정책연구 2016-10-689 부산시지역별주거특성과정책추진과제 Housing characteristics by regions in Busan and Policy Issues 이정헌
정책연구 2016-10-689 부산시지역별주거특성과정책추진과제 연구진 연구책임연구지원 이정헌허민 도시기반연구실선임연구위원도시기반연구실연구원 감수이동현도시기반연구실선임연구위원
요약 연구개요 부산은사회적 지형적여건으로주거수준이타대도시대비낮으며, 지역별에있어서도주거서비스불균형으로주거격차를보이고있어지역형평성차원의정책적대응이요구됨 근년들어주거복지와주거서비스에대한정책적관심이높아지고있으나그동안의총량위주의주택공급및시당국의재정여건과실행력한계로부산시의지역별주거수준은여전히불균형을나타냄 본연구는부산시지역별( 권역별및구 군별) 주거특성분석을통해주거서비스수준을파악하고지역별주거불균형해소를위한정책과제를제시함 연구방법은국토교통부 주거실태조사 (2006, 2010, 2014 년), 통계청 인구주택총조사 (2005, 2010 년) 의부산지역 DATA 자료의통계분석을통해주거특성및주거서비스수준을파악하였음 부산시주거실태및특성 가구특성 - 부산시평균가구원수는 2.5명으로감소추세인데중부산권
은원도심및상업 업무지역특성과노인가구및 1 2인가구비율이높아평균가구원수가 2.3 명으로훨씬낮은반면, 동 서부산권은평균 2.6명으로높게나타남 - 부산시월평균소득은 268.1 만원으로증가추세인데, 서부산권은부산시평균에훨씬못미치는반면, 동부산권은평균보다높아지역간격차를보임. 월소득대비생활비비중은역시서부산권이높은반면, 동부산권이낮은데, 강서구, 중구, 영도구, 기장군등이 70% 수준으로주거생활이어려운것으로나타남 주거및주거환경 - 부산시자가보유율은 61.1% 로증가세로동부산권이가장높았는데, 서 동부산권은근년의각종도시개발추진에따른인구유입및주택공급확대로높은증가세를보임 - 부산시자가및월세비율은증가하는반면, 전세는감소추세로, 자가는동부산권이가장높았고전세는감소추세로신규주택공급지역이상대적으로감소폭이높았으며, 중부산권의원도심지역및그밖의권역들은월세증가비율이높은등지역별특성에따른주거지원대책이필요함 - 부산시의단독주택비율은감소한반면, 아파트, 다세대주택비율은증가추세임. 서부산권의강서구및중부산권의원도심을제외하고아파트의증가추세가뚜렸한데, 특히동부산권의기장군은아파트의급격한증가세를보임 - 부산시평균거주기간은 9.2 년으로긴편인데, 중부산권은고지대에입지한주거밀집지역으로인해가장길었으며, 동부산권은짧았는데특히기장군은평균거주기간이빠르게짧
아지고있음 - 부산시평균건축년도는 18.0 년으로증가추세이며, 경과년수 25년초과주택비율이 30% 를상회하고있음. 서 중부산권이긴반면, 동부산권이훨씬짧게나타남. 중부산권특히원도심지역의노후주택비율이훨씬높아주택노후화에대한대책이시급함 - 부산시 1인및가구당주거면적은지속적으로증가세를보임. 중부산권과동부산권은상대적으로높게나타난반면, 서부산권은가장좁게나타나주거밀도가높은편임 - 부산시의주거환경만족도(4 점척도) 는 2.94점으로전반적으로높은데, 서부산권은전반적으로주거환경에대한불만이높았으며, 중부산권은입지적특성으로주차시설에대한불만이높았음. 동부산권은전반적으로만족도가높았으나, 기장군은상대적으로만족도가낮아입지특성을잘반영함. 지역별 항목별격차를보여향후도시생활편의시설확충을통한지역간불균형의해소가필요함 - 부산시의최저주거기준미달가구는감소추세로현재 5.9% ( 전체가구대비 7.7 만가구) 로주거수준이상당히개선되고있음. 서부산권의강서구는농촌적특성으로미달가구비율이높았으며, 중부산권은원도심및고지대입지특성으로높았음. 동부산권은상대적으로낮은데, 기장군은입지특성에도불구하고미달가구비율이크게감소추세를보임 주거비부담및주택마련 - 부산시의주택마련소요연수는 8.3년으로 3년이내주택마 련비율이가장높음. 중부산권이상대적으로길었는데특히
원도심지역은 20 년이상이훨씬높은반면, 북구, 사하구및해운대구, 금정구, 기장군등은신규주택공급확대로 3년이내가높은특성을보임 - 부산시거주가구의자가마련방법은기존주택구입이절반이상으로높았음. 중부산권은기존주택구입이상대적으로높았고, 동부산권은신축건물분양및구입이높게나타남. 강서구및기장군은지역적입지특성으로증여및상속이높은특성을보임 - 부산시의무주택기간은 14.7 년으로감소추세임. 중 서부산권이상대적으로길게나타났는데, 중부산권의원도심지역및서부산권의강서구가지역특성으로길어주택마련이어려운실정임 - 부산시주택가격및임대료는지속적인상승추세로지난 10 년간임대료변동률은전세가약 2.4 배, 월세가 1.2배로전세가임대시장을주도함. 권역별동고서저분포를보였는데, 근년들어서부산권은상승세를보임. 중구, 동구및강서구, 기장군이낮은반면, 신흥개발지역은높게나타남 - 부산시연소득대비주택가격비율(PIR) 은 4.7배로증가세를보임. 동부산권이상대적으로낮아소득수준및입지적특성으로인한결과로여겨짐 - 부산시월소득대비임대료비율(RIR) 은 20.30% 로증가세를보임. 권역별로는동부산권, 중부산권, 서부산권순으로동부산권은근년의재개발사업추진및대규모신규주택단지공급에따른임대료상승때문임 - 부산시의임대료및대출금상환부담정도는 80% 가부담을
느끼고있어높은편임. 권역별로비슷한수준인데동부산권은소득수준과연관해 매우부담 이상대적으로낮았음. 사하구, 동구, 중구, 기장군등이상환부담을느끼는비율이상대적으로높아주거비부담완화대책이필요함 - 부산시주택가격대비주택대출금비율(LTV) 은주택시장변화에따라증감을보였음. 동부산권의평균 LTV가높은편이며, 사상구, 사하구, 부산진구, 수영구, 남구, 해운대구, 금정구등은구입당시주택가격대비현재주택가격상승폭이높게나타남 주거이동 - 부산시최근 2년이내이사비율은근년들어감소세로거주이동이자유롭지못한것으로나타남. 서부산권은주거이동이높은반면, 중부산권의원도심지역은주거이동이여의치못함. 동부산권의기장군은주거이동이가장활발한특성을보임 - 부산시최근 2년이내이사경험이있는가구의이사이유는 내집마련, 더좋은주택, 주택규모확대 등으로내집마련욕구가높으며, 비자발적이동으로인한이사는감소추세임. 권역별로 내집마련 및 주거수준향상 에대한욕구가높아유사한경향을보임. 서부산권이상대적으로높았으며, 중부산권의신흥개발지역및동부산권은재개발로인한이동이높은특성을보여, 임차가구의주거이동에대한정책적지원이필요함. 비자발적이동은중부산권의원도심지역은집주인의퇴거요청이, 중부산권의원도심제외지역및동부산권은집세가비싸서가상대적으로높음
- 부산시향후 2 년이내이사계획은근년들어감소세로, 동부산권및중부산권이높은반면, 서부산권이낮게나타났는데, 서부산권은근년의신규개발및향후개발추진계획에따른직장및주거확보의용이성때문으로여겨짐 - 부산시의향후계획하고있는주택유형은아파트가 73% 로가장높았음. 중부산권은구도심지역특성으로단독주택선호경향이높으나, 원도심지역을제외하고는아파트가매우높음. 동부산권은아파트거주가구가많아향후에도아파트선호비율이높은것으로여겨짐 - 부산시주택보유의식은 80% 가주택을보유해야한다고생각하고있으나감소추세를보임. 동부산권이상대적으로높았는데, 특히강서구, 중구, 동래구, 해운대구가높은특성을보임 정책평가및정책수요 - 부산시거주민들은주거지원프로그램의필요성을낮게인식하고있어정책당국의지원정책강화가필요함. 동 중부산권이상대적으로 필요하다 는의견이높았는데, 특히중부산권의원도심지역이 필요하다 는의견이훨씬높아정책적차원의주거지원대책이필요함 - 부산시의필요한주거지원프로그램으로 주택구입자금대출지원 이가장높았고, 주택개량자금대출지원, 장기공공임대주택공급 등으로나타남. 서부산권은 주택구입자금대출지원 및 장기공공임대주택공급 이, 중부산권은 주택구입및개량자금대출지원 과 장기공공임대주택공급 이 필요하다고응답했는데이중 장기공공임대주택공급 은원
주거수준 주거안정성 주거이동성 도심지역에서높게나타남. 동부산권은 주택구입자금대출지원 및 주택개량자금대출지원 이높아향후권역별및지역별맞춤형주거지원프로그램마련이필요함 < 표 1> 부산시권역별주거실태주요지표 구분 최저주거기준미달가구비율 (%) 부산시 2014년서부산권중부산권동부산권 5.9 7.6 5.6 4.2 1 인당주거면적( m2) 32.6 28.4 34.7 33.0 자가보유율 (%) 61.1 58.4 59.9 65.9 임차가구중 1) 전세( 월세) 비율주거환경만족도 (4 점척도) 생애최초주택마련소요연수( 년) 35.5 (64.5) 41.2 (58.8) 35.1 (64.9) 37.8 (62.2) 2.94 2.87 2.95 2.98 8.3 8.6 8.8 7.5 평균거주기간( 년) 9.2 9.3 9.7 8.4 주거이동률( 최근 2년내이사가구비율, %) 29.3 32.8 27.5 29.1 주거비 자가가구의 PIR( 배) 4.72 5.24 5.10 4.05 부담 임차가구의 RIR(%) 4) 20.30 17.44 21.02 22.82 주거의식과주택보유에가치관대한의식 (%) 80.6 76.5 79.5 85.0 주1 : 임차가구중월세에는보증금있는월세, 보증금없는월세, 사글세, 연세, 일세포함 주2 : 임차가구에는전세와월세( 보증금있는월세, 보증금없는월세, 사글세, 연세, 일 세) 로거주하는가구가포함되며, 무상거주가구는제외함 주3 : PIR 은주택가격의중위수 / 가구연소득의중위수 주4 : RIR 은월임대료의중위수 / 가구월소득의중위수
지역별주거수준제고방안 정책기본방향 - 주거복지향상 부산시주거복지지원조례제정 부산시주거복지마스터플랜수립 주거복지기금확보 주거복지전달체계구축 주거지원센터설립 - 맞춤형주거정책추진 지역맞춤형주거정책추진 특성가구맞춤형주거지원 가구특성별관리시스템구축 - 통합적주택정책추진 주거복지, 사회복지, 주거재생의통합주택정책추진 주거, 교육, 직업과연계한복합적주거정책추진 - 지방정부역할강화 중앙과지방정부의역할분담 정부, 민간업체, NPO( 비영리기구) 의협력체계강화 전담부서( 기구) 및전문인력확보를통한전문성강화 정책추진과제 - 양적측면 신규주택의지속적공급 공공임대주택( 장기공공임대주택) 소규모맞춤형주택공급 공급확대
- 질적측면 기존노후주택개보수및관리강화 리모델링( 세대구분형리모델링등) 사업활성화 주거지재생사업추진 도시생활편의시설공급확대 - 주거비부담측면 주택가격안정을위한정책기반구축 공공임대주택공급확대 전세자금융자및주거비보조지원 부산형주거급여제도시행 - 주거안정성측면 저소득층및노인가구를위한장기공공임대주택공급 주거복지기금확보 입주대기자제도시행 - 주거형평성측면 중앙정부차원의보유세, 양도소득세정책강화 중앙정부, 지방정부, 기초자치단체간협력체계구축 지속적주거환경개선사업추진 지역별정책과제 - 앞서검토한정책추진과제와지역별주거서비스특성및문제점분석에근거한부산시지역별주거정책추진과제는다 음 < 표> 와같음
< 표 2> 부산시지역별정책추진과제구분주거서비스특성정책추진과제 서부산권중부산권 중부산권의원도심지역과더불어주거서비스가전반적으로낮게( 강서구가상대적으로불량) 나타나개선이필요함 주택보급률은높은편이며특히강서구가가장높음 주거밀도가가장높으며, 건축경과년수가상대적으로길어노후화관리가필요함 주거환경문화 (, 주차, 소음에 ) 대한불만이높으며, 강서구가상대적으로높음 주택구입부담은높으나주거면적및입지특성으로임대료부담은상대적으로낮음 자가점유율이낮으나근년들어증가세인데, 강서구는거주기간이훨씬길며, 집주인퇴거요청으로인한강제이동비율이높은등주거안정성이낮음 최저주거기준미달가구비율이가장높은데특히강서구가입지특성으로상대적으로높음 원도심지역과그밖의지역간의주거서비스격차가커원도심지역( 서구는상대적으로양호 ) 의주거서비스가전반적으로낮아개선이시급함 주거수준향상을위한전반적인주거정책프로그램추진 ( 강서구지역의주거서비스향상시급 ) 계획적인주택관리및도시지역관리 주거환경만족도( 문화, 주차, 소음) 제고를위한시설확충 주거취약계층에대한주거비지원확대( 주거복지기금조성 ) 권역내지역특성을고려한가구맞춤형주택공급 주거지원정책수요에따른주택구입자금대출지원및장기공공임대주택공급 대규모도시개발사업추진에따른인구유입및주택공급확대에대응한계획적주거서비스관리 권역내차별화된주거정책프로그램추진( 원도심지역 vs 그밖의지역 ) 특성가구를위한장기공공임대주택공급확대( 특히원도심지역 ) 입지및가구특성을고려한소규
주택보급률은상대적으로낮은편인데, 중구는훨씬낮은수준 (90.6%) 임 원도심지역은자가보유율이낮은반면평균가구원수및주택유형특성으로상대적으로주거밀도가낮음 원도심지역의노후주택비율이훨씬높으며, 입지적특성으로교통관련만족( 대중교통 ) 및불만족 ( 주차시설) 이높음 입지여건특성으로주택구입및임대료부담이높은편인데, 원도심지역의임대료부담은상대적으로낮음 모맞춤형주택공급 노후주택개보수지원및관리강화 주거지재생사업추진 주차시설등주거환경개선( 특히원도심지역대상 ) 주택구입부담완화및일자리연계지원강화 주거안정성제고를위한정책프로그램추진 주거지원정책수요에따른주택구입및개량자금대출지원및장기공공임대주택공급 원도심지역은주거이동이어려우며, 강제이동비율이매우높은등주거안정성이가장낮음 원도심지역의최저주거기준미달가구비율이그밖의지역보다훨씬높음 동부산권 주거서비스가전반적으로모두양호한데특히기장군은근년들어큰변화를보임 주택보급률도높은데, 동래구는낮은수준(96,.2%) 인반면기장군은가장높음 자가보유율은높은증가세를보이며, 근년의대형규모아파트단지공급으로주거면적도높은편임 기장군은건축된지 5년이내가 주거수준향상을위한기본적인주거정책프로그램추진( 지역별특성고려 ) 지역수요에근거한공공임대주택공급 도시생활편의시설 ( 대중교통, 의료, 문화, 편의등) 확충( 기장군대상) 전세자금지원 주거지원정책수요에따른주택구입자금대출지원및주택개
