Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 :, Seoul 개요 여의도와 도심의 높은 공실률에도 불구하고 향후 공실 감소 기대와 낮은 이자율, 우량물건이 뒷받침되어 서울 오피스 시장은 국내외 투자자들의 지속적인 관심을 받고 있다. 신규공급으로 의 공실률은 증가하였고 GBD와 YBD의 공실률은 감소하였다. 공실률이 증가한 에서 임차인 이동도 활발하여 임대료가 가장 높게 상승하였고 공실률이 가장 낮은 GBD의 임대료 상승이 가장 낮았다. 4분기에는 임대 수요가 2분기, 3분기에 비해 증가하여 2014년 총 흡수면적은 207,000sqm로 나타났다. 4분기 투자시장 규모는 2014년 1분기에서 3분기까지의 총거래량과 유사한 규모인 2조 5천억의 거래가 이루어졌으며, 2014년 한해 Hard Asset Deal의 규모는 5조 1천억원을 기록하였다. "프라임 오피스 준공에 따른 임대와 이전 수요, 투자자들의 우량 물건 관심 지속등으로 에는 임대, 투자시장 모두 거래가 증가하였다." savills.co.kr/research 01
공급 에는 권역에 두개의 프라임 오피스가 준공 되었다. 청진구역 2,3지구에는 광화문 D타워가 준공되어 대림에서 약 50%를 사용하며 나머지 50%는 임대마케팅을 진행 중이다. 메트로타워는 GS건설의 사옥에서 매각 이후 2013년 4분기에 리모델링을 시작하여, 에 완공하고 임대용 오피스로 전환하여 임대마케팅을 진행중이다. 표 1 권역별 월임대료 및 공실률, 권역 평균 임대료 (원/3.3058 sqm 임대면적기준) 평균 임대료 (원/3.3058 sqm 전용면적기준) 전년동기대비 인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) 98,900 175,800 2.1 26,940 14.9 GBD 86,100 168,700 0.8 8,560 8.2 YBD 78,000 160,400 1.4 50,880 21.1 Overall Seoul Average *서울 프라임오피스 순흡수면적 90,800 170,600 1.5 86,380 14.1 2014년에 공급된 프라임 오피스의 순증가면적은 약 29만sqm이며 (오토웨이타워, 광화문D타워 준공, Three IFC 임대시장 진입, 메트로타워 리모델링완료, 하나은행본점 멸실) 2015년에는 2014년 대비 약 50%의 프라임 오피스가 공급될 예정이다. 예정된 프라임오피스 공급은 총 3개동 (사옥 1동, 임대오피스 2동)으로 모두 1분기, 권역에 공급 될 예정이다. 올레플렉스는 KT가 동익성봉빌딩 등에서 이전 해 와 사옥으로 사용되며, 타워 8과 트윈시티는 임대오피스로 선임대마케팅을 진행 중이며 현재까지 계약된 임차인은 없다. 수요와 공실률 2015년 1월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 잠정치는 3.3%, 2015년 전망치는 3.4%로, 지난 2014년 10월 발표한 경제성장률 예측치(2014년 3.5%, 2015년 3.9%) 보다 하향 조정 되었다. 소비자물가상승률은 2014년 1.3%를 기록하였으며 유가하락으로 2015년에도 1%대의 물가상승률을 보일 것으로 전망하였다. 2014년 12월말 기준, 금융 및 보험업 종사자수는 전년동기대비 6.1%p 감소한 807,000명으로 발표되었다. 금융 및 보험업 종사자 수는 2013년 7월 이후로 감소 추세를 보이고 있다. 2014년의 총 흡수면적은 207,000sqm 로 2012년 115,000sqm, 2013년의 164,000sqm 보다 증가하였으나 1998년부터 지난 15년간의 평균 245,000sqm에는 못미친다. 