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1 건설업 정부, 건설업회복의마지막퍼즐을맞추다 8.28 대책으로국내부동산회복을기하다정부가지난 4.1 대책에이어, 8.28 부동산대책을발표했다. 現정부의연이은부동산대책은기본적으로규제완화, 親시장정책들로구성되어실수요자들의주택구매를지원하고, 주택매매에대한부담을경감시켜주는내용들을담고있다. 주요변수들 ( 경기, 금리, 자금, 수급, 정책 ) 을점검해볼때, 부동산시장은수도권지역중심으로점차회복되는방향을띨것으로전망된다. 이는건설업체들의주택매출증가와잠재부실요소해소로이어질것이다. 해외건설, 금융경쟁력제고를통한질적성장추구해외에서무리하게수주했던프로젝트들이주요건설업체들의손익을악화시키고있는시점에서건설업체들에가장필요한것은양질의수주물량확보이다. 정부는해외건설금융지원을통해건설업체들이해외에서과도하게경쟁하는것을지양하고, 양질의수주를확보할수있는방안을마련하였다. 금융경쟁력제고는중동外지역 (ASEAN, 북아프리카, CIS, 중남미등 ) 에서금융기반의수의계약, 혹은투자개발형사업에대한수주기회를확대해줄것으로기대된다. 이는건설업체들의안정적인해외수주물량확보와해외원가율개선으로이어질것으로전망된다. 건설주, 불확실성의굴레에서벗어나정부가내놓은국내 외정책들의영향으로건설업에대한불확실성이상당부분해소되고있다. 즉, 국내주택부문의잠재부실, 해외수익성에대한우려가점차완화되면서건설업체들의기업가치도점차회복될전망이다. 다른경기민감주대비부진했던점을감안하면, 구조적인개선의출발선상에서있는건설주는분명매력적인투자처다. 최근급등에따른단기조정우려보다국내 해외건설업황개선에집중해야할때이다 산업분석 Analyst 조동필 cdfeel@hanwha.com Overweight 현대건설 (72) 투자의견 : Buy(maintain) 목표주가 : 8,원 ( 유지 ) 주가 (9/11): 63,원삼성물산 (83) 투자의견 : Buy(maintain) 목표주가 : 73,원 ( 유지 ) 주가 (9/11): 61,8원대우건설 (474) 투자의견 : Buy(maintain) 목표주가 : 1,원 ( 유지 ) 주가 (9/11): 8,29원 부동산시장주요변수들의점검과향후전망 경기대내외불활실성다소잔존금리절대적으로낮은금리지속자금최근유동성과잉지속 수급 수도권지역중심으로공급부족 vs. 수요만연 정책 규제완화, 親시장정책 전망 수도권시장중심으로주택시장회복가능 자료 : 한화투자증권리서치센터

2 I. Investment Summary 3 1. 건설업, 정부의정책적지원을등에업다 3 2. 건설주회복가능성 6 II. 국내부동산활성화대책 8 1. 과거정부의부동산정책 History 8 2. 現정부의부동산정책 부동산시장동향과전망 건설사들주택부문실적개선 23 III. 해외건설금융지원대책 해외건설금융개념과구조 해외건설금융중요성과정책적지원 해외건설지원대책의기대효과 33 IV. 투자유망종목 37 현대건설 (72/Buy/maintain, TP: 8,원 ( 유지 )) 38 삼성물산 (83/Buy/maintain, TP: 73,원 ( 유지 )) 4 대우건설 (474/Buy/maintain, TP: 1,원 ( 유지 )) 42

3 건설업ㅣ산업분석 I. Investment Summary 1. 건설업, 정부의정책적지원을등에업다現정부의부동산활성화대책콤보정부가 4.1 대책에이어, 8.28 대책을발표하는등연이어부동산경기활성화대책들을내놓고있다. 現정부의부동산대책은 1) 부동산시장을정상화하고, 2) 서민주거를안정화시키기위한방안들을포함하고있다. 1) 부동산시장정상화 : 우선부동산시장정상화를위해서는거래에대한제재등부동산호황기에도입되었던규제책들을완화할방침이다. 취득세율을인하하고, 분양가상한제를자율화하며, 다주택자에대한양도세중과를폐지하고, 개발부담금한시감면등의규제완화를추진하고있다. 규제를최소화하고, 부동산시장의회복을기본적인수요와공급이라는시장작동원리에맡기고자하는것이취지라고판단된다. 2) 서민주거안정화 : 서민주거안정을위해서실수요자들에대한금융지원을확대할방침이다. 주택금융공사의모기지공급이확대되고, 국민주택기금의생애최초주택구입자금에대한지원도늘릴계획이다. 이는서민들의주택구입에대한부담을경감시켜줄것이다. 전세난이가중되고있는상황에서실수요자들에대한주택구입지원으로매매수요가점차회복될것으로예상되며, 결국부동산시장회복의단초를마련하는계기가될것으로전망된다. 또한민간임대사업자에대한지원을확대하여민간임대공급을확대하는것은준공후미분양과같은재고주택감소에긍정적인영향을줄것으로예상된다. [ 그림 1] 4.1 부동산대책의비전및향후방향 서민 중산층주거안정 주택시장정상화하우스, 렌트푸어지원보편적주거복지 [ 공급 ] 공공분양주택축소 민간주택공급조절 [ 수요 ] 생애최초주택구입자지원확대 주택구입자지원강화 민간임대시장활성화 [ 하우스푸어 ] 프리워크아웃 대출채권, 보유지분매각 임대주택리츠 [ 렌트푸어 ] 목돈안드는전세 전세자금지원 [ 임대주택 ] 수혜자중심으로전환 도심내공공임대확대 [ 수요지원 ] 주택바우처도입 생애주기별지원강화 공공임대주택관리 자료 : 정부관계부처합동보고자료, 한화투자증권리서치센터 Research Center 3

4 산업분석ㅣ건설업 수도권부동산시장회복가능성 211 년이후지방의부동산시장은개선되는양상을띠었다. 그러나국내주택시장에서의비중이나중요성이훨씬높은수도권지역의부동산시장은침체가지속되었다. 향후주택경기회복은수도권지역의부동산경기개선여부에달려있을것으로판단된다. 최근지방부동산시장의개선세는 주택매매거래량증가 미분양주택감소 주택가격회복 의흐름으로전개되었다. 따라서만약회복된다면, 수도권의회복세역시비슷한흐름으로전개될것으로예상된다. 특히정부의부동산대책은이러한전개를촉진시키는역할을할것으로기대된다. 건설업체들주택부문실적개선가능국내부동산시장회복이전망됨에따라, 향후건설업체들의주택부문실적도느리게나마개선될것으로기대된다. 아파트분양물량은 211 년 ~212 년은지방부동산시장의회복세영향으로지방중심으로분양물량이크게확대되었다. 올해도전국에서전년대비 1.2% 증가한 26.6 만세대분양이예상되어견조한흐름이지속될전망이다. 특히올해수도권분양물량이크게확대되는점을감안하면, 최근수년간감소세를지속해온건설업체들의주택부문매출이향후 2~3 년간증가세로전환될것으로기대된다. 주지하다시피국내부동산경기침체지속은건설업체들의주택사업부문잠재부실문제로이어져왔다. 특히미착공 PF 사업장들은당장건설업체들의재무제표에반영되지않기때문에, 불확실성으로건설주상승에제약요인이되었다. 그러나점진적인부동산시황회복시이러한잠재불안이상당부분해소될것으로예상된다. 정부의해외건설금융경쟁력제고방안중동시장중심으로수주경쟁이심해지면서국내건설업체들은가격경쟁력을기반으로무리하게수주를늘려왔다. 그리고가격경쟁력에만치중한수주는수행과정에서대규모손실발생을초래하여건설업체들의기업가치하락으로이어졌다. 이에따라정부는국내건설업체들의해외건설경쟁력이상실되기전에정부는, 8.28 해외건설ㆍ플랜트수주선진화방안을마련하였다. 1) 사업유형별맞춤형지원방안제시 : 전체해외수주의 86% 비중을차지하는단순도급사업에대한지원을지속하기위해수은, 무보의보증지원을확대할방침이다. 또한 12% 비중을차지하는시공자금융주선사업수주기회를확대하기위해민간금융의참여를유도할수있는유인책들을제시하였다. 마지막으로해외수주에서 2% 비중에불과한고부가가치투자개발형사업의수주확대를위해정책금융기관중심으로신개념사모펀드 (PEF) 모델을구축할계획이다. 2) 민간금융참여활성화및공적금융기관지원역량확충 : 해외건설금융경쟁력제고를위해가장시급한민간금융기관의해외프로젝트진출을촉진할방침이다. 앞서언급했던새로운 PEF 모델구축등을통해민간금융의리스크를줄여주고, 수은의우선상환제규모를확대시킬예정이다. 또한수은과무보에대한추가적인출자와출연등공적금융기관의지원역량을확충하고, 세계 MDB 와의협조융자및 MOU 도강화하여자금수요를충족시켜나갈계획이다. 4 Research Center

5 건설업ㅣ산업분석 [ 그림 2] 해외건설지원정책추진방향 5 년내해외건설 5 대강국진입 ( 해외수주 213 년 $7 억 217 년 $1, 억 ) 을위해수주를확대하면서, 산업의고부가가치화도지원 - 기업수주활동측면지원 - 정부주도인프라수요창출을통한직접적수주지원 정책방향 - 대기업위주진출 - 단순도급사업위주수주 - 중소기업진출확대 - 투자개발형, 엔지니어링등고부가가치사업확대 - 중동, 플랜트에집중된수주 - 진출시장 / 공종다변화 추진전략 - MDB 등네트워킹, 정부간개발협력, 중소기업지원에집중 - 컨트롤타워기능강화, 가용자원연계등효율적지원체계구축 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 해외건설업에새로운기회마련 해외건설금융역량강화는중장기적으로건설업에크게 2가지측면에서기회를제공할것으로예상된다. 1) 해외수주기회확대 : 최근해외프로젝트가점차대형화됨에따라, 수주경쟁에서 Financing 경쟁력의중요성이더욱중요해지고있다. 이때문에정부의정책으로해외건설시장에서향후인프라투자중심으로발주가견조하게증가할전망이고, 수주지역다변화를이룰수있으며투자개발형사업의기회가더욱확대될것으로예상된다. 2) 또한 Financing 경쟁력이강화되면전체적인실적의안정성도강화될전망이다. 공개경쟁입찰방식이아닌, 지명경쟁입찰, 혹은수의계약형태로의수주비중이확대될수있기때문에과거와같이무리한수주를지양할수있을것으로기대된다. 또한고부가가치의투자개발형사업기회확대로기존과같이단순 EPC 만수행하던때보다수익성도개선될것이다. Research Center 5

6 산업분석ㅣ건설업 2. 건설주회복가능성부진했었던건설주흐름하반기미국등선진국경제상황호전에따른글로벌경기회복기대감으로경기민감주인소재 / 산업재중심으로주가가회복되는흐름을보여왔다. 하지만이러한소재 / 산업재의전반적인견조한주가흐름에도불구하고, 건설주는상대적으로부진한흐름을보였다. 올해하반기에들어서화학이 13.6%, 철강금속이 15.4%, 운수장비가 12.9% 상승했음에도불구하고건설주는 7.2% 상승하는데그쳤다. 이는 KOSPI 지수가 7.% 상승한것에준하는것으로, 건설주가분명다른경기민감주대비상대적으로부진한주가흐름을보였던것으로확인된다. [ 그림 3] 올해주요소재 / 산업재주가지수비교 하반기이후회복세가가장더디었던건설주 ( =1) KOSPI 화학 운수장비 건설업 철강금속 자료 : WiseFn, 한화투자증권리서치센터 건설주의상대적인부진은크게 2가지요인에기인하는것으로판단된다. 1) 일부대형건설업체들의해외사업에서대규모손실이발생함으로써해외프로젝트의수익성에대한신뢰성이크게저하되었다. 이는향후실적전망에대한방향성마저가늠하기어렵게만들어기업가치상승의제약요소로작용하였다. 2) 해외시장에서의경쟁이심화된상황에서해외사업장의부실로활발한수주참여가제한되어미래외형성장도제한적일수도있다는우려가제기되었다. 국내건설경기침체가지속되는대신, 국내건설업체들이해외시장에서높은성장세를구가해왔기때문에이러한우려역시건설업주가에부정적이었다. 건설업투자의견 Overweight 유지, 추천종목 : 현대건설, 삼성물산, 대우건설정부의정책적인지원을등에업은건설업에대해투자의견 Overweight 를유지한다. 먼저국내부동산활성화대책으로주요건설업체들의주택부문실적이개선될수있을것으로전망된다. 올해초이후주택부문기성이증가하고있고, 주택부문에서의잠재적인부실요소들도축소될수있을것으로예상된다. 또한해외건설금융에대한지원으로건설업체들이과거와같이무리한저가수주를지양하고, 양질의수주확보에도주력할수있을것으로기대된다. 이는해외건설에대한성장정체우려를상당부분해소시켜주고, 해외건설의수익성개선에도긍정적인영향을미칠것으로전망된다. 추천종목으로는현대건설, 삼성물산, 대우건설을제시한다. 이들업체들은정부의국내ㆍ해외에서의정책적지원에따른수혜가예상되며, 향후견조한실적을이어갈수있을것으로예상된다. 또한 Valuation 역시역사적인저점수준에머물러있어, 향후실적이개선되며주가의레벨업이가능할것으로예상된다. 6 Research Center