절반수준으로신규주택이많으며, 주거환경( 교육, 지역유대, 주변청결 ) 만족도가높은데입지특성으로기장군은대중교통, 의료, 문화, 편의시설등에대한불만이높음 량자금대출지원 대규모주거시설단지( 공공임대주택포함) 조성에따른가구증가에대응한계획적주거서비스관리 주택가격이높음에도소득수준및입지특성으로주택구입부담은낮은반면근년의신규공급주택임대료상승추세에도주거비부담이가장높음 주거안정성이상대적으로양호한데높은집세로인한강제이동비율이높은특성을보임 기장군은근년들어최저주거기준미달가구비율이크게감소추세를보임
차례 제1 장서론 1 1. 연구배경및목적 1 2. 연구범위및방법 2 1) 연구범위 2 2) 연구방법 2 3. 선행연구검토 3 1) 선행연구현황 3 2) 선행연구와의차별성 4 제2 장주거서비스와주거격차에관한고찰 5 1. 주거서비스와주거격차 5 1) 주거서비스란 5 2) 주거격차란 6 2. 주택, 주거서비스, 주거복지 8 1) 복지관점에서의주택 8 2) 주거서비스와주거복지 9 제3 장부산시주택관련정책추진현황 11 1. 주택정책관련 11 1) 주거종합계획수립 11 2) 관련조례제정 12 3) 부동산투기억제정책 12 4) 공동주택관리 13 5) 주거환경개선 13
2. 주택건설및공급관련 14 1) 주택현황 14 2) 주택건설실적및계획 15 3) 임대주택공급 17 4) 주거단지조성 18 3. 주택행정관련 19 1) 지역건설업체지원 19 2) 주택건설사업등록관리 20 3) 주택관리사등록관리 20 4) 주택박람회개최 21 4. 주거지원사업관련 21 제4 장부산시지역별주거실태및특성분석 22 1. 분석개요 22 2. 주거실태및특성분석 23 1) 가구특성 23 2) 주거및주거환경 26 3) 주거비부담및주택마련 37 4) 주거이동 43 5) 정책평가및정책수요 47 3. 분석종합 50 1) 가구특성 50 2) 주거및주거환경 50 3) 주거비부담및주택마련 52 4) 주거이동 54 5) 정책평가및정책수요 56
제5 장지역별주거수준제고방안 58 1. 정책기본방향 58 1) 주거복지향상 58 2) 맞춤형주거정책추진 59 3) 통합적주거정책추진 60 4) 지방정부역할강화 61 2. 정책추진과제 62 1) 양적측면 62 2) 질적측면 63 3) 주거비부담측면 64 4) 주거안정성측면 64 5) 주거형평성측면 65 3. 지역별주거정책과제 66 1) 지역별주거서비스특성과문제점 66 2) 지역별주거정책추진과제 72 제6 장결론및향후과제 77 1. 결론 77 2. 연구한계및향후과제 78 Abstract 80 참고문헌 82 부록 : 부산시지역별주거실태분석결과표 84
표목차 < 표 Ⅰ -1> 주요선행연구 3 < 표 Ⅲ -1> 주택현황 14 < 표 Ⅲ -2> 주택보급률및주택수추이 51 < 표 Ⅲ -3> 주택건설실적및계획 16 < 표 Ⅲ -4> 연도별임대주택공급현황및계획 17 < 표 Ⅲ -5> 지역별공공임대주택재고현황 18 < 표 Ⅲ -6> 주택관리사( 보) 등록현황 20 < 표 Ⅳ -7> 주거실태분석개요 23 < 표 Ⅳ -8> 부산시주거실태주요지표 56 < 표 Ⅴ -1> 지역별주거특성및문제점 63 < 표 Ⅴ -2> 서부산권정책추진과제 70 < 표 Ⅴ -3> 중부산권정책추진과제 70 < 표 Ⅴ -4> 동부산권정책추진과제 71
그림목차 < 그림 Ⅳ -1> 평균가구원수 24 < 그림 Ⅳ -2> 1 2인가구비중 25 < 그림 Ⅳ -3> 평균월소득 26 < 그림 Ⅳ -4> 자가보유율 27 < 그림 Ⅳ -5> 자가점유율 27 < 그림 Ⅳ -6> 점유형태 - 자가 28 < 그림 Ⅳ -7> 주택유형 - 아파트 30 < 그림 Ⅳ -8> 평균거주기간 31 < 그림 Ⅳ -9> 평균주택건축연도 32 < 그림 Ⅳ -10> 1인당주거면적 33 < 그림 Ⅳ -11> 가구당주거면적 34 < 그림 Ⅳ -12> 주거환경전반적만족도 35 < 그림 Ⅳ -13> 최저주거기준미달가구 36 < 그림 Ⅳ -14> 최초주택마련소요연수 37 < 그림 Ⅳ -15> 평균무주택기간 39 < 그림 Ⅳ -16> 연소득대비주택가격 40 < 그림 Ⅳ -17> 월소득대비임대료비율(RIR) 41 < 그림 Ⅳ-18> 구입당시주택가격대비주택대출금비율 (LTV1) 42 < 그림 Ⅳ -19> 최근 2년이내이사비율 43 < 그림 Ⅳ -20> 주택보유의식 46 < 그림 Ⅳ -21> 주거지원프로그램의필요성 47 < 그림 Ⅳ -22> 가장필요한주거지원프로그램 48
제1장서론 1 제장 1 서론 1. 연구배경및목적 부산은사회적 지형적여건으로인해타대도시에비해주거여건및주거환경이열악하며, 고지대및외곽지역곳곳에불량주거지가산재되어있어상대적으로주거수준이낮고지역별로도주거격차를보여왔음 그동안부산시차원의주택종합계획수립에따른주택정책이추진되었으나재정여건과실행력의한계로큰실효성을거두지못하고있는실정임 근년들어주거복지및주거서비스에대한정책적관심이높아지고있으나부산시의지역별주거수준은여전히불균형을보이고있음 따라서본연구에서는부산시의지역별( 권역별및구 군별) 주거실태및특성분석을통해이에근거한지역별주거불균형해소를위한부산시의주택정책추진과제를제시하고자함
2 부산시지역별주거특성과정책추진과제 2. 연구범위및방법 1) 연구범위 공간적범위 부산광역시거주가구대상( 전체및표본조사데이터) 시간적범위 통계청 : 2005 년, 2010년자료 국토교통부 : 2006 년, 2010 년, 2014년자료 내용적범위 주거서비스와주거격차에관한고찰 부산시주택관련정책추진현황 부산시지역별( 권역별, 구 군별) 주거실태및특성분석 3대권역및 16 개구 군별 부산시지역별주거수준제고방안 정책기본방향 정책추진과제 지역별주거정책추진과제 2) 연구방법 통계지표및참고문헌 주거실태및특성분석( 권역별, 구 군별) 통계청인구주택총조사 국토교통부주거실태조사마이크로데이터자료통계분석
제1장서론 3 3. 선행연구검토 1) 선행연구현황 주거특성분석, 지역별격차완화방안, 주거서비스에관한연구로는 주택시장의주거수준격차분석( 한국지역개발학회, 2004), 주거복지지원및전달체계구축방안연구( 국토연구원, 2004), 지역간 계층간주거서비스격차완화방안연구 ( 국토연구원, 2005), 부산광역시주거서비스격차완화방안에대한연구( 부산발전연구원, 2008), 지역밀착형주거지원서비스지원체계구축방안( 토지주택연구원, 2010), 부산시공공임대주택주거실태와주거안정성제고방안( 부산발전연구원, 2014), 부산광역시주거특성과향후정책방안( 부산발전연구원, 2015) 등이있음 < 표 Ⅰ-1> 주요선행연구 연구명연구목적주요내용 주택시장의주거수준격차분석 ( 한국지역개발학회, 2004) 주택시장이지역격차에 지역격차요인지표산정영향을미치는요인 주택시장지역별권역별 분석추출을통해지역격차를 주거수준격차점수화실증적으로보여줌 정책적시사점 주거복지지원및전달체계구축방안연구 ( 국토연구원, 2004) 계층간주거격차완화와주거복지향상을통한사회적통합을위해주거복지지원및전달체계구축을위한기본방향제시 주거복지지원프로그램의효과성및형평성파악 주거복지전달체계실태분석 주거복지지원및전달체계구축방안제시
4 부산시지역별주거특성과정책추진과제 연구명연구목적주요내용 지역간 계층간주거서비스격차완화방안연구 ( 국토연구원, 2005) 부산광역시주거서비스격차완화방안에대한연구 ( 부산발전연구원, 2008) 지역밀착형주거지원서비스지원체계구축방안 ( 토지주택연구원, 2010) 부산시공공임대주택주거실태와주거안정성제고방안 ( 부산발전연구원, 2014) 부산광역시주거특성과향후정책방안 ( 부산발전연구원, 2015) 지역간 계층간 주거서비스및격차에대한주거서비스실태분석을이론적고찰통한격차파악및 지역별계층별 주거실태분석계층특성에부합하는 주거서비스측정지표개발주거정책방안제시 격차완화를위한정책과제제시 부산의주거특성과주거서비스격차파악을통한지역별 계충별주거격차완화방안강구 주거지원서비스개념제안및지역에밀착한주거지원서비스지원체계구축방안제시 부산시공공임대주택의주거실태분석을통한주거안정성제고방안강구 부산시과거 10년간의주거실태분석을통한향후부산시주택정책방향제시 가구및주거실태분석 주거서비스격차파악 주거서비스격차완화방안 제시 주거지원서비스개념제안 주거지원서비스소요분석 주거지원서비스체계평가 지역밀착형주거지원서비스지원체계구축방안제시 공공임대주택공급및주거실태분석 주거안정성제고방안제시 부산시주거실태및특성분석 향후주택정책방향제시 2) 선행연구와의차별성 부산시를대상으로한기존연구는대부분부산시전체거주가구대상( 저, 중, 고소득) 및특정계층대상의주거실태분석을, 그밖의기존연구는주거수준격차계량화, 주거서비스측정지표개발및주거복지전달체계구축방안등에초점을맞춘연구들임 본연구는주거실태분석을위한총 5개대분류항목에대해부산시의지역별( 권역별및구 군별) 주거실태및특성파악을통해지역별주거불균형해소를위한정책추진과제를제시함
제2장주거서비스와주거격차에관한고찰 5 제2장주거서비스와주거격차에관한고찰 1. 주거서비스와주거격차 1) 주거서비스란1) 주거서비스(dwelling service) 는정주공간으로부터창출되는서비스재화를의미함. 정주공간은주택이외의슬럼, 여인숙, 하숙등과같은비주택을모두포함하며이러한정주공간에서이루어지는인간의거주행위를주거(dwelling) 라함 따라서주거서비스는가구(household) 라는소비자에게주택으로대표되는정주공간의물리적매개체를통해거주라는목적의재화(service) 를제공하는것을의미함 넓은의미에서주거서비스는공공임대주택공급등저소득계층의주거안정을지원하는정책수단을총망라하는개념으로이해할수있는반면, 좁은의미에서주거서비스는 서비스 라 1) 윤주현외 2. 지역간 계층간주거서비스격차완화방안연구, 국토연구원, 2005, 남원석외 2, 지역밀착형주거지원서비스지원체계구축방안, 토지주택연구원, 2010. 을참고하여재작성함
6 부산시지역별주거특성과정책추진과제 는비물질적개념에충실하여물리적인주택공급등을배제하는개념으로접근할수있음 따라서주거서비스는 1 차적으로는주택이라는건물(house 또는 housing) 내에서발생하는재화로서한정된개념이지만, 단순히물리적공간에의해서생성되기보다는주택의입지및주변환경에의해서복합적인영향을받음. 즉주거서비스는주택의물리적속성(physical characteristic) 뿐아니라주변환경 (neighborhood characteristic), 직장, 시장, 학교, 병원, 기타공공시설의접근성, 교육, 치안, 위생등공공서비스및기반시설의여건등여러가지차원에서구별됨 주거서비스의대상은소득혹은자산이부족하여주택으로부터발생하는주거서비스를충분히누리지못하는가구이며, 이러한의미에서주거서비스의개념은 주택을매개로발생하는다양한편익( 주거서비스) 을가구가적절히누릴수있도록제공되는각종서비스 라할수있음 이경우보다적절한주택으로의주거이동을지원하는서비스뿐만아니라현주택에서안정적인거주를지원하는서비스까지포괄하게되는바, 저소득계층의경우이러한주거서비스는공공에서정책수단으로고려되어야함 2) 주거격차란2) 주택은주택유형, 점유형태, 위치에의해다양한주택시장을 2) 박환용외 1, 주택시장의주거수준격차분석, 한국지역개발학회, 2004, 한국지역개발학회지 Vol.16 No.2. 를참고하여재작성함
제2장주거서비스와주거격차에관한고찰 7 형성하고있으며특히주택의고유특성인이질성, 장소고정성, 내구성등으로인해다양한특성을지닌시장으로세분화되면서지역간격차를보이고있음 주거격차의기준이되는지역구분은국가와사회에따라다양하게정의됨. 지역의규모는주로수천, 수만명또는수십만명의거주민으로구성되며, 통계적분석을위해기초단위인행정동또는법정동을기준으로주로구 군별, 권역별로확대이용하고있음 지역간주거격차를유발하는가장중요한요인은사회경제적변화임. 경기불황으로인한일자리부족, 기술적측면을강조하는고용수요변화, 가족붕괴및보조금에의존하는편부모가구증가등이주요한비중을차지하며, 빈곤한근린주구의사회적취약및소외계층집중또한요인으로작용함 또한여러형태의사회적압력을받는지역은공공서비스의질이저하되고, 이는지역경제의수입감소및생활편익을위한서비스질저하로이어져지역주민의이동을유발함. 이로인해지역사회의물리적파괴와범죄율증가등을야기시켜주거격차증가의요인이되기도함 따라서지역간주거격차완화를위해서는주거관련지표분석을통해해당지역의주거실태를파악하고, 이에따른주거환경개선과주거정비및지원등정책당국의맞춤형주거서비스를통해주거양극화를최소화시켜나가야함
8 부산시지역별주거특성과정책추진과제 2. 주택, 주거서비스, 주거복지 1) 복지관점에서의주택3) 주택은많은사람들이동시에소비가능하도록공공부문을통해비시장원리로제공될수있다는점에서집합적소비재 (collective consumption goods) 이며, 동시에민간부문에의해생산 공급될수있고, 이윤극대화논리에따라생산량이최적수준이미치지못하는경우공공부문이직접공급하는가치재(merit goods) 의의미를가질수도있음 이러한주택의성격은주택이가지고있는복지적성격에서기인하는것으로, 국민의복지수준을유지 발전시키는데있어공공의역할이필요함을알수있음 또한주택의의미는단지사람들이살아가는물리적 건물 에한정되지않고주택이라는물리적건물을매개로사람들은다양한사회적 경제적 정치적 문화적관계를형성하고경험하게되는데, 이러한이유때문에 거주 라는의미를함께고려할필요가있음 거주 는개인이나가구가지역적맥락또는그것을넘어서는범위에서관계하는방식을가리키는것으로 (Kemeny, 1992, 재인용) 이를통해주택과복지의관계를보다구체적으로구성해볼수있음 주택이복지적기능을수행한다는것은곧주택이거주가구 3) 남원석외 2, 지역밀착형주거지원서비스지원체계구축방안, 토지주택연구원, 2010. 을참고하여재작성함
