부동산거래와관련한세금상식을한데모아알기쉽게설명한 부동산과세금 2017 부동산과세금 알기쉬운부동산세법
부동산거래와관련한세금상식을한데모아알기쉽게설명한 부동산과세금 2017 부동산과세금 알기쉬운부동산세법
머리말 국내외어려운경제여건속에서도성실하게세금을납부해주시고 국세행정에많은관심과협조를보내주신국민여러분께감사의말씀을드립니다. 세금은나라의주인인국민들이국가의운영에필요한비용을공동으로부담하기위한것이며, 납세는풍요로운문명사회를누리는대가로국민의권리이자의무입니다. 앞으로도세금은우리나라가지금보다더부강하고살기좋은선진일류국가가되고, 모든국민이더불어행복하게사는공정사회를만드는데더욱더중요한역할을할것입니다. 국세청에서는세법의테두리내에서세금을절약하는방법과유의사항등을한데모은 세금절약가이드, 부동산과관련한올바른세금정보제공을위해 부동산과세금, 일상생활속에서접하게되는다양한세금에대한궁금증을해소하기위해 생활세금시리즈 책자를발간하였습니다. 아무쪼록이책자가납세자여러분에게유용한세금길잡이로활용되고, 세금에대한궁금증을해소하는데도움이되시기를바랍니다. 2017 년 5 월 국세청장
contents 01 부동산의취득과세금 1 부동산을취득할때내야하는세금 10 2 인지세 12 3 부동산취득에소요된자금출처조사 12 02 부동산의보유와세금 1 종합부동산세 16 2 관련지방세 25 03 부동산의양도와세금 1 양도소득세 30 1. 1 세대 1 주택에대한양도소득세비과세 30 2. 농지에대한양도소득세감면및비과세 39 3. 기타양도소득세가감면되는경우 42 4. 양도소득세비과세 감면이배제되는경우 44 5. 비사업용토지양도소득세중과세폐지 완화 45 6. 양도소득세계산방법 47 7. 양도소득세신고 납부방법 52 8. 신고시제출할서류 56 2 농어촌특별세 60 3 개인지방소득세 60
4 임대용건물의양도와부가가치세 60 5 부동산실거래가격신고의무제도 62 04 부동산의상속과세금 1 상속과관련된법률상식 64 2 상속세과세대상 66 3 상속세비과세 68 4 상속세계산방법 68 5 상속세신고 납부방법 76 05 부동산의증여와세금 1 증여세과세대상 80 2 증여세면제 비과세 81 3 증여세계산방법 84 4 증여세신고 납부방법 87 06 해외부동산과세금 1 해외부동산관련세금개요 90 2 해외부동산취득단계세금문제 92 3 해외부동산보유단계세금문제 93 4 해외부동산처분단계세금문제 95
부동산과세금 1 부동산취득시내야하는세금 부동산을취득하고등기하면서내야하는세금으로는먼저취득세가있고취득세에덧붙여내는농어촌특별세와지방교육세가있으며, 적지만매매계약서를작성할때내야하는인지세가있습니다. 또한, 부동산을증여또는상속받았을경우에는증여세와상속세를내야하며, 이외에도부동산취득에소요된자금출처를소명하지못할경우에는증여세를추가납부해야합니다. 2 부동산보유시내야하는세금 종전에는보유한부동산에대하여건물은재산세가, 토지는종합토지세가과세되었으나, 2005년부터는주택은건물과토지를통합하여재산세와종합부동산세 ( 일정기준금액초과시 ) 가과세되고, 일반건물은재산세만과세됩니다. 토지는종합합산대상및별도합산대상토지로나누어재산세와종합부동산세 ( 일정기준금액초과시 ) 가과세됩니다. 그리고재산세에는지방교육세 지역자원시설세, 종합부동산세에는농어촌특별세가덧붙여부과됩니다.
알기쉬운부동산세법 부동산거래와관련한세금상식을한데모아알기쉽게설명한 부동산과세금 3 부동산양도시내야하는세금 마지막으로보유부동산을처분할때는국세인양도소득세를납부 해야하며, 이에따른지방소득세도함께납부해야합니다. 4 보유단계별로부과되는국세와지방세 구분취득시 국세 인지세 ( 계약서작성시 ) 상속세 ( 상속받은경우 ) 증여세 ( 증여받은경우 ) 지방세 취득세 지방세제관련부가세 농어촌특별세 ( 국세 ) 지방교육세 보유시 종합부동산세 ( 일정기준금액초과시 ) 농어촌특별세 ( 종합부동산세관련부가세 ) 재산세 지방교육세지역자원시설세재산세과세특례 ( 재산세에통합과세 ) 처분시 양도소득세 지방소득세 ( 소득분 ) 해당없음 국세는중앙정부의행정관서인국세청 ( 세무서 ) 과관세청 ( 세관 ) 에서부과 징수하는세금을말하며, 국방 치안 교육 지역균형발전등과같은국가전체의이익을위해사용됩니다. 지방세는지방자치단체인특별시와광역시및도와시 군 구의행정기관에서부과 징수하는세금을말하며, 이는상 하수도및소방등과같은지역주민의이익과지역발전을위해사용됩니다.
2017 부동산과세금
01 부동산의취득과세금 1 부동산을취득할때내야하는세금 10 2 인지세 12 3 부동산취득에소요된자금출처조사 12
01 부동산의취득과세금 부동산의취득이란매매, 신축, 교환, 상속, 증여등의방법에의하여대가를지급하거나대가없이부동산의소유권을획득하는것을말합니다. 1 부동산을취득할때내야하는세금 부동산을취득하게되면부동산소재지를관할하는시청 군청 구청에취득세를신고 납부하여야합니다. 1) 취득세 부동산을취득한날부터 60일이내 ( 상속은상속개시일이속한달의말일부터 6개월이내 ) 에취득세 ( 농어촌특별세, 지방교육세포함 ) 를신고 납부하여야합니다. 이기한을넘기면신고불성실가산세 (20%) 및납부불성실가산세 (1일 1만분의 3) 를추가부담하여야합니다. 과세표준및세율 구분 취득세 농어촌특별세 지방교육세 합계세율 6억이하 85 m2이하 1% 비과세 0.1% 1.1% 주택 85 m2초과 1% 0.2% 0.1% 1.3% 6억초과 85 m2이하 2% 비과세 0.2% 2.2% 9억이하주택 85 m2초과 2% 0.2% 0.2% 2.4% 9억초과 85 m2이하 3% 비과세 0.3% 3.3% 주택 85 m2초과 3% 0.2% 0.3% 3.5% 주택외매매 ( 토지, 건물등 ) 4% 0.2% 0.4% 4.6% 원시취득, 상속 ( 농지외 ) 2.8% 0.2% 0.16% 3.16% 무상취득 ( 증여 ) 3.5% 0.2% 0.3% 4% 10 부동산과세금
농지 매매 구분취득세농어촌특별세지방교육세합계세율 신규 3% 0.2% 0.2% 3.4% 2 년이상자경 1.5% 비과세 0.1% 1.6% 상속 2.3% 0.2% 0.06% 2.56% 2013 년 8 월 28 일이후최초로취득하는분부터적용 ( 지방세법 (2013 년 12 월 26 일법률 제 12118 호로개정된것 ) 부칙제 2 조 ) 농어촌특별세및지방교육세는요건에따라적용세율이달라짐 2) 취득가액산정방법 취득세계산시취득가액은취득자가신고한가액으로하되, 신고를하지아니하거나신고한금액이시가표준액에미달또는신고가액의표시가없는때에는시가표준액으로계산합니다. 다만, 국가또는법인등사실상취득가액이입증되는거래인경우에는사실상의취득가액에의하여계산합니다. 시가표준액 구분 산정방법 건물 주택 주택이외 개별 ( 공동 ) 주택의공시가격 지방자치단체의장이결정한가액 토지 개별공시지가 부동산을상속받거나증여받는경우에는별도로상속세또는증여세를내야합니다. 이에대하여는 제4장부동산의상속과세금 및 제5장부동산의증여와세금 편을참고하시기바랍니다. 1. 부동산의취득과세금 11
2 인지세 계약서등증서를작성할때에는인지세를납부하여야합니다. 부동산취득과관련하여매매계약서 ( 분양권매매계약서포함 ) 등증서를작성하는경우, 증서의기재금액별인지세액에상당하는수입인지를구입하여증서에첨부하고소인하여야합니다. 다만, 등기이전의경우에는법원공무원이소인합니다. 2015년 1월 1일부터인터넷상 ( 전자수입인지 또는 http://www.erevenuestamp.or.kr ) 에서전자수입인지를구매 소인하는방식으로변경되었으며, 우표형태의종이수입인지를첩부 소인하는방식은폐지되어사용할수없습니다. 부동산소유권이전에관한증서의기재금액별인지세액 기재금액세액기재금액세액 1 천만원초과 ~3 천만원이하 2 만원 1 억원초과 ~10 억원이하 15 만원 3 천만원초과 ~5 천만원이하 4 만원 10 억원초과 35 만원 5 천만원초과 ~1 억원이하 7 만원 주택의경우매매계약서상기재금액이 1억원이하인때에는인지세가비과세됩니다. 3 부동산취득에소요된자금출처조사 소득이없는미성년자, 배우자등의명의로소유권이전등기를하는경우에는증여세문제를생각해보아야합니다. 12 부동산과세금
직업 연령 소득및재산상태등으로보아해당부동산을자신의능력으로취득하였다고인정하기어려운경우에는취득자금의출처를조사받게되고, 조사결과취득자금의출처를제시하지못한금액에대해서는증여세를납부하여야할수도있기때문입니다. 재산증여사실이밝혀지면세금부담이따르게됩니다. 미성년자등에게재산을이전하는등증여로추정되는경우에는단순한서면확인이아닌사실상의자금의출처와자금흐름을철저히조사받게되며, 재산을증여받고증여세자진신고및납부를하지않았다면정상신고한때에비하여세금을 30% 이상더물게됩니다. 1. 부동산의취득과세금 13
2017 부동산과세금
02 부동산의보유와세금 1 종합부동산세 16 2 관련지방세 25
02 부동산보유에대한조세부담의형평성을제고하고, 부동산가격안정을도모함으로써지방재정의균형발전과국민경제의건전한발전을위하여 2005년부터일정금액이상의부동산보유자에대해서는재산세 ( 지방세 ) 를부과한후추가로국세인종합부동산세가과세됩니다. 부동산의보유와세금 1 종합부동산세 1) 종합부동산세란? 매년 6월 1일 ( 과세기준일 ) 현재주택및토지분재산세의납세의무자로서국내에소재한재산세과세대상인주택및토지의공시가격을합산하여그공시가격의합계액이일정금액을초과하는경우에그초과분에대하여부과되는세금으로서, 1 차로부동산소재지관할시군구에서과세유형별로구분하여재산세를과세하고, 2 차로일정공제금액초과분에대하여주소지 ( 법인은본점소재지 ) 관할세무서에서종합부동산세를과세합니다. 2) 주택 토지공시가격의평가기관및평가일 공동주택 구분 단독주택 아파트 연립주택 다세대 토지 공시일자 4월 30 일 4월 30 일 5월 31 일 공시기관 시청 군청 구청 국토교통부 시청 군청 구청 가격열람 시청 군청 구청종합민원실 시장 군수 구청장이가격공시전에실시하는가격열람및의견제출기간 (20일간) 에의견을제출할수있습니다. 공시가격이잘못선정되어명백한오류가있는경우공시일로부터 30일이내에이의신청이가능합니다. 16 부동산과세금
3) 과세대상및공제금액 (1) 과세대상 주택 ( 부속토지포함 ), 종합합산토지 ( 나대지, 잡종지등 ), 별도합산토지 ( 일반건축물의부속토지등 ) 로구분하여각각의공시가격을합산하여일정공제금액초과시과세대상이됩니다. (2) 공제금액 과세대상부동산을유형별로구분하여인별로전국합산한공시가격이아래의공제금액을초과하는경우에만과세됩니다. 과세대상유형및과세단위의구분 공제금액 주택 종합합산토지 ( 나대지, 잡종지등 ) 별도합산토지 ( 일반건축물의부속토지등 ) 인별전국합산 6 억원 (1 세대 1 주택자 * 9 억원 ) 5 억원 80 억원 * 1 세대 1 주택자란세대원중 1 명만이주택분재산세과세대상인 1 주택을소유한경우 그주택을소유한거주자를말합니다. 다만, 2012 년부터는주택임대의활성화를위하여, 1주택외에임대주택법등에따른임대주택을보유한경우로임대주택외의 1주택에주민등록이되어있고, 실제거주하는경우에는 1세대 1주택으로봅니다. 혼인및노부모 (60 세이상 ) 봉양을하기위해세대를합가하는경우, 합가한날로부터 5 년동안은각각 1 세대로보아주택수를계산합니다. 2. 부동산의보유와세금 17
< 부동산유형별과세대상의구분 > 구분부동산의종류재산세 종합부동산세 건물 주거용 주택 ( 아파트, 단독 다가구 다세대 ), 오피스텔 ( 주거용 ) 별장 ( 주거용건물로서휴양 피서용으로사용되는것 ) x 일정한건설임대주택 매입임대주택등장기임대주택, 미임대건설임대주택 일정한미분양주택 사원용주택 기숙사 가정어린이집용주택 x x 기타일반건축물 ( 상가 사무실 빌딩 공장 기타사업용건물 ) x 나대지, 잡종지, 일부농지 임야 목장용지등 종합합산 재산세분리과세대상토지중기준초과토지 재산세별도합산과세대상토지중기준초과토지 토지 별도합산 재산세분리과세 별도합산과세대상이아닌모든토지 일반건축물의부속토지 ( 기준면적범위내의것 ) 법령상인 허가받은토지 일부농지, 임야, 목장용지 ( 재산세 0.07%) x 분리과세 공장용지일부, 공급용토지 ( 재산세 0.2%) x 골프장, 고급오락장용토지 ( 재산세 4.0%) x 4) 과세표준산정방법 주택은건물및부속토지를통합하여평가한공시가격을기준으로인별로전국합산한후일정금액을공제한금액에공정시장가액비율을곱하여과세표준을산정합니다. 토지는국내에있는종합합산토지와별도합산토지의공시가격 ( 개별공시지가 ) 을각각인별로전국합산한후일정금액을공제하고공정시장가액비율을곱하여과세표준을산정합니다. 18 부동산과세금
과세대상과세표준공시가격기준 주택 종합합산토지 ( 나대지, 잡종지등 ) 별도합산토지 ( 일반건축물의부속토지등 ) * 1 세대 1 주택자의경우 9 억원 ( 주택공시가격을인별로전국합산한가액 - 6 억원 *) 80% ( 토지공시가격을인별로전국합산한가액 - 5 억원 ) 80% ( 토지공시가격을인별로전국합산한가액 - 80 억원 ) 80% 주택공시가격 개별공시지가 개별공시지가 5) 과세표준합산배제 (1) 합산배제임대주택 임대주택유형전용면적주택수공시가격임대기간 매입임대주택 1) - 전국 1 호이상 건설임대주택 2) 미임대민간건설임대주택 149 m2이하 기존임대주택 3) 국민주택규모 4) 이하 리츠 펀드매입임대주택 미분양매입임대주택 특별시 광역시 2 호이상 6 억원 ( 비수도권 3 억원이하 ) 5 년이상 6 억원이하 5 년이상 149 m2이하 - 6 억원이하 - 전국 2 호이상 3 억원이하 5 년이상 149 m2이하비수도권 5 호이상 6 억원이하 10 년이상 149 m2이하비수도권 5 호이상 3 억원이하 5 년이상 1) 매매, 증여, 상속등으로취득한주택으로전국에 1호이상의주택을임대하는경우 2) 직접건설하여취득한주택으로서특별시 광역시 도별 2 호이상의주택을임대하는경우 3) 2005. 1. 5. 이전임대사업자등록을하고임대하고있는경우 4) 전용면적 85 m2 ( 단, 수도권을제외한도시지역이아닌읍 면지역은 100 m2 ) 이하 다가구주택은 1구 ( 독립된가구 ) 를 1호의주택으로인정 ( 다가구주택과다세대주택의과세형평성유지 ) (2) 합산배제사원용주택등 기숙사 공장등의종업원공동취사용주택 ( 건축법시행령별표 1상기숙사 ) 2. 부동산의보유와세금 19
