상권분석보고서 조사대상지역 조사대상물건 조사일시 < 상권현장사진 > 2004. 3. 씨제이씨부동산컨설팅 ( 주 ) 수석컨설턴트한연희 www.bdsleader.com
목 차 Ⅰ. 조사개요및목적 / 3 Ⅳ. 상권및입지분석 /13 Ⅱ. 상권개요 / 4 1. 현장조사 /3 가. 상권지도 1. 상권의범위 / 4 가. 광역위치도 나. 상권권역별표시도 다. 상권내업종분포현황 나. 상권위치도 2. 입지가치분석 /15 2. 기본현황 / 5 가. 도시기본계획나. 인구및주택통계다. 소득과소비수준통계 가. 입지경쟁력나. 유동인구현황다. 주요건물현황라. 상세상권지적도 마. 권역별상권지적도 3. 상권의일반현황 / 6 Ⅲ. 입지현황 / 8 Ⅴ. 종합분석의견 /21 1. 입지주변환경 / 8 가. 지형과지세나. 도로및교통환경다. 편의시설및위해환경시설 2. 입지상세현황 / 10 가. 점포기본현황나. 임대현황및부대시설다. 경쟁점현황 3. 점포입지환경 / 12 2
Ⅰ. 조사개요및목적 조사지역 조사기간 물건내역 점포명 : 층수 : 층중층 보증금 : 권리금 : 합계 : 면적 : 실 월세 : 관리비 : 평 조사방법 보고서의목적 대상지역에대한상권특성분석과업종분포현황등을통하여상권을분류하고특성별, 지역별상권의범위를결정한후, 입지를결정한다. 대상입지에대한특성분석등을통하여업종별매출의추이와매출현황을알고, 선정업종으로점포개발을했을때예상매출을유추할수있고투자에대한정확한손익분기점을산출하고합리적인투자가될수있도록하기위하여. 또는경쟁업종과의관계를바르게알아입지의적합성과사업타당성여부를검토하기위하여 3
Ⅱ. 상권개요 1. 상권의범위 가. 광역위치도 < 서울시전도 > 나. 상권위치도 < 해당지역지번도 1/5000> 4
2. 기본현황 가. 도시기본계획 구분내용비고 도시기본계획 도시개발계획 나. 인구및주택통계 구분 10 세미만 10~20 세 20~30 세 40~50 세 50 세이상계 남 인구통계 여 계 구분내용 주거 형태별 분류단독주택아파트연립 / 다가구다세대오피스텔 가구수 입주 형태별 분류자가전세월세 가구수 면적별 분류 20 평이내 20 평이상 30 평이상 40 평이상 50 평이상 가구수 전체가구수 5
다. 소득과소비수준통계 구분사업소득근로소득재산소득이전소득기타소득 소득 분류별 현황 가구당평균소득 : 월 원 생계지출 식료품비주거비수도광열비피복비가구 / 가사 소비 현황 일반지출 교육비교양 / 오락보건 / 의료교통 / 통신기타소비 가구당평균소비 : 월 원 3. 상권의일반현황 < 상권전체사진 > < 광역 -지역-대상지순으로설명 > < 해당상권의권역별상권현황설명 > <1, 2, 3차상권별로설명하거나, 지역별또는지구별전체상권의총수와현황설명.> < 현황을설명할때는지도에표시된것에따라상권의전체면적이나주민들의교육수준, 경제력수준, 생활방식, 주고객층의연령별, 성별, 직업별일반현황을설명 > 6
<1> 상권의권역별사진 1. 제 1 권역 : 주택가먹자상권 2. 제 2 권역 : 로데오및대학가상권 3. 제 3 권역 : 오피스및역세상권 <2> <3> 7
Ⅲ. 입지현황 1. 입지주변환경 가. 지형과지세 - 입지조망권 - 지형과지세 - 상권의상권분할근거 자연지형에따라구조물에따라도로등에따라 나. 도로및교통환경 구분내용비고 역세권과의접근성 대로변이면도로로신사역에서도보로 2 분정도의 거리에있음 239-1 번 : 버스노선 강남역방향, 성남방향 66 번 : 성남방향, 양재역 전체 7개노선 대중교통 17 번 : 교대역방향 수단과의 연계성 마을버스 414번 : 11번 : 전체 2개노선 지하철역 논현역 1 번출구에서 신사역 4 飜 도로망과도로폭 강남대로 32M, 도산대로 28M 도로편의시설 지하도, 육교, 횡단보도등 기타특기사항 8
다. 편의시설및위해환경시설 구분내용 금융기관하나은행, 국민은행, 외환은행, 한미은행, 공공관련시설 관공서 신사파출소, 잠원동사무소, 신사동사무소 종합병원순천향병원, 안세병원 ( 준종합 ) 재래시장 영동종합시장 편의시설 백화점 쇼핑센타 현대백화점 까르푸, 이마트 터미널 초등학교 신사초등학교 교육시설 중학교 고등학교 대학교 대학원, 분교포함 위해시설 폐기물소각장 오폐수처리장 기타시설 9
2. 입지상세현황 가. 점포기본현황 물건명 ( 상호 ) 주소및위치 점포조건 층수 / 층면적실평 전면넓이계단위치건물외부계단 출입구위치점포내기둥유무 보증금월세 임대조건 권리금 부가세 합계관리비 현재업종일반음식점상세업종호프 / 소주방 운영현황 영업기간 3 년일평균매출 영업시간오전 10~ 오후 10 시종업원수 < 점포사진 > 10
