Office Market Report 215. 2 nd Quarter (215년 7월 발간)
CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다. 3 서브원 현황 4 경제 동향 5 SUMMARY 7 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2. 강남 권역(KBD) 3. 여의도 권역(YBD) 4. 서울기타 권역 5. 분당 권역 6. 종합 시장 분석 7. 신규 공급 동향
서브원은 고객가치를 창출하는 글로벌 종합 서비스 기업으로 성장하고 있습니다. Company Overview 회사명 주식회사 서브원 대표이사 이규홍 종업원 수 2,267명 (215년 6월 기준) 자본금 25억원 매출액 4조 5,523억원 (214년 기준) 부동산 관리규모 : 171개 사업장(약 18백만 ) 사업분야 자산관리 서비스 임대차 및 부동산 매입 매각 서비스 리서치 서비스 부동산 컨설팅 서비스 투자자문 서비스 빌딩 안전진단 빌딩 경영관리 서비스 BTL/BTO 운영 관리 사업 에너지 사업 리모델링 서비스 오피스, 공장, 연구시설 건설 및 CM 리조트 소유 및 운영 (골프장, 스키장, 콘도) MRO구매 아웃소싱 서비스 Contact Point 주소 : 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련 문의전화 : 2) 6924-5698 E-mail : spacelim@ serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사 개요 22 LG경제연구원 16 지방 오피스 시장 32 서브원 뉴스 17 매입매각 동향 33 주요 관리 대상 19 부동산 간접투자시장
Economic Trends 경/ 제/ 동/ 향 경제 성장률 경제 성장률 추이 15. 2Q 실질 국내총생산(GDP) 성장률은.3%로 5분기 연속 %대 성장률을 기록함(전년 동기 대비 2.2% 성장). 한국은행에 따르면 이번 분기 국내총생산(GDP) 성장률의 부진은 건물건설을 중심으로 건설투자 가 증가세를 이어갔으나, 중동호흡기증후군(메 르스)과 장기화된 가뭄의 여파로 민간소비가 감 소로 전환되고, 수출이 낮은 증가율을 지속한 데 따른 영향을 받은 것임. (전년동기대비,%) 6 1 5 4.6 3 2 1-1.7.6.6.5.4.6.6 1.9.9 1.1.5.8.3.8 (전기대비,%) 1.2 1..8.6.3.4.2 -.2-2 -.4-3 -.6 수출증감률( 측) 수입증감률( 측) 경제성장률(우측) 금리 & CPI증감률 15년 6월 국고채 금리는 1.77%로 15년 3월 대 비.9%p 하락함. 15년 6월 회사채 금리는 2.1%로 15년 3월 대 비.12%p 하락함. 15년 6월 소비자물가지수는 전월대비 보합 세이며, 전년동월대비.7% 상승한 19.84 (21=1)을 기록함. 금리 / CPI증감률 추이 (단위 : %) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 (21 = 1) 11 18 16 14 12 1 '11.1 '11.3 '11.5 '11.7 '11.9 '11.11 '12.1 '12.3 '12.5 '12.7 '12.9 '12.11 '13.1 '13.3 '13.5 '13.7 '13.9 '13.11 '14.1 '14.3 '14.5 '14.7 '14.9 '14.11 '15.1 '15.3 '15.5 98 국고채 3년( 측) 회사채 3년, AA-( 측) 소비자물가지수(우측) 경기 동행 및 선행 지수 현재의 경기상황을 나타내는 경기동행지수(동 행지수 순환변동치)는 15년 5월 기준 99.8을 기록해, 전월 대비.5p하락함. 향후 경기국면을 예고해주는 경기선행지수(선 행지수 순환변동치)는 15년 5월 기준 14.1로 전월 대비.3p 상승함. 경기 동행 및 선행 지수 추이 (단위 : 지수) 15 14 13 12 11 1 99 98 97 96 95 '11.1 '11.3 '11.5 '11.7 '11.9 '11.11 '12.1 '12.3 '12.5 '12.7 '12.9 '12.11 '13.1 '13.3 '13.5 '13.7 '13.9 '13.11 '14.1 '14.3 '14.5 '14.7 '14.9 '14.11 '15.1 '15.3 동행지수순환변동치 선행지수순환변동치 <자료출처 : 한국은행> 2 1 5 2nd QUARTER 4
Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 종합정보 15. 2Q 서울지역 평균 공실률은 전분기 대비.3%p 상승한 9.3%를 기록함(전년 동기 대비.1%p 하락). 서울 전체 평균 공실률은 KBD를 제외한 모든 권역에서 공실이 증가하면서 전분기 대비 상승한 수치를 기록함. - CBD는 쿠팡, 리치플래너 등 대형 임차수요가 있었으나, T타워의 전체공실 발생 영향으로 공실이 증가함. - KBD는 삼성SDS, 중부발전 등 대형임차인의 이탈에도 불구하고 아셈타워, 캐피탈타워 등 Prime등급 오피스를 중심으로 공실이 감소하면서 공실률이 전분기 대비 소폭 하락함. - YBD는 한화생명 63빌딩의 리모델링 완료 면적이 임대시장에 공급됨에 따라 공실률이 전분기 대비 상승함. - 서울기타권역은 트윈시티남산의 신규공급과 대형임차인의 이탈, 공공기관 지방이전 등의 영향으로 공실이 증가함. 15. 2Q 서울지역 평균 환산임대가는 전분기 대비.2% 상승한 91.3천원으로 조사됨. 서울시 환산임대가와 공실률 추이 (단위 : 천원/3.3m2) 16 12% 15 1% 14 8.6% 9.1% 9.% 9.4% 9.1% 9.3% 8.9% 9.% 13 12 7.4% 7.5% 6.4% 6.6% 8% 11 5.4% 6% 1 9 89.5 89.4 89.5 9. 9.2 9.7 9.9 91.3 91.5 91.4 91.1 91.1 91.3 4% 8 2% 7 6 % 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 서울시 권역별 종합정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 공실률 환산임대가 서울 평균 9.3% (.3%p ) 91.3 (.2% ) CBD 1.% (.3%p ) 18.3 (.6% ) KBD 9.% (.2%p ) 93.1 (.3% ) YBD 9.2% (.6%p ) 76. (.2% ) 서울기타 8.6% (1.3%p ) 71.5 (1.7% ) 환산임대가 공실률 Leasing Issue Key Leasing 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) CBD KBD 임광빌딩 본관 NH농협카드, 롯데카드, 아이비솔루션즈 13,54 종로플레이스 쿠팡 12,478 올리브타워 리치플래너, 타이드스퀘어 11,985 트윈트리 에티오피아항공, 일본대사관 8,13 YTN타워 한국일보 6,241 메트로타워 대한제강, 클레어스, 한국기술교육대학교 직업능력심사평가원 5,15 삼성생명 본관(구 삼성본관) 삼성생명, 삼성증권, 제일모직 3,767 프라임타워 메타넷MCC(증평), 신세계DF 2,94 시그니쳐타워 BBDO코리아 2,87 트윈트리타워 A동 샤프에비에이션케이 2,86 센터원 DSME, 로버트월터스, 크레센도, 피네간 서울사무소 2,751 광화문빌딩 롯데관광, 알릭스파트너스코리아 2,281 서울상공회의소 외교부, 정보통신 기술센터 2,181 디타워 MBK파트너스 1,56 임광빌딩 신관 농협물류 1,522 삼성생명 일보빌딩 삼성생명 1,481 타워8(청진8지구) 익스피디아 1,341 ENA Center 신용보증기금 1,222 남산스퀘어 장애인고용공단 서울지사 945 OPUS11 대신증권 939 서울스퀘어 LG전자(증평) 856 백상 하나TM미디어 797 부림빌딩 하나투어, 희성 714 청계11빌딩 NOOTER/ERIKSEN Korea, LTD 528 수서 효성빌딩 SR 5,445 동일빌딩 ACN Korea, 티켓몬스터(증평) 5,184 캠코양재타워 한국전력 4,115 포스코P&S타워 ISOOM투자자문 3,581 아셈타워 대한토지신탁 3,74 오토웨이타워 메리츠화재 2,998 대한제당사옥 쌍용건설(증평) 2,552 하이브랜드 LG CNS 1,745 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) KBD YBD 서울기타 센터포인트 서초 애로우 일렉트로닉스 1,62 카이트타워 CS윈드, 마젤란기술투자 1,583 나라빌딩 롯데아사히주류 1,52 대륭서초타워 KTB투자증권 1,269 푸르덴셜타워 J2N 979 미래에셋벤처센타 호텔아이파크 929 나래빌딩 플레이통 873 송암빌딩 웨스팅하우스 679 KT 선릉타워 KT엠모바일 628 현대인텔렉스빌딩 코레이트 투자운용 61 보전빌딩 Samsung art&design institute 565 옥산빌딩 ABB다국적회사 545 아세아타워 PAMCO 439 Three IFC 밀뱅크, 옐로우 파이낸스그룹 7,152 기독교한국침례회 총회빌딩 N3N, 의료기관평가인증원 2,168 대하빌딩 우리캐피탈 1,537 KPX빌딩 보건복지부 산하기관 1,121 동양증권빌딩 NH투자증권, 삼성생명 1,88 파이낸셜뉴스빌딩 흥국생명 1,8 Two IFC 디지파이, 밀리니움인베스트먼트 948 할렐루야교회(제일정밀공업빌딩) 청성개발 271 신동해빌딩 신동해 인터내셔널 239 태영빌딩 일본톰슨주식회사 152 KT목동타워 티센크루프엘리베이터 6,976 용산더프라임 트랜스코스모스 3,872 더팬 미디어로그 1,922 KBS미디어센터 클릭스 1,653 타임스퀘어(A동) 효성ITX 1,455 키콕스(KICOX)벤쳐센타 대중소기업협력재단 1,435 웨스트게이트 농협 734 분당 탑빌딩 에이플러스에셋(증평) 912 5 OFFICE MARKET REPORT
Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD KBD YBD 서울기타 분당 - 대형임차인 입주(쿠팡, 리치플래너, 롯데카드 등) - T타워 전체공실 발생 - 그레이스타워 대형공실 발생 - 수서효성빌딩, 포스코P&S타워, 아셈타워 공실 감소 - 공공기관 지방이전(중부발전) - 신규공급: 중소형 오피스 공급 활발(총 9개동, 22,473m2) - 한화생명 63빌딩 리모델링 완료 면적 공급 - Two IFC 및 Three IFC 공실 감소 - 신세계디지털센터 대형공실 발생 - 공공기관 지방이전(한국해양수산개발원) - 신규공급: 삼성SDS 상암IT센터(83,432m2), 트윈시티남산(37,915m2), JH타워(4,474m2), 세진빌딩(3,794m2) - N TOWER GARDEN(구 SH에너지 빌딩) 증축으로 공실면적 증가 - 외환은행 야탑역지점 공실 증가 - 탑빌딩 공실 감소 - 쿠팡: 종로플레이스 입주(신규) - 리치플래너: 충무로 PJ빌딩 올리브타워 이전 - 롯데카드: 충무로 매일경제빌딩 임광빌딩 이전 - T타워: LG유플러스 용산 신사옥 이전 - 그레이스타워: 삼성SDS 삼성생명 태평로빌딩 이전 - 수서효성빌딩: SR 계약 - 포스코 P&S타워: ISOOM투자자문 입주 - 아셈타워: 대한토지신탁 입주 - Three IFC: 밀뱅크, 옐로우 파이낸스그룹 계약 - 신세계디지털센터: 신세계INC CBD 프라임타워 이전 - 외환은행 야탑역지점: 위즈도메인 BS타워 권역내이전 - 탑빌딩: 에이플러스에셋 증평 Transaction Issue 15. 2Q 주요 오피스빌딩 거래는 15건이 있었으며, 총 거래면적 272,467m2, 총 거래액은 1조 4,463 억원으로 조사됨. KBD 중소형 오피스 빌딩 거래가 전분기에 이어 활발한 가운데, CBD 대형 오피스 빌딩의 거래가 완료되면서 총 거래면적과 거래금액이 전분기 대비 크게 증가함. 거래면적 기준, 투자 목적 거래 비중이 55%로 가장 높았으며, 이어서 기업의 실수요 및 개인 거래가 각각 33%, 8%의 비중을 차지함. 3.3m2 당 매매가격은 17.백만원을 기록함(전분기 대비 36% 상승, 전년 동기 대비 6% 하락). 부동산 간접투자시장 주요 매입매각 사례 권역 빌딩명 매수자 거래면적(m²) 거래금액(억원) 페럼타워 삼성생명보험 55,695 4,2 CBD 씨에잇게엠베하앤코카게 타워8 (도이치자산운용) 51,798 3,246 우덕빌딩 이지스자산운용 24,515 1,321 삼성제일빌딩 (특)소프트웨어공제조합 19,322 82 정보통신산업빌딩 (사)대한전기협회 17,478 481 우신빌딩 미래에셋자산운용 16,696 875 동양정보통신센터 지아이티 11,181 232 KBD 도화빌딩 개인 9,615 557 운산빌딩 성일 5,113 392 GLK빌딩 그랜드코리아레저 4,583 334 호식이두마리치킨빌딩(구 엠타워) 개인 4,499 33 한호빌딩 개인 3,596 19 정빌딩 개인 3,582 15 YBD 중소기업진흥공단 천안기업 16,524 645 분당 PEN빌딩(구 포스코엔지니어링빌딩) NS파트너스 28,269 691 합계(총 15건) 272,467 14,463 15. 2Q 신규 설정된 부동산펀드는 총 설정건수 53건, 총 설정금액 1조 1,286억원으로 전분기 대비 46% 증가한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 24% 감소). 기타유형에 투자하는 펀드 비중이 가장 높았던 반면, 서울 소재 실물 오피스에 투자하는 펀드는 전무했던 것으로 조사됨. 자산운용사별 펀드 설정 현황은 현대자산운용이 총 2,321억원(2건)으로 설정금액 규모가 가장 컸으며, 삼성에스알에이자산운용과 이지스자산운용이 각각 1,57억원(1건), 931억원(1건)으로 그 뒤를 이은 것으로 조사됨. 주요 부동산펀드 현황 회사명 펀드명 모집형태 국내외 설정액(억원) 세부 투자대상 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 19 2,2 영국 호텔 포트폴리오 선순위 대출채권 사모 해외 현대Star사모부동산투자신탁 3 1,1 미국 라스베가스 소재 호텔 대출채권 리치먼드자산운용 리치먼드사모성복주상복합부동산투자신탁 사모 국내 1,34 용인 성복동 소재 주상복합 개발사업 하나자산운용 하나랜드칩베트남리테일사모부동산투자신탁 64 사모 해외 1,1 베트남 쇼핑몰 메자닌 대출 마이애셋자산운용 마이애셋NPL사모부동산투자신탁AP3 2A 사모 국내 592 마이애셋NPL사모부동산투자신탁AP3 2B 사모 국내 391 NPL 현대인베스트먼트자산운용 현대인베스트사모부동산투자신탁 22(대출채권) 사모 해외 386 미국 맨하탄 소재 오피스 메자닌 대출 제이비자산운용 JB호텔사모부동산투자신탁 1 사모 국내 371 호텔 이지스자산운용 이지스사모부동산투자신탁 47 사모 국내 35 신라스테이해운대 호텔 코람코자산운용 코람코USValue AddStrategy사모부동산투자신탁 1 사모 해외 313 재간접펀드 2 1 5 2nd QUARTER 6
