Company Logo @ 2014.1 [ 의정부시신곡동 761-3 번지사업계획서 ]
C. O. N. T. E. N. T. S. I. 상품의개요 II. 개발환경분석
Ⅰ 상품의개요 사업개요 사업주체 분양면적표 분양가격표 층별평면도 행정구역현황및인구현황 위치도 기본옵션품목
1) 사업개요 대지위치경기도의정부시신곡동 761-3 번지총연면적 5,749.76 m2 (1,739.30 평 ) 지역지구일반상업지역, 제 1 종지구단위계획구역건폐율 / 용적율 69.99% / 706.54% 대지면적 599.90 m2 (181.47 평 ) 건축용도근린생활시설 (1F), 오피스 (2F~14F) 건축면적 419.90 m2 (127.02 평 ) 규모지하 3 층 / 지상 14 층 계획높이 44.50M 주차대수 법정 78.61 대 / 계획 86 대 ( 자주식 30 대, 기계식 56 대, 장애인 3 대 ) 2) 사업주체 구분회사명연락처비고 사업주체 시공사 신탁사 건축 설비 토목감리 무궁화신탁 건축사무소유앤디
3) 분양면적표 구분 TYPE( 평형 ) 세대수전용면적공용면적공급면적기타공용주차장계약면적 오 피 스 텔 공급 전용률 % A (16 평형 ) 12 27.39 (8.29 평 ) 11.57 38.96 (11.79 평 ) 1.38 12.48 52.82 (15.98 평 ) 70.30% 51.86% B (21 평형 ) 16 35.78 (10.82 평 ) 15.12 50.90 (15.40 평 ) 1.80 16.30 69.00 (20.87 평 ) 70.30% 51.86% C (16 평형 ) 20 26.78 (8.10 평 ) 11.31 38.09 (11.52 평 ) 1.35 12.20 51.64 (15.62 평 ) 70.30% 51.86% D (16 평형 ) 13 26.78 (8.10 평 ) 11.31 38.09 (11.52 평 ) 1.35 12.20 51.64 (15.62 평 ) 70.30% 51.86% E (11 평형 ) 22 18.76 (5.67 평 ) 7.93 26.69 (8.07 평 ) 0.94 8.54 36.17 (10.94 평 ) 70.30% 51.86% F (18 평형 ) 6 31.28 (9.46 평 ) 13.22 44.50 (13.46 평 ) 1.57 14.25 60.32 (18.25 평 ) 70.30% 51.86% G (23 평형 ) 1 38.74 (11.72 평 ) 16.37 55.11 (16.67 평 ) 1.95 17.64 74.70 (22.60 평 ) 70.30% 51.86% H (15 평형 ) 1 25.78 (7.80 평 ) 10.89 36.67 (11.09 평 ) 1.30 11.74 49.71 (15.04 평 ) 70.30% 51.86% I (16 평형 ) 2 27.54 (8.33 평 ) 11.64 39.18 (11.85 평 ) 1.39 12.54 53.11 (16.06 평 ) 70.30% 51.85% J (13 평형 ) 4 22.72 (6.87 평 ) 9.60 32.32 (9.87 평 ) 1.14 10.35 43.81 (13.25 평 ) 70.30% 51.86% K (14 평형 ) 2 23.37 (7.07 평 ) 9.87 33.24 (10.06 평 ) 1.18 10.64 45.06 (13.63 평 ) 70.30% 51.86% L (9 평형 ) 4 16.24 (4.91 평 ) 6.86 23.10 (6.99 평 ) 0.82 7.40 31.32 (9.47 평 ) 70.30% 51.85% M (10 평형 ) 2 16.71 (5.05 평 ) 7.06 23.77 (7.19 평 ) 0.84 7.61 32.22 (9.75 평 ) 70.30% 51.86% N (12 평형 ) 2 20.24 (6.12 평 ) 8.55 28.79 (8.71 평 ) 1.02 9.22 39.03 (11.81 평 ) 70.30% 51.86% O (21 평형 ) 1 35.72 (10.81 평 ) 15.09 50.81 (15.37 평 ) 1.80 16.27 68.88 (20.84 평 ) 70.30% 51.86% P (12 평형 ) 1 20.93 (6.33 평 ) 