경제회복이 지연되며 2015년에도 순흡수면적은 표 2 신규공급 오피스, 권역 빌딩명 연면적(sqm) 층수 비고 1분기 1분기 1분기 광화문D타워 (청진구역제2,3지구) 메트로타워 (구 GS역전타워) 표 3 2015년도 1분기 공급 예정 오피스 105,462 B5/F-27/F 39,908 B2/F-20/F 차트 1 실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년-2016년(전망) North, South 타워 중 대림이 North 타워 사용, 나머지 South 타워는 임대마케팅 진행중 권역 빌딩명 연면적(sqm) 층수 비고 18% 16% 14% 12% 10% 13.4% 올레플렉스 (청진구역제1지구) 타워 8 (청진구역제8지구) 트윈시티 (동자구역제8지구) 12.4% 51,120 B6/F-25/F KT가 사옥으로 사용 51,752 B7/F-24/F 32,743 (오피스 면적) 13.5% B7/F~30/F (오피스 층2/F~18/F) 오피스, 호텔, 오피스텔, 리테일 복합시설 2개동 건물 총 연면적 91,460.61m2 경제성장률 (실질, 전년대비 %) 수출액실질증가율 (전년대비 증가율 %) 8% 6.0% 6.5% 5.5% 6% 5.2% 4.4% 4.5% 3.9% 4% 3.3% 3.4% 2% 2.8% 3.7% 3.7% 3.4% 3.0% 2.3% 2.1% 0.7% 0% 0.4% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E 2015F 2016F 출처 : 한국은행 17.1% savills.co.kr/research 02
2014년 수준을 보일 것으로 전망된다. 의 프라임 오피스 수요는 Prime 빌딩에서 Prime빌딩으로의 이전 수요가 50%로 가장 컸다. 트윈트리타워에 입주해 있던 대림은 이번 분기에 신규 준공된 D타워로 이전하였으며, 센터원과 한화장교에 나뉘어 있던 한화건설은 한화장교빌딩이 리모델링을 진행함에 따라, 나뉘어 있던 오피스를 통합하여 2013년에 준공된 FKI타워에 입주 한 것이 주요 사례이다. Secondary오피스에서 Prime빌딩으로의 이전 수요는 19%로 프라임 오피스에서 프라임오피스로 수평 이전 수요가 대규모로 이루어져, 전분기 대비 비율이 감소하였다. 서울 프라임 오피스의 순흡수면적은 86,380sqm를 기록하였다. 권역 순흡수면적은 26,940sqm로 서울스퀘어에 하나-외환은행 TF Team 신설 등으로 인하여 전분기보다 수요가 증가한 것으로 나타났다. 그러나 D타워와 메트로타워의 준공으로 공급에 의한 공실면적이 증가하여 공실률은 전분기보다 3.6%p 증가한 14.9%를 나타내었다. GBD권역 순흡수 면적은 8,560sqm를 기록하였으며 공실률은 전분기보다 0.5%p 감소한 8.2%를 나타내었다. GBD권역 수요 증가의 주요 요인은 포스코 계열사의 증평이었다. YBD권역은 권역에서 이전한 한화건설과, Secondary빌딩에서 이전한 AIG, 교직원공제회, 팬택C&I로 인해 순흡수면적이 50,880sqm를 기록하며, 공실률이 3.9%p 감소한 21.1%를 나타내었다. 전망 1분기 권역에는 임차인의 이동이 다수 예정되어 있다. 센터원에는 SBI 저축은행이 입주할 예정이며 대우인터 내셔널(송도,NEAT타워로 이전)과 쌍용 계열사(,씨티센터로 이전)는 신규로 준공한 사옥으로 이전 할 예정이다. 서울스퀘어는 기존 임차인인 벤츠가 증평하고 장기 재계약을 완료한 것으로 알려졌다. 차트 2 금융 및 보험업 종사자수 추이, 2005년 12월-2014년 12월 종사자 수 ('000) 차트 3 공실해소내역 비율, 2014년 1분기-4분기 Expansion 15% Take up 2014 4Q New organisation 16% Secondary to prime 19% Prime to prime 50% 차트 4 순흡수면적, 2008년 1분기- sq m 920 900 880 860 840 820 800 780 760 740 720 700 680 Dec-05 Dec-06 Dec-07 Dec-08 Dec-09 Dec-10 Dec-11 Dec-12 Dec-13 Dec-14 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0-50,000-100,000-150,000 Expansion 21% Take up 2014 1Q - 4Q New organisation 15% Secondary to prime 31% GBD YBD Prime to prime 33% 권역은 1분기에 3개 동의 프라임 오피스가 준공 될 예정(사옥 1동, 임대용 오피스 2동)이다. 올레플렉스 -200,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 savills.co.kr/research 03