7 건설업ㅣ산업분석 [ 그림 4] 현대건설 PER 밴드차트 [ 그림 5] 현대건설 PBR 밴드차트 ( 원 ) 14, 12, 1, Price(Adj.) 12.X 14.X 16.X 18.X ( 원 ) 18, 16, 14, 12, Price(Adj.) 1.2X 1.7X 2.2X 2.7X 8, 1, 6, 8, 4, 2, 6, 4, 2, 자료 : WiseFn, 한화투자증권리서치센터 자료 : WiseFn, 한화투자증권리서치센터 [ 그림 6] 삼성물산 PER 밴드차트 [ 그림 7] 삼성물산 PBR 밴드차트 ( 원 ) 12, 1, 8, Price(Adj.) 2.X 23.X 26.X 29.X ( 원 ) 14, 12, 1, Price(Adj.).7X.9X 1.1X 1.3X 6, 8, 6, 4, 4, 2, 2, 자료 : WiseFn, 한화투자증권리서치센터 자료 : WiseFn, 한화투자증권리서치센터 [ 그림 8] 대우건설 PER 밴드차트 [ 그림 9] 대우건설 PBR 밴드차트 ( 원 ) 5, 45, 4, 35, Price(Adj.) 9.X 11.X 13.X 15.X 3, 25, 2, 15, 1, 5, 자료 : WiseFn, 한화투자증권리서치센터 ( 원 ) 3, 25, 2, 15, 1, 5, Price(Adj.).8X 1.1X 1.4X 1.7X 자료 : WiseFn, 한화투자증권리서치센터 Research Center 7

8 산업분석ㅣ건설업 II. 국내부동산활성화대책 1. 과거정부의부동산정책 History 우리나라부동산정책의특징우리나라부동산정책은주택시장안정과국민주거복지향상이라는목표하에정부가부동산가격안정혹은투기억제, 경기활성화등을달성하기위해시장에직접적으로개입하는형태로진행되오왔다 년첫부동산투기대책인 부동산투기억제에관한특별조치법 이그시작이었다. 그리고이후부동산정책은가격급등락에대해규제강화등의가격안정대책과경기부양을위한활성화대책을반복하는모습을보여왔다. 이때문에과거 3년간의부동산정책을살펴보면, 특정시기에마지막가격안정대책이발표된후 6개월 ~1년사이에다시경기활성화대책이발표되는일이잦았다. 결국시장의왜곡을초래하였고, 또한집중된정부정책의효과가경기사이클과어긋나는문제로자주발생하였다. 결국우리나라부동산정책의목표가 직접적인가격조정 에있었다는점이이러한문제의근본원인이라고할수있다. [ 표 1] 유형별부동산정책과주요정책수단 방향구분범주정책수단 가격안정수요거래규제주택거래신고제, 투기지역지정, 청약자격제한및우선공급대상지정, 분양권전매제한, 실거래가신고의무제 조세강화 금융규제 거래세 ( 취등록세, 양도세 ) 강화보유세 ( 종합부동산세, 재산세 ) 강화개발이익환수제, 채권입찰제주택구입자금출처조사, 과표현실화주택담보인정비율 (LTV), 총부채상환비율 (DTI) 규제 공급공급확대주택공급규모확대 ( 분양및임대 ) 공급규제재건축관련규제강화 ( 심의강화, 안전진단평가기준강화, 용적률축소및소형 임대주택의무건설비율강화등 ) 수도권과밀억제권역내소형주택건설의무화 분양가 분양가상한제시행 경기활성화수요거래규제완화주택거래신고제폐지, 청약자격완화, 분양권전매제한완화 조세감면 주택금융지원 거래세 ( 취등록세, 양도세 ), 보유세 ( 종합부동산세, 재산세 ) 감면 구입자금및전세자금지원, 금리인하, LTV 및 DTI 샹향 공급공급확대주택공급규모확대를통한건설경기부양도모 공급규제완화 재건축, 다가구주택등에대한주택건설규제완화 분양가분양가자율화 ( 분양가상한제폐지 ) 공급주체지원 건설사에대한자금및신용보증지원, 금리인하등 자료 : 건설산업연구원, 한화투자증권리서치센터 우리나라부동산정책을시기별로구분하면, 1) 197 년대초반까지부동산정책초창기, 2) 197 년대중반 ~198 년대까지효율성측면과공급확대를강조한부동산정책추진기, 3) 199 년대이후부동산정책정착기, 4) 외환위기이후공급재활성화를강조한재정비시기, 5) 2 년대이후효율성과형평성을동시에추구하는확립기의다섯시기로구분할수있다. 8 Research Center

9 건설업ㅣ산업분석 [ 표 2] 역대정부별부동산정책요약 정권집권기간정책방향주요대책 박정희 1962~1979 규제강화 - 산업정책과공업입지정책 : 1963 년국토종합계획법 - 공업단지조성 : 1962 년토지수용법, 1964 년수출공업단지개발조성법, 1967 년기계공업진흥법 년부동산투기억제에관한특별조치법, 1978 년부동산투기억제및지가안정을위한종합대책 전두환 198~1986 규제완화 - 도시주택난해소 : 198 년택지개발촉진법, 1981 년주택임대차보호법, 1984 년임대주택건설촉진법 - 주택투기억제 : 1982 년청약저축제도, 1983 년채권입찰제 - 지역간형평성제고 : 1984 년토지거래신고제, 1985 년토지거래허가제 노태우 1987~1992 규제강화 - 부동산투기억제 : 1988 년 8.1 부동산투기억제종합대책 - 토지공개념 : 토지과다보유세부과, 1989 년공시지가제도, 199 년종합토지세 김영삼 1993~1997 규제완화 년준농림지에아파트건설을허가하면서수도권난개발조성 년부동산경기활성화방안, 토지시장개방, 자산담보부증권 (ABS) 제도시행 김대중 1998~22 규제완화 - IMF 이후부동산경기활성화 : 1998 년주택경기활성화대책, 1999 년주택건설촉진대책 - 주택시장과열방지 : 22 년주택시장안정대책, 23 년주택종합계획 노무현 23~27 규제강화 - 25 년 8.31 부동산제도개혁방안, 서민주거안정, 부동산거래투명화, 주택시장안정대책 - 26 년 3.3 대책 (DTI 적용 ), 26 년 대책 (LTV, DTI 강화 ) - 27 년 1 가구 2 주택자에대한양도세중과 (5%) 조치 이명박 28~212 규제완화 - 28 년 : 6.11 대책 ( 지방미분양해소및수요활성화 ), 9.1 대책 ( 부동산세제완화 ), 9.19 대책 ( 보금자리주택 ), 1.21 대책 ( 건설사 유동성지원 ), 11.3 대책 ( 경제위기종합대책 ) - 29 년 : 2 월 ~3 월기재부세제개편안및양도세제개정, 8.28 대책 ( 보금자리공급확대 ) - 21 년 : 4.23 대책 ( 주택미분양해소및거래활성화 ), 8.29 대책 ( 실수요주택거래정상화 ) 년 : 2 월, 3 월, 5 월, 8 월, 12 월전월세시장안정화및주택거래활성화대책들다수발표 년 5.1 대책 ( 강남 3 구투기지역해제 ), 6.18 대책 ( 전매제한제도개선 ) 박근혜 213~217 규제완화 대책 : 취득세및양도세감면등주택거래활성화 자료 : 한화투자증권리서치센터 대책 : 전월세시장안정화, 주택시장정상화방안마련 ' 박정희정부 (1962 년 ~1979 년 ): 고도성장을목표로한규제강화박정희정부는국토개발을경제개발전략과동시에추진하면서공업화계획추진으로인해필요한공업지구조성과산업용지개발을위한부동산정책에초점을맞추었고, 도시계획에의거한시가지개발사업도본격적으로추진하였다. 또한산업화추진을위한개발의기초형성을목표로한정책들을제정함으로써토지정책에획기적인전환기를가져왔다. 특히이시기주택정책은투기를억제하고자주택공급제도의기준을조정하고, 수요를통제하는데초점이맞춰졌다. 한편주택공급을위해 1962 년대한주택공사를, 1967 년주택금융수요를담당하기위해한국주택금고를설립하였다. 전두환정부 (198~1986): 지역개발을위한규제완화 198 년대는인구의도시집중이심해지면서대도시를중심으로주택문제가대두된시기였다. 부동산정책의초점을택지공급확대에두고, 도시의주택난해소를위한택지공급방안이적극도입되었다. 하지만전체적으로보면전두환정부의정책은기본적으로상황에따라투기를억제하는정책과침체된부동산시장을활성화하는경기부양책을반복하는임시대응적인성향이짙었던것으로판단된다. 노태우정부 (1987~1992): 토지공개념에입각한규제강화 198 년대전반기정책이수요와공급의불균형을해소하기위한택지공급확대에초점을두었다면, 198 년대후반기에는이전에추진되었던다수의개발사업영향으로개발지주변지역의지가상승과투기수요를억제하기위한규제강화정책에초점이맞춰졌다. 대표적인것이바로 토지공개념제도 이다. 정부는 1988 년부동산투기억제종합대책을발표하였고, 1989 년공시지가제도를도입하였다. 또한주택가격안정과저소득층주거안정을위해주택 2 만호건설계획을발표하였다. 한편노후아파트재건축사업을최초로승인하였으며, 199 년에는종합토지세를과세하였다. Research Center 9

10 산업분석ㅣ건설업 김영삼정부 (1993~1997): 주택공급확대를기반으로한규제완화 199 년대중반은전반적으로주택가격이안정화된시기였다. 이는노태우정부에서추진했던주택 2 만호건설, 분양가원가연동제시행, 토지공개념도입등의정책에서효과가나타났기때문인것으로판단된다. 특히 1993 년 금융실명제, 1995년 부동산실명제 를시행함으로써부동산시장은더욱안정화되는흐름을보였다. 김대중정부 (1998~22): IMF 외환위기와개방과규제완화우리나라가 IMF 외환위기에처하게되자, 김대중정부는부동산규제를대대적으로완화하였다. 부동산정책은주택의안정적인공급보다는침체된건설경기회복에중점을두었다. 경기부양을위해토지공개념제도를완화하였으며, 부동산경기활성화대책으로양도소득세면제 (25.7 평이하 ) 등의세제혜택을시행하였고, 아파트분양가를전면자율화하여주택가격회복을유도하였다. 또한외국인의국내부동산투자에대한규제를완화하였고, 토지취득이가능한외국인거주자의범위를확대하여부동산시장을전면개방하였다. 노무현정부 (23~27): 서민주의에의거한강력한규제노무현정부는기본적으로부동산시장안정을최우선목표로하여, 굵직한부동산규제대책을총 1여차례발표하였다. 정권초기에는 수요억제 에초점을맞춘반면, 중반기이후에는 공급확대 를정책의방향으로삼았다. 25 년초이후강남및분당중심으로아파트가격이급등하자정부는강력한시장안정화정책들을내놓았다. 25 년에는 8.31 대책을통해서민주거안정, 부동산거래투명화, 주택시장안정과토지시장안정을꾀했다. 하지만 8.31 대책의효과가본격화되지않은상황에서재건축시장을중심으로주택가격이상승하기시작했고, 이에따라, 26 년에 3.3 대책을통해고가주택에대한총부차상환비율 (DTI) 을적용했고, 대책에서 LTV, DTI 를강화하며강력한금융규제조치를취하였다. 또한 27년에는 1가구 2주택자에대한양도세중과 (5%) 를시행하는등전방위적인수요억제책을쏟아냈다. 공급관련대책은 26 년 8.31 대책에서송파신도시개발계획을발표하면서시작되었다. 이후검단신도시와파주신도시 3단계를비롯, 분당급신도시인동탄2신도시등이잇따라추진되었다. 이명박정부 (28~212): 경기부양을위한규제완화이명박정부의부동산정책은노무현정부시절에도입된과도한규제를완화하고주택공급확대를통한가격안정에중점을두었다. 특히주택거래가위축된것에대응하여취득세감면, 고가주택기준조정, 양도세감면등의대책을발표했다. 또한공급측면에서는보금자리주택을마련했다. 서민주거환경개선이라는취지로하여주변시세보다 15~5% 저렴한보금자리주택을 218 년까지서울외곽에 15 만호공급하겠다고발표했다. 하지만대부분보금자리주택이사실상강남권인개발제한구역에건설되면서민간이공급하는아파트의가격경쟁력이크게저하되면서민간건설사들이주택공급을크게줄이는문제가발생하였다. 이명박정부는부동산경기회복을위한대책들을다수발표했으나, 기본적인거시환경침체와무리한 보금자리주택 사업등의영향으로대책들이크게효과를발휘하지는못했다. 1 Research Center

