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SPECIAL EDITION_ 특별기고문 상업용부동산시장의변화와자산관리현황과동향 [ 서론 ] >> 윤여신 CBRE KOREA( 주 ) 상무 ( 도시계획학박사 ) IMF 와세계금융위기인서브프라임모기지론사태, 다국적금융회사인리먼브라더스의파산등상업용부동산시장의한복판에서경험한국내오피스시장의변화와흐름그리고미래지향적인자산관리와운영에대한 Know-how 를나누고자한다. 현대인의삶중대부분의시간을오피스빌딩이라는실내공간에서보내게되는데, 이러한오피스빌딩이과거단순한사옥형태에서복합화와다양화되고있다. 오피스빌딩의경우 IMF 를경험하게되면서외국계와국내회사들의용상품으로개발되었으며, 국내부동산시장의큰흐름으로발전하고있다. 이러한오피스빌딩의공급과수급, 관리 / 운영그리고선진관리시스템을통한상품에이르기까지다양한경험에대한학문적인수요가발생함에따라저자의경험과시장의흐름을다루고자한다. 실질적으로 CBRE 와같은외국계회사에서정의하는오피스빌딩의자산관리서비스에대한정의를살펴보고, Major Client 와주요부동산소유주와 AMC 들의동향을통해미래자산관리운영에대해전망해보고자한다. [ 본론 ] 1. 부동산시장의변화 1) 자산관리서비스의정의부동산자산관리서비스란부동산소유주를대신하여수익형부동산을운영하는부동산경영서비스를이야기한다. 건물주입장에서는임대수입을높이고제반관리 Cost 를절감시켜가치를극대화하고, 건물입주자입장에서는효율적인건물운영에따른만족도는높이며, 건물의물리적관점에서시설관리를통해기존시설의유지관리및자본적지출을총괄기획하여건물의경쟁력및 Value 를제고유지토록하는부동산관리업무이다. 또한, 부적절한시설관리로사용가치를떨어뜨린부동산이나현재의용도가주변의여건과맞지않아임대가잘나가지않는부동산, 임차업종이부적절해수입의떨어지는부동산등적절치못한관리로자산가치가현저하게훼손된부동산을전문적인시설보완, 체계적관리, 자본적 (CAPEX) 을총괄기획을통하여자산가치를증진시키고수익성을높여주는데목적을가지고제공하는서비스이다. 주요중심고객으로는수익률관리를필요로하는국내외펀드또는수익율을목적으로부동산에하는법인과개인자들이주로 PM 서비스의주요대상이된다. 주요부동산소유주와 AMC 로는대표적인외국계회사로 GIC, Ascendas, GE, Macquarie, RREEF, DEKA, Pramerica 가있다. 국내의주요고객으로는 Koramco, Mirae Asset, KTB, 삼성자산운용, IGIS 와기관자로는 NPS, 각종공제회와새마을금고, 농협, 우정사업부등이있다. 2) 부동산시장의정책변화상업용부동산, 특히오피스빌딩에대한를촉진한국내관련법이새롭게도입되었는데, 그변화를살펴보면, 1998 년 9 월에자산유동화를위해도입된 ABS(Asset Backed Securities) 나 MBS(Mortgage Backed Securities) 와같이부동산등을기초자산으로한 자산유동화증권법 이제정되었고, 2001 년 4 월에는 부동산회사법 ( 리츠법 ) 의통과와함께리츠주식이증권시장에서거래되면서부동산에대한간접의길이열렸으며, 2004 년 1 월에는 간접자산운용업법 (2009 년 2 월에자본시장과금융업에관한법률로통합 ) 의발효로부동산및실물에대한펀드가허용되면서부동산펀드나부동산회사를통한오피스에대한는더욱증가되었다 1. 1 문흥식외 3 명, 2011 오피스점유비용결정특성에대한실증분석, 국토연구제 68 권, pp156~168

