제주부동산시장 전용기팀장, 오은아대리 한국감정원제주지점
1. 제주특별자치도의현황 (1) 입지여건 제주도의옛명칭은도이 ( 島夷 ), 동영주 ( 東瀛洲 ), 섭라 ( 涉羅 ), 탐모라 ( 耽牟羅 ), 탁라 ( 羅 ) 등으로불리어왔다. 이들명칭중 동영주 만을제외하고는모두가 섬나라 라는뜻이다. 그후 고을나 의 15 대후손 3형제 ( 후, 청, 계 ) 가당시한국의고대왕조의하나인 신라 (B.C 57~A.D 935) 에입조 ( 入朝 ) 하여 탐라 ( 제주도의옛명칭 ) 라는국호를갖게되었고, 또이때부터 탐라 는 신라 를섬기게되었다. 지금의제주란명칭은고려고종 (1214 년 ) 때부터사용하기시작하였다. 제주는 바다를건너가는고을 이란뜻이다. 제주특별자치도는북동-남서방향의장축 (74km) 과북서서-남동동방향의단축 (32km) 을갖는타원형으로면적은 1,847.8km2이며, 중앙부에는 1,950m 높이의한라산이위치하고, 정상에는지름이 575x400m, 깊이가 100m 에이르는분화구가있으며, 돔상의조면암이분화구주변에관입되어있다. 한라산을중심으로남북으로제주시와서귀포시로나뉘어져있다. 제주시는한라산의정상부근에서서귀포시와접하는북저남고의경사지로형성되어있으며시가지는제주항을중심으로한기존시가지와해안을따라형성된외곽의평탄지에서발달하고있으며, 남쪽에는한라산을중심하여군소오름이산재하고, 중산간지대에는목야지, 도시인근은농경지로이용되고있다. 서귀포시는한라산의중심으로제주시와접하며동서사면은완만한경사, 남북사면은약간급한경사를이루고있으며, 대정읍, 성산읍및표선면지역은해발고도 100m 이하인저지대가넓게나타나고있는제주도전형적인용암평원분포지역이되고있다. 화순항, 성산항을제외하면천연의항만은거의없고, 중문, 신양, 표선, 화순, 하모등해안변에국지적으로사구가발달되어해수욕장으로개발되어있다. 남쪽에는한라산을중심하여군소오름이있으며, 산방산, 송악산, 일출봉등은그절정이뛰어나다. (2) 인구 세대 1) 인구 Population 구분인구증가율세대당세대수총수남여 (%) 인구구 인구밀도 면적 ( km2 ) 2 0 0 0 177,600 543,323 269,614 273,709 0.70 3.1 294.28 1,846.28 2 0 0 1 183,248 547,964 271,907 276,057 0.85 3.0 296.66 1,847.11 2 0 0 2 188,760 552,310 274,579 277,731 0.79 2.9 299.00 1,847.19 2 0 0 3 194,855 553,864 275,632 278,232 0.28 2.8 299.75 1,847.77 2 0 0 4 199,989 557,235 277,664 279,571 0.60 2.8 301.50 1,848.21 2 0 0 5 204,635 559,747 279,415 280,332 0.45 2.7 302.85 1,848.27 2 0 0 6 208,424 561,695 280,711 280,984 0.34 2.7 303.90 1,848.44 2 0 0 7 211,850 563,388 281,576 281,812 0.30 2.7 304.79 1,848.43 제 주 시 153,042 408,364 203,436 204,928 0.63 2.7 417.65 977.77 서귀포시 58,808 155,024 78,140 76,884-0.55 2.7 178.05 870.66 자료 : 제주특별자치도 2008년통계연보 (2007. 12. 31 기준 ) 34_ 08 August