11 건설업ㅣ산업분석 [ 그림 1] 국내주택가격변동및시기별주요정책 (% YoY) 25 2 부동산투기억제대책 ( ) 부동산경기활성화대책 5.22, 9.25, 주택시장안정화대책 1.29 대책 15 1 부동산실명제도입 ( ) 주택경기활성화대책 (28 년 ~212 년 ) 부동산투기억제대책 ( ) 주택건설촉진계획분양가자율화 주택시장안정대책 8.31 대책 자료 : 정책브리핑, 한화투자증권리서치센터 Research Center 11

12 산업분석ㅣ건설업 2. 現정부의부동산정책 4.1 부동산대책 4.1 부동산대책은박근혜정부가출범한이후최초의대책이었으며, 크게 3가지방향으로구성되었다. 3 가지방향은, 1) 기존의수요억제-공급확대기조에따른수급불균형을해소하기위한주택시장정상화에주력하고, 2) 경제적자활의지가있는하우스푸어, 렌트푸어를선별적으로지원하며, 3) 서민주거복지를강화하는것이었다. [ 표3] 現정부의 4.1 종합부동산대책 방안 대책 세부내용 주택시장정상화방안 주택공급물량조절 - 공공분양주택공급물량연 7만 2 만호이하로축소 1) 213 년 ~217 년신규인허가물량은 1만호수준으로관리 2) 수도권그린벨트내신규보금자리지구지정중단 3) 기존보금자리지구는공공분양주택공급물량및청약시기조정 - 시장수요감안해공공택지, 보금자리지구등사업계획조정추진 - 민간부문공급탄력적으로조정하기위해의무착공기간연장 (2 년 3 년 ) 세제 금융 청약제도개선을 통한유효수요창출 - 생애최초주택구입자에대한취득세한시면제, 국민주택기금지원확대 1) 취득세전액면제 : 부부합산 6 천만원이하가구금년말까지생애최초로주택 (6 억원 85 m2이하 ) 구입한경우 2) 국민주택기금의생애최초주택구입자금지원규모확대 (2.5 조원 3. 조원 ) 3) 생애최초주택구입자금에대해연말까지 DTI 를은행권자율적용, LTV 7% 로완화 - 양도소득세한시감면 : 9 억원이하신규 미분양주택구입, 혹은 1 세대 1 주택자보유주택 (9 억원 85 m2이하 ) 구입한경우 - 시중여유자금활용해민간임대주택시장활성화 1) 임대주택리츠에대해서 1 인당주식소유한도 (3%), 공모의무 (3%) 적용배제 2) 準공공임대주택제도 : 민간임대주택에대해서세제인센티브와의무를함께부여 - 분양가상한제신축운영, 토지거래허가구역해제, 개발부담금한시감면등추진 - 안전성확보가가능한범위내에서수직증축리모델링허용 하우스 렌트푸어지원하우스푸어지원 - 주택보유희망자중연체자혹은연체우려있는자는신용회복위원회통해채무조정 렌트푸어지원 - 주택매각희망자는임대주택리츠에주택매각하고, 이를재임대하여주변시세의임대료지불 - 주택연금가입연령 6 세 5 세로낮추고, 일시인출한도를 5% 1% 로확대할계획 - 전세대출을담보대출화하여금리인하 한도확대가능하게함 1) 집주인담보대출방식 : 대출금리인하, 소득세비과세, 이자납입액의 4% 소득공제, 양도세중과폐지, 재산세 종부세감면등 2) 임차보증금반환청구권양도방식 : 금융기관에우선변제권부여하여전세대출의담보력강화. 대출금리인하및한도확대 보편적주거복지행복주택등연 13 만호 - 공공임대 11 만호, 공공분양 2 만호등공공주택을연 13 만호공급할계획 공공주택공급 수혜자맞춤형주거비 지원강화 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 공공임대주택관리의공공성강화 - 행복주택은향후 5 년간총 2 만호공급, 올해수도권도심 6~8 개지구에약 1 만호시범사업으로추진할예정 - 주택바우처도입, 주택기금융자지원등수요자지원방식확대 - 생애주기별주거취약시기에대한정부지원도강화할방침 - 임대주택관리를종합복지서비스로발전시켜나가고, 주거복지사양성하여서비스향상및전문성강화할방침 12 Research Center

13 건설업ㅣ산업분석 4.1 종합부동산대책은다양한내용들을담았으나, 그중에서도특히부동산시장회복에긍정적인영향을줄것으로기대되는대책들과, 그에따른기대효과는다음과같다. 1) 보금자리주택등공공부문주택공급축소 : 정부는공공분양물량주택을연 7만호에서 2만호이하로축소하였다. 또한공공공급물량기준을기존 인허가기준 에서 준공기준 으로변경함에따라, 213 년 ~217 년신규인허가물량은연 1만호수준으로하기로했다. 수도권그린벨트내신규보금자리지구지정을중단하고, 기존보금자리역시시장상황에맞추어공급을조정했다. 우선공공공급물량이감소하는것도의미가있지만, 보금자리주택이인근시세대비파격적인가격으로공급된점을감안하면, 인근주택가격을제한했던요인들도상당부분해소할수있는정책이다. [ 그림 11] 연도별공공주택분양실적 ( 인허가기준 ) [ 그림 12] 향후주택공급계획 ( 인허가 vs. 준공 ) ( 천호 ) 12 ( 천호 ) 3 인허가 준공 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 213E 214E 215E 216E 217E 218E 219E 22E 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 2) 연말까지주택구입시양도세를한시감면하고다주택자양도세중과제도폐지 : 9억원이하신규분양, 미분양주택, 혹은 1세대 1주택자가보유한주택 (85 m2이하 & 9억원이하 ) 을구입하는경우취득한이후 5년간의양도소득세액을전액면제해주도록했다. 또한다주택자양도세중과제도역시폐지하여기본세율 (6%~38%) 로과세할계획이다. 현재 213 년말까지양도세중과가유예되고있으나, 이를아예폐지하기로했다. 양도세감면이지난해 9.1 대책보다대상범위를확대하고, 다주택자양도세중과제도역시폐지될예정이기때문에주택거래활성화에긍정적인영향을줄것으로기대된다. [ 그림 13] 주택매매거래량추이 거래세제완화 ( 취득세, 양도세감면 ) 효과 ( 천건 ) 14 수도권 지방 4.1 대책효과 대책효과 /1 1/4 1/7 1/1 11/1 11/4 11/7 11/1 12/1 12/4 12/7 12/1 13/1 13/4 13/7 자료 : OnNara, 한화투자증권리서치센터 Research Center 13

14 산업분석ㅣ건설업 3) 분양가상한제등시장과열기에도입된규제완화 : 분양가상한제는시장상황에따라지정 / 해제할수있도록주택법을개정할예정이고, 토지거래허가구역을해제하여그린벨트등의중첩규제를제거하며, 택지개발, 산업단지개발, 관광단지조성, 도시환경정비사업등의개발부담을향후 1년간한시적으로감면 ( 수도권 5%, 지방 1% 감면 ) 했다. 과거 1989 년말아파트분양가를규제한이후, 아파트가격상승률은부진한흐름을보였다. 그러나 1999 년초아파트분양가가전면자율화된이후에는, 경기회복과맞물려아파트가격상승폭이확대되었다. 이후 27 년 9월분양가가다시규제된이후, 경기침체까지지속되면서아파트가격이부진한흐름을지속하고있다. 따라서분양가규제완화는향후경기회복시아파트가격상승에일조할수있을전망이다. [ 그림 14] 분양가규제여부와전국아파트가격상승률추이 분양가자율화시기에주택가격상승폭커 (% YoY) 아파트분양가원가연동제도입 ( 통제 ) 아파트분양가전면자율화 27.9 분양가원가연동제재도입 ( 통제 ) /8 자료 : KB 국민은행, 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 4) 하우스푸어, 렌트푸어지원 : 하우스푸어의연체에대해금융권자체적으로프리워크아웃을확대하고, 자산관리공사를통해부실채권을매입해채무를조정하고, 임대주택리츠에주택을매각할수있는조치도시행되었다. 부동산경기침체가지속되면서최근하우스푸어가증가하고있고, 이는부동산경기회복에걸림돌이되었다. 금융위원회에따르면, 35, 명의하우스푸어가대책의혜택을받을것으로예상된다. 따라서하우스푸어지원대책은향후부동산시장에잠재적으로악영향을미칠수있는우려요인들을해소하는데기여할것으로기대된다. [ 그림 15] 임대주택리츠개념도 금융기관 LH 공사 4) 대출상환 3) 매입확약 6) 주택재매입 1) 투자 하우스푸어 REIT's 투자자 2) 주택매각 5) 임대료 7) 청산 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 14 Research Center

15 건설업ㅣ산업분석 8.28 전월세시장안정화대책하지만 4.1 대책중 6월말취득세감면대책의효력이소멸되면서 7월이후주택거래량이다시급감하였다. 이에반해, 전세난은더욱가중되었다. 이에따라정부는 8.28 전월세시장안정화대책을내놓았다. 8.28대책은전세난을해소하기위해전세에집중되어있는주택수요를매매로전환시키고, 전세에서월세로의임차시장구조변화과정에서발생하는수급불균형을해소하는것을기본골격으로한다. [ 표 4] 現정부의 8.28 전월세시장안정화대책 정책방향대책구체적방안 주택시장정상화 4.1 대책후속조치조속한마무리 - 다주택자양도세중과폐지, 분양가상한제신축운영, 수직증축리모델링허용등핵심법안신속처리 ( 전세수요의매매전환유도 ) 취득세율인하 - ( 기존 ) 9 억원이하 1 주택 2% 적용, 9 억원초과 ( 혹은다주택자 ) 4% 적용 - ( 개선 ) 6 억원이하 1% 적용, 6~9 억원 2% 적용, 9 억원초과 3% 적용. 다주택자차등세율폐지장기주택모기지공급확대 - 주택금융공사장기, 고정금리분할상환주택모기지공급확대 (213 년 21 조원 214 년 24 조원 ) - 장기주택모기지에대한소득공제확대 ㆍ ( 기존 ) 무주택자기준시가 3 억원이하주택취득시 ㆍ ( 개선 ) 주택가액을기준시가 4억원이하로상향 - 국민주택기금근로자및서민구입자금지원확대ㆍ ( 기존 ) 부부합산연소득 4,5 만원이하 3억원이하주택에대해호당 1억원한도, 4% 금리적용ㆍ ( 개선 ) 소득요건을 6, 만원으로상향 (213 년한시 ), 주택가액 6억원이하로확대, 호당 2억원한도로증액 - 생애최초주택구입자금지원방식다양화ㆍ수익공유형모기지도입 : 주택기금에서집값의최대 7% 까지 1.5% 금리의모기지공급. 2 억원한도ㆍ손익공유형모기지 (Equity Loan) 도입 : 집값의최대 4% 까지지분성격의저리모기지공급. 2 억원한도ㆍ수익 / 손익공유형모기지는 213 년예산범위내 (2 조원내외 ) 집행 ㆍ현행생애최초주택구입자금의지원금리 (2.6~3.4%) 추가완화검토 - 모기지보험가입대상확대 : 가입대상을기존무주택자 /1 가구 1 주택자대상에서다주택자까지로한시적 (1 년 ) 확대 임대주택공급확대공공임대주택공급확대 - 하반기공공임대주택공급확대및조기입주추진 민간임대주택공급활성화 ㆍ매입 / 전세임대집중공급 : 9 월 ~12 월총 2.3 만호 ( 수도권 1.3 만호 ) 목표ㆍ LH 보유준공후미분양주택을 9월부터임대주택으로활용. 전세전환가능물량 214 년상반기까지총 2, 호ㆍ가을철이사시기에맞춰하반기공공주택입주시기를 1~2 개월조기화 : 조기입주물량 1.6 만호 ) - 중장기적공공임대주택재고확충지속 ㆍ공공임대주택재고확충을위해연 11 만호공급 ㆍ공공분양주택용지일부공공임대주택용지로전환 (214 년까지총 8,1 호 ) - 민간임대사업자지원확대를통한임대주택공급유도ㆍ ( 금융 ) 금리인하 (5% 3%), 대출한도 (6, 만원 1.5 억원 ) 및매입대상 ( 準공공임대주택까지 ) 주택을확대ㆍ ( 세제 ) 양도소득세, 소득세, 법인세감면확대및신설 - 준공후미분양주택을임대주택으로활용ㆍ전세보증금반환보증및모기지보증도입을통한분양대금조달지원 준공후미분양의임대활용유도ㆍ수급조절용리츠가준공후미분양매입, 임대주택으로활용 : 세제지원 - 민간임대사업활성화유도를위한기반조성 ㆍ準공공임대주택, 토지임대부임대주택등새로운유형의임대주택도입 ㆍ리츠, 펀드등기업형임대사업자육성 서민, 중산층전월세부담월세소득공제확대 - 월세세입자의소득공제한도를연 3 만원 6 만원으로확대 완화 주택바우처도입 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 저소득가구전세자금지원요건완화 소액임차보증금우선변제권강화 - 공제율도월세지급액의 5% 에서 6% 로상향 - 주거급여제도를선진국형주거복지제도인 ' 주택바우처 ' 로확대발전 - 올해말까지사업모델구축 214 년시범사업거쳐 1 월에본격시행 - 전세보증금한도를지역별평균전세보증금의 44~67% 8% 상향 - 전세보증금한도의 7% 까지대출 - 우선변제권적용대상보증금가액기준과우선변제액보증금인상률을상향 Research Center 15