제2장주거서비스와주거격차에관한고찰 9 에게적절한주거서비스를제공함을의미함. 그러나거주가구에게주어지는편익인주거서비스가모든가구들에게고르게전달되는것은아님. 가구의소득이나자산소유상황에따라주택시장에서확보할수있는주택의질적수준은다양할수있기때문에소득이낮거나자산이부족한가구일수록상대적으로충분한주거서비스를향유할수없음 따라서열악한수준에서생활하여적절한주거서비스를향유하기어려운저소득계층에대해서는다양한정책수단을활용하여주거서비스를통한편익을향상시키려는노력이필요함 2) 주거서비스와주거복지4) 주거서비스(dwelling service) 는주택이라는물리적집합체가제공하는총체적인서비스를의미하며, 가구가주거서비스를소비하면서향유하는결과가주거복지(dwelling 또는 housing welfare) 임. 따라서주거서비스는주거복지의개념과연결됨 협의의주거복지는서비스의객체즉수혜대상자를국민의일부로제한하여이들의기본적주거욕구를충족시키기위한금전적지원및기타서비스를의미함. 반면광의의주거복지는전체국민의주거측면에서의기본적욕구를충족시키기위한집합적책임이라할수있음 4) 김혜승외 2, 주거복지지원및전달체계구축방안연구, 국토연구원, 2004, 윤주현외 2(2005), 전게서를참고하여재작성함
10 부산시지역별주거특성과정책추진과제 사회적측면에서의주거복지는개별가구의만족을나타내는개인주거복지총합의극대화와그에따른국민전체의평균적인주거복지향상, 그리고주거권확보를위한개인주거복지분배의형평성제고를포함하여파악됨 주택정책을통해 평균주거복지신장 과 주거복지배분의형평성증진 을이루기위해서는주택에관한단편적인판단에서벗어나객관적, 포괄적인기준이필요함 따라서정부는정책적인차원에서개별적인만족도를제외한 평균주거복지신장 과 주거복지배분의형평성 을객관적인지수로나타낼수있는 주거복지지표 를개발하여주택상황이나정책의성과를정확하게평가하고, 이를바탕으로주택정책의방향을수립할필요가있음 한편 20세기들어복지국가개념이대두되면서주거복지지표는국가의복지수준을나타내는하나의지표로사용되고있으며, 이러한지표는주택의양을나타내는양적지표, 객관적인질적지표, 그리고주거비부담시장지표및형평성지표등을포함함
제2장부산시주택관련정책추진현황 11 제3장부산시주택관련정책추진현황 1. 주택정책관련 1) 주택종합계획수립 주택건설및공급에관한개발계획의기본지침으로활용하기위해 1996.02 월전국최초로주택종합계획성격의 부산주택정책기본계획 ( 비법정계획) 을수립함. 이후주택법령( 법제 8조및시행령제9 조) 에따라중 장기적관점에서주택정책의목표와비전을수립하고주택공급계획과저소득층주거복지지원등을골자로 10 년단위의 부산광역시주택종합계획 ( 2012 부산광역시주택종합계획 및 2022 부산광역시주택종합계획 ) 을수립하였으며, 이를통해종합적이고장기적인주택정책을추진하고있음. 2016.03 월 주거기본법 제정( 법제6조 제1 항) 및관련조례에따라 주거기본계획 을수립토록하였음
12 부산시지역별주거특성과정책추진과제 2) 관련조례제정 2003.05 월 주택건설촉진법 이변화된경제적 사회적여건에맞추어 주택법 으로전면개정됨. 이에따라주택건설 주거복지 주거환경및주택관리등의내용을포함한주택종합계획의수립과주요주택정책의결정등에관한사항을심의하기위한주택정책심의위원회구성 운영등을위해 2006.01 월 부산광역시주택조례 를제정 시행함. 이후 주거기본법 제정(2016.03.30) 에따라시민의주거안정과주거수준향상에이바지하는것을목적으로 부산광역시주거기본조례 를제정 시행함 2012 부산광역시주택종합계획 수립에따라주거환경의질적수준을제고하고임대주택의건설및공급확대를위하여주택법제73조의규정에따라 2008년 1 월에 국민주택사업특별회계설치조례 를제정 공포함 3) 부동산투기억제정책 2001년하반기이후주택시장의이상과열현상으로주택가격의폭등및투기극성에따라서민의내집마련이어렵게되어투기지역및투기과열지구가지정됨 2003년투기과열지구지정이후부산시에서는지역주택건설사업침체해소와주택경기회복을위해수차례의지정해제건의를통해 2007.12월까지부산의 15 개구 군( 해운대구제외) 이, 2008.01월해운대구가투기과열지구에서해제됨
제2장부산시주택관련정책추진현황 13 4) 공동주택관리 공동주택주거생활의보편화( 전체주택대비 64.7%) 에따라공사 용역의투명하고효율적인집행으로주민간분쟁예방, 공동체복원을통해살기좋은아파트조성에힘쓰고있음 2014 년부터 공동주택상담센터 운영, 공인회계사및기술사와연계한공동주택공사 용역에대한자문실시, 감사선정방식개선등의다양한정책과공동체복원을위한 좋은이웃되기운동 전개등을추진함 2015.02.05일부터 주택법 제59조제2 항, 제6항에근거하여공동주택특별감사를추진하고있음. 300세대이상의공동주택( 승강기가설치된 150 세대이상의공동주택) 을대상으로구 군건축과에감사신청이가능하며, 감사결과에따라행정조치토록함 5) 주거환경개선 1989년도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 (2004.12.31 까지한시법) 에근거해저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주거환경을개선하기위해주거환경개선사업을시행해그동안 1만 5천여동의주택개량을시행함. 현재 2020 도시및주거환경정비기본계획 상총 125 개소, 4,614.6천m2를주거환경개선대상지로확정하여사업을진행중임
14 부산시지역별주거특성과정책추진과제 그밖에취약계층주거환경개선사업및민간단체참여활성화를위한통합시스템구축추진과단독주택지의지속가능한근린환경조성에힘쓰고있음 2. 주택건설및공급관련 1) 주택현황 부산시의주택보급률은계속상승추세를보이고있으며, 주택유형별로는단독주택은감소세를보이는반면, 아파트는지속적으로증가추세를보임 < 표 Ⅲ-1> 주택현황 ( 단위 : 호, %) 구분 계 단독 다세대 연립 아파트 기타 00 870,426 320,124 50,074 41,750 425,246 33,232 (100) (36.8) (5.7) (4.8) (48.9) (3.8) 01 894,222 318,212 57,080 41,899 443,557 33,484 (100) (35.6) (6.4) (4.7) (49.6) (3.7) 03 905,282 282,745 67,852 58,262 496,423 (100) (31.2) (7.5) (6.5) (54.8) ( ) 04 931,902 279,904 72,415 54,314 525,269 (100) (30.0) (7.8) (5.8) (56.4) ( ) 05 967,138 260,592 93,491 41,069 555,033 16,953 (100) (26.9) (9.7) (4.2) (57.4) (1.8) 07 1,055,390 254,724 94,333 40,654 599,081 16,598 (100) (25.3) (9.4) (4.0) (59.6) (1.7) 08 1,016,471 253,077 94,791 40,644 611,413 16,546 (100) (25.0) (9.3) (4.0) (60.1) (1.6) 09 1,020,977 252,154 95,391 41,178 615,688 16,566 (100) (24.8) (9.3) (4.0) (60.3) (1.6)
제2장부산시주택관련정책추진현황 15 10 11 13 14 1,035,110 (100) 1,053,376 (100) 1,010,598 (100) 1,044,244 (100) 250,790 (24.2) 254,105 (24.1) 157,121 (15.5) 158,491 (15.2) 98,475 (9.5) 107,522 (10.2) 133,407 (13.2) 139,812 (13.4) 41,326 (4.0) 36,102 (3.4) 39,361 (3.9) 39,513 (3.8) 627,916 (60.7) 655,647 (62.3) 680,709 (67.4) 706,428 (67.6) 16,603 (1.6) ( ) ( ) ( ) 자료 : 부산광역시, 시정백서, 각년도주 : 기타는 비거주용건물내주택 임 < 표 Ⅲ-2> 주택보급률및주택수추이 ( 단위 : 천가구, 천호, %) 구분 일반가구수( 보통가구수) 주택수 주택보급률 2002 (960) 888 92.5 2003 (961) 905 94.1 2004 (962) 931 96.8 2005 (954) 967 101.4 2006 (952) 993 104.2 2007 (951) 1,005 105.6 2008 (951) 1,016 106.9 2009 (950) 1,021 107.5 2010 (944) 1,031 109.2 2011 (942) 1,053 111.8 2012 1,272 ( ) 1,298 102.0 2013 1,283 ( ) 1,333 103.9 2014 1,293 ( ) 1,369 105.9 자료 : 부산광역시, 시정백서, 각년도주1 : 주택보급률산정 = ( 주택수/ 일반( 보통) 가구수) 100 주2 : 보급률산정방식변경( 일반가구로산정) 으로전년대비 2012년보급률이낮게나옴 2) 주택건설실적및계획 주택건설계획대비공급실적은 08~ 10년을제외하고는대
16 부산시지역별주거특성과정책추진과제 부분 100% 를훨씬초과달성했는데, 08~ 10년은 IMF로인한부동산경기침체영향때문임 < 표 Ⅲ-3> 주택건설실적및계획 ( 단위 : 천가구, 천, %) 건설계획 건설실적 구공공공공실적률분계도시민간계민간 (%) 공사 LH 도시공사 LH 01 15,099 951 1,900 12,248 38,580 2,881 (1,824) 35,699 255.5 02 34,000 500 3,500 30,000 66,400 4,003 62,397 195.3 03 43,418 262 5,154 38,002 (465) 04 23,547 695 2,460 20,392 19,507 5,154 (1,031) 18,476 82.8 05 24,500 4,500 20,000 25,458 5,663 (2,094) 19,795 103.9 06 31,427 1,427 1,418 26,000 47,081 869 474 (474) 45,738 (706) 149.8 07 27,187 414 4,500 36,620 36,620 134.7 08 57,737 2,000 55,737 13,594 1,874 (463) 11,720 23.5 09 28,124 3,160 24,964 6,506 1,101 5,343 23.1 10 22,150 2,300 2,150 17,700 12,579 2,100 11,797 (584) 56.8 11 13,488 350 13,138 27,471 2,236 (656) 25,235 203.7 12 33,247 3,077 1,412 (500) 28,758 (1,206) 42,333 26 2,300 (2,300) 40,007 127.3 13 29,922 830 2,643 (554) 25,471 14 22,871 622 22,249 26,992 661 26,370 118.0 자료 : 부산광역시, 시정백서, 각년도주 : LH 의 ( ) 는분양주택이며, 민간의 ( ) 는임대주택임
제2장부산시주택관련정책추진현황 17 3) 임대주택공급 무주택저소득계층의주거안정을위해시행되는공공임대주택공급확대는 2000년이후본격적으로추진되어왔으며근년들어기존주택을활용한전세임대가증가추세에있음 < 표 Ⅲ-4> 구분계건설임대 연도별임대주택공급현황및계획 매입임대 ( 단위 : 호) 전세임대 2003 4,592 4,592 정관 3,508, 고촌 1,084 2004 1,002 1,002 내리 1,002 2005 3,667 3,421 신평 1,400, 정관 1,935, 만덕 86 246 2006 3,387 2,287 정관 869, 안락 636, 전포 782 500 600 2007 2,739 1,489 감전 632, 괘법 295, 범천 562 550 700 2008 3,692 1,411 지사 961, 범천2 450 670 650 2009 3,417 1,414 고촌 410, 금곡 480, 장림 203, 정비사업 321 775 1,228 2010 3,256 1,366 정비사업 1,366 ( 온천2 외 6 개소) 750 1,140 2011 2,010 520 정비사업 520 ( 봉래1 외 5 개소) 350 1,140 2012 2,435 735 정비사업 735 ( 동대신1 외 10 개소) 300 1,400 2013 4,202 2,443 남부민3 국민임대주택외 290 1,469 2014 2,712 622 감전지구국민임대주택외 460 1,630 자료 : 부산광역시, 시정백서, 각년도 택지확보의한계로도심및기존주거지역의공공임대주택공급은부족한반면주로시외곽지역에밀집되어있어지역별편중을보임
18 부산시지역별주거특성과정책추진과제 < 표 Ⅲ-5> 지역별공공임대주택재고현황 ( 단위 : 호) 구분영구 50년국민 10년 5년사원장기전세임대임대임대임대임대임대전세임대 부산시 26,296 1,957 19,256 612 385 100-9,143 북구 6,993 905 2,525-344 - - 653 사상구 5,634-421 - - - - 445 사하구 4,902 130 267 - - - - 907 강서구 - - 961 - - - - 54 중구 - - 30 - - - - 158 서구 - 119 741 - - - - 262 동구 - - 105 - - - - 418 영도구 4,464-115 - - - - 331 부산진 990 383 801 86 - - - 897 연제구 - - 418 - - - - 648 수영구 - - 520 - - - - 597 남구 - - 354 388 - - - 834 동래구 - - 1,173 - - - - 671 해운대 2,760 420 2,138 26 41 - - 889 금정구 553-795 56 - - - 1,073 기장군 - - 7,892 56-100 - 306 자료 : 국토교통부임대주택현황 DB(2013.12.31 기준) 4) 주거단지조성 기장군정관면일대를택지개발예정지구로지정하여 ( 97.12) 정관신시가지및정관산업단지를개발함 동부산권역의개발거점확보및시외곽균형개발도모, 친환경적인택지개발및주택공급을목표로하였으며사업비 10,854 억원( 보상 4,660 억원, 공사 2,897 억원, 기타 3,297억원), 면적 4,160,620.5 m2(28,600 세대, 86,000 명수용) 의규모로개발됨( 99.04 월 ~ 08.09 월)
