조사(18-01)

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2 국내대체투자펀드의 특성및수익률분석 선임연구위원김필규

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4 序言 저금리상황의지속과주식시장의장기침체속에서기관투자자들은 전통적인투자수단의수익성악화에대응하여대체투자를지속적으로확 대하고있다. 대체투자는펀드, 신탁, 직접투자, 지분투자, 대출및구조화 증권등다양한구조를활용하여이루어진다. 이중펀드구조는다양한투 자자들에게대체투자의기회를제공하는주요투자수단으로의기능을하 고있다. 투자자들의대체투자에대한관심이증대하고, 자본시장법도입 을통해펀드의투자대상이다양화되었으며, 대체투자에전문성을가진 전문자산운용사가등장함에따라대체투자펀드는높은성장세를나타내 고있다. 그러나대체투자에대한높은관심에도불구하고대체투자펀드에관한 다양한정보가제공되고있지않으며, 일반투자자들의대체투자펀드시장 에대한접근도제한되어있다. 이는대부분의대체투자펀드가기관투자 자를대상으로한사모펀드방식으로설정되고있기때문이다. 또한대체 투자는대부분장기의투자가이루어지고, 투자대상에따라수익인식방 식이각기다르기때문에투자수익에대한비교가어렵고, 펀드해산시 수익에대한정보가시장에제공되지않아대체투자성과에대한정확한 분석에있어서도제약이존재한다. 본보고서는대체투자펀드의유형별특성과성과에대한분석을통해 대체투자펀드의건전한발전방안을제시하는것을목적으로작성되었다. 이를위해대체투자펀드의개별자료를이용하여대체투자펀드시장의특 성과수익률을분석하고시장의당면문제점을도출하였다. 특히본연구 는대체투자펀드의특성분석을통해대체투자펀드가주로어떤투자대상 에투자를하는지, 현재의대체투자펀드가특정한시기에투자대상별로 쏠림현상이존재하는지를파악하고이를해결하기위한방안을제시하고 있다. 또한국내에도입된대체투자펀드가대체투자자들이기대하는목적 에부합하고, 적정한수익을제공하고있는지를살핌으로써대체투자시장 의효율성제고를위한시사점을제공하고있다. - i -

5 국내대체투자펀드시장의건전한발전을위해서는대체투자펀드에대한정보제공이확대되어야하고, 다양한대체투자펀드가도입되어투자자의선택의폭을넓혀야하며, 자산운용사의대체투자전문성이제고되어야한다. 또한대체투자펀드의특성이반영된펀드의세부유형기준이도입되어유형별로투자성과가비교될수있는시장인프라의개선도필요하다. 이와더불어공모투자에적합한대체투자부문을대상으로높은수익을제공하는공모대체투자펀드시장도형성될필요가있다. 본보고서를집필하는데큰노고를아끼지않은김필규선임연구위원에게감사드린다. 또한보고서심사과정에서지정논평을맡아유익한조언을제시한남재우연구위원과연구조정위원회의수고에도감사의뜻을전한다. 마지막으로본보고서의내용은연구진개인의견해와주장이며, 자본시장연구원의공식의견이아님을밝혀둔다. 218년 1월 자본시장연구원 원장안동현 - ii -

6 목 차 Executive Summary ⅷ Abstract ⅻ Ⅰ. 서론 3 1. 연구의배경 3 2. 연구목적과범위 4 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 9 1. 대체투자펀드의개념과유형 9 2. 대체투자펀드시장의개황 대체투자펀드의세부유형별특성분석 소결 37 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 대체투자펀드의성과측정 대체투자펀드의수익률추이분석 세부유형별수익률분석 세부유형별수익률분포분석 설정이후수익률추이분석 소결 67 - iii -

7 Ⅳ. 결론및시사점 분석결과요약 대체투자펀드시장의개선방안 72 참고문헌 83 - iv -

8 표목차 < 표 Ⅱ -1> Preqin의대체투자유형구분 13 < 표 Ⅱ -2> 제로인의펀드유형구분방식 16 < 표 Ⅱ -3> 대체투자펀드의사모비중추이 2 < 표 Ⅱ -4> 대체투자펀드의펀드당순자산가치추이 24 - v -

9 그림목차 < 그림 Ⅱ -1> 대체투자펀드의순자산가치및펀드수추이 18 < 그림 Ⅱ -2> 대체투자펀드의해외펀드비중추이 21 < 그림 Ⅱ -3> 대체투자펀드의운용사특성별비중추이 22 < 그림 Ⅱ -4> 대체투자펀드의세부유형별펀드당순자산가치비교 25 < 그림 Ⅱ-5> 대체투자펀드의모집방식에따른펀드당순자산가치추이 26 < 그림 Ⅱ-6> 유형별공모펀드와사모펀드의펀드당순자산가치비교 27 < 그림 Ⅱ -7> 연도별신설펀드추이 29 < 그림 Ⅱ -8> 유형별신규설정부동산펀드수비중추이 3 < 그림 Ⅱ -9> 유형별신규설정부동산펀드의순자산가치비중추이 31 < 그림 Ⅱ -1> 유형별신규설정특별자산펀드수비중추이 32 < 그림 Ⅱ-11> 유형별신규설정특별자산펀드의순자산가치비중추이 33 < 그림 Ⅱ -12> 부동산펀드의유형별존속기간분포 35 < 그림 Ⅱ -13> 특별자산펀드의유형별존속기간분포 36 < 그림 Ⅲ -1> 펀드의유형별수익률추이 43 < 그림 Ⅲ -2> 대체투자펀드유형별수익률추이 44 < 그림 Ⅲ -3> 공사모대체투자펀드의유형별수익률추이 45 < 그림 Ⅲ -4> 국내외대체투자펀드의유형별수익률추이 46 < 그림 Ⅲ -5> 부동산펀드의유형별연간수익률추이 49 < 그림 Ⅲ -6> 특별자산펀드의유형별연간수익률추이 52 < 그림 Ⅲ -7> 부동산펀드의유형별수익률분포추이 55 < 그림 Ⅲ -8> 특별자산펀드의유형별수익률분포추이 57 < 그림 Ⅲ -9> 부동산펀드의설정이후연간수익률추이 61 < 그림 Ⅲ -1> 특별자산펀드의설정이후연간수익률추이 65 - vi -

10 약어표 AIFMD ANREV CalPERS ELF EU INREV IRR NCREIF PEF PME PI TVE Alternative Investment Fund Managers Directive Asian Association for Investors in Nonlisted Real Estate Vehicles California Public Employees Retirement System Equity Linked Fund European Union European Association for Investors in Nonlisted Real Estate Vehicles Internal Rate of Return National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Private Equity Fund Public Market Equivalent Private Investment Thompson Venture Economics - vii -

11 Executive Summary 저금리상황의지속과주식시장의침체속에서투자자들의대체 투자에대한관심이커지고있다. 국내대체투자펀드시장은상대적 으로높은수익성을제공할것이라는기대로기관투자자의수요가 증대하였고, 이에부응하여자산운용사들이다양한대체투자펀드를 도입함에따라수탁고가급격하게성장하고있다. 본연구는대체투자펀드의특성과성과에대한분석을통해대 체투자펀드시장의건전한발전에시사점을제시하는것을목적으로 하고있다. 이를위해대체투자펀드시장의특성을분석하고, 대체투자펀드의 유형별수익률분석을통해대체투자펀드수익률특성을분석하였고 이에근거하여대체투자펀드시장이당면한문제점을살펴보았다. 본연구의주요한분석결과는다음과같다. 국내대체투자펀드시장은기관투자자의대체투자펀드에대한수 요증가와자산운용사의다양한대체투자펀드도입에힘입어지속 적인증가세를보이고있다. 대체투자시장의여건과투자전략에따 라대체투자펀드의세부유형별비중도지속적으로변화하고있다. 대체투자펀드의모집방식별비중을살펴보면사모의비중이높게 나타나고있으며, 이로인하여시장의투명성은낮은상황이다. 대체투자펀드의신규설정추이를보면일부기간에특정유형 의펀드에대한쏠림현상이발견되고있다. 또한안정적인수익률을 제공하는일부대체투자유형의공급이감소함에따라새로운투자 대상의발굴이활발히추진되고있다. 대체투자펀드의유형별펀드당순자산가치, 존속기간등을비교 해보면유형별로각기다른특성을나타내고있다. 이는대체투자펀 드의경우투자대상이다양하고, 투자대상에따라각기다른구조가 도입되고있기때문이다. - viii -

12 대체투자펀드의평균수익률은주식형펀드보다는변동성이낮고 채권형펀드보다는높은수익률을기록하고있다. 세부유형별대체 투자펀드의수익률을살펴보면수익률수준과추이및수익률분포 등에있어유형별로커다란차이가존재한다. 특히일부유형의수 익률분포는군집성의특성을나타내지않고있다. 설정이후수익률곡선을살펴보면펀드유형별로각기다른형태 를나타내고있다. 부동산대출형, 부동산임대형, 해외리츠, 국내인프 라, 선박ㆍ항공기, 기타국내특별자산유형의펀드는초기부터수익 이발생하는수익률곡선의형태를취하고있고, 부동산개발, 글로벌 부동산유형은 J-curve 형태의수익률곡선을나타낸다. 이러한대체투자펀드시장의특성분석결과에따라다음과같은 개선이필요한것으로나타났다. 국내대체투자펀드시장은사모형태로모집이이루어져서투명성 이낮다는문제를지니고있다. 또한해외대체투자펀드의비중이증 가함에따라기관투자자의외환위험노출이증가하고, 증가할가능성이있다. 운용비용이 대체투자펀드는특정연도별로일부유형의펀드에쏠림현상이 나타나고있다. 이러한쏠림현상은대체투자대상의공급변동과더 불어자산운용사간의과도한경쟁이주요한요인으로작용하고있 다. 또한특정한펀드로의쏠림현상과시장여건변화에따른펀드 의대규모손실이수익률왜곡현상을초래하는한요인으로작용하 고있다. 펀드특성에대한세부적인정보부족이대체투자펀드의합리적 인투자를저해하는요인으로작용한다. 세부적인시장정보가부족 하여대체투자펀드투자시시장전반의상황을감안하기보다는개 별투자안에집중한투자가주로이루어지고있다는문제점이발견 되고있다. - ix -

13 대체투자펀드의세부유형별수익률분포를보면일부유형에서 군집화특성이발견되지않고있다. 이러한결과는유형내펀드의 개별적인투자성과차이로인한요인보다는펀드유형구분오류에 의한결과일가능성이높다. 이러한유형구분의오류는유형별성과 분석이나벤치마크설정등에있어스타일이다른대상과비교를 함으로써투자성과를왜곡시키는원인이되기도한다. 대체투자펀드시장의건전한발전을위해서는다음과같은개선 이필요하다. 첫째, 대체투자펀드시장전반의정보제공을확대하는방안이마 련되어야한다. 이를위해대체투자펀드에대한공시규제를강화하 는방안과대체투자규모가큰기관들을중심으로협의체를구성하 여정보교류를확대하는방안이검토될수있다. 또한장기적으로 대체투자관련정보를전문적으로수집하고시장에정보를제공하는 전문기관이도입될필요가있다. 둘째, 대체투자펀드의합리적인벤치마크설정, 투자전략수립 및성과평가등을위해투자대상의특성과수익률군집화를감안한 대체투자펀드의유형기준이도입되어야한다. 이를위해개별대체 투자펀드별로투자대상의특성과위험요인및펀드특성에대한정 보와펀드수익률정보가제공되고동정보에근거하여펀드의군 집성에대한분석이이루어져야한다. 또한대체투자의규모가큰 기관을중심으로기존의대체투자에대한성과분석에근거하여유 형기준이도입되고이러한기준을공유하는방안도검토될필요가 있다. 셋째, 대체투자펀드의쏠림현상을해소하기위해대체투자대상을 확대하려는자산운용사의적극적인노력이필요하다. 이를위해서는 다양한대체투자대상을발굴하고이를상품화하는자산운용사의 - x -

14 능력이제고되어야한다. 이와더불어자산운용사의대체투자펀드 성과에대한정보제공이확대되어야한다. 운용사별투자성과에대 한정보제공이확대되어야투자자들이이에근거하여특정부문에 전문성을지닌자산운용사를선택할수있다. 특정한부문에전문성 을지닌자산운용사가등장하여높은운용성과를거두는경우시장 의평판이형성되고이를통해과도한상품경쟁및쏠림현상을해 소할수있다. 넷째, 합리적인공모대체투자펀드의활성화가추진되어야한다. 일부성과가좋은사모펀드를모아서재간접공모펀드를도입하거 나공모의방식에적합한일부프로젝트를대상으로공모펀드를도 입하는것이바림직하다. 또한공모형대체투자펀드에대한수수료 체계가현실화되고다양한투자가이루어질수있도록운용의탄력 성을제고하는규제체계개선도필요하다. - xi -

