붙임 내집마련디딤돌대출업무처리기준 제정 2014. 1. 2. 개정 2014. 2.18. 개정 2014. 3. 5. 개정 2014. 4.30. 개정 2014. 5.16. 개정 2014. 8. 4. 개정 2014. 8.27. 개정 2014. 9.17. 개정 2014.10.15. 개정 2014.12.16. 개정 2015. 1.26. 개정 2015. 3.25. 개정 2015. 4.27. 개정 2015. 5.29. 개정 2015. 7. 1. 개정 2015. 9. 1. 개정 2016. 1. 1. 개정 2016. 1.29. 개정 2016. 4.28. 개정 2016. 5.30. 개정 2016. 9. 1. 개정 2016. 9.12. 개정 2016.10.31. 개정 2016.12. 1. 개정 2017. 1. 1. 개정 2017. 1.16. 개정 2017. 2.23. 개정 2017. 4. 17. 개정 2017. 5. 11. 개정 2017. 8. 28. 개정 2017. 10. 23. 개정 2017. 12. 26. 개정 2018. 1. 29. 개정 2018. 3. 5. 개정 2018. 4. 2. 개정 2018. 5. 31. 개정 2018. 7. 16. 개정 2018. 9. 28. 개정 2018. 10. 22.
목 차
제 1 장내집마련디딤돌대출개요 1 정책모기지의통합 주택도시기금 ( 이하 기금 ) 과한국주택금융공사 ( 이하 금융공사또는공사 ) 로이원화된정책모기지를 14년부터 내집마련디딤돌대출 로통합운영 - 동일대출조건으로일원화된 내집마련디딤돌대출 을주택도시기금직접대출방식과이차보전방식 으로공급 기본형 u-보금자리론금리와내집마련디딤돌대출과의금리차를주택도시기금이보전 내집마련디딤돌대출실행전에공사가향후양수가능성을심사하는것을사전적격심사 ( 이하 사전심사 라한다 ) 라하며, 공사의심사방법및통지의효력에따라 정식심사 와 약식심사 로구분한다. - 정식심사 : 채무자의신청내용과제출서류에따라세부시행규정에부합하는지를심사하여양수여부를확정 - 약식심사 : 주택도시기금수탁은행이전송한대출심사내용에의해공사가양수대상자산선정여부를심사하여통지 - 1 -
2 내집마련디딤돌대출업무처리기준의근거 주택도시기금운용및관리규정 의세부시행규정 제 4 편제 6 절의 내집마련디 딤돌대출 을관련기관이적정하게운용할수있도록이업무처리기준을제정 주택법 제 60 조의규정에의하여설치된주택도시기금의운용및관리에관하여필요한사항을규정한국토교통부훈령 3 용어의정의 이업무처리기준에서사용하는용어의뜻은아래와같음 - 2 -
제 2 장채무자요건 1 항목별요건 추가대출은호당대출한도내에서임대보증금반환금액을초과할수없음 대출거래약정체결시 대출신청일기준으로세대주를포함한세대원전원이주택에대한분양권및조합원입주권을보유하고있지않고이를위반시즉시기한의이익상실에동의함 을자필서명 대출대상자및금리는최근 1 개년소득으로판정 채무자가청첩장또는예식장계약서사본으로신청일로부터 3 개월이내결혼예정임을입증하는경우에한하여배우자로간주하며, 대출거래약정서 ( 제 13 조 ) 의결혼예정자에관한특약을반드시작성. 다만, 주민등록등본미제출사유서를제출한경우에는대출실행일로부터최장 6 개월까지제출기한연장가능 - 3 -
- 2 세대주및주택보유수관련유의사항 세대주란세대별주민등록표상에배우자, 직계존속 ( 배우자의직계존속 ) 또는직계비속인세대원으로이루어진세대의세대주및다음에해당하는자 - 세대주의배우자 - 주민등록표상에세대원으로등록된자가대출신청일현재 3개월이내에결혼으로세대주로예정된자 - 민법상미성년인형제 자매중 1인이상과동일세대를구성하고대출신청일현재주민등록표상부양기간 ( 합가일기준 ) 이계속해서 6개월이상인만 30세미만단독세대주 - 직계존속중 1인이상과동일세대를구성하고있는경우로대출신청일현재주민등록표상부양기간 ( 합가일기준 ) 이계속해서 6개월이상인만 30세미만미혼세대주 * 미혼의개념 : 신청인이제출한가족관계증명서상배우자가없는경우 - 4 -