부동산을소유개념에서경영개념으로소유와경영이분리되는시스템으로패러다임이변화하였고, 수익성을중시하는경영으로한단계 Up-grade 되었다고볼수있다. 자산관리서비스를단순한재산증식의차원을넘어자산으로인식하여분석및자산운용계획, 자산안정화와운영관리비용최소화와이를통해물리적, 경제적 Risk 를해지하는최적화서비스로진화되고있다. [ 그림 1-1] Property Management 제 1 단계 (1994~1996) 제 2 단계 (1997~1999) 제 3 단계 (2000~ 현재 ) 고정자산 OWNER Outsourcing Management 관리회사 (FM Service) 사의다양화고객인식의변화소유와경영의분리외국자본의유입선진시스템도입자산보유목적의변화 관리패러다임변화 (FM FM+PM 기능 ) 건물주와임차인의 Needs 변화부동산자산유동화기능강화 임대차업무전문화부동산자산관리전문화 (Global PMC 의등장 ) 고객의변화 과업의변화 전문화 / 세분화 운용전략매입 / 매각 / 운용자산수지관리 자산 Investor( 건물주 ) Asset Management Property Management Facility Management 수익목표수익달성목표 NOI 달성안정적빌딩유지 1994 년부터 1996 년까지를살펴보면, 오피스빌딩에대해서고정자산으로의부동산으로인지하였다. 빌딩주인오너 (Owner) 가계열사또는전문관리회사 (FM) 에아웃소싱 (Outsourcing) 하여단순한유지관리를통한시설관리보고를주업무로진행하였다. 이러한수동적인마켓에서 1997 년부터 1998 년 IMF 를경험하면서, 고객의변화와과업의변화를통해업무의전문화와세분화가나타나기시작했다. 먼저, 고객의변화를살펴보면, 과거단순빌딩주의형태에서상품으로서의틀이잡혔다. 세계경기의어려움과현금확보라는취지에서국내기업과회사들의경우사옥과용오피스빌딩을경쟁적으로처분하기시작했다. 이때외국계단기성펀드와회사들이국내대기업의사옥이나용빌딩을헐값에매입하였으며, 기업 M&A 를통해자연스럽게따라들어오는부동산도상당수묶여있었다. 결과적으로사옥과단순임대형태에서국내외자들이오피스를하나의상품으로인지하고매입하는사례가이시기에적극적으로나타났음을알수있으며, 단순매각차익 (Capital gain) 에서수익 (Operating income) 으로인식이전환되는시기이기도하다. 과업의변화를살펴보면, 시설관리 (Facility management) 에서시설관리 (FM)+ 자산관리 (PM : Property management) 로기능이확대되어갔다. 부동산자산유동화를통한기능이추가되면서전문자산관리회사의등장을야기시켰고, 외국계회사들이경쟁적인빌딩매입에따른다국적자산관리회사의업무범위가점차적으로성장하는상황이전개되었다. 업무적인전문화와세분화는단순시설관리 (FM) 에서자산관리 (PM) 이등장하면서임대차업무의전문화와효율화그리고부동산자산운용관리업무전문성이제기되었다. 과거사옥개발을통한운영관리는엔지니어 (FM, 시설관리자 ) 들이자산관리업무를혼합하여진행하므로전문성이떨어지거나업무에대한이해도가낮아 임차인의유치및유지관리 에대한어려움이많았다. 2000 년대부터현재에서는상업용부동산이건강한자산으로확대되었다. 오피스빌딩, 백화점, 쇼핑몰, 쇼핑센터, 공장, 창고, 호텔등다양한상품으로개발되어지고운영되었다. Reits 나 Fund 회사들이직접를진행하기어려운기관자와수익을실현하기위해자산운용회사들의인가가앞다투어나타나기시작했다. 인베스터 (Investor) 는인베스터에이전트 (Investor Agent) 를통해운용전략을보고받고를결정하게되며, 이러한결정은자산운용사 (AMC : Asset Management Company) 의운용전략과매입, 매각, 운용전략등을보고받게된다. 이러한자산운용사는 PM 과 FM 을통제하는 PMC(Property management Company) 를통해실질적인임차인유치와시설관리를진행하게된다. 결과적으로외국계회사들이가장편리하게운용해왔던, 오피스빌딩에서현재는호텔, 물류창고와공장, 쇼핑몰과쇼핑센터, 복합시설 ( 호텔, 물류, 백화점, 오피스 ) 과나아가주거용부동산에대한다양한부동산상품으로확대되고있다. 