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칠현 영
6 years ago
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1 공공데이터를활용한 2015 서울연구논문공모전발표자료 서울시오피스건물의입지패턴과 공간적군집에미치는요인연구 년과 2012 년대형오피스건물사례 이재수 강원대학교부동산학과조교수

2 Contents 연구개요이론및선행연구서울시오피스공급및입지현황서울시오피스건물의군집패턴오피스공간적군집의영향요인결론및시사점 2

연구개요 연구배경및목적 서울의주요중심지형성과변화에대한자료구축과체계적연구필요 2014년수립된

3 연구개요 연구배경및목적 서울의주요중심지형성과변화에대한자료구축과체계적연구필요 2014년수립된 2030 서울플랜 은 3도심, 7광역중심, 12지역중심제시 중심지형성에공공부문의역할은중요하나, 공공부문의 DB 구축과지속적분석은미흡 중심지육성및관리에대한요구증가에도불구하고중심지형성과변화에대한체계적연구부족 대형오피스건물의군집패턴과공간군집에미치는요인분석 2003년부터 10년동안서울에입지한대형오피스건물의공급및입지현황 대형오피스건물의군집패턴과공간군집에영향을미치는영향요인을분석하고시사점제시 서울특별시, 2014, 2030 서울도시기본계획 아주경제,

공간적군집패턴등분석의기초단위는 2012 년통계청집계구 (16,230 개 )

4 연구개요 연구범위와방법 연구범위 서울에입지한오피스건물중연면적 3,000 m2이상대상, 시간적범위는 2003 년부터 2012 년까지 공간적군집패턴등분석의기초단위는 2012 년통계청집계구 (16,230 개 ) 연구방법 DB 구축 공급및입지현황 공간군집패턴 군집형성영향요인분석 재산세과세자료 ( 건물분 ) 2003~2012 년, 지적도, 집계구등 GIS 자료 구축 개별건축물단위 DB 2003~2012 년 10 년간용도별건축물과세자료 해당연도필지에결합하여 DB 구축 분석 공급및규모별입지현황 도심, 광역중심, 지역중심등주요거점고려 오피스규모별현황및추이분석 분석 공간군집패턴변화 GIS 기반핫스팟분석 (Hotspot Analysis) 2003~2012 년비교분석 분석 군집형성영향요인비교 로짓모형 (Logit Model) 이용 공간적군집형성에미치는요인분석 4

5 이론및선행연구 지리학의제 1 법칙과공간패턴 모든것은다른모든것과관련되어있지만, 가까운것이먼것보다더높은관련성을보인다 (Tobler, 1970). 공간현상은분포에체계적패턴존재 공간패턴은공간의존성, 공간이질성, 공간규모, 공간구조에의해군집구성 핫스팟분석 (Hot Spot Analysis) 공간현상의입지나분포패턴분석기법 - Global Statistics : Getis-Ord General G, Moran s I - Local Statistics : Getis-Ord Gi*, LISA(Local Indicator of Spatial Association) Getis-Ord General G : 전역적군집패턴 - 전체지역의공간적군집패턴 분석대상공간값의공간적군집경향이없다 는귀무가설검정 Z 검정 5

6 이론및선행연구 Getis-Ord Gi* : 국지적군집패턴 - 특정장소들의공간적군집패턴 일정한범위내인접지역들과의개별적군집경향 ( 핫스팟 ) 검정 핫스팟은특정장소의값이높고높은값을갖는인접지역들로둘러싸여있는지역 & 통계적유의성 source: ArcGIS 10.2 Help, 6

7 이론및선행연구 오피스현황및수급예측연구 이경민외 (2009) 는시계열분석을통해오피스공급에미치는수요공급요인분석 수요 ( 지역내총생산, 경제활동참가율증가 ), 공급 ( 이전임대료증가, 금리는공급감소요인 ) 김지현 (2014) 은오피스임대료는수요요인 ( 종사자수, CPI) 과공급요인 ( 공실률, 신규공급량 ) 에영향, 공급보다는수요에더민감하게반응. 김경민 이창석 (2014) 은서울 3대권역평균임대료, 공실률, 관리비등이분당권에영향 최막중 (1995) 은 6층이상중대형오피스자료를이용하여오피스시장분석 수요증가에대응토지이용고도화. 김상일 (2005) 은서울시오피스현황및수요예측 대형오피스공급불충분, 오피스공급정책과모니터링필요 공간적군집패턴연구 신우진 신우화 (2009) 는 41개소매업의서울시동별공간분포 21개군집패턴, 중심기능과소매업군집간연관성 채정은외 (2014) 는서울시 1인가구의군집과요인분석 중심지주변밀집경향, 상장기업수, 임대주택수, 소형주택수가공간군집에중요한영향. 최돈정 서용철 (2013) 은서로다른분석단위에서장수인구의군집패턴분석 오피스건물의개별입지 DB 를구축하여입지현황과공간적군집패턴등분석단위의한계극복 집계구를분석단위로핫스팟기법을활용하여대형오피스의공간적군집패턴을실증분석 경제적, 물리적, 공공계획적요인이대형오피스건물의공간군집패턴에미치는효과분석 7