권역별 분석 도심 권역(CBD) 공실률 공실률.3%p 상승 15. 2Q CBD 평균 공실률은 1.%를 기록함(전분기 대비.3%p 상승, 전년 동기 대비 2.5%p 상승). B와 C등급 오피스는 공실이 감소하였으나, A등급 오피스의 공실이 증가하면서 이번 분기 CBD 공실률 상승에 영향을 미친 것으로 조사됨. Prime등급 오피스 공실은 전분기 대비 보합세를 나타냄. - Prime등급은 트윈트리타워(대림산업 D타워 이전)에서 공실이 크게 증가하였으나, 광화문빌딩, 삼성생명 본관, 센터원 등에서 공실이 감소하면서 공실률이 전분기 대비 보합세를 기록함. - A등급은 올리브타워(리치플래너 입주)와 종로플레이스(쿠팡 입주) 등에 대형임차인이 입주하였으나, T타워(LG유플러스 용산 신사옥 이전)와 더케이트윈타워(현대제철 KBD 현대하이스코 사옥 이전)에 대형공실이 발생하면서 공실률이 전분기 대비 1.7%p 상승한 12.%를 기록함. - B등급은 임광빌딩, 대우재단빌딩, 국민연금 충정로 사옥 등에서 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비.9% 하락한 8.6%를 기록함. 세부권역별로는 광화문/세종대로와 도심기타권역의 공실이 증가하였으며, 그 외 권역은 감소한 것으로 조사됨. - 광화문/세종대로권역은 트윈트리타워와 더케이트윈타워에서 대형공실이 발생하면서 공실률이 전분기 대비 1.3% 상승한 5.5%를 기록함. - 도심기타권역은 이번 분기 공실해소 규모가 가장 컸던 권역이었으나, T타워에 전체공실이 발생하면서 공실률이 전분기 대비.5%p 상승한 1.9%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 15 14 13 7.4% 6.9% 6.5% 6.% 6.7% 6.8% 9.7% 7.5% 7.5% 6.9% 12% 9.7% 1.% 9.1% 1% 12 16.3 17.1 17.2 16.7 17.2 17.7 18.3 6% 11 13.7 14.2 14.3 15.1 15.2 15.7 1 9 8 % 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 8% 4% 2% 세부권역별 환산임대가와 공실률 14 12 1 8 133.2 5.5% 9.9% 112.8 144.3 14.8% 97.3 1.9% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.6% 상승 15. 2Q 환산임대가는 18.3천원으로 전분기 대비.6% 상승함(전년 동기 대비 1.% 상승). 일부 빌딩에서 기준 임대료와 관리비를 인상함에 따라 이번 분기 환산임대가 상승에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: H빌딩(3.% ), F빌딩(2.% ), T빌딩(3.4% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) 임광빌딩 본관 NH농협카드, 롯데카드, 아이비솔루션즈 13,54 종로플레이스 쿠팡 12,478 올리브타워 리치플래너, 타이드스퀘어 11,985 트윈트리 에티오피아항공, 일본대사관 8,13 YTN타워 한국일보 6,241 메트로타워 대한제강, 클레어스, 한국기술교육대학교 직업능력심사평가원 5,15 삼성생명 본관(구 삼성본관) 삼성생명, 삼성증권, 제일모직 3,767 프라임타워 메타넷MCC(증평), 신세계DF 2,94 시그니쳐타워 BBDO코리아 2,87 트윈트리타워 A동 샤프에비에이션케이 2,86 센터원 DSME, 로버트월터스, 크레센도, 피네간 서울사무소 2,751 광화문빌딩 롯데관광, 알릭스파트너스코리아 2, 281 서울상공회의소 외교부, 정보통신 기술센터 2, 181 디타워 MBK파트너스 1,56 임광빌딩 신관 농협물류 1,522 삼성생명 일보빌딩 삼성생명 1,481 타워8(청진8지구) 익스피디아 1,341 ENA Center 신용보증기금 1,222 남산스퀘어 장애인고용공단 서울지사 945 OPUS11 대신증권 939 서울스퀘어 LG전자(증평) 856 백상 하나TM미디어 797 부림빌딩 하나투어, 희성 714 청계11빌딩 NOOTER/ERIKSEN Korea, LTD 528 공실률, 임대료 현황 CBD (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 보증부월세 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 1. (.3%p ) 18.3 (.6% ) 745.8 (.5% ) 73.8 (.6% ) 33.2 (.7% ) 12.3% ( - ) PRIME 11.2% 155.8 1,49.3 11.6 43.4 11.5% A 12.% 13.2 99.5 9. 38.6 11.6% B 8.6% 12.4 688.6 68.6 32.6 12.7% C 4.2% 834 561.3 55.4 27. 12.5% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 7 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 강남 권역(KBD) 공실률 공실률.2%p 하락 15. 2Q KBD 평균 공실률은 9.%를 기록함(전분기 대비.2%p 하락, 전년 동기 대비.5%p 하락). A와 C등급 오피스의 공실이 증가하였으나, Prime과 B등급 오피스 공실이 감소하면서 이번 분기 KBD 공실률 하락에 영향을 미친 것으로 조사됨. - Prime등급은 아셈타워(대한토지신탁 입주), 포스코P&S타워(ISOOM투자자문 입주) 등에서 공실이 감소하면서 공실률이 전분기 대비.6%p 하락한 6.5%를 기록함. - A등급은 그레이스타워(삼성SDS 삼성생명 태평로빌딩 이전)의 공실이 크게 증가하면서 공실률이 전분기 대비.3%p 상승한 11.1%를 기록함. - B등급은 신축빌딩의 공급영향과 동일빌딩(중부발전 지방이전), 대치빌딩 등에서 공실이 증가하였으나, 수서 효서빌딩의 공실이 모두 해소 되면서 공실률이 전분기 대비.4%p 하락한 9.4%를 기록함. - C등급은 일부 빌딩에서 공실이 감소하였으나, 이번 분기 신축빌딩 공급의 영향으로 공실률이 전분기 대비 상승함. 세부권역별로는 강남대로와 송파권역에서 공실이 증가하였고, 테헤란로와 강남기타권역은 감소한 것으로 조사됨. - 강남대로는 나라빌딩과 삼성생명 역삼동빌딩에서 공실이 증가하면서 공실률이 전분기 대비 1.2%p 상승한 1.6%를 기록함. - 테헤란로는 그레이스타워의 공실이 증가하였으나, Prime과 A등급 오피스 빌딩을 중심으로 공실이 감소하면서 공실률이 전분기 대비.5%p 하락한 9.1%를 기록함. 다음 분기에는 제일모직이 CBD 수송타워에서 KBD 군인공제회관으로 이전하면서 KBD 공실률은 하락할 것으로 전망됨. 환산임대가 및 공실률 추이 (단위 : 천원/3.3m2) 15 14 13 12 11 1 9 5.3% 4.8% 5.4% 5.8% 7.2% 7.2% 7.6% 8.% 8 % 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 환산임대가 9.5% 공실률 9.2% 9.% 8.7% 8.% 92.8 92.7 93. 93. 93.3 93.7 93.9 93.8 94.1 94.2 93.6 93.5 93.1 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 세부권역별 환산임대가와 공실률 (단위 : 천원/3.3m2) 14 12 1 8 1.6% 1.1 11.3 9.1% 강남대로 테헤란로 강남기타 송파 Main Market Sub Market 환산임대가 84.3 9.7% 공실률 89.1 4.3% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.3% 하락 15. 2Q 환산임대가는 93.1천원으로 전분기 대비.3% 하락한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 1.1% 하락). 해당 권역의 임대시세 대비 저렴한 중소형 신축빌딩의 공급 영향과 신규로 공실이 발생한 일부 빌딩에서 임대가를 인하하면서 이번 분기 환산임대가 하락에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례 : W빌딩(11.7%p ), P빌딩 (1.%p ), S빌딩(4.7% ), K빌딩(4.9% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) 수서 효성빌딩 SR 5,445 동일빌딩 ACN Korea, 티켓몬스터 5, 184 캠코양재타워 한국전력 4,115 포스코P&S타워 ISOOM투자자문 3,581 아셈타워 대한토지신탁 3,74 오토웨이타워 메리츠화재 2,998 대한제당사옥 쌍용건설(증평) 2,552 하이브랜드 LG CNS 1,745 센터포인트 서초 애로우, 일렉트로닉스 1, 62 카이트타워 CS윈드, 마젤란기술투자 1,583 나라빌딩 롯데아사히주류 1,52 대륭서초타워 KTB투자증권 1,269 푸르덴셜타워 J2N 979 미래에셋벤처센타 호텔아이파크 929 나래빌딩 플레이통 873 송암빌딩 웨스팅하우스 679 KT 선릉타워 KT엠모바일 628 현대인텔렉스빌딩 코레이트 투자운용 61 보전빌딩 Samsung art&design institute 565 옥산빌딩 ABB다국적회사 545 아세아타워 PAMCO 439 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 보증부월세 KBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 9.% (.2%p ) 93.1 (.3% ) 686.9 (.3% ) 63.2 (.1% ) 28.5 (.3% ) 15.4% ( - ) PRIME 6.5% 125.8 889.4 87. 37. 12.6% A 11.1% 13.7 732.6 68.8 33.4 13.9% B 9.4% 93.1 655.8 61.8 29.8 15.7% C 9.2% 81.2 561.6 56.4 23.5 16.3% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 2 1 5 2nd QUARTER 8
