발간등록번호 11-1210000-000131-10 2 0 1 3 부 동 산 과 4 성실한 납세가 행복한 대한민국을 만들어 갑니다. 세 금 2013 부동산과 세금 알기쉬운 부동산 세법! Happy Tax! Happy Together! 부동산 거래와 관련한 세금상식을 한데 모아 알기 쉽게 설명한 부동산과 세금 세금절약 가이드Ⅰ 함께하는 성실납세 행복한 대한민국 국세청은 국민이 신뢰하는 공정한 세정 구현을 목표로 공정과 신뢰 의 가치를 국세행정 운영의 중심으로 삼아 납세자의 권익을 존중하고 국민의 어려움을 함께하는 세정을 세금절약 가이드Ⅱ 펼쳐 나가도록 최선의 노력을 기울 이고있습니다. 부동산과 세금 생활세금 시리즈 값 1,500원 2013년 4월 국세청 세정홍보과
2013 부동산과 세금알기 쉬운부동산세법! Happy Tax! Happy Together! 부동산거래와관련한세금상식을한데모아알기쉽게설명한 ' 부동산과세금 '
머리말 국내외어려운경제여건속에서도성실하게세금을납부해주시고국세행정에많은관심과협조를보내주신국민여러분께감사의말씀을드립니다. 세금은나라의주인인국민들이국가의운영에필요한비용을스스로납부하는것을의미하며, 납세는국민의권리이자의무에해당하고민주주의를누리는대가라고할수있습니다. 앞으로세금은우리나라가지금보다더부강하고살기좋은선진일류국가가되고, 모든국민이더불어행복하게사는공정사회를만드는데더욱더중요한역할을할것입니다. 국세청은올해 국민이신뢰하는공정한세정 구현을목표로 공정과신뢰 의가치를국세행정운영의중심으로삼아납세자의권익을존중하고국민의어려움을함께하는세정을펼쳐나가도록최선의노력을기울이고있습니다. 우선지하경제양성화를위해대기업과대재산가의불공정행위와변칙거래, 고소득자영업자의차명계좌 현금거래등을이용한탈세를차단하고, 시장경제와세법질서를훼손하는가짜석유, 자료상은물론주가조작, 불법사채업등반사회적인지하경제에대해강력히대응하고있으며, 지능적인역외탈세행위에대해서도그동안구축한제도적 행정적기반과국제공조역량을토대로엄정히대처해나가고있습니다.
아울러현장중심의세정을통해납세자의어려움을가중시키는불합리한제도와관행을찾아내어적극개선하고, 우리경제가다시활력을찾을수있도록중소기업, 소상공인, 지방소재기업과일자리창출기업등에는세무조사완화, 탄력적체납처분등최대한의세정지원을하고있습니다. 특히부동산거래에대한사회적관심이날로커짐에따라부동산거래와관련한올바른세금정보제공과국민의궁금증해소를위해매년 부동산과세금 책자를발간하고있습니다. 양도소득세를비롯하여상속세, 증여세, 종합부동산세등국세와취득세등지방세, 그리고해외부동산관련세금에이르기까지부동산관련세금상식을한데모아알기쉽게편집하였습니다. 아무쪼록이책자가납세자여러분에게유용한세금길잡이로활용되고, 나아가세금에대한인식을새롭게하는데도움이되시기를바랍니다. 2013 년 4 월 국세청장
Contents 1 부동산의취득과세금 01 부동산을취득할때내야하는세금 10 02 인지세 12 03 부동산취득에소요된자금출처조사 13 2 부동산의보유와세금 01 종합부동산세 16 02 관련지방세 25 3 부동산의양도와세금 01 양도소득세 30 1. 1 세대1 주택에대한양도소득세비과세 30 2. 농지에대한양도소득세감면및비과세 38 3. 기타양도소득세가감면되는경우 40 4. 1 세대 2주택중과세한시적완화 43 5. 1세대 3 주택이상중과세한시적완화 43 6. 다주택중과판정 43 7. 비사업용토지양도소득세중과세 46 8. 양도소득세계산방법 48 9. 양도소득세신고 납부방법 52 10. 신고시제출할서류 54 02 농어촌특별세 58
03 지방소득세소득세분 58 04 임대용건물의양도와부가가치세 58 05 부동산실거래가격신고의무제도 60 4 부동산의상속과세금 01 상속과관련된법률상식 62 02 상속세과세대상 64 03 상속세비과세 66 04 상속세계산방법 66 05 상속세신고 납부요령 74 5 부동산의증여와세금 01 증여세과세대상 78 02 증여세면제 비과세 79 03 증여세계산방법 82 04 증여세신고 납부요령 85 4 5 6 해외부동산과세금 01 해외부동산관련세금개요 90 02 해외부동산취득단계세금문제 92 03 해외부동산보유단계세금문제 93 04 해외부동산처분단계세금문제 94
부동산과세금 4 4 4 부동산취득시내야하는세금 1 부동산을취득하고등기하면서내야하는세금으로는먼저 취득세가있고취득세에덧붙여내는농어촌특별세와지방교육세가있으며, 적지만매매계약서를작성할때내야하는인지세가있습니다. 또한, 부동산을증여또는상속받았을경우에는증여세와상속세를내야하며, 이외에도부동산취득에소요된자금출처를소명하지못할경우에는증여세를추가납부해야합니다. 4 4 4 부동산보유시내야하는세금 2 종전에는보유한부동산에대하여건물은재산세가, 토지는 종합토지세가과세되었으나, 2005 년부터는주택은건물과토지를통합하여재산세와종합부동산세 ( 일정기준금액초과시 ) 가과세되고, 일반건물은재산세만과세됩니다. 토지는종합합산대상및별도합산대상토지로나누어재산세와종합부동산세 ( 일정기준금액초과시 ) 가과세됩니다. 그리고재산세에는지방교육세 지역자원시설세, 종합부동산세에는농어촌특별세가덧붙여부과됩니다.
알기쉬운부동산세법 부동산거래와관련한세금상식을한데모아알기쉽게설명한 부동산과세금 4 4 4 부동산양도시내야하는세금 3 마지막으로보유부동산을처분할때는국세인양도소득세를납부해야하며, 이에따른지방세인지방소득세소득분도함께납부해야합니다. 4 4 4 보유단계별로부과되는국세와지방세 4 구분 국세 지방세 지방세제관련부가세 취득시 인지세 ( 계약서작성시 ) 상속세 ( 상속받은경우 ) 증여세 ( 증여받은경우 ) 취득세 농어촌특별세 ( 국세 ) 지방교육세 6 7 보유시 종합부동산세 ( 일정기준금액초과시 ) 농어촌특별세 ( 종합부동산세관련부가세 ) 재산세 지방교육세지역자원시설세재산세과세특례 ( 재산세에통합과세 ) 처분시 양도소득세 지방소득세 ( 소득분 ) 해당없음 국세는중앙정부의행정관서인국세청 ( 세무서 ) 과관세청 ( 세관 ) 에서부과 징수하는세금을말하며, 국방 치안 교육 지역균형발전등과같은국가전체의이익을위해사용됩니다. 지방세는지방자치단체인특별시와광역시및도와시 군 구의행정기관에서부과 징수하는세금을말하며, 이는상 하수도및소방등과같은지역주민의이익과지역발전을위해사용됩니다.
부동산과세금
1 부동산의취득과세금 01 부동산을취득할때내야하는세금 02 인지세 03 부동산취득에소요된자금출처조사 10 12 13
1 부동산의취득과세금부동산의취득이란매매, 신축, 교환, 상속, 증여등의방법에의하여대가를지급하거나대가없이부동산의소유권을획득하는것을말합니다. 01 부동산을취득할때내야하는세금 부동산을취득하게되면부동산소재지를관할하는시청 군청 구청에취득세를신고 납부하여야합니다. 1. 취득세 부동산을취득한날부터 60 일이내 ( 상속은상속개시일부터 6개월이내 ) 에취득세 ( 농어촌특별세, 지방교육세포함 ) 를신고 납부하여야합니다. 다만, 취득일로부터 30 일이내에등기를하는경우취득세를 50% 씩분납할수있습니다. 취득일부터등기할때까지 50% 납부, 취득일부터 60 일이내 50% 납부 이기한을넘기면신고불성실가산세 (20%) 및납부불성실가산세 (1 일 1만분의 3) 를추가부담하여야합니다. 과세표준및세율 구분 취득세부담세율합계 3) 기본세율감면1 1) 감면2 2) 기본세율감면1 감면2 9억원이하 85 m2이하 4% 2% 1% 4.4% 2.2% 1.1% 1주택자 85 m2초과 4% 2% 1% 4.6% 2.7% 1.75% 9억원 ~12 억원 85 m2이하 4% - 2% 4.4% - 2.7% 다주택자 85 m2초과 4% - 2% 4.6% - 2.7% 12 억원초과 85 m2이하 4% - 3% 4.4% - 3.3% 다주택자 85 m2초과 4% - 3% 4.6% - 3.65% 주택외매매 4% 4.6% 부동산과세금
구분 취득세부담세율합계 3) 기본세율감면 1 1) 감면 2 2) 기본세율감면 1 감면 2 원시취득, 상속 ( 농지외 ) 2.8% 3.16% 상속외무상취득 3.5% 4% 농지 매매 3% 3.4% 2 년자경 1.5% 1.6% 상속 2.3% 2.56% 1) 2013 년 12 월 31 일까지한시적으로적용 ( 지방세특례제한법 40 조의 2) 2) 2012 년 9월 14 일 ~2013 년 6월 30 일까지한시적으로적용 3) 농어촌특별세, 지방교육세포함. 국민주택이하 (85 m2이하 ) 는농어촌특별세비과세 농어촌특별세 : 취득세액의 10%, 감면세액의 20% 지방교육세 : 취득세액의 20% 1주택자는본인명의의주택이 1채인경우를의미하며 1세대를구성하는가족이여러주택을보유한경우라도구성원중신규로주택을취득하는자가취득일현재주택을보유하고있지아니한경우에는감면됩니다. 이사, 근무지의이동, 본인이나가족의취학, 질병의요양, 그밖의사유로인하여다른주택을취득하였으나종전의주택을처분하지못하여일시적으로 2주택이되는경우에도감면됨. 다만, 취득일부터 2년이내에 1주택으로되지아니한경우에는경감된취득세를추징합니다. 10 11 2. 취득가액산정방법 취득세계산시취득가액은취득자가신고한가액으로하되, 신고를하지아니하거나신고한금액이시가표준액에미달또는신고가액의표시가없는때에는시가표준액으로계산합니다. 다만, 국가또는법인등사실상취득가격이입증되는거래인경우에는취득가격에의하여계산합니다. 1. 부동산의취득과세금
시가표준액 구분 산정방법 건물 주택 주택이외 개별 ( 공동 ) 주택의공시가격 지방자치단체의장이결정한가액 토지 개별공시지가 부동산을상속받거나증여받는경우에는별도로상속세또는증여세를내야합니다. 이에대하여는 제4장부동산의상속과세금 및 제5장부동산의증여와세금 편을참고하시기바랍니다. 02 인지세 계약서등증서를작성할때에는인지세를납부하여야합니다. 부동산취득과관련하여매매계약서 ( 전매계약서포함 ) 등증서를작성하는경우, 증서의기재금액별인지세액에상당하는수입인지를구입하여증서에첩부하고인장또는서명으로소인하면됩니다. 부동산소유권이전에관한증서의기재금액별인지세액 기재금액세액기재금액세액 1 천만원초과 ~ 3 천만원이하 2 만원 1 억원초과 ~ 10 억원이하 15 만원 3 천만원초과 ~ 5 천만원이하 4 만원 10 억원초과 35 만원 5 천만원초과 ~ 1 억원이하 7 만원 주택의경우매매계약서상기재금액이 1억원이하인때에는인지세가비과세됩니다. 부동산과세금
03 부동산취득에소요된자금출처조사 연소자, 부녀자등의명의로소유권이전등기를하는경우에는증여세문제를생각해보아야합니다. 직업 연령 소득및재산상태등으로보아해당부동산을자신의능력으로취득하였다고인정하기어려운경우에는취득자금의출처를조사받게되고, 조사결과취득자금의출처를제시하지못한금액에대해서는증여세를물어야되기때문입니다. 재산증여사실이밝혀지면세금부담이따르게됩니다. 미성년자등에게재산을이전하는등증여를한혐의가있는경우에는단순한서면확인이아닌사실상의자금의출처와자금흐름을철저히조사받게되며, 재산을증여받고증여세자진신고및납부를하지않았다면정상신고한때에비하여세금을 30% 이상더물게됩니다. 12 13 1. 부동산의취득과세금
부동산과세금
2 부동산의보유와세금 01 종합부동산세 02 관련지방세 16 25
2 부동산의보유와세금 부동산보유에대한조세부담의형평성을제고하고, 부동산가격안정을도모함으로써지방재정의균형발전과국민경제의건전한발전을위하여 2005 년부터일정금액이상의부동산보유자에대해서는재산세 ( 지방세 ) 를부과한후추가로국세인종합부동산세가과세됩니다. 01 종합부동산세 1. 종합부동산세란? 종합부동산세는일정금액을초과하는부동산보유자에게부과하는세금입니다. 1 차적으로시청 군청 구청에서자기관내의부동산소유자모두에대하여재산세를과세하고, 2 차적으로국가에서국내에있는부동산의공시가격을인별로합산하여일정금액을초과하는부동산보유자에대해서만종합부동산세를과세합니다. 2. 주택 토지공시가격의평가 구분 단독주택 공동주택 아파트 연립주택 다세대 토지 공시일자 4 월 30 일 4 월 30 일 5 월 31 일 공시기관시청 군청 구청국토해양부시청 군청 구청 가격열람 시청 군청 구청종합민원실 시장 군수 구청장이가격공시전에실시하는가격열람및의견제출기간 (20 일간 ) 에의견을제출할수있습니다. 공시가격이잘못선정되어명백한오류가있는경우공시일로부터 30 일이내에서면으로이의신청이가능합니다. 부동산과세금
3. 과세대상및공제금액 (1) 과세대상 주택 ( 부속토지포함 ), 종합합산토지 ( 나대지, 잡종지등 ), 별도합산토지 ( 일반건축물의부속토지등 ) 로구분하여각각의공시가격을합산하여일정금액초과시과세대상이됩니다. (2) 공제금액 과세대상부동산을유형별로구분하여인별로전국합산한공시가격이아래의공제금액을초과하는경우에만과세됩니다. 과세대상유형및과세단위의구분 공제금액 주택 종합합산토지 ( 나대지, 잡종지등 ) 별도합산토지 ( 일반건축물의부속토지등 ) 인별전국합산 6 억원 (1 세대 1 주택자 * 9 억원 ) 5 억원 80 억원 16 17 1 세대 1주택자란세대원중 1명만이주택분재산세과세대상인 1주택을소유한경우그주택을소유한거주자를말합니다. 다만, 2012 년부터는주택임대의활성화를위하여, 1주택외에임대주택을보유한경우로임대주택외의 1주택에주민등록이되어있고, 실제거주하는경우에는 1세대 1주택으로봅니다. 혼인및노부모 (60 세이상 ) 봉양을하기위해세대를합가하는경우, 혼인 ( 합가 ) 한날로부터 5년동안은각각 1세대로보아주택수를계산합니다. 2. 부동산의보유와세금