무주택검증등을통한대출대상자확인 ( 신청일기준 ) - ( 무주택검증 ) 세대주및세대원 ( 결혼예정자, 세대분리된배우자및그배우자와동일세대를이루고있는직계비속, 세대주로인정되는자의만19세미만형제 자매포함 ) 의주택보유현황에대하여국토교통부전산조회실시하여본건담보주택외에주택이없음을확인 - ( 기금대출이용현황 ) 수탁은행이제공하는 주택도시기금대출조회 시스템을이용하여세대주및세대원중일부라도 ( 세대가분리된배우자및자녀, 결혼예정배우자, 배우자의직계존속과동거세대를구성하는경우배우자의직계존속포함 ) 기금대출을이용중인것이확인되면대출불가 1) 본건주택에대한국민주택건설자금인경우에는이용가능 2) 전세자금대출의경우에는대출실행일까지상환하는경우이용가능 - ( 주택담보대출이용현황 ) 채무자및배우자 ( 결혼예정자및세대분리된배우자포 함 ) 는한국신용정보원신용정보조회를실시하여다른목적물로주택담보 ( 중도금 ) 대 출을이용중이면대출불가 - ( 공사주택신용보증이용현황 ) 공사가사전심사하는경우채무자또는배우자가동일 물건지로공사전세 ( 월세 ) 자금보증을이용중이면이용불가. 다만, 대출실행일까지 전세 ( 월세 ) 자금보증을해지하는경우이용가능 - 5 -
< 특약기재내용및사후관리 > 특약기재내용 : 대출후 2 개월이내에배우자의여권등의신분증사본과개인 ( 신용 ) 정보수집 이용 제공동의서의제출을확약하고, 그렇지않는경우에는기한의이익상실에동의함 특약기재시사후관리 : 2 개월이내에특약이행을못하는경우즉시기한의이익상실처리하되, 미제출사유서징구시대출후 6 개월까지기한의이익상실을유예가능 국토교통부의주택전산망조회결과유주택자로판명되더라도해당주택을처분한것이공부상 입증되거나아래의 [ 무주택으로보는경우 ] 에해당하면무주택세대주로간주 - 6 -
3 심사시에제출받을서류 서류발급번호, 연락처등이기재되어유선을통해확인이가능한가족관계증명원, 소득증명서류 ( 소득금액증명원, 원천징수영수증, 재직증명서, 건강ㆍ장기요양보험료납부확인서, 건강보험자격득실확인서등 ) 는사본징구도가능 주택법시행령제87조의2( 고유식별정보의처리 ), 한국주택금융공사법시행령제37 조의2( 고유식별정보의처리 ) 에따라배우자를제외한세대원에대한개인 ( 신용 ) 정보등확인용동의서징구생략 - 7 -
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제 3 장대출상품구조 ( 대출한도, 만기, 금리, 조기 ( 중도 ) 상환수수료등 ) 1 대출한도 담보주택당한도 : 2 억원 ( 신혼가구 2.2 억원, 다자녀 2 자녀가구는 2.4 억원 ) 이내 (10 만원 단위로취급 ) - 다만, 만 30 세이상의미혼단독세대주 ( 신청인의주민등록등본상직계존속또는미 성년형제 자매중최소 1 인과의부양기간 ( 합가일기준 ) 이계속해서 6 개월미만인 경우포함 ) 는 1.5 억원이내 본건주택관련기금대출 ( 건설, 중도금, 구입자금 ) 은대환불가하므로담보주택당 한도에서차감. 단, 입주자앞으로대환예정되어있는건설자금대출의금리가디딤돌 대출금리보다높은경우에는대환허용 2 대출만기및거치기간 대출만기는 10 년, 15 년, 20 년, 30 년이며, 거치기간은 1 년또는비거치 3 상환방식 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식분할상환 채무자가신청일현재만 40 세미만근로자이고고정금리를선택한경우에만허용 최초원금상환은거치기간종료후해당일부터매 1개월단위로상환 ( 예시 ) 2013. 2. 21일거치기간 1년설정하여대출실행하는경우, 거치기간마지막납입일 (2014. 2. 21) 이후도래하는첫번째상환일인 2014. 3. 21일부터매 1개월마다분할상환 대출실행후에는원금상환방식변경불가 4 대출금리 대출만기별로기금이제시하는기준대출금리를만기까지고정또는 5년단위변동 대출실행시의금리가 5년간고정되고, 매5년마다변동일의제시금리적용 - 대출금리는최근 1개년소득으로판정 - 9 -
- 20 년만기의금리 (4~7 천만원이하 ) 를기준으로, 만기별ㆍ소득수준별로차등적용 대출신청일과대출승인일 ( 실행일 ) 의금리가다른경우에는낮은금리적용 - 다만, 생애최초로주택을구입하는신혼가구인경우 ( 이하 생애최초신혼가구 ) 에는아래표의금리적용 청약저축우대금리, 부동산전자계약에의한우대금리, 다자녀가구, 2 자녀가구, 1 자녀가구에의한우대금리 (2018.9.28. 신규접수분부터자녀수별우대금리적용, 2018. 9.27. 이전취급건에대해서는 2018.9.28. 이후자녀수가증가할경우우대금리적용. 단, 자녀수가 3 명이상인경우자녀수증가와관계없이다자녀우대금리적용 ) 를제외한우대금리는중복적용불가하며, 우대금리관련내용은 제 3 장 5. 