[Summary] 실리콘밸리에서일반화되어있는 Convertible Note는일종의차용계약서로추후이루어질투자 (equity financing) 라운드시해당기업의주식을취득하기위한투자방법이며, 초기투자에대한프리미엄으로서 Valuation Cap 또는 discount 설정 계

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국진 야
6 years ago
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1 (16-64 호 ) : 벤처투자다양화를위한 Convertible Note 의이해와활용 Convertible Note의개념 Convertible Note의장단점 향후전망과시사점 [ 참고 ] 국내외엔젤투자동향

2 [Summary] 실리콘밸리에서일반화되어있는 Convertible Note는일종의차용계약서로추후이루어질투자 (equity financing) 라운드시해당기업의주식을취득하기위한투자방법이며, 초기투자에대한프리미엄으로서 Valuation Cap 또는 discount 설정 계약시점전환가격이정해지지않고기업이어느정도성장을이뤄벤처투자자들의객관적인가치평가가가능해지는 series A 단계에서전환율이결정됨 투자기업의가치가추후상승하더라도 Convertible Note 보유자의투자금이주식으로전환되는시점의기업가치는 Valuation Cap 으로제한되어취득가능지분이정해짐 Convertible Note 보유자는투자된금액이전환되는시점에나중에유치한투자자에비해 discount 비율만큼낮은주당가격으로주식을취득할수도있음 투자자와스타트업기업은기업가치산정에소요되는복잡한절차와시간을단축할수있으며, 로펌등에지불하는수수료등의비용절감가능 최근 Convertible Note를대체하고있는 SAFE는보다간소화되고표준화된투자방법으로채무적성격이없으며, 계약은특정만기없이 equity financing 또는 liquidity event 가발생해주식또는현금을지급받기전까지유효 국내에서도창업초기기업들에대한기업가치산정의어려움완화를위해 Convertible Note의도입이검토되고있으며, 향후엔젤투자자등의활발한시드단계투자를유인해스타트업생태계의지속성장에기여할수있을것으로기대됨 Convertible Note 의개념 보통스타트업기업에대한자금조달은 라운드 (round) 라고이름붙여진투자단계별로이어지며, 이후최종적으로 M&A나 IPO를통해투자금의회수가이루어짐 엔젤투자자등으로부터투자를유치하는 seed 단계, 벤처캐피탈로부터처음으로공식적인투자 (equity financing) 를받는 series A 단계, 그리고그이후후속투자가이루어지는 series B, series C 단계등으로구분 - 엔젤라운드라고도불리는 Seed 라운드에서는주로 5만달러이하의투자가진행되며, 스타트업기업은아이템의수요검증및비즈니스모델수정 보완 - Series A에서는첫번째공식적인벤처캐피탈자금의투자가이루어지며, 보통유치된 3만달러 ~1, 만달러의자금은기업의비즈니스확장을위해사용 - Series B에서는마케팅비용및실질적오퍼레이션을위해필요한비용을, Series C에서는기검증된모델의글로벌화또는연관사업추진을통해대규모수익을창출하고 IPO 또는 M&A를현실화하기위한추가자금조달 1

3 [ 그림 1] 기업 Life-cycle 별자금조달단계 정부는지난 7.7일투자활성화대책을발표하면서창업초기기업들에대한기업가치산정의어려움완화를위해미국실리콘밸리에서보편화된투자방식중하나로통용되고있는 Convertible Note의도입검토계획을밝힘 현재 창업지원법, 벤처기업법 에서는주식, 무담보전환사채, 무담보신주인수권부사채, 유한회사의출자인수만을투자로인정 Convertible Note( 미국식무보증전환사채 ) 는계약서에약정한시점또는투자자가전환권을행사하는시점에주식으로전환하거나원금을상환받을수있는투자방법으로계약시점전환가격이정해져있지있지않다는점에서전환사채 (CB) 와구별 C-Note 는기업이어느정도성장을이뤄벤처투자자들의객관적이고검증된가치평가가가능해지는 series A 단계까지의도적으로가치평가를지연시키는것 C-Note 는투자자가창업자에게투자를약정하며자금을빌려주는일종의차용계약서 (loan agreement) 로원금, 상환기간 ( 만기 ), 이자율등의내용이포함 - 이자율은보통최소 2% 수준적용 ( 비전환채권에비해낮은이자율적용 ), 만기일은원금과이자가상환되는시기 - 투자받은기업입장에서는투자금이주식으로전환되는경우부채상환효과와함께지분희석 (stock dilution) 발생 미국실리콘밸리에서는시딩단계투자의대부분이 C-Note를통해이루어진다고할정도로일반화 1, 이처럼 C-Note가선호되는것은일차적으로 seed 단계스타트업에대한투자결정시기업가치의정확한측정및협의과정의어려움때문 1 IT 초기기업에대한투자중 38% 가 Convertible Note 를통해이루어짐 (Fenwick & West, 212 Seed Finance Survey, 기획재정부보도자료재인용 ) 2

