Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 : Autoway Tower, GBD 개요 건설, 제조, 서비스 등 산업별 고른 수요 증가로 서울 프라임 오피스 공실률은 전분기대비 1.5%p 하락하였고, 거래 규모는 전년동기대비 감소하였으나 Cap Rate는 5%대 초반을 유지하고 있다. 의 서울 프라임 오피스 전년동기대비 임대료 인상률은 1.0%로 물가상승률(1.1%) 보다 낮은 수준이었다. 관리비 인상률은 물가상승률보다 높은 2.2% 였다. 서울 프라임 오피스의 총 순 흡수면적은 +150,500sqm를 기록하였다. CBD와 GBD는 수요가 늘어 양의 순흡수면적을, YBD는 음의 순흡수면적을 보였다. 에는 GBD에 오토웨이타워(47,308sqm)가 신규 공급되었다. CBD의 프라임 오피스인 파인애비뉴 A가 아제르바이잔 국부펀드인 SOFAZ 에 매각되었다. 중소형 빌딩들의 매각 사례도 있었으나 1분기 거래규모는 전년 동기에 비해 적었다. 2분기 거래 규모는 1조를 넘어설 것으로 예상된다. "최근 완공된 빌딩으로 기업들의 통합 이전 및 확장이 활발히 이루어지며 는 최근 10년 중 가장 큰 폭의 수요 증가를 나타낸 1분기로 기록되었다. savills.co.kr/research 01
공급 에는 GBD에 오토웨이타워 가 준공되었다. GBD 권역에는 2011년 GT타워 공급 이후 3년 만에 처음으로 프라임 오피스가 공급되었으며, 2016년 파르나스타워 준공 전까지는 공급 예정 인 프라임 오피스가 없다. 오토웨이타워는 준공 직후, 현대자동차 와 현대오토에버가 입주하면서 오피스 공실률이 약 40%까지 하락하였다. 현재 협의중인 임차인이 입주할 경우, 오피스 면적은 상반기 내로 임대 완료 될 것으로 전망된다. 소유주인 SK네트웍스는 오토 웨이타워를 이지스자산운용에 매각 협의 중이다. GBD에 신규로 공급된 오토웨이타워 외에, 2014년에는 CBD에 3건의 신규 프라임 오피스(총 189,311 sqm)가 공급 될 예정이다. YBD 권역에는 예정된 신규 프라임 오피스가 없으나, 2012년 3분기 준공 이후 외부 임대마케팅을 진행하지 않았던 Three IFC가 임대마케팅을 진행 하여 프라임 오피스 시장에 진입할 예정 이다. Three IFC를 포함하여 2014년에 공급될 예정인 오피스의 총 연면적은 2013년 준공된 오피스 연면적의 약 60% 수준 이다. 이 중 청진구역 1지구는 KT가 사옥으로 사용할 예정이므로 신규공급 면적이 공실률 상승에 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 표 1 권역별 월임대료 및 공실률, 권역 표 2 신규공급 오피스, 표 3 2014년 신규공급 예정 빌딩 평균 임대료 (원/3.3058 sqm 임대면적기준) 평균 임대료 (원/3.3058 sqm 전용면적기준) 전년동기대비 인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) CBD 97,500 173,400 1.6 111,700 12.8 GBD 85,700 167,900 0.7 39,600 6.8 YBD 75,400 156,100-0.3-800 13.8 Overall Seoul Average *서울 프라임오피스 순흡수면적 89,400 168,300 1.0 150,500* 11.0 권역 빌딩명 공급시기 연면적(sqm) 층수 비고 GBD 권역 빌딩명 공급시기 오피스 연면적(sqm) YBD Three IFC 2014년 2분기 161,104 B7/F-55/F 2012년 3분기 준공 CBD 동자동 8구역 2014년 4분기 32,729 B7/F-29/F,30/F 매각 진행중 CBD CBD 오토웨이타워 (구 SK네트웍스) 청진구역 2,3지구 (광화문D타워) 청진구역 1지구 (올레플렉스) 합계 47,308 B5/F-9/F 층수 2014년 4분기 105,462 B8/F-24/F 비고 2014년 4분기 51,120 B6/F-25/F KT 사옥으로 사용예정 350,415 sqm 매각 협의중 현대자동차 및 현대오토에버 입주 오피스 공실률 약 40% 수요와 공실률 2013년 4월 한국은행이 발표한 한국의 경제성장률 예상치는 2014년 상반기 3.9%, 하반기 4.0%로 2013년 잠정치 3.0% 보다 높은 수치이다. 