< 부동산유형별과세대상의구분 > 구분부동산의종류재산세종합부동산세 주택 ( 아파트, 단독 다가구 다세대 ), 오피스텔 ( 주거용 ) 건물 주거용 별장 ( 주거용건물로서휴양 피서용으로사용되는것 ) x 일정한건설임대주택 매입임대주택등장기임대주택, 미임대건설임대주택 일정한미분양주택 사원용주택 기숙사 가정어린이집용주택 x x 기타일반건축물 ( 상가 사무실 빌딩 공장 기타사업용건물 ) x 종합합산 나대지, 잡종지, 일부농지 임야 목장용지등 재산세분리과세대상토지중기준초과토지 재산세별도합산과세대상토지중기준초과토지 재산세분리과세 별도합산과세대상이아닌모든토지 토지 별도합산 일반건축물의부속토지 ( 기준면적범위내의것 ) 법령상인 허가받은토지 일부농지, 임야, 목장용지 ( 재산세 0.07%) x 분리과세 공장용지일부, 공급용토지 ( 재산세 0.2%) x 골프장, 고급오락장용토지 ( 재산세 4.0%) x 4. 과세표준산정방법 주택은건물및부속토지를통합하여평가한공시가격을기준으로인별로전국합산한후일정금액을공제한금액에공정시장가액비율을곱하여과세표준을산정합니다. 토지는국내에있는종합합산토지와별도합산토지의공시가격 ( 개별공시지가 ) 을각각인별로전국합산한후일정금액을공제하고공정시장가액비율을곱하여과세표준을산정합니다. 부동산과세금
과세대상과세표준공시가격기준 주택 종합합산토지 ( 나대지, 잡종지등 ) 별도합산토지 ( 일반건축물의부속토지등 ) 1 세대 1 주택자의경우 9 억원 ( 주택공시가격을인별로전국합산한가액 - 6 억원 *) 80% ( 토지공시가격을인별로전국합산한가액 - 5 억원 ) 80% ( 토지공시가격을인별로전국합산한가액 - 80 억원 ) 80% 주택공시가격 개별공시지가 개별공시지가 5. 과세표준합산배제 (1) 합산배제임대주택 주택의종류주거전용면적주택공시가격주택수임대기간지역 건설임대주택 149 m2이하 6 억원이하 2 호이상 5 년이상 매입임대주택 - 기존임대주택 미임대건설임대주택 ( 민간 ) 리츠 펀드매입임대 * 미분양매입임대 ** 국민주택규모이하 6 억원이하 ( 비수도권 3 억원 ) 1 호이상 5 년이상 3 억원이하 2 호이상 5 년이상 동일특별시 광역시 도별 149 m2이하 6 억원이하 - - - 전국 149 m2이하 6 억원이하 5 호이상 10 년이상비수도권 149 m2이하 3 억원이하 5 호이상 5 년이상 비수도권동일광역시 도별 18 19 다가구주택은 1구 ( 독립된가구 ) 를 1호의주택으로인정 ( 다가구주택과다세대주택의과세형평성유지 ) 2008 년 1월 1일부터 2008 년 12 월 31 일까지취득 임대하는주택 2008 년 6월 11 일부터 2009 년 6월 30 일까지최초로분양계약체결하고계약금을납부한주택 (2) 합산배제기타주택 기숙사 공장등의종업원공동취사용주택 ( 건축법시행령별표 1 상기숙사 ) 2. 부동산의보유와세금
사원용주택 종업원에게무상또는저가로제공하는국민주택규모이하의주택 다만, 친족 ( 개인 ) 이나과점주주 ( 법인 ) 인종업원에게주택을제공하는경우제외 주택건설업자의미분양주택 주택건설업자 ( 주택법의사업계획승인이나건축법의허가를받은자 ) 소유의미분양주택으로서재산세납세의무가최초로성립하는날부터 5년이경과하지아니한주택을말하며구체적인적용사례는아래와같습니다. 미분양주택의재산세납세의무최초성립일 합산배제연도 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 2008 년 6 월 2 일 ~ 2009 년 6 월 1 일이전 2009 년 6 월 2 일 ~ 2010 년 6 월 1 일이전 2010 년 6 월 2 일 ~ 2011 년 6 월 1 일이전 2011 년 6 월 2 일 ~ 2012 년 6 월 1 일이전 2012 년 6 월 2 일 ~ 2013 년 6 월 1 일이전 건축법의허가 (20 호미만 ) 를받아건축한미분양주택으로서자기또는타인이거주한기간이 1년이상인주택은합산배제대상에서제외 가정어린이집용주택 ( 주거겸용어린이놀이방 ) 과세기준일 (6 월 1일 ) 까지시장 군수또는구청장의인가및관할세무서에서고유번호를부여받고 5년이상계속하여가정어린이집으로운영하는주택 과세기준일현재영유아어린이집및유치원에직접사용하는부동산에대하여는재산세 재산세과세특례분 지역자원시설세 주민세재산분을면제하고있음.( 지방세특례제한법제19 조2) 시공자가대물변제받은미분양주택 시공자가주택건설업자로부터주택의공사대금으로대물변제받은미분양주택 ( 재산세납부의무최초성립일로부터 5년이내 ) 부동산과세금
연구기관의연구원용주택 정부출연기관이해당연구기관의연구원에게제공하는주택으로서 2008 년 12 월 31 일현재보유하고있는주택 등록문화재주택 문화재보호법제 53 조제 1 항에따른등록문화재에해당하는주택 기업구조조정부동산투자회사등이 2012 년 12 월 31 일까지취득한미분양주택 기업구조조정부동산투자회사등과매입약정에따라취득한미분양주택 신탁업자가 2012 년 12 월 31 일까지취득한미분양주택 노인복지법에따라설치한노인복지주택 향교재산법에따른향교또는향교재단이소유한주택의부속토지 (3) 주택신축용토지 주택법에의한주택건설사업자의주택신축용토지중취득일로부터 5년이내에사업계획승인을받을종합합산토지 (4) 합산배제신고절차 20 21 1 먼저, 임대사업자등록및사업자등록을하여야합니다. 건설 매입 미임대건설 리츠펀드매입 미분양매입임대주택과세기준일 ( 매년 6월 1일 ) 까지임대사업자등록 ( 시 군 구에신청 ) 과사업자등록 ( 세무서에신청 ) 을하여야합니다. 기존임대주택 2005 년 1월 5일이전에이미임대사업자등록이되어있는사업자만해당되며과세기준일 ( 매년 6월 1일 ) 까지사업자등록을하여야합니다. 다가구임대주택임대주택법의등록기준호수에미달하여임대사업자등록이되지아니하는 2. 부동산의보유와세금
사업자는과세기준일 ( 매년 6 월 1 일 ) 까지사업자등록을하여야합니다. 2012 년부터는 6 월 1일현재임대를개시한자가합산배제신고기한인 9 월 30 일까지임대사업자등록 ( 시 군 구에신청 ) 및사업자등록 ( 세무서에신청 ) 을하는경우 6월 1일현재임대사업자등록및사업자등록을한것으로봅니다. 2 가정어린이집용주택은과세기준일 ( 매년 6월 1일 ) 까지보육시설설치인가 ( 시청 군청 구청 ) 및고유번호신청 ( 세무서 ) 을하여야합니다. 3 합산배제대상인임대주택등을보유한납세의무자는해당연도 9월 16 일부터 9월 30 일까지해당주택의보유현황을관할세무서장에게신고하여야합니다. ( 향교소유주택부속토지는신고제외 ) 6. 종합부동산세계산 < 종합부동산세세율 > 과세대상 공정시장가액비율 과세표준 세율 누진공제액 6억원이하 0.5% - 6 억원초과 12 억원이하 0.75% 150 만원 주택 80% 종합합산토지 ( 나대지, 잡종지등 ) 별도합산토지 ( 일반건축물의부속토지등 ) 80% 80% 12 억원초과 50 억원이하 1% 450 만원 50 억원초과 94 억원이하 1.5% 2,950 만원 94 억원초과 2.0% 7,650 만원 15 억원이하 0.75% - 15 억원초과 45 억원이하 1.5% 1,125 만원 45 억원초과 2.0% 3,375 만원 200 억원이하 0.5% - 200 억원초과 400 억원이하 0.6% 2,000만원 400 억원초과 0.7% 6,000만원 부동산과세금
납부할종합부동산세계산방법 {( 인별전국합산공시가격 - 과세기준금액 ) 공정시장가액비율 } 세율 - 법정공제세액 ( 종합부동산세과세표준 ) 법정공제세액은? 1 재산세액중종합부동산세과세표준에부과된재산세상당액 2 1세대 1주택세액공제액 3 세부담상한액을초과하는금액 7. 세부담상한액 각과세대상유형별로해당연도에부과된재산세액과세부담상한액적용전종합부동산세상당액의합계액이전년도의경우와비교하여 150% 를초과하는경우그초과액은종합부동산세액에서공제하여계산합니다. 당해연도총세액상당액재산세 + 종합부동산세 전년도총세액상당액 한도비율 ( 재산세 + 종합부동산세 ) 150% 22 23 < 계산사례 > Q A 전년도 (2012 년 ) 주택분재산세상당액 250 만원, 주택분종부세상당액 150 만원 올해 (2013 년 ) 의주택분재산세 400 만원, 종부세 ( 세부담상한적용전 ) 300 만원인경우 세부담상한액 600 만원 = ( 재산세상당액 250 만원 + 종부세상당액 150 만원 ) 150% 세부담상한액초과금액 100 만원 = 2013 년총세액상당액 700 만원 - 세부담상한액 600 만원 올해납부할종부세 200 만원 = 세부담상한전종부세 300 만원 - 세부담상한액초과금액 100 만원 2. 부동산의보유와세금
8. 1 세대 1 주택자세액공제 1세대 1주택고령자 장기보유자에대한세액공제 * 고령자세액공제 : 60 세이상 10%, 65 세이상 20%, 70 세이상 30% 장기보유자세액공제 : 5 년이상 20%, 10 년이상 40% 중복적용가능 9. 종합부동산세고지 납부 매년 6월 1일현재소유부동산을기준으로종합부동산세과세대상여부를판정합니다. 2008 년부터는관할세무서장이납부할세액을결정 고지하며, 납세의무자는납부기간 (12 월 1일 ~ 12 월 15 일 ) 에고지된세액을금융회사또는세무서에납부하면됩니다. 다만, 신고 납부방식으로납부하고자하는납세의무자는위납부기간에신고 납부하여야하며, 이경우당초고지결정은없었던것으로봅니다. 10. 종합부동산세분할납부 납부할세액이 500 만원을초과하는경우납부할세액의일부를납부기한경과후 2개월이내에나누어낼수있습니다. 분할납부할수있는세액 납부할세액이 500 만원초과 1 천만원이하일경우 : 500 만원을초과하는금액 납부할세액이 1 천만원초과하는경우 : 납부할세액의 1/2 이하의금액 11. 농어촌특별세 종합부동산세가과세되는경우에는종합부동산세로납부할세액의 20% 의농어촌특별세도함께납부하여야합니다. 부동산과세금
02 관련지방세 1. 재산세 매년 6월 1일현재토지와건물등을사실상보유한자에대하여다음과같이재산세가부과됩니다. 납부기한 대상납부기한납부방법소관기관 건물분재산세주택분재산세 1/2 토지분재산세주택분재산세 1/2 7 월 16 일 ~ 7 월 31 일 9 월 16 일 ~ 9 월 30 일 고지납부 시청 군청 구청 주택분재산세액이 5만원이하인경우 7월에전액고지할수있습니다. 과세표준 구분 과세대상 시가표준액 재산세과표 주택분 주택과부속토지 주택공시가격 시가표준액 공정시장가액비율 건물분 토지분 일반건물 종합합산토지별도합산토지 지방자치단체장이결정한가액 개별공시지가 시가표준액 공정시장가액비율 시가표준액 공정시장가액비율 24 25 주택분과건물분재산세는 1개물건별개별과세 토지분재산세는지방자치단체별관내토지를인별로합산하여과세 세율 : 세율표 [27p] 참조 2. 부동산의보유와세금
2. 지방교육세 지방교육세는재산세에부가하여과세됩니다. 과세표준및세율 과세표준 세율 과세특례분제외한재산세액 20% 3. 재산세과세특례 종전도시계획세는재산세과세특례로하여재산세에통합과세되며과세표준 세율등은도시계획세와동일합니다. 과세표준 : 재산세과세표준액 세율 : 0.14% 4. 지역자원시설세 종전공동시설세는특정부동산분지역자원시설세로하여재산세와병기부과되며, 과세표준 세율등은공동시설세와동일합니다. 과세표준 : 건축물시가표준액 ( 주택의건축물부분 공정시장가액비율 ) 세율 : 세율표 (27p) 참조 부동산과세금
< 재산세 지역자원시설세세율표 > 구분 과세대상 과세표준 세율 비고 6 천만원이하 0.1% 재산세 주택 건축물 나대지등 ( 종합합산과세 ) 사업용토지 ( 별도합산과세 ) 1 억 5 천만원이하 6 만원 +6 천만원초과금액의 0.15% 3억원이하 19 만5천원 +1.5 억원초과금액의 0.25% 3 억원초과 57 만원 +3 억원초과금액의 0.4% 골프장, 고급오락장 4% 주거지역및 지정지역내 0.5% 공장용건축물 기타건축물 0.25% 5 천만원이하 0.2% 1억원이하 10 만원 +5 천만원초과금액의 0.3% 1억원초과 25 만원 +1억원초과금액의 0.5% 2 억원이하 0.2% 10 억원이하 40 만원 +2 억원초과금액의 0.3% 10 억원초과 280 만원 +10 억원초과금액의 0.4% 별장 4% 과밀억제권역안의공장신 증설 (5 년간 1.25%) 전 답 과수원 목장용지및임야 0.07% 기타토지 ( 분리과세 ) 골프장및고급오락장용토지 4% 26 27 위이외의토지 0.2% 600 만원이하 0.04% 지역자원시설세 건축물 1,300 만원이하 2,600 만원이하 3,900 만원이하 6,400 만원이하 2,400 원+ 600 만원초과금액의 0.05% 5,900 원+1,300 만원초과금액의 0.06% 13,700 원+2,600 만원초과금액의 0.08% 24,100 원+3,900 만원초과금액의 0.10% 화재위험건축물은당해세율의 2 배중과세 6,400 만원초과 49,100 원 + 6,400 만원초과금액의 0.12% 2. 부동산의보유와세금
부동산과세금
3 부동산의양도와세금 01 양도소득세 02 농어촌특별세 03 지방소득세소득세분 04 임대용건물의양도와부가가치세 05 부동산실거래가격신고의무제도 30 58 58 58 60
