 상속세및증여세법에서는상속개시전에재산을처분하여과세자료가쉽게드러나지않는현금으로상속인에게증여하거나상속함으로써상속세를부당하게감소시키는것을방지하기위하여상속개시전일정기간내에일정한금액이상을처분하고처분금액의용도가명백하지아니한경우에는상속세를과세하도록규정하고있다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 12 조 상속세및증여세법시행령제 8 조 150 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 151

78 상속재산으로보는경우 피상속인이재산을처분하여받거나피상속인의재산에서인출한금액이 재산종류별로구분하여 상속개시일전 1 년이내에 2 억원이상이거나 2 년이내에 5 억원 이상인경우로서 용도가객관적으로명백하지아니한경우에는 이를상속인이상속받은재산으로본다. 위에서 1 년이내에 2 억원 (2 년이내 5 억원 ) 여부판단은해당기간동안에 실제영수한금액으로판단하고, 예금의경우는피상속인의예금계좌에서인출된금액의합계액에서피상속인의예금계좌에재입금된금액을차감한금액을기준으로판단하되, 예금계좌가여러개인경우에는이를합산하여적용한다. 상속개시전처분재산의용도를밝혀야하는대상이상속개시전 1년내 2억원 ( 또는 2년내 5억원 ) 이상이므로이에해당되지않는경우즉, 상속개시전 1년이내에 2억원에미달하거나 2년이내에 5억원에미달하는경우에는용도를밝히지않아도된다. 재산종류별 이라함은다음과같이구분한것을말한다. 현금 예금및유가증권 부동산및부동산에관한권리 기타재산객관적으로용도가명백하지아니한경우란다음에해당하는것을말한다. 피상속인이재산을처분하거나피상속인의재산에서인출한금액을지출한거래상대방이거래증빙의불비등으로확인되지아니하는경우 거래상대방이금전등의수수사실을부인하거나거래상대방의재산상태등으로보아금전등의수수사실이인정되지아니하는경우 거래상대방이피상속인과특수관계에있는자로서사회통념상지출사실이인정되지않는경우 피상속인이재산을처분하고받은금전등으로취득한다른재산이확인되지아니하는경우 피상속인의연령 직업 경력 소득및재산상태등으로보아지출사실이인정되지아니하는경우 다만, 1년내 2억원, 2년내 5억원에미달한다하더라도처분대금등이상속인에게증여된사실이명백한경우에는그러하지아니한다. 객관적으로용도가명백하지아니한경우 피상속인이상속개시전에처분한재산의사용처를상속인이정확하게밝히는것은현실적으로매우어렵다. 152 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 153

79 14 중소법인의대표자가법인과금전거래를하는경우에도자금의사용처에대한증빙을철저히갖추어놓자. 따라서상속세및증여세법에서는소명하지못한금액전부를상속재산 으로보는것이아니라, 사용처미소명금액에서처분재산가액의 20% 와 2억원중적은금액을차감한금액을상속세과세가액에산입하도록하고있다. 조그만중소기업을운영하고있는정사장은회사의자금사정이어려울때마다개인적으로사채등을빌려일시적으로사용한후변제하곤하였다. 예를들어처분재산가액이 10억원인경우로서사용처미소명금액이 3억원인경우에는 1억원만상속세과세가액에산입한다. 3억 - MIN(10 억 20%, 2억 ) = 1억그러므로상속개시전처분재산이 1년이내에 2억원이상이거나 2년이내에 5억원이상인경우에는반드시사용처에대한증빙을확보해두어야한다. 특히거래상대방이피상속인과특수관계에있는자인경우에는금융기관을통하여대금을주고받고무통장입금증등객관적인증빙을확보해두어야인정을받기쉽다. 그러던중정사장이심장마비로갑자기사망하게되었으며, 유족들은사망당시정사장이소유하고있던재산에대해서상속세를신고하고세금까지납부하였다. 그런데얼마후세무서에서상속세조사를하면서정사장이사망하기전 2년이내에회사에자금을빌려주었다가회수한금액의합계액에서회사에빌려준금액의합계액을차감한순가수금반제금액이약 7억원에달하므로회수한자금의사용처를소명해야한다는것이아닌가? 평소회사와관련한업무는정사장이혼자서처리하였으므로상속인들은그내용을알지못해사용처를밝히지못하자, 세무서에서는이금액도상속재산으로보아상속세를추징한다고한다. 이와같이사실상상속받지않은것에대해서도상속세를물어야하나? 관련법규 : 상속세및증여세법제 14 조, 제 15 조 상속세및증여세법시행령제 10 조, 제 11 조 154 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 155

80 상속세및증여세법에서는상속세부담을부당히감소시키기위해소유재산을처분하여상속인들에게미리분배하거나현금등세무관서에서포착하기어려운자산형태로전환하여상속하는것을방지하기위해, 피상속인이재산을처분하거나금융회사등에부담한채무의합계액이 상속개시일전 1년이내에 2억원이상인경우와 상속개시일전 2년이내에 5억원이상인경우로서 위의사례는법인의가수금의경우를예로들었지만가지급금의경우도마찬가지다. 이와같이억울한세금을물지않기위해서는법인의대표자가법인과금전거래를하는경우에는평소에자금의조달과사용에대한증빙을철저히갖추어놓아야한다. 용도가객관적으로명백하지아니한경우에는이를상속인이상속받은것으로추정하고있다. 위사례의경우정사장이회사에자금을빌려준것은채권이발생한것이되고, 자금을회수 ( 회사에서는대표이사가수금을반제한것으로처리 ) 한것은자산 ( 채권 ) 을처분한것으로된다. 따라서회사에서가수금을반제처리한것에대해서는그금액의사용처를밝혀야상속재산에서제외될수있다. 통상개인업체와유사한중소법인의경우회사의자금이부족하면대표이사가일시적으로자금을융통하여쓴후나중에갚곤하는데, 회사의회계담당자나가족은어디에서자금을빌려다쓰고갚았는지알지못하는경우가많다. 이런경우위사례와같이대표이사가갑자기사망하게되면사용처를밝힐수없으므로꼼짝없이상속세를물어야한다. 자금사정이어려운회사의경우가수금반제액을합쳐놓으면그금액이매우크므로상속세또한엄청나다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 14 조, 제 15 조 상속세및증여세법시행령제 10 조, 제 11 조 156 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 157

81 15 피상속인의부채가 2 억원이상인경우에도사용처에대한증빙을확보해두자. 상속재산을처분한경우와마찬가지로금융회사등에게부담한부채의경우도피상속인이부담한채무의합계액이 상속개시일전 1년이내에 2억원이상인경우와 상속개시일전 2년이내에 5억원이상인경우로서그용도가객관적으로명백하지아니한경우에는사용처미소명금액에서부채의 20% 상당액과 2억원중적은금액을차감한금액을상속인이상속받은것으로보아상속세를과세한다. 예를들어부채가 5억원인경우에는 5억원의 80% 인 4억원이상사용내역을입증하면나머지는입증하지않아도전체가입증된것으로본다. 하지만부채가 20 억원인경우에는 20 억원의 80% 인 16 억원이상만입증하면되는것이아니라 18 억원이상을입증하여야전체가입증된것으로본다. 그러므로피상속인의채무가상속개시일전 1년이내에 2억원이상이거나 2년이내에 5억원이상인경우에는그사용처에대한객관적인입증서류를갖추어놓아야한다. 이또한피상속인이사망하고난후상속인이피상속인이생전에차입한부채의사용처를알아내고그를입증할수있는증빙서류를갖춘다는것이매우어려우므로, 피상속인이생전에금전을차입하여사용할때증빙을갖추어놓는것이필요하다. 부채의용도를입증할때객관적으로입증되지아니한금액이부채총액의 20% 에미달하는경우즉, 부채의용도를 80% 이상입증한경우에는전체가입증된것으로본다. 다만, 용도가입증되지않은금액이 2억원을초과하는경우에는 2억원을한도로한다. 한편, 부채가국가 지방자치단체및금융기관이아닌자에대하여부담한채무인경우에는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정및이자지급에관한증빙등서류에의하여상속인이실제로부담하는사실이객관적으로확인되지않으면상속인이변제할의무가없는것으로보아상속세과세가액에산입한다. 따라서일반사인간의채무가있는경우에는금융기관을통하여이자를지급하고무통장입금증등증빙서류를확보해두어야쉽게채무로인정을받을수있다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 14 조, 제 15 조 상속세및증여세법시행령제 10 조, 제 11 조 158 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 159

82 16 증여재산공제한도내에서배우자나자녀에게미리증여를해두자. 남편소유재산을사전에부인이나자녀에게증여하면상속재산이줄어들게되므로당연히상속세도줄어들수있다. 그러나증여를하면증여세가과세되고, 일정기간내의증여재산은상속세를계산할때상속재산에포함시키기때문에증여의효과가없으므로이를충분히검토해본후증여여부를결정해야한다. 상속세및증여세법 에서는거주자인수증자가증여를받은때에는다음과같이증여재산공제액을과세가액에서공제해주고있다. 증여자 배우자 직계존속 * 직계비속 ** 기타친족 ** 공제한도액 6 억원 5 천만원 ( 수증자가미성년자인경우 2천만원 ) 5 천만원 1천만원 * 증여일이 2013 년 12 월 31일이전인경우 3 천만원 ( 수증자가미성년자인경우 15 백만원 ) ** 증여일이 2015 년 12 월 31일이전인경우직계비속은 3 천만원, 기타친족은 5백만원 예를들어 30억원의재산을가지고있으면서자녀 2명이있는사람이 1) 사망하기전 10년전에자녀에게 5억원을증여하고사망했다면상속세과세표준은 20 억원 ( 상속재산 25 억-일괄공제 5억 ) 이되고이에대한상속세의산출세액은 6억 4천만원이되나, 2) 사망하기전 10년이내에자녀에게 5억원을증여하고사망했다면상속세과세표준은 25 억원 ( 상속재산 25 억 + 상속개시전 10 년이내에증여한재산 5억-일괄공제 5억 ) 이되며이에대한상속세의산출세액은 8억 4천만원이되어증여를하지않은것과같다. 그러므로상속세를적게내기위한목적으로증여를할예정이라면사망하기 10년전에증여를해야한다. - 위증여재산공제한도는 10 년간의누적한도액임 - 증여자가직계존속이면그배우자도동일인에해당함 - 기타친족 : 배우자, 직계존비속을제외한 6 촌이내의혈족, 4 촌이내의인척따라서 2014 년 1월 1일이후증여분부터배우자에게는 6억원, 자녀에게는 5천만원 ( 미성년자인경우에는 2천만원 ) 의범위내에서증여를하면증여세를내지않고서도상속세를줄일수있다. 다만, 사망하기전 10 년이내에피상속인이상속인에게증여한재산의가액은상속세계산시이를합산하므로증여의효과가없다는데유의하여야한다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 13 조, 제 26 조, 제 53 조 160 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 161