우대금리 참조 대출신청일과대출승인일 ( 실행일 ) 의금리가다른경우에는낮은금리적용 5 우대금리 우대금리적용결과최종대출금리가 1.5% 미만인경우에는 1.5% 적용 - 다만, 생애최초신혼가구인경우에는우대금리적용후최종대출금리가연 1.2% 미만인경우연 1.2% 적용 다자녀가구 0.5%p, 연소득 6 천만원이하한부모가구 0.5%p, 2 자녀가구 0.3%p, 1 자녀가구 0.2%p, 다문화가구 장애인가구 생애최초주택구입자 신혼가구 ( 결혼예정자포함 ) 각각 0.2%p 금리우대가능 ( 우대금리중택 1, 중복적용불가하나다자녀가구 0.5%p 2 자녀가구 0.3%p 1 자녀가구 0.2%p 는상기타우대금리와중복적용가능 ) - 대출기간중다자녀가구, 2 자녀, 1 자녀가구 (2018.9.28. 신규접수분부터자녀수별우대금리적용, 2018.9.27. 이전취급건에대해서는 2018.9. 28. 이후자녀수가증가할경우우대금리적용, 단, 자녀수가 3 명이상인경우자녀수증가와관계없이다자녀 - 10 -
우대금리적용 ), 다문화가구, 장애인가구에해당하게된경우에는우대금리적용가능 - 11 -
< 생초주택구입자로인정되는경우 > 무주택검증결과 [ 무주택으로보는경우 ] 에해당하는주택이발견되더라도생애최초주택구입자로인정 - 다만, [ 무주택으로보는경우 ] 의 1 번항목은단독상속인경우생애최초주택구입자로인정하지않으며, [ 무주택으로보는경우 ] 의 7 번항목은주택이폐가가되어등기사항전부증명서또는건축물관리대장등공부상으로멸실된경우 ( 주택이멸실원인이단순등기말소가아닌폐가로서멸실해야하며관련주택이폐가수준인지는지자체확인필요. 재건축 재개발에의한멸실은제외 ) 에한해생애최초인정 대출신청일현재본인또는배우자명의의청약 ( 종합 ) 저축가입중인경우금리우대 ( 본 건목적물당첨에따라해지된계좌포함 ) 대출기간중금리우대요건이충족또는변경되거나상실하더라도변경적용하지않음 - 가입기간이 1 년이상 (3 년이상 ) 이고 12 회차 (36 회차 ) 이상납입한경우 0.1%p(0.2%p) - 민영주택청약지역별최소예치금액 납입후 1 년 (3 년 ) 이상 0.1%p(0.2%p) 특별시및부산 300 만원, 기타광역시 250 만원, 특별시광역시제외한시 군지역 200 만원 ( 주택공급에관한규칙별표 1 의 2 지역별면적별청약예치금참고 ) - 타우대금리와중복적용가능 국토교통부전자계약시스템을활용하여매매계약을체결한경우 0.1%p 금리우대 (2018.12.31. 신규접수분까지한시적운영 ) - 타우대금리와중복적용가능 6 조기 ( 중도 ) 상환수수료 3 년이내에조기 ( 중도 ) 상환된원금에대하여대출실행일로부터경과일수별로 1.2% 한도 내에서부과 - 조기상환수수료 = 조기상환원금 조기상환수수료율 (1.2%) [(3 년 - 대출경과일수 )/3 년 ] - 12 -
- 사전심사하는경우조기상환된원금과조기상환수수료는양도대상자산선정기준일 까지는금융기관에귀속, 선정기준일다음날부터공사 ( 유동화신탁 ) 에귀속 조기 ( 중도 ) 상환수수료면제관련내용은유동화자산관리규정및세칙내용참조 7 지연배상금 ( 연체이자 ) 연체발생일로부터연체정리일까지의경과기간에따라다르게적용 - 다만, 지연배상금 ( 연체이자 ) 률이연 10% 를초과하는경우에는연 10% 를적용 지연배상금 ( 연체이자 ) 은금융감독원기준인한편넣기원칙에따라계산 - 지연배상금 ( 연체이자 ) 납입시에선납적립일수만큼연체일수를차감. 다만, 연체일수 를차감한경우기한이익상실 ( 잔액연체 ) 전까지의연체일수에대해서만차감 채무자가사망한경우사망일로부터 3 개월간은연체가발생하더라도지연배상금 ( 연체이자 ) 면제 8 이자계산방법등 일할계산 (n/365, 윤년은 n/366) 이원칙이나, 원리금균등상환은월할계산 (n/12) 도가능 이자계산은한편넣기로산정하고원미만의납입금은절사 거치기간은변경불가하며, 약정납입일은 1 회에한하여변경가능 - 13 -
- 체증식분할상환의경우, 대출기간중약정납입일변경및원금의일부를조기상환시 채무자에게대출원리금상환예정액변경현황을안내 ( 유선또는안내문발송 ) 9 대출취급비용 대출취급시발생하는근저당권설정비용은기금이부담하는것을원칙으로하되, 이중국민주택채권매입비용은채무자가부담 - 인지세는채무자와기금이각각 50% 씩부담 - 근저당권설정과관련된감정평가수수료는기금이부담하는것이원칙 - 근저당권말소비용은채무자또는설정자가부담 - 14 -