(51,120sqm, 신축)는 강남에 있던 KT 조직이 이전하여 사옥으로 사용할 예정이다. KT는 강남과 강북으로 나뉘어 있던 오피스를 KT광화문 웨스트타워 (기존건물)와 이스트타워(올레플렉스, 신규준공)로 통합하여 효율성을 높이고 조직의 융합을 강화할 것으로 알려졌다. 트윈시티(동자구역제8지구)와 타워 8 (청진구역제8지구)는 현재 임대마케팅 중에 있어 권역의 공실률은 약 2~2.5%p가 상승할 것으로 전망된다. GBD권역의 구 한전 본사는 소유권 이전 완료 시기가 2015년 3분기로 예정되어 있지만, 한국전력이 2014년 11월에 이미 나주로 이전하여 오피스 대부분이 공실 상태이다. 이에 현대자동차그룹은 삼성역 인근상권 활성화를 위하여 현대자동차그룹 중 일부가 2015년 1분기부터 이전 계획중인 것으로 발표하였으며, 현대모비스를 비롯하여 현대파워텍, 현대위아, 동부특수강, 현대엔지니어링의 본사 또는 조직의 일부가 이전을 준비하고 있는 것으로 알려졌다. 특히 현대엔지니어링의 자산관리담당 부서가 포함되어 현대의 GBC(Global Business Center) 개발을 앞두고 계열사의 부동산과 사옥을 효율적으로 관리하기 위해 준비하고 있는 것으로 알려졌다. 2015년 1분기 GBD권역은 한화생명 서초에 입주해 있던 삼성전자가 GBD권역 내 삼성그룹 소유 오피스로 이전 계획을 세우고 있어 공실률이 상승할 것으로 예상된다. YBD권역은 강남 군인공제회빌딩에서 IBM이 Three IFC에 입주 할 예정이기 때문에 공실률이 약 3%p 하락할 것으로 전망된다. YBD권역은 Two IFC공실률이 10% 미만으로 감소하고, FKI타워의 공실률도 약25%로 감소하면서 평균 공실률도 감소추세를 보이고 있다. 공실의 원인이었던 신규공급 오피스들은 타 권역에서 이전해 오는 테넌트들이 입주하면서 공실이 감소하고 있으며, 2016년까지 공급 예정 오피스가 없기 때문에 YBD권역의 공실률은 점차 안정화 될 것으로 전망된다. 임대료 에는 서울에 있는 프라임 오피스 96개 중 2개의 빌딩( 1개, 차트 5 서울 프라임 오피스 공실률, 2002년 1분기- 차트 6 서울 프라임 오피스 빌딩 임대료 지수, 2000년 1분기- /2001 = 100 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 160 140 120 100 표 4 주요 임차인 이동, 구 권역 구 빌딩명 임차인 신 권역 신 빌딩명 입주면적(sqm) GBD 80 60 40 GBD YBD YBD (Three IFC제외) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 GBD YBD 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 트윈트리빌딩 대림 D타워 13,180 센터원/한화장교 한화건설 YBD FKI타워 29,000 한화장교 한화 L&C 센터원 8,400 신규 설립 하나은행/외환은행TFT 서울스퀘어 23,500 무역보험공사 AIG YBD Two IFC 7,100 배재정동빌딩 팬택C&I YBD HP 5,800 증평 포스코계열사 GBD 포스코센터 7,100 캐피탈타워 교보생명 GBD SI타워 5,500 증평 삼성물산 GBD 플래티넘타워 2,300 YBD 교직원공제회사옥 교직원공제회 YBD 63빌딩 11,500 Three IFC 포함 21.1% Three IFC 제외 10.1% savills.co.kr/research 04