제2장부산시주택관련정책추진현황 19 또한국제업무도시건설및외국인들의쾌적한정주공간확보를위해강서구명지동일원을명지지구로개발함. 규모 4,476 천m2, 사업비 19,086 억원, 수용인원 56천명으로계획되었으며사업기간은 03 년 ~ 20년임 3. 주택행정관련 1) 지역건설업체지원 건축 주택경기의침체와더불어타지역건설업체의부산지역공사수주독점으로지역건설업체의경영악화가심화되고있어일정기준총공사비사업대상하도급의 60% 이상을지역업체가참여할수있도록하고, 지역생산자재및지역업체장비를사용토록하는등다각적대책을지원함 2005년부터시행되어온지역건설업체지원사업을보다확대하여지역업체참여 MOU 체결, 정기적간담회개최등을통한대형건설업체와지역업체간협조체계구축, 전문건설업체의협력업체참여확대지원, 지역용역업체의참여확대등다양한시책을적극추진하여침체를벗어난지역건설업체들이경기가지속될수있도록지원함 지역건설업체지원실적우수기관및사업장선정시상등도추진함
20 부산시지역별주거특성과정책추진과제 2) 주택건설사업등록관리 주택건설업자가되기위해서는일정요건을갖추어대한주택건설협회부산광역시회에등록하여야하며, 등록기준은법인인경우자본금 3 억원이상, 개인은자산평가액 6 억원이상, 건축분야기술자 1 인, 22m2이상의사무실을갖추어야함 주택건설경기하락등에따른사업실적( 계획) 미제출, 대표자 담당자변경등의신고사항누락등으로행정처분을받는업체가매년수백개씩에달하고있어등록제를통해관리함 부산시주택건설사업자 2015.12.31일기준 553개 3) 주택관리사등록관리 주택관리사( 보) 제도는주택건설촉진법에근거하여 1990년제1회시험이실시되어격년제로시행되어오다가 2006년부터는매년시험을실시하고있음. 주택관리사( 보) 의주요업무는공동주택의운영관리, 유지보수, 관리비징수등임 부산시에서는제1회 307명의합격을시작으로 2015.12.31 기준총 4,012명이배출되었음 < 표 Ⅲ-6> 주택관리사( 보) 등록현황 구분 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2015 2) 계 307 771 1495 1948 2601 3302 4012 자료1 : 부산광역시, 시정백서, 각년도자료2 : 부산광역시건축추택과내부자료주 : 2015년은주택관리사 1,822 명, 주택관리사보 2,190명임 ( 단위 : 명)
제2장부산시주택관련정책추진현황 21 4) 주택박람회개최 2009 년 ~ 2011년부산시내주요미분양주택에대한분양정보를얻고여러단지를비교 분석하는등지역주민의주택구입편의를제공하기위해주택박람회를개최함 4. 주거지원사업관련 부산시는부산형해비타트사업인 HOPE주택사업을비롯해햇살둥지사업, 영구임대주택난방비지원사업, 노후공공임대주택시설개선, 서민거주지역전기설비개선사업등을추진중임 특히부산시는타대도시대비저소득가구가많은편으로도시재생사업에따른이들노후불량주택에대한주택개량사업이활발히추진되고있음. 그러나현재부산시의경우주거복지지원관련조례가마련되어있지않으므로부산광역시주거복지지원조례제정이필요함 한편이들주거지원사업들중일부사업은공공기관및민간단체들의지원을통해이루어지고있으며, 재원의한계로주택개량위주의사업이추진되고있음 따라서향후중앙과지방정부의역할분담이우선되어야하며, 이에따른중앙정부의충분한재정지원을통해부산시차원의지역맞춤형주거지원사업의추진이필요함
22 부산시지역별주거특성과정책추진과제 제4장부산시지역별주거실태및특성분석 1. 분석개요 부산시지역별주거실태및특성분석을위해통계청 인구주택총조사, 국토교통부 주거실태조사 자료를활용함5) 분석의주요내용은가구특성, 주거및주거환경, 주거비부담및주택마련, 주거이동, 정책평가및정책수요에관한사항등총 5개대분류항목에대해부산시 3 개권역별(16 개구 군포함) 주거특성변화분석을통해정책과제제시를위한근거자료로활용함 5) 본분석에있어일부항목의경우통계청 인구주택총조사 (2005년및 2010 년) 와국토교통부 주거실태조사 (2006 년, 2010 년, 2014 년) 의부산지역 DATA 통계분석자료의통합활용으로연도별분석치변화는차이를보이나시계열별주거실태및특성의변화추세는유사한경향을보임
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 23 < 표 Ⅳ-1> 주거실태분석개요 구분 주요내용 주요내용가구특성에관한사항주거및주거환경에관한사항주거비부담및주택마련에관한사항주거이동에관한사항정책평가및정책수요에관한사항 주거실태조사 는모집단의일부를조사하는표본조사로과학적표본설계로표본의대표성을최대한확보토록했으나조사결과에는통계적오차가있음 따라서가구의인구학적, 사회 경제적특성등은 인구주택총조사 또는유사표본조사의결과와차이를보일수있음 2. 주거실태및특성분석 1) 가구특성 (1) 가구원수 부산시평균가구원수는 2.5 명으로점차감소추세이며, 1 2인가구비중은 55.5% 로 2005년대비약 15% 증가하였으나 3 인이상가구비중은감소세를보임. 구 군별역시부산시와유사한경향을보임 중부산권의평균가구원수는 2.3명으로상대적으로낮게나타났는데, 특히중구 2.0 명및서구, 동구, 영도구등은훨씬낮
24 부산시지역별주거특성과정책추진과제 은반면, 서부산권의북구, 강서구와동부산권의동래구, 해운대구, 기장군등은 2.6명으로높게나타남 중부산권은원도심및상업 업무지역특성과노인가구6) 비율이높아평균가구원수가적게나타남 한편 1 2 인가구비중은중부산권의중구(72.1%) 를비롯한원도심지역이훨씬높게나타나지역적특성을잘반영함 기장군 부산시 3.2 북구 금정구 3 2.8 사상구 해운대구 2.6 사하구 2.4 동래구 2.2 2 강서구 2005 2010 남구 중구 2014 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 Ⅳ-1> 평균가구원수 ( 단위 : 명) 6) 부산시구 군별노인가구현황 구분 부산시 2010 34.4 ( 단위 : %) 서부산권 중부산권 북구 사상구 사하구 강서구 중구 서구 동구 영도구 29.8 28.7 31.0 42.3 39.2 43.5 45.5 43.1 중부산권 동부산권 부산진 연제구 수영구 남구 동래구 해운대 금정구 기장군 34.5 35.3 37.5 34.7 34.1 31.1 34.5 36.9 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 고령자10% 표본(2010 년)
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 25 부산시 금정구해운대구 기장군 75 70 65 60 55 50 북구 사상구사하구 45 동래구 40 35 30 강서구 2005 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 Ⅳ-2> 1 2인가구비중 ( 단위 : %) (2) 가계수지 부산시평균월소득은 268.1만원으로 2006년대비 82.2만원증가하였고, 생활비는 172.7만원으로 41.7 만원증가, 주거비는 17.4만원으로 2.7만원증가함 권역별평균월소득은서부산권이 223.2만원으로강서구가훨씬낮았으며, 중부산권은 265.9만원으로역시원도심지역이훨씬낮았고, 동부산권 295.0만원등으로지역간격차를나타냄 월소득에서생활비가차지하는비중은권역별로는서부산권이높은편인데강서구가상대적으로높았으며, 중부산권의중구, 영도구및동부산권의기장군등도높게나타남. 주거비가차지하는비중은중부산권( 특히원도심지역) 이높게나타난반면, 동부산권이상대적으로낮게나타나는등으로소득
26 부산시지역별주거특성과정책추진과제 과상관성이있음을알수있음 부산시 금정구 기장군 350.0 300.0 250.0 북구 사상구 해운대구 200.0 150.0 사하구 동래구 100.0 50.0 0.0 강서구 2006 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 Ⅳ3 - > 평균월소득 ( 단위 : 만원) 2) 주거및주거환경 (1) 자가보유율및자가점유율 부산시자가보유율은 61.1% 로연도별증감을보이나근년들 어증가세를보이고있으며, 자가점유율도비슷한수준인데 구 군별로도유사한경향을보임 자가보유율및자가점유율은동부산권이가장높게나타나유사한경향을보이고있으며, 중 서부산권은비슷한수준으로나타남 중부산권은중구를비롯한원도심지역특성으로증가세가낮은반면, 동 서부산권은근년의각종도시개발추진에따른
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 27 인구유입및이에따른주택공급확대로높은증가세를보임 부산시 70.0 65.0 60.0 55.0 50.0 45.0 동부산권 40.0 35.0 30.0 서부산권 2006 2010 2014 중부산권 < 그림 Ⅳ-4> 자가보유율 ( 단위 : %) 동부산권 부산시 66 64 62 60 58 56 54 52 50 48 서부산권 2005 2010 2014 중부산권 < 그림 Ⅳ-5> 자가점유율 ( 단위 : %) 주통계청년년및국토교통부년통계분석자료에 : ( 05, 10 ) ( 14 ) 따른분석치차이임
28 부산시지역별주거특성과정책추진과제 (2) 점유형태 부산시점유형태변화를살펴보면, 자가및월세의비율은증가하고있는반면, 전세비율은감소추세를보이고있음 권역별로는자가의경우동부산권지역이가장높게나타났으며, 서부산권의사하구, 중부산권의연제구, 남구등이높게나타남. 전세의경우감소추세이나신규주택공급지역이상대적으로감소폭이높았으며, 중부산권의중구, 동구, 영도구등원도심지역및그밖의권역들은월세의증가비율이높게나타난특성을보여, 지역별특성을고려한주거지원대책이필요함 금정구 기장군 부산시 70 65 60 북구 사상구 55 해운대구동래구 50 45 40 35 30 사하구강서구 2005 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 Ⅳ6> - 점유형태 - 자가 ( 단위 : %)
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 29 ( 3) 주택유형 부산시의주택유형을살펴보면단독주택비율은감소한반면, 아파트및다세대주택비율은증가추세를보이고있음 권역별에있어서부산권은강서구를제외한지역은아파트의증가추세가뚜렷하며, 중부산권의원도심은여전히단독주택이많으나그밖의지역들은아파트가점차증가하고있음. 동부산권은전통적인주거지역특성을보이고있으나근년들어아파트가증가하고있으며, 특히해운대구및기장군은급격한증가세를보임 중부산권의경우기존도심및고지대등의입지특성으로여전히단독주택거주비율이높고, 서부산권및동부산권의경우시외곽지역의신규개발에따른인구유입및주택공급확대와신시가지조성, 공공임대주택공급등에따른대규모아파트단지조성등으로인해아파트거주비율이높은특성을나타냄
30 부산시지역별주거특성과정책추진과제 금정구 기장군 부산시 70 60 50 북구 사상구 해운대구 40 30 사하구 동래구 20 10 0 강서구 2005 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 Ⅳ7> - 주택유형 - 아파트 ( 단위 : %) ( 4) 현재주택거주기간 부산시의평균거주기간은연도별증감을보이며 9.2년으로긴편인데, 이는점유형태, 소득수준, 고령화등의복합적요인때문으로여겨짐 권역별평균거주기간은중부산권이 9.7년으로가장길었는데이는고지대에입지한주거밀집지역때문이며, 이어서부산권이 9.3 년, 동부산권이 8.4년으로나타남 구 군별로는중부산권의원도심지역및서부산권의강서구등이긴반면, 동부산권의기장군은빠르게짧아지고있는데, 기장군은그동안의공공임대주택공급을비롯해근년들어신규주택공급이활발히이루어지고있기때문으로여겨짐
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 31 부산시 금정구 기장군 16.0 14.0 12.0 북구 사상구 10.0 해운대구 8.0 6.0 사하구 동래구 4.0 2.0 0.0 강서구 2006 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 Ⅳ-8> 평균거주기간 ( 단위 : 년) ( 5) 주택건축연도 부산시의평균주택건축연도는 18.0년으로증가추세를보이며, 경과년수 25년초과주택비율이 30% 를상회하고있음 권역별평균주택건축연도를살펴보면서부산권 20.1 년, 중부산권 19.0 년등으로긴반면, 동부산권이 15.4년으로훨씬짧게나타나주택유형과의연관성을잘반영함 구 군별로는서부산권의사상구, 중부산권의동구, 영도구가길게나타난반면, 중부산권의남구, 부산진구, 동부산권의해운대구및기장군등은짧았는데이들지역은신흥개발지역및신규개발사업추진에따른대규모신규주택공급
32 부산시지역별주거특성과정책추진과제 으로인한결과로여겨짐 중부산권지역의 25년초과노후주택비율이 30% 를상회하고있으며, 특히원도심지역은훨씬높아이들지역의주택노후화에대한대책이시급함 부산시 기장군 30 북구 금정구 25 20 사상구 해운대구 15 사하구 10 동래구 5 0 강서구 2005 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 Ⅳ-9> 평균주택건축연도 ( 단위 : 년) (6) 1 인및가구당주거면적 부산시의 1인및가구당주거면적은지난 10여년동안지속적으로증가추세를보이고있는데, 이는그동안의주택재고증가및 1, 2인가구비율증가에따른평균가구원수감소등에따른결과로여겨짐 권역별 1인및가구당주거면적은중부산권은평균가구원수 감소및주택유형특성으로, 동부산권은근년들어대규모신