83 17 장례비용이 500 만원을초과할때에는관련증빙서류를잘챙겨두자. 18 상속세를계산할때공제되는채무에는어떤것이있는지알아두어빠짐없이공제받도록하자. 피상속인이사망한때부터장례일까지장례를치르는데직접소요된비용은피상속인이부담할비용은아니나사망에따른필연적인비용이며사회통념상경비로인정받고있으므로, 상속세를계산할때도일정한도내의금액은비용으로공제해주고있다. 장례비용이 500 만원미만인경우에는증빙이없더라도 500 만원을공제하지만, 500 만원을초과하면증빙에의하여지출사실이확인되는것만공제한다. 다만, 장례비용이 1,000 만원을초과하는경우에는 1,000 만원까지만공제한다. 장례비용에는시신의발굴및안치에직접소요되는비용과묘지구입비, 공원묘지사용료, 비석 상석등장례를치르는데직접들어간제반비용도포함시키고있다. 또한 2002 년부터는장례문화의개선을지원하기위해위금액외에봉안시설의사용에소요된금액을 500 만원을한도로하여추가로공제해주고있다. 따라서상속세납부대상이되는자가장례비용을 500 만원이상지출한경우에는증빙서류를꼼꼼히챙겨놓아야상속세를조금이라도줄일수있다. 상속을받게되면피상속인의재산에관한권리와의무를포괄적으로승계하므로채무도함께상속된다. 그러므로상속세를계산할때는상속으로취득한재산의가액에서승계한채무를공제하여주고있는데, 이를 채무공제 라한다. 채무 란명칭여하에불구하고상속개시당시피상속인이부담하여야할확정된채무로서공과금이외의모든부채를말하며, 피상속인이부담하여야할채무이면금액에관계없이공제가가능하다. 그러나채무는상속세를계산하는데있어가장중요한공제항목이므로납세자와세무당국간분쟁이발생할소지가가장많다. 따라서세법에서는공제가능한채무의입증방법등을엄격하게규정하여가공채무의발생을방지하고있다. 공제가능한채무의입증방법 상속세를계산할때공제되는채무금액은상속개시당시피상속인의채무로서상속인이실제로부담하는사실이다음어느하나에의하여입증되어야한다. 1) 국가 지방자치단체및금융회사등에대한채무해당기관에대한채무임을확인할수있는서류 관련법규 : 상속세및증여세법제 14 조 상속세및증여세법시행령제 9 조 162 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 163

84 2) 기타의자에대한채무 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정및이자지급에관한증빙등에의하여그사실을확인할수있는서류 5) 사용인의퇴직금상당액에대한채무피상속인이사업상고용한사용인에대한상속개시일까지의퇴직금상당액 ( 근로기준법에의하여지급하여야할금액을말함 ) 은공제할수있는채무에해당한다. 공제가능한채무의범위 ( 예시 ) 1) 미지급이자상속개시일현재피상속인의채무에대한미지급이자는공제할수있는채무에해당한다. 2) 보증채무피상속인이부담하고있는보증채무중주채무자가변제불능의상태에있어상속인이주채무자에게구상권을행사할수없다고인정되는부분에상당하는금액은채무로서공제한다. 3) 연대채무피상속인이연대채무자인경우에상속재산에서공제할채무액은피상속인의부담분에상당하는금액에한하여공제할수있다. 다만, 연대채무자가변제불능의상태가되어피상속인이변제불능자의부담분까지부담한경우로서당해부담분에대하여상속인이구상권을행사해도변제받을수없다고인정되는경우에는채무로공제할수있다. 채무에대한입증책임 상속개시당시피상속인의채무가존재하는지여부, 보증채무및연대채무의경우주채무자가변제불능의상태에있어피상속인이부담하게될것이라는사유등에대한입증책임은납세의무자에게있다. 위에서살펴본바와같이상속개시당시피상속인이부담해야할채무가있는경우에는금액에관계없이모두공제가능하므로, 공제가능한채무가있는경우에는증빙서류를철저히챙겨빠짐없이공제받도록하자. 채무공제의경우가공채무계약서를작성하여채무공제를하는사례가빈번하기때문에세무당국에서는사채의경우채권자의주소지관할세무서에통보하여소득세과세자료로활용하고, 부채가변제된경우에는자금의출처및흐름을조사하는등사후관리를강화하고있다. 4) 임대보증금 피상속인이토지 건물의소유자로서체결한임대차계약서상의 보증금은채무로서공제된다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 14 조 164 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 165

85 19 건물을상속할때는월세보다전세가많은것이유리하다 년이상경영한가업을자녀에게물려주고자하는경우가업상속공제제도를적극활용하자. 임대중에있는부동산을상속받는경우상속인은임대계약이만료되면 보증금을반환해야할의무가있으므로상속세및증여세법에서는이를피상속인의부채로보아상속세를계산할때공제를해주고있다. 피상속인이 10 년이상계속하여경영한중소 중견기업으로가업상속공제요건을충족하는경우최대 500 억까지상속세가과세되지않는다. 따라서임대차계약을체결할때월세비중을줄이고보증금을많이받는다면공제받을수있는채무액이많아지므로상속세부담을줄일수있다. 예를들어시가 10억상당의건물을임대하면서보증금 4억에월세 2백만원을받았다면상속이개시되었을때 4억원을공제받을수있으나, 보증금 1억에월세 7백만원을받았다면 1억원밖에공제받을수없다. 또한상속개시 1~2 년전에체결한임대차계약내용중임대보증금의합계액이 1년이내에 2억원이상이거나 2년이내에 5억원이상인경우에는그사용처를소명해야한다. 상속세및증여세법에서는그사용처를소명하지못할경우에는소명하지못한일정금액에대해상속받은재산으로보아상속세를과세한다. 따라서 2년이내의임대보증금을채무로신고할경우에는그사용처에대한증빙을철저히확보해두어나중에그사용처를소명하지못해상속세를추징당하는불이익을받지않도록하여야한다. 관련법규 : 상속세및증여세법제14 조, 제15 조 가업상속공제란중소기업등의원활한가업승계를지원하기위하여거주자인피상속인이생전에 10 년이상계속하여경영한중소 중견기업의가업상속재산을상속인에게정상적으로승계한경우에가업영위기간에따라최대 500억까지상속세과세가액에서공제할수있는제도이다 년 1월 1일이후상속분 : 공제율 100%( 가업상속재산가액전액 ), 공제한도액 ( 가업영위기간 10 년이상 20 년미만 : 200 억원, 20 년이상 30 년미만 : 300 억, 30 년이상 500 억 ) 가업상속재산이란개인기업은상속재산중가업에직접사용되는토지, 건축물, 기계장치등사업용자산을말하고, 법인기업은상속재산중가업에해당하는법인의주식 출자지분 ( 사업무관자산비율은제외 ) 을말한다. 가업상속공제를적용받기위해서는가업요건, 피상속인요건, 상속인요건을모두충족해야한다. 1) 가업의요건가업이란피상속인이 10 년이상계속하여경영한기업으로, 상속개시일이속하는소득세과세기간또는법인세사업연도의직전소득세과세기간또는법인세사업연도말현재상속세및증여세법시행령제15조의요건을충족하는중소기업과중견기업을말한다. 166 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 167

86 2) 피상속인의요건가업상속공제대상가업이법인이라면, 피상속인이법인의최대주주 ( 최대출자자 ) 로특수관계인의주식등을합하여발행주식총수의 50% ( 상장법인 30%) 이상을 10년이상계속보유해야한다. 1 피상속인이상속개시일현재거주자일것 2 피상속인이가업의영위기간중아래의 ( ㄱ ), ( ㄴ ), ( ㄷ ) 의어느하나에해당하는기간을대표이사 ( 개인사업자인경우대표자를말함 ) 로재직 ( ㄱ ) 100분의 50 이상의기간 ( ㄴ ) 10 년이상의기간 ( 상속인이피상속인의대표이사등의직을승계하여승계한날부터상속개시일까지계속재직한경우로한정 ) ( ㄷ ) 상속개시일부터소급하여 10년중 5년이상의기간 주의해야할점은가업상속공제후 10 년간사후관리하여가업상속인이상속개시이후에세법에서정한사후의무요건 (1가업용자산의 100 분의 20 이상을처분 2 해당상속인이가업에미종사 3 상속인의지분감소 4 각사업연도의정규직근로자수의평균이기준고용인원의 100 분의 80 에미달 5 상속개시후 10 년간정규직근로자수평균이기준고용인원 100 분의 100( 규모확대등으로중소기업에해당하지아니하게된기업의경우에는 100 분의 120) 에미달 ) 을이행하지아니한경우에는공제받은금액을상속개시당시의상속세과세가액에산입하여상속세가추징되며, 2017 년 1월 1일이후개시하는과세연도에사후관리를위반하는경우당초상속세과세표준신고기한의다음날부터추징사유가발생한날까지의기간에대하여이자상당액도부과한다. 3) 상속인의요건 ( 상속인의배우자가아래의요건을모두갖춘경우에는상속인이그요건을갖춘것으로본다 ) 1 상속개시일현재 18 세이상 2 상속개시일전에 2년이상직접가업에종사 ( 다만, 피상속인이 65 세이전에사망하거나천재지변및인재등부득이한사유로피상속인이사망한경우에는 2년이상직접가업에종사하지않아도됨 ) 3 상속세과세표준신고기한까지임원으로취임하고상속세신고기한부터 2년이내에대표이사 ( 대표자 ) 로취임해야함 관련법규 : 상속세및증여세법제18 조상속세및증여세법시행령제15 조 168 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 169

87 21 배우자상속공제를최대한활용하자. 부친이연로하여돌아가신경우나이드신모친에게재산을상속하면얼마후또상속을해야하므로모친에게는재산을상속하지않고자녀들에게만상속하는경우가있다. 상속재산이 10 억원이하이고배우자가있다면상속세가과세되지않으므로모친에게상속을하지않더라도상속세측면에서는아무런문제가없으나, 상속재산이많아상속세가과세되는경우에는모친에게상속을하는경우와하지않는경우상속세부담에있어서차이가많이난다. 예를들어부친의상속재산이 35 억원이고상속인으로모친과자녀 2명이있다고가정할때먼저모친에게는재산을한푼도상속하지않는다고하면, 35 억원에서일괄공제 5억원, 배우자공제 5억원을차감하면상속세과세표준이 25 억원이되며, 이에대한상속세는 8억 4천만원이나온다. 다음에모친에게법정상속지분대로상속을하는경우를살펴보자. 법정상속지분은모친이 3/7, 자녀가각각 2/7 씩이므로모친이 15 억원, 자녀가각각 10 억원씩상속받게된다. 이런경우 35 억원에서일괄공제 5억원, 배우자공제 15 억원을차감하면상속세과세표준은 15 억원이되며, 이에대한상속세는 4억 4천만원이된다. 따라서모친에게법정지분대로상속을하게되면 4억원이나상속세가절감된다. 배우자상속공제를받기위해서는배우자상속재산분할기한 ( 신고기한으로부터 6월 ) 까지상속재산을배우자명의로분할 ( 등기 등록등을요하는경우에는그절차를마쳐야함 ) 하여야한다. 만약모친이상속을받고 10년이내에사망하여다시상속이개시된경우에는전에상속세가부과된상속재산중재상속분에대한전의상속세상당액을산출세액에서공제해준다. 이때공제되는세액은다음산식에의하여계산한금액으로한다. 단기재상속에대한세액공제 재상속분의전의상속세과세가액 재산가액전의상속세전의상속재산가액 = 산출세액전의상속세과액가액 재상속분의재산가액 : 전의상속세액을차감한금액으로함. 위산식에서공제율이라함은재상속기간이상속개시후 1년마다 10% 씩체감하는구조로되어있으며, 그율은다음과같다. 재상속기간공제율재상속기간공제율 1 년이내 2 년이내 3 년이내 4 년이내 5 년이내 6 년이내 100 분의 분의 분의 분의 분의 분의 50 7 년이내 8 년이내 9 년이내 10 년이내 10 년초과 100 분의 분의 분의 분의 분의 0 공제율 이와같이피상속인의배우자가있는경우에는배우자에게일정부분재산을 상속하면상속을전혀하지않는경우보다상속세를절세할수있다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 19 조, 제 30 조 170 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 171