여의도 권역(YBD) 공실률 공실률.6%p 상승 15. 2Q YBD 평균 공실률은 9.2%를 기록함(전분기 대비.6%p 상승, 전년 동기 대비 2.6%p 하락). B등급을 제외한 모든 등급의 오피스에서 공실이 증가한 것으로 조사됨. - Prime등급은 Three IFC의 공실이 감소하였으나, 한화생명 63빌딩의 리모델링이 완료된 면적이 임대시장에 공급됨에 따라 공실률이 전분기 대비.8%p 상승한 14.9%를 기록함. - A등급은 동양증권빌딩 등에서 공실이 증가한 영향으로 공실률이 전분기 대비.7% 상승한 5.9%를 기록함. - B등급은 삼성생명 동여의도빌딩에서 공실이 증가하였으나, 두레빌딩, 대하빌딩 등에서 공실이 감소하면서 공실률이 전분기 대비.4%p 하락한 3.8%를 기록함. 세부권역별로는 동여의도와 마포권역에서 공실이 증가하였고, 서여의도는 감소한 것으로 조사됨. - 동여의도권역은 한화생명 63빌딩에서 공실이 크게 증가하였고, 마포권역은 경찰공제회 자람빌딩, 별정우체국연금관리공단 빌딩 등에서 공실이 증가함에 따라 공실률이 각각 11.6%, 2.9%를 기록함. - 서여의도권역은 B, C등급 오피스에서 공실이 감소하면서 공실률이 전분기 대비.8%p 하락한 3.7%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 2 13.1% 18 11.7% 11.8% 1.5% 1.4% 1.4% 12.% 1.3% 11.3% 16 9.2% 1.2% 14 8.6% 12 1 2.9% 8 73.8 73.9 73.8 74.6 74.6 75.6 75.5 76. 76. 75.9 75.7 75.8 76. 6 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 15 13 11 9 7 5 11.6% 85.6 3.7% 59.1 2.9% 71.7 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.2% 상승 15. 2Q 환산임대가는 76천원으로 전분기 대비.2% 상승함 (전년 동기 대비 보합세). 이번 분기 다수의 빌딩에서 임대료와 관리비를 인상함에 따라 환산임대가가 상승에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: K빌딩(4.1% ), A빌딩(4.2% ), K빌딩(5.7% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) Three IFC 밀뱅크, 옐로우 파이낸스그룹 7, 152 기독교한국침례회 총회빌딩 N3N, 의료기관평가인증원 2,168 대하빌딩 우리캐피탈 1,537 KPX빌딩 보건복지부 산하기관 1,121 동양증권빌딩 NH투자증권, 삼성생명 1,88 파이낸셜뉴스빌딩(한마루빌딩) 흥국생명 1,8 Two IFC 디지파이, 밀리니움인베스트먼트 948 할렐루야교회(제일정밀공업빌딩) 청성개발 271 신동해빌딩 신동해 인터내셔널 239 태영빌딩 일본톰슨주식회사 152 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 9.2% (.6%p ) 76. (.2% ) 53. (.3% ) 49.5 (.3% ) 25.6 (.3% ) 12.4% ( - ) PRIME 14.9% 117.1 799.5 8.1 35.7 11.8% A 5.9% 92.3 621.9 61.6 29.6 12.2% B 3.8% 75. 47.6 47.8 26.4 12.4% C 6.4% 57.7 37.3 36.7 2.4 12.7% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 9 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 서울기타 권역 공실률 공실률 1.4%p 상승 15. 2Q 서울기타권역 평균 공실률은 8.6%를 기록함(전분기 대비 1.4%p 상승, 전년 동기 대비 2.1%p 하락). 세부권역별로는 모든 권역에서 공실이 증가하였으며, 특히 용산권역에서 공실이 크게 증가한 것으로 조사됨. - 용산권역은 트윈시티남산의 신규공급 영향으로 공실이 크게 증가하면서 공실률이 전분기 대비 6.%p 상승한 12.6%를 기록함. - 구로영등포권역은 신세계디지털센터(신세계INC CBD 프라임타워 이전)와 서부금융센터에서 공실이 증가하면서 공실률이 전분기 대비 1.4%p 상승한 5.6%를 기록함. - 상암합정권역은 DDMC, KBS미디어센터(해양수산개발원 지방이전) 등에서 공실이 증가하면서 공실률이 전분기 대비 2.%p 상승한 11.5%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 15 14% 15 14% 13 11 7.6% 8.9% 8.5% 9.1% 11.7% 1.7% 9.9% 8.9% 8.9% 8.6% 12% 1% 8% 13 11 12.6% 11.5% 12% 1% 8% 9 7 7.2% 5.1% 6.1% 68.1 68.5 68.5 69.9 69.6 69.8 7.1 71.5 71.6 71.9 7.7 7.3 71.5 6% 4% 2% 9 7 88.6 5.6% 71. 68.3 6% 4% 2% 5 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q % 5 % 임대기준 환산임대가 1.7% 상승 15. 2Q 환산임대가는 전분기 대비 1.7% 상승한 71.5천원으로 조사됨(전년 동기 대비 보합세). 대부분의 기존 빌딩에서 임대료 변동은 없었으나, 해당 권역 평균 임대료보다 높은 신축빌딩이 공급되면서 이번 분기 환산임대가 상승에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: K빌딩(4.7% ), L빌딩(3.8% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) KT목동타워 티센크루프엘리베이터 6,976 용산더프라임 트랜스코스모스 3,872 더팬 미디어로그 1,922 KBS미디어센터 클릭스 1,653 타임스퀘어(A동) 효성 ITX 1,455 키콕스(KICOX)벤쳐센타 대중소기업협력재단 1,435 웨스트게이트 농협 734 서울기타 공실률 환산임대가 평균 8.6% (1.4%p ) 71.5 (1.7% ) 보증금 479.2 (1.2% ) 보증부월세 임대료 45.5 (2.7% ) 관리비 25. (.3% ) 전환률 12.5% (.1% ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 2 1 5 2nd QUARTER 1
분당 권역 공실률 공실률.2% 상승 15. 2Q 분당권역 평균 공실률은 4.7%를 기록함(전분기 대비.2% 상승, 전년 동기 대비 3.6% 하락). 세부권역별로는 수내역 권역에서만 공실이 증가하였고, 야탑역과 서현역 권역은 공실이 감소한 것으로 조사됨. - 서현역은 동양생명빌딩, 유니퀘스트빌딩, 퍼스트타워에서 공실이 감소하면서 공실률이 전분기 대비 2.%p 하락한 5.%를 기록함. - 수내역은 휴맥스빌리지와 N TOWER GARDEN(증축)에서 공실이 증가하면서 공실률이 전분기 대비 3.3%p 상승한 5.6%를 기록함. - 야탑역은 외환은행 야탑지역지점(위즈도메인 수내역 BS타워 권역내이전)의 공실이 증가하였고, 탑빌딩은 기존 임차인 에이플러스 에셋이 증평하면서 공실률이 소폭 하락함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 (단위 : 천원/3.3m2) 15 12% (단위 : 천원/3.3m2) 15 12% 13 11 9 7 9.3% 9.% 8.3% 8.% 6.6% 5.5% 5.4% 6.4% 6.1% 6.2% 4.9% 4.5% 4.7% 67.5 67.6 67.6 67.8 67.5 67.6 67.5 67.1 66.9 66.8 66.4 66.3 66.3 1% 8% 6% 4% 2% 13 11 9 7 61.9 8.% 7.2 5.% 63.3 5.6% 1% 8% 6% 4% 2% 5 % 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 5 야탑역 서현역 수내역 % 환산임대가 공실률 환산임대료 공실률 임대기준 환산임대가 보합세 15. 2Q 환산임대가는 66.3천원으로 전분기 대비 보합세인 것으로 조사됨(전년 동기 대비 1.% 하락). 휴맥스빌리지에서만 관리비를 인상하였고, 그 외 모든 빌딩에서 임대료과 관리비 변동이 없었던 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: 없음 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 탑빌딩 에이플러스에셋(증평) 912 분당 공실률 환산임대가 보증금 보증부월세 임대료 관리비 전환률 평균 4.7% (.2%p ) 66.3 ( - ) 448.8 ( - ) 41.9 ( - ) 23.5 (.2%p ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 11 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 종합 시장 분석 세부 권역별 종합 정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 서울 평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당 공실률 9.3% (.3%p ) 1.% (.3%p ) 9.% (.2%p ) 9.2% (.6%p ) 8.6% (1.4%p ) 4.7% (.2%p ) 환산임대가 91.3 (.2% ) 18.3 (.6% ) 93.1 (.3% ) 76. (.2% ) 71.5 (1.7% ) 66.3 ( - ) 보증금 639.1 (.4% ) 745.8 (.5% ) 686.9 (.3% ) 53. (.3% ) 479.2 (1.2% ) 448.8 ( - ) 임대료 61.3 (.4% ) 73.8 (.6% ) 63.2 (.1% ) 49.5 (.3% ) 45.5 (2.7% ) 41.9 ( - ) 관리비 28.8 (.1% ) 33.2 (.7% ) 28.5 (.3% ) 25.6 (.3% ) 25. (.3% ) 23.5 (.2% ) 전환률 13.7% ( - ) 12.3% ( - ) 15.4% ( - ) 12.4% ( - ) 12.5% (.1% ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 15. 2Q 서울지역 평균 공실률은 9.3%를 기록함(전분기 대비.3%p 상승, 전년 동기 대비.1%p 하락). KBD에서만 공실이 감소하였고, 그 외 모든 권역에서 공실이 증가한 것으로 조사됨. - CBD는 이번 분기 신규공급이 전무한 가운데, 올리브타워(리치플래너 입주), 종로플레이스(쿠팡 입주) 등에 대형임차인이 입주하였음에도 불구하고, T타워(LG유플러스 용산 신사옥 이전)에 전체공실이 발생하면서 공실률이 전분기 대비.3%p 상승한 1.%를 기록함(전년 동기 대비 2.5%p 상승). - KBD는 그레이스타워(삼성SDS 삼성생명 태평로빌딩이전)와 동일빌딩(중부발전 지방이전) 등에서 대형공실이 발생하였으나, 포스코P&S타워, 아셈타워, 캐피탈타워 등에서 공실이 감소하면서 공실률이 전분기 대비 소폭 하락함. 다음 분기에는 제일모직이 CBD 수송타워에서 KBD 군인공제회관으로 이전함에 따라 KBD 공실률은 하락할 것으로 전망됨. - YBD는 Three IFC에서 공실이 감소하였으나, 한화생명 63빌딩의 리모델링이 완료된 면적이 임대시장에 공급되면서 공실률이 전분기 대비.6%p 상승한 9.2%를 기록한 것으로 조사됨. - 서울기타권역은 트윈시티남산의 신규공급과 대형임차인의 이탈(신세계INC CBD 프라임타워 이전), 공공기관 지방이전(해양수산 개발원) 등의 영향으로 공실률이 전분기 대비 1.4%p 상승한 8.6%를 기록함. 15. 2Q 서울지역 평균 환산임대가는 91.3천원으로 조사됨(전분기 대비.2% 상승, 전년 동기 대비.1% 하락). 환산임대가 추이 12. 11. 13.4 13.7 14.2 14.3 15.1 15.2 15.7 16.3 17.1 17.2 16.7 17.2 17.7 18.3 1. 92.5 92.8 92.7 93. 93. 93.3 93.7 93.9 93.8 94.1 94.2 93.6 93.4 93.1 9. 89.1 89.5 89.4 89.5 9. 9.2 9.7 9.9 91.3 91.5 91.4 91.1 91.1 91.3 8. 73.8 73.8 73.9 73.8 74.6 74.6 75.6 75.5 76. 76. 75.9 75.7 75.8 76. 71.5 71.6 71.9 69.9 7. 67.8 68.1 68.5 68.5 69.6 69.8 7.1 7.7 7.3 71.5 6. 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 권역별 공실면적 추이 2, 9.1% 9.% 9.4% 9.1% 8.9% 9.% 9.3% 1,8 8.6% 7.5% 1,6 7.4% 1,4 6.4% 6.6% 5.4% 1,2 1, 8 6 4 2 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 2 1 5 2nd QUARTER 12
신규 공급 동향 15. 2Q에는 총 연면적 198,278m2(13개동)의 오피스가 시장에 공급된 것으로 조사됨(전분기 대비 6% 증가, 전년 동기 대비 6% 증가). 이번 분기에는 KBD와 서울기타권역에서 신규공급이 이루어졌으며, CBD와 YBD에서는 공급이 없었던 것으로 조사됨. KBD는 전분기에 이어 연면적 1,m2 미만의 중소형 오피스 빌딩이 다수 공급되었으며, 총 신규공급 규모는 74,921m2인것으로 조사됨 (전분기 대비 279% 증가, 전년 동기 대비 37% 감소). 서울기타권역은 상암SDS IT센터 및 트윈시티남산 등 대형 오피스빌딩이 공급되면서 이번 분기 공급규모가 가장 컸던 권역으로, 총 공급규모는 123,987m2인 것으로 조사됨(전분기 대비 92% 증가, 전년 동기 대비 79% 증가). 15. 3Q에는 태광빌딩(KBD), 화남빌딩(KBD), 하림그룹 사옥(KBD) 등이 공급될 예정인 것으로 조사됨. 권역별 오피스 공급면적 추이 수요, 공급, 공실률 추이 (단위: 1,m2) (단위: 1,m2) 6 5 4 7 6 5 9.1% 9.4% 1% 9.% 9.1%8.9% 9.% 9.3% 8.6% 9% 7.4% 7.5% 8% 6.6% 6.4% 7% 3 4 5.2% 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 6% 5% 2 198,278m2 3 2 4% 3% 1 1 2% 1% 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q % CBD KBD YBD 서울기타 공급 수요 공실률 15. 2Q 주요 신규 공급 오피스 권역 빌딩명 주소 연면적(m2) 규모 KBD 서울기타 파크빌딩 서울시 서초구 서초동 17,256 B4/9F 서초비젼타워 서울시 서초구 서초동 13,852 B8/16F SI CHEONGDAM 서울시 강남구 청담동 13,794 B4/15F 경농사옥(신축) 서울시 서초구 서초동 8,477 B3/15F 논현동 페이토빌딩-Ⅱ 서울시 강남구 논현동 5,61 B3/15F WON & WON 63.5 서울시 강남구 논현동 4,528 B3/15F 청담제이타워 서울시 강남구 청담동 4,77 B4/15F 동원타워 서울시 강남구 삼성동 3,814 B3/14F 신이 서울시 송파구 삼전동 3,432 B2/8F 삼성SDS 상암IT센터 서울시 마포구 상암동 83,432 B8/13F 트윈시티남산(동자8지구) 서울시 용산구 동자동 32,287 (오피스) B7/3F (오피스 2~18F) JH타워 서울시 동작구 사당동 4,474 B3/14F 세진빌딩 서울시 영등포구 당산동1가 3,794 B2/1F 합계(13개동) 198,278 13 OFFICE MARKET REPORT