제 4 장 D T I 1 DTI ( 총부채상환비율 ) 60% 이내 2 DTI 산정방법 부부합산소득 ( 부채도부부합산 ) 을기준으로 DTI 산정하는것이원칙 DTI = ( 주택담보대출연간원리금상환액 + 기타부채이자상환추정액 ) 연소득 100 채무자가보유한모든주택담보대출의원리금상환액 ( 본건이외의원리금상환액은한국신용정보원에서 제공하는자료이용 ) 주택담보대출 = 본건내집마련디딤돌대출 * + 동일금융기관에서실행예정인기금주택 담보대출 + 기존기금주택담보대출 상환예정인주택담보대출잔액 * 다만, 체증식상환방식을선택한경우에는초기 10 년간 ( 대출기간이 10 년인경우 5 년간 ) 의원리금상환액을연평균 ( 거치기간은제외 ) 하여계산 기타부채 = 한국신용정보원신용정보조회서상주택담보대출을제외한대출주 1) ( 현금서비스포함 ) - 상환예정된기존전세자금대출잔액주 2) - 예적금잔액이내의예적금담보대출 이자상환추정액 = 기타부채 추정금리 ( 금융공사의서면통지 ) 기타부채및추정금리는 대출승인일 을기준으로적용 ( 기금직접대출의경우 대출신청일 기준 ) 추정금리 = 한국은행고시예금은행가중평균가계대출금리 ( 잔액기준 ) + 1% - 15 -
제 5 장소득산정및재직 ( 사업영위 ) 확인 1 소득입증방법 근로ㆍ사업 ( 부동산임대소득포함 ) ㆍ연금ㆍ기타소득등의모든종합소득합산 - 여러종류의소득을합산하는경우에는종합소득세신고자용소득금액증명원의소득액과다른입증방법에의한소득액이중복산정되지않도록유의 - 건강보험자격득실확인서를필수징구하여소득종류 ( 직장, 사업소득 ) 를확인하되, 신청인이소득증명서류및재직 ( 또는사업영위 ) 확인서류를별도입증하는경우에는이에따라심사 원천징수영수증상비과세소득은제외 2 연소득산정방법 채무자와배우자의 2 개년 ( 대출대상자및금리판정시에는최근 1 개년 ) 소득을확인 - 연간소득은 연도별과세전연소득, 1 년간과세전연소득 으로산정 - 16 -
2개년소득의차이 가 ±20% 이하인경우에는최근년도소득으로연소득을산정하고, 소득의차이가 ±20% 를초과하는경우에는 2개년평균소득 으로산정 - 다만, 증감한소득이지속가능성을가진상시소득 ( 이하, 상시소득 ) 인경우에는최근년도소득으로산정 산식 : ( 최근년도소득 최근년도의전년도소득 ) / 최근년도소득 100% 20% - 채무자의소득발생기간이 1 년 1 개월 ~ 2 년미만인경우 1 년미만소득을연환산하여비교 - 채무자가 1 년이하의소득만있어 2 개년소득확인이불가한경우에는연소득산정후 10% 를차감. 다만, 상시소득인경우에는 10% 를차감하지않고최근년도소득으로산정 소득발생기간이현재유지중인소득원을기준으로최소 1개월이상이어야하고, 12개월미만의경우에는반드시연환산 - 다만, 근로소득의경우소득발생기간 ( 재직기간 ) 은 1개월이상이나급여명세표상수령액이 1개월미만인경우에한하여일할계산하여연환산가능 - 사업소득의경우에는연환산불가 - 채무자가 2개이상의소득원을유지중인경우에는소득별로연환산하여합산 - 근로ㆍ사업소득의경우과세신고하였으나아직전년도소득입증자료가발급되지 - 17 -
않는경우에는, 전전년도소득입증자료로도연소득산정가능하며근로소득의경우전년도원천징수영수증이발급되는경우에는전전년도소득입증자료사용불가 - 소득발생기간충족여부는건강보험자격득실확인서, 경력증명서등으로증명 - 일용근로소득의경우세무서발급소득금액증명원상의금액또는최근 1년이내일용근로소득지급명세서의합계액을기준으로인정하되객관적인서류로재직기간이입증되는경우에는연환산가능 사업자등록증이있는개인사업자가업종및업태는동일하고상호만변경된신규사업을개시한경우에는최근년도소득금액증명원상의소득을인정하며, 보험설계사등이제출한최근년도소득자료가현사업과동일한업종및업태의소득자료인경우소득을인정 신청일현재휴직자는휴직직전 2개년증빙소득을확인한후휴직전최근년도소득으로산정 휴직자의연소득산정기본원칙은 제5장 2. 연소득산정방법 참조 - 신청연도를포함하여최근 3년내 에연속하여 1개월이상의소득발생이없는경우에는연소득이없는것으로간주 2014년 2월신청한경우 2011년 2월 ~2014년 1월 복직자는복직이후최근 1년간연소득 ( 복직이후 3개월미만인경우에는휴직자로간주 ) 신청일현재퇴직 ( 또는폐업 ) 한경우에는퇴직증명서, 건강보험자격득실확인서, 폐업증명서등으로소득없음이확인되는경우에는연소득이없는것으로간주 건강보험자격득실확인서상직장가입자의피부양자인경우연소득이없는것으로추정 연금소득은소득발생기간이 1 개월이상이어야하며, 수령증서상의연금액또는최근 1 년이내평균실수령액을연환산한금액 연금의범위는공적연금, 기업연금, 개인연금을포함 외화소득의원화환산은대출신청일현재취급기관홈페이지에고시된매매기준율기준 으로환산 ( 금융공사가사전심사하는경우에는외환은행고시매매기준율기준 ) 소득은국내에서발생한소득만인정하며, 해외에서발생한소득은인정불가 - 18 -
외국인배우자가국내에없는경우연소득이없는것으로추정 소득종류별연간소득확인방법예시 - 19 -