3 부동산의양도와세금 토지나건물등부동산을팔때에는세금문제를먼저생각해보아야자금설계에도움이되며나중에세금때문에당황하는일이없게됩니다. 01 양도소득세 부동산을양도하면일반적으로양도소득세가과세되는데, 조세정책적으로양도소득세를비과세하거나감면하는경우가있으므로비과세및감면요건을알아두고그요건에맞추어양도를하면절세할수도있습니다. 1. 1 세대 1 주택에대한양도소득세비과세 (1) 양도소득세가과세되지않는 1 세대 1 주택 1세대가양도일현재국내에 1주택을보유하고있는경우로서다음의비과세요건을충족하는주택 ( 양도당시실지거래가액이 9억원을초과하는고가주택제외 ) 을말합니다. 비과세요건 2011년 6월 2일이전양도시 서울, 과천, 신도시지역 : 3년이상보유하고보유기간중 2년이상거주 신도시지역 : 택지개발예정지구로지정 고시된 5대신도시지역 ( 분당 일산 평촌 산본 중동 ) 을말함 기타지역 : 3년이상보유 2011년 6월 3일이후양도시 지역구분없이 3년이상보유 ( 거주요건폐지 ) 2012년 6월 29일이후양도시 지역구분없이 2년이상보유 부동산과세금
이때주택에딸린토지가도시지역안에있으면주택정착면적의 5배까지, 도시지역밖에있으면 10 배까지를양도소득세가과세되지않는 1세대 1주택의범위로보게됩니다. (2) 장기저당담보주택의비과세특례 1세대 1주택자가장기저당담보대출계약을체결하고소유주택을담보로연금식대출을받은경우그주택을양도시에는 1세대 1주택비과세요건중거주기간요건을적용하지않습니다. 다만, 장기저당담보주택을담보대출계약기간만료이전에양도하면위특례규정이적용되지않습니다. 장기저당담보대출계약요건 (1, 2, 3 모두충족 ) 1 계약체결일현재주택담보제공가입자가 60세이상일것 2 장기저당담보계약기간이 10 년이상으로서만기시까지매월 매분기별등으로대출금을수령하는조건일것 3 만기에당해주택을처분하여일시상환하는계약조건일것 30 31 (3) 다음의경우에는보유기간및거주기간의제한을받지않습니다. 취학, 1년이상질병의치료 요양, 근무상형편으로 1년이상살던주택을팔고세대원모두가다른시 군지역으로이사를할경우 해외이주법에따른해외이주로세대전원이출국하는경우 ( 다만, 출국후 2년이내에양도하여야합니다 ) 1년이상계속하여국외거주를필요로하는취학또는근무상의형편으로세대전원이출국하는경우 ( 다만, 출국후 2년이내에양도하여야합니다 ) 3. 부동산의양도와세금
재개발 재건축사업에참여한조합원이사업시행기간중에일시취득하여 1년이상살던집을재개발 재건축된주택으로세대전원이이사 ( 완공후 2년이내 ) 하게되어팔게될경우 ( 다만, 이경우에는재개발 재건축주택의완공전또는완공후 2년이내에양도하고, 완공된주택에서 1년이상계속하여거주하여야합니다 ) 임대주택법에의한건설임대주택을분양받아매도하는경우로서당해주택의임차일로부터양도일까지의거주기간이 5년이상인경우 1세대 1주택일부수용후잔존주택및부수토지를수용일 ( 사업인정고시일이전에취득한주택및부수토지에한함 ) 로부터 5년이내양도시잔존주택및부수토지도 1세대 1주택비과세 (4) 그러나다음의경우에는양도소득세가과세되니유의하시기바랍니다. 1세대 1주택이라도취득등기를하지않고매도하는이른바 미등기전매 는양도소득세를물게됩니다. 이때는양도차익의 70% 에해당되는무거운세금을내게됩니다. 1세대 1주택이라도 고가주택 에해당되면양도소득세를내야합니다. 2011 년 7월 1일이후최초로매매계약하는분부터매매계약서의거래가액을실지거래가액과다르게적은경우에는양도소득세의비과세규정을적용할때비과세받을세액에서아래 1과 2중적은금액을뺀세액만비과세됩니다. 1 비과세를적용안한경우의산출세액 2 매매계약서의거래가액과실지거래가액과의차액 부동산과세금
고가주택 고가주택의범위 고가주택 이란주택과그부수토지의양도당시의실지거래가액의합계액이 9억원을초과하는것을말합니다. 1 세대 1 주택비과세요건을갖춘고가주택의양도차익계산 ( 양도가액 - 취득가액등 ) 양도가액 - 9 억원 양도가액 즉, 고가주택이 1 세대 1 주택비과세요건을갖추었다면양도차익전체에대하여 양도소득세가과세되는것이아니라 9 억원을초과하는부분에대해서만양도 소득세가과세됩니다. (5) 1 세대 2 주택이라도다음과같은경우에는양도소득세를과세하지않습니다. 1 이사를가기위해일시적으로두채의집을갖게될경우 양도소득세가비과세되는집한채를가지고있는 1세대가이사를가기위해새집을사고 3년안 ( 종전의주택을취득한날로부터 1년이상이지난후새로운주택을취득 ) 에전에살던집을팔게되면양도소득세가과세되지않습니다. 다만, 수도권소재기업 ( 공공기관 ) 의지방이전으로종사자가이전 ( 연접 ) 지역으로이사하는경우에는 5년안에팔게되면양도소득세가과세되지않습니다. 32 33 2 상속을받아두채의집을갖게될경우 1주택보유자가별도세대원으로부터 1주택을상속받아 1세대 2주택이된경우로서일반주택 ( 상속개시당시상속인의 1세대 1주택 ) 을먼저팔때에는상속주택에관계없이국내에 1개의주택을소유한것으로보아비과세여부를판단합니다. 그러나, 상속주택을먼저팔때에는양도소득세가과세됩니다. 3. 부동산의양도와세금
3 한울타리안에두채의집이있을경우 한울타리안에집이두채가있어도 1세대가주거용으로모두를사용하고있을때에는 1세대 1주택으로봅니다. 4 집을사간사람이등기이전을해가지않아두채가될경우 양도소득세가해당되지않는 1세대 1주택을팔았으나, 집을사간사람이등기이전을해가지않아서공부상 1세대 2주택으로나타난경우매매계약서등에의하여종전의주택을판사실이확인되면양도소득세를과세하지않습니다. 5 직계존속을모시기위하여세대를합쳐두채의집을갖게될경우 1주택을소유하고있는 1세대가 1주택을소유하고있는 60 세이상의직계존속 ( 배우자의직계존속포함 ) 을모시기위해세대를합친경우합친날로부터 5년이내에먼저양도하는주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 은양도소득세가과세되지않습니다. 장기저당담보주택의비과세특례 장기저당담보주택을소유한 60 세이상의직계존속과세대를합침으로써 1세대 2주택이된경우양도시기와상관없이먼저양도하는주택은 1세대 1주택양도로간주하며, 장기저당담보주택은비과세요건중거주기간요건을적용하지않습니다. 따라서세대를합친날로부터 5년이지나서팔더라도먼저양도하는주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 에대하여는양도소득세가과세되지않습니다. 다만, 장기저당담보주택을담보대출계약기간만료이전에양도하면위특례규정이적용되지않습니다. 6 결혼으로두채의집을갖게될경우 각각 1주택을소유한남녀가결혼하여 1세대 2주택이된경우또는 1주택을보유하는자가 1주택을보유한직계존속 (60 세이상 ) 과거주중인무주택자와결혼하여 1세대 2주택이된경우혼인한날로부터 5년이내에먼저양도하는주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 은양도소득세가과세되지않습니다. 부동산과세금
7 농어촌주택을포함하여두채의집을갖게될경우 1주택 ( 일반주택 ) 을소유한 1세대가농어촌주택을취득하여 1세대 2주택이된이후에일반주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 을팔면양도소득세가과세되지않습니다. 농어촌주택 이라함은서울 인천 경기도를제외한읍 면지역 ( 도시지역내는제외 ) 에소재한다음의주택을말합니다. 상속주택 : 피상속인이취득후 5년이상거주한사실이있는주택 이농주택 : 농 어업에종사하던자가취득일로부터 5년이상거주한사실이있는주택 귀농주택 : 농 어업에종사하고자하는자와그배우자및그들의직계존속의본적또는원적이있거나 5년이상거주한사실이있는곳에 1,000 m2이상의농지와함께취득하여거주하고있는주택 ( 대지면적 660 m2이내 ) 또한 1주택을소유한 1세대가 2003 년 8월 1일 ( 고향주택은 2009 년 1월 1일부터 ) ~ 2014 년 12 월 31 일기간중에농어촌지역에소재하는일정규모이하의주택을취득하여 1세대 2주택이된경우에는농어촌주택등취득전에보유하던일반주택양도시비과세해당여부는농어촌주택을제외하고판단합니다.( 이때는농어촌주택을 3년이상보유해야합니다 ) 34 35 < 농어촌주택 > 농어촌지역 : 읍 면지역 ( 수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지지역은제외 ) 주택규모 : 대지 660 m2, 건물 150 m2 ( 공동주택 116 m2 ) 이내 주택가격 : 농어촌주택취득시기준시가 2 억원이하 < 고향주택 > 고향주택 : 10 년이상거주한사실이있는시지역 ( 수도권, 투기지역, 관광단지지역은제외 ) 주택규모 : 대지 660 m2, 건물 150 m2 ( 공동주택 116 m2 ) 이내 주택가격 : 고향주택취득시기준시가 2 억원이하 3. 부동산의양도와세금
8 취학등사유로수도권밖에소재하는주택을취득하여두채의집을갖게 된경우 1주택 ( 일반주택 ) 을소유한 1세대가취학 ( 유치원 초등학교및중학교제외 ), 직장의변경이나전근등근무상의형편, 1년이상질병의치료나요양의사유로취득한수도권밖에소재하는주택을취득하여 1세대 2주택이된경우부득이한사유가해소된날부터 3년이내에일반주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 을팔면양도소득세가과세되지않습니다. 세대전원이위의사유로다른시 ( 특별시와광역시포함 ) 군으로주거를이전하는경우 ( 광역시안에서구와읍 면간에주거이전및도농복합형태의시안에서동과읍 면간에주거이전포함 ) 또한사유가발생한당사자외의세대원중일부가취학, 근무또는사업상형편등으로당사자와함께주거이전을하지못하는경우세대원이전원주거이전한것으로봅니다. 2008 년 11 월 28 일이후양도분부터적용하며, 부득이한사유해소된날부터 3년이내, 규정은 2012 년 2월 2일이후부득이한사유가해소된분부터적용 9 임대주택사업자의거주주택비과세특례 (2011 년 10 월 14 일이후최초로양도하는주택부터적용 ) 1세대 2주택이상중과에서제외되는장기임대주택 ( 소득세법시행령 제167 조의3 제1항제 2호각목에해당하는주택 ) 과그밖의 1주택을국내에소유하고있는 1세대가다음의요건을모두충족하는해당 1주택 ( 거주주택 ) 을양도하는경우에는국내에 1개의주택을소유하고있는것으로보아비과세여부를판단합니다. 이경우해당거주주택이 임대주택법 제 6조에따라임대주택으로등록한사실이있고그보유기간중에양도한다른거주주택 ( 직전거주주택 ) 이있는거주주택 ( 이하 직전거주주택보유주택 ) 인경우에는직전거주주택의양도일후의기간분에대해서만국내에 1개의주택을소유하고있는것으로보아 1세대 1주택비과세규정을적용합니다. 부동산과세금
임대주택사업자의거주주택비과세특례요건 (1, 2 모두충족 ) 1 거주기간 ( 직전거주주택보유주택의경우에는 임대주택법 제 6조에따라임대주택사업자로등록한날이후의거주기간을말한다 ) 이 2년이상일것 2 양도일현재장기임대주택을 임대주택법 제 6조에따라임대주택으로등록하여임대하고있을것 장기임대주택임대기간요건 (5 년이상임대 ) 충족전에거주주택을양도하는경우에도거주주택비과세특례는적용됩니다. 다만, 1세대가거주주택비과세특례를적용받은후장기임대주택의임대기간요건을충족하지못하게된때 ( 장기임대주택의임대의무호수를임대하지아니한기간이 6개월을지난경우를포함함 ) 에는그사유가발생한날이속하는달의말일부터 2개월이내에양도소득세를신고 납부하여야합니다. 거주주택또는직전거주주택을양도하고비과세특례를적용받은후마지막으로양도하는장기임대주택 ( 아래요건을모두충족 ) 의경우에는직전거주주택의양도일후의기간분에대해서만국내에 1주택을보유한것으로보아비과세규정을적용합니다. 한편, 해당주택에대해서는 2년이상거주요건이적용되지아니합니다. 최종양도하는장기임대주택의비과세요건 (1, 2 모두충족 ) 36 37 1 임대주택법 제 6조에따라임대주택으로등록한사실이있을것 2 해당주택의보유기간중에직전거주주택이있었을것 (6) 이밖에도다음과같은경우양도소득세가과세되지않습니다. 1 점포가딸린건물에서주택부분이점포보다클경우 1 세대 1 주택자가점포가딸린주택 ( 비과세요건을갖춘경우에한함 ) 을팔았을때에는주택면적이점포면적보다큰경우점포를주택으로보아양도소득세를과세하지않습니다. 3. 부동산의양도와세금
구분 주택 > 점포 주택 점포 비과세여부 점포를주택으로보아전체를비과세 주택부분은비과세, 점포부분만과세 2 재개발 ( 재건축 ) 조합원이취득한아파트를팔았을경우 보유하던주택 ( 종전주택 ) 이재개발 ( 재건축 ) 사업에따라철거후, 당초재개발 ( 재건축 ) 조합원으로서분양받은아파트가완공되어이를팔게되면다음의기간을통산하여비과세요건을갖춘경우양도소득세가과세되지않습니다. 재개발 ( 재건축 ) 주택의보유기간 종전주택의보유기간, 공사기간, 완공주택의보유기간을통산합니다. 3 입주권 ( 재개발 재건축 ) 을팔았을경우 보유하던주택 ( 종전주택 ) 이재개발 ( 재건축 ) 사업으로인해동조합원으로서취득하는입주자로선정된지위 ( 입주권 ) 를팔때에는종전주택이다음에해당되는경우부동산을취득할수있는권리임에도불구하고양도소득세가과세되지않습니다. 비과세요건 종전주택이관리처분계획인가일과주택의철거일중빠른날현재 1세대 1주택비과세요건을충족하고다음의어느하나에해당되는경우 1 양도일현재다른주택이없는경우 2 양도일현재당해조합원입주권외에 1주택을소유한경우로서 1주택을취득한날로부터 3년이내에조합원입주권을양도하는경우 2. 농지에대한양도소득세감면및비과세 (1) 양도소득세감면 1 자경농지의양도 농지소재지에거주하면서 8년이상자기가경작한사실이있는농지를양도하는경우양도소득세가감면됩니다. 부동산과세금