8.84 29.77 (9.01 평 ) 1.05 9.53 40.35 (12.21 평 ) 70.30% 51.86% Q (13 평형 ) 1 21.53 (6.51 평 ) 9.10 30.63 (9.26 평 ) 1.08 9.81 41.52 (12.56 평 ) 70.30% 51.86% R (20 평형 ) 1 34.29 (10.37 평 ) 14.49 48.78 (14.76 평 ) 1.73 15.62 66.13 (20.00 평 ) 70.30% 51.86% 오피스텔총계 111 2,893.85 1,222.63 4,116.48 145.61 1,318.17 5,580.16 근린생활시설 49 평형 1 89.54 25.74 115.28 4.51 40.78 160.57 55.76% 근린생활총계 89.54 (27.09 평 ) 25.74 115.28(34.87 평 ) 4.51 40.78 160.57 (48.57 평 ) 총계 2,983.39 1,248.37 4,231.76 150.12 1,358.96 5,7490.84 [ 단위 : m2 ] 계약 -5-
3) 분양가격표 업무시설 구분평형세대수평당분양가 오피스텔 평 총분양면적 m2 총분양금액 면적비율 세대별가격 비고 (TYPE) 16 12 7,500 191.76 633.92 1,438,200 11.36% 119,850 A 21 16 7,500 333.92 1,103.87 2,504,400 19.78% 156,525 B 16 20 7,500 312.40 1,032.73 2,343,000 18.51% 117,150 C 16 13 7,500 203.06 671.27 1,522,950 12.03% 117,150 D 11 22 7,500 240.68 795.64 1,805,100 14.26% 82,050 E 18 6 7,500 109.50 361.98 821,250 6.49% 136,875 F 23 1 7,500 22.60 74.71 169,500 1.34% 169,500 G 15 1 7,500 15.04 49.72 112,800 0.89% 112,800 H 16 2 7,500 32.12 106.18 240,900 1.90% 120,450 I 13 4 7,500 53.00 175.21 397,500 3.14% 99,375 J 14 2 7,500 27.26 90.12 204,450 1.61% 102,225 K 9 4 7,500 37.88 125.22 284,100 2.24% 71,025 L 10 2 7,500 19.50 64.46 146,250 1.16% 73,125 M 12 2 7,500 23.62 78.08 177,150 1.40% 88,575 N 21 1 7,500 20.84 68.89 156,300 1.23% 156,300 O 12 1 7,500 12.21 40.36 91,575 0.72% 91,575 P 13 1 7,500 12.56 41.52 94,200 0.74% 94,200 Q 20 1 7,500 20.00 66.12 150,000 1.18% 150,000 R 주거시설계 111 7,500 1,687.95 5,580.00 12,659,625 100.00% 활근지상 1층 48.57 평 20,000 48.57 160.56 971,400 100.00% 971,400 시린설생기타시설계 20,000 48.57 160.56 971,400 100.00% 총계 1,736.52 5,740.56 13,631,025 [ 단위 : m2 ] -6-
5) 층별평면도 - 지하 3,2 층 - -7-
5) 층별평면도 - 지하 1 층, 지상 1 층 - -8-
5) 층별평면도 - 지상 2~7, 8 층 - -9-
5) 층별평면도 - 지상 9, 10 층 - -10-
5) 층별평면도 - 지상 11, 12 층 - -11-
5) 층별평면도 - 지상 13, 14 층 - -12-