GBD 1개)이 임대료를 인상하였다. 전년동기대비로는 임대료 인상률이 2.1%로 가장 높았고, GBD 0.8%, YBD 1.4%이었다. 서울 평균으로는 전년동기대비 임대료 인상률이 1.5% 로 소비자물가상승률(1.0%)보다 높은 수준이었다. 서울의 전년동기대비 관리비 인상률은 2.2%를 기록하였으며 4분기의 전년 동기 대비 권역별 관리비 상승률은 2.1%, GBD 2.4%, YBD 2.5% 로 3분기의 인상률과 큰 차이가 없었다. 전망 2015년 1분기에 임대료 인상을 계획하고 있는 오피스는 권역 4개 빌딩으로 조사되었다. 신규 준공 오피스나 공기업 지방이전 등으로 대규모 공실을 보유하고 있는 오피스를 중심으로 Marketing 임대료와 Effective 임대료 (Rent Free, Tenant Improvement)의 격차가 발생하고 있어 2015년 임대료 상승률은 2014년 수준을 넘지 않을 것으로 전망된다. 또한 저유가 등으로 소비자물가상승률도 높지 않아 임대료, 관리비 인상률은 2015년에도 2014년과 큰 차이가 없을 것으로 판단된다. 매매 및 투자시장 에는 프라임 오피스 7개를 비롯하여 총 15개의 빌딩이 거래되어 지난 3분기까지의 총 거래금액과 유사한 2조 5천억원을 기록하였다. 지연되던 다수의 오피스 거래가 연말에 종료되며, 2014년 전체 오피스거래규모는 5조 1천억원으로 hard asset deal 규모는 3년 연속 5조원대를 유지하였다. 차트 7 권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기- 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014, 한국은행 GBD YBD 소비자물가상승률 차트 8 서울 오피스 시장 거래규모, 2007년 1분기- KRW (trillion) 차트 9 서울 프라임 오피스 Cap Rate 추이, 2005년 1분기- 9% 6 5 4 3 2 1 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기 국고채 (좌) 900 서울 프라임 오피스 시장은 누적된 신규공급으로 높은 공실률이 지속되고 있으나, 프라임 오피스에 대한 투자 선호도는 국내외의 투자자 사이에서 여전히 높았다. 저금리 환경 및 기관 투자자들의 대체투자 비율 증대로 시장의 유동성은 여전히 높아서, 안정자산으로 인식되는 프라임 오피스 투자에 대한 선호도는 지속되고 있다. 또한, 부동산 펀드로 구입하는 자산의 취득세 감면 혜택이 2014년 연말을 기준으로 종료되어 4분기 투자시장 활성화에 영향을 끼친 것으로 보인다. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014, 한국은행 800 700 600 500 400 300 200 100 0 savills.co.kr/research 05
4분기에는 외국계 자본의 국내 오피스 매입사례가 특히 많았으며, 의 오피스 평당 매각금액 최고가 기록 갱신이 있었다. 정기적인 투자 배당에 대한 부담이 높은 한국 기관투자자의 경우, 공실이 낮고 안정적으로 임대된 오피스에 대한 선호도가 높아서 투자자들 사이에서 매입경쟁이 치열하였다. 반면, 재매각시의 Capital Gain이 고려된 IRR 수준을 중시하는 해외 투자자들의 경우, 상대적으로 저평가되었거나 공실이 있어도 입지가 좋은 오피스 투자에 적극적이었다. 에는 스테이트타워 남산, 정동빌딩, 올리브타워, YG타워, YTN타워 등 총 5개의 프라임 빌딩과 1개의 Secondary 빌딩인 동양생명 사옥이 매각되었다. 신한 BNPP 소유였던 스테이트타워 남산은 CBRE GI가 부동산 펀드로 5,030억원에 매입하였다. 2011년에 건축된 스테이트타워 남산 (GFA 66,799sqm)은 신용도 높은 다수의 글로벌 기업들이 100%임차하여 현재 공실이 없는 점이 자산의 가치를 높이게 되었다. 실제 투자자는 외국계 국부펀드로써 평당 2,489만원에 매각되어 2014년 프라임오피스 최고 거래가를 갱신하였다. SRA자산운용이 보유하던 정동빌딩 (GFA 39,343sqm)은 이지스자산운용이 2,775억원(평당 2,330만원)에 매입하였다. 2010년에 리모델링 및 증축한 정동빌딩은 전통적인 office core지역에서는 조금 벗어나 있지만, 고풍스러우며, 아름다운 주변경관으로 인해 임차인의 선호도가 높은 것으로 알려졌다. 현재 국내 대표적 로펌 김앤장과 교육과정평가원이 80% 이상을 사용하며, 공실이 없는 것으로 알려졌다. 