한국은행은 소득여건과 소비심리가 개선되어 민간 소비가 살아날 것으로 보았으며, 세계 교역 신장률이 높아지는 등 수출 여건이 개선되면서 경기도 호전될 것으로 예상 하고 있다. IMF는 4월 발표한 경제전망에서, 한국의 경제 성장률 전망치를 지난 1월 발표했 던 3.7%로 유지했으나, 세계 경제 성장 률은 0.1%p 낮춘 3.6%로 전망하였다. IMF는 세계경제가 미국 등 선진국을 중심으로 완만한 회복세를 보일 것으로 예상하였으나, 미국의 양적완화 축소 차트 1 실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년-2015년(전망) 18% 16% 14% 12% 13.4% 경제 성장률 (실질, 전년동기대비) 12.4% 13.5% 수출액 증가율 (실질, 전년동기대비) 17.1% 10% 8.3% 8% 6% 5.2% 5.5% 6.0% 6.5% 6.5% 4.4% 4.5% 4% 3.7% 2% 2.8% 3.0% 0.7% 2.3% 4.0% 4.2% 0% 0.4% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013P 2014F 2015F 출처 : 한국은행 savills.co.kr/research 02
정책과 중국의 성장 전략 수정으로 인한 경제성장폭의 감소 등을 리스크 요인으 로 분석하고 있다. 2014년 3월 말 기준 금융 및 보험업 종사자수는 전년동기대비 1.8% 증가한 850,000명으로 발표되었다. 서울 프라임 오피스의 수요가 증가하여 순흡수면적은 +150,500sqm였다. 권역별로는 CBD 와 GBD의 수요는 증가하였고, YBD는 감소하였다. CBD 권역의 순흡수면적은 111,700sqm 로 공실률은 전분기 대비 3.6%p 하락한 12.8%를 기록하였다. 수요 증가의 원인은 Secondary 오피스 에서 프라임 오피스로의 이전 수요와 건설사의 신규조직 수요 때문인 것으로 조사되었다. 특히 기존에 공급되었던 신규 오피스들을 중심으로 공실 해소가 두드러졌다. 차트 2 금융 및 보험업 종사자수 추이, 2005년 03월-2014년 03월 종사자 수 ('000) 920 900 880 860 840 820 800 780 760 740 720 700 680 출처 : 한국은행 Mar-05 Jul-05 Nov-05 Mar-06 Jul-06 Nov-06 Mar-07 Jul-07 Nov-07 Mar-08 Jul-08 Nov-08 Mar-09 차트 3 순흡수면적, 2008년 1분기- 350,000 300,000 250,000 200,000 Jul-09 Nov-09 Mar-10 Jul-10 Nov-10 Mar-11 Jul-11 Nov-11 Mar-12 CBD GBD YBD Jul-12 Nov-12 Mar-13 Jul-13 Nov-13 Mar-14 2013년 2분기 준공 이후 공실 상태였던 시그나타워(구 스테이트광화문)는 라이나 생명이 서울시티타워와 단암빌딩 등 에서 이전하여 공실이 해소되었다. 라이나 생명은 매입중인 시그나타워의 거래를 2분기에 종결할 예정이며, 전체 를 사옥으로 사용할 예정이다. 라이나 생명이 시그나타워에 지점들을 통합하여 입주하면서 사용면적이 기존보다 증가 하였다. sqm 150,000 100,000 50,000 0-50,000-100,000-150,000-200,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2013년 3분기에 준공된 센터포인트광화 문은 김&장이 Secondary 오피스에서 조직을 확장 이전 하여 대부분의 면적을 사용한다. 더케이트윈타워에는 삼환빌딩에서 이전 한 매일유업과 신규 설립된 현대건설 해외 프로젝트 TFT가 입주하여 공실률 이 20% 초반으로 하락하였다. 그랑서울 에도 해외프로젝트를 수주한 현대건설 TFT(8,720sqm)와 대림건설의 신규 TFT 가 입주하여 공실이 감소하였다. 이데일리는 YBD의 하이투자증권빌딩과 심팩빌딩에서 CBD의 프라임타워로 입주하였고, DSME R&D센터는 지방에 서 센터원으로 이전해 왔다. GBD권역 또한 수요가 증가하여 순흡수 면적은 +39,600sqm 였다. 수요 증가의 주요 원인은 타권역에서 이전해 온 임차 인과 기존 임차인의 증평이었다. 수요가 증가했지만 신규공급된 오토웨이타워의 공실면적으로 공실률은 지난 분기 대비 약 0.4%p 상승한 6.8% 였다. 오토웨이타워에는 CBD의 현대계동사옥 에서 현대자동차(11,470sqm)가 이전해 왔으며, 동부파이낸스센터에는 CBD의 나라키움빌딩에서 동부대우전자 (7,770sqm)가 이전해 왔다. 아셈타워 에는 한국수력원자력(3,080 sqm)이 지방에서 이전하였다. 증평 사례로는 포스코센터의 포스코 (4,100sqm), SI타워의 현대모비스 차트 4 공실해소내역 비율, New organisation 15% Expansion 30% Prime to prime 19% Secondary to prime 36% savills.co.kr/research 03