사원용주택 종업원에게무상또는저가로제공하는국민주택규모이하또는과세기준일전제공시가액 3억원이하인주택 다만, 친족 ( 개인 ) 이나과점주주 ( 법인 ) 인종업원에게주택을제공하는경우제외 주택건설업자의미분양주택 주택건설업자 ( 주택법의사업계획승인이나건축법의허가를받은자 ) 소유의미분양주택으로서재산세납세의무가최초로성립하는날부터 5년이경과하지아니한주택을말하며구체적인적용사례는아래와같습니다. 미분양주택의 합산배제연도 재산세납세의무최초성립일 `15 년 `16 년 `17 년 `18 년 `19 년 `20년 `21년 `10. 6. 2 ~`11. 6. 1. 이전 `11. 6. 2 ~`12. 6. 1. 이전 `12. 6. 2 ~`13. 6. 1. 이전 `13. 6. 2 ~`14. 6. 1. 이전 `14. 6. 2 ~`15. 6. 1. 이전 `15. 6. 2 ~`16. 6. 1. 이전 `16. 6. 2 ~`17. 6. 1. 이전 건축법의허가 (20 호미만 ) 를받아건축한미분양주택으로서자기또는타인이거주한기간이 1년이상인주택은합산배제대상에서제외 가정어린이집용주택 ( 주거겸용어린이놀이방 ) 과세기준일 (6 월 1일 ) 까지현재시장 군수또는구청장의인가및관할세무서에서고유번호를부여받고 5년이상계속하여가정어린이집으로운영하는주택 과세기준일현재영유아어린이집및유치원에직접사용하는부동산에대하여는재산세 재산세도시지역분 지역자원시설세 주민세재산분을면제하고있음 ( 지방세특례제한법제19 조2) 시공자가대물변제받은미분양주택 시공자가주택건설업자로부터주택의공사대금으로대물변제받은미분양주택 연구기관의연구원용주택 정부출연기관이해당연구기관의연구원에게제공하는주택으로서 2008 년 12 월 31 일현재보유하고있는주택 20 부동산과세금
등록문화재주택 (1세대 1주택판정시주택수계산에서제외 ) 문화재보호법제53 조제1항에따른등록문화재에해당하는주택 기업구조조정부동산투자회사등이 2014 년 12 월 31 일까지취득한미분양주택 기업구조조정부동산투자회사등과매입약정에따라취득한미분양주택 신탁업자가 2012 년 12 월 31 일까지취득한미분양주택 노인복지법에따라설치한노인복지주택 향교재산법에따른향교또는향교재단이소유한주택의부속토지 (3) 주택신축용토지 주택법에의한주택건설사업자의주택신축용토지중취득일로부터 5 년이내에사업계획승인을받을종합합산토지 (4) 합산배제신고절차 먼저, 임대사업자등록및사업자등록을하여야합니다. 건설 매입 미임대건설 리츠펀드매입 미분양매입임대주택 과세기준일 ( 매년 6 월 1 일 ) 까지임대사업자등록 ( 시 군 구에신청 ) 과사업자등록 ( 세무서에신청 ) 을하여야합니다. 기존임대주택 2005 년 1월 5일이전에이미임대사업자등록이되어있는사업자만해당되며과세기준일 ( 매년 6월 1일 ) 까지사업자등록을하여야합니다. 다가구임대주택임대주택법의등록기준호수에미달하여임대사업자등록이되지아니하는사업자는과세기준일 ( 매년 6월 1일 ) 까지사업자등록을하여야합니다. 2012 년부터는 6 월 1 일현재임대를개시한자가합산배제신고기한인 9 월 30 일까지임대사업자등록 ( 시 군 구에신청 ) 및사업자등록 ( 세무서에신청 ) 을하는경우 6 월 1 일현재임대사업자등록및사업자등록을한것으로봅니다. 2. 부동산의보유와세금 21
가정어린이집용주택은과세기준일 ( 매년 6월 1일 ) 까지보육시설설치인가 ( 시청 군청 구청 ) 및고유번호신청 ( 세무서 ) 을하여야합니다. 합산배제대상인임대주택등을보유한납세의무자는해당연도 9월 16 일부터 9월 30 일까지해당주택의보유현황을관할세무서장에게신고하여야합니다 ( 향교소유주택부속토지는신고제외 ). 6) 종합부동산세계산 < 종합부동산세세율표 > 주택분 종합합산토지분 별도합산토지분 과세표준 * 세율 누진공제 과세표준 * 세율 누진공제 과세표준 * 세율 누진공제 6 억원이하 0.5% - 12 억원이하 0.75% 150 만원 15 억원이하 0.75% - 200 억원이하 0.5% - 50 억원이하 1% 450 만원 94 억원이하 1.5% 2,950 만원 45 억원이하 1.5% 1,125 만원 400 억원이하 0.6% 2,000 만원 94 억원초과 2% 7,650 만원 45 억원초과 2% 3,375 만원 400 억원초과 0.7% 6,000 만원 * 과세표준 = ( 유형별공시가격합계액 - 공제금액 ) 공정시장가액비율 (80%) 22 부동산과세금
납부할종합부동산세계산방법 {( 인별전국합산공시가격 - 공제금액 ) 공정시장가액비율 } 세율 - 법정공제세액 ( 종합부동산세과세표준 ) 법정공제세액은? 1 재산세액중종합부동산세과세표준에대한재산세상당액 2 1세대 1주택세액공제액 3 세부담상한액을초과하는금액 7) 세부담상한액 각과세대상유형별로해당연도에부과된재산세액과부담상한액적용전종합부동산세상당액의합계액이전년도의경우와비교하여 150% 를초과하는경우그초과액은종합부동산세액에서공제하여계산합니다. 당해연도총세액상당액재산세 + 종합부동산세 전년도총세액상당액 한도비율 ( 재산세 + 종합부동산세 ) 150% < 계산사례 > Q 전년도 (2016 년 ) 주택분재산세상당액 250 만원, 주택분종부세상당액 150 만원 올해 (2017 년 ) 의주택분재산세 400 만원, 종부세 ( 세부담상한적용전 ) 300 만원인경우 A 세부담상한액 600 만원 = ( 재산세상당액 250 만원 + 종부세상당액 150 만원 ) 150% 세부담상한액초과금액 100 만원 = 2017 년총세액상당액 700 만원 - 세부담상한액 600 만원 올해납부할종부세 200 만원 = 세부담상한전종부세 300 만원 - 세부담상한액초과금액 100 만원 2. 부동산의보유와세금 23
8) 1 세대 1 주택자세액공제 1세대 1주택고령자 장기보유자에대한세액공제 * 고령자세액공제 : 60 세이상 10%, 65 세이상 20%, 70 세이상 30% 장기보유자세액공제 : 5년이상 20%, 10 년이상 40% * 중복적용가능 9) 종합부동산세고지 납부 매년 6월 1일 ( 과세기준일 ) 현재소유부동산을기준으로종합부동산세과세대상여부를판정합니다. 관할세무서장이납부할세액을결정 고지하며, 납세의무자는납부기간 (12. 1.~12. 15.) 에직접금융기관에납부하거나가상계좌, 인터넷뱅킹, 홈택스 (www.hometax.go.kr) 접속을통해전자 신용카드납부도가능합니다. 납세자가신고를원할경우에는고지와관계없이납부기간 (12. 1.~12. 15.) 까지신고 납부할수있으며, 이경우당초고지된세액은취소됩니다. 10) 종합부동산세분할납부 납부할세액이 500 만원을초과하는경우납부할세액의일부를납부기한경과후 2개월이내에나누어낼수있습니다. 분할납부할수있는세액 납부할세액이 500 만원초과 1천만원이하일경우 : 500 만원을초과하는금액 납부할세액이 1천만원초과하는경우 : 납부할세액의 1/2 이하의금액 11) 농어촌특별세 종합부동산세가과세되는경우에는종합부동산세로납부할세액의 20% 의농어촌특별세도함께납부하여야합니다. 24 부동산과세금
2 관련지방세 1) 재산세 매년 6월 1일현재토지와건물등을사실상보유한자에대하여다음과같이재산세가부과됩니다. 납부기한 대상납부기한납부방법소관기관건물분재산세 7월 16 일 ~7 월 31 일주택분재산세 1/2 고지납부시청 군청 구청토지분재산세 9 월 16 일 ~9 월 30 일주택분재산세 1/2 주택분재산세액이 10 만원이하인경우 7월에전액고지할수있습니다. 과세표준 구분 * 과세대상 시가표준액 ** 재산세과세표준 주택분 주택과부속토지 주택공시가격 시가표준액 공정시장가액비율 (60%) 건물분 일반건물 지방자치단체장이결정한가액 시가표준액 공정시장가액비율 (60%) 토지분 종합합산토지별도합산토지 개별공시지가 X 면적 ( m2 ) 시가표준액 공정시장가액비율 (70%) * 주택분과건물분재산세는물건별과세, 토지분재산세는인별관내합산하여과세 ** 시가표준액 : 조세부과를목적으로부동산의가치를평가한가액으로지방세및국세의과세기준으로사용된다. 주택분과건물분재산세는 1개물건별개별과세 토지분재산세는지방자치단체별관내토지를인별로합산하여과세 세율 : 세율표 [p.27] 참조 2. 부동산의보유와세금 25
2) 지방교육세 지방교육세는재산세에부가하여과세됩니다. 과세표준및세율 과세표준 세율 재산세납부세액 20% 3) 재산세도시지역분 도시계획에필요한비용을충당하기위하여지정한토지, 건축물에부과하는세금입니다. 과세표준및세율 과세표준 세율 재산세과세표준 0.14% 종전도시계획세 4) 지역자원시설세 지역자원시설세는지역의균형개발및수질개선과수자원보호등에드는재원을확보하거나소방시설, 오물처리시설, 수리시설및그밖의공공시설에필요한비용을충당하기위하여부과되는지방세입니다. 종전공동시설세와지역개발세가통합된것으로소방시설, 오물처리시설, 수리시설, 그밖의공공시설로인하여이익을받는특정부동산소유자가납부하는세금입니다. 과세표준및세율표 (p.27) 참조 26 부동산과세금
< 재산세 지역자원시설세세율표 > 구분 과세대상 과세표준 세율 비고 6천만원이하 0.1% 주택 1 억 5 천만원이하 6 만원 + 6 천만원초과금액의 0.15% 3 억원이하 19 만 5 천원 +1.5 억원초과금액의 0.25% 별장 4% 3 억원초과 57 만원 + 3 억원초과금액의 0.4% 재산세 건축물 나대지등 ( 종합합산과세 ) 사업용토지 ( 별도합산과세 ) 골프장, 고급오락장 4% 주거지역및 지정지역내 0.5% 공장용건축물 기타건축물 0.25% 5천만원이하 0.2% 1억원이하 10 만원+ 5천만원초과금액의 0.3% 1억원초과 25 만원+1 억원초과금액의 0.5% 2억원이하 0.2% 10 억원이하 40 만원+2 억원초과금액의 0.3% 10 억원초과 280 만원+10 억원초과금액의 0.4% 과밀억제권역안의공장신 증설 (5 년간 1.25%) 전 답 과수원 목장용지및임야 0.07% 기타토지 ( 분리과세 ) 골프장및고급오락장용 4% 토지위이외의 0.2% 토지 600 만원이하 0.04% 지역자원시설세 건축물 1,300 만원이하 2,400 원 + 600 만원초과금액의 0.05% 2,600 만원이하 5,900 원 +1,300 만원초과금액의 0.06% 3,900 만원이하 13,700 원 +2,600 만원초과금액의 0.08% 6,400 만원이하 24,100 원 +3,900 만원초과금액의 0.10% 화재위험건축물은당해세율의 2 배중과세 6,400 만원초과 49,100 원 + 6,400 만원초과금액의 0.12% 2. 부동산의보유와세금 27
2017 부동산과세금
03 부동산의양도와세금 1 양도소득세 30 2 농어촌특별세 60 3 개인지방소득세 60 4 임대용건물의양도와부가가치세 60 5 부동산실거래가격신고의무제도 62
03 부동산의양도와세금 토지나건물등부동산을팔때에는세금문제를먼저생각해보아야자금설계에도움이되며나중에세금때문에당황하는일이없게됩니다. 1 양도소득세 부동산을양도하면일반적으로양도소득세가과세되는데, 조세정책적으로양도소득세를비과세하거나감면하는경우가있으므로비과세및감면요건을알아두고그요건에맞추어양도를하면절세할수도있습니다. 1) 1 세대 1 주택에대한양도소득세비과세 (1) 양도소득세가과세되지않는 1 세대 1 주택 1세대가양도일현재 2년이상보유한국내의 1주택을양도할때에는비과세됩니다. 단, 양도하는 1주택의실지거래가액이 9억원을초과하는경우는비과세안됩니다. 거주요건 2011. 6. 2. 이전에는 1세대가 1주택을양도하는경우에서울 과천및 5 대신도시에있는주택은 2 년이상거주요건이있었으나, 2011. 6. 3. 폐지되어현재에는거주요건없음. 단, 장기임대주택을소유한상태에서양도하는 1주택은 2년이상거주요건을갖추어야함 보유기간 주택을취득한날부터양도한날까지의기간 취득한날및양도한날은잔금일과등기접수일중빠른날 ( 계약일아님 ) 30 부동산과세금
이때주택에딸린토지가도시지역안에있으면주택정착면적의 5배까지, 도시지역밖에있으면 10 배까지를양도소득세가과세되지않는 1세대 1주택의범위로보게됩니다. (2) 다음의경우에는보유기간의제한을받지않습니다. 취학, 1년이상질병의치료 요양, 근무상형편, 학교폭력피해로전학하여 1년이상살던주택을팔고세대원모두가다른시 군지역으로이사를할경우 해외이주법에따른해외이주로세대전원이출국하는경우 ( 다만, 출국후 2년이내에양도하여야합니다 ) 1년이상계속하여국외거주를필요로하는취학또는근무상의형편으로세대전원이출국하는경우 ( 다만, 출국후 2년이내에양도하여야합니다 ) 재개발 재건축사업에참여한조합원이사업시행기간중에일시취득하여 1년이상살던집을재개발 재건축된주택으로세대전원이이사 ( 완공후 2년이내 ) 하게되어팔게될경우 ( 다만, 이경우에는재개발 재건축주택의완공전또는완공후 2년이내에양도하고, 완공된주택에서 1년이상계속하여거주하여야합니다 ) 임대주택법에따른건설임대주택을분양받아매도하는경우로서당해주택의임차일로부터양도일까지세대전원의거주기간 ( 취학등부득이한경우포함 ) 이 5년이상인경우 1세대 1주택일부수용후잔존주택및부수토지를수용일 ( 사업인정고시일이전에취득한주택및부수토지에한함 ) 로부터 5년이내양도시잔존주택및부수토지도 1세대 1주택비과세 3. 부동산의양도와세금 31
