서울시서초구 2009. 3 서울시강남구신사동 563-19 번지 W 빌딩 Tel)02 512 8850 Fax)02 512 8820
목차 제 1 장. 외부요인검토 1. 금리에따른부동산가격 2. 물가상승에따른부동산가격 첨부 - 관련기사 ( 한국경제 09.03.21) 제 4 장. 매입타당성검토 1. 원가산정방식 2. 수익환가방식 제 2 장. 대형오피스검토 1. 오피스임대시장동향 2. 대형오피스매매 3. 매매금액분석 제 3 장. 주변환경검토 1. 대중교통 2. 신분당선개통 첨부 - 공시지가변동
1 제 1 장. 외부요인검토 1. 금리에따른부동산가격 2. 물가상승에따른부동산가격 첨부 - 관련기사 ( 한국경제 09.03.21)
제 1 장. 외부요인검토 1 금리에따른부동산가격 6.00% 5.00% 금리변동그래프 기준금리 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% < 출처 : 한국은행 > 99.05.06 00.10.05 01.08.09 01.09.19 03.05.13 04.08.12 05.10.11 06.02.09 06.08.10 07.08.09 08.08.07 08.10.27 08.12.11 09.02.12 IMF이후김대중정부는경제난국을타개할길은벤처산업밖에없다고생각한다. 그래서엄청난지원을벤처산업에투입시킨다. 그러나뿌리없이과열된벤처산업은 2001년을기점으로붕괴되기시작한다. 이에경기침체를막고소비투자심리를회복하기위해경기정책의초점은저금리정책이었다. 9.11 테러로미국및세계경기가침체되어수출이부진하기때문에내수를살려야지경기활성화를이룰수있기때문이다. 이런정부의저금리정책으로물가는급속하게상승하고부동산가격은금리와반대로가파르게상승하게된다. 지금은벤처산업의붕괴보다더큰상황에처해있으며금리는사상최저수준이다. 침체와회복을반복하는경제사이클을감안한다면위와같은결과가반복되는것은불을보듯뻔한얘기다. 향후부동산가격은가파르게오를것이다.
제 1 장. 외부요인검토 2 물가상승에따른부동산가격 현재금액 100,000 천원 연간 물가상승률 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1 97,087 96,154 95,238 94,340 93,458 92,593 91,743 2 94,260 92,456 90,703 89,000 87,344 85,734 84,168 3 91,514 88,900 86,384 83,962 81,630 79,383 77,218 4 88,849 85,480 82,270 79,209 76,290 73,503 70,843 5 86,261 82,193 78,353 74,726 71,299 68,058 64,993 6 83,748 79,031 74,622 70,496 66,634 63,017 59,627 7 81,309 75,992 71,068 66,506 62,275 58,349 54,703 8 78,941 73,069 67,684 62,741 58,201 54,027 50,187 9 76,642 70,259 64,461 59,190 54,393 50,025 46,043 10 74,409 67,556 61,391 55,839 50,835 46,319 42,241 12 70,138 62,460 55,684 49,697 44,401 39,711 35,553 14 66,112 57,748 50,507 44,230 38,782 34,046 29,925 16 62,317 53,391 45,811 39,365 33,873 29,189 25,187 18 58,739 49,363 41,552 35,034 29,586 25,025 21,199 20 55,368 45,639 37,689 31,180 25,842 21,455 17,843 * 현재가치 (PV) = FV / (1 + i ) N제곱 ( FV = 미래가치, i = 이율, N = 기간 ) 물가가상승하면화폐가치는하락하게된다. 위표는현재 1억원이일정기간이지난후물가상승률에따라하락된금액을나타내는것이다. 2009년물가상승률은 6% 정도로예상되며 10년후에는현재의 1억원은 5천5백여만원이될것이다. 이럴때자산의효율적인투자처는실물자산이어야한다. 부동산가격을좌우하는외부요인중에하나이며, 고환율과원자재값이상승한요즘물가상승률은높아질것이고부동산가격도상승할것이다.