3 소득추정에따른소득입증방법 소득증명이어려운경우 다음의표중하나의소득입증방법으로소득추정가능 1 국세청의 사실증명원 (www.hometax.go.kr 신청 / 제출 신청업무 사실증명신청 ) 상납세신고사실이없다는것이입증되고, 건강보험자격득실확인서상직장가입자가아닌경우 2 연소득없는것으로간주되는퇴직자 ( 폐업포함 ) 또는연소득없는것으로추정되는직장가입자의피부양자인경우 3 전년도또는당해년도사업개시하였으나입증서류가발급되지않는사업소득자의경우 4 부부합산소득이 24 백만원이하인경우 본인의보험료납부여부확인을위해지역가입자에한하여징구하되, 원칙적으로지역세대주인경우만인정 - 소득추정시에는다른소득또는배우자소득과합산불가 - 다만, 금융공사가사전심사하는경우고객동의하에국민연금또는건강보험정보를 공사가직접수집하면입증서류없이소득추정가능 4 소득추정시의연소득산정방법 입증서류에의해소득추정하는경우연소득은다음과같이산정 보험료율주1) 주1) 연금보험료율은국민연금법에서정하는지역가입자보험료율에따름 보험료율주2 주2) 건강보험료율은국민건강보험법시행령에서정하는직장가입자 보험료율에 1/2을곱한요율로함 - 20 -
금융공사가사전심사하는경우로입증서류없이소득추정하는경우연소득은다음과같이산정 5% 차감한추정소득은 5 천만원을한도로인정 소득추정금액이 60 백만원 ( 생애최초, 신혼가구, 다자녀가구,2 자녀가구는 70 백만원 ) 을초과하는경우에는취급불가 5 재직및사업영위사실확인 1) 재직사실확인방법 건강보험자격득실확인서로확인. 다만, 건강보험적용대상제외등의사유로건강보험에가입하지않은경우에는재직증명서 등으로확인가능 사업자등록증과국세청홈페이지의사업자등록상태조회를통하여사업주의사업영위사실확인 2) 사업영위확인방법 사업자등록증과국세청홈페이지 (www.hometax.go.kr) 의사업자등록상태조회를통하여사업영위사실확인 3) 기타 연금ㆍ이자ㆍ배당ㆍ기타소득의경우에는사실확인생략 소득추정시에는재직및사업영위확인생략 4) 1)2) 의방법으로확인이불가능한경우에는다단계판매원등록증, 위촉증명서, 운송사업면허증, 고용계약서와이와유사한형태의계약서등으로갈음 - 21 -
제 6 장 LTV 1 최대 LTV 최대 LTV 는 70% - 소득추정에의한소득산정시 LTV 60% 이하 2 LTV 산출방법 LTV = 본건대출금액 + 선순위채권 + 임대보증금및최우선변제소액임차보증금 100 담보주택평가액 - 대출금액 : 본건내집마련디딤돌대출금액 - 선순위채권 : 본건내집마련디딤돌대출보다우선변제권이인정되는저당채권 저당권설정액을기준으로하되, 선순위가기금대출인경우에는대출잔액. - 임대보증금및최우선변제소액임차보증금 : 아래 3. 참조 - 최우선변제소액임차보증금에대한보증 (MCG) 은적용가능하나보험 (MCI) 은불가 - 임대보증금반환을위한추가대출시에는담보주택재평가하지않고최초대출시의담보주택평가액을적용 3 임대보증금및최우선변제소액임차보증금 무상거주인이있는경우에는퇴거조치 ( 주민등록표등본과전입세대열람으로확인 ) 또는 무상거주확인서 징구하면임대차가없는것으로간주 - 확인서미징구시는대출취급불가. 단, 무상거주인이미성년자이거나채무자의 배우자및채무자와배우자의직계존비속 ( 직계존비속의배우자포함 ) 으로입증될 경우는 무상거주확인서 생략 - 22 -
1) 임대차가없는경우 공제방수 지역별최우선변제소액보증금 과 주택평가액 50% 중작은금액적용 주택임대차보호법 에따른지역별최우선변제소액임차보증금 ( 이하 지역별소액보증금 ) 복합용도건축물의상가부분은 전체사업장수 지역별최우선변제상가소액보 증금 과 상가평가액 1/2 중작은금액적용 상가건물임대차보호법 에따른지역별최우선변제상가소액임차보증금 ( 이하 지역별상가소액보증금 ) 2) 전부임대차의경우 임대보증금전액을적용. 다만, 임대보증금 < 주택평가액 50% 경우에는다음 1과 2중큰금액을적용 1 전체방수 지역별소액보증금 과 주택평가액 50% 중작은금액 2 임대보증금 즉, Max{( 전체방수 지역별소액보증금 과 주택평가액 50% 중작은금액 ), 임대보증금 } 복합용도건축물의상가부분은상가임대보증금전액을적용. 다만, 상가임대보증금 < 상가평가액 1/2 경우에는다음 1과 2중큰금액을적용 1 전체사업장수 지역별상가소액보증금 과 상가평가액 1/2 중작은금액 2 상가임대보증금 즉, Max{( 전체사업장수 지역별상가소액보증금 과 상가평가액 1/2 중작은금액 ), 상가임대보증금 } 3) 일부임대차의경우 공제방수 지역별소액보증금 과 주택평가액 50% 중작은금액과 임대보증금 을합산한금액을적용 - 23 -
