19. 5. 8 ( 수 ) 건설건자재 / 부동산 Analyst 박형렬 2.98-6695 hr.park@meritz.co.kr Price & News Construction Cycle Earnings Change Appendix 동자료는작성일현재사전고지와관련한사항이없습니다. 당사는동자료에언급된종목과계열회사의관계가없으며 19 년 5 월 8 일현재동자료에언급된종목의유가증권 (DR, CB, IPO, 시장조성등 ) 발행관련하여지난 6 개월간주간사로참여하지않았습니다. 당사는 19 년 5 월 8 일현재동자료에언급된종목의지분을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사의조사분석담당자는 19 년 5 월 8 일현재동자료에언급된종목의지분을보유하고있지않습니다. 본자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다.( 작성자 : 박형렬 ) 동자료는투자자들의투자판단에참고가되는정보제공을목적으로배포되는자료입니다. 동자료에수록된내용은당사리서치센터의추정치로서오차가발생할수있으며정확성이나완벽성은보장하지않습니다. 동자료를이용하시는분은동자료와관련한투자의최종결정은자신의판단으로하시기바랍니다.
Daily Price 지수 단위 19-5-7 1D 1W 1M YTD YoY S&P5 미국 2,884.5-1.7-2.1 -.3 15. 7.9 DOW 미국 25,965.9-1.8-2.4-1.7 11.3 6.6 NASDAQ 미국 7,963.76-2. -1.6.3. 9.6 KOSPI 한국 2,176.99 -.9-1.2-1.5 6.7-11.6 주식 NIKKEI 일본 21,923.72-1.5-1.5.5 9.5-2.4 SHCOMP 중국 2,926.39.7-4.9-9.9 17.3-6.7 MSCI ACWI 전세계 514. -1.3-2. -.9 12.9.7 MSCI DM 선진 2,135.49-1.4-2. -.7 13.4 1.8 MSCI EM 이머징 1,57.6 -.5-2.1-2.6 9.4-7.2 Dollar Index (Index) 97.55..1.2 1.5 5.2 EURO (USD/EUR) 1.12 -.1 -.2 -.2-2.4-6.1 환율 KRW (KRW/USD) 1,166.54 -.4 -.1 2.7 4.7 8.2 JPY (JPY/USD) 11.26 -.5-1. -1.3.5 1.1 CNH (CNY/USD) 6.79.3.9 1.2-1.1 6.8 금리 미국채 1Y (%,bp) 2.46-1.3-4.5-3.9-8.5-16.7 한국국채 3Y (%,bp) 1.72-1.5 2.5-1.5-5.7-24.6 WTI (USD/BL) 61. -1.4-3.9-2.8.8-4.9 Brent (USD/BL) 69.87-1.9-3. -.1 27.6 -.8 상품 COPPER (USD/ton) 6,236.. -2.8-2.6 4.5-8.6 GOLD (USD/oz) 1,285..1. -.4.3-2.2 SILVER (USD/oz) 14.86. -.3-1.5-4.4-9.5 시가총액 ( 십억원 ) 1D 1M 3M YTD PER PBR ROE 19E E 19E E 19E E 대림산업 3466.1.9.9 -.4-2.8 5.8 6..6.6 11.3 1.1 대우건설 74. -1.2-2.2-4. -7.4 7. 6..8.7 12.1 12.5 삼성엔지니어링 3351.6-2.8 1.5 8.6-2.8 12.6 11. 2.5 2.1 22.4.5 GS 건설 3.8 -.7-5. -12.9-8.3 6.3 6.1.8.7 13.6 12.6 현대건설 5634.6-1.4-7.8-21.3-7.3 11.3 1.5.8.8 7.8 7.7 HDC 976.8-1.5-15.7-1.4-5.2 6.9 6.7.4.4 6.6 6.4 HDC 현대산업개발 1955.3.2-8.8-6.8-7.7 5.5 5.8.9.8 17.9 15.1 Sinopec Engineering 485.5 -.4-4. -8.1 12.9 9.4 8.6 1. 1. 1.7 1.9 Vinci 67988.3-1.1-3. 12.7.3 14.9 13.6 2.4 2.2 16.2 16.1 TechnipFMC 11956.2-2.7-8.8 3.2 14.8 17.2 14.6 1..9 5.7 6.4 Bouygues 15967.7 -.4-1.4 7.1 4.6 11.8 1.6 1.2 1.2 1.1 1. Linde 112175.2-3. -5.7 9.7 11.9 25.3 22.3 1.9 2.1 7. 7.7 Hochtief 11346. 2. -7.3-5.6 4.1 12.8 12.1 4. 3.7 31.8.2 Saipem 5487.8-4.1-16.8 6.1 26.8 31.1 17.6 1. 1. 3.2 5.6 Maire Tecnimont 129. -1.8-15.7-14.5-6.7 8.2 8.2 2.5 2.1 33.6 27.2 L&T 329.5 1. -.5 8.3-4.9 21.6 19. 3. 2.7 14.8 15.1 JGC 4219.7-3.5-2..1-1. 22.3.3 1..9 4.4 4.7 Chiyoda 874.7-1.2 1.1-2.8 1.9 N/A 19.6 1.5 1.4-96.5 7.8 Toyo Engineering 229.6-5.2-8.2-21.1-12.4 12.2 9..5.6 7.1 7.7 Kajima Corp 9167.7 -.9.3 8.5 1.4 8. 8. 1.1 1. 15. 13.4 Tecnicas Reunidas 1821.8-2.5-7.9 1.7 16.5 15.9 12. 3.4 2.9 21.2 25.2 CTCI 1384.8.4 1.2 1.8 7.8 16. 12.4 2.1 2. 12. 15.8 Petrofac 2228.3-3. -18.6 6.5-11.8 6.1 6.6 2.2 1.8 23.2 33.2 Fluor 4847.7 1.8-27.1-15. -8.3 16.3 1.2 1.3 1.1 9.2 12.2 Jacobs 12537.8 1.6 2. 19.9 33.8 17. 14.4 1.9 1.9 9.9 12.6 KBR 375.8-4. 13.6 31.2 48.9 13.6 11.9 1.7 1.5 11.8 13.1 Meritz Research 2
Monthly Price 그림 1 건설업종국가별 1M 수익률 그림 2 글로벌업체의 1M 수익률 1M 수익률 USA FRA SPA DM WORLD KOR IND EM JPN GER CHN -1-5 5 1 15 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 KBR Chiyoda Jacobs CTCI 삼성엔지니어링 Kajima Corp 대림산업 L&T Bouygues 대우건설 Vinci JGC Sinopec Engineering Linde GS건설 Hochtief 현대건설 Tecnicas Reunidas TechnipFMC Toyo Engineering HDC현대산업개발 Maire Tecnimont Saipem HDC Petrofac Fluor - - 그림 3 건설업종국가별 YTD 수익률그림 4 글로벌업체의 YTD 수익률 YTD 수익률 USA FRA SPA DM GER WORLD JPN CHN EM IND KOR -1 1 5 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 KBR Jacobs Saipem Vinci Tecnicas Reunidas TechnipFMC Sinopec Engineering Linde Kajima Corp CTCI Bouygues Hochtief Chiyoda JGC 대림산업삼성엔지니어링 HDC L&T Maire Tecnimont 현대건설대우건설 HDC현대산업개발 Fluor GS건설 Petrofac Toyo Engineering - 그림 5 국가별시장 PBR vs 건설업종 PBR ( 배 ) 건설업 PBR 시장 PBR 5. 4.2 4. 3. 2.7 2.7 3.1 2.7 2. 1..9.9 1.1 1.1.6 1.6 1.8 2. 1.5 1.4 1.2. KOR JPN CHN IND USA FRA GER SPA 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 3