6) 행정현황및인구현황 (2013.12 월현재 ) 행정동면적 k m2인구 ( 명 ) 의정부 1 동 1.23 20,003 의정부시면적 81.59k m2인구 430,976 명 의정부 2 동 2.49 28,034 의정부3동 0.72 14,173 호원1동 6.58 32,961 호원2동 4.19 38,150 장암동 8.94 22,031 신곡1동 2.55 46,286 신곡2동 2.82 48,583 송산1동 16.1 35,419 송산2동 10.74 43,877 자금동 11.78 31,040 가능1동 3.97 25,650 가능2동 1.08 9,959 가능3동 10.21 11,255 녹양동 3.83 23,555 자료 : 의정부시청
7) 위치도 Site -14-
7) 위치도 -15-
7) 위치도 7) 위치도 가능뉴타운 을지대학교의정부캠퍼스을지대학병원 (2017년예정 ) 금의뉴타운 경기도교육청제 2 청사 (2014 년예정 ) 동오역 백병원 새말역 홈플러스 북부청사역 경기도북부청사 홍선역 중앙역 시청역 의정부역 의정부역 신세계백화점
8) 기본상품품목 가구 3 차원수납공간 : 곳곳에붙박이장, 상부장등의풍부한수납공간 포인트판넬 ( 상부유리선반 ), 식탁, 책상 설비 세면기, 양변기, 세면기수전, 욕조수전, 슬라이드바, 비누대, 컵대, 휴지걸이, 코너선반, 수건걸이, 욕실천장대, 욕실장, 씽크수전, 현관방화문 조명 거실등, 주방매입등, 현관센서등, 욕실매입등, 보일러실직부등 가전 가스쿡탑, 전자레인지, 에어컨, 렌지후드, 드럼세탁기, 디지털도어록, 비데,
Ⅱ 개발환경분석 입지여건 개발현황 주변오피스텔분양현황 주변분양가비교 임대수익율분석
1) 입지여건 Keynote 입지환경종합 - 사업지는주거와지리적환경이뛰어난입지이며, 의정부내최고의주거지역이라는명성에걸맞게브랜드아파트가 주변에분포하고있으며의정부광역행정타운조성으로인해앞으로그가치가더욱강화될것으로기대되는입지임. Site 교통 : 서울및수도권접근성우수 의정부경전철 ( 경기도청북부청사역 ) 도보 2 분 서울외곽순환고속도로, 동부간선도로, 호원 IC 등 수도권광역급행철도 (GTX), 의정부역 (2017 년개통예정 ) 주변환경 : 풍부한임대수요및최고급주거환경 의정부광역행정타운조성으로인한임대수요풍부 신세계백화점, 경기도청북부청사, 경기도교육청제2청사경기지방경찰청, 의정부시청등관공서관련임대수요 주변브랜드아파트형성으로인한최고급주거환경 생활환경 : 편리한생활의중심 홈플러스, 신세계백화점, 영화관, 문화시설등이주변에입점 의정부역전근린공원, 중랑천, 수락산, 도봉산등쾌적한자연 -19-
1) 입지여건 교통 경기도북부청사역 ( 경전철, 도보5분 ) 이 7월부터운행중 의정부 ~ 금정 GTX노선 ( 진행중 ) 이현재진행중 7호선의정부 ~ 양주신도시간지하철연장구간등교통의편의시설이점차확대 외곽순환고속도로, 동부간선도로, 3번, 43번국도등이용으로인한도심이동수월 생활 주변주거밀집지역으로현대아이파크 (814세대), 삼성레미안 (832세대), 상록 I-PARK(662세대 ) 대단위단지가근접해있어다양한생활시설이용가능 도보 5분거리홈플러스의정부점과신세계백화점, 이마트등편의시설이용편리 투자 북부광역행정타운조성으로인해많은임대수요창출가능 ( 행정타운도보출근가능 ) ( 경기경찰청제 2 청사, 의정부지방법원, 의정부지방검찰청, 경기도재난본부제 2 소, 의 정부소방서, 의정부보호관찰소, 경기도선거관리위원회제 2 청사등 ) 총 11 개기관이입주하는북부광역행정타운경기경찰청제 2 청사 8 월입주 을지대학병원, 을지대학교의정부캠퍼스, 건국대학교의정부캠퍼스등개발가능성 이풍부하여투자가치상승 의정부뉴타운사업인금의 가능지구의사업확장과미군공여지를대규모테마파크와 공원으로탈바꿈등개발호재가능성. -20-
2) 개발현황 - 의정부북부광역행정타운개발 - Site 사업개요 위치 : 의정부시금오동 ( 캠프카일, 시어즈 ) 일원 면적 : 256,079m2-1구역캠프카일 132,108m2, 2구역캠프시어즈 123,971m2 사업기간 : 2008.12월 ~2014.12월 입주대상기관 : 8개기관 ( 경기경찰청제2청, 농산물품질관리원확정 ) -의정부지방법원, 의정부지방검찰청, 의정부보호관찰소, 경기경찰청제2청, 경기도선거관리위원회제2청, 경기도제2소방재난본부, 의정부소방서, 농산물품질관리원 - 현재경기경찰청제2청사사옥입주. Keynote 8 개기관이들어서는행정타운입주로 2 만여명의 1 인가구거주자등풍부한임대수요발생!!
