소사재정비촉진지구변경( 안) 1) 촉진지구계획 구 분 면적 ( m2) 기정변경변경후 소사지구 2,497,432.0 감 )62,656.8 2,434,775.2 구분 변경사유 면적 ( m2) 비고 1 소사본1D구역 조합해제에의한촉진구역해제 감 )35,189.7 2 새롬하이빌 소사본1D구역해제 감 )24,137.2 존치시설 3 KT동부천지점 소사본1D구역해제 감 )1,545.0 존치시설 4 괴안7D구역 주민의견수렵결과( 촉진사업반대) 에의한촉진구역해제 감 )3,706.8 5 미성빌딩 괴안7D구역해제 감 )958.3 존치시설 6 월드플러스타워 괴안7D구역해제 감 )2,155.8 존치시설 7 홈플러스 괴안7D구역해제 감 )5,666.1 존치시설 8 괴안1D구역 철도부지경계부도로편입 감 )5,089.4 9 괴안2D구역 철도부지경계부도로편입 24,40.6 10 괴안3D구역 철도부지경계부도로편입 2,388.7 11 괴안3D구역 서울시경계부미편입토지편입 79.8 12 개발제한구역정책상비포함지에대한경계불일치 ( 괴안동 21 번지일원) 감 )128.4 - 기타경미한조정 지적과경미한구역계불일치등 832 합계 감 )62,656.8 2
소사재정비촉진지구변경( 안) 1) 재정비촉진계획의개요 계획의배경및목적 노후불량주택이밀집되어있고, 도로 공원등의기반시설이부족한지역으 로써개별사업단위중심의재개발, 재건축등이추진됨에따라도시기반 시설의체계적인확보가곤란하여, 교육및도시기반시설, 요소개선함으로써, 주거환경위해 종합적 체계적수립으로개별사업 지간체계성 연계성을도모하기위함 계획의범위 공간적범위 - 위치 : 부천시소사구소사본1,2,3 동, 괴안동, 역곡3동일원 - 면적 : 2,434,775.2m2 시간적범위 - 기준년도:2007 년, 목표연도:2020년 2) 재정비촉진지구정비의기본방향및목표 3
3) 토지이용계획 기존도시형성과정을유지 발전 기존의도로형태와용도배치형태를 기본적으로수용하고발전적형태의 기반시설도입 역세권을중심으로형성 3개역세권( 소사역 역곡역 복사역( 예정)) 을 연결하는경인로, 소사로변에연도형 상가등주거 상업 업무등복합시설 배치 보행을고려한동선 녹지계획 지구외부로의교통동선추가확보외에도 보행을통한쾌적한이동을위해동선과 녹지를통합한체계형성 택지 기반시설용지 구 분 면적 ( m2) 기정변경변경후 구성 (%) 합계 2,497,432 감 )62,656.8 2,434,775.2 100.0 복합용지 ( 주거복합 ) 공원녹지 소계 1,546,118 9,099.1 1,555,217.1 63.9 공동주택 1,196,263 29,549.8 1,225,812.5 50.4 준주거 206,862.2 8.5 224,349 74,463.6 준공업 91,950.4 3.8 상업 57,926 감 )57,926.0 - - 기타 - 13,177.8 13,177.8 0.5 존치시설 67,577 감 )50,162.8 17,414.2 0.7 소계 951,314 감 )71,755.9 879,558.1 36.1 도로 456,805 감 )6,841.1 449,963.8 18.5 광장 946 감 )946.0 - - 주차장 (28,099.1) ( 감)6,115.5) (21,983.6) (0.9) 소계 341,038 감 )68,414.0 272,624.0 11.2 공원 227,785 감 )42,451.8 185,333.2 7.6 녹지 112,728 감 )25,437.6 87,290.8 3.6 공공공지 15,945 감 )487.2 15,457.8 0.6 가스공급시설 2,280 0.5 2,280.5 0.1 주유소 2,165 감 )0.2 2,164.8 0.1 학교 91,682 13,925.0 105,607.0 4.3 공공청사 34,366 감 )2,905.8 31,460.2 1.3 하천 6,615 감 )6,615.0 - - 변경( 안) 기정 4