NEWS 서울도심까지 분 창릉 대장에신도시 국민일보 국토교통부가 3 차신규택시추진계획을발표하며고양창릉 (3 만 8 가구 ) 과부천대장 (2 만가구 ) 을대규모택지지구로지정함 또한경전철이나 S-BRT( 슈퍼간선급행버스체계 ) 와같은교통대책도같이발표하며 3 기신조시입주가마무리되는시점에광역교통을마무리하겠다고밝힘 대우건설, 이라크컨테이너터미널공사 23 억원에수주 조선비즈 대우건설이이라크남부바스라주에서 1 억 9975 만달러 ( 한화약 23 억원 ) 에컨테이너터미널건설공사를수주함 해당사업은이라크남부바스라주알포 (Al Faw) 지역에조성되는신항만사업중컨테이너터미널 1 단계공사로, 총연장 4.5km 의임시구조물을조성하는사업임 뉴욕 런던 광저우 청춘들의주거고민에공유주택점차확산 조선일보 뉴욕, 런던, 베를린, 베이징등대도시를중심으로몇년전부터등장한공유주택시장이급성장하고있는것으로알려짐 공유주택전문스타트업 ( 초기벤처기업 ) 들은대규모자금을투자받거나부동산개발회사들과손잡고공격적으로지점을확장중임 이란원화결제계좌중단 건설사 영향없어 건설경제신문 해외건설업계및금융권에따르면대 ( 對 ) 이란수출대금결제통로이던우리 IBK 기업은행의이란중앙은행 (CBI) 계좌가 2 일부터중단됨 국내건설사는대금결제와관련하여현재기준이란으로부터받을공사대금이없는상황이기때문에큰영향이없다는입장을밝힘 만가구쏟아지는수도권 분양앞둔아파트 ' 찬물 ' 뉴스 1 정부가 3 기신도시를통해 22 년부터수도권에 만가구를순차공급하겠다고발표함에따라대기수요가늘면서당장분양을앞둔아파트분양우려가깊어지고있음 서울인근의저렴한공공택지분양이이어짐에따라강남, 용산여의도등의수요는높아지나그외지역은공급확대정책의타격을받아서울내양극화현상이심화될것으로전망 Meritz Research 4
Construction Cycle 그림 6 전국 APT 분양물량증가율 vs APT 가격지수상승률그림 7 전국 APT 공급물량증가율 vs 매매가격지수상승률 (% YoY) 전국 APT 매매가격지수상승률전국 APT 1년누적분양물량증가율 ( 우 ) (% YoY) 1 (% YoY) 전국APT 매매가격지수상승률전국 APT공급물량증가율 ( 우 ) 45 (% YoY) 9 1 8 15 1-15 - -1 '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 - - - '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 '19 그림 8 국내업체의중동지역수주추이그림 9 전세계액체연료 (Liquid Fuels) 수급전망치 ( 십억달러 ) 중동수주 45 15 ( 백만배럴 / 일 ) 수급밸런스 ( 우 ) 1 전세계생산전세계수요 98 96 94 92 9 88 ( 백만배럴 / 일 ) 3 전망치 2 1-1 '71 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 86 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17-2 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : EIA, 메리츠종금증권리서치센터 그림 1 건설업종실적전망 17 그림 11 3 년이후대형건설업체합산분기매출증가율 ( 조원 ) 대형 6개사합산시총대형 6개사영업이익률 ( 우 ) 5 1 12 8 4-4 (% YoY) 매출증가율 1-1 '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18-8 - '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 Meritz Research 5
Earnings - 업체별 19 년영업이익컨센서스 그림 12 대림산업그림 13 현대건설 ( 십억원 ) 19년영업이익컨센서스 9 18년영업이익컨센서스 75 ( 십억원 ) 19년영업이익컨센서스 1, 18년영업이익컨센서스 1, 45 1, 8 15 '18.1 '18.4 '18.7 '18.1 '19.1 '19.4 '18.1 '18.4 '18.7 '18.1 '19.1 '19.4 그림 14 GS 건설그림 15 HDC 현대산업개발 ( 십억원 ) 19년영업이익컨센서스 18년영업이익컨센서스 1,1 1, 9 8 7 5 '18.1 '18.4 '18.7 '18.1 '19.1 '19.4 ( 십억원 ) 19년영업이익컨센서스 18년영업이익컨센서스 7 5 1 '18.1 '18.4 '18.7 '18.1 '19.1 '19.4 그림 16 대우건설그림 17 삼성엔지니어링 ( 십억원 ) 19년영업이익컨센서스 18년영업이익컨센서스 9 ( 십억원 ) 19년영업이익컨센서스 18년영업이익컨센서스 7 5 1 '18.1 '18.4 '18.7 '18.1 '19.1 '19.4 '18.1 '18.4 '18.7 '18.1 '19.1 '19.4 Meritz Research 6
Earnings - Variable For Environment 그림 18 서울 vs 수도권아파트매매가격지수상승률그림 19 아파트분양물량 (% YoY) 서울 APT 매매가격지수상승률수도권 APT 매매가격지수상승률 1 ( 천세대 ) 전국 APT 분양물량대형사비중 ( 우 ) 5 1 25 15 1 5-1 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 그림 유가와달러인덱스그림 21 해외수주 ( 달러 / 배럴 ) WTI 달러인덱스 ( 우 ) 1 (1973=1) 1 ( 십억달러 ) 75 1 8 15 9 75 45 15 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 그림 22 미분양추이그림 23 대형건설사해외수익성 ( 천세대 ) 수도권미분양지방미분양 15 대형건설사해외 GPM 12 1 8 9 4-4 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17-8 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18E '19E 자료 : 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 7