제주특별자치도의총인구 (2007년말기준 ) 는 563,388명, 세대는 211,850세대이다. 인구증가율은 2000년이후증가감소를반복하다가 2007년에는감소세를나타내고있으며, 제주시에비해서귀포시의감소추세가두드러지고있다. 반면에세대수와인구밀도는 2000년이후꾸준히증가추세를보이고있다. 65세이상고령자비중은 2000년의 43,334명에서 2007년에는 61,814명으로연평균 5.2% 의증가율을나타내고있다. (3) 산업현황 제주도전체적으로는수려한자연경관을이용한관광산업 ( 사회간접자본및기타서비스업 : 취업자의약 75.4%), 남쪽특유의해양성기후를이용한농업 ( 주로감귤농사 ) 과바다를이용한어업 ( 농림어업 : 취업자의약 21.8%) 이주를이루고있으며, 제조업은화북동의화북공업단지, 금능리의금능농공단지를중심으로소규모 ( 취업자의약 2.9%) 에그치고있다. 구분 명 ( 구성비 ) 농림어업광업 제조업사회간접자본및기타서비스업 명 ( 구성비 ) 명 ( 구성비 ) 명 ( 구성비 ) 건설업 도 소매 음식숙박업 전기 운수 창고 금융 사업 개인 공공서비스및기타 2001 264(100) 66(25.0) 11.8(4.5) 186(70.5) 25 75 27 59 2002 271(100) 62(23.0) 13(4.8) 195(72.2) 25 75 29 66 2003 281(100) 72(25.6) 12(4.3) 196(69.8) 26 74 28 69 2004 278(100) 68(24.5) 12(4.3) 198(71.2) 26 74 27 72 2005 284(100) 67(23.6) 12(4.2) 205(72.2) 22 75 27 82 2006 289(100) 64(22.1) 10(3.6) 215(74.4) 21 74 30 90 2007 289(100) 63(21.8) 8(2.9) 218(75.4) 21 74 32 92 자료 : 2008 년통계연보 (2007. 12. 31 기준 ) ( 단위 : 천명, %) 제주도관광객은 2003년 491만여명, 2004년 493 만여명, 2005년 502만여명, 2006년 531만여명, 2007년 542만여명, 2008년 580만여명으로매년증가세를보이고있으며이는주 5일근무제에따른여행기간의증가, 환율상승등에기인한것으로보인다. 또한제주지역항공사의취항에따른여행경비절감및제주화산섬, 용암동굴및성산일출봉이세계자연유산으로등재됨으로해서향후관광객은계속적인증가추세를보일것이다. ( 단위 : 명, 백만원 ) 구분 관광객수관광수입계내국인외국인계내국인외국인 2002 4,515,515 4,226,019 289,496 1,526,556 1,152,503 374,053 2003 4,913,390 4,692,373 221,017 1,556,128 1,307,242 258,886 2004 4,932,512 4,603,297 329,215 1,678,748 1,307,955 370,793 2005 5,020,275 4,641,552 378,723 1,720,166 1,303,061 417,105 2006 5,312,998 4,852,638 460,300 1,846,820 1,345,984 500,836 2007 5,429,000 4,888,000 541,000 2,214,400 1,603,400 611,000 2008 5,800,000 - - - - - 자료 : 2008년통계연보 (2007. 12. 31 기준 ) Real Estate Focus _35
2. 제주특별자치도의대규모사업 (1) 이도 2지구도시개발사업 목적 : 서민주택건설에필요한택지의효율적개발과주택지역의배후주거기능을확보하여양질의택지공급으로주거생활의안정도모를위함 위치 : 제주시이도동일원 면적 : 945,522m2 총사업비 : 792억원 사업기간 : 2003. 4. 16 ~ 2009. 12. 31 수용인구 : 약 7,300명 (2,500여세대) 사업시행자 : 제주시 면적 : 975,608m2 총사업비 : 2,358억원 사업기간 : 2004. 12. 29 ~ 2010. 12. 31 계획인구 : 18,947인 ( 가구당 2.96인 ) 계획가구 : 6,400가구 사업시행자 : 한국토지공사, 대한주택공사 토지이용계획 주택건설용지 공공시설용지 구분면적 ( m2 ) 구성비 (%) 계 975,608 100.0 단독주택 83,628 8.6 공동주택 398,433 39.4 근린생활시설 7,878 0.8 준주거 21,191 2.2 소계 497,337 51.0 도로 186,232 19.1 주차장 14,299 1.5 공원 132,128 13.5 녹지 51,343 5.3 공공용지 3,627 0.4 상업 업무용지 11,072 1.1 학교 42,475 5.7 종교시설 2,063 0.2 하천 16,158 1.7 농업생산용지 350 0.1 사회복지시설 4,731 0.4 소계 478,271 49.0 토지이용계획도 (2) 제주삼화지구택지개발사업 목적 : 제주시의다른생활권에비해상대적으로발전이늦은동부생활권의균형발전및안정적인택지및공동주택을공급하기위함 위치 : 제주시화북동, 삼양동, 도련동일대 36_ 08 August