(3) 그러나다음의경우에는양도소득세가과세되니유의하시기바랍니다. 1세대 1주택이라도취득등기를하지않고매도하는이른바 미등기 전매 는양도소득세를물게됩니다. 이때는양도차익의 70% 에해당되는무거운세금을내게됩니다. 1세대 1주택이라도 고가주택 에해당되면양도소득세를내야합니다. 2011 년 7월 1일이후최초로매매계약하는분부터매매계약서의거래 가액을실지거래가액과다르게적은경우에는양도소득세의비과세규정을적용할때비과세받을세액에서아래 1과 2중적은금액을뺀세액만비과세됩니다. 1 비과세를적용안한경우의산출세액 2 매매계약서의거래가액과실지거래가액과의차액 고가주택 고가주택의범위 고가주택 이란주택과그부수토지의양도당시의실지거래가액의합계액이 9 억원을초과하는것을말합니다. 1 세대 1 주택비과세요건을갖춘고가주택의양도차익계산 ( 양도가액 - 취득가액등 ) 양도가액 - 9 억원 양도가액 즉, 고가주택이 1 세대 1 주택비과세요건을갖추었다면양도차익전체에 대하여양도소득세가과세되는것이아니라 9 억원을초과하는부분에대해서만 양도소득세가과세됩니다. (4) 1 세대 2 주택이라도다음과같은경우에는양도소득세를과세하지않습니다. 1 일시적으로두채의주택을갖게될경우 한개의주택 ( 종전의주택 ) 을가지고있던 1세대가그집을구입한날부터 1년이상이지난후새로운주택 1개를추가구입하여일시적으로 2주택이 32 부동산과세금
된경우, 새로운주택을구입한날부터 3년내에 2년이상보유한종전의주택을팔게되면비과세됩니다. 다만, 수도권소재기업 ( 공공기관 ) 의지방이전에따라종사자가이전 ( 연접 ) 지역으로이사하는경우에는 2년이상보유한종전의주택을 5년내에팔게되면양도소득세가과세되지않습니다. 2 상속을받아두채의주택을갖게될경우 1주택보유자가별도세대원으로부터 1주택을상속받아 ( 아래 a > b > c > d 순위에따른 1주택을말함 ) 1세대 2주택이된경우로서일반주택 ( 상속개시당시상속인세대가소유한 1주택 ) 을먼저팔때에는상속받은주택에관계없이국내에 1개의주택을소유한것으로보아비과세여부를판단합니다. 그러나, 상속받은주택을먼저팔때에는양도소득세가과세됩니다. a. 피상속인이소유한기간이가장긴 1주택 b. a가같은주택이 2 이상일경우에는피상속인이거주한기간이가장긴 1주택 c. a와 b가모두같은주택이 2이상일경우에는피상속인이상속개시당시거주한 1주택 d. 피상속인이거주한사실도없고, a가같은주택이 2이상일경우에는기준시가가가장높은 1주택 ( 기준시가가같은경우에는상속인이선택하는 1주택 ) 3 한울타리안에두개의집이있을경우 한울타리안에집이두개가있어도 1세대가주거용으로모두를사용하고있을때에는 1세대 1주택으로봅니다. 4 집을사간사람이등기이전을해가지않아두개가될경우 양도소득세가해당되지않는 1세대 1주택을팔았으나, 집을사간사람이등기이전을해가지않아서공부상 1세대 2주택으로나타난경우매매계약서등에의하여종전의주택을판 ( 잔금을받은 ) 사실이확인되면양도소득세를과세하지않습니다. 3. 부동산의양도와세금 33
5 직계존속을모시기위하여세대를합쳐두개의집을갖게될경우 1주택을소유하고있는 1세대가 1주택을소유하고있는 60 세이상의직계존속 ( 배우자의직계존속포함 ) 을모시기위해세대를합친경우합친날로부터 5년이내에먼저양도하는주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 은양도소득세가과세되지않습니다. 장기저당담보주택의비과세특례 장기저당담보대출계약을체결하고장기저당담보로제공된 1주택 ( 장기저당담보주택 ) 을소유한 60 세이상의직계존속과세대를합침으로써 1세대 2주택이된경우먼저양도하는주택은 1세대 1주택양도로간주합니다. 따라서세대를합친날로부터 5년이지나서팔더라도먼저양도하는주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 에대하여는양도소득세가과세되지않습니다. 다만, 장기저당담보주택을담보대출계약기간만료이전에양도하면위특례규정이적용되지않습니다. 장기저당담보대출계약의요건 (1, 2, 3 모두충족 ) 1 계약체결일현재주택담보제공가입자가 60 세이상일것 2 장기저당담보계약기간이 10 년이상으로서만기시까지매월 매분기별등으로대출금을수령하는조건일것 3 만기에당해주택을처분하여일시상환하는계약조건일것 6 결혼으로두개의집을갖게될경우 각각 1주택을소유한남녀가결혼하여 1세대 2주택이된경우또는 1주택을소유한직계존속 (60 세이상 ) 을동거봉양하는무주택자가 1주택을보유한자와결혼하여 1세대 2주택이된경우혼인한날로부터 5년이내에먼저양도하는주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 은양도소득세가과세되지않습니다. 7 농어촌주택을포함하여두개의집을갖게될경우 농어촌주택과일반주택을각각 1개씩소유한 1세대가비과세요건을갖춘일반주택을팔면 ( 귀농주택의경우그취득일부터 5년안에일반주택을팔아야함 ) 양도소득세가과세되지않습니다. 34 부동산과세금
농어촌주택 이란서울 인천 경기도를제외한읍 면지역 ( 도시지역내는제외 ) 에소재한다음의주택을말합니다. 상속주택 : 피상속인이취득후 5년이상거주한사실이있는주택 이농주택 : 농 어업에종사하던자가취득일로부터 5년이상거주한사실이있는주택 귀농주택 : 농업또는어업에종사하고자하는자가취득 ( 귀농이전취득포함 ) 하여거주하는다음의요건을갖춘주택을말하며, 귀농주택소유자는귀농일로부터계속하여 3년이상농업 어업에종사하여야하고같은기간에세대전원도함께이사 ( 취학, 근무상의형편, 질병의요양, 그밖의부득이한사유로세대의구성원중일부가이사하지못하는경우포함 ) 하여거주해야함 a. 고가주택 ( 실가 9억원초과 ) 에해당하지않을것 b. 대지면적 660 m2이내일것 c. 1,000 m2이상의농지를소유한자가해당농지소재지에있는주택을취득하거나, 1,000 m2이상의농지를소유하기전 1년이내에해당농지소재지에있는주택을취득하는것일것 또한 1주택을소유한 1세대가 2003 년 8월 1일 ( 고향주택은 2009 년 1월 1일 ) 부터 2017 년 12 월 31 일까지의기간중에농어촌 ( 고향 ) 지역에소재하는일정규모이하의주택을취득하여 1세대 2주택이된경우에는농어촌주택등취득전에보유하던일반주택양도시비과세해당여부는농어촌주택을제외하고판단합니다 ( 이때는농어촌주택을 3년이상보유해야합니다 ). < 농어촌주택 > 농어촌지역 : 읍 면 인구 20 만이하인시의동지역 ( 수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 지정지역, 관광단지지역은제외 ) 주택규모 : 대지 660 m2이내 주택가격 : 농어촌주택취득시기준시가 2억원이하 ( 한옥은 4억원이하 2014 년 1월 1일이후취득분부터적용 ) < 고향주택 > 고향주택 : 10 년이상거주한사실이있는인구 20 만이하인시지역 ( 수도권, 투기지역, 관광단지지역은제외 ) 주택규모 : 대지 660 m2이내 주택가격 : 고향주택취득시기준시가 2억원이하 ( 한옥은 4억원이하 2014 년 1월 1일이후취득분부터적용 ) 3. 부동산의양도와세금 35
< 인구 20만이하인시 > 농어촌 ( 고향 ) 주택소재지역범위 ( 제99조의4제2항관련 ) 구분시 (26 개 ) 충북충남강원전북전남경북경남제주 제천시계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시동해시, 삼척시, 속초시, 태백시김제시, 남원시, 정읍시광양시, 나주시김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시밀양시, 사천시, 통영시서귀포시 비고 : 위표는 통계법 제 18 조에따라통계청장이통계작성에관하여승인한주민등록인구현황 (2015 년 12 월주민등록인구기준 ) 을기준으로인구 20 만명이하의시를열거한것임 8 취학등사유로수도권밖에소재하는주택을취득하여두개를소유한경우 1주택 ( 일반주택 ) 을소유한 1세대가취학 ( 유치원 초등학교및중학교제외 ), 직장의변경이나전근등근무상의형편, 1년이상질병의치료나요양의사유로수도권밖에소재하는 1주택을취득하여 1세대 2주택이된경우부득이한사유가해소된날부터 3년이내에일반주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 을팔면양도소득세가과세되지않습니다. 세대전원이위의사유로다른시 ( 특별시와광역시포함 ) 군으로주거를이전하는경우 ( 광역시안에서구와읍 면간에주거이전및도농복합형태의시안에서동과읍 면간에주거이전포함 ) 또한사유가발생한당사자외의세대원중일부가취학, 근무또는사업상형편등으로당사자와함께주거이전을하지못하는경우세대원이전원주거이전한것으로봅니다. 2008 년 11 월 28 일이후양도분부터적용하며, 부득이한사유해소된날부터 3년이내규정은 2012 년 2월 2일이후부득이한사유가해소된분부터적용 36 부동산과세금
9 임대주택사업자의거주주택비과세특례 (2011 년 10 월 14 일이후최초로양도하는주택부터적용 ) 장기임대주택 ( 소득세법시행령 제167 조의3 제1항제2 호에따른주택 ) 과그밖의 1주택을국내에소유하고있는 1세대가다음의요건을모두충족하는해당 1주택 ( 거주주택 ) 을양도하는경우에는국내에 1개의주택을소유하고있는것으로보아비과세여부를판단합니다. 이경우해당거주주택이 민간임대주택에관한특별법 제5조에따라민간임대주택으로등록한사실이있고그보유기간중에양도한다른거주주택 ( 직전거주주택 ) 이있는거주주택 ( 직전거주주택보유주택 ) 인경우에는직전거주주택의양도일후의기간분에대해서만국내에 1개의주택을소유하고있는것으로보아 1세대 1주택비과세규정을적용합니다. 임대주택사업자의거주주택비과세특례요건 (1, 2 모두충족 ) 1 거주기간 ( 직전거주주택보유주택의경우에는 소득세법 제 168 조에따른사업자등록및 민간임대주택에관한특별법 제 5 조에따라임대주택사업자로등록한날이후의거주기간을말한다 ) 이 2년이상일것 2 양도일현재장기임대주택을 소득세법 제 168 조에따른사업자등록및 민간임대주택에관한특별법 제5조에따른임대주택으로등록하여임대하고있을것 장기임대주택임대기간요건 (5 년이상임대 ) 충족전에거주주택을양도하는경우에도거주주택비과세특례는적용됩니다. 다만, 1세대가거주주택비과세특례를적용받은후장기임대주택의임대기간요건을충족하지못하게된때 ( 장기임대주택의임대의무호수를임대하지아니한기간이 6개월을지난경우를포함함 ) 에는그사유가발생한날이속하는달의말일부터 2개월이내에양도소득세를신고 납부하여야합니다. 거주주택또는직전거주주택을양도하고비과세특례를적용받은후마지막으로양도하는장기임대주택 ( 아래요건을모두충족 ) 의경우에는직전거주주택의양도일후의기간분에대해서만국내에 1 주택을보유한것으로보아비과세규정을적용합니다. 한편, 해당주택에대해서는 2 년이상거주요건이적용되지아니합니다. 3. 부동산의양도와세금 37
최종양도하는장기임대주택의비과세요건 (1, 2 모두충족 ) 1 임대주택법 제 6 조에따라임대주택으로등록한사실이있을것 2 해당주택의보유기간중에직전거주주택이있었을것 (5) 이밖에도다음과같은경우양도소득세가과세되지않습니다. 1 점포가딸린건물에서주택부분이점포보다클경우 1세대 1주택자가점포가딸린주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 을팔았을때에는주택면적이점포면적보다큰경우점포도주택으로보아양도소득세를과세하지않습니다. 구분주택 > 점포주택 점포 비과세여부점포를주택으로보아전체를비과세주택부분은비과세, 점포부분만과세 2 재개발 ( 재건축 ) 조합원이취득한아파트를팔았을경우 보유하던주택 ( 종전주택 ) 이재개발 ( 재건축 ) 사업에따라철거후, 당초재개발 ( 재건축 ) 조합원으로서분양받은아파트가완공되어이를팔게되면다음의기간을통산하여비과세요건을갖춘경우양도소득세가과세되지않습니다. 재개발 ( 재건축 ) 주택의보유기간 종전주택의보유기간, 공사기간, 완공주택의보유기간을통산합니다. 3 조합원입주권 ( 재개발 재건축 ) 을팔았을경우 보유하던주택 ( 종전주택 ) 이재개발 ( 재건축 ) 사업으로인해동조합원으로서취득하는입주자로선정된지위 ( 조합원입주권 ) 를팔때에는종전주택이다음에해당되는경우부동산을취득할수있는권리임에도불구하고양도소득세가과세되지않습니다. 38 부동산과세금
비과세요건 종전주택이관리처분계획인가일과주택의철거일중빠른날현재 1 세대 1 주택비과세요건을충족하고다음의어느하나에해당되는경우 1 양도일현재다른주택이없는경우 2 양도일현재당해조합원입주권외에 1 주택을소유한경우로서 1 주택을취득한날로부터 3 년이내에조합원입주권을양도하는경우 2) 농지에대한양도소득세감면및비과세 (1) 양도소득세감면 1 자경농지의양도 농지소재지에거주하면서 8년 ( 경영이양직접지불보조금의지급대상이되는농지를한국농어촌공사, 농업을주업으로하는영농조합법인또는영농회사법인에 2018. 12. 31. 까지양도하는경우에는 3년 ) 이상자기가경작 [2014 년 7월 1일이후양도하는분부터는농지를경작한자의사업소득금액 ( 농업 임업소득, 부동산임대소득, 농가부업소득제외 )* 과근로소득총급여액의합계액이 3천 700 만원이상인과세기간이있는경우해당과세기간은경작기간에서제외 ] 한사실이있는농지를양도하는경우양도소득세가감면됩니다. * 2017. 2. 7. 이후양도분부터는사업소득금액이결손인경우 0 으로봄 농지소재지 란농지가소재하는시 군 구 ( 자치구 ) 안의지역이나이와붙어있는시 군 구안의지역또는농지로부터직선거리 30 km이내의지역을말합니다. 경작개시당시에는농지소재지에해당하였으나행정구역의개편등으로이에해당하지아니한경우농지소재지에서경작한것으로봅니다. 그러나다음의농지는감면되지않습니다. 시지역 ( 광역시의군지역, 시의읍 면지역을제외 ) 의주거지역, 상업지역, 공업지역안에있는농지로서이들지역 ( 대규모개발사업지역은제외 ) 에편입된날로부터 3 년이지난농지 3. 부동산의양도와세금 39