제 1 장. 외부요인검토 첨부 [ 한국경제 09.03.21] 글로벌자금, 원자재시장으로급속유입 금 원유 비철금속동반급등弱달러 인플레우려 투기가세 미국일본영국등주요국이발권력을동원, 돈을찍어경기부양에본격나서면서국제원자재시장이꿈틀대고있다. 글로벌투자자들이통화팽창에따른인플레이션과달러화약세우려에대한헤지수단으로금원유비철금속등원자재매입에앞다퉈나서자가격이치솟고있다. 미연방준비제도이사회 (FRB) 가장기국채매입등을통해총 1 조 1500 억달러를시장에추가공급키로결정한다음날인 19 일뉴욕상품거래소에서 WTI( 서부텍사스원유 ) 는 7.2% 급등한배럴당 51.61 달러에거래를마쳤다. 국제유가가 50 달러대로올라선것은작년 12 월 1 일이후처음이다. 금값도연일고공행진이다. 이날금 4 월물은 8% 급등, 온스당 958.80 달러에마감했다. 투기자금이몰리며구리알루미늄등비철금속은물론콩옥수수등곡물가격도동반상승했다. 주요 17 개선물상품으로구성된대표적원자재가격지수인로이터제프리 CRB 지수는 5.31% 뛰어 225.30 을기록했다. MF 글로벌의닉칼리버애널리스트는 "FRB 의양적완화정책이인플레기대심리를높이고있다 " 며 " 글로벌자금이원자재시장으로흘러갈것 " 이라고말했다. 파이낸셜타임스는 " 당장은천문학적유동성을공급해경제를살리는게급선무지만결국은인플레라는복병을만나게될것이란분석이많다 " 고전했다. 대규모달러공급에따른달러화약세전망도원자재가격상승을부채질했다. 달러화는 FRB 발표이후엔유로파운드등주요통화에대해급락했다. 이날달러가치는뉴욕외환시장에서장중달러당 93.55 엔까지떨어져한달만에최저치로폭락했다. 20 일도쿄시장에서도하락세가이어졌다. 유로화에대해서도 8 일연속떨어지면서유로당 1.3739 달러에거래돼지난 1 월 9 일이후최저를보였다. 하지만세계경제침체가이어지고있어원자재값상승세가오래가지는않을것이란분석도있다. - 최인한기자 인플레이션으로실물가격상승
2 제 2 장. 대형오피스검토 1. 오피스임대시장동향 2. 대형오피스매매 3. 매매금액분석
제 2 장. 대형오피스검토 1 오피스임대시장동향 - 강남. 여의도빌딩 2010 년까지공급부족 서울강남권과여의도일대업무용빌딩의공급부족현상이오는 2010 년까지계속될것이라는전망이나왔다. 특히대도시중서울지역의투자수익률 ( 가격상승 + 임대소득 ) 은 7% 대에육박하는것으로나타났다. - 국토해양부는서울과 6 개광역시의업무용빌딩 500 개동과상가 1,000 개동의투자정보를분석한결과서울강남과여의도등일부지역의업무용빌딩은여의도국제금융센터및상암동국제비지니스센터, 강남대형오피스등이완공되기전인 2010 년까지수급불균형에따른공급부족현상이계속될것으로예상된다고전망하고있다. 앞으로당분간이들지역의사무실구득난과임대료상승이계속될전망이다. - 국토해양부는지난해하반기이들지역빌딩의투자수익률을분석한결과강남권이 5.00%, 여의도 4.48% 전면동기대비각각 0.14%, 0.09% 상승했다고밝힌바있다. - 2008년말경제상황악화 ( 금융위기 ) 에따라임대가상승률이둔화되었으나임대가정기인상시기인 2009년초를맞아강남대형오피스빌딩의경우 2008 년의높았던물가상승률을반영하여대다수의빌딩이 3~5% 수준의임대가인상을확정또는검토하고있다. 이에따라공실률증가에도불구하고단기적으로임대가는상승세를보여질거라본다. < 출처 : 신영에셋 >