Earnings - 부동산 Data 그림 24 아파트분양물량추이그림 25 아파트청약경쟁률추이 ( 천세대 ) 전국 APT 분양물량 1 8 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 '17.7 '18.1 '18.7 '19.1 ( 배 ) 전국서울특별시 8 7 5 1 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 '17.7 '18.1 '18.7 '19.1 그림 26 주택매매가격추이그림 27 주택전세가격추이 (pt) 1 전국서울 5 개광역시 (pt) 1 전국서울 5 개광역시 1 1 1 8 8 '86 '88 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 '86 '88 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 그림 28 주택매매거래량그림 29 전월세거래량 ( 천건 ) 전국 1 1 1 8 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 '17.7 '18.1 '18.7 '19.1 ( 천건 ) 월세거래량 12M MA 전월세중월세비중 ( 우 ) 7 5 1 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 5 45 35 25 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 8
Earnings - 재건축 / 재개발 Data 그림 재건축 / 재개발분양물량그림 31 재건축 / 재개발입주물량, 멸실주택, 순수공급 ( 천세대 ) 5개광역시수도권서울제외 1 서울특별시증가율 ( 우 ) 9 1 8 - ( 천세대 ) 입주물량 멸실주택 순수증가분 1 9 '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18-8 - '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 표 1 18 년주요재건축 / 재개발분양예정지 [ 서울 ] 지역 분양시기 단지명 전체분양 일반분양 서울 강남구 1월 개포8단지 1,996 7월 개포4단지 3,3 281 청담삼익롯데캐슬 1,2 서초구 4월 서초무지개 1,481 4 상반기 서초우성1차 1,276 192 송파구 12월 거여마천뉴타운2-1 1,945 강동구 4월 고덕주공6단지 1,824 864 은평구 8월 수색9구역 753 11월 역촌1주택재건축 7 동대문구 4월 청량리롯데캐슬 1,436 1월 용두5구역 823 이문1구역 2,94 청량리동부청과 1,152 용두6 1,48 마포구 3월 염리제3구역 1,694 1월 아현2구역 1,419 영등포구 1월 e편한세상대림3재건축 852 서대문구 2월 북아현1-1 1,226 3월 홍제제3구역 1,116 1월 홍제1주택푸르지오 772 양천구 상반기 신정뉴타운2-1 1,497 647 성북구 장위7구역아이파크 1,777 장위6 1,637 노원구 3월 상계굼에그린 1,62 6월 태릉효성해링턴플레이스 1,287 관악구 8월 신림강남재건축 1,143 노원구 3월 상계굼에그린 1,62 6월 태릉효성해링턴플레이스 1,287 Meritz Research 9
표2 18년주요재건축 / 재개발분양예정지 [ 서울외 ] 지역 분양시기 단지명 전체분양 일반분양 수도권 수원시 수원권선6 2,178 의정부시 9월 의정부송산1자이 2,562 1월 의정부중앙2 2,473 안산시 9월 안산원곡e편한세상 1,357 과천시 1월 과천주공7-1 1,317 2월 과천주공2단지 2,129 9월 과천주공6단지 2,145 성남시 2월 분당가스공사더샵 562 4월 금광1구역 4,294 9월 성남신흥2자이 2,213 성남중1구역 1,987 안양시 3월 안양소곡지구 1,394 6월 안양호원초주변지구 3,85 8월 안양예술공원주변지구 1,52 안양덕현지구 2,761 안양임곡3 2,637 안양비산2 1,199 인천시 2월 인천서운효성해링턴플레이스 1,669 6월 부평부개서초교 1,559 9월 주안7구역센트레빌 1,458 1월 힐스테이트레이크송도3차 1,83 부산 서구 4월 동대신2구역 53 북구 3월 e편한세상만덕5구역 2,1 6월 화명3구역 447 동래구 상반기 온천2구역 3,853 상반기 온천4구역 4,43 연제구 6월 연산3 1,563 상반기 거제2구역 4,47 부산진구 9월 부산전포1-1 1,1 연지2 2,616 사상구 1월 덕포중흥s-클래스 1,59 영도구 2월 봉래1구역에일린의뜰 1,216 대전 서구 1월 e편한세상둔산 776 2월 도마변동8구역 1,881 유성구 하반기 도안2단계 2,5 대덕구 2월 법동1구역 1,53 상반기 신탄진동일스위트 2, 중구 5월 목동3구역 933 남산4-4 1,368 달서구 송현2동한양수자인 1,21 울산 중구 7월 복산효성해링턴플레이스 2,591 대구 북구 5월 복현주공2단지 594 충남 천안 3월 천안문성, 원선지구 1,529 4월 천안백석5 1,321 전북 전주시 3월 바구멀1구역 1,39 경남 창원시 2월 마한회원3구역 1,245 5월 회원2구역두산위브 2,1 7월 교방푸르지오예가 1,538 강원 춘천시 1월 춘천파크자이 965 1월 춘천소양촉지2재건축 1,41 Meritz Research 1
표 3 19 년주요재건축 / 재개발분양예정지 [ 서울및수도권 ] 지역분양시기단지명전체분양건설사 서울강동구 1 월둔촌주공재건축 12,32 대우건설 3,8 세대, 현대건설 3,8 세대, HDC 현대산업개발 3,8 세대 강남구 11 월개포주공 1 단지 6,642 현대건설 3,321 세대 HDC 현대산업개발 3,321 세대 강남구하반기예정개포주공 4 단지 ( 그랑자이 ) 3,343 GS 건설 서초구 12 월래미안 ( 신반포 ) 2,971 삼성물산 동대문구미정래미안 ( 이문 1) 2,94 삼성물산 성북구 11 월장위 4 구역자이 2,8 GS 건설 서초구 11 월방배 5 구역재건축 2,796 현대건설 성북구 5 월길음롯데캐슬클라시아 2,29 롯데건설 송파구미정거여 2-1 롯데캐슬 1,945 롯데건설 동작구 9 월흑석 3 1,772 GS 건설 성북구미정장위 6 1,637 서초구상반기예정서초그랑자이 ( 무지개 ) 1,446 GS 건설 동대문구미정청량리역롯데캐슬 SKY-L65 1,425 롯데건설 마포구미정아현 2 구역 1,419 HDC 현대산업개발 71 세대 강동구 12 월천호중흥 S 클래스 1,263 중흥건설 동대문구 11 월래미안 ( 용두 6) 1,48 삼성물산 중구 6 월세운 3-1,4,5 구역주상복합 998 현대엔지니어링 수도권성남시 5 월 e 편한세상금빛그랑메종 5,3 중흥건설 인천시미정청천 2 구역재개발 5,19 GS 건설 성남시 11 월신흥 2 구역 4,774 대우건설 수원시 11 월수원팔달 8 구역 3,3 롯데건설 747 세대, SK 건설 563 세대 인천시 1 월주안 1 구역재개발 2,851 삼호 부천시 1 월부천계수범박재개발 2,761 현대건설 2,14 세대 안양시 9 월안양덕현지구주택재개발 2,761 대림산업 의정부시 6 월의정부중앙 2 구역 2,472 대우건설 2,387 세대, GS 건설 2,387 세대 성남시 5 월신흥역하늘채랜더스원 2,411 코오롱건설 수원시 1 월수원팔달 115-6 재개발 2,4 대우건설 1,82 세대, 현대건설 1,322 세대 수원시미정래미안 ( 수원권선 6) 2,178 삼성물산 1,89 세대, 코오롱건설 1,89 세대 과천시 5 월과천자이 2,99 중흥건설 인천시미정주안 3 구역재개발 2,54 대우건설 2,162 세대 인천시 5 월주안 4 구역재개발 1,856 대림산업 679 세대 인천시 8 월부평부개서초교북재개발 1,559 대림산업 1,38 세대 고양시 1 월덕은중흥 S 클래스 1,59 GS 건설 안산시 5 월원곡연립 2 단지주택건축 1,357 GS 건설 824 세대 인천시 12 월미추 1 구역재개발 1,3 대우건설 1,283 세대 광명시 5 월광명 15R 구역 1,335 대림산업 광명시미정광명철산주공 7 단지재건축 1,31 GS 건설 1,27 세대 수원시 1 월지동중흥 S 클래스 1,154 포스코건설 928 세대, 롯데건설 928 세대 남양주시미정남양주평내 2 구역 1,18 한진중공업 624 세대, SK 건설 935 세대 안양시 9 월안양예술공원 1,21 라인건설 Meritz Research 11
