미래에셋자산운용준법감시인사전확인필제 14-51 호 (2014.02.28) 2013 연간보고서 미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모 1 호투자회사
미래에셋맵스 아시아퍼시픽 부동산 공모1호 투자회사 C O N T E N T S 01 2013년 운용결과 및 배당안내 02 투자자산별 현황 01 미래에셋 센터원 / 02 미래에셋 플레이스 / 03 인도 주거개발 프로젝트 / 04 브라질 Rochavera Corporate Towers (Tower A & B) 03 투자 진행중인 자산 및 향후 운용계획 01 판교 개발 프로젝트 미래에셋 센터원 위 치 서울시 중구 수하동 주요용도 오피스 + 리테일 미래에셋 플레이스 위 치 경기도 성남시 분당구 주요용도 오피스 판교 개발 프로젝트 위 치 경기도 성남시 판교지구 주요용도 호텔 + 오피스 인도 주거개발 프로젝트 위 치 인도 주요 4개도시 주요용도 주거시설 상파울로 오피스 위 치 브라질 상파울로 Berrini 주요용도 오피스 현재 투자중인 자산 투자 진행중 자산
2013 년도운용결과요약 ( 단위 : 백만원 ) 항목금액비고 영업이익 49,461 부동산운용수익 49,457 미래에셋센터원 31,861 미래에셋플레이스 5,436 판교개발프로젝트 5,771 대여금이자수익 브라질호샤베라 6,389 대여금이자수익등포함 이자수익등 4 영업비용 37,978 펀드보수 10,199 부동산운영비용 27,648 미래에셋센터원 23,629 미래에셋플레이스 2,766 인도주거개발프로젝트 15 브라질호샤베라 1,238 기타비용 131 자산재평가손익 26,807 당기순이익 38,290 01
2013 년도배당안내 (1) 배당방법및규모 구분구성비율배당률금액 ( 백만원 ) 주당배당금액 ( 원 ) 비고 현금 100% 0.04 18,566 200 (2) 배당일정일자 절차 비고 2014년 2월 20일 확정배당결의 이사회결의및공시 2014년 2월 26일 배당금지급 현금배당 (3) 설정이후배당현황구분 총배당금액 ( 백만원 ) 주당배당금액 ( 원 ) 배당률 (%) 비고 2007년 9,617 111.38 2.23% 현금 2008년 38,633 447.42 8.95% 주식 (84%) 및현금 (16%) 2009년 - - - - 2010년 7,695 82.90 1.66% 현금 2011년 16,246 175.00 3.50% 현금 2012년 16,246 175.00 3.50% 현금 2013년 18,566 200.00 4.00% 현금 (4) 누적기준가격및기간수익률 ( 단위 : 원 ) 7,000 6,000 5,000 5,000.00 5,111.38 5,572.09 5,543.94 5,664.48 6,453.12 6,623.59 7,123.90 4,000 1,000 0 2007 년 2 월 2 일 ( 설정일 ) 2007 년말 2008 년말 2009 년말 2010 년말 2011 년말 2012 년말 2013 년말 구분최근 6 개월최근 1 년최근 2 년최근 3 년설정이후 기간수익률 0.98% 6.32% 9.11% 24.28% 40.82% * 기준일 : 2013년 12월 31일 * 누적기준가격은투자회사결산시이익분배금이분배되지않은것으로가정하여산출되는기준가격으로서, 본펀드의홈페이지를통해확인하실수있습니다. * 설정일 : 2007 년 2 월 2 일 ( 회사설립일은 2007 년 1 월 9 일 ) 02