이외에도 상업시설이 개인들에게 분양 된 YG타워의 오피스 부분(32,718sqm, 전체 GFA의 77%)을 베스타스자산 운용이 1,850억원 (평당1,870만원)에 매입하였다. 구분 소유임에도 불구하고, 삼성화재, 삼성생명 등의 신용도 높은 임차인을 보유하며, 공실면적이 없어, 투자자들의 관심을 끌었다. 이 밖에도 마이다스에셋 자산운용에서 보유하던 올리브타워는 최근 앵커테넌트의 이전으로 약 54%의 공실률을 보였지만 도이치자산운용에 매각되었다. YG 타워와 올리브타워의 실질 투자자는 외국계 자본으로 알려졌다. GBD에는 프라임 오피스빌딩 1개와 Secondary빌딩 3개가 매각되었다. SK네트웍스가 사옥용으로 2014년 1분기에 준공한 오토웨이타워(GFA 47,721sqm)는 SK네트웍스가 외부 임대를 추진하여 현재 현대모터스와 현대오토에버가 오피스면적의 약 60% 를 임차중이며, 지하에 구글캠퍼스가 2015년 초에 설립 될 예정이다. 이지스자산운용에서 3,090억원(평당 2,140만원)에 매입하였으며,교원공제회 에서 100% 투자한 것으로 알려졌다. YBD에서는 프라임 오피스 빌딩 1개와 Secondary빌딩 1개가 매각되었다. 대한지방행정공제회가 소유하였던 유진투자증권빌딩 (GFA 40,440sqm) 은 KB자산운용에 2,039억원(평당 1,667 만원)에 매각되었다. 지난 9월 국내 단일 부동산 거래로는 최고금액인 10조 5천5백억원에 낙찰된 한국전력부지는 2015년 3분기에 거래가 종결될 예정이다. 11월 말 한국전력이 나주로 이전하면서 오피스가 공실이 되자, 현대차 그룹은 주변 상권 활성화를 위해 계열사 일부 이전을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 향후 현대자동차 그룹의 글로벌본사(Global Business Center)를 비롯하여, 호텔, 전시장, 상업시설 등의 복합개발을 한다는 구상을 밝혔다. 기준금리는 한국은행이 지난 10월에 25bp 인하하여, 연말까지 2%를 유지 표 5 주요거래사례, 권역 빌딩명 매도자 매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 (단위:억 원) 스테이트타워남산 신한BNPP CBRE Global Investors 66,799 5,030 정동빌딩 삼성SRA자산운용 이지스자산운용 39,343 2,775 YTN Tower YTN KB부동산신탁 42,322 2,310 올리브타워 마이다스에셋자산운용 도이치자산운용 59,500 3,470 YG타워 칸서스자산운용 베스타스자산운용 32,718 1,850 GBD 오토웨이타워 에스케이네트웍스주식회사 이지스자산운용 47,721 3,090 GBD HLMC빌딩 주식회사 에이치엘엠씨 KT AMC 15,183 920 YBD POBA 여의도빌딩 (구, 유진투자증권) 대한지방행정공제회 KB자산운용 40,440 2,039 YBD 삼환까뮤빌딩 삼환까뮤 태흥산업 27,268 920 savills.co.kr/research 06
하고 있다. 낮은 기준금리로 대출 금리도 낮은 수준을 유지하고 있으며, 차트 10 5년 만기 국고채 및 기준금리 추이, 2012년 1월 - 2014년 12월 4분기 평균 5년만기 국고채는 2.4%로 최저치를 보이고 있다. 저금리 시장 4.0% 5년만기 국고채 기준금리 환경에서 4%후반의 거래가 등장하며 3.8% 프라임 오피스 Cap. Rate 평균도 하락하였으나 5년만기 국고채와의 스프레드는 250bp 이상으로 벌어졌다. 