88 22 상속재산중피상속인과상속인이 10 년이상동거한 1 세대 1 주택이있는경우는동거주택상속공제적용여부를검토하자. 다음의요건을모두갖춘경우에는동거주택상속공제 (5 억원한도 ) 를상속세과세가액에서공제한다 (2009 년이후상속개시분부터적용 ). 가. 피상속인이거주자일것나. 피상속인과상속인 ( 직계비속에한정함 ) 이상속개시일부터소급하여 10 년이상 ( 상속인이미성년자인기간은제외 ) 계속하며하나의주택에서동거할것. 이경우피상속인과상속인이대통령령으로정하는부득이한사유에해당되어동거하지못한때에는이를계속하여동거한것으로보되, 그동거하지못한기간은동거기간에는산입하지아니한다. 다. 피상속인과상속인이 10 년이상계속하여소득세법제89 조제1항제3호에따른 1세대 1주택 ( 고가주택을포함 ) 에해당할것. 이경우도중에무주택인기간이있는경우를포함한다. 모친은부친과상속개시일로부터소급하여 10 년이상계속하여동거하여왔으며본인도미성년자인기간을제외하고도부친과 10년이상계속동거하였음 여동생은상속개시일현재혼인으로분가하여거주해당주택을모친이단독으로상속받는다면동거주택상속공제를적용할수없다. 이에비해위주택의모든지분을본인명의로상속등기하게되면전체주택의가액 ( 담보된피상속인채무의가액을차감 ) 에서 100 분의 80 에상당하는금액 (5억원한도 ) 을공제받을수있게된다. 라. 상속개시일현재무주택자로서피상속인과동거한상속인이상속받은주택일것 2011 년 1월 1일이후상속분부터는일시적 2주택, 이농 귀농주택, 문화재주택, 상속인의혼인으로인한혼인합가주택의경우에해당하여 1세대가 2주택을소유한경우에도동거주택상속공제가가능하였으며, 2012 년 2월 2일이후상속분부터는동거봉양을위한합가와피상속인의혼인으로인한합가주택을추가하였다. 예를들어 2018 년 3 월거주자인부친의사망으로인하여아파트 1 채를 상속받는경우로서상속인은모친 본인 여동생이다음과같은경우 관련법규 : 상속세및증여세법제 23 조의 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 173

89 23 세대를건너뛰어상속을하면상속세를추가부담해야한다. 재산을상속해주고자할때아들이나이가많거나똑똑하지못하여재산을지킬능력이없으면손자가상속을받도록유언을하는경우가있다. 이와같이세대를건너뛰어손자에게상속을하게되면아들에게상속할때보다 30%( 상속인이미성년자이며상속재산가액이 20 억원초과할경우 40%) 를할증하여상속세를부과한다. 한편, 세대를건너뛴상속에대한할증과세는상속세산출세액이있는경우에만적용되므로상속재산이많지않아상속세가과세되지않는경우에는필요하다면세대를건너뛴상속도고려해볼수있다. 다만, 위경우에는상속공제한도가적용되어상속세를부담하는경우도있기때문에전문가의조언이필요하다. 이유는정상적인상속을하게되면아들에게상속을할때상속세가한번부과되고아들이손자에게상속할때또다시상속세가부과되지만, 할아버지가손자에게상속을하면상속세가한번밖에부과되지않기때문에할증을하는것이다. 그러나상속이개시되기전에아들이사망하여손자가아들을대신하여상속을받는대습상속 ( 代襲相續 ) 인경우에는세대를건너뛴상속으로보지않기때문에할증과세를하지않는다. 반면상속이개시된후 10년이내에상속인이사망하여다시상속이개시된때에는재상속기간에따라 100% 에서 10% 까지세액공제를받을수있다. 그러므로상속인이나이가많거나건강이좋지않은경우에는할증과세를받더라도세대를건너뛰어상속을해주는것이유리한지아니면정상적인상속을하고단기재상속에대한세액공제를받는것이유리한지를비교해보고유리한방법을선택하면된다. 상속공제는상속인의실제상속재산의한도내에서상속공제를하므로상속세과세가액에서공제할금액 ( 기초공제, 배우자상속공제, 기타인적공제, 일괄공제, 금융재산상속공제, 재해손실공제, 동거주택상속공제 ) 은상속세과세가액에서상속인이아닌자에게유증등을한재산의가액, 상속인의상속포기로그다음순위의상속인이상속받은재산의가액, 사전증여재산의과세표준에해당하는가액을뺀금액을상속공제한도로한다. 상속재산금액이 10 억원으로상속인이배우자, 자녀인경우에상속인이상속받으면일괄공제 5억원, 배우자상속공제 5억원으로상속공제합계액이 10억원이므로상속세가과세되지않으나, 상속인의상속포기로 5억원을후순위상속인인손자, 손녀에게상속하면상속공제한도액이 5억원으로상속세과세표준 5억원에상속세 30% 할증하여상속세액 1억1천7백만원을부담하여야한다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 27 조, 제 24 조 174 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 175

90 24 상속세를신고하지않으면정상신고한때에비하여세금을 25% 이상더내야한다. 25 세금이많으면나누어내거나상속받은부동산또는주식으로도낼수있다. 상속으로인하여재산을취득한상속인은상속개시일 ( 사망일 ) 의말일로부터 6개월이내에상속세를신고하여야하며, 위기간내에상속세를신고하면세금의 5% 를공제해준다. 만약상속세를신고하여야할자가신고를하지아니한경우에는내야할세금의 20%( 또는 40%), 신고하여야할금액에미달하게신고한경우에는내야할세금의 10%( 또는 40%) 에상당하는가산세를물어야하며, 납부할세금을납부하지아니하였거나납부하여야할세금에미달하게납부한때에는납부하지아니한기간에 1일 0.03% 를곱한금액을추가로내야한다. 예를들어상속받은재산에대하여 1천만원의상속세를내야하는상속인이신고하지않아서세무서에서사망일로부터 1년 6개월이지나서고지가된경우와정상적으로신고한경우의내야할세금을알아보면다음과같다. 정상신고시납부할세금 : 1-2 = 9,500천원 1 납부세액 : 10,000천원 2 신고세액공제 : (1천만원 5%) = 500천원 무신고시고지된세금 : = 13,095천원 1 납부세액 : 10,000천원 2 무신고가산세 : 1천만원 20% = 2,000천원 3 납부불성실가산세 : 1천만원 % = 1,095천원그러므로상속세를신고납부하여야할자가신고납부를모두하지않으면신고한사람에비하여위와같이 25% 이상을더내야한다. 상속세는대부분이과세기준액에미달되기때문에내는사람이많지않지만일단납부대상이되면내야할세금이고액인경우가많다. 이러한경우에는다음과같은납부방법이있으므로필요한경우활용하도록하자. 분할납부 납부할세액이 1천만원을초과하는경우에는세액의일부를납부기한이지난후 2개월이내에나누어낼수있다. 나누어낼수있는금액은다음과같다. 납부할세액이 2 천만원이하인경우에는 1 천만원을초과하는금액 납부할세액이 2천만원을초과하는경우에는납부할세액의 50% 이하의금액 연부연납허가를받은경우에는분할납부를할수없다. 따라서납부할세액, 연부연납기간, 연부연납가산금등을비교하여분할 납부와연부연납중유리한방법을선택하여신청하는것이좋다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 69 조 국세기본법제 47 조의 2, 제 47 조의 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 177

91 연부연납 ( 年賦延納 ) 납부할세액이 2 천만원을초과하는경우납부기한내에일부를납부 하고나머지는세무서에담보를제공하고연부연납기간내에나누어낼수있는데이를 연부연납 이라한다. 연부연납기간은연부연납허가일로부터일반적인경우에는 5년내로하며, 상속재산중가업상속재산이차지하는비율이 50% 미만이면연부연납허가일로부터 10년또는허가후 3년이되는날부터 7년, 50% 이상이면연부연납허가일로부터 20 년또는허가후 5년이되는날부터 15 년내로한다. 즉, 일반적인경우에는신고기한 ( 상속개시일의말일부터 6개월 ) 내에 1/6 을납부하고나머지 5/6 는매년 1/6 씩 5 년간납부할수있으며, 가업상속재산의경우나머지는허가후 3년이되는날부터매년 1/8 씩 7년간, 상속재산중가업상속재산이 50% 이상인경우에는허가후 5년이되는날부터매년 1/16씩 15년간납부할수있다. 연부연납을하려면상속세를신고할때또는세금고지서상의납부기한내에관할세무서장에게신청하여허가를받아야한다. 또한연부연납을하는때에는연부연납세액중납부하지아니한금액에대하여일정한이자를부담하여야한다. 연부연납가산금이자율은다음과같다. 구분 2014 년 3 월 14 일이후 2015 년 3 월 6 일이후 2016 년 3 월 7 일이후 2017 년 3 월 15 일이후 연환산이자율연 2.9% 연 2.5% 연 1.8% 연 1.6% 물납 ( 物納 ) 세금은현금으로납부하는것이원칙이나, 상속세는고액인경우가많아상속받은재산 ( 제13 조에따라상속재산에가산하는증여재산중상속인 수유자가받은증여재산으로제한 ) 중부동산과유가증권 ( 상장주식과비상장주식을제외하되, 1 상장주식의경우처분이제한된경우는포함 2 비상장주식의경우다른상속재산이없는경우등은포함 ) 의가액이전체재산가액의 1/2 을초과하고납부세액이 2천만원을초과하며상속세납부세액이상속재산중금융재산가액을초과하는경우에는상속받은부동산이나유가증권으로도세금을납부할수있도록하고있다. 비상장주식은납부할상속세가비상장주식등 ( 해당자산에담보된채무액을차감한가액 ) 을제외한상속재산으로상속세를납부하기부족한경우그부족분에대해서만물납이가능하다. 물납에충당할부동산및유가증권의수납가액은상속세를과세할때평가한가액으로한다. 물납을하고자하는경우에도상속세신고시또는세금고지서상의납부기한내에관할세무서장에게신청하여허가를받아야한다. 연부연납이나물납을하는것이납세자에게반드시유리한것은아니다. 연부연납의경우은행예금이자율과연부연납가산금이자율, 일시납부했을때의기회비용등을고려하여연부연납을할것인지를결정하고, 물납의경우도물납하고자하는부동산또는유가증권의시가와상속세결정시의평가액등을비교하여물납하는것이유리한지아니면처분하여현금으로납부하는것이유리한지를따져보고결정하는것이좋다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 70 조 ~ 제 73 조 상속세및증여세법시행령제 65 조, 제 67 조 ~ 제 75 조 178 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 179

92 26 상속세는장기세금계획을세워미리미리대비하자. 상속세는사망을한경우상속받은재산에대하여내는세금으로, 언제사망을할지또사망할당시의재산이얼마나될지등을알수없기때문에세금계획 (Tax Planning) 을세우기가쉽지않다. 그렇다고아무런대비도하지않고있다가갑자기상속이개시되면안내도될세금을내야하는경우가생긴다. 상속세세금계획은상속인인자녀들이세우기가매우곤란하다. 부모가생존해계시는데사망을전제로하여계획을세운다는것이불효를저지르는것으로생각되고, 재산의분배처분등에대한결정은피상속인이해야하기때문이다. 상속인들이할수있는방법이라야상속이개시되고나서세법에서인정하고있는각종공제제도를최대한활용하는것인데이는근본적인대책이못된다. 따라서상속세세금계획은피상속인이세워서대비하는것이바람직하다. 상속세세금계획을세울때는다음과같은사항이고려되어야할것이다. 1) 상속대상재산파악현재의상황에서상속세과세대상이되는재산이어떤형태로, 어느정도의규모로구성되어있는지를파악한다. 왜냐하면부동산 예금 주식등의형태에따라평가방법이다를 뿐만아니라다른재산으로바꾸어보유하는것이유리한지여부등도검토해야하기때문이다. 2) 피상속인의연령및건강상태예측하기어렵고또한예측하기도싫은것이지만피상속인이언제사망할것인지를알아야그에맞추어세금계획을세울수있기때문이다. 3) 다양한절세방안모색현행의법테두리안에서상속세부담을가장최소화할수있는방안을모색하는것이중요하다. 선택가능한절세방안이한가지뿐인경우는많지않으므로여러가지방안을검토해서가장절세효과가큰방안을선택해야할것이다. 그러나실제로절세방안을결정함에있어서는절세효과못지않게피상속인의주관적의지가매우중요하다. 예를들어회사의주식을 2세에게사전에증여하고증여세를내는것이나중에상속세를내는것보다유리하더라도피상속인이경영권을계속가지고있기를원하는경우에는채택할수없기때문이다. 4) 상황변화에따른세금계획의수정당초의세금계획은그당시의상황하에서수립된것으로시간이지남에따라상속재산의변동, 세법개정, 피상속인의의중변화등상황이변하게된다. 따라서상황변화에따라세금계획도수정하여야한다. 180 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 181