즉, 임대보증금 + Min( 공제방수 지역별소액보증금, 주택평가액 50%) 다만, 임대보증금 < 임대방수 지역별소액보증금 경우에는 임대보증금 대신 임대방수 지역별소액보증금 을적용즉, 임대방수 지역별소액보증금 + Min( 공제방수 지역별소액보증금, 주택평가액 50%) 복합용도건축물의상가부분은 미임대사업장수 지역별상가소액보증금 과 상가평가액 1/2 중작은금액과 상가임대보증금 을합산한금액을적용즉, 상가임대보증금 + Min( 미임대사업장수 지역별상가소액보증금, 상가평가액 1/2) 상가임대보증금 < 임대사업장수 지역별상가소액보증금 경우에는 상가임대보증금 대신 임대사업장수 지역별상가소액보증금 을적용즉, 임대사업장수 지역별상가소액보증금 + Min( 미임대사업장수 지역별상가소액보증금, 상가평가액 1/2) 4 모기지신용보증 (MCG) 제 6 장 2. LTV 산출방법 의산식에서 MCG 적용시소액임차보증금을공제하지않고 주택담보대출비율 (LTV) 까지대출을지원 3억원이하주택에만적용가능 보증료는고객별도부담이며, 아파트 0.2%, 그외 0.3% 의보증료를납부. 단, 모기지신용보증에관한업무협약 을체결한은행에서위탁보증서를발급하는 경우에는주택유형별로 0.1%p 인하 5 담보주택의세부평가방법및적용순서 담보주택의평가액은대출승인일현재의 가격정보, 부동산가격공시에관한법률 의주택공시가격 ( 이하공시가격 ), 분양가액, 감정평가및감정평가사에관한법률 의감정평가액 순서로적용 - 24 -
가격정보를이용한평가방법 - 한국감정원 ( 부동산테크 ) 시세정보의하한가와상한가를산술평균한값또는 KB 국민 은행시세정보의일반평균가를적용 - 필로티여부를불문하고등기사항전부증명서 (1 호, 101 호등 ) 에따른아파트의최저층과아파트외의주택은하한가적용 - 다만, 매매가액 ( 낙찰가액, 분양계약서상실매매액등매수인이실제지급한금액 ) 과 비교하여낮은금액을가격정보로간주 매매계약서를징구하여확인하되, 소유권이전후대출신청하는경우등기사항전부증명서상거래금액준용 공시가격을이용한평가방법 [http://www.realtyprice.kr] - 주택에대하여국토교통부장관 ( 지자체장 ) 이평가ㆍ공시한가격 - 가격정보가없어공시가격으로담보주택평가시에대출한도가부족하면공시가격이없는것으로보고기금부담으로감정평가실시가능 분양가액을이용한평가방법 - 가격정보가없고, 다음요건을모두충족하는신규입주아파트 ( 분양전환임대아파트 포함 ) 에대한잔금대출취급시에는분양가액을담보주택평가액으로적용 - 다만, 할인분양등으로분양가액과실제계약금액이상이한경우이중낮은금액을 분양가액으로적용 감정평가액을이용한평가방법 - 국토교통부및금융공사와협약을체결한감정평가업자 ( 나라, 중앙 ) 의감정평가서 상의감정평가액 감정평가서발급일이대출신청일로부터 6개월이내 - 아파트에한하여공동주택가격자문서담보가액을감정평가액으로간주 - 25 -
- 가격정보또는분양가액을적용할수있음에도불구하고채무자가감정평가수수료를 부담하고감정평가액적용을요청하는경우 매매가액이가격정보보다높은경우에한하여감정평가가능 평가한결과감정평가액이가격정보보다크면감정평가액적용가능 ( 가격정보가 크면가격정보적용 ) 다만, 가격정보또는분양가액이 5 억원 * 을초과하면감정평가수수료를부담하더라도감정평가액적용불가 * 만 30 세이상의미혼단독세대주 ( 신청인의주민등록등본상직계존속또는미성년형제 자매중최소 1 인과의부양기간 ( 합가일기준 ) 이계속해서 6 개월미만인경우포함 ) 는 3 억원. - 26 -
제 7 장담보주택 1 주택가격및면적기준 대출승인일현재담보주택의평가액이 5 억원이하 - 다만, 만 30 세이상의미혼단독세대주 ( 신청인의주민등록등본상직계존속또는미성년형제 자매중최소 1 인과의부양기간 ( 합가일기준 ) 이계속해서 6 개월미만인경우포함 ) 는 3 억원이하 주거전용면적이 85 m2 ( 국토의계획및이용에관한법률 에따른수도권을제외한 도시지역이아닌읍또는면지역은 100 m2 ) 이하 - 다만, 만 30 세이상의미혼단독세대주 ( 신청인의주민등록등본상직계존속또는미성년형제 자매중최소 1 인과의부양기간 ( 합가일기준 ) 이계속해서 6 개월미만인경우포함 ) 는 60 m2 ( 국토의계획및이용에관한법률 에따른수도권을제외한도시지역이아닌읍또는면지역은 70 m2 ) 이하 2 담보주택의유형 공부 상주택으로실제주거용으로사용되는아파트 ( 주상복합아파트포함 ), 연립 주택, 다세대주택, 단독주택만가능 주택여부및종류는등기사항전부증명서를기준으로하되, 불분명한경우는건축물대장 ( 잔금대출, 후취담보대출은분양계약서 ) 에의함. 