15 Abstract Characteristics and Returns of Alternative Investment Funds in Korea Investors show increasing interest in alternative investments amid the low interest rate environment and the stock market downturn. Korea s market for alternative investment funds (AIFs) has been growing dramatically as demand for AIFs is rising among institutional investors expecting relatively high returns from AIFs, and asset management companies are launching a wide range of AIFs accordingly. This study aims to provide implications for sound AIF development, derived from the analysis of AIF characteristics and returns. To that end, it assesses the main features of the Korean AIF market and explores the characteristics of AIF returns through the analysis of fund category returns. The major findings of the study are presented below. Korea s AIF market has continued to grow, underpinned by the increasing demand for AIFs among institutional investors and the introduction of diverse AIFs by asset management companies. The proportion of AIFs by fund subcategory has changed constantly depending on market conditions and investment strategies. As regards the market breakdown by placement type, privately placed funds represent a large proportion of the AIF market, which entails low market transparency. - xii -

16 Turning to the formation of new funds, herding towards a specific type of AIF is observed over several time periods. In addition, there are ongoing proactive efforts to develop new assets, faced with the declining supply of some alternative asset classes that generate stable returns. Moreover, distinctive features are found between different categories of AIFs in terms of net asset value (NAV) per fund and average duration. That is because AIFs invest in a wide range of asset classes and have different structures according to their target asset class. Average AIF returns are less volatile than stock fund returns, and are higher than bond fund returns. AIF returns, return distributions and yield curves vary greatly among different fund categories. As for AIFs under some categories, in particular, their return distribution exhibits large variance and no clusters. Fund returns since their launch also vary across different categories. The return trends over time reveal a gradual upward sloping yield curve in case of real estate debt funds, rental real estate funds, overseas REITs funds, domestic infrastructure funds, shipping/aircraft funds, and other domestic special asset funds, all of which generate income since their launch. On the other hand, the J-curve is found in real estate development funds and global real estate funds. Based on the aforementioned findings, the following improvements are recommended for the sound development of - xiii -

17 the Korean AIF market, with a brief summary of challenges facing the market. The domestic AIF market is dominated by private funds and, as a result, lacks transparency. Not only that, the share of foreign AIFs in the market is on the rise, which could add more currency risk exposure and fund management costs to institutional investors. As mentioned earlier, herding towards a particular type of AIF is observed during a particular year. This phenomenon occurs due mainly to changes in the supply of alternative assets and fierce competition among asset managers. The herding towards a specific type of fund and massive fund losses caused by changing market conditions, in part, distort overall fund returns. When looking at AIF returns by fund subcategory, AIF returns show no clusters. This is highly likely to be attributed to errors made in the classification of funds rather than different returns of individual funds in the same category. Such classification errors also can lead to distortions in fund performance because different styles of funds are compared to analyze fund category performance or set a benchmark. A lack of detailed information about fund features hinders investors from making rational investment in AIFs. Because of insufficient market information, investment decisions are made primarily on the basis of individual investment plans instead - xiv -

18 of overall market conditions. For the AIF market to achieve sound development, more information on alternative funds should be widely available. Worth considering is the adoption of more stringent disclosure requirements for AIFs and the creation of a forum for information exchange, which consists mainly of institutional investors with large holdings in alternative investments. It is also necessary to consider introducing specialized information providers that collect and provide data on alternative investments. Moreover, it is required to develop and introduce AIF classification criteria, which take into account the characteristics of alternative assets and the clustering of fund returns, to ensure that rational benchmarks are created and fund performance analysis becomes more reliable. The development of rational classification criteria should be preceded by the provision of information on asset-specific features and risks, and fund-specific characteristics and returns, and the analysis of fund clusters based on the aforementioned information. What is more, the classification criteria should be first introduced for institutional investors with large alternative assets, based on the performance analysis of existing alternative investments. Then, it is required to establish a regime for the industry-wide use of such criteria. In addition, asset management companies should make proactive efforts to increase the scope of alternative assets - xv -

19 in order to address the herding issue in the AIF market. Asset managers need to be armed with better capabilities to develop and commercialize alternative assets in response to changing asset class markets. In addition, the AIF market needs more asset managers specializing in particular alternative investment segments, along with more readily information on AIF performance. Increased access to information on asset manager performance will help investors to choose among specialized asset managers. The AIF market could reduce excessive product competition and herding behavior when specialized asset managers have strong performance records and build up their reputation. Finally, it is necessary to vitalize publicly placed AIFs. It is desirable to introduce a publicly placed AIF in the form of a fund of best-performing funds or set up a public fund for projects that are suitable for funding via public placement. On top of them, the regulatory framework should be revamped to put more reasonable fee structure in place for public AIFs and allow more flexibility in asset management for diverse investments. - xvi -

20 Ⅰ. 서론 연구의배경 연구목적과범위

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22 Ⅰ. 서론 1. 연구의배경 저금리상황의지속과주식시장의침체속에서투자자들의대체투자에 대한관심이커지고있다. 대체투자는주식, 채권, 현금자산, 파생상품과 같은전통적인투자자산군에포함되지않는대상에대한투자를말한다. 대체투자의대상은부동산, 인프라, 자원, 농지, 삼림, 비행기, 선박등의 다양한실물자산과메자닌, 바이아웃, 벤처투자및부실채권등과같은다 양한기업투자를포함하고있다. 또한헤지펀드도대체투자의유형중하 나로정의하기도한다. 대체투자는펀드, 신탁, 직접투자, 지분투자, 대출및구조화증권등다 양한구조를활용하여이루어진다. 이중펀드구조는다양한투자자들에게 대체투자의기회를제공하는주요한투자수단으로자리잡고있다. 대체투 자펀드 1) 는대체투자자산에주로투자하는펀드를의미한다. 대체투자펀드 시장은투자자들의대체투자에대한관심이증대하고, 자본시장법도입을 통해펀드의투자대상이다양화되었으며, 대체투자에전문성을가진전문 자산운용사가등장함에따라높은성장세를기록하고있다. 그러나대체투자에대한높은관심에도불구하고대체투자펀드에대한 다양한정보가적시에제공되고있지않으며, 일반투자자들의대체투자펀 드시장에대한접근도제한되어있다. 이는대부분의대체투자펀드가기 관투자자를대상으로한사모펀드방식으로설정되어제한된범위에서정 보가제공되고있기때문이다. 또한대체투자는장기투자가이루어지는 경우가많고, 투자대상에따라수익인식방식이각기다르기때문에투 자수익에대한비교가어렵고, 펀드해산시수익에대한정보가시장에 1) 본연구에서는대체투자펀드의범위를자본시장법하에설정된간접투자기구중대체투자부문에주로투자하는부동산펀드, 특별자산펀드및커머더티펀드등으로정의한다.

23 4 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 제공되지않아대체투자성과에대한정확한분석에있어서도제약이존재 한다. 대체투자및대체투자펀드에대한연구도이러한정보의제약으로인하 여활발하게이루어지지않고있다. 대체투자에대한기존의분석들은일 반적인대체투자대상에대한실무적인분석이나투자프로세스개선및 리스크관리강화방안등의규범적논의에초점을두고있다. 특히다양한 대체투자펀드의유형별특성에대한분석이나대체투자펀드의성과에대한 연구들은일부부동산펀드를제외하고는거의이루어지고있지않다. 이에따라대체투자펀드시장의특성과성과에대한세부적인분석을 통해대체투자펀드시장의문제점을심층적으로살펴보고, 향후대체투자 펀드시장의활성화를위한방안의모색이필요한시점이다. 2. 연구목적과범위 본연구는대체투자펀드의유형별특성과수익률에대한분석을통해대체투자펀드의건전한발전방안을제시하는것을목적으로하고있다. 이러한목적을달성하기위해본연구는다음과같은연구질문을설정하였다. 첫째, 국내대체펀드시장은어떤추세를지니고있으며, 화가대체투자펀드시장에어떤영향을미치는가? 시장여건의변 이러한질문에답하기위해본연구는대체투자펀드의유형별순자산 추이를살피고, 시장환경변화에따른대체투자펀드시장의변화를검토한 다. 국내의경우대부분의대체투자펀드가사모형태로모집이이루어지고 있기때문에대체투자펀드에대한정보가부족하고시장상황에대한분석 도거의이루어지지않고있다. 이에본연구에서는부동산펀드, 커머더티 펀드및특별자산펀드를포함한실물형대체투자펀드에대한세부적인데

24 Ⅰ. 서론 5 이터베이스를구축하고, 대체투자펀드의모집방식, 투자지역, 투자대상에 따른특성을분석하여대체투자펀드시장이어떤특성을지니고있으며, 어떻게발전하고있는지를살펴본다. 둘째, 대체투자펀드는유형별로어떤특징을지니고있는가? 대체투자펀드는다양한대상에투자하고있기때문에유형별로투자전 략, 펀드당규모, 펀드설정시존속기간및연도별신설펀드의규모등에 있어커다란차이를보인다. 본연구는대체투자펀드의유형별특성을비 교하고, 이러한유형별특성의차이가어떤요인에의해서발생하는지를 살펴본다. 셋째, 시장환경변화에따라세부유형별대체투자펀드의수익률이어 떻게변화하고있으며, 시기별로수익률에차이가존재하는가? 투자자들은전통적인투자대상에비해높은기대수익과낮은상관성을 지닌투자대상이라는기대로대체투자펀드에투자를한다. 본연구는대 체투자펀드와다른유형의펀드간의수익률을비교하여대체투자펀드가 이러한투자자의목표에부합하고있는지를검토한다. 대체투자펀드는다양한대상에투자하고있기때문에수익발생유형 과수익률추이도투자대상에따라차이를보일가능성이있다. 이에본 연구에서는대체투자펀드로정의된펀드의세부유형별, 시기별로수익률 추이와분포를살핌으로써대체투자펀드의수익특성을분석한다. 이러한 분석에근거하여대체투자펀드의유형분류의문제점과향후의개선방안 에대해서도검토한다. 또한유형별로설정후기간경과에따른수익률의 변화추이를살핌으로써세부유형별대체투자펀드의수익행태를비교하 고, 어떤유형의투자대상이 J-curve 효과를보이는지를살펴본다. 국내대체투자펀드시장은펀드에대한세부적인정보를충분히제공하 고있지않아개별적인투자안에집중한투자의사결정이이루어지고, 일 부세부유형별로쏠림현상이발생하기도한다. 본연구는대체투자펀드 의특성및수익률의세부자료를이용하여대체투자의성과를분석함으 로써국내대체투자펀드투자자에게시장상황을파악할수있는정보를

25 6 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 제공한다는의의를지닌다. 또한세부적인대체투자펀드의특성과성과에 대한정보제공을통해대체투자펀드시장의합리성과효율성을제고하기 위한시사점을얻을수있다는의의도지니고있다. 본연구의구성은다음과같다. Ⅱ장에서는대체투자펀드의개념과국 내대체투자펀드시장의추이를살펴본다. Ⅲ장에서는대체투자펀드의수 익률추이와수익률분포에대해서분석한다. 이어서 Ⅳ장에서는분석결 과의요약및대체투자펀드시장의당면문제점을살펴보고향후대체투자 펀드시장의건전한발전을위한시사점을도출한다.

26 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 대체투자펀드의개념과유형대체투자펀드시장의개황대체투자펀드의세부유형별특성분석소결

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28 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 1. 대체투자펀드의개념과유형 가. 대체투자의개념 대체투자는주식, 채권, 현금자산, 파생상품과같은전통적인투자자산 군에포함되지않는다양한대상에대한투자를의미한다. 일반적으로전 통적인금융자산과수익및위험의프로파일이다른행태를보이는투자 대상을모두포괄하여대체투자로정의하고있다. 대체투자는투자목적과투자행태에있어전통적인자산과차별화된특 성을보이고있다. 첫째, 대체투자투자자들은전통자산에비해높은수익성을추구한다. 글로벌금융위기이후저금리상황이지속됨에따라고정수익을제공하는 채권운용으로기관투자자의요구수익률을만족시키는포트폴리오를구축 하기어려운상황이지속되고있다. 또한동기간동안전세계경제성장 이둔화됨에따라주식투자를통한수익성도크게낮아진상황이다. 이에 따라투자자들은전통적인자산에비해초과수익을제공할수있는대안 으로다양한대체투자군에투자하고있다. 이와같이대체투자는일반적 으로전통적인자산군에비해높은수익성을목표로설정한다. 둘째, 대체투자는전통적인자산과낮은상관성을지닌다. 대체투자는 투자대상이다양하여주식이나채권의투자성과와상관성이낮다. 이에 따라대체투자투자자들의투자목적중하나는전통적인투자자산과분산 효과및수익률대체효과이다. 셋째, 대체투자는절대수익을추구한다는측면에서전통적인자산과 다른특성을지니고있다. 대체투자는투자대상이다양하기때문에모든

