REALTYBANK SPECIAL REPORT 2018. 04. 26. 알비 ( 리얼티뱅크 ) 부동산연구소서울시강남구테헤란로 10길 8 녹명빌딩 4층 Realtybank.1004@gmail.com 02) 598-5151 알비 ( 리얼티뱅크 ) 부동산종합서비스그룹소개 알비감정평가법인알비부동산중개 알비에프엔엠 _ 자산관리알비로니 (Loany) _ 금융서비스알비세무회계사무소알비법무사무소알비법률사무소 부동산대책의그늘, 분양시장호황 - 분양권등안전한상품에대한쏠림현상심화 - 전매제한선별허용, 대출규제차등적용필요 8.2 대책이후계속된부동산규제정책으로전국부동산시장이조정국면에접어듦. 허나 18년 (1~4 월 ) 간청약경쟁률은 12.55 대1로 17년같은기간경쟁률 (11.93 대1) 과비교하면오히려높아짐. 권역별로는부동산시장이침체기에접어든지방의상승폭 (13.57 17.04) 이더커안전한상품에대한쏠림현상이심화됨. 이는 실질적인분양가규제 새아파트선호 에코붐세대의본격진입등이이유이지만, 가장중요한점은전매제한, 중도금대출등정부의정책이대부분새아파트에집중되어거래가능한아파트를사라지게만든원인이큼. 그룹의황성규회장 (www.realtybank. co.kr) 은 새아파트에대한전매제한을선별적으로허용하고, 기존아파트로의관 심을유도할수있도록대출규제를차등적으로적용하는방안등을고 려해야한다. 고조언함. 특히상위 20 개지역에수도권 (8 개 ) 이많이포함되었으며, 지방은부산 (5 개 1 개 ) 이대폭감소한반면, 대구 (1 개 3 개 ) 와대전 (0 개 2 개 ) 은증가하 는등청약경쟁률상위지역의변화에도주목해야함. 1
8.2 부동산대책의완결판인다주택자양도세중과가시행된 4월이후전국의부동산시장도조정국면에접어든양상임. - 2017 년에는 8.2 대책, 9.5 추가대책, 10.24 가계부채종합대책, 12.13 임대주택등록활성화방안등이연달아발표되었으며, 2018 년들어서도 2.20 재건축안전진단정상화등의대책이계속쏟아짐. - 한국감정원에의하면전국의주간단위아파트매매가격은 2018년 3월말이후하락함. 하지만분양시장은작년과비교해여전한활황을누리고있어부동산시장의양극화현상은지속되는것으로파악됨. - 17년 1~4 월간전국청약경쟁률은 11.93 대1이었으나, 18 년 1~4 월간청약경쟁률은 12.55 대1로오히려높아짐. - 수도권은 17년에비해 18년의청약경쟁률이소폭하락했으나, 지방은대폭증가함. < 아파트청약경쟁률지역별연도별비교 > 구분 전국 수도권 지방 17년 (1~4 월 ) 11.93 대1 9.08 대1 13.57 대1 18년 (1~4 월 ) 12.55 대1 8.68 대1 17.04 대1 * 금융결제원 청약경쟁률상위 20 개단지비교 2018 년 (1~4 월 ) 청약경쟁률이가장높았던단지는 1월에분양한대구남산동의 e편한세상남산으로 346.51 대1이었음. 다음은대전시탄방동의 e편한세상둔산 (1단지) 으로 321.36 대1의경쟁률을보였음. - 2017 년 (1~4 월 ) 청약경쟁률이가장높았던단지는 17년 4월에분양한금정산LH뉴웰시티 1단지 ( 공공분양 ) 로 318대 1이었음. 다음은부산시초읍동의부산연지꿈에그린으로 228.28 대1의경쟁률을보였음. 18 년 (1~4 월 ) 청약경쟁률이가장높았던 20 개단지의평균경쟁률도 57.19 대 1 로 17 년 (1~4 월 ) 46.17 대 1 보다 높았음. - 단순평균청약경쟁률또한 18 년은 92.59 대 1 로 17 년 (66.24 대 1) 보다높았음. 상위 20 개단지의총청약자수또한연도별로큰차이는없었으며, 오히려일반공급물량이 7 천세대에 불과한 2018 년청약자수가 2017 년에비해상대적으로더많았음. < 청약경쟁률상위 20 개단지비교 > 구분평균청약경쟁률일반공급물량총청약자수 2