조사개요 조사개요 조사대상 서울 및 분당 소재 연면적 3,m2 이상의 빌딩으로, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사 대상에서 제외함. 조사기간 215. 6. 4. ~ 215. 6. 19. 조사권역 - 도심권역(CBD : Central Business District) : 종로구, 중구 및 서대문구(충정로) 일대 - 강남 송파권역(KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구(잠실) 일대 - 여의도 마포권역(YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포 일대 - 서울기타권역 : 상기 3대 권역 이외의 서울시 소재지 일대(용산, 상암, 합정, 구로, 영등포 등) - 분당 : 야탑역, 서현역, 수내역 일대 권역별 오피스 빌딩 개수(총 71개) (단위 : 개수) 35 3 289 25 2 182 15 1 1 15 5 CBD KBD YBD 서울기타 분당 25 PRIME A B C Total 조사 대상 빌딩 건축 정보 건축 연수 - 조사빌딩 가운데 서울의 평균 건축 연수는 2년임. 건축 연면적 - 권역별 연면적을 살펴보면 CBD는 6,388,177m2, KBD는 6,487,53m2, YBD는 3,158,67m2, 서울기타권역 2,941,413 m2, 분당권역 622,672m2로 조사됨. 권역 등급별 평균 건축 연수 권역별 오피스 연면적 (단위 : 연수) 4 35 분당 3 25 27 25 서울기타 2 15 1 17 15 14 YBD KBD 5 CBD CBD KBD YBD 서울기타 분당 - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, Prime A B C 평균 (단위 : 1,m2) 2 1 5 2nd QUARTER 14
빌딩 등급 정보 - 등급 분류 기준에 따라 각 항목별 점수의 총점을 권역별로 나누어, 점수대별로 Prime, A, B, C등급으로 분류 등급 Prime A B C 등급 확정 기준 각 항목별 종합 점수 상위 1% 각 항목별 종합 점수 상위 1%~3% 각 항목별 종합 점수 상위 3%~6% 각 항목별 종합 점수 상위 6%~1% 등급 분류 기준 - 임대료에 영향을 미치는 항목을 물리적 특성, 입지적 특성으로 나누어 각 항목별 배점 기준을 산정함. 평가 기준 연면적 건축연한 관리비 Main 권역 입지 전후면 지하철역과의 거리 도로차선 사거리 건축 연면적이 클수록 높은 점수 부여 건축 연한이 짧을수록 높은 점수 부여 관리비가 높을수록 높은 점수 부여 CBD(신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로) / KBD(강남대로, 테헤란로) / YBD(동여의도) 입지빌딩에 가산점 부여 전면에 입지한 빌딩에 가산점 부여 지하철 역에서 가까운 빌딩에 가산점 부여 전면 도로차선이 넓은 빌딩에 가산점 부여 사거리 교차로에 입지한 경우 가산점 부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이 임대인에게 1개월 단위로 부담하는 최소한의 실질 임대료. 보증금과 월 임대료 비율이 서로 다른 빌딩간의 임대료 비교에 용이함. - 산정방법 : (연 보증금 x 회사채 금리)/12개월 + 월 임대료 + 관리비 - 회사채 금리(AA-, 3년) : 해당분기 조사 월의 1일자 금리를 기준으로 사용. 보증부 월세와 전월세 - 보증금 대비 월세의 비율이 1% 미만인 것은 전월세 월세로, 1% 이상인 것은 보증부월세로 구분함 OFFICE MARKET 15 REPORT
지방 오피스 시장 지방 오피스 시장 개요 및 분석 조사 대상 권역별 오피스 빌딩 개수(총 154개) - 6대 광역시 소재 연면적 1,m2 이상의 빌딩 - 단, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사대상에서 제외됨 조사 기간 4 35 3 25 24개 31개 24개 52개 - 215. 6. 12. ~ 215. 6. 19. 2 빌딩 등급 정보 15 1 9개 14개 등급 대형 중소형 각 지역 건축 연면적 각 지역 건축 연면적 기준 상위 7% 이상 하위 3% 이하 용어정리 환산전세가 5 광주 대구 대전 부산 울산 인천 대형 중소형 - 보증금과 월 임대료에 전환률을 적용하여 전세가로 환산한 금액 - 산정방법 : 보증금 + (월 임대료 X 12) 전환률 지역별 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 5.6% (.3%p ) 3,184.7 ( - ) 19.9 (.7% ) 대형 4.8% 3,48.6 24.6 중소형 7.9% 2,962.8 16.4 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 8.3% (.6% ) 2,37.5 ( - ) 18.7 (.4% ) 대형 7.3% 2,7.8 21.6 중소형 11.% 2,161.8 16.8 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 11.8% (.5% ) 2,212.3 ( - ) 19.4 (.5% ) 대형 11.% 1,891.9 2.1 중소형 13.% 2,44.5 18.9 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.6% (1.% ) 2,538.4 ( - ) 15. ( - ) 대형 9.6% 3,249.5 15. 중소형 4.1% 2,182.9 15. 광주 공실률 환산전세가 관리비 평균 1.5% (.4% ) 2,175.9 ( - ) 16.7 (1.% ) 대형 7.3% 2,645.8 18.6 중소형 14.2% 1,982.4 15.9 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.5% ( - ) 2,72.5 (.1% ) 17.5 ( - ) 대형 7.1% 3,263.6 22.3 중소형 8.4% 2,433. 15. 2 1 5 2nd QUARTER 16
매입매각 동향 매매 사례 현황 Key Transaction 권역 빌딩명 소재지 매도자 매수자 CBD KBD 거래면적 (m2) 거래금액 (억원) 페럼타워 중구 수하동 동국제강 삼성생명보험 55,695 4,2 타워8 종로구 청진동 지엘메트로씨티 씨에잇게엠베하앤코카게 (도이치자산운용) 우덕빌딩 강남구 역삼동 한일시멘트 이지스자산운용 24,515 1,321 비고 51,798 3,246 선매입(214년) 펀드 (이지스사모부동산투자신탁49호) 삼성제일빌딩 강남구 역삼동 신한BNPP운용 (특)소프트웨어공제조합 19,322 82 구분매입 정보통신산업빌딩 송파구 가락동 정보통신산업진흥원 (사)대한전기협회 17,478 481 공공기관 종전부동산 우신빌딩 강남구 역삼동 개인 미래에셋자산운용용 16,696 875 동양정보통신센터 송파구 오금동 동양네트웍스 지아이티 11,181 232 도화빌딩 강남구 역삼동 도화엔지니어링 개인 9,615 557 운산빌딩 강남구 논현동 대산물산 성일 5,113 392 GLK빌딩 강남구 삼성동 해양환경관리공단 그랜드코리아레저 4,583 334 호식이두마리치킨빌딩 (구 엠타워) 강남구 논현동 국토실업, 개인 개인 4,499 33 한호빌딩 강남구 삼성동 한호흥업 개인 3,596 19 정빌딩 강남구 역삼동 개인 개인 3,582 15 펀드 (미래에셋맵스프런티어 사모부동산모투자신탁 34호) YBD 중소기업진흥공단 영등포구 여의도동 중소기업진흥공단 천안기업 16,524 645 공공기관 종전부동산 분당 PEN빌딩 (구 포스코엔지니어링빌딩) 분당구 수내동 메가에셋 NS파트너스 28,269 691 합계(총 15건) 272,467 14,463 15. 2Q 주요 오피스빌딩 거래는 총 15건임(총 거래면적 272,467m2, 총 거래금액 1조 4,463억원). 서울기타권역을 제외한 모든 권역에서 거래가 이루어진 것으로 조사됨. KBD 소재 연면적 1,m2 미만 중소형 오피스 빌딩 거래가 전분기에 이어 활발한 가운데, CBD 소재 연면적 5,m2 이상 대형 오피스 빌딩이 거래가 완료되면서 총 거래면적과 총 거래금액이 전분기 대비 158%, 261% 증가한 것으로 조사됨. - CBD는 이번 분기 거래면적 규모가 가장 큰 페럼타워가 삼성생명보험에 4,2억원(24.9백만원/3.3m2)에 매각되었으며, 타워8은 선매각건으로 도이치자산운용에서 설립한 회사인 씨에잇게엠베하앤코카게에 3,246억원(2.7백만원/3.3m2)에 매각된 것으로 조사됨. - KBD는 이번 분기 거래면적 규모가 가장 컸던 권역으로, 도화빌딩과 운산빌딩, GLK빌딩 등 전분기에 이어 연면적 1,m2 미만의 중소형 오피스 빌딩의 거래가 활발히 이루어진 것으로 조사됨. - YBD는 단 1건의 거래가 있었으며, 종전부동산인 중소기업진흥공단 빌딩이 유진그룹의 천안기업에 645억원(12.9백만원/3.3m2)에 매각된 것으로 조사됨. 해당 빌딩은 하반기에 유진투자증권을 비롯해 유진그룹 계열사가 입주하여 사옥으로 사용할 예정인 것으로 조사됨. 매수자 유형별로는 페럼타워, 타워8, 우덕빌딩, 우신빌딩 등 투자 목적 거래가 4건으로, 전체의 55%로 가장 높은 비중을 차지하는 것으로 조사됨. 이어서 기업의 실수요와 개인 거래가 각각 33%, 8% 비중을 차지하는 것으로 조사됨. 3.3m2 당 매매가격은 17.백만원으로, 전분기 대비 36%상승한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 6% 하락). - 매매시세가 높은 CBD 소재 대형 오피스 빌딩의 거래영향과 KBD 소재 일부 중소형 빌딩이 시세 대비 높은 금액에 거래되면서 이번 분기 3.3m2 당 매매가격 상승에 영향을 미친 것으로 조사됨. 정보통신사업 빌딩과 중소기업진흥공단 빌딩 등 2건의 종전부동산 거래가 완료된 것으로 조사됨. <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 17 OFFICE MARKET REPORT
매입매각 동향 매매 사례 분석 오피스 거래량 158% 증가 (총 15건, 272,467m2) 거래면적 및 거래건수 추이 (단위 : m2) 7, (단위 : 건수) 3 15. 2Q 주요 오피스 거래는 총 15건(272,467m2)으로, 거래면적이 전분기 대비 158% 증가한 것으로 나타남 (전년 동기대비 3% 감소). KBD 소재 연면적 1,m2 미만 중소형 오피스 빌딩 거래가 전분기에 이어 활발한 가운데, CBD 소재 연면적 5,m2 이상 대형 오피스 빌딩이 거래가 완료되면서 총 거래면적과 총 거래금액이 전분기 대비 158%, 261% 증가한 것으로 조사됨. 6, 5, 4, 3, 2, 1, 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 25 2 15 1 5 - 거래면적(m2) 건수 투자 목적 거래 비중 55% 매수자 유형별로는 페럼타워, 타워8, 우덕빌딩, 우신빌딩 등 투자 목적 거래가 4건으로, 전체의 55%로 가장 높은 비중을 차지하는 것으로 조사됨. 기업의 실수요와 개인 거래가 각각 33%, 8% 비중을 차지하는 것으로 조사됨. 거래면적 기준 매수자 구성 추이 1% 8% 6% 4% 2% % '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q 기업 투자 개인 총 거래금액 1조 4,463억원 거래가격 및 3.3m2당 매매가 추이 총 거래금액은 1조 4,463억원으로 전분기 대비 261% 증가한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 4% 감소). 이번 분기 3.3m2 당 매매가격은 17.백만원으로, 전분기 대비 36% 상승한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 6% 하락). - 매매시세가 높은 CBD 소재 대형 오피스 빌딩의 거래영향과 KBD 소재 일부 중소형 빌딩이 시세 대비 높은 금액에 거래되면서 이번 분기 3.3m2 당 매매가격 상승에 영향을 미친 것으로 조사됨. (단위:억원) 3, 25, 2, 15, 1, 5, '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q (단위:천원/3.3m2) 22, 17, 12, 7, 2, -3, '15.1Q '15.2Q 합계 : 거래금액(억원) 평균 : 3.3m2당 매매가(천원) 구분매입, 선매입 건은 3.3m2당 매매가 산정에서 제외함. <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 2 1 5 2nd QUARTER 18