93 27 상속세신고가끝났다고방심했다가는큰낭패를볼수있다. 5) 납세자금대책상속세는과세미달자가대부분이지만과세되는경우수억, 수십억등고액납세자가많이발생한다. 따라서납세자금대책을마련해놓지않으면상속재산을처분해야하거나공매를당하는상황이발생할수도있다. 자녀명의로보장성보험을들어놓는다든지, 사전증여등으로세금을납부할수있는능력을키워놓는다든지아니면연부연납또는물납을하도록할것인지등납세자금대책이검토되어야한다. 상속세는신고를마쳤다고하여납세의무가확정되는것이아니다. 신고를하고나면세무서에서납세자가신고한내용과세무서에서수집한부동산취득 양도자료, 금융재산조회자료, 보험금및퇴직금지급자료등을대조하여누락시킨재산은없는지, 신고할때공제받은부채등은정당한지등을조사하여상속세를결정한다. 그러므로상속세신고서와관련증빙서류는상속세를결정할때까지잘보관하여야한다. 이와같이상속세세금계획은검토해야할사항도많고절세효과를따져보는것도매우복잡하다. 또한상속세가결정되고신고누락및부당공제부분에대하여세금까지추징당하였다하여모든게다끝난것은아니다. 따라서상속세세금계획을세우고이를시행할때는전문가의도움을받는것이좋다. 또한상속세세금계획은단시일내에시행할수있는것만으로는효과가크지않으며, 10년이상의장기간에걸쳐시행해야효과가크므로하루라도빨리계획을수립하여시행하는것이좋다. 상속세를결정할때채무로공제받은금액중상속인이스스로의힘으로변제할수없다고인정되거나세무서에서사후관리하고있다가채무를변제하면자금출처를조사하여증여를받은사실이확인되는경우, 당초신고한채무가가공부채로확인되는경우증여세또는상속세를부과하고있다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 14 조 상속세및증여세법시행령제 10 조 182 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 183

94 2017 년납세자가자주묻는상담사례 Best 5 상속세 질문 1 피상속인의사망으로보험금을수령하였는데 질문 4 상속세과세대상에해당하나요? 상속세계산시상속재산가액에서차감되는항목에는어떤것이있나요? 질문 2 질문 3 피상속인의사망으로인하여지급받는생명보험이나손해보험의보험금으로서피상속인이보험계약자이거나실질적으로보험료를불입한보험계약에의하여지급받는것은상속세를부과하며, 상속재산가액은 보험금총합계액 ( 피상속인이부담한보험료합계액 / 피상속인의사망시까지불입된총보험료합계액 ) 이됩니다. 상속재산으로보지않는재산은어떤것이있나요? 국민연금법, 공무원연금법, 사립학교교직원연금법, 군인연금법, 산업재해보상보험법에따라지급되는유족연금, 유족보상금등 근로자의업무상사망으로인하여근로기준법등을준용하여사업자가그근로자의유족에게지급하는유족보상금또는재해보상금과그밖에이와유사한것 교통사고 항공사고등으로사망한경우유족인상속인이수령하는위자료성격의보상금 상속개시전에증여받은재산은상속세계산할때합산하나요? 피상속인이생전에재산을상속인등에게분할하여증여함으로써상속세의누진세부담을회피하는것을방지하기위하여피상속인이사망하기전 10년이내에상속인에게증여한재산 과 5년이내에상속인이외의자에게증여한재산 은상속세과세가액에가산하여상속세를계산하며, 기납부한증여세는일정한도내에서상속세산출세액에서공제합니다. 질문 5 공과금 : 상속개시일현재피상속인이납부할의무가성립된조세, 공공요금등 장례비용 : 거주자인피상속인의사망일부터장례일까지장례에직접소요된비용 ( 일반장례비용은지출증빙이없어도최소 500만원공제, 지출증빙이있으면최대 1,000 만원까지공제, 봉안시설또는자연장지의사용에소요된금액은 500 만원한도로추가공제 ) 채무 : 상속개시당시피상속인이부담해야할확정된채무로서공과금외의모든부채 상속공제항목중기초공제와기타인적공제금액은얼마인가요? 기초공제 : ( 비 ) 거주자의사망으로상속이개시된경우상속세과세 가액에서 2 억원공제 기타인적공제 : 거주자의사망으로상속이개시된경우자녀공제액 (1인당 5천만원 ), 미성년자공제액 (1천만원 19세에달하기까지의연수 ), 연로자공제액 (1인당 5천만원 ), 장애인공제액 (1천만원 통계법제18조에따라고시한성별및연령별기대여명연수 ) 을상속세과세가액에서공제 184 세금절약가이드 Ⅱ 제 3 장상속세알뜰정보 185

95 2018 세금절약 가이드 Ⅱ 제 4 장 증여세알뜰정보

96 01 부담부증여는왜양도소득세를신고 납부해야하는지알아보자. 양도소득세과세대상인자산이등기또는등록과관계없이매도, 교환, 법인에대한현물출자등의방법으로사실상유상이전되는경우양도소득세가과세된다. 증여자의증여재산에담보된채무를수증자가인수하는부담부증여의경우증여가액중그채무액에상당하는부분은그자산이유상으로사실상이전된것으로본다. 따라서, 양도소득세의과세대상이되는자산을채무와함께증여하는경우에는증여 ( 증여재산가액-채무액 ) 에해당될뿐만아니라양도 ( 채무액 ) 에도해당되는것이다. 예를들어, 2015 년 1 월 1 일아버지가 2 억원에취득하여보증금 2억원에전세를주고있는아파트를아들에게 2018년 1월 1일증여할경우에일반증여와부담부증여를비교해보자. 이때시가는 5억원이고, 양도소득세계산시기타필요경비는없는것으로가정한다. 일반증여시납부할세액 : 7천 600 만원 구분 증여세 증여재산가액 5억원 채무액 - 증여세과세가액 5억원 증여재산공제 5 천만원 증여세과세표준 4억 5 천만원 세율 20%( 누진공제 1천만원 ) 산출세액 8 천만원 신고세액공제 400 만원 납부할세액 7천 600 만원 부담부증여시납부할세액 : 6 천 423 만원 구분 증여세 구분 양도소득세 증여재산가액 5억원 양도가액 2억원 채무액 2억원 취득가액 8 천만원 증여세과세가액 3억원 양도차익 1억 2천만원 증여재산공제 5 천만원 기본공제 250 만원 증여세과세표준 2억 5 천만원 과세표준 1억 1,750 만원 세율 20% 세율 35% 산출세액 4 천만원 산출세액 2천 623 만원 신고세액공제 200 만원 납부할세액 3 천 800 만원 일반증여의경우수증자인자녀가증여세로 7천 600 만원을납부하여야하고, 부담부증여의경우수증자인자녀가증여세로 3천 800 만원을납부하고아버지가양도소득세로 2천 623만원을납부하여야한다. 참고로국세청에서는부담부증여시수증자가인수한채무에대하여전산에입력하여사후관리하고있으며입력된사후관리대상부채를매년 1회이상검증을하고있다. 부채를사후관리하는이유는수증자가부채를실제로인수한것인지를확인하여, 그상환자금의출처는무엇인지를확인하기위해서이다. 특히, 미성년자의부채상환자금에대해서는자금출처를보다정밀하게확인하여증여세탈루여부를철저히검증하고있다. 관련법규 : 소득세법제 88 조상속세및증여세법제47 조상속세및증여세법시행령제 36 조 188 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 189

97 02 비거주자자녀의증여세는부모가대신납부해도된다. 03 증여세세금계산구조 요즘은자녀가교육, 사업등의목적으로국외로이민을가서비거주자가되는경우가많다. 국내에거주하는부모가국외에거주하는비거주자자녀에게재산을증여하는경우에는수증자인자녀는거주자와마찬가지로증여세납세의무가있다. 세금계산구조는직접적인절세방안은아니나전반적인흐름을알고있으면다양한절세방안을찾을수있을것이기에간단히소개하고자한다. 하지만, 조세채권확보를용이하게하기위해서수증자가비거주자인경우 증여재산가액 + 10 년내증여재산 - 담보된채무 증여자에게신고의무와연대납세의무를부여하고있다. 증여당시시가 10 년내동일인으로부터증여받은재산가액 증여자가직계존속의경우에는그배우자포함 증여재산에담보된채무 따라서, 국내의부모는비거주자인자녀에게재산을증여하는동시에연대납세의무가생겨비거주지인자녀를대신하여증여세를납부하여도증여세문제가발생하지않는다. 또한, 국내의부모가국외있는재산을국외거주하는비거주자자녀에게증여할경우에도자녀에게는증여세문제가발생하지않는다. 왜냐하면이경우증여세납세의무가국내의부모에게있기때문이다. = 증여세과세가액 - 증여세증여재산공제 = 과세표준 { 증여자기준 } 배우자 : 6 억원 직계존속 : 5 천만원 ( 미성년자 : 2 천만원 ) 직계비속 : 5 천만원 기타친족 : 1 천만원 창업자금등 : 5 억원 = 증여세산출세액 + 세대를건너뛴증여에대한할증과세 - 산출세액의 30%(40%) 할증 세율 10% ~ 50% 창업자금 10% 가업승계 10%(20%) 세액공제등 신고세액공제 외국납부세액공제 영농자녀증여세감면 박물관자료등징수유예 + 가산세 = 납부할세액 관련법규 : 상속세및증여세법제 4 조의 2 국제조세조정에관한법률제 21 조 무신고 과소신고가산세 : 10~40% 납부불성실가산세 : 1 일 0.03% 190 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 191

