CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다 서브원 현황 경제 동향 SUMMARY 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2.

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1 Office Market Report th Quarter (216년 2월 발간)

2 CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다 서브원 현황 경제 동향 SUMMARY 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2. 강남 권역(KBD) 3. 여의도 권역(YBD) 4. 서울기타 권역 5. 분당 권역 6. 종합 시장 분석 7. 신규 공급 동향

3 서브원은 고객가치를 창출하는 글로벌 종합 서비스 기업으로 성장하고 있습니다. Company Overview 회사명 주식회사 서브원 대표이사 이규홍 종업원 수 2,349명 (215년 12월 기준) 자본금 258억원 매출액 4조 5,523억원 (214년 기준) 부동산 관리규모 : 175개 사업장(약 18백만m2) 사업분야 자산관리 서비스 임대차 및 부동산 매입 매각 서비스 리서치 서비스 투자자문 서비스 빌딩 경영관리 서비스 에너지 사업 오피스, 공장, 연구시설 건설 및 CM MRO구매 아웃소싱 서비스 부동산 컨설팅 서비스 빌딩 안전진단 BTL/BTO 운영 관리 사업 리모델링 서비스 리조트 소유 및 운영 (골프장, 스키장, 콘도) Contact Point 주소 : 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련 문의전화 : 2) spacelim@serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사 개요 22 LG경제연구원 16 지방 오피스 시장 32 서브원 뉴스 17 매입매각 동향 33 주요 관리 대상 19 부동산 간접투자시장

4 Economic Trends 경/ 제/ 동/ 향 경제 성장률 경제 성장률 추이 15. 4Q 실질 국내총생산(GDP) 성장률은.6%로, 2분기 만에 다시 %대 성장률을 기록함(연간 2.6% 성장). 한국은행에 따르면 이번 분기 실질 국내총생산 (GDP) 성장의 부진은 민간소비의 증가세 확대 및 수출 증가에도 불구하고, 토목건설이 부진하여 건설투자가 큰 폭으로 감소한 영향을 받은 것임. 연간 성장률은 메르스사태로 인한 내수부진과 수출 감소 등으로 3년만에 가장 낮은 2.6%를 기록함. (전년동기대비,%) (전기대비,%) 수출증감률( 측) 수입증감률( 측) 경제성장률(우측) 금리 & CPI 증감률 15년 12월 국고채 금리는 1.72%로 15년 9월 대 비.7%p 상승함. 15년 12월 회사채 금리는 2.14%로 15년 9월 대 비.2%p 하락함. 15년 12월 소비자물가지수는 전월 대비.3% 상승했으며, 전년 동월 대비 1.3% 상승한 11.21(21=1)을 기록함. 금리 / CPI증감률 추이 (단위 : %) (21 = 1) '11.1 '11.4 '11.7 '11.1 '12.1 '12.4 '12.7 '12.1 '13.1 '13.4 '13.7 '13.1 '14.1 '14.4 '14.7 '14.1 '15.1 '15.4 '15.7 '15.1 국고채 3년( 측) 회사채 3년, AA-( 측) 소비자물가지수(우측) 경기 동행 및 선행 지수 경기 동행 및 선행 지수 추이 현재의 경기상황을 나타내는 경기동행지수(동 행지수순환변동치)는 15년 11월 기준 11.을 기록해, 전월 대비.1p 하락함. (단위 : 지수) 향후 경기국면을 예고해주는 경기선행지수(선 행지수순환변동치)는 15년 11월 기준 14.3로 전월 대비.1p 하락함 동행지수순환변동치 선행지수순환변동치 <자료출처 : 한국은행> th QUARTER 4

5 Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 종합정보 15. 4Q 서울 공실률은 전분기 대비 보합세인 8.9%를 기록함(전년 동기 대비 보합세). CBD와 서울기타권역은 공실이 증가하였으나, KBD와 YBD의 공실이 감소하여 서울 전체 공실률이 보합세를 나타냄. - CBD는 Prime, A등급 빌딩의 공실 변동이 크지 않은 가운데, REDD 1호 수송타워의 신규공급과 C등급 빌딩의 공실이 증가하여 공실률이 전분기 대비 상승함. - KBD는 공공기관의 권역 이탈과 중소형 빌딩의 신규 공급이 계속되었으나, Prime등급 빌딩의 임차 수요 증가와 C등급 빌딩의 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비 하락함. - YBD는 FKI타워, 유진그룹빌딩(구 중소기업진흥공단사옥)의 공실이 대폭 감소하여 공실률이 전분기 대비 하락함. - 서울기타권역은 코레일유통사옥의 신규공급 영향과 LIG합정빌딩의 공실이 증가하여 공실률이 전분기 대비 상승함 Q 서울 환산임대가는 전분기 대비.1% 상승한 91.6천원을 기록함 (전년 동기 대비.5% 상승). 서울시 환산임대가와 공실률 추이 (단위 : 천원/3.3m2) % 7.5% 6.4% 6.6% 5.4% 9.4% 9.1% 9.% 9.1% 9.3% 8.9% 9.% 8.9% 8.9% 8.6% % 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 12% 1% 8% 6% 4% 2% 서울시 권역별 종합정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 공실률 환산임대가 서울 평균 8.9% ( - ) 91.6 (.2% ) CBD 1.3% (.4%p ) 18.7 (.2% ) KBD 7.7% (.2%p ) 93.5 (.1% ) YBD 8.% (1.2%p ) 76.2 (.7% ) 서울기타 9.5% (1.%p ) 71.5 (.1% ) 환산임대가 공실률 Leasing Issue Key Leasing 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) 퍼시픽타워(올리브타워) CJ대한통운 4,626 연강빌딩 두산 계열사 4,273 미래에셋 센터원(CENTER 1) SK텔레콤, 재규어랜드로버코리아 4,38 타워8 비지니스센터 3,877 CBD 센트럴플레이스 흥국생명, 흥국화재 3,3 흥국생명빌딩(신문로) 흥국 자산운용, 흥국화재 2,86 AIA타워 코웨이 1,587 디타워 CVC 637 삼성생명 서초타워 아디다스(증평) 7,92 캐피탈타워 데상트코리아(증평), 페이스북(증평) 5,8 75th Avenue LIG시스템 3,27 플래티넘타워 동부생명 3,1 SI타워 유사나헬스사이언스코리아 2,743 KBD 새마을운동중앙회빌딩 휴다임건축사무소 2,221 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) KB금융타워 KB생명, KB투자증권 4,44 유진그룹빌딩 유진계열사 16,524 FKI Tower LG화학(증평), 범한판토스 15,496 Three IFC 쿡메디칼코리아, 대한조선 등 4,529 YBD S-OIL사옥 S-OIL(자가 사용) 5,25 여의도파이낸스센터 나눔로또 2,728 LG마포빌딩 HS애드(증평), LG엔시스(증평) 1,231 중소기업DMC타워 동아출판 2,473 대한제지빌딩 현대캐피탈, 현대카드 1,521 서울기타 서부금융센터 삼성화재(증평) 1,383 디지털큐브 코닥 717 분당서현빌딩 SK서비스에이스 83 분당 조선내화빌딩(성옥빌딩) 농협 55 트러스트타워 TRW Automotive Korea(증평) 1,18 메리츠타워 메리츠(증평) 1,98 서초 W타워 마더브레인 1,14 KG타워 Qoo1(증평) 925 군인공제회관 교원 OFFICE MARKET REPORT

6 Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD KBD YBD 서울기타 분당 - 타워8, 퍼시픽타워 등 공실 감소 - 국가인권위원회 권역 내 이전 - 신규공급 : REDD 1호 수송타워(36,497m2) - 삼성생명 서초타워, 캐피탈타워 등 Prime등급 빌딩 임차수요 증가 - 공공기관 권역 이탈(한국행정연구원, 공무원연금관리공단) - 신규공급 : KB우준타워(9,319m2), 75th Avenue빌딩(3,27m2) 등 - FKI타워 공실 감소 - 유진그룹빌딩(구 중소기업진흥공단사옥) : 유진 계열사 통합 입주 - KB금융타워(구 유진투자증권빌딩) : KB생명, KB투자증권 통합 입주 - LIG합정빌딩 공실 증가 - 신규공급 : 코레일유통사옥(5,93m2), 희헌타워(4,844m2) - 분당서현빌딩, 조선내화빌딩 등 공실 감소 - 타워8 : 비즈니스 센터 입주 - 퍼시픽타워 : CJ대한통운 입주 - 국가인권위원회 : 금세기빌딩 나라키움저동빌딩 이전 - 삼성생명 서초타워 : 아디다스 증평 - 캐피탈타워 : 페이스북, 데상트 코리아 증평 - FKI타워 : 범한판토스 입주(KTB빌딩에서 이전), LG화학 증평 - LIG합정빌딩 : LIG 계열사 강남 이전 - 분당서현빌딩: SK서비스에이스 입주 - 조선내화빌딩: 농협 입주 Transaction Issue 15. 4Q 주요 오피스빌딩 거래는 1건이 있었으며, 총 거래면적 243,819m2, 총 거래액은 1조 2,393억원으로 조사됨. 전분기 부진했던 연면적 3,m2 이상 대형 오피스 빌딩 거래가 부동산펀드, 리츠 등 간접투자를 통해 이루어지면서 거래규모가 증가하였고, 투자 목적의 매수세가 강세를 보임. 3.3m2 당 매매가격은 전분기 대비 4% 상승한 14,823천원을 기록함 (전년 동기 대비 18% 하락). 주요 매입매각 사례 권역 빌딩명 매수자 거래면적(m²) 거래금액(억원) 종로플레이스 아쎈다스자산운용 45,735 2,317 CBD 삼성생명 수송타워 이지스자산운용 44,825 2,55 한화건설 서소문빌딩 하나자산운용 9, 학교법인 인제학원 인당관 주식회사노랑풍선 8, KBD 논현빌딩 주식회사바바패션 12, 하나대투증권빌딩 코람코자산신탁 69,827 4, YBD NH농협캐피탈빌딩 베스타스자산운용 2,71 1,21 삼성생명 동여의도빌딩 이지스자산운용 14, 서울 경동유니온빌딩 재단법인호국장학재단 8, 기타 한국광물자원공사 신대방사옥 주식회사청민건설 8, 합계(총 1건) 243,819 12,393 부동산 간접투자시장 15. 4Q 신규 설정된 부동산펀드는 총 설정건수 3건, 총 설정금액 9,637억원으로 전분기 대비 35% 감소한 것으로 조사됨 (전년 동기 대비 55% 감소). 서울 소재 실물 오피스에 투자하는 펀드는 총 8건으로, 주요 투자 오피스는 종로플레이스, 삼성생명 소유 빌딩(동여의도빌딩, 수송타워, 종로타워) 등이 있음. 자산운용사별 펀드 설정 현황은 이지스자산운용이 2,423억원(5건)으로 설정금액과 설정건수가 가장 많았으며, 이어서 캡스톤자산운용과 에프지자산운용이 각각 1,895억원(1건), 1731억원(2건)으로 설정금액이 많았던 것으로 조사됨. 주요 부동산펀드 현황 회사명 펀드명 모집형태 국내외 설정액(억원) 세부 투자대상 캡스톤자산운용 캡스톤사모부동산투자신탁 14 사모 국내 1,895 AK플라자 분당 서현점 에프지자산운용 에프지USRED사모부동산투자신탁 8 사모 해외 1,725 해외 오피스 이지스자산운용 이지스글로벌사모부동산투자신탁 56 사모 해외 1,288 오스트리아 빈 소재 복합빌딩(빈 미테) 아쎈다스자산운용 아쎈다스코리아오피스사모부동산투자신탁 3 사모 국내 1,75 서울 인의동 소재 종로플레이스 에이디에프자산운용 ADFGIP사모부동산투자신탁A- 1 사모 해외 737 독일 소재 물류센터 이지스자산운용 이지스해외간접CDCF사모부동산투자신탁 21 사모 해외 568 해외 펀드 하우자산운용 하우사모부동산투자신탁 1 사모 국내 5 경기 광교신도시 주상복합 아파트 건설사업 PF대출 리치먼드자산운용 리치먼드사모해운대골프앤리조트부동산투자신탁 사모 국내 4 부산 해운대비치골프앤리조트 개발사업 PF대출 이지스자산운용 이지스사모부동산투자신탁 59 사모 국내 33 서울 여의도동 소재 삼성생명 동여의도 빌딩 이지스자산운용 이지스사모부동산투자신탁 61 사모 국내 264 서울 수송동 소재 삼성생명 수송타워 th QUARTER 6