16 산업분석ㅣ건설업 1) 지난 4.1 대책에서발표되었으나, 시행지연되었던대책들의조속한시행 : 우선지난 4.1 대책에서발표되었으나시행지연되었던주요대책들을, 시행하기위해이들을신속하게입법화할방침이다. 주요대책으로는다주택자양도세중과폐지, 분양가상한제신축운영, 개발부담금한시감면, 수직증축리모델링허용등이있다. 앞서언급한바와같이분양가상한제신축운영 ( 혹은폐지 ) 은주택가격상승의폭을확대해줄것으로기대된다. 또한개발부담금한시감면, 수직증축리모델링허용등은서울도심등의노후화주택의재건축 / 재개발수요를자극하여전체시장분위기개선에기여할것으로예상된다. 마지막으로다주택자양도세중과폐지는주택기보유자들이추가적으로주택을구입하는것에대한부담을경감해줄수있을것으로예상된다. [ 그림 16] 정부의주요부동산관련조세대책과주택가격상승률추이 (% YoY) 신축주택양도세면제 22.3~ 차례에걸친양도세강화 29.2 신축주택양도세면제 28.6 이후지속적인양도세 / 종부세완화 양도세감면 25.8 다주택자양도세중과종부세부과 자료 : KB 국민은행, 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 2) 취득세율영구인하 : 한시적인정책으로만활용되었던취득세율이영구인하될방침이다. 기존에는 9 억원이하 1주택에대해 2%, 9억원초과 ( 혹은다주택자 ) 주택에대해 4% 의취득세율이적용되었다. 그러나향후에는 6억원이하주택은세율 1%, 6억원 ~9억원주택은세율 2%, 9억원초과주택은세율 3% 가각각적용될예정이다. 특히 6억원이하주택구입에대한수혜가가장크다. 국토교통부에따르면, 6억원이하의주택이전국주택재고의 94.3%( 수도권 89.3%) 으로절대적으로많은비중을차지하고있어대책의효과가기대된다. 한편, 다주택자에대한차등세율역시폐지되면서다주택자들의추가적인주택취득에대한부담도완화될전망이다. 3) 실수요자에대한금융지원확대 : 장기주택모기지공급을확대하여실수요자들의주택구입여건도개선될것으로기대된다. 주택금융공사의장기 고정금리분할상환방식의주택모기지공급을 213 년 21조원에서 214 년 24조원으로확대하기로했다. 또한국민주택기금근로자및서민구입자금지원자격을확대하여대상자를늘릴방침이다. 추가적으로생애최초구입자금지원방식을다양화하기위해수익공유형모기지, 손익공유형모기지등의획기적인방안들을도입하였다. 이러한대책들은최근전세난이가중되고있는실수요자들의주택구입을지원하여주택매매수요회복에일조할것으로예상된다. 16 Research Center

17 건설업ㅣ산업분석 4) 민간임대사업참여확대유도 : 기본적으로정부는공공임대주택공급물량을늘릴계획이지만, 민간임대주택공급확대에도중점을두고있다. 우선민간임대사업자들에대한지원을확대한다. 매입임대주택에대한금리를 5% 3% 로인하하여주고, 대출한도도기존 6, 만원에서수도권 1.5 억원, 지방 7,5 만원으로확대해준다. 또한매입대상도기존미분양주택뿐만아니라기존주택으로까지확대한다. 게다가 전세보증금반환 및 모기지보증 도입을통해준공후미분양주택에대한임대활용활성화도유도하고있다. 한편리츠 펀드등기업형임대사업자에대한지원및육성도강화할방침이다. 이는임대주택공급물량의증가라는전세가격안정효과이외에임대사업자들의주택매매수요증대효과도유발할전망이다. [ 그림 17] 지역별준공후미분양물량추이 수도권준공후미분양적체지속 ( 천호 ) 6 수도권 지방 /7 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 Research Center 17

18 산업분석ㅣ건설업 3. 부동산시장동향과전망거래가뭄에단비만기다렸다전술한바와같이, 지난 MB정부의 9.1 대책때와마찬가지로 4.1 대책이후주택매매거래량이급증하는양상을보였다. 그렇지만취득세감면등의주요대책의효력이 6월말로소멸된이후에는다시거래가급감하였다. 주택매매거래가급격하게부진한반면, 전세난은더욱심화되었다. 거래가뭄이심해지고있는가운데, 많은사람들이하늘에서단비가내리기만을기다리고있었다 대책은이런상황에서주택매매등의결정과실행에긍정적영향을미칠것으로기대된다. 주택거래량 7월전국주택매매거래량은전월대비 69.5%, 전년동월대비 3.3% 감소한 39,68 건을기록하였다. 이로써올해 7월까지의주택거래량은전년동기대비 19.8% 증가한 48,13 건을보이고있다. 7월에는명확하게거래절벽이발생하였다. 그러나지난 9.1 대책과 4.1 대책에서도살펴볼수있듯이, 정부의추가적인부동산대책이나오면서단기적인주택거래절벽문제도점차해소될수있을전망이다. [ 그림 18] 주택매매거래량추이및전망 매매수요회복으로수도권중심거래량회복기대 ( 천건 ) 1,2 수도권 지방 1, E 214E 자료 : OnNara, 한화투자증권리서치센터 주택가격 8월전국주택매매가격은전년동월대비.7% 하락하였다. 특히수도권지역의주택가격은전년동월대비 2.8% 나떨어지며전국의하락세를주도하고있다. 이는지방 5개광역시가격이 1.8%, 기타지방이 1.4% 상승한것에대조된다. 수도권지역의주택가격하락세지속은거래량급감과맞물려분양시장에도악영향을미쳤다. 그러나최근정부의부동산대책효과로수도권지역의주택거래량이회복되고, 아파트분양시장분위기도점차개선되면서수도권지역의분양가격도점차회복되고있다. 따라서향후주택거래량이회복되면서수도권지역의주택가격역시상승할수있을것으로전망된다. 18 Research Center

19 건설업ㅣ산업분석 [ 그림 19] 주택매매가격상승률추이 수도권부진지속 [ 그림 2] 수도권아파트분양가추이 최근분양가회복세 (% YoY) 전국 수도권 ( 만원 /3.3m2) 2,9 2,4 수도권분양가 12 개월이동평균 15 1,9 1 1, 자료 : KB 국민은행, 한화투자증권리서치센터 자료 : 부동산 114, 한화투자증권리서치센터 주택수급부동산114 에따르면, 올해하반기전국아파트공급물량 ( 재고 + 입주 ) 은전년동기대비 8.1% 증가한 17,721 세대로예상된다. 하지만수도권공급물량은전년동기대비 34.9% 급감한 44,352 세대에불과하다. 올해연간으로도전국아파트공급물량이전년대비 8.3% 증가한 192,278 세대가예상되는것에반해, 수도권지역의공급물량은전년대비 2.9% 감소한 84,881 세대가예상된다. 즉수도권지역의주택공급물량은여전히부족한상황이라고판단된다. 최근수도권지역의전세난이극심한가운데, 이러한수급불균형은향후수도권지역의매매수요를회복시킬가능성이크다. 또한올해하반기수도권지역의분양물량이다수대기하고있는가운데, 최근분양시장중심으로의수요자들관심이살아나고있는점도수도권시장분위기개선에긍정적으로작용할전망이다. [ 그림 21] 아파트공급물량추이 수도권공급물량부족지속 [ 그림 22] 아파트분양 ( 계획 ) 물량 수도권분양계획물량증가 ( 천세대 ) 16 수도권 지방 ( 천세대 ) 12 수도권 지방 H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H(E) 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q(E)4Q(E) 자료 : 부동산 114, 한화투자증권리서치센터 자료 : 부동산 114, 한화투자증권리서치센터 Research Center 19

20 산업분석ㅣ건설업 부동산시장방향성전망아래에서는부동산시장의주요변수들을점검하여향후부동산시장의방향성을전망해보았다. 주요변수로전반적인경제상황, 금리, 자금흐름, 주택수급, 정부정책을채택했다. 먼저경제상황은현재낙관하기에다소어려운면이있다. 대내외불확실성요소들이남아있기때문이다. 그러나나머지변수들은모두부동산시황개선에긍정적인요소들로작용할가능성이크다. 먼저금리는절대적으로매우낮은수준이지속되고있다. 주택담보대출금리는 7월기준 3.77% 수준에불과하다. 또한 212 년이후자금흐름도양호하다. 212 년이후 M2 증가율이 GDP 성장률을꾸준히상회하고있는등시중에유동성과잉이지속되고있기때문이다. [ 그림 23] 주택담보대출금리추이 7 월기준 3.77% [ 그림 24] M2 증가율 vs. GDP 성장률 최근유동성과잉지속 (%) (%, yoy) 16 M2 증가율 GDP성장률 자료 : 한국은행, 한화투자증권리서치센터 자료 : 한국은행, 한화투자증권리서치센터 경제전반에걸친불확실성우려가여전히남아있지만, 금리및자금흐름을살펴보면부동산시장의수요개선여건은상당부분갖추어져있다. 이와더불어, 앞서언급한바와같이주택공급이절대적으로부족한상황도당분간지속될것으로예상됨에따라전세수요를중심으로한실수요가매수세로이어질것으로전망된다. 외부변수로불확실성이남아있었던정책변수는지난 4.1 대책과 8.28 대책으로방향성을확실히하였다. 현재정부는과거부동산호황기에도입된과도한규제들을대부분완화하고, 정부의제재보다는시장의자율적인조정기능을회복하는데주력하고있다. 향후우리나라정부도다른선진국가들과같이, 부동산급등기가도래하지않는다면, 정권에상관없이친시장적인정책방향을유지할것으로기대된다. 2 Research Center

21 건설업ㅣ산업분석 [ 그림 25] 부동산시장주요변수들점검과향후전망 경기대내외불활실성다소잔존금리절대적으로낮은금리지속자금최근유동성과잉지속 수급 수도권지역중심으로공급부족 vs. 수요만연 정책 규제완화, 親시장정책 전망 수도권시장중심으로주택시장회복가능 자료 : 한화투자증권리서치센터 지방주택시장회복 : 거래량회복 미분양감소 가격회복 21 년이후최근까지지방주택시장은회복세를지속하고있다. 지방주택시장의회복은 거래량회복 미분양감소 가격상승 의흐름으로전개되었다. 28 년이후지방의주택거래량이증가하였고, 29 년적체되어있던미분양물량이급감하였다. 그리고 21 년이후부터는주택가격이상승세를지속하였다. 결국수도권시장의회복여부도이러한흐름으로전개될수있을지에대한검토가필요하다. [ 그림 26] 28 년이후지방주택거래량증가 vs. 미분양감소 [ 그림 27] 지방주택매매가격상승률추이 (%, yoy) (%, yoy) 2 거래량증가율 ( 좌 ) 미분양증가율 ( 우 ) (%, yoy) 지방 5 개광역시 기타지방 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 자료 : KB국민은행, 한화투자증권리서치센터 Research Center 21

22 산업분석ㅣ건설업 수도권시장도회복가능향후수도권부동산시장도지방의회복과비슷한양상으로전개될것으로전망된다. 4.1 대책발표이후수도권지역의주택거래량이급증했다. 또한수도권지역의 7월말준공후미분양주택수는전년말대비 318 세대감소한 15,583 세대를기록하였다. 올해하반기이후주택거래량이회복되고수도권분양시장분위기도개선되고있어, 수도권지역의준공후미분양주택수는꾸준히소진될것으로전망된다. 이는결국수도권지역의주택가격회복으로이어질가능성이크다고판단된다. [ 그림 28] 수도권주택매매거래량증가율추이 [ 그림 29] 수도권준공후미분양주택수추이 (%, yoy) /1 11/4 11/7 11/1 12/1 12/4 12/7 12/1 13/1 13/4 13/7 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 ( 세대수 ) 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, /7 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 22 Research Center

23 건설업ㅣ산업분석 4. 건설사들주택부문실적개선주택부문매출회복아파트분양물량은 211 년이후회복세를보였다. 27 년이후꾸준히감소한전국아파트분양물량은 21년 175,286세대를저점으로, 211 년이후연간 26만세대수준으로회복되었다. 특히 211 년 ~212 년지방부동산시장의회복세영향으로지방중심으로분양물량이크게확대되었다. 올해도전국에서전년대비 1.2% 증가한 26.6 만세대분양이예상되어견조한흐름이지속될전망이다. 특히올해는수도권분양물량이크게확대된다. 이를감안하면, 최근수년간감소세를지속해온건설업체들의주택부문매출은향후 2~3 년간증가세로전환될것으로기대된다. [ 그림 3] 지역별아파트분양물량추이 213 년수도권多 [ 그림 31] 국내주택기성증가율추이 올해증가세전환 (% YoY) 4 수도권 지방 (% YoY) 8 주택기성 비주택건축기성 E 자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 자료 : 통계청, 한화투자증권리서치센터 잠재부실문제해소국내부동산경기침체지속은건설업체들의주택사업부문의잠재부실과도연결되어있다. 특히미착공 PF 사업장들은당장건설업체들의재무제표에반영되지않기때문에, 불확실성요소로건설주상승에제약요인이되었다. 그러나점진적인부동산시황회복시이러한불확실성이일정부분해소될것으로예상된다. 특히주요건설사들미착공 PF 사업의규모가업체별로 1조원내외이기때문에, 미착공 PF 사업장들의조속한착공전환시불확실성이많이줄어들전망이다. [ 그림 32] 대형건설업체별미착공 PF 규모 ( 조원 ) 현대건설 대우건설 GS건설 대림산업 삼성물산 자료 : 각사, 한화투자증권리서치센터 Research Center 23