29 1 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 대체투자대상자산의특성에적합한벤치마크를설정하기어렵다. 이로 인하여일반적으로대체투자는절대수익을추구하는전략을지닌다. 투자 성과에대한평가에있어서도투자초기에설정한목표수익률을달성하였 는지가중요한평가요소로작용한다. 넷째, 대체투자는전통적인자산에비해높은운용비용을부담한다. 대 체투자는투자대상이표준화되어있지않기때문에투자의사결정에있어 자산별로각기다른검토가필요하다. 또한자산별현금흐름의특성이다 르고평가방식도다양하기때문에가치평가, 운용전략및공시등에있어 공통된기준을도입하기어렵다. 대체투자의사후관리에있어서도투자대 상별로관리방식이다르기때문에전통적인자산에비해일반적으로관리 비용이높다. 다섯째, 대체투자는투자기간이장기이고자산의유동성이낮다. 일반 적으로대체투자는투자에서회수까지장기간이소요된다. 또한유통시장 이형성되어있지않기때문에상대적으로유동성이낮고투자가완료되 기이전에투자자금을회수하는것이상대적으로어렵다는특성을지니고 있다. 여섯째, 대체투자는사모방식이주류를이루고있으며, 이에따라전 통적인자산에비해운용과관련된규제가적다. 미국의경우금융서비 스현대화법(Gramm-Leach-Blikey Act of 1999) 도입이후사모주식 의매수가증가하였고, 헤지펀드의규모도증대되었다. 기관투자자들은 전통적인투자군이외에다양한투자군에대한투자를통해투자규모를 확대하고, 수익성을제고하는양상을보여왔다. 그러나글로벌금융위 기이후대체투자에대한규제가강화되고있다. 미국의경우투자자문 업법을개정하여헤지펀드매니저에대한등록의무를부과하는등헤지 펀드에대한규제를강화하고있다. 유럽의경우금융시스템전체의안 정성과투명성을제고하기위해 214 년대체투자규제(Alternative Investment Fund Managers Directive: AIFMD) 를도입하였다. 유럽의 대체투자규제는유럽연합(European Union: EU) 내에서대체투자펀드를 운용하거나운용및판매하는대체투자펀드운용자의인가, 지속적운영

30 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 11 및투명성에관한요건을마련한것이다. 동규정은대체투자펀드운용 자, 설정자, 판매자중어느하나라도 EU 회원국과관련이있다면적용 된다. 대체투자는다양한유형과투자전략을도입하고있기때문에이를일 반화하기는어렵다. 이에따라대체투자시장규모의추정이나성과에대 한분석에있어서로다른기준이도입되고있다. 국내의경우에도기관 투자자의대체투자세부유형이나대체투자구분자산기준이기관별로 서로다르다. 2) 일반적인대체투자의대상은부동산, 인프라, 자원, 농지, 삼림, 비행 기, 선박등다양한실물자산들이다. 전통적인투자기법과다른방식의다 양한기업투자와헤지펀드를통한투자도대체투자유형중하나로정의 하기도한다. Preqin 3) 은대체투자방식을사모형투자, 헤지펀드, 부동산, 인프라, 사모대출, 자원등으로구분하고있다. 사모형투자(Private Equity Fund: PEF) 는바이아웃, 벤처, 성장기업에대한투자, 메자닌채권, 부 실채권매입및재간접투자등다양한방식이도입되고있다. 부동산투 자는부채형(debt), 코아형(core), 코아플러스형(core plus), 가치증대형 (value-added), 개발형(development), 오퍼튜니스틱형(opportunistic), 기타형으로구분하고있다. 부채형은부동산투자시선순위및메자닌에 투자하는대출전략으로보수적인부동산투자전략이라고볼수있다. 코 아전략은입지, 시설용도및입주자수준등에서높은등급의상업용부 동산에대한투자를통해장기적으로임대료상승과자산가치증대등 을기대하는투자기법이며, 코아플러스전략은코아에못미치는빌딩에 투자하는전략이다. 가치증대형은용도및시장성측면에서가치가낮 은자산에투자하여재개발, 신축및임대인갱신등을추진하여가치 2) 국내기관투자자의대체투자의기준을살펴보면투자목적, 투자지역, 투자대상등에따라각기다른기준을도입하고있으며, 운용부서도각기다른특성을지니고있다. 3) Preqin 은대체투자관련시장조사및데이터베이스를제공하는전문기관이다.

31 12 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 를상승시키는전략이다. 개발형은부동산개발단계에투자하는전략으 로비교적높은위험을부담하는대신높은수익을추구하는전략이다. 오퍼튜니스틱형은구조조정대상기업이보유한부동산이나부실채권에 대한투자를의미하며, 저가로부동산을매입하여재개발과관리를통 해자산가치를증가하는데중점을두고있다. 인프라투자는투자방식과투자지역및투자대상에따라유형을구분하 고있다. 투자방식에는지분형과대출형으로구분할수있고, 투자지역은 전세계인프라사업에투자하는방식과특정한지역의인프라사업에투자 하는방식으로구분된다. 또한투자대상은도로, 항만, 에너지, 신재생에 너지, 유틸리티, 통신및기타개발형사업등으로구분한다. 사모대출은지역별로북미기업형, 유럽기업형, 기타지역기업형으로구 분한다. 또한대출대상기업에따라구조조정기업, 미들마켓, 신흥기업형 등으로구분하기도한다. 특히최근은행의중소기업대출이감소함에따 라다양한신용도를지닌중견ㆍ중소기업에대한시니어론펀드가설정되 고있다. 자원펀드는자원의특성에따른구분이도입되고있으며, 이러한자원 개발의성숙단계에따른구분기준도도입되고있다. 또한업스트림과다 운스트림등자원의생산과가공에따른구분기준도도입되고있다. 이외 에도자원개발에대한자금지원방식에따라대출형, 지분형등으로의구 분기준도도입되고있다.

32 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 13 대유형 사모형투자 헤지펀드 부동산 인프라 < 표 Ⅱ-1> Preqin의대체투자유형구분 세부유형 바이아웃, 벤처, 성장형, 부실채권, 메자닌, 세컨더리, 재간접및기타 주식투자전략, 매크로전략, 이벤트전략, 신용전략, 상대가치전략, 멀티전략, 니치전략, 변동성전략 부채형, 코아, 코아플러스, 가치증대형, 개발형, 오퍼튜니스틱, 기타 투자방식: 지분형, 대출형투자지역: 글로벌투자, 지역투자투자대상: 도로, 항만, 에너지, 신재생에너지, 유틸리티, 통신, 그린필드, 브라운필드, 세컨더리스테이지 사모대출지역별, 대출대상기업의특성별구분 자원농업, 에너지, 광물, 삼림 기타선박, 항공기 자료 : Preqin 나. 대체투자펀드의개념과유형 기관투자자들은다양한투자기구(vehicle) 를통해대체투자를하고있 다. 주로활용되고있는대체투자방식으로는직접투자방식, 지분투자방 식, 대출방식, 구조화방식및펀드방식( 리츠포함) 등이존재한다. 직접투자방식은기관투자자가대체투자대상을직접투자ㆍ운영하고 그성과를거두는방식이다. 상업용빌딩에직접투자하여임대사업을수 행하고임대수익을거두는방식이가장대표적인직접투자방식이라고볼 수있다. 이와같은직접투자방식은주로규모가큰기관투자자가단독 사업의형태로추진되기때문에대규모초기자금이들어가고, 직접혹은 위탁방식으로해당투자자산을관리하여수익을거두기때문에관리비용

33 14 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 이높은방식이라고볼수있다. 지분투자방식은대체투자에대한지분권 에투자하는방식이다. 이와같은방식은여러투자자들의지분투자를통 해대규모자금을모집할수있다는장점을지니고있다. 대출방식은대 체투자프로젝트에대출을하는방식이다. 이러한구조는일반적으로프 로젝트파이낸싱과유사한구조를지닌다. 이와더불어부동산개발사업의 경우에는구조화증권방식도도입되고있다. 펀드는가장일반적인대체투자수단으로활용되고있다. 대체투자펀 드는일반적으로대체투자자산에주로투자하는펀드를의미한다. 대체투 자의투자대상을어떻게정의하는가에따라그범위가달라지는것과같 이대체투자펀드도투자대상의범위에따라다양하게정의된다. 투자대상에따라대체투자펀드는실물형대체투자펀드와기업형대체투 자펀드로구분할수있다. 실물형대체투자펀드는부동산, 자원, 인프라및 실물자산에투자하는펀드이다. 자본시장법에서는투자대상자산에따라 펀드를증권펀드, 부동산펀드, 특별자산펀드, 혼합자산펀드, 단기금융펀드 로구분한다. 이러한분류체계는펀드재산의일정비율이상을어떤대상 에투자하는가에따라분류하는방식이다. 이러한구분기준하에서는부 동산펀드와특별자산펀드가실물형대체투자펀드에포함될수있다. 한편 기업형대체투자펀드는주식과채권의형태로기업에투자하지만전통적인 투자와구분하여구조조정기업이나벤처기업에투자하는펀드를의미한 다. 자본시장법상의구분기준에서대표적인기업형대체투자펀드는경영 참여형사모집합투자기구이다. 따라서대체투자를실물형대체투자와기업 형대체투자를포괄하는개념으로정의하는경우에는부동산펀드, 특별자 산펀드및경영참여형사모집합투자기구등이포함된다. 본연구에서는제로인펀드닥터프로의개별펀드자료를이용하여대 체투자펀드의특성과수익률을분석한다. 제로인의펀드닥터프로자료는 자산운용사가수익률정보를제공하는펀드를대상으로펀드의다양한 특성과펀드의성과에대한정보를제공하고있다. 제로인의펀드자료는 < 표 Ⅱ-2> 와같이자본시장법상의펀드구분에비해세분화된펀드구

34 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 15 분기준을도입하고있다. 우선펀드의모집방식에따라공모펀드와사모 펀드 4) 로구분한기준을도입하고있다. 각각의사모펀드와공모펀드는 다시투자지역에따라국내펀드와해외펀드로구분하고있다. 이러한네 가지유형별로투자대상에따른대유형분류체계를도입하고있고, 투자전 략및수익률군집현상을보이는포트폴리오에근거하여세부유형으로 구분하고있다. 제로인의투자대상에따른펀드유형구분기준을살펴보면, 개별펀드 는투자대상비중에따라주식형, 주식혼합형, 채권혼합형, 채권형, MMF, 부동산형, 절대수익추구형, 커머더티및기타의대유형으로구분한다. 또 한각각의대유형별로펀드의운용특성과수익률군집화에따라세부유 형을도입하고있다. 예를들면주식형펀드는일반주식, 중소형주식, 배당 주식, 테마주식, K2 인덱스, 기타인덱스와같이투자스타일및수익률 군집성에따른분류기준을도입하고있다. 부동산펀드의경우에는국내펀 드는부동산개발형, 부동산임대형, 부동산대출형으로구분하고, 해외펀드 는글로벌리츠재간접, 지역별리츠재간접, 글로벌부동산으로구분하고있 다. 한편기타유형은특별자산, ELF(Equity Linked Fund), 라이프싸이클, 베어마켓, 글로벌헤지전략, 글로벌PI(Private Investment), 글로벌특별자 산등으로세분화하고있다. 4) 제로인은자산운용사가수익률정보를제공하는단독사모전문투자형사모펀드를 ( ) 포함한수익률자료를제공하고있다.

35 16 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 < 표 Ⅱ-2> 제로인의펀드유형구분방식 지역구분대유형소유형 국내펀드 해외펀드 자료: 제로인 주식형 혼합형 채권형 MMF - 일반주식, 중소형주식, 배당주식, 테마주식, K2 인덱스, 기타인덱스 일반주식혼합, 공격적자산배분, 일반채권혼합, 보수적자산배분 일반채권, 초단기채권, 일반중기채권, 우량채권, 하이일드채권 부동산형부동산개발, 부동산임대, 부동산대출채권 절대수익추구형채권알파, 시장중립, 공모주하이일드 기타 해외주식형 해외혼합형 커머더티 해외채권형 해외부동산형 해외기타 베어마켓, 특별자산, ELF, PI, 전환사채, 라이프스타일, 단기매칭, 장기매칭, 미분류 글로벌, 유럽, 북미, 아시아등지역구분에너지섹터, 일반산업섹터등섹터구분 글로벌주식혼합, 북미주식혼합, 글로벌공격적자산배분, 지역별채권혼합등 커머더티인덱스를기초로한펀드 지역별구분및하이일드 글로벌리츠재간접, 지역별리츠재간접, 글로벌부동산 글로벌특별자산, 글로벌헤지전략, 글로벌 PI, 글로벌미분류 본연구에서는이러한제로인의펀드유형을기준으로수익률자료획득이가능한실물형대체투자펀드의특성과성과를분석한다. 제로인의펀드자료에서는기업형대체투자펀드의범주를명확히구분하고있지않다. 이러한자료가용성의제한으로인하여본연구에서는실물형대체투자펀드에중점을둔분석을실시한다. 제로인의펀드유형중국내부동산형펀드와국내기타펀드중특별자산펀드, 해외부동산형펀드와커머더티펀

36 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 17 드, 해외기타펀드중에글로벌특별자산펀드와글로벌헤지전략펀드를대체 투자펀드로정의하고동유형의펀드를중심으로대체투자펀드의특성과 수익률을분석한다. 제로인의펀드유형별세분류기준을보면국내부동 산펀드는부동산개발형, 부동산임대형, 부동산대출채권형의세가지세유 형으로구분하고있고, 해외부동산펀드는글로벌리츠재간접, 지역별리츠재 간접, 글로벌부동산으로구분하고있다. 그러나특별자산펀드의경우에는 세부유형구분을하지않고있다. 이에본연구에서는특별자산펀드는 펀드명을기준으로국내특별자산펀드는인프라, 프로젝트대출, 선박ㆍ항 공기, 기타의세부유형으로구분하고, 해외특별자산펀드는인프라, 글로 벌헤지전략, 기타의세부유형으로구분하여유형별펀드특성과수익률 분석을실시한다. 2. 대체투자펀드시장의개황 가. 유형별수탁고추이 < 그림 Ⅱ-1> 은제로인의펀드닥터프로에서수익률자료가제공되는 대체투자펀드의유형별순자산가치와펀드수추이 5) 를나타내고있다. 대체투자펀드의순자산가치 6) 는 21년 16.4조원에서매년지속적으 로증가하여 217년 6월말에는 72.3 조원을기록하였다. 유형별로보면 부동산펀드와특별자산펀드모두높은성장세를보이고있다. 다만커머 더티펀드의경우에는순자산가치가연도별로증가와감소를거듭하면서 5) 공모펀드와사모펀드( 사모단독으로설정된전문투자형대체투자펀드포함) 및국내펀드와해외펀드를합한기준이다. 6) 본연구의대체투자펀드순자산가치가금융투자협회에서발표하는부동산펀드및특별자산펀드의순자산가치와차이가나는이유는일부수익률을발표하지않은대체투자펀드를제외하였기때문이다.