4) 주택수용계획및주택규모별배분계획 주민의견및시장선호도를고려한주택규모계획변경 - 중 대형평형을중 소형평형위주로변경 - 계획인구증가를고려한기반시설규모의적정성재검토 주택수급의안정과지역의입지적특성및거주자특성( 주민선호평형) - 60 m2이하 : 60~85 m2 : 85 m2초과 = 50 이하 : 40% 이상 : 10% 이하 고려 주택재개발사업 도시환경정비사업 도시개발사업 기정 변경 구역 구분 60m2이하 60m2~85m2 85m2초과 계획기준 40% 40% 20% 적용 38.5% 35.8% 25.7% 계획기준 50% 40% 10% 적용 48.1% 44.6% 7.3% 촉진계획기결정사항현황 (2009.5.11) 세대수 촉진계획변경안( 계획용적률= 기준+ 완화+ 추가+ 증가) 분양 ( m2) 임대 ( m2) 비고합계계분양임대소계 60이하 85이하 85초과소계 40이하 60이하 소사지구 34,071 35,967 30,193 5,774 38,299 29,183 11,725 15,030 2,428 4,982 2,501 2,481 존치지역 3,908 3,908 3,908-4,134 - - - - - - - 촉진구역 30,163 32,059 26,285 5,774 34,165 29,183 11,725 15,030 2,428 4,982 2,501 2,481 소계 26,025 22,945 19,005 3,940 26,710 22,082 8,913 11,432 1,737 4,628 2,381 2,247 소사본3B 1,015 1,220 1,012 208 1,220 1,012 178 703 131 208 112 96 소사본4B 2,372 1,744 1,446 298 2,194 1,821 669 975 177 373 175 198 소사본5B 2,311 1,824 1,506 318 2,339 1,929 719 1,025 185 410 194 216 소사본6B 1,648 1,084 898 186 1,340 1,088 388 593 107 252 120 132 소사본8B 1,454 1,632 1,352 280 1,793 1,485 523 812 150 308 196 112 소사본11B 4,594 3,422 2,832 590 4,473 3,678 1,348 1,970 360 795 398 397 소사본12B 1,319 1,354 1,122 232 1,481 1,232 1,064 168-249 117 132 괴안4B 868 1,164 964 200 1,416 1,175 419 641 115 241 124 117 괴안5B 1,692 1,848 1,530 318 2,074 1,721 951 770-353 182 171 괴안8B 1,026 914 758 156 1,006 834 252 582-172 91 81 괴안9B 1,103 946 784 162 1,143 948 330 528 90 195 87 108 괴안10B 2,556 2,402 1,990 412 2,371 1,956 938 912 106 415 199 216 괴안11B 2,896 2,173 1,801 372 2,373 1,969 695 1,078 196 404 255 149 괴안12B 1,171 1,218 1,010 208 1,487 1,234 439 675 120 253 131 122 소계 4,138 6,452 5,641 811 7,455 7,101 2,812 3,598 691 354 120 234 소사본1D 240 800 734 66 - - - - - - - - 소사본2D 662 770 706 64 1,121 1,121 336 673 112 - - - 소사본7-1D 64 0-160 160 58 84 18 - - - 소사본7-2D 39 0-560 560 196 310 54 - - - 소사본7-3D 2 0-452 452 158 248 46 - - - 소사본9-1D 250 570 522 48 817 817 285 448 84 - - - 소사본9-2D 10 797 741 56 797 741 110 462 169 56-56 소사본9-3D - - - - - - - - - - - - 괴안1D 826 854 708 146 1,121 989 346 544 99 132 44 88 괴안2D 