도시형생활주택 개발 요인 중요도 연구 A Study on the Importance of Risk Factors in Urban Housing Development 1)김 홍 진* 정 재 호** Kim, Hong-jin Chung, Jae-ho 目 次 Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 이론적 검토 1. 도시형생활주택 2. 선행연구 3. 본 연구의 차별성 Ⅲ. 요인 중요도분석 1. AHP분석 2. 응답자특성 3. 상대적 중요도 Ⅳ. 관리방법 Ⅴ. 결 론 <abstract> <참고문헌> ABSTRACT 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES As urban housing has definite structural differences from existing real estate development projects, they have clear-cut differences in the risk factors as well. Therefore, in this study, a comparative review of existing studies relating to real estate development projects to identify common risk factors. We need to establish a risk system appropriate for urban housing. (2) RESEARCH METHOD With a focus on the deducing of risk factors specific to urban housing, and the analysis of their importance, AHP analysis was used o analyze the relative importance of risks by phase, attribute, and factor. (3) RESEARCH FINDINGS In the comparison of importance by stage and composite risk level comparison, the pre-development stage was found to be the most important result. Next was the development preparation stage, with high importance and composite risk level. Following in order of importance were the management and operation stage, and development stage. Here, the implication of a low * 주 저 자 : 목원대학교 부동산학과 강사, 부동산학박사, winer12@naver.com ** 교신저자 : 목원대학교 부동산학과 교수, 경제학박사, chung@mokwon.ac.kr 접수일(2014년 11월 15일), 수정일(1차 : 2014년 12월 15일), 게재확정일(2014년 12월 15일) - 32 -
김 홍 진 정 재 호 33 composite risk level is that the contractor must first perform intensive examination and management ahead of urban housing development, and that the degree of risks identified was highest. 2. RESULTS Constructors need to reflect these risks at the practical level to carefully research and analyze project sites in light of the demand in the area, connection with business facilities in the vicinity and the appropriate number and type of units, while establishing development plans that take full advantage of the relaxations in legal construction requirements. 3. KEY WORDS Urban housing, Risk, Importance, Constructors, AHP 국문초록 도시형생활주택 개발에 따른 효율적인 관리를 통한 사업성 확보의 필요성이 커지고 있다. 이에 도시형생활주 택만의 요인을 정확히 파악하고 분류의 체계화가 요구되고 있다. AHP분석을 이용하여 도시형생활주택만 의 단계별, 속성별, 요인별 의 상대적 중요도를 분석하였다. 본 연구의 분석 결과, 단계별 중요도 및 종합위험도 비교에서는 개발전단계가 가장 중요한 단계로 도출되었다. 다음으로 개발준비단계 로서의 중요도와 종합위험도 수치가 높게 나타났으며 관리 운영단계, 개발단계 순으로 중요함을 유지했다. 여기서 종합위험도가 낮다는 의미는 시행사가 도시형생활주택을 개발하기에 앞서 가장 먼저 중점적으로 검토 및 관리를 하여야 한다는 것으로써 의 확인정도가 가장 높게 나타났음을 의미한다. 시행사들은 지역의 수요특성과 본 연구에서 도출된 요인과 중요도를 반영하여 입지선정에 신중할 필요가 있고, 나아가 주변 업무시설과의 연계성, 적정한 세대규모, 유형에 대한 조사와 분석을 하고 건축기준 완화조건을 최대한 활용하는 개발계획의 수립이 필요할 것이다. 핵심어 : 도시형생활주택,, 중요도, 시행사, 계층화분석법 Ⅰ. 서 론 도시형생활주택은 정부가 전세난을 해결하 고 서민 주거안정을 위해 2009년 도입한 주택유 형이다. 최근 인구구조 변화와 소규모 가구의 급 증 등 시대적 변화를 반영하여 소형주택 수요를 충족시키기 위하여 새롭게 도입한 제도라 할 수 있다. 정부는 도시형생활주택의 공급 확대를 위해 각종 공급규제를 완화하였다. 한편으로는 도시형 생활주택 개발사업자의 부담을 줄여 공급을 촉진 함으로써 침체된 부동산 경기를 살리는 역할을 기대하기도 했다. 국민주택기금을 통한 저금리의 대출과 원룸형과 일반주택의 1세대 복합허용, 세 대 제한완화, 원룸형 주택의 1실 구획허용 등의 규제완화는 개발 사업자들의 사업성과 수익성을 개선시켜 도시형생활주택 공급을 증가시키는 요 인으로 작용하였다. 도시형생활주택 개발은 관심의 대상이 되었 다. 직장과의 교통접근성 및 주거환경이 양호한 소형주택을 필요로 하는 수요자와 안정적이고 매 월 정기적인 월세수익을 원하는 임대인, 저금리 정책적 자금 대출과 국민주택기금 지원 등 각종 규제 완화를 활용하려는 시행사들 모든 이해관계