(4,110sqm)가 있었다. YBD권역은 수요가 감소하여 순흡수 면적은 -800sqm 였다. 수요 감소의 주요원인은 HP빌딩에 임차해 있던 알리안츠생명의 지점폐쇄였다. YBD는 소규모의 증평 사례도 있었으나, 임차인 이동이 활발하지 않아 공실률이 전분기 대비 0.1%p 상승한 13.8% 였다. 전망 CBD권역은 기존에 신규 공급 되었던 오피스를 중심으로 공실이 해소되고 있다. 그랑서울, 스테이트타워남산 등은 임대가 대부분 완료된 것으로 조사되었다. 그랑서울에는 최근 동양생명이 임차계약을 진행하고 있는 것으로 알려졌으며, 계약이 완료될 경우 그랑서울의 공실은 모두 해소될 예정이다. 매각을 진행중인 스테이트타워남산에도 BNP파리바의 입주가 예정되어 있어 2분기의 공실률은 1% 대로 하락할 것으로 조사되었다. YTN타워는 YTN이 최근 DMC에 준공한 YTN뉴스퀘어 사옥으로 이전하여 공실 (10,400sqm)이 발생할 예정이다. 그랑서울에는 하나은행(23,200sqm) 과 동양생명(13,000sqm)이 입주할 예정이고, 서울스퀘어에는 독일대사관 (3,600sqm)과 중국비자발급센터 (4,500sqm)가 입주하여 공실이 해소될 예정이다. 2분기에도 CBD권역의 수요가 증가하여 공실률은 1분기 대비 약 1%p 정도 하락할 것으로 전망된다. GBD권역은 삼성SDS(골든타워, 삼성생명삼성동오피스, 플래티넘타워에 임차 -총 임차 면적 약 23,000sqm)가 5월 준공 예정인 향군회관으로 이전하여 공실이 발생할 것으로 예상 된다. 오토웨이타워는 현재 남아있는 오피스 면적(공실 40%)에 협의중인 임차인이 입주하면 임대율 100%를 달성할 것으로 예상 된다. YBD권역은 유화증권빌딩에 임차중인 키움증권이 여의도 본사 사옥으로 이전 할 예정이다. 따라서 2분기 공실률은 1분기 대비 약 0.5%p 정도 상승할 예정이다. 2분기부터 YBD Stock에 포함 될 Three IFC의 연면적은 기준 임대용 서울 프라임 오피스 Stock의 2.8%, YBD의 임대용 프라임 오피스 Stock의 13.9%를 차지한다. 따라서 Three IFC가 포함되면 공실률은 상승할 것으로 전망된다. 임대료 에는 서울 프라임 오피스 94개 중 18개 빌딩(CBD 11개, GBD 4개, YBD 3개)이 임대료를 인상하였다. 상대적으로 임차인 이동이 활발하고 수요가 많았던 CBD권역의 전년동기대비 표 4 주요 임차인 이동, 권역 입주 빌딩명 임차인 임차면적(sqm) 권역 이전 빌딩명 임차면적(sqm) 시그나타워 라이나생명 40,990 CBD Secondary, 증평 N/A CBD 서울시티타워 9,500 센터포인트광화문 김&장 32,200 CBD Secondary, 증평 N/A Center1 DSME 8,930 지방 Secondary N/A 한화건설 2,760 증평 프라임타워 이데일리, 이데일리TV 7,230 YBD HI투자증권빌딩, 심팩빌딩 N/A 현대건설 TFT 8,720 신규 CBD 그랑서울 하나로의료재단 4,360 CBD 하나로 N/A 인터그래프코리아 1,740 GBD 홍우빌딩 N/A 대림건설 TFT 1,070 신규 The K Twin Towers State Tower 남산 현대건설 TFT 9,520 신규 매일유업 5,590 CBD 삼환빌딩 N/A 베인&컴퍼니 4,890 CBD 상공회의소 N/A 리치몬트코리아 2,730 GBD Secondary N/A 서울스퀘어빌딩 지멘스 5,380 신규 GBD 오토웨이타워 현대자동차 11,470 CBD 현대 계동 사옥 N/A 현대오토에버 7,900 GBD 플래티넘 4,100 동부금융센터 동부대우전자 7,770 CBD 나라키움저동빌딩 N/A YBD 하나대투증권 LG실트론 1,280 YBD 트윈타워 N/A savills.co.kr/research 04