제 2 장. 대형오피스검토 2 대형오피스매매 - 부동산경기침체로국내빌딩가격이하락하면서싼값에매물을찾는외국자본과강남큰손의입질이시작됐다. IMF 외환위기직후저가매수로재미를본사례가있는터라이들에게는 10 년만에찾아온호기인셈이다. 특히외국자본의관심이늘어난것은글로벌금융시장위기와실물경기위축에따른시세차익은물론환율상승으로환차익을누릴수있기때문이다. 현재로써보면외국자본의관심이중, 대형빌딩에맞춰져있다고볼수있다. - 신영에셋자료에따르면지난해국내에서거래된빌딩중 10 층이상, 연면적 3,305 m2이상빌딩의거래금액이 4 조 2,181 억원가량으로최근 10 년중연간빌딩매각금액중최고치를기록했다. < 신영에셋자료첨부 >
제 2 장. 대형오피스검토 3 매매금액분석 - 위표에서 2006 년부터 2008 년까지 2 년간거래금액을보면총매매금액이 45% 상승하였으며, 2009 년에는시세차익을겨냥한국내외매수세가크게증가되어 IMF 이후대형오피스의주인이바뀌는해가될것으로예상된다. [ 매매금액 : 11,570 억원 (06 년 ) 42,181 억원 (08 년 ) 변동추이 ]
3 제 3 장. 주변환경검토 1. 대중교통 2. 신분당선개통 첨부 - 공시지가변동
제 3 장. 주변환경검토 2 신분당선개통 ( 양재역환승 ) 신분당선은강남역 ( 환승 ) 에서출발하여양재 ( 환승 ), 포이, 청계, 판교 ( 환승 ), 정자 ( 환승 ) 를연결하는복선전철이다. 신분당선은 6 량편성된전동차를출퇴근시간대에는 5 분, 평상시에는 8 분간격으로오전 5 시부터 24 시까지 1 일총 316 회가운행되며, 강남에서정자까지는 16 분이소요되고하루평균약 30 만명을수송할계획이다. 신분당선이개통되면강남에서정자까지현재분당선기준 48 분, 버스기준 52 분보다 32~36 분단축될것으로예상된다. 인구가급증극심한혼잡을보이고있는수도권남동부지역과서울강남지역간의대중교통난의해소에크게기여할것으로전망된다. 정부는성남시판교, 용인시수지, 상현지구의교통난해소를위해신분당선 2 단계 ( 정자 ~ 수원 ) 사업기본계획에착수해철도노선및역사위치를선정하고 3 단계 ( 강남 ~ 용산 ) 사업도계속추진할계획이다.
제 3 장. 주변환경검토 첨부 공시지가변동 신분당선계획발표시기 공시지가변동 기준년월일 평당공시지가 전년대비상승률 08.01.01 44,066,211 17.01% 07.01.01 37,661,396 17.28% 06.01.01 32,112,165 16.08% 05.01.01 27,663,167 5.90% 04.01.01 26,121,310 25.89% 03.01.01 20,748,650 34.79% 02.01.01 15,393,176 공시지가는공익적개념의가격이라시세와는차이가있으나토지보상금과재산세측정의근거자료가되므로실제지가와큰관련이있을수밖에없다.. 2002 년에서 2004 년사이 2 년간공시지가가큰폭으로상승한이유는이시기에신분당선계획이발표되면서업체선정, 공고, 심의통과등의신분당선기본계획이발표되면서지가에반영이되었기때문이다. 보통신설역주변의지가는 2 번큰폭으로상승한다. 신설계획이발표될때크게상승하고역이개통되고난후그노선을이용하면서다시한번큰폭으로상승한다. 양재역은기본계획이발표될당시 34.79%, 25.89% 로평균상승률보다큰폭으로공시지가가상승하였다. 2010 년신분당선양재역이개통되어환승역이된후에도다시한번 30% 정도의공시지가상승이예상된다. 이것은실제지가가상승될수있다는판단에큰이유가된다.