농지소재지 란농지가소재하는시 군 구 ( 자치구 ) 안의지역이나이와붙어있는시 군 구안의지역또는농지로부터 20 km이내의지역을말합니다. 경작개시당시에는농지소재지에해당하였으나행정구역의개편등으로이에해당하지아니한경우농지소재지에서경작한것으로봅니다. 또한농지유동화촉진및농업구조개선을위하여다음의농지를한국농촌공사또는농업법인 ( 영농조합법인 영농회사법인 ) 에양도하는경우다음과같이자경농지에대한감면요건 ( 자경기간 ) 을완화하였습니다. 대상농지및자경기간 대상농지 자경기간 적용기한 경영이양보조금의지급대상이되는농지 3년이상 2015 년 12 월 31 일까지 그러나다음의농지는감면되지않습니다. 시지역 ( 광역시의군지역, 시의읍 면지역을제외 ) 의주거지역, 상업지역, 공업지역안에있는농지로서이들지역 ( 대규모개발사업지역은제외 ) 에편입된날로부터 3년이지난농지 대규모개발사업지역 사업지역내의토지소유자가 1,000명이상인지역이거나 사업시행면적이 100만m2이상인지역 ( 택지개발사업또는대지조성사업의경우 10만m2 ) 38 39 농지외의토지로환지예정지의지정이있는경우그환지예정지지정일로부터 3년이지난농지 또한농지가 2002 년 1월 1일이후국토의계획및이용에관한법률에의하여주거지역, 상업지역, 공업지역에편입되거나, 환지예정지로지정된때에는그편입 ( 지정 ) 된날로부터 3년이지나지않아감면되는자경농지의요건을갖춘경우라도취득일로부터그편입 ( 지정 ) 일까지발생한양도소득에대해서만양도소득세를감면합니다. 상속인이상속받은농지 (8 년자경요건을갖춘농지 ) 를경작하지않는경우상속받은후 3년이지난농지 3. 부동산의양도와세금
감면한도액 : 자경농지대토감면과합산하여 5년간 3억원 (1 년간 2억원, 2 자경농지의대토 2008 년 1 월 1 일이후 ) 경작상필요에따라서다음과같이농지를팔고다른농지를샀을때에도양도소득세가감면됩니다. 종전농지를판날로부터 1년안에판농지면적의 1/2 이상이거나가격의 1/3 이상인다른농지를사야하며 ( 다른농지를먼저샀을때에는그산날로부터 1년안에종전농지를팔아야함 ) 농지를취득한후계속하여 3 년이상그농지소재지에거주하면서경작하여야합니다. 판농지는그농지소재지에거주하면서농지소유기간중 3 년이상경작했어야합니다. 감면한도액 :자경농지감면과합산하여 5년간 3억원 (2008 년 1월 1일이후 ) ( 단, 대토감면한가지만적용될경우 5년간 1억원임 ) (2) 양도소득세비과세 경작상필요에따라서다음과같이농지를교환하는때에는양도소득세가과세되지않습니다. 교환하는쌍방토지가액의차액이큰편의 1/4 이하이고 교환으로취득한농지를 3년이상그농지소재지에거주하면서경작하여야합니다. 3. 기타양도소득세가감면되는경우 (1) 장기임대주택에대한양도소득세감면 임대주택을 5호이상임대하는거주자가국민주택규모 ( 전용면적 85 m2이하 ) 의주택을 2000 년 12 월 31 일이전에임대를개시하여 5년이상임대한후양도하는경우임대기간과주택의유형에따라양도소득세의 50% 또는 100% 를감면합니다. 부동산과세금
(2) 신축주택취득자에대한양도소득세감면 1 감면대상 2000 년 11 월 1일 ~ 2001 년 12 월 31 일기간중비수도권지역에소재한신축국민주택을취득한경우 (2001 년 1월 1일이후양도분부터적용 ) 2001 년 5월 23 일 ~ 2003 년 6월 30 일기간중전국에소재하는모든신축주택을취득한경우 (2001 년 8월 14 일이후양도분부터적용 ) 다만, 서울특별시, 과천시및택지개발예정지구로지정 고시된 5대신도시 ( 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 ) 지역내소재한신축주택의경우는 2003 년 1월 1일이후취득분부터감면을배제함. 2 감면내용 취득일로부터 5년이내에양도하는경우양도소득세전액을감면하고, 5년이경과한후에양도하는경우취득일로부터 5년간발생한양도소득금액을양도소득세과세대상소득에서차감하여양도소득세를계산합니다. 3 감면배제 신축주택이고가주택이거나미등기로양도하는경우감면을해주지않습니다. 40 41 (3) 공공사업용토지등에대한양도소득세감면 다음중의어느하나에해당하는소득으로서당해토지등이속한사업지역에대한사업인정고시일 ( 사업인정고시일전에양도하는경우에는양도일 ) 부터소급하여 2년이전에취득한토지를 2015 년 12 월 31 일까지양도하고그대금을현금으로받는경우양도소득세의 20% ( 보상채권으로받는경우 25%, 3 년만기보상채권 40%, 5 년만기보상채권 50%) 를감면합니다. 3. 부동산의양도와세금
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 이적용되는공익사업에필요한토지등을해당공익사업의시행자에게양도함으로써발생하는소득 도시및주거환경정비법 에의한정비구역안의토지등을동법에따른사업시행자에게양도함으로써발생하는소득 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및기타법률에따른토지등의수용으로인하여발생하는소득 (4) 개발제한구역에서해제되어수용되는토지등에대한양도소득세감면 개발제한구역에서해제된토지등이공익사업목적으로수용되는경우로서개발제한구역해제일부터 1년이내에사업인정고시된경우 ( 단, 개발제한구역해제이전에경제자유구역등이지정된경우 5년이내 ) 에는개발제한구역지정전에취득한토지는 50%, 사업인정고시일부터소급하여 20 년이전에취득한토지는 30% 양도소득세를감면합니다. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및그밖의법률에따른협의매수또는수용을통하여 2014 년 12 월 31 일까지양도함으로써발생하는소득에한한다. 개발제한구역지정일이전에해당토지등을취득하여취득일부터사업인정고시일까지해당토지등의소재지에서거주하는일정요건을갖춘거주자가소유하는토지등이어야한다. 사업인정고시일부터 20 년이전에취득하여취득일부터사업인정고시일까지해당토지등의소재지에서거주하는일정요건을갖춘거주자가소유하는토지등이어야한다. 상속받은토지등은피상속인이해당토지등을취득한날을해당토지등의취득일로본다. 부동산과세금
4. 1 세대 2 주택중과세한시적완화 (1) 5 년간 (2009 년 1 월 1 일 ~ 2013 년 12 월 31 일 ) 한시적으로양도소득세일반세율이적용됩니다. (2) 2012 년 1 월 1 일이후양도분부터는장기보유특별공제 (10~30%) 를받을수있습니다. (2011 년 12 월 31 일까지양도한주택은해당없음 ) 5. 1 세대 3 주택이상중과세한시적완화 (1) 2009 년 1 월 1 일 ~ 2009 년 3 월 15 일까지양도분에대하여는 45% 의양도소득세율이적용되며, 2009 년 3 월 16 일 ~ 2012 년 12 월 31 일취득분, 2009 년 3 월 16 일 ~ 2013 년 12 월 31 일까지양도분에대하여는일반세율 6~35% (2012 년 ~ 2013 년은 6~38%) 가적용됩니다. 단, 2009 년 3 월 16 일이후양도분중투기지역에소재하는주택거래분에대하여는일반세율에 10% 가가산된 16~45% (2012 년 ~2013 년은 16~48%) 의세율이적용됩니다. (2) 2012 년 1 월 1 일이후양도분부터는장기보유특별공제 (10~30%) 를받을수있습니다.(2011 년 12 월 31 일까지양도한주택은해당없음 ) 42 43 6. 다주택중과판정 다주택자에대한중과세에서유의할사항 세대별로주택수를계산 주택수를계산할때제외되는주택이있다. 1세대 2주택이상에해당하여도정책상중과세에서배제되는주택이있다. 일정기간에취득 양도한주택은중과세율이적용되지않는다. 세대별로양도일 ( 소법 98, 소령 162) 현재기준으로양도주택을포함하여판정 3. 부동산의양도와세금
주택수계산기준 1 세대 2 주택인경우 ( 소령 167 조의 5) 구분 소재지 주택양도시기 2008년 10월 6일이전 2008년 10월 7일이후 서울 모든광역시 ( 군지역제외 ) 경기도 ( 읍 면지역제외 ) 모든광역시의군지역 경기도읍 면지역 기타도지역 서울 인천광역시 ( 군지역제외 ) 경기도 ( 읍 면지역제외 ) 지방광역시 인천광역시군지역 경기도읍 면지역 기타도지역 주택수계산시포함되는주택 모든주택 기준시가가 3 억원초과하는주택 1 세대가 1 주택과 1 조합원입주권을소유한경우 ( 소령 167 조의 6) 구분 소재지 주택양도시기 2010년 12월 31일이전 2011년 1월 1일이후 서울 모든광역시 ( 군지역제외 ) 경기도 ( 읍 면지역제외 ) 모든광역시의군지역 경기도읍 면지역 기타도지역 서울 인천광역시 ( 군지역제외 ) 경기도 ( 읍 면지역제외 ) 지방광역시 인천광역시군지역 경기도읍 면지역 기타도지역 주택수계산시포함되는주택 조합원입주권 모든주택 모든조합원입주권 기준시가가 3억원을초과하는주택 조합원입주권중종전주택의가격이 3억원을초과하는조합원입주권 1 세대 3주택이상또는주택과조합원입주권의수가 3개이상인경우 ( 소령 167 조의 3, 소령 167 조의 4) 소재지 서울 모든광역시 ( 군지역제외 ) 경기도 ( 읍 면지역제외 ) 모든광역시의군지역 경기도읍 면지역 기타도지역 주택수계산시포함되는주택 조합원입주권 모든주택 모든조합원입주권 기준시가가 3 억원을초과하는주택 조합원입주권중종전주택의가격이 3 억원을초과하는조합원입주권 부동산과세금
다주택중과배제대상 3 주택 ( 조합원입주권 ) 이상중과세 ( 소령 167 의 3, 167 의 4) 주택수계산시제외주택 매입임대주택 ( 소령 167 의 312 가 ) 기존임대주택 ( 소령 167 의312 나 ) 장기임대주택건설임대주택 ( 소령 167 의312다 ) 수도권밖미분양임대주택 ( 소령 167 의 3 1라 ) 장기임대주택 ( 조특법 97) 감면대상장기임대신축임대주택 ( 조특법 97 의 2) 주택미분양주택 ( 조특법 98) 장기사원용주택 ( 소령 167 의 3 1 4) 신축주택 ( 조특법 99) 신축주택 ( 조특법 99 의 3) 문화재주택 ( 소령 155 6 1) 상속개시후 5년이내상속주택 ( 소령 1552) 저당권, 채권변제관련주택 ( 소령 167 의318) 장기가정보육시설 ( 소령 167 의 318 의 2) 2 주택중과세 ( 소령 167 의 5) 주택수계산시제외주택 주택과조합원입주권각 1 개 ( 소령 167 의 6) 주택수계산시제외주택 < 좌동 > 위외의 1 개일반주택 ( 소령 167 의 3 110, 167 의 3 3 4) 실수요목적취득주택 ( 소령 167 의 5 1 3) 수도권밖실수요목적취득주택 ( 소령 1558) 동거봉양합가 ( 합가후 2주택 ) ( 소령 167 의 55 1 4) 혼인합가 ( 합가후 2주택 ) ( 소령 167 의 55 1 5) 소유권소송관련주택 ( 소령 167 의 5 1 6) 위외의 1개일반주택 ( 소령 167 의 5 1 8) 일시적 2 주택 ( 소령 167 의 5 1 7) < 좌동 > 동거봉양합가 ( 합가후 1주택과 1조합원입주권 ) ( 소령 167 의 6 3 5) 혼인합가 ( 합가후 1주택과 1조합원입주권 ) ( 소령 167 의 6 3 6) < 좌동 > 소령 156 의 2 345 에따라과세되는주택 ( 소령 167 의 631) 소형주택 ( 소칙 821 ) 소형주택 ( 소칙 82 3) < 좌동 > 44 45 3. 부동산의양도와세금
7. 비사업용토지양도소득세중과세 (1) 2009 년 1 월 1 일 ~ 2009 년 3 월 15 일까지양도분에대하여는 60% 의양도소득세율이적용되며, 2009 년 3 월 16 일 ~ 2012 년 12 월 31 일취득분, 2009 년 3 월 16 일 ~ 2013 년 12 월 31 일까지양도분에대하여는일반세율 6~35%(2012~2013 년은 6~38%) 가적용됩니다. 단, 2009 년 3 월 16 일이후양도분중투기지역거래분에대하여는일반세율에 10% 가가산된 16~45% (2012 년은 16~48%) 의세율이적용됩니다.( 현재토지투기지역없음 ) (2) 장기보유특별공제를받을수없습니다. 3년이상보유한토지를양도하더라도 10~30% 에해당하는장기보유특별공제를받을수없습니다. 부동산과세금
비사업용토지의판정비사업용토지란아래의기준을모두충족하는토지를말합니다. 1) 기간기준보유기간중일정기간사업용으로사용되지않은토지 다음의요건중하나를충족하는경우에는사업용토지로봅니다. 1 양도일직전 3년중 2년이상을직접사업에사용 2 양도일직전 5년중 3년이상을직접사업에사용 3 보유기간중 80% 이상을직접사업에사용다만, 보유기간 2년미만인경우 3항만적용합니다. 2) 대상토지기준다음중하나에해당되는토지 농지 : 다음에해당되지않는전 답 과수원 - 시이상주거 상업 공업지역외에소재하는재촌 자경농지 - 농지법에따른주말 체험영농소유농지 ( 세대당 1,000m 2 미만 ) 등 임야 : 다음의임야는제외 - 영림계획인가를받아시업중인임야또는특수개발지역으로지정된임야 도시지역밖또는도시지역의보전녹지지역안의임야에한함 - 재촌하는자가소유하는임야 목장용지 : 다음의목장용지는제외 - 시이상주거 상업 공업지역외의지역에소재하는축산업을영위하는목장용지로서기준면적이내의토지 비사업용나대지 : 재산세종합합산과세대상토지로건축물이없는나대지, 잡종지등의토지 - 다만, 사업에사용하는다음의토지는제외 운동장 경기장등체육시설용토지 휴양시설업용, 주차장용, 청소년수련시설용, 예비군훈련장용토지 개발사업시행자가조성한토지, 기타토지 46 47 3) 다음의토지는위의기준에관계없이사업용토지로본다. 2006년 12월 31일까지상속으로취득하거나또는 2006년 12월 31일이전에 20년이상소유한농지 임야 목장용지로 2009 년 12 월 31일까지양도하는토지 법률에따라협의매수 수용토지로사업인정고시일이 2006년 12월 31일이전토지또는취득일 ( 상속토지는피상속인취득일 ) 이사업인정고시일 5 년이전토지 2005 년 12 월 31 일까지취득한종중소유의농지 임야 목장용지 상속으로취득한농지 임야 목장용지로상속일로부터 5년이내 ( 임야 목장용지는 3년 ) 양도하는토지 직계존속또는배우자가 8년이상토지소재지에거주하면서직접경작한농지 임야및목장용지로서이를해당직계존속또는해당배우자로부터상속 증여받은토지 ( 단, 도시지역안의토지제외 ) 3. 부동산의양도와세금