98 04 사전계획에따라내는증여세는기꺼이부담하자. 상속세를절세하기위해서또는미리재산을분배해줄목적으로사전에재산을증여하는경우가흔히있다. 왜냐하면증여세를어느정도물더라도지금자녀에게재산을증여해주면 10년, 20년후에는그재산이몇배몇십배로늘어날수있는데, 증여를하지않고나중에상속을하게되면지금증여세를내는것보다훨씬많은상속세를내야하는경우가발생하기때문이다. 예를들어지금아들 (25 세 ) 에게 1억 2천만원짜리부동산을증여하면자녀공제 5,000만원을공제한 7,000만원에대하여증여세가과세되는데이에대한세율이 10% 이므로 700만원이세금이되며, 이금액을 3개월내에자진신고하고납부하면 5% 를공제해주므로내야할세금은 665 만원이된다. 그러나이경우에도상속재산가액에가산하는증여재산의가액은증여당시의가액으로하므로부동산이나주식등을증여한후가격이오르면상속세는크게절약된다. 만약상속재산이적어내야할상속세가없다면이미납부한증여세를환급받을수없기때문에손해를볼수도있는데, 이럴때에는부모가직계비속에게증여세면세점인 5,000만원 ( 미성년자인경우에는 2,000만원 ) 이하로증여하면된다. 이와같이사전에증여하면장래의상속세를크게절약할수있을뿐만아니라소득이없거나적은자녀가나중에다른재산을취득할때증여받은재산에서발생된소득을취득자금의소명자료로도활용할수있다. 그런데증여를하지않고 20 년후에아버지가사망하였다고가정할경우사망당시상속재산이 50억가량되고위부동산가액이 5억원이라면상속세는 50% 의세율이적용되어위재산에대한상속세만하더라도 2억 5천만원이된다. 따라서세금부담이약 40배정도늘어난다. 그러므로사전계획에따라납부하는증여세는즐거운마음으로납부해도된다. 위사례는재산이증가하는것을전제로하였으나현재의 1억원이 20 년후에얼마로늘어날지아니면오히려줄어들지는알수없으며, 현재의세율이 20년후에도변하지않는다고할수도없다. 하지만증여를하고 10 년이내에증여자가사망하면증여한재산가액을상속재산가액에가산한다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 13 조, 제 20 조, 제 53 조 192 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 193

99 05 증여를하였으면증거를남기자. 타인으로부터증여를받으면증여받은달의말일부터 3개월이내에증여세를신고하여야하며, 10년내동일인 ( 직계존속의경우에는그배우자포함 ) 으로부터증여받은금액을합산하여신고하여야한다. 증여재산공제 배우자로부터증여받은경우 : 6억원 직계존속 ( 계부, 계모포함 ) 으로부터증여받은경우 : 5,000만원 ( 증여받은자가미성년자인경우에는 2,000만원 ) 직계비속으로부터증여받은경우 : 5,000만원 (2015년 12월 31일이전증여인경우 3,000만원 ) 배우자및직계존비속이아닌친족으로부터증여받은경우 : 1,000 만원 (2015 년 12 월 31일이전증여인경우 500 만원 ) 배우자증여재산공제액의변동 구분 2003 년 1월 1일이후 2008 년 1월 1일이후 합산기간 10 년 10 년 공제액 3억원 6 억원 저축당시아버지가증여세를신고하고증여받은돈으로증여세 10 만원까지납부하였다면 15년후에아들이위저축액 7,000만원을찾아서집을장만하는데사용하더라도아무런문제가없다. 즉, 증여사실을인정받으려면반드시증여세를신고해야하며, 과세미달로신고하는것보다는납부세액이나오도록증여재산공제액보다약간많은금액을증여해서언제, 누구로부터, 얼마만큼을증여받아, 증여세를얼마나내었는지를알수있게신고서및영수증을근거로남겨놓는것이좋다. 특히법인의주식을자녀에게증여하는경우에는반드시증여세신고를하고증여세도납부한다음신고서와영수증을보관해두고, 주주명부상명의개서및주식등변동상황명세서를법인세신고시반드시제출하여야한다. 중소법인의경우주주명부자체를작성 보존하지않는경우도많고또한주주명부가작성되어있더라도주주명부상명의개서등이제대로이루어지지않아주주명부내용과실질주주내용이다른경우가많이발생되고있어나중에주식가치가크게증가된다음명의신탁해놓은것으로인정받게되면생각하지도않았던거액의세금을물수있기때문이다. 그러나신고를해놓지않으면사실상증여재산공제액범위내에서증여가있었다하더라도그사실을객관적으로입증하기가어려우므로증여사실을인정받지못할수도있다. 예를들어아버지가미성년자인아들이나중에결혼하여집을장만할때쓰라고아들명의로 2,100만원을저축하였는데, 15년후에이자가붙어위금액이 7,000만원으로늘어났다고가정해보자. 다만증여세를신고 납부하고해당증빙을갖추었더라도 2004 년부터는자력으로해당행위를할수없다고인정되는자가재산취득후 5년이내에개발사업의시행, 사업의인가 허가등으로재산가치가상승한경우에는타인의기여에의해서재산이증가한사유에해당되어증여세를추가납부해야한다는점을고려해야한다. 194 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 195

100 06 공시지가나기준시가가고시되기전에증여하자. GUIDE 직계존비속간부동산을매매한경우 직계존비속에게대가를지급받고양도한사실이명백히인정된다면증여추정규정이적용되지아니하지만이경우에도당해재산의시가보다높거나낮은대가를지급하는경우에는고가ㆍ저가양도에따른이익의증여규정은적용된다. 즉, 대가가시가보다큰경우에는그대가와시가의차액에서시가의 100 분의 30 에상당하는가액과 3억원중적은금액을뺀가액을양도자의증여재산가액으로하여증여세를과세하며, 시가가대가보다큰경우에는그시가와대가의차액에서시가의 100 분의 30 에상당하는가액과 3 억원중적은금액을뺀가액을수증자의증여재산가액으로하여증여세를과세한다. 시가를산정하기어려운경우에는토지는개별공시지가, 주택은개별 ( 공동 ) 주택가격, 주택이외의건물은국세청기준시가로부동산가액을평가하여증여세를계산한다. 그런데개별공시지가, 개별 ( 공동 ) 주택가격및국세청기준시가는통상 1년에한번씩고시하므로부동산가액을평가할때는증여일현재고시되어있는개별공시지가나국세청기준시가 ( 이하 기준가격 이라함 ) 등을적용한다. 즉, 증여일현재당해연도의기준가격이고시되어있으면새로고시된당해연도의기준가격을적용하지만, 당해연도의기준가격이고시되어있지않으면이미고시되어있는전년도의기준가격을적용한다. 그러므로동일한연도에동일한부동산을증여하더라도당해연도의기준가격이고시되기전에증여하느냐고시된후에증여하느냐에따라세금의크기가달라진다. 개별공시지가는매년 5월말까지, 개별 ( 공동 ) 주택가격은매년 4월말까지, 국세청기준시가는오피스텔 상업용건물등의경우매년 12 월말경에고시하고있다. 따라서기준가격이전년도보다높게결정될것으로예상되는때에는기준가격이고시되기전에, 전년도보다낮게고시될것으로예상되는때에는기준가격이고시된후에증여하면세금을절감할수있다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 42 조, 제 45 조의 2, 제 53 조 토지의경우개별공시지가를결정 고시하기전인 5월초에토지소재지관할시 군 구또는읍 면 동사무소에서토지소유자등에게공람을거친후 5월 31일경에확정고시한다. 196 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 197

101 07 상속재산협의분할은상속등기전에하자. 그러므로사전에개별공시지가에대한열람을통하여증여하고자하는토지의공시지가를예측할수있다. 상업용건물등의국세청기준시가는매년실지거래가액을조사한후시세변동및가격편차를감안하여시가의 80% 수준에서결정하고있다. 그러므로건물가격이전년도에비하여상승하였다면금년도기준시가도상승할것으로보면된다. 특히 2005년부터는국세청상업용건물 오피스텔의기준시가도소유자가열람할수있으므로사전에고시될기준시가를확인할수있다. 지금까지예로봐서는개별공시지가나국세청기준시가는특별한경우를제외하고는매년전년도보다조금씩높게결정되고있다. 따라서부동산을증여하고자하는경우에는부동산가격이하락하는등특별한사유가없는한고시일이전에증여하면세금을조금이라도절약할수있다. 개별공시지가 개별주택가격은토지 ( 건물 ) 소재지시 군 구청홈페이지에접속하여검색해볼수있으며, 국세청기준시가는국세청홈택스를방문하여 조회 / 발급 - 기타조회 - 기준시가조회 를클릭하면고시내용을확인해볼수있다. 공동주택가격은 2006 년부터국토교통부공동주택가격열람시스템홈페이지 ( 에서검색할수있다. 피상속인이유언을하지않고사망을하면민법의규정에의한법정상속이이루어지며, 법정상속은지분으로상속이되기때문에상속인이여러명있는경우에는상속재산을공유하게된다. 재산을공유하게되면관리하거나처분하는데불편이따르므로공동상속인들이협의하여상속재산을분할하는경우가있는데이를 협의분할 이라한다. 협의분할을하게되면지분에변동이생기게되는데, 협의분할이각상속인의상속분이확정되어등기 등록전에이루어졌느냐후에이루어졌느냐에따라증여세를내고안내고하는차이가있다. 먼저, 협의분할을한후최초로상속등기를하는경우특정상속인이법정상속분을초과하여상속재산을취득하게되더라도이는공동상속인으로부터증여받은것으로보지않고피상속인으로부터상속받은것으로보므로증여세문제가발생하지않는다. 그러나법정상속분대로상속등기등을하여각상속인의상속지분이확정된후에협의분할을하여특정상속인이법정상속분을초과하여상속재산을취득하는경우그초과된부분에상당하는재산가액은공동상속인중지분이감소된상속인으로부터증여받은것으로본다. 다만, 법정지분대로상속등기등을하였다가상속인간협의에의해상속분을재확정하여상속세신고기한내에경정등기를하고상속세를신고한경우에는지분변동분에대하여증여세를과세하지않는다. 198 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 199

102 08 증여한재산을되돌려받으려거든 3 개월내에돌려받자. 그러므로상속재산을협의분할하고자하는경우에는등기 등록 명의개서등을하기전에분할하되, 등기등을했다가재분할을하더라도상속세신고기한내에경정등기를하고변경된내용대로상속세를신고해야상속지분변동분에대해증여세를부담하지않게된다. 아파트 2채를소유하고있는이주택씨는아들이결혼을하게되어아파트하나를아들에게증여했다. 며칠이지난후세무사를하는친구를만나자랑삼아얘기를했더니그친구는아파트기준시가를확인해보고나서증여세를 2,400 만원내야한다고하지않는가? GUIDE 참고 상속세물납신청한재산에대해서만먼저법정상속지분으로등기하여물납을신청하였으나과세관청으로부터물납신청이거부된후, 상속인들이상속재산전부를협의분할하여등기하는경우물납거부된상속재산의지분변경에대하여는증여재산에포함되지아니한다. 아들이아직그만한세금을낼능력이안되기에이주택씨는자기가세금을내줄수밖에없다고하자친구는그러면그것에대해서또다시증여세 480 만원을내야한다고한다. 이주택씨가세금은생각하지도않고증여를했다가세금만내게생겼다고하자, 친구는아파트를다시이주택씨명의로되돌려놓으라고했다. 그러면증여세를내지않아도되며명의를이주택씨앞으로해놓고아들이들어가살면되지않느냐고했다. 위와같이증여를했다가이를취소하고되돌려받으면증여세문제는어떻게될까? 증여를받은후당사자간의합의에의하여그증여받은재산 ( 금전은제외 ) 을증여세신고기한 ( 증여를받은날의말일로부터 3개월 ) 이내에반환하는경우에는처음부터증여가없었던것으로본다. 따라서당초증여한것이나반환받은것모두에대하여증여세를과세하지않는다.( 단, 금전은제외 ) 관련법규 : 상속세및증여세법제 4 조 상속세및증여세법시행령제 24 조 그러나재산을반환하기전에세무관서에서증여세결정을하는경우에는증여세를내야한다. 200 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 201