7 권역별 분석 도심 권역(CBD) 공실률 공실률.4%p 상승 15. 4Q CBD 공실률은 1.3%를 기록함(전분기 대비.4%p 상승, 전년 동기 대비 1.2%p 상승). 모든 등급의 빌딩에서 공실이 증가한 것으로 조사됨. - Prime등급은 타워8(비지니스센터 입주), 센터원(SK텔레콤 입주) 등에서 공실이 감소하였으나, 종로타워(삼성생명 감평)의 공실이 증가하여 공실률이.1%p 상승한 9.3%를 기록함. - A등급은 내외빌딩(하나은행, SKC 등 퇴거)과 한화금융센터 태평로 빌딩(한컴, KBD 두산건설빌딩으로 이전)에서 공실이 증가하였으나, 퍼시픽타워(CJ대한통운 입주)와 AIA타워(코웨이, 한국프로스포츠협회 입주)의 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비 보합세인 13.1%를 기록함. - B등급은 REDD 1호 수송타워의 신규 공급으로 공실률이 전분기 대비.5%p 상승한 9.2%를 기록함. - C등급은 금세기빌딩(국가인권위원회, 나라키움저동빌딩으로 이전)의 공실이 증가하면서 공실률이 전분기 대비 2.2%p 상승한 7.3%를 기록함. 세부권역별로는 광화문/세종대로와 을지로 권역을 중심으로 공실이 증가하였으며, 종로 권역은 보합세를 나타냄 - 광화문/세종대로 권역은 REDD 1호 수송타워의 신규 공급으로 공실률이 1.8%p 상승한 7.1%를 기록하였으며, 을지로 권역은 금세기빌딩과 내외빌딩 등에서 공실이 증가하여 공실률이 1.1%p 상승한 9.6%를 기록함. - 종로 권역은 종로타워에서 공실이 증가하였으나, 타워8과 그랑서울에서 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비 보합세인 13.4%를 기록함. 임대기준 환산임대가.2% 상승 15. 4Q 환산임대가는 18.7천원으로 전분기 대비.2% 상승함(전년 동기 대비 1.5% 상승). - 임대료는 76.4천원/3.3m2으로 전분기 대비 보합세를 나타냈으며, 관리비는 33.3천원/3.3m2으로 전분기 대비.1% 상승함. 신규 공급된 REDD 1호 수송타워가 해당 권역 평균 대비 높은 임대가로 공급되면서 이번 분기 환산임대가 상승에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: 서울스퀘어(2.5% ), 종근당 사옥(4.2% ) 환산임대가 및 공실률 추이 % 6.9% 6.5% 6.% 6.7% 6.8% 9.7% 7.5% 7.5% 6.9% 9.1% 9.7% 1.% 9.9% 1.3% % 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 12% 1% 8% 6% 4% 2% 세부권역별 환산임대가와 공실률 % % % % 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 퍼시픽타워(올리브타워) CJ대한통운 4,626 연강빌딩 두산 계열사 4,273 미래에셋 센터원(CENTER 1) SK텔레콤, 재규어랜드로버코리아 4,38 타워8 비지니스센터 3,877 센트럴플레이스 흥국생명, 흥국화재 3,3 흥국생명빌딩(신문로) 흥국 자산운용, 흥국화재 2,86 AIA타워 코웨이 1,587 디타워 CVC 637 보증부월세 CBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 1.3% (.4%p ) 18.7 (.2% ) 748. (.1% ) 76.4 ( - ) 33.3 (.1% ) 12.3% ( - ) PRIME 9.3% % A 13.1% % B 9.2% % C 7.3% % * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 15p참조 7 OFFICE MARKET REPORT

8 권역별 분석 강남 권역(KBD) 공실률 공실률.2%p 하락 15. 4Q KBD 공실률은 7.7%를 기록함(전분기 대비.2%p 하락, 전년 동기 대비.3%p 하락). A, B등급 빌딩은 공실이 증가하였으나, Prime, C등급 빌딩의 공실은 감소한 것으로 조사됨. - Prime등급은 삼성생명 서초타워에 아디다스가 증평하였고, 캐피탈타워에 페이스북과 데상트코리아가 증평하여 공실률이 전분기 대비.8%p 하락한 4.2%를 기록함. - A등급은 한국행정연구원의 불광동 신청사 이전과 공무원연금관리공단의 제주도 지방이전 영향으로 상록회관의 공실이 대폭 증가하였고, 삼성전자의 퇴거로 푸르덴셜타워에 공실이 증가하면서 공실률이 전분기 대비.6%p 상승한 9.6%를 기록함. - B등급은 라이언타워에 15.1Q에 입주했던 후야엔터테인먼트가 경영사정으로 중도 퇴거하면서 대형공실이 발생하여 공실률이 전분기 대비.5% 상승한 1.%를 기록함. - C등급은 서초비젼타워와 새마을운동중앙회빌딩 등에서 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비 1.6%p 하락한 6.4%를 기록함. 세부권역별로는 모든 권역에서 공실이 감소한 것으로 조사됨. - 테헤란로는 라이언타워 공실 증가, KB우준타워 신규 공급 등 B등급 빌딩의 공실이 증가하였으나, 삼성생명 서초타워, 캐피탈타워 등 Prime등급 빌딩을 중심으로 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비.1%p 하락한 8.1%를 기록함. - 강남기타권역은 A등급 빌딩의 공실이 증가하였으나, B와 C등급 빌딩의 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비.1%p 하락한 7.4%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 % 4.8% 5.4% 5.8% 8.% 7.6% 7.2% 7.2% Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 9.5% 8.7% 8.% 9.2% 9.% 7.9% 7.7% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % % % % % 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.1% 상승 15. 4Q 환산임대가는 93.5천원으로 전분기 대비.1% 상승한 것으로 조사됨(전년 동기 대비.1% 하락). - 임대료는 69.5천원/3.3m2으로 전분기 대비 보합세를 나타냈으며, 관리비는 28.4천원/3.3m2으로 전분기 대비.7%p 하락함. 대부분의 Prime, A등급 빌딩은 기준 임대료 변동이 없었으나, C등급 일부 빌딩의 임대기준 변경과 중소형 빌딩의 신규 공급 영향으로 이번 분기 환산임대가 변동에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: 팍스타워(5.1% ), 삼탄빌딩(4.2% ) Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) 삼성생명 서초타워 아디다스(증평) 7,92 캐피탈타워 데상트코리아(증평), 페이스북(증평) 5,8 75th Avenue LIG시스템 3,27 플래티넘타워 동부생명 3,1 SI타워 유사나헬스사이언스코리아 2,743 새마을운동중앙회빌딩 휴다임건축사무소 2,221 트러스트타워 TRW Automotive Korea(증평) 1,18 메리츠타워 메리츠(증평) 1,98 서초 W타워 마더브레인 1,14 KG타워 Qoo1(증평) 925 군인공제회관 교원 698 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 보증부월세 KBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 7.7% (.2%p ) 93.5 (.1% ) ( - ) 69.5 ( - ) 28.4 (.7% ) 15.3% ( - ) PRIME 4.2% % A 9.6% % B 1.% % C 6.4% % * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 15p참조 th QUARTER 8

9 여의도 권역(YBD) 공실률 공실률 1.2%p 하락 15. 4Q YBD 평균 공실률은 8.%를 기록함(전분기 대비 1.2p% 하락, 전년동기대비 2.3%p 하락). A등급을 제외한 모든 등급의 오피스에서 공실이 감소한 것으로 조사됨. - Prime등급은 FKI타워의 공실이 대폭 감소하여 공실률이 전분기 대비 1.5% 하락한 12.7%를 기록함. FKI타워에는 범한판토스가 KTB빌딩에서 확장하여 이전하였고, 기존 입주사인 LG화학이 1개층을 추가 증평한 것으로 조사됨. - A등급은 범한판토스가 빠져나간 KTB빌딩에 공실이 증가하여 공실률이 전분기 대비.5%p 상승한 6.4%를 기록함. 한편, KB금융타워 (구 유진투자증권빌딩)에는 KB생명과 KB투자증권이 통합하여 입주한 것으로 조사됨. - B등급은 서울대학교 장학빌딩, 대하빌딩, LG마포빌딩 등에서 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비.5%p 하락한 4.7%를 기록함. - C등급은 전체 공실 상태였던 유진그룹빌딩(구 중소기업진흥공단 사옥)의 공실이 모두 해소되어 공실률이 전분기 대비 4.%p 하락한 2.9%를 기록함. 유진그룹빌딩에는 유진기업, 유진투자증권 등 유진그룹 계열사들이 통합하여 이전한 것으로 조사됨. 세부권역별로는 모든 권역에서 공실이 감소한 것으로 조사됨. - Main Market인 동여의도권역의 공실률은 FKI타워, 유진그룹빌딩(구 중소기업진흥공단사옥) 등에서 공실이 감소하여 전분기 대비 1.4%p 하락한 9.8%를 기록함. - Sub Market인 서여의도와 마포 권역의 공실률은 각각 전분기 대비 1.%p,.1%p 하락한 4.2%, 2.9%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 % % 11.8% 12.% 1.5% 1.4% 1.4% 11.3% 1.3% 1.2% 8.6% 9.2% 9.2% 8.% % Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % % % % % 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.7% 상승 15. 4Q 환산임대가는 76.2천원으로 전분기 대비.7% 상승함(전년 동기 대비.6% 상승). - 임대료는 5.8천원/3.3m2으로 전분기 대비.2% 상승했으며, 관리비는 25.9천원/3.3m2으로 전분기 대비 1.% 상승함. 이번 분기 환산임대가 상승은 소유주가 변경된 유진그룹빌딩(구 중소기업진흥공단사옥)과 씨티플라자(구 삼성생명 동여의도빌딩)에서 기준 임대가를 해당 권역 평균 대비 높은 수준으로 신규 책정한 데 따른 영향임. 그 외 빌딩의 경우 임대료를 인상한 사례는 없었으며, 일부 빌딩에서만 관리비를 인상한 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례 : 없음 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) KB금융타워 KB생명, KB투자증권 4,44 유진그룹빌딩 유진계열사 16,524 FKI Tower LG화학(증평), 범한판토스 15,496 Three IFC 쿡메디칼코리아, 대한조선 등 4,529 S-OIL사옥 S-OIL(자가 사용) 5,25 여의도파이낸스센터 나눔로또 2,728 LG마포빌딩 HS애드(증평), LG엔시스(증평) 1,231 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 8.% (1.2%p ) 76.2 (.7% ) 54.9 (.2% ) 5.8 (.2% ) 25.9 (1.% ) 12.4% ( - ) PRIME 12.7% % A 6.4% % B 4.7% % C 2.9% % * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 15p참조 9 OFFICE MARKET REPORT

10 권역별 분석 서울기타 권역 공실률 공실률.1%p 상승 15. 4Q 서울기타권역 평균 공실률은 9.5%를 기록함(전분기 대비 1.%p 상승, 전년 동기 대비.6%p 상승). 세부권역별로는 용산권역을 제외한 구로ㆍ영등포와 상암ㆍ합정 권역에서 공실이 증가한 것으로 조사됨. - 용산권역은 청진빌딩, 금영빌딩 등에서 공실이 감소하여 공실률이 전분기 소폭 하락한 11.1%를 기록함. - 구로ㆍ영등포권역은 코레일유통사옥의 신규공급 영향으로 공실률이 전분기 대비 3.2%p 상승한 8.4%를 기록함. - 상암ㆍ합정권역은 LIG합정빌딩(LIG계열사 강남 이전)의 공실이 증가하여 공실률이 전분기 대비.8%p 상승한 1.1%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 15 14% 15 14% % 8.9% 8.5% 9.1% 8.9% 11.7% 1.7% 9.9% 8.9% 7.2% 8.6% 8.5% 9.5% 12% 1% 8% % 8.4% 1.1% 12% 1% 8% % 6.1% % 4% 2% % 4% 2% Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q % 5 % 임대기준 환산임대가.1% 하락 15. 4Q 환산임대가는 71.5천원으로 전분기 대비.1% 하락함(전년 동기 대비 1.2% 상승). - 임대료는 48.2천원/3.3m2로 전분기 대비 보합세이며, 관리비는 24.8천원/3.3m2으로 전분기 대비.3% 하락함. 대부분 빌딩에서 기준 임대료 변동이 없었으며, 코레일유통사옥, 희헌타워 등 신규공급 빌딩의 영향으로 이번 분기 환산임대가 변동에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례 : 광희빌딩(11% ) Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 중소기업DMC타워 동아출판 2,473 대한제지빌딩 현대캐피탈, 현대카드 1,521 서부금융센터 삼성화재(증평) 1,383 디지털큐브 코닥 717 서울기타 공실률 환산임대가 9.5% 71.5 평균 (1.%p ) (.1% ) 보증금 48.4 (.2% ) 보증부월세 임대료 48.2 ( - ) 관리비 24.8 (.3% ) 전환률 12.5% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 15p참조 th QUARTER 1