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 33 규아파트단지공급때문등으로상대적으로넓은반면, 서부산권은가장좁게나타나주거밀도가높은편임 구 군별 1 인및가구당주거면적은중부산권의부산진구, 연제구, 남구등신흥개발지역및동부산권이넓은반면, 중부산권의원도심지역및서부산권은상대적으로좁게나타나주거밀도가높음 금정구해운대구동래구 기장군 부산시 35 33 31 29 27 25 23 21 19 17 15 북구 사상구사하구강서구 2005 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 부산진구 영도구 동구 < 그림 Ⅳ10> - 1인당주거면적 ( 단위 : m2) 주 : 통계청( 05 년, 10 년) 및국토교통부( 14 년) 통계분석자료에따른분석치차이임
34 부산시지역별주거특성과정책추진과제 금정구해운대구동래구 기장군 부산시 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 북구 사상구사하구강서구 2005 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 부산진구 영도구 동구 < 그림 Ⅳ-11> 가구당주거면적 ( 단위 : m2) 주 : 통계청 ( 05 년, 10 년) 및국토교통부( 14 년) 통계분석자료에따른분석치차이임 (7) 주거환경만족도 부산시의주거환경에대한만족도(4 점척도) 는 2.94점으로소폭상승했으며전반적인만족도는다소높음. 각항목별만족도는근년들어상승추세를보이는데, 그중문화시설만족도가크게상승했으며주차시설의만족도가가장낮은반면, 지역유대에대한만족도가가장높은등긍정적인변화를보이고있음 권역별에있어서부산권은문화시설및주차, 소음등을비롯해전반적으로주거환경에대한불만이상대적으로높았는데, 특히강서구가상대적으로높게나타남. 중부산권의경우대 중교통및통근시간의만족도가높은반면, 입지특성으로인 해주차시설에대한불만이높게나타났는데, 특히원도심지
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 35 역이상대적으로만족도가낮게나타남. 동부산권은전반적으로만족도가높은편이며교육환경, 지역유대, 주변청결등에대한만족도가높았는데, 기장군의경우대중교통및문화, 공공, 의료, 편의시설의만족도가가장낮게나타나입지에따른특성을잘반영함 전반적으로주거환경에대한만족도는높은편이나, 지역별 항목별로다소격차를보여향후도시생활편의시설공급확충을통한지역간불균형을해소해야할것으로여겨짐 기장군 부산시 3.80 북구 금정구 3.40 3.00 사상구 해운대구 2.60 사하구 2.20 동래구 1.80 1.40 강서구 2006 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 - Ⅳ12> 주거환경전반적만족도 ( 단위 : 점) ( 8) 최저주거기준미달가구 부산시의최저주거기준미달가구는지속적으로감소추세를보였는데, 특히 2010년이후큰폭으로감소해 5.9%( 전체가구대비 7.7만가구7) ) 로주거수준이상당히개선되고있음 7) 부산시는 2013.10 빈집정비지원조례 를제정해폐가철거및빈집정비를추
36 부산시지역별주거특성과정책추진과제 기준별미달가구비율을살펴보면시설기준, 면적기준, 방수기준순으로, 가구원수를고려한방수는비교적양호하나주거편의시설과주거면적미달가구가많아이를고려한정책방안추진이필요함 권역별로는서부산권의미달가구비율이높게나타났는데이는농촌적특성을가진강서구때문이며, 중부산권의경우원도심및고지대입지특성으로중구, 서구, 동구, 영도구등이높은특성을보였음. 동부산권은상대적으로낮게나타났는데기장군은입지특성에도불구하고그동안의공공임대주택공급및근년의신규주택공급확대로최저주거기준미달가구비율이크게감소추세를보임 특히서부산권의사하구를비롯해중부산권의부산진구, 연제구, 수영구, 동부산권의해운대구, 금정구등은근년의재개발사업및대규모신규주택공급으로인해최저주거기준미달가구비율이낮은특성을나타냄 진하고있는데현재빈집현황은총가구로폐가가구공가, 3,946 1,289, 2,657 가구로이들대부분이최저기준미달가구에포함될것으로여겨짐
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 37 부산시 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 2005 동부산권 0.0 서부산권 2010 2014 중부산권 < 그림 - Ⅳ 13> 최저주거기준미달가구 ( 단위 : %) 3) 주거비부담및주택마련 ( 1) 최초주택마련소요연수 부산시의평균주택마련소요연수는 8.26년으로점차감소추세를보이는데, 3년이내주택마련비율이가장높게나타남 권역별평균주택마련소요연수는중부산권이상대적으로길었고, 서부산권과동부산권이낮게나타남 중부산권의원도심지역은주택마련소요연수 20년이상이훨씬높은반면, 서부산권의북구및사하구, 동부산권의해운대구, 금정구, 기장군등은재개발사업에따른신규주택공급확대로 3 년이내가높게나타난특성을보임. 특히기장군의경우근년의아파트공급확대로상대적으로 3년미만이높은반면, 20년이상이낮은특성을나타냄
38 부산시지역별주거특성과정책추진과제 금정구해운대구동래구 기장군 15.00 14.00 13.00 12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 부산시 북구 사상구사하구강서구 2006 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 - Ⅳ 14> 최초주택마련소요연수 ( 단위 : 년) ( 2) 자가마련방법 부산시의자가마련방법으로는기존주택구입이절반이상으로가장높은반면, 신축건물분양및구입은근년의공급부족및매매가상승으로감소추세를보였고, 그밖에증여및상속, 개인주택신축등으로나타남 권역별로살펴보면중부산권은기존주택구입이상대적으로높게나타난반면, 동부산권의경우신축건물분양및구입이높게나타났음. 구 군별로는강서구및기장군의경우지역적입지특성으로증여및상속이높은특성을나타냄
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 39 ( 3) 무주택기간 부산시의평균무주택기간은 14.7년으로감소세를보이나여전히주거불안정이계속되고있음 권역별평균무주택기간은유사하게중 서부산권이길게나타났으며동부산권이상대적으로짧게나타남 구 군별로는역시중부산권의원도심지역이훨씬길게나타났으며, 서부산권은강서구가지역특성으로길게나타나는등소득수준및점유형태등과연계해주택마련이어려운실정임 부산시 기장군 30.0 북구 금정구 25.0 20.0 사상구 해운대구 15.0 사하구 10.0 동래구 5.0 0.0 강서구 2006 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 Ⅳ-15> 평균무주택기간 ( 단위 : 년)
40 부산시지역별주거특성과정책추진과제 (4) 주택가격및임대료 부산시의평균주택가격및임대료는지속적인상승추세를보였는데, 지난 10년간임대료변동률을살펴보면전세가약 2.4 배, 월세가 1.2배로전세가임대시장을주도해왔음 권역별평균주택가격및임대료를살펴보면동부산권이가장높았고중부산권, 서부산권순으로나타나동고서저분포를나타내었으나, 근년들어서부산권은각종대규모신규개발사업에따른인구유입및주택공급확대로상승추세를보임 구 군별로는중부산권의중구및동구, 서부산권의강서구, 동부산권의기장군이낮은반면, 중부산권의부산진구, 연제구및동부산권의동래구, 해운대구등은입지적특성으로높게나타남 (5) 연소득대비주택가격비율(PIR) 부산시 PIR( 중위수기준) 은 4.72배로증가추세를보여여전히주택마련에어려움을겪고있음 권역별 PIR 은서부산권및중부산권이높은반면, 동부산권은상대적으로낮아소득수준및입지적특성등으로인한결과로여겨짐
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 41 부산시 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2006 동부산권 2.00 서부산권 2010 2014 중부산권 < 그림 - Ⅳ 16> 연소득대비주택가격 ( 단위 : 배) ( 6) 월소득대비임대료비율(RIR) 부산시 RIR( 중위수기준) 은 20.30% 로증가추세를보여전반적으로임대료부담이있는것으로나타남 권역별 RIR 은동부산권, 중부산권, 서부산권순으로나타나동부산권임차가구의주거비부담이상대적으로높은것으로나타남 동부산권의경우근년의재개발사업추진및대규모신규주택단지공급( 특히대형아파트단지) 에따른임대료상승으로인한결과로여겨짐
42 부산시지역별주거특성과정책추진과제 부산시 25 20 15 10 동부산권 5 0 서부산권 2006 2010 2014 중부산권 < 그림 - ( 단위 : %) Ⅳ 17> 월소득대비임대료비율 (RIR) (7) 임대료및대출금상환부담정도 부산시의임대료및대출금상환부담정도는지속적인증가를보이며 80% 정도가부담을느끼고있는것으로나타남 권역별로상환부담정도는비슷한수준인데, 동부산권의경우 매우부담 이상대적으로낮게나타나소득수준과연관성이있는것으로여겨짐 구 군별에있어서부산권의사하구와중부산권의중구및동구, 동부산권의기장군등이상환부담정도를느끼는가구비율이상대적으로높게나타나소득수준을감안한주거비부담완화대책이필요함 (8) 주택가격대비대출금비율(LTV)
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 43 부산시 LTV 는연도별증감을보였는데, 구입당시주택가격대비주택대출금비율(LTV1) 은 36.7%, 현재주택가격대비주택대출금비율(LTV3) 은 27.7% 로나타남 권역별로는동부산권의평균 LTV 가약간높게나타났으며, LTV1과 LTV3의차이가크게나타난지역은서부산권의사상구, 사하구, 중부산권의부산진구, 수영구, 남구, 동부산권의해운대구, 금정구등으로이들지역은구입당시주택가격대비현재주택가격상승폭이높기때문으로여겨짐 부산시 40.00 37.50 35.00 32.50 30.00 27.50 2006 동부산권 25.00 서부산권 2010 2014 중부산권 < 그림 - ( 단위 : %) Ⅳ 18> 구입당시주택가격대비주택대출금비율 (LTV1) 4) 주거이동 (1) 최근 2년이내이사비율 부산시의최근 2년이내이사비율은증가세를보이다 2010년이후감소세를보여거주이동이자유롭지못한것으로나타남
44 부산시지역별주거특성과정책추진과제 권역별로살펴보면서부산권의경우근년의활발한신규개발사업추진에따른주택공급확대로주거이동이높게나타남. 반면, 중부산권의경우특히원도심지역이가장낮게나타나소득및주거특성등의복합적요인에의해주거이동이여의치못함을알수있음. 한편동부산권의기장군은근년의신규아파트공급확대에따라주거이동이가장활발한특성을보임 부산시 금정구 기장군 40.0 35.0 30.0 북구 사상구 25.0 해운대구 20.0 15.0 사하구 동래구 10.0 5.0 0.0 강서구 2006 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 - Ⅳ 19> 최근 2년이내이사비율 ( 단위 : %) (2) 현재주택으로이사한이유 부산시의최근 2년이내이사한경험이있는가구를대상으로현재주택으로이사한이유를살펴보면 내집마련, 더좋은주택, 주택규모확대 등의순으로내집마련에대한욕 구가높음. 한편 집세가비싸서, 집주인의퇴거요청, 등의
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 45 비자발적이동으로인한이사이유는감소추세이나여전히주거불안이계속되고있음 권역별로 내집마련및주거수준향상 에대한욕구가높아유사한경향을보이나, 서부산권의경우주거밀도및주거환경등과연계해상대적으로높은특성을보임. 특히중부산권의신흥개발지역및동부산권은입지특성으로재개발로인한이동이높아임차가구의주거이동에대한정책적지원이필요함 비자발적이동역시유사한경향을보이나서부산권및중부산권의원도심지역은집주인의퇴거요청이높은반면, 중부산권의원도심제외지역및동부산권은집세가비싸서가상대적으로높은등권역별주거및입지특성과의연관성을잘반영함 (3) 2 년이내이사계획 부산시의향후 2년이내이사할계획이있는가구비율은연도별증감을보였는데, 근년들어감소세로이는근년의주택경기침체때문으로여겨짐 권역별로살펴보면동부산권이가장높게나타났고중부산권, 서부산권으로나타났는데, 서부산권의경우근년의신규개발및향후개발추진계획에따른주택공급확대로직장및주거확보가비교적용이하기때문으로인한결과로여겨짐
46 부산시지역별주거특성과정책추진과제 (4) 계획하고있는주택유형 부산시의향후계획하고있는주택유형은아파트가 73.0% 로가장높게나타났고, 이어단독주택, 연립주택, 다세대주택으로나타남. 아파트를계획하고있는가구비율은증가한반면, 단독및연립 다세대주택을계획하는가구비율은감소세를보임 권역별로살펴보면단독주택을계획하는가구비율은서 중부산권이높은반면, 동부산권은훨씬낮게나타남. 아파트를계획하는가구비율은동부산권이가장높았고이어서부산권, 중부산권으로나타남 특히중부산권의경우구도심지역의특성으로단독주택선호경향이높은데, 원도심지역을제외하고는아파트가매우높게나타남. 동부산권의경우신시가지조성및대단지아파트건설등에따른아파트거주가구가많아향후에도아파트를선호하는가구비율이높은것으로여겨짐 (5) 주택보유의식 부산시의주택보유의식은 80.6% 가주택을보유해야한다고응답하였으며감소추세를보임 권역별주택보유의식을살펴보면동부산권이 85.0% 로가장높았고, 중부산권이 79.5%, 서부산권이 76.5% 로나타났는데, 특히서부산권의강서구, 중부산권의중구, 동구, 동부산권의동래구, 해운대구가높은특성을보임
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 47 해운대구 동래구 금정구 기장군 부산시 100.0 95.0 90.0 85.0 80.0 75.0 70.0 65.0 60.0 55.0 50.0 북구 사상구 사하구 강서구 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 Ⅳ-20> 주택보유의식 ( 단위 : %) 5) 정책평가및정책수요 (1) 주거지원프로그램의필요성 부산시주거지원프로그램의필요성은 필요하지않다 는의견이높게나타나, 주거지원프로그램의필요성을낮게인식하고있어정책당국의관련지원정책강화가필요한것으로여겨짐 권역별로살펴보면 필요하다 는의견은동부산권이 37.7%, 중부산권이 36.6%, 서부산권이 31.1% 로나타났는데, 특히중부산권의경우원도심지역의 필요하다 는의견이훨씬높게나타나이들지역대상의정책적차원의주거지원책이필요함