미래에셋센터원 _ 대한민국 글로벌비즈니스의새로운랜드마크 개요 위치서울시중구을지로 5 길 26 ( 수하동 ) 투자자산형태국내부동산 ( 토지및건물 ) 규 모 대지면적 : 9,115m2 연면적 : 168,050m2 층수지하 8 층 / 지상 32 층 (2 개동 ) 용도업무시설, 판매시설 소유비율지분 50% 소유권이전일 총투자규모 2010 년 12 월 4,532 억원 기타담보차입 2,900 억원 미래에셋센터원청계천측전면부 대한민국금융의중심지에서글로벌비즈니스의중심지로우뚝선미래에셋센터원은서울의중심부에입지, 편리한교통망, 최첨단설비, 친환경건축, 건축물의완성도, 시원스런조망을기반으로국내외우량임차사의구성까지글로벌비즈니스의새로운기준이되어안정적인운용이이루어지고있습니다 미래에셋센터원빌딩은지하철 1 호선종각역및 2 호선을지로입구역인근에위치한편리한교통망과남산과도심의조망권을모두확보한탁월한 입지여건에최신식빌딩테크놀러지를기반으로신축된 16 만 8 천m2 (5 만여평 ) 규모의대형오피스빌딩입니다. 빌딩내입점한세계각국의다양한음식점및 36층전망레스토랑, 각기다른컨셉의까페, 고급판매점들은입주사편의는물론, 외부고객및관광객의이용으로도심명소로자리잡았으며, 900평규모의고급휘트니스와국제교류재단의갤러리, 탁월한주차공간등은빌딩이용객의만족도를더욱향상시키고있습니다 미래에셋센터원빌딩은준공후 3년이경과한현재, 국내외금융회사를비롯하여해외유명기업및언론사, 글로벌컨설팅사, 대기업제조및건설사, 글로벌로펌 7개사등국내외우량임차사들의장기임대차로구성하여자산안정화가이루어졌으며, 빌딩내철저한보안시스템과각종편의시설, 프라임서비스등의이용만족도향상에따라기존임차사의추가증평수요가지속적으로발생하고있습니다. 또한, 빌딩매입시체결한담보대출의리파이낸싱으로향후연간약 50억수준의이자비용이절감될예정입니다. 2014년도심오피스시장은타권역에서의이전수요에도불구하고, 대형오피스의신규공급이지속되어현재의높은공실률과실질임대료하락추세가당분간지속될것으로예상되고있으나미래에셋센터원의경우, 기체결한안정적인임대차를바탕으로잔여공실을조속히해소하고, 차별화된자산관리시스템을통하여지속적인자산가치상승노력을이어갈것입니다. 03
미래에셋플레이스 _ 대한민국 희망의도시에서대기업의보금자리로 분당의핵심업무지구에위치한미래에셋플레이스는 NHN 과교보생명등국내주요기업들이입주해있는알찬투자프로젝트입니다 미래에셋플레이스는분당의핵심업무지구인지하철분당선서현역인근에위치하며, 지하철및다양한버스노선을통한편리한대중교통 여건을갖추고있습니다. 분당구청, AK플라자, 중앙공원등행정 상업 문화적공간에대한접근성이용이하여업무및생활편의성이높으며, 인근분당지역평균전용율보다높은전용율 (60.7%) 을통해상대적으로높은임대료유지가가능합니다 본빌딩은 2008년 1월 28일준공된연면적 1만9천m2 (5,762평) 규모의오피스빌딩으로 2014년으로운영 7년차를맞고있습니다. 현재 NHN, 교보생명, 스타벅스등이입주해있으며 99% 의임대율을유지하고있어분당판교시장의평균을상회하는임대상황을보이고있습니다. 이러한안정된임대차계약을바탕으로 2013년까지미래에셋플레이스는매입당시예상보다높은투자수익을기록하였습니다. 현재분당오피스시장은판교신도시대규모오피스공급과분당오피스시장의임차수요부족이라는악재를맞이하고있습니다. 판교테크노밸리내외부임대가가능한 39만6천m2 (12만평) 규모의업무시설에대한공실해소가최근빠르게이어지고있으나, 임대료수준은테크노벨리공급이전수준을회복하지못하고있는상황입니다. 또한 2014년이후공급될알파돔시티와판교중심상업용지신축오피스공급으로인하여분당판교시장의경쟁은가속화될것으로보입니다. 