표 4 19 년주요재건축 / 재개발분양예정지 [5 대광역시및지방 ] 지역 분양시기 단지명 전체분양 건설사 부산 연제구 9월 래미안 ( 부산거제2) 4,47 대림산업 동래구 미정 래미안 ( 부산온천4) 4,388 삼성물산 부산진구 미정 래미안 ( 부산연지2) 2,616 삼성물산 동구 5월 두산위브더제니스 2, 두산건설 남구 7월 용호3구역재개발 1,725 태영건설 사상구 7월 덕포중흥S클래스 1,59 중흥건설 부산진구 5월 부산전포1-1e편한세상 1,1 대림산업 영도구 미정 부산영도에일린의뜰 1,228 아이에스동서 남구 11월 대연4재개발 1,57 대우건설 대구 서구 미정 대구평리반도유보라 1,678 반도건설 북구 미정 대구노원2동재개발 1,61 일성건설 남구 7월 대구대명골안리슈빌 1,51 계룡건설 동구 1월 신암뉴타운화성파크드림 1,49 화성산업 달서구 미정 대구송현한양수자인 1,21 한양 서구 7월 청수주택재건축 92 대림산업 광주 광산구 9월 광주우산 2,564 GS건설 1,41 세대 서구 7월 광주염주주공재건축 1,976 포스코건설 동구 1월 광주계림2구역재개발 1,715 HDC현대산업개발 943세대 북구 5월 중흥3구역 (S-1,2) 제일풍경채 1,556 제일건설 북구 11월 유동중흥S클래스 1,353 중흥건설 대전 서구 6월 도마변동8구역주택재개발 1,881 대림산업 941세대 동구 1월 대전신흥3구역 1,588 SK건설 중구 6월 목동3구역재개발 991 포스코건설 496세대, 계룡건설 495세대 울산 중구 미정 복산효성해링턴플레이스 ( 가칭 ) 2,591 효성 강원도 춘천시 미정 춘천소양촉진 2개전축 1,41 금호건설 경남 창원시 미정 회원2구역두산위브 ( 가칭 ) 2,13 대림산업 1,52 세대 창원시 12월 창원교방1구역재개발 1,538 대우건설 923세대 창원시 미정 창원양덕4구역동원로얄듀크 1,168 동원개발 전북 전주시 11월 태평1구역재개발 1,2 HDC현대산업개발 전주시 9월 전주효자구역재개발 1,214 금호건설 546세대, 현대건설 668세대 충청 청주시 미정 탑동2구역힐데스하임 1,371 원건설 Meritz Research 12
Earnings - 부동산금융 그림 32 금융권가계대출과증가율그림 33 수도권과지방가계대출증가율 ( 조원 ) 금융권가계대출가계대출 YoY 증가율 ( 우 ) 1, 15 16 수도권가계대출 ( 우 ) 지방가계대출 ( 우 ) 수도권가계대출 YoY 증가율지방가계대출 YoY 증가율 ( 조원 ) 75 1, 8 12 9 6 3 12 8 4 45 15 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 그림 34 신규취급액기준가계대출금리추이그림 35 가계대출금리와기준금리스프레드 가계대출주택담보대출 1 집단대출 (Bp) 5 주택담보대출 - 기준금리스프레드가계대출 - 기준금리스프레드 8 6 4 2 1 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 그림 36 전국주택매매가격지수 vs APT 매매가격지수그림 37 아파트 PIR (pt) 1 주택매매가격지수아파트매매가격지수 ( 배 ) 전국서울특별시 25 1 8 15 1 5 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 통계청, KB부동산, REPS, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 13
Earnings - 입주물량 표 5 지역별아파트입주물량 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 전국 314,354 3,953 285,954 298,725 216,282 179,559 196,673 264,922 268,539 293,6 383,648 439,357 346,88 서울특별시 37,945 55,747 31,9 35,767 36,631 19,512 23,299 37,114 21,392 25,887 27,77 34,73 38,53 경기도 75,766 87,167 11,827 115,166 64,223 62,88 49,425 53,84 7,355 87,67 128,387 161,992 1,695 부산광역시 16,689 14,299 8,1 14,2 13,19 15,412,946 22,752 21,588 14,665,67 23,7 24,864 대구광역시 19,4 32,591 15,711 13,563 7,276 4,529 9,919 9,359 15,134 26,82 22,679 12,743 8,489 인천광역시,451 15,45 16,4 18,588 22,379 26,298 1,727 1,554 12,28 9,283 18,495,189 16,5 광주광역시 11,93 13,586 13,317 8,552 9,437 3,3 7,345 9,411 5,752 1,769 11,797 6,37 11,917 대전광역시 1,193 6,98 2,297 1,624 11,853 5,416 3,761 1,625 3,954 6,574 6,58 6,358 2,955 울산광역시 12,57 9,122 3,881 1,947 2,772 3,8 6,482 9,75 9,461 3,141 9,892 8,59 1,72 강원도 9,419 1,16 9,117 4,55 2,313 4,238 3,58 9,4 6,75 8,738 5,541 17,92 16,452 경상남도,988 22,952 18,6 13,233 7,162 6,524 19,812 23,6 21,625 21,27,176 39,154 32,97 경상북도 14, 12,91 14,347 15,9 9,761 3,628 6,3 7,843 15,1 15,6 24,115 24,639 16,6 전라남도 8,319 8,773 5,327 5,343 4,883 4,359 11,63 14,633 11,652 11,988 8,51 9,1 7,315 전라북도 11,784 9,53 9,762 5,454 6,343 7,341 5,599 1,591 1,845 7,992 5,765 13,229 1,485 충청남도 17,815 9,537,7 13,6 9,81 5,938 5,588 9,875 12,422 22,49 24,544 24,363 4,4 충청북도 15,816 9,826 6,632 11,799 4,21 1,289 6,159 9,476 1,821 1,114 12,266 22,762 13,43 제주도 41 921 53 1,2 2,166 717 2,927 2,159 2,51 2,753 2,89 833 1,4 세종특별시 514 2,914 2,242 4,278 3,438 14,987 17,381 7,653 15,479 14,2 1,961 수도권 144,162 158,364 158, 169,521 123,233 18,69 83,451 11,472 14,27 122,8 173,959 216,884 175,698 5개광역시 7,896 76,56 43,326 58,88 44,357 32,557 48,453 