임대료 인상률은 1.6%로 세 권역 중 가장 높았다. 임대료를 인상한 빌딩들의 인상률 수준은 각각 3-5% 정도 였으며, 그 중 절반은 연초에 정기적으로 임대료를 인상하는 삼성계열사 소유 빌딩이었다. GBD권역의 전년동기대비 임대료 인상률은 0.7%였다. 임차수요가 상대적으로 적었던 YBD 권역의 전년동기대비 임대료 인상률은 -0.3% 수준이었다. 관리비 인상률은 세 권역 모두 2% 수준 이었다. 2014년 서울 프라임 오피스의 전년 동기대비 임대료 인상률은 1.0%로 소비자 물가 상승률 수준인 1.1% 보다 낮은 편이다. 관리비 인상률은 2.2%로 2009년 이후 꾸준히 2%대를 유지하고 있다. 전년동기대비 관리비 상승률은 세권역 모두 2% 초반 대로 예상된다. 전망 2014년 2분기에는 11개 빌딩(CBD 6개, GBD 3개, YBD 2개)이 임대료를 각각 3-5% 정도 인상할 예정인 것으로 조사되었다. CBD에 신규로 공급되었던 오피스들의 공실이 빠르게 감소하면서 임대료 인상률은 2분기에도 세권역 중 가장 높을 것으로 전망된다. 매매 및 투자시장 에는 프라임 오피스인 파인애비뉴A 및 케이원리트빌딩, LIG손 해보험선릉사옥, 골든브릿지빌딩, 가야빌딩 등의 중소형 오피스가 거래되었다. 다수의 오피스 거래 협상이 진행되고 있어 2분기에는 많은 거래가 종결될 것으로 예상된다. 파인애비뉴A가 아제르바이잔 국부펀 드인 SOFAZ에 매각되었다. 미래에셋 AMC가 소유하고 있는 파인애비뉴A에는 SK건설 및 SK계열사가 전체 면적에 임차해 있으며, SOFAZ는 이 빌딩을 약 4,775억원에 매입하였다. 국민연금공단은 케이원리트빌딩을 칸서스AMC으로부터 1,090억원에 매입하였는데, 간접투자기구를 사용하지 않고 직접 매입하였다. 차트 5 서울 프라임 오피스 공실률, 2002년 1분기-2014년1분기 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 차트 6 서울 프라임 오피스 빌딩 임대료 지수, 2000년 1분기- /2001 = 100 160 140 120 100 80 60 40 차트 7 권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기- 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014, 한국은행 CBD GBD YBD CBD GBD YBD 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014 CBD GBD YBD 소비자물가상승률 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 savills.co.kr/research 05
GBD에 위치한 LIG손해보험선릉사옥은 재단법인교정협회가 LIG손해보험으로 부터 450억원에 매입하였다. 서대문에 위치한 골든브릿지빌딩은 (주)노마즈가 한국증권금융주식회사에 590억원에 매 각하였다. 사단법인굿네이버스인터내셔 날이 가야빌딩을 가야산업주식회사으로 부터 194억에 매입하여 사옥으로 사용할 예정이다. 2분기에는 시그나타워(구 스테이트광화 문), 오토웨이타워, 센트럴플레이스, 디오센터 등의 거래 종결이 예상된다. 이외에도 YTN, 종로플레이스, 동양생명 사옥, 한국화장품(서린빌딩) 등의 거래가 진행되고 있어 2분기의 총 거래규모는 1조원 이상을 기록할 것으로 예상된다. 차트 8 서울 프라임 빌딩 시장 거래규모, 2007년 1분기- KRW trillion 6 5 4 3 2 1 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 이외에도 투자자들의 선호도가 높은 리테일인 홈플러스 인천 논현점의 거래 및 롯데마트 3개 지점 포트폴리오 (인천 항동점, 대전 대덕점, 제주 제주점) 거래가 2분기에 종결될 것으로 알려졌다. 투자자들의 개발사업에 대한 관심 증가 로 선매각 사례도 발생하고 있다. 코람코자산신탁이 선매입 계약 체결하 였던 용산더프라임 오피스가 준공 후 거래 종결되었고, 거래 금액은 1,199 억원이다. 1분기에 장교4지구의 선매각계약이 체결되었으며, 청진8지구 개발 프로젝트, 동자8지구 개발 프로젝트 등의 선매각도 진행 중이기 때문에 2분기나 3분기에는 매각계약 체결이 예상된다. 