4 매출실적이나벤치마크에대한객관적인근거가제시되지못하는상황에서획득가능한지분의가치를산정하는과정은이해당사자모두에게어려운과제 C-Note 투자는이자수익획득보다는성장성있는스타트업기업의주식취득이목적으로, 보통엔젤투자자의경우일반적으로다음라운드투자유치를위해소수주주로남는것을선호하며투자회사지분의 1~2% 를취득 2` C-Note 는투자조건에초기투자에대한프리미엄성격인 Valuation Cap 과 discount 를어떻게설정하느냐가핵심 (Valuation Cap) seed 단계에서자금을대여해준기업의가치가추후상승하더라도 C-Note를통해투자한투자자들의원금이주식으로전환되는시점에는투자한기업의가치가기설정한 Valuation Cap 으로적용 - C-Note 투자자가지분투자 (equity financing) 라운드의신규투자자에비해낮은주당가격을지불하고주식을취득할수있도록하는효과 - Pre money valuation 이 Valuation Cap 보다낮을경우에는새로운투자자의지분획득시적용되는가격과동일한가격으로주식전환 < 예시 1> 투자자 A 는창업 3 개월의 KB Tech. 에 1 억원을 C-Note 로투자하기로결정하고 투자조건에 valuation cap 을 1 억원으로설정. 현재취득지분은없음 1 6 개월후회사가성장하여벤처캐피탈 (VC) 로부터투자를유치하며 4 억원의기업가치 (pre-money valuation) 를적용받음 (KB Tech. 의발행주식수 1 만주를가정하면, 주당가 격은 4 만원 (=4 억원 /1 만주 ) VC 가 2 억원을투자했다고가정하면취득주식수는 5 만주 (=2 억원 /4 만원 ) 2 C-Note 로투자된금액이주식으로전환되는시점에투자자 A 는 valuation cap 1 억원에 1 억원을투자했으므로적용되는주당가격은 1 만원 (=1 억원 /1 만주 )( 이자미고려 ) 취득가능한주식수는 1 만주 (=1 억원 /1 만원 ) 로현재주당가격 4 만원적용시보다 4 배많은 주식취득가능 3 ( 투자손익 ) 주식으로전환된 1 만주는 4 억원에해당되는것으로투자원금 (1 억원 ) 대비 3 억원 ( 수익률 3%) 의장부상순익가능 (discount) C-Note 로투자된금액이주식으로전환될시점에나중에유치한투자 자에비해 discount 비율만큼낮은주당가격으로주식을취득할수있게됨 2 OECD Science, Technology and Industry Directorate s Committee for Industry, Innovation and Entrepreneurship (CIIE) 의 High-Growth Financing Project 로진행된 Financing High-Growth Firms: The Role of Angel Investors (211) 보고서의내용을기초 3

