상가, 빌딩투자 유망지역자산관리 태인 CDC 대표김광수
목 차 1 수익률산출방법 2 상권분류 3 유망상권분석 4 유망빌딩입지
1. 수익률산출방법 1) 빌딩의수익률 - 임대면적 ( 연면적 ) 1000 평, 보증금 500 천원 / 평, 월임료 50 천원 / 평 - 총보증금 500,000 천원, 총임대료 : 50,000 천원 X 12=600,000 천원 - 매입가 80 억원, 매입자는임대료인수조건으로 75 억원에매입 - 투자수익률 : 600,000 천원 /75,000,000 천원 =8% ( 고려할부분 : 공실률 ( 평균 5%), 관리비및빌딩운영경비, 주차비자판기 ) -자기자본수익률: 공실률 5%, 관리비2만원실비1만원, 대출 40억원대출이자율년 6%, 주차수입및자판기무시 -가능총수익: 임대료 5천만원 + 관리비수입 1천만원 / 월 = 6천만원 / 월 -유효총수익( 공실률감안 )= 가능총수익 x 5%+ 5천7백만원 -제세공과금등운영경비는실비고려순영업소득 : 5천7백만원 / 월
- 대출이자 :40 억원 x 6%/12 개월 =2 천만원 / 월 - 지분소득 :5 천 7 백만원 -2 천만원 =3 천 7 백만원 / 월 ( 년 4 억 4 천 4 백만원 ) - 지분투자액 80 억원 -5 억원 ( 보증금인수 )-40 억원 ( 대출금 )=35 억원 - 지분수익률 :4 억 4 천 4 백만원 /35 억원 =12.7% - 종합수익률 ( 대출이없는경우 ):6 억 8 천 4 백만원 /75 억원 =9.12% 2) 상가투자수익률 투자수익률 =( 월임대료 x12)- 대출이자 )/( 매매가 - 임대보증금 - 대출금 ) # 투자수익률 : 상가나오피스 6-8%,
5. 매매가격 Valution 시장가격 Valuation 방법 원가 방식 가격 시점에서 부동산의 기초가격을 산정하여 자산 평가 (비용접근법) 토지와 건물 취득 소요예상비용 산정을 목적으로 함 비교 방식 대상 부동산과 유사한 지역, 규모, 특성을 가진 비교사례 분석을 통한 자산 평가 시장에서의 적정 매각가 산정을 목적으로 함. (시장접근법) 수익 방식 (소득접근법) 향후 기대 수익 및 비용을 산정하여 현재 가치로 환산한 금액을 자산으로 평가 투자 목적의 부동산 취득에 주로 사용하며 미래의 기대 수익률 및 현재 가치 산정을 목적으로 함.
사례분석 테헤란로소재 빌딩 소재지 지역지구 서울시강남구역삼동 도시설계지역 / 일반상업지역 / 주차장정비지구 / 1종미관지구 규 모 B6 / 20F 연면적 10,556.98 평 준공일 1996. 3. 28 대지면적 780.17 평 용적율 920.62% 건폐율 45.54% 전용율 50.26% 주차 297대 공시지가 42,645천원 / 평 소유주 지분구조 50:50 강당, 직원식당, 헬스장등입주사지원시설구비. 중앙냉난방, 천정고 2.5m
원가방식 ( 비용접근법 ) ( 단위 ; 원 ) 구분내용평당단가가치구성비비고 토지가치 면적 ( 평 ) : 780.16 42,645,336 33,270,185,334 42.5% 개별공시지가기준 연면적 ( 평 ) : 10,556.86 5,075,163 53,577,785,268 건물가치 경제적내용연수 : 50년 감가상각율 : 0.02 경과년수 : 8년 철골철근콘크리트 20 층이상고급형적용 감가수정 -8,572,445,642 건물추정가치 45,005,339,626 57.5% 원가법추정가치 78,275,524,960 100% 39,137,762,480 ( 소유주지분 50%) 원가법에의한가치산정시개별공시지가의보정치는별도로고려하지않았음
비교방식 ( 시장접근법, 거래사례비교법 ) 구분비교빌딩대상빌딩비고 지역요인교통접근성 1.00 1.15 지하철및대중교통접근성우수 개별요인 준공년도 1.00 0.99 신축년도다소불리 전용율 1.00 0.98 비교빌딩전용율약 55% 지분매각여부 1.00 0.90 지분구분매각시다소불리 시점보정 1.00 1.00 매각시점은동일한것으로판단 기타보정 1.00 1.05 기타요인은다소유리한것으로판단 비교빌딩을기준으로 6 개부문의보정요인을선정하고 각각의요인에가중치를적용하여 해당빌딩의비준가격을산출 43,562,883 천원 비교빌딩 : 테헤란로소재최근매각된빌딩으로건물규모, 위치등이유사한빌딩적용
수익방식 ( 소득접근법 )- 전제조건 구분 ( 가치산정기본전제 ) 내용비고 보유 - 운용기간 보증금간주이자 5 년운용후매각 4.2%/ 년 임대료수준 ( 천원 / 평 ) 580 / 58 기준층기준 전월세환산율 14% 운용수입 보증금비율 10% 1 층전체전세가정 관리수입 ( 천원 / 평 ) 25 임대료및관리수입증가율 3.0%/ 년 공실및대손 3.0% 운용지출 관리비용 ( 천원 / 평 ) 관리비의 70% 수도, 광열비포함 관리비용등증가율 3.0%/ 년 처분가치자본환원율 (Cap. Rate) 9%