2) 개발현황 - 민락 2 지구 BRT 개설사업 - 광역 BRT 종점민락2지구 3차공사 사업개요 위치 : 의정부시호원동서울시계 ~ 민락지구 사업기간 : 2010.5월 ~2014.5월 (4년) 소요예산 : 842억원 ( 전액 LH공사부담 ) 사업내용 : 도로확 포장 L=9.03km, B=27.0~40.0m, 2013.3월공정률 : 71%, 2014.5월사업준공예정 도봉산역 의정부시 2차공사 1차공사 남양주시 [ 자료 : 의정부시청도로과 ] BRT란 : 버스운행에철도시스템의개념을도입한신대중교통수단으로서, BRT전용통행권, 교차로우선처리, 쾌적한차량, 편리한환승시설을갖추어운행속도, 정시성, 수송능력을제고하여통행시간감축등저렴한비용으로서비스를향상시킨새로운교통수단. 민락2지구에서 ~ 도봉산역까지신설국도3호선우회도로를통해무정차논스톱으로연결. 민락 2지구내종점정류장은국도3호선우회도로상에위치하게됨. 양주신도시까지 BRT버스가운행될예정.
2) 개발현황 - - 사업개요 위치 : 서부순환도로 ~ 서울외곽순환고속도로사패터널인근 사업기간 : 2010. 2월 ~2015. 5월 소요예산 : 48,900백만원 ( 국비 24,450, 도비 12,255, 시비 12,225) 사업규모 : IC 입체화 1개소 (L=4.74km, B=10m) 2015. 5월사업완료 [ 자료 : 의정부시청도로과 ]
2) 개발현황 - 을지대학병원, 을지대학의정부캠퍼스 - 경기도교육청제 2 청과을지대, 을지대학 을지대학교 을지대학부속병원 부속병원이들어설예정 - 을지대학교의정부캠퍼스는 경기도교육청제 2 청사예정 사업대상지 경기도북부청사 2017년입학정원 500명, 재학생 2천명을목표로교지면적 6만8천m2에종합강의동등교사면적 3만4천m2, 기숙사 1만 2 천m2및부대시설 7 천 200 m2등이건축 될예정 - 을지대학병원은 2021 년개원 을목표로총 7 천억원투입. 지하 6 층지상 15 층, 전체면적 5 만m2규 Keynote 모로 1 천 28 병상을갖춤 을지대학병원과을지대학의정부캠퍼스건축예정, 행정타운에이어풍부한임대수요발생!! 자료 : 연합뉴스
2) 개발현황 - 의정부경전철 ( 첨단도시교통 ) 운행시작 - - 장암동 ~ 시청 ~ 경기도북부청사역 ~ 고산동등총 11km 를연결 경기도북부청사역 새말역 효자역 버스와중량전철 ( 지하철 ) 의 중간규모수송수요를갖는 첨단궤도교통시스템 중앙역 동오역 사업대상지 지역주민에게신속하고, 쾌적하고, 안전한교통서비스제공 도시환경에적합한 첨단도시교통시스템 ( 저소음, 저진동 ) 완전자동무인운전을통한운영비 의정부역 절감
2) 개발현황 - 수도권대심도광역급행철도 (GTX) 2017 년완공예정 - 의정부 ~ 금정간광역급행철도 2017 년완공예정 경전철 - 광역급행철도연계로인해대중교통편리성인의정부가개발호재가능 ( 강남까지 20분대진입가능 )
2) 개발현황 - 주한미군철수신축도로확대 - 의정부시캠프라과디아의도로개통현장사진왼쪽은북측대로, 오른쪽은남측대로. 사업대상지 지난 60여년간주한미군비행활주로로이용돼불편을겪어왔던의정부구도심내반환공여지캠프라과디아도로의남북축도로가 6월 4일개통. 동서축도로는지난해 10월 28일에개통됐다. 통행시간 20분에서 5분으로단축돼지역접근성과주민생활편익이향상 체육공원, 도서관지난해길이 790m, 폭 32m의도시계획도로가건설된캠프라과디아일대에는도서관과체육공원이들어선다 자료 : 경기도홈페이지
2) 개발현황 - 주한미군철수신축공원확대 - 의정부캠프홀링워터에조성될 ' 역전공원 ' 조감도. < 사진제공 = 의정부시 > 예전미군캠프홀링워터자리에역전근린 공원으로조성. 2015 년완공예정.