11 분당 권역 공실률 공실률.1% 하락 15. 4Q 분당권역 평균 공실률은 8.6%를 기록함(전분기 대비.1% 하락, 전년 동기 대비 3.7% 상승). 세부권역별로는 야탑역에서만 공실이 증가했고, 서현역과 수내역에서는 공실이 감소한 것으로 조사됨. - 야탑역은 외환은행 야탑역지점과 신도리코 빌딩에서 공실이 증가하여 공실률이 전분기 대비 2.1%p 상승한 8.1%를 기록함. - 서현역은 분당서현빌딩, 미래에셋플레이스 등에서 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비.8%p 하락한 3.1%를 기록함. - 수내역은 현대오피스빌딩, 분당예미지빌딩 등에서 공실이 증가했으나, 엔타워가든빌딩과 조선내화빌딩 등에서 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비.3%p 하락한 5.5%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 (단위 : 천원/3.3m2) (단위 : 천원/3.3m2) 15 12% 15 12% % 6.6% 6.4% 9.3% 6.1% 6.2% 8.% 9.% % 5.5% 4.9% 4.5% 8.7% 8.6% 4.7% 1% 8% 6% 4% 2% % 3.1% % 1% 8% 6% 4% 2% Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q % 5 야탑역 서현역 수내역 % 환산임대가 공실률 환산임대가 공실률 임대기준 환산임대가.2% 상승 15. 4Q 환산임대가는 66.9천원으로 전분기 대비.2% 상승함(전년 동기 대비.7% 상승). - 임대료는 45.5천원/3.3m2로 전분기 대비 보합세이며, 관리비는 23.4천원/3.3m2으로 전분기 대비.2% 상승함. 모든 빌딩에서 임대료 변동이 없었으며, 일부 빌딩에서 관리비를 인상하여 이번 분기 환산임대가 상승에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: 없음 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 분당서현빌딩 SK서비스에이스 83 분당 공실률 환산임대가 보증금 보증부월세 임대료 관리비 전환률 조선내화빌딩(성옥빌딩) 농협 55 평균 8.6% (.1%p ) 66.9 (.2% ) ( - ) 45.5 ( - ) 23.4 (.2% ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 15p참조 11 OFFICE MARKET REPORT

12 권역별 분석 종합 시장 분석 세부 권역별 종합 정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 서울 평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당 공실률 8.9% ( - ) 1.3% (.4%p ) 7.7% (.2%p ) 8.% (1.2%p ) 9.5% (1.%p ) 8.6% (.1%p ) 환산임대가 91.6 (.2% ) 18.7 (.2% ) 93.5 (.1% ) 76.2 (.7% ) 71.5 (.1% ) 66.9 (.2% ) 보증금 (.1% ) 748. (.1% ) ( - ) 54.9 (.2% ) 48.4 (.2% ) ( - ) 임대료 65.1 (.1% ) 76.4 ( - ) 69.5 ( - ) 5.8 (.2% ) 48.2 ( - ) 45.5 ( - ) 관리비 28.8 (.2% ) 33.3 (.1% ) 28.4 (.7% ) 25.9 (1.% ) 24.8 (.3% ) 23.4 (.2% ) 전환률 13.6% ( - ) 12.3% ( - ) 15.3% ( - ) 12.4% ( - ) 12.5% ( - ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 15p참조 15. 4Q 서울 전체 공실률은 8.9%를 기록함(전분기 대비 보합세, 전년 동기 대비 보합세). CBD와 서울기타권역의 공실은 증가하였고, KBD와 YBD는 감소한 것으로 조사됨. - CBD는 Prime, A등급 빌딩의 공실 변동이 크지 않은 가운데, REDD 1호 수송타워의 신규 공급과 C등급 빌딩의 공실이 증가하여 공실률이 전분기 대비.5% 상승한 1.3%를 기록함. - KBD는 상록회관의 한국행정연구원, 공무원연금관리공단 등 공공기관의 권역이탈과 KB우준타워, 75th Avenue빌딩 등 중소형 빌딩의 신규 공급이 계속되었으나, 삼성생명 서초타워(아이다스 증평), 캐피탈타워(페이스북, 데상트코리아 증평) 등 Prime등급 빌딩의 임차수요 증가와 C등급 빌딩의 공실이 감소하여 공실률이 전분기 대비.2%p 하락한 7.7%를 기록함. - YBD는 FKI타워와 유진그룹빌딩(구 중소기업진흥공단사옥)에 대한 임차수요가 증가하여 공실률이 전분기 대비 1.2%P 하락한 8.%를 기록함. FKI타워에는 범한판토스가 KTB빌딩에서 확장하여 이전하였고, 기존 입주사인 LG화학이 증평한 것으로 조사됨. 전체 공실이었던 유진그룹빌딩에는 유진기업, 유진투자증권 등 유진 계열사가 통합 이전하며 공실이 모두 해소됨. - 서울기타권역은 구로ㆍ영등포권의 코레일유통사옥이 신규 공급된 가운데, 상암ㆍ합정권의 LIG합정빌딩의 공실이 증가하며 공실률이 전분기 대비 1.%p 상승한 9.5%를 기록함 Q 서울의 환산임대가는 91.6천원으로 조사됨(전분기 대비.2% 상승 전년 동기 대비.5% 상승). - 임대료는 65.1천원/3.3m2으로 전분기 대비.1% 상승했으며, 관리비는 28.8천원/3.3m2으로 전분기 대비.2% 하락함. 환산임대가 추이 Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 권역별 공실면적 추이 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 5.4% 1, % 7.5% 6.4% 6.6% 9.4% 9.1% 9.% 9.1% 8.9% 9.% 9.3% 8.6% 8.9% 8.9% 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% th QUARTER 12

13 신규 공급 동향 15. 4Q에는 총 연면적 148,339m2(1개동)의 오피스가 시장에 공급된 것으로 조사됨(전분기 대비 42% 증가, 전년 동기 대비 58% 감소). YBD를 제외한 모든 권역에서 신규공급이 이루어진 것으로 조사됨. CBD는 REDD 1호 수송타워 1개동이 공급됨. 해당 빌딩은 연면적 34,697m2(업무시설 14,729m2) 규모의 복합빌딩으로, 업무시설(2~7층)과 숙박시설(8~18층)로 구성됨. 숙박시설 부분은 신라스테이가 책임임차한 것으로 조사됨. KBD는 KB우준타워, APP29 등 1,m2 미만 중소형 빌딩의 공급이 지속됨. 서울기타권역은 이번 분기 연면적이 가장 큰 코레일유통사옥을 포함하여 총 5개동(89,493m2)이 공급됨 Q에는 CBD에 장교4지구 신한생명사옥(3,822m2), KBD에 남양유업신사옥(15,295m2), 서울기타권역에 상암사보이시티 DMC(39,175m2), 서울시 IT COMPLEX(81,97m2) 등이 준공될 예정임. 권역별 오피스 공급면적 추이 (단위: 1,m2) 수요, 공급, 공실률 추이 (단위: 1,m2) % 7.5% 6.4% 6.6% 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 4.9% 8.6% 9.4% 9.1% 9.% 9.1% 8.9% 9.% 9.3% 8.9% 8.9% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 2 2 3% 1 1 2% 1% 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q % CBD KBD YBD 서울기타 공급 수요 공실률 15. 4Q 주요 신규 공급 오피스 권역 빌딩명 주소 연면적(m2) 규모 CBD REDD 1호 수송타워 서울시 종로구 수송동 34,697 B5/18F KB 우준타워 서울시 강남구 삼성동 9,319 B5/17F KBD APP29 서울시 강남구 논현동 6,5 B3/15F 21AVE타워 서울시 서초구 잠원동 5,619 B3/17F 75th Avenue 서울시 강남구 삼성동 3,27 B2/13F 코레일유통 사옥 서울시 영등포구 당산동3가 5,93 B4/2F 파트너스1 서울시 송파구 문정동 14,743 B4/12F 서울기타 파트너스2 서울시 송파구 문정동 14,718 B4/12F 희헌타워 서울시 강동구 길동 4,844 B2/12F 창비서교빌딩 서울시 마포구 서교동 4,285 B3/7F 합계(1개동) 148, OFFICE MARKET REPORT

14 조사개요 조사개요 조사대상 서울 및 분당 소재 연면적 3,m2 이상의 빌딩으로, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사 대상에서 제외함. 조사기간 ~ 조사권역 - 도심권역(CBD : Central Business District) : 종로구, 중구 및 서대문구(충정로) 일대 - 강남. 송파권역(KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구(잠실) 일대 - 여의도. 마포권역(YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포 일대 - 서울기타권역 : 상기 3대 권역 이외의 서울시 소재지 일대(용산, 상암, 합정, 구로, 영등포 등) - 분당 : 야탑역, 서현역, 수내역 일대 권역별 오피스 빌딩 개수(총 711개) (단위 : 개수) CBD KBD YBD 서울기타 분당 25 PRIME A B C Total 조사 대상 빌딩 건축 정보 건축 연수 - 조사빌딩 가운데 서울의 평균 건축 연수는 2년임. 건축 연면적 - 권역별 연면적을 살펴보면 CBD는 6,429,395m2, KBD는 6,515,846m2, YBD는 3,158,67m2, 서울기타권역 3,4,87m2, 분당권역 622,672m2로 조사됨. 권역 등급별 평균 건축 연수 (단위 : 연수) 4 35 권역별 오피스 연면적 분당 서울기타 YBD KBD 5 CBD CBD KBD YBD 서울기타 분당 Prime A B C 평균 - 2, 4, 6, 8, (단위 : 1,m2) th QUARTER 14

15 빌딩 등급 정보 - 등급 분류 기준에 따라 각 항목별 점수의 총점을 권역별로 나누어, 점수대별로 Prime, A, B, C등급으로 분류 등급 Prime A B C 등급 확정 기준 각 항목별 종합 점수 상위 1% 각 항목별 종합 점수 상위 1%~3% 각 항목별 종합 점수 상위 3%~6% 각 항목별 종합 점수 상위 6%~1% 등급 분류 기준 - 임대료에 영향을 미치는 항목을 물리적 특성, 입지적 특성으로 나누어 각 항목별 배점 기준을 산정함. 평가 기준 연면적 건축연한 관리비 Main 권역 입지 전후면 지하철역과의 거리 도로차선 사거리 건축 연면적이 클 수록 높은 점수 부여 건축 연한이 짧을 수록 높은 점수 부여 관리비가 높을 수록 높은 점수 부여 CBD(신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로) / KBD(강남대로, 테헤란로) / YBD(동여의도) 입지빌딩에 가산점 부여 전면에 입지한 빌딩에 가산점 부여 지하철 역에서 가까운 빌딩에 가산점 부여 전면 도로차선이 넓은 빌딩에 가산점 부여 사거리 교차로에 입지한 경우 가산점 부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이 임대인에게 1개월 단위로 부담하는 최소한의 실질 임대료. 보증금과 월 임대료 비율이 서로 다른 빌딩간의 임대료 비교에 용이함. - 산정방법 : (연 보증금 x 회사채 금리)/12개월 + 월 임대료 + 관리비 - 회사채 금리(AA-, 3년) : 해당분기 조사 월의 1일자 금리를 기준으로 사용. 보증부 월세와 전월세 - 보증금 대비 월세의 비율이 1% 미만인 것은 전월세로, 1% 이상인 것은 보증부월세로 구분함 OFFICE MARKET 15 REPORT

16 지방 오피스 시장 지방 오피스 시장 개요 및 분석 조사 대상 권역별 오피스 빌딩 개수(총 154개) - 6대 광역시 소재 연면적 1,m2 이상의 빌딩 - 단, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사대상에서 제외됨 조사 기간 개 31개 24개 52개 ~ 빌딩 등급 정보 개 14개 등급 대형 중소형 각 지역 건축 연면적 각 지역 건축 연면적 기준 상위 7% 이상 하위 3% 이하 용어정리 환산전세가 5 광주 대구 대전 부산 울산 인천 대형 중소형 - 보증금과 월 임대료에 전환률을 적용하여 전세가로 환산한 금액 - 산정방법 : 보증금 + (월 임대료 X 12) 전환률 지역별 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 8.% (.7%p ) 3,153.2 (.5% ) 2. (.2% ) 대형 6.1% 3, 중소형 14.% 2, 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.2% ( - ) 2,366.2 ( - ) 18.7 (.1% ) 대형 5.8% 2, 중소형 11.3% 2, 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 12.1% (.8%p ) 2,225.3 ( - ) 19.3 (.8% ) 대형 12.9% 1, 중소형 1.8% 2, 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 8.4% (1.4%p ) 2,588.3 (1.9% ) 15.2 (1.3% ) 대형 1.4% 3, 중소형 5.% 2, 광주 공실률 환산전세가 관리비 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 9.8% (.2%p ) 2,165.9 (.4%p ) 17. (.2%p ) 평균 8.8% (.9%p ) 2,716.1 (.3% ) 17.6 (.6% ) 대형 7.1% 2, 중소형 12.9% 1, 대형 8.9% 3, 중소형 8.5% 2, th QUARTER 16