61,222 55,889 61,951 7,943 56,798 58,297 지방 99,296 86,83 84,588 71,116 48,692 38,312 64,769 12,228 18,623 18,415 138,746 165,675 112,813 지방전체 17,192 162,589 127,914 129,4 93,49 7,869 113,222 163,45 164,512 17,366 9,689 222,473 171,11 표 6 지역별아파트인허가물량 시도 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 전국 463,8 463,641 469,53 555,792 371,285 381,787 386,542 549,594 586,884 4,116 515,251 765,328 726,48 서울 58,122 51,797 39,694 62,842 48,417 36,9 69,19 88, 86,123 77,621 65,249 11,235 74,739 수도권 5,719 197,91 172,58 2,551 197,58 255,158 25,218 272,156 269,29 192,61 241,889 8,773 341,162 5개광역시 85,839 18,111 122,768 18,3,872 26,752 36,48 98,659 91,388 66,978 64,9 95,772 112,463 기타지방 172,242 157,629 174,677 145,38 112,833 99,877 99,844 178,779 226,6 18,528 8,442 2,783 272,423 Meritz Research 14
Earnings - 해외지표 그림 38 유가그림 39 달러인덱스 ( 달러 / 배럴 ) WTI Brent 1 Dubai (1973=1) 1 1 15 8 9 75 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 그림 해외수주그림 41 중동수주 ( 십억달러 ) 해외수주 75 ( 십억달러 ) 중동수주 45 15 45 15 '71 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 '71 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 그림 42 중동발주그림 43 중동 M/S ( 십억달러 ) 25 ( 십억달러 ) 국내업체중동수주금액국내업체 M/S( 우 ) 5 24 15 18 1 12 5 1 6 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : MEED, 메리츠종금증권리서치센터 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 해외건설협회, MEED, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 15
Earnings - 해외주요업체들의주가추이 그림 44 Tecnicas Reunidas 그림 45 JGC ( 유로 ) 35 25 15 '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 ( 엔 ) 3, 2,8 2, 2, 2, 2, 1,8 1, 1, 1, 1, '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 그림 46 Fluor 그림 47 Chiyoda ( 달러 ) 7 5 '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 ( 엔 ) 1, 1, 8 '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 그림 48 Jacobs 그림 49 Saipem ( 파운드 ) 9 ( 유로 ) 6. 8 7 5 '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 5. 4. 3. 2. '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 Meritz Research 16
Earnings - 해외주요업체들의매출액및영업이익률추이 그림 5 Tecnicas Reunidas 그림 51 JGC ( 십억원 ) 2, 매출영업이익률 ( 우 ) 8 ( 십억원 ) 2,5 매출영업이익률 ( 우 ) 1 1,5 4 2, 5 1, 1,5 1, -5 5-4 5-1 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-8 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-15 그림 52 Fluor 그림 53 Chiyoda ( 십억원 ) 7,5 매출영업이익률 ( 우 ) 1 ( 십억원 ) 2, 매출영업이익률 ( 우 ) 6 6, 4,5 3, 1,5 6 2-2 1,5 1, 5 3-3 -6-9 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-6 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-12 그림 54 Jacobs 그림 55 Saipem ( 십억원 ) 5, 매출영업이익률 ( 우 ) 6. ( 십억원 ) 4,5 매출영업이익률 ( 우 ) 9 4, 3, 2, 1, 4.5 3. 1.5 3, 1,5 5 1-3 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3. '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-7 Meritz Research 17
Earnings - 국내주요업체들의주가와수급추이 그림 56 대림산업 그림 57 현대건설 ( 십억원 ) 5 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 112, ( 십억원 ) 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 9, 1-1 - 1, 88, 76, 64, 52, - - - -8 8, 7,, 5,,, -, '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4-1,, '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 그림 58 GS 건설그림 59 HDC 현대산업개발 ( 십억원 ) 5 1-1 - 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) - 15, '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 ( 원 ), 55, 5, 45,, 35,, 25,, ( 십억원 ) 5 1-1 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) - 25, '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 ( 원 ) 55, 45, 35, 그림 대우건설그림 61 삼성엔지니어링 ( 십억원 ) 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 9, ( 십억원 ) 7 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 27, 1 7,5 48 3 18, 6, 2-1 - 4,5 1-1 9, - 3, '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4-2 '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 '19.4 Meritz Research 18