37 18 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 정체된모습을보이고있다. 대체투자펀드의수도 21년 519개에서 217년 6월말에는 1,515개 로크게증가하였다. 유형별로보면부동산펀드와특별자산펀드는 7년간 펀드수가 3 배이상증가하였다. 그러나커머더티펀드의경우에는펀드수 가정체를보이고있다. < 그림 Ⅱ-1> 대체투자펀드의순자산가치및펀드수추이 ( 단위: 조원) 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, < 순자산가치> ( 단위: 개) < 설정펀드수> 부동산특별자산커머더티부동산특별자산커머더티 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외대체투자펀드기준자료: 제로인펀드닥터프로 이와같이대체투자펀드가높은성장세를보이는것은전통적인자산의성과가저조함에따라투자자들이수익률제고를위해대체투자를지속적으로늘렸기때문이다. 이와더불어자본시장법도입이후자산운용사진입기준이완화됨에따라부동산이나특별자산에전문성을지닌자산운용사가시장에진입하였고, 신설자산운용사와기존의자산운용사가새로운대체투자펀드도입을활발히추진한것도한요인으로작용하였다.

38 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 19 나. 모집방식별비중추이 대체투자펀드를공모와사모로구분하여수탁고추이를살펴보면사모 의비중이압도적으로높게나타나고있다. < 표 Ⅱ-3> 에서보여주는바 와같이전체대체투자펀드에서사모펀드가차지하는비중은 21년 85.4% 에서 215년에는 94.1% 로증가하였고, 이후에는사모의비중이다 소감소하여 217년 6월에는 91.9% 를기록하고있다. 대체투자펀드시장에서사모의비중이압도적으로높은것은대부분의 대체투자펀드가기관투자자위주로모집이이루어졌기때문이다. 연기금, 공제회, 보험, 중소형금융기관등과같은기관투자자들은대체투자수단 (vehicle) 으로대체투자펀드를주로활용하고있다. 이와같이대체투자펀 드가기관투자자의맞춤형투자방식으로주로활용되기때문에사모의비 중이높게나타나고있다. 대체투자펀드의자금모집방식도사모의비중 이높게나타나는요인으로작용한다. 실물자산에주로투자하는대체투 자펀드의경우일반적으로투자대상확보후자금을모집하기때문에자 산매입과펀드설정간의시차가존재하고, 사전모집방식이도입되는경 우가많기때문에일반투자자들의펀드모집참여에제약이존재한다. 또 한대부분의대체투자펀드는투자규모가크고투자약정이후자금집행프 로세스에따라일시에대규모자금이집행되는특성을지니고있어대규 모자금동원능력을지닌기관투자자들을대상으로펀드가설정된다. 한편 공모펀드의운용수수료체계와공시부담등도공모펀드로대체투자펀드를 도입하는데제약요인으로작용한다. 이와더불어공모로발행된대체투자 펀드는대부분초고위험상품혹은고위험상품으로분류되어있어일반개 인투자자들의가입에제약이존재한다. 한편 216 년부터공모의비중이다소증가하고있다. 이는일반투자자 의대체투자에대한관심이증가함에따라공모형태의대체투자펀드가새 롭게출시되었고, 일반투자자의대체투자펀드가입도늘어났기때문이다.

39 2 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 < 표 Ⅱ-3> 대체투자펀드의사모비중추이 국내부동산형 국내특별자산형 해외부동산형 해외특별자산형 커머더티형 ( 단위: %) 합계 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외대체투자펀드기준자료: 제로인펀드닥터프로 이와같이대체투자펀드는일반투자자에게다양한투자대상을제공하 는기능보다는대체투자를확대하는기관투자자의주요투자기구 (vehicle) 로의기능을하고있다. 대체투자펀드는사모비중이높기때문에투자대 상, 운용수수료, 운용수익률등과같은다양한정보가제공되지않고있다 는문제점을지니고있다. 다. 지역별비중추이 대체투자펀드는투자대상의지역에따라국내펀드와해외펀드로구분 할수있다. < 그림 Ⅱ-2> 는대체투자펀드의투자지역별비중추이를나 타내고있다. 투자지역별추이를보면해외펀드의순자산비중이지속적으 로증가하는추세를보이고있다. 전체대체투자펀드에서해외펀드가차 지하는비중은 21년 19.% 에서 217년 6월말에는 29.2% 로늘어났다.

40 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 21 이와같이해외펀드의비중이증가한것은기관투자자의해외대체투자가지속적으로증가하였기때문이다. 기관투자자들은국내금융시장과대체효과가크고다양한투자수단을제공하는해외펀드에대한투자를지속적으로확대하였다. 이로인하여대체투자펀드중에해외펀드의비중이지속적으로상승하고있다. 펀드유형별로보면부동산펀드의해외비중이특별자산펀드에비해높게나타나고있다. 이는기관투자자들의해외대체투자가부동산자산위주로확대된것이주요요인으로작용하였기때문이다. 글로벌금융위기이후외국의부동산시장이다른부문에비해호황을보였고, 다양한해외부동산을대상으로한펀드의공급이증가한것도해외부동산펀드의비중이높아진요인이되었다. ( 단위: %) < 그림 Ⅱ-2> 대체투자펀드의해외펀드비중추이 부동산펀드특별자산펀드전체주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외대체투자펀드기준자료: 제로인펀드닥터프로

41 22 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 라. 자산운용사특성별비중추이 대체투자펀드의자산운용사는전체운용규모와비중을기준으로대형 자산운용사, 전문형자산운용사및일반자산운용사 7) 로구분할수있다. 있다. < 그림 Ⅱ-3> 은대체투자펀드의운용사특성별비중추이를나타내고 운용사특성별추이를보면전문자산운용사의점유율이증가하는 반면대형자산운용사의비중은감소하고있다. 이는최근자산운용사진 입요건이대폭완화되어부동산, 특별자산등에전문성을지닌전문자산 운용사의진입이증가하였고, 전문자산운용사들이새로운대체투자펀드 상품을도입하여점유율을확대하는전략을추진하였기때문이다. < 그림 Ⅱ-3> 대체투자펀드의운용사특성별비중추이 ( 단위: %) 대형 일반 전문 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외대체투자펀드기준 자료: 제로인펀드닥터프로의순자산가치를기준으로저자가계산 7) 본연구에서는설정기준 1 위에속하는자산운용사를대형사로, 운용자산중부동산, 실물, 특별자산의비중이 8% 를초과하는운용사를전문운용사로정의하였고, 위의두분류에속하지않는자산운용사를일반운용사로정의하였다.

42 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 대체투자펀드의세부유형별특성분석 대체투자펀드는투자대상이다양하고유형별로모집방법, 투자전략, 펀드당규모등에있어서도커다란차이가존재한다. 본절에서는대체투자펀드의유형별특성을비교하고, 이러한유형별특성의차이가어떤요인에의해서발생하는지를살펴본다. 가. 펀드당순자산가치 1) 유형별순자산가치추이 대체투자펀드의펀드당순자산가치는유형에따라커다란차이를보이 고있다. < 표 Ⅱ-4> 에나타난바와같이국내부동산펀드와해외부동산 펀드의펀드당순자산가치가큰것으로나타난반면커머더티형펀드의펀 드당순자산가치는다른유형에비해작은것으로나타났다. 결과는대체투자유형별로투자규모가각기다르기때문이다. 연도별추이를보면국내부동산펀드의펀드당순자산가치는 이와같은 213년 까지는증가하였으나이후에는다소감소하고있다. 반면해외부동산펀 드의펀드당순자산가치는지속적으로증가하는추세를보이고있다. 국 내특별자산펀드의펀드당순자산가치는 후에감소하고있고해외특별자산펀드는 에감소하였다. 214년까지는증가하였으나이 213년까지증가하였으나이후 이와같이대체투자펀드의유형별펀드당순자산가치가차이를보이는 것은유형별로대체투자대상의규모가각기다르기때문이다. 특히부동 산펀드의경우에는대규모투자가요구되기때문에다른유형에비해펀 드당순자산가치가큰것으로나타났다.

43 24 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 < 표 Ⅱ-4> 대체투자펀드의펀드당순자산가치추이 국내부동산형 국내특별자산형 해외부동산형 해외특별자산형 커머더티형 ( 단위: 억원) 합계 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외대체투자펀드기준자료: 제로인펀드닥터프로의순자산가치를기준으로저자가계산 < 그림 Ⅱ-4> 는 216년기준대체투자펀드의세부유형별펀드당순 자산가치를나타내고있다. 이를살펴보면국내대출, 국내인프라, 글로벌 부동산등의규모가큰것으로나타난반면글로벌리츠, 글로벌헤지펀드 의펀드당순자산가치는다른유형에비해작은것으로나타나고있다. 국내부동산펀드의경우부동산임대형펀드, 부동산개발형펀드, 부동산 대출형펀드의순서로규모가큰것으로나타나고있다. 해외부동산펀드 의경우에는글로벌부동산펀드의규모는큰것으로나타난반면해외리츠 형펀드의규모는작은것으로나타났다. 해외리츠형펀드의규모가작은 것은다양한지역의해외리츠를대상으로재간접펀드형태로펀드가설정 되고있기때문이다. 특별자산펀드의경우에도세부유형별로펀드당순자산가치의차이가 큰것으로나타났다. 국내프로젝트대출과국내인프라펀드의펀드당규모 가다른유형에비해큰것으로나타났다. 이는국내프로젝트대출과국내 인프라의경우에는다른유형에비해규모가큰프로젝트에투자를하고

44 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 25 있기때문이다. 한편글로벌헤지펀드는글로벌헤지펀드에투자되는재간접펀드로다양한트렌치구조를도입하거나투자전략과유형이다양하기때문에펀드단위당규모가비교적작은것으로나타나고있다. < 그림 Ⅱ-4> 대체투자펀드의세부유형별펀드당순자산가치비교 ( 단위: 억원) 해외기타글로벌헤지펀드해외대출해외인프라국내기타선박 항공기국내대출국내인프라글로벌리츠글로벌부동산부동산개발부동산임대부동산대출 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외대체투자펀드의 216년기준자료: 제로인펀드닥터프로의순자산가치를기준으로저자가계산 2) 모집방식에따른유형별펀드당순자산가치 대체투자펀드의모집방식에따른펀드당순자산가치를보면사모펀드 의펀드당규모가공모펀드에비해높은것으로나타났다. 사모대체투자 펀드의펀드당순자산가치는 공모펀드의펀드당순자산가치는 35~45억원내외를기록하고있는데반해 114~147 억원을기록하고있다. 이와같 이공모펀드와사모펀드간에펀드당순자산가치에차이가나는것은공 모펀드와사모펀드간의펀드세부유형별비중이서로다르기때문이다. 즉상대적으로펀드규모가큰부동산펀드나특별자산펀드의경우사모의

45 26 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 비중이크기때문에공모펀드의규모가사모펀드에비해작은것으로나 타나고있다. < 그림 Ⅱ-5> 대체투자펀드의모집방식에따른펀드당순자산가치추이 ( 단위: 억원) 공모 사모 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외대체투자펀드기준자료: 제로인펀드닥터프로의순자산가치를기준으로저자가계산 년도를기준으로유형별공모펀드와사모펀드의규모를비교해보 면해외부동산형펀드와국내특별자산펀드의경우공모와사모간의차이 가크게나타나고있다(< 그림 Ⅱ-6> 참조). 이와같은결과는국내특별 자산펀드의경우사회간접자본민간투자와같은상대적으로규모가큰펀 드가기관투자자를대상으로설정되기때문이다. 최근일반투자자를대상 으로한해외부동산형펀드가시범적으로도입되었으나규모가큰대부분 의펀드는기관투자자를대상으로설정되었기때문에사모펀드의규모와 공모펀드의규모가커다란차이를보이고있다.