8. 양도소득세계산방법 (1) 계산절차 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 실지거래가액 실지거래가액 양도비등실제경비 양도차익 - 장기보유특별공제 ( 토지 건물의양도차익 ) 공제율 [50p] 참조 양도소득금액 - 양도소득기본공제 양도소득과세표준 세율 산출세액 - 감면세액 - 예정신고납부세액공제 (2011 년부터폐지 ) 250만원 ( 미등기양도자산은적용배제 ) 양도소득세율표 [51p] 참조 조세특례제한법상감면세액등 2010년양도분의경우산출세액의 5% 공제 (291 천원한도, 수용등사업인정고시일이 2009년이전인부동산은공제한도없음 ) 자진납부할세액 부동산과세금
(2) 양도차익계산 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비 실지양도가액 : 상대방으로부터실제수수하는거래금액을말합니다. 실지취득가액 : 취득에소요된실제취득가액을말합니다. 1 취득시부대비용 부동산을취득하면서지출한비용중취득가액이외의취득세, 중개수수료등취득에소요된모든비용 2 취득후지출비용 부동산을취득한후용도변경 개량 이용편의를위하여지출한비용 새시설치비용, 발코니개조비용, 난방시설교체비용등을말함. 소유권확보를위한소송비용 명도비용 인지대등도포함. 취득후소유권분쟁이있는경우그소송비용 명도비용 인지대등도포함. 3 양도비용 48 49 자산을양도하기위하여직접지출한계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세신고서작성비용등을말함. 기타필요경비 (1 + 2 + 3) (3) 장기보유특별공제는토지와건물을양도하는경우에만적용합니다. 공제제외 : 미등기양도자산, 비사업용토지 3. 부동산의양도와세금
구분 2008. 1. 1. ~ 2008. 3. 20. < 장기보유특별공제 > 2008. 3. 21. ~ 2008. 12. 31. 2009. 1. 1. ~ 2011. 12. 31. 2012. 1. 1. ~ 적용대상토지 1세대토지 1세대토지토지 1세대 1세대 건물 보유기간건물 1주택건물 1주택건물 1주택 1주택다주택 3년이상 10% 10% 10% 12% 10% 24% 10% 24% 4년이상 12% 12% 12% 16% 12% 32% 12% 32% 5년이상 15% 15% 15% 20% 15% 40% 15% 40% 6년이상 18% 18% 18% 24% 18% 48% 18% 48% 7년이상 21% 21% 21% 28% 21% 56% 21% 56% 8 년이상 24% 24% 24% 32% 24% 64% 24% 64% 9 년이상 27% 27% 27% 36% 27% 72% 27% 72% 10 년이상 30% 30% 30% 40% 30% 80% 30% 80% 11년 33% 11년 44% 12년 36% 12년 48% 13년 39% 13년 52% 비사업용토지는 14년 42% 14년 56% 계속 15 년 15 년 60% 공제제외 45% 이상 16년 64% 17 년 68% 18 년 72% 19년 76% 20년이상 80% 주택의경우비과세여부와상관없이양도당시 1세대 1주택이면최고 80% 까지적용. 다만, 비거주자는 1세대 1주택이라도최고 30% 까지공제함 일시적 2주택등으로비과세되는주택 비과세요건갖춘고가주택으로 9억원초과과세되는주택 거주요건미충족으로비과세되지않는 1주택자 (4) 양도소득기본공제는다음과같이적용합니다. 다음과같은소득별로각각연간 250 만원을공제합니다. 부동산, 부동산에관한권리, 기타자산 주식또는출자지분 부동산과세금
1년에 2회이상양도하는경우연중에먼저양도하는양도소득금액에서부터순차로공제합니다. 공제제외 : 미등기양도자산 (5) 양도소득세의세율은연간양도소득을합하여소득이많고적음에따라차등세율이적용됩니다. < 양도소득세세율 > 자산 2013 년 1 월 1 일이후 보유기간 1 년미만 보유기간 1 년이상 ~2 년미만 50% 40% 과세표준세율누진공제 1,200 만원이하 6% - 토지 건물부동산에관한권리 보유기간 2 년이상 ( 일반세율 ) 4,600 만원이하 15% 108 만원 8,800 만원이하 24% 522 만원 3 억원이하 35% 1,490 만원 3 억원초과 38% 2,390 만원 50 51 1 세대 2 주택자의양도주택 2 년이상보유시일반세율 (6~38%) 1 세대 3 주택이상자의양도주택 2 년이상보유시일반세율 (6~38%) 적용다만, 강남구, 서초구, 송파구의경우 2012 년 5 월 14 일이전양도는 10% 가산 (16~48%) 비사업용토지등 2 년이상보유시일반세율 (6~38%) 다만, 투기지역의경우 10% 가산 (16~48%) 미등기양도 70% 기타자산 보유기간제한없음 일반세율 (6~38%) 3. 부동산의양도와세금
9. 양도소득세신고 납부방법 2009년 11월 1일이후양도한부동산부터국세청홈택스 (www.hometax.go.kr) 를통해전자신고할수있습니다. (1) 예정신고 1 예정신고 납부 란? 양도소득세과세대상부동산을양도한거주자는당해부동산에대한양도소득세신고서를예정신고기한내에주소지관할세무서장에게제출하여야합니다. 2 예정신고 납부기한 토지또는건물, 부동산에관한권리, 기타자산을양도한경우 그양도일이속하는달의말일부터 2 개월이내 토지거래계약허가구역안에있는토지로서허가를받기전에대금을청산한경우 토지거래허가 ( 해제 ) 일이속하는달의말일부터 2 개월이내 예정신고납부세액공제가전면폐지되어가산세가부과됩니다. 양도소득세예정신고납부세액공제가전면폐지되어예정신고를하지않을경우가산세가부과됩니다. 다만, 2010 년까지는 2년이상보유부동산등양도시과세표준 4,600 만원이하부분에대해 5% 의예정신고세액공제가적용 ( 한도액 291 천원 ) 됩니다. ( 단, 공익사업수용토지로서사업인정고시일이 2009 년 12 월 31 일이전인토지를 2010 년 12 월 31 일까지양도시한도없이 5% 예정신고세액공제를적용합니다 ) 부동산과세금
연도별 자산별양도소득세예정신고세액공제와무신고가산세 양도소득세과세대상자산 2 년이상보유한부동산및권리 기타자산 ( 골프회원권등 ) 협의매수 수용부동산 주식 미등기양도 2 년미만보유한부동산및권리 지정지역 3 주택이상자 예정신고세액공제율 2010 년양도분 양도소득세무납부시납부불성실가산세연간 10.95% 적용 한도액무신고가산세율 2011 년 1 월 1 일이후양도분 5% 291천원 10% 예정신고 세액공제 5% 한도없음 20% 없음 2년미만 2년이상 10% 없음 - 20% 무신고가산세 20% 적용 (2) 확정신고 당해연도에부동산등을여러건양도한경우에한하여그다음해 5월 1일부터 5월 31 일사이에주소지관할세무서에확정신고를하여야합니다. 다만, 양도소득만있는자가예정신고를마친경우확정신고를하지않아도됩니다. 예정신고나확정신고를하지않은때는정부에서결정 고지하게되며, 신고 납부를하지않은경우무신고가산세 20%( 또는 40%), 무납부가산세 1일 0.03% 를추가부담하게됩니다. 52 53 (3) 양도소득세분할납부 납부할세액이 1천만원을초과하는경우납부할세액의일부를납부기한경과후 2개월이내에나누어낼수있습니다. 분할납부할수있는세액 납부할세액이 2 천만원이하일경우 : 1 천만원을초과하는금액 납부할세액이 2 천만원을초과하는경우 : 납부할세액의 1/2 이하의금액 3. 부동산의양도와세금
(4) 양도소득세물납 공공사업을위하여공공사업시행자에게토지를매각하고그대금을공공용지보상채권으로받는경우그채권으로양도소득세를납부할수있습니다. 세액이 1 천만원을초과하는경우 양도소득세예정 확정신고기한 10 일전까지물납신청 10. 신고시제출할서류 양도소득세신고시에는세무서에비치된 양도소득과세표준신고및자진납부계산서, 양도소득금액계산명세서 를작성하여다음서류와함께관할세무서에제출하여야합니다. 신고인제출대상서류 당해자산의양도 취득에관한계약서사본 환지확정전에취득한토지 : 환지예정지증명원, 잠정등급확인원등 자본적지출액 양도비용증빙, 감가상각비명세서 공무원확인대상서류 : 신고인제출생략 토지 건물등기부등본 다만, 양도소득세계산시폐쇄등기부등본이필요한경우신고인이폐쇄등기부등본을제출하여야합니다. 토지대장및건축물대장등본 개별공시지가확인원 담당공무원이행정정보의공동이용을통하여확인하는것에동의하지아니하는경우신고인이직접제출하여야합니다. 신고에사용되는서식은전국세무관서에서무료로배부해드리고있으며, 인터넷국세청홈페이지 (www.nts.go.kr) 에서도서식을다운받아사용하실수있습니다. 부동산과세금
< 취득가액및필요경비계산상세명세서작성사례 > [ 별지제 84 호서식부표 3] ( 앞쪽 ) 취 득 가 액 취 득 가 액 자본적 지출액 등 양도비등 1타인으로부터매입한자산 취득가액및필요경비계산상세명세서 (1) 구 분 거래상대방상호사업자등록번호 지급일자 지급금액 매입가액 35,000,000 취득세 209,800 등록세 200,000 기타 법무사비용 공정법무사 123-12-12345 1989.9.1 50,000 03 부대 취득중개수수료 중개사 321-21-54321 1989.8.30 100,000 10 비용 기 타 소 계 35,559,800 2 자기가제조 생산 건설한자산 3가산항목 취득시쟁송비 변호사비용기타비용 매 수 자 부 담 양 도 소 득 세 기 타 소 계 증빙종류 ( 코드 ) 4차감항목 감 가 상 각 비 5계 (1+3-4 또는 2+3-4) 35,559,800 용도변경 개량 이용 000-00- 개발편의를위한지출 12345 90.09.20 962,290 03 엘리베이터, 냉난방설치 피난시설등설치 6자본적지출액 7취득후쟁송비용 8기타비용 재해등으로인한자산의 원상복구 개 발 부 담 금, 재 건 축 부 담 금 자산가치증가등 수 선 비 기 타 소 계 변호사비용기타소송, 화해비용수익자부담금토지장애철거비도로시설비등사방사업소요비용 기타소계 9계 (6+7+8) 962,290 중개사 010-02-00123 2012.2.10 157,710 02 10양도시중개수수료등직접지출비용홍길동세무사 123-45-12345 2012.4.30 100,000 02 11국민주택채권및토지개발채권매각차손 12계 (10+11) 257,710 13 기타요경비계 (9+12) 1,220,000 54 55 3. 부동산의양도와세금
< 양도소득금액계산명세서작성사례 > [ 별지제 84 호서식부표 1] ( 앞쪽 ) 관리번호 관리번호는기입하지마십시오. 양도자산및거래일자 양도소득금액계산명세서 1 세율구분 ( 코드 ) 합계누진세율 ( 1-10 ) ( - ) ( - ) 2 소재지 서울수송 3 자산종류 ( 코드 ) 토지 ( 1 ) ( ) ( ) 4양도일자 2013. 2. 10. 거래일자 5취득일자 1989. 9. 1. 6총면적 토지 100 m2 ( / ) ( / ) ( 양도지분 ) 건물 ( / ) ( / ) ( / ) 거래자산토지 100 m2 7양도면적면적 ( m2 ) 건물 8취득면적 토지 100 m2건물 양도소득금액계산 9양도가액 70,000,000 70,000,000 거래금액 10취득가액 35,559,800 35,559,800 취득가액종류 실지거래가액 실지거래가액 11기납부토지과이득세 12기타요경비 1,220,000 1,220,000 전체양도차익 33,220,200 33,220,200 양도차익비과세양도차익 13과세대상양도차익 33,220,200 33,220,200 14장기보유특별공제 9,966,060 9,966,060 15양도소득금액 23,254,140 23,254,140 16감면소득금액 17감면종류 감면율 기준시가 ( 기준시가신고또는취득가액을환산가로신고하는경우에만적습니다 ) 개별 공동주택 양도시기준 18건물 상업용 오피스텔일반건물 시가 19토지 합계 취득시기준 20건물 개별 공동주택상업용 오피스텔일반건물 시가 토지 합계 부동산과세금