34 도시형생활주택 개발 요인 중요도 연구 자들에게 도움이 될 수 있기 때문이다. 특히 장기 적인 부동산경기 침체 상황에서도 정책적인 지원 혜택을 받을 수 있는 중소형 시행 시공사들에게 는 개발 투자의 대상이 될 수 있어 많은 호응을 받았다. 도시형생활주택 제도 도입이후 주로 사업성 이 높게 인식된 원룸형이 주로 공급되었다. 그러 나 한정된 수요를 고려하지 않은 채 대학생과 일 부 직장인들을 대상으로 하는 도시형생활주택이 우후죽순 늘어나고 있다. 대전광역시의 경우, 유 성구와 서구 등 일부지역에 편중된 공급과잉과 원 룸형세대 위주 공급의 문제가 발생하고 있다. 또 한 주택가 주차장 부족으로 인한 민원발생, 도심 환경 저해 등의 문제점이 양산되고 있다. 또한 도 시형생활주택 개발사업의 수익성 저하도 큰 문제 가 되고 있다. 이는 중소형 시행 시공사가 2011 년부터 적극적으로 공급을 늘리는 상황에서 지역 별 특성, 수요자 속성을 고려하지 않고 기존 공급 자 위주의 개발행태를 그대로 답습한 결과라고 볼 수 있다. 과거 시행사들은 수요자를 확보하는데 어려 움이 없었기 때문에 체계적인 시장분석 등을 통 한 부동산개발의 필요성을 크게 느끼지 못했다. 게다가 개발부지에 적합한 대상선정이나 수요자 욕구를 충족시키는 개발에는 관심이 크지 못했던 경향이 있다. 이처럼 시행사 중심의 일방적인 개 발이 되었던 이유는 전문성을 지닌 개발업자의 부재에서 찾을 수 있다. 실제 많은 시행사가 존재 하지만, 전문적인 지식을 갖춘 진정한 전문가는 찾기 어려운 실정이다. 1) 또한 영세한 업체의 자금 운용으로 인한 구 조적 문제도 잠재되어 있다. 대부분의 시행사는 총 시공비의 단지 3~4%정도의 자금 확보로 인 해 한 번의 사업실패만으로 심각한 유동성 위기 를 겪을 수밖에 없는 상황에 직면하기도 한다. 게 다가 현상유지에 급급한 비전문가적인 사업운용 능력을 가지고 있다. 경영 위기를 사전에 회피할 수 있는 에 대한 효과적인 대응방안을 위 한 파악은 물론 준비도 되어있지 않다는 것이다. 이러한 배경에서 도시형생활주택 에 대한 체계적인 학문적 연구의 필요성이 크게 대 두된다. 기존 도시형생활주택에 관한 대부분의 연구들은 제도적 문제점 개선과 공급활성화 방 안, 소비자 거주만족도, 입지선정 분석 등에 국한 되어 있어 개발사업의 요인에 대한 연구는 거의 없는 실정이다. 본 연구에서는 1~2인 가구비율이 높아 소 형주택 공급이 확대되고 있는 대전지역을 중심으 로 도시형생활주택 개발사업의 요인을 찾 고자 한다. 나아가 단계별, 속성별, 요인별 리스 크 중요도와 우선순위를 AHP분석의 통계적 기 법을 이용하여 분석하고자 한다. 그리고 도출된 요인과 중요도 분석을 근거로 최적의 관리 방안을 제시하는데 연구의 목적이 있다. 본 연구에서는 중소형 시행 시공사 및 개인 토지소유자가 장기적인 부동산 경기 침체 속에서 도 수익성을 추구할 수 있는 도시형생활주택 개 발을 대상으로 하며, 개발 대상 주체인 시 행사 중심으로 연구하였다. 대전시에는 많은 대학교가 위치하고 있으 며, 국제과학비즈니스벨트 지정에 따른 사업진행 과 세종특별자치시와의 지리적 연접 특성으로 단 기간에 새로운 인구 유입이 증가하고 있다. 이로 인해 소형주택에 대한 급속한 수요가 증가되고 있는 지역이기 때문에 공간적 범위는 대전지역으 로 한정했다. 시간적 범위는 도시형생활주택 제 도가 시행된 2009년 5월부터 2013년까지로 한 정하였다. 연구의 방법과 절차로 첫째, 선행연구 자료들 을 검토하여 관리기법에 따라 분류한 후 실 무 전문가를 대상으로 Focus Group Interview (표적집단심층면접법)방식으로 요인을 도출하 였다. 둘째, 분류된 요인을 근거로 각 리스 크요인별 중요도와 종합위험도를 산정하기 위해 AHP분석을 적용하였다. AHP분석은 양적평가 기준은 물론 의사결정 문제에서 다루기 곤란한 1) 이재웅, 부동산개발기획론, 부연사, 2010, p.12.
김 홍 진 정 재 호 35 질적 평가 기준들을 비교적 쉽게 처리할 수 있는 특징을 가지고 있다. Ⅱ. 이론적 검토 1. 도시형생활주택 도시형생활주택은 정부가 전세난을 해결하 고 서민 주거안정을 위해 2009년 도입한 주택유 형이다. 최근 인구구조 변화와 소규모 가구의 급 증 등 시대적 변화를 반영하여 소형주택 수요를 충족시키기 위한 목적이었다. 주택법 제2조 제4호의 정의에 따르면 도시 형생활주택은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 따른 도시지역에 건설하는 1세대당 주거 전용 면적 85m2 이하로 300세대 미만의 국민주택규 모에 해당하는 주택이다. <표 1> 도시형주택 유형별 분류 구분 주거전용 면적 단지형 다세대 85m2이하 단지형 연립주택 거실구성 2룸이상 1룸(욕실제외) 원룸형 주택 12~50m2 1룸(취사, 세탁, 휴게실 공동사용) 아파트, 연립, 용도구분 다세대 연립 다세대 자료 : 국토해양부, 도시형생활주택 상담업무메뉴얼, 2011, p.4. 도시형생활주택은 세대별 주거전용면적과 취사장 및 세탁실의 공동사용 여부에 따라 단지 형 다세대, 단지형 연립주택, 원룸형 주택으로 나 누어진다. 2) 단지형 다세대는 세대별 주거전용면 적 85m2 이하의 다세대주택(주거층수 4층이하, 1개층 연면적 660m2이하)으로 건축위원회 심의 를 거쳐 1개 층 추가 가능하다. 단지형 연립주택 은 세대별 주거전용면적 85m2 이하의 연립주택 으로서, 주거층수는 4층 이하이며, 1개층 연면적 660m2 초과주택을 말한다. 세대별 독립된 주거 가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 활용한다. 원룸형은 세대별로 독립된 주거가 가능하 도록 욕실과 부엌을 설치하고, 하나의 공간으로 활용하되, 세대별 주거전용면적이 12 이상 50m2 이하로서, 취사장, 세탁실, 휴게실은 공동으로 사용한다. 건축법의 건축물 용도 상 단지형 연립 과 다세대 주택은 연립, 다세대주택이고, 원룸 형은 아파트, 연립주택, 다세대주택 모두에 포 함된다. 3) 하나의 건축물에는 도시형생활주택과 그 밖 의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 단지형 다세대 주택과 그 밖의 도시형생활주택을 함께 건축할 수 없다. 단, 준주거지역이나 상업지역에서는 원 룸형과 기숙사형을 함께 건축할 수 있으며, 단지 형 다세대주택을 제외한 그 밖의 주택도 함께 건 축할 수 있다. 또한 하나의 단지 내에서 도시형생 활주택과 일반 공동주택을 별개의 건축물로 건 설하는 것은 가능하며 도시형생활주택 중 단지 형 다세대 주택과 원룸형 주택을 동일한 단지 내 별개의 건축물로 건설이 가능하도록 규정하고 있다. 4) 2. 선행연구 도시형생활주택에 대한 선행연구사례는 모 두 2010년 이후의 자료들이 주를 이루고 있다. 제도 도입 이후 소형주택의 관심이 증가하면서 다수의 연구가 진행되었다 5). 도시형생활주택에 2) 주택법 제2조제4호, 동시행령 제3조제1항. 3) 주택저널, 성공하는 도시형생활주택 실전 사례집, 대한주택건설협회, 2011, p.31. 4) 김호준, 헤도닉 모형을 이용한 도시형생활주택 가격의 결정요인 분석, 건국대학교 박사학위논문, 2012, p.26. 5) 이재원 전광섭, 도시형생활주택 선호특성에 관한 연구 서울시 도봉구 노원구를 중심으로-, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제 54집, pp.45~59. 김성배 이주형, 도시형 생활주택 유형별 선호 주거환경요인분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제53집, pp.45~56.