대규모개발사업지역 사업지역내의토지소유자가 1,000 명이상인지역이거나 사업시행면적이 100 만m2이상인지역 ( 택지개발사업또는대지조성사업의경우 10 만m2 ) 농지외의토지로환지예정지의지정이있는경우그환지예정지지정일로부터 3년이지난농지 농지가 2002 년 1월 1일이후국토의계획및이용에관한법률에의하여주거지역, 상업지역, 공업지역에편입되거나, 환지예정지로지정된때에는그편입 ( 지정 ) 된날로부터 3년이지나지않은경우에도취득일로부터그편입 ( 지정 ) 일까지발생한양도소득을감면대상으로합니다. 상속인이상속받은농지 ( 피상속인이 8년자경요건을갖춘농지 ) 를경작하지않는경우상속받은후 3년이지난농지 감면한도액 : 자경농지대토감면과합산하여 5년간 3억원 (1년간 1억원, 2016년 1월 1일이후양도분부터 ) 2 자경농지의대토 경작상필요에따라서다음과같이농지를팔고다른농지를샀을때에도양도소득세가감면됩니다. 감면한도액 : 자경농지감면과합산하여 5년간 3억원 (2008 년 1월 1일이후, 대토감면한가지만적용될경우 5년간 1억원임 ) 농지대토감면요건 다음의요건을모두충족해야대토감면가능 a. 4년이상종전의농지소재지에거주하면서경작한자 b. 종전의농지의양도일부터 1 년 ( 협의매수 수용시 2 년 ) 내에새로운농지취득또는새로운농지취득일부터 1 년내에종전의농지양도 c. ( 종전농지를먼저양도하고새로운농지를나중에취득한경우 ) 그취득한날부터 1 년내에새로운농지소재지에거주하면서경작개시 d. ( 새로운농지를먼저취득하고종전농지를나중에양도한경우 ) 종전의농지양도일부터 1 년내에새로운농지소재지에거주하면서경작개시 40 부동산과세금
e. 새로운농지에거주하며계속경작한기간과종전의농지에서경작한기간을합산하여 8 년 * 이상 * 새로운농지취득후 4 년이내에협의매수 수용되는경우 4 년간경작한것으로봄 * 종전농지와새로운농지의경작기간을합하여 8 년이되기전에농지소유자가사망하고그상속인이계속경작한때에는피상속인과상속인의경작기간통산 * 종전농지와새로운농지경작기간을합하여 8 년이지나기전에사업소득금액과근로소득총급여액의합계액이 37 백만원이상발생한과세기간이있는경우새로운농지를계속하여경작하지않은것으로봄 f. 새로취득하는농지의면적이양도하는농지면적의 3 분의 2 이상이거나새로취득하는농지의가액이양도하는농지가액의 2 분의 1 이상일것 3 자경농지의환매 농지법 에따른농업인이 한국농어촌공사및농지관리기금법 에따라직접경작한농지등을한국농어촌공사에양도한후임차하여직접경작한경우로서해당농지등을임차기간내에환매한경우해당농지등의양도소득에대하여납부한양도소득세를환급받을수있습니다. 양도소득세를환급받은농업인이환매한해당농지등을다시양도하는경우그취득시기및취득가액은한국농어촌공사에양도하기전의취득일및취득가액으로합니다. 환급을받으려면환급신청서에양도계약서및환매계약서등을첨부하여납세지관할세무서장에게제출하여야합니다. 양도소득세를환급받은농업인이환매한농지등을다시양도하는경우임차기간내에경작한기간은해당농업인이직접농지등을경작한것으로보아자경농지감면규정을적용합니다. 농지등의일부에대하여환매를신청한경우환급세액은환매한농지등에대하여납부한양도소득세에상당하는금액으로합니다. 3. 부동산의양도와세금 41
(2) 양도소득세비과세 경작상필요에따라서다음과같이농지를교환하는때에는양도소득세가과세되지않습니다. 교환하는쌍방토지가액의차액이큰편의 1/4 이하이고 교환으로취득한농지를 3년이상그농지소재지에거주하면서경작하여야합니다. 3) 기타양도소득세가감면되는경우 (1) 장기임대주택에대한양도소득세감면 임대주택을 5 호이상임대하는거주자가국민주택규모 ( 전용면적 85 m2이하 ) 의주택을 2000 년 12 월 31 일이전에임대를개시하여 5년이상임대한후양도하는경우임대기간과주택의유형에따라양도소득세의 50% 또는 100% 를감면합니다. (2) 준공공임대주택등에대한양도소득세세액감면 다음의요건을모두갖춘 민간임대주택에관한특별법 따른기업형임대주택또는준공공임대주택 ( 준공공임대주택등 ) 을양도하는경우에는임대기간중발생한양도소득세의 100% 를감면합니다. a. 2017 년 12 월 31 일까지 민간임대주택에관한특별법 제 2 조제 3 호의민간매입임대주택및 공공주택특별법 제 2 조제 1 호의 3 에따른공공매입임대주택을취득 (2017 년 12 월 31 일까지매매계약을체결하고계약금을납부한경우포함 ) 하고, 취득일로부터 3 개월이내에 민간임대주택에관한특별법 에따라준공공임대주택등으로등록할것. b. 준공공임대주택등으로등록한후 10 년이상계속하여준공공임대주택등으로임대한후양도 c. 임대보증금또는임대료의연증가율이 5% 이하 소득세법 제 168 조에따른사업자등록과 민간임대주택에관한특별법 제 5 조에따른임대사업자등록을하고준공공임대주택등으로등록하여임대하는날부터임대를개시한것으로보는것입니다. 42 부동산과세금
준공공임대주택등 조세특례제한법 제 97 조의 3 및장기임대주택 조세특례제한법 제 97 조의 4에대한장기보유특별공제특례와중복하여적용하지않습니다. (3) 신축주택취득자에대한양도소득세감면 1 감면대상 2000 년 11 월 1일 ~2001 년 12 월 31 일기간중비수도권지역에소재한신축국민주택을취득한경우 (2001 년 1월 1일이후양도분부터적용 ) 2001 년 5월 23 일 ~2003 년 6월 30 일기간중전국에소재하는모든신축주택을취득한경우 (2001 년 8월 14 일이후양도분부터적용 ) 다만, 서울특별시, 과천시및택지개발예정지구로지정 고시된 5대신도시 ( 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 ) 지역내소재한신축주택의경우는 2003년 1월 1일이후취득분부터감면을배제함. 2 감면내용 신축주택취득일부터 5년이내에양도하는경우에는취득일부터양도일까지발생한양도소득금액을양도소득세의과세대상소득금액에서빼고 5년이지난후에양도하는경우에는취득일부터 5년간발생한양도소득금액을양도소득세과세대상소득금액에서빼는것입니다. 3 감면배제 신축주택이고가주택이거나미등기로양도하는경우감면을해주지않습니다. (4) 공익사업용토지등에대한양도소득세감면 다음중의어느하나에해당하는소득으로서해당토지등이속한사업지역에대한사업인정고시일 ( 사업인정고시일전에양도하는경우에는양도일 ) 부터소급하여 2 년이전에취득한토지를 2018 년 12 월 31 일까지양도하고그대금을현금으로받는경우양도소득세의 10%( 보상채권으로받는경우 15%, 3 년만기보상채권 30%, 5 년만기보상채권 40%) 를감면합니다. 3. 부동산의양도와세금 43
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 이적용되는공익사업에필요한토지등을해당공익사업의시행자에게양도함으로써발생하는소득 도시및주거환경정비법 에의한정비구역안의토지등을동법에따른사업시행자에게양도함으로써발생하는소득 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및기타법률에따른토지등의수용으로인하여발생하는소득 (5) 개발제한구역에서해제되어수용되는토지등에대한양도소득세감면 개발제한구역에서해제된토지등이공익사업목적으로수용되는경우로서개발제한구역해제일부터 1년이내에사업인정고시된경우 ( 단, 개발제한구역해제이전에경제자유구역등이지정된경우 5년이내 ) 에는개발제한구역지정전에취득한토지는 40%, 사업인정고시일부터소급하여 20년이전에취득한토지는 25% 양도소득세를감면합니다. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및그밖의법률에따른협의매수또는수용을통하여 2017 년 12 월 31 일까지양도함으로써발생하는소득에한한다. 개발제한구역지정일이전에해당토지등을취득하여취득일부터사업인정고시일까지해당토지등의소재지에서거주하는일정요건을갖춘거주자가소유하는토지등이어야한다. 사업인정고시일부터 20 년이전에취득하여취득일부터사업인정고시일까지해당토지등의소재지에서거주하는일정요건을갖춘거주자가소유하는토지등이어야한다. 상속받은토지등은피상속인이해당토지등을취득한날을해당토지등의취득일로본다. 4) 양도소득세비과세 감면이배제되는경우 토지또는건물등을미등기로양도하는경우에는비과세 감면을적용받지못합니다. 44 부동산과세금
또한, 토지또는건물등을매매하는거래당사자가매매계약서의거래가액을실지거래가액과다르게적은경우에는해당자산에대하여양도소득세의비과세또는감면에관한규정을적용할때비과세또는감면을받았거나받을세액에서다음의구분에따른금액을뺀세액만비과세또는감면합니다. 2011 년 7월 1일이후최초로매매계약하는분부터적용 1) 비과세또는감면에관한규정을적용받을경우 :Min(1, 2) 1 비과세감면에관한규정을적용하지아니하였을경우의양도소득산출세액 2 매매계약서의거래가액과실지거래가액과의차액 5) 비사업용토지양도소득세중과세폐지 완화 2007 년부터적용하던비사업용토지중과세율을 2009 년 3월 16 일부터한시적으로유예하였던것을 2014 년 1월 1일완전폐지및완화하였습니다. 따라서 2007 년 1월 1일부터 2009 년 3월 15 일까지의기간중에양도한경우에만 60% 의중과세율을적용하였습니다. 2009 년 3월 16 일부터 2015 년 12 월 31 일까지양도분은중과세율또는일반세율에 10%p 가산된세율적용을유예하였으나, 2016 년 1월 1일이후양도분부터는일반세율에 10%p 를추가과세하고있습니다. 다만, 비사업용토지를 2 년 (1 년 ) 미만단기보유하고양도함으로써 40%(50%) 의단일세율과비사업용토지세율 ( 일반세율 +10%p) 이경합하는경우산출세액이큰것을적용합니다. 한편, 비사업용토지에대한장기보유특별공제는 2016 년 12 월 31 일까지적용하지않다가, 2017 년 1월 1일이후양도하는분부터는적용하고있습니다. 3. 부동산의양도와세금 45
비사업용토지의판정 비사업용토지란아래의기준을모두충족하는토지를말합니다. 1) 기간기준 보유기간중일정기간사업용으로사용되지않은토지 다음의요건중하나를충족하는경우에는비사업용토지가아닌것으로봅니다. 1 양도일직전 3 년중 2 년이상을직접사업에사용 2 양도일직전 5 년중 3 년이상을직접사업에사용 3 보유기간중 60% 이상을직접사업에사용다만, 보유기간 2 년미만인경우 3 만적용합니다. 2) 대상토지기준 다음중하나에해당되는토지 농지 : 다음에해당되지않는전 답 과수원 - 시이상주거 상업 공업지역외에소재하는재촌 자경농지 (2016 년 2 월 17 일이후양도하는분부터는근로소득총급여액과사업소득의합계액이 3,700 만원이상인연도는자경기간에서제외 ) - 농지법에따른주말 체험영농소유농지 ( 세대당 1,000m 2 미만 ) 등 임야 : 다음의임야는제외 - 영림계획인가를받아시업중인임야또는특수개발지역으로지정된임야 도시지역밖또는도시지역의보전녹지지역안의임야에한함 - 재촌하는자가소유하는임야 목장용지 : 다음의목장용지는제외 - 시이상주거 상업 공업지역외의지역에소재하는축산업을영위하는목장용지로서기준면적이내의토지 비사업용나대지 : 재산세종합합산과세대상토지로건축물이없는나대지, 잡종지등의토지 - 다만, 사업에사용하는다음의토지는제외 운동장 경기장등체육시설용토지 휴양시설업용, 주차장용, 청소년수련시설용, 예비군훈련장용토지 개발사업시행자가조성한토지, 기타토지 3) 다음의토지는위의기준에관계없이비사업용토지에서제외한다. 2006 년 12 월 31 일까지상속으로취득하거나또는 2006 년 12 월 31 일이전에 20 년이상소유한농지 임야 목장용지로 2009 년 12 월 31 일까지양도하는토지 법률에따른협의매수 수용토지로사업인정고시일이 2006 년 12 월 31 일이전토지또는취득일 ( 상속토지는피상속인취득일 ) 이사업인정고시일 2 년이전토지 2005 년 12 월 31 일까지취득한종중소유의농지 임야 목장용지 직계존속또는배우자가 8 년이상토지소재지에거주하면서직접경작한농지 임야및목장용지로서이를해당직계존속또는해당배우자로부터상속 증여받은토지 ( 단, 양도당시도시지역안의토지제외 ) 46 부동산과세금
6) 양도소득세계산방법 (1) 계산절차 양도가액 실지거래가액 - 취득가액 실지취득가액 - 필요경비 양도비등실제경비 양도차익 - 장기보유특별공제 ( 토지 건물의양도차익 ) 공제율 [p.49] 참조 양도소득금액 - 소득감면대상소득금액 - 양도소득기본공제 250 만원 ( 미등기양도자산은적용배제 ) 양도소득과세표준 세율 양도소득세율표 [p.51] 참조 산출세액 - 감면세액 조세특례제한법상감면세액등 자진납부할세액 3. 부동산의양도와세금 47
(2) 양도차익계산 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 필요경비 (1+2+3) + 실지양도가액 : 상대방으로부터실제수수하는거래금액을말합니다. + 실지취득가액 : 취득에소요된실제취득가액을말합니다. 1 취득시부대비용 부동산을취득하면서지출한비용중취득가액이외의취득세, 중개수수료등취득에소요된모든비용 2 취득후발생하는자본적지출등비용 부동산을취득한후용도변경 개량 이용편의를위하여지출한비용 새시설치비용, 발코니개조비용, 난방시설교체비용등을말함. 소유권확보를위한소송비용 명도비용 인지대등도포함. 취득후소유권분쟁이있는경우그소송비용 명도비용 인지대등도포함. 단, 2016 년 2월 17일이후지출하는비용부터는신용카드, 현금영수증, 세금 3 양도비용 계산서 ( 계산서 ) 등의증빙서류를수취 보관하여야필요경비로인정받을수있습니다. 자산을양도하기위하여직접지출한계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세신고서작성비용등을말함. (3) 장기보유특별공제는토지또는건물을양도하는경우에만적용합니다. 공제제외 : 미등기양도자산 48 부동산과세금