46 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 27 < 그림 Ⅱ-6> 유형별공모펀드와사모펀드의펀드당순자산가치비교 사모커머더티형 공모커머더티형 사모해외특별자산형 공모해외특별자산형 사모국내특별자산형 공모국내특별자산형 사모해외부동산형 공모해외부동산형 사모국내부동산형 공모국내부동산형 ( 단위: 억원) 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외대체투자펀드의 216년기준자료: 제로인펀드닥터프로의순자산가치를기준으로저자가계산 이상에서살펴본바와같이펀드의단위당순자산가치는펀드의설정방식, 투자대상의유형등에따라그규모가각기다른모습을보이고있다. 펀드유형별로는대규모자금모집이필요한국내부동산펀드와인프라펀드등의규모가큰것으로나타났다. 또한공모펀드와사모펀드를비교해보면대부분의유형에서사모펀드의규모가큰것으로나타났다. 이와같은결과는사모펀드의경우기관투자자를대상으로대규모자금을모집하는데적합하기때문이다. 나. 펀드의신규설정 대체투자펀드는투자대상의여건, 투자자선호및금융여건의변화등에따라유형별비중이변한다. 대체투자펀드의신규설정규모도시장여건과투자자선호에따라변하고있으며, 특히특정한유형으로의쏠림현

47 28 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 상이발생하는경우도있다. 본분석에서는시장여건의변화에따라신규대체투자펀드의순자산가치 8) 와펀드수의변화추이를살펴본다. 1) 펀드의신규설정추이 대체투자펀드의연도별신설펀드수와해당펀드의연도말순자산가치 의추이는 < 그림 Ⅱ-7> 과같다. 신설펀드수는 212년 12개에서지속적으로증가하여 214년에는 282 개를기록하였고, 이후에는감소추세를보여 216년에는 161개로줄 었다. 펀드유형별추이를보면연도별로유형별신설펀드의비중이커다 란차이를보이고있다. 212년부터 214년까지는국내부동산펀드와국 내특별자산펀드의비중이높게나타나고있다. 그러나 215년부터는해 외부동산의비중이높게나타나고있다. 신설펀드의연도말기준순자산가치추이를보면 215년까지증가하 는추세를보였으나 216 년에는전년에비해크게감소하였다. 유형별 신설펀드의순자산가치비중을보면 211년부터 214년까지는국내부 동산펀드의비중이높게나타났고, 215년에는국내특별자산펀드의비 중이가장큰것으로나타났다. 한편해외부동산의경우에는 213년부터 비중이점진적으로증가하고있다. 이와같이대체투자펀드의신규설정은연도에따라유형별비중이큰 차이를나타내고있다. 이는연도별로대체투자펀드의투자대상공급의 변동성이주요요인으로작용하였기때문이다. 또한대체투자에대한투 자자의선호도연도별비중의변화에영향을미친것으로보여진다. 8) 대체투자펀드의신규설정된펀드를기준으로신설펀드수와설정연도의연도말순자산가치를기준으로신설펀드의추이를분석한다.

48 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 29 ( 단위: 개) < 그림 Ⅱ-7> < 펀드수> 연도별신설펀드추이 ( 단위: 조원) < 순자산가치> 국내부동산국내특별자산해외부동산해외특별자산 국내부동산국내특별자산해외부동산해외특별자산 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외대체투자펀드기준자료: 제로인펀드닥터프로자료를기준으로저자가계산 2) 세부유형별신규설정추이 < 그림 Ⅱ-8> 은부동산펀드의세부유형별신규설정추이를나타내고 있다. 펀드수를기준으로보면 212년부터 213년까지는사모부동산 임대형펀드의신규도입이크게증가하였고, 214년부터 215년에걸 쳐신규부동산대출형펀드의수가크게늘어났다. 213년부터는신규 글로벌부동산형펀드의수가늘어나는추세를보여 215년에높은비중 을차지하고있다. 한편 216년에는해외공모부동산펀드의신규도입 건수가크게증가하였다. 국내공모펀드는 215년까지는신규도입건 수가거의없었으나 이루어지고있다. 216년부터공모국내부동산펀드의신규도입이

49 3 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 ( 단위: %) < 그림 Ⅱ-8> 유형별신규설정부동산펀드수비중추이 211 년 212 년 213 년 214 년 215 년 216 년 국내공모 해외공모 부동산대출 부동산임대 부동산개발 글로벌부동산 해외리츠 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외부동산펀드기준자료: 제로인펀드닥터프로의자료를이용하여저자가계산 이와같이부동산펀드의세부유형별신설펀드수의비중은커다란변 화를나타내고있다. 특히일부유형의경우에는특정연도에비중이크게 증가하는쏠림현상을보이기도한다. < 그림 Ⅱ-9> 는부동산펀드의세부유형별로신규설정펀드의순자산가 치비중추이를나타내고있다. 신규로설정된부동산펀드의순자산가치 는시점별로특정유형의비중이높아지는모습을보이고있다. 세부유 형별로보면 212년에는사모부동산임대형펀드의비중이크게증가하였 고이러한추세는 214 년까지지속되었다. 또한 215년부터신규글로벌 부동산형펀드의비중이크게늘어나고있다. 사모부동산대출의경우에는 213년까지그비중이하락하다가 214 년부터다소증가하고있다. 216 년에는공모해외부동산펀드가신규로설정되고있다. 이상의결과를종합해보면 212년부터안정적인현금흐름이기대되는 부동산임대형펀드의신규설정이증가하다가국내부동산경기둔화및신

50 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 31 규상업용건물공급위축에따라국내부동산에대한신규투자가줄어드는 대신글로벌부동산형펀드의신규설정이크게증가하였다. 또한 216년에 는공모부동산펀드의신규설정이이루어지고있고글로벌부동산의비중 도더욱증가하고있다. 이와같이부동산펀드시장은부동산시장의여건 과투자자선호의변화에따라신규펀드도입에있어특정시기별로쏠림 현상이나타나고있음을관찰할수있다. < 그림 Ⅱ-9> ( 단위: %) 1 유형별신규설정부동산펀드의순자산가치비중추이 년 212 년 213 년 214 년 215 년 216 년 국내공모 해외공모 부동산대출 부동산임대 부동산개발 글로벌부동산 해외리츠 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외부동산펀드기준자료: 제로인펀드닥터프로의순자산가치자료를이용하여저자가계산 < 그림 Ⅱ-1> 은특별자산펀드의세부유형별신규설정펀드수의비중추 이를나타내고있다. 유형별신규설정펀드수의비중은연도별로커다란변 화를보이고있다. 212년부터 214년까지는국내인프라펀드의신규도입 비중이가장높게나타났으나 213년을정점으로하락하는추세를보이고 있다. 한편 214년부터 215년에걸쳐공모특별자산펀드의신규설정이크 게늘어났다. 이에따라 214년에는공모특별자산펀드의신규설정비중이

51 32 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 인프라펀드에비해높게나타나고있다. 214년의공모펀드의신규도입이 증가한것은다수의글로벌헤지전략형펀드가설정되었기때문이다. 215년 에는항공기펀드도입건수가크게늘어났다. 212년처음도입된항공기펀 드는이후 215년에는다양한자산운용사가항공기펀드의신규설정을추진 하여발행건수가크게증가하였다. 216년에는주로해외펀드와공모펀드 및사모국내기타펀드의신설건수가늘어나고있다. ( 단위: %) 1 < 그림 Ⅱ-1> 유형별신규설정특별자산펀드수비중추이 년 212년 213년 214년 215년 216년 217년 6월 공모펀드 국내인프라 국내프로젝트대출 선박 항공기 국내기타 해외인프라 해외프로젝트대출 글로벌헤지전략 해외기타 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외특별자산펀드기준 자료: 제로인펀드닥터프로의자료를이용하여저자가계산 < 그림 Ⅱ-11> 은새롭게설정된특별자산펀드의세부유형별순자산가 치의비중추이를나타내고있다. 연도별주요투자대상의비중변화를 살펴보면 21년부터 214년에걸쳐국내인프라펀드의비중이높게나 타났으나, 215 년부터그비중이크게줄어들었다. 215년에는국내프 로젝트대출펀드와항공기펀드의비중이크게늘어났다. 동기간전체신설 펀드순자산가치에서국내프로젝트대출펀드가차지하는비중은 23.5%, 항공기펀드는 19.% 를기록하고있다. 한편 216년에는국내인프라펀 드, 해외인프라펀드의비중이다시증대하였다.

52 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 33 < 그림 Ⅱ-11> ( 단위: %) 1 유형별신규설정특별자산펀드의순자산가치비중추이 년 212 년 213 년 214 년 215 년 216 년 공모펀드 국내인프라 국내프로젝트대출 선박 항공기 국내기타 해외인프라 해외프로젝트대출 글로벌헤지전략 해외기타 주 : 수익률자료가발표되는공사모, 국내외특별자산펀드기준자료: 제로인펀드닥터프로의순자산가치자료를이용하여저자가계산 이와같이특별자산펀드의연도별신설추이를보면특정한부문에대 한쏠림현상이두드러지게나타나고있다. 부문별로보면인프라펀드와 프로젝트대출펀드는해당부문의공급이확대ㆍ축소되는싸이클에따라 신규설정이높은변동성을나타내고있다. 한편항공기펀드는투자은행과 자산운용사가새로운상품구조를도입하여투자가활성화된대표적인사 례이다. 항공기펀드는 212년새롭게도입되어투자자의관심이증대하 자이후에많은자산운용사가경쟁적으로항공기펀드를도입하고있다. 선박펀드는선박펀드제도의도입으로 212~213 년펀드신규부문에서 높은비중을차지하였으나이후해운경기하락에따라신설펀드도입이 크게위축되었다.

53 34 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 다. 대체투자펀드의존속기간 일반적인공모펀드는대부분존속기간을두지않는개방형펀드로설정 되지만대체투자펀드는존속기간이존재하는폐쇄형펀드로도입되는경우 가많다. 제로인의펀드닥터프로에서는개별펀드의존속기간정보가제 공되지않고있다. 이에따라본연구에서는분석대상표본자료와금융감 독원의집합투자등록부자료를결합하여 216년기준대체투자펀드의존 속기간자료를구축하여펀드유형별존속기간을살펴보았다. 1) 부동산펀드 < 그림 Ⅱ-12> 는부동산펀드의유형별존속기간의분포를나타내고있 다. 이를모집방식에따라살펴보면공모펀드는 91.% 가존속기간이존 재하지않는개방형펀드로설정되어있는반면사모펀드의경우존속기간 이존재하지않는펀드의비중이낮다. 사모부동산펀드의유형별존속기간분포를살펴보면 5년이하의존속 기간을지닌펀드의비중은부동산개발형펀드 (26.5%) 가가장높고, 다음 으로부동산임대형펀드 (2.%), 부동산대출형펀드 (19.4%) 및글로벌부동 산형펀드(13.2%) 의순으로나타나고있다. 부동산개발형펀드는개발기간 동안에자금을지원하고부동산개발이완료되면투자비용을회수하는구 조를도입하기때문에단기존속기간의비중이높다. 그러나부동산임대 형펀드와부동산대출형펀드의단기존속기간비중은일반적인예상과는 다른결과를보이고있다. 일반적으로부동산임대형펀드의경우상업용부 동산에투자하고임대료수입을통해수익을거두고시장상황에따라부 동산을매각하여자본이득을거두는구조를도입한다. 이에따라부동산 임대형펀드의존속기간은부동산대출형펀드에비해장기일것으로예상되 었다. 그러나세부유형별존속기간의분포를보면부동산임대형펀드의 단기존속기간의비중이부동산대출형펀드에비해높게나타나고있다.