24 산업분석ㅣ건설업 III. 해외건설금융지원대책 1. 해외건설금융개념과구조해외건설금융 (Financing) 의분류해외건설금융 (Financing) 은그종류가매우다양하다. 그러나크게분류해보면 2가지종류로나누어볼수있다. 개발형사업에필요한금융과도급사업에필요한금융이그것이다. 1) 개발형사업에필요한금융 : 프로젝트발굴을위한타당성조사등에필요한매몰성자금, 프로젝트수행을위한 PF(Project Financing) 조달자금, 프로젝트수행에서발생하는 Risk 관리를위한보험등을들수있다. 일반적으로인프라건설에서많이활용되며투자개발형사업을수행하기위해서는이러한 Financing 능력이매우중요하다. 2) 도급사업에필요한금융 : 해외공사에대한다양한보증들, 공사수행에필요한운영자금등이여기에속한다. 개발형금융과마찬가지로도급사업에필요한금융역시환관련 Risk, 지정학적 Risk 에대한보험혹은보증제도가있으며, 이러한금융상품은민간금융기관에서다루기어렵기때문에일반적으로국제금융기구나정책금융기관에서주로다루고있다. 1) 프로젝트파이낸싱 (Project Financing) 개념과구조개발형사업에필요한금융에서가장중요한금융이바로프로젝트파이낸싱 (PF) 이다. 이는프로젝트수행시에필요한자금을조달하는것으로서, 프로젝트에관련된모든자산을담보로사업주체가자금을조달하는방식을말한다. 대부분프로젝트자체에서발생되는현금흐름 (Cash-flow) 을상환재원으로하지만일반적으로다양한이해관계자가얽혀매우복잡한구조로구성되어있는경향이있다. [ 그림 33] 해외프로젝트파이낸싱 (Project Financing) 구조도 Export Credit Agencies 대주단 출자자 (Sponsors) 비소구부채 (Debt) 자기자본 (Equity) 원리금상환 Escrow Account 프로젝트이익 프로젝트회사 (SPC) 전문운영회사 공사비 시공사 (EPC 업체 ) 자료 : 한화투자증권리서치센터 24 Research Center

25 건설업ㅣ산업분석 2) 건설보증의의의및종류건설보증은다른계약보다상대적으로채무불이행의위험이높은건설공사계약의원활한수행을담보하기위해서마련된제도이다. 보다구체적으로살펴보면, 크게다음의 2가지이유때문에건설보증이필요하다고볼수있다. 1) 일반적으로건설계약은발주처, 건설사, 금융기관등다수의이해관계자들이서로간에다양한종류의계약을체결하여대금지급이복잡한과정을거쳐이루어진다. 이때문에외부변수에의해계약이행여부가많은영향을받는다. 2) 또한건설공사는계약이행기간이보통 3년이상으로장기이고, 계약금액도일반계약에비해월등히크기때문에확실한이행이중요하다. 건설보증은이렇게채무불이행으로손해가발생할수있는위험을, 지급이확실한보증기관이보증함으로써분산시켜주는역할을한다. 또한건설업체를평가할수있는정보와능력이상대적으로부족한발주처대신, 보증기관이신용이나시공능력등을평가하는사전자격심사 (PQ) 과정을거치기때문에부실업체나부적격업체를구별해내는시장순기능역할도담당하고있다. [ 그림 34] 해외건설보증구조도 지급보증 해외발주처 지급보증 해외현지은행 복보증 보증신청 한국수출입은행및금융기관 심사및승인재보증의뢰 심사및승인지급보증의보증 건설업체 보증신청 무역보험공사, 서울보증보험등 자료 : 한화투자증권리서치센터 건설보증은대부분본드 (Bond) 형태로발행되고, 경우에따라서보증신용장등의형태로발행되기도한다. 건설보증의종류는입찰보증 (Bid Bond), 계약이행보증 (Performance Bond), 선수금환급보증 (Advanced Payment Bond), 유보금환급보증 (Retention Bond), 하자이행보증 (Warranty Bond) 등이있다. 각각의종류별로구체적인내용은 [ 표 5] 에정리했다. Research Center 25

26 산업분석ㅣ건설업 [ 표5] 건설보증의종류와내용종류내용입찰보증 - 입찰자의입찰철회혹은낙찰후계약체결거절을방지하기위함 ( 발주자보호 ) (Bid Bond) - 해외건설공사입찰시보증서를제출 - 보증금을적립하는것이아니라외국환은행의보증신용장으로대신 - 통상계약금액의 2% 수준이며, 일반적으로보증기간은 2 개월내외로단기계약이행보증 - 해외건설공사계약후, 공사실시불이행에따른발주자의손실발생방지 (P-Bond) - 건설업체부도시, 보증기관책임하에다른업체선정하여잔여공사마무리 - 만약잔여공사종료못하게되면보증기관이보증금전액을발주자에납부 - 통상계약금액의 1% 수준이며, 전체공사기간동안보증선수금환급보증 - 건설사가발주자로부터선수금수취후, 계약이행준비소홀히할가능성차단 (AP-Bond) - 또한, 기성신청에서먼저기존에수취한선수금을단계적으로발주자에환급 - 통상계약금액의 1% 수준 ( 일반적으로수취한선수금에상당한금액 ) 유보금환급보증 - 준공후하자발생시하자보수비충당목적으로발주자가기성일부를유보 (R-Bond) - 건설사가하자보수기간종료이전에유보금을미리환급받기위함 - 통상계약금액의 1% 수준이며, 현금유보대신해당금액을보증으로대신하자이행보증 - 해외건설준공후, 일정기간건설된자산에서발생하는하자를보수 (W-Bond) - 하자에따른손실을담보하기위한보증 - 통상적으로기간은 1 년이며, 계약금액의 1% 수준자료 : 국토교통부, 한화투자증권리서치센터 26 Research Center

27 건설업ㅣ산업분석 2. 해외건설금융중요성과정부의정책적지원해외건설프로젝트대형화해외건설프로젝트는꾸준히대형화되고있는추세이다. 이는발주처들이효율성을높이기위해 규모와범위의경제 를추구하여, 프로젝트를대형화해왔기때문이다. 또한건설업체들역시이러한흐름에맞추어점차대형프로젝트수주를통해 Track Record 를확보해왔고, 그러한경쟁력을기반으로점차대형프로젝트수주에집중해온영향도클것이다. 국내건설업체들의해외수주내역을살펴보면, 23 년평균건당수주금액 $2,4 만 ($37 억, 153 건 ) 수준에불과하였으나, 212 년에는사상최초로 $1억 ($649억, 62 건 ) 을상회하게되었다. [ 그림 35] 전세계프로젝트파이낸스 (PF) 대출금액추이 ( 십억 $) ( 백만 $) 7 6 해외수주금액 ( 좌 ) 평균건당수주금액 ( 우 ) 자료 : 해외건설협회, 한화투자증권리서치센터 ** 21 년은 UAE 원전한국전력분 $186 억 (1 건 ) 을제외한수치 하지만프로젝트가점차대형화됨에따라, 과거와같이발주처의자체재원만으로는프로젝트진행이쉽지않은상황이되었다. 이에따라, 대규모자금조달이가능하고발주처에재무적인부담을크게경감시켜줄수있는 PF 시장이성장해왔고, 발주처들은프로젝트입찰에서계약자 ( 디벨로퍼, 혹은건설업체 ) 에게금융조달 ( 혹은금융주선 ) 을요구하는경향이확산되었다. 또한이러한과정에서이해관계자들간의계약과관련한이행및대금지급에대한보증이발달해왔다. 또한프로젝트의대형화는수주경쟁심화와일정부분관계를가지고있다. 최근개별프로젝트는점차대형화되고있지만, 전체발주시장의성장이상대적으로이에미치지못하다는점이그증거다. 전체발주건수가크게증가하지않은상황에서프로젝트가대형화되면서, 국내업체들뿐만아니라글로벌업체들간의수주경쟁이과열화된것이다. 이렇게수주경쟁이심화되고, 프로젝트가점차대형화됨에따라이제프로젝트입찰에참여하는업체의금융 (Financing) 경쟁력은수주여부를결정짓는중요한요소가되고있다. 해외수주공종의비중변화최근국내건설업체들의해외수주구성이과거와는점차다른모습으로바뀌어가고있다. 우선 2년대중반이후, 중동지역에서대규모로화공프로젝트발주가급증하면서국내업체들의해외수주는플랜트중심이었다. 반대로토목과건축비중이축소되어왔으나, 211년이후토목과건축수주비중이다시증가하고있다. 이는플랜트부문의발주둔화와경쟁심화영향이크다. 최근에상대적으로업체별로기술력의차이가적고, EPC 마진이낮은토목및건축부문에서발주가확대되고있다는것은건설금융의경쟁력이수주경쟁력확보에서차지하는중요도가더욱높아지고있음을의미한다. Research Center 27

28 산업분석ㅣ건설업 [ 그림 36] 공종별해외건설수주액추이 토목, 건축비중확대 [ 그림 37] 플랜트세부공종별수주액 발전비중확대 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 토목건축플랜트기타 자료 : 해외건설협회, 한화투자증권리서치센터 ** 주 : 21 년 UAE 원전한국전력수주분 $186 억제외 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 발전소정유화학기타화공기타공장 자료 : 해외건설협회, 한화투자증권리서치센터 ** 주 : 21 년 UAE 원전한국전력수주분 $186 억제외 또한플랜트의세부공종수주내역을살펴봐도, 건설금융경쟁력의중요도는더욱높아질수밖에없다. 과거에만해도중동시장중심의화공프로젝트수주가전체플랜트공종내에서차지하는비중이높았다. 그러나화공프로젝트발주지연과전력에대한수요확대로최근에는플랜트중에서도발전플랜트비중이점차높아지고있다. 화공프로젝트는기술의라이선스문제등으로국내업체들이디벨로퍼등사업주체로참여하기가다소어렵다. 반면에발전프로젝트는한전및계열사들이활발하게해외진출을진행하고있고, 국내업체들과선진업체들과의기술력격차가작기때문에국내업체들의주체적인역할이상당부분이루어지고있다. 향후에도동남아시아및중동등의이머징마켓중심으로발전프로젝트발주가견조하게나올전망이다. 또한전력수요급증으로공공부문에서의발전소확충에한계가있어최근에는 IPP, PPP 등민간의참여가점차확대되고있는추세이다. 따라서발전프로젝트수주에있어서도금융의경쟁력은더욱중요한변수로작용하게될것으로예상된다. 28 Research Center