< 장기보유특별공제율 > (2012. 1. 1. 이후 ) 공제율 3 년이상 4 년이상 5 년이상 6 년이상 7 년이상 8 년이상 9 년이상 10 년이상 토지 건물 10% 12% 15% 18% 21% 24% 27% 30% 1 세대 1 주택 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80% 비사업용토지의경우 2016년 12월 31일양도분까지는적용하지않다가, 2017년 1월부터 적용함 주택의경우비과세여부와상관없이양도당시 1세대 1주택이면최고 80% 까지적용. 다만, 비거주자는 1 세대 1 주택이라도최고 30% 까지공제함 비과세요건갖춘고가주택으로 9억원초과과세되는주택 준공공임대주택등에대한장기보유특별공제 민간임대주택에관한특별법 에따른기업형임대주택또는준공공임대주택을같은법에따라임대사업자등록하여다음요건을모두충족하는경우그주택을양도함으로써발생하는소득에대해서는장기보유특별공제액을계산할때 8년 (10 년 ) 이상계속하여임대후양도하는경우 50%(70%) 의공제율을적용합니다. a. 임대보증금또는임대료는연 5% 이내인상 b. 전용면적 85 m2이하 ( 다가구주택일경우가구당전용면적기준 ) 소득세법 에따른사업자등록과 민간임대주택에관한특별법 에따른임대사업자등록을하고준공공임대주택등으로등록하여임대하는날부터임대를개시한것으로보는것입니다. 장기임대주택에대한장기보유특별공제 민간임대주택에관한특별법 에따른장기임대주택을 6년이상임대한후양도할때에는일반장기보유특별공제율 ( 연 3%, 최대 30%) 에임대기간에따라아래표에따른추가공제율을더합니다. 이경우 소득세법 에따른사업자등록과 민간임대주택에관한특별법 에따른임대사업자등록을하여임대하는날부터임대를개시한것으로봅니다. 3. 부동산의양도와세금 49
장기임대주택 민간매입임대주택 : 1호이상, 임대개시일당시주택의기준시가 6억원 ( 수도권밖 3억원 ) 이하 건설임대주택 : 2 호이상, 대지면적 298 m2이하 & 주택의연면적 ( 공동주택은전용 ) 이 149 m2이하 임대기간 추가공제율 6년이상 7년미만 2 % 7년이상 8년미만 4 % 8년이상 9년미만 6 % 9년이상 10 년미만 8 % 10 년이상 10 % (4) 양도소득기본공제는다음과같이적용합니다. 다음의소득별로각각연간 250 만원을공제하며, 동일한소득별자산을 1년에 2회이상양도하는경우먼저양도하는양도소득금액에서순차로공제합니다. 부동산, 부동산에관한권리, 기타자산 주식또는출자지분 파생상품 공제제외 : 미등기양도자산 (5) 양도소득세의세율은연간양도소득을합하여소득이많고적음에 따라차등세율이적용됩니다. 50 부동산과세금
자산구분 토지 건물 부동산에관한권리 기타자산 보유기간 2 년이상 과세표준등 < 양도소득세세율 > 국내재산 `14~`15 년 `16 년 `17 년 ~ 세율 일반 세율 비사업용토지 일반 세율 비사업용토지 1200 만원이하 6% 6% 16% 6% 16% - 1200 만원초과 4600 만원이하 4600 만원초과 8800 만원이하 8800 만원초과 1.5 억원이하 1.5 억원초과 5 억원이하 누진공제 15% 15% 25% 15% 25% 108 만원 24% 24% 34% 24% 34% 522 만원 35% 35% 45% 35% 45% 38% 38% 48% 38% 48% 5 억원초과 - - - 40% 50% 1,490 만원 1,940 만원 2,940 만원 토지 건물 2 년미만 1 년이상 2 년미만 40%( 주택 : 일반세율 ) 1 년미만 50%( 주택 : 40%) 없음 미등기 70% 비사업용토지를 2015. 12. 31. 까지양도하거나, 2009. 3. 16. ~ 2012. 12. 31. 까지취득하여 2016년이후 양도할때에는일반세율 부동산 기타자산의경우하나의자산이둘이상의세율에해당할경우각각의산출세액중큰것이납부할 세액. 1 년에 2 개이상의자산을양도할때에는총과세표준에일반세율과각자산별세율을적용한세액의 합계액중큰것이납부할세액 < 세율적용방법 > 1 하나의자산이둘이상의세율에해당할때에는각각의세율을적용한산출세액중큰세액을납부하는 것입니다. 예 ) 1년 2개월보유한비사업용토지를 2017년중양도할때납부할세액계산 a, b 중큰금액인 20,000,000원이납부할세액입니다. 3. 부동산의양도와세금 51
비교과세표준세율누진공제산출세액 a. 50,000,000 40% (2 년미만 ) - 20,000,000 b. 50,000,000 34% ( 비사업용토지 ) 5,220,000 11,780,000 2 1과세기간에 2개이상의자산을양도할때에는과세표준의합계액에일반세율적용한세액과각자산별세율을적용한세출세액의합계액중큰세액을납부하는것입니다. 예 ) 2년이상보유한비사업용토지와비사업용토지가아닌자산을양도할때납부할세액계산 a, b중큰금액인 210,600,000원이납부할세액입니다. 비교구분과세표준세율누진공제산출세액 a 과세표준합계 600,000,000 40% 29,400,000 210,600,000 산출세액합계 201,400,000 b 비사업용토지 110,000,000 45% 14,900,000 34,600,000 비사업용아님 490,000,000 38% 19,400,000 166,800,000 7) 양도소득세신고 납부방법 신고방법 : 관할세무서에우편발송또는방문, 전자신고 납부방법 : 은행 체신관서, 전자납부 양도소득세신고는국세청홈택스 (www.hometax.go.kr) 또는모바일을통해전자신고할수있습니다. 부동산의경우전자신고를하면, 미리채움서비스 ( 등기부정보 : 소재지, 면적, 취득 양도날짜및가액등 )* 를이용하여편리하게신고할수있습니다. * 미리채움서비스에서제공되는등기부상정보가사실과다를경우사실에맞게신고하여야합니다. 양도소득세종합안내포털 ( 홈택스 양도소득세종합안내 ) 을이용하면, 전자신고는물론양도소득세미리계산, 세금관련법령, 사례등다양한정보를볼수있습니다. 52 부동산과세금
전자신고 납부방법 홈택스 : 신고 납부 > 세금신고 > 양도소득세, 증빙서류제출 모바일 : 국세청홈택스앱설치후신고 (1 개의부동산 ) 납부 (1) 예정신고 1 예정신고 납부 란? 양도소득세과세대상자산을양도한거주자는양도소득세의예정신고 납부기한내에주소지관할세무서장에게해당신고서제출및양도소득세를납부하여야합니다. 3. 부동산의양도와세금 53
2 양도소득예정신고 납부기한 토지또는건물, 부동산에관한권리, 기타자산 ( 특정주식등 ) 을양도한경우 양도일이속하는달의말일부터 2개월이내 부담부증여 (2017. 1. 1. 이후부담부증여하는분부터 ) 증여일이속하는달의말일부터 3개월이내 토지거래계약허가구역안에있는토지로서허가를받기전에대금을청산한경우 토지거래허가 ( 해제 ) 일이속하는달의말일부터 2개월이내 주식 ( 특정주식등제외 ) 을양도한경우 2017. 12. 31. 까지는주식양도일이속하는분기의말일부터 2개월이내 2018. 1. 1. 이후부터는주식양도일이속하는반기의말일부터 2개월이내 파생상품은예정신고없음 (2) 양도소득확정신고 1과세기간 (1. 1.~12. 31.) 동안양도소득이있으면그다음해 5월 1일부터 5월 31일까지주소지관할세무서에양도소득세확정신고를하여야합니다. 단, 예정신고를한경우로서다음의경우가아니면확정신고를하지않아도됩니다. 1 2 회이상자산을양도하고이미신고한양도소득금액과합산하여신고하지않은경우 2 2 회이상자산을양도한경우로서산출세액이달라지는경우 (3) 양도소득세분할납부 납부할세액이 1천만원을초과하는경우납부할세액의일부를납부기한 경과후 2 개월이내에나누어낼수있습니다. 54 부동산과세금
분할납부할수있는세액 납부할세액이 2천만원이하일경우 : 1천만원을초과하는금액 납부할세액이 2천만원을초과하는경우 : 납부할세액의 1/2 이하의금액 (4) 가산세 무 ( 과소 ) 신고가산세계산 2015. 6. 30. 이전양도분 2015. 7. 1. 이후양도분 가산세계산식 산출세액 무 ( 과소 ) 신고과세표준무 20% 과소 10% 과세표준부정 40% 가산세계산식 무 ( 과소 ) 신고납부세액 무 20% + 과소 ( 초과환급 )10% 초과신고한환급세액 부정 40% 2015. 6. 30. 이전양도분은추가납부세액이없는경우에는무 ( 과소 ) 신고가산세를부과하지아니함 납부불성실가산세 ( 연간 10.95%) 계산 3 납부불성실가산세 = 무 ( 미달 ) 납부세액 무 ( 미달 ) 납부일수 10,000 (5) 양도소득세물납제도 2016. 1. 1. 폐지공익사업을위하여공공사업의시행자에게토지등을매각하고그대금을사업시행자가발행한보상채권으로받은경우그채권으로양도소득세를물납할수있었으나, 이제도는폐지되어 2016. 1. 1. 이후물납을신청하는분부터더이상물납을할수없게되었습니다. 다만, 2015. 12. 31. 이전에양도되거나수용된토지등은물납이가능합니다. 3. 부동산의양도와세금 55
8) 신고시제출할서류 양도소득세신고시에는세무서에비치된 양도소득세과세표준신고및납부계산서, 양도소득금액계산명세서 를작성하여다음서류와함께관할세무서에제출하여야합니다. 신고인제출대상서류 해당자산의양도 취득에관한계약서사본 환지확정전에취득한토지 : 환지예정지증명원, 잠정등급확인원등 자본적지출액 양도비용증빙, 감가상각비명세서 공무원확인대상서류 : 신고인제출생략 토지 건물등기부등본 토지대장및건축물대장등본 행정정보의공동이용을통하여해당서류의확인이불가능한경우에는납세자에게제출을요구할수있습니다. 신고에사용되는서식은전국세무관서에서무료로배부해드리고있으며, 인터넷국세청홈페이지 (www.nts.go.kr) 에서도서식을내려받아사용하실수있습니다. 56 부동산과세금
< 양도소득과세표준신고및자진납부계산서작성사례 > 3. 부동산의양도와세금 57
58 부동산과세금 < 양도소득금액계산명세서작성사례 >
< 취득가액및필요경비계산상세명세서작성사례 > 3. 부동산의양도와세금 59
2 농어촌특별세 양도소득세가감면되는경우에는감면되는양도소득세액의 20% 에상당하는농어촌특별세를납부하여야합니다. 3 개인지방소득세 양도소득세가과세되는경우에는양도소득세액의 10% 에상당하는지방소득세를납부하여야합니다. 4 임대용건물의양도와부가가치세 사업용건물 ( 빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관등 ) 을임대하거나사업장으로사용하다가양도하는경우에는양도소득세뿐만아니라부가가치세도부담하여야합니다. 1) 부가가치세과세표준계산방법 매매시 ( 사업자의지위에서 ) 과세되는경우 과세표준 = 시가 ( 실지매매가액 ) 간주공급 ( 폐업시잔존재화 ) 으로과세되는경우 건물의취득가액 (1-5* 경과된과세기간의수 ) = 시가 100 * 2002 년 1 월 1 일이후취득분부터적용 ( 이전취득분은 10 100 ) 60 부동산과세금
2) 포괄적양도 양수 사업용건물이포괄적양도에해당되는경우재화의공급으로보지아니하므로부가가치세가과세되지않습니다. 사업의포괄적양도 양수 사업장별로그사업용자산과함께해당사업에관한모든권리 의무를포괄적으로승계하여양도하는것을말합니다. 임대용건물양도시포괄적양도 양수되기위해서는다음과같은요건을갖추어야합니다. 1 포괄적양도 양수내용이확인되어야합니다. 포괄적양도 양수계약서등에의거사업의포괄적양도사실이확인되어야합니다. 2 양도자및양수자가과세사업자이어야합니다. 사업양수후양수자가면세사업으로전용하는경우사업양도 양수가인정되지않습니다. 3 사업양도신고서를제출하여야합니다. 사업양도후사업양도신고서를제출하시기바랍니다. 따라서위의포괄적양도 양수에해당되지않는경우양도자는세금계산서를발급하고, 양수자로부터거래징수한부가가치세를신고 납부하여야합니다. 기타궁금한사항은 126 국세상담센터에문의하시기바랍니다. 3. 부동산의양도와세금 61
5 부동산실거래가격신고의무제도 1) 부동산거래신고의무제도란? 이중계약서작성등잘못된관행을없애고부동산거래를투명하게하기위해부동산실거래가격신고의무제도가 2006 년 1월 1일부터시행되고있습니다. 부동산을매매한경우에는계약체결일로부터 60일이내에실제거래가격으로부동산소재지관할시 군 구청에신고하여야합니다. 개업공인중개사가거래계약서를작성 교부한경우반드시개업공인중개사가신고를하여야합니다. 신고된부동산거래가격은허위신고여부등에대해가격검증을거치게되며, 거래내역및검증결과는국세청및시 군 구청세무부서에통보하여과세자료로활용됩니다. 또한신고된가격은 2006 년 6월 1일부터부동산등기부에기재되며, 2007 년부터는실제거래가격에따라양도소득세를과세하고있습니다. 2) 신고의무위반시불이익 무신고, 허위신고, 지연신고등으로신고의무를위반한매도인 매수인및개업공인중개사, 개업공인중개사로하여금부동산거래신고를하지아니하게하거나거짓된내용을신고토록요구한거래당사자는고액의과태료처분을받게됩니다. 개업공인중개사가거짓기재또는이중계약서를작성한경우중개업등록취소또는 6개월이내자격정지처분을받게됩니다. 기타자세한사항은부동산거래관리시스템홈페이지 (http://rtms.molit.go.kr) 또는국토교통부부동산실거래가고객센터안내 (1588-0149) 로문의하시기바랍니다. 62 부동산과세금
04 부동산의상속과세금 1 상속과관련된법률상식 64 2 상속세과세대상 66 3 상속세비과세 68 4 상속세계산방법 68 5 상속세신고 납부방법 76