54 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 35 이와같은결과가나온원인은두가지측면에서추론해볼수있다. 첫째는부동산펀드의세부적인특성을반영한분류체계를도입하지않은분류체계상의오류가존재할가능성이다. 국내부동산펀드의세부분류체계는대상부동산에대한투자스타일과부동산의현금흐름발생구조에근거하지않고부동산에대한주된투자방식에따른체계를도입하고있다. 이로인하여펀드의분류체계오류가존속기간비중에영향을미쳤을가능성이있다. 둘째는투자대상의현금흐름을충분히반영하지않고존속기간을설정했을가능성이다. 즉펀드구조를설계하면서목표하는회수기간을기준으로존속기간을설정하지않았거나현금흐름을반영하지않고장기의존속기간을설정했을가능성도있다. < 그림 Ⅱ-12> 해외리츠 부동산펀드의유형별존속기간분포 ( 단위: %) 글로벌부동산부동산개발부동산임대부동산대출국내공모부동산 년이하 5년이하 1년이하 2년이하 3년이하 5년이하 제한없음 주 : 216년제로인의펀드닥터프로의수익률이제공되는부동산펀드기준자료: 제로인의펀드닥터프로와금융감독원자료를이용하여저자가계산

55 36 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 2) 특별자산펀드 < 그림 Ⅱ-13> 은 216년현재운용되고있는특별자산펀드의존속기 간분포를나타내고있다. 특별자산펀드의존속기간은자산유형별로커다 란차이를보이고있다. 공모펀드의경우에는부동산펀드와마찬가지로 존속기간을두지않는구조로발행하는비중이높다. 자산유형별로존속기간분포를살펴보면국내인프라펀드의경우에는 1 년이상의장기존속기간으로발행되는경우가대부분인반면프로젝 트대출의경우에는 1 년이하의비중이높다. 선박ㆍ항공기펀드는 5~ 2 년의존속기간의비중이높게나타나고있다. 해외인프라펀드의경우 에도 1 년이상의장기존속기간의비중이대부분을차지하고있다. 이상에서살펴본바와같이투자대상의유형에따라펀드의존속기간은 커다란차이를보이고있다. 특히상대적으로장기투자가요구되는인프라펀 드의경우에는 1 년이상의장기존속기간으로설정되는경우가대부분이다. < 그림 Ⅱ-13> 해외기타 특별자산펀드의유형별존속기간분포 ( 단위: %) 글로벌헤지전략해외인프라국내사모기타선박항공기국내대출국내인프라공모특별자산 년이하 5년이하 1년이하 2년이하 3년이하 5년이하 제한없음 주 : 216년제로인의펀드닥터프로의수익률이제공되는특별자산기준자료: 제로인의펀드닥터프로와금융감독원자료를이용하여저자가계산

56 Ⅱ. 대체투자펀드의현황분석 소결 이상과같이대체투자펀드의특성을분석한결과대체투자펀드는다음 과같은특성을지니는것으로나타났다. 대체투자펀드가전통적인투자안에비해높은수익을제공할것이라는 기대로인하여최근대체투자펀드의수탁고가지속적으로증가하고있다. 대체투자펀드의모집방식별비중을보면사모펀드의비중이크게나타나 고있다. 이는대체투자펀드가전문투자자의대체투자를위한투자기구로 주로사용되고있기때문이다. 이러한결과는대체투자펀드가일반투자 자의투자대상을확대하는수단으로활용되기보다는기관투자자의맞춤 형투자수단으로의기능을주로하고있다는것으로해석된다. 한편대체 투자펀드의사모비중이높은현상은대체투자펀드시장의투명성이낮다 는결과를초래하고있다. 사모펀드는개별투자자에게만정보가제공되 기때문에개별투자안의내용과운용수수료, 투자성과등에대한정보가 시장에제공되지않으며이로인하여대체투자펀드의전반적인투명성은 낮다고볼수있다. 지역별대체투자펀드의수탁고를보면해외대체투자펀드의비중이증 가하고있다. 이는국내기관투자자들이금융시장과의연관성이낮고다 양한투자가가능한해외대체투자시장에대한관심이증가하였고, 투자은 행과자산운용사가다양한해외대체투자상품을적극적으로개발한데에 기인한다. 대체투자펀드의해외비중이증가하는것은투자다변화를통해 수익률의대체효과를거둘수있다는긍정적인측면이존재한다. 반면해 외대체투자펀드의비중이증가함에따라기관투자자의외환위험노출이 증가하고, 운용비용도증가한다는부정적인측면도존재한다. 유형별대체투자펀드의특성을살펴보면펀드당순자산가치, 신설펀드 의비중및존속기간등에있어펀드의세부유형별로커다란차이를보 이고있다. 펀드유형별펀드당순자산가치는유형별, 모집방식별로커다란차이

57 38 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 를보이고있다. 이러한차이는개별투자대상의투자규모차이가가장 큰요인으로작용하고있다. 이와더불어펀드구조도펀드당순자산가치 에영향을미치는요인이된다. 예를들어재간접펀드구조나다양한트 렌치를도입한펀드의경우에는펀드당순자산가치가상대적으로작다. 펀드당순자산규모는펀드의운용효율성에영향을줄가능성이있다. 펀 드규모가큰경우규모의경제로인하여운용비용이절감되는효과를보 일수있기때문이다. 대체투자펀드의신규설정추이를보면, 연도에따라유형별비중에커 다란차이를보이고있다. 특히일부유형의대체투자펀드는특정연도에 펀드설정이크게증가하는쏠림현상도나타나고있다. 이러한쏠림현상은 특정한프로젝트의자금수요가증가하는경우에일반적으로발생한다. 그 러나국내의경우에는자산운용사간의과도한경쟁이쏠림현상을초래하 는경우도있다. 예를들어투자자들이특정한유형의대체투자를선호하 는경우자산운용사들이경쟁적으로유사한상품을도입하는사례가빈번 히발생한다. 또한한자산운용사가특정한상품개발에성공하면다른자 산운용사가이를쫒아서유사한투자상품을도입하는경우도발생하고있 다. 이러한쏠림현상은해당부문에자금공급을경쟁적으로증가시켜수 익성에악영향을미칠가능성이있다. 상업용부동산에대한과도한투자 는공실을증가시키거나임대료를낮추어수익성을악화시키는요인으로 작용하는것이대표적인예라고볼수있다. 대체투자펀드는일반펀드와는달리펀드설정시존속기간을두는경 우가많다. 사모부동산펀드는 78.8% 가존속기간을설정하고있고, 사모 특별자산펀드는 68.8% 가존속기간을두고발행하고있다. 한편존속기간 의분포는투자대상의특성에따라세부유형별로커다란차이를보이고 있다. 이와같이대체투자펀드는투자대상에따라다양한특성을지니고있 다. 이는투자대상별로투자규모, 만기, 현금흐름방식등이다르고이를감 안하여투자대상의특성에따라대체투자펀드가설계되었기때문이다. 따 라서이러한대체투자펀드의다양성이성과에영향을미칠가능성이있다.

58 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 대체투자펀드의성과측정대체투자펀드의수익률추이분석세부유형별수익률분석세부유형별수익률분포분석설정이후수익률추이분석소결

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60 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 1. 대체투자펀드의성과측정 대체투자펀드의투자성과를평가하기위해서는투자대상의가치와현금흐름예측에근거하여미래의위험요소를반영한가치평가모형이도입되어야한다. 그러나대체투자펀드는다양한요인으로인하여정확한투자성과측정에제약이존재한다. 대체투자펀드는투자유형에따라가치평가및현금흐름구조가모두다르다. 또한투자대상이성과를거두기까지장기의기간이소요되고다양한외부요인에의해투자가치가변화할수있다. 이러한불확실성으로인하여상당부분의대체투자펀드는운용기간수익률과해산시수익률간에차이가존재한다. 또한대체투자펀드는대부분사모로발행되기때문에운용기간이완료된이후의성과에대한정보접근성이낮은상황이다. 이러한제약에도불구하고대체투자의운용기간중수익률은대체투자의성과를평가하고위험을파악하며신규대체투자를검토하는데매우중요한지표로활용될수있다. 펀드의성과는다양한지표를통해측정된다. 일반적으로사용되는펀드의성과지표는동일한유형의벤치마크대비초과수익률을사용한다. 이외에도시장변화에대한펀드수익률의민감도를나타내는베타, 펀드의위험한단위에대한초과수익을나타내는샤프지수, 체계적위험단위당무위험초과수익률을나타내는트레이너지수, 펀드의수익률이균형상태에서의수익률보다얼마나높은지를나타내는지표인젠센알파등이성과측정지표로사용된다. 그러나대체투자펀드의경우투자대상이다양하고유형별펀드구조가각기다르기때문에적합한벤치마크도입에제약이존재한다. 벤치마크가적정하게설정되지않은경우성과평가에왜곡을가져올가능성도있다.

61 42 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 장기의절대수익을추구하는투자목적을감안할때벤치마크대비초과수 익률이나제반다른성과측정지표보다는펀드의절대수익률을기준으로펀 드의성과를평가하는것이유용할수있다. 이러한점을감안하여사모펀 드들은벤치마크대비초과수익률을사용하기보다는내부수익률 (Internal Rate of Return: IRR), 투자배수, PME(Public Market Equivalents) 등의 지표를주로사용하고있다. 9) 그러나모든대체투자펀드에대하여다양한 성과지표를구하는것에현실적인제약이있다. 따라서일반적으로사모펀 드의성과는기간수익률을주로사용한다. 펀드평가사가제공하는펀드의기간수익률은특정한기간동안의기준 가등락률을사용하여수익률을계산한다. 대체투자펀드는기초자산의시 장가격이존재하지않는경우가많기때문에자산운용사가펀드의현금흐 름및투자대상의가격을반영한펀드의가격정보를제공하고, 이러한가 격정보에근거하여수익률을산출한다. 일반적으로대체투자펀드는이자 및배당에의한현금흐름이외에투자대상의가치가투자성과에영향을 미칠가능성이높다. 이에따라자산운용사들은투자기간동안적어도연 간 1 회이상투자안에대한실사를실시하고이를수익에반영한다. 따라 서대체투자펀드의장기기간수익률은투자대상의가치변화를어느정도 반영한수익률이라고볼수있다. 이에본연구에서는부동산펀드, 특별자산펀드와같은실물형대체투 자펀드 1) 를대상으로제로인에서제공하는개별펀드 11) 의장기수익률을 이용하여대체투자펀드의성과를분석한다. 개별펀드의성과지표로장기 수익률을사용하기때문에본연구는설정이후 가치 2년이상경과한순자산 5 억원이상의펀드를대상으로수익률분석을실시한다. 9) 사모펀드성과측정에대한자세한논의는오세경외(216) 를참조하기바란다. 1) 본수익률분석에서는파생상품이다수포함된커머더티펀드를분석대상에서제외하였다. 11) 제로인의펀드자료는동연구가정의하는대체투자펀드별로기관투자자의단독사모( 전문투자형사모 ) 펀드를포함한대체투자펀드전반의펀드특성자료와수익률자료를제공하고있다. 다만개별자산운용사가운용수익률정보를제공하지않는대체투자펀드의자료는제공하고있지않다.

62 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 대체투자펀드의수익률추이분석 일반적으로대체투자펀드투자자들은대체투자펀드가채권에비해높 은수익을제공하고주식에비해서는낮은변동성을나타낼것을기대하 고투자를한다. 대체투자펀드의평균수익률을다른유형의펀드와비교 해보면일부기간을제외하고이러한투자자의기대에부응하는실적을 거두고있다. 대체투자펀드의평균수익률은주식형펀드에비해연도별 변동성이낮은것으로나타나고있다. 채권형펀드와비교해보면 21년 과 211년에는채권형펀드가대체투자펀드에비해높은수익률을기록하 였으나이후에는채권형펀드의수익률이하락하여대체투자펀드에비해 지속적으로낮은수익률을기록하고있다. 이와같이대체투자펀드는일 부기간을제외하고주식형펀드에비해변동성이낮고, 채권형펀드에비 해높은수익성을보이고있다. 또한대체투자펀드의수익률은 213년 이후완만하게상승하는추세를나타내고있다. < 그림 Ⅲ-1> 펀드의유형별수익률추이 ( 단위: %) < 연간수익률> <2 년누적수익률> ( 단위: %) 주식형펀드채권형펀드대체투자펀드주식형펀드채권형펀드대체투자펀드 주 : 1) 주식형수익률은공모주식형펀드전체의평균수익률 2) 채권형수익률은공모채권형펀드전체의평균수익률 3) 대체투자펀드는 2년이상경과한펀드의평균수익률자료: 제로인펀드닥터프로

63 44 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 2 년누적수익률의연도별추이도연간수익률과유사한모습을보이고 있다. 대체투자펀드의 2년누적수익률은채권형펀드에비해높게나타나 고있고, 주식형펀드에비해낮은변동성을보이고있다. 림 대체투자펀드는유형별로각기다른수익률추이를보이고있다. < 그 Ⅲ-2> 를살펴보면일부기간을제외하고부동산펀드가다른유형에 비해높은수익률을기록하고있다. 유형별평균수익률을살펴보면, 부동산펀드는 211년수익률이 2.7% 까지하락하였으나이후부동산경기호황과다양한투자대상발굴에힘입 어수익성이크게개선되었다. 특별자산펀드의수익률은안정적인수익성 을보이는가운데 214년 6.14% 로수익률이높게나타났으나이후수익 성이다소둔화되고있다. 한편커머더티펀드는다른유형의대체투자펀 드에비해저조한수익률을기록하고있다. 자산유형별 2년누적수익률을살펴보면부동산펀드와특별자산펀드는 연간수익률과비슷한추세를보이고있다. 211년을제외한대부분의기 간에서부동산펀드의 2년누적수익률이특별자산펀드에비해높게나타났 고, 최근들어차이가더욱커지고있다. 한편커머더티펀드의 2년누적 수익률은 21년높은수익을거둔이래수익률이지속적으로하락하여 213년부터는손실을기록하였으나 216 년에는다소회복되고있다. ( 단위: %) < 그림 Ⅲ-2> 대체투자펀드유형별수익률추이 < 연간수익률> <2 년누적수익률> 부동산펀드특별자산펀드커머더티펀드 주 : 펀드유형별금액가중평균수익률기준자료: 제로인펀드닥터프로 ( 단위: %) 부동산펀드특별자산펀드커머더티펀드