17 매입매각 동향 매매 사례 현황 Key Transaction 권역 빌딩명 소재지 매도자 매수자 CBD 거래면적 (m2) 거래금액 (억원) 종로플레이스 종로구 인의동 한국투자신탁운용 아쎈다스자산운용 45,735 2,317 삼성생명 수송타워 종로구 수송동 삼성생명 이지스자산운용 44,825 2,55 한화건설 서소문빌딩 중구 서소문동 한화건설 하나자산운용 9, 학교법인 인제학원 인당관 중구 저동2가 학교법인인제학원 주식회사노랑풍선 8, KBD 논현빌딩 서초구 잠원동 주식회사 이원 주식회사바바패션 12, YBD 서울기타 하나대투증권빌딩 영등포구 여의도동 하나자산운용 코람코자산신탁 69,827 4, NH농협캐피탈빌딩 영등포구 여의도동 코람코자산신탁 베스타스자산운용 2,71 1,21 삼성생명 동여의도빌딩 영등포구 여의도동 삼성생명보험 주식회사 이지스자산운용 14, 경동유니온빌딩 동대문구 제기동 KTB자산운용 재단법인호국장학재단 8, 한국광물자원공사 신대방사옥 비고 펀드 (아쎈다스코리아오피스사모부동산투자신탁3호) 펀드 (이지스사모부동산투자신탁61호) 펀드 (하나HW랜드칩사모부동산(모)투자신탁1-3호) 리츠 (코크렙제3호위탁관리부동산투자회사) 펀드 (베스타스사모부동산투자신탁12호) 펀드 (이지스사모부동산투자신탁59호) 동작구 신대방동 한국광물자원공사 주식회사청민건설 8, 종전부동산 합계(총 1건) 243,819 12,393 서울의 15. 4Q 주요 오피스 빌딩 거래는 총 1건으로 조사됨(총 거래면적 243,819m2, 총 거래금액 1조 2,393억원). 이번 분기에는 서울 모든 권역에서 거래가 이루어진 것으로 조사됨. - CBD는 이번 분기 거래면적 규모가 가장 컸던 권역으로, 총 4건(19,272m2)의 거래가 이루어진 것으로 조사됨. 한국투자신탁운용의 종로플레이스는 아쎈다스자산운용의 아쎈다스코리아오피스사모부동산투자신탁3호 펀드에게 2,317억원(16,479천원/3.3m2)에 매각되었으며, 삼성생명 수송타워는 이지스자산운용의 이지스사모부동산투자신탁61호 펀드에게 2,55억원(18,86천원/3.3m2)에 매각된 것으로 조사됨. - KBD는 논현빌딩 1건의 거래가 이루어진 것으로 조사됨. 해당 빌딩은 구분소유 빌딩으로, 주식회사 E1의 소유분(약 86%)을 재무구조를 개선하기 위해 주식회사 바바패션에 293억원에 매각한 것으로 조사됨. - YBD는 3건의 거래가 이루어진 것으로 조사됨. 하나대투증권빌딩은 이번 분기 거래규모가 가장 컸던 빌딩으로, 하나자산운용이 코람코자산신탁이 설립한 주식회사코크렙제3호위탁관리부동산투자회사 에게 4,억원(18,937천원/3.3m2) 에 매각한 것으로 조사됨. - 서울기타권역은 2건의 거래가 있었던 것으로 조사됨. KTB자산운용의 경동유니온 빌딩은 재단법인호국장학재단이 임대사업 목적으로 235억원(8,864천원/3.3m2)에 매입하였으며, 종전부동산 물건인 한국광물자원공사 신대방사옥은 주식회사 청민건설에게 659억원에 매각된 것으로 조사됨. 전분기에 부진했던 연면적 3,m2 이상 대형빌딩의 거래가 부동산펀드, 리츠 등 간접투자를 통해 이루어지면서 거래면적 규모가 전분기 대비 증가하였고, 투자 목적 거래 비중이 강세를 보인 것으로 조사됨. 3.3m2 당 매매가격은 전분기 대비 4% 상승한 14,823천원을 기록함(전년 동기 대비 18% 하락). <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 17 OFFICE MARKET REPORT

18 매입매각 동향 매매 사례 분석 오피스 거래량 48% 증가 (총 1건, 243,819m2) 15. 4Q 주요 오피스 거래는 총 1건(243,819m2)으로, 거래면적이 전분기 대비 48% 증가한 것으로 조사됨 (전년 동기 대비 46% 감소). 전분기에 부진했던 연면적 3,m2 이상 대형 빌딩의 거래가 이번 분기 다수 이루어짐에 따라 거래면적이 증가한 것으로 조사됨. 거래면적 및 거래건수 추이 (단위 : m2) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, (단위 : 건수) Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q - 거래면적(m2) 건수 간접투자를 통한 대형 빌딩 거래 활발 거래면적 기준 매수자 구성 추이 매수자 유형별로는 부동산펀드, 리츠 등 투자 목적 거래가 전체의 84%로 가장 높은 비중을 차지했으며, 이어서 기업의 실수요 목적거래가 16%인 것으로 조사됨. 개인 매수 사례는 없었던 것으로 조사됨. 부동산펀드와 리츠 등 간접투자를 통한 대형 빌딩의 거래가 완료됨에 따라 투자 목적 거래 비중이 이번 분기 강세를 보인 것으로 조사됨. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q '15.3Q '15.4Q 기업 투자 개인 총 거래금액 1조 2,394억원 거래가격 및 3.3m2당 매매가 추이 총 거래금액은 1조 2,394억원으로 전분기 대비 88% 증가한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 52% 감소). 3, 25, 2, 18, 16, 이번 분기 3.3m2 당 매매가격은 14,823천원으로, 전분기 대비 4% 상승한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 18% 하락) m2 당 매매가격이 높은 대형 빌딩의 거래가 다수 이루어졌으나, CBD와 서울기타권역 일부 빌딩에서 낮은 가격에 거래가 이루어지면서 3.3m2당 매매 가격이 소폭 상승하는데 그친 것으로 조사됨. 2, 15, 1, 5, - '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q 합계 : 거래금액(억원) '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q 평균 : 3.3m2당 매매가(천원) '15.3Q '15.4Q 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, - 논현빌딩 및 한국광물자원공사 신대방사옥은 3.3m2 당 매매가 산정에서 제외함. <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> th QUARTER 18

19 부동산 간접투자시장 부동산펀드 현황 회사명 HDC자산운용 펀드명 설정 연도 설정 월 모집 형태 국내외 설정액 (억원) 투자대상 HDC사모부동산투자신탁 사모 국내 5 고양 소재 아파트 건설사업 PF(전자단기사채) HDC사모부동산투자신탁 사모 국내 7 지방 소재 아파트 건설사업 PF KB자산운용 KB스타리테일사모부동산투자신탁 사모 국내 미정 KTB자산운용 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 사모 국내 59 평택 청북공동주택 개발사업PF KTB칸피던스사모부동산투자신탁 사모 국내 비공개 리치먼드자산운용 리치먼드사모해운대골프앤리조트부동산투자신탁 사모 국내 4 부산 해운대비치골프앤리조트 개발사업 PF대출 베스타스자산운용 베스타스사모부동산투자신탁 사모 국내 서울 여의도동 소재 NH농협캐피탈빌딩 아쎈다스자산운용 아쎈다스코리아오피스사모부동산투자신탁 사모 국내 1,75 서울 인의동 소재 종로플레이스 에이디에프자산운용 에프지자산운용 ADFGIP사모부동산투자신탁A 사모 해외 737 독일 소재 물류센터 ADFGIP사모부동산투자신탁A 사모 해외 4 독일 소재 물류센터 에프지AUS GREEN사모부동산투자신탁 사모 해외 6 호주 소재 국세청 오피스 에프지USRED사모부동산투자신탁 사모 해외 1,725 해외 오피스 유진자산운용 유진드림스퀘어사모부동산 사모 국내 126 서울 신대방동 소재 비지니스호텔 이지스자산운용 이지스글로벌사모부동산투자신탁 사모 해외 1,288 오스트리아 빈 소재 복합빌딩(빈 미테) 이지스사모부동산투자신탁 사모 국내 264 서울 수송동 소재 서울삼성생명 수송타워 이지스사모부동산투자신탁 사모 국내 33 서울 여의도동 소재 삼성생명 동여의도 빌딩 이지스제67호사모부동산투자유한회사 사모 국내 1 서울 종로2가 소재 종로타워 이지스해외간접CDCF사모부동산투자신탁 사모 해외 568 해외 펀드 캡스톤자산운용 캡스톤사모부동산투자신탁 사모 국내 1,895 AK플라자 분당 서현점 코람코자산운용 키움투자자산운용 하나자산운용 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 사모 국내 55 양주 옥정지구 공동주택 개발리츠 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 사모 국내 55 양주 옥정지구 공동주택 개발리츠 키움마일스톤UKREDF사모부동산투자신탁 1 [재간접형] 사모 해외 4 영국 부동산 대출채권 재투자 키움마일스톤사모부동산투자신탁 사모 국내 1 서울 중구 소재 오피스 하나화인랜드칩사모부동산투자신탁 사모 국내 48 비공개 하나화인랜드칩사모부동산투자신탁 사모 국내 11 비공개 하나HW랜드칩사모부동산(모)투자신탁 사모 국내 174 서울 서소문동 소재 한화건설 서소문 빌딩 하우사모부동산투자신탁 사모 국내 5 경기 광교신도시 주상복합 아파트 건설사업 PF대출 하우사모부동산투자신탁 사모 국내 34 일산 소재 멀티플렉스 영화관(메가박스) 하우사모부동산투자신탁 사모 국내 41 부산 소재 영화관 한국투신운용 한국투자사모코어플러스오피스부동산투자신탁 사모 국내 서울 남대문로5가 소재 STX남산타워 합계(3건) 9,637 (자료출처: 금융투자협회 및 각 자산운용사, 보도자료) 15. 4Q 신규 설정된 부동산펀드는 총 설정건수 3건, 총 설정금액 9,637억원으로 전분기 대비 35% 감소한 것으로 조사됨 (전년 동기 대비 55% 감소). 실물 오피스, 리테일, 영화관 등 상업시설에 대한 투자 비중은 58.7%로 가장 높았으며, 대출채권, PF 등 기타유형과 복합시설의 투자 비중이 각각 18.3%, 13.4%를 차지하는 것으로 조사됨. 이번 분기 설정 규모가 가장 컸던 부동산펀드는 캡스톤자산운용에서 설정한 캡스톤사모부동산투자신탁 14 임. 해당 펀드는 AK플라 분당 서현점을 약 4,2억원에 매입하는 건임. 매도자가 향후 2년간 책임임차하는 세일앤리스백방식이며, 주요 투자자로는 우정사업본부가 참여한 것으로 조사됨. 서울 소재 실물 오피스에 투자하는 펀드는 총 8건임. 주요 투자 오피스로는 서울 종로구 인의동 소재 종로플레이스, 삼성생명 소유 빌딩(동여의도빌딩, 수송타워, 종로타워) 등이 있음. 해외에 투자하는 펀드는 총 7건, 총 설정액은 4,368억원으로 전분기 대비 35%, 전년 동기 대비 5% 감소하며 국내 투자와 마찬가지로 부진하였음. 주요 해외 투자 펀드는 이지스자산운용에서 설정한 이지스글로벌사모부동산투자신탁 56 임. 해당 펀드는 호주 국부펀드인 퓨처펀드와 함께 오스트리아 빈 핵심상업지구에 위치한 복합빌딩 빈 미테를 약 6,9억원에 공동인수하는 건임. 자산운용사별 펀드 설정 현황은 이지스자산운용이 2,423억원(5건)으로 설정금액과 설정건수가 가장 많았으며, 이어서 캡스톤자산운용과 에프지자산운용이 각각 1,895억원(1건), 1,731억원(2건)으로 설정금액이 많았던 것으로 조사됨. 19 OFFICE MARKET REPORT

20 부동산 간접투자시장 부동산펀드 분석 부동산펀드 신규 설정액 9,637억원 15. 4Q 신규 설정된 부동산펀드는 총 설정건수 3건, 총 설정금액 9,637억원임(전분기 대비 35% 감소, 전년 동기 대비 55% 감소) 15. 4Q(12월 말 기준) 부동산펀드 누적 설정액은 34조 9,386억원으로 전분기 대비 4.6% 증가함. 전체 펀드 설정액 대비 부동산펀드 설정 비율은 8.3%로 전분기( 15. 9월 말 기준) 대비.4%p 상승함. 부동산펀드 신규 설정액 및 설정 건수 추이 (단위: 억원) (단위: 건) 25, 2, 15, 1, 5, '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 설정액 '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 상업시설 투자 비중 58.7% '14.1Q 설정건수 '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q '15.3Q '15.4Q 부동산펀드 월별 누적 설정액 추이 (단위: 억원) 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 부동산펀드 누적설정액 '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q 부동산펀드 설정비율 * 설정원본 기준 '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q '15.3Q '15.4Q 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 실물 오피스, 리테일, 영화관 등 상업시설에 대한 투자 비중이 58.7%로 가장 높았으며, 기타유형(대출채권, PF 등)과 복합시설의 투자비중이 각각 18.3%, 13.4%를 차지하는 것으로 조사됨. 서울 소재 실물 오피스에 투자하는 신규 부동산펀드는 총 설정건수 8건, 총 설정금액 1,827억원으로 조사됨. 해외에 투자하는 부동산펀드는 총 설정액은 4,368억원(7건)으로 전분기 대비 35%, 전년 동기 대비 5% 감소한 것으로 조사됨. 자산운용사별 펀드 설정 현황은 이지스자산운용이 2,423억원(5건)으로 설정금액과 설정건수가 가장 많았으며, 이어서 캡스톤자산운용과 에프지자산운용이 각각 1,895억원(1건), 1731억원(2건)으로 설정금액이 많았던 것으로 조사됨. 투자대상별 설정비율 추이 *BLIND/설정미정 펀드는 제외함. 운용사별 펀드설정 현황 1% (단위: 건) 설정액 설정건수 (단위: 억원) 9% 6 3, 8% 7% 6% 5% 4% ,5 2, 1,5 1, 3% 2% 1% % 9.1Q 9.2Q 9.3Q 9.4Q 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 기타 복합시설 산업시설 상업시설 주거시설 제외 1 이지스자산운용 캡스톤자산운용 에프지자산운용 아쎈다스자산운용 에이디에프자산운용 하우자산운용 리치먼드자산운용 하나자산운용 유진자산운용 HDC자산운용 코람코자산운용 KTB자산운용 키움투자자산운용 베스타스자산운용 한국투신운용 KB자산운용 5 - <출처 : 금융투자협회> th QUARTER 2