04 상속세는사망으로인하여사망자 ( 피상속인 ) 의재산을무상으로취득하는경우그취득재산의 부동산의상속과세금 가액에대하여상속인에게과세하는세금입니다. 상속세는피상속인의유산총액을기준으로과세하고있으며, 각상속인은각자가받았거나받을재산을한도로하여공동으로상속세를납부하여야합니다. 1 상속과관련된법률상식 피상속인 : 사망또는실종선고를받은사람 상속인 : 재산을상속받을사람 상속개시일 : 사망일또는실종선고일 상속의순위 ( 민법제 1000 조 ) 1 순위직계비속, 배우자항상상속인이된다. 2 순위직계존속, 배우자직계비속이없는경우상속인이된다. 3 순위형제자매 1, 2 순위가없는경우상속인이된다. 4 순위 4 촌이내의방계혈족 1, 2, 3 순위가없는경우상속인이된다. 법정상속인의결정에있어서같은순위의상속인이여러명인경우촌수가 가장가까운상속인을우선순위로하며, 촌수가같은상속인이여러명인경우공동상속인이됩니다. 예 ) 피상속인의직계비속으로자녀 2인과손자녀 2인이있는경우자녀 2인이공동상속인이되며손자녀는법정상속인이되지못합니다. 상속순위를결정할때태아는이미출생한것으로봅니다. 64 부동산과세금
배우자의상속순위 ( 민법제1003조 ) 배우자는 1순위인직계비속과같은순위로공동상속인이되며, 직계비속이없는경우에는 2순위인직계존속과공동상속인이됩니다. 직계비속과직계존속이모두없는경우배우자가단독상속인이됩니다. 상속분 피상속인은유언에의하여공동상속인의상속분을지정할수있으며 ( 지정상속 ), 유언상속이없는경우공동상속인이협의하여분할하거나민법에규정된법정상속분에따라상속재산을분할합니다. 법정상속분 ( 민법제 1009 조 ) 같은순위의상속인이여러명인때에는그상속분은동일한것으로합니다. 배우자의상속분을직계비속과공동으로상속하는때에는직계비속의상속분에 5할을가산하고, 직계존속과공동으로상속하는때에는직계존속의상속분에 5할을가산합니다. < 법정상속분의예시 > 구분 상속인 상속분 상속인 배분율 장남 배우자만있는경우 장남 1 배우자 1.5 2/5 3/5 피상속인의자녀및배우자가있는경우 장남 장녀 ( 미혼 ) 배우자가있는경우 장남 장녀 ( 출가 ) 2 남, 2 녀배우자가있는경우 장남 1 장녀 1 배우자 1.5 장남 1 장녀 1 2남 1 2녀 1 배우자 1.5 2/7 2/7 3/7 2/11 2/11 2/11 2/11 3/11 피상속인의자녀가없고배우자및직계존속 ( 부 모 ) 이있는경우 부 1 모 1 배우자 1.5 2/7 2/7 3/7 4. 부동산의상속과세금 65
2 상속세과세대상 상속세과세대상 본래의 = + + 상속재산 추정 간주 상속재산 사전증여재산 1) 본래의상속재산 상속개시일현재피상속인이소유하고있던재산으로서 1 금전으로환가할수있는경제적가치가있는물건 2 재산적가치가있는법률상또는사실상의권리에대하여는상속세가과세됩니다. 2) 추정 간주상속재산 다음의경우에도상속재산으로보아상속세를과세합니다. 1 피상속인의재산을처분하거나피상속인의재산에서인출한금액이재산종류별로사망하기전 1 년이내에 2 억원이상인경우와사망하기전 2 년이내에 5 억원이상인경우로서용도가객관적으로명백하지아니한경우 2 피상속인이부담한채무의합계액이사망하기전 1 년이내에 2 억원이상인경우와 2 년이내에 5 억원이상인경우로서용도가객관적으로명백하지아니한경우 위 1, 2의경우상속세과세가액계산방법 = 미소명금액 - [ 처분재산가액또는부담채무액의 20% 상당액과 2억원중적은금액 ] 3 피상속인이국가 지방자치단체및금융기관이아닌자에대하여부담한채무로서상속인이변제할의무가없는것으로추정되는경우 4 피상속인의사망으로인하여받게되는생명보험금또는손해보험금 5 피상속인이신탁한재산과신탁으로인하여피상속인이받는이익 6 피상속인의사망으로인하여지급받는퇴직금등 66 부동산과세금
3) 사전증여재산 현행상속세및증여세법에서는다음에해당하는증여재산가액은상속재산가액에가산하고있습니다. 1 상속개시일전 10 년이내에피상속인이상속인에게증여한재산가액 2 상속개시일전 5 년이내에피상속인이상속인이아닌자에게증여한재산가액 3 상속개시일전에피상속인이자녀에게창업자금으로증여한재산가액 4 상속개시일전에피상속인이자녀에게가업승계주식등으로증여한재산가액 사전증여받은상속인이상속포기를한경우에도피상속인이상속인에게증여한재산가액은상속재산가액에가산합니다. 상속세과세가액에가산하는증여재산에대하여증여세가부과되지아니한경우해당증여재산에대하여증여세를먼저과세하고, 그증여재산가액을상속세과세가액에가산하여상속세를부과합니다. 상속재산가액에합산되는증여재산에대한증여세액은상속세산출세액에서공제합니다. 4. 부동산의상속과세금 67
3 상속세비과세 다음의재산에대하여는상속세를과세하지않습니다. 전사및이에준하는사망또는전쟁및이와유사한공무로사망한경우 - 피상속인의모든재산 국가, 지방자치단체, 기타공공단체에유증 ( 유언에의한증여 ) 한재산 문화재보호구역안의토지 분묘에속한 9,900 m2이내의금양임야와 1,980 m2이내의묘토인농지 ( 한도액 : 2 억원 ) 족보와제구 ( 한도액 : 1천만원 ) 4 상속세계산방법 상속세는다음과같이계산합니다. 상속재산가액 - 비과세, 과세가액불산입, 공과금 채무등 - 상속공제, 감정평가수수료 상속세과세표준 X 세율 산출세액 68 부동산과세금
1) 상속재산의평가 상속받은재산의가액은상속개시당시의시가로평가합니다. 시가란불특정다수인사이에자유롭게거래가이루어지는경우에통상성립된다고인정되는가액으로당해재산의매매가액 감정가액의평균액 수용가액등및동일 유사재산의매매가액 감정가액의평균액 수용가액등을포함합니다. 해당재산의매매등가액이있는경우이를우선하여적용하고, 이가액이없는경우에한하여유사재산의매매등가액을적용하되, 신고한경우에는상속개시일전 6개월부터신고일까지의가액만적용합니다. 시가를산정하기어려울때에는다음의방법으로평가합니다. 토지및주택 : 개별공시지가및개별 ( 공동 ) 주택가격 주택이외건물 : 국세청기준시가 ( 일반건물, 상업용건물및오피스텔등에대하여국세청장이매년산정 고시하는가액 ) 2) 상속재산가액에서차감하는공과금등의범위 (1) 공과금 상속개시일현재피상속인이납부할의무가있는것으로서상속인에게승계된조세 공공요금 기타이와유사한것을말합니다. (2) 장례비용 다음각호의금액을합한금액으로합니다. 1 피상속인의사망일부터장례일까지장례에직접소요된금액 ( 그금액이 1,000만원을초과하면 1,000만원까지만공제하며, 그금액이 500 만원에미달하여도 500 만원을공제해줍니다.) 2 봉안시설또는자연장지의사용에소요된금액 ( 그금액이 500 만원을초과하면 500 만원까지만공제합니다.) 4. 부동산의상속과세금 69
(3) 채무 상속개시당시피상속인이부담하여야할채무로서상속인이실제로부담하는사실이다음의방법에의하여입증되는것을말합니다. 1 국가 지방자치단체및금융회사등에대한채무는해당기관에대한채무임을확인할수있는서류 2 기타의채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정및이자지급에관한증빙등에의하여그사실을확인할수있는서류 3) 상속공제 (1) 기초공제 기초공제액은 2억원이며, 이와는별도로가업상속및영농상속의경우추가로공제합니다. 가업상속이란피상속인이 10 년이상계속경영한기업으로서상속세및증여세법시행령의요건을충족한중소기업 중견기업의재산을당해사업에종사하는상속인 ( 상속개시일현재 18 세이상으로서 2년이상가업에종사한자등 ) 1인이전부를상속 ( 유류분반환청구에따라다른상속인이부득이하게상속받은경우에는공동상속을허용 ) 받는경우기업상속재산가액 (200 억원 ~500 억원한도 ) 을공제합니다. 법인가업의가액은해당주식의가액에총자산가액중사업관련자산가액이차지하는비율을곱한가액을적용합니다. 영농상속이란피상속인및상속인모두상속개시 2년전부터영농에종사하면서농지, 초지, 산림지, 농업 임업 축산업또는어업용으로설치하는창고 ( 부동산등기법 에따라등기한건축물과딸린토지포함 ), 영농법인주식등을상속받는경우 15 억원 을한도로공제합니다. * 상속개시일이 2015 년 12 월 31 일이전인경우 5 억원한도 70 부동산과세금
(2) 배우자상속공제 배우자가실제상속받은금액을공제하되, 다음산식에의하여계산한금액을한도 (30억원 ) 로합니다. [ 상속재산의가액 배우자법정상속지분 ] - 배우자에게상속개시전 10 년내증여한재산에대한과세표준 상속재산의가액 = 총상속재산 - 상속인외의자가유증받은재산 + 상속인이증여받은합산대상증여재산 - 비과세 불산입상속재산 ( 공익법인출연, 공익신탁재산 ) - 공과금 채무 등기등을요하는재산의경우는배우자상속재산분할기간 ( 신고기한으로부터 6개월 ) 까지분할등기를하여야합니다. 배우자가상속받은금액이없거나상속받은금액이 5억원미만인경우에는 5억원을공제합니다. (3) 그밖의인적공제 1 자녀공제 자녀 1인당 5천만원을공제합니다. 나이나동거여부와는무관하며인원제한도없습니다. 2 미성년자공제 배우자를제외한상속인및상속개시당시피상속인과동거하던가족중 19세미만인자에대하여공제하며 동거가족이란피상속인이사실상부양하고있는직계존비속 ( 배우자의직계존비속포함 ) 및형제자매를말합니다. 1,000 만원에 19 세에달하기까지의연수를곱하여계산한금액을공제합니다. 4. 부동산의상속과세금 71
3 연로자공제 배우자를제외한상속인및상속개시당시피상속인과동거하던가족중 65세이상인자에대하여공제하며 1인당 5천만원을공제합니다. 4 장애인공제 배우자를포함한상속인및상속개시당시피상속인과동거하던가족중장애인에대하여공제하며 1,000만원에기대여명 의연수를곱하여계산한금액을공제합니다. * 통계청에서매년 12 월성별 연령별기대여명표를발표 (4) 일괄공제 기초공제 2억원과그밖의인적공제의합계금액을항목별로공제받는대신에일괄적으로 5억원을공제할수도있습니다. 다만, 배우자단독상속의경우에는일괄공제를적용받을수없습니다. 기초공제 (2 억원 ) + 일괄공제 (5 억원 ) 그밖의인적공제 선택가능 (5) 금융재산상속공제 상속재산중에금융회사등이취급하는예금 적금 금전신탁 보험금 주식 출자금등금융자산이포함되어있는경우에는아래의금액을공제합니다. 다만, 상속세신고기한까지미신고한타인명의의금융재산은공제할수없습니다. 72 부동산과세금
순금융재산가액 금융재산상속공제액 2 천만원이하순금융재산가액 2 천만원초과 1 억원이하 2 천만원 1 억원초과순금융재산가액 20%(2 억원한도 ) 순금융재산가액 = 금융재산가액 - 금융부채 (6) 동거주택상속공제 상속개시일현재무주택자로서피상속인과동거중인상속인 ( 직계비속에한정함 ) 이상속개시일로부터소급하여 10 년 ( 상속인이미성년자인기간은제외 ) 이상피상속인과계속하여하나의주택에서동거한 1세대 1주택을상속받는경우 5억원한도내에서주택가액 ( 부수토지가액포함하고, 담보된채무가액을차감 ) 의 80% 를주택상속공제합니다. 하나의주택에서 10년간계속동거 ( 이사가능 ) 한경우공제가능하며, 일시적 2주택, 이농 귀농주택, 문화재주택, 상속인의혼인으로인한혼인합가주택 ( 동거봉양세대합가, 피상속인의혼인으로인한세대합가 ) 도가능하고, 상속개시일전 10년기간중피상속인이무주택인기간도포함 징집, 취학, 근무상의형편또는질병요양의사유에해당하여동거하지못한경우에는동거한것으로보되, 그동거하지못한기간은동거기간에는산입하지않습니다. (7) 상속공제의적용한도액 기초공제, 배우자상속공제, 가업영농상속공제, 그밖의인적공제, 일괄공제, 금융재산상속공제, 동거주택상속공제등상속공제의합계액은다음의금액을한도로공제합니다. 상속공제종합한도액 상속세과세가액 - 선순위상속인이아닌자에게유증 사인증여한재산가액 - 상속인의상속포기로다음순위상속인이받은재산가액 - 사전증여한증여세과세표준 사전증여한증여세과세표준은상속세과세가액이 5억원을초과하는경우에만공제 4. 부동산의상속과세금 73
4) 감정평가수수료공제 상속세를신고 납부하기위하여상속재산을감정기관이평가하는데소요되는수수료를지급한경우당해수수료를상속세과세가액에서차감하며, 그대상수수료와한도금액은아래와같습니다. 1. 감정평가업자평가수수료 : 500 만원한도 2. 평가위원회평가수수료 : 평가대상법인수및신용평가전문기관수별로각 1 천만원한도 3. 서화, 골동품등예술적가치가있는유형재산에대한전문가평가수수료 (500 만원한도 ) 세대를건너뛴상속에대한할증과세할아버지가바로손자에게상속하는것과같이상속인이피상속인의자녀를제외한직계비속인경우에는산출세액에다음의금액을가산합니다 ( 대습상속의경우는제외 ). 1 피상속인의자녀를제외한미성년자인직계비속이상속받는재산가액이 20 억원을초과하는경우 산출세액 피상속인의자녀를제외한직계비속이상속받는재산가액총상속재산가액 40 100 상속개시일이 2015 년 12 월 31일이전인경우에는산출세액의 30% 를가산함 2 그외인경우 산출세액 피상속인의자녀를제외한직계비속이상속받는재산가액총상속재산가액 30 100 대습상속 : 상속인이될직계비속또는형제자매가상속개시전에사망하거나결격자가된경우에그직계비속이사망하거나결격된자의순위에갈음하여상속인이되는것을말함. < 상속세세율 > 과세표준 세율 누진공제액 1억원이하 10% - 1억원초과 ~5 억원이하 20% 1천만원 5억원초과 ~10 억원이하 30% 6천만원 10 억원초과 ~30 억원이하 40% 1억 6천만원 30 억원초과 50% 4억 6천만원 74 부동산과세금