8 서울시오피스공급및입지현황 2000 년부터 12 년간연평균 3.0% 증가, 비중은계속감소 2000년 315.6km2 2012년 502.4km2로 12년간 59.2% 순증가, 2008년금융위기이후 2.6% 로증가세완화 오피스연면적은 2000년 35.4km2 2012년 50.5km2로연평균 3.0% 증가 총연면적대비오피스연면적비중은 2000년 11.2% 2012년 10.0% 로감소경향 550 [ 건축물총공급면적 ] km 년 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 연평균 +4.6% 연평균 +2.6% * 자료 : 각연도건축물과세대장 8

9 x 서울시오피스공급및입지현황 2000 년부터 12 년간연평균 3.0% 증가, 비중은계속감소 2000년 315.6km2 2012년 502.4km2로 12년간 59.2% 순증가, 2008년금융위기이후 2.6% 로증가세완화 오피스연면적은 2000년 35.4km2 2012년 50.5km2로연평균 3.0% 증가 총연면적대비오피스연면적비중은 2000년 11.2% 2012년 10.0% 로감소경향 6,000 5,000 4,000 [ 연도별서울시오피스연면적공급 ] ,000 2,000 1, 년 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 * 자료 : 각연도건축물과세대장 9

10 서울시오피스공급및입지현황 대형오피스건물이상대적으로많이증가 2003년 22.4km2 2012년 31.8km2증가, 연평균 4.0% 증가 일부중심지이외지역에도공급이집중 - 남부터미널, 교대, 가산디지털밸리, 등촌동등 도 심 광역중심 지역중심 [ 대형업무시설분포현황 (2012)] 10

11 서울시오피스공급및입지현황 규모별공급및입지특성 중대형급오피스 : 2003년 768만m2 975만m2로 26.9% 증가, 건물수 24.2% 증가 대형급오피스 : 2003년 877만m2 1,208만m2로 37.8% 증가, 건물수 38.1% 증가 프라임급오피스 : 2003년 596만m2 995만m2로 66.8% 증가, 건물수 56.1% 증가 [ 규모별분포현황 : 3 천 ~1 만m2 ] 2003 년 2012 년 11

12 서울시오피스공급및입지현황 규모별공급및입지특성 중대형급오피스 : 2003년 768만m2 975만m2로 26.9% 증가, 건물수 24.2% 증가 대형급오피스 : 2003년 877만m2 1,208만m2로 37.8% 증가, 건물수 38.1% 증가 프라임급오피스 : 2003년 596만m2 995만m2로 66.8% 증가, 건물수 56.1% 증가 [ 규모별분포현황 : 1 만 ~3 만m2 ] 2003 년 2012 년 12

13 서울시오피스공급및입지현황 규모별공급및입지특성 중대형급오피스 : 2003 년 768 만m2 975 만m2로 26.9% 증가, 건물수 24.2% 증가 대형급오피스 : 2003 년 877 만m2 1,208 만m2로 37.8% 증가, 건물수 38.1% 증가 도봉구법조단지 ( 법원, 검찰청 ) (4 만m2 ) 프라임급오피스 : 2003 년 596 만m2 995 만m2로 66.8% 증가, 건물수 56.1% 증가 [ 규모별분포현황 : 3 만m2이상 ] 노원구중계동일반오피스텔 (5 만m2 ) 동대문구장안동현대벤처빌 (4 만m2 ) 2003 년 강서구오쇠동아시아나항공 (4 만m2 ) 강동구삼성엔지니어링 (12 만m2 ) 2012 년 서초동양재현대사옥 (9 만m2 ) 13

14 서울시오피스건물의군집패턴 접근방법 : Incremental Spatial Autocorrelation 분석 최초분석거리를 200m로설정하고 50m씩거리를증가시키면서공간적자기상관이극대화되는지점을탐색 2003년은집계구의중심으로부터 550m와 700m 지점에서공간적자기상관극대화 2012년은집계구의중심으로부터 550m 지점에서공간적자기상관극대화, 700m 지점에서도유의 보다많은인접지역과의군집패턴을분석하기위해분석거리를 700m로설정 2003 년 2012 년 Beginning Distance = 200m, Distance Increment = 50m No. of Distance Bands = 30, Distance Method = Euclidean Distance 14