36 도시형생활주택 개발 요인 중요도 연구 대한 연구 자료나 단행본들이 각 개별 대상을 중 심으로 발행되고 있는 것이 사실이다. 선행연구 자료의 경향을 보면, 입주민들의 선호도를 분석 에 대한 연구, 적정입지 선정 및 사업수행에 따른 문제점 제시, 현행제도 및 공급정책의 문제점 개 선방안, 규제제도 개선을 통한 공급활성화 등에 대한 연구가 대부분이다. 한편, 부동산 개발 에 관한 연구로 탁 민(2005) 6) 는 민간 부동산개발사업을 중심으로 부동산개발의 과정적 측면과 시점적 측면에서 대 상과 범위를 분석하였다. 부동산개발사업의 과정 에서 나타나는 위험요소로 개발전 단계(개발준 비단계)과정, 개발단계(건설 및 마케팅 단계)과 정, 개발후 단계(관리 운영 및 처분 단계)과정 으로 분류한 후 각 단계의 발생요인을 추 출한 후 위험관리방안을 제시하고 있다. 김민형 (2006) 7) 은 부동산개발사업 추진시 발생하는 개별 요인들을 체계적으로 인식하고 개별 요인 유형별로 구분하고 인자분석를 통해 영향정도를 파악하고 관리방안을 제시하 였다. 이외 부동산개발 8) 및 부동산개발 관련 9) 연구가 있다. 본 연구의 선행연구 검토에 대한 의미를 부 여한다면 대상과 방법론을 분리해서 연구한 것이 다. 대상은 도시형생활주택에 대한 다수 연구자 들의 관심 분야를 확인하고, 방법론에서는 AHP 분석방법을 다양한 분야에서 활용하고 있는 사례 를 제시한다. <표 2> 도시형생활주택 선행연구 검토 주제 공급 활성화를 위한 제도 및 문제점 개선 공급자의 사업성 확보 개선방안 연구자 (연도) 강정욱 (2009) 10) 윤창근 (2009) 11) 김호준 (2012) 12) 김진아 조경수 (2009) 13) 유해연 심우갑 (2010) 14) 장주경 (2012) 15) 주요 내용 저소득층을 위한 소형규모의 공급 목적과 는 달리 개발업자들의 사업성확보를 위한 원룸형에 집중되는 점을 개선하기 위하여 정부의 국민주택기금의 지원기준(전용면 적당에서 가구당)제도 변경방안 제시 도시형생활주택 중 집중 건축된 원룸형 주택 건축기준의 발생가능한 문제점과 해 결방안 제시, 거주자용 출입구 규정완화, 피난계단 추가 설치의무화, 주차장기준 완화, 용적률 인센티브, 원룸형의 양적, 질적 공급방안 등 정량적인 데이터를 통한 도시형생활주택 가격결정에 영향을 미치는 요인, 근린환 경특성, 교통입지특성, 건물 특성 등의 정 량적인 데이터를 수집하여 FGI를 통한 변수를 종합, 헤도닉 모형을 통한 가격결 정요인을 다양하게 분석 노후 공동주택의 리모델링을 통한 도시형 생활주택 개발방안을 연구하면서 장소부 족, 많은규제, 단기간내의 개발 활성화 방 안을 제시함. 또한 거주자들의 의식변화, 조례신설, 개발자에 대한 세금감면, 조세 지원, 국민주택기금지원 확대 필요성을 제안 단지형 다세대주택 건축시 합필의 어려움 으로 사업성부족으로 인한 회피를 제시하 고, 현실적 문제점과 개선방향제안함. 세 대수 증대와 주거환경 디자인가이드라인 의 필요성 제시. 도시형생활주택 개발타당성 결정요인으 로 건축비용, 수익, 시장성, 제도적 요인 을 제시하여, 평가항목을 AHP비교를 통 한 가중치를 기준으로 중요도순위를 제 시함. 6) 탁민, 부동산개발사업의 위험관리에 관한 연구, 성균관대 행정대학원 석사학위논문, 2005, pp.1~83. 7) 김민형, 부동산개발사업의 요인분석 및 관리방안, 한국건설산업연구원, 2006, pp.1~86. 8) 창성남 박헌수, 부동산개발사업의 관리방안에 관한 연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2012, 제51집, pp.114~128. 9) 이용훈, 부동산개발사업의 갈등관리에 관한 연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2012, 52집, pp.159~172; 이영일 민규식, 부동산 개발 유형별 PF 위험요인 분석연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 54집 pp.110~123. 10) 강정욱, 도시형생활주택 공급활성화를 위한 정책개선방안 연구, 서울시립대 석사학위논문, 2009. pp.1~77. 11) 윤창근, 도시형생활주태제도 개선에 관한 연구, 국민대학교 석사학위논문, 2010. pp1.~126. 12) 김호준, 헤도닉 모형을 이용한 도시형생활주택 가격의 결정요인 분석, 건국대학교 박사학위논문, 2012. pp.1~136. 13) 김진아 조경수, 노후 공동주택의 리모델링을 통한 도시형생활주택 개발방안에 관한 연구 : 서울시 노후 다세대 주택을 중심으로, 대한 건축학회 학술발표대회 논문집, 대한건축학회, 2009. 29권 1호, pp.201~204. 14) 유해연 심우갑, 도시형생활주택의 계획특성 연구 : 단지형다세대주택 사례를 중심으로. 대한건축학회논문지, 대한건축학회, 2010. 26권 5호, pp.113~120. 15) 장주경, 도시형생활주택 개발사업 초기타당성 결정요인에 관한 연구, 한양대학교, 석사학위논문, 2012. pp.1~97.