5 < 예시 2> 투자자 B 는 KB Tech. 에 1 억원을 C-Note 로투자하기로결정하고투자조건에 discount 를 2% 로설정. 현재취득지분은없음 1 2 6개월후회사가성장하여벤처캐피탈 (VC) 로부터투자를유치하며 4억원의기업가치 (pre-money valuation) 를적용받음 (B 기업의발행주식수 1만주를가정하면, 주당가격은 4만원 (=4억원/1 만주 ) C-Note 로투자된금액이주식으로전환되는시점에투자자 A는 discount 2% 에 1억원을투자했으므로적용되는주당가격은 3.2만원 (=4만원 (1-2%)) 취득가능한주식수는 3,125주 (=1억원/3.2 만원 ) 로현재주당가격 4만원적용시보다 25%(625 주 ) 많은주식취득가능 ( 이자미고려 ) 3 ( 투자손익 ) 주식으로전환된 3,125주는 1억 2,5만원에해당되는것으로투자원금 (1억원) 대비 2,5만원 ( 수익률 25%) 의장부상순익가능 valuation cap 과 discount 는보통동시에적용되지않으며, 회사의가치가빠르게성장하는회사일수록 valuation cap 의수준이중요하게고려됨 - C-Note 투자이후라운드에서산정되는기업의가치가투자당시보다크게증가하지않았을경우에는 discount 적용이더유리할수도있음 투자를유치하는창업자입장에서 C-Note의활용은상환에대한부담측면뿐아니라주식으로의전환에따른지분희석 (dilution) 관점에서도검토되어야함 투자당시계약서에명기한만기 ( 보통 12~24개월 ) 가도래했음에도다음라운드투자를유치하지못한경우투자금액은주식으로전환되지않고이자와함께상환됨 하지만초기투자금의소진에도불구하고추가투자를받지못했을뿐아니라기업의존속자체가어려운상황에서는투자원금의손실가능성도배제할수없음 Convertible Note 의장단점 (Convertible Note의장점 ) 전환가격을다른벤처캐피탈이후속투자시산정하는 기업가치에연동되도록설정함으로써초기기업에대한신속한투자가가능해짐 투자자와스타트업기업은기업가치산정에소요되는복잡한절차와시간, 로펌등에지불하는수수료등의비용절감가능 - 주식을통한투자방식의경우투자자입장에서는투자금의전액손실위험을감내해야하며, 주당매수가격산정과관련해회사와협상하는과정에서스타트업의특성상기업가치선정이어려울수밖에없음 4

6 - 또한공식적인투자계약진행과정에서각종투자계약서를검토하는데소요되 는노력과시간, 이에따르는상당한법률비용지출이불가피 - 채권을통한투자역시채권의발행과유통에대한각종규제, 적정이자율및 만기산정에대한이해당사자간협상과정, 만기시원금및이자의회수불가 능위험등을내포하고있음 기업입장에서는투자유치를위해너무많은시간과노력을소요하지않아도되 므로제품이나서비스개발, team building( 조직구성 ) 에집중할수있음 지분투자의경우는목표금액전체를투자자로부터확정받은후자금이입금되지 만, C-Note 의경우계속 rolling basis 로그때그때간단하고표준화되어있는계약서에서명을함으로써자금을받을수있음 3 초기과대또는과소책정된기업가치평가에얽매여향후투자유치에어려움을 겪거나경영권이위협당하는등의부작용을줄일수있다는장점존재 (Convertible Note 의단점 ) 그러나한편으로는스타트업기업이 equity financing 단 계인 series A 라운드에이르기전사업을포기하는경우의위험부담을감수해야함 스타트업기업들도사업을포기하게될경우채무부담이남게됨에따라추후재기 과정에서부담으로작용할가능성이높게됨 C-Note 는 Y Combinator 4 에의해소개된 SAFE(Simple Agreement for Future Equity) 라고하는보다간소화된투자방법에의해대체되는추세 [ 표 1] SAFE 와 C-Note 의비교 Term SAFE Convertible loan agreement 다큐멘트 ( 계약서 ) 의길이 4-5페이지 5~1페이지 이자유무 없음 있음 전환할인율 (Conversion discount) 15-2% 2-3% 전환을위한 Valuation Cap 협상협상 상환 / 전환을위한만기 (Maturity date) 없음보통 개월 상환 (Repayment) 기업의청산또는 M&A시 만기일때때로 부채상환촉구조항 1) (acceleration provisions) 없음 있음 회사에대한제약조건 없음협상, 종종추가채무및기타문제에대한거부권포함 주 : 1) 계약위반등의사건발생즉시서류에언급된채무등을조기상환토록하는조항 자료 : Qeektime 년설립된스타트업엑셀러레이터의선구자적모델로초창기기업들에시드머니성격의투자를진행하면서이들을단기간에세계적인기업으로성장시킴. 대표적인사례가숙박공유벤처기업에어비앤비, 파일보관서비스드롭박스등임. 212 년포브스에의해세계에서가장뛰어난스타트업엑셀러레이터로선정되기도함 5