부동산 간접투자시장 부동산펀드 현황 회사명 HDC자산운용 펀드명 설정 연도 설정 월 모집 형태 국내외 설정액 (억원) HDC사모부동산투자신탁 14 215 4 사모 국내 46 ABCP HDC사모부동산투자신탁 15 215 4 사모 국내 11 ABCP HDC사모부동산투자신탁 16 215 5 사모 국내 1 ABCP 투자대상 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 71 215 6 사모 국내 25 창원 소재 아파트 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 72 215 6 사모 국내 22 창원 소재 아파트 KTB자산운용 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 73 215 6 사모 국내 5 창원 소재 아파트 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 74 215 6 사모 국내 23 창원 소재 아파트 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 75 215 6 사모 국내 7 창원 소재 아파트 노무라이화자산운용 노무라이화사모부동산투자신탁 7 215 5 사모 국내 13 강남구 세곡동 자동차 정비시설 노무라이화사모부동산투자신탁 8 215 5 사모 국내 5 MBS 대신사모부동산투자신탁 8 215 4 사모 국내 2 ABCP 대신자산운용 대신사모부동산투자신탁 1 215 5 사모 국내 2 ABCP 대신사모부동산투자신탁 11 215 5 사모 국내 6 ABCP 대신사모부동산투자신탁 9 215 5 사모 국내 5 PF대출채권 동양자산운용 동양천안오피스텔사모부동산투자신탁 1 215 5 사모 국내 15 천안 성정동 소재 오피스텔 리치먼드사모성복주상복합부동산투자신탁 215 5 사모 국내 1,34 용인 성복동 소재 주상복합 개발사업 리치먼드자산운용 리치먼드사모멀티플렉스부동산투자신탁 4 215 6 사모 국내 51 영화관 리치먼드사모문정오피스텔부동산투자신탁 215 6 사모 국내 1 문정 도시개발사업구역 소재 오피스텔 마이애셋자산운용 마이애셋NPL사모부동산투자신탁AP3 2A 215 6 사모 국내 592 NPL 마이애셋NPL사모부동산투자신탁AP3 2B 215 6 사모 국내 391 NPL 베리타스자산운용 베리타스고덕사모부동산투자신탁 1 215 4 사모 국내 68 고덕 아이파크 단지내 상가 삼성SRA사모부동산투자신탁 13A 215 4 사모 해외 41 독일 보쉬 물류창고 삼성에스알에이자산운용 삼성SRA사모부동산투자신탁 13B 215 4 사모 해외 25 독일 보쉬 물류창고 삼성SRA사모부동산투자신탁 14(재간접형) 215 5 사모 해외 94 비공개 아시아자산운용 아시아MBS사모부동산투자신탁 4 215 5 사모 국내 137 MBS 알에이케이자산운용 알에이케이MBS사모부동산투자신탁 2 215 4 사모 국내 1 MBS 엠플러스자산운용 엠플러스사모부동산투자신탁 1 215 5 사모 국내 114 이마트 에브리데이 4개 매장 엠플러스사모MBS부동산투자신탁 4 215 6 사모 국내 6 MBS 유진자산운용 유진리스트럭처링사모부동산투자신탁F 215 5 사모 국내 152 NPL 유진리스트럭처링사모부동산투자신탁F 1 215 5 사모 국내 98 NPL 이지스사모부동산투자신탁 48 215 4 사모 국내 23 전남 남악신도시 복합쇼핑몰 이지스사모부동산투자신탁 47 215 5 사모 국내 35 신라스테이해운대 호텔 이지스자산운용 이지스글로벌사모부동산투자신탁 5 215 6 사모 해외 168 미국 애틀란타 AT&T 오피스 이지스유럽재간접사모부동산투자신탁 52 215 6 사모 해외 111 폴란드 물류센터 이지스프랑스오피스사모부동산투자신탁 15 215 6 사모 해외 프랑스 파리 오피스 이지스해외간접PTELF사모부동산투자신탁 46 215 6 사모 해외 유럽 물류센터 JBMBS사모부동산투자신탁 3 215 5 사모 국내 111 MBS 제이비자산운용 JBMBS사모부동산투자신탁 1 215 5 사모 국내 371 호텔 JB리테일사모부동산투자신탁 1 215 6 사모 국내 234 리테일 제이피에셋자산운용 제이피사모MBS부동산투자신탁 6 215 6 사모 국내 1 MBS 캡스톤자산운용 캡스톤사모부동산투자신탁 12 215 6 사모 국내 7 청주 지웰시티 판매시설 코람코자산운용 코람코USValue AddStrategy사모부동산투자신탁 1 215 5 사모 해외 313 재간접펀드 키움투자자산운용 키움마일스톤US사모부동산투자신탁 6[재간접형] 215 4 사모 해외 11 미국 학생 임대주택 키움마일스톤US사모부동산투자신탁 7[재간접형] 215 6 사모 해외 3 미국 정부기관 오피스 하나자산운용 하나랜드칩베트남리테일사모부동산투자신탁 64 215 5 사모 해외 1,1 베트남 쇼핑몰 메자닌 대출 하나랜드칩사모부동산투자신탁 65 215 5 사모 국내 23 천안 소재 경부종합물류센터 하우자산운용 하우사모KS부동산투자신탁 1 215 5 사모 국내 37 강서구 화곡동 소재 영화관 하우사모스팩MBS부동산투자신탁 1 215 5 사모 국내 55 MBS 한화자산운용 한화글로벌프라임상업용부동산투자신탁(리츠-재간접형) 종류 S-p(연금저축) 215 6 사모 해외 - 리츠(재간접) 현대인베스트먼트자산운용 현대인베스트사모부동산투자신탁 22(대출채권) 215 5 사모 해외 386 미국 맨하탄 소재 오피스 메자닌 대출 현대사모부동산투자신탁 3[ABCP] 215 5 사모 국내 5 ABCP 현대자산운용 현대Star사모부동산투자신탁 3 215 6 사모 해외 1,1 미국 라스베가스 소재 호텔 대출채권 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 19 215 6 사모 해외 2,2 영국 호텔 포트폴리오 선순위 대출채권 합계(53건) 11,286 (자료출처: 금융투자협회 및 각 자산운용사, 보도자료) 15. 2Q 신규 설정된 부동산펀드는 총 설정건수 53건, 총 설정금액 1조 1,286억원으로 전분기 대비 46% 증가한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 24% 감소). ABCP, MBS, NPL 등 기타유형의 투자 비중이 65%로 가장 높았으며, 상업시설, 주거시설, 산업시설이 17%, 13%, 5%를 차지한 것으로 조사됨. 서울 소재 실물 오피스에 투자하는 신규 부동산펀드는 전무했던 것으로 조사됨. 해외에 투자하는 부동산 펀드의 총 설정액은 5,363억원(15건)으로 전분기 대비 29% 증가하였으며, 해외 투자 비중은 48%로 조사됨. 이번 분기 설정금액이 가장 컸던 펀드는 현대자산운용에서 설정한 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 19 임. 이 펀드는 영국 내 호텔 포트폴리오에 대한 선순위 대출채권에 투자하는 건으로 설정액은 2,2억원임. 그 뒤를 이어서 리치먼드자산운용의 리치먼드사모성복주상복합부동산투자신탁 과 하나자산운용의 하나랜드칩베트남리테일사모부동산 투자신탁 64 순으로 설정금액이 컸던 것으로 조사됨. - 리치먼드사모성복주상복합부동산투자신탁 은 용인 성복동 소재 주상복합 개발사업에 투자하는 건으로 설정액은 1,34억원임. - 하나랜드칩베트남리테일사모부동산투자신탁 64 은 베트남 내 쇼핑몰 메자닌에 투자하는 건으로 설정액은 1,1억원임. 19 OFFICE MARKET REPORT
부동산 간접투자시장 부동산펀드 분석 부동산펀드 신규 설정액 1조 1,286억원 15. 2Q 신규 설정된 부동산펀드는 총 설정건수 53건, 총 설정금액 1조 1,286억원임(전분기 대비 46% 증가, 전년 동기 대비 24% 감소). 15. 2Q(6월 말 기준) 부동산펀드 누적 설정액은 32조 8,83억원으로 전분기 대비 4.9% 증가함. 전체 펀드 설정액 대비 부동산펀드 설정 비율은 7.9%로 전분기( 15. 3월 말 기준) 대비.1%p 상승함. 부동산펀드 신규 설정액 및 설정 건수 추이 (단위: 억원) (단위: 건) 25, 8 7 2, 6 5 15, 4 1, 3 2 5, 1 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q 설정액 설정건수 부동산펀드 월별 누적 설정액 추이 (단위: 억원) 35, 3, 25, 2, 15, 1, 부동산펀드 누적설정액 * 설정원본 기준 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 부동산펀드 설정비율 기타유형 투자 비중 65% ABCP, MBS, NPL 등 기타유형의 투자 비중이 65%로 가장 높았으며, 상업시설, 주거시설, 산업시설이 17%, 13%, 5%를 차지한 것으로 조사됨. 해외 투자 비중은 48%를 차지하는 것으로 나타났으며, 총 설정액은 5,363억원(15건)으로 전분기 대비 29%증가한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 보합세). 자산운용사별 펀드 설정 현황은 현대자산운용이 총 2,321억원(2건)으로 설정금액 규모가 가장 컸으며, 삼성에스알에이자산운용과 이지스자산운용이 각각 1,57억원(1건), 931억원(1건)으로 그 뒤를 이은 것으로 조사됨. 투자대상별 설정비율 추이 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 9.1Q 9.2Q 9.3Q *BLIND/설정미정 펀드는 제외함. 9.4Q 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 기타 복합시설 산업시설 상업시설 주거시설 제외 15.1Q 15.2Q 운용사별 펀드설정 현황 (단위: 개) 설정액 설정건수 (단위: 억원) 8 2,5 7 6 2, 5 1,5 4 3 1, 2 5 1 - CBRE글로벌인베스터스자산운용 HDC자산운용 KTB자산운용 리치먼드자산운용 삼성에스알에이자산운용 시몬느자산운용 유진자산운용 이지스자산운용 지지자산운용 캡스톤자산운용 코람코자산운용 키움투자자산운용 피닉스자산운용 하나UBS자산운용 하나자산운용 한국투신운용 현대인베스트먼트자산운용 현대자산운용 <출처 : 금융투자협회> 2 1 5 2nd QUARTER 2
REITs 신규 영업인가(신청) 리츠 구분 유형 회 사 명 투자대상 별내주택개발전문위탁관리부동산투자회사 경기도 남양주시 별내동 소재 택지 매입 및 공동주택 개발 엔에이치에프제4호공공임대개발전문 위탁관리부동산투자회사 경기 수원 호매실 등 5개 지역 내 공공임대주택 개발 제이알제18호위탁관리부동산투자회사 경기도 김포시 고촌읍 소재 티제이물류센터 케이원제5호위탁관리부동산투자회사 경기도 안성시 일죽면 소재 물류센터 영업인가 위탁관리 (9건) (9건) 트러스엠제1호개발전문위탁관리부동산투자회사 서울시 강서구 가양동 일대 토지 매입 및 자동차매매시설 개발 펨코로지스틱제오호개발전문위탁관리부동산투자회사 충남 천안 풍세면 소재 물류창고 개발 하나스테이제1호개발전문위탁관리부동산투자회사 서울 중구 신당동 소재 도로교통공단 부지 매입 및 공동주택 개발 하나에셋제2호 위탁관리부동산투자회사 서울 서초구 서초동 소재 오피스(대현블루타워) 해피투게더스테이제1호위탁관리부동산투자회사 서울시 영등포구 대림동 소재 임대주택 (주)제이알제18호위탁관리부동산투자회사 경기도 김포시 고촌읍 소재 티제이물류센터 별내주택개발전문위탁관리부동산투자회사 경기도 남양주시 별내 소재 택지 매입 및 공동주택 개발 인천도화뉴스테이공공임대개발전문위탁관리부동산투자회사 인천광역시 남구 도화동 소재 공공임대주택 등 영업인가 위탁관리 인천도화뉴스테이기업형임대개발전문위탁관리부동산투자회사 인천광역시 남구 도화동 소재 기업형임대주택 등 신청 (7건) (7건) 일본 도쿄 소재 가와고에Ⅱ물류센터의 신탁수익권 9%를 제이알글로벌제2호위탁관리부동산투자회사 소유할 익명조합에 대한 지분(1%) 케이원제5호 위탁관리부동산투자회사 경기도 안성시 일죽면 소재 물류센터 해피투게더스테이제1호위탁관리부동산투자회사 서울시 영등포구 대림동 소재 임대주택 변경인가/해산 리츠 변경인가 1건 : 제이알제17호 기업구조조정부동산투자회사(정관변경: 종류주식 발행에 따른 관련 내용 변경 및 신설) 15. 2Q 영업인가를 받은 리츠는 총 9건으로, 모두 위탁관리 리츠인 것으로 조사됨. - 오피스에 대한 투자 사례는 하나에셋제2호 위탁관리부동산투자회사 단 1건이 있었으나, 거래가 무산됨에 따라 영업인가를 철회할 예 정인 것으로 알려짐. 해당 리츠는 서울 서초구 서초동 소재 대현블루타워(12,818m2, B5/17F)를 매입 및 운용할 계획 이었음. - 이번 분기에는 특히, 물류창고(3건)와 임대주택(4건)에 대한 투자가 많았던 것으로 조사됨. 제이알제18호 는 경기도 김포시 소재 티제이물류센터(29,217m2)에 781억원에 매입했으며, 케이원제5호 는 경기도 안성시 소재 물류센 터를 5억원에 매입한 것으로 알려짐. 