저금리 기조가 지속되고 공실률이 감소하면, 프라임 오피스 Cap. Rate 3.5% 3.3% 3.0% 2.8% 이 낮아질 가능성이 있으나, 현재 높은 2.5% 공실률로 인해 시장의 낮은 임대료 2.3% 상승률과 임차인에게 제공되는 Free Rent 및 Tenant Improvement 비용 등으로 인해 market yield와 effective yield 의 차이가 상당히 큰 것으로 판단되어 Cap.Rate의 하락은 임대시장 안정화 이후로 예상된다. 2.0% 1.8% 2012/01/02 출처 : 한국은행 2012/02/16 2012/04/02 2012/05/17 2012/07/03 2012/08/16 2012/09/28 2012/11/14 2012/12/31 2013/02/14 2013/04/01 2013/05/15 2013/07/01 2013/08/14 2013/10/02 2013/11/18 2014/01/02 2014/02/18 2014/04/02 2014/05/20 2014/07/04 2014/08/19 2014/10/07 2014/11/17 2014/12/31 Please contact us for further information Savills Savills Research K.D. Jeon Head of +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr Hyosung Kim Senior Director +82 2 2124 4204 hyoskim@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr JoAnn Hong Director +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Sue Lee Director Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr Grace Ko Director CRES Leasing Service +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07
부록 서울 오피스 시장 및 Savills 조사빌딩 개요 표 6 조사빌딩 개요, 2014년 12월 기준 GBD YBD Total 빌딩개수 23 14 8 45 A 평균 연면적 (sqm) 83,182 96,231 103,691 90,888 평균 준공연도 2002 1999 2002 2001 빌딩개수 23 18 10 51 B 평균 연면적 (sqm) 51,352 39,783 49,218 46,858 평균 준공연도 1999 2000 1996 2000 빌딩개수 총합계 46 32 18 96 면적 총합계(sqm) 3,094,282 2,063,331 1,321,707 6,479,728 리서치&컨설팅 팀 1. 서울 대형 오피스 빌딩 - 서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm 이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2014년 12월 현재 총 291 개, 총 연면적 약 17,060,000sqm 인 것으로 조사되었음. 이중 에 32.3%, GBD에 20.7%, YBD에 14.0%가 밀집되어, 전체의 약 67%가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의 - Savills 에서는 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음. -, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함. - 프라임빌딩 122개 중 96개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음. 3. 임대료 - 임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있으며, Savills 는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임. 4. 순 흡수면적 (Net absorption) - 해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하거나 감소한 임대면적임. 5. Cap. Rate 산정 방법 Cap. Rate : (보증금운용이익(5%)+기준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율 (95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은 5%, 임대율은 95%를 일괄적용 함. savills.co.kr/research 08