하지만당사는세밀한건물관리와끊임없는임차인만족도향상노력으로매입당시목표를지속적으로상회하는투자수익률을기록하고있으며, 판교테크노밸리 NHN 신사옥으로이전이예상되었던 NHN과재계약체결, 리테일임차인재구성을통한임대수익증대와건물이미지개선등을통하여분당오피스시장내타빌딩과는차별화된운영성과를이룰수있었습니다. 이런추세는앞으로도지속되어 2014년예정되어있는주요입주사와의재계약, 건물의서비스개선등을통하여안정적인건물운영을이어갈것입니다. 개요 미래에셋플레이스남동측전면부 위 치 경기도성남시분당구황새울로 359번길 11( 서현동 ) 투자자산형태국내부동산 ( 토지및건물 ) 규 모 대지면적 : 2,314m2 연면적 : 19,017m2 층수지하 3 층 / 지상 8 층 용도업무시설, 근린생활시설 소유비율부동산 100% 소유권이전일 총투자규모 2008 년 2 월 605 억원 04
인도주거개발프로젝트 _ 인도 개요 위 치 인도남부등 4개도시에위치한 7개 주거단지개발사업 * 투자자산형태 투자대상 부동산투자목적회사주식 주거단지개발사업을시행할목적으로인도내에설립된 4 개부동산개발회사가발행한주식및의무전환사채 ** 규 모 총토지면적 : 약 305만m2 총분양면적 : 약 398만m2 유 형 아파트, 빌라, 타운하우스, 주택용지, 판매시설등 소유비율지분 4.6% 투자자산취득시점 2008 년 6 월 ~ 12 월 총투자규모 118 억원 *** * 사업규모는사업계획변경등으로인해변동될수있음 ** 발행후일정기간경과시주식으로자동전환되는채권 *** 총투자규모는 2013 년 12 월말환율적용한투자금잔액기준입니다 성장하는인도중산층이원하는새로운주거문화 정치 경제 문화의중심지첸나이, IT 산업의중심지방갈로르, 근대산업의중심지코친, 도로 철도등주요교통의교차점인도르등성장잠재력을지닌인도의주요 4 개도시에서진행되는총 7 개주거단지개발사업 인도주거개발프로젝트는인도남부지역등 4개도시에 (Bangalore, Chennai, Kochi, Indore) 대규모주거단지개발사업에투자하는프로젝트입니다. 지난한해인도경제는 10% 내외의인플레이션과이에따른지속적인금리인상, 미국의유동성테이퍼링정책에의한외국투자자금유출과루피화약세, 이로인한무역및재정적자심화등으로어려움을겪었습니다. 인도정부는 2014년경제성장률목표를 4.8% 로발표하였으며, 이는 2013년상반기발표한경제성장률목표대비 1.7% 가량낮은수치입니다. 그러나인도중앙은행의선제적인금리정책으로 2013년하반기들어루피화가치가진정세를보이고있으며, 해외자본유치에적극적인인도정부의정책으로해외직접투자액이증가하고물가상승률이안정화되면인도중앙은행도다시기준금리를인하할것이고, 이에따라주택분양시장에도긍정적인영향이있을것으로예상됩니다. 아울러장기적인관점에서인도중산층의구매력이증가되고편리한주거문화에대한수요는지속적으로증가할것으로기대됩니다. 본투자건은인도최대규모부동산개발회사인 DLF와공동투자한프로젝트로서, 대상지역의주택시장현황및특성에맞추어아파트, 빌라, 타운하우스, 주택용지등으로구성된주거단지를개발ㆍ분양하고있습니다. Indore 시 Garden City 단지내클럽하우스조감도 06
Rochavera Corporate Towers (Tower A & B) _ 브라질 남미금융의중심지상파울로최고의프라임오피스빌딩 브라질의성장성을바탕으로 Prime Location 에위치한랜드마크건물의우량임차인들을통한안정적인수익을창출하는투자로, 향후도래할월드컵 (2014) 과올림픽 (2016) 을바탕으로지속적인자산가치의상승이기대 Rochavera Tower는남미와브라질경제를이끌어가는상파울로시내에서도다수의다국적제조업체들이모여있는 Marginal 지역에위치한대표적인프라임급오피스빌딩입니다. 