다만주택으로쓰이는층수가 4 층이하의공동주택인경우공부상내용에불구하고다세대또는연립주택으로간주 - 공부상주택이아닌경우 ( 근린생활시설, 숙박시설등 ) 는취급불가 - 복합용도건축물 ( 공부상 근린생활시설및주택 또는 상가및주택 등으로표시된 근린주택, 상가주택, 점포주택등 ) 은주택면적이 1/2 이상인경우주택으로보아 취급가능 주택신축후의경과년수는제한없음 3 제 3 자담보제공 제 3 자의담보제공은불가 - 부부공동명의주택은전체지분에대해근저당권설정하며, 배우자외의제 3 자 지분이포함된경우에는취급불가 - 27 -
4 권리침해확인 저당권설정일현재건물또는토지 ( 대지지분권포함 ) 에대한경매, 가압류, 가처분, 가등기등의법적절차진행중인경우에는취급불가 5 임대차조사 담보주택에대한전입세대열람 하여, 채무자세대외의전입세대있는경우에는반드시임대차현황 ( 임대차보증금액또는전세금액 ) 을조사 저당권설정시에전입세대열람하여임대차확인하고, 열람서류는양수도시에공사로이관 공사가사전심사하는경우에는채무자가온라인으로작성한대출상담신청내역과임대차계약서사본에의해심사 채무자의주민등록표등본으로무상거주인여부도확인 - 사전양수확약통지를받은금융기관은저당권설정시에전입세대열람등을실시하여확약내역과의일치여부확인 6 전입사실확인 대출실행후 1 개월이내에차주는본건담보물에전입하고, 전입일로부터 1 년동안실거주 금융기관은대출실행일로부터 1 개월이내 에채무자로부터본건담보물로전입을 완료한전입세대열람표를제출받아, 해당서류를양수도시에공사로이관 채무자가전입을못하는타당한사유가확인되는경우에한해전입완료일을 2 개월연장할수있음 - 다만, 본건담보주택매매계약일이후에아래의사유가발생하여부득이하게전입이 어려운채무자에한해실거주확인적용대상에서제외 - 28 -
금융기관은전입을입증하는서류를제출하지않은채무자에게당연기한이익 상실됨을안내하고전입완료예정일익일부터 1 개월내에도전입하지않은경우 기한의이익상실처리 - 기한의이익상실이후본건담보권실행전 ( 담보권실행신청 ) 까지채무자가본건담보물에전입한것을입증하는전입세대열람표가채권은행에도달되고그날까지지연배상금과담보권실행에따른제반비용을모두납부한경우기한의이익상실취소처리 주택도시기금의요청이있는경우에한하여전입완료일로부터일정기간이후전입여부를표본조사하는사후모니터링 실시 대출취급시주민등록초본및전입세대열람표발급위임장을징구하여양수도시에공사로이관 - 사후모니터링실시결과채무자가전입을유지하고있지않은것이확인되는경우에는미전입과동일하게처리 - 29 -
제 8 장저당권설정 1 저당권설정계약 대출원금의 110% 이상으로근저당권설정 내집마련디딤돌대출용근저당권설정계약서작성 2 1 순위한정 ( 특정 ) 근저당권의설정 다음의경우를제외하고는해당저당권보다우선하는제한물권없을것 - 전세권또는공공목적으로행정관청또는공공기관 ( 전력또는지하철관련 ) 이설정한지상권ㆍ지역권의경우 공운법에의한공공기관및지방공기업법에의한지방공사중전력 ( 송전탑 ) 또는지하철을주요사업으로 하는기관을포함 - 선순위저당권이기금대출 인경우 대출취급방식 ( 기금직접대출또는이차보전방식대출 ) 에불구하고선순위대출과후순위대출은채무자가반드시동일하여야함. 3 설정대상및시기 저당권은토지와건물에모두설정함이원칙 구획미정리등의사유로토지가미등기된아파트의경우에는 토지후취담보 조건으로건물에대한저당권설정만으로취급가능 - 대출거래약정서의토지후취담보에관한특약을반드시작성하고, 토지등기완료될경우에는토지에대한추가근저당권설정 건물자체가미등기상태일지라도제 6 장 4. 담보주택의세부평가방법및적용순서의분양가액적용이가능한신규아파트요건을충족하여후취담보로잔금대출을취급하는경우에는소유권이전등기즉시담보를취득하는조건으로취급가능 ( 사업계획승인서상재건축 재개발아파트제외 ). - 다만금융공사와채권양수도는담보취득이완료된경우에한하여가능 아파트의집합건물등기사항전부증명서에 토지에별도등기있음 이라고기재된경우는해당토지등기사항전부증명서를확인하여근저당권또는지상권등의제한물권이해지 ( 세대별해지포함 ) 된후취급가능 - 30 -