7 [ 표 2] SAFE 투자의예 단계 Seed SAFE Series A 투자자 창업자 SAFE SAFE Series A 투자자투자자투자자 투자금액 ($) 1, 25, 2,5, Pre-money($) 1,, (=Valuation Cap) 22,5, 56,25 117,361 창업자 주식신규발행 1,, (= 투자금액 ) 주당가격.44 (= 주당가격 투자금액 ) 21.3 주당가격 ($).1 (= ) (= 발행주식수 1,, 1,56,25(A) 1,173,611 Post-money($) 25,, Series A 전지분율 5.33% 94.67% Series A 후지분율 4.79% 1.% 85.21% 지분가치 ($) 1,198, ,5,. 21,31, C-Note 는이자율과만기가있는채무 (debt) 의성격을가지고있기때문에관련법과규제의적용을받게되며, 지급불능위험을기본적으로가지고있음 - 담보권 (security interest) 과후순위약정 (subordination agreement) 5 등을포함하게됨으로써스타트업기업에게의도하지않은부정적영향을미치게됨 SAFE는향후지분제공을위한간편화된계약 ( 표준투자계약서 ) 으로채무적성격이없는전환증권 6 이며, 스탠다드형 7 의경우이자율, 만기, 상환요구등의조건협의없이투자금과전환율산정을위한 Valuation Cap 정도만협상필요 [ 그림 2] Standard SAFE 계약서상의조항 자료 : Y Combinator 5 담보권자상호간의약정에의해법에서규정한우선순위와다른우선순위를정하거나, 회생절차에서회생채권자들사이에새로운채권자로하여금신규자금을투입하게하면서다른채권보다우선하여변제하기로약정하는경우등이해당 ( 법조통권 628 호 ) 6 SAFE 를고안한 Y Combinator 역시 SAFE Primer 에서 SAFE is not a debt instrument 이라고기술 7 1 Cap, no Discount, 2 no Cap, Discount 3 Cap, Discount, 4 MFN, no Cap, no Discount 등네 가지유형으로구분 6

8 - 만기가없으므로 SAFE 계약은별도의기일연장없이 equity financing, 경영권변동 (change of control), IPO 또는청산 (dissolution) 등이발생해투자자가주식또는현금을받기전까지는유효 - 계약서날인과자금이체와같은딜클로징과정이보다간단 SAFE 보유자는향후 liquidity event( 경영권변동또는 IPO) 시자신들의투자금을현금으로상환받을것인지, 보통주로전환하여받을것인지선택가능 - 보통기존투자자들이다음라운드에서도지분율을유지할수있도록추가투자를할수있는 Pro Rata Rights 를투자계약서상에포함시킴 - 다음라운드의지분투자로인한주식전환시보통주가아닌우선주가발행되어청산 ( 잔여재산분배 ) 우선권 (liquidation preference) 을확보할수도있음 < 참고 > Liquidation preference 우선주투자자들에게부여되는청산및잔여재산분배에관한우선권으로기업의상황이악화되었을경우투자자들을보호하기위한장치. 우선주투자자들은보통투자한회사가높은가격에매각될경우에는우선주를보통주로전환하고, 그렇지않을경우에는청산우선권을행사 Straight liquidation preference: 회사매각시우선주투자자들이투자원금과배당금을보통주투자자보다우선지급받을권리부여 Participating liquidation preference(double-dip preference): 우선주투자자들은투자원금과배당금을보통주투자자들보다먼저받으며, 이후다시보통주투자자들과동일하게취급되어잔여자산을보통주투자자들과지분에비례해서또받게됨 ( 최대받을수있는금액 (cap) 을정해놓기도함 ) ex) KB Tech. 지분구조 : 창업자 4%, 직원 2%, 투자자 C( 우선주 ) 3%, 투자자 D( 보통주 ) 1%, 최근 1 억원밸류에이션에 C 로부터 3 억원을 1 liquidation preference (no participation) 의조건으로투자받은상태에서다른기업에인수됨 [ 시나리오 1] 인수가격 1, 억원 우선주투자자 C 는청산우선권을행사하지않고보유중인우선주를보통주로전환 1, 억원은지분율에따라분배 ( 창업자 4 억원 (4%), 직원 2 억원 (2%), 투자자 C 3 억원 (3%), 투자자 D 1 억원 (1%) [ 시나리오 2] 인수가격 5 억원 우선주투자자 C 는청산우선권을행사하지않고보유중인우선주를보통주로전환할경우 15 억원 (5 억원 3%) 을분배받으므로청산우선권행사 투자자 C 에게투자원금 3 억원분배, 나머지 2 억원은지분율에따라분배 ( 창업자 11.4 억원 (=2 억원 (4% /(4%+ 2%+1%)), 직원 5.7 억원, 투자자 D 2.9 억원분배 투자자 C 의청산우선권이 1 Participation liquidation preference 였다면 우선주투자자 C는청산우선권을행사해 3억원을분배받음 투자자 C의지분 3% 는보통주로취급되어 6억원 (=2억원 3%) 추가분배 ( 총 36억원 ). 잔여 14억은지분율에따라보통주주주들에게분배 ( 창업자 8억원 (=14억원 (4%/(4%+2%+1%)), 직원 4 억원, 투자자 D 2억원분배 7