Appendix - 업체별분양 List 표 7 대림산업 18 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 19 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 강원 : e편한세상동해 644 1 인천 : e편한세상계양더프리미어 823 1 대전 : e편한세상둔산 388 1 재건축서울 : e편한세상청계센트럴포레 823 1 재개발 경남 : e편한세상창원파크센트럴 1,253 3 재개발서울 : e편한세상광진그랜드파크 7 1 서울 : e편한세상보라매2차 859 3 재건축서울 : 녹번역e편한세상캐슬2차 128 3 재개발 경기 : e편한세상양주신도시4차 2,38 4 전남 : 여수학동지역주택조합 821 4 조합 부산 : e편한세상금정산 985 4 재개발경기 : e편한세상일산어반스카이 552 4 경기 : e편한세상선부광장 719 4 재건축경기 : e편한세상금빛그랑메종 5,3 5 재개발 경기 : e편한세상인창어반포레 632 4 재개발부산 : 부산전포1-1e편한세상 1,1 5 재개발 전남 : e편한세상순천 5 4 경기 : 원곡연립2단지주택재건축 679 5 재건축 대전 : e편한세상대전법동 752 5 재건축세종 : 세종자이e편한세상공공분양 5 5 전북 : 서신아이파크e편한세상 695 5 재개발경기 : e편한세상파주운정3 1,1 5 서울 : e편한세상문래 263 5 경기 : 감일에코앤e편한세상 288 5 경북 : e편한세상영천 1,21 8 경기 : 김포마송 574 5 부산 : e편한세상연산더퍼스트 455 1 대림 : 도마변동8구역주택재개발 941 6 재개발 기타 3,294 대구 : 청수주택재건축 92 7 재건축 부산 : 래미안 ( 부산거제2) 1,49 9 재개발 경기 : 안양덕현지구주택재개발 1,38 9 재개발 서울 : 홍은1구역주택재건축 48 1 재건축 기타 9,118 계 15,436 계 28, 표 8 현대건설 18 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 19 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 경기 : 힐스테이트동탄2차 443 1 경기 : 하남감일A6행복주택 336 4 서울 : 디에이치자이개포 665 3 재건축서울 : 디에이치포레센트 184 4 재건축 세종 : 세종마스터힐스 (L1) 올목마을1단지 1,99 4 대구 : 대구도남지구 1,88 5 경기 : 힐스테이트리버시티 3,51 4 전북 : 전주효자구역재개발 668 9 재개발 세종 : 마스터힐스 (M1) 올목마을2단지 1,11 4 서울 : 이수역힐스테이트 913 9 조합 충남 : 힐스테이트천안 451 4 서울 : 둔촌주공재건축 3,8 1 재건축 경기 : 평촌어바인퍼스트 963 5 재개발경기 : 부천계수범박재개발 2,14 1 재개발 경기 : 하남포웰시티 932 5 인천 : 주안1구역재개발 1,568 1 재개발 서울 : 힐스테이트신촌 1,226 6 재개발경기 : 수원팔달115-6재개발 1,322 1 재개발 경기 : 힐스테이트금정역 843 6 서울 : 개포주공1단지 3,321 11 재건축 인천 : 힐스테이트학익 616 6 서울 : 방배5구역재건축 2,796 11 재건축 경기 : 힐스테이트속초센트럴 256 7 서울 : 홍은제2주택재건축 8 11 재건축 부산 : 힐스테이트연산 1,651 8 재개발서울 : 송도힐스테이트3차 (A14) 1,137 12 대구 : 힐스테이트범어센트럴 343 9 경북 : 힐스테이트펜타힐즈 657 11 조합 서울 : 힐스테이트녹번역 879 12 재개발 서울 : 디에이치라클라스 848 12 재건축 경기 : 힐스테이트판교엘포레 (A6) 8 12 조합 기타 2,557 계,7 계 19,53 Meritz Research 19
표 9 GS 건설 18 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 19 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 강원 : 춘천파크자이 965 1 대구 : 남산자이하늘채 684 1 재개발 서울 : 디에이치자이개포 665 3 재건축경기 : 다산신도시자연 & 자이 293 1 서울 : 마포프레스티지자이 1,694 4 재개발경기 : 위례포레자이 558 1 대구 : 복현자이 594 4 재건축경기 : 수원역푸르지오자이 1,21 3 서울 : 고덕자이 1,824 6 재건축경기 : 과천자이 2,99 5 재건축 경기 : 시흥은계S4( 공공분양 ) 573 6 세종 : 세종자이e편한세상공공분양 6 5 서울 : 신길파크자이 641 6 재개발서울 : 서초그랑자이 ( 무지개 ) 1,446 5 재건축 경기 : 안양씨엘포레자이 1,394 7 재개발경기 : 광교산자이2차 789 5 충북 : 가경자이 992 7 조합경기 : 광주역자연 & 자이 344 5 경북 : 문성레이크자이 975 9 서울 : 방배그랑자이 758 5 재건축 경기 : 탑석센트럴자이 2,573 11 재건축경기 : 과천제이드자이 433 5 경기 : 비산자이아이파크 1,318 12 재개발경기 : 의정부중앙2구역 824 6 재개발 경기 : 일산자이3차 1,333 12 서울 : 여의도MBC주상복합 454 6 기타 5,7 경기 : 성남고등자이 364 6 부산 : 부산삼익타워재건축 141 7 재건축 광주 : 광주우산1 1,41 9 재개발 서울 : 흑석3 1,772 9 재개발 경기 : 안양예술공원 1,21 9 재개발 서울 : 개포주공4단지 ( 그랑자이 ) 3,343 1 재건축 경기 : 신흥2구역 2,387 11 재개발 서울 : 장위4구역자이 2,8 11 재개발 경기 : 남양주별내자이 7 11 기타 3,187 계,748 계 28,837 표 1 현대산업 18 년분양예정사업지분양물량분양월구분 19 년분양예정사업지분양물량분양월구분 경기 : 수지광교산IPARK 537 1 대전 : 대전아이파크시티 1,9 3 서울 : 당산센트럴아이파크 82 3 재건축대전 : 대전아이파크시티 ( 민간임대 ) 4 전북 : 서신아이파크e편한세상 1,39 5 재개발서울 : 아현2구역 71 4 재건축 서울 : 꿈의숲아이파크 1,711 7 재개발광주 : 광주화정아이파크 75 5 충북 : 청주가경아이파크3차 983 7 경기 : 일산2차아이파크 214 5 대구 : 대구연경아이파크 792 7 경기 : 수원영통아이파크캐슬망포2차 98 6 경기 : 여주아이파크 526 7 서울 : 개나리4차재건축 499 6 재건축 부산 : 동래래미안아이파크 3,853 1 재개발부산 : 래미안 ( 부산거제2) 1,49 9 재개발 경기 : 병점역아이파크캐슬 2,666 11 서울 : 둔촌주공재건축 3,8 1 재건축 경기 : 비산자이아이파크 2,637 12 재개발광주 : 광주계림2구역재개발 943 1 재개발 대구 : 대구복현아이파크 585 12 재건축서울 : 개포주공1단지 3,321 11 재건축 전북 : 태평1구역재개발 1,2 11 재개발 경기 : 의정부주상복합 1,243 12 기타 1,97 계 16,482 계 18, Meritz Research