수익방식 ( 소득접근법 ) ( 단위 ; 천원 ) 운용수입 운용비용 처분비용 구분 산정기준 운용 / 매각 y +1 y +2 y +3 y +4 y +5 y +6 잠재조소득 (PGI) 5,264,079 5,422,001 5,584,661 5,752,201 5,924,767 6,102,510 공실률 3% 적용 3% 3% 3% 3% 3% 3% 유효조소득 (EGI) 5,106,156 5,259,341 5,417,121 5,579,635 5,747,024 5,919,434 세금 ( 재산, 종토세등 ) EGI의 3% (153,185) (157,780) (162,514) (167,389) (172,411) (177,583) 보험금 ( 종합보험등 ) 평당 5,000원 (26,392) (27,184) (27,999) (28,839) (29,705) (30,596) 관리비용및기타 관리비수입의 70% (1,074,597) (1,106,834) (1,140,040) (1,174,241) (1,209,468) (1,245,752) 운용비용 (1,254,173) (1,291,799) (1,330,553) (1,370,469) (1,411,583) (1,453,931) 순영업소득 (NOI) 3,851,983 3,967,542 4,086,568 4,209,165 4,335,440 4,465,504 처분시가치 Cap. Rate 9% 49,616,707 보증금상환액 (7,900,844) 거래비용 (496,167) 세전 Cash flow 3,851,983 3,967,542 4,086,568 4,209,165 45,555,136 NPV ( 할인율 9%) 42,618,502
적정시장가격산정 ( 단위 ; 천원 ) 구분추정매도가비고 원가방식 39,137,762 20 층이상철골철근콘크리트조 감가상각 8 년 / 토지 : 건물 = 42:58 비교방식 43,562,883 인근비교빌딩매각사례비교 수익방식 42,618,502 현가할인율 9% Cap. Rate 9% 원가 / 비교 / 수익방식에의한시장가치추정 420 430 억원
레버리지효과비교분석 레버리지효과 (Leverage Effect) : 타인자본을이용한자기자본수익률의상승효과 타인자본을사용하는데드는비용보다높은수익률이기대되는경우에는 타인자본을적극적으로활용하는것이유리함, 단과도하게차입시경기가 어려울때금리부담으로도산의위험이있음. 내용 : 차입비중을 30% 와 50% 로나누어수익률을비교분석함. 전제사항 : 5 년운영후매각, 공실률 3%, 할인율 9% 적용
레버리지효과비교분석 30% 차입시 ( 단위 ; 천원 ) 초기투자 구분 산정기준 자산가격건물매입가격 43,000,000 취. 등록세등건물매입가격 *5.8% 2,494,000 중개수수료건물매입가 *1% 430,000 채권할인비용 0.3% 129,000 실사, 감정평가비일식 50,000 운용 / 매각 y +0 y +1 y +2 y +3 y +4 y +5 y +6 총투입금액금융조달 ( 부채, 30%) 46,103,000 13,830,900 투자 자기자본 (55%) 25,252,302 보증금 (15%) 7,019,798 7,019,798 7,230,392 7,447,304 7,670,723 7,900,844 8,137,870 월세 3,338,109 3,338,109 3,438,252 3,541,400 3,647,642 3,757,071 3,869,783 보증금운용수입 4.2% 0 8,845 9,110 9,384 9,665 9,955 운용 관리비 3% 증가 / 년 1,535,138 1,535,138 1,581,192 1,628,628 1,677,487 1,727,811 1,779,646 수입 주차수입 3% 증가 / 년 96,000 96,000 98,880 101,846 104,902 108,049 111,290 잠재조소득 (PGI) 4,969,247 5,127,169 5,280,984 5,439,414 5,602,596 5,770,674 공실률 3% 적용 3% 3% 3% 3% 3% 3% 유효조소득 (EGI) 4,820,170 4,973,354 5,122,555 5,276,232 5,434,518 5,597,554 세금 ( 재산, 종토세등 ) EGI의 3% (144,605) (149,201) (153,677) (158,287) (163,036) (167,927) 보험금 ( 종합보험등 ) 평당 5,000원 (26,392) (27,184) (27,999) (28,839) (29,705) (30,596) 운용비용관리비용및기타관리비수입의 