김 홍 진 정 재 호 37 3. 본 연구의 차별성 기존 연구자료는 도시형생활주택 관련제도 및 문제점, 공급활성화를 위한 사업성 분석, 개선 사항에 대한 연구와 다양한 분야에 AHP분석을 활용하고 있음을 검토하였다. 연구자는 기존 연구들의 도시형생활주택과 관련된 제도적 문제점 도출 및 개선방안의 연구 에서 탈피하여 실제적으로 도시형생활주택을 개 발할 때 발생할 수 있는 를 오랜 현장경험 과 전문지식을 바탕으로 시행사 시각에서 연구하 고자 한다. 첫째, 오랜 현장경험과 지식으로 인한 주관 적 판단의 오류를 방지하고자 정량적 요소 수집 뿐만 아니라 정성적 데이터를 보정하여 요 인의 객관성을 확보한다. 둘째, 요인 도출을 위해 10년 이상의 실무전문가와 수차례 심층면담을 통해 도시형생 활주택만의 요인을 도출하고 이를 근거로 요인별 중요도와 종합위험도를 분석한다. 셋째, 분류시 선행연구자들이 간과한 도시형생활주택만의 단계별 분류 및 주요업무, 리 스크요인을 세분화하고 중복 등의 혼돈을 방지함 으로써 정밀한 분석을 한다. 특히 개발사업 과정의 를 단계별, 속성별, 요인별로 그룹화 하여 비교함으로써 식별의 체계화를 구축한다. 넷째, 설문의 정확성을 높이고자 10년 이상 현장근무의 전문가만을 선정하여 실시하고, 리스 크 평가의 신뢰성을 증대시키기 위해 중요도 평 가인 AHP 상대적 비교분석법을 이용하였다. 기법은 1970년대 초 T. Satty에 의하여 개발 되었는데 개인이나 그룹의 주관적이고 개인적 인 선호도를 알고자 할 때 객관적인 수리모형을 제공하는 기법이다. 이는 다 기준 의사결정기 법의 하나로, 의사결정 문제가 다수의 평가기 준으로 이루어져 있는 경우 평가기준을 계층화 하여 계층에 따라 중요도를 정하는 의사결정기 법이다. 계층구조를 구성하고 있는 요소간의 쌍대 비교(Pairwise Comparison)에 의한 판단을 통하여 평가자의 지식, 경험, 직관을 포착하고 자 하는 의사결정방법론이다. 의사결정문제는 서로 상반된 기준과 불완전한 정보 및 제한된 자원하에서 최적의 대안을 선택해야 하는 문제 를 내포하고 있다. AHP는 다수 기준 하에서 평 가되는 다수 대안들이 우선순위를 선정하는 문 제를 다루며, 기존의 의사결정이론 체계에서 보 면 다속성의사결정분석의 선호보정이 있는 모 형으로서 그 속성을 위치시킬 수 있다. 16) AHP 는 다수의 목표, 평가기준, 의사결정 주체가 포 함되어 있는 의사결정문제를 계층화하여 해결 하고자 한다. AHP의 장점은 과제를 계층적으로 파악함에 있어서 복잡한 과제에 대하여 매우 큰 유연성을 가진다는 점이다. 이러한 특징은 반구조적 내지 비구조적인 의사결정 과제에 대하여도 접근의 가 능성을 제시한다. AHP를 이용하여 의사결정과 관련된 문제를 해결하고자 할 경우에는 <그림 1> 과 같이 네 단계의 작업이 이루어진다. <그림 1> AHP의 표준 계층 Ⅲ. 요인 중요도 분석 1. AHP분석 AHP(Analytic Hierarchy Comparison) 자료 : 조근태외, 계층분석적 의사결정, 동현출판사, 2003, p.5. 16) 조근태외, 계층분석적 의사결정, 동현출판사, 2003, p.3.
38 도시형생활주택 개발 요인 중요도 연구 도시형생활주택 개발사업자는 전문가들 의 직관에 의한 평가를 무시하기 보다는 적극적 이고 체계적으로 분석하여, 요인 발생 에 대한 폭넓은 이해를 통하여 적합하고도 효율 적인 대안을 제시할 수 있기 때문에 본 연구는 도시형생활주택 개발사업을 할 때 발생하는 리 스크요인 분석을 위해 AHP기법을 사용하고자 한다. 2. 응답자 특성 본 연구의 요인의 발생가능성과 상대 적 영향력의 중요도를 실증분석하기 위해, 도시 형생활주택 개발사업의 주요 전문가를 대상으로 인터뷰 설문조사를 실시했다. 설문지는 전장에서 전문가의 인터뷰를 통해 최종 설정된 도시형생활 주택 개발사업의 요인들의 적합성 평가표 를 기준으로 하였다. 설문지는 일반사항을 포함하여, 도시형생활 주택 개발사업의 단계별 대분류 요인의중 요도와 속성별 요인의 중요도, 세부적인 각각의 요인의 중요도 평가의 총 4개 부분 에 걸쳐 이루어졌다. 설문지는 총 34부 회수 되었으며, 회수 된 4부의 설문지는 불성실 응답으로 간주하며 총 34부중에 30부로 범위를 한정지였으며, 설문 지 응답자에 관한 성별, 직업, 담당업무 및 향 후 개발하고 싶은 대상, 개발시 수익성이 기대 되는 순서, 연령, 경력, 직급은 아래의 <표 3>과 같다. 총 30명의 전문가를 선정하여 일대일 설문 조사를 실시한 결과 100%라는 회수율을 얻었으 며, 성별은 남자가 73.3%, 여자가 26.7%로 나타 났으며, 연령에서는 20세~30세 이하 10.0%, 30세~40세 이하 50.0%, 40세~50세 이하 23.3%, 50세 이상 16.7%로 조사 되었다. 