396 410 340 70 511 467 163 257 47 44 15 29 괴안3D 590 599 496 103 634 562 197 303 62 72 37 35 괴안6D 980 1,204 998 206 - - - - - - - - 괴안6-1D 318 324 268 56 432 382 153 229-50 24 26 괴안6-2D 662 880 730 150 850 850 810 40 - - - - 괴안7D 79 448 396 52 - - - - - - 소계 - 2,662 1,639 1,023 - - - - - - - - 소사본 7E - 2,662 1,639 1,023 - - - - - - - - 존치존치지역 3,908 3,908 3,908-4,134 - - - - - - - 5
상가계획 주택재개발정비사업 : 관련법령에따른계획세대수의 6m2이하 도시환경정비사업 - - : 사업성향상을위한규제완화 부동산경기침체등으로대규모상가건립시미분양우려및시공사미참여 도시기능회복및도시환경개선을위한적정규모로비주거비율완화 구분 주거우세지역괴안1D, 괴안2D, 괴안3D, 괴안6-1D, 주택재개발( 준주거) 상업우세지역소사본2D, 소사본9-1D 기정전체연면적의 10% 이상전체연면적의 20% 이상 변경전체연면적의 5% 이상 전체연면적의 10% 이상 ( 소사본9-1D구역 5% 적용) 5) 임대주택건설등세입자등의주거대책 주택재개발정비사업 : 관련법령에따른전체세대수의 17% 이상 도시환경정비사업 : 사업성향상을위한규제완화 - 관련법령기준과의불부합성 : 도시환경정비사업은임대주택의무건설미적용 - 계획기준의이중성 : 상업기능입지를위한주거비율제한, 준공업지역 25% 이상 공공시설계획적용 구분주택재개발정비사업도시환경정비사업 계획기준 의무사항 : 전체세대수의 17% 이상 - 기정 적용 전체세대수의 17% 이상 상업우세지역 : 주거연면적의 5% 이상 주거우세지역 : 전체세대수의 17% 주거비율이상 변경 계획기준 적용 의무사항 : 전체세대수의 17% 이상 증가용적률의 20% 이상 ( 부천시보금자리주택지구반영) 전체세대수의 17% 이상 증가용적률의 20% 이상 의무사항 : 해당없음 증가용적률의 50% 이상 일반주거지역( 괴안3D) : 계획세대수의 17% 이상 증가용적률의 50% 이상 임대주택계획 : 총 4,982 세대(40 m2이하 : 2,501 세대, 40~60 m2이하 : 2,481 세대) 6
6) 교육, 문화, 복지시설등기반시설설치계획 교육시설계획 세대수증가를고려한초등학교 신설 (13,000 m2) 문화 복지시설계획 1개소 공공 문화시설의복합화로효율성향상 사업구역별부담률을고려한배치 촉진지구기반시설부담계획 총부담률 순부담율 : 36.1%( 감1.8%) ( 주유소등제외) : 11.0%( 감2.6%) 구 분 면적 ( m2) 기정변경변경후 구성비 (%) 합 계 951,314 감 )71,755.9 879,558.1 36.1 도 로 456,805 감 )6,841.1 449,963.8 18.5 광 장 946 감 )946.0 - - 주차장 (28,099.1) ( 감)6,115.5 (21,983.6) (0.9) 공원ㆍ녹지 소계 341,038 감 )68,414.0 272,624.0 11.2 공원 227,785 감 )42,451.8 185,333.2 7.6 녹지 112,728 감 )25,437.6 87,290.8 3.6 공공공지 15,945 감 )487.2 15,457.8 0.6 가스공급설비 2,280 0.5 2,280.5 0.1 주유소 2,165 감 )0.2 2,164.8 0.1 학 교 91,682 13,925.0 105,607.0 4.3 공공청사 34,366 감 )2,905.8 31,460.2 1.3 하 천 6,615 감 )6,615.0 - - 7) 공원녹지계획 성주산과연계한녹지축조성 원미산~ 성주산~ 할미산연계축형성 구분현황기정변경( 안) 옛길을살려가로를연결한녹도루트설정 경인옛로, 안곡로, 호현로 공원ㆍ녹지 42,933 m2 (1.7%) 341,038 m2 (13.6%) 272,624 m2 (11.2%) 역곡천( 자연하천) 조성유보및소사천폐지 구역부담경감을고려하여하천조성유보하되녹지축계획으로그린네트워크유지 1세대당공원면적 5.86m2증가 (1.26 m2/ 세대수 7.12 m2/ 세대수 ) 변경( 안) 기정 7