4 제 4 장. 매입타당성검토 1. 원가산정방식 2. 수익률환가방식
제 4 장. 매입타당성검토 1 원가산정방식 [ 빌딩내역 ] 대지면적 : 398평 / 연면적 : 3,177.74평 / 준공연도 : 2005.06.21 현재양재빌딩과같은규모의건축물을강남권에지으려면 400 평규모의대지를선정해야한다. 그러나이정도규모의대지는현재강남권대로변에없어희소성이매우높다그래서역세권이고강남대로접한대지의평당가격은 1 억 2 천만원에서 1 억 5 천만원정도한다. 매입비 1> 토지매입비 1 억 2 천만원 X 398 평 = 478 억원매입비 2> 토지매입비 1 억 5 천만원 X 398 평 = 597 억원 연면적 3,178평규모의건축물을현재건축하려면평당건축비 350만원에서 400만원정도소요된다. 건축비 1> 평당건축비 350 만원 X 3,178 평 = 111 억원건축비 2> 평당건축비 400만원 X 3,178평 = 127억원 현재양재빌딩을짓는다면최하 589억원, 최대 724억원정도의비용이필요하다. 최하 > 매입비1 + 건축비1 478억원 + 111억원 = 589억원 최대 > 매입비2 + 건축비2 597억원 + 127억원 = 724억원 양재빌딩의준공연도는 05.06.21 로현재 45 개월이다. 건축물을노후화를감안하여건물가격을 95 억원정도로추정된다. (300 만원 X 3,178 평 = 95 억원 ) 건물가격을제외한대지가격을계산하면다음과같다. 매입금액 1> 480 억원 95 억원 = 385 억원 ( 대지평당 9,673 만원 ) 매입금액 2> 470 억원 95 억원 = 375 억원 ( 대지평당 9,422 만원 ) 결론 - 매입과동시에최소 100 억원이상의이익을얻을수있다.
제 5 장. 매입타당성검토 2 수익환가방식 [ 표1] 보증금 168,572 만원매입금액수익월임대료 16,924 만원 4,800,000 4,700,000 관리비 7,688 만원 40% 5.18% 5.30% 50% 5.38% 5.50% 60% 5.58% 5.70% 양재빌딩은관리시스템이체계화되어있고, 관리인원도 15 명으로최적의관리를하고있다. 관리비중수익에따라수익은 [ 표 1] 과같이차이가난다. 현재양재빌딩은최적의관리로수익이 50% 이상이다. 대형오피스는평균수익률이 4% 내외인데반해높은편이다. 연면적은 3,178평인데현재임대차계약은 2,909평으로 269평이임차인에게주는써비스면적으로계약되어있다. 이를재계약시임대료에적용한다면임대료상승이없어도수익은더높아질것이다. 현임대료수준을유지하고임대면적을 3,178 평으로적용하여수익을구하면아래와 [ 표 2] 와같다. [ 표 2] ( 층별로임대료가상이하여기준가격으로계산함 ) 보증금 579,484 기준가 ( 원 ) 월세 57,948 기준가 ( 원 ) 관리비 27,000 기준가 ( 원 ) 적용임대면적 ( 평 ) 적용임대면적 ( 평 ) 임대료매입금액 ( 원 ) 2,909 3,178 2,909 3,178 보증금 1,685,718,956 1,841,600,152 48,000,000,000 5.39% 5.90% 월임대료 168,570,732 184,158,744 47,000,000,000 5.50% 6.03% 관리비 78,543,000 85,806,000 관리비수익 50.00% 미래가치최상임대수익최상