21 REITs 신규 영업인가(신청) 리츠 구분 유형 회 사 명 투자대상 코크렙케이스퀘어위탁관리부동산투자회사 서울시 마포구 동교동 소재 업무시설 매입 코크렙제3호위탁관리부동산투자회사 서울시 영등포구 여의도동 소재 하나대투증권빌딩 매입 위례뉴스테이기업형개발전문위탁관리부동산투자회사 경기 성남시 위례지구 내 공동주택지를 매입 및 임대주택 개발 엔에이치에프제7호공공임대위탁관리부동산투자회사 공주월송지구 등 6개 공공주택용지를 매입 및 공공주택 개발 영업인가 (11건) 영업인가 신청 (5건) 위탁관리 (11건) 기업구조조정 (1건) 위탁관리 (4건) 케이리얼티재팬제1호위탁관리부동산투자회사 영종주택위탁관리부동산투자회사 코레이트프리미어위탁관리부동산투자회사 뉴스테이허브제1호위탁관리부동산투자회사 엘티대한제2호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 우미케이비뉴스테이제1호위탁관리부동산투자회사 케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사 제이알제19호기업구조조정부동산투자회사 케이비화성로지스틱스위탁관리부동산투자회사 코리아밸류그로쓰오피스제3호위탁관리부동산투자회사 케이이비하나스테이제1호위탁관리부동산투자회사 온유개발전문위탁관리부동산투자회사 일본 나라현 나라시 카시와기정 소재 판매시설의 신탁수익권에 투자하는 익명조합의 지분 매입 인천 영종하늘도시 A39블록 공동주택부지 매입 및 공동주택 개발 서울시 강남구 역삼동 소재 캐피탈타워(업무시설, 지하 6층 지상 24층) 매입 부동산투자회사의 지분 매입 경기도 화성시 동탄면 소재 임대주택 및 부대시설 개발 충북 진천군 충북혁신도시 소재 임대주택 및 부대시설 개발 인천시 부평구 소재 주택재개발정비사업 신축 아파트의 일반분양분 매입 경남 거제시 소재 디큐브 거제백화점 매입 경기도 화성시 소재 물류센터 개발 서울시 종로구 서린동 소재 알파빌딩 매입 부산 및 대구시 소재 임대주택 등 개발 충청남도 당진구 소재 농어촌개발단지 개발 변경인가/해산 리츠 변경인가(1건) : 케이탑자기관리 부동산투자회사(신규 사업 추가) 해산(3건) : 코크렙로지스틱스제1호위탁관리부동산투자회사(사유: 주주총회 결의) 케이비와이즈스타제1호기업구조조정부동산투자회사(사유: 주주총회 결의) 케이비와이즈스타제9호위탁관리부동산투자회사(사유: 주주총회 결의) 15. 4Q 영업인가를 받은 리츠는 총 11건으로, 모두 위탁관리 리츠인 것으로 조사됨. 신규 영업인가 리츠 중 3건이 오피스에 투자하는 건으로, 전분기에 이어 오피스에 대한 투자가 지속됨. 코크렙케이스퀘어위탁 관리리츠 는 마포구 동교동 소재 업무시설에 투자하는 건이며, 코크렙제3호위탁관리부동산리츠 는 영등포구 여의도동 소재 하나대투증권빌딩, 코레이트프리미어위탁관리부동산리츠 는 강남구 역삼동 소재 캐피탈타워에 투자하는 건으로 조사됨. 뉴스테이 관련 리츠는 5건으로 올해 초부터 지속적으로 설립이 이루어지고 있음. 뉴스테이허브제1호위탁관리리츠 는 뉴스테이 기반 허브리츠 첫 인가 사례로, 모( 母 )리츠가 뉴스테이사업을 하는 자( 子 )리츠를 편입하는 구조임. 해당 리츠는 엘티대한제2호 뉴스테이위탁관리리츠사 와 우미케이비뉴스테이제1호위탁관리리츠 를 자( 子 )리츠로 편입하여 각각 화성동탄2지구와 충북혁신도시에서 뉴스테이 개발사업을 하는 것으로 조사됨. 이번 분기 영업인가를 신청한 리츠는 총 5건(영업인가 완료 리츠 제외)으로, 기업구조조정 1건, 위탁관리 4건이 있었던 것으로 조사됨. 리츠 주가 동향 (자료출처 : 증권거래소) (단위 : 원) 8, 6, 4, 2, 광희리츠 는 주당 62원의 금전배당을 결정한 사실을 215년 12월 15일 공시함. 배당 기준일은 215년 12월 31일임. 또한, 박광준 대표이사 해임에 따라 김종국 단독 대표 체재로 운영된다고 밝힘. 케이탑리츠 는 임대사업을 위해 김포 미도프라자 빌딩을 13억 7,3만원에 취득한 사실을 215년 11월 2일 공시함. 이번 취득을 통해 케이탑리츠의 투자부동산은 총 7개로 늘어나게 되며, 해당 투자 금액은 총 자산 대비 12.4% 수준임. 트러스 제7호 는 215년12월 11일 이사회의 결의에 따라 1주당 34원을 금전배당하기로 한 사실을 공시함. 배당금 총액은 당기순이익 전액인 329,455,4원이며, 배당금 지급 예정일은 216년 2월 5일임. '13.1 '13.3 '13.5 '13.7 '13.9 '13.11 '14.1 '14.3 '14.5 '14.7 '14.9 '14.11 '15.1 '15.3 '15.5 광희리츠 케이탑리츠 트러스 제 7호 '15.7 '15.9 '15.11 (자료출처 : 국토해양부 및 전자공시시스템(DART), 보도자료) 21 OFFICE MARKET REPORT

22 LG경제연구원 216년 국내경제 진단 저성장 기조에 위험요인 산재 1. 2%대 저성장기조 지속 2. 기업 구조조정 압력 상승 3. 가계부채, 원리금 상환 부담 증가 4. 수출 부진 장기화 우려 5. 해법 찾기 어려운 청년고용 6. 맺음말 216년 한국경제는 불리한 대외여건으로 수출이 부진한 가운데 대내수요도 크게 회복되지 못할 것으로 예상된다. 상대적으로 회복세를 보였던 미국경제의 성장탄력이 다소 약화되고 중국이나 자원수출국의 성장둔화가 이어질 것으로 보인다. 이와 같은 세 계경제 부진 속에 주력수출 품목의 수요는 늘지 않고, 한정된 수출시장을 두고 중국, 일본 등과의 경쟁도 점차 심화될 것이다. 경 제의 불확실성 확대, 고령화 등으로 소비성향이 낮아지는 가운데, 상대적으로 호조를 보였던 건설 및 부동산 경기도 둔화되고 있 어 내수가 우리경제를 이끌어가기도 어렵다. 경기가 전반적으로 부진한 데다 정년이 6세로 연장되면서 신규고용에 부정적인 영 향이 예상된다. 전반적인 고용상황이 악화되고 특히 청년층 고용이 타격을 입을 것으로 보인다. 기업과 가계의 부채문제도 소홀히 볼 수 없다. 민간기업의 평균적인 부채상환 능력은 다소 개선되는 모습이나 취약한 기업의 비중은 높아지고 신용위험이 조선, 해운, 철강 등에서 음식료 같은 내수산업으로까지 확산되는 조짐도 나타나고 있다. 지난해 전 세난과 주택가격 상승으로 빠르게 늘어난 가계부채는 소득증빙강화, 원금상환강제 등 대출규제가 강화되면서 증가세가 다소 주춤 할 것으로 전망된다. 그렇지만 규모나 대출의 질, 시중금리의 상승 가능성 등을 고려하면 세심한 관리가 필요하다. 기업과 가계의 부채가 시스템 리스크로 이어질 정도는 아니지만, 고용이나 경기에 부담을 주지 않으면서 해결할 수 있는 방법이 마땅히 없다는 점이 우려되는 부분이다. 경제연구부문 th QUARTER 22

23 대외여건이 녹록지 않아 성장률 3%는 달성하기 어려워 보인다. 1. 2%대 저성장기조 지속 지난해 우리 경제는 2%대 중후반 성장에 머문 것으로 추정된다. 211년 이후 3%대의 성장률로 복귀할 것이라는 예상이 계속되어 왔지만 기대에 못 미치는 성장흐름이 이어지고 있다. 올해에도 3%대 성장에 대한 기대가 높은 상황이다. 그렇지만 달성하지 못할 가능성이 큰 것으로 판단된다. 우리 경제를 둘러싼 국내외 여건들이 더 나아지지 못할 것으로 보이기 때문이다. 대외 경제여건 당분간 나아지기 어려워 수출주도국이라는 이름이 무색하게 우리 수출이 경기를 이끌어가는 역할을 못한 지가 오래 되었으 며 올해에도 이러한 상황이 이어질 것으로 보인다. 세계경제 여건은 지난해보다도 더 좋지 않을 것으 로 예상된다. 지난해 세계경기는 상반기보다 하반기에 더 힘이 약해지는 하향 흐름을 보인 바 있다. (경제성장률, %) 4 가장 우려되는 부분은 세계경제를 주도하는 역할을 했던 미국의 성장흐름이 꺾이고 있다는 점이다. 세계 미국은 지난해 고용이 회복되면서 소득이 늘고 이에 따라 소비가 늘어나서 다시 생산과 고용이 개선되 며 꾸준한 성장세를 보였지만 이러한 선순환 흐름은 어느 정도 한계에 이른 것으로 보인다. 실업률이 3 2 완전고용 수준인 5%까지 떨어지면서 고용이 늘어나는 속도가 떨어졌고 소비도 하반기로 갈수록 활력 미국 이 다소 둔화되는 모습이다. 여기에 그동안 경제를 부양하는 역할을 했던 통화정책도 긴축흐름으로 바 뀌고 달러강세로 기업수익성도 낮아진다는 점을 고려하면 지난해만큼의 역할을 기대하기 힘들다 연초 중국의 주가급락에서 보듯이 중국의 성장 둔화는 기정사실로 받아들여지고 있으며 경착륙 우 주 : 전년동기비 기준, 세계경제 성장률은 주요 37개국의 가중평균 성장률 려도 계속 커지는 상황이다. 수출부진에도 불구하고 자국내 부동산 및 인프라 투자로 성장을 지지해 자료 : datastream, BEA 자료로 계산 오던 중국은 기업수익 저하, 재정악화 등 부작용에 대한 우려가 커지면서 경제전망이 불투명해졌다. 더욱이 국제유가의 하락 기조가 이어지면서 우리 수출확대에 기여해왔던 중동 등 자원수출국 경제의 리스크가 확대될 것으로 예상된다. 선진국 의 수요둔화, 중국의 성장저하, 자원수출국 리스크가 지속되면서 세계교역은 물량측면에서 증가세가 지난해보다 더 떨어질 가능성이 크다. 이러한 환경 변화 속에서 수출의존도가 세계적으로 높은 우리나라의 성장둔화 추세는 불가피한 측면이 있다. 정책에 의한 내수회복 흐름, 올해는 기대하기 어려워 지난해 하반기부터 소비와 주택건설 투자가 호전되면서 내수부문이 올해 경기를 이끌어갈 것이라 는 기대가 있는 것이 사실이다. 그러나 지난해 소비회복은 상반기 메르스 사태로 위축되었던 소비가 재개되고 추경과 소비세 인하, 코리아 블랙프라이데이 시행 등 소비부양책이 시행된 데 따른 측면이 크다. 메르스 충격은 이미 대부분 해소되었고 소비부양책 효과도 올해에는 줄어들 수밖에 없다. 개별 소비세 인하로 지난해 미리 앞당겨졌던 자동차 구매가 올해는 다시 주춤할 것으로 예상된다. 정책효과가 마중물 역할을 해서 소비와 생산, 고용회복의 선순환 흐름이 나타나기 위해서는 가계 의 소비심리 회복이 중요한 데 올해에도 이를 기대하기 어려운 상황이다. 소비세 인하의 영향으로 자 동차 판매가 늘고 블랙프라이데이 등 행사로 백화점 매출이 호조를 보였지만 여가문화와 관련된 소 비는 여전히 부진한 모습이다. 외식이나 숙박 서비스 부문의 소비는 전년대비 마이너스 증가세에 머 물고 있다. 정책효과가 나타나는 부분 이상으로 소비가 광범위하게 확대되지 못하는 것으로 보인다. (증가율, %) 25 2 자동차판매 외식업 -5-1 숙박업 주 : 서비스업 생산지수의 전년동월비 증가율, 3개월 이동평균 기준 자료 : 통계청 23 OFFICE MARKET REPORT