64 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 45 대체투자펀드의수익률은모집방식에따라차이를보이고있다. < 그림 Ⅲ-3> 에서와같이부동산펀드는모든기간에걸쳐사모펀드수익률이공 모펀드수익률에비해높게나타나고있다. 이와같은결과는사모부동산 펀드와공모부동산펀드의세부유형별구성에차이가존재하기때문이다. 부동산펀드는대부분사모위주로모집이이루어진상황에서일부공모방 식으로모집된해외리츠및국내대출형부동산펀드의수익률이사모로발 행된부동산펀드에비해저조한실적을기록했기때문이다. 특별자산펀드의공모와사모의수익률추이를살펴보면, 사모특별자 산펀드의수익률은안정적인추이를보이고있는데반해공모특별자산펀 드의수익률은연도별로높은변동성을보이고있다. 특히공모특별자산 펀드는 211년부터 215 년까지손실을기록하고있다. 이와같은결과는 공모특별자산펀드가특정한부문에집중된상황에서해외자원개발펀드와 같은공모의비중이큰특별자산펀드에서손실이발생하였기때문이다. < 그림 Ⅲ-3> 공사모대체투자펀드의유형별수익률추이 ( 단위: %) < 부동산펀드> < 특별자산펀드> ( 단위: %) 공모 사모 -3 공모 사모 주 : 펀드유형별금액가중평균수익률기준자료: 제로인펀드닥터프로자료를이용하여저자가계산

65 46 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 국내와해외로구분한대체투자펀드의유형별추이를살펴보면국내부동산펀드는안정적인수익률을기록하고있는데반해해외부동산펀드는상대적으로변동성이높게나타나고있다. 특별자산펀드의경우국내펀드는안정적인수익률을나타낸반면해외펀드는상대적으로저조한실적을기록하고있다. 이와같이해외특별자산펀드의실적이저조한것은동유형에포함된해외자원펀드가대규모손실을기록하였기때문이다. < 그림 Ⅲ-4> 국내외대체투자펀드의유형별수익률추이 ( 단위: %) < 부동산펀드> < 특별자산펀드> ( 단위: %) 국내 해외 주 : 금액가중평균수익률기준자료: 제로인펀드닥터프로자료를이용하여저자가계산 국내 해외 3. 세부유형별수익률분석 대체투자는투자대상, 투자구조, 상품설계구조, 만기, 지불순위, 회수방 식및자산운용사의자산관리능력등에따라다른성과를낼가능성이높 다. 국내대체투자펀드는부동산펀드, 특별자산펀드, 커머더티펀드와같은 대분류체계하에서투자지역, 투자구조, 모집방식의측면에서세부유형 분류를하고있다. 대체투자펀드의투자특성을반영한세부분류체계가

66 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 47 마련되어있다면각유형별로수익패턴이유사한모습을보일가능성이있다. 본연구에서는대체투자펀드의세부유형별로수익률추이와분포의특성을살펴본다. 가. 부동산펀드 국내부동산펀드는투자대상에따라부동산대출형, 부동산임대형, 부동 산개발형으로구분된다. 해외부동산펀드는해외리츠형펀드와글로벌부동 산형펀드로구분하고있다. < 그림 Ⅲ-5> 는부동산펀드의유형별평균수 익률추이를나타내고있다. 세부유형별수익률특성을살펴보면, 국내부동산임대형펀드는안정 적으로높은수익률추이를보이고있으며특히 212년이후수익률이 지속적으로상승하고있다. 이는자산운용사들이수익성이높은상업용건 물을대상으로부동산임대형펀드를설정하고있기때문이다. 최근부동산임대형펀드에대한수요가증가하고있다. 이에따라 그러나이러한임대형부동산에대한투자자의경쟁적수요증가는임 대형부동산펀드의수익률을하락시키는요인으로작용할가능성이있다. 주요대체투자설문조사자료에따르면최근글로벌부동산형펀드의수익 률이하락하는추세를보이고있음을보고하고있다. 이와같이글로벌부 동산펀드의수익률이하락하는것은안정적인임대수익을제공하는상업 용부동산에대한대체투자수요가증대함에따라프라임상업용건물의가 격이상승하는반면임대율은하락하는추세를보이고있기때문이다. 국 내의경우 216년까지임대형부동산펀드가비교적높은수익률을기록하 고있지만상업용부동산에대한투자수요가증가하고, 경우임대형부동산펀드의수익률이하락할가능성도있다. 공실률이상승할 부동산대출형펀드의수익률은비교적안정적인추이를보이고있으나 부동산임대형펀드에비해서는낮은수익률을나타내고있다. 이와같은

67 48 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 결과는일부부동산대출의부실화요인과부동산대출금리하락의요인이 복합적으로작용하였기때문으로보인다. 부동산개발형펀드의경우에는다른유형의부동산펀드에비해높은변 동성을보이고있으며, 특히 214 년에는음(-) 의수익률을기록하기도하 였다. 이와같이부동산개발형펀드의수익률의변동성이높은것은부동 산경기에따라부동산개발사업성과의변동성이높기때문이다. 한편, 국 내부동산개발사업에서펀드를통한자금조달의비중은높지않다. 부동 산개발사업의경우건설위험과분양위험을지니고있고펀드구조의경우 개발사업에대한적극적인모니터링에제약이존재하기때문이다. 글로벌부동산형펀드는연도별로비교적안정적인수익률추이를보이 고있다. 214년에일시적으로수익률이하락하였으나이후에는수익률 이상승하고있다. 펀드의세부적인투자대상에관한자료획득이어렵기 때문에글로벌부동산형펀드가구체적으로어떤유형에투자하는지는파악 하기가어렵다. 그러나연도별수익률변동성이상대적으로낮게나타나 는추세로보아글로벌부동산형펀드가위험이낮은코아형이나코아플러 스에주로투자하고있음을파악할수있다. 반면해외리츠형펀드의경우연도별로수익률의변동성이높게나타나 고있으며특히 211 년에는음(-) 의수익률을기록하고있다. 이와같이 해외리츠형펀드의수익률변화가큰것은시기별, 지역별로투자대상부 동산경기의변동에따라리츠의배당수익률이차이를보이는데에기인 한다. 특히 211년과 215년의경우해외리츠형펀드의배당률이크게하 락하였다.

68 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 49 ( 단위: %) ( 단위: %) < 그림 Ⅲ-5> 부동산펀드의유형별연간수익률추이 < 국내부동산펀드> 부동산대출부동산임대부동산개발 < 해외부동산펀드> 글로벌부동산 해외리츠 주 : 유형별평균수익률기준자료: 제로인펀드닥터프로자료를이용하여저자가계산

69 5 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 나. 특별자산펀드 특별자산펀드는인프라, 선박, 항공기, 에너지, 환경, 자원등의다양한 부문에투자하는펀드를의미한다. 특별자산펀드는투자대상에따라국내 인프라펀드, 선박ㆍ항공기펀드, 국내기타특별자산펀드, 해외인프라펀드, 글로벌헤지전략펀드, 해외기타특별자산펀드로구분할수있다. < 그림 Ⅲ-6> 은특별자산펀드의세부유형별수익률추이를나타내고 있다. 유형별특성을비교해보면국내인프라펀드는안정적인수익률추 이를나타내고있는데반해선박ㆍ항공기펀드, 해외인프라펀드의수익률 은연도별로높은변동성을나타내고있다. 세부유형별추이를살펴보면국내인프라펀드는 211년부터 216년 까지다른유형의특별자산펀드에비해높은수익률을기록하였다. 이와 같은결과는인프라펀드가투자하는사회간접자본민간투자부문이안정 적인수익을거두고있기때문이다. 이로인하여사회간접자본민간투자 에대한대체투자펀드의수요는지속적으로높게나타나고있다. 그러나 최근사회간접자본민간투자가크게감소하고있으며, 이로인하여최근 안정적인수익을제공하는다른대체투자대상의확보에대한자산운용사 의관심이높아지고있는상황이다. 선박ㆍ항공기펀드의경우에는 21~211 년높은수익을거두었으나 212년과 213 년에는마이너스수익률을기록하였고, 최근들어수익률 이회복되는추세를보이고있다. 선박ㆍ항공기펀드가일부기간에저조 한성과를거두고있는것은글로벌금융위기이후선박물동량감소, 선 박가격하락등의영향으로선박펀드의성과가악화되었기때문이다. 한 편항공기펀드는 215년부터본격적으로활성화되었기때문에 216년 수익률상승에일부영향을미친것으로보인다. 국내기타특별자산펀드는자원, 에너지, 환경, 실물자산및프로젝트 파이낸스등다양한투자대상이포함되어있다. 국내기타특별자산펀드의 경우 213년까지국내인프라펀드에비해수익률이크게낮았으나최근

70 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 51 수익률이상승하여국내인프라펀드와의격차가좁혀지고있다. 해외특별자산펀드는전반적으로다른유형의펀드에비해성과가저 조하고수익률의연도별변동성도큰것으로나타나고있다. 유형별수익 률추이를보면해외인프라펀드의경우 211 년에는대폭손실을기록하였고, 21년높은수익을거두었으나 이후손실폭이다소줄어들어 214 년에는양(+) 의수익으로전환하였으나 215년에다시손실로돌아 섰다. 이와같이해외인프라펀드의성과가저조한것은해외자원에투자 하는펀드가해외인프라펀드유형으로분류되었기때문이다. 전체펀드 수가많지않은상황에서일부펀드의수익률하락이전체해외인프라펀 드의평균수익률을크게하락시키는요인으로작용하였다. 글로벌헤지전략펀드의경우해외헤지펀드에투자하는재간접펀드가주 류를이루고있다. 글로벌헤지전략펀드의성과추이를보면다른특별자산 펀드에비해서는비교적높은성과를거두고있으나글로벌부동산펀드에 비해서는성과가낮으며, 특히 213년과 215 년에는음(-) 의수익률을 기록하고있다. 해외기타특별자산펀드의경우에도전반적으로낮은수익 률을기록하고있으며, 특히 215 년에는음(-) 의수익을기록하였다. 이상과같이대체투자펀드의유형별수익률은투자대상에따라커다란 차이를나타내고있다. 특히부동산개발형펀드, 해외리츠펀드, 선박ㆍ항공 기펀드, 해외인프라펀드등은일부기간에음(-) 의수익률을기록하였고, 연도별변동성도높게나타나고있다. 반면국내부동산임대형펀드, 국내 인프라펀드등은안정적으로높은수익률을보이고있으며, 이에따라동 부문에대한투자수요가꾸준히증가하고있다.

71 52 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 ( 단위: %) 8 < 그림 Ⅲ-6> 특별자산펀드의유형별연간수익률추이 < 국내특별자산펀드> 국내인프라선박 항공기국내기타 ( 단위: %) < 해외특별자산펀드> 해외인프라글로벌헤지전략해외기타 주 : 유형별평균수익률기준자료: 제로인펀드닥터프로자료를이용하여저자가계산

72 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 세부유형별수익률분포분석 유형별대체투자펀드의성과를보다자세히살펴보기위해유형별로수익률평균, 표준편차의범위, 최소값, 최대값의분포추이를살펴본다. 가. 부동산펀드 < 그림 Ⅲ-7> 은부동산펀드세부유형별수익률분포를나타내고있 다. 유형별표준편차를비교해보면, 부동산대출형펀드가다른유형에비해 표준편차가작은것으로나타나고있고, 해외리츠형펀드의수익률표준편 차도다른유형에비해크지않다. 반면부동산개발형펀드의표준편차는 다른부동산펀드에비해큰것으로나타났다. 유형별추이를살펴보면부동산대출형펀드는 213년에수익률표준편 차가커졌으나이후안정적인추이를나타내고있으며, 최근들어표준편 차가다소상승하였다. 이와같은결과는부동산대출형펀드의경우다양 한부동산프로젝트에대한대출자산으로구성되어있어부동산경기에 대한민감도가크기때문이다. 또한부동산대출형펀드의최소값의범위가 다른유형의펀드에비해큰것으로나타나고있으며, 이러한결과는일 부부동산대출의부실화로손실이발생하였기때문으로해석된다. 부동산임대형펀드의경우다른유형에비해평균값이크고, 표준편차 도비교적작다. 이와같은결과에따라부동산임대형펀드가안정적인임 대수익을제공하는완성부동산에투자하고있기때문에상대적으로안정 적인수익을제공하고있기때문이다. 한편부동산개발형펀드의경우에는다른유형에비해연도별수익률의 변동성이높고, 수익률의표준편차도크다. 이는부동산개발형편드의경우 투자초기에는수익이발생하지않고일정기간이경과한이후에수익이

73 54 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 크게나는특성을지니고있으며, 로크기때문이다. 부동산경기에대한민감도가상대적으 글로벌부동산형펀드의표준편차는 214년까지는다른유형에비해크 지않았으나최근상승하고있다. 해외리츠형펀드도 216년을제외한대 부분의기간에서국내부동산대출형과부동산임대형보다표준편차가작은 것으로나타났다. 이와같이해외부동산펀드의경우연도별수익률의변 화는크지만동일한유형의펀드간에는유사한패턴으로수익률이변하는 특성을보이고있다. 특히해외리츠형펀드의경우지역별부동산경기에 영향을받아연도별변화가크지만표준편차는연도별로유사한패턴을 보이는경향을나타내고있다.