3) 주변오피스텔분양현황 상품명남해오네뜨신한헤스티아 2 차비비르파크쁘띠린 2 차미리온 사진 위치의정부동 487-4 의정부동 496-4 의정부동 138-15 의정부동 199-10 의정부동 15-13 건축규모지상 20 층, 1 개동지상 15 층, 1 개동지하 4 층 ~ 지상 15 층지상 15 층지상 15 층 평형 / 실수 8 평형도시형 288 / 오피스텔 16 6 평 ~10 평도시형 208 / 15~43 / 1,442 실 67~86 평형 / 228 실 28~89 평형 / 440 실 준공시기 2014 년 3 월 30 일 2013 년 10 월 31 일 2013 년 9 월 1 일 2014 년 3 월 2002 년 06 월 매매평단가만원 / 평 1,000~1,350 만원 / 평 880~980 만원 / 평 1,000~1,200 만원 / 평 1,300~1,700 만원 / 평 -29-
4) 주변분양가비교 250000 240,800 213,710 200000 150000 100000 117,150 91,500 82,050 50000 0 단지명 계약면적 분양가 (VAT 제외 ) 세대수분양일비고 쁘띠린 2 차 27 240,800 29 2011.11 쁘띠린 1 차 22 213,710 29 2011.11 오네뜨 10 91,500 16 2012.05 KJ 뷰 오피스텔 / 도생 298세대오피스텔 / 도생 298세대오피스텔 / 도생 228세대 11 평외 82,050 총 111 실 2014.03 오피스텔 16 평외 117,150 2014.03 오피스텔
4) 주변임대가비교 10 8 6 4.0% 4.5% 5.3% 9.51% 8.34% 4 2 0 단지명 평형 분양가 임대료 ( 천원 ) 수익률 쁘띠린2차 27 240,800 10,000 900 4.0% 쁘띠린1차 22 213,710 10,000 800 4.5% 비비르파크 10 119,160 5,000 500 5.3% KJ 뷰 11 82,050 5,000 450 9.51% 16 117,150 5,000 600 8.34%
5) 임대수익율분석 대출비율 대출금액 월별대출이자 실투자금실질월소득임대수익률 0% 0 0 77,050,000 450,000 7.00% 10% 7,705,000 28,893 69,345,000 421,107 7.28% 20% 15,410,000 57,787 61,640,000 392,213 7.63% 30% 23,115,000 86,681 53,935,000 363,319 8.34% 40% 30,820,000 115,575 46,230,000 334,425 8.68% 50% 38,525,000 144,468 38,525,000 305,532 9.51%
5) 임대수익율분석 대출비율 대출금액 월별대출이자 실투자금실질월소득임대수익률 0% 0 0 112,150,000 600,000 6.41% 10% 11,215,000 42,056 100,935,000 557,944 6.63% 20% 22,430,000 84,112 89,720,000 515,888 6.90% 30% 33,645,000 126,168 78,505,000 473,832 7.24% 40% 44,860,000 168,225 67,290,000 431,776 7.70% 50% 56,075,000 210,281 56,075,000 389,720 8.34%
5) 임대수익율분석 Keynote DTI 적용제외, 분양권전매가능, 청약통장무관등아파트규제에서비껴남으로풍선효과기대되며, 이미투자가치 ( 분양당시 600 만 시세 1,200 만 ) 를검증받은입지경쟁력 최상의주거및업무적선호입지 - 다양하고풍부한임대수요를보유하고, 지속유입되 는입지 상업시설도입한계 - 사업성추가확보에어려움 광역행정타운조성으로인한개발호재 Strenght - 지역발전더욱기대되어투자가치상승 S W Weakness Opportunity 전세난과저금리지속가운데규제완화 - 소형주거와오피스텔임대수요흡수 공급공백과소액투자수요풍부 O - 의정부역부근에만집중되어있는오피스텔, 도시형생활주택으로인해사업지부근오피스텔전무잠재투자고객풍부 T Threat 인근나대지와사업계획중복우려 - 최단기간내사업수행필요 -34-
감사합니다.