17 년 (1~4 월 ) 46.17 대 1 8,781 405,390 18 년 (1~4 월 ) 57.19 대 1 6,996 400,096 * 금융결제원 특히 1 년전에비해청약통장 1 순위가입자수가감소하였지만청약경쟁률이더욱증가했고총청약자수 가상대적으로늘어난점등을고려한다면아파트분양시장은활황이라는판단이가능함. - 청약통장가입자수가전국은 2.26% 감소했고, 서울은무려 14.02% 나감소함. < 청약통장 1순위가입자증감현황 > 지역 2017년 3월말 2018년 3월말 차이 감소율 전국 12,898,855 12,607,349-291,506-2.26% 서울 3,780,675 3,250,491-530,184-14.02% * 금융결제원 시사점과투자전략 정부의계속되는규제에도불구하고아파트분양시장이활황인것은 실질적인분양가규제 새아파트선호 에코붐세대의본격진입등의이유가있는것으로판단됨. - 분양가상한제는폐지되었으나 고분양가관리지역 ( 고분양가우려지역 ) 을통해분양가를통제하고있어수분양자들의수익이보장됨. 최근 HUG의 고분양가사업장분양보증처리기준 으로서울전역과성남분당구, 대구수성구등도추가로선정됨. - 새아파트선호현상이강해지면서신규로분양하는아파트에대한수요가증가함. 에코붐세대 (1979 년 ~1992 년생 ) 또한내집마련을위해분양시장에적극뛰어듦. - 최근부동산114 가조사한 2018 년아파트분양선호도설문조사 에의하면연내아파트분양을받겠다고응답한비율이작년조사때보다 6.3% 포인트상승한 76.8% 에달하는것으로나타남. 이렇게분양시장에대한수요는많으나주거선호지역 ( 투기과열지역 ) 의새아파트 ( 분양권 ) 또는새아파트예정상품 ( 입주권 ) 등은전매제한으로인해거래가불가능해분양시장이더욱과열양상을보임. - 전매제한만이아니라금융 ( 중도금대출 ) 등의규제도새아파트에집중됨. 3
따라서새아파트에대한거래 ( 전매 ) 제한을완화하고, 기존아파트로의관심을유도할수있는정책적대안이요구됨. - 실수요자가매입하는대형 ( 전용면적 114m2이상 ) 아파트에대해서는전매제한을해제하는것이바람직하며, 대출규제를분양권과기존아파트에차등적으로적용하는방안등도고려할필요가있음. 고분양가관리지역이강화되는추세이므로투자자들은주거선호지역 ( 투기과열지구등 ) 의분양아파트에당첨될수있도록본인의가점등을사전에관리하는전략이요구됨. - 청약경쟁률상위지역의변화도눈여겨봐야함. 2017 년 (5개) 에비해 2018 년청약경쟁률상위20개지역에는수도권 (8개) 이많이포함됨. 지방에서는부산 (5개 1개 ) 이대폭감소한반면, 대구 (1개 3개 ) 와대전 (0개 2개 ) 은증가함. 4
첨부. 2018 년 (1~4 월 ) 청약경쟁률상위 20 개단지 아파트 총세대수 도시 읍면동 분양월 전체일반경쟁률공급 총청약자수 e편한세상남산 348 대구 남산동 18.01 346.51 191 66,184 e편한세상둔산 (1단지) 348 대전 탄방동 18.01 321.36 69 22,174 e편한세상둔산 (2단지) 428 대전 탄방동 18.01 241.91 97 23,465 복현자이 594 대구 복현동 18.04 171.41 251 43,025 세종제일풍경채위너스카이 (HC2) 나릿재마을3 771 세종 나성동 18.04 109.25 231 25,237 동탄역금성백조예미지 3차 (C7) 498 경기 오산동 18.04 106.81 369 39,414 당산센트럴IPARK 802 서울 당산동5가 18.03 79.9 108 8,629 범어센트레빌 88 대구 범어동 18.04 77.31 32 2,474 트리쉐이드리젠시 (2-4생활권HC1) 528 세종 나성동 18.02 55.38 184 10,190 마포프레스티지자이 1,694 서울 염리동 18.4 49.98 300 14,995 신대배후단지중흥 S-클래스에듀하이 (B1) 493 전남 해룡면 18.02 44.79 381 17,065 성복역롯데캐슬파크나인 (1단지) 534 경기 성복동 18.02 39.59 419 16,588 하남힐즈파크푸르지오 (1BL) 404 경기 풍산동 18.01 34.26 285 9,765 봉래에일린의뜰 1,216 부산 봉래동4가 18.04 31.62 522 16,506 e편한세상온수역 921 경기 괴안동 18.02 31.54 156 4,921 춘천센트럴타워푸르지오 1,175 강원 온의동 18.03 27.03 870 23,517 디에이치자이개포 1,996 서울 일원동 18.03 25.22 1,246 31,423 세종마스터힐스 (M1) 올목마을2단지 1,110 세종 연기면 18.04 22 439 9,806 논현IPARK 99 서울 논현동 18.03 18.32 76 1,392 춘천파크자이 965 강원 삼천동 18.01 17.31 770 13,326 5
첨부. 2017 년 (1~4 월 ) 청약경쟁률상위 20 개단지 아파트총세대수도시읍면동분양월 전체 경쟁률 일반 공급 총청약자수 금정산 LH 뉴웰시티 1 단지 ( 공공분양 ) 1,677 부산만덕동 17.04 318 2 636 부산연지꿈에그린 1,113 부산초읍동 17.03 228.28 481 109,805 힐스테이트세종리버파크 (H3) 330 세종소담동 17.04 151.63 93 14,102 고덕국제신도시제일 풍경채센트럴 (A17) 1,022 경기도고덕면 17.03 84.09 773 65,003 힐스테이트세종리버파크 (H4) 342 세종 소담동 17.04 62.46 103 6,433 해운대롯데캐슬스타 828 부산 중동 17.03 57.94 578 33,487 송파레미니스1단지 575 서울 오금동 17.01 53.88 65 3,502 평택고덕파라곤 (A8) 752 경기 고덕면 17.03 49.39 597 29,485 전포유림노르웨이숲 147 부산 전포동 17.01 47.9 127 6,083 광주화정엘리체퍼스티지 218 광주 화정동 17.04 40.65 188 7,643 수성효성해링턴플레이스 745 대구 중동 17.04 36.89 593 21,878 속초서희스타힐스더베이 232 강원 조양동 17.03 28.84 188 5,422 고덕신도시자연 & 자이 (A9) 755 경기 고덕면 17.03 28.77 249 7,164 광주효천1지구시티프라디움 (B2) 1,164 광주 임암동 17.03 24.1 905 21,813 부산명지국제 사랑으로부영 (C2) 1,210 부산명지동 17.01 23.51 1,097 25,792 양산금호리첸시아 237 경남중부동 17.04 20.36 189 3,848 전주효천지구우미린 (A1) 1,120 전북효자동 2 가 17.03 20.24 821 16,620 동탄 2 신도시 3 차 동원로얄듀크비스타 278 경기오산동 17.03 17.54 229 4,017 신진주역세권꿈에그린 424 경남가좌동 17.04 15.38 360 5,535 e 편한세상춘천 한숲시티 (2 회 ) 1,423 강원퇴계동 17.03 14.98 1,143 17,122 6
알비 ( 리얼티뱅크 ) 부동산종합서비스그룹소개 그룹은다양한부동산서비스를전문화하고융합하여제공함으로서부 동산거래에따르는각종문제를방지하고거래시간과거래비용을줄여합리적이고효율적인거래에 이바지하여국민의주거복지에기여합니다. 그룹은 2010 년알비감정평가법인과알비부동산중개 ( 주 ) 를설립하고 2014 년주택임대관리및담보대출관련 알비에프엔엠, 알비세무회계사무소, 알비법무사무소및알비 법률사무소를설립하여부동산과관련된원스탑토탈서비스서비스를제공하고있습니다. 2017 년에는 국토교통부로부터부동산종합서비스예비인증을획득하였습니다. 7