인근의대규모고급쇼핑몰과도시철도역이인접하여유동인구가많은최고의상권에위치하고있으며, 일류글로벌기업들을장기임차인으로보유하고있습니다. 본빌딩은 2008년 5월 (Tower B) 및 2008년 8월 (Tower A) 준공된, 117,746m2 (35,527평) 규모의오피스빌딩으로운영 6년차를맞고있습니다. 2012년 6월 22일당펀드가매입을완료하였으며현재 100% 의임대율을유지하고있습니다. 주요임차사로는 Votorantim Bank, SAP Brazil, LG Electronics 및다수의제약회사등이있습니다. 상파울로의오피스시장은 2000년대중반이후수요대비공급부족으로인해, 2012년도초반부터현재까지신규오피스물량이대거공급되어 2013년 4분기기준공실율은 10.5%, Rochavera 타워가속한 Marginal지역은약 13% 로시장환경이어려워지고있습니다. 환율또한, 미국연방준비제도의양적완화축소및브라질정부의정책으로인하여지난한해미국달러화대비헤알화가치가 15.1% 하락하며 2008년이래가장큰폭을기록하였습니다. 하지만, 어려운환경에도불구 Rochavera Towers A, B동의만기도래한임대계약을연장하여임대율 100% 를유지하고있고, 2014년에도일부예정되어있는임대재계약건을성공적으로마무리하여안정적인임대수입을지속시킬예정입니다. 개요 위치상파울루베히니 투자자산형태 부동산투자목적회사주식및채권 ( 주주대출 ) 규 모 Leasable Area : 56,734m2 (TA: 28,367m2, TB: 28,367m2 ) 층 수 Tower A ( 지하3층 ~ 지상18층 ), Tower B ( 지하3층 ~ 지상18층 ) 용도오피스 소유비율지분 29.82% 소유권이전일 총투자규모 2012 년 6 월 22 일 약 1,081 억 호샤베라타워 A 및타워 B 08
판교호텔복합시설개발프로젝트 _ 대한민국 상상이상의특권이있는新도시 편리한교통과친환경도시로서의가치를모두누릴수있는매력적인新주거문화단지내중심상업용지에개발되는호텔복합시설입니다 판교호텔복합시설개발프로젝트는경기도성남판교신도시중심상업용지내 3,310m2 ( 약 1,000평 ) 의토지에총연면적 41,517m2( 약 12,560평 ) 의호텔복합시설개발을계획하고있으며, 주요예정시설로는비즈니스호텔 282실 (7~16F), 오피스 (3~6F) 및리테일 (B1~2F) 입니다. 판교신도시는신분당선개통과경부고속도로와서울외곽순환도로를잇는판교IC의개선으로더욱편리해진교통과더불어친환경도시로서의장점을가지고있는매력적인주거문화단지입니다. 개요 위 치 경기도성남시분당구판교역로 192번길 12( 삼평동 ) 투자자산형태부동산투자목적회사주식및채권 ( 주주대출 ) 규 모 대지면적 : 3,310m2 연면적 : 41,517m2 층수지하 6 층 / 지상 16 층 용 도 호텔 (287실, 7~16F), 오피스 (3~6F), 리테일 (B1~2F) 소유비율지분 85.1% 소유권이전일 2014 년 3 월말준공예정 ( 변동가능 ) 총투자규모약 1,126 억원 ( 13 년말기준 ) 상기내용은추후변동될수있음 본사업부지는신분당선판교역에서도보 3분거리에위치하고있으며, 판교신도시내주거 문화의중심지인알파돔시티와첨단연구시설이밀집한판교테크노밸리를연결하는중심상업용지내에자리하고있습니다. 이러한탁월한입지여건을바탕으로본프로젝트는투자자들에게판교신도시랜드마크빌딩에투자할수있는기회를제공하고있습니다. 본프로젝트는 2011년 12월에착공을하여현재오피스내부마감및호텔인테리어공사가진행중이며 2014년 3월말준공예정입니다. 판교개발프로젝트예상조감도 05
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