표 11 대우건설 18 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 19 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 경기 : 과천센트럴파크푸르지오써밋 1,317 1 재건축강원 : 춘천센트럴파크푸르지오 363 1 경기 : 하남힐즈파크푸르지오 4 1 경기 : 수지스카이뷰푸르지오 1,5 1 강원 : 춘천센트럴타워푸르지오 1,175 3 인천 : 검단센트럴푸르지오 1,199 2 경기 : 평촌어바인퍼스트 963 5 재개발경기 : 평촌래미안푸르지오 2 재건축 경기 : 화서역파크푸르지오 2,355 5 충남 : 탕정지구지웰시티푸르지오 4,755 2 부산 : 화명센트럴푸르지오 886 5 재개발경기 : 수원역푸르지오자이 1,22 3 경기 : 하남포웰시티 79 5 대구 : 수성레이크푸르지오 166 4 충북 : 청주힐즈파크푸르지오 777 5 경기 : 분당지웰푸르지오 1,614 4 부산 : 해운대센트럴푸르지오 548 5 재건축경기 : 다산신도시자연앤푸르지오 87 5 경기 : 철산센트럴푸르지오 798 7 재건축대전 : 대전중촌동푸르지오 71 5 부산 : 부산오션시티푸르지오 846 11 서울 : 홍제동제1주택 68 5 재건축 경남 : 연지공원푸르지오 814 12 서울 : 이수푸르지오더프레티움 614 5 재건축 경기 : 판교퍼스트힐푸르지오 974 12 서울 : 둔촌주공재건축 3,8 1 재건축 기타 1,94 인천 : 주안1구역재개발 1,283 1 재개발 경기 : 수원팔달115-6재개발 1,82 1 재개발 인천 : 인천한들구역푸르지오 4,774 11 경기 : 신흥2구역 2,387 11 재개발 경기 : 수원팔달8구역 2,162 11 재개발 부산 : 대연4재개발 1,948 11 재개발 경기 : 수원영흥공원푸르지오 1,538 11 서울 : 대치1지구 1,556 12 재건축 계 13,741 계 25,7 Meritz Research 21
Appendix 부동산규제 표 12 정부부동산정책의방향성 ` 16 대정부 (3~8) 17 대정부 (8~13) 18 대정부 (13~14) 18 대정부 (15~) 서울부동산상승률 56.6% -3.2% -.1% 1.% 부동산정책기조 규제 부양 부양 규제 주요정책 양도세, 종부세등세제강화 DTI/LTV 완화 임대주택등공공부문공급확대 여신심사가이드라인발표 재건축 / 재개발이익환수제 양도세등세제완화 양도세, 취득세등세제완화 공공택지분양물량조절 DTI/LTV 강화 공공부문지출확대 DTI/LTV 완화 중도금대출심사강화 주택공급물량확대 재정비사업규제완화 재정비사업규제완화 전매제한강화 자료 : 메리츠종금증권리서치센터 그림 62 규제강도와서울 APT 매매가격지수 (1998 = 1) 규제강도서울 APT 매매가격지수 ( 우 ) 18 (15 = 1) 115 1 1 1 85 1 7 1 55 8 ' '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 그림 63 준공시기별용적률평균 용적률과건폐율의개념 전국준공시기별용적률평균 전국준공시기별용적률평균 35 28 21 전국서울 194.6 191.6 234 267.2 254.8 288 221.6 253.1 212.8.3 1 7 199 년이전 1991~14 년 1991~ 년 1~1 년 11~14 년 주 : 전국준공시기별용적률평균은주상복합을제외한일반아파트 6,175 개대상으로산출자료 : 부동산 114, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 22
표 13 현행용적률규제 국토의계획및이용에관한법률 서울특별시도시계획조례 용도지역 용적률 용도지역 용적률 제 1종전용주거지역 5~1 제 1종전용주거지역 ~1 제 2종전용주거지역 1~15 제 2종전용주거지역 ~1 제 1종일반주거지역 1~ 제 1종일반주거지역 ~15 제 2종일반주거지역 15~25 제 2종일반주거지역 ~ 제 3종일반주거지역 ~ 제 3종일반주거지역 ~25 준주거지역 ~5 준주거지역 ~ 자료 : 법제처, 메리츠종금증권리서치센터 표 14 만기 은행업감독규정에따른 LTV 한도 투기지역투기과열지구기타지역 주택아파트주택아파트주택아파트 3 년이하 5% 이내 % 이내 5% 이내 5% 이내 % 이내 % 이내 3 년초과 ~1 년이하 % % % % % % 1 년초과 담보가액 6 억원초과 % % % % % % 담보가액 6 억원이내 % % % % % % 1 년이상분할상환 7% 7% 7% 7% 7% 7% 자료 : 금융위원회, 메리츠종금증권리서치센터 표 15 LTV 제도운용추이 시기 내용 적용대상 성격 2-9 LTV 규제 (%) 도입 은행 / 보험 도입 3-6 투기지역 3년이하대출 LTV % 5% 은행 / 보험 강화 3-1 투기지역 1년이하대출 LTV 5% % 은행 / 보험 강화 4-3 1이상대출 LTV % 7% 전금융기관 완화 5-6 투기지역 1년이하, 6억이상주택대출 LTV % % 은행 / 보험 강화 6-1 투기지역 LTV 규제비은행금융기관확대 비은행금융기관 강화 8-11 강남 3구이외지역투기지역해제 전금융기관 완화 9-7 수도권 6억이상대출 LTV % 5% 은행 강화 1-1 수도권 LTV 규제비은행금융기관으로확대 비은행금융기관 강화 14-7 금융기관 LTV 7% 로통일 전금융기관 완화 16-4 LTV 완화조치 1년유예 전금융기관 완화 17-6 조정대상지역에 LTV % 적용 전금융기관 강화 17-8 조건과상관없이투기과열지구및투기지역에 LTV % 적용 전금융기관 강화 자료 : 한국은행, 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 23
그림 64 재건축사업추진절차와재건축초과이익환수제도 인가고시후 3 개월이내 예정액산정자료제출 ( 조합 ) 자료제출후 일이내 예정액통보 예정액을관리처분계획에반영 사전징수계좌신청 4 개월이내 부담금결정 고지 사업준비단계사업인가단계권리변환단계완료단계 기본계획수립 정비계획수립및정비구역지정 조합설립추진위원회승인 조합설립인가 사업시행인가 분양신청 관리처분계획수립 관리처분계획인가 착공 준공인가 이전고시및청산 재건축초과이익환수부과기준시점 : 추진위원회승인 ~ 준공인가 개시시점부터종료시점까지 1 년을초과하는경우 : 준공인가로부터역산하여 1 년이되는날이개시시점 * 초과이익 : 종료시점주택가격 ( 감정가 ) - 개시시점주택가격 ( 공시지가 ) - 정상주택가격상승분 - 개발비용 정상주택가격상승분 개시시점부터종료시점까지의정기예금이자율과해당시 군 구평균주택가격상승률중높은비율을곱하여산정 1 월미만인월에대하여는적정비율을일단위로안분하여적용 개발비용 공사비, 감리비, 부대비용및그밖의경비 제세공과금 공공시설또는토지기부 ( 용적률완화를위한기부체납제외 ) 부과개시시점이후의주택양도에따른양도소득세 Point 1. 감정가와공시지가기준의문제 2. 정상주택가격상승분은정기예금이자율과재건축사업장이소재하는시 군 구의평균주택가격중높은비율을곱하여산정, 아파트가격이아닌주택평균가격기준 3. 부과기준은준공시점의소유자 ( 관리처분인가시점에부담금예정액산정 ) 4. 17 년 12 월까지관리처분인가신청시예외 자료 : 법제처, 메리츠종금증권리서치센터 표 16 강화된지역별 LTV, DTI 규제비율 ( 일반주택담보대출및집단대출 ) 구분 투기과열지구및투기지역투기과열지구, 투기지역외조정대상지역조정대상지역외수도권 LTV DTI LTV DTI LTV DTI 서민실수요자 ( 완화 ) 5% 5% 7% % 7% % 주담대미보유 ( 기본 ) % % % 5% 7% % 주담대 1건이상보유 ( 강화 ) % % 5% % % 5% 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 표 17 8.2 대책에따른투기과열지구및투기지역지정 구분 투기과열지구 투기지역 서울 전지역 (25개구 ) 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문, 동작 (16개구 ) 경기 과천, 성남분당, 하남 - 기타 세종, 대구수성 세종 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 24