8) 교통처리계획 촉진계획기결정도로망체계유지 해제지도로계획환원하되, 촉진사업진행을위하여최소한의연계도로확보 구분대로중로소로보행자전용 노선수 8 16 27 2 53 연장 (m) 9,513 6,317 4,657 355 20,842 계 변경( 안) 기정 9) 경관계획 : 경관특성화계획 소사지구진입부 ( 랜드마크의고층형주거배치) 범안로주변 ( 존치시설과조화를고려) 공원및주요가로망을따라녹지축/ 보행축계획단지중앙부 ( 마루형태스카이라인) 8
9) 경관계획 : 스카이라인계획 전체적으로지형과가로구역을고려하여물결모양의다양한스카이라인형성 성주산으로의자연스러운흐름을유도하고통경축의확보 10) 광고물관리계획 : 공람도서참조 ( 변경없음) 9
11) 재정비촉진구역지정에관한사항 촉진구역해제 소사본1D 구역, 괴안7D구역 양호한건축물존치지역으로변경 괴안10B, 괴안11B 촉진구역변경( 주변도로포함) 괴안1D, 괴안2D, 괴안3D 존치지역경계조정 소사본8B, 소사본9-3D, 괴안1D, 괴안3B, 괴안 4B 구 분 촉진지구촉진구역소사본 1D 구역소사본 2D 구역소사본 3B 구역소사본 4B 구역소사본 5B 구역소사본 6B 구역소사본 7-1D 소사본 7E 소사본 7-2D 구역소사본 7-3D 소사본 8B 구역소사본 9-1D 구역소사본 9-2D 구역소사본 9-3D 구역소사본 11B 구역소사본 12B 구역괴안동 1D 구역괴안동 2D 구역괴안동 3D 구역괴안 4B 구역괴안동 5B 구역괴안동 6-1D 구역괴안동 6-2D 구역괴안동 7D 구역괴안 8B 구역괴안 9B 구역괴안 10B 구역괴안 11B 구역괴안동 12B 구역존치관리구역 면적 ( m2) 기정 변경 변경후 비고 변경( 안) 기정 10
12) 재정비촉진사업별용도지역 지구변경계획 토지이용계획및도시관리계획지침고려 근린공원등기반시설축소 ( 자연녹지 제2 종일반주거) 녹지시설은주변지역과동일한용도 지역으로관리 ( 자연녹지 제2 종일반주거, 준주거) 소사본7E구역촉진계획변경 중심상업지역 준주거지역, 준공업지역 촉진구역해제지용도지역 지구환원 소사본1D, 괴안7D 촉진구역해제에 따른촉진지구결정전용도지역 지구로 환원 - 용도지역: 일반상업지역, 제2종일반주거지역 - 용도지구: 중심지, 일반미관지구, 방화지구 면적 ( m2) 구성비 (%) 구분기정변경변경후기정변경합계 2,497,432 감 )62,656.8 2,434,775.2 100.0 100.0 소계 1,794,125 228,261.5 2,022,386.5 71.8 83.1 제1종 39,766 560.8 40,326.8 1.6 1.7 일반주거주거제2종 1,403,721 124,525.8 1,528,246.8 56.2 62.8 지역일반주거제3종 71,761 18,328.8 90,089.8 2.9 3.7 일반주거준주거 278,877 84,846.1 363,723.1 11.2 14.9 소계 108,262 감 )96,175.6 12,086.4 4.3 0.5 상업일반상업 59,411 감 )47,324.6 12,086.4 2.4 0.5 지역중심상업 48,851 감 )48,851.0-2.0 - 공업지역 녹지지역 소계 194,754 48,586.7 243,340.7 7.8 10.0 준공업 194,754 48,586.7 243,340.7 7.8 10.0 소계 400,291 감 )243,329.4 156,961.6 16.0 6.4 자연녹지 400,291 감 )243,329.4 156,961.6 16.0 6.4 면적 ( m2) 구성비 (%) 구분기정변경변경후기정변경합계 59,326.9-59,326.9 100.0 100.0 소계 16,262.7 감 )4,215.1 12,047.6 27.4 20.3 제1종 - - - - - 일반주거주거제2종 901.5 10,975.2 11,876.7 1.5 20.0 지역일반주거제3종 10,273.7 감 )10,102.8 170.9 17.3 0.3 일반주거준주거 5,087.5 감 )5,087.5-8.6 - 소계 43,064.2 4,215.1 47,279.3 72.6 79.7 상업일반상업 39,831.0 7,448.3 47,279.3 67.1 79.7 지역중심상업 3,233.2 감 )3,233.2-5.4 - 공업지역 녹지지역 소계 - - - - - 준공업 - - - - - 소계 - - - - - 자연녹지 - - - - - 변경( 안) 기정 11