48 부산시지역별주거특성과정책추진과제 부산시 금정구 기장군 70.0 60.0 50.0 북구 사상구 해운대구 40.0 30.0 사하구 20.0 동래구 10.0 0.0 강서구 2010 2014 남구 중구 수영구 서구 연제구 동구 부산진구 영도구 < 그림 - Ⅳ 21> 주거지원프로그램의필요성 ( 단위 : %) (2) 가장필요한주거지원프로그램 부산시의주거지원이필요하다고응답한가구를대상으로한가장필요한주거지원프로그램으로는 주택구입자금대출지원 이 34.1% 로가장높았고이어 주택개량자금대출지원 14.4%, 장기공공임대주택공급 14.0% 등으로나타남 권역별로살펴보면서부산권은 주택구입자금대출지원 및 장기공공임대주택공급 이, 중부산권은 주택구입및개량자금대출지원 과 장기공공임대주택공급 이필요하다고응답했는데원도심지역은장기공공임대주택공급이, 그밖의지역은 주택개량자금대출지원 이높은특성을보임. 동부산권은 주택구입자금대출지원 및 주택개량자금대출지
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 49 원 이높은등으로향후권역별및지역별맞춤형주거지원프로 그램마련이필요할것으로여겨짐 월세보조금지원 50.0 기타 40.0 30.0 전세자금대출지원 20.0 부산시 10.0 서부산권 공공분양주택 0.0 주택구입자금대출지원 중부산권 동부산권 장기공공임대주택공급 주택개량자금대출지원 < 그림 - Ⅳ22> 가장필요한주거지원프로그램 ( 단위 : %)
50 부산시지역별주거특성과정책추진과제 3. 분석종합 1) 가구특성 부산시평균가구원수는 2.5 명으로감소추세이고, 1 2인가구비중은절반을상회하며증가추세임. 중부산권은원도심및상업 업무지역특성과노인가구및 1 2 인가구(40% 상회및 70% 상회) 비율이높아평균가구원수가 2.3명으로훨씬낮은반면, 동 서부산권은평균 2.6명으로높게나타남 부산시월평균소득은 268.1 만원으로증가추세인데, 서부산권은부산시평균에훨씬못미치는반면, 동부산권은평균보다높아지역간격차를보임. 월소득대비생활비비중은소득과연계해서부산권이높은반면동부산권이낮은데, 구 군별로는강서구, 중구, 영도구, 기장군등이 70% 수준으로주거생활에어려움이있는것으로나타남 2) 주거및주거환경 부산시자가보유율은 61.1% 로증가세로동부산권이가장높았는데, 서 동부산권은근년의각종도시개발추진에따른인구유입및주택공급확대로높은증가세를보임 부산시자가및월세비율은증가하는반면, 전세는감소추세로, 자가는동부산권이가장높았고그밖에사하구, 연제구, 남구등이높게나타남. 전세는감소추세로신규주택공급지역이상대적으로감소폭이높았고, 중부산권의원도심지역
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 51 및그밖의권역들은월세증가비율이높은등으로지역별특성에따른주거지원대책이필요함 부산시의단독주택비율은감소한반면, 아파트, 다세대주택비율은증가추세임. 서부산권의강서구및중부산권의원도심을제외하고아파트의증가추세가뚜렷한데, 특히동부산권의기장군은아파트의급격한증가세를보임 부산시평균거주기간은 9.2 년으로긴편인데이는점유형태, 소득수준, 고령화등의복합적요인때문임. 중부산권은고지대에입지한주거밀집지역으로인해가장길었으며, 동부산권은짧았는데특히기장군은그동안의공공임대주택공급및근년의신규주택공급확대로평균거주기간이빠르게짧아지고있음 부산시평균건축년도는 18.0년으로증가추세이며경과년수 25년초과주택비율이 30% 를상회하고있음. 권역별로는서 중부산권이긴반면, 동부산권이훨씬짧게나타나신흥개발지역및주택유형, 소득수준등과의연관성을잘반영함. 중부산권특히원도심지역의노후주택비율이훨씬높아주택노후화에대한대책이시급함 부산시 1인및가구당주거면적은주택재고증가및 1 2인가구증가에따른평균가구원수감소등에따라지속적으로증가세를보임. 권역별로는중부산권의가구원수감소및주택유형특성과동부산권은근년의신규주택공급확대로상대적으로높게나타난반면, 서부산권은가장좁게나타나주거밀도가높은편임
52 부산시지역별주거특성과정책추진과제 부산시의주거환경만족도(4 점척도) 는 2.94점으로전반적으로높은데, 문화시설및지역유대만족도가높은반면, 주차시설만족도가가장낮게나타남. 권역별로는서부산권은문화시설, 주차, 소음등을비롯해전반적으로주거환경에대한불만이높았으며, 중부산권은대중교통, 통근시간만족도가높은반면, 입지적특성으로주차시설에대한불만이높았음. 동부산권은전반적으로만족도가높은편으로교육환경, 지역유대, 주변청결등이높았으나, 기장군은대중교통, 문화, 공공, 의료, 편의시설만족도가낮아입지특성을잘반영함. 전반적으로주거환경만족도는높은편이나지역별 항목별격차를보여향후도시생활편의시설확충을통한지역간불균형의해소가필요함 부산시의최저주거기준미달가구는감소추세로현재 5.9% ( 전체가구대비 7.7 만가구) 로주거수준이상당히개선되고있음. 가구원수를고려한방수기준은비교적양호하나시설및면적기준미달가구가많은실정임. 권역별로서부산권의강서구는농촌적특성으로미달가구비율이높았으며, 중부산권은원도심및고지대입지특성으로중구, 서구, 동구, 영도구등이높았음. 동부산권은상대적으로낮은데기장군은입지특성에도불구하고그동안의공공임대주택공급및근년의신규주택공급확대로미달가구비율이크게감소추세를보임 3) 주거비부담및주택마련 부산시의주택마련소요연수는 8.3 년으로, 3년이내주택마
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 53 련비율이가장높음. 권역별로는중부산권이상대적으로길었는데특히원도심지역은 20 년이상이훨씬높은반면, 서부산권의북구, 사하구, 동부산권의해운대구, 금정구, 기장군등은신규주택공급확대로 3년이내가높은특성을보임 부산시거주가구의자가마련방법은기존주택구입이절반이상으로높은반면, 신축건물분양및구입은감소추세임. 중부산권은기존주택구입이상대적으로높았고, 동부산권은지역특성으로신축건물분양및구입이높게나타남. 구 군별로는강서구및기장군은지역적입지특성으로증여및상속이높은특성을보임 부산시의무주택기간은 14.7년으로감소추세이나여전히주거불안정이계속되고있음. 중 서부산권이상대적으로길게나타났는데구 군별로는역시중부산권의원도심지역및서부산권의강서구가지역특성으로길어소득수준, 점유형태등과연계해주택마련이어려운실정임 부산시주택가격및임대료는지속적인상승추세로지난 10 년간임대료변동률은전세가약 2.4 배, 월세가 1.2배로전세가임대시장을주도함. 권역별로는동고서저분포를보였는데, 근년들어서부산권은각종신규개발에따른인구유입및주택공급확대로상승세를보임. 구 군별로는중부산권의중구, 동구, 서부산권의강서구, 동부산권의기장군이낮은반면, 부산진구, 연제구, 동래구, 해운대구등은신흥개발지역특성으로높게나타남 부산시연소득대비주택가격비율(PIR) 은 4.7배로증가세를
54 부산시지역별주거특성과정책추진과제 보여주택마련이여전히어려운실정임. 권역별로는동부산권이상대적으로낮아소득수준및입지적특성등으로인한결과로여겨짐 부산시월소득대비임대료비율(RIR) 은 20.30% 로증가세를보여임대료부담이있는것으로나타남. 권역별로는동부산권, 중부산권, 서부산권순으로동부산권은근년의재개발사업추진및대규모신규주택단지( 특히대형고급아파트단지) 공급에따른임대료상승으로인한결과로여겨짐 부산시의임대료및대출금상환부담정도는 80% 가부담을느끼고있어높은편임. 권역별로비슷한수준인데동부산권은소득수준과연관해 매우부담 이상대적으로낮았음. 구 군별로는사하구, 동구, 중구, 기장군등이상환부담을느끼는비율이상대적으로높아주거비부담완화대책이필요함 부산시주택가격대비주택대출금비율(LTV) 은주택시장변화에따라증감을보였는데, 권역별로동부산권의평균 LTV가높은편이며, LTV1과 LTV3 의차이가큰지역은사상구, 사하구, 부산진구, 수영구, 남구, 해운대구, 금정구등으로구입당시주택가격대비현재주택가격상승폭이높게나타남 4) 주거이동 부산시최근 2년이내이사비율은근년들어감소세로거주이동이자유롭지못한것으로나타남. 권역별로서부산권은근년의활발한신규개발사업추진에따른주택공급확대로
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 55 주거이동이높은반면, 중부산권의원도심지역은소득수준및주거특성등의복합적요인으로주거이동이여의치못함. 동부산권의기장군은근년의신규아파트공급확대로주거이동이가장활발한특성을보임 부산시최근 2년이내이사경험이있는가구의이사이유는 내집마련, 더좋은주택, 주택규모확대 등으로내집마련욕구가높으며, 비자발적이동으로인한이사는감소추세이나여전히주거불안이계속되고있음. 권역별로 내집마련 및 주거수준향상 에대한욕구가높아유사한경향을보이나서부산권이주거밀도및주거환경등과연계해상대적으로높았음. 중부산권의신흥개발지역및동부산권은입지특성으로재개발로인한이동이높은특성을보여이들임차가구의주거이동에대한정책적지원이필요함. 비자발적이동역시유사한경향인데서부산권과중부산권의원도심지역은집주인의퇴거요청이, 중부산권의원도심제외지역및동부산권은집세가비싸서가상대적으로높은등권역별주거및입지특성과연관성을반영함 부산시향후 2 년이내이사계획은근년들어감소세로, 권역별로동부산권및중부산권이높은반면, 서부산권이낮게나타났는데, 서부산권은근년의신규개발및향후개발추진계획에따라직장및주거확보가비교적용이할것으로생각하고있기때문으로여겨짐 부산시의향후계획하고있는주택유형은아파트가 73% 로가 장높았고단독, 연립, 다세대주택으로나타남. 권역별로중부산
56 부산시지역별주거특성과정책추진과제 권은구도심지역특성으로단독주택선호경향이높으나, 원도심지역을제외하고는아파트가매우높음. 동부산권은신시가지조성, 대단지아파트건설등에따른아파트거주가구가많아향후에도아파트선호비율이높은것으로여겨짐 부산시주택보유의식은 80% 가주택을보유해야한다고생각하고있으나감소추세를보임. 권역별로동부산권이상대적으로높았는데, 특히강서구, 중구, 동구, 동래구, 해운대구가높은특성을보임 5) 정책평가및정책수요 부산시주거지원프로그램의필요성에대해 필요하지않다 는의견이높아주거지원프로그램의필요성을낮게인식하고있어정책당국의지원정책강화가필요함. 권역별로는동 중부산권이상대적으로 필요하다 는의견이높았는데, 특히중부산권의원도심지역이 필요하다 는의견이훨씬높아정책적차원의주거지원대책이필요함 부산시의필요한주거지원프로그램으로 주택구입자금대출지원 이가장높았고, 주택개량자금대출지원, 장기공공임대주택공급 등으로나타남. 권역별로살펴보면서부산권은 주택구입자금대출지원 및 장기공공임대주택공급 이, 중부산권은 주택구입및개량자금대출지원 과 장기공공임대주택공급 이필요하다고응답했는데이중 장기공공임대주택공급 은원도심지역에서높게나타남. 동부산권은 주택구 입자금대출지원 및 주택개량자금대출지원 이높은등으
제4장부산시지역별주거실태및특성분석 57 로향후권역별및지역별맞춤형주거지원프로그램마련이필요함 권역별주거실태의주요지표는다음과같음 주거수준 주거안정성 주거이동성 < 표 Ⅳ-3> 구분 최저주거기준미달가구비율 (%) 부산시 2014년서부산권중부산권동부산권 5.9 7.6 5.6 4.2 1 인당주거면적( m2) 32.6 28.4 34.7 33.0 자가보유율 (%) 61.1 58.4 59.9 65.9 임차가구중 1) 전세( 월세) 비율주거환경만족도 (4 점척도) 생애최초주택마련소요연수( 년) 부산시권역별주거실태주요지표 35.5 (64.5) 41.2 (58.8) 35.1 (64.9) 37.8 (62.2) 2.94 2.87 2.95 2.98 8.3 8.6 8.8 7.5 평균거주기간( 년) 9.2 9.3 9.7 8.4 주거이동률( 최근 2년내이사가구비율, %) 29.3 32.8 27.5 29.1 주거비 자가가구의 PIR( 배) 4.72 5.24 5.10 4.05 부담 임차가구의 RIR(%) 4) 20.30 17.44 21.02 22.82 주거의식과주택보유에가치관대한의식 (%) 80.6 76.5 79.5 85.0 주1 : 임차가구중월세에는보증금있는월세, 보증금없는월세, 사글세, 연세, 일세포함 주2 : 임차가구에는전세와월세( 보증금있는월세, 보증금없는월세, 사글세, 연세, 일세) 로거주하는가구가포함되며, 무상거주가구는제외함 주3 : PIR 은주택가격의중위수 / 가구연소득의중위수 주4 : RIR 은월임대료의중위수 / 가구월소득의중위수
58 부산시지역별주거특성과정책추진과제 제5장지역별주거수준제고방안 1. 정책기본방향 1) 주거복지향상 근년들어주거복지는주택정책의주요목표로부각되어다양한주거복지정책이추진되고있음. 주거복지는주거안정성확보와주거의질향상, 주거비부담의적정성등이일정수준에이를경우에확보될수있음 그러나우리나라의주거복지정책은주택가격과주택공급위주의정책추진으로주택보급률이 100% 를초과했음에도불구하고, 정책적으로배제된저소득층은비정상적인주택으로주거문제를해결하고있음 주거복지란주거의기본적욕구충족을위한국가제공의주거서비스로, 주거측면의기본적욕구를충족시킬수없는저소득계층을대상으로주거수준및생활안정을위해중앙, 지방, 사회가제공하는주택서비스라할수있음 따라서사회 경제적여건변화에따른주거복지관련정책의
제5장지역별주거수준제고방안 59 계획수립및효율적인추진을위해서는제도적측면에서 부산시주거복지지원조례 제정및주거복지마스터플랜의수립이필요하며, 주거복지재원확보를위해주거복지기금마련이시급함 아울러주거복지정책의원활한추진을위해주거복지전달체계를구축하는한편, 주거지원센터설립을통한부산시주거복지네트워크구축으로주거지원서비스를확대토록함. 특히주거취약계층에대한주거서비스지원확대가필요함 2) 맞춤형주거정책추진 현재주택및주거정책이대부분중앙정부차원에서획일적으로이루어져지역여건과거리가있어지역실정을고려한지역맞춤형주거정책수립이필요하며, 이에따른중앙정부의재정지원이필요함 특히주거복지정책은지역여건을고려한차별화된대책이필요하며, 지역특성을반영한대책수립이요구됨. 따라서정책의큰틀은중앙정부에서설정하고구체적인정책수립및집행은지방정부가담당해야함 한편부산시는저소득계층및노인가구, 1 2 인가구, 최저주거기준미달가구등특성계층의비율이높으며, 저소득가구중노인, 장애인가구로 1인가구비율이절반이상으로나타나특성가구맞춤형주거지원이필요함 이경우지역실정에맞는지원기준마련이필요하며이에따