103 09 6 억원범위내에서는배우자에게자산을증여해주는것이좋다. 한편수증자가증여받은재산 ( 현금은제외 ) 을증여세신고기한이지난후 3 개월 ( 당초증여가있은날의말일로부터 6 개월 ) 이내에증여자에게반환 하거나다시증여하는경우에는당초증여에대하여는과세하되, 반환 하거나재증여하는것에대해서는과세하지않는다. 그러나당초증여가있은날의말일로부터 6 개월이경과한후에반환하거나 재증여하는경우에는당초증여뿐만아니라반환 재증여모두에대하여증여세를과세한다. 이를요약하면다음과같다. 반환시기증여목적물당초증여시반환시 신고기한내 ( 증여일의말일로부터 3 개월이내 ) 신고기한경과후 3 개월이내 ( 증여일의말일로부터 6 개월이내 ) 증여일의말일로부터 6 개월경과 금전이외의재산과세제외과세제외 금전이외의재산과세과세제외 금전이외의재산과세과세 부부간에재산을증여하면증여세를계산할때 10 년간 6억원을공제해준다. 즉, 6억원까지는증여세가과세되지않는다. 이를잘활용하면부인한테사랑받고, 세금을절약할수있으며, 재산도보존할수있다. 예를들어정금슬씨가부인명의로 6억원짜리아파트를구입했다고하자. 부인이소득이없더라도이는증여재산공제액 (6 억원 ) 이하이므로부인명의로아파트를구입한데대해증여세는과세되지않는다. 만약이아파트를정금슬씨명의로취득했다고하면나중에정금슬씨가사망했을때아파트가액만큼상속재산이늘어나상속세부담도그만큼더늘어나게될것이다. 따라서금전을제외한증여재산을되돌려받으려면증여세신고기한 ( 증여일이속한달의말일부터 3개월 ) 내에되돌려받아야증여세를물지않는다. 다만, 이런경우에는당초증여및반환하는것에대하여각각지방세인취득세를물어야하므로이것도함께고려하여반환여부를결정하여야할것이다. 이와같이 6억원한도내에서부인명의로재산을취득하거나부인에게재산을증여해주면증여세를물지않으면서나중에자녀들의상속세부담도덜어줄수있다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 4 조 202 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 203

104 10 고액의재산을취득하는경우에는자금출처조사에대비하자. 또한부인명의로재산을취득하게되면남편이빚보증을섰다가잘못되는경우에도그재산만큼은지킬수있으며, 남편이사업을하다가부도등의사유로세금을체납하여재산이공매되는경우에도재산을지킬수있다. 다만, 고의로세금을면탈할목적으로재산을부인명의로돌려놓는경우에는세무서에서 사해행위취소소송 을제기하여체납세금을징수하고있으므로, 이를잘못이용하면취득세등만부담하게되므로이러한행위는하지않는것이좋다. 자금출처조사 란어떤사람이재산을취득하거나부채를상환하였을때그사람의직업 나이, 그동안의소득세납부실적 재산상태등으로보아스스로의힘으로재산을취득하거나부채를상환하였다고보기어려운경우, 세무서에서소요자금의출처를제시하도록하여출처를제시하지못하면이를증여를받은것으로보아증여세를징수하는것을말한다. 재산취득자금출처해명안내문을받으면해명자료는최대한구비하여제출하여야하며, 자금출처로인정되는대표적인항목과증빙서류는다음과같다. 구분자금출처로인정되는금액증빙서류 근로소득총급여액 - 원천징수세액원천징수영수증 원천징수소득 ( 이자ㆍ배당ㆍ기타소득포함 ) 총지급액 - 원천징수세액 원천징수영수증 사업소득소득금액 - 소득세상당액소득세신고서사본 차입금차입금액부채증명서 임대보증금보증금또는전세금임대차계약서사본 보유재산처분액처분가액 - 양도소득세등매매계약서사본 관련법규 : 상속세및증여세법제 53 조 현금 예금수증증여재산가액통장사본 204 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 205

105 11 부채를상환할때도상환자금의출처조사에대비해야한다. 특히개인간의금전거래의경우에는사적인차용증, 계약서, 영수증등만 가지고는거래사실을인정받기어려우므로이를뒷받침할수있는예금 통장사본, 무통장입금증등금융거래자료를준비하는것이좋다. 나잘난씨는아들이결혼할나이가되자나중에결혼하면분가해살도록아들명의로국민주택규모아파트를 1채매입해서 1억 5천만원에전세를주었다. 1년쯤지났을때세무서에서아들의아파트취득자금출처에대하여소명하라는안내문이나왔으나전세계약서와아들의근로소득원천징수영수증등을제출하여소명을하였다. 얼마후아들이결혼을하게되어나잘난씨가전세금을대신갚아주고아들이입주해살고있는데, 이번에는전세금반환자금의출처를소명하라는안내문이다시나왔다. 나잘난씨는지난번자금출처조사를할때소명자료를제출했기때문에다끝난줄알았지전세금을갚아준것에대하여또다시자금출처조사가나올줄은미처생각하지못한것이다. 아들이소명자료를제출하지못하자세무서에서는나잘난씨가전세금상당액을증여한것으로보아그에대한증여세를고지하였다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 45 조 상속세및증여세법시행령제 34 조상속세및증여세사무처리규정제29 조 206 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 207

106 12 고령인자가거액의재산을처분한경우에는자금의사용처에대한증빙을철저히갖추어놓자. 상속세를결정할때공제받은채무나재산취득자금에대한출처를조사할때자금의원천으로소명한부채는상속세과세시또는자금출처조사시세무서에서인정해주었다고하여다끝난것이아니다. 세무서에서는상속 증여세 ( 부담부증여등 ) 를결정하거나재산취득자금의출처를확인하는과정에서인정한부채를국세청컴퓨터에입력하여관리한다. 국세청에서는매년정기적으로금융회사등채권자에게채무변제여부를조회하며, 조회결과부채를갚은사실이확인되면부채를갚은자금을소명하라는안내문을발송한다. 안내문을받으면상환자금의출처를소명해야하며, 소명을하지못하거나타인이갚은사실이확인되면증여세가과세된다. 그러므로부채를갚는경우에는자금출처조사에대비하여미리미리입증서류를챙겨두는것이좋다. 국세청에서는 과세자료의제출및관리에관한법률 의제정시행, 각종세법에과세자료제출의무부여, 직접수집등의방법으로다양한과세자료를수집 전산입력하여개인별로관리하고있는데, 그중에는고령인자가일정규모이상의재산을처분하였거나재산이수용되어보상금을받은자료도포함되어있다. 이와같이재산을처분하거나수용당하고거액의보상금을받은사람에대하여는일정기간재산의변동상황을사후관리하고있으며, 이때에는배우자나직계존비속등특수관계에있는자들의재산변동상황도함께사후관리한다. 사후관리결과특별한사유없이재산이감소한경우에는재산처분대금의사용처를소명하라는안내문을, 보상금을받고난후배우자나직계존비속등이재산을취득한사실이확인되면취득자금의출처를소명하라는안내문을보낸다. 안내문은재산을처분하거나보상금을받은후바로나오는것이아니라통상 2~3년이지난후나오는것이므로이기간중에처분대금을사용하는경우에는사용처에대한증빙을갖추어놓는것이좋다. 자금을사용하고몇년이지난뒤에증빙서류를확보하기란여간어려운일이아니기때문이다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 45 조 상속세및증여세법시행령제 34 조 208 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 209

107 13 자녀의증여세를부모가대신납부하면또다시증여세가과세된다. 재산처분대금의사용처와취득자금의출처에대한소명요구에대하여소명을명확히하지못하면재산을처분한자가재산을취득한자에게증여한것으로보아증여세를과세한다. 특히고령인자가거액의보상금을받은경우자녀들이부동산을취득하였다가거액의증여세를추징당하는경우가종종있으므로이런경우에는취득자금출처에대한입증서류를더욱더철저히갖추어놓을필요가있다. 자녀에게부동산이나주식등을증여하는경우증여세는증여를받은자녀가납부해야되는데자녀가소득이없으면세금을납부할능력도없다. 현금으로증여를받으면증여받은현금으로세금을납부하면되지만부동산이나주식을증여받으면이를처분하지않는한세금을납부할방법이없다. 그렇다고세금을안낼수도없으므로결국부모가대신납부하게된다. 이와같이자녀를대신하여납부한증여세는부모가또다시증여한것으로보므로당초증여한재산가액에대신납부한증여세를합산하여추가로과세한다. 이를모르고자녀에게증여를한후증여세신고를하고세금까지납부하여증여세문제가깨끗이종결되었다고잊고있다가나중에세무서로부터증여세를더내야한다는고지서를받는경우가있다. 이런경우는바로부모가자녀를대신하여증여세를납부했기때문이다. 그러므로자녀가증여세를납부할수있는정도의소득이없는경우에는증여세상당액만큼의현금을더하여증여하면한번의신고납부로증여세문제를깨끗이해결할수있다. 나중에증여세를추징당하게되면그에상당하는가산세까지물어야하므로부담만더늘어나게된다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 45 조 상속세및증여세법시행령제 34 조 210 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 211

108 14 세대를건너뛰어증여하면세금을 30% 더내야한다. GUIDE 자녀명의로은행에적금을든경우 직업, 연령, 소득및재산상태등으로볼때재산 ( 예금, 적금, 주식매수대금, 부동산등 ) 을자력 ( 自力 ) 으로취득하였다고인정하기어려운경우에는그재산을취득한때에그재산의취득자금을그재산의취득자 ( 자녀 ) 가증여받은것으로추정하여이를그재산취득자의증여재산가액으로한다. 또한, 차명계좌를이용한변칙증여에대한과세강화및차명계좌증여추정적용을명확히하기위해 2013 년 1월 1일이후신고하거나결정, 경정하는분부터금융계좌에보유하고있는재산은명의자 ( 자녀 ) 가취득한것으로추정하며, 만약자녀명의의계좌를개설하여현금을입금한경우에는그입금한시기에증여한것으로추정하게된다. 다만, 자녀명의의계좌로입금한것이증여가아닌다른목적으로행하여진특별한사정이있는경우라면증여로추정하지않으나, 그에관한입증책임은이를주장하는납세자에게있다. 할아버지가손자에게재산을증여하면일반적인경우즉, 할아버지에서아버지로재산이이전되었다가다시아버지에서손자로이전되는경우에비하여한단계가생략되었으므로세금부담이훨씬줄어든다. 이와같이한세대를건너뛰어재산을이전함으로써상속세또는증여세를회피하는행위를방지하기위하여세법에서는증여자의자녀가아닌직계비속에게재산을증여하는경우에는증여세액에세액의 30%( 수증인이미성년자이며증여재산가액이 20억원초과할경우 40%) 에상당하는금액을더해서내야한다. 다시말해일반적으로계산한증여세액이 1,000 만원이라고할경우세대를건너뛰어증여하면 1,300만원의증여세를내야한다. 다만, 증여자의최근친인직계비속이사망하여그사망자의최근친인직계비속이증여를받는경우에는증여세를할증하여과세하지않는다. 즉, 아버지가사망한상태에서할아버지가손자에게증여하는경우에는할증과세를하지않는다. 이경우직계존 비속간인지여부를판정할때는부계와모계를모두포함한다. 따라서할아버지, 할머니가손자녀에게증여하는경우뿐만아니라외할아버지, 외할머니가외손자녀에게증여하는경우에도할증과세가된다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 2 조, 제 4 조 212 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 213