< 양도소득과세표준신고및자진납부계산서작성사례 > [ 별지제 84 호서식 ] ( 앞쪽 ) 1 신고인 ( 양도인 ) 2 양수인 3 세율구분 ( 예정신고, 확정신고, 수정신고, 기한후신고 ) 560317- 성명김성실주민등록번호 1234567 전자우편주소 kim123@naver.com 주소 서울종로구수송동청진동길 55 번지 전화번호 02-123-4567 성명 주민등록번호 양도자산소재지 지분 양도자와의관계 박납세 654321-7654321 수송동 000 번지 1/1 타인 코드합계국내분소계누진 1-10 - - 부동산 국외분소계 4양도소득금액 23,254,140 23,254,140 23,254,140 5 기신고 결정 경정된양도소득금액합계 6양도소득기본공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000 7과세표준 (4+5-6) 20,754,140 20,754,140 20,754,140 8세 율 15% 15% 15% 9산출세액 2,033,121 2,033,121 2,033,121 10감면세액 11외국납부세액공제 12예정신고납부세액공제 13원천징수세액공제 14수정신고가산세등 15기신고 결정 경정세액 16자진납부할세액 (9-10-11-12-13+14-15) 2,033,120 2,033,120 2,033,120 17분납 ( 물납 ) 할세액 18자진납부세액 2,033,120 2,033,120 2,033,120 19환급세액 농어촌특별세자진납부계산서 지방소득세소득분자진납부계산서 신고인은 소득세법 제 105 조 ( 예정신고 ) 20소득세제110 조 ( 확정신고 ), 국세기본법 제 45조감면세액 소득세자진 2,033,120 ( 수정신고 ) 제45 조의 3( 기한후신고 ), 농어촌 세율납부할세액특별세법 제 7조및 지방세법 제 177 조의 산출세액 세 율 10% 4에따라신고하며, 위내용을충분히검토 수정신고가산세등 31산출세액 203,312 하였고신고인이알고있는사실그대로를정확하게적었음을확인합니다. 기신고 결정 경정세액 32 자진납부세액 203,310 2013 년 4 월 30 일 분납할세액 33 환급세액 신고인김성실 ( 서명또는인 ) 자진납부할세액 환급금계좌신고 세무대리인은조세전문자격자로서위신고서를성실하고공정하게작성하였음을확인 자진납부세액합니다. 34금융기관명세무대리인홍길동 ( 성명또는인 ) 환급세액 35 계좌번호 종로세무서장귀하 신고인제출서류 담당공무원확인사항 접수일자인 첨부서류 관리번호 - 양도소득과세표준신고및자진납부계산서 1. 양도소득금액계산명세서 ( 부표 1, 및부표 3, 또는부표 2) 1부 2. 매매계약서 1부 3. 요경비에관한증빙서류 1부 4. 감면신청서 1부 5. 기타양도소득세계산에요한서류 1부 1. 토지및건물등기부등본 1 부 2. 토지및건축물대장등본 1 부 본인은이건업무처리와관련하여 전자정부법 제 21 조제 1 항에따른행정정보의공동이용을통하여담당공무원이위의담당공무원확인사항을확인하는것에동의합니다. 신고인김성실 ( 서명또는인 ) 세무대리인성명 ( 상호 ) 홍길동사업자번호 123-45-12345 전화번호 02-1234-1234 56 57 3. 부동산의양도와세금
02 농어촌특별세 양도소득세가감면되는경우에는감면되는양도소득세액의 20% 에상당하는농어촌특별세를납부하여야합니다. 03 지방소득세소득세분 양도소득세가과세되는경우에는양도소득세액의 10% 를지방소득세소득세분으로납부하여야합니다. 04 임대용건물의양도와부가가치세 사업용건물 ( 빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관등 ) 을임대하거나사업장으로사용하다가양도하는경우에는양도소득세뿐만아니라부가가치세도부담하여야합니다. 1. 과세표준계산방법 매매시 ( 사업자의지위에서 ) 과세되는경우 과세표준 = 시가 ( 실지매매가액 ) 간주공급 ( 폐업시잔존재화 ) 으로과세되는경우 건물의취득가액 (1-5* 경과된과세기간의수 ) = 시가 100 2002 년 1 월 1 일이후취득분부터적용 ( 이전취득분은 10 100 ) 부동산과세금
2. 포괄적양도 양수 사업용건물이포괄적양도에해당되는경우재화의공급으로보지아니하므로부가가치세가과세되지않습니다. 사업의포괄적양도 양수 사업장별로그사업용자산과함께해당사업에관한모든권리 의무를포괄적으로승계하여양도하는것을말합니다. 임대용건물양도시포괄적양도 양수되기위해서는다음과같은요건을갖추어야합니다. 1 포괄적양도 양수내용이확인되어야합니다. 포괄적양도 양수계약서등에의거사업의포괄적양도사실이확인되어야합니다. 2 양도자및양수자가과세사업자이어야합니다. 사업양수후양수자가면세사업으로전용하는경우사업양도 양수가인정되지않습니다. 58 59 3 사업양도신고서를제출하여야합니다. 사업양도후사업양도신고서를제출하시기바랍니다. 따라서위의포괄적양도 양수에해당되지않는경우양도자는세금계산서를교부하고, 양수자로부터거래징수한부가가치세를신고 납부하여야합니다. 기타궁금한사항은국세청 126 세미래콜센터에문의하시기바랍니다. 3. 부동산의양도와세금
05 부동산실거래가격신고의무제도 1. 부동산거래신고의무제도란? 이중계약서작성등잘못된관행을없애고부동산거래를투명하게하기위해부동산실거래가격신고의무제도가 2006 년 1월 1일부터시행되고있습니다. 부동산을매매한경우에는계약체결일로부터 60 일이내에실제거래가격으로부동산소재지관할시청 군청 구청에신고하여야합니다. 중개업자가거래계약서를작성 교부한경우반드시중개업자가신고를하여야합니다. 신고된부동산거래가격은허위신고여부등에대해가격검증을거치게되며, 거래내역및검증결과는국세청및시청 군청 구청세무부서에통보하여과세자료로활용됩니다. 또한신고된가격은 2006 년 6월 1일부터등기부등본에기재되며, 2007 년부터양도소득세가실제거래가격에따라계산하여부과됩니다. 2. 신고의무위반시불이익 무신고, 허위신고, 지연신고등으로신고의무를위반한매도인 매수인및중개업자는취득세 1.5 배 ( 주택거래신고지역내주택은 2.5 배 ) 이하의과태료를물어야합니다. 거래당사자가중개업자로하여금부동산거래신고를하지아니하게하거나거짓된내용을신고토록요구한경우과태료처분을받게됩니다. 중개업자가거짓기재또는이중계약서를작성한경우중개업등록취소또는 6개월이내자격정지처분을받게됩니다. 기타자세한사항은부동산거래관리시스템홈페이지 (http://rtms.mltm.go.kr) 또는부동산실거래가고객센터안내 (1588-0149) 로문의하시기바랍니다. 부동산과세금
4 부동산의상속과세금 01 상속과관련된법률상식 02 상속세과세대상 03 상속세비과세 04 상속세계산방법 05 상속세신고 납부요령 62 64 66 66 74
4 부동산의상속과세금 상속세는사망으로인하여사망자 ( 피상속인 ) 의재산을무상으로취득하는경우그취득재산의가액에대하여상속인에게과세하는세금입니다. 상속세는피상속인의유산총액을기준으로과세하고있으며, 각상속인은각자가받았거나받을재산을한도로하여공동으로상속세를납부하여야합니다. 01 상속과관련된법률상식 피상속인 : 사망또는실종선고를받은사람 상속인 : 재산을상속받을사람 상속개시일 : 사망일또는실종선고일 상속의순위 ( 민법제1000 조 ) 1순위 직계비속, 배우자 항상상속인이된다. 2순위 직계존속, 배우자 직계비속이없는경우상속인이된다. 3순위 형제자매 1, 2순위가없는경우상속인이된다. 4순위 4촌이내의방계혈족 1, 2, 3순위가없는경우상속인이된다. 법정상속인의결정에있어서같은순위의상속인이여러명인경우촌수가가장가까운상속인을우선순위로하며, 촌수가같은상속인이여러명인경우공동상속인이됩니다. 예 ) 피상속인의직계비속으로자녀 2인과손자녀 2인이있는경우자녀 2인이공동상속인이되며손자녀는법정상속인이되지못합니다. 상속순위를결정할때태아는이미출생한것으로봅니다. 부동산과세금
배우자의상속순위 ( 민법제1003 조 ) 배우자는 1순위인직계비속과같은순위로공동상속인이되며, 직계비속이없는경우에는 2순위인직계존속과공동상속인이됩니다. 직계비속과직계존속이모두없는경우배우자가단독상속인이됩니다. 상속분 피상속인은유언에의하여공동상속인의상속분을지정할수있으며 ( 유언상속 ), 유언상속이없는경우공동상속인이협의하여분할하거나민법에규정된법정상속분에따라상속재산을분할합니다. 법정상속분 ( 민법제1009 조 ) 같은순위의상속인이여러명인때에는그상속분은동일한것으로합니다. 배우자의상속분을직계비속과공동으로상속하는때에는직계비속의상속분에 5할을가산하고, 직계존속과공동으로상속하는때에는직계존속의상속분에 5 할을가산합니다. 구분 상속인 < 법정상속분의예시 > 상속분 상속인 배분율 62 63 장남 배우자만있는경우 장남 1 배우자 1.5 2/5 3/5 피상속인의자녀및배우자가있는경우 장남 장녀 ( 미혼 ) 배우자가있는경우 장남 장녀 ( 출가 ) 2 남, 2 녀배우자가있는경우 장남 1 장녀 1 배우자 1.5 장남 1 장녀 1 2남 1 2녀 1 배우자 1.5 2/7 2/7 3/7 2/11 2/11 2/11 2/11 3/11 피상속인의자녀가없고배우자및직계존속 ( 부 모 ) 이있는경우 부 1 모 1 배우자 1.5 2/7 2/7 3/7 4. 부동산의상속과세금
02 상속세과세대상 상속세과세대상 본래의 상속재산 추정 간주 = + + 상속재산 사전증여재산 1. 본래의상속재산 상속개시일현재피상속인이소유하고있던재산으로서 1 금전으로환가할수있는경제적가치가있는물건 2 재산적가치가있는법률상또는사실상의권리에대하여는상속세가과세됩니다. 2. 추정 간주상속재산 다음의경우에도상속재산으로보아상속세를과세합니다. 1 피상속인의재산을처분하여받거나피상속인의재산에서인출한금액이재산종류별로사망하기전 1년이내에 2억원이상인경우와사망하기전 2년이내에 5억원이상인경우로서용도가객관적으로명백하지아니한경우 2 피상속인이부담한채무의합계액이사망하기전 1년이내에 2억원이상인경우와 2년이내에 5억원이상인경우로서용도가객관적으로명백하지아니한경우 위 1, 2의경우상속세과세가액계산방법 = 미소명금액 - [ 처분재산가액또는부담채무액의 20% 상당액과 2억원중적은금액 ] 부동산과세금
3 피상속인이국가 지방자치단체및금융기관이아닌자에대하여부담한채무로서상속인이변제할의무가없는것으로추정되는경우 4 피상속인의사망으로인하여받게되는생명보험금또는손해보험금 5 피상속인이신탁한재산과신탁으로인하여피상속인이받는이익 6 피상속인의사망으로인하여지급받는퇴직금등 3. 사전증여재산 현행상속세및증여세법에서는다음에해당하는증여재산가액은상속재산가액에가산하고있습니다. 1 상속개시일전 10 년이내에피상속인이상속인에게증여한재산가액 2 상속개시일전 5 년이내에피상속인이상속인이아닌자에게증여한재산가액 3 상속개시일전에피상속인이자녀에게창업자금으로증여한재산가액 4 상속개시일전에피상속인이자녀에게가업승계주식등으로증여한재산가액 사전증여받은상속인이상속포기를한경우에도피상속인이상속인에게증여한재산가액은상속재산가액에가산합니다. 64 65 상속세과세가액에가산하는증여재산에대하여증여세가부과되지아니한경우해당증여재산에대하여증여세를먼저과세하고, 그증여재산가액을상속세과세가액에가산하여상속세를부과합니다. 상속재산가액에합산되는증여재산에대한증여세액은상속세산출세액에서공제합니다. 4. 부동산의상속과세금
03 상속세비과세 다음의재산에대하여는상속세를과세하지않습니다. 전사및이에준하는사망또는전쟁및이와유사한공무로사망한경우 - 피상속인의모든재산 국가, 지방자치단체, 기타공공단체에유증 ( 유언에의한증여 ) 한재산 문화재보호구역안의토지 분묘에속한 9,900 m2이내의금양임야와 1,980 m2이내의묘토인농지 ( 한도액 : 2 억원 ) 족보와제구 ( 한도액 : 1 천만원 ) 04 상속세계산방법 상속세는다음과같이계산합니다. 상속재산가액 - 비과세, 과세가액불산입, 공과금 채무등 - 상속공제, 감정평가수수료 상속세과세표준 X 세율 산출세액 부동산과세금
1. 상속재산의평가 상속받은재산의가액은상속개시당시의시가로평가합니다. 시가란불특정다수인사이에자유로이거래가이루어지는경우에통상 성립된다고인정되는가액으로당해재산의매매가액 감정가액 수용가액등 및동일 유사재산의매매가액 감정가액 수용가액등을포함합니다. 2011 년이후상속이개시된경우당해재산의매매등가액이있는경우 이를우선하여적용하고 이가액이없는경우에한하여유사재산의매매등가액을적용하되, 이경우에도상속개시일전 6 개월부터신고일까지의가액만적용합니다. 시가를산정하기어려울때에는다음의방법으로평가합니다. 토지및주택 : 개별공시지가및개별 ( 공동 ) 주택가격 주택이외건물 : 국세청기준시가 ( 일반건물, 상업용건물및오피스텔등에대하여 국세청장이매년산정 고시하는가액 ) 2. 상속재산가액에서차감하는공과금등의범위 66 67 (1) 공과금 상속개시일현재피상속인이납부할의무가있는것으로서상속인에게승계된조세 공공요금 기타이와유사한것을말합니다. (2) 장례비용 다음각호의금액을합한금액으로합니다. 1 피상속인의사망일부터장례일까지장례에직접소요된금액 ( 그금액이 1,000 만원을초과하면 1,000 만원까지만공제하며, 그금액이 500 만원에미달하여도 500 만원을공제해줍니다.) 4. 부동산의상속과세금
2 봉안시설또는자연장지의사용에소요된금액 ( 그금액이 500 만원을초과하면 500 만원까지만공제합니다 ) (3) 채무 상속개시당시피상속인이부담하여야할채무로서상속인이실제로부담하는사실이다음의방법에의하여입증되는것을말합니다. 1 국가, 지방자치단체및금융기관에대한채무는당해기관에대한채무임을확인할수있는서류 2 기타의채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정및이자지급에관한증빙등에의하여그사실을확인할수있는서류 3. 상속공제 (1) 기초공제 기초공제액은 2억원이며, 이와는별도로가업상속및영농상속의경우추가로공제합니다. 가업상속이란피상속인이 10년이상계속영위한조세특례제한법상중소기업 ( 음식점업및매출액 2천억원까지의기업포함 ) 의재산을당해사업에종사하는상속인 ( 상속개시일현재 18 세이상으로서 2년이상가업에종사한자등 ) 1인이상속받는경우 [ 가업상속재산 70%(100~300억원한도 ), 2억원 ( 가업상속재산이 2억원미달시그가업상속재산가액 )] 중큰금액을공제합니다. 2012 년 2월 2일이후법인가업의가액은해당주식의가액에총자산가액중사업관련자산가액이차지하는비율을곱한가액을적용합니다. 영농상속이란피상속인및상속인모두상속개시 2년전부터영농에종사하면서농지 초지 산림지 영농법인주식등을상속받는경우 5억원을한도로공제합니다. 부동산과세금