13) 재정비촉진사업별용적률 건폐율및높이계획등건축계획 가. 용적률및건폐율계획 기준용적률 10% 상향, 완화계수 1.5, 추가용적률반영 - 주택재개발정비사업 : 용도지역상향후용적률적용 ( 경기도도시재정비위원회심의기준 : 일반주거지역) - 도시환경정비사업 : 용도지역상향전용적률적용 ( 부천시도시재정비촉진조례) 구분 제1종일반주거제2종일반주거제3종일반주거준주거 준공업 기정 180% 200% 220% 400% 변경 180% 210% 230% 400% 추가용적률 6% 반영 변경 구분친환경건축요소소형분양주택건설재래시장계 기정 5% - - 5%( 경미한변경) 계획기준 설계경기등친환경건축물인증에너지절감 전용60m2이하건축비율 35% 초과 적용 15% 산식에의함 재래시장상가이주대책수립 재래시장매장면적을 6% ( 계획용적률)+ 계획대지에적용 10% ( 경미한변경) (5% 이내) - - 증가용적률 용도지역상향지역에대하여구역여건에따라증가용적률차등적용 - 적용대상 : 주택재개발사업 ( 제1종일반주거지역 제2 종일반주거지역) 도시환경정비사업 ( 제2 종일반주거지역 준주거지역) - 증가용적률 : 계획용적률 - ( 도시재정비촉진조례기준용적률 + 도시재정비촉진조 례완화용적률 ) - 임대주택 : 주택재개발사업 ( 증가용적률의 20% 이상) 도시환경정비사업 ( 증가용적률의 50% 이상) 적용용적률 : 기준용적률 + 완화용적률 구분일반주거지역준주거지역비고 용적률의범위 250% ( 추가용적률제외) 400% [ 주거용적률 300% 이하 + 준주택( 오피스텔) 60% 이하] 12
계획용적률 - 기정 : 계획용적률 = 기준용적률 + 완화용적률 + 예외용적률 - 변경 : 계획용적률 = 기준용적률 + 완화용적률 + 추가용적률 + 증가용적률 구분 용적률 기정 변 경 건폐율 계획 기준 완화 추가 계획 (%) 높이계획 (m) 비고 소사본3B 250 310-35 - 250 60이하 소사본4B 246 225 45 6 256 60이하 소사본5B 235 205 42 6 253 60이하 소사본6B 235 208 41 6 255 60이하 소사본8B 296 208 66 6 280 60이하 주택재개발정비사업 도시환경정비사업 소사본11B 237 211 42 6 259 60이하 소사본12B 235 210 40 6 256 60이하 괴안4B 246 210 40 6 256 60이하 괴안5B 240 196 44 6 246 60이하 괴안8B 243 210 29 6 245 60이하 괴안9B 242 210 40 6 256 60이하 괴안10B 243 210 45 6 261 60이하 괴안11B 240 210 41 6 257 60이하 괴안12B 270 227 51 6 284 60이하 180이하공동주택 426 330 89 6 425(382) 60이하 180이하복합용도 - 230 61 6 500(300) 60이하 140이하복합용도 - 400 68-468(250) 60이하 140이하복합용도 - 400 78-478(250) 60이하 140이하복합용도 434 320 85 6 405(271) 60이하 180이하복합용도 250 400 - - 250(250) 60이하 562 395 161-556( - ) 60이하 140이하업무, 상업등 2721 210 40 6 400(300) 60이하 140이하복합용도 279 210 53 6 400(300) 60이하 180이하복합용도 277 210 65 6 275(268) 60이하 180이하복합용도 269 210 41 6 400(300) 60이하 140이하복합용도 250 210 20 6 236(236) 60이하 13