70% (1,074,597) (1,106,834) (1,140,040) (1,174,241) (1,209,468) (1,245,752) 중개수수료 1개월월세 3% (8,345) (8,596) (8,853) (9,119) (9,393) (9,674) 운용비용 (1,253,939) (1,291,815) (1,330,569) (1,370,486) (1,411,601) (1,453,949) 순영업소득 (NOI) 3,566,230 3,681,540 3,791,986 3,905,745 4,022,918 4,143,605 이자비용 ( 금융조달 ) Cap.Rate 6% 9% (829,854) (829,854) (829,854) (829,854) (829,854) (829,854) 처분시가치 Cap. Rate 9% 46,040,058 처분 보증금상환액 (7,900,844) 비용 거래비용 (460,401) 원금상환금융조달 ( 부채 ) (13,830,900) 세전 Cash flow (25,252,302) 2,736,376 2,851,686 2,962,132 3,075,891 27,040,976
레버리지효과비교분석 50% 차입시 ( 단위 ; 천원 ) 초기투자 구분 산정기준 자산가격건물매입가격 43,000,000 취. 등록세등건물매입가격 *5.8% 2,494,000 중개수수료건물매입가 *1% 430,000 채권할인비용 0.3% 129,000 실사, 감정평가비일식 50,000 운용 / 매각 y +0 y +1 y +2 y +3 y +4 y +5 y +6 총투입금액금융조달 ( 부채, 50%) 46,103,000 23,051,500 투자 자기자본 (35%) 16,031,702 보증금 (15%) 7,019,798 7,019,798 7,230,392 7,447,304 7,670,723 7,900,844 8,137,870 월세 3,338,109 3,338,109 3,438,252 3,541,400 3,647,642 3,757,071 3,869,783 보증금운용수입 4.2% 0 8,845 9,110 9,384 9,665 9,955 운용 관리비 3% 증가 / 년 1,535,138 1,535,138 1,581,192 1,628,628 1,677,487 1,727,811 1,779,646 수입 주차수입 3% 증가 / 년 96,000 96,000 98,880 101,846 104,902 108,049 111,290 잠재조소득 (PGI) 4,969,247 5,127,169 5,280,984 5,439,414 5,602,596 5,770,674 공실률 3% 적용 3% 3% 3% 3% 3% 3% 유효조소득 (EGI) 4,820,170 4,973,354 5,122,555 5,276,232 5,434,518 5,597,554 세금 ( 재산, 종토세등 ) EGI의 3% (144,605) (149,201) (153,677) (158,287) (163,036) (167,927) 보험금 ( 종합보험등 ) 평당 5,000원 (26,392) (27,184) (27,999) (28,839) (29,705) (30,596) 운용비용관리비용및기타관리비수입의 70% (1,074,597) (1,106,834) (1,140,040) (1,174,241) (1,209,468) (1,245,752) 중개수수료 1개월월세 3% (8,345) (8,596) (8,853) (9,119) (9,393) (9,674) 운용비용 (1,253,939) (1,291,815) (1,330,569) (1,370,486) (1,411,601) (1,453,949) 순영업소득 (NOI) 3,566,230 3,681,540 3,791,986 3,905,745 4,022,918 4,143,605 이자비용 ( 금융조달 ) Cap.Rate 6% 9% (1,383,090) (1,383,090) (1,383,090) (1,383,090) (1,383,090) (1,383,090) 처분시가치 Cap. Rate 9% 46,040,058 처분 보증금상환액 (7,900,844) 비용 거래비용 (460,401) 원금상환금융조달 ( 부채 ) (23,051,500) 세전 Cash flow (16,031,702) 2,183,140 2,298,450 2,408,896 2,522,655 17,267,140
레버리지효과비교분석 구분 30% 차입 50% 차입 수익률 (IRR) 10.7% 13.5% 레버리지효과 (Leverage Effect) 를극대화하여운영하는것은 수익률상승을위한유효한방안으로판단. 최근외국계투자기관의빌딩매입시 ABS 발행을통한 SPC 구조로 운영하는사례가증가하고있는이유역시수익률제고의유효한 방안이기때문임.