24 LG경제연구원 경제체질 개선이 없다면 2%대 성장도 호황으로 간주되는 시기가 도래할 수 있다. 지난해 하반기 이후에도 가계의 소비성향은 계속 떨어져 역대 최저수준까지 낮아졌다. 한국경제의 장기적인 성장세 저하 우려로 대부분의 가계 들은 미래에 대한 불안감이 높다. 부동산 대세상승의 신화가 깨지면서 노후자산으로 모아두었던 부동산의 가치가 떨어지고 저금리로 금융자산도 부족해진 상황에서 5대 이상 연령층의 소비성향 저하 현상이 이어질 전망이다. 청장년층도 낮은 성장으로 취업이 힘들어지고 꾸준한 소득흐름을 확보하는 것이 어려워 소비를 늘릴 여지가 크지 않다. 지난해 대규모 분양 확대로 주택건설이 꾸준히 이어지겠지만 올해에는 부동산 경기의 지속적 상승을 속단하기 힘들다. 주택가격의 상승 기대가 꺾인 상황에서 지난해 대규모 분양으로 공급과잉 우려도 커지면서 이미 서울지역을 중심으로 주 택가격 상승 흐름이 주춤한 상황이다. 소비, 건설투자 등 내수부문이 경기회복을 주도하는 데는 한계가 있다는 것이다. 2%대 저성장 기조 장기화 가능성 커져 문제는 2%대 성장이 경기하향 국면에서 나타나는 일시적인 현상이 아니라 향후 수년간 계속될 일 4.6 (단위 : %) 반적인 현상일 수 있다는 점이다. 더욱이 향후 수 년간 우리나라의 잠재성장세는 계속 낮아져서 조만 3.6 간 1%대 성장이 보편화될 가능성이 높아 보인다 우리나라의 잠재성장률을 추계해보면 최근 들어 자본투입 둔화와 생산성 저하추세가 뚜렷하다. 수 출과 제조업 성장이 둔화되면서 투자의 필요성이 줄어드는 데다 대규모 자본투입을 통한 대량생산 에 의한 성장방식도 한계에 부딪히면서 생산성을 늘리기도 어렵다. 오히려 고용이 늘면서 성장을 지 ~ 21 ~ 214 ~ 219 ~ 23 탱하는 구조가 되었다. 지난해 취업자 증가수가 3만명을 넘었는데 이는 4~5% 성장하던 2년대 주 : LG Business Insight( ), 우리나라 중반과 유사한 규모이다. 그러나 우리나라의 생산가능 인구는 올해를 정점으로 내년부터는 감소추세 장기침체 리스크 커지고 있다 참조 로 돌아설 전망이다. 실제 고령층을 중심으로 생산현장을 떠나는 현상이 최근 본격화되고 있다. 숙련 노동력이 줄어들고 노동투입마저 둔화된다면 현재의 성장세도 유지하기 어려울 것이다. 최근의 생산성 저하 추세가 개선되지 못한다면 우리나라의 잠재성장률은 216~22년까지 2.5% 수준에 머물고 22년대에는 1% 대까지 낮아 질 것으로 추정된다. 구조개혁과 규제완화를 통해 경제의 체질을 개선하고 새로운 성장먹거리를 찾지 못한다면 2%대 성장을 호황기로 생각해야 하 는 상황이 곧 도래할 수 있다는 것이다. 2. 기업 구조조정 압력 상승 기업부채/GDP(%) 민간기업 부채(조원) 1, , , ,1.6 1,61.7 1, 주 : 기업부채는 자금순환표 민간기업 부채 잔액 중에서 채권, 대출금, 정부융자의 합계액 215년은 3분기말 기준 215년 3분기말 기업부채/GDP 비율에서 GDP는 214년 4분기부터 215년 3분기 동안의 분기 경상GDP 합계액 자료 : 한국은행 경제통계시스템 차입금의존도(%) 이자보상배율 주 : 매년말 유가증권시장과 코스닥시장에 상장된 비금융 회사의 개별(별도) 실적으로 계산한 중앙값 기준 차입금의존도(차입금/자산총액)는 215년은 3분기말, 이 자보상배율(영업이익/이자비용)은 3분기 누적 실적 기준 자료 : NICE평가정보 KIS-VALUE 데이터베이스 이용 계산 3.7 우리나라 기업의 실적부진이 지속되고 있다. 215년 3분기 동안 상장기업의 매출은 전년 동 기에 비해 3.9% 감소했다. 214년에 이어 기업 매출 감소 추세가 지속되고 있다. 영업이익률도 5%대로 여전히 낮은 수준이다. 세계경제 성장성 둔화에 따른 우리 제품에 대한 수요 위축, 중국 기업의 부상에 따른 주력산업의 경쟁력 약화 등 의 구조적 요인은 개선을 기대하기 어려워, 우리 나라 기업의 실적이 단기간 내에 빠르게 개선되 기는 어려워 보인다. 이러한 상황에서 기업부채가 빠르게 증가해 우려를 사고 있다. 우리나라 민간기업의 부채(자 금순환표의 채권, 대출금, 정부융자 합계) 규모 는 215년 9 월말 1,318.8조원에 이른다. 명목국 내총생산(GDP)에 거의 필적하는 규모도 문제지 th QUARTER 24

25 신용위험이 내수기업으로까지 확산될 조짐이 나타나고 있다. 만 그 증가 속도도 빠르다. 214년 이후 우리나라 민간기업의 부채 증가율(214년말과 215년 3분기 전년 동기 대 비 증가율 평균 9.1%)은 경제성장률(명목GDP 4.2%)의 2배를 넘어섰다. 21년부터 213년 까지 79%대를 유지했던 경상 GDP 대비 민간부채 비율은 214년말 83.6%, 215년 9월말 85.7%로 상승했다. 한편 민간기업에 공기업을 포함한 전체 기업부채 규모는 215년 9월말 현재 1,631.7조원(GDP 대비16%)에 달한다 초과 부채상환능력 취약 기업 줄지 않아 이하 유가증권시장과 코스닥시장의 비금융 상장기업을 중심으로 살펴보면 국내기업의 평균적 인 재무구조와 부채상환능력은 개선된 것으로 나타난다. 21년 2.%(재무지표는 중앙값 기준)였던 비금융 상장기업의 차입금의존도(차입금/자산총액)는 215년 3분기말 17.1%로 낮 아졌다. 같은 기간 동안 부채비율(부채총액/자기자본총액)도 7.6%에서 57.9%로 하락했다. 또한 212년 2.6까지 낮아졌던 비금융 상장기업의 이자보상배율은 213년 3분기 3.7로 높아졌다. 저금리가 이어지고 수익성이 소폭이나마 개선되면서 부채상환능력이 나아진 것 이자보상배율 1초과 기업의 평균 9.69 으로 보인다. 이자보상배율 1을 초과하는 부채상환능력이 높은 기업의 비중도 증가했다 년 32.%였던 이자보상배율 1 초과 기업의 비중은 215년 3분기 실적 기준 39.2%로 증가했다. 그렇지만 최근 전반적인 부채상환능력의 개선은 주로 재무구조가 양호한 기업에 집중되 어 있고 취약기업의 부채상환능력은 여전히 낮은 수준이다. 비금융 상장기업 중에서 부채 이자보상배율 1이하 기업의 평균 상환능력이 취약한 이자보상배율(영업이익/이자비용) 1 이하인 기업의 비중도 211년 이후 % 수준에서 거의 낮아지지 않고 있다. 1개 상장기업 중에서 3개는 영업활동에서 벌어들 주 : 215년 이자보상배율은 3분기 누적 실적 기준 인 이익으로 이자도 지급하지 못하고 있는 것이다. 그리고 이들 기업의 이자보상배율은 지 자료 : NICE평가정보 KIS-VALUE 데이터베이스 이용 계산 속적으로 마이너스(영업적자를 의미)를 기록했고 214년 -1.89에서 215년(3분기 누적 실적 기준)에는 -1.97로 낮아졌다. 정상기업의 부채상환능력은 개선되면서 비교적 양호한 상태이 지만 부채상환능력이 취약한 기업의 부채상환능력은 개선되지 못하면서 기업간 부채상환능력의 편차가 심해졌다. 기업 구조조정 압력 증가 부채상환능력이 취약한 기업 중 에 규모가 큰 기업들이 많아 부실 확대의 잠재적인 위험도 상당히 커 진 것으로도 평가된다. 이자보상배 율 1 이하 기업들의 평균 차입금 규 모는 215년 9월말 2,281억원으로 21년말 1,732억에 비해 늘어났다. 이를 산업별로 보면 신용위험 우려 가 높은 업종의 평균 차입금 규모 는 운송업이 1조 4,38억원, 운수장 비 6,38억원, 철강 3,244억원, 건설 (억원) 16, 12, 8, 4, 음식료 유의복 목재 프 화학 의약 고무플라스틱 비금속 철강 금속제품 전기전자 주 : 215년 3분기 기준 자료 : NICE평가정보 KIS-VALUE 데이터베이스 이용 계산 기계 운수장비 건설 유통 운송 소프트웨어 영상방송 정보서비스 서비스업 25 OFFICE MARKET REPORT

26 LG경제연구원 주택담보대출 증가세는 지난해 8월 이후 다소 주춤한 상황이다. 2,919억원, 화학 2,5억원 순이었다. 경기취약 업종의 신용위험이 지속되는 가운데 내수비중이 상대적으로 높은 업종으로 신용위험이 확산되는 조짐도 나타나고 있다. 214년 1.3% 에 불과했던 음식료 업종의 이자보상배율 1 이하 기업의 비중은 215년 3분기 32.8%로 급증했고, 유통업과 서비스업의 부채상환능력 취약 기업 비 중도 각각 35.2%에서 37.2%, 21.3%에서 24.6%로 증가했다. 당분간 실물경제 회복을 통한 실적 개선에 의해 우리나라 기업들의 부채 상환능력이 빠르게 개선되기는 기대하기 어려워 보인다. 오히려 미국의 금리인상에 따른 시중금리 상승, 중국 경제의 불안 등으로 부채상환능력 취약기업의 부실이 더 심해질 가능성이 우려되는 상황이다. 정상기업의 실 적도 부진할 가능성이 높아 보인다. 중국경제의 성장 둔화, 공급과잉과 경쟁심화 등의 대외적인 문제에 더해 내수부진이라는 대내적인 요인도 이어 질 전망이다. 기업실적 부진이 지속되고 기업부채에 잠재된 부실위험이 높아지면서 기업들에 대한 구조조정 압력은 증가할 것이다. 부채상환능력 취약 기업에 대해서는 추가적인 기업부실 확산을 차단하기 위해 강도 높은 구조조정이 추진이 불가피할 전망이다. 부실 가능성이 있는 기업들은 자산매각이나 효율성 개선을 위해 사업구조조정에 중점을 둘 것으로 보인다. 경영환경이 개선되지 못할 것으로 예상되는 만큼 정상 기업도 경영활동의 효율성 개 선, 사업 포트폴리오 조정을 위한 자발적 구조조정이 추진될 것으로 보인다. 부채상환능력이 취약한 기업의 위험이 심화될 경우 우리경제 전체를 위협하는 요인으로 확산될 수 있다. 기업부실이 금융기관 부실로 전이되면 금융시장이 불안해지고 자금중개기능이 약화될 가능성이 높기 때문이다. 이러한 위험을 사전적으로 막기 위해 금융기관의 충당금 규모를 늘리고 부실징후 기업에 대한 사전 모니터링을 강화해야 할 것이다. 아울러 국내 기업의 원활한 구조조정이 촉진될 수 있도록 규제완화와 제도적 지원도 모색되어야 할 것으로 보인다. 3. 가계부채, 원리금 상환 부담 증가 주택담보대출이 가계대출 증가 주도 (조원) 은행 가계대출 증가액 은행 주택담보대출 증가액 주 : 은행 가계대출은 신탁계정 포함, 모기지론 양도 포함 은행 주택담보대출은 모기지론 양도 포함, 주택관련대출 포함, 신탁계정 제외 자료 : 한국은행 월중금융시장 동향 기타 대출 증가세는 이어질 듯 214년 하반기 이후 급증하기 시작한 국내 금융기관들의 가계대출은 215년 9월말 1,12조 6천억원 수준으로 늘어났다. 214년 우리나라 명목GDP의 74%, 가계총처분가 능소득의 132%에 달하는 규모다. 이 중에서 은행 가계대출은 215년 11월말 기준 632 조 3천억원(주택담보대출은 471조원)이다. 가계부채 증가세를 주도한 것은 무엇보다도 주택담보대출이었다. 214년 하반기부 터 215년 7월까지의 은행 주택담보대출 증가액은 7조 9천억원으로서, 이 기간 은행 전체 가계대출 증가액의 98%를 차지했다. 은행 주택담보대출은 214년 하반기에는 월 평균 4조 8천억원, 215년 상반기에는 월 평균 5조 5천억원 늘다가, 215년 7월에는 한 달 동안 9조 4천억원이나 늘었다. LTV, DTI 규제가 완화되고, 주택과 전세가격 상승세 가 이어지는 가운데 금리도 하락하면서, 주택거래가 늘어난 결과였다. 그러나 215년 8월 이후 은행 주택담보대출 월별 증가액이 6조원대 수준으로 낮아 지면서 주택담보대출의 증가세는 한풀 꺾인 모습이다. 215년 7월까지 월 11만건을 넘 어섰던 주택거래 건수가 8월 이후 줄어든 것과 동시에, 연말 미국금리 인상이 가까워지 면서 경제주체들의 심리가 위축되고 국내 시중금리가 상승세로 돌아선 결과로 보인다. 올해 가계부채 증가세는 다소 둔화될 것으로 전망된다. 주택가격 상승세가 주춤한 가운데 주택거래 건수도 월 1만건 아래도 떨어졌다. 특히, 은 행 주택담보대출에 대하여 수도권은 올해 2월부터 비수도권은 올해 5월부터 대출심사시 소득 증빙이 강화되고, 거치기간 1년 이내의 분할상환 대출 th QUARTER 26