상속세계산사례 상속개시일은 2017 년 4월 5일임 상속재산 : 주택 10 억원, 토지 7억원, 예금 5억원, 합계 22 억원, 채무 9,300 만원 증빙서류있는장례비용 300 만원, 각종공과금 200 만원, 배우자와자녀 2명 (33 세와 28 세 ) 이있는경우 배우자가법적상속지분으로실제상속받은경우 동거주택상속공제대상임 < 계산내용 > 1 상속과세가액 :21 억원 상속재산 22 억원 장례비용공과금 - - 500 만원 - 200 만원 ( 최소 500 만원 ) 채무 9,300 만원 2 기초공제 :2 억원 3 배우자상속공제 :9 억원 (21억원 3/7 = 9 억원 ) 4 기타인적공제 자녀공제 :1억원 ( 자녀 1인당 5,000 만원 ) 미성년자공제 :1,000 만원 ( 연간 1,000 만원 19 세까지기간 1년 ) 5 일괄공제 :5 억원 (2 + 4 대신적용가능함 ) 6 금융재산공제 : 1억원 (5 억원 20% = 1억원 ) 7 동거주택상속공제 : 5억원 (10 억원 80% = 8 억원, 5억원한도 ) 8 과세표준 :1억원 (1-3 - 5-6 - 7) 9 산출세액 :1,000 만원 (1 억원 세율 10%) 10 납부할상속세액 :930 만원 ( 자진신고시 9의 7% 공제 ) 4. 부동산의상속과세금 75
5 상속세신고 납부방법 피상속인의사망일이속하는달의말일로부터 6개월이내신고 납부하여야합니다. 재산을상속받은사람은상속개시일 ( 사망일 ) 이속하는달의말일로부터 6개월 ( 피상속인또는상속인모두가외국에주소를둔경우는 9개월 ) 안에사망자의주소지관할세무서에상속세신고를하고자진납부하여야하며, 이기간내에신고를하면내야할세금의 10% 를공제받게되나신고를하지않거나미달하게신고하면 10%~40% 의가산세를더물게됩니다. 또한상속세를신고만하고납부를하지않으면납부하지아니한기간에따라내야할세금에 1일 0.03% 의가산세를더물게됩니다. 따라서상속세의신고 납부가늦으면늦을수록더많은세금을물게됩니다. 위의내용은피상속인이거주자 ( 국내에주소를두거나 183 일이상거소를둔자 ) 인경우입니다. 피상속인이비거주자 ( 거주자가아닌자 ) 인경우아래와같이차이가있습니다. 과세대상 : 국내에있는모든상속재산 신고납부기한 : 상속개시일이속하는달의말일부터 9개월이내 상속재산가액차감액 : 해당상속재산에대한공과금, 해당상속재산에담보된채무는차감가능하고, 장례비용은차감할수없습니다. 상속공제 : 기초공제 2억원, 감정평가수수료 그밖의인적공제, 일괄공제, 배우자상속공제, 금융재산상속공제, 가업상속공제, 영농상속공제, 재해손실공제, 동거주택상속공제는공제할수없습니다. 납부할세금이많으면나누어내거나부동산등으로낼수있습니다. 76 부동산과세금
1) 분할납부 납부할세액이 1천만원을초과하는경우납부할세액의일부를납부기한경과후 2개월이내에나누어낼수있습니다. 분할납부할수있는세액 납부할세액이 2천만원이하일경우 : 1천만원을초과하는금액 납부할세액이 2천만원을초과하는경우 : 납부할세액의 1/2 이하의금액 2) 연부연납 납부할세액이 2천만원을초과하는경우에는세무서에담보를제공하고각회분분할납부세액이 1천만원을초과하도록연부연납기간을정하여매년세액을균등하게나누어낼수있는데이를 연부연납 이라고합니다. 연부연납기간은연부연납허가일로부터 5 년내로합니다. 다만, 가업상속재산의경우상속재산중가업상속재산이차지하는비율이 50% 미만이면연부연납허가후 2년이되는날로부터 5년, 50% 이상이면허가후 3년이되는날로부터 12 년내로합니다. 연부연납을하려면상속세신고시 (2011 년부터는기한후신고시도가능 ) 또는세금고지서의납부기한내에관할세무서장에게신청하여허가를받아야합니다. 단, 담보가 100% 보증되는경우신청만으로가능 연부연납허가를받은세액에대하여일정한이자 ( 연부연납가산금 ) 를부담하여야합니다. 3) 물납 1 상속받는재산중부동산과유가증권의가액이전체재산가액의 1/2을초과하고 2 납부세액이 2천만원을초과하며 3 상속세납부세액이상속재산가액중금융재산의가액을초과하는경우상속받은부동산이나유가증권으로도세금을낼수있습니다. 4. 부동산의상속과세금 77
유가증권에는상장주식과비상장주식은제외하되상장주식은 자본시장과금융투자업에관한법률 에따라처분이제한된경우, 비상장주식은상속의경우로서비상장주식등외에상속재산이없는경우등부득이한경우에는물납할수있습니다. 물납을하고자하는경우상속세신고시또는세금고지서의납부기한내에관할세무서장에게신청하여허가를받아야합니다. 물납을할수있는재산 국내에소재하는부동산 국채 공채 주권및내국법인이발행한채권또는증권 수익증권등다만, 비상장주식은원칙적으로제외함 상속세신고시는다음의서류를준비하여제출하여야합니다. 제출할서류 ( 해당되는서류만내면됩니다 ) 상속세과세표준신고및자진납부계산서 상속재산명세및평가명세서 상속재산분할명세및그평가명세서 연부연납 ( 물납 ) 허가신청서및납세담보제공서 채무를인수하는경우에는채무등을입증할수있는서류 기타첨부서류 : 주민등록등본, 가족관계증명서또는사망진단서, 재산평가관련서류등 ( 행정정보공동이용가능시제출생략 ) 상속재산의평가에관한서류 - 토지의경우 : 등기부등본 토지대장 - 건물의경우 : 등기부등본 건축물대장 - 예금의경우 : 예금잔액증명서등 신고에사용되는서식은인터넷국세청홈페이지 (www.nts.go.kr) 에서다운받아사용하실수있습니다. 78 부동산과세금
05 부동산의증여와세금 1 증여세과세대상 80 2 증여세면제 비과세 81 3 증여세계산방법 84 4 증여세신고 납부방법 87
05 부동산의증여와세금 증여세는타인으로부터무상으로재산을취득하는경우, 취득자에게무상으로받은재산가액을기준으로하여부과하는세금입니다. 특히, 증여세과세대상은민법상증여뿐만아니라거래의명칭, 형식, 목적등에불구하고경제적실질이무상이전인경우모두해당됩니다. 1 증여세과세대상 타인으로부터재산을무상으로받으면증여세를내야합니다. 증여를받은사람은증여일이속하는달의말일로부터 3개월내에주소지관할세무서에증여세를신고 납부하여야합니다. 증여세과세가액은증여일현재증여재산가액을합친금액에서그증여재산에담보된증여자의채무로서수증자가인수한금액을뺀금액으로합니다. 해당증여일전 10 년이내에동일인 ( 증여자가직계존속인경우그직계존속의배우자를포함 ) 으로부터받은증여재산가액을합친금액이 1천만원이상인경우그가액을증여세과세가액에가산합니다. 다만, 합산배제증여재산 ( 전환사채등의주식전환 양도에따른이익증여, 주식상장 합병상장등에따른이익의증여, 재산취득후재산가치의증가에따른이익의증여, 특수관계법인과의거래를통한이익의증여의제, 특수관계법인으로부터제공받은사업기회로발생한이익의증여의제 ) 의경우합산하지않습니다. 80 부동산과세금
2 증여세면제 비과세 1) 증여재산 ( 금전제외 ) 을반환하거나재증여하는경우 증여후당사자간의합의에따라증여세신고기한 ( 증여일이속하는달의말일로부터 3개월 ) 이내에반환하는경우 당초부터증여가없었던것으로봅니다. 다만, 반환전에정부의세액결정을받은때는과세합니다. 증여받은사람이증여세신고기한경과후 3개월 ( 증여일이속하는달의말일로부터 3개월이후 6개월이전 ) 이내에증여자에게다시반환또는재증여하는경우 반환또는재증여에대하여는증여세를과세하지않습니다. ( 당초증여분에대하여는증여세를과세함 ) 2) 농지등에대한증여세감면 자경농민이영농자녀에게농지등을 2017 년 12 월 31 일까지증여하고증여세과세표준신고기한까지감면신청을하는경우증여세를감면합니다 (5 년간 1억원한도 ). 자경농민 : 해당농지등이소재하는시 군 구 ( 자치구 ) 나이와연접한시 군 구 ( 자치구 ) 또는해당농지등으로부터직선거리 30km이내에거주하면서증여일로부터소급하여 3년이상계속하여직접영농에종사하고있는농민을말함 영농자녀 : 증여세신고기한까지농지등이소재하는시 군 구 ( 자치구 ) 나이와연접한시 군 구 ( 자치구 ) 또는해당농지로부터직선거리 30 km이내에거주하면서증여받은농지등에서직접영농에종사하는만 18세이상직계비속 농지등의범위 : 농지 (40,000m2이내 ), 초지 (148,500m2이내 ), 산림지 (297,000m2이내 ), 축사용지, 영농조합법인출자지분포함 5. 부동산의증여와세금 81
국토의계획및이용에관한법률제36 조에따른주거 상업지역및공업지역 외에소재하는농지등 택지개발촉진법에따른택지개발예정지구그밖에조세특례제한법시행령 ( 별표 6의2) 에서정하는개발사업지구로지정된지역외에소재하는농지등 세금이감면된농지등을정당한사유없이 5년이내에양도하거나직접농사를짓지아니할때에는감면받았던세금이즉시추가징수됩니다 ( 추가징수시이자상당액포함 ). 3) 공익법인등이출연받은재산 사회복지및공익을목적으로하는공익법인등이출연받은재산에대해서는증여세를과세하지않습니다. 다만, 공익법인등에출연하는재산에대해서는일정한요건과규제조항을두어조건부로과세가액에불산입한후, 이에저촉될때에는증여세를징수하고있습니다. 4) 장애인이증여받은재산의과세가액불산입및비과세 장애인이증여받은금전, 부동산, 유가증권을증여세신고기한이내에자본시장법에의한신탁회사에신탁하여그신탁의이익전부를해당장애인이지급받을때에는 5억원까지증여세가부과되지않습니다. 장애인전용보험상품에가입하여장애인이보험금을지급받는경우연간 4천만원까지증여세를내지않아도됩니다. 82 부동산과세금
(1) 장애인의범위 장애인복지법에따른장애인 국가유공자등예우및지원에관한법률 에따른상이자및이와유사한 자로서근로능력이없는자 그밖의항시치료를요하는중증환자 (2) 다음과같은사후관리요건을위배한때에는그때증여받은것으로 보아증여세를부과합니다. 신탁을해지하거나신탁기간만료시연장하지아니하는경우 수익자를변경한경우 증여재산가액이감소한경우 신탁이익이장애인외의자에게귀속되는경우 (3) 다만, 다음의경우는부득이한사유로보아증여세를부과하지 않습니다. 신탁회사가관계법령등에의하여영업취소등이되어신탁을해지한경우로서신탁해지일부터 2개월이내동일종류의신탁에가입한때 신탁회사가신탁재산운영중그재산가액이감소한경우 (4) 신탁해지일또는신탁기간만료일부터 1 개월이내에동일종류의 신탁에가입한경우신탁기간을연장한것으로봅니다. 5. 부동산의증여와세금 83
3 증여세계산방법 증여세는증여받은재산의가액에서증여재산공제를하고나머지금액 ( 과세표준 ) 에세율을곱하여계산합니다. 증여재산 - 증여재산공제액 = 과세표준 과세표준 세율 = 산출세액 1) 증여재산의평가 증여받은재산의가액은증여당시의시가로평가합니다. 시가란불특정다수인사이에자유로이거래가이루어지는경우에통상성립된다고인정되는가액으로당해재산의매매가액 감정가액의평균액 수용가액과동일 유사재산의매매가액 감정가액의평균액 수용가액등을포함합니다 ( 당해재산매매등가액우선적용 ). 시가를산정하기어려울때에는다음의방법으로평가합니다. 토지및주택 : 개별공시지가및개별 ( 공동 ) 주택가격 주택이외건물 : 국세청기준시가 ( 일반건물, 상업용건물및오피스텔등에 2) 증여재산공제 대하여국세청장이매년산정 고시하는가액 ) 증여가친족간에이루어진경우증여받은재산의가액에서다음의금액을공제합니다. 증여자 공제금액 비고 배우자 6억원 2007 년 12 월 31 일이전에는 3억원 직계존속 5 천만원 수증자가미성년자인경우에는 2 천만원 * 증여일이 2013 년 12 월 31 일이전인경우 3 천만원 ( 미성년자인경우 15 백만원 ) 직계비속 5천만원 2015 년 12 월 31 일이전에는 3천만원 기타친족 1천만원 2015 년 12 월 31 일이전에는 5백만원 * 기타친족이란배우자, 직계존비속을제외한 6 촌이내의혈족, 4 촌이내의인척을말함 84 부동산과세금
계부 계모 ( 수증자의직계존속과혼인중인배우자 ) 가자녀에게증여하는경우 5 천만원 ( 미성년자는 2,000 만원 ) 을공제합니다. 다만, 수증자를기준으로당해증여전 10년이내에공제받은금액과해당증여에서공제받을금액의합계액은위의공제금액을한도로합니다. 창업자금을사전증여시증여세과세가액 30 억원 ( 창업을통하여 10 명이상신규고용한경우에는 50억원 ) 을한도로 5억원을공제한후증여세특례세율 (10%) 를적용합니다. 가업승계주식등을사전증여시증여세과세가액 100 억원을한도로 5억원을공제한후증여세특례세율 (10%, 과세표준 30억원초과분에대해서는 20%) 을적용합니다. 사례 1 아버지로부터여러번에걸쳐 1천만원이상재산을증여받은경우 10 년이내의증여재산가액을합한금액에서 5,000 만원만공제함 2 성인아들이아버지와어머니로부터각각 1천만원이상재산을증여받은경우 아버지로부터증여받은재산가액과어머니로부터증여받은재산가액의합계액에서 5,000 만원을공제함 3 아버지와삼촌으로부터 1천만원이상재산을증여받은경우 아버지로부터증여받은재산가액에서 5,000 만원을, 삼촌으로부터증여받은재산가액에서 1,000 만원을공제함 세대생략증여에대한할증과세직계비속에대한증여중세대를생략하고이루어진증여에대하여는산출세액에다음의금액을가산합니다. 예 ) 할아버지가아버지를건너뛰어손자에게증여하는경우 ( 父는생존 ) 5. 부동산의증여와세금 85
1 수증자가미성년자로증여재산가액이 20 억원을초과하는경우 수증자의부모를제외한직계존속으로부터받은 40 종전에납부한산출세액 - 증여재산가액할증과세액총증여재산가액 100 증여일이 2015년 12월 31일이전인경우에는산출세액의 30% 를가산함 2 그외의경우 수증자의부모를제외한직계존속으로부터받은 30 종전에납부한산출세액 - 증여재산가액할증과세액총증여재산가액 100 < 증여세세율 > 과세표준 세율 누진공제액 1억원이하 10% - 1억원초과 ~5 억원이하 20% 1천만원 5억원초과 ~10 억원이하 30% 6천만원 10 억원초과 ~30 억원이하 40% 1억 6천만원 30 억원초과 50% 4억 6천만원 증여세계산사례 2017 년 2월 1일아버지로부터 1억 7천만원을증여받은경우 ( 증여받은사람은성년임 ) < 계산내용 > 증여재산공제 :5,000 만원 과세표준 :1 억 2,000 만원 (1 억 7천만원 - 5,000 만원 ) 산출세액 :1,400 만원 (1 억 2,000 만원 세율 20% - 누진공제 1,000 만원 ) 납부할세액 :1,302 만원 ( 자진신고시산출세액의 7% 공제 ) 86 부동산과세금