직업 군에서는 시행사(개발회사)가 30.0%, 건설회사 33.3%, 시행 시공병행 업체 20.0%, 기타(컨 설팅 금융)업체 16.7%로 조사 되었으며, 경력 분포로는 6년~10년 이하 20.0%, 10년~15년 <표 3> 응답대상의 특성 총괄표 구분 상세구분 사례수(개) 비율(%) 성별 연령 직업군 경력 담당업무 직급 향후 개발하고 싶은 대상 전 체 30 100.0 남자 22 73.3% 여자 8 26.7% 20세~30세 이하 3 10.0% 30세~40세 이하 15 50.0% 40세~50세 이하 7 23.3% 50세 이상 5 16.7% 시행사(개발회사) 9 30.0% 건설회사 10 33.3% 시행 시공 병행 6 20.0% 기타 (컨설팅 금융) 5 16.7% 6년~10년 이하 6 20.0% 10년~15년 이하 14 46.7% 15년~20년 이하 4 13.3% 20년 이상 6 20.0% 사무관리 4 13.3% 영업(분양) 5 16.7% 건축 토목사업 16 53.3% 재무 금융 2 6.7% 기타 3 10.0% 대리 2 6.7% 과장 8 26.7% 차장 11 36.7% 부장 5 16.7% 임원 이상 4 13.3% 아파트 3 10.0% 상가 근린시설 4 13.3% 오피스텔 3 10.0% 도시형생활주택 10 33.3% 리조트 9 30.0% 기타 1 3.3% 이하 46.7%, 15년~20년 이하 13.3%, 20년 이 상 20.0%로 조사 되었다. 담당업무에서는 사무 관리직이 13.3%, 영업(분양) 16.7%, 건축 토 목사업 53.3%, 재무 금융 6.7%, 기타 10.0% 로 조사 되었으며 직급으로는 대리가 6.7%, 과 장 26.7%, 차장 36.7%, 부장 16.7%, 임원이상 13.3%로 조사 되었다. 본 연구에서는 직업군별 비중을 적절히 배분
김 홍 진 정 재 호 39 하였으며, 해당 실무에 적절하게 응답할 수 있는 전문가들 위주로 조사를 실시하였다. 3. 상대적 중요도 1) 단계별 중요도 본 연구에서는 AHP 상대적중요도 산정을 위하여 MS-Excel을 이용하여 분석하였으며, 그 결과 값은 각 단계별, 속성별, 요인별로 정리하 였다. 또한, 설문 응답자들의 응답의 일관성을 측 정하기 위해 CI(Consistency Index) 17) 값을 확인하여 설문응답의 신뢰성을 확인하였다. <표 4> 단계별 상대적중요도 단계 중요도 CI 개발전단계 0.438 개발준비단계 0.200 개발단계 0.162 관리 운영 단계 0.200 0.0359 설문조사를 바탕으로 상대적중요도 AHP를 확인 한 결과 CI는 0.0359, 0.1 이하이므로 본 연구의 단계별 상대적중요도는 응답의 일관성이 있다고 분석되었다. 단계별 중요도에서는 개발전단계(0.438), 개발준비단계(0.200), 개발단계(0.162), 관 리 운영 단계(0.200)으로 나타났다. 단계별 로는 개발전단계가 가장 중요도가 높게 도출되 었다. 1) 속성별 중요도 (1) 개발전단계 중요도 개발전단계의 속성 및 요인별 중요도에서 요인 가운데 입지환경 (0.262), 상권(0.250), 사업조건 (0.148), 시장환경(0.139), 사업특성리 스크(0.200)으로 입지환경의 중요도가 가장 높게 나타났으며, CI값는 0.0028로 0.1보 다 작으므로 응답자들의 일관성이 있는 것으로 분석되었다. 요인에 따른 속성을 살펴보면 입지 환경 요인에서는 입지요건의 사업성 (0.400), 사업부지 매입가격의 적정성(0.129), 지역동종 부동산과의 경쟁성(0.159), 교통 및 환경여건의 편리성 (0.312)으로 나타났다.입지 요건의 사업성이 가장 중요하게 대두되었으며 CI 값은 0.017로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 분석되었다. 상권 속성에 따른 요인에서는 거주인 구, 통행량, 교통량(0.504), 권역별 소비수준 정 도(0.145), 대지용도별 특성(0.159), 도시계획 의 적합성(0.191)으로 나타났다. 거주인구, 통 행량, 교통량의 중요도가 가장 높게 나타났으며 CI 값은 0.030으로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 확인됐다. 사업조건 속성별 요인에서는 사업 추진 방식의 적합성(0.345), 건축규모의 적합성 (0.200), 사업기간의 적합성(0.198), 사업자금 투입 규모의 적정성(0.257) 으로 나타났다. 사업 추진 방식의 적합성이 가장 높게 나타났으며 CI 값은 0.007로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 확인됐다. 시장환경 속성별 요인을 살펴보면, 거 시경제의 동향변화(0.281), 세제 및 금리변동의 변화(0.173), 재정 시공능력이 우수한 시공사 사전선정(0.255), 시행사의 내부적요인(0.290) 으로 나타났으며, 시행사의 내부적 요인이 가장 높게 나타났다. CI 값은 0.014로 응답자들의 응 답이 일관성이 있는 것으로 분석되었다. 17) CI(Consistency Index) : 비교 수행자가 얼마나 일관성을 가지고 결과를 적었는지 보여주는 지표로서 CI값이 0.1 이하이면 응답자들 이 일관성을 가지고 비교를 했다는 의미이다.