15 서울시오피스건물의군집패턴 전역적공간군집패턴분석 서울시전체공간을대상으로집계구단위오피스연면적의공간적군집경향이있는지를통계적으로검정 서울시전역에서 2003년과 2012년모두오피스연면적의분포는유의미한공간적군집경향 Z-score 와 p-value 서울시오피스연면적의공간적군집경향이상당히높음. 서울시내어느장소에서공간적군집패턴이나타나고어떻게변화하였는가? 구분 Observed General G Expected General G Variance Z-score p-value High/Low Clustering (Getis-Ord General G) Conceptualization of Spatial Relationships = Fixed Distance Band Distance Method = Euclidean Distance, Standardization = Row Distance Band or Threshold Distance = 700m 15

16 서울시오피스건물의군집패턴 국지적공간군집패턴분석 2003년 3도심에넓은핫스팟분포. 용산, 잠실등광역중심, 마포 공덕, 목동, 봉천등지역중심에형성 2012년 3도심핫스팟유지, 영등포 여의도와강남의핫스팟확대, 용산, 잠실등광역중심의핫스팟도확대 2012년상암 수색새로형성, 마포 공덕, 목동등지역중심핫스팟확대. 서초 교대, 양재등비중심지핫스팟확대 16

17 서울시오피스건물의군집패턴 국지적공간군집패턴분석 2003년 3도심에넓은핫스팟분포. 용산, 잠실등광역중심, 마포 공덕, 목동, 봉천등지역중심에형성 2012년 3도심핫스팟유지, 영등포 여의도와강남의핫스팟확대, 용산, 잠실등광역중심의핫스팟도확대 2012년상암 수색새로형성, 마포 공덕, 목동등지역중심핫스팟확대. 서초 교대, 양재등비중심지핫스팟확대 17

18 서울시오피스건물의군집패턴 국지적공간군집패턴비교 3도심의중심지위상지속및확대, 동북생활권의중심지 ( 청량리 왕십리, 창동 상계 ) 위상미흡 신규중심지 ( 상암 수색 ) 출현, 마포 공덕, 목동등광역중심보다큰지역중심성장 위계중심지 2003 년 2012 년비고 도심 글로벌경쟁력강화 광역중심 특화된중심지육성을통한권역별균형발전도모 지역중심 생활권별고용기반마련및자족성강화 한양도성 유지 강남 확대 영등포 여의도 확대 용산 확대 상암 수색 Ⅹ 신규 잠실 확대 청량리 왕십리창동 상계마곡, 가산 대림 Ⅹ 마포 공덕 확대 목동 확대 봉천 유지 동대문, 망우미아, 성수, 신촌연신내 불광 사당 이수수서 문정천호 길동 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 18

19 오피스공간적군집의영향요인 서울의주요중심지별오피스입지요인 수도권과서울로의인구와산업의급격한집중 경제적요인 사무직중심으로의산업구조변화와집적 산업구조요인 주요중심지내업무용도개발을위한토지공급과인프라확충 물리적, 공공계획적요인 출처 : 정희윤, 김상일, 이재수 (2012), 미래서울 2030, 서울연구원 19

20 오피스공간적군집의영향요인 접근방법 : 변수설정및측정 종속변수를오피스핫스팟 = 1, 비핫스팟 = 0으로하는로짓분석 설명변수는경제적요인 ( 고용및산업 ), 물리적요인 ( 중심지형정비및개발사업 ), 공공계획적요인 ( 용도지역, 접근성 ) 집계구별사업밀도 (BusiDens), 고용밀도 (EmpDens), FIRE산업고용밀도 (EDen_FIRE) 집계구별중심지형정비사업지정비율 (Redev_2), 지구단위계획구역지정비율 (Redev_3) 집계구별상업지역지정비율 (Comm), 전철및지하철역세권비율 (SubArea) 구분설명변수측정방법데이터 경제적요인 사업밀도 ( 개수 /ha) 고용밀도 ( 인 /ha) FIRE산업고용밀도 ( 인 /ha) 집계구별총사업체수 / 총면적 (ha) 집계구별총종사자수 / 총면적 (ha) 집계구별 FIRE 산업총종사자수 / 총면적 (ha) 통계청, 전국사업체조사자료, 집계구기준총괄및일반항목, 각연도 물리적요인 ( 중심지형정비사업지정비율 (%) 지구단위계획구역지정비율 (%) 도시환경정비사업지구 + 중심지형재정비촉진지구 중복사업지구면적 ) / 총면적 (ha) 서울시, 도시계획정보시스템 (UPIS) 도시계획사업, 각연도지구단위계획구역지정면적 / 총면적 (ha) 상업지역지정비율 (%) 집계구별상업지역지정면적 (ha) / 총면적 (ha) 서울시, 도시계획정보시스템 (UPIS), 각연도 공공계획적요인 전철및지하철역세권비율 (%) 집계구별역세권면적 (ha) / 총면적 (ha) 일일수송인원평균 -1 표준편차미만 = 반경 400m 일일수송인원평균 ±1 표준편차 = 반경 500m 일일수송인원평균 +1 표준편차초과 = 반경 600m 일일수송인원평균 +2 표준편차 = 반경 700m 서울연구원, 지하철위치자료, 지하철수송실적자료, 각연도 20