2013_Winter 27 3) 부동산관리시장의시대적변화외국계및국내부동산의활성화시기를맞은것은 IMF 이후도심의 SFC(Seoul Finance Tower) 와강남의 GFC( 구, Star Tower) 가가장대표적인대상상업용빌딩이라고말할수있다. 부동산의직접적인가어려운상황속에서대형오피스빌딩의경우경험많은외국계자들에게독점적인매수가이루어졌다. 2000 년대초반부터국내의다양한부동산간접시장의다양성이나타났으며, Koramco, Mirae Asset Maps 자산운용등부동산 AMC 와부동산회사, 부동산펀드등이앞다투어 Reits AMC 인가를받고운영하기시작했다. 이러한운용으로과거부동산및관리관행에변화를주도하기시작했다. 운영기간과운영관리와상관없이자본차익 (Capital Gain) 에만집중했던경험과관행이운용수익 (Operating income) 의시대로전환을가져오는중요한시점이되었다. 주거용이아닌상업용부동산의경우매입, 관리운영, 매각의중요한세가지항목가운데가장중요하게부각되는부분이바로관리운영에관한부분이다. 오피스빌딩의 PM 관리중가장중요한부분인임차인관리 (Tenants Management) 가자본차익과운용수익에중요한역할을담당하고있기때문이다. 이러한운용관리의중요성이과거단일용도개발이었던단순개발방식 (Development) 시대에서복합관리 (Management) 시대로변화한것도상업용부동산에대한꾸준한학습을필요로하기도한다.

또한, 부동산소유에대한인식의변화로고정자산 ( 자산가치중시 ) 에서자산 ( 수익가치중시 ) 로크게변화되었다. 사옥또는용빌딩이라하더라도운용에대한인식보다는고정자산으로서의가치를통해매각차익에대한부동산가치를중요시여겼던것에서이제는자산으로운용및수익가치를중시여기는시대로변화하였다는것이다. 우리나라의대표적인기관인국민연금 (NPS) 의경우와각종공제회등도매각차익 (Capital gain) 보다는운용수익에따른수익율에큰비중을두고있는것이사실이다. 1 세대 1.5 세대 2 세대 2.5 세대 1997 년 1998 년 1999 년 2000 년 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 1 세대 미국계 NPL 버절펀드 ( 단기성펀드 ) IMF 이후초기 NPL 시장진출 High Risk, High Return 형 (20~25%) 론스타, 골드만삭스, 모건스탠리, 리먼브라더스, 랜드리스등 국내연기금과공제회등의상업용부동산시장확대 (NPS, 지방행정공제회, 사학연금, 과학기술공제회, 경찰공제회, 농협, 새마을금고, 우정사업본부등 ) 기대수익율의변화 (5~9%) 까지다양한펀드요구반영 기간의다양화 (5~7 년 ) 와장기로기대수익실현 연간금액 (3년연속 5조원대부동산 ) 단일상품으로 1조원이넘는거래도발생했으며, 다양한형태로복잡화됨. IGIS, 미래에셋자산운용, 삼성생명자산운용, 베스타스자산운용, Koramco, 하나다올자산운용, GIC, 신한 BNP, Ascendos, KTB 자산운용, Consus AMC, RREEF 1.5 세대 오피스매입위주의장단기혼합형 1,2 세대중간수준의요구수익율 (10% 내외 ) 신규매입및 1 세대로부터의인수 ( 프라임오피스위주 ) 국내펀드시장신규진출 (AON, 코람코, 삼성생명등 ) GIC, GRA, Rodamco, GERE, 칼라힐, 맥커리, 도이치뱅크등 2.5 세대 2 세대 유럽계연기금펀드, 국내계부동산펀드 낮은요구수익률로시장접근 (10% 이하 ) 장기형, 부동산간접운용업에의한 DECA, DIFA, DEGI, 맵스, KB, 한화자산운용등 이러한시기와요구 (Needs) 에걸맞게 1998 년부터 2000 년대초반외국계회사와함께외국계부동산관리회사 (PMC) 의국내시장진입으로상업용부동산시장에큰변화를불러왔다. 2000 년대초반까지국내대기업의빌딩관리는계열사를통한시설관리 (FM) 수준으로오피스빌딩을관리해왔다. 이러한것을다국적자산관리및컨설팅회사들은외국계자들의패턴에맞는운영방식과임차인관리및건물가치상승을통해꾸준한운영수익실현과전문서비스영역의발견과개발로월등한자본차익까지실현하였다. 