나. 임대현황및부대시설 충별업종현황비고 -2 층지하주차장주차 30 대 -1 층지하주차장주차 20 대 1 층편의점, 제과점, 분식점, 준보석점, 식당 ( 대상점포 ) 2 층호프점, 노래방 3 층 ~9 층업무시설 ( 사무실 :IT 업체, 보험사, 세무사등 ) 10 층웨딩홀 / 부페 11` 층 옥탑 스카이라운지 광고탑 < 건물사진 > 11
다. 경쟁점현황 경쟁점구분점포수상세내역 동일업종 5 개 우리분식 : 1 층 / 20 평, 맛있는식당 : 1 층 / 30 평 아리가 : 2 층 / 50 평, 낚지마을 : 2 층 / 30 평 유사업종 10 개 구분 A 점포명 B 점포명 C 점포명 입지현황 대상지와의거리 100m 50m 30m 입지수준 A 급지 B 급지 C 급지 시설수준최상급상급중상급 시설현황 간판갯수전면 1 / 돌출 1 전면 2 / 돌출 1 전면 1 시설경과기간 1 년 2 개월 3 개월 6 개월 층별 / 면적층 / 평층 / 평층 / 평 점포현황 전면넓이 4M 8M 2M 주차장유무 화장실내부외부없음 상세업종고기집한정식집분식집 운영현황 주메뉴소갈비정통한식 객단가 20,000 원 35,000 원 5,000 원 종업원수 3 명 10 명 1 명 기타특기사항 3. 점포입지환경 < 입지의교통환경과생활환경에대한설명을통하여고객들의유입형태설명 > < 해당점포의일반적환경과조건등을설명 > 12
Ⅳ. 상권및입지분석 1. 현장조사 가. 상권지도 < 상권의반경표시 1/5000> 나. 상권권역별표시도 <1 차, 2 차, 3 차상권에따라 > < 또는상권의특성에따라 > < 또는도로구획등거리에따라 > 13
다. 상권내업종분포현황 구분반경 50M 이내반경 100M 이내반경 150M 이내반경 300M 내외 일반음식점 3 호프 / 소주방 5 패스트푸드점 3 업종별 점포수 학원 6 의류점 10 판매시설 8 30 편의점 은 기 행 타 지하층 층별 점포수 1 층 23 42 56 165 2 층 3 3 층 2 4 층이상 < 업종분포도 - 그래프 > 14
2. 입지가치분석 가. 입지경쟁력 구분대상물건점포 1 점포 2 점포 3 투자조건층 / 면적점포 보증금 / 월세권리금합계금액층별임대면적전용면적점포모양전면넓이 5000만원 /200만원 10000만원 15000만원 1층 50평 35평정사각형 6M 형태 층고 3.2M 편의시설건물업종현황 출입구주차장유무승강기유무화장실건물층수 : B1/ 지상 4층건물면적 : 200평 계단 3칸전면 9대승용 1대내부화장실 -1 층 : 만화방 1층 : 식당, 편의점 2층 : 노래방,pc 방 3층 : 비디오방 4층 : 주택 평가의견 : 15
나. 유동인구현황 < 성별유동인구현황 > 시간대별남여계 < 시간대별유동인구 ( 그래프 )> 07~08 08~09 오전 09~10 10~11 11~12 12~1 1~2 주간 2~3 3~4 4~5 < 성별유동인구현황 ( 다이어그램 )> 5~6 6~7 7~8 야간 8~9 9~10 10~11 11~12 심야 12~1 1~2 합 계 16
< 요일별유동인구현황 > 시간대별평일주말휴일 < 요일별유동인특성설명 > 오전 07~09 09~12 12~2 < 성별유동인구현황 ( 다이어그램 )> 주간 2~4 4~6 야간 6~9 9~11 심야 11~12 12~2 요일별소계 합 계 < 직업별유동인구현황 > 시간대별학생주부직장인기타 < 직업별유동인특성설명 > 오전 07~09 09~12 12~2 < 직업별유동인구현황 ( 그래프 )> 주간 2~4 4~6 야간 6~9 9~11 심야 11~12 12~2 직업별소계 합 계 17
< 연령별유동인구현황 > 시간대별 10 대 20 대 30 대 40 대 < 연령별유동인특성설명 > 오전 07~09 09~12 12~2 < 연령별유동인구현황 ( 그래프 )> 주간 2~4 4~6 야간 6~9 9~11 심야 11~12 12~2 연령별소계 합 계 다. 주요건물현황 건물명지번주요입주사명상주인구비고 나라빌딩신사동 514 우리은행, 행운데이타 300 명 행복빌딩논현동 100 푸른생명보험, 정보대학원 250 명 진명빌딩국민연금, 나라통신 180 명 국민빌딩 모두할인점 구식백화점 우리네병원 클리닉빌딩 정보통신대학 18
라. 상세상권지적도 ( 상권약도 ) 19
마. 권역별상권지적도 제 1 권역 ( 로데오상권 ) 2 권역 ( 먹자상권 ) 3 권역 ( 오피스상권 ) 20
Ⅴ. 종합분석의견 1. 조사목적에따른조사활동의내용과한계 2. 상권의현황과신흥상권의생성, 상권의발전추이에따른성쇠예측 3. 상권과입지의장. 단점 상주인구, 소득수준등에따른분석 4. 업종의분포에따른장. 단점 5. 현재분포된업종또는임대조건등이상권에미치는영향 6. 상권의성쇠에따른업종의성패여부 7. 전반적인상권과입지에대한평가 8. 종합의견 위상권분석보고서는 씨제이씨컨설팅주식회사의한연희이사가개발하였습니다. www.bdsleader.com 21