2. 상권분류 1) 상권 (Buying Power) 의분류 1 차상권 2 차상권 3 차상권 사업장이용고객의 60% - 70% 를포함하는범위 도보 5 분거리 사업장이용고객의 14% - 25% 를포함하는범위 도보 15 분이내 1 차상권, 2 차상권이외의고객을포함하는범위 도보불가 2) 상권분석의중요성 업종선택의기준 임대료평가척도 마케팅전략토대 매출추정근거
3) 점포숫자로주택지상권파악하는방법 (1 층 10 평기준, 단위 ; 만원 ) 점포숫자상권력급지실평수 점포수 70~80 개이상상권 점포수 40~50 개상권 점포수 20~30 개상권 상권이매우좋다 상권이좋은편임 상권이약함 A B C A B C A B~C 10 10 10 10 10 10 10 10 보증금월임대료권리금점포구입비 4,000 2,000 1,000 2,000 1,000 500 1,000 500 120 100 40 100 60 30 60 30 8,000 4,000 2,000 이하 4,000 2,000 500 이하 2,000-1 억 2,000 6,000 3,000 이하 6,000 3,000 1,000 이하 3,000 500 그러나상권분석에있어가장중요한것은상권의크기와번화정도가아니라각각의해당상권에서가장우수한세부상권을찾아내는일.
3. 유망상권분석 Sg.smba.go.kr 1) 강남역상권 일일유동인구 20 만명.2 호선,9 호선 1 차상권 2 차상권 3 차상권
강남역상권특징 수도권남부에서서울로진입하는관문풍부한유동인구로유흥, 오락, 교육상권벤처기업직장인을위한특성학원수도권남부대학교통근버스하차지점지하철 9호선신논현역개통되며상권확장은행철수하고화장품, 의류매장, 커피샵으로대체 임대료 : 세계 5 위 : 안테나샵역할 대로변매장 : 1층 25평기준보증금 5-10억원, 임대료 1,200만원-3,500만원, <1차상권 > 50평기준 20-25억원, 4000만원-1억원선. 먹자골목 : 1층 20평기준권리금 2억5000만-5억원, 보증금 1억-2억5000만원, <2차상권 > 임대료 250만-700만원.
. 유망상권분석 Sg.smba.go.kr 2) 신촌역상권 일일유동인구 13 만명. 대학문화
신촌역상권특징 서울북서부최대상권주변에 8개대학이밀집해있고일일 10만명유동인구신촌기차역과 2호선신촌역더불역세권의류업종이자리못잡음 이대앞패션의류상권이강함. 대학생과중고교학생들이많음. 출퇴근과교차하는버스노선 ( 삼화고속 ) 임대료 : 세계 5 위 : 안테나샵역할 대로변매장 : 1층 15평기준 : 보증금 1-3억원, 임대료 250만원-550만원, 권리금3억-6억원 <1차상권 > 먹자골목 : 1층 25평기준 : 권리금 2억만-5억원, 보증금 5,000-1억5000만원, <2차상권 > 임대료 300만-600만원.
3. 유망상권분석 3) 종로관철동상권 강북젊은이대표상권
종로관철동상권특징 서울시내대표적인유흥오락상권일일 60여만명업무, 먹거리유동인구젊은이들의만남의장소,, 학원가저렴한먹거리청계천개발과도심재개발 임대료 : 세계 5 위 : 안테나샵역할 대로변매장 : 1층 20평기준 : 보증금 1-3억원, 임대료 700만원-1200만원, 권리금3억-7억원 <1차상권 > 먹자골목 : 1층 25평기준 : 권리금 2억만-4억원, 보증금 1억원-2억원, <2차상권 > 임대료 400만-700만원.
3. 유망상권분석 4) 건국대상권대학역세권
건국대상권특징 건대와세종대의대학상권지하철 7호선이 2호선과환승하면서상권발전유동인구의 70% 가 20대저렴한먹거리건대병원과스타시티입주, 롯데백화점, 이마트입점 임대료 : 세계 5 위 : 안테나샵역할 대로변매장 : 1 층 10 평기준 : 보증금 8 천만 -2 억원, 임대료 175 만원 -330 만원, <1 차상권 > 권리금 2 억 7000 만 -4 억 5 천만원 먹자골목 : 1 층 15 평기준 : 권리금 1 억만 -2 억 5000 원, 보증금 4000 억원 -1 억원, <2 차상권 > 임대료 170 만 -330 만원.
3. 유망상권분석 5) 사당역상권
3. 유망상권분석 6) 노원역상권
3. 유망상권분석 7) 노원역상권
3. 유망상권분석 8) 신림역상권
3. 유망상권분석 9) 교대역상권
3. 유망상권분석 9) 교대역상권
3. 유망상권분석 9) 교대역상권
3. 유망상권분석 9) 교대역상권
3. 유망상권분석 9) 교대역상권
3. 유망상권분석 9) 교대역상권
4. 유망빌딩입지
4. 유망빌딩입지
4. 유망빌딩입지