21 오피스공간적군집의영향요인 분석결과및해석 핫스팟지역형성을설명하는간명한 (parsimonious) 로짓모형에서사업밀도와지구단위계획지정비율변수제외 2003년로짓모형은모든설명변수가통계적유의성을갖고모두정 (+) 방향으로추정 집계구고용밀도가증가할수록, FIRE산업부문고용밀도가증가할수록오피스핫스팟으로형성될가능성증가 중심지형정비사업지정및집행면적비율이높을수록, 상업지역또는역세권이차지하는면적이높을수록증가 변수 β 2003 년 2012 년 Std. error Odds ratio β Std. error Odds ratio Constant 상수 *** *** EmpDens 고용밀도.0019*** *** EDens_FIRE FIRE 고용밀도.0041*** *** Redev_2 중심지형정비사업지정비율.1510*** *** Comm 상업지역지정비율 (%).0282*** *** SubArea 역세권비율 (%).0081*** *** Hosmer-Lemeshow test -2Log Likelihood Nagelkerke R 2 χ 2 =29.895, df=7, p= *** χ 2 =12.444, df=8, p= ***

오피스공간적군집의영향요인 분석결과및해석 2012년분석결과도 2003년분석결과와유사 2012년모형은 FIRE고용밀도를제외하고모든설명변수가통계적유의성을갖고정 (+) 방향으로추정 2003년모형에서설명변수오즈비 : 정비사업지정비율 1.163 > 상업지역지정비율 1.029 > 역세권비율 1.008 2012년모형에서설명변수오즈비 : 상업지역지정비율 1.

22 오피스공간적군집의영향요인 분석결과및해석 2012년분석결과도 2003년분석결과와유사 2012년모형은 FIRE고용밀도를제외하고모든설명변수가통계적유의성을갖고정 (+) 방향으로추정 2003년모형에서설명변수오즈비 : 정비사업지정비율 > 상업지역지정비율 > 역세권비율 년모형에서설명변수오즈비 : 상업지역지정비율 > 정비사업지정비율 > 역세권비율 년과 2012년모형모두경제적요인변수의오즈비가가장낮은수준 중심지형정비사업구역의지정및집행, 상업지역지정등을통해대형오피스건물의개발을유도하거나촉진하는공공의적극적인노력이중심지형성에중요 효율적역세권개발을통해접근성과이동성을향상시키는노력도중심지형성에중요 일자리또는사업체증가도중심지형성에기여하나, 이는상업지역과역세권등인프라, 정비및개발사업시행과함께이루어져야효과적 22

23 결론및시사점 2030 서울플랜을통해설정한서울의중심지점검과공간범위설정 2030 서울플랜이설정한중심지와실증분석을통한중심지가어떻게부합 / 부합하지않는지점검 서울의중심지위계별공간범위설정과중심지별육성및관리전략을수립하기위한기초연구 중심지의육성및관리에공공의계획적노력과전략이매우중요 낙후된중심지에정비사업시행, 용도지역상향, 접근성강화등전략추진 + 행 재정적지원프로그램 타당성과실행력이없는무분별한정비구역지정과상업지역확대는중심지육성에오히려장애 중심지육성및관리전략은서울시, 중앙정부, 자치구등의협력을통해이루어져야함. 비주택부문에대한공공의체계적 DB 구축과모니터링필요 중심지범위설정, 기능연계및특화전략등수립하기위해서공공부문의공신력있는 DB 구축필요 건축물관리대장, 재산세과세자료 ( 건물분 ) 등공공빅데이터를활용하고지속적으로업데이트하는노력 오피스등주요용도및중심지대상지속적모니터링 도시계획및개발전략수립자료로활용 런던오피스정책리뷰 (London Office Policy Review), 중심지정기진단 (Town Centre Health Check) 23

24 감사합니다.

서울도시연구_13권4호.hwp

서울도시연구_13권4호.hwp ~ An Analysis of Spatial-Temporal Changes in the Longevity Degree and Characteristics of the Long-live Community in Seoul Jae Hun Sim* Seung Cheol Noh** Hee Yeon Lee*** 7)8)9) 요약 주제어 This paper aims to