이러한변화는국내부동산관리회사가단순시설관리 (FM) 에서자산관리 (PM) 로변화하는계기가되었으며, 중견기업의경우빌딩용역관리사 (FMC) 에서자산관리회사 (PMC) 로의확장을일으키기도했다. 국내오피스빌딩의업무영역에서오피스산업의전문화, 세분화가이루어졌으며, 임대대행사및자산관리대행사가새로운비즈니스를창출하기도했다. 4) 자산으로의시장변화인베스터 (Investor) 라고하는최종의사결정자와최종 Equity( 자기자본 ) 를결정하게되는데, 우리나라의대표적인기관으로는국민연금 (NPS) 와각종공제회와연기금등이대표적이라고할수있으며, 농협과새마을금고등의금융기관에서도다양한부동산가이루어지고있다. 또한, 제 1 금융권인은행과생보사및민간금융기관과우량기업의도곳곳에서나타나고있다. 이러한자들에게다양한상품 ( 오피스, 공장, 창고, 백화점및상업용부동산, 호텔등 ) 에대한정보와상품의결정을돕기위해자산관리회사 (Asset Management Company) 들의역할이전문적으로나타났다. 이러한 AMC 들에게현장의빠른정보를전문적으로제공해주는전문 ( 자산관리회사 Property Management Company) 들이등장했다. 참고로 AMC 의역할로는자산관리및업무위탁사로회사의부실채권이나부동산을매입하여관리하면서출자전환, 신규자금지원 ( 금융조달 ) 등으로정상화시킨이후매각, 처분하는일을전문으로하는기업이다. 동시에부동산개발, 채권추심, 신용조사등의업무도공유하게된다. PMC 의경우 AMC 가발주한상업용부동산자산의관리, 운영업무를주로하게되며, 시설운영관리의예산편성, 지출편성, 시설관리업체의통제와지휘권한을갖고있으며, 가장중요한임차인유치및관리업무를진행하게된다. 결과적으로 Investor AM PM FM 순으로업무가나뉘게되며, 이러한고유기능강화로건물자산은최상의컨디션을유지하여자산가치를높일수있을것이다. 5) 자산관리의중요성대두건물의생애주기비용을 100 으로놓고볼때, 빌딩신축후운영관리를위해지출하는비용이약 80% 를차지하고있다. 이렇게상당한부분의운영관리의효율성과전문성을통해건물의 경제적가치향상 과운영비용에대한적절한계획으로비용절감및임대수익상승을기대할수있다. 운영관리의중요성과필요성은크게첫째, 건물의경제적가치보존둘째, 건물의내용연수연장, 셋째, 소유주의자산가치향상, 넷째, 인명과재산보호를들수있다. 건물의생애주기 (LLC) 비용구성비로는운영관리가 83.20%, 건설 16%, 기획설계 0.4%, 폐기처분 0.4% 로구분할수있다. 6) 자산관리와자산가치와의관계부동산의가치상승은총 5 개의항목을통해이루어낼수있다. 첫째, 운영비절감이다. 계획적인유지관리를통해장비교체비와수선비를줄여결과적으로운영비를절감시키는효과를볼수있다. 둘째, 임차인만족도를높이는것이다. 건물의상태가항상깨끗하며, 빌딩의, 운영관리가우수할때, 임차인의만족도는높게평가될것이며, 이는결과적으로낮은공실율로이어질것이다. 셋째, 건물기능의강화이다. 적절한예방관리프로그램을통해건물의설비가최적화상태로유지, 가동되도록

하며, 설비의수명이연장되고임차인의근무환경도쾌적하게유지될수있다. 넷째, 자산가치의극대화이다. 운영비용의절감과고객유지율의제고및신규임차인을통해임대수입의증가는자산가치극대화를이루어낼수있다. 다섯째, 고객유지율의제고이다. 고객즉, 임차인이만족하게되면, 계약종료전재계약이성사될가능성이높고, 이는고객유지율의제로로이어지고충성고객을늘리는계기가되어고객이탈에대한비용절감효과가나타난다. 