109 15 증여세를신고하지않으면정상신고한때에비하여세금을 25% 이상을더내야한다. 이때는물론증여재산공제도성년인경우에는 5,000 만원, 미성년자인경우에는 2,000만원까지공제된다. 참고로장인과사위, 시아버지와며느리사이는직계존비속관계가아니다. 따라서증여재산공제액도 1,000만원에불과하다. 그러므로세대를건너뛰어증여를하고자할때에는할증과세를한다는것을고려하여증여여부를결정하는것이좋다. 다른사람으로부터재산을증여받은자는증여를받은날의말일로부터 3개월이내에증여세를신고하여야하며, 신고를하면내야할세금의 5% 를공제해준다. 혹자는증여는개인간에그것도특수관계에있는자간에이루어지는것인데국세청에서어떻게증여사실을알까하여신고를하지않는경우가있는데이는아주잘못된생각이다. 국세청에서는 상속세및증여세법 및 과세자료의제출및관리에관한법률 등에따라거의모든과세자료를수집 전산입력하여관리하고있다. 따라서등기 등록이나명의개서등을요하는재산의변동사항은물론이고각종기관이나단체를통하여거래된자료도대부분국세청에서관리하고있다고보면된다. 그러므로증여를받았으면적법하게신고를하고 5% 세액공제를받는것이조금이라도세금을절약하는길이다. 또한, 증여세를신고하여야할자가신고를하지아니한경우에는내야할세금의 20%( 또는 40%), 신고하여야할금액에미달하게신고한경우에는내야할세금의 10%( 또는 40%) 에상당하는가산세를물어야하며, 납부할세금을납부하지아니하였거나납부하여야할세금에미달하게납부한때에는납부하지아니한기간에 1일 0.03% 를곱한금액을추가로내야한다. 관련법규 : 상속세및증여세법제 57 조 214 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 215

110 16 계부ㆍ계모가자녀에게증여하는경우에도 5 천만원 ( 미성년자는 2 천만원 ) 이공제된다. 예를들어증여받은재산에대하여 1천만원의증여세를내야하는수증인이신고하지않아서세무서에서증여등기일의말일로부터 1년 3개월이지나서증여세가고지가된경우와정상적으로신고한경우의내야할세금을알아보면다음과같다. 거래흐름도 2016 년 3 월 5 일증여 정상신고시납부할세금 : 1-2 = 9,500천원 1 납부세액 : 10,000천원 2 신고세액공제 : (1천만원 5%) = 500천원 무신고시고지된세금 : = 13,095천원 1 납부세액 : 10,000천원 2 무신고가산세 : 1천만원 20% = 2,000천원 3 납부불성실가산세 : 1천만원 % = 1,095천원그러므로증여세를신고납부하여야할자가신고납부를모두하지않으면신고한사람에비하여위와같이 25% 이상을더내야한다. 물론증여받은재산가액이증여재산공제액에미달하는경우에는내야할세금이없으므로신고를해도공제받을세액이없으며, 신고를하지않더라도가산세가부과되지않는다. 즉신고를하나하지않으나마찬가지다. 그러나이경우에도신고를해놓으면나중에증여받은사실에대한증빙이필요할때요긴하게활용할수있으므로신고를해놓는것이좋다. 증여자 ( 계부이 ) 사실관계 2억원상당의아파트를증여 수증자 ( 자녀이 ) 부산해운대구에사는이 씨 ( 계부 ) 는 2016 년 3 월 5 일이 ( 자녀, 24 세 ) 에게 2 억원상당의아파트를증여하였다 년 1 월 1 일부터는위와같이계부 계모가자녀에게증여하는경우 에는 10 년간 5 천만원한도로증여재산공제를받을수있으며, 미성년자 ( 만 20세미만, 2013년 7월 1일부터만 19세미만 ) 인자녀가증여받는경우는그공제한도가 2천만원이적용된다. 다만, 전처소생의자녀가직계혈족인부친이사망한후재혼하지않은계모로부터부동산이나현금을증여받는경우, 이때계모는 4촌이내의인척 ( 혈족의배우자 ) 에해당하여 5천만원이아닌 1천만원이공제된다. 관련법규 : 국세징수법제 47 조의 2, 제 47 조의 4 상속세및증여세법제 58 조, 제 68 조 관련법규 : 상속세및증여세법제 53 조 216 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 217

111 17 창업자금또는 10 년이상영위한가업주식을생전에자녀에게증여하면증여세특례세율 (10%) 을적용받을수있다. 일반증여재산의경우에는 10%~50% 의누진세율이적용되지만, 창업자금 ( 자녀에대한창업조기지원책 ) 또는가업승계주식 ( 생전에계획적으로가업을사전상속할목적 ) 에대해서는창업자금최대 30억원 ( 창업을통하여 10 명이상신규고용한경우에는 50 억원 ), 가업승계주식등최대 100 억원까지 5억원을공제한후 10% 특례세율 ( 가업승계주식등의경우과세표준이 30 억원초과분에대해서는 20%) 을적용하여증여세가과세된다. 이특례세율을적용받는증여재산은증여세신고기한까지특례적용신청을한경우에만적용이가능하고, 증여자가사망한경우에는증여시기에관계없이상속세과세가액에가산된다. 창업자금에대한증여세과세특례창업자금에대한증여세과세특례 ( 조세특례제한법 30의5) 는출산율저하, 고령화에따라젊은세대로의부의조기이전을촉진함으로써경제활력증진을도모하기위해 2006 년 1월 1일이후부터도입된제도이다. 창업자금은양도소득세과세대상 ( 부동산등 ) 이아니어야한다. 3 사망증여자 ( 부모 ) 상속세상속세과세가액에가산 l 증여 ( 현금등 ) 2 증여 (1년내창업 ) 수증자 ( 자녀 ) 증여세 5억원공제, 10% 세율적용 60 세이상의부모 ( 증여당시부모가사망한경우에는그사망한부모의부모를포함 ) 로부터증여일현재 18 세이상인거주자가증여받아야하며, 수증자는증여받은날부터 1년이내에창업중소기업 ( 조세특례제한법제6조 ) 을창업하여야한다. 1년이내에창업하지않거나, 창업자금을증여받은날부터 3년이되는날까지모두해당목적에사용하지아니한경우등에는증여세가부과된다. 가업승계주식등에대한증여세과세특례가업승계주식등에대한증여세과세특례는중소 중견기업경영자의고령화에따라생전에자녀에게가업을계획적으로사전상속하도록함으로써중소기업등의영속성을유지하고경제활력을도모하기위해 2008년 1월 1일이후부터도입된제도이다. 증여자 ( 부모 ) l 증여 ( 가업승계주식등 ) 수증자 ( 자녀 ) 3 증여자사망상속세과세가액에가산 2 증여 ( 가업승계 ) 5억원공제, 10%( 과세표준이 30 억원초과분에대해서는 20%) 세율적용 상속세정산 증여세과세특례 증여자는증여일현재가업을 10 년이상계속하여경영한 60 세이상의부모 ( 증여당시부모가사망한경우에는그사망한부모의부모를포함 ) 이고, 10년이상계속하여경영한중소기업등으로서증여자와특수관계자의주식등을합하여해당법인의발행주식총수 ( 출자총액 ) 의 50%( 상장법인 30%) 이상의주식등을소유하여야한다. 수증자 ( 배우자 ) 는증여일현재 18 세이상거주자이고, 증여세신고기한까지가업에종사하고증여일로부터 5년이내에대표이사취임하여야한다. 최대주주등자녀 1인에대해서만적용이가능하다. 가업을승계한후주식등을증여받은날부터 7년이내에정당한사유없이가업에종사하지않거나주식등을증여받은수증자의지분이감소한경우등에는증여세가부과된다. 관련법규 : 조세특례제한법제 30 조의 5, 제 30 조의 6 조세특례제한법시행령제 27 조의 5, 제 27 조의 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 219

112 2017 년납세자가자주묻는상담사례 Best 5 증여세 질문 1 상속등기완료후공동상속인간에재협의하여상속등기정정시증여세가과세되나요? 질문 3 보험료납부자와보험금수령인이다른보험금에대하여증여세가과세되나요? 상속재산에대해등기 등록 명의개서등으로각상속인의상속분이확정된후, 그상속재산에대해공동상속인이협의하여분할한결과특정상속인이당초상속분을초과하여취득하게되는재산은그분할에의하여상속분이감소한상속인으로부터증여받은것으로보아증여세를부과하되, 상속세과세표준신고기한 ( 상속개시일이속하는달의말일부터 6개월 ) 이내에분할에의하여당초상속분을초과하여취득한경우증여세를부과하지아니합니다. 생명보험또는손해보험에있어서보험금수령인과보험료납부자가다른경우보험사고가발생한때에보험금수령인이보험료납부자로부터보험금상당액을증여받은것으로보아보험금수령인에게증여세가과세되며, 보험금수령인이타인으로부터재산을증여받아보험료를납부한경우에도그보험료납부액에대한보험금상당액에서당해보험료납부액을차감한가액을보험금수령인의증여재산가액으로하여증여세가과세됩니다. 질문 2 증여받은재산을반환하는경우에도증여세가과세되나요? 수증자가증여재산 ( 금전제외 ) 을증여세과세표준신고기한 ( 증여일이속하는달의말일부터 3개월 ) 이내에증여자에게반환한경우 ( 반환하기전에과세표준과세액을결정받은경우제외 ) 에는당초증여와반환모두과세제외, 증여세과세표준신고기한이지난후 3개월이내에반환한경우에는당초증여는과세하고반환은과세제외, 증여세과세표준신고기한이지난후 3개월경과하여반환한경우에는당초증여와반환모두과세됩니다. 질문 4 질문 5 거주자인증여자가비거주자인수증자의증여세대납시재차증여에해당하나요? 거주자가증여일현재비거주자인수증자에게국내에있는재산을증여하고관할세무서장으로부터연대납세의무통지를받기전에수증자가납부하여야할증여세를납부한경우, 증여자가납부한증여세는증여재산에해당하지아니하는것입니다. 장애인이증여세부담없이증여받을수있는방법이있나요? 소득세법시행령제 107 조제 1 항각호의어느하나에해당하는자 (1. 장애인복지법에의한장애인, 2. 국가유공자등예우및지원에 관한법률에의한상이자및이와유사한자로서근로능력이없는자, 3. 제 1 호내지제 2 호외에항시치료를요하는중증환자 ) 를수익자로 한보험의보험금으로서연간 4 천만원까지는증여세가비과세됩니다. 220 세금절약가이드 Ⅱ 제 4 장증여세알뜰정보 221

113 2018 세금절약 가이드 Ⅱ 제 5 장 지방세알뜰정보

114 01 부동산을취득하면이러한세금을내야한다. 부동산을취득하게되면부동산소재지를관할하는시청 군청 구청에취득세를신고 납부하여야한다. 취득세 부동산을취득한날부터 60 일이내 ( 상속은상속개시일이속하는달의 말일부터 6개월이내 ) 에취득세 ( 농어촌특별세, 지방교육세포함 ) 를신고 납부하여야한다. 이기한을넘기면신고불성실가산세 (20%) 및납부불성실가산세 (1일 1만분의 3) 를추가부담하여야한다. 과세표준및세율 구분 취득세 농어촌특별세 지방교육세 합계세율 6억이하 85 m2이하 1% 비과세 0.1% 1.1% 주택 85 m2초과 1% 0.2% 0.1% 1.3% 6억초과 85 m2이하 2% 비과세 0.2% 2.2% 9억이하주택 85 m2초과 2% 0.2% 0.2% 2.4% 9억초과 85 m2이하 3% 비과세 0.3% 3.3% 주택 85 m2초과 3% 0.2% 0.3% 3.5% 주택외매매 ( 토지, 건물등 ) 4% 0.2% 0.4% 4.6% 원시취득, 상속 ( 농지외 ) 2.8% 0.2% 0.16% 3.16% 무상취득 ( 증여 ) 3.5% 0.2% 0.3% 4% 농지매매 2년이상자경 1.5% 비과세 0.1% 1.6% 신규 3% 0.2% 0.2% 3.4% 상속 2.3% 0.2% 0.06% 2.56% 1) 2013 년 8월 28 일이후최초로취득하는분부터적용 ( 지방세법 (2013 년 12 월 26 일법률제12118 호로개정된것 ) 부칙제2조 ) 농어촌특별세및지방교육세는요건에따라적용세율이달라짐 주택의경우취득세등의계산방법은다음과같다. 예를들어홍길동이건설회사로부터국민주택규모의주택을초과하는아파트를 2억원에분양매입하고취득세등을신고하는경우에는 취득세 2,000,000원 농어촌특별세 400,000원 [ 취득가액 2억원 0.2% ] 지방교육세 200,000원 [ 취득가액 2억원 0.1% ] 합계 2,600,000원의세금을내야한다. 이밖에도부동산을취득하면중개업자에게중개수수료, 법무사에게등기대행수수료등을지불하여야하며, 또한국민주택채권도매입하여야한다. 자금이부족한경우에는채권을팔아서필요한자금에충당할수있다. 이와같이부동산을취득하게되면세금과각종비용을합쳐취득가액의약 2~5% 정도의비용이들어간다. 그러므로거래금액외에추가로 10% 정도의여유자금을준비하고있어야차질없이부동산을취득할수있다. 관련법규 : 지방세법제10 조, 제11 조, 제20 조, 제151 조, 제152 조농어촌특별세법제5조주택도시기금법제 8 조 224 세금절약가이드 Ⅱ 제 5 장지방세알뜰정보 225