29 건설업ㅣ산업분석 정부, 8.28 해외건설 플랜트수주선진화방안발표지난 8월 28일정부는기획재정부등관계부처합동으로해외건설 플랜트수주선진화방안을발표하였다. 국내건설업체들의해외수주금액에서비중이가장높은단순도급형사업에대해서수은과무보의보증지원규모를확대하기로했다. 그리고경쟁입찰방식비중이낮아안정적인수익성을가져갈수있는시공자금융주선형및투자개발형사업들에대한지원도강화할방침이다. 민간금융기관들의해외 PF 참여에대한위험을줄이기위해우선상환제등을도입하고, 신개념 PEF 를도입하여정책금융기관중심의지분 (Equity) 투자도활성화하는내용들을담고있다. [ 표 6] 現정부의 8.28 해외건설 플랜트수주선진화방안 ( 금융지원방안중심으로정리 ) 사업유형 대책 세부내용 단순도급형 보증지원확대 - ( 수은 ) 이행성보증확대 : 212 년 7.3 조원 217 년 15 조원 보증수수료인하 보증심사개선 워크아웃기업재기회부여 - ( 무보 ) 보증보험확대 : 212 년 4.1 조원 217 년 5.3 조원 - ( 수은 ) 기업규모별로수수료인하 : 대기업.5%p, 중소기업.18%p - ( 무보 ) 기업규모별로보험료추가할인 : 중견 5%p, 중소기업 1%p - ( 수은 ) 이행성보증신규발급시무보의담보요구원칙적중단 - ( 무보 ) 보증보험심사기준을기업신용도평가 프로젝트사업성평가로전환 - 주채권은행이정책금융기관인경우, 사업성평가하여채권단공동으로이행성보증발급지원 - 채권금융기관의대손충당금적립부담완화 시공자민간금융기관해외진출확대 - 수은의우선상환제적용규모확대및산은으로기능확대. 217 년까지 $41 억민간자금유인기대 금융주선형 (217 년까지 $11 억민간자금유인기대 ) - 무보의대출채권유동화보증부보율최대 95% 1% 확대. 217 년까지 $2 억민간참여효과기대 정책금융기관지원규모확대 - 무보의환변동보험제도개선 : 민간금융기관의 SPC 에대한원화대출도가능. 보험기간 1 년 15 년연장 - 연기금, 보험사등에대한수은의대외채무보증허용 - 수은대외채무보증의건별제한완화 : '$1 억이상인거래 ' 제한폐지. 55% 대출비중 5% 초과거래로완화 - ( 수은 ) 214 년에 5,1 억원추가출자및 217 년까지 1.8 조원출자추진 - ( 무보 ) 214 년 ~217 년매년 1,2 억원추가출연추진 - 정책금융기관여신에대한무보의신규지원원칙적중단 민간금융기관지원효과기대 - OECD 평가등급낮은국가 ( 이란, 에콰도르, 미얀마등 67 개국 ) 발주사업에대한대출지원확대 - 수은의개별국가, 기업별여신한도에대한특별한도확대 외평기금을활용한통화스왑윈두우개설 - 시장에서외화조달이어려운경우, 외평기금과의통화스왑을통해외화유동성공급 정책금융기관의해외프로젝트책임경감 해외자금과의공동투 융자확대 금리경쟁력제고 - 수은, 산은, 무보등정책금융기관직원들에대해제재감경추진 - 중동, 미국, 중국등과의협조융자및 MOU 체결확대 - 해외 MDB 등정책금융기관과의 MOU 체결확대, 협조융자확대 - 해외건설 플랜트수주지원협의회 ' 통해금리인하, ODA 연계등정책적지원 - 우리기업의해외건설 플랜트사업투자에대한대출금리인하 (.5%p 이내 ) 투자개발형신개념 PEF 모델도입 - 정책금융기관의 PEF 중순위참여로리스크완화 민간은행, 보험사, 연기금등해외프로젝트참여유도 해외프로젝트투자펀드추가조성 ($11 억 ) - 정책금융기관역할확대 : 수은 SPC 출자시펀드투자지분율 15% 25% 확대. 수은과산은의 PEF 투자확대 ( 정책금융기관이 $15 억중순위참여시, PEF 는 $5~$7 억조성 $5~$7 억프로젝트추진가능 - 비상장지분증권에대해보험사, 시중은행투자손실인식기준을완화 - 글로벌코퍼레이션펀드 $6 억조성 : 정책금융공사주관으로 GIC 등국부펀드자금활용 - 외화인프라펀드 $5 억연내설립 : 산은주관으로국내투자기관자금활용 패키지형 KSP 등을통한기업진출지원강화 - KSP 추진과정에서건설업체참여가능하도록제도화. KSP 와 KOICA, EDCF 사업간연계체계강화 EDCF 및개발금융을통한수주지원확대 자료 : 기획재정부, 한화투자증권리서치센터 - 개도국개발마스터플랜수립, 타당성조사지원강화, 자원협력과연계한수주협력 - 건설 플랜트수요많은 ODA 수원국중심으로 EDCF 를통한 PPP, MDB 협조융자사업확대 - MDB 협조융자 212 년 745 억원 217 년 3,5 억원확대. PPP 217 년 1,75 억원확대 - 저개발국프로젝트수주지원을위해개발금융체제도입추진 Research Center 29

30 산업분석ㅣ건설업 사실정부의해외건설금융지원방안은 211 년에이미발표된바있다. 당시의지원방안역시기본적인방향과주요대책들은금번대책과상당부분겹친다. 그런데수은, 무보등의정책금융기관의지원규모를확대한정책에서는상당부분성과가있었으나, 민간금융기관과연기금등의참여를유도하는부분은미흡했던것으로판단된다. [ 표 7] 211 년발표된해외수주확대를위한금융조달여건개선방안 추진전략추진과제대책 공적금융기관역량강화수은, 무보의여신포트폴리오조정 - 수은 : 213 년까지중장기대출비중 1% 32% 수준으로확대 수은, 무보에대한정부출자 / 출연확대 정책금융공사의투융자참여 정책금융기관들간의협력체제구축 연기금의해외프로젝트참여활성화 EDCF 원조자금활용확대 - 무보 : 213 년까지중장기보험비중 1% 16% 이내로확대 - 수은 : 중장기여신중 213 년까지원전, 플랜트비중 2.5 배 (33 조원 ) 로확대 - 무보 : 중장기여신중 213 년까지원전, 플랜트비중 1.7 배 (33 조원 ) 로확대 - 수은 : 211 년에 1.1 조원출자 / 출연추진하고추후추가출자 / 출연검토 - 무보 : 적정보증여력확보를위해기금출연추진 (211 년 1, 억원 ) - 향후 5 년간정책금융공사가 1 조원규모의투융자에참여 - 참여방식 : 초기대출참여, 혹은해외인프라펀드출자또는신규조성 - 공동적용업무가이드라인마련 - 해외프로젝트정책금융기관실무협의회운영 - 연기금운용평가에서해외프로젝트참여에대한가점부여 - 무보의보험대상금융기관범위를연기금등으로확대 융자원금보장 - EDCF 와 PPP 등으로신흥개도국발주대형프로젝트에대한지원확대 - 비구속성지원금리를현행.5~2.5% 에서 5% 인하 민간금융기관참여확대국내상업은행의장기대출참여유도 - 상업은행이초기 3~5 년간대출하고연장원하지않으면수은이이를인수 - 주요은행대상으로협약체결하고개도국발주프로젝트시범사업으로선정 - SPC 로부터상업은행이받는고정금리를수은이변동금리로전환해줌 SPC 발행채권에대한보증 / 보험확충 - 수은의채권보증규모를확대 (213 년까지 21 년대비 5 배이상증액 ) 환변동보험기간확대및요율인하 국내원화유동성활용확대 글로벌인프라펀드활성화 - 무보의보험을신설 - 환변동보험기간을현행 3 년 1 년으로확대 - 보험이용률을제고하기위해보험요율을 5% 인하 - SPC 의원화대출및채권, 외화리파이낸싱대출에대한보증 / 보험제공 - 원화활용증대로수은등정책금융기관의대규모프로젝트지원여력확보 - 보험사의글로벌인프라펀드참여관련규제완화, 인센티브제공등 - 글로벌인프라펀드투자시 RBC 를 12% ~6% 로완화 - 글로벌인프라펀드를 213 년까지 2 조원조성 - 공모펀드민간자금유입활성화위해세제지원등인센티브부여검토 - 글로벌인프라펀드가취득한 SPC 주식의담보제공및직접대출허용 외국계자금활용강화협조융자등해외자금유인체계확충 - 다자개발은행, 국제기구와협력확대하여협조융자규모를현재의 2 배로확대 외국정부, 금융기관과네트워크강화 - JBIC/ 수은상호리스크참여계약체결하여일본과의협조융자 2 배로확대 - NEXI/ 무보간의상호재보험을통해무보의보증여력확충 - 이슬람개발은행등중동계금융기관간협조융자확대 - 해외수주시발주예상국정부와기본여신약정체결을 4 배로확대 - 무보등 22 개국내외상업금융기관대형프로젝트공동금융지원 MOU 체결자료 : 기획재정부, 한화투자증권리서치센터 ** 주 : 수은 ( 수출입은행 ), 무보 ( 무역보험공사 ), JBIC( 일본국제협력은행 ), NEXI( 일본무역보험공사 ) 3 Research Center

31 건설업ㅣ산업분석 따라서금번대책중에서는무엇보다민간금융의해외프로젝트참여를유도할수있는방안들에대한대책들이우선적으로시행될전망이다. 수은의 조기상환제 규모와기능을확대하고, 새로운사모펀드 (PEF) 모델을도입하여민간금융의해외프로젝트참여에대한리스크를경감시켜줄방침이다. 일반적으로해외 PF는자금이 7년 ~1 년정도묶여있기때문에민간금융입장에서는부담스러웠던것이사실이다. 또한해외프로젝트사업성평가에대한전문인력이나시스템도미비하여해외프로젝트자체를리스크가높은투자로분류했던부분도적지않다. 따라서정책금융중심으로이러한리스크를줄여주어민간금융의참여를유도하는것은긍정적인방안이라고판단된다. [ 그림 38] 신개념 PEF 해외프로젝트투자구조 기존 PEF 신규 PEF SPC LP LP 선순위 1% 1% 보험사시중은행 보험사시중은행연기금 Debt LP 중순위 3~4% Mezzanine 3% 수은, 산은등 2% GP 후순위민간증권사등 GP 후순위민간증권사등 1% Equity 자료 : 기획재정부, 한화투자증권리서치센터 ** LP(Limited Partner): 유한책임투자자, GP(General Partner): 무한책임투자자 Research Center 31

32 산업분석ㅣ건설업 올해 5월말정책금융 + 시중은행해외 PF 금융공동제공에최초로성공지난 5월말수출입은행등정책금융기관 4곳 ( 수출입은행, 무역보험공사, 산업은행, 정책금융공사 ) 과국내상업은행 7곳 ( 기업은행, 국민은행, 농협, 신한은행, 외환은행, 우리은행, 하나은행 ) 이사상최초로해외 PF 금융공동제공에성공하였다. 해당프로젝트는미국사빈패스 (Sabine Pass) LNG 플랜트사업이며, 제공한 PF 금융은 $15 억규모로, 프로젝트전체대출금 $89 억가운데 17% 를차지할정도로큰금액이다. 이러한성공이나타난데는수출입은행이상업은행들에 채무보증 과 7년대출만기이후 우선상환권 을제공한것이주효했다 참고로미국사빈패스 LNG 프로젝트는미국루이지애나주멕시코만에 LNG 트레인 4기, LNG 터미널, 연산 1,8 만톤의 LNG 액화시설등을건설하고운영하는사업이다. 한국가스공사는지난 1월에미국에서최초로 LNG 수출허가를받고연간 35 만톤규모 ( 국내연간 LNG 수입량의 1% 규모 ) 의 LNG 를 2년간수입하기로하는장기구매계약을체결하였다. [ 표8] 미국사빈패스 LNG 프로젝트개요 구분 내용 비고 프로젝트명 사빈패스 LNG 프로젝트 PF 금융방식 사업비 $125 억 국내기관들 $15 억 PF 제공 사업주 Cheniere Energy Partners LP 지분 : Cheniere 56.4%, Blackstone 3.1%, 공모 13.5% EPC 미국 Bechtel 세계 LNG 설비의 1/3 건설 건설기간 212.8~218.2 트레인 1 번 ~4 번순차적으로완공 Offtake BG( 영국 ): 연간 55 만톤 연간 1,6 만톤 Gas Natural( 스페인 ): 연간 35 만톤한국가스공사 ( 한국 ): 연간 35 만톤 Gail( 인도 ): 연간 35 만톤 자료 : 한화투자증권리서치센터 [ 그림 39] 미국사빈패스 (Sabine Pass) LNG 프로젝트현장조감도 자료 : 수출입은행, 한화투자증권리서치센터 정책금융 + 민간금융 의대형해외 PF 금융제공성공은향후해외건설금융확대에모범적인선례가될전망이다. 따라서미국사빈패스 LNG 프로젝트에서처럼중동및아시아, 아프리카, 중남미등지에서도국내금융기관들의적극적인금융제공추진이이루어진다면, 국내건설업체들의수주기회는더욱확대될수있을것으로예상된다. 32 Research Center

33 건설업ㅣ산업분석 3. 해외건설지원대책의기대효과금융경쟁력확대로중동外수주확대기대과거국내건설업체의주요해외수주지역이었던중동시장의경쟁이점차과열되면서, 최근건설업체들은다른지역에서의수주확대에더욱중점을두고있다. 이러한기타지역으로의수주확대에서가장중요한것이바로건설금융역량강화이다. 왜냐하면국내건설업체들이주력시장으로삼고있는중동이외의지역에서는수의계약수주비중이매우높기때문이다. [ 그림 4] 지역별해외수주중수의계약비중 (2 년 ~ 현재누적 ) 중동外수의계약비중높아 (%) GCC ASEAN 북아프리카 CIS 중남미 자료 : 해외건설협회, 한화투자증권리서치센터 2 년부터현재까지국내업체들의지역별해외수주중에서수의계약비중은, GCC 5.9%, ASEAN 2.6%, 북아프리카 36.4%, CIS 37.%, 중남미 57.9% 를각각기록하고있다. 즉중동에서는대부분프로젝트발주가경쟁입찰 (Open Bidding) 형태로진행되는반면, 기타지역에서는발주처와의직접적인협의를통한수의계약형태가많다는것을의미한다. 수의계약은경쟁입찰방식과는다르게, 가격경쟁력을기반으로수주여부가판가름나기보다는, 조속하며안정적인자금조달능력에서수주가판가름나는경우가많다. 따라서건설금융경쟁력강화는중남미, 북아프리카, CIS, ASEAN 지역등에서수의계약형태의수주기회확대로이어질수있을것으로전망된다. 투자개발형사업참여증가글로벌금융위기이후해외수주에서투자개발형사업의수주비중이급격하게줄어들었다. 2 년 ~212 년누적기준으로, 개발형사업의수주비중은 $143 억수준으로전체수주금액 $3,866 억중에서의점유율은 3.7% 에불과하다. 이는지금까지국내건설업체들이해외에서단순 EPC 도급계약형태를중심으로수주를진행해왔기때문이다. 해외건설금융경쟁력향상은사업타당성분석능력제고를수반하기때문에향후투자개발형사업참여확대에중요한요소로작용할전망이다. Research Center 33