이러한다섯까지항목을통해가산가치를높이고건물의운영수입도극대화시킬수있다. (Tenants Satisfaction) (Higher Tenants Retention) 고객이만족하게되면재계약이성사되고이는고객유지율의제고로이러져고객이탈에따른비용절감효과 건물이깨끗하고빌딩의운영관리가우수할때, 임차인은만족하게되고, 임차인만족은낮은공실률로이어짐 고객유지율제고 (Maximizes Property Value) 운영비용의절감과고객유지율의제고및신규임대에따른임대수입의증가에의해자산가치가극대화됨 Value Up 자산가치극대화 (Lower Operating Costs Saving) (Optimal Function of the Property) 계획적인유지관리가이루어지게되면장비교체비와수선비가줄어들어운영비가절감됨 운영비절감 임차인만족 적절한예방관리프로그램에의해건물의설비가최적화상태로가동될때, 설비의수명이연장되고임차인의근무환경도쾌적하게됨 건물기능강화 결과적으로자산관리는자산가치의극대화를통해차기 (Value) 를높이는일이라고이야기할수있다. 이러한일련의과정들은결과적으로고객유지율을제고시키게되고아울러임차인의재계약성사율을높이고고객이탈을줄여안정적인임대수입과고객이탈에따른비용절감효과를거둘수있다. 7) 외국계및국내자의시대적변화 1 세대로대변되는미국계 NPL 단기성펀드의등장으로고수익이보존되었던시기이다. 1 세대로미국계단기성펀드의진입, 높은수익율의실현으로시장의변화를주도하였다. 이러한변화는외환위기이후급작스럽게변화국내경기동향에기인했으며, 다국적회사들의한국진입의계기가마련되기도하였다. 1.5 세대로이야기할수있는 GIC, GRA, GERE, Carlyle 등오피스매입을위주로장단기혼협형형태를나타냈다. 그리고 1.5 세대의경우 1 세대에비해다소낮은 10% 의수익율을나타냈으며, 2003 년초기까지외국계회사가대세를이루고있었다. 2004 년부터코람코와미래에셋등국내회사들의활발한움직임으로나타나는 2 세대는낮은수익율에도불구하고시세차익 (Capital gain) 등이발생되어운영수익과함께매각차익이크게나타나는시기로볼수있다. 외국계펀드로는장, 단기펀드가골고루운영되었고, 부동산에대한직, 간접가활발하게일어나기도했다. 2.5 세대는국내연기금과공제회등의상업용부동산에대한활발한시장이확대되는기간이었다. 과거오피스에국한되었던상업용부동산시장에공장, 창고, 호텔, 판매시설등다양한상품에되는사례가늘었고, 기대수익율은다소낮은 5~6%, 8~9% 로상품별로다양하게나타났다. 대표적인회사로는 IGIS, 미래에셋, 코람코, 베스타스, 알파에셋, 아센다스, 캔사스, 신한 BNP, 하나다올, GIC 등국내외가혼합된형태를띠고있다. 2010 년조사된국내외주요자현황표를살펴보면, 과거상위그룹에많은자산 (Property) 을보유하던외국계및 AMC 가다소하위로포진되었다. 상위그룹은코람코와미래에셋그리고 GIC 로나타났고, 하위그룹은블랙스톤 (Black stone), RREEF, Prudential(PPIM), 신한 BNP 등이다. 그러나 2012 년과 2013 년현재를조사해본결과코람코, 삼성생명, IGIS, 미래에셋, 하나다올등국내기업이상위그룹을형성하였으며, 신한 BNP, KTB, RREEF 등으로조사되었다. 또한, 오피스빌딩이아닌다양한상품에대한로 7% 이상에가까운요구수익물건을찾고있기때문으로조사되었다. 이러한물건에대한과다입찰경쟁과안정적인요구수익율의부각이부동산시장의 선순환구조 에부정적인요인으로나타나기도하였다. 최근 AMC 업계의현황을보면, 영업실적부진 고정비용발생 조직및인력축소 총자산왜소및자기자본감소 대외경쟁력취약 ( 대외신용도추락및기업전반적인허약체질, Track record 미미, 주주신용도의상대적저하, 인가리스크부각 딜클로징능력에대한의문부각 영업실적부진으로선순환구조의전환이필요하다.. 1 고지적하기도했다. 이러한이유는요구수익율이높은외국계회사들이한국의회사들의경쟁적인입찰로높아진매매가격과낮은요구수익율로신규를다소꺼려하기때문으로나타났다. 또한, 오피스빌딩이아닌다양한상품에대한로 10% 이상의요구수익물건을찾고있기때문으로조사되었다. 2013_Winter 29 1 자산관리회사업계실태 - 전업 AMC 를중심으로, REITs Journal, 2013. 10.31 일발행, p.25 인용.