제 9 장유한책임디딤돌대출 1 적용범위 본장에서달리정하고있지않은사항에대하여는 내집마련디딤돌대출업무 처리기준 의제 1 장 제 10 장을준용 2 용어의정의 ( 유한책임대출 ) 대출상환책임을담보물 ( 해당주택 ) 에만한정하는대출 ( 허위나그밖 의부정한방법등에의한경우제외 ) 로채무불이행시담보물외에추가상환요구 가불가능한대출 ( 일반내집마련디딤돌대출 ) 유한책임대출이아닌디딤돌대출 3 대출요건 ( 소득요건 ) 부부합산연소득 6 천만원 ( 생애최초주택구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2 자녀가구는 7 천만원 ) 이하 ( 취급기준 ) 담보주택심사평가표의평가점수에따라승인여부결정 심사점수 50 점이상 40 50 점 40 점미만 대출취급 유한책임대출 (LTV 70%) 유한책임대출 (LTV 60%) 또는일반디딤돌대출 일반디딤돌대출 유한책임대출과일반디딤돌대출은혼용불가 모기지신용보증 (MCG) 으로취급되는경우에는유한책임대출로취급불가 - 31 -
4 심사방법 아파트및연립 다세대주택 (1) 해당아파트및연립 다세대주택의단지규모 : 단지세대규모기준 (2) 해당아파트및연립 다세대주택의경과년수 : 등기사항전부증명서의보전등기일또는건축물대장의사용승인일기준 (3) 가구수증가율 : 최근 3개년간주민등록세대수평균증가율로산정 ( 통계청의시군구소재지기준 ) (4) 주택조사가격대비구입가격의적정성 : 주택조사가격과구입가격의차액에대한백분율로산정 단독주택 (1) 해당시군구지가변동률 ( 최근 1년간이용상황별누계 ) : 해당시군구지역의최근 1년간이용상황별 ( 지역별, 용도별 ( 지가변동률누계기준 )) (2) 해당단독주택의경과년수 : 등기사항전부증명서의보전등기일또는건축물대장의사용승인일기준 (3) 가구수증가율 : 최근 3개년간주민등록세대수평균증가율로산정 ( 통계청의시군구소재지기준 ) (4) 주택조사가격대비구입가격의적정성 : 주택조사가격과구입가격의차액에대한백분율로산정 - 32 -
제 10 장채무인수및기타사항 1 채무인수 주택매매등으로인한제3자채무인수는채무인수자가내집마련디딤돌대출대상자인경우에한하여가능 - 채무인수자에대하여대출잔액으로신규심사실시. 다만, 거치기간, 상환방법, 대출만기, 주택가격은기존대출의내용을적용 - LTV 재심사는하지않으나, DTI 산출시 60% 초과되면채무인수불가 사망에따른배우자의채무인수는아래의충족여부만을확인 (1) 채무인수하는배우자가주민등록표등본에기재된대한민국국민 ( 외국인, 시민권자, 영주권자, 재외국민, 국외이주신고자제외 ) 으로상속지분이법정상속지분이상일것 (2) 채무를인수하는배우자가신용유의정보및해제정보없으며, 배우자및상속인이취급기관 ( 사전심사의경우공사포함 ) 의채무관계자가아닐것 (3) 채무인수배우자와상속인이담보제공자일것 매매등으로인한채무인수인에대한적용금리 - 기존대출이만기까지고정금리인경우기존금리 (5년단위변동금리인경우직전변동기준일의금리 ) 를기준으로채무인수인의소득구간별금리및우대금리를적용하여산정 채무인수자가제출하는서류는다음과같음 (1) 본업무처리기준의제1장채무자요건 3. 심사시에제출받을서류중해당서류 (2) 채무인수신청서및채무인수약정서 (3) 근저당권변경계약서 (4) 사망에따른상속인의채무인수시에는채무자의사망사실이기재된기본증명서, 상속인자격확인을위한가족관계증명서추가제출 - 33 -
2 대출서식 내집마련디딤돌대출취급과관련하여서는붙임의서식을이용 - 다만, 근저당권변경계약서, 채무인수약정서는금융기관양식사용가능 - 금융기관의필요에따라붙임서식이외의내용을추가적으로기재하는것도가능하며, 사후에실제사용서식을통지 3 처리기한 대출승인은신청일로부터 30 일 ( 공사가사전심사하는경우에는 40 일 ) 이내에처리하며, 대출 승인일로부터 30 일이내에대출실행 ( 기한경과시에는신청취소로간주 ) 4 대출계약철회 계약서류또는대출금 수령일중나중에발생한날부터 14일 ( 기간의말일이휴일인경우다음영업일 ) 까지은행에서면, 전화, 컴퓨터통신으로철회의사를표시 * 하고원금, 이자및부대비용 ** 을전액반환한경우대출계약철회가능 * 공사가사전심사하는경우에는공사홈페이지또는모바일앱으로의사표시 ** 근저당권설정관련수수료, 세금등 ( 다만, 감정평가수수료는기금부담 ) - 대출계약철회권을행사한경우에는조기 ( 중도 ) 상환수수료가면제되며해당대출과관련한대출정보는삭제 - 대출계약철회권의효력이발생한이후에는취소불가 대출계약철회권의대상대출및횟수제한 - 대상대출 : 대출금액 2억원이하담보대출 - 대출계약철회권행사횟수제한 (1) 해당은행을대상으로최근 1년이내에 2회를초과하여대출계약을철회하는경우 (2) 전체금융회사를대상으로최근 1개월이내에 1회를초과하여대출계약을철회하는경우 - 34 -