40 도시형생활주택 개발 요인 중요도 연구 <표 5> 개발전단계 속성 및 요인별 상대적중요도 속성 입지 환경 중요도 CI 요인 중요도 CI 0.262 상권 0.250 사업 조건 시장 환경 사업 특성 0.148 0.139 0.200 0.028 입지요건의 사업성 사업부지의 매입가격의 적정성 지역동종 부동산과의 경쟁성 교통 및 환경여건의 편리성 0.400 0.129 0.159 0.312 거주인구, 통행량, 교통량 0.504 권역별 소비수준 정도 0.145 대지용도별 특성 0.159 도시계획의 적합성 0.191 사업추진 방식의 적합성 0.345 건축규모의 적합성 0.200 사업기간의 적합성 0.198 사업자금 투입 규모의 적정성 0.257 거시경제의 동향변화 0.281 세제 및 금리변동의 변화 0.173 재정 시공능력 이 우수한 시공사 0.255 사전 선정 시행사의 내부적 0.290 요인 소비자의 분양 임대 선호도 변화 분양 및 임대계획의 적정성 수익성 지역비 교 대비 분양가 책정의 적정성 0.564 0.226 0.211 0.017 0.030 0.007 0.014 0.023 사업특성 속성별 요인 가운데 소비자 의 분양 임대 선호도 변화(0.564), 분양 및 임 대계획의 적절성 (0.226), 수익성 지역비교 대 비 분양가 책정의 적정성(0.211)으로 나타났다. 소비자의 분양 임대 선호도 변화가 가장 높게 나타났으며 CI 값은 0.023로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 조사되었다. (2) 개발준비단계 중요도 개발준비단계의 속성 및 요인별 중요도를 살펴보면, 요인에서는 법규 정책 (0.248), 시장환경(0.150), 재정 (금융)(0.135), 주민민원(0.167), 설계변경(0.146), 사업계획변경 (0.145)으로 법규 정책 중요도가 가장 높게 나타났으며, CI 값은 0.015로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 분석되었다. 요인에 따른 속성에서는 법규 정책 요인의 속성은 정부의 부동산 정책 (0.409), 개발 인 허가의 지연 및 변경(0.230), 토지관련 법규정보, 용적률 건폐율 상향(0.140), 주택건설기준규정의 소음, 주차장, 부대 복리시 설 기준변화(0.221)순으로 정부의 부동산 정책이 가장 중요하게 나타났으며, CI 값은 0.008로 응답 자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 확인되었다. 시장환경 속성에 따른 요인에서는, 장기 적인 부동산 경기 침체로 초기 계획 변경 (0.418), 공급자, 수요자 태도 변화(0.134), 지역 편중개발 로 교통, 주차난, 도심지 난개발(0.158), 시장수 요, 공급, 매매의 불균형 (0.290)으로 도출되었다. 장기적인 부동산 경기 침체로 초기계획변경이 가장 높게 나타났으며, CI 값은 0.016로 응답자들의 응 답이 일관성이 있는 것으로 조사되었다. 재정(금융) 요인에서, 차입금의 상환 계획 적절성 (0.397), 금융사의 신용등급 우수 시 공사의 보증요구(0.167), 시행 시공사의 자금 운영 능력 사전확인(0.258), 국민주택기금 지원 사전 가능여부(0.178)으로 나타났으며 차입금 의 상환계획 적절성이 가장 높게 도출되었다. CI 값은 0.057로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 확인되었다.
김 홍 진 정 재 호 41 <표 6> 개발준비단계 속성 및 요인별 상대적 중요도 속성 법규 정책 시장 환경 재정 (금융) 주민 민원 설계 변경 사업 계획 변경 중요도 CI 요인 중요도 CI 0.248 0.150 0.135 0.167 0.146 0.145 0.015 정부의 부동산 정책 0.409 개발 인 허가의 지연 0.230 및 변경 토지관련 법규정보, 용적률, 건폐율상향 0.140 0.008 주택건설기준규정의 소음, 주차장, 부대 복리시설기준 변화 0.221 장기적인 부동산 경기 침체로 초기계획 변경 0.418 공급자, 수요자 0.134 태도변화 지역 편증개발로 교통, 주차난, 도심지 난개발 0.158 시장수요, 공급, 매매의 불균형 차입금의 상환계획 적절성 금융사의 신용등급 우수 시공사의 보증 요구 시행 시공사의 자금운영 능력 사전확인 국민주택기금 지원 사전 가능여부 0.290 0.397 0.167 0.258 0.178 소음, 교통 혼잡, 주차난, 범죄발생 가중 0.654 민원 일조 및 조망권 민원 0.194 개발계획에 대한 0.152 반대여론 민원 사전계약, 인허가변경에 따른 설계 추가 변경 0.309 방음, 수납공간, 부대 복리시설 설계 0.207 변경 주차장 증설, 진입로 확장, 조망권 변경 0.484 계획 초기조건 지연결정 및 변경 0.398 사업주체 구성원간의 0.122 잦은 계획 변경 사업시행 주체의 개발, 0.480 운영능력 부족 0.016 0.057 0.032 0.040 0.004 주민민원 속성별 요인을 보면 소음, 교통혼잡, 주차난, 범죄발생 가중 민원(0.654), 일조 및 조망권 민원(0.194), 개발계획에 대한 반 대여론 민원(0.152)으로 도출되었다. 소음, 교 통혼잡, 주차난, 범죄발생 가중 민원이 가장 높게 나타났으며, CI 값은 0.032로 응답자들의 응답 이 일관성이 있는 것으로 분석되었다. 설계변경 속성별 요인은 사전계약, 인허가변경에 따른 설계 추가변경(0.309), 방음, 수납공간, 부대 복리시설 설계변경(0.207), 주 차장증설, 진입로확장, 조망권변경 (0.484)으 로 집계되었다, 주차장증설, 진입로확장, 조망권 변경이 가장 높게 나타났으며, CI 값은 0.040로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 분석되 었다. 사업계획변경 속성별 요인에서는 계 획 초기조건 지연결정 및 변경(0.398), 사업주체 구성원간의 잦은 계획 변경 (0.122), 사업시행 주체의 개발, 운영능력 부족(0.480)으로 분석 되었다. 사업시행 주체의 개발, 운영능력 부족이 가장 높게 나타났으며, CI 값은 0.004로 응답자 들의 응답이 일관성이 있는 것으로 확인되었다. (3) 개발단계 개발단계의 속성 및 요인별 중 요도를 살펴보면 응답자 별 일관성이 0.027로 0.1보다 작으므로 응답자들의 일관성이 있는 것 으로 분석되었다. 요인에서는 미분양리스 크(0.387), 시공(0.249), 재정(금융)리 스크(0.118)으로 미분양가 가장 중요하 게 조사되었다. 요인에 따른 속성을 짚어 보면 미분양서의 요인은 미분양발생(공 급과잉) 및 분양가 상승(0.558), 주변 교통, 인 프라 보강 및 정비 미약(0.342), 분양 및 임대계 획 마케팅 수립(0.332), 운영자금 유출(0.289) 로 미분양발생(공급과잉) 및 분양가 상승이 가장 중요하게 확인됐다. CI 값은 0.018로 응답자들 의 응답이 일관성이 있는 것으로 입증되었다.