(2) 배우자상속공제 배우자가실제상속받은금액을공제하되, 다음산식에의하여계산한금액을한도 (30 억원 ) 로합니다. [ 상속재산의가액 배우자법정상속지분 ] - 배우자에게상속개시전 10년내증여한재산에대한과세표준 상속재산의가액 = 총상속재산 - 상속인외의자가유증받은재산 + 상속인이증여받은합산대상증여재산 - 비과세 불산입상속재산 ( 공익법인출연, 공익신탁재산 ) - 공과금 채무 등기등을요하는재산의경우는배우자상속재산분할기간 ( 신고기한으로부터 6개월 ) 까지분할등기를하여야합니다. 배우자가상속받은금액이없거나상속받은금액이 5억원미만인경우에는 5억원을공제합니다. (3) 기타인적공제 1 자녀공제 68 69 자녀 1인당 3천만원을공제합니다. 나이나동거여부와는무관하며인원제한도없습니다. 2 미성년자공제 배우자를제외한상속인및상속개시당시피상속인과동거하던가족중 20 세미만인자에대하여공제하며 동거가족이란피상속인이사실상부양하고있는직계존비속 ( 배우자의직계존비속포함 ) 및형제자매를말합니다. 500 만원에 20 세에달하기까지의연수를곱하여계산한금액을공제합니다. 4. 부동산의상속과세금
3 연로자공제 배우자를제외한상속인및상속개시당시피상속인과동거하던가족중 60 세이상인자에대하여공제하며 1인당 3천만원을공제합니다. 4 장애자공제 배우자를포함한상속인및상속개시당시피상속인과동거하던가족중장애자에대하여공제하며 500 만원에기대여명 의연수를곱하여계산한금액을공제합니다. 통계청에서매년 12 월성별 연령별기대여명표를발표 (4) 일괄공제 기초공제 2억원과기타인적공제의합계금액을항목별로공제받는대신에일괄적으로 5억원을공제할수도있습니다. 다만, 배우자단독상속의경우에는일괄공제를적용받을수없습니다. 기공제 (2 억원 ) + 일괄공제 (5 억원 ) 기타인적공제 선택가능 (5) 금융재산상속공제 상속재산중에금융기관이취급하는예금 적금 금전신탁 보험금 출자금등금융자산이포함되어있는경우에는아래의금액을공제합니다. 순금융재산가액 금융재산상속공제액 2 천만원이하당해순금융재산가액 2 천만원초과 1 억원이하 2 천만원 1 억원초과순금융재산가액 20%(2 억원한도 ) 순금융재산가액 = 금융재산가액 - 금융부채 부동산과세금
(6) 동거주택상속공제 상속개시일현재무주택자로서피상속인과동거중인상속인이상속개시일로부터소급하여 10 년이상피상속인과계속하여하나의주택에서동거한 1세대 1주택을상속받는경우 5억원한도내에서주택가액 ( 부수토지가액포함 ) 의 40% 를주택상속공제합니다. (2009 년 1월 1일이후최초상속개시분부터적용 ) 2011 년 1월 1일이후상속분부터는 - 하나의주택에서 10 년간계속동거 ( 이사가능 ) 한경우도공제가능하며 - 적용대상주택도일시적 2주택, 이농 귀농주택, 문화재주택, 상속인의혼인으로인한혼인합가주택 ( 동거봉양세대합가, 피상속인의혼인으로인한세대합가 2012 년 2월 2일추가 ) 도가능함 - 2013 년 1월 1일이후상속분부터는상속개시일전 10 년기간중피상속인이무주택인기간도포함 징집, 취학, 근무상의형편또는질병요양의사유에해당하여동거하지못한경우에는동거한것으로보되, 그동거하지못한기간은동거기간에는산입하지않습니다. (7) 상속공제의적용한도액 70 71 기초공제, 배우자상속공제, 기타인적공제, 일괄공제, 금융재산상속공제, 동거주택상속공제등상속공제의합계액은다음의금액을한도로공제합니다. 상속공제종합한도액 상속세과세가액 - 상속인이아닌자에게유증한재산가액 - 상속인의상속포기로다음순위상속인이받은재산가액 - 사전증여재산의과세표준 4. 부동산의상속과세금
4. 감정평가수수료공제 상속세를신고 납부하기위하여상속재산을감정기관이평가하는데소요되는수수료를지급한경우당해수수료를상속세과세가액에서차감하며, 그대상수수료와한도금액은아래와같습니다. 1. 감정평가법인평가수수료 : 500 만원한도 2. 평가위원회평가수수료 : 평가대상법인수및신용평가전문기관수별로각 1천만원한도 세대를건너뛴상속에대한할증과세할아버지가바로손자에게상속하는것과같이상속인이피상속인의자녀를제외한직계비속인경우에는산출세액에다음의금액을가산합니다. ( 대습상속의경우는제외 ) 산출세액 피상속인의자녀를제외한직계비속이상속받는재산가액총상속재산가액 30 100 대습상속 : 상속인이될직계비속또는형제자매가상속개시전에사망하거나 결격자가된경우에그직계비속이사망하거나결격된자의순위에갈음하여상속인이되는것을말함. < 상속세세율 > 과세표준 세율 누진공제액 1억원이하 10% - 1억원초과 ~ 5억원이하 20% 1천만원 5억원초과 ~ 10 억원이하 30% 6천만원 10 억원초과 ~ 30 억원이하 40% 1억 6천만원 30 억원초과 50% 4억 6 천만원 부동산과세금
상속세계산사례 상속재산 : 주택 10억원, 토지 7억원, 예금 5억원, 합계 22억원, 채무 9,300만원 증빙서류있는장례비용 300만원, 각종공과금 200만원, 배우자와자녀 2명 (23세와 18세 ) 이있는경우 배우자가법적상속지분으로실제상속받은경우 동거주택상속공제대상임 < 계산내용 > 1 상속과세가액 :21 억원 상속재산 22 억원 장례비용공과금 - - 500만원 - 200만원 ( 최소 500 만원 ) 채무 9,300 만원 2 기초공제 :2 억원 3 배우자상속공제 :9 억원 (21 억원 3/7 = 9 억원 ) 4 기타인적공제 자녀공제 :6,000 만원 ( 자녀 1 인당 3,000 만원 ) 미성년자공제 :1,000 만원 ( 연간 500 만원 18 세자녀의 20 세까지기간 2 년 ) 72 73 5 일괄공제 :5억원(2 + 4 대신적용가능함 ) 6 금융재산공제 : 1억원 (5억원 20% = 1억원 ) 7 동거주택상속공제 : 4억원 (10억원 40% = 4억원 ) 8 과세표준 :2억원(1-3 - 5-6 - 7) 9 산출세액 :3,000 만원 (2 억원 세율 20% - 누진공제 1,000 만원 ) 10 납부할상속세액 :2,700만원( 자진신고시 9의 10% 공제 ) 4. 부동산의상속과세금
05 상속세신고 납부요령 피상속인의사망일이속하는달의말일로부터 6개월이내신고하여야합니다. 재산을상속받은사람은상속개시일 ( 사망일 ) 이속하는달의말일로부터 6개월 ( 피상속인또는상속인모두가외국에주소를둔경우는 9개월 ) 안에사망자의주소지관할세무서에상속세신고를하고자진납부하여야하며, 이기간내에신고를하면내야할세금의 10% 를공제받게되나신고를하지않거나미달하게신고하면 10%~40% 의가산세를더물게됩니다. 또한상속세를신고만하고납부를하지않으면납부하지아니한기간에따라내야할세금에 1일 0.03% 의가산세를더물게됩니다. 따라서상속세의신고 납부가늦으면늦을수록더많은세금을물게됩니다. 위의내용은피상속인이거주자 ( 국내에주소를두거나 1년이상거소를둔자 ) 인경우입니다. 피상속인이비거주자 ( 거주자가아닌자 ) 인경우아래와같이차이가있습니다. 과세대상 : 국내에있는모든상속재산 신고납부기한 : 상속개시일이속하는달의말일부터 9 개월이내 상속재산가액차감액 : 해당상속재산에대한공과금, 해당상속재산에담보된채무, 장례비용공제는차감할수없습니다 상속공제 : 기초공제 2 억원, 감정평가수수료 기타인적공제, 일괄공제, 배우자상속공제, 금융재산상속공제, 가업상속공제, 영농상속공제, 재해손실공제, 동거주택상속공제는공제할수없습니다. 납부할세금이많으면나누어내거나부동산등으로낼수있습니다. 부동산과세금
1. 분할납부 납부할세액이 1천만원을초과하는경우납부할세액의일부를납부기한경과후 2개월이내에나누어낼수있습니다. 분할납부할수있는세액 납부할세액이 2 천만원이하일경우 : 1 천만원을초과하는금액 납부할세액이 2 천만원을초과하는경우 : 납부할세액의 1/2 이하의금액 2. 연부연납 납부할세액이 2천만원을초과하는경우에는세무서에담보를제공하고각회분분할납부세액이 1천만원을초과하도록연부연납기간을정하여매년세액을균등하게나누어낼수있는데이를 연부연납 이라고합니다. 연부연납기간은연부연납허가일로부터 5년내로합니다. 다만, 가업상속재산의경우상속재산중가업상속재산이차지하는비율이 50% 미만이면연부연납허가후 2년이되는날로부터 5년, 50% 이상이면허가후 3년이되는날로부터 12 년내로합니다. 연부연납을하려면상속세신고시 (2011 년부터는기한후신고시도가능 ) 또는세금고지서의납부기한내에관할세무서장에게신청하여허가를받아야합니다. 단, 담보가 100% 보증되는경우신청만으로가능 74 75 연부연납허가를받은세액에대하여일정한이자 ( 연부연납가산금 ) 를부담하여야합니다. 3. 물납 상속받은재산중부동산과유가증권의가액이전체재산가액의 1/2 을초과하고납부세액이 1천만원을초과하는경우에는상속받은부동산이나유가증권으로도세금을낼수있습니다. 4. 부동산의상속과세금
유가증권에는상장주식과비상장주식은제외하되상장주식은 자본시장과금융투자업에관한법률 에따라처분이제한된경우, 비상장주식은상속의경우로서비상장주식등외에상속재산이없는경우등부득이한경우에는물납할수있습니다. 물납을하고자하는경우상속세신고시또는세금고지서의납부기한내에관할세무서장에게신청하여허가를받아야합니다. 물납을할수있는재산 국내에소재하는부동산 국채 공채 주권및내국법인이발행한채권또는증권 수익증권다만, 비상장주식은원칙적으로제외함 상속세신고시는다음의서류를준비하여제출하여야합니다. 제출할서류 ( 해당되는서류만내면됩니다 ) 상속세과세표준신고및자진납부계산서 상속재산명세및평가명세서 상속재산분할명세및그평가명세서 연부연납 ( 물납 ) 허가신청서및납세담보제공서 채무를인수하는경우에는채무등을입증할수있는서류 기타첨부서류 : 주민등록등본, 가족관계증명서또는사망진단서, 재산평가관련서류등 ( 행정정보공동이용가능시제출생략 ) 상속재산의평가에관한서류 - 토지의경우 : 등기부등본 토지대장 - 건물의경우 : 등기부등본 건축물대장 - 예금의경우 : 예금잔액증명서등 신고에사용되는서식은인터넷국세청홈페이지 (www.nts.go.kr) 에서다운받아사용하실수있습니다. 부동산과세금
5 부동산의증여와세금 01 증여세과세대상 02 증여세면제 비과세 03 증여세계산방법 04 증여세신고 납부요령 78 79 82 85
5 부동산의증여와세금 증여세는타인으로부터무상으로재산을취득하는경우, 취득자에게무상으로받은재산가액을기준으로하여부과하는세금입니다. 특히, 증여세과세대상은민법상증여뿐만아니라거래의명칭, 형식, 목적등에불구하고경제적실질이무상이전인경우모두해당됩니다. 01 증여세과세대상 타인으로부터재산을무상으로받으면증여세를내야합니다. 민법상증여는당사자의일방 ( 증여자 ) 이재산권을무상으로상대방 ( 수증자 ) 에게주는의사표시를하고상대방이이를승락함으로써성립하는계약이라고할수있습니다. 증여를받은사람은증여일이속하는달의말일로부터 3개월내에주소지관할세무서에증여세를신고 납부하여야합니다. 증여세과세가액은증여일현재증여재산가액을합친금액에서그증여재산에담보된증여자의채무로서수증자가인수한금액을뺀금액으로합니다. 해당증여일전 10 년이내에동일인 ( 증여자가직계존속인경우그직계존속의배우자를포함 ) 으로부터받은증여재산가액을합친금액이 1천만원이상인경우그가액을증여세과세가액에가산합니다. 다만, 합산배제증여재산 ( 전환사채등의주식전환 양도에따른이익증여, 주식상장 합병상장등에따른이익의증여, 타인의기여에의한재산가치의증가에따른이익의증여, 특수관계법인과의거래를통한이익의증여의제 ) 의경우합산하지않습니다. 부동산과세금
02 증여세면제 비과세 1. 증여재산 ( 금전제외 ) 을반환하거나재증여하는경우의증여세 증여후당사자간의합의에따라증여세신고기한 ( 증여일이속하는달의말일로부터 3개월 ) 이내에반환하는경우 당초부터증여가없었던것으로봅니다. 다만, 반환전에정부의세액결정을받은때는과세합니다. 증여받은사람이증여세신고기한경과후 3개월 ( 증여일이속하는달의말일로부터 3개월이후 6개월이전 ) 이내에증여자에게다시반환또는재증여하는경우 반환또는재증여에대하여는증여세를과세하지않습니다. ( 당초증여분에대하여는증여세를과세함 ) 2. 농지등에대한증여세감면 78 79 자경농민이영농자녀에게농지등을 2014 년 12 월 31 일까지증여하고증여세과세표준신고기한까지감면신청을하는경우증여세를감면합니다. (5 년간 1억원한도 ) 자경농민 : 당해농지등이소재하는시 군 구 ( 자치구 ) 나이와연접한시 군 구 ( 자치구 ) 또는해당농지로부터 20 km이내에거주하면서증여일로부터소급하여 3년이상계속하여직접영농에종사하고있는농민을말합니다. 영농자녀 : 위자경농민의요건을갖춘만18 세이상의직계비속을말합니다. 농지등의범위 : 농지 (29,700 m2이내 ), 초지 (148,500 m2이내 ), 산림지 (297,000 m2이내 ), 영농조합법인출자지분포함. 5. 부동산의증여와세금
국토의계획및이용에관한법률제 36 조에따른주거 상업지역및공업지역 외에소재하는농지등 택지개발촉진법에따른택지개발예정지구그밖에조세특례제한법시행령 ( 별표 6의2) 에서정하는개발사업지구로지정된지역외에소재하는농지등 세금이감면된농지등을정당한사유없이 5년이내에양도하거나직접농사를짓지아니할때에는감면받았던세금이즉시추가징수됩니다.( 추가징수시이자상당액포함 ) 3. 공익법인등이출연받은재산 사회복지및공익을목적으로하는공익법인등이출연받은재산에대해서는증여세를과세하지않습니다. 다만, 공익법인등에출연하는재산에대해서는일정한요건과규제조항을두어조건부로과세가액에불산입한후, 이에저촉될때에는증여세를징수하고있습니다. 4. 장애인이증여받은재산의과세가액불산입및비과세 장애인이친족 ( 배우자제외 ) 으로부터증여받은금전, 부동산, 유가증권을증여세신고기한이내에자본시장법에의한신탁회사에신탁하여그신탁의이익전부를해당장애인이지급받을때에는 5억원까지증여세가부과되지않습니다. 또한장애인전용보험상품에가입하여장애인이보험금을지급받는경우연간 4천만원까지증여세를내지않아도됩니다. 부동산과세금