주택유형별계획 구분면적 ( m2 ) 구성비 (%) 세대수인구수 ( 명 ) 단독주택 83,628 14.9 277 820 공동주택 384,640 85.1 6,310 18,681 합계 468,268 100.0 6,400 18,947 (3) 아라지구도시개발사업 위치 : 제주시아라동주공아파트일원 면적 : 925m2 총사업비 : 747억원 사업기간 : 2008. 12 ~ 2012.8 수용인구 : 약 1만 1,700명 (4,200여세대) 사업시행자 : 제주시 토지이용계획 구분면적 ( m2 ) 구성비 (%) 계 975,608 100.0 단독주택지 405,182 43.8 주택 공동주택지 128,643 13.9 건설용지 근린상업용지 15,119 1.6 소계 497,337 51.0 공공시설용지 도로, 공원학교등 376,603 40.7 (4) 제주참단과학기술단지조성사업 목적 : 관광산업외에산업기반이없는제주지역에천혜자원과청정환경을활용한정보통신및생명공학관련교육 연구 창업지원기능이결합된휴양형과학기술산업단지를조성하기위함 위치 : 제주시아라1동, 영평동, 월평동일원 면적 : 1,093,527m2 총사업비 : 4,274억원 ( 공공 1,662억원, 민간 2,612 억원 ) 사업기간 : 2003 ~ 2011 사업시행자 : 제주국제자유도시개발센터 (JDC) 토지이용계획구분계산업시설용지지원시설용지공공시설용지면적 ( m2 ) 1,093,527 415,278 218,799 459,450 구성비 (%) 100 38 20 42 토지이용계획도 Real Estate Focus _37
위치도및조감도 위치 : 서귀포시서호동, 법환동일원 면적 : 1,150m2 총사업비 : 733억원 사업기간 : 2007 ~ 2012 수용인구 : 5,000명 토지이용계획 구분 면적 ( 천m 2 ) 비율 계 1,142 100 주거용지 214 18.7 상업 / 업무지구 30 2.6 신산업용지 45 3.9 이전기관 410 35.9 공원녹지 286 25.0 도로등 157 13.7 위치도 (5) 서귀포혁신도시조성사업 목적 : 혁신도시건설및공공기관이전으로국가재도약의계기를마련함으로써수도권과지방의상생을통한균형발전과혁신형국토건설을기대하고있다. 중심지구주변에입지하여직주근접주거환경, 자연친화적주거환경조성, 편리한삶을위한생활편익시설및복지시설, 배치우수한교육환경및품격있는문화 창조도시조성을목적으로함 38_ 08 August
(6) 휴양형주거단지조성사업 (7) 헬스케어타운조성사업 목적 : 주거, 레져, 의료기능이통합된세계적인수준의 휴양형주거단지 를조성함으로서국제자우도시기반을구축새로운휴양주거문화형성을통해인구유입효과및관광객체류기간연장도모등고부가가치형의지역관광산업으로발전시켜나감으로서지역경제활성화및도민의소득증대에기여함 위치 : 서귀포시예래동일원 ( 중문관광단지인근 ) 면적 : 744,000m2 총사업비 : 1조7,981억원 사업기간 : 2003 ~ 2015 사업시행자 : 버자야제주리조트 ( 주 )( 합적법인 : 자본금 300억원, JDC 19%, 버자야 81%) 도입시설 : 호텔 3개동 (50층, 38 층, 27층 ), 콘도미니엄 ( 타워형 676실, 단독형 116실 ), 상업시설, 특수시설 ( 의료시설, 실내공연장 ) 등 조감도 목적 : 제주특별자치도핵심사업인관광 ( 휴양 ), 의료및 R&D 등이연계된의료복합단지조성을통해동북아시아의새로운 의료관광 (Medical Tourism) 중심지 로도약하고지역경제활성화및도민의소득증대에기여함 위치 : 제주특별자치도서귀포시동홍동, 토평동일원 면적 : 1,519,591m2 총사업비 : 7,845억원 ( 공공 : 1,556억원, 민간 : 6,289억원 ) 사업기간 : 2009 ~ 2015 조감도 Real Estate Focus _39