나. 건축물높이계획 거점별높이계획의수립을통한소사뉴타운이미지제고 역세권개발과연계를통한소사지구의역세권. 진입구간랜드마크계획 < 지구전체높이계획예시안> 건폐율의최소화를통한단지상호간통경및 OPEN SPACE 구역별최고높이지정을통한리듬감있는스카이라인계획( 중층 고층 초고층 고층 저층) 확보 < 주거부분높이계획> 14
14) 기반시설의비용분담계획 기반시설부담계획원칙 - 총확보율 : 촉진지구전체면적의 30% 이상 [ 36.1% 34.3%( 1.80%) ] - 구역별확보율 : 순부담율 10% 이상 [ 11.00% 8.40%( 2.60%) ] 촉진구역별기반시설분담면적산정 구분 구역면적 ( m2) 기존기반시설기반시설면적 ( m2) 현황국공유지 2 비율 (%) 계획기반유상매입시설 ( m2) 1 시설 ( m2) 3 존치기반순부담면적 ( m2) 시설 ( m2) 4 B= 1-( 2-3) 순부담률 (%) 15
15) 단계별사업추진에관한사항 구분구역수대상지역비고 1단계 19개 2단계 6개 소사역세권중생활권 소사본2D 구역, 소사본3B 구역, 소사본4B 구역, 소사본5B 구역, 소사본6B 구역, 소사본9-1D 구역, 소사본9-2D 구역, 소사본9-3D 구역, 소사본11B 구역, 소사본12B구역 괴안역세권중생활권 괴안1D 구역, 괴안2D 구역, 괴안3D 구역, 괴안5B 구역, 괴안6D, 괴안9B 구역, 괴안10B 구역, 괴안11B 구역, 괴안12B구역 소사본 7-1D 구역, 소사본 7-2D 구역, 소사본 7-3D 구역, 소사본8B 구역, 괴안4B 구역, 괴안8B구역 3단계 3개소사본13C 구역, 소사본14C 구역, 괴안13C구역 16
16) 재정비촉진계획의수립기준에관한사항 : 공람도서참조 17) 폐기물처리에관한계획 : 공람도서참조 18) 재정비촉진구역별정비계획 : 공람도서참조 19) 존치관리구역별및존치시설정비계획 : 공람도서참조 20) 도시관리계획결정에관한사항 : 공람도서참조 재정비촉진지구내도시관리계획결정( 신설변경폐지) 의효력은시장이사업시 행인가일을참고하여별도고시하되, 국토의계획및이용에관한법률 제 31 조의규정에의한다. 21) 기타사항 주민의견수렴결과에따라촉진구역해제되는구역은촉진지구에서제척되며촉 진계획결정이전의도시관리계획( 용도지역, 도시계획시설) 으로환원된다. 해제되는촉진구역내토지등소유자의과반수(50%) 이상요청시 도시및주거환 경정비법 제2조의 2 에해당되는정비사업으로전환할수있으며, 향후사업시 행시촉진계획의내용을반영하여야한다. 17
촉진사업미추진구역에대한관리방안 1) 괴안7D구역 우편투표결과( 전체토지등소유자의 35.8% 반대) 에따른구역해제 촉진구역해제후, 최소필수부광로확장(12m 35m) 부분에대해서도시계획시설 로결정( 부천시도로정비기본계획상노폭 35m 계획) 촉진계획결정( 기정) 촉진계획변경안 2) 소사본1D구역 조합설립인가취소( 부천시고시제2012-98 호, 2012.7.16.) 에따른구역해제 촉진구역해제후, 호현로확장(15m 25m) 및소사본3B 북측도로개설 ( 소사본2D, 소사본3B 4B 5B 6B 구역사업시행을위한진입도로확보) 촉진계획결정( 기정) 촉진계획변경안 18
3) 소사본7E구역 도시개발구역실효(2012.5.1.) 에따른구역변경 - 도시개발구역지정 고시(2009.5.1.) 된날부터 3년이되는날까지실시계획인가미신 청시도시개발구역실효됨에따라, 재정비촉진구역지정및계획결정효력상실 2010 부천시도시 주거환경정비기본계획및지역여건을고려하여도시환경정비구역 으로재정비촉진계획변경 촉진계획결정( 기정) 촉진계획변경안 촉진구역을 3개구역으로분리하여촉진계획수립 구분 면적 기정 용도지역 변경( 안) 계획용적률 ( 주거용적률) 소사본7-1D 8,123m2제3종일반주거준주거 500%(300%) 이하 소사본7-2D 28,769m2준공업준공업 468%(250%) 이하 소사본7-3D 23,856m2준공업준공업 478%(250%) 이하 19