(1) 장애인의범위 장애인복지법에의한장애인 국가유공자등예우및지원에관한법률 에의한상이자및이와유사한 자로서근로능력이없는자 기타항시치료를요하는중증환자 (2) 다음과같은사후관리요건을위배한때에는그때증여받은것으로보아증여세를부과합니다. 신탁을해지하거나신탁기간만료시연장하지아니하는경우 수익자를변경한경우 증여재산가액이감소한경우 신탁이익이장애인외의자에게귀속되는경우 (3) 다만, 다음의경우는부득이한사유로보아증여세를부과하지않습니다. 80 81 신탁회사가관계법령등에의하여영업취소등이되어신탁을해지한경우로서신탁해지일부터 2개월이내동일종류의신탁에가입한때 신탁회사가신탁재산운영중그재산가액이감소한경우 (4) 신탁기간만료일부터 1 개월이내에동일종류의신탁에가입한경우신탁기간을연장한것으로봅니다. 5. 부동산의증여와세금
03 증여세계산방법 증여세는증여받은재산의가액에서증여재산공제를하고나머지금액 ( 과세표준 ) 에세율을곱하여계산합니다. 증여재산 - 증여재산공제액 = 과세표준 과세표준 세율 = 산출세액 1. 증여재산의평가 증여받은재산의가액은증여당시의시가로평가합니다. 시가란불특정다수인사이에자유로이거래가이루어지는경우에통상성립된다고인정되는가액으로당해재산의매매가액 감정가액 수용가액등및동일 유사재산의매매가액 감정가액 수용가액등을포함합니다. ( 당해재산매매등가액우선적용 ) 시가를산정하기어려울때에는다음의방법으로평가합니다. 토지및주택 : 개별공시지가및개별 ( 공동 ) 주택가격 주택이외건물 : 국세청기준시가 ( 일반건물, 상업용건물및오피스텔등에대하여 국세청장이매년산정 고시하는가액 ) 2. 증여재산공제 증여가친족간에이루어진경우증여받은재산의가액에서다음의금액을공제합니다. 관계 공제금액 비고 배우자 6 억원 2007 년 12 월 31 일이전에는 3 억원 직계존 비속 3 천만원 수증자가미성년자인경우에는 1,500 만원 기타친족 5백만원 - 부동산과세금
계부 계모가자녀에게증여하는경우 3천만원 ( 미성년자는 1,500 만원 ) 을공제합니다. 다만, 수증자를기준으로당해증여전 10 년이내에공제받은금액과해당증여에서공제받을금액의합계액은위의공제금액을한도로합니다. 창업자금및가업승계주식등을사전증여시 5억원을공제한후증여세특례세율 (10%) 을적용합니다. 사례 1 아버지로부터여러번에걸쳐재산을증여받은경우 10년이내의증여재산가액을합한금액에서 3,000만원만공제함 2 아들이아버지와어머니로부터각각재산을증여받은경우 아버지로부터증여받은재산가액과어머니로부터증여받은재산가액의 합계액에서 3,000 만원을공제함 3 아버지와삼촌으로부터재산을증여받은경우 아버지로부터증여받은재산가액에서 3,000 만원을, 삼촌으로부터증여받은 재산가액에서 500 만원을공제함 82 83 세대생략증여에대한할증과세직계비속에대한증여중세대를생략하고이루어진증여에대하여는산출세액의 30% 를가산합니다. 예 ) 할아버지가아버지를건너뛰어손자에게증여하는경우 ( 父는생존 ) 5. 부동산의증여와세금
< 증여세세율 > 과세표준 세율 누진공제액 1억원이하 10% - 1억원초과 ~ 5억원이하 20% 1천만원 5억원초과 ~ 10 억원이하 30% 6천만원 10 억원초과 ~ 30 억원이하 40% 1억 6천만원 30 억원초과 50% 4억 6 천만원 증여세계산사례 아버지로부터 1 억 5 천만원을증여받은경우 ( 증여받은사람은성년임 ) < 계산내용 > 증여재산공제 :3,000 만원 과세표준 :1 억 2,000 만원 (1 억 5 천만원 - 3,000 만원 ) 산출세액 :1,400 만원 (1 억 2,000 만원 세율 20% - 누진공제 1,000 만원 ) 납부할세액 :1,260 만원 ( 자진신고시산출세액의 10% 공제 ) 부동산과세금
04 증여세신고 납부요령 증여를받은사람은증여일이속하는달의말일로부터 3개월안에신고 납부하여야합니다. 증여를받은사람은증여일이속하는달의말일로부터 3개월안에증여받은자의주소지관할세무서에증여세를신고 납부하여야하며, 이기간내에신고를하면내야할세금의 10% 를공제하여드립니다. 신고를하지않거나미달하게신고하면 10~40% 의가산세를더물게됩니다. 또증여세를신고만하고납부를하지않으면미납기간에따라내야할세금의 1일 0.03% 를가산세로더물게됩니다. 따라서증여세의신고 납부가늦으면늦을수록더많은세금을물게됩니다. 납부할세금이많으면나누어내거나부동산등으로낼수있습니다. 1. 분할납부 납부할세액이 1천만원을초과하는경우에는납부할세액의일부를납부기한경과후 2개월이내에나누어낼수있습니다. 84 85 분할납부할수있는세액 납부할세액이 2 천만원이하일경우 : 1 천만원을초과하는금액 납부할세액이 2 천만원을초과하는경우 : 납부할세액의 1/2 이하의금액 5. 부동산의증여와세금
2. 연부연납 납부할세액이 2천만원을초과하는경우에는세무서에담보를제공하고 각회분분납세액이 1천만원을초과하도록연부연납기간을정하여매년세액을균등하게나누어낼수있는데이를 연부연납 이라고합니다. 연부연납기간은연부연납허가일로부터 5년내로합니다. 연부연납을하려면증여세신고기한 (2011 년부터는기한후신고시도가능 ) 또는세금고지서를받은경우에는고지서에기재된납부기한내에관할세무서장에게신청하여허가를받아야합니다. 단, 담보가 100% 보증되는경우신청만으로가능 연부연납허가를받은세액에대하여일정한이자를부담하여야합니다. 3. 물납 증여받은재산중부동산과유가증권의가액이전체재산가액의 1/2 을초과하고납부세액이 1천만원을초과하는경우증여받은부동산이나유가증권으로도세금을낼수있습니다. 유가증권중비상장주식은제외됩니다. 물납을하고자하는경우증여세신고기한 ( 세금고지서를받은경우고지서에기재된납부기한 ) 내에관할세무서장에게신청하여허가를받아야합니다. 물납을할수있는재산 국내에소재하는부동산 국채 공채 주권및내국법인이발행한채권또는증권 수익증권다만, 비상장주식은제외함 부동산과세금
신고시에는서류를빠짐없이제출하여야세금부담이가벼워집니다. 제출할서류 ( 해당되는서류만내면됩니다 ) 증여세과세표준신고및자진납부계산서 증여재산및평가명세서 채무사실입증서류 연부연납 ( 물납 ) 허가신청서및납세담보제공서 기타첨부서류 ( 행정정보공동이용가능시제출생략 ) 주민등록등본, 증여인과수증인의관계를알수있는가족관계등록부 등기부등본, 토지대장등본 건축물관리대장등재산평가관련서류 신고에사용되는서식은인터넷국세청홈페이지 (www.nts.go.kr) 에서다운받아사용하실수있습니다. 86 87 5. 부동산의증여와세금
부동산과세금
6 해외부동산과세금 01 해외부동산관련세금개요 02 해외부동산취득단계세금문제 03 해외부동산보유단계세금문제 04 해외부동산처분단계세금문제 90 92 93 94
6 해외부동산과세금 01 해외부동산관련세금개요 해외부동산취득 보유 처분시어떤절차를거쳐야하는지요? 특히관련세무절차를알고싶습니다. 해외부동산취득등에따른제절차는외국환송금및회수에따른은행 절차와해외부동산과관련하여발생된소득에대한세무절차로나눌수 있습니다. < 은행절차 > < 세무절차 > 해외부동산취득계약 해외부동산취득신고 수리 ( 외국환거래은행전영업점 ) 해외부동산취득대금송금후 3 개월이내에 취득보고서 제출 ( 지정거래외국환은행 ) 신고 수리후일정시점마다사후관리서류제출 ( 지정거래외국환은행 ) 해외부동산처분 ( 양도 ) 처분후 3 개월이내 ( 수령시점 ) 에 처분보고서 제출 ( 지정거래외국환은행 ) 취득대금해외송금시납세증명서 ( 전국세무서에서발급 ) 제출 ( 지정거래외국환은행영업점 ) 취득자금증여시증여받은날이속하는달의말일부터 3 개월이내에증여세신고납부 ( 수증자주소지관할세무서, 수증자가비거주자인경우는증여자주소지관할세무서 ) 임대소득발생시다음연도 5 월달에종합소득세신고 납부 보유기간중종합소득세신고시 해외부동산취득및투자운용 ( 임대 ) 명세서 제출 해외부동산처분 ( 양도 ) 한달의말일부터 2 개월이내에부동산양도소득세예정신고 납부 ( 주소지관할세무서 ) 해외부동산처분한연도의다음연도 5 월달에부동산양도소득세확정신고 납부 ( 주소지관할세무서 ) 구체적인은행절차는해당지정거래외국환은행에서안내받으시기바랍니다. 부동산과세금
해외부동산취득 보유 처분등각단계별로발생되는세금에는어떤종류가있는지요? 거주자가해외부동산을취득 보유 처분할경우에각단계별로국내납세의무를이행하여야합니다. 각단계별국내납세의무 적용세율 구분취득단계보유단계처분단계관련세목증여세종합소득세양도소득세상속 증여세 취득자금증여내국세법 10%~50% ( 누진세율 ) 내용 투자운용 ( 임대 ) 소득 6%~38% ( 누진세율 ) 부동산양도소득 6%~38% ( 누진세율 ) 상속 ( 증여 ) 가액 10%~50% ( 누진세율 ) 외국세법 거의적용없음 누진세율등 누진세율등 누진세율등 국내과세효과 과세해당분전액 세율차이분 세율차이분 세율차이분 해외부동산관련단계별발생소득에대한제세신고의무 취득단계 증여세해당여부 ( 자금출처소명 ) 타인 ( 부모등친족포함 ) 으로부터취득자금을증여받아해외부동산을취득한경우동취득자금을증여받은때 상속세및증여세법 에의하여증여세신고 납부 90 91 보유단계 종합소득세신고 납부의무 소득세법 제 3조및 동법기본통칙 3-0 1 의규정에따라해외부동산임대소득을타소득과합산하여종합소득세를신고 납부 현지국가에서납부한임대소득관련외국납부세액은세액공제를받거나필요경비에산입 처분단계 양도소득세신고 납부의무 소득세법 제 118 조의 2~ 제118 조의 8 규정에따라양도소득세를신고 납부 현지국가에서납부한해외부동산양도소득관련외국납부세액은세액공제를받거나필요경비에산입 6. 해외부동산과세금
02 해외부동산취득단계세금문제 해외부동산을취득할때국내에내는세금이있는지요? 일반적으로해외부동산을취득할때에는국내에신고 납부해야할세금이없습니다. 다만, 당해부동산취득시취득자금을증여받았을때에는증여세를신고 납부하여야합니다. 증여세과세대상 10 년내에부모등친족으로부터일정금액 ( 배우자 6억원, 직계존비속 3,000 만원 ( 미성년자는 1,500 만원 ), 기타친족 500 만원 ) 이상을증여받은경우동일정금액을초과하는금액을, 친족이외의자로부터증여받은경우증여받은금액전액을과세대상으로하고과세최저한은 50 만원임 해외부동산취득명의인이당해해외부동산을취득함에따른자금출처소명은얼마이상을하여야하는지요? 세법에서는직업 연령 소득및재산상태등으로보아자력으로재산을취득하였거나채무를상환하였다고인정하기어려운경우다른사람으로부터그자금을증여받은것으로추정합니다. 따라서취득자금의출처를입증하지못한금액에대하여는증여세가과세됩니다. 자금출처소명 다음의경우증여추정에서제외합니다. 증여추정제외 : 미입증금액 < ( 취득재산가액 20% 와 2억원중적은금액 ) 부동산과세금
소명금액범위 취득자금이 10 억원미만인경우자금의출처가 80% 이상확인되면취득자금전체가소명된것으로봅니다. 취득자금이 10 억원이상인경우자금의출처를입증하지못한금액이 2억원미만인경우취득자금전체가소명된것으로봅니다. 자금출처인정범위 ( 예시 ) 소유재산처분대금 : 처분금액 - 공과금상당액 이자 배당 기타소득 : 지급금액 - 원천징수세액 사업소득 : 소득금액 - 공과금상당액 급여소득 : 총급여 - 원천징수세액 재산취득일이전의전세금, 임대보증금, 금융회사대출금등 03 해외부동산보유단계세금문제 92 93 해외부동산을취득하여타인에게임대하였을경우, 언제어느나라에임대소득을신고하여야하는지요? 거주자 ( 국내에주소를두거나 1년이상거소를둔개인을말함 ) 가해외부동산을취득한후이를타인에게임대하였을경우, 부동산소재지국세법에따라해당국과세당국에관련소득세를신고 납부하는것과는별도로, 해외부동산임대소득을국내 외에서발생된타소득과합산하여다음연도 5월 1일 ~5 월 31 일까지우리나라주소지관할세무서에종합소득세과세표준확정신고를하고소득세를자진납부하여야합니다. 6. 해외부동산과세금
이때해외부동산소재지국가에서납부한임대소득관련외국납부세액은세액공제를받거나필요경비에산입하는방법으로공제받을수있으므로국가간동일소득에대한이중과세는발생하지않습니다. ( 소득세법제57 조 ) 종합소득세신고시에는 외국납부세액공제 ( 필요경비산입 ) 신청서 ( 외국정부에신고한소득세신고증빙첨부 ), 해외부동산취득및투자운용 ( 임대 ) 명세서 ( 국세청고시제2012-33 호 ) 등을제출하여야합니다. 해외주택을취득하여임대한경우, 발생된임대소득은종합소득세신고대상에해당하는지요? 해외에소재하는주택의임대소득은국내의주택수에관계없이모두과세 대상에해당합니다. 따라서위주택임대소득은종합소득에합산하여신고하여야합니다.( 소득세법제12 조2호나목, 소득세법시행령제8조의 21) 주택의경우임대소득은월세 ( 年貰포함 ) 등이며, 국내외에 3주택 ( 주거의용도로만쓰이는면적이 1호또는 1세대당 85 제곱미터이하인주택으로서해당과세기간의기준시가가 3억원이하인주택은 2012 년 1월 1일부터 2013 년 12 월 31 일까지는주택수에포함하지아니합니다 ) 이상을소유하고임대보증금등의합계액이 3억원을초과하는경우당해임대보증금에대한간주임대료도과세됩니다.( 소득세법제25 조1, 소득세법시행령제53 조3) 04 해외부동산처분단계세금문제 해외거주용주택을구입하여실제거주하다가국내에귀국한경우당해해외주택을양도하면비과세된다는말이있는데사실인지요? 해외부동산양도와관련된양도소득세납세의무자는국내거주자 ( 해외부동산양도일까지계속 5년이상국내에주소또는거소를둔자에한함 ) 입니다. ( 소득세법제118 조의 2) 부동산과세금