3. 제주특별자치도의부동산시장 (1) 개요 2008 년말세계금융위기에따른실물경제악화로제주지역역시장기침체국면이다. 토지거래량의감소로이어지고있기는하나, 제주지역아파트시장인경우는아파트의공급이 4~5 년간거의이루어지지않아실수요자의수요증가로인하여아파트의가격은다소보합세내지는강보합세를유지하고있다. 최근일부에서조심스럽게낙관하는실물경제지표의긍정적인호전전망으로실물경제의회복세에맞추어토지가격인경우는회복세로이어질것으로전망되며, 아파트가격은대규모의택지개발사업으로인해대단위아파트공급이예정되어있으므로당분간은보합내지는강보합세를유지하다가서서히약보합세를유지할것으로전망된다. (2) 제주특별자치도의토지이용현황 m2 ( 단위 :, %) 구분 면적 비율 합계 1,848,430,837.6 100 전 368,281,067.5 19.9 답 7,821,731.0 0.4 과수원 165,402,866.0 9.0 대지 52,739,715.1 2.9 공장용지 2,725,648.7 0.1 목장용지 167,500,735.0 9.1 임야 897,255,561.0 48.5 공공용지등 186,703,513.3 10.1 자료 : 제주특별자치도 2008년통계연보 (2007.12.31기준 ) 2007 년말기준현재제주특별자치도의지목별이 용현황은임야가 48.5% 로가장많고전 (19.9%), 공 공용지등 (10.1%), 목장용지 (9.1%), 과수원 (9.0%) 의 순으로나타났다. 40_ 08 August
(3) 토지가격동향 제주특별자치도의경우 2008년 1월이후안정적인상향보합세를유지하다가 11월금융위기로인하여 2008년 12 월의누계는 -0.020% 로전반적인침체국면으로마감하였으며, 이후 2009년부터는연초대비각종실물경제지표의하반기낙관적전망과자산시장의유동성의확대등으로하락폭이점차완화되다가 2009년 5월을기점으로보합세를유지하고있다. 최근일부에서조심스럽게낙관하는실물경제지표의긍정적인호전전망으로실물경제의회복세에맞추어토지가격인경우는회복세로이어질전망이다. (4) 아파트가격동향 제주특별자치도아파트의거래량과가격은 2008 년말세계금융위기에따른실물경제악화가있었음에도 4~5년간의대단위아파트의공급이이루어지지않아실수요자의수요증가로인하여아파트의가 격은다소보합세내지는강보합세를유지하고있다. 전년 (2008년) 대비권역별로제주시인경우는 3.7 % 상승, 서귀포시의경우는 1.6% 상승으로나타나고있다. 규모별로 85m2이하의소형주택은 2.1~4.4% 의상승, 85 m2초과중대형주택은 3.6~5.1% 상승으로나타나고있다. 가격수준별로 5천초과 ~1억원이하의주택은 2.5% 상승, 3억원초과주택은 7.0% 상승한것으로나타나고있다. 아파트의선도단지는노형및연동신시가지내대규모단지로서 650만원 /3.3m 2 ~780만원 /3.3m 2 정도의가격수준이며, 최근분양중인아파트의분양가격은 3.3m 2 당 702만원정도의수준이다. 제주특별자치도의아파트의가격은 4~5년간의신규대단위아파트공급이이루어지지않고, 실수요자들이수요증가로인하여보합내지는강보합세를유지할것으로전망된다. Real Estate Focus _41
4. 종합적검토 제주특별자치도전체적으로경기침체의영향이어느정도안정화되어감에따라서토지가격은보합세를보이고있으며, 아파트의가격은당분간대규모의아파트공급이이루어지지않은한당분간은강보합세가지속될것으로판단된다. 최근제주특별자치도는이도지구, 삼화지구, 아라지구택지개발사업, 첨단과학기술단지조성사업, 서귀포혁신도시조성사업, 헬스케어타운조성사업등을통해서지역경제활성화및부동산 시장의회복에박차를가하고있다. 제주국제자유도시출범이후예래휴양형주거단지조성사업에최대의외자유치의성사와 제주화산섬과용암동굴 이우리나라최초로유네스코세계자연유산 (World Natural Heritage) 에등재는향후제주도의인지도를높여국내외투자전망을더욱밝게하고있다. 제주특별자치도는향후관광산업을고부가가치휴양관광산업으로선도할것이며, 제주를세계적인섬으로발돋움할수있는전기를마련해나갈것이다. 42_ 08 August