미래에셋AMC는 센트럴장교PFV가 개발 중인 장교4지구의 오피스빌딩의 선매입 계약을 체결하였으며, 2016년 연말 준공 이후에는 신한생명이 사옥으로 사용할 것으로 알려졌다. 이미 선매각 계약을 체결했던 그랑서울 (청진 12~16 개발 프로젝트), 잠실의 삼성SDS 사옥, 구로의 G-Valley 비즈 플라자 프로젝트 개발사업의 완료와 더불어 잔금납부 및 거래 종결도 2분기 나 3분기에 완료될 것으로 예상된다. 지난 분기에 이어 기준금리는 2.5%를 차트 9 서울 오피스 Cap Rate 추이, 2005년 1분기- 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%, 한국은행 차트 10 2013년 5년 만기 국고채 및 기준금리 추이, 2012년 1월 - 2014년 4월 4.0% 3.8% 3.5% 3.3% 3.0% 2.8% 2.5% 출처 : 한국은행 Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기 국고채 (우) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 5년만기 국고채 기준 금리 2012/01/02 2012/01/19 2012/02/09 2012/02/28 2012/03/19 2012/04/05 2012/04/25 2012/05/15 2012/06/04 2012/06/22 2012/07/11 2012/07/30 2012/08/17 2012/09/05 2012/09/24 2012-10-15 2012/11/01 2012/11/20 2012/12/07 2012/12/28 2013/01/17 2013/02/05 2013/02/25 2013/03/15 2013/04/03 2013/04/22 2013/05/10 2013/05/30 2013/06/19 2013/07/05 2013/07/26 2013/08/14 2013/09/03 2013/09/25 2013/10/16 2013/11/04 2013/11/21 2013/12/10 2013/12/30 2014/01/17 2014/02/07 2014/02/26 2014/03/17 2014/04/03 2014-04-22 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 savills.co.kr/research 06
유지하고 있다. 10개월째 동결된 기준금리로 대출 금리도 안정된 수준을 유지할 것으로 전망되는 가운데 5년만기 국고채 수준 또한 3% 초반대를 보이고 있다. 프라임 오피스의 Cap rate은 5% 초반대로 추정되며, 5년만기 국고채와의 스프레드 또한 지난 분기와 비슷한 200bp 수준을 유지하고 있다. 일부 오피스의 거래 종결이 지연되고 있으나, 우량 물건 부족 및 풍부한 유동성은 여전히 지속되고 있다. 따라서 우량 매물에 대한 매수경쟁으로 2014년에 거래되는 프라임 오피스의 3.3058sqm당 거래가는 전년보다 높아질 것으로 예상된다. 또한, 개발 사업(선매입, 사업양수도, 토지매입 등), 호텔, 리테일, 물류시설에 대한 투자 수요도 지속될 것으로 전망된다. 표 5 주요거래사례, 권역 빌딩명 매도자 매수자 표 6 주요 선매각 사례 권역 빌딩명 매도자 예상 매수자 비고 CBD 장교4지구 센트럴장교PFV 미래에셋 AMC 계약 체결 용산 용산더프라임 동아건설 코람코자산신탁 CBD 청진8구역 GL PFV 매매면적 (sqm) 매매가격 (단위:억 원) CBD 파인애비뉴A 미래에셋 AMC SOFAZ 65,775 4,775 GBD LIG손해보험 선릉사옥 LIG손해보험 재단법인교정협회 7,218 450 서대문 케이원리트빌딩 칸서스AMC 국민연금공단 25,985 1,090 서대문 골든브릿지빌딩 노마즈 한국증권금융주식회사 18,512 590 기타 가야빌딩 가야산업주식회사 사단법인굿네이버스인터내셔날 9,881 194 거래 종결, 거래가 1,199억원 도이치자산운용 우선협상자 선정 CBD 그랑서울(청진 12-16지구) GS건설 코람코자산신탁 2014년 2분기 거래종결 예정 CBD 동자8지구 동자프로젝트금융투자 KB AMC 2014년 2분기 거래체결 예정 잠실 삼성SDS사옥 잠실향군 PFV 삼성SRA자산운용 2014년 2분기 거래종결 예정 savills.co.kr/research 07