27 가계의 부채상환 능력을 크게 훼손하지 않는 범위 내에서 정책을 수립할 필요가 있다. 이 원칙화된다. 소득 증빙이 엄격해지고, 대출 초기부터 원금을 나누어 갚게 되면, 전 체 가계대출의 43%를 차지하는 은행 주택담보대출이 위축되면서 전체 가계부채 증가 세 역시 둔화될 가능성이 높다. (단위 : 조원) 11.4 예금은행 기타대출 그러나 주택담보 대출 이외의 가계부채 증가세는 지속될 것으로 예상된다. 은행권 증감액 9.1 일반 주택담보대출 이외의 기타대출, 비은행권대출, 집단대출 등 대출 규제 강화의 적 비은행 예금취급기관 기타대출 증감액 용 대상에서 제외된 여타 대출들이 최근 빠르게 늘고 있기 때문이다. 예금은행의 기타 5.8 대출은 215년 1분기부터 3분기까지 3조 8천억원 증가했다. 같은 3분기 동안 213년 3.8 에는 1조 4천억원 증가했고, 214년에는 5천억원 감소했던 것과 비교하면 매우 빠른 1.4 증가세다. 비은행예금취급기관의 기타대출 역시 215년 1분기부터 3분기까지 11조 4 천억원 늘어났다. 같은 3분기 동안 213년 및 214년에 각각 5조 8천억원 및 9조 1천 년 1~3분기 214년 1~3분기 215년 1~3분기 주 : 해당 기간 증감액 합계 억원 증가했던 것과 비교하면 증가 속도가 한층 빨라졌다. 자료 : 한국은행 가계신용동향 한편, 재개발 및 재건축 관련 이주비 대출, 신규 분양 주택 관련 중도금 및 잔금 대 출 등 집단대출 역시 213년에는 3조 4천억원 줄어들었고, 214년에는 9천억원 증가 에 그쳤지만, 215년에는 9월까지 2조 9천억원 늘었다. 특히, 집단대출은 일단 대출이 시행되면 주택 완공 시까지 약 2~3년에 걸쳐 순차적으로 대출이 집행되기 때문에 향후 상당 기간 가계부 채 증가 요인으로 작용할 전망이다. (%) 2.2 부채 원리금 상환 부담 증가로 인한 소비 위축 우려 단기코픽스 올해 가계부채의 증가 속도는 둔화되겠지만 가계가 체감하는 부채 원리금 상환 부담은 가중될 가능성이 높다. 첫째, 대출 규제 강화로 인해 부채 원금 상환 부담이 커질 전망이다. 조만간 은행 1.2 의 신규 주택담보대출 및 만기 도래한 기존 주택담보대출의 만기 연장시 거치기간이 매우 짧은 1. 분할상환이 원칙화된다. 이렇게 되면 거치기간 동안 이자만 내다가 만기가 되면 다른 대출로 갈 주 : 단기코픽스는 1주일 단위로 발표 아타는 방식으로 원금 상환을 미루며 대출을 이용해 온 가계가 부채 원금을 갚기 시작해야 한다. 자료 : 은행연합회 둘째, 시중금리 상승에 따라 대출 이자 부담이 커질 전망이다. 향후 미국의 추가 금리 인상이 점진적으로 이루어질 가능성이 높고, 당분간 한국은행의 금리 인상이 쉽지 않은 상황이지만 신흥 국 금융 불안, 부실기업 문제 표면화 등 대내외적 금융시장 불안 요인들이 대두될 경우 은행의 가산금리뿐만 아니라 시중금리 자체도 상승할 가능 성이 높다. 지난해 상반기의 안심전환대출 시행 등으로 고정금리부 대출의 비중이 높아지기는 했지만, 여전히 전체 가계부채의 3분의 2는 변동금리 부 대출이다. 셋째, 규제 시행에 따른 풍선효과 로 인해 가계의 이자 부담이 더욱 가중될 수 있다. 은행 주택담보대출을 대상으로 한 대출규제 강화가 예고된 지난해 가을 이후, 규제 대상에서 제외된 비은행권 대출 및 신용대출 등 기타대출이 이미 빠르게 늘고 있다. 은행권 대출보다 비은행권 대출, 주택 담보대출보다 신용대출은 대출 금리도 높지만, 특히 신용대출의 경우 시중금리 상승에 취약한 변동금리부 대출이 대부분이다. 지난해 이후 수출이 마이너스 성장세를 기록하면서 경기 회복에 있어 소비의 역할이 더욱 중요해진 상황에서 부채 원리금 상환 부담 증가로 인 한 가계의 소비 위축이 우려된다. 이와 함께 자영업자, 다중채무자, 저소득층, 노년층 등 취약계층에서 먼저 표면화될 것으로 예상되는 가계부채 부 실화 리스크에도 관심을 기울여야 한다. 최근 비은행권을 중심으로 기타대출이 빠르게 늘고 있다는 점에도 주목할 필요가 있다. 높은 금리를 감수 하고서라도 비은행권에서 신용대출로 돈을 빌리는 가계는 은행권에서 돈을 빌리지 못하는 취약 계층일 가능성이 높기 때문이다. 지난 수 년간 가계부채 문제는 우리경제의 아킬레스건으로 지목되어 왔다. 어느 정도의 가계부채가 위험한 수준인지 사전에 알 수는 없으나 지난 해 가계부채가 크게 늘어나면서 가계부채에 대한 우려도 높아진 상황이다. 물론 금리가 하락하면서 가계의 상환능력이 유지되어 문제가 불거지지 않은 측면도 있다. 가계부채 문제에 선제적으로 대응하기 위해서는 계층별 가계부채 증가 및 부채 상환능력 변화 등 미시적 측면의 가계부채 모니 터링을 강화하는 한편 가계의 상환능력이 크게 악화되지 않는 방향으로 정책을 시행할 필요가 있다. 27 OFFICE MARKET REPORT

28 LG경제연구원 지난해 수출 증가율은 28년 금융위기 이후 최악이었다. 4. 수출 부진 장기화 우려 215년 수출(금액기준)은 7.9% 감소했다. 2년대 초반 IT 버블 붕괴와 28년 금융위기 시기를 제외하면 지난해가 2년대 들어서는 최악 이다. 저유가로 수출단가가 1% 가까이 하락한 가운데 물량은 소폭 증가에 그쳤다. 석유 관련 수출이 3% 가까이 감소했으며 조선, 철강 등 자본재 수출이 크게 둔화되었고 산유국 수요 둔화로 자동차 수출도 감소했다. 올해도 세계 교역 부진 지속 (억 달러) 시장점유율 요인 상품구성 변동요인 시장규모 변동요인 주 : 전년동기대비 이를 수식으로 나타내면 다음과 같다. X(i,t)-X(i,t-1)=M(t) (i,t) (i,t)- (i,t-1) + (i,t- 1) M(t) (i,t)- (i,t-1) + (i,t-1) (i,t-1) M(t)- M(t-1) =시장점유율요인+상품구성 변동 요인+시장 규 모 변동 요인 여기서, X(i,t) : 우리나라의 i제품에 대한 t기의 세계 수출 M(t) : t기의 세계의 총수입 (i,t) : t기의 우리나라의 i제품 세계시장 점유율 (i,t) : t기의 세계 총수입 중 i제품의 비중 자료 : ITC, LG경제연구원 (전년동기비, %) 6 이처럼 우리 수출이 어려움을 겪고 있는 가장 큰 원인은 세계 교역이 부진하기 때문이 다. 지난해 수출 변화의 원인을 분석해보면 수출 감소의 72%가 세계시장 규모 위축, 나머 지는 세계 교역 상품구성이 우리에게 불리하게 바뀐데 따른 것으로 나타났다 (<그림 12> 참조). 금융위기 이후 세계 교역은 침체기를 겪고 있다. 2년대 중반 선진국의 부채 확대를 통한 성장기에 세계 교역 규모는 두 배 이상 급증한 바 있으나 글로벌 금융위기로 부채확 대가 더 이상 지속되지 못하면서 교역도 조정을 받고 있는 상황이다. 이러한 흐름은 216년에도 지속될 것으로 보인다. 올해 미국을 중심으로 선진국 경기 가 하향 흐름을 보이면서 수입수요가 회복되기 어려울 전망이다. 더욱이 그동안 견조한 흐름을 보였던 신흥국 수요가 선진국보다도 큰 폭으로 위축되면서 세계 교역 둔화세는 더 욱 뚜렷해질 것이다(<그림 13> 참조). 중국의 감속 성장이 지속되는 가운데 원자재 가격 하락으로 브라질, 러시아, 중동 산유국 등 원자재 수출국들은 심각한 경기 부진을 겪을 것 으로 예상된다. 개도국 경기 침체는 선진국 수요 위축과 글로벌 분업구조 약화, 원자재 가 격 하락 현상이 맞물려 나타나는 구조적인 문제로 장기화 될 가능성이 높다. 우리 수출 역시 세계 교역 부진의 여파로 회복을 기대하기 어려울 것이다. 지난해 중 동, 아프리카, 중남미 등 신흥 지역으로 수출이 대폭 감소했던 흐름이 이어질 것으로 보인 다. 지난해 양호했던 북미지역으로의 수출도 올해에는 미국 경기 둔화로 늘어나기 어려울 것이다. 주력 제품 수출경기 더욱 부진 선진국 개도국 전기전자, 철강, 조선, 디스플레이 등 우리 주력 품목 수출은 더욱 열악한 환경에 노출 될 것으로 보인다. 우리가 주력하고 있는 내구재와 자본재 수요가 세계적으로 위축되는 가운데 감소한 수요를 두고 각국의 수출 경쟁은 더욱 치열해질 것이기 때문이다. 선진국을 중심으로 고령화와 서비스화가 진행되면서 내구재 수요 비중이 하락하는 현 주 : 3개월 이동평균, 물량기준 자료 : CPB 상은 지속될 것으로 보인다. 기대수명이 연장되면서 선진국 소비자들이 병원 등 헬스케어 서비스에 지출하는 비중은 꾸준히 늘고 있다. 미국 소비에서 헬스케어 지출이 차지하는 비중은 2년대 초반 12.6%에서 최근 16.4%까지 확대되었으며 고령화가 빠르게 진행중 인 일본도 7%에서 1%로 확대되었다. 반면 우리나라로부터 수입유발 효과가 큰 가전, 스 마트폰 등 내구재 소비 비중은 오히려 감소하였다(<그림 14> 참조). 내구재 교체주기가 길어지고 스마트폰 등 새롭게 소비를 주도하는 품목이 줄면 서 수요 전망은 앞으로도 어두울 것으로 보인다 th QUARTER 28

29 주력 수출산업에서 수요는 줄어들고 경쟁은 격해지고 있다. 또한 세계 경기 하향흐름으로 투자가 둔화되면서 세계 자본재 교역 역시 둔화될 것으 로 보인다. 신흥국으로 향하던 외국인 직접투자 증가율은 2년대 중반 4%를 넘어서 기도 했으나 최근에는 한자리 숫자에 그치고 있다. 중국의 신창타이 로 대표되는 성장방 식 변화로 중국 투자 증가율도 2년대 중반 고속성장시기에 비해 절반 수준으로 둔화 되었다. 철강의 경우 개도국 투자 부진으로 수요가 위축되는 가운데 중국의 생산 확대로 공급 물량이 쏟아지면서 국제 가격 저하 추세가 이어질 전망이다. 중국 업체들의 부채 부담이 사상 최고 수준을 기록하고 매출, 이윤 등 경영지표들도 급격히 악화되고 있어 낮은 단가 로 밀어내기식 수출을 계속할 수 밖에 없는 상황이다. 자본재 교역이 위축되면서 선박 수 출도 감소할 것이다. 교역 부진으로 28년 이후 세계적으로 약 75%의 조선사들이 폐업 또는 합병돼 사라졌고 생산능력은 4% 이상 축소된 것으로 집계된다. 위축된 세계 수요를 둘러싸고 경쟁은 더욱 치열해 질 것이다. 특히 우리 주 력 품목들은 전기전자, 선박, 디스플레이 등 치열한 경쟁으로 자리바꿈이 빈 번하게 나타나는 산업에 집중되어 있어 후발국 추격에 취약하다(<그림 15> 참 조). 특히 이들 부문에서 중국의 추격은 더욱 거세지고 있다. 지난해부터 이어 진 중국 업체들의 1달러 대 저가 스마트폰 공세로 우리 업체들이 겪는 어려 움은 더욱 커질 전망이다. 디스플레이는 중국 최대 제조사인 BOE가 최근 2 조원을 들여 대형 LCD 패널 공장을 짓는 등 과감한 투자에 나서면서 3~5년 내 중국 업체들의 시장점유율이 우리를 앞지를 것으로 전망되기도 한다. 선박 의 경우 아직까지 우리업체들이 중국에 비해 우위를 유지하고 있으나 지난해 신규 수주에서 중국과의 격차가 좁혀진 바 있다. 새로운 성장 동력의 발굴 절실 (소비지출 비중, %) 1 헬스케어( ) (%) 18 8 TV, 가전( ) 자동차( ) 6 통신( ) 주 : TV, 가전은 가정용 내구재 포함, 통신에는 인터, 스마트폰 포함 자료 : BEA (경쟁도 지수) 무선통신기기 선박 TV LCD 철강 반도체 석유 의약품 기계 화장품 의료기기 주 : 214년 기준 개별상품의 경쟁도지수= 비교연도의 개별국가 수출 비중-기준연도 의 해당국가 수출비중 (1/2) 자료 : ITC, LG경제연구원 우리 주력 수출 품목들은 세계 시장에서 수요가 감소하거나 경쟁이 치열한 업종에 집중되어 있어 새로운 품목 발굴이 절실하다. 더욱이 우리 수출은 특정 산업에 집중되어 있어 주력산업이 어려움을 겪게 되면 전체 수출이 크게 위축되는 구조다. 수출 상품의 집중도를 나타내는 허핀달 지수는 우리 가 일본에 비해 높으며 중국의 두 배 수준이다(<그림 16> 참조). 최근 들어 화장품 등 새로운 품목에서 수출을 확대하려는 노력이 지속되고 있지만 아직 전체 수 출에서 차지하는 비중은 미미하다. 세계수요가 확대되고 있는 의료기기, 제약 등 바이오 업종과 항 공기 등 첨단 고부가가치 산업에서는 우리 업체들의 경쟁력이 아직 낮은 수준이다. 기업들은 장기적 인 안목으로 새롭게 수요가 확대될 수 있는 부문을 적극 모색해야 할 것이다. 기존 산업에서는 서비 스화나 다른 산업과의 시너지를 통해 부가가치를 향상시키는 방안도 고려할 수 있다. 정부는 규제 개혁을 비롯해 기업들이 새로운 혁신을 일으킬 수 있는 토대를 마련해야 할 것이다 허핀달 지수 한국 일본 중국 주 : 수출상품 집중도(허핀달 지수)= (SITC 4단위 상품 수출비중) 2 자료 : ITC, LG경제연구원 29 OFFICE MARKET REPORT