34 산업분석ㅣ건설업 [ 그림 41] 전체해외수주와투자개발형사업수주비중추이 개발형사업수주미미한수준 ( 십억 $) (%) 8 전체해외수주 ( 좌 ) 12 7 투자개발형사업수주비중 ( 우 ) YTD 자료 : 해외건설협회, 한화투자증권리서치센터 견조한해외수주증가가능향후해외수주는견조한흐름을지속할수있을것으로전망된다. 213년해외수주는 $7 억을상회할것이며, 향후 3년간연평균 (CAGR) 8.6% 증가할것으로예상된다. 이는 1) 해외건설시장에서인프라투자중심으로발주가견조하게증가할것으로전망되고, 2) 해외 PF 시장등의회복으로수년간지연되었던대형프로젝트발주가재개될것으로기대되며, 3) 국내정책금융기관중심의건설금융역량이강화로수주지역다변화와투자개발형수주가점차증가할것으로예상되기때문이다. 참고로정부에서는해외수주를 217 년까지연평균 9.% 성장시켜 217년에 $1,억달성할목표를세우고있다. [ 그림 42] 해외수주추이및전망 ( 십억 $) E 214E 215E 자료 : 해외건설협회, 한화투자증권리서치센터추정 34 Research Center

35 건설업ㅣ산업분석 수익성개선및실적안정성강화작년하반기이후부터최근까지, 일부국내대형건설업체들이수년전에무리하게수주했던프로젝트들에서원가투입이급증하면서수익성이크게훼손되었다. 특히중동에서무리하게저가수주한공사현장들에서다수의변수들이건설업체들에막대한손실을안겨주었다. 이제손실정리가끝나면서중장기적으로도원가율은개선되는방향일것으로전망된다. 해외건설금융경쟁력강화로수의계약형태의수주비중이늘어날수있을것으로전망되고, 투자개발형사업참여도확대될것으로예상되면서전체프로젝트마진에대한불확실성이상당부분축소될것으로기대되기때문이다. 결과적으로해외건설금융의경쟁력제고는견조한외형성장은물론, 전체적인실적의안정성을높여주는역할을할것으로기대된다. 현재해외건설금융시장에서는유럽금융기관들의영업축소와정책금융의역할중요성제고라는변화가진행되고있다. 이러한상황에서우리나라정부가해외건설금융을지원하고자하는것은중ㆍ장기적으로해외건설업에매우효과적인전략이될것이라고판단된다. 해외건설업에대한시장의불안한시각도점차해소될수있을것으로기대된다. Research Center 35

36 산업분석ㅣ건설업 Your Dreamworld, HANWHA 당신꿈에가까이 ~ 36 Research Center

37 건설업ㅣ산업분석 IV. 투자유망종목 현대건설 (72/Buy/maintain, TP: 8, 원 ( 유지 )) 삼성물산 (83/Buy/maintain, TP: 73, 원 ( 유지 )) 대우건설 (474/Buy/maintain, TP: 1, 원 ( 유지 )) Research Center 37

38 산업분석ㅣ건설업 Analyst 조동필 현대건설 (72) Buy(maintain) 목표주가 : 8,원 ( 유지 ) 주가 (9/11): 63,원 새로운수주공식을만들어가다 Stock Data KOSPI(9/11) 2,3.85pt 시가총액 7,154억원 발행주식수 111,356 천주 52주최고가 / 최저가 73,8 / 54,1원 9일일평균거래대금 196.7억원 외국인지분율 25.6% 배당수익률 (13.12E).9% BPS(13.12E) 45,722원 KOSPI 대비상대수익률 1개월 3.4% 3개월 1.9% 6개월 -6.6% 주주구성 현대자동차외 6인 34.9% 국민연금공단 9.9% 투자의견 Buy, 목표주가 8, 원유지현대건설에대한투자의견 Buy 와목표주가 8, 원을유지한다. 하반기해외악성사업장에서의손실규모축소가예상되고, 내년이후수익성양호한사업장들의매출이활발하게인식되면서본격적인해외원가율개선이전망되기때문이다. 또한올해하반기에추가적으로베네수엘라정유프로젝트가수주가기대되어, 파이낸싱연계수의계약 + 현대엔지니어링과의시너지 구조의새로운수주공식을정립해갈전망이다. 새로운수주공식정립동사는작년 6월베네수엘라에서 1.6 조원규모의 Puerto La Cruz 정유프로젝트 ( 현대엔지니어링분 8,4 억원 ) 를수주하였다. 이프로젝트는동사가금융조달 (Financing) 을주선하여현대엔지니어링과컨소시엄을구성해수의계약을체결한양질의프로젝트이다. 동사는이와같은구조로, 연내에베네수엘라에서추가적인정유프로젝트 ( 산타이네스 :: Santa Ines) 수주를수의계약형태로추진하고있다. 이러한 파이낸싱연계수의계약 + 현대엔지와의시너지 의구조정립을통해수주경쟁력을강화할수있을전망이다. 현대엔지니어링의성장기대감은여전히유효최근현대엔지니어링은신규수주확대가지속되며수주잔고가급격하게증가해왔다. 따라서 215 년까지매출액이연평균 (CAGR) 2% 정도성장할것으로전망된다. 현대엔지니어링이향후현대건설의실적성장에기여하는정도가더욱커질것으로예상되며, 이는현대건설기업가치회복에더욱긍정적인영향으로작용할전망이다. Stock Price Financial Data E 214E 215E ( 원 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 현대건설 KOSPI 지수대비 12/9 13/1 13/5 13/9 (pt) 매출액 ( 십억원 ) 11, , , , ,638.5 영업이익 ( 십억원 ) ,132.7 세전계속사업손익 ( 십억원 ) ,44. 1,191.5 순이익 ( 십억원 ) EPS( 원 ) 5,76 4,578 5,719 6,531 7,229 증감률 (%) PER( 배 ) PBR( 배 ) EV/EBITDA( 배 ) 영업이익률 (%) EBITDA 마진 (%) ROE(%) 순부채비율 (%) 주 : IFRS 연결기준임 38 Research Center

39 건설업ㅣ산업분석 Financial Sheets 손익계산서 ( 단위 : 십억원 ) 대차대조표 ( 단위 : 십억원 ) 12월결산 E 213E 214E 215E 12월결산 E 213E 214E 215E 매출액 11,92 13,325 13,815 15,82 17,639 유동자산 8,711 9,611 1,529 11,735 13,93 매출원가 1,752 12,76 12,487 14,286 15,951 현금및현금성자산 1,862 1,855 1,5 1,652 1,88 매출총이익 1,168 1,249 1,328 1,516 1,688 단기금융상품 판매비및관리비 매출채권 4,1 4,73 5,55 6,196 6,973 기타손익 재고자산 1,283 1,128 1,255 1,525 1,854 영업이익 ,133 비유동자산 3,161 3,136 3,177 3,239 3,31 EBITDA ,71 1,214 투자자산 1,996 1,915 1,953 2,6 2,61 영업외손익 유형자산 1,12 1,144 1,139 1,141 1,152 이자수익 무형자산 이자비용 자산총계 11,872 12,747 13,77 14,974 16,44 외화관련손익 유동부채 5,773 6,15 6,238 6,751 7,32 지분법손익 매입채무 3,44 3,572 3,319 3,736 4,25 세전계속사업손익 ,44 1,191 단기차입금 계속사업법인세비용 비유동성부채 1,736 1,841 2,147 2,18 2,214 중단사업손익 장기금융부채 1,19 1,89 1,339 1,339 1,339 당기순이익 부채총계 7,58 7,991 8,385 8,93 9,533 지배주주지분 자본금 포괄손익 자본잉여금 매출총이익률 (%) 자본조정 EBITDA 마진율 (%) 기타포괄손익누계액 영업이익률 (%) 이익잉여금 2,675 3,79 3,651 4,372 5,199 당기순이익률 ( 지배주주 )(%) 지배회사지분 4,23 4,549 5,96 5,818 6,644 ROA(%) 소수주주지분 ROE(%) 자본총계 4,363 4,756 5,322 6,44 6,87 ROIC(%) 순차입금 주요지표 ( 단위 : 십억원 ) 현금흐름표 ( 단위 : 십억원 ) 12월결산 E 213E 214E 215E 12월결산 E 213E 214E 215E 투자지표 영업활동현금 PER( 배 ) 당기순이익 PBR( 배 ) 비현금수익비용가감 PSR( 배 ) 유형자산감가상각비 배당수익률 (%) 무형자산상각비 EV/EBITDA( 배 ) 기타현금수익비용 성장성 (%,YOY) 영업활동자산부채변동 -1, 매출액 매출채권감소 ( 증가 ) 영업이익 재고자산감소 ( 증가 ) 세전계속사업손익 매입채무증가 ( 감소 ) 지배주주지분당기순이익 기타자산, 부채변동 포괄손익 투자활동현금 EPS 유형자산처분 ( 취득 ) 안정성 (%) 무형자산감소 ( 증가 ) 유동비율 투자자산감소 ( 증가 ) 부채비율 기타투자활동 이자보상배율 재무활동현금 순차입금 / 자기자본 차입금의증가 ( 감소 ) 주당지표 ( 원 ) 자본의증가 ( 감소 ) EPS 5,76 4,578 5,188 6,328 7,222 배당금의지급 BPS 37,711 4,811 45,722 52,197 59,615 기타재무활동 EBITDA/Share 7,286 7,592 8,239 9,611 1,896 현금의증가 CFPS 1,226 9,31 3,613 8, 8,994 기초현금 1,741 1,862 1,855 1,5 1,652 DPS 기말현금 1,862 1,855 1,5 1,652 1,88 Research Center 39

40 산업분석ㅣ건설업 Analyst 조동필 삼성물산 (83) Buy(maintain) 목표주가 : 73,원 ( 유지 ) 주가 (9/11): 61,8원 창천항로 ( 蒼天航路 ): 푸른하늘을향해나아가는길 Stock Data KOSPI(9/11) 2,3.85pt 시가총액 96,542억원 발행주식수 156,218천주 52주최고가 / 최저가 7, / 51,6원 9일일평균거래대금 39.42억원 외국인지분율 23.9% 배당수익률 (13.12E).8% BPS(13.12E) 76,229원 KOSPI 대비상대수익률 1 개월 8.7% 주주구성 3 개월 -1.1% 6 개월 -7.1% 삼성SDI외 8인 13.7% 국민연금공단 9.6% 삼성생명 5.% 투자의견 Buy, 목표주가 73, 원유지삼성물산에대해투자의견 Buy 와목표주가 73, 원을유지한다. 동사는올해상대적으로나절대적으로최고수준의해외수주실적을기록하고있어, 향후견조한성장세를이어갈수있을전망이다. 또한최근주택자체사업분양이양호한분위기를이어감에따라건설부문수익성개선에기여할것으로예상된다. 화성 17라인등계열사공사착공영향도있어 3Q13 이후실적개선세가가능할것으로기대된다. 3Q13 이후건설부문중심의실적개선동사는올해최근까지해외에서 12조원이상의해외수주를달성하였다. 212 년해외수주가 6.2 조원규모였던점을감안하면, 올해해외수주는매우괄목할만한실적이다. 이러한해외수주기반으로동사는중장기성장세를이어갈수있을것으로전망된다. 또한올해국내에서분양한자체사업위례신도시 41 세대, 용인수지 81 세대, 부천중동 62 세대등에서양호한분양성과를이어가고있어, 향후건설부문수익성개선에기여할것으로전망된다. 인프라관련해외수주모멘텀지속전망전술한바와같이, 해외수주가이미매우괄목할만한실적을거두고있지만, 향후에도인프라관련한해외수주모멘텀은지속될수있을것으로예상된다. $12 억사우디라빅 II 발전, $6억터키발전, $2.3 억영국교량, $6억 UAE 철도등의수주가능성높은안건들을보유하고있기때문이다. 이러한인프라관련수주실적은향후파이낸싱연계한해외프로젝트의수주경쟁력제고에기여할것으로예상되어중 장기적으로도긍정적인흐름을이어가고있는것으로판단된다. Stock Price Financial Data E 214E 215E ( 원 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 삼성물산 KOSPI 지수대비 12/9 13/1 13/5 13/9 (pt) 매출액 ( 십억원 ) 21, , , , ,883.4 영업이익 ( 십억원 ) 세전계속사업손익 ( 십억원 ) 순이익 ( 십억원 ) EPS( 원 ) 2,574 2,868 2,699 2,95 3,311 증감률 (%) PER( 배 ) PBR( 배 ) EV/EBITDA( 배 ) 영업이익률 (%) EBITDA 마진 (%) ROE(%) 순부채비율 (%) 주 : IFRS 연결기준임 4 Research Center