표 7 매각 진행 빌딩 권역 빌딩명 매도자 예상 매수자 비고 오피스 CBD YTN YTN KB 부동산신탁 우선협상자 선정 CBD 시그나타워 (구 스테이트광화문) Shinhan BNPP AMC 라이나생명 CBD 동양생명사옥 동양생명 N/A 입찰 중 CBD 한국화장품 한국화장품 하나에셋 제1호 위탁관리부동산투자회사(리츠) 구분매각(지분의 56.16%) CBD 종로플레이스 한투 AMC N/A 양재 현대캐피탈사옥 현대캐피탈 블랙야크 계약, 매각가 395억 권역 빌딩명 매도자 예상 매수자 비고 리테일 Others 롯데마트 KTB AMC 코람코자산신탁 우선협상자 선정 Please contact us for further information Savills Savills Research K.D. Jeon Chief Executive Officer +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr Hyosung Kim Senior Director +82 2 2124 4204 hyoskim@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr JoAnn Hong Director +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Sue Lee Director Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr Grace Ko Director CRES Leasing Service +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 08
부록 서울 오피스 시장 및 Savills 조사빌딩 개요 표 8 조사빌딩 개요, 2014년 3월 기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 22 14 7 43 A 평균 연면적 (sqm) 83,161 96,231 95,489 89,423 평균 준공연도 2002 1999 2001 2001 빌딩개수 23 18 10 51 B 평균 연면적 (sqm) 51,399 39,783 49,218 46,872 평균 준공연도 2001 2000 1996 2000 빌딩개수 총합계 45 32 17 94 면적 총합계(sqm) 3,011,706 2,063,331 1,160,603 6,235,640 리서치&컨설팅 팀 1. 서울 대형 오피스 빌딩 - 서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm 이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2014년 3월 현재 총 296개, 총 연면적 약 16,814,000 sqm인 것으로 조사되었음. 이중 CBD에 32.2%, GBD에 21.0%, YBD 에 14.2%가 밀집되어, 전체의 약 67.4% 가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의 - Savills 에서는 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음. - CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함. - 프라임빌딩 120개 중 94개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음. 3. 임대료 - 임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있으며, Savills 는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임. 4. 순 흡수면적 (Net absorption) - 해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하거나 감소한 임대면적임. 5. Cap rate 산정 방법 Cap Rate : (보증금운용이익(5%)+기준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율 (95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은 5%, 임대율은 95%를 일괄적용 함. savills.co.kr/research 09