30 LG경제연구원 지난해 고용률은 높아졌지만 실질적인 고용상황이 나아졌다고 보기 어렵다. 5. 해법 찾기 어려운 청년고용 우리경제 성장률이 한 단계 낮아졌음에도 불구하고 취업자수는 비교적 견조한 증가세를 유지하고 있다. 지난해 경제성장률은 2%대 중후반에 그 쳤지만 취업자 증가수는 3만명 이상을 기록했다. 고용률도 214년에 이어 6%대를 넘어서 글로벌 금융위기 이전 수준을 회복했으며, 경제활동참 가율도 62.6%로 2년 이후 가장 높은 수치를 보였다. 그렇지만 노동 수요자인 기업들의 채용이 확대되었다기 보다는 자영업 창업 등 은퇴연령층 의 노동시장 잔류와 같은 노동공급 요인이 취업자 증가세를 지탱해 주고 있다. 고용상황이 개선되고 있다고 보기는 어려운 상황이다. 올해 고용활력은 지난해보다 낮아질 것으로 전망된다. 실물경기 흐름이 개선되지 못하면서 기업의 고용사정은 여전히 어려운 상황이다. 고용노 동부의 채용계획조사에 따르면 지난 4분기부터 올해 1분기까지 채용계획인원이 전년동기대비.4% 감소하는 것으로 나타났다. 제조업, 금융서비 스, 교육, 사회복지 서비스업 등에서 기업들은 채용인원을 지난해 대비 줄일 것으로 계획하고 있으며, 규모별로는 3인 미만 기업들의 채용계획이 부진한 것으로 조사되었다. 지난해 자동차, 음식료 등을 중심으로 제조업 고용이 호조를 보였지만, 매출부진이 이어지면서 추가적인 고용흡수력은 높지 않을 것이다. 도소매, 음식숙박 등 전통서비스 부문의 고용둔화추세도 이어질 것이다. 이들 부문에서는 생산 증가가 고용 증가에 미치지 못하면서 생산성이 크게 저하되 어 있는데다, 경쟁확대로 수익성도 크게 떨어져 있다. 정부정책 등에 힘입어 최근 수 년간 취업자수가 빠르게 늘어났던 교육서비스, 보건 및 사회복 지 서비스의 경우에도 고용 증가속도는 현저히 저하될 것이다. 관련 정책지원은 지속될 것이지만 일자리수 확대 속도를 유지하긴 어려워 보이며, 임금 인상 등 질적 개선 요구가 높아지면서 일자리수 증가 추세는 주춤해 질 것으로 예상된다. 청년실업 증가추세 계속 고용활력 저하에 가장 큰 타격을 받는 연령층은 청년층일 것이다. 고용이 확대되는 와중에도 지난해 청년층(15~29세)의 연평균 실업률은 9.2% 로 2년 연속 9%대를 기록했다. 전체 실업률과의 격차인 실업률갭도 5.6%p로 2년대 이후 가장 크게 벌어졌다(<그림 17> 참조). 고졸자를 중심으로 청년층의 취업자수도 증가하고 있지만 경제활동참가 인구수가 더욱 빠르게 늘면서 실업자수도 함께 증가했기 때문이다. 휴 학이나 취업준비 등으로 취업을 미루어왔던 인원들이 저성장 국면이 오랫동안 지속되고 취업난이 해소되지 못하자 구직에 나서기 시작하는 양상이 214년 이후 뚜렷해진 것이다. 대학진학률이 7% 수준으로 낮아졌으며, 4년제 대학의 평균 재학기간도 6개월로 21년에 비해 3개월 짧아졌다. 청년실업률 증가 추세는 올해도 이어질 가능성이 크다. 청년고용은 경제의 장기적인 성장 기대에 의해 결정되는 측면이 크다. 직무 경험이 없는 청년을 교육시키는데 따른 부담을 감수하기 위해서는 꾸준한 경제 성장으로 기업수익이 계속 확보될 것이라는 예상이 전제되어야 한다. 그렇지만 올해도 국내경제가 2%대 성장에 머물면서 기업들의 장기 성장에 대한 기대는 더욱 낮아질 것으로 보인다. 생산가능인구(15~64세)도 올해를 정점으로 내년부터는 감소할 것으로 예상되면서 장기적인 성장기대를 더욱 낮추는 요인으로 작용할 것이다. 미래사업에 대한 불확실성이 커지면서 단기적인 성과를 우선시하게 되는 기업들이 많아질 것이 고, 경력이 없는 청년층보다는 경력자를 선호할 가능성이 높아질 것 이다. (실업률갭, %p) 6 대학진학률이 낮아지고 고졸 취업자가 늘어나는 등 우리사회의 학력간 미스매치 현상이 다소 완화되었지만, 경제활력이 낮아지면 5 서 대졸자의 과잉공급 현상은 해소되기 어려울 것이다. 새로운 산 업, 사업기회들의 출현빈도가 줄어들고, 좋은 일자리의 증가속도도 4 둔화되면서 기업들이 만들어내는 일자리와 청년층이 원하는 일자리 3 간의 갭은 쉽게 줄어들지 않을 것으로 예상된다. 경직적인 노동시장 주 : 실업률갭 = 청년실업률 - 전체실업률 구조가 신규채용을 어렵게 만들고 있는 점도 청년고용 악화의 원인 자료 : 통계청, LG경제연구원 으로 지목된다 th QUARTER 3

31 경제회복의 활력을 수출이나 제조업 분야에서 찾기는 어려워 보인다. 은퇴연령층의 고용도 해결해야 할 과제 청년 일자리 문제가 쉽게 해결되지 못하는 상황에서 베이비부머 세대의 노동시장 잔류가 이어지면서, 제한된 일자리를 두고 청년세대와 장년 세대가 경쟁하는 세대간 갈등을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 실제 인구가 감소하고 있는 청년층과 달리 베이비부머 세대가 속해있는 연령층 (55~64세)은 지난해 약 37만명 증가하면서 타연령층 대비 가장 빠르게 늘고 있다. 여기에 노후준비 부족 등으로 인해 노동시장에 남으려는 유인이 강해 경제활동인구, 취업자 수도 전년대비 각각 28만명, 26만명씩 늘어났다. 더욱이 올해부터 정년6세 연장법이 시행되면서 은퇴연령층의 취업자수 증가추세는 이어질 것으로 예상된다. 올해 공공기관과 상시근로자 3 인 이상 사업체를 대상으로 정년연장이 적용되며, 내년에는 3인 미만 사업체까지 확대될 예정이다. 이는 매출 부진이 이어지고 있는 기업들에게 인건비 부담으로 작용할 것이며, 임금피크제 도입 등의 대책들을 뒤로 미룰 경우 기업들의 신규채용에 부정적인 영향을 미치면서 세대간 갈등을 키 울 가능성이 높다. 청년고용 문제를 시장에만 맡길 경우 저성장 시기에는 청년층이 과소고용에 놓일 가능성이 크다. 청년실업은 개인의 경제적 고통이기도 하지만, 사회적으로도 인적 자본 축적의 기회가 줄어들고, 노동인력의 효율적 배치를 어렵게 해 장기적인 성장잠재력의 손실로 이어지는 악순환 고리가 될 것이다. 또한 연금 등 사회부조를 통해 노후대책 등 고령화 문제를 해소하기 어렵다면 정년연장 등 은퇴연령층의 노동시장 잔류를 지원함으로써 사 회적으로 해결해나갈 수밖에 없을 것이다. 은퇴연령층의 지원이 청년층의 고용충격으로 이어지지 않도록 하기 위해서는 정년 연장과 함께 임금피크제 등의 대책들이 적극적으로 이행되어 야 할 것이다. 노동시장 유연화를 높이는 동시에 세대간, 근로자집단간 차별적으로 적용되지 않도록하는 정책적 노력도 필요하다. 노동시장 보호가 기존 일자리에 집중되어 있는 상황에서 노동시장의 유연화는 청년층의 고용 불안정성을 높일 가능성도 있기 때문이다. 물론 고용정책만으로 우리 경제가 처해있는 노동시장의 난제들이 해결되기는 어려울 것이다. 규제완화 등을 통해 새로운 분야에서 성장동력을 찾는 것이야 말로 고용문제 해 결의 정도임을 잊지 말아야 할 것이다. 6. 맺음말 국내외 경제 및 금융시장의 위험이 증폭되면서 올 한해 거시경제 운용과 기업경영의 초점은 대체로 위험관리 쪽으로 모아질 전망이다. 위험관리 의 기준을 강화하는 한편 유사시 쓸 수 있는 구제수단과 재원을 다시 한 번 확인하고 확충하려는 노력이 부쩍 중요해졌다. 하지만 근원적으로는 둔화 경향이 두드러지는 우리경제의 성장잠재력을 키워야 한다. 글로벌 금융위기 발생 이후 우리경제 전반의 안정성은 과 거에 비해 많이 높아진 반면, 성장활력이 크게 저하된 것으로 평가된다. 인구구조가 빠르게 고령화되어 가는 가운데 출산율 반등의 기미를 찾기도 어렵다. 또 과거 추격성장(Fast follower) 모델에서 선도자(First mover)로의 이행이 지지부진한 가운데 제조업 분야에서 중국의 추격은 이제 추월 직 전의 상황으로 내몰리고 있다. 이에 대한 해결책을 내놓지 못한다면, 과거 199년대 이후 일본이 겪었던 장기침체가 우리경제에서도 현실화될 가능 성이 작지 않다. 경제활력 회복의 원천을 수출-제조업 분야에서 찾기는 쉽지 않아 보인다. 세계 수요의 부진이 지난해에 이어 올해도 계속될 것으로 예상되는데 다, 세계경제의 구조 또한 성장이 교역과 투자를 덜 유발하는 방향으로 바뀌고 있다. 유로 및 엔화의 약세에 최근 위안화까지 절하되는 환율여건 또 한 우리나라의 수출에 그리 우호적인 것으로 보기는 어렵다. 수출부문 제조업 출하지수의 전년대비 증가율이 21년 18.1%를 기록한 이래 지속적 으로 하락했다. 내수로 눈을 돌리면 오히려 상황은 심각한 양상이다. 내수부문 제조업 출하지수 증가율은 211년 이후 4년째 -1%에서 1% 사이를 오가는 극심한 정체상태가 벌써 4년째 이어지고 있다. 부진국면이 일시적 현상으로 그치지 않고, 이제 고착화, 장기화되어 가는 과정으로 여겨진다. 이 같은 여건들을 감안할 때, 향후 우리경제의 활력 회복의 동인을 내수분야를 중심으로 한 서비스산업의 성장에서 답을 찾는 것도 바람직해 보 인다. 주요 선진국들도 소득 2만~3만 달러 시기에 제조업에서 서비스로 성장한 경우가 많다. 197년대 오일쇼크로 인한 경기침체와 우리나라와 일 본, 대만 같은 후발 공업국가의 추격으로 인한 제조업의 위축과 고용감소의 충격을 서비스산업의 육성 성장을 통해 완화했다. 아울러 서비스업종 에 국한되지 않더라도 경제 내 소프트 역량을 키워 제조업을 비롯한 타 부문의 생산성 제고와 고부가치화를 꾀할 수 있다. 31 OFFICE MARKET REPORT