펨코로지스틱제오호개발전문 은 충남 천안 소재 물류창고 개발인가를 받은 것으로 조사됨. 하나스테이제1호개발전문 는 서울 중구 신당동 소재 도로교통공단 부지에 임대주택 729가구를 개발 및 공급하는 건이며, 해피투게더 스테이제1호 는 서울 영등포구 대림동 소재 도시형생활주택 293가구를 매입해 임대하는 건임. 이번 분기 영업인가 신청 리츠는 7건이 있었던 것으로 조사됨. - 인천도화뉴스테이공공임대개발전문 과 인천도화뉴스테이기업형임대개발전문 은 인천 도화구역 5~6블록에서 추진되고 있는 기업형 임 대주택 뉴스테이 1호 사업에 투자하는 건으로, 해당 블록에는 기업형 임대주택 2,17호, 공공임대주택 548호가 공급 예정인 것으로 조사됨. 리츠 주가 동향 (자료출처 : 증권거래소) (단위 : 원) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 광희리츠 는 최대주주가 기존 박광준 외 5인(지분 28.82%)에서 김종국 외 5인(29.34%)으로 변경된 사실에 대해서 215년 6월 25일 공시함. 한국거래소는 이코리아리츠 의 관리종목지정 사유에 자본잠식이 추가된 사실에 대해 215년 6월 19일 공시함. 해당 감사보고서에 따르면 자본총계는 61억원, 자본금은 139억원을 기록함. 케이탑리츠 는 기존 인천 완정빌딩 담보대출 대환의 목적으로 자금 3억원을 차입한 사실에 대해 215년 6월 8일 공시함. 차입기간은 215년 6월 11일부터 218년 6월 1일까지임. 트러스와이제7호 는 금전배당 결정 사실에 대해 215년 5월 14일 공시함. 배당금총액은 16억원으로 1주당 배당금 166원이며, 시가배당률은 3.5%임. 코크 15호 광희리츠 이코리아리츠 케이탑리츠 트러스 제 7호 (자료출처 : 국토해양부 및 전자공시시스템(DART), 보도자료) 21 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 215년 하반기 경제전망 연간 경제성장률 2% 중반으로 둔화 1. 세계경제 전망 2. 국내경제 전망 3. 정책방향 세계경제는 하반기에도 뚜렷이 회복되기 어려울 것으로 보인다. 경기상승 국면의 후반부에 들어선 미국의 세계수요 견인력이 떨 어지는 데다 호전되던 유로존 경제도 그리스 사태로 상승활력이 낮아질 것으로 예상된다. 그리스의 유로존 탈퇴와 관련된 불확실성 으로 글로벌 금융시장의 변동성도 커질 전망이다. 유가 및 국제 원자재 가격이 낮은 수준을 유지하고 중국 성장세의 완만한 하향기 조가 이어지면서 선진국에 비해 개도국의 성장세 저하 폭이 더 클 것으로 예상된다. 개도국을 중심으로 세계교역 부진 추세가 하반 기에도 지속될 것으로 보인다. 올해 세계경제 성장률은 3.2%를 기록해 지난해보다 다소 낮아질 전망이며 3%대 초반 성장세가 내년 이후에도 이어질 것으로 전망된다. 국내경제는 올들어 수출부진이 심해지면서 성장활력이 떨어지는 모습이다. 저유가 및 저금리 효과로 2분기중 소비가 다소 개선 되고 있었으나 메르스 발생으로 긍정적 흐름이 꺾인 상황이다. 여가문화, 의료 등 서비스 생산 위축으로 2분기 국내경제는 전기비 제로성장 수준에 머물 가능성이 크다. 하반기중 추경에 따른 정부지출 확대로 내수위축 현상이 진정될 것으로 보인다. 메르스 사태 에 따른 충격은 올해 GDP의.3%에 달할 것으로 추정되며 재정부양책으로 인해 상당 부분 상쇄될 전망이다. 주택경기 상승으로 건 설투자도 회복세로 돌아설 것이다. 그러나 실효환율 절상으로 수 출부진이 이어지고 기업수익 저하로 설비투자의 상승세가 꺾일 것 으로 예상된다. 장기 성장저하 우려로 가계 소비성향이 떨어지는 현상도 계속될 것으로 보인다. 올해 경제성장률은 2.6%에 머물 것 으로 예상된다. 내년 이후에도 3% 성장을 회복하기 쉽지않을 것으로 보여 우리 경제는 2%대 성장기에 접어들 것으로 전망된다. 소비자물가는 올해 평균.8% 상승에 머물 것으로 예상되며 경상수지 흑자는 1,18억달러 수준으로 GDP의 8%를 넘어설 전망 이다. 하반기 중 정책금리는 유지되거나 추가하락 가능성이 있지만 미국 금리인상으로 국내 시중금리가 완만하게 높아질 전망이다. 원/달러 환율은 달러당 1,12원 수준을 유지할 것으로 보이지만 엔화 및 유로화 등 다른 나라들의 통화약세로 원화의 실질실효환율 의 상승세는 지속될 전망이다. 경제연구부문 myshin@lgeri.com, st@lgeri.com 2 1 5 2nd QUARTER 22
미국이 세계수요를 이끄는 힘이 약해지면서 세계경제 성장률이 3.2%로 둔화될 전망이다. 1. 세계경제 전망 세계경제, 3% 초반의 미진한 성장 연초 미국경제가 한파 및 파업 등에 따른 영향으로 마이너스 성장하면서 세계경제는 불안한 출발을 보였으나 유로존과 일본경제의 성장세가 높아지고 미국도 2분기들어 지표들이 개선되고 있어 회복흐 름 자체는 유지되는 것으로 보인다. 저유가 효과에 힘입어 선진국을 중심으로 소비가 완만하게 개선되 는 등 내수 중심의 성장세가 이어지고 있다. 반면 국가간 교역이 둔화되고 투자활력이 낮아지는 등 제 조업보다는 서비스업이 세계경기를 이끌어가는 모습이다(<그림 1> 참조). 올해 세계경제의 성장세는 지난해보다 다소 낮아질 것으로 예상된다. 우선 미국이 세계수요를 이끄 는 힘이 약해졌다. 미국은 고용이 빠르게 회복되고 있지만 생산성 상승속도가 크게 떨어진 데다 미래 불안 등으로 소비성향도 낮아지면서 기대에 못 미치는 성장세를 이어가고 있다. 유로존과 일본경기가 호전되고 있지만 이는 통화약세 효과로 수출이 늘어난 데 따른 영향이 크며 자국내 소비회복은 빠르지 않아 세계전체 수요를 끌어올리는 힘은 크지 않다. 유로존은 그리스의 유로존 탈퇴 리스크로 경제불확 실성이 높아진 상황이다. 또한 그동안 완화적인 통화정책이 세계경제 회복에 중요한 역할을 했으나 하반기 미국금리 인상 논 의가 본격화되면서 글로벌 통화정책의 흐름도 바뀔 것이다. 저금리와 양적 완화가 세계수요를 유발하 는 힘이 약해지고 금융시장의 출렁임도 커지면서 개도국 리스크가 확대될 전망이다. 중국은 하반기 부 양책 효과가 기대되지만 완만한 하향기조를 벗어나기 어려울 것이다. 세계경제 성장률은 지난해 3.4% 에서 올해 3.2%로 둔화되고 내년 이후에도 당분간 3% 초반에서 등락할 것으로 예상된다. 세계교역, 개도국 성장부진으로 둔화 이어져 미국 성장세 하락에도 불구하고 일본이 소비세 인상 충격에서 벗어나고 유로존도 꾸준한 회복세를 보이면서 선진국 경제는 지난해 수준의 성장세를 유지할 것으로 보인다. 반면 원자재가격이 낮은 수준 을 유지하고 중국의 성장둔화 추세도 이어지면서 개도국은 지난해보다 경제활력이 더 낮아질 것으로 예상된다. 개도국의 성장둔화는 세계교역 부진으로 이어지고 있다. 올들어 1분기까지 세계교역물량 증가율은 2.2%에 머물러 지난해 3.3%보다 더 낮아졌다. 유가하락으로 수출단가가 급락하면서 교역금액은 -1% 이상 감소했다. 선진국의 교역은 증가세가 다소 확대되었지만 개도국 교역이 크게 위축된 것으로 나타 난다(<그림 2> 참조). 중국이 가공무역을 줄이고 내수서비스 산업 중심의 성장을 지속하면서 국가간 분 업구조가 약화되는 것으로 보인다. 장치산업, 첨단 부품 산업에서 생산능력을 높여가는 중국은 수입품 의 자국산 대체를 통해 수출수요 감소를 극복하고 있다. 교역유발 효과가 높은 내구재 수요가 뚜렷하게 회복되지 못하는 점도 세계교역부진의 중요한 요인 이다. 선진국에서는 경기회복기에 그동안 위축되었던 내구재 수요가 빠르게 늘어나는 전형적인 내구재 싸이클이 나타나지 못하고 있다(<그림 3>참조). 과거처럼 부채를 늘려 소비하는 경향이 줄어든 데다 장 기 성장세 둔화에 대한 우려가 커지는 데 따른 것이다. 세계경제 성장에 비해 교역증가세가 낮아지는 현상은 중기적으로 이어질 전망이다. 미국, 경기상승의 후반 국면에 접어든 듯 미국경제는 1분기 마이너스 성장을 기록하면서 당초 예상했던 성장경로보다 약한 활력을 보이고 있 다. 한파와 서부항만 파업 등에 따른 조업차질의 영향도 있었지만 달러강세로 수출이 마이너스 성장하 고 소비회복도 느리게 이루어진 데 따른 측면이 크다. 2분기 들어서는 고용상황이 개선되고 소비자신 (전년동기비, %) 7 6 5 4 3 2 1 투자 소비 212 213 214 215 주 : 주요 33개국의 가중평균치 자료 : Datastream (수입증가율, %) 8 6 4 2 개도국 2 4 212 선진국 213 214 215 주 : 물량기준. 전년 동기비. 3개월 이동평균 자료 : CPB (%) 16 14 12 1 내구재소비 비중 8 197 198 199 2 21 주 : 미국 소비중 내구재소비 비중 자료 : BLS 23 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 66억 유로에 이르는 그리스 해외 은행권의 익스포저가 향후 위험 확산의 주된 경로가 될 것이다. (%) 12 1 실업률 8 6 4 2 시간당 임금상승률 -2-4 21 211 212 213 214 215 주 : 5개월 이동평균 자료 : Datastream 뢰지수도 높아지고 있어 다시 회복흐름을 재개하는 모습이다. 미국은 향후 소비가 이끄는 경기상승 기 조를 이어 갈 것으로 예상된다. 고용증가 추세가 이어지고 정부지출도 확대되면서 가계의 소비여력이 꾸준히 높아질 전망이다. 주택경기도 수주 및 판매, 가격기대 측면에서 상승흐름을 보이고 있어 주택투 자 및 내구재 수요로 이어질 여지가 크다. 그러나 미국의 전반적인 경제성장 속도는 지난해보다 낮아질 것으로 예상된다. 미국은 경기상승의 초기 국면에서 벗어나 후반기에 들어선 것으로 보인다. 그동안 여유노동력이 풍부한 상황에서 고용을 빠르게 늘리면서 생산을 늘릴 수 있었으나 실업률이 5%대까지 낮아지면서 고용확대에 따른 부담이 커 지고 있다. 전통적인 서비스업 부문이 미국의 경제성장을 주도하면서 생산성 상승이 느리게 이루어지 는 점도 성장세를 높이기 어려운 원인이다. 미연준은 고용확대가 임금 및 물가상승 압력으로 이어지는 조짐이 나타나고 있다고 판단하고 하반 기중 기준금리를 인상할 계획이다(<그림 4> 참조). 금리인상 속도가 빠르지는 않을 것으로 보이나 통화 정책의 기조가 바뀐다는 측면에서 가계 및 기업의 수요심리에 부정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 모기 지 금리 상승으로 주택경기 상승속도도 둔화될 가능성이 있다. 당분간 미국경제 성장률은 2% 내외에 머물 것으로 예상된다. 그리스 리스크가 유로존 회복세 제약 (%) (달러/유로) 유로존은 지난해 2분기 전기비.1% 성장을 저점으로 올해 1분기.4%(연율 1.5%)성장 6 1.8 하며 꾸준한 회복기조를 보이는 모습이다. 가계소비가 미약하나마 개선되는 가운데, 유로 4 수출증가율( ) 1.6 화의 약세에 힘입어 수출이 회복세를 주도하고 있다(<그림 5> 참조). 1월 ECB의 양적 완화 2-2 - 4-6 212 달러/유로 환율( ) 213 214 1.4 1.2 1. 215 정책의 영향으로 디플레이션 우려가 줄어들고 유가하락 영향 등으로 소비 심리 지수도 호 전되고 있다. 향후 유로존의 회복기조가 이어지겠지만 성장속도는 둔화될 전망이다. 저유가, 양적 완 화, 유로화 약세 등 그동안 경기상승을 견인했던 요인들이 하반기 중 방향성은 유지되겠지 만 경제에 미치는 효과는 줄어들 것으로 예상된다. 유로존 경제는 은행 구조조정이 미흡해 주 : 수출은 물량기준 3개월 이동평균 자료 : Datastream, Eurostat 금융기능이 취약하고 민간부문의 부채조정도 충분히 이루어지지 못해 자발적인 수요확대 에 한계가 있다. 그리스 사태 역시 유로존 경제의 회복을 어렵게 할 것이다. 그리스의 디폴트 및 유로존 탈퇴 불확실성은 상당 기간 지속되면서 가계 및 기업의 수요심리를 떨 어뜨리는 요인으로 작용할 것이다. 유럽 민간은행들 의 그리스 국채보유가 크게 줄었지만 디폴트 발생시 손실 확대가 불가피하며 신용경색으로 인한 민간수요 의 위축을 가져오게 될 것이다. 올해 유로존 성장률은 1% 내외에 머물 것으로 예상된다. IMF 채무 불이행(6.3)과 작스레 실시된 국민투표(Referendum, 7.5)는 지난 5년여를 끌어 그리스 위기의 종착점이 아니라 새로운 협상과 긴장의 시작일 이다. 국민투표 결과 시장의 예 상과 달리 채권단의 합의안을 받아들이지 않는 데 다수의 그리 스 국민들이 동의했다. 협상안 거부가 바로 그리스의 유로존 탈 퇴로 이어지는 것은 아니며 시리자 정부와 유로존 간에 새로운 형태의 협상이 진행될 것이다. 협상안에 반대한 국민들이 성 한 사람들보다 많았기 때문에 향후 협상과정에서 그리스 정부는 보다 강경한 입장을 취할 가능성이 크다. 유로존과 그리 스 간의 합의 과정은 순탄하지 않을 것이며 결론이 나는 데 상 당한 시일이 소요될 것으로 보인다. 채무재조정을 포함한 포 적 합의는 명목금액만큼의 손실 이외에 정치적 부담이 크고 유로존 내 다른 고부채 국가들의 경제 재정 경 로가 바뀌는 데서 초래될 수 있는 잠재 적 비용도 작지 않다. 이 때문에 오는 7월 2일 ECB 보유 국채 만기가 새로 운 위험의 분수령으로 대두될 전망이 다. 합의의 실마리가 보인다면 어 식 으로든 파국을 막을 수는 있겠지만, 그 지 못하다면 ECB의 결정에 따라 제든 그리스 금융 시스 의 일부 또는 전체가 마비될 수 있다. 