9 향후전망과시사점 Convertible Note 도입은초기창업기업에대한엔젤투자자등의보다활발한시드단계투자를유인해스타트업생태계의지속성장에기여할것으로기대됨 투자자는 C-Note를활용함으로써초기기업투자에따라부담하게되는위험을어느정도낮출수있을뿐아니라기업가치증대에따른투자성과극대화가능 제도권투자유치가어려운초기창업기업은펀딩에소요되는시간과비용을절약하고벤처캐피탈로부터의자금유치에앞서자신의가치를적정한수준으로끌어올릴수있는브릿지펀딩수단으로활용가능 향후국내지분형크라우드펀딩플랫폼에서도지분투자외에 Convertible Note 등을활용한스타트업들의자금유치를시도해볼수있을것으로예상됨 지난 214년영국의 Future Ad Labs 이라는스타트업은크라우드펀딩플랫폼 SEEDRS 에서 C-Note 를통한투자유치시도 (4만파운드, discount 15% 적용 ) [ 참고 ] 국내외엔젤투자동향 미국의엔젤투자는글로벌금융위기기간급격히위축되었지만이후실리콘밸리등을중심으로활발한벤처창업활동을촉진시키며지속적으로확대되고있음 주로소프트웨어 (18%, 이하 215년기준 ), 헬스케어 (16%), 바이오테크 (13%), 산업 / 에너지 (11%), 리테일 (1.6%), 미디어 (9%) 분야에대한투자가이루어짐 - 215년기준엔젤투자는 27,2 개의일자리를창출 (3.8개의일자리 / 엔젤투자 ) 평균엔젤투자딜규모는 34만 5,39달러로 214년대비 5.1% 증가했으며, 평균밸류에이션 232만달러딜로부터평균 14.9% 의지분취득 [ 그림 3] 미국엔젤투자규모 [ 그림 4] 미국의기업성장단계별엔젤투자비중 8 6 ( 백개 ) ( 십억달러, 만명 ) % 4% 29% 33% 12% 41% 28% 25% 46% 45% % 35% 45% 25% 28% 2 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 투자기업 ( 좌 ) 투자액 ( 우 ) 엔젤투자자 ( 우 ) Seed & Start-up stage early stage expansion stage later stage 자료 : CVR(Center for Venture Research) 자료 : CVR(Center for Venture Research) 최근들어 seed 및 start-up 단계의투자비중이줄어들고 early stage 이후 단계에대한투자비중이증가 8