74 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 55 < 그림 Ⅲ-7> 부동산펀드의유형별수익률분포추이 < 부동산대출형> < 부동산임대형> < 부동산개발형> < 글로벌부동산> < 해외리츠> mean mean-std max min mean+sts 주: 선그래프는개별연도유형별펀드수익률의평균값을의미하고, 박스는평균± 표준편차값을나타내고있으며, 세로선은최대값과최소값을의미

75 56 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 나. 특별자산펀드 특별자산펀드의세부유형별수익률분포의특징을비교해보면국내 인프라펀드와글로벌헤지전략펀드는수익률의표준편차가매우작은반면 선박ㆍ항공기펀드, 국내기타특별자산펀드및해외인프라펀드는수익률 의표준편차가상대적으로큰것을관찰할수있다. 세부유형별추이를살펴보면, 국내인프라펀드의경우수익률의편차 가거의없는동일한유형의수익률분포를보이고있다. 이는국내인프 라펀드의투자대상이대부분안정적인수익을제공하는사회간접자본민 간투자사업으로구성되어있기때문이다. 선박ㆍ항공기펀드는연도별로표준편차가커다란차이를나타내고있 으며특히 212 년의표준편차가크게확대되었다. 이는 212년부터해운 업불황이본격화되면서선박펀드의수익률이크게하락하였고일부선박 펀드에서손실이발생한것이주요요인으로작용하였기때문이다. 국내기타특별자산펀드는 213년까지는표준편차가크지않았으나 214 년부터는크게확대되고있다. 이는지분형태로투자한기타특별자 산펀드들이높은수익률을기록한반면일부기타특별자산펀드에서대규 모손실이발생하는등동일유형내에서수익률차이가크게발생한데 에따른결과이다. 국내기타특별자산의경우에는다양한유형의특별자 산펀드가포함되어있으며, 최근투자대상이다양화되면서수익률의편차 가크게나타나고있다. 해외인프라펀드는 214년을제외하고수익률의표준편차가큰것으 로나타났다. 이와같은결과는동유형에속해있는해외자원펀드의성 과가저조한것이주요영향으로작용하였다.

76 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 57 < 그림 Ⅲ-8> 특별자산펀드의유형별수익률분포추이 < 국내인프라펀드> < 선박ㆍ항공기펀드> < 국내기타특별자산펀드> < 해외인프라펀드> < 글로벌헤지전략펀드> < 해외기타특별자산펀드> 주: 선그래프는개별연도유형별펀드수익률의평균값을의미하고, 박스는평균± 표준편차값을나타내고있으며, 세로선은최대값과최소값을의미

77 58 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 한편글로벌헤지전략펀드의경우에는다른유형의펀드에비해표준편 차가작으며, 연도별차이도크지않다. 이는글로벌헤지전략펀드가해외 의헤지펀드에투자하는재간접펀드로수익률이유사한패턴으로변동하 고있기때문이다. 해외기타특별자산펀드의경우에는다양한유형의투자대상이포함되 어있음에도불구하고 214년까지는수익률의표준편차가크지않은것 으로나타났다. 그러나 215 년부터수익률표준편차가확대되고있다. 5. 설정이후수익률추이분석 가. 분석방법 대체투자펀드의투자대상들은투자가이루어진이후기간별로수익이 발생하는시기도크게다를가능성이있다. 이에본절에서는대체투자펀 드유형별로투자이후기간경과에따라수익률곡선이어떤형태를보이 는지를살펴본다. 이를위해 211년부터 214년까지개별연도에설정된 세부유형별대체투자펀드를연도별코호트(Cohort) 로정의하고, 각코호 트에속한대체투자펀드의시간경과에따른연간평균수익률추이를살 펴본다. 이러한세부유형별수익률의빈티지분석은세부유형별대체투자대 상이어떤방식으로수익이발생하는지를파악하는데도움을줄수있다. 투자시점부터수익이발생하는펀드는연간수익률이일정한패턴을보일 가능성이있다. 그러나초기에수익을거두지못하고투자회수시점에수 익을거두는투자대상은 J-curve 형태를보일가능성이있다. 또한시장상 황이악화되어손실이발생한투자대상의경우에는수익률곡선을통해어 떤시점에서손실이발생하였는지를파악할수있다.

78 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 59 한편동일한투자안의경우에도어떤상품구조를도입하였는지에따라 수익률곡선이달라질수있다. 부동산펀드의예를들어보면개발사업에 직접투자하는펀드는개발이완료되어분양등을통해현금이들어와야 수익이발생한다. 이로인하여수익률곡선은전형적인 J-curve 형태를띨 가능성이높다. 그러나동일한개발사업의경우에도대출방식으로투자가 이루어지고사업주가이자비용을사전에예치하여건설기간동안이자를 지급하는구조를도입하면건설기간동안에도펀드의수익이발생하게된 다. 따라서두방식의투자회수시점의수익은동일하지만어떤구조를도 입하는가에따라수익률곡선은다른모습을보일가능성이높다. 나. 부동산펀드의설정이후수익률추이 < 그림 Ⅲ-9> 에서보는바와같이부동산펀드의세부유형별로기간경 과에따른수익률곡선은세부유형별로각기다른형태를지니고있다. 부동산대출형펀드와부동산임대형펀드는설정초기부터일정한수익률 을기록하고있다. 부동산임대형펀드의경우초기부터임대료를받는완 성상업용건물에주로투자하기때문에초기부터수익이발생하는구조를 지닌다. 나타내고있다. 이로인하여부동산임대형펀드는평탄한수익률곡선의형태를 부동산대출형펀드는초기부터대출이자를수취하는구조로펀드가설 계되어있기때문에부동산임대형펀드와유사한수익률곡선을지닐것으 로예측되었다. 그러나일부부동산대출형펀드는기간이경과함에따라 수익률이하락하는추이를나타내고있다. 이와같은결과는다양한부동 산사업에대출하고있는부동산대출형펀드중일부의부동산대출이부실 화되었기때문에수익률이하락한것으로해석해볼수있다. 한편부동산개발형펀드의경우에는초기에는낮은수익률을기록하다 가일정기간이경과한후에수익률이상승하는 J-curve의형태를나타

79 6 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 내고있다. 설정연도별수익률곡선을보면 211년설정된펀드의경우 에는전형적인 J-curve의모습을보이고있는데반해 212년설정된펀 드는완만한상승곡선을나타내고있다. 반면 213년이후설정된펀드 는초기에수익이발생하는형태를보이고있다. 이와같은결과는 213 년이후에부동산개발형펀드의구조가일부바뀌고있음을나타내는결과 이다. 전체부동산개발사업에서부동산펀드가차지하는비중은낮으며, 개 발초기부터전체위험을부담하는방식의투자는거의이루어지지않는 상황이다. 이와같이부동산개발형펀드가부동산개발사업의위험을줄이 고초기부터수익을낼수있는부동산개발사업에선별적으로참여하는 비중이 해석된다. 213년부터증가함에따라수익률곡선의형태가변화한것으로 글로벌부동산펀드의경우에도설정연도에따라각기다른수익률곡선 을보이고있다. 211년과 212년에설정된글로벌부동산펀드는일정기 간동안낮은수익률을기록하다가설정후 익률이상승하는 의경우에는설정 J-curve 3~4년이경과한이후에는수 형태를보이고있는반면최근에설정된펀드 1 년이후부터수익률이상승하는추세를보이고있다. 이와같은결과는최근에설정된글로벌부동산펀드의경우상대적으로초 기부터수익을제공하는임대형부동산투자의비중이증가하였기때문이 다. 최근글로벌부동산투자는자본이득을거둘목적보다는안정적인임 대수익을거둘목적의투자로변화하고있으며이러한추세가일부영향 을미친것으로보인다. 해외리츠형펀드의경우에는설정연도별로수익률곡선의형태가각기 다른모습을보이고있다. 이와같은결과는설정연도, 투자지역및대상 별로각기다른수익률을보이고있기때문이다. 212년과 213년에설 정된펀드의경우부동산리츠의수익률하락의영향으로설정 2~3년이 후에는수익률이하락하는추세를보이고있다. 반면 214년에설정된 부동산리츠의경우에는기간이경과됨에따라수익률이상승하고있다.

80 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 61 ( 단위: %) 2 < 그림 Ⅲ-9> 부동산펀드의설정이후연간수익률추이 < 국내부동산대출> ( 단위: %) ( 단위: %) 년 2 년 3 년 4 년 5 년 211 년 Cohort 212 년 Cohort 213 년 Cohort 214 년 Cohort < 국내부동산임대> 1 년 2 년 3 년 4 년 5 년 211 년 Cohort 212 년 Cohort 213 년 Cohort 214 년 Cohort < 국내부동산개발> -5 1 년 2 년 3 년 4 년 5 년 211 년 Cohort 212 년 Cohort 213 년 Cohort 214 년 Cohort

81 62 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 < 그림 Ⅲ-9> 부동산펀드의설정이후연간수익률추이 ( 계속) ( 단위: %) 4 < 글로벌부동산> 년 2 년 3 년 4 년 5 년 211 년 Cohort 212 년 Cohort 213 년 Cohort 214 년 Cohort ( 단위: %) 2 < 해외리츠> 년 2년 3년 4년 212년 Cohort 213년 Cohort 214년 Cohort 주: 각기간에설정된펀드를기준으로금액가중평균수익률기준

82 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 63 다. 특별자산펀드 < 그림 Ⅲ-1> 은특별자산펀드의세부유형별기간경과에따른수익률 곡선을나타내고있다. 국내인프라펀드와국내기타특별자산펀드는설정 이후기간경과에따라일정한수익률이지속되는모습을보인반면선박 ㆍ항공기펀드는연도별로수익률곡선의형태가각기다른모습을보이 고있다. 유형별수익률곡선을살펴보면, 국내인프라펀드는모든설정기간에 걸쳐일정한수익률추이를나타내고있다. 이와같은결과는국내인프 라펀드가매년일정한수익률을제공하는사회간접자본민간투자로구성 되어있기때문이다. 선박ㆍ항공기펀드는 211년설정된펀드의경우초 기에대규모손실을기록하였으나이후에수익률이상승하는모습을보이 고있는반면다른기간의경우에는초기부터일정한수익률을지속하는 패턴을보이고있다. 이와같은결과는 211년설정된펀드의경우대부 분이선박관련주식에투자하는구조였으나이후에설정된펀드의경우 에는선박관련주식과더불어다양한대출형태나항공기펀드가도입되었 기때문이다. 국내기타특별자산펀드의수익률곡선은대부분의설정기간에걸쳐초 기부터일정한수익률이지속되는모습을보이고있다. 다만 212년과 213 년설정된국내기타특별자산펀드의경우에는기간이경과함에따 라수익률이하락하는추세를보이고있다. 기타특별자산펀드는다양한 투자대상에투자하고있으나주로대출의형태로투자가이루어지고있 기때문에초기부터이자수익이발생하고이에따라일정한수익률을기 록하고있다. 해외인프라펀드는모든설정기간에걸쳐수익률이저조한가운데특 히 211년과 212년에설정된해외인프라펀드의경우기간이경과할수 록수익률이크게하락하는모습을보이고있다. 이와같은결과는해외 인프라펀드유형에포함된해외유전및자원개발관련펀드가대규모손

83 64 국내대체투자펀드의특성및수익률분석 실을기록하였기때문이다. 213년이후설정된해외인프라펀드에는신 재생에너지관련재간접펀드가일부추가되었으나전반적인성과는다른 유형에비해낮게나타나고있다. 글로벌헤지전략펀드의경우에는대부분의설정연도에서기간이경과할 수록수익률이하락하는추세를보이고있다. 특히 214년도설정된글 로벌헤지전략펀드의경우에는 2년경과펀드의수익률이마이너스를기록 하고있다. 이와같이글로벌헤지전략펀드가설정기간별로다른수익률곡 선의모습을보이고있는것은글로벌헤지전략펀드가각기다른특성의 헤지펀드에투자하는재간접펀드이기때문이다. 해외기타특별자산펀드의수익률곡선도설정연도에따라다른모습을 보이고있다. 211년설정된펀드의경우에는전형적인 J-curve형태를 나타내고있고, 212년설정된펀드의경우에는기간이경과함에따라 수익률이하락하는추세를보이고있다. 이와같은결과는해외기타특 별자산펀드에다양한형태의투자대상과투자구조가포함되어있기때 문이다.

84 Ⅲ. 대체투자펀드의수익률분석 65 ( 단위: %) 2 < 그림 Ⅲ-1> 특별자산펀드의설정이후연간수익률추이 < 국내인프라> 년 2 년 3 년 4 년 5 년 211 년 Cohort 212 년 Cohort 213 년 Cohort 214 년 Cohort < 선박ㆍ항공기> ( 단위: %) 년 2년 3년 4년 5년 년 Cohort 212년 Cohort 213년 Cohort 214년 Cohort ( 단위: %) 2 < 기타특별자산> 년 2 년 3 년 4 년 5 년 211 년 Cohort 212 년 Cohort 213 년 Cohort 214 년 Cohort