42 도시형생활주택 개발 요인 중요도 연구 <표 7> 개발단계 속성 및 요인별 상대적중요도 속성 미분양 0.387 시공 0.249 재정 (금융) 중요도 CI 요인 중요도 CI 0.118 0.027 미분양발생(공급 과잉) 및 분양가 상승 0.558 주변 교통, 인프라 보강 및 정비 미약 0.342 분양 및 임대계획 마케팅 수립 0.322 운영자금 유출 0.289 시행 시공사의 내부적(고의부도, 책임회피) 요인으로 공사 중단 시공사의 사업수행능력, 기술력 취약으로 인한 질저하 설계변경, 부실시공 등의 공사기간 연장 무사고 재해, 인력관리 자재적기 조달의 애로 0.384 0.279 0.248 0.159 0.167 시행 시공사의 자금조달 한계 0.354 자금 불법 유출 0.158 금융사의 자금지원 중단 0.166 금리의 변동 0.262 0.018 0.048 0.009 의 변동(0.262)으로 분석되었다. 시행 시공사 의 자금조달 한계가 가장 높게 나타났으며, CI 값은 0.009로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 분석되었다. (4) 관리 운영단계 관리 운영단계의 속성 및 요인별 중요도를 살펴보면, 응답자 별 일관성이 0.000로 0.1보다 작으므로 응답자들의 일관성 이 있는 것으로 나타났다. 요인에서는 입주 (0.481), 정산(0.519)로 정산리스 크가 가장 중요한 속성으로 확인되었다. <표 8> 관리 운영단계 속성 및 요인별 상대 적중요도 속성 입주 0.481 정산 0.519 중요도 CI 요인 중요도 CI 0.00 신뢰하락으로 인한 미분양 임대증가 0.426 하자발생으로 입주자 불만 증가 0.355 사고 재해의 발생에 대한 보상 0.258 지연 0.08 개발주체간 이익분배시 분쟁 0.554 사전 약정 조건 0.00 변경에 대한 0.458 이의제기 시공 속성에 따른 요인을 살펴보면 시 행 시공사의 내부요인으로 공사중단(0.384), 시공사의 사업수행능력, 기술력취약으로 인한 질 저하(0.279), 설계변경, 부실시공 등의 공사기간 연장(0.248), 무사고 재해, 인력관리(0.159), 자재적기 조달의 애로(0.167)로 나타났다. 시 행 시공사의 내부적 요인으로 공사 중단이 가장 높게 나타났으며 CI 값은 0.048로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 분석되었다. 재정(금융) 속성별 요인에서는 시행 시공사의 자금조달 한계(0.354) 자금불법 유출 (0.158), 금융사의 자금지원 중단(0.166), 금리 요인에 따른 속성에서는 입주 서의 속성은 신뢰하락으로 인한 미 분양 임대증가(0.426), 하자 발생으로 입주자 불 만 증가(0.355), 사고 재해의 발생에 대한 보상 지연(0.258)로 나타났으며 CI 값은 0.08로 응답 자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 분석되었다. 정산 속성에 따른 요인 가운데에는 개 발주체 간 이익분배시 분쟁(0.554), 사전 약정 조건 변경에 대한 이의제기(0.458)로 분석되었 으며, 개발주체 간 이익분배시 분쟁이 가장 높게 나타났다. CI 값은 0.00으로 응답자들의 응답이 일관성이 있는 것으로 확인되었다.
김 홍 진 정 재 호 43 Ⅳ. 관리방안 관리방안은 회피, 흡수, 감소 및 전가 로 구분할 수 있다. 18) 회피는 개발주체인 시행사 가 비용 상승이 높다고 판단되는 사업을 하지 않음 으로써 비용 상승 에 따르는 부담을 피하는 것을 의미한다. 흡수는 비용 상승의 가 높은 사업의 경우 상대방에게 프리미엄을 요구함으로 써 를 감소시키는 것이다. 감소는 비용 상승 을 일으키는 가 높은 요인들과 이를 감소시 키기 위해 대안들을 제시하여 비용 상승 를 감소시키는 것이다. 마지막으로 전가는 시행사가 시공사나 공동사업자 등에게 비용 상승의 를 전가시키는 것을 의미한다. 19) 도시형생활주택 을 개발하는 시행사가 회피, 흡수, 감소, 전가 중 어떠한 관리방안을 활용하느냐는 결국 분석결과 에서 나타난 의 속성에 따라 달라질 것이다. 보다 더 포괄적이고 객관성을 갖는 관리방안을 제시할 필요가 있다. 도시형생활주택 개발사업 4단계에 대한 종합적인 관리방 안을 아래의 <표 9>와 같이 요약할 수 있다. <표 9> 종합 관리방안 중요도 순위 1 2 4 3 단계 관리방안 개발전 단계 개발 준비 단계 개발 단계 관리 운영 단계 사업부지 평가의 엄격함과 사업특성에 대한 전 문가의 자문을 받아 사업을 포기하거나 를 최소화 시킴 철저한 시장조사와 협력업체, 해당 전문가들과 의 자문을 지속하여 를 회피하거나 불가 피한 경우 사업 축소나 변경함. 특히 재정(금 융)지원과 인허가 관련 는 국민주택기 금 지원자격의 조건 강화와 관한 관청 담당자와 의 신뢰구축으로 회피 및 저감 시킴 사전 협력업체에 대한 관리와 유대를 강화하고 공사중단 등의 발생시 시공 보증사를 확 보하고 보증보험 가입을 통해 전가 시킴 이익분배에 대한 분쟁 에 대비하여 사전 계약조건을 명문화하여 를 감소시킴. 하자발생과 신뢰하락에 대해서는 공종의 하도 급 업체 관리 강화 및 보상대책 수립 Ⅴ. 결 론 본 연구는 도시형생활주택 개발사업을 할 때 내재된 요인을 다양한 방법과 심도 있는 평가를 통해 도출하였다. 또한 별 중요도 를 분석하여 효과적으로 관리할 수 있는 학문적 근거를 제시하였다. 연구결과를 살펴보면 단계별 중요도 및 종합 위험도 비교에서는 개발전단계가 중요도와 종합 위험도에서 가장 중요한 결과가 나왔다. 사업의 성공 가능성 여부가 기획단계인 개발전단계에서 결정되기 때문으로 사료된다. 다음은 개발준비단 계로서 중요도와 종합위험도가 중요하게 분석되 었고 관리 운영단계, 개발단계 순으로 중요함을 유지했다. 