그리스 국채의 부도위험에 따른 충 격은 과거에 비해 많이 줄었다. 지난 (그리스 은행들의 대외채무, 억달러) 2,5 2, 1,5 1, 기타국 5 유로존 21 211 212 213 214 주 : 5개월 이동평균 자료 : datastream 212년 채무재조정 이후 국채의 대부분을 ECB를 비롯한 공적 금융기관들이 보유하고 있다. 은행권의 연관관계도 많이 축소 되었다. 하지만 214년 말 기준 66억 유로 가량 되는 그리스 은행권의 해외 익스포저는 향후 위험확산의 주된 경로로 작용 할 수 있다(<그림 6> 참조). 이 가운데 약 75%가 유로존 역내국 가에서 유입되기 때문에 은행 부실화 또는 부도의 위험이 곧바 로 세계경제 전반으로 확산될 가능성은 높지 않지만 유로존 금 융권은 상당한 스트레스에 직면할 것으로 예상된다. 으로의 협상과정에서 어질 긴장과 갈등, 그리고 유로존 은행권이 안고 있는 이 같은 위험이 역내 신용창출을 저하시 으로 소비, 투자 등 유로존 실물경기를 어렵게 하는 요인이 될 것이다. 이제 막 감소추세가 진정되고 있는 민간대출 증가율 이 다시 위축되면서 유로존의 회복기 조가 멈출 우려가 있다. 중장기적으로 그리스 사태는 유로체 제를 유지하는 정치적 위험과 비용을 높이게 될 것이다. 스페인, 프랑스 등 역내국가에서 구제금융에 반대하는 급 진정당들이 세력을 키우고 있다. 그리 스에 대해 양보할수록 향후 스페인, 포 르투갈, 이탈리아 등의 재정건전화가 차질을 게 되는 레마가 유로존 경 제의 활력과 유로화의 가치를 중장기 적으로 옥 는 요인이 될 것이다. 일본, 올해 반등 예상되나 잠재성장률 수준으로 점진적 하락 엔화약세에 따른 기업수익 개선이 투자로 이어지 면서 일본경제는 1분기중 연율 3.9% 성장하는 등 빠 른 반등추세를 보였다. 법인세 인하 등 정책효과도 작 용하면서 금년 중 기업투자가 일본경제의 성장을 주 도할 것으로 예상된다. 기업수익 확대가 임금인상으 로 이어져 소비를 견인하는 역할을 하겠지만 이러한 흐름은 상당히 완만하게 이루어질 것으로 보인다(<그 2 1 5 2nd QUARTER 24
브라질은 원자재 가격하락, 재정적자 확대에 따른 긴축 등으로 경제위축이 지속될 것이다. 림 7> 참조). 지난봄 임금협상에서 대기업을 중심으로 임금인상이 본격화되었지만 5월까지도 실질임금 은 마이너스 증가에 머물고 있다. 임금이 낮은 비정규직 고용 비중이 늘어나면서 전체 노동소득 증가가 잘 이루어지지 못하는 상황이다. 아베노믹스의 세 번째 화살인 성장전략은 비교적 무난히 진행되는 것으로 평가되지만 잠재성장률 상승을 이끌어 내기에는 아직까지 힘과 시간이 부족하다. 올해 일본의 성장률은 지난해 제로성장에 따 른 반등효과로 1% 내외를 기록할 것으로 보이지만 이후 잠재성장률 수준인 %대 중후반으로 점차 낮 아질 전망이다. (%) 5 4 3 2 영업이익률 중국 성장세, 6%대 후반으로 점진적 하락 1 명목임금상승률 중국은 올들어 수출부진이 이어지는 가운데 투자도 저조한 모습을 보이면서 생산활동이 점차 둔화 -1 되고 있다. 하반기에는 정부의 경기부양책에 힘입어 추가적인 성장률 저하현상은 막을 수 있을 것으로 보인다. 중국정부는 6월 금리 및 지준율을 낮춘바 있으며 1%대의 낮은 소비자물가 상승률을 고려할 때 -2 212 213 214 215 주 : 명목임금 상승률은 전년동기비. 215년 2분 추가적인 통화완화 여지도 큰 편이다. 기업들의 잠재적인 자금수요가 큰 것으로 추정되고 있어 통화완 기는 4, 5월 평균. 금융,보험 제외 전산업 화에 따른 기업 투자 및 생산증대 효과가 높을 것으로 보인다. 자료 : 일본 재무성, 후생노동성 시진핑 정부의 중장기 성장계획인 일대일로 구상 효과도 점차 실물경기에 반영 될 것이 다. 상반기 허가된 SOC 투자 프로젝트가 하반기부터 시행될 전망이다. 최근 주택 재고가 감소세로 돌아선 데다 통화완화 정책 효과도 나타나면서 그동안 부진한 모습을 보였던 부 동산 경기도 하향추세를 멈출 가능성이 있다(<그림 8> 참조). 다만 3~4선 도시의 재고는 여전히 많아 전국적인 부동산 투자 확대로 이어지기는 어려워 보인다. (천위안/m2) 11.2 (천만m2) 5 수출은 정부의 수출세 환급 등 지원책에도 불구하고 대외 수요 둔화, 위안화 실효환율 미분양주택면적 1대 도시 ( ) 절상 등으로 부진을 벗어나기 어렵다. 수출둔화에 따른 기업수익 저하가 가계소득 부진으 평균주택가격( ) 로 이어져 소비를 제약하는 상황은 하반기에도 계속될 것이다. 전통적인 서비스 산업이 제 조업을 대신해 꾸준히 성장하면서 고용을 흡수하고 있지만 생산성 상승이 빠르게 이루어 지지 못하는 상황이다. 주식시장 급락 등 경착륙 리스크도 남아 있다. 중국의 성장 둔화 및 1.6 4 기업 수익성 저하에 1 3 214 215 도 불구하고 통화완 자료 : Wind 화 정책에 힘입어 주 가가 급격히 상승한 측면이 있는데 개인투자자 및 신용거래 비중이 높아 가격 급락시 소비시장 위축 등 부작용이 우려된다. 주 : 성장률은 PPP, 전년동기비 기준. 환율, 유가는 평균치임. 러시아와 브라질 부진 지속, 인도 고성장 제동 러시아는 저유가와 서방제재로 올해 마이너스 성장이 불가피하다. 1분기 러 시아 수출은 3% 가까이 감소했으며 미국과 유럽의 제재가 연장되면서 하반 기에도 수출활로를 모색하기 어려울 것이다. 다만 우크라이나와의 휴전 합의가 이루어지고 유가 급락세가 멈추면서 외국인 자금 이탈이 진정되고 이에 따라 금융위기 가능성은 낮아졌다. 지난해 달러당 67 루블까지 절하되었던 환율이 5 루블 수준으로 안정되었고 환율 방어를 위한 외환 보유고 소진이 멈춘 상 황이다. 러시아는 올해 -2~-3% 성장세가 예상되는 데 이는 연초 예상되었던 -4% 성장에 비해서는 완화된 전망치이다. 브라질은 대내외 악재가 겹치면서 경제 위축이 지속될 것으로 보인다. 대외 적으로는 원자재 가격하락으로 수출 부진이 지속되고 있으며 대내적으로는 강 도 높은 긴축정책이 내수확대를 어렵게 할 것이다. 재정 적자가 GDP대비 7%까 지 확대되면서 선심성 복지지출을 축소할 수밖에 없는 상황이다. 연초 정치 비 리 사건으로 시작된 지우마 호세프 대통령에 대한 탄핵 시위가 지속되는 등 정 25 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 미국 정책금리는 올 9월 인상이 점쳐지고 있지만 인상 속도는 매우 점진적일 것으로 보이며 인상시점이 미뤄질 가능성도 있다. (Rig 수) 1,8 1,5 1,2 9 6 WTI( ) Rig( ) ( /bbl) 12 치혼란으로 브라질 경제에 대한 신뢰도가 저하되고 헤알화 약세로 수입물가가 급등하는 등 불안정성이 크다. 인도는 하반기중에도 내수의 꾸준한 확대 추세가 예상된다. 저유가 효과에 힘입어 1분 기 인도 소비는 8% 이상 성장한 바 있다. 하반기 중 토지법과 노동법 등 경제개혁 정책이 타결될 경우 투자여건도 개선될 것으로 기대된다. 다만 가뭄으로 인한 농업 생산 감소와 수출부진은 성장 제약요인이다. 집권 2년차에 접어드는 모디 정부가 인프라 투자 등 개혁 진행이 예상보다 더디다는 평가를 받고 있는 점도 불안요인이다. 외국 투자자본 유입 속도 가 둔화될 경우 장기성장 경로가 기대에 미치지 못할 우려가 있다. 3 2 6달러대 저유가 국면 지속 214 215 주 : 리그(Rig)는 유정 굴착장치를 말하며, 유전 개발 국제유가의 하향추세는 멈추었지만 반등이 빠르게 이루어지지는 않을 것으로 보인다. 대리변수로 사용 자료 : Baker Hughes, Bloomberg 세계경제 성장세가 낮아지는 가운데 상대적으로 원유수요 확대폭이 큰 개도국성장세가 둔화될 것으로 예상되기 때문이다. 상반기중 저유가로 선진국에서는 원유수요가 다소 늘 어나는 모습을 보였으나 개도국에서는 에너지 보조금 감소와 환율상승 탓에 휘발유 가격 감소 폭이 작게 나타나면서 저유가의 석유 소비 촉진 효과 가 크지 않았다. 특히 산유국의 석유수요가 크게 위축되는 상황이다. 석유공급 확대 여력도 남아 있다. 비OPEC에서 생산 단가가 높은 북해와 캐나다등을 중심으로 생산이 줄어들 것으로 예상되지만 OPEC이 시장 점유율 사수를 위해 증산을 고수하고 있으며 미국 타이트 오일 역시 공급증가 여지가 크다. 미국에서 생산 대기 중인 유전(drilled but uncompleted well)은 2천~4천여개에 이르는 것으로 알려지고 있다. WTI 가격이 6 달러에 육박하자 미국 셰일기업들이 유전 개발 재개를 검토하면서 시추활동 감소 추세가 멈춘 상황이다(<그림 9> 참조). 수평파쇄법 개선, 구조조정 등을 통한 생산성 향상, 석유개발 장비 및 인력 비용 감소로 타이트 오일 생 산단가도 낮아지고 있다. 미국 타이트 오일의 평균 생산비용은 지난해 6달러대에서 올해에는 5달러대로 하락할 것으로 예상된다. 하반기 국제유 가는 두바이유 기준으로 6달러대 초반을 기록해 상반기보다 소폭 높아지는 수준에 머물 것으로 보이며 내년에도 6달러대를 크게 벗어나지 않을 것으로 전망된다. 유가 하락 압력으로 작용할 이란 핵 협상에는 여전히 불확실성이 남아있다. 군사시설사찰 여부와 제재 해제 방식, 핵 연구 허용 범위 등을 놓고 서방 과 이란이 대립하고 있다. 핵 협상이 타결되면 제재 해제가 단계적으로 이루지면서 이란산 원유 수출 확대가 시차를 두고 나타날 것이다. 3천만 배럴 규 모의 원유 재고수출을 시작으로 내년 말까지 7만 b/d의 공급 능력 확대가 나타나면서 유가는 5달러 정도의 가격 하락 압력을 받을 것으로 예상된다. 그리스 사태와 미국금리 인상으로 국제금융시장 불확실성 증대 1 8 6 4 그리스 디폴트 및 유로존 탈퇴와 관련된 불확실성은 단기에 해소되기보다는 상당기간 동안 금융시장 불안정성을 확대시키는 요인이 될 것이다. 그리스의 유로존 이탈(Grexit) 리스크가 계속 남아 있는 가운데 채무조정 협상도 쉽게 타결되기 어려울 것이기 때문이다. 이 과정에서 유로화 등 국 제환율과 자산가격의 급격한 변동, 신흥국에서 선진국으로의 자금유출 등 금융불안이 수시로 재개될 위험이 있다. 경상수지 적자폭이 크고, 달러에 대한 자금조달 의존도가 높은 브라질, 멕시코, 남아공, 인도네시아 등 신흥국들의 국가리스크도 커지게 될 것 이다. (%) 4 미국 정책금리는 올 9월 인상이 점쳐지지만 인상 속도는 매우 점진적일 것으로 보 3 14년 12월 15년 3월 FOMC위원 금리전망 15년 6월 이며 인상시점이 미루어질 가능성도 있다. 매파적 성향이 강한 FOMC 위원들의 연방 기금금리 예상도 계속 하향 조정되고 있는 데다 투자자들은 더 낮은 금리 궤적을 예 상하고 있다(<그림 1> 참조). 미국경제의 회복이 기대에 미치지 못하고 있고 그리스 2 시장참가자 15년 6월말 금리전망 1 사태에 따른 불확실성도 크기 때문이다. 미국 정책금리는 올해 한 차례 정도 인상되고 내년 말에도 1% 내외에 머물 가능성이 크다. 올 2분기 이후의 장기금리 상승흐름도 완만하게 이어질 것으로 예상된다. 반면 성장 및 인플레가 목표에 미치지 못하고 있는 유로존과 일본의 양적 완화 기 214 215 216 217 조는 내년까지도 이어질 것이다. 유로존에서는 그리스사태 진행에 따라 추가 양적 완 주 : 각년도 연말 예상 금리 기준, 시장참가자 전망은 연방기금 선물 내재 금리 화 가능성도 있다. 유로존과 연관이 높은 스위스, 노르웨이, 스웨덴 등 유로존 역외 국 자료 : FRB, Bloomberg 가들도 완화 기조를 계속 이어 나갈 것으로 보인다. 2 1 5 2nd QUARTER 26