41 건설업ㅣ산업분석 Financial Sheets 손익계산서 ( 단위 : 십억원 ) 대차대조표 ( 단위 : 십억원 ) 12월결산 E 213E 214E 215E 12월결산 E 213E 214E 215E 매출액 21,546 25,326 28,415 3,931 32,883 유동자산 8,146 9,71 1,653 11,793 13,222 매출원가 19,843 23,317 26,283 28,556 3,31 현금및현금성자산 1,2 1,378 1,472 1,661 2,33 매출총이익 1,72 2,9 2,132 2,374 2,573 단기금융상품 판매비및관리비 1,351 1,518 1,592 1,77 1,816 매출채권 4,66 5,115 5,623 6,329 7,124 기타손익 재고자산 727 1,42 1,555 1,683 1,822 영업이익 비유동자산 12,776 16,263 16,932 17,669 18,435 EBITDA 투자자산 1,561 13,782 14,359 14,942 15,549 영업외손익 유형자산 1,9 1,25 1,21 1,269 1,333 이자수익 무형자산 1,25 1,231 1,363 1,458 1,553 이자비용 자산총계 2,922 25,964 27,585 29,462 31,657 외화관련손익 유동부채 7,448 8,727 9,18 1,512 12,89 지분법손익 매입채무 2,416 3,96 3,572 4,342 5,278 세전계속사업손익 단기차입금 2,244 2,245 1,937 1,957 1,977 계속사업법인세비용 비유동성부채 3,989 5,548 5,75 5,85 6,2 중단사업손익 장기금융부채 2,32 2,695 2,776 2,796 2,816 당기순이익 부채총계 11,437 14,275 14,885 16,362 18,91 지배주주지분 자본금 포괄손익 87 2, 자본잉여금 1,22 1,57 1,64 1,64 1,64 매출총이익률 (%) 자본조정 5,456 7,26 7,565 7,565 7,565 EBITDA 마진율 (%) 기타포괄손익누계액 5,756 7,784 7,855 7,855 7,855 영업이익률 (%) 이익잉여금 2,12 2,468 2,83 3,23 3,696 당기순이익률 ( 지배주주 )(%) 지배회사지분 9,385 11,588 12,263 12,663 13,129 ROA(%) 소수주주지분 ROE(%) 자본총계 9,485 11,689 12,7 13,1 13,566 ROIC(%) 순차입금 3,4 3,398 2,966 2,86 2,462 주요지표 ( 단위 : 십억원 ) 현금흐름표 ( 단위 : 십억원 ) 12월결산 E 213E 214E 215E 12월결산 E 213E 214E 215E 투자지표 영업활동현금 ,77 1,298 PER( 배 ) 당기순이익 PBR( 배 ) 비현금수익비용가감 PSR( 배 ) 유형자산감가상각비 배당수익률 (%) 무형자산상각비 EV/EBITDA( 배 ) 기타현금수익비용 성장성 (%,YOY) 영업활동자산부채변동 매출액 매출채권감소 ( 증가 ) 영업이익 재고자산감소 ( 증가 ) 세전계속사업손익 매입채무증가 ( 감소 ) 지배주주지분당기순이익 기타자산, 부채변동 포괄손익 투자활동현금 EPS 유형자산처분 ( 취득 ) 안정성 (%) 무형자산감소 ( 증가 ) 유동비율 투자자산감소 ( 증가 ) 부채비율 기타투자활동 이자보상배율 재무활동현금 1, 순차입금 / 자기자본 차입금의증가 ( 감소 ) 1, 주당지표 ( 원 ) 자본의증가 ( 감소 ) EPS 2,574 2,868 2,699 2,95 3,311 배당금의지급 BPS 58,34 72,35 76,229 78,715 81,614 기타재무활동 EBITDA/Share 2,94 4,47 4,34 5,141 5,753 현금의증가 CFPS 3,755 4,59 3,415 4,386 4,888 기초현금 858 1,2 1,378 1,472 1,661 DPS 기말현금 1,2 1,378 1,472 1,661 2,33 Research Center 41

42 산업분석ㅣ건설업 Analyst 조동필 대우건설 (474) Buy(maintain) 목표주가 : 1,원 ( 유지 ) 주가 (9/11): 8,29원 주택부문중심으로개선기대 Stock Data KOSPI(9/11) 시가총액 발행주식수 2,3.85pt 34,455억원 415,623 천주 52 주최고가 / 최저가 1,75 / 6,76 원 9 일일평균거래대금 억원 외국인지분율 6.3% 배당수익률 (13.12E).% BPS(13.12E) 9,8 원 KOSPI 대비상대수익률 1 개월 2.6% 주주구성 3 개월 2.% 6 개월 -1.1% 케이디비밸류제육호외 4인 51.5% 에스이비티투자 ( 유 ) 12.3% 투자의견 Buy, 목표주가 1, 원유지대우건설에대해투자의견 Buy 와목표주가 1, 원을유지한다. 우선김포풍무, 마포합정등미착공 PF 사업들이착공전환되면서동사의기업가치상승제약요소가점차해소될전망이다. 또한최근부각되는이라크중심으로견조한해외수주가기대되고, 주택자체사업 3건이착공되면서향후 2~3 년간견조한매출및이익성장이예상된다. PF 지급보증감축계획 ( 미착공 PF 사업들착공전환 ) 동사는하반기에미착공 PF 사업지 3곳을착공전환할계획이다. 김포풍무 (PF 3,9 억원 ) 는 7월초에이미착공하였고, 마포합정 (PF 2,2 억원 ) 과경기양주 (PF 95 억원 ) 도연내착공할계획이다. 이들미착공 PF 사업장규모만해도 7, 억원이상이다. 동사는올해말까지미착공 PF 규모를상반기말대비 8,91 억원감축하는것으로목표로하고있다. 이러한미착공 PF 감축으로동사에대한잠재적인부실우려도점차해소될전망이다. 자체사업매출비중확대와견조한해외수주올해 9월 ~1 월경동사는 3군데주택자체사업장착공을계획하고있다. 이들은위례신도시 (687 세대 ), 하남미사 (1,188 세대 ), 남양주별내 (1,1 세대 ) 등으로, 사업규모는총 1.2 조원규모에이른다. 이로써주택매출에서자체사업비중은올해상반기 29% 수준에서내년이후 35~4% 수준으로확대될전망이다. 한편, 동사는이라크에서방파제공사및쥬바이르 GOSP 1개패키지에서우선협상대상자로선정되는등올해 6조원이상의해외수주가가능할것으로예상된다. Stock Price Financial Data E 214E 215E ( 원 ) 12, 1, 8, 6, 4, 2, 대우건설 KOSPI 지수대비 12/9 13/1 13/5 13/9 (pt) 매출액 ( 십억원 ) 7,19.6 8, , , ,668.6 영업이익 ( 십억원 ) 세전계속사업손익 ( 십억원 ) 순이익 ( 십억원 ) EPS( 원 ) 증감률 (%) 흑전 PER( 배 ) PBR( 배 ) EV/EBITDA( 배 ) 영업이익률 (%) EBITDA 마진 (%) ROE(%) 순부채비율 (%) 주 : IFRS 연결기준임 42 Research Center

43 건설업ㅣ산업분석 Financial Sheets 손익계산서 ( 단위 : 십억원 ) 대차대조표 ( 단위 : 십억원 ) 12월결산 E 213E 214E 215E 12월결산 E 213E 214E 215E 매출액 7,2 8,223 9,362 1,534 11,669 유동자산 6,197 6,717 7,362 7,825 8,378 매출원가 6,337 7,44 8,45 9,467 1,498 현금및현금성자산 매출총이익 ,67 1,17 단기금융상품 판매비및관리비 매출채권 3,22 3,455 3,959 4,285 4,638 기타손익 재고자산 1,16 1,427 1,218 1,319 1,427 영업이익 비유동자산 3,272 3,143 3,251 3,419 3,599 EBITDA 투자자산 2,393 2,331 2,388 2,485 2,586 영업외손익 유형자산 이자수익 무형자산 이자비용 자산총계 9,469 9,859 1,614 11,244 11,978 외화관련손익 유동부채 3,687 4,157 4,15 4,466 4,878 지분법손익 매입채무 1,287 1,146 1,274 1,433 1,613 세전계속사업손익 단기차입금 956 1, 계속사업법인세비용 비유동성부채 2,37 2,291 2,676 2,657 2,639 중단사업손익 장기금융부채 1,348 1,473 1,671 1,611 1,551 당기순이익 부채총계 6,56 6,448 6,781 7,123 7,517 지배주주지분 자본금 2,78 2,78 2,78 2,78 2,78 포괄손익 자본잉여금 매출총이익률 (%) 자본조정 EBITDA 마진율 (%) 기타포괄손익누계액 영업이익률 (%) 이익잉여금 ,14 1,429 1,769 당기순이익률 ( 지배주주 )(%) 지배회사지분 3,344 3,353 3,774 4,63 4,43 ROA(%) 소수주주지분 ROE(%) 자본총계 3,412 3,411 3,832 4,121 4,461 ROIC(%) 순차입금 1,427 2,346 1,842 1,764 1,634 주요지표 ( 단위 : 십억원 ) 현금흐름표 ( 단위 : 십억원 ) 12월결산 E 213E 214E 215E 12월결산 E 213E 214E 215E 투자지표 영업활동현금 -16-1, PER( 배 ) 당기순이익 PBR( 배 ) 비현금수익비용가감 PSR( 배 ) 유형자산감가상각비 배당수익률 (%).. n/a n/a n/a 무형자산상각비 EV/EBITDA( 배 ) 기타현금수익비용 성장성 (%,YOY) 영업활동자산부채변동 , 매출액 매출채권감소 ( 증가 ) 영업이익 흑전 재고자산감소 ( 증가 ) 세전계속사업손익 흑전 매입채무증가 ( 감소 ) 지배주주지분당기순이익 흑전 기타자산, 부채변동 포괄손익 흑전 투자활동현금 EPS 흑전 유형자산처분 ( 취득 ) 안정성 (%) 무형자산감소 ( 증가 ) 유동비율 투자자산감소 ( 증가 ) 부채비율 기타투자활동 1, 이자보상배율 재무활동현금 순차입금 / 자기자본 차입금의증가 ( 감소 ) 주당지표 ( 원 ) 자본의증가 ( 감소 ) EPS 배당금의지급 BPS 8,46 8,69 9,8 9,775 1,593 기타재무활동 EBITDA/Share ,199 1,37 1,532 현금의증가 CFPS 1,66 1,26 2, ,94 기초현금 DPS n/a n/a n/a n/a n/a 기말현금 Research Center 43

44 산업분석ㅣ건설업 Compliance Notice 이자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. ( 작성자 : 조동필 ) 상기종목에대하여 213 년 9월 11일기준당사및조사분석담당자는규정상고지하여야할재산적이해관계가없습니다. 당사는본조사분석자료를기관투자가또는제3자에게사전제공한사실이없습니다. 당사는 213 년 9월 11일기준으로지난 1년간위조사분석자료에언급한종목들의유가증권발행에참여한적이없습니다. 당사는 213 년 9월 11일현재상기종목의발행주식을 1% 이상보유하고있지않습니다. 위자료는 213 년 9월 11일 21시 27분에한화투자증권홈페이지 ( 를통해공표된자료입니다. 본자료는투자자의증권투자를돕기위하여당사고객에한하여배포되는자료로서어떠한경우에도복사되거나대여될수없습니다. 본조사자료에수록된내용은당사리서치센터가신뢰할만한자료및정보로부터얻어진것이나, 당사는그정확성이나안전성을보장할수없습니다. 따라서, 어떠한경우에도본자료는고객의증권투자의결과에대한법적책임소재에대한증빙자료로사용할수없습니다. 현대건설주가및목표주가추이 ( 원 ) 16, 종가 목표주가 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 11/9 12/1 12/5 12/9 13/1 13/5 투자의견변동내역 일 시 투자의견 Buy Buy Buy Buy 담당자변경 Buy Buy Buy 목표가격 1, 1, 1, 1, 조동필 86, 82, 82, 일 시 투자의견 Buy Buy Buy Buy Buy Buy Buy Buy 목표가격 82, 92, 92, 92, 85, 85, 85, 8, 일 시 투자의견 Buy Buy 목표가격 8, 8, 삼성물산주가및목표주가추이 ( 원 ) 12, 종가 목표주가 1, 8, 6, 투자의견변동내역 일 시 투자의견 Buy 담당자변경 Buy Buy Buy Buy Buy Buy 목표가격 96, 조동필 9, 8, 85, 85, 85, 8, 일 시 투자의견 Buy Buy Buy Buy 목표가격 8, 8, 73, 73, 4, 2, 11/9 12/1 12/5 12/9 13/1 13/5 대우건설주가및목표주가추이 ( 원 ) 14, 종가 목표주가 12, 1, 8, 6, 4, 투자의견변동내역 일 시 투자의견 담당자변경 Buy Buy Buy Buy Buy Buy Buy 목표가격 조동필 12, 12, 12, 12, 11, 1, 1, 일 시 투자의견 Buy 목표가격 1, 2, 11/9 12/1 12/5 12/9 13/1 13/5 투자등급예시 (6 개월기준 ) 기업 산업 Buy( 매수 ) 시장대비초과수익률 2% 이상기대 Overweight 비중확대 Outperform( 시장수익률상회 ) 시장대비초과수익률 1% ~ 2% 기대 Neutral 중립 Marketperform( 시장수익률 ) 시장대비초과수익률 -1% ~ 1% 기대 Underweight 비중축소 Underperform( 시장수익률하회 ) 시장대비초과수익률 -1% 이하기대 N/R(Not Rated) 투자의견없음 44 Research Center