60 부산시지역별주거특성과정책추진과제 른중복지원및복지사각지대를해소해야함. 특히주거취약계층의직 간접지원구분등수혜대상별맞춤형주거복지지원이이루어져야함. 아울러가구특성별맞춤형주거지원을위한관리시스템구축도필요함 부산은지역특성상지역별주거특성의차이를보일뿐만아니라지역내구 군별에있어서도차이를보여, 이들지역간주거격차완화를위해서는특화된주거서비스지원을통해주거수준의형평성제고가필요함 3) 통합적주택정책추진 대외적인여건변화와국내주택시장의구조변화는기존주택정책기조로의대응에는한계가있음. 그동안주거복지정책은공공임대주택공급에치중해복지, 교육, 고용등사회복지정책과의연계가미흡했으며, 주거재생정책역시법적근거미흡, 재정적한계로사업추진이부진했음 따라서공공지원을통한주거복지및보편적복지정책, 주거환경개선을위한주거재생정책등을통합해상호연계시켜정책추진의효율성을제고시키는한편, 시너지효과를높여나가야함 부산시의경우앞서언급한바, 특수계층의비율이높아이들을위한주거안정대책이시급한데, 이들은경제적빈곤을겪고있음. 주거문제는주택만의문제가아니며경제활동과도직접적인연계가있으며, 각종도시편익시설및사회서비스수준등과도밀접한관계가있음
제5장지역별주거수준제고방안 61 따라서기존의주택정책만으로는경제자립이어려울뿐만아니라고용불안정및저소득을해결하는것은어려움. 그러므로이들대상계층의주거안정성제고를위해서는경제활동및직업훈련등의노동과교육정책등을연계한복합적인정책추진이필요함 4) 지방정부역할강화 정책의효율성제고를위해서는중앙과지방정부와의상호협력체계구축이중요하나, 현재중앙정부중심의정책수립및집행이이루어지고있어지방정부차원의주택정책수립과집행이사실상어려운실정임 주택정책의지방화를위해서는중앙정부차원의재정적지원과아울러법 제도적보완이우선되어야함. 중앙과지방정부의역할분담을통한상호보완적차원에서정책이추진되어야효과를극대화할수있음 중앙과지방정부그리고민간업체, NPO( 비영리기구) 의협력체계를강화하는한편, 이들에대한주거복지관련예산의지원을통해저소득계층을위한맞춤형주택공급및주거지원을강화토록함 부산시차원의관련정책수립 집행을위한전담부서( 기구) 설치및전문인력확보를통해전문성을강화하는한편, 지역실정에맞는지역맞춤형주거복지정책수립및실행방안을강구토록함
62 부산시지역별주거특성과정책추진과제 2. 정책추진과제 본절에서는부산시의지역간주거격차완화를위한주거서비스제고를위해주요정책과제를양적, 질적, 주거비부담, 주거안정성, 주거형평성측면에서도출토록함 1) 양적측면 부산시의주택보급률은 2014년기준 100% 를상회하고있으나일부자치구들은아직 100% 에미달하고있으며, 자가보유율이 61% 에그쳐여전히임차가구비율이높은데특히저소득계층의경우자가보유율이훨씬낮은실정임 1인당주거면적은평균가구원수의감소및 1 2인가구비율의증가로지속적인증가세를보이나, 자가가구가임차가구보다 1 인당주거면적이훨씬넓게나타남 부산시의주택공급현황및지역별양적격차를감안할때신규주택을지속적으로공급할필요가있는데, 특히차가가구의주거안정을위한주택공급이필요함 부산시의공공임대주택은 4.0% 수준으로절대적으로부족하므로공급확대가필요한데, 특히장기공공임대주택(50 년임대, 영구임대) 의공급이필요함. 이경우지역별편중해소를위한형평성있는공급및기존주택활용을통한매입및전세임대등의확대정책이필요함 주택공급시가구특성을고려한소규모맞춤형주택공급이필요함.
제5장지역별주거수준제고방안 63 즉저소득및노인가구전용주택( 그룹홈, 코어 셰어하우스, 세대간공동주거등) 을비롯해근년들어공급되고있는중산층용기업형임대주택인뉴스테이의공급확대도필요함 2) 질적측면 부산시의건축경과년수는 18.0 년으로사회적 지형적요인으로노후주택거주비율이높은데, 2014년기준경과년수 30년초과주택거주비율이 21.2% 로매우높음 특히저소득계층은경과년수 30년초과주택거주비율이 34.9% 로훨씬높으며, 단독주택의 30년초과노후주택비율이높아주택노후화에따른대책이시급함 주거환경에대한만족도는전반적으로약간높은데주차시설, 문화시설, 소음문제등에대한만족도가상대적으로낮았는데, 근년들어문화시설만족도가크게상승했고지역유대에대한만족도가가장높은등긍정적인변화를보임 주거의질적수준을제고하기위해서는지속적인주택공급정책이우선되어야하며, 기존노후주택의개보수및관리강화와리모델링( 세대구분형리모델링) 사업활성화, 주거지재생사업추진정책등이필요함 주거환경의개선을위해서는도시정책과연계해도시기반시설공급시지역별특성을감안한도시생활편의시설공급을통해지역간불균형을해소토록함
64 부산시지역별주거특성과정책추진과제 3) 주거비부담측면 중위수기준부산의연소득대비주택가격비율(PIR) 은 4.7배로증가추세인데, 2014년기준저소득계층의 PIR은 11.1배로 2 배이상높아주택마련에어려움을겪고있음 월소득대비임대료비율(RIR) 은 20.3% 로증가추세인데, 저소득계층은 29.5% 로높아임대료부담에따른주거안정정책이필요함 주거비부담을완화하기위해서는무엇보다도주택가격을안정시킬수있는정책기반구축이필요하며, 공공임대주택공급비중을확대해야함 임차가구를위해서는전세자금융자및주거비보조를지원하는한편, 주거취약계층및노인가구주가구에대한지원확대와아울러일자리연계지원시스템구축정책이필요하며, 부산형주거급여제도의시행도필요함 4) 주거안정성측면 부산시의자가점유율은근년의경기침체에따른주택경기침체로전반적으로증가추세를보였음 평균거주기간은점유형태, 소득수준, 고령화등의복합적인요인으로긴편인데, 저소득계층의경우경제적여건으로인해주거이동이쉽지않은실정임 주거비및집주인의퇴거요청등에의한강제이동비율은
제5장지역별주거수준제고방안 65 6.4% 로감소추세이나여전히주거불안이지속되고있으며, 저소득계층임차가구의강제이동비율이훨씬높아주거안정성이매우낮음 주거안정성을위협받는계층은주로저소득계층과노인가구로이들의주거안정성제고를위해서는무엇보다도공공임대주택 ( 장기공공임대주택) 의공급이필요함 그밖에주거비지원을위한주거복지기금( 사회복지기금조례에근거한주거지원계정) 조성, 입주대기자제도(Waiting List) 등의시행도필요함 5) 주거형평성측면 부산시의최저주거기준미달가구는 2014년기준 7.7만가구로전체가구의 5.9% 를차지해감소추세이나, 상대적으로주거수준이낮은편이며주로시설및면적기준미달가구가많음 특히저소득계층의경우시설미준미달가구비율이훨씬높아주거환경이매우열악한실정으로주거환경개선을위한대책이시급함 주택의불평등문제를완화하는것은쉬운문제가아니며중앙정부차원에서주로주택보유세의강화및양도소득세의중과세정책등을통해주거불평등문제를완화하고있음 중앙정부와지방정부간의상호협력을통한정책차별화가필요하며, 부산시차원에서권역별, 지역별기초자치단체와협력체계구축을통한지속적인주거환경개선사업추진정책이필요함
66 부산시지역별주거특성과정책추진과제 3. 지역별주거정책과제 1) 지역별주거서비스특성과문제점 본절에서는지역별주거격차를측정하기위한주거서비스측정지표로선행연구를참고해양적지표, 질적지표, 주거비부담지표, 주거안정성지표, 주거형평성지표등 5개의측정지표를선정 평가하였음 ( 1) 양적지표 자가보유율은 61.1% 로증가세를보이고있으며권역별로는중부산권이원도심지역특성으로가장낮게나타남. 동 서부산권은근년의각종도시개발추진에따른인구유입및주택공급확대로비교적높게나타남 1인당주거면적은그동안의주택재고증가및평균가구원수감소(1, 2 인가구비율증가) 등에따른결과로지속적인증가추세를보이고있음. 권역별로는서부산권이가장좁게나타났고, 이어중부산권이좁게나타났으며, 동부산권은근년의대규모신규아파트단지공급으로가장넓게나타남 ( 2) 질적지표 평균건축경과년수는 18.0 년으로증가추세를보였고, 경과년수 25년초과주택비율이 30% 를상회하여노후주택관리에대한정책마련이시급함
제5장지역별주거수준제고방안 67 중부산권의원도심지역은경과년수가길게나타난반면, 동부산권의해운대구및기장군, 서부산권의북구, 사하구등은각종신규개발사업추진및대규모신규주택공급으로짧게나타남 주거환경에대한전반적인만족도와항목별만족도모두근년들어소폭상승하는추세를보임. 항목별로는주차시설만족도가가장낮게나타났고지역유대에대한만족도가가장높게나타났으며상승폭이가장큰항목은문화시설만족도임 서부산권의경우항목전반에거처불만이가장높았고특히강서구가더욱낮게나타남. 중부산권의경우대중교통및통근시간의만족도가높은반면입지적특성으로인해주차시설만족도는낮았음. 동부산권은전반적인만족도는높았으나지역별및항목별만족도는다소격차를보여향후도시생활시설공급확충을통한불균형해소가필요함 ( 3) 주거비부담지표 연소득대비주택가격비율(PIR) 은 4.7배로증가추세를보여여전히주택마련에많은어려움을겪고있음. 권역별로는중부산권이가장높고이어동부산권, 서부산권순으로나타났는데이는도심, 상업및업무지역, 전망등입지적특성과주거환경으로인한결과로여겨짐 월소득대비임대료비율(RIR) 은 20.3% 로증가추세를보여임대료부담이점차증가하고있음. 권역별로는동부산권이가장높게나타났는데이는근년의재개발사업추진및대규
68 부산시지역별주거특성과정책추진과제 모신규주택단지공급에따른임대료상승으로인한결과임 ( 4) 주거안정성지표 자가점유율은 61.6% 로증가세를보이고있음. 권역별로는중부산권이원도심지역특성으로가장낮게나타났고이어동부산권, 서부산권순으로나타남, 동 서부산권은각종도시개발추진에따른인구유입및주택공급확대로높게나타남 평균거주기간은 9.2 년으로연도별증감을보이고있음. 권역별로는중부산권이 10.9 년으로가장길었고이어서부산권, 동부산권순으로나타남. 동부산권의기장군은평균거주기간이빠르게짧아지고있는데이는근년들어공공임대주택을비롯한신규주택공급이활발히이루어지고있기때문임 주거이동이유중비자발적이동비율( 집세가비싸서, 집주인의퇴거요청 ) 은감소추세를보이나여전히주거불안이지속되고있음. 권역별로살펴보면동부산권은집세로인한이동이높은반면, 서 중부산권은집주인의퇴거요청이상대적으로높아주거및입지특성과의연관성을잘반영함 ( 5) 주거형평성지표 최저주거기준미달가구는지속적인감소추세로 5.9%( 전체가구대비 7.7 만가구) 로주거수준이상당히개선되고있는데가구원수를고려한방수는비교적양호한반면, 주거편의시설및주거면적미달가구가많아이에대한정책마련이필요함
제5장지역별주거수준제고방안 69 권역별로는서부산권의미달가구비율이높았으며, 중부산권은원도심지역이높은특성을보였고, 동부산권은상대적으로낮게나타남. 특히기장군은공공임대주택및근년의신규주택공급으로미달가구비율이큰감소추세를보임 < 표 Ⅴ-1> 지역별주거서비스특성및문제점 구분 양적지표 질적지표 자가보유율 (%) 1인당주거면적 ( m2) 건축경과년수 ( 년) 지표 부산시 61.1 서부산권 58.4 중부산권 59.9 동부산권 65.9 부산시 32.6 서부산권 28.4 중부산권 34.7 동부산권 33.0 특성및문제점 연도별증감을보이나근년들어증가세를보이고있음 근년의각종도시개발추진으로인한인구유입에따른주택공급확대로높은증가세를보임 중구를비롯한원도심지역특성으로낮은증가세를보임 중 서부산권에비해상대적으로높음 근년들어활발한신규주택및공공임대주택공급등의대규모아파트단지조성으로높은증가세를보임 그동안의주택재고증가, 평균가구원수감소등으로지속적인증가추세를보임 1인당주거면적이좁아상대적으로주거밀도가높게나타남 1 2인가구증가및주택유형특성등으로넓게나타남 원도심지역과그밖의지역간은격차를보임 근년의대규모신규아파트( 특히대형규모) 단지공급으로넓게나타남 부산시 18.0 건축경과년수는증가추세를보이고있으며경과년수 25년초과주택비율이 30% 를상회하여주택노후화에대한대책수립이시급함 서부산권 20.1 건축경과년수가상대적으로길게나타나
70 부산시지역별주거특성과정책추진과제 노후화관리가필요함 중부산권 19.0 원도심지역의 25 년초과주택비율이타지역에비해훨씬높아노후주택관리가시급함 동부산권 15.4 근년의대규모신규주택공급으로상대적으로짧게나타남 주거환경만족도 ( 점, 4점척도 ) 부산시 2.94 서부산권 2.87 중부산권 2.95 동부산권 2.98 부산시 4.72 주거환경에대한전반적인만족도는다소높음 문화시설만족도가크게상승했으며, 지역유대에대한만족도가가장높은등긍정적인변화를보임 지역별 항목별격차완화를통한지역간불균형해소가필요함 주거환경에대한만족도가상대적으로낮게나타났는데권역내입지특성으로훨씬낮은지역이있음 입지적특성으로교통관련만족및불만족도가높았으며, 원도심지역의만족도가상대적으로낮게나타남 전반적인만족도가높은편이나권역내입지특성으로인해생활편의시설에대한만족도가낮은지역이있음 연소득대비주택가격비율은증가추세를보여주택마련에어려움을겪고있음 주거비부담지표 PIR ( 배, 중위수 ) 서부산권 5.24 중부산권 5.10 동부산권 4.05 소득수준및입지여건등으로상대적으로높게나타났는데지역별격차를보임 도심, 상업및업무지역, 전망등입지적특성과주거환경등복합적요인으로높게나타났는데지역별격차를보임 주택가격이높음에도불구하고소득수준으로인해상대적으로낮게나타난특성을보임 RIR (%, 중위 부산시 20.30 월소득대비임대료비율은증가추세를보여전반적으로임대료부담이있는것으로