표 18 8.2 주택시장안정화방안요약 현행개선비고 재건축초과이익환수제유예 18 년 1 월부터예정대로시행 투기과열지구내재건축조합원지위양도제한예외 1) 조합설립후 2 년내사업시행인가가없고 2 년이상소유 2) 사업시행인가후 2 년내착공하지못하고, 2 년이상소유 1) 조합설립후 3 년내사업시행인가가없고 3 년이상소유 2) 사업시행인가후 3 년내착공하지못하고, 3 년이상소유 투기과열지구내재개발등조합원분양권전매제한 제한없음 관리처분계획인가후부터소유권이전등기시까지조합원분양권전매금지 17 년 9 월 도시및주거환경정비법 개정이후사업시행인가를신청하는조합부터적용 투기과열지구내정비사업분양분재당첨제한 투기과열지구내정비사업일반분양을받은경우 5 년간다른정비사업의일반분양당첨불가 투기과열지구내정비사업일반분양또는조합원분양에당첨된세대에속한자는 5 년간투기과열지구내의정비사업일반분양또는조합원분양재당첨제한 양도소득세 양도차익에따라기본세율 (6~%) 적용 다주택자양도소득세중과, 장기보유특별 공제배제 조정대상지역의 1 세대 1 주택양도세비과세요건강화 LTV DTI 청약제도 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 2 년이상보유, 양도가액 9 억원이하시비과세 1) LTV: 주택유형, 대출만기, 담보가액등에따라 ~7% 적용 ( 투기지역 ~7%, 투기과열지구 5~7%) 2) DTI 6 억원초과아파트구입목적대출등에대해 % 적용 ( 배우자합산 2 건이상주담대, 세미만미혼차주아파트주담대등 ) 1) 국민주택 : 수도권 1 년, 지방 6 개월경과 + 납입횟수수도권 12 회, 지방 6 회이상 2) 민영주택 : 수도권 1 년, 지방 6 개월경과 + 예치기준금액이상예치 2 년이상보유, 양도가액 9 억원이하, 2 년이상거주시비과세 주택유형, 대출만기, 대출금액등과관계없이투기과열지구및투기지역은 LTV DTI % 적용 투기과열지구및조정대상지역에는 1 순위자격요건강화, 가점제적용확대등을도입 2 주택자의경우기본세율에 1%p 가산, 3 주택자이상의경우 %p 가산 18 년 4 월 1 일이후양도하는주택부터적용 8 월 3 일이후취득하는주택부터적용 주택담보대출을 1 건이상보유한세대에속한자가추가로받을경우 1%p 강화 ( 단, 세대기준으로투기지역내에서이미주택담보대출이 1 건있을경우추가대출불가 ) 투기과열지구 : 85m 2 이하는 75% 1% 조정대상지역 : 85m 2 이하 % 75%, 85m 2 초과 % % 표 19 민영주택가점제적용비율 구분 85m 2 이하 85m 2 초과 현행개선현행개선 수도권공공택지 1% 1% 5% 이하에서지자체장이결정 투기과열지구 75% 1% 5% 5% 조정대상지역 % 75% % % 기타지역 % 이하에서지자체장이결정 % % 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 표 오피스텔분양및관리개선 현행 투기과열지구전매 ) 소유권이전등기시까지분양 ) 거주자우선분양 % * 수도권지역에한정 조정대상지역 전매 ) 전매제한기간없음, 단 2 인이상에게전매불가 분양 ) 거주자우선분양의무없음 개정전매 ) 소유권이전등기시까지분양 ) 거주자우선분양 % * 전국으로확대자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 전매 ) 소유권이전등기시까지 분양 ) 거주자우선분양 % Meritz Research 25
Appendix 임대주택 표 21 유형별공공임대주택 영구임대 5 년임대국민임대 5 년 (1 년 ) 임대장기전세행복주택 성격 저소득층주거안정을위해 89 년최초로시도된사회복지적성격의임대주택 영구임대주택을대체할목적으로기금등을지원받아 LH 공사또는지자체가건설 / 공급하는임대주택 장기공공임대주택재고량을선진국수준으로확대하여무주택저소득층의주거안정을도모하기위해국가재정과국민주택기금을지원받아국가 지방자치단체 LH 지방공사가건설 공급하는주택 5 년 (1 년 ) 의임대기간종료후입주자에게우선분양전환하는주택 국가, 지방자체단체, LH 또는지방공기업법에따라주택사업을목적으로설립된지방공사가임대할목적으로건설또는매입하는주택 사회초년생 신혼부부 대학생등사회활동계층의주거불안해소를위하여대중교통이편리하고직주근접이가능한부지를활용하여저렴하게공급하는새로운공공임대주택 공급면적 m 2 이하 m 2 이하 85m 2 이하 45m 2 이하 전체주택재고 ( 호 ) 195,699 18,1 553,8 7,353 28,63 847 m 2 이하 191,252 89,3 214,431 15,749 146 839 ~m2이하 3,4 18,623 327,156 91,782 16,932 8 ~85m 2 이하 843 157 9,583 91,973 8,261-85m 2 초과 - - 2,238 7,849 2,724 - 입주자격 국민기초생활법상취약자등사회취약계층 전용 85m 2 이하의경우세대원무주택자 세대구성원전원이무주택자 전용 85m 2 이하의경우세대원무주택자 계층별로상이한기준충족 소득기준 전년도도시근로자가구원수별가구당월평균소득 1% 이하인자 전년도도시근로자가구원수별가구당월평균소득 7% 이하인자 전년도도시근로자가구원수별가구당월평균소득 1% 이하인자 무주택세대구성원으로서전년도조시근로자가구당월평균소득의 1% 이하인자 5m 2 미만의경우가구당월평균소득의 5% 이하인자에게우선공급 5~m 2 이하의경우가구당월평균소득의 7% 이하인자에게우선공급 자산기준 임대조건및특징 부동산 21,55 만원이하 12, 만원이하 21,55 만원이하 21,55 만원이하 자동차 2,767 만원이하 2,465 만원이하 2,767 만원이하 2,767 만원이하 임대의무기간 5 년 임대료는주변시세의 % 수준 분양전환되지않음 년임대 분양전환되지않음 임대기간종료후입주자에게우선분양전환 전용 85m 2 이하의경우시중시세 9%, 이상은시중시세 년범위 장기전세주택으로공급하는공공건설임대주택과같거나인접한시 / 군 / 구에있는주택중해당임대주택과유형, 규모, 생활여건등이비슷한 2 개또는 3 개단지의공동주택의전세계약금액을평균한금액의 8% 해당지역또는연접지역에대학, 직장이있어야함 젊은계층의경우 6 년거주가능하나거주중대학생이사회초년생, 신혼부부등최대 1 년까지거주가능 표준임대보증금 주택가격에따라산출한최초입주자모집공고당시의주택가격의 % ( 건설원가 - 국민주택기금 )/2 당해주택가격 x % x 규모계수 x 지역계수 ( 건설원가 - 국민주택기금 )/2 표준임대료 주택가격의 1% 에해당하는금액에은행의 1 년만기정기예금평균이자율을곱하여산출한금액과감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 대송충당금및국민주택기금이자를합한금액 자료 : LH 공사, 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자 Meritz Research 26