종합위험도가 낮다는 의미는 시행사가 도시형생활주택을 개발하기에 앞서 가장 중점적 으로 검토 및 관리를 하여야 한다는 것이다. 본 연구는 대전지역 특수성을 감안한 도시형 생활주택의 개발방향을 제시하기 위하여 중소형 시행사들이 직면하는 요인에 대하여 심도 있게 도출하였다. 이를 토대로 정확한 통계적 분 석기법을 적용하여 산정된 별 중요도 지표 는 향후 대전지역을 개발대상 지역으로 선정하거 나 다른 지역에서도 유용하게 이용할 수 있는 중 요한 도시형생활주택의 개발사업 지표기준이 될 수 있을 것이다. 또한 시행사들은 본 연구에서 도 출한 특성과 지역의 수요특성을 반영하여 입지선 정에 신중할 필요가 있고, 나아가 주변 업무시설 과의 연계성, 적정한 세대규모, 유형에 대한 조사 와 분석을 하고 건축기준 완화조건을 최대한 활 용하는 개발계획의 수립이 필요할 것이다. 향후에는 정부의 주차장 설치기준 강화와 국 민주택기금의 축소 정책 강화로 자금여력이 열악 한 시행사들은 공급에 한계가 있을 것이며 지속 적으로 증가하는 소규모 가구를 위한 도시형생활 주택의 공급이 어려워질 것으로 예상된다. 그러 18) Akinci, Bruce & Martin Fisher, Factors Affecting Contractors Risk of Cost Overburden, Journal of Management in Engineering, 1988, January/Fubruary, vol.14, no.1, p.67. 19) 김민형, 부동산개발사업의 요인분석 및 관리방안, 한국건설산업연구원, 2005. pp.1~114.
44 도시형생활주택 개발 요인 중요도 연구 나 사회적 변화로 인한 1~2인 가구의 특성에 적 합한 소규모 주택은 앞으로도 끊임없는 수요증가 와 함께 주거환경의 질적 개선이 확보될 수 있는 도시형생활주택의 정책이 필요하다. 소규모 가구 의 지속적인 주택공급을 위해 정부는 지역별로 차별화된 대안제시와 중소형 시행 시공사의 구 조적인 문제를 감안한 국민주택기금의 엄격한 심 사기준을 보완 적용하면서지원정책의 활로를 계 속 유지할 필요성이 있다. 본 연구의 한계로는 요인의 설정과 중 요도를 구하기 위해 실무 전문가들의 주관적인 의견에 의존하였다는 점이다. 이를 근거로 하여 분류체계 구축 및 분석에 역점을 두었기 에 이에 대하여 제시한 세부적인 관리방안이 다 소 제한적일수도 있다는 한계를 가지고 있다. 또 한 시행사 전문가만을 설문대상으로 하여 학계나 금융전문가, 대전시민의 의견을 폭넓게 수용하지 못한 미흡한 점도 있다. 또한 본 연구를 통해 도시 형생활주택 개발사업 분류체계를 구축하 면서, 분명히 일반 부동산을 대표하는 공동주택 개발과는 분명한 차이가 있음을 본 연구를 통하 여 확인하였으나 이에 대한 비교를 구체적으로 하지 못한 한계가 있다. 향후에는 대전지역이외 서울 수도권이나 기 타 지역 특성에 맞는 도시형생활주택 개발사업을 대상으로 연구될 필요가 있다. 또한 다양하게 변 화는 의 유형에 대한 새로운 분석기법을 기대해 볼 수 있다. 參 考 文 獻 강정욱, 도시형생활주택 공급활성화를 위한 정책개선방안 연구, 서울시립대 석사학위논문, 2009. 국토해양부, 주택업무편람, 2010, 2011. 국토해양부, 도시형생활주택 인허가현황, 2013. 김민형, 부동산개발사업의 요인분석 및 관리방안, 한국건설산업연구원, 2005. 김성배 이주형, 도시형 생활주택 유형별 선호 주거환경요인분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제53집. 김신은, 도시형생활주택의 사업성 분석을 통한 개선방안 연구, 경희대학교 석사학위 논문, 2011. 김진아 조경수, 노후 공동주택의 리모델링을 통한 도시형생활주택 개발방안에 관한 연구 : 서울시 노후 다세대 주택을 중심으로, 대한건축학회 학술발표대회 논문지, 대한건축학회, 2009. 김호준, 헤도닉 모형을 이용한 도시형생활주택 가격의 결정요인 분석, 건국대학교 박사학위논문, 2012. 유해연 심우갑, 도시형생활주택의 계획특성 연구 : 단지형다세대주택 사례를 중심으로. 대한건축학회 논문지, 대한건축학회, 2010. 윤창근, 도시형생활주택 건축기준 개선, 국민대학교 석사학위논문, 2010. 이용훈, 부동산개발사업의 갈등관리에 관한 연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2012, 52집, 이영일 민규식, 부동산개발 유형별 PF 위험요인 분석연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 54집 이재웅, 부동산개발기획론, 부연사, 2010. 이재원 전광섭, 도시형생활주택 선호특성에 관한 연구 서울시 도봉구 노원구를 중심으로-, 부동산 학보, 한국부동산학회, 2013, 제54집. 장주경, 도시형생활주택 개발사업 초기 타당성 결정요인에 관한 연구, 한양대학교, 석사학위논문, 2012. 조근태외, 계층분석적 의사결정, 동현출판사, 2003. 주택저널, 성공하는 도시형생활주택 실전 사례집, 대한주택건설협회, 2011. 창성남 박헌수, 부동산개발사업의 관리방안에 관한 연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2012, 제51집. 탁민, 부동산개발사업의 위험관리에 관한 연구, 성균관대 행정대학원 석사학위논문, 2005, Akinci, Bruce & Martin Fisher, Factors Affecting Contractors Risk of Cost Overburden, Journal of Management in Engineering, 1988, January/February, vol.14, no.1.