4 증여세신고 납부방법 증여를받은사람은증여일이속하는달의말일로부터 3 개월안에 신고 납부하여야합니다. 증여를받은사람은증여일이속하는달의말일로부터 3개월안에본인의주소지관할세무서에증여세를신고 납부하여야하며, 이기간내에신고를하면내야할세금의 7% 를공제하게됩니다. 신고를하지않거나미달하게신고하면 10~40% 의가산세를더물게됩니다. 또증여세를신고만하고납부를하지않으면미납기간에따라내야할세금의 1일 0.03% 를가산세로더물게됩니다. 따라서증여세의신고 납부가늦으면늦을수록더많은세금을물게됩니다. 납부할세금이많으면나누어낼수있습니다. 1) 분할납부 납부할세액이 1천만원을초과하는경우에는납부할세액의일부를납부기한경과후 2개월이내에나누어낼수있습니다. 분할납부할수있는세액 납부할세액이 2천만원이하일경우 : 1천만원을초과하는금액 납부할세액이 2천만원을초과하는경우 : 납부할세액의 1/2 이하의금액 2) 연부연납 납부할세액이 2천만원을초과하는경우에는세무서에담보를제공하고각회분분납세액이 1천만원을초과하도록연부연납기간을정하여매년세액을균등하게나누어낼수있는데이를 ' 연부연납 ' 이라고합니다. 5. 부동산의증여와세금 87
연부연납기간은연부연납허가일로부터 5년내로합니다. 연부연납을하려면증여세신고기한 (2011 년부터는기한후신고시도가능 ) 또는세금고지서를받은경우에는고지서에기재된납부기한내에관할세무서장에게신청하여허가를받아야합니다. 단, 담보가 100% 보증되는경우신청만으로가능 연부연납허가를받은세액에대하여일정한이자를부담하여야합니다. 신고시에는서류를빠짐없이제출하여야세금부담이가벼워집니다. 제출할서류 ( 해당되는서류만내면됩니다 ) 증여세과세표준신고및자진납부계산서 증여재산및평가명세서 채무사실입증서류 연부연납허가신청서및납세담보제공서 기타첨부서류 ( 행정정보공동이용가능시제출생략 ) 주민등록등본, 증여인과수증인의관계를알수있는가족관계등록부 등기부등본, 토지대장등본 건축물관리대장등재산평가관련서류 신고에사용되는서식은인터넷국세청홈페이지 (www.nts.go.kr) 에서다운받아사용하실수있습니다. 88 부동산과세금
06 해외부동산과세금 1 해외부동산관련세금개요 90 2 해외부동산취득단계세금문제 92 3 해외부동산보유단계세금문제 93 4 해외부동산처분단계세금문제 95
06 해외부동산과세금 1 해외부동산관련세금개요 해외부동산취득 보유 처분시어떤절차를거쳐야하는지요? 특히관련세무절차를알고싶습니다. 해외부동산취득등에따른제절차는외국환송금및회수에따른은행절차와해외부동산과관련하여발생된소득에대한세무절차로나눌수있습니다. < 은행절차 > < 세무절차 > 해외부동산취득계약 해외부동산취득신고 수리 ( 외국환거래은행전영업점 ) 해외부동산취득대금송금후 3 개월이내에 취득보고서 제출 ( 지정거래외국환은행 ) 신고 수리후일정시점마다사후관리서류제출 ( 지정거래외국환은행 ) 해외부동산처분 ( 양도 ) 처분후 3 개월이내 ( 수령시점 ) 에 처분보고서 제출 ( 지정거래외국환은행 ) 취득대금해외송금시납세증명서 ( 전국세무서에서발급 ) 제출 ( 지정거래외국환은행영업점 ) 취득다음연도종합소득세확정신고기간중 해외부동산취득및투자운용 ( 임대 ) 명세서 제출 취득자금증여시증여받은날이속하는달의말일부터 3 개월이내에증여세신고납부 ( 수증자주소지관할세무서, 수증자가비거주자인경우는증여자주소지관할세무서 ) 임대소득발생시다음연도종합소득세확정신고기간중종합소득세신고 납부 해외부동산취득및투자운용 ( 임대 ) 명세서 함께제출 해외부동산처분 ( 양도 ) 한달의말일부터 2 개월이내에부동산양도소득세예정신고 납부 처분한다음연도종합소득세확정신고기간중부동산양도소득세확정신고 납부 ( 주소지관할세무서 ) 구체적인은행절차는해당지정거래외국환은행에서안내받으시기바랍니다. 90 부동산과세금
해외부동산취득 보유 처분등각단계별로발생되는세금에는 어떤종류가있는지요? 거주자가해외부동산을취득 보유 처분할경우에각단계별로국내납세의무를이행하여야합니다. 각단계별국내납세의무 적용세율 구분취득단계보유단계처분단계관련세목증여세종합소득세양도소득세상속 증여세 내용 내국세법 취득자금증여 10%~50% ( 누진세율 ) 투자운용 ( 임대 ) 소득 6%~40% ( 누진세율 ) 부동산양도소득 6%~40% ( 누진세율 ) 상속 ( 증여 ) 가액 10%~50% ( 누진세율 ) 외국세법 국가별로상이 누진세율등 누진세율등 국가별로상이 국내과세효과 과세해당분전액 세율차이분 세율차이분 국가별로상이 해외부동산관련단계별발생소득에대한제세신고의무 취득단계 보유단계 처분단계 증여세해당여부 ( 자금출처소명 ) 타인 ( 부모등친족포함 ) 으로부터취득자금을증여받아해외부동산을취득한경우동취득자금을증여받은때 상속세및증여세법 에따라증여세신고 납부종합소득세신고 납부의무 소득세법 제3 조및 같은법기본통칙 3-0 1 에따라해외부동산임대소득을타소득과합산하여종합소득세를신고 납부 현지국가에서납부한임대소득관련외국납부세액은세액공제를받거나필요경비에산입 양도소득세신고 납부의무 소득세법 제 118 조의 2~ 제 118 조의 8 에따라양도소득세를신고 납부 현지국가에서납부한해외부동산양도소득관련외국납부세액은세액공제를받거나필요경비에산입 증여 ( 상속 ) 한경우증여 ( 상속 ) 세신고 납부 2014 년과세기간분부터해외부동산 ( 이에관한권리포함 ) 등을취득하거나운용 ( 임대 ) 한사실이있는거주자가다음연도종합소득세확정신고기한까지 해외부동산취득및투자운용 ( 임대 ) 명세서 ( 소득세법시행규칙 별지제 97 호서식 ) 를제출하지않은경우 소득세법 제 165 조의 3 에따른과태료 ( 취득가액의 1 %, 5 천만원한도 ) 가부과됩니다. 6. 해외부동산과세금 91
2 해외부동산취득단계세금문제 해외부동산을취득할때국내에내는세금이있는지요? 일반적으로해외부동산을취득할때에는국내에신고 납부해야할세금이없습니다. 다만, 해당부동산취득시취득자금을증여받았을경우에는증여세를신고 납부하여야합니다. 증여세과세대상 10 년내에부모등친족으로부터일정금액 ( 배우자 6 억원, 직계존속 5,000 만원 ( 미성년자는 2,000 만원 ), 직계비속 5,000 만원, 기타친족 1,000 만원 ) 이상을증여받은경우동일정금액을초과하는금액을, 친족이외의자로부터증여받은경우증여받은금액전액을과세대상으로함 해외부동산취득명의인이해당해외부동산을취득함에따른자금출처소명은얼마이상을하여야하는지요? 세법에서는직업 연령 소득및재산상태등으로보아자력으로재산을취득하였거나채무를상환하였다고인정하기어려운경우다른사람으로부터그재산취득자또는채무자가자금을증여받은것으로추정합니다. 따라서취득자금의출처를입증하지못한금액에대하여는증여세가과세됩니다. 자금출처소명 다음의경우증여추정에서제외합니다. 증여추정제외 : 미입증금액 < ( 취득재산가액 20% 와 2억원중적은금액 ) 소명금액범위 취득자금이 10 억원미만인경우자금의출처가 80% 이상확인되면취득자금전체가소명된것으로봅니다. 92 부동산과세금
취득자금이 10 억원이상인경우자금의출처를입증하지못한금액이 2억원미만인경우취득자금전체가소명된것으로봅니다. 자금출처인정범위 ( 예시 ) ( 상증법기본통칙 45-34 1) 소유재산처분대금 : 처분금액 - 공과금상당액 신고하였거나과세받은소득금액 : 소득금액 - 소득세등공과금상당액 농지경작소득 재산취득일이전차용한부채로서취득인이실제부담하는사실이확인되는것 재산취득일이전의전세금및보증금 위이외의경우로서자금출처가명백하게확인되는금액 3 해외부동산보유단계세금문제 해외부동산을취득하여타인에게임대하였을경우, 언제어느나라에임대소득을신고하여야하는지요? 거주자 ( 국내에주소를두거나 183 일이상거소를둔개인을말함 ) 가해외부동산을취득한후이를타인에게임대하였을경우, 부동산소재지국세법에따라해당국과세당국에관련소득세를신고 납부하여야합니다. 또한해외부동산임대소득을국내 외에서발생된타소득과합산하여다음연도 5월 1일 ~5 월 31 일까지우리나라주소지관할세무서에종합소득세과세표준확정신고를하고소득세를자진납부하여야합니다. 다만, 성실신고확인대상사업자가성실신고확인서를제출하는경우에는 5월 1일 ~6월 30 일까지하여야합니다. 6. 해외부동산과세금 93
이때해외부동산소재지국가에서납부한임대소득관련외국납부세액은세액공제를받거나필요경비에산입하는방법으로공제받을수있으므로국가간동일소득에대한이중과세는발생하지않습니다 ( 소득세법제57 조 ). 종합소득세신고시에는 외국납부세액공제 ( 필요경비산입 ) 신청서 ( 외국정부에신고한소득세신고증빙첨부 ), 해외부동산취득및투자운용 ( 임대 ) 명세서 ( 소득세법시행규칙 별지제97 호서식 ) 등을제출하여야합니다. 해외주택을취득하여임대한경우, 발생된임대소득은종합소득세신고대상에해당하는지요? 해외에소재하는주택의임대소득은국내의주택수에관계없이모두과세대상에해당합니다. 따라서위주택임대소득은종합소득에합산하여신고하여야합니다. 주택의경우임대소득은월세 ( 年貰포함 ) 등이며, 국내외에 3주택 ( 주거의용도로만쓰이는면적이 1호또는 1세대당 85제곱미터이하인주택으로서해당과세기간의기준시가가 3억원이하인주택은 2016 년 12 월 31 일까지는주택수에미포함 ) 이상을소유하고임대보증금등의합계액이 3억원을초과하는경우당해임대보증금에대한간주임대료도과세됩니다 ( 소득세법제 25 조1, 소득세법시행령제 53 조3). 해외부동산임대수입금액등계산시외화환산은어떻게하는지요? 해외부동산임대수입금액에대한외화환산은다음에서정한날현재 외국환거래법 에의한기준환율또는재정환율을적용합니다. 임대수입금액 : 계약또는관습에의하여지급일이정하여진것은그정하여진날, 계약또는관습에의하여지급일이정하여지지아니한것은그지급을받은날 필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비등필요경비를지출한날, 수차에걸쳐지출하는경우에는지출할때마다그날의위환율을적용 94 부동산과세금
4 해외부동산처분단계세금문제 해외거주용주택을구입하여실제거주하다가국내에귀국한경우 당해해외주택을양도하면비과세된다는말이있는데사실인지요? 국내부동산과달리해외부동산은 1세대 1주택비과세규정이적용되지않습니다. 해외부동산양도와관련된양도소득세납세의무자는국내거주자 ( 해외부동산양도일까지계속 5년이상국내에주소또는거소를둔자에한함 ) 입니다 ( 소득세법제118 조의 2). 따라서가족의일부 ( 혹은일시적으로가족전체 ) 가해외주택에서거주하였더라도해외주택양도일까지계속 5년이상국내에주소또는거소를둔국내거주자에해당되는경우양도소득세납세의무가있습니다. 거주자해당여부는사실관계를종합적으로고려하여판단합니다. 해외부동산양도와관련하여부동산소재지국에서양도소득세를신고 납부하였는데도우리나라에서이를또다시신고 납부해야되는지요, 이경우이중과세가아닌지요? 거주자가해외부동산을양도하였을경우에는부동산소재지국에서양도소득세를신고 납부하였다하더라도이와는별도로, 우리나라의세법에따라해외부동산양도소득에대한양도소득세를주소지관할세무서에신고 납부하여야합니다. 이때해외부동산소재지국세법에따라납부한양도소득관련외국납부세액은세액공제를받거나필요경비에산입하는방법으로공제받을수있으므로국가간동일소득에대한이중과세는발생하지않습니다 ( 소득세법제118조의6 ). 예를들어특정인의국내적용세율이 24% 이고부동산소재지국세율이 15% 라면양국의세액차이만큼을국내에세금을더내면되며, 반대로특정인의국내적용세율이 15% 이고부동산소재지국세율이 20% 라면국내에서세금을낼필요는없지만해외에서더낸세액을환급받을수는없습니다. 6. 해외부동산과세금 95
해외부동산을양도하였을경우국내세법상납세의무절차는? 해외부동산을양도한경우에는양도일이속하는달의말일부터 2개월이내에주소지관할세무서에예정신고를하여야합니다. 2010 년 1월 1일이후양도분부터다음과같이예정신고납부에따른세액공제가폐지되었으며, 예정신고를하지않으면무신고가산세가부과됩니다. 해외부동산 2010 년양도분 2011 년이후양도분 2 년이상보유 2 년미만보유 예정신고세액공제 5% (291 천원한도 ) 무신고가산세 10% 예정신고세액공제없음무신고가산세 20% 예정신고세액공제없음무신고가산세 20% 동일연도에부동산등을여러건양도한경우예정신고와함께다음연도 5월 1일 ~5 월 31일까지주소지관할세무서에양도소득세확정신고 납부를하여야합니다. 예정신고나확정신고를하지않은경우에는무신고가산세 (20%, 또는 40%) 및무납부가산세 (1일 1만분의 3) 를부담하여야합니다. 국내에 1(2) 주택을소유하고있는자가해외주택을추가로 1채취득 보유하다가해외주택을양도하였을경우적용되는양도소득세율은 1세대 2(3) 주택중과세율로적용하는지요? 해외부동산 ( 주택포함 ) 양도에따른양도소득세율의적용은국내 2(3) 주택소유자에대한중과세율과는별개로다음양도소득세율을적용합니다. 국외자산종류 토지또는건물부동산에관한권리 ( 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산을취득할수있는권리 ) 기타자산 보유기간 보유기간에관계없음 2014. 1. 1.~ 2016. 12. 31. 양도분 2017. 1. 1. 이후양도분 과세표준 세율 누진공제액 과세표준 세율 누진공제액 12 백만원이하 6% - 12 백만원이하 6% - 46 백만원이하 15% 108 만원 46 백만원이하 15% 108 만원 88 백만원이하 24% 522 만원 88 백만원이하 24% 522 만원 1억 5천만원이하 35% 1,490 만원 1억 5천만원이하 35% 1,490 만원 5 억원이하 38% 1,940 만원 5 억원이하 38% 1,940 만원 5 억원초과 40% 2,940 만원 96 부동산과세금