순위 자 / 운용사물건명물건수연면적 ( 평 ) 삼성생명동여의도빌딩 ( 구대한빌딩 ), LG다동사옥, 시그마타워, 서현신영타워, 서울시티타워, 1 코람코 STX 남산타워 ( 구양동빌딩 ), KB역삼빌딩, 타임스퀘어업무동, 대한전선빌딩, 우리은행전산센터 ( 잠실 ), 여의동종합스포츠센타 ( 유도회관빌딩 ), 청진 12~16 지구 A/B 동, RSM 타워, 15 용산더프라임, 파인에비뉴 B동, 강남P 타워, 현대상선빌딩 259,788 (858,803 m2 ) 2 삼성생명 삼성생명대치 2빌딩, 에이스타워, HP빌딩, KTB 네트워크빌딩, 한국감정원사옥, 삼성본관, 삼성생명송파빌딩, 강남메트로타워 ( 구논노 ), 삼성생명동교동빌딩 ( 구대아빌딩 ), 삼성생명서현빌딩 ( 구대우자판분당빌딩 ), ( 주 ) 휴비스사옥, SK증권빌딩, 삼성생명대치타워 ( 구세종증권 ), 삼성생명반포빌딩 ( 구영풍빌딩 ) 14 3 IGIS( 이지스 ) 초림빌딩 ( 구주주시티 ), 지이탑빌딩, 트리스빌딩 ( 구하나로 ), 트윈트리, G타워, 지밸리비즈플라자, 동일타워, SK남산그린빌딩, SK구로사옥 ( 업무B동 ), POBA Tower( 구파로스타워, 강남N타워 ), 임광빌딩신관, 임광빌딩본관 12 4 미래에셋 플래티넘타워, 신송센터, 하나증권빌딩, Capital Tower( 구한솔빌딩 ), 분당퍼스트타워, 미래에셋플레이스, PCA라이프타워 ( 구라살타워 ), 미래에셋빌딩 8 120,902 140,845 89,269 5 하나디올두산건설사옥, 다동센터, 동야증권을지로사옥, 수서효성빌딩, SK서린동사옥, 하나대투증권빌딩 6 99,203 서울파이낸스센터, The Exchange Seoul( 구코오롱빌딩 ), 6 GIC 5 프리미어플레이스 ( 구무교빌딩 ), GFC( 강남파이낸스타워 ), 한국정보화진흥원 119,244 7 신한BNP 스테이트타워광화문, 삼성제일빌딩, 아비스타빌딩, 대우조선해양빌딩 ( 구산은캐피탈본점사옥 ) 4 30,855 8 KTB MBC경영센터빌딩, 플래티넘타워 ( 구 KT아이컴빌딩 ), 경동유니온빌딩, 베르디타워 ( 구현주컴퓨터사옥 ) 4 25,266 9 RREEF 대우건설신문로사옥, 알파빌딩 ( 구광은 ), SK순화동빌딩 3 27,214 총합계 71 912,586(3,016,813 m2 ) 8) 자산관리업체와시장의변화시장의변화로는 IMF 이후외국계펀드의부동산 ( 오피스 ) 매입이절정을이루었꼬, 2013 년현재에도다양한상품에대한가끊이지않고있다. 다만, 현재올해매각이진행되었거나진행중인경우를살펴보면, 평당매각가가지속적으로상승하고있다는점과 Master Lease 와같은안전장치병행되지않는경우는상품으로인정받기어렵다는점이다. 과거 GFC( 구, Star Tower) 가전체공실인상태에서매각이진행된사례를이제현재에서는보기힘든상황이되었다. 2008 년서브프라임모기지론사태이후외국계에서국내위주로자산매입과관리형태가다국적컨설팅기업에서다소국내 FM 과 PM 사로혼합된형태로나타나고있다. 