2분기 경제성장률은 전기비 플러스 성장을 기록하기 어려울 것으로 추정된다. 달러화 강세 기조, 하반기에도 유지 선진국 간 성장률 격차는 줄어들고 있지만 통화정책 차별화에 따른 달러화 강세 기조는 올 하반기에도 유지될 것으로 전망된다. 원유수입 감소로 미국의 경상수지 적자가 줄어드는 점도 달러화 강세의 중요한 요인이다. 다만 강달러로 미국의 수출이 둔화되면서 성장세가 기대에 미치지 못하는 점은 강세폭을 제한하는 요인이다. 유로화는 약세 흐름을 지속할 것으로 보인다. 그리스사태에 따른 불 확실성이 유로존 회복세를 제약하고 투자자들의 불안심리도 확대시킬 것으로 보여 유로화환율은 하반기 평균 유로당 1.6 달러 수준의 약세 를 유지할 전망이다. 미일간 금리차 확대로 일본 내 연기금, 생명보험 사 등 주요 채권 투자자들의 해외 투자가 늘면서 엔화약세 요인으로 작 용할 것이다. 다만 일본은행의 추가 양적 완화 가능성이 높지 않아 향 후 엔저의 폭은 크지 않을 것이다. 엔화환율은 상반기 평균 달러당 12 엔에서 하반기에는 123엔, 내년중에는 125엔 내외로 완만하게 높아질 전망이다. 위안화는 당분간 현재의 달러당 6.2위안 수준에서 크게 벗 어나지 않을 것으로 예상된다. (엔/달러) 14 135 13 125 12 115 11 15 ECB 드라기 총재, 양적완화 의지 표명 ( 14.8.25) 연준 의장 옐런, 금리인상 시사 ( 14.7.15) 유로화환율 ( ) ECB, 양적완화 발표 ( 15.1.22) 엔화환율 ( ) 일본은행, 추가 양적완화 발표 ( 15.1.31) 1 214.1 7 215.1 7 자료 : Datastream (달러/유로 역축) 1. 1.5 1.1 1.15 1.2 1.25 1.3 1.35 1.4 2. 국내경제 전망 메르스 충격 3분기까지 이어질 것 올들어 수출부진이 더욱 심해지면서 국내경제의 성장활력이 뚜렷이 낮아지고 있다. 세계적인 교역둔화 추세가 가속되고 있는 데다 원화의 실질가 치도 상승하면서 수출의 어려움이 큰 상황이다. 2분기중에는 저유가에 따른 실질소득 증대 효과와 저금리 및 자산가격 상승흐름 등으로 소비가 다 소 개선되었으나 메르스 발생에 따른 충격으로 이와 같은 긍정적 흐름이 꺾인 것으로 보인다. 메르스 감염에 대한 우려로 6월중 국민들의 외부 여가 활동이 급격하게 위축되면서 여가문화, 의료보건 등 서비스 생산이 크게 감소한 것으로 보인다. 2분기 경제성장률은 전기비 플러스 성장을 기록하기 어려울 것으로 추정된다. 메르스 발생에 따른 경제 충격은 3분기까지 이어질 전망이다. 추가적인 메르스 발생이 진정될 경우 우리 국민들의 소비심리는 빠르게 호전되어 3 분기중에는 예전 수준에 근접할 것으로 보이지만 외국인 관광객의 불안감은 7~8월까지 이어지면서 관광부문 소비회복을 늦추는 요인이 될 것이다. 미진하지만 호전조짐을 보이던 소비의 흐름이 꺾였다는 점도 부정적 영향을 장기화시키는 요인이 될 수 있다. 은퇴연령 인구의 집중 유입에 따른 공 급경쟁 확대로 이미 어려움을 겪던 전통서비스 자영업 부문의 소득부진 현상이 심해지면서 소비위축과 이에 따른 생산 저하 흐름이 재개 될 우려가 있는 것이다. 올해 성장률 2.6% 전망 올초까지도 부진한 모습을 보였던 건설투자는 빠르게 늘어나고 있는 주택분양에 힘입 어 하반기 회복세로 돌아설 것으로 예상된다. 추경을 통한 정부의 재정확대 정책도 하반기 경제가 내수위축의 악순환에 빠지는 것을 막는 역할을 할 것이다. 그러나 하반기에도 수출 은 회복되기 어렵다. 미국의 금리인상으로 세계적인 통화완화 정책의 효과가 점차 사라지 고 그리스 사태에 따른 불안이 유로존 경제의 회복력을 떨어 뜨리면서 세계경제는 미진한 성장을 지속할 전망이다. 더욱이 올해 원화의 실질실효환율이 빠르게 절상된 효과가 시차 를 두고 우리 수출에 부정적 영향을 계속 미칠 것으로 보인다. 산업별로 보더라도 반도체 등 일부 품목을 제외하고 수출전망이 그리 밝지 못한 상황이다. 저유가 및 저금리 효과로 기업수익성이 올초 소폭 개선되는 움직임을 보였지만 대내외 수요위축이 지속되면서 어 려움을 겪는 기업들이 점차 늘어날 것으로 보인다. 이에 따라 연초까지 높은 증가세를 보 (21=1) 112 11 18 16 14 산 별 산지 제조업 서비스업 12 214 215 주 : 계절조정계열의 3개월 이동평균치 자료 : 통계청 27 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 장기침체 우려가 확대되면서 가계가 추가적인 소비조정에 나설 것으로 보인다. 메르스 사태로 6월 중 여가, 문화관련 서비스업과 음식, 숙박업 등이 큰 타격을 입었다. 기획재정부에 따르면 주요 서비스 업종 중 문화생활, 여행사 등 여가관련 서비스업에서의 카드승인액이 6월 들어 각각 31.2%, 18.5% 감소해 가장 큰 타격을 입은 것으 로 나타난다. 이와 함께 원 등 의료서비스업의 충격도 컸을 것 으로 추정된다. 의료부문이 필수적 소비의 측면이 크지만 원 이 메르스 감염의 주요 경로였고 또 의료보장체계상 과 의료비 지출부문이 있었던 점을 고려할 때 매출감소가 상당히 컸을 것 으로 판단된다. 메르스 사태가 조기 종식될 경우 내국 인들의 소비심리 회복은 빠르게 이루어질 수 있다. 23년 홍 의 SARS 사태 기 간중 홍 경제가 받은 충격이 매우 컸음 에도 불구하고 이후 빠르게 복원된 바 있 다. 홍 경제성장률은 23년 2분기에 추세대비 4%p 하락하는 매우 큰 충격을 받았지만 다음 분기에 4% 이상 성장했고 소비증가율도 플러스 성장을 회복한 바 있다. 우리나라에서도 최근 메르스 발 이 진정되는 기미가 나타나면서 6월말 상 당수 서비스 부문의 소비가 뚜렷이 회복 되는 모습을 보였다. 16 12 8 4 한국 -12-1 -8-6 -4-2 +2 +4 +6 +8 주 : 충격 발생 1년전 입국자수를 1으로 지수화, 한국은 214년 5월, 홍 은 22년 3월. 한국 입국자수는 계절조정 기준 자료 : Bloomberg 그러나 메르스 사태에 따른 경제적 충격은 3분기까지도 지속될 가능성이 크다. 홍 의 사스가 관광비수기에 발생한 데 반해 이 번 메르스는 본격적인 휴가철을 두고 나타났다. 메르스 발생 지역이 우리나라에만 국한되었기 때문에 7~8월 휴가철 외국 인 관광객 감소가 불가피할 것으로 보인다. 외국인 소비가 클 것으로 예상되기 때문에 부정적 영향이 불가피하다. 경제적 여건도 메르스 극복에 우호적이지 않다. 홍 은 홍 SARS 23년 세계경제의 호황기를 아 수출 이 빠르게 늘어나면서 민간 소득증가로 이어져 소비회복에 기여했지만 현재 우 리나라는 세계적 교역 위축으로 수출이 마이너스 성장을 지속하고 있다. 수출부 문에서의 소득성장이 받침되지 못하면 서 메르스 충격으로 소득이 줄어든 영세 서비스업 계층의 소비감소가 내수 흐름 을 어렵게 하는 악순환이 발생할 우려가 있다. 산업별 영향 등을 고려해 메르스 사태가 올해 우리 경제성장에 미치는 영 향을 추산해보면 대략 -.3~-.4%p 내외가 될 것으로 분석된다. 였던 설비투자도 하향세로 돌아설 전망이다. 올해 국내경제 성장률은 2.6%를 기록할 것 으로 예상된다. 메르스 사태에 따른 충격이.3%p 내외에 달할 것으로 보이며 대부분 추경 효과로 인해 상쇄될 전망이다. 내년 경제성장률 도 3%를 넘어서기는 어려울 것으로 예상된다. 세계경제의 성장동력이 제조업, 교역 중심에서 서비스업, 내수중심으로 바뀌는 구조적 변화가 이어지면서 우리 수출이 과거처럼 경제성장을 견인하기 어려워진 상황이다. 제조업 부문의 높 은 생산성 증가 효과가 크게 줄어든 데다 고령 화에 따른 노동인구 감소 효과도 본격화되면서 우리 경제는 2%대 성장기에 접어들 것으로 전 망된다. 소비성향 저하 이어지면서 민간소 비 완만한 회복에 그칠 듯 수요부문별로 보면 소비는 저유가와 저금리, 자산가격 상승 등 긍정적 여건에도 불구하고 메르스 충격과 가계의 소비성향 저하흐름이 이어지면서 지난해보다 소폭 늘어나는 데 그칠 것으로 예상된다. 저유가에 따른 소비진작 효과는 2분기를 피크로 다소 둔화될 것으로 보이지만 하반기 에도 6달러대 유가가 이어지면서 긍정적 영향이 남아 있을 것이다. 주택경기 상승흐름 도 내구재 소비 등을 늘리는 요인으로 작용할 것이다. 그러나 금융위기 이후 이어진 가계 문화 생활 여행사 여객 운송업 숙박업 주유소 음식점 의 소비성향 감소 추세는 금년 중에도 계속될 가능성이 크다. 소비성향 저하는 평균수명 증대와 기대성장률 저하로 가계가 평생소비 스케쥴을 조정해 미래에 대비한 저축을 늘리 고 있기 때문이다. 금년 중에도 기대에 못미치는 성장세가 이어지고 장기침체 우려도 확 -8.1-6.6-5.8 대되면서 가계가 추가적인 소비조정에 나설 것으로 보인다. -14.8 메르스 확산에 따른 소비충격은 2분기에 집중되고 3분기까지 이어질 것이다. 2분기중 -18.5 외식, 여행, 레저 등 외부 여가활동의 위축으로 음식숙박, 문화서비스 소비의 충격이 컸으 (단위 : %) 며 의료 및 외국관광객 관련 서비스의 경우 부정적 여파가 3분기까지 연장될 것이다(<그 -31.2 림 14> 참조). 주 : 5월 1~2주 대비 6월 1~2주 카드승인액 증가율임. 자료 : 기획재정부 (%) (%) 14 설비투자증가율( ) 78 12 1 가동률( ) 77 8 76 6 4 75 2 74-2 73-4 72 214 215 주 : 3개월 이동평균치 자료 : 통계청 설비투자 활력 점차 줄어들 것 설비투자는 지난해부터 올 1분기까지 비교적 높은 평균 5%대의 성장세를 기록했지만 2분기 이후에는 활력이 점차 낮아지고 있다. 저금리, 원자재 가격 하락 등 낮아진 생산비 용과 규제완화 등 정책효과로 그동안 미루어 두었던 투자를 재개하고는 있으나, 기업수 익성 저하로 자금여력이 많지 않아 지속적인 투자확대로 이어지지 못하는 것으로 보인 다. 특히 자본집약도가 높은 수출제조업의 부진이 심하다는 점이 설비투자의 제약요인으 로 작용할 것이다. 국내외적으로 예상보다 부진한 판매가 이어지면서 제조업 가동률도 점차 떨어지는 추세이다(<그림 15> 참조). 하반기에는 국내외 경제활력이 크게 개선되기 어려운 데다 미국 금리인상 및 그리스 리스크 등을 둘러싼 불확실성도 커질 전망이다. 장기적인 성장잠재력 저하 우려도 확대 되면서 설비투자 둔화추세가 더 뚜렷해질 것으로 예상된다. R&D 부문을 중심으로 장기 경쟁력 유지를 위한 투자는 계속 이루어질 것이나 대규모 설비확장을 꺼리는 경향이 커 질 것으로 보이며 기존 설비 유지보수 위주의 투자가 이루어질 것으로 보인다. 2 1 5 2nd QUARTER 28
올들어 원화의 질실효환율이 4.6% 절상되어 시차를 두고 우리 수출에 부정적인 영향을 미칠 것이다. 주택건설 하반기 반등 예상 하반기 건설경기는 주택투자가 이끌어갈 것으로 보인다. 미분양주택의 감소와 전세가 격 상승 등을 고려할 때 지난해 높은 주택투자 증가에도 불구하고 공급 부족이 아직 해 소되지 않은 것으로 판단된다. 전세가격이 매매가격의 7%를 넘어서면서 매매전환 수 11 14 1 주택거래량( ) 13 요가 확대될 것으로 보인다. LTV, DTI 대출규제 완화정책이 내년까지 연장되고 저금리도 당분간 지속되면서 주택 가격의 상승흐름이 이어질 전망이다. 상반기 분양규모는 전년동기 2배 이상 늘어난 것으 9 8 7 주택매매가격 ( ) 12 11 1 6 99 로 추산되어 하반기중 본격적인 주택건설투자 증가세가 예상된다. 다만 국내경제의 장 5 98 기 성장활력 저하 우려로 주택가격의 본격상승 가능성이 크지 않아 올해 분양확대로 공 4 97 212 213 214 215 급부족 현상이 해소된 이후에는 주택 경기 및 투자확대 추세가 진정될 것으로 보인다. 지난해에 이어 올해 1분기까지 감소했던 토목 건설투자는 점차 회복될 가능성이 높다. 주 : 주택거래량은 3개월 이동평균 자료 : 국민은행, 나라 부동산정보 올해 SOC예산은 지난해보다 4.7% 늘어난 규모이며 추경에 따른 추가 인프라투자가 계 획되어 있다. 세수결손으로 인한 건설투자 감소 우려도 줄어든 상황이다. 인프라투자 플랫폼(KIIP) 구축 등 건설투자 활성화 정책도 예정되어 있어 토 목건설은 하반기에 뚜렷한 회복세를 보일 것으로 예상된다. 수출, 부진에서 벗어나기 어려울 전망 올들어 수출은 마이너스 증가세를 지속해 1~5월 수출액이 전년 동기 대비 5.7% 줄었 다. 전세계적으로 교역부진이 이어지는 가운데 실효환율 절상으로 가격경쟁력도 떨어지고 있기 때문이다. 세계경제 성장에 비해 교역이 둔화되는 현상은 올들어 더욱 심해지는 모습 이다. 교역물량 증가율이 낮아지는 가운데 유가하락으로 수출단가도 크게 떨어지면서 세 계교역이 크게 위축되었다. 특히 원자재 가격 하락과 중국의 성장 저하로 개도국의 성장과 교역이 둔화되고 있다. 하반기중 유가가 완만하게 상승하면서 원자재 수출국의 충격이 다 소 완화될 것이지만 미국 금리인상과 그리스사태에 따른 불확실성 등은 교역의 활력을 떨 어뜨리는 요인으로 작용할 것이다. 원화절상 흐름에 따른 수출의 가격경쟁력 약화 현상도 계속될 것으로 보인다. 올 들어 5월까지 원화의 실질실효환율(BIS기준)은 4.6% 절상된 바 있어 시차를 두고 우리 수출에 부정적 영향을 미칠 것으로 예상된다. 세계교역량보다 줄곧 높은 성장세를 보였던 우리나 라 수출물량이 최근에는 세계교역량보다 더 크게 둔화된 상황이다. 하반기 미국금리 인상 으로 원/달러 환율이 상승압력을 받겠지만 대규모 경상수지 흑자로 주 요 통화 대비 원화 강세흐름이 지속될 것으로 전망된다. 더욱이 엔저로 일본 기업들이 지난해 하반기부터 철강, 자동차 등 경쟁품목에서 단가 를 빠르게 낮추고 있어 우리 시장을 잠식하는 효과가 점차 커질 것으로 보인다. 중국 성장의 하향세 및 내수 및 서비스 중심으로의 경제구조 변화 추세도 이어질 것으로 보여 대중수출 역시 반등하기 어려운 상황 이다. 올해 수출은 4% 이상 감소할 것으로 예상된다. 내년에는 수출단 가 하락 효과가 사라질 것이지만 수출증가세는 소폭 높아지는데 그칠 것으로 전망된다. 품목별로는 고부가가치 선박의 인도가 늘면서 조선수출이 성장세를 이어가고 반도체도 웨어러블기기 등 신규시장 확대로 하반기 수출을 이끌 것이다. 반면 석유화학, 철강 등 소재산업은 하반기에도 낮은 단가 와 중국수요 위축 현상이 지속되면서 수출부진이 이어질 전망이다. 반 도체를 제외한 가전, 디스플레이 등 전기전자 부문은 해외생산 확대추 세가 이어지고 중국 후발기업과의 경쟁이 심화되어 수출회복이 어려운 상황이다. 자동차는 하반기 신차 출시에도 불구하고 신흥국 수요부진과 (만호) (213.3=1) 12 15 (한국 수출증가율, %) 3 베트남 2 미국 1-1 -5 중국 5 1 15 2 25-1 EU -2 말레이시아 일본 -3-4 인도네시아 주 : 215년 1~5월의 전년동기대비 변화 자료 : KITA, Datastream (상대국 통화대비 원화절상률, %) 브라질 주 : 증가율은 전년 동기비 기준, 회사채는 AA- 등급 기준 29 OFFICE MARKET REPORT