제5장지역별주거수준제고방안 71 주거안정성지표 수 ) 자가점유율 (%) 평균거주기간 ( 년) 강제이동비율 서부산권 17.44 중부산권 21.02 동부산권 22.82 부산시 61.6 서부산권 58.4 중부산권 59.9 동부산권 64.9 부산시 9.2 서부산권 9.3 중부산권 9.7 동부산권 8.4 부산시 6.4 나타남 주거면적및입지적특성등으로상대적으로낮게나타남 업무, 상업시설등의밀집및주거환경등으로높은데, 원도심지역은상대적으로낮게나타남 근년의재개발사업추진및대규모신규주택단지공급에따른임대료상승으로임차가구의주거비부담이높게나타남 근년의주택경기침체로전반적으로증가추세를보임 자가보유율과연계해상대적으로낮으나근년의각종도시개발사업추진에따른인구유입및주택공급확대로높은증가세를보임 원도심지역특성으로타권역에비해증가세가낮게나타남 소득수준및입지특성으로자가점유율이상대적으로높으며, 재개발사업활성화및대규모신규주택공급확대로높은증가세를보임 평균거주기간은연도별증감을보이며점유형태, 소득수준, 고령화등의복합적요인으로긴편으로나타남 전반적으로다소길었는데권역내입지특성으로상대적으로거주기간이훨씬긴지역이있음 원도심지역특성으로그밖의지역과큰격차를보이며길게나타남 그동안의공공임대주택공급및신규주택공급확대로상대적으로짧게나타남 집세가비싸서, 집주인의퇴거요청 의비자발적이동비율은감소추세를보이나여전히주거불안이지속되고있음
72 부산시지역별주거특성과정책추진과제 권역별주거및입지특성과관련해특성을나타냄 서부산권 6.0 집주인의퇴거요청 이상대적으로높게나타나임차가구의주거안정성이낮음 (%) 중부산권 7.3 비자발적이동비율이상대적으로가장높은데원도심지역은 집주인의퇴거요청 이높은반면, 그밖의지역은 집세가비싸서 가높은특성을보임 동부산권 5.6 전반적으로가장낮게나타났는데, 집세가비싸서 가상대적으로높은특성을보임 주거형평성지표 최저주거기준미달가구 (%) 부산시 5.9 서부산권 7.6 중부산권 5.6 동부산권 4.2 지속적인감소추세로특히 2010년이후큰폭으로감소해주거수준이상당히개선되고있음 주로시설및면적기준미달가구가많음 주거수준및권역내농촌적지역특성으로최저주거기준미달가구비율이높게나타남 원도심지역특성으로상대적으로높게나타났는데, 권역내그밖의지역과큰격차를보임 근년의활발한신규주택공급확대로전반적으로낮게나타났는데, 입지적특성에도불구하고최저주거기준미달가구비율이큰감소추세를보인지역이있음 2) 지역별주거정책추진과제 앞서검토한주요정책과제와지역별주거서비스특성및문제점분석에근거한부산시의지역별주거특성에부응하는주거정책추진과제는다음과같음
제5장지역별주거수준제고방안 73 (1) 서부산권 타권역에비해상대적으로주거수준이낮은특성을보여전반적인주거서비스향상이필요함 특히강서구는시외곽의농촌적지역특성으로주거서비스가권역내에서상대적으로낮은특성을보임 비자발적이동및최저주거기준미달가구비율등이높아주거안정성제고방안마련이시급함 근년들어도시개발사업추진에따른인구유입및신규주택공급확대로인해주거서비스가점차개선되고있음 < 표 Ⅴ-2> 서부산권정책추진과제 주거서비스특성 중부산권의원도심지역과더불어주거서비스가전반적으로낮게( 강서구가상대적으로불량) 나타나개선이필요함 주택보급률은높은편이며특히강서구가가장높음 주거밀도가가장높으며, 건축경과년수가상대적으로길어노후화관리가필요함 주거환경( 문화, 주차, 소음) 에대한불만이높으며, 강서구가상대적으로높음 주택구입부담은높으나주거면적및입지특성으로임대료부담은상대적으로낮음 자가점유율이낮으나근년들어증가세인데, 강서구는거주기간이훨씬길며, 집주인퇴거요청으로인한강제이동비율이높은등주거안정성이낮음 정책추진과제 주거수준향상을위한전반적인주거정책프로그램추진( 강서구지역의주거서비스향상시급 ) 계획적인주택관리및도시지역관리 주거환경만족도( 문화, 주차, 소음 ) 제고를위한시설확충 주거취약계층에대한주거비지원확대( 주거복지기금조성) 권역내지역특성을고려한가구맞춤형주택공급 주거지원정책수요에따른주택구입자금대출지원및장기공공임대주택공급 대규모도시개발사업추진에따른
74 부산시지역별주거특성과정책추진과제 최저주거기준미달가구비율이가장높은데특히강서구가입지특성으로상대적으로높음 인구유입및주택공급확대에대응한계획적주거서비스관리 (2) 중부산권 권역내중구를비롯한서구, 동구( 영도구포함) 등원도심지역과그밖의지역간의주거격차가큰특성을보임 원도심지역대상의차별화된주거서비스제공이필요함 특히고지대입지특성과아울러원도심지역의특성가구를감안한주거정책( 주택유형, 일자리연계, 도시생활편의시설확충 등) 추진이시급함 원도심지역대상의주거안정성제고를위한정책프로그램추진이필요함 < 표 Ⅴ-3> 중부산권정책추진과제 주거서비스특성 원도심지역과그밖의지역간의주거서비스격차가커원도심지역( 서구는상대적으로양호) 의주거서비스가전반적으로낮아개선이시급함 주택보급률은상대적으로낮은편인데, 중구는훨씬낮은수준 (90.6%) 임 원도심지역은자가보유율이낮은반면평균가구원수및주택유형특성으로상대적으로주거밀도가낮음 정책추진과제 권역내차별화된주거정책프로그램추진( 원도심지역 vs 그밖의지역 ) 특성가구를위한장기공공임대주택공급확대 ( 특히원도심지역 ) 입지및가구특성을고려한소규모맞춤형주택공급 노후주택개보수지원및관리강화 주거지재생사업추진 주차시설등주거환경개선( 특히
제5장지역별주거수준제고방안 75 원도심지역의노후주택비율이훨씬높으며, 입지적특성으로교통관련만족 ( 대중교통) 및불만족( 주차시설) 이높음 입지여건특성으로주택구입및임대료부담이높은편인데, 원도심지역의임대료부담은상대적으로낮음 원도심지역은주거이동이어려우며, 강제이동비율이매우높은등주거안정성이가장낮음 원도심지역의최저주거기준미달가구비율이그밖의지역보다훨씬높음 원도심지역대상 ) 주택구입부담완화및일자리연계지원강화 주거안정성제고를위한정책프로그램추진 주거지원정책수요에따른주택구입및개량자금대출지원및장기공공임대주택공급 (3) 동부산권 타권역에비해주거수준이전반적으로양호해권역내지역별주거특성에따른기본적인주거서비스제공이필요함 특히기장군은시외곽의입지특성에도불구하고근년들어주거수준이크게향상되는특성을보임 근년의신규공급주택으로인한임대료상승부담완화를위한금융지원대책마련이필요함 근년들어대규모주거시설( 초고층아파트및공공임대주택) 단지조성에따른인구및가구증가에대응하는주거서비스확충및관리가필요함
76 부산시지역별주거특성과정책추진과제 < 표 Ⅴ-4> 동부산권정책추진과제 주거서비스특성 주거서비스가전반적으로모두양호한데특히기장군은근년들어큰변화를보임 주택보급률도높은데, 동래구는낮은수준(96,.2%) 인반면기장군은가장높음 자가보유율은높은증가세를보이며, 근년의대형규모아파트단지공급으로주거면적도높은편임 기장군은건축된지 5년이내가절반수준으로신규주택이많으며, 주거환경 ( 교육, 지역유대, 주변청결 ) 만족도가높은데입지특성으로기장군은대중교통, 의료, 문화, 편의시설등에대한불만이높음 주택가격이높음에도소득수준및입지특성으로주택구입부담은낮은반면근년의신규공급주택임대료상승추세에도주거비부담이가장높음 주거안정성이상대적으로양호한데높은집세로인한강제이동비율이높은특성을보임 기장군은근년들어최저주거기준미달가구비율이크게감소추세를보임 정책추진과제 주거수준향상을위한기본적인주거정책프로그램추진( 지역별특성고려 ) 지역수요에근거한공공임대주택공급 도시생활편의시설( 대중교통, 의료, 문화, 편의등) 확충( 기장군대상) 전세자금지원 주거지원정책수요에따른주택구입자금대출지원및주택개량자금대출지원 대규모주거시설단지 ( 공공임대주택포함) 조성에따른가구증가에대응한계획적주거서비스관리
제6장결론및향후과제 77 제6장결론및향후과제 1. 결론 그동안의소득수준향상과지속적인주택공급의확대로주거수준은전반적으로향상되어왔으며, 이에따라서민의주거수준향상을통한주거안정성제고도상당한진전을보여왔음 근년들어주거복지와주거서비스에대한관심이높아지고있음. 그러나정책당국의맞춤형주거정책의추진에도불구하고수혜대상의체감은여전히낮은실정이며, 그동안의총량위주의주택공급정책으로지역별, 계층별주거격차로주거불안은계속되고있음 특히부산은사회적, 지형적여건으로주거수준이전국및광역시대비전반적으로낮을뿐아니라지역별에있어서도주거서비스불균형으로인한주거격차를보이고있어, 지역균형발전및형평성차원의정책적대응이요구됨 따라서본연구에서는부산시의지역별( 권역별및구 군별) 주거특성분석및주거서비스수준파악을통해지역간주거불균 형해소를위한정책과제를제시하였는데, 주요정책과제를요
78 부산시지역별주거특성과정책추진과제 약하면다음과같음 정책기본방향으로주거복지향상, 맞춤형주거정책추진, 통합적주택정책추진, 지방정부역할강화에대한정책방향을제시하였음 부산시지역간주거격차완화를위한주요정책과제를양적측면, 질적측면, 주거비부담측면, 주거안정성측면, 주거형평성측면에서도출하였음 지역별주거정책과제에있어서는우선주거실태및주거특성분석결과를종합해 5개주거서비스측정지표에따른지역별주거서비스특성및문제점을도출하였음. 다음으로주요정책과제와지역별주거서비스특성및문제점분석에근거해부산시지역별주거특성에부응하는정책과제를제시하였음 부산시의지역별주거특성을고려한지역맞춤형주택정책추진을통해지역내주거불균형을해소하는한편, 주거복지향상및지역별주거수준형평성제고로쾌적한정주환경조성과도시균형발전을도모토록해야함 2. 연구한계및향후과제 본연구는부산시주거실태및특성의시계열분석을위해국토교통부 주거실태조사 (2006, 2010, 2014 년) 와통계청 인구주택총조사 (2005, 2010 년) 의부산지역 DATA를이용해통계분석하였음
제6장결론및향후과제 79 국토교통부 주거실태조사 는표본자료로표본설계를통해표본의대표성을최대한확보했으나조사결과에따른통계적오차가있으며, 부산시의지역별분석을위한표본수의한계로해석상의한계가있으며, 시기적으로통계청 인구주택총조사 (2015 년) DATA의분석이반영되지못한한계도있음 한편본연구수행에따른제반여건상부산시의기존통계 DATA를통한지역별주거실태및특성분석에따른분석내용및제시된정책과제의구체성에한계가있는바, 향후보다구체적인정책방안제시를위한별도의연구가시도되어야할것임
80 부산시지역별주거특성과정책추진과제 Abstract Housing characteristics by regions in Busan and Policy Issues Not only has Busan lower level of housing conditions compared to other big cities, which is originated from social and geographical circumstances, but it also shows the housing gap due to imbalance of housing service by regions. This is why strategic approaches is being needed with respect to balanced regional development and equity. While housing welfare and service has recently engaged political concerns, housing anxiety has continued. It can be pointed out that housing gap among regions and social classes, which is believed to be caused by amount-based housing provision and municipal government' lack of finance and action. Carrying out a research to figure out housing characteristics and the level of housing service by region, district and county in the city, this study has proposed action plans for housing policies by regions to lessen housing inequality. The summaries of main strategies are as follows:
참고문헌 81 For the basic policies, the study has presented some strategic measures: improvement of housing welfare; pushing forward customized and integrated housing policy; and strengthening local government' role. Secondly, it has drawn up programs to reduce the housing disparity between regions in Busan. The study has focused on various aspects including quantity, quality, housing cost burden, and housing stability and equity. Finally, for housing strategy of individual region, it has reviewed and reorganized the data of actual housing-conditions and characteristics. With the 5 measuring index for housing service, it has shown the features of housing service and defects in each area. Based on the result, the study has illustrated action plans which correspond to housing environments of each zone in the city. With region customized policies, which is considering housing features in Busan, it is expected to ease housing gap, increase housing benefit, and advance the balance of housing level by regions. The study ensures that such plans will lead to high quality settlement environment and balanced urban development.