10 성장단계 Seed Stage Start-up Early-growth [ 표 3] 기업성장단계별특징및자금공급원 특징 매출 / 이익발생여부 주요자금공급원 신기술 신개념의아이디어개발, 기술적창업자자금, 가족 x/x 타당성, 시장가능성, 경제성등검토단계친구 동료, 정부출연금 신기술 신개념바탕시제품개발, 초기 창업자자금, 시장조사및마케팅을시행하는사업 x/x 가족 친구 동료, 정부 시작단계 출연금, 엔젤투자자, VC 시제품의소규모상용화단계및대규모생산준비단계 o/x 엔젤투자자, VC Expansion 대규모생산으로시장영향력확대단계 o/o VC, PE, 메자닌펀드, 연기금등 자료 : OECD(26), The SME Financing Gap., 과학기술정책제 23 권제 2 호재인용 유럽의경우도지난해엔젤투자규모가 213 년대비 8.3% 증가하는등최근투자 자수증가와함께양적인성장세를이어가고있음 지난해이루어진 86 억유로의 early stage 투자중 71% 인 61 억유로가엔젤투자 자에의해집행 ( 그외벤처캐피탈 21 억유로, 지분형크라우드펀딩 4 억유로 ) 엔젤투자활동이활발해지면서활동양상도조직화되고있는양상, 지난몇년간 엔젤투자자와창업가를연결해주는비즈니스엔젤네크워크 (BAN) 결성증가 - BAN( 엔젤클럽 ) 의수는지난 213 년 468 개로증가한이후정체상태 건당평균엔젤투자규모는미국보다는작은편 (184,271 유로 ( 약 2 만달러 )) - 엔젤투자자 (business angel) 당평균투자규모는감소세 (( 13) 2,437 유로 ( 14) 2, 유로 ( 15)19,99 유로 ) 를보이고있으나 BAN 당평균투자규모는 증가세 (( 13) 만유로 ( 14) 만유로 만유로 ) [ 표 4] 유럽의엔젤투자규모추이 구분 비즈니스엔젤수 ( 명 ) 241, ,43 271, 288,9 33,65 투자건수 ( 건 ) 26,158 29,13 33,43 33,21 32,94 투자규모 ( 천만유로 ) 자료 : European Early Stage Market Statistics 215 과거벤처버블붕괴로급격히축소되었던국내엔젤투자시장은최근전문엔젤도입, 엔젤투자매칭펀드, 엔젤투자소득공제확대 8 등다양한제도적지원속에회복추세 8 조세특례제한법 16조소득공제율구분개정전 215년 ~ 1,5만원이하분 1% 개인이직접또는개인투자조합을통해 5천만원이하분 5% 1,5만원초과분 5% 벤처기업등에투자 5천만원초과분 3% ( 좌동 ) 창투조합등을통해간접투자 1% ( 좌동 ) 9

11 지난해엔젤투자규모는 214 년대비 67.7% 증가한 1,399 억원 ( 소득공제신청기준 ) 으로 12 년만에 1 천억원돌파 9 - 엔젤투자자수는 16.6 월말현재사상처음으로 1 만명을넘어선상태이며, 5 인 이상의엔젤투자자가모여만든엔젤클럽 1 수도 158 개로전년대비 8.2% 증가 - 엔젤투자를유치한기업도지난해 295 개로 42.5% 증가했으며, 건당평균투자 금액은 5,9 만원 ( 투자구간별 1 천만원 ~5 천만원투자비중 42.8%) [ 그림 5] 국내엔젤투자자및엔젤클럽수 [ 그림 6] 국내엔젤투자현황 ( 백명 ) ( 개 ) 엔젤투자자수 ( 좌 ) 엔젤클럽수 ( 우 ) '12 '13 '14 '15 ' , 5, 4, 3, 2, 1, ( 억원 ) 투자액 ( 좌 ) ( 개사 ) 기업수 ( 우 ) ' '3 '6 '9 '12 '15 1,4 1,2 1, 자료 : 중소기업청 자료 : 중소기업청 지난해엔젤투자관련투자조합수 11 는 89 개, 결성액은 446 억원으로 214 년대비 각각 61.8%, 9.8% 증가. 올해들어서도상반기투자조합수가 1 개를넘긴상태 [ 그림 7] 국내개인투자조합수와투자금액 [ 그림 8] 국내업력별개인투자조합투자현황 ( 억원 ) 결성액 ( 좌 ) 투자액 ( 좌 ) ( 개 ) 조합수 ( 우 ) '11 '12 '13 '14 '15 ' 후기단계 (7 년초과 ), (26%) 중기단계 (3~7 년 ), 15.2 (34%) 초기단계 (3 년이내 ), (4%) ( 억원 ) 자료 : 중소기업청 자료 : 중소기업청 < 선임연구위원이윤재 (yunjae.lee@kbfg.com) 2) > 9 215년투자실적에대한소득공제가 218년까지가능하다는점을고려하면실제규모는이보다훨씬크다고봐야함 1 최소 5인이상의회원확보, 적격투자실적보유회원 (2건이상 & 건당 5백만원이상으로합산금액 2천만원이상신주투자또는 5천만원이상신주투자실적보유자 ) 1인이상, 연 1회이상신주투자실적 (5천만원이상 ) 유지 11 1출자총액 1억원이상 2출자 1좌의금액 1만원이상 3조합원수 49명이하 4업무집행조합원의 출자지분 5% 이상 5 존속기간 5 년이상등의요건충족필요 1

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2-1-3.hwp 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리