115 02 부동산실거래가액허위신고땐큰낭패를보게된다. 03 취득세를많이내기싫으면이런부동산은취득하지말자. 종전에는부동산을사고팔때공시지가등시가표준액을기준으로매매계약서를작성하여검인을신청하고, 관할시청 군청 구청에서도계약서에특별히하자가없는한검인을하여주었다. 그러나 2006년 1월 1일부터 부동산실거래가격신고의무제도 가시행되어검인계약서를사실과다르게작성한경우에는다음과같은큰불이익이따르기때문에반드시실지거래내용대로계약서를작성하여야한다. 부동산을취득하면취득가액의 1~4% 에상당하는취득세를내야한다. 그러나다음과같은경우에는무거운세금을물어야하므로취득세를많이내기싫으면이와같은부동산은취득하지말아야한다. GUIDE GUIDE 부동산실거래가격신고의무제도란? 토지또는주택을매매한경우에는계약체결일로부터 60 일이내에실지거래가격으로부동산소재지관할시청 군청 구청에신고하여야한다. 중개업자가거래계약서를작성 교부한경우에는반드시중개업자가신고를하여야한다. 신고의무위반시불이익 허위신고등신고의무위반한매도인 매수인및중개업자는취득세 3배이하또는 500 만원이하의과태료를물어야한다. 거래당사자가중개업자로하여금부동산거래신고를하지아니하게하거나거짓된내용을신고토록요구한경우에도과태료처분을받게된다. 또한중개업자가거짓기재또는이중계약서를작성한경우에는중개업등록취소또는 6개월이내자격정지처분을받게된다. 기본세율에 8% 를합산한세율로취득세중과세 별장 골프장 고급주택 고급오락장 ( 카지노장, 파친코 슬롯머신등설치장소, 특수목욕장, 카바레, 나이트클럽, 디스코클럽, 룸살롱, 요정등 ) 토지나건물을취득한후 5년이내에당해토지나건축물이위에해당되는경우에도취득세를중과하여추징한다. 기본세율에 4% 를합산한세율로취득세중과세 수도권정비계획법에따른과밀억제권역에서공장을신 증설하기위하여취득하는사업용과세물건 ( 부동산등 ), 법인의본점또는주사무소의사업용부동산 ( 신축 증축에한함 ) 관련법규 : 공인중개사법제 26 조, 제 36 조, 제 38 조, 제 39 조, 제 51 조 226 세금절약가이드 Ⅱ 제 5 장지방세알뜰정보 227

116 고급주택의범위 04 부동산을보유할때도이런세금을내야한다. GUIDE 고급주택 이라함은다음중하나에해당하는것을말한다. 1) 단독주택의경우 건축물의연면적이 331 m2를초과하는것으로서건축물의가액이 9,000 만원을초과하는경우로서시가표준액 6억원초과 대지면적이 662 m2를초과하고건축물의가액이 9,000 만원을초과하는경우로서시가표준액 6억원초과 건축물에엘리베이터 ( 시가표준액이 6억원초과할것 ) 나에스컬레이터또는 67 m2이상의수영장중 1개이상의시설이설치된경우 2) 아파트등공동주택의경우 전용면적이 245 m2 ( 복층형의경우는 274 m2 ) 를초과하는경우로서시가표준액 6억원초과 복층형의경우 274 m2이하라도한층의면적이 245 m2를초과하는경우에는고급주택에해당됨. 부동산을보유하고있는경우에는 1차적으로시청 군청 구청에서부과하는지방세인재산세를내야하고, 2차적으로인별로전국합산한가액이일정기준금액을초과하는경우에국세인종합부동산세를추가로내야한다. 재산세 재산세는매년 6월 1일현재재산의사실상소유자에게주택 ( 부수토지포함 ) 분재산세, 건축물분재산세, 토지분재산세로부과되며, 세금은부동산소재지시장 군수 구청장이보내준고지서에의해다음과같이납부하면된다. GUIDE 과밀억제권역 관련법규 : 지방세법제 13 조 1) 서울특별시 2) 인천광역시 ( 강화군, 옹진군, 서구대곡동 불로동 마전동 금곡동 오류동 왕길동 당하동 원당동, 인천경제자유구역및남동국가산업단지는제외 ) 3) 경기도 (14 개시 ) 의정부시, 구리시, 남양주시 ( 호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에한함 ), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 [ 반월특수지역 ( 반월특수지역에서해제된지역포함 ) 은제외 ] 지방세법시행령제 28 조 납부기간 대상납부기간납부방법소관기관 건물분재산세 주택분재산세 토지분재산세 주택분재산세 월 16 일 ~ 7 월 31 일 9 월 16 일 ~ 9 월 30 일 고지납부 주택분재산세액이 20 만원이하인경우 7 월에전액고지할수있음. 시청 군청 구청 또한재산세고지서에는지방교육세, 지역자원시설세를함께병기하여고지서가발부된다 ( 도시계획세는재산세도시지역분으로하여재산세에통합과세 ). 228 세금절약가이드 Ⅱ 제 5 장지방세알뜰정보 229

117 05 부동산을팔려거든 6 월 1 일전에팔자. 종합부동산세 매년 6 월 1 일현재소유부동산을기준으로종합부동산세과세대상여부를 판정하며, 관할세무서장이납부할세액을결정 고지하며, 직접금융기관에납부하거나가상계좌, 인터넷뱅킹, 홈택스 ( 접속을통한전자납부또는신용카드납부도가능하다. 고지와관계없이신고 납부방식으로납부하고자하는납세의무자는납부기간 (12월 1일 ~12월 15일 ) 에신고 납부하여야하며, 이경우당초고지결정은없었던것으로본다. 종합부동산세가과세되는경우에는종합부동산세의 20% 를농어촌특별세로납부하여야한다. 과세대상은인별로소유한과세대상별전국합산공시가격이주택은 6억원 (1세대 1주택자 9억원 ), 나대지등종합합산토지는 5억원, 일반건축물의부속토지등별도합산토지는 80억원을초과하는경우에만과세한다. 재산세의경우는특별한절세대책이있는것은아니다. 다만, 재산세와종합부동산세는공시가격에공정시장가액비율을곱하여계산한금액을과세표준으로하기때문에공시가격을결정하기전에주민들이열람할수있는기회를주고있다. 그러므로공시가격이부당하게높게책정된경우에는이의를제기할수있으며, 이의제기결과공시가격이낮춰지면세금을조금이라도줄일수있을것이다. 부동산을보유하는데대하여부과되는세금인재산세와종합부동산세는매년 6월 1일을과세기준일로정하여이날현재주택, 건축물및토지를사실상소유하고있는자에게세금을부과하고있다. 따라서 5월 31 일에부동산을양도하였다면 6월 1일현재소유자인매수자가당해연도분재산세를납부하여야하며, 6월 2일에양도하였다면매도자가보유한기간이 5개월뿐이더라도 1년치세금을매도자가납부하여야한다. 그러므로과세기준일 (6 월 1일 ) 을전후하여부동산을양도하고자하는경우에는 6월 1일까지양도해야재산세및종합부동산세납세의무가없다. 반면, 매수자의입장에서는 6월 1일을지나서매입해야납세의무가없다. 위에서양도한다는말은실제로잔금을받는경우를말하며, 잔금을받기전에소유권이전등기를마쳤다면등기접수일을양도일로본다. 따라서 6월 1일을전후하여부동산을양도하고자하는경우에는가급적 6월 1일까지양도하도록하자. 그래야재산세및종합부동산세를내지않는다. 관련법규 : 지방세법제 114 조 ~ 제 116 조 종합부동산세법제 3 조, 제 7 조, 제 8 조, 제 11 조 ~ 제 13 조 관련법규 : 지방세법제 114 조 종합부동산세법제 3 조 230 세금절약가이드 Ⅱ 제 5 장지방세알뜰정보 231

118 06 공시가격변동에관심을갖자. 개별공시지가또는개별 ( 공동 ) 주택가격등공시가격은국세나지방세의부과기준으로활용될뿐만아니라개발부담금등각종부담금의부과기준으로쓰이고있다. 따라서공시가격이높게결정되면재산세나종합부동산세등의부담이늘어나고, 낮게결정되면그만큼부담이줄어든다. 개별공동주택가격은매년 1월 1일현재의가격을조사하여 4월 30일까지결정 공시하고개별공시지가는토지소재지관할시 군 구에서매년 1월 1일현재의가격을조사하여 5월 31 일까지결정 공시하는데, 결정하기전에소유자등에게조사내역을열람할수있도록하고있다. 그러므로특별한사유도없이전년도에비해공시가격이크게높아졌거나인근주택이나토지보다월등히높게책정된경우에는이의신청을통해공시가격을감액조정함으로써관련세부담을줄일수있다 세금절약가이드 Ⅱ 인쇄일ㅣ 2018 년 5 월 양도소득세 상속 증여세 발행처ㅣ국세청세정홍보과 편집위원ㅣ 세정홍보과장권창현국세조사관양석범 발행일ㅣ 2018 년 5 월 행정사무관이미애국세조사관윤혜민 집필위원ㅣ ( 양도소득세분야 ) 행정사무관가완순 국세조사관고은정 ( 종합부동산세분야 ) 행정사무관가완순 국세조사관임행완 ( 상속 증여세분야 ) 행정사무관전봉준 국세조사관이형원 디자인 인쇄 구입문의ㅣ ( 주 ) 일진커뮤니케이션 (02) 따라서, 개별공시지가등공시가격변동에주의하면서불합리하다고판단되면바로이의신청을하여야할것이다. 국세상담센터 이책자는 2018 년 2 월자시행령개정사항까지반영하였으며, 책자에대한오류 수정요청은국세청세정홍보과 ( ) 로연락바랍니다. 이책자는국세청홈페이지 ( 국세정보 국세청발간책자 ) 에서 전자책자로다운로드 ( 무료 ) 받으실수있습니다. 관련법규 : 부동산가격공시에관한법률제 10 조등 부동산가격공시에관한법률시행령 국세청의승인없이무단복제를금합니다. 정가 : 4,000 원 232 세금절약가이드 Ⅱ

119 세금을절약할수있는방법과알아두면유익한사항을모았습니다. 이책자가납세자여러분에게보다유용하게활용되기를바랍니다. 발간등록번호 값 4,000 원 2018 년 5 월국세청세정홍보과 국세행정에대한불만, 고충, 개선건의는국세청홈페이지 ( 국민신문고 - 고객의소리 ) 또는국세상담센터 (2번선택후 9번 ) 으로전화주시면성심을다하여답변드리겠습니다.