글로벌경기둔화로건설회사와같은구조조정형물건이자사사옥의유동화형태로나타나고있는점은 15 년전과비슷한상황이라고볼수있다. 실물형부동산의경우당분간공급이부족하고저금리를유지하는상황이지속된다고볼때, 매매가상승은다소지속될가능성이높아보인다. 이러한시장의변화는곧바로관리시장의변화로나타날수있는데, 가장주요한것이국내자들소유빌딩의경우 PM Fee 가점차적으로낮아지는경향을볼수있다. 시장의치열한경쟁도한몫을차지하겠지만, 대기업계열사의파격적인할인가경쟁은 PM 시장을위협하고있다고볼수있다. 결과적으로 FM 마켓이 PM 마켓으로자연스럽게옮겨가는것으로볼수도있지만, 선진외국의다양한서비스와 Know-how 가겸비된 Prime 급 PM 서비스가채시작도하기전에사라질수있다는점에서다소아쉬움이있다. 남산스테이트빌딩의조선호텔관리 (Management) 가화재가되면서, 양질의임차인수급을성공적으로이끌었는데, 이제한국의임차인들과건물주의눈높이를맞출수있는고급화된서비스와상품이고객의요구 (Needs) 로나타날가능성이높을것으로예상된다. [ 결론 ] 자산관리시장은 IMF 를기준으로크게바뀌었다. 과거사옥관리형태의단순업무에서이제는의사결정을돕는조력자로자산의가치를높여상품화하는주역을담당하고있다. 국민연금 (NPS) 을비롯한다양한자들이자산관리회사 (PMC) 의전문가를찾으며, 시장의움직임과시장의주요한변화그리고자산운용사 (AMC) 들의리포트 (Market Report) 를시장에서재확인하려는변화도나타나고있다. 시장의상황의과거와같은단순하지않으며, 도심, 강남, 여의도이외에주변지역에대량공급이다양하게나타나면서, 수요와공급에대한균형이다소깨진듯한느낌도보여주고있다. 상암, 판교, 구로, 가산지역의공급은주요오피스타운에위협적인존재로부각되었으며, 최근대규모택지가공급된송도와청라지역의수급불균형도시장에미미하나마부동산경기를낮추는데한몫을차지하고있다. 이러한시장의변화와자들의요구 (Needs) 그리고임차인의요구 (Needs) 가선진화되고고급화되면서서비스에대한인식의변화를기대하기에이르렀다. 대기업전문 FM 사의 PM 사로의전환모색이성공적으로이루어지려면, 서비스에따른비용이우선되어야할것이며, 이러한고급자산관리서비스는결과적으로인건비로회사를경영하는 FM 사의우량한관리로나타날것이다. PMC 의전문가들은선진외국의다양한서비스와경영관리에대한 Know-how 를습득하여, 한국의다국적기업과임차인의높은서비스기대에부응해야할것이다. 또한, 임차인의이야기하지전에사전에준비할수있는서비스에대한교육, 세미나, 벤치마킹등마켓의동향과변화에민감하게대처해야할것이다. 미국과일본그리고동남아의여러선진국들의자산관리서비스의동향과방향그리고초고층빌딩에대한운영관리등한국의 PM 시장과 FM 시장의응대는아직부족한면이많다고생각된다. 임차인과기업에대한연구그리고기업이필요로하는하드에셋 (Hard Asset) 의지원이어디까지냐에대한것도염두에두어야한다. 부동산, 이제는좋은위치 (Location) 에대해서는더이상찾기가어렵다. 도심의재건축, 재개발도노른자위는대부분정리가되어간다. 이제는새로운공간을채울다양한자산 (Property) 에대한상품개발과임차인만족그리고소비자를배려한다양한서비스에달려있다고해도과언이아니다.