CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다. 03 서브원 현황 04 경제 동향 05 SUMMARY 07 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD)

Office Market Report 2016. 4 th Quarter (2017 년 3 월발간 )

CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다. 03 서브원 현황 04 경제 동향 05 SUMMARY 07 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2. 강남 권역(GBD) 3. 여의도 권역(YBD) 4. 서울기타 권역 5. 분당 권역 6. 종합 시장 분석 7. 신규 공급 동향

서브원은 고객가치를 창출하는 글로벌 종합 서비스 기업으로 성장하고 있습니다. Company Overview 회사명 주식회사 서브원 대표이사 이규홍 종업원 수 2,446명 (2016년 12월 기준) 자본금 258억원 매출액 4조 7,670억원 (2015년 기준) 부동산 관리규모 : 182개 사업장(약 20백만 ) 사업분야 자산관리 서비스 임대차 및 부동산 매입 매각 서비스 리서치 서비스 부동산 컨설팅 서비스 투자자문 서비스 빌딩 안전진단 빌딩 경영관리 서비스 BTL/BTO 운영 관리 사업 에너지 사업 리모델링 서비스 오피스, 공장, 연구시설 건설 및 CM 리조트 소유 및 운영 (골프장, 스키장, 콘도) MRO구매 아웃소싱 서비스 Contact Point 주소 : 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련 문의전화 : 02) 6924-5698 E-mail : spacelim@ serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사 개요 22 LG경제연구원 16 지방 오피스 시장 36 서브원 뉴스 17 매입매각 동향 37 주요 관리 대상 19 부동산 간접투자시장

Economic Trends 경 / 제 / 동 / 향 경제성장률 경제성장률추이 2016 년 4 분기실질국내총생산 (GDP) 은전기대비 0.4% 성장함 ( 전년동기대비 2.7% 성장 ). 이는 3 분기 0.6% 보다 0.2%p 하락한수치이며, 2015 년 2 분기 (0.4%) 이후가장낮은수준임. 분기별성장률은 2015 년 4 분기 (0.7%) 부터 5 분기연속 0% 대성장률을기록하고있음. 한국은행이발표한자료에따르면, 2016 년 4 분기경제성장률은민간소비증가율 ( 0.2%) 이낮아지고건설투자 ( 1.7%) 가감소로전환하였으나, 설비투자 ( 6.3%) 의증가폭이확대된영향임. ( 전년동기대비,%) ( 전기대비,%) 1.2 1.1 1.0 40 0.6 0.6 0.7 0.8 0.9 0.6 0.7 0.8 0.8 0.7 0.6 0.5 0.5 0.4 0.4 0.3 0.3 20 0-20 -40 12.1Q 12.3Q 13.1Q 13.3Q 14.1Q 14.3Q 15.1Q 15.3Q 16.1Q 수출증감률 ( 좌측 ) 수입증감률 ( 좌측 ) 경제성장률 ( 우측 ) 16.3Q 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0-0.5-1.0-1.5-2.0 주요금리및소비자물가지수 (CPI) 추이 금리 & 소비자물가상승률추이 ( 단위 : %) 5% 2016 년 12 월국고채금리는 1.7% 로 2016 년 9 월대비 0.4%p 상승함. 2016 년 12 월회사채금리는 2.2% 로 2016 년 9 월대비 0.5%p 상승함. 2016 년 12 월소비자물가지수는 101.56(2015= 100) 으로, 전년동월비 1.3% 상승함. 4% 3% 2% 1% 2.2 1.7 1.3 0% 12.01 12.04 12.07 12.10 13.01 13.04 13.07 13.10 14.01 14.04 14.07 14.10 15.01 15.04 15.07 15.10 16.01 16.04 16.07 16.10 국고채 (3 년 ) 회사채 (3 년, AA-) CPI 등락률 ( 전년동월비 ) 경기동행및선행지수 현재의경기상황을나타내는경기동행지수 ( 동행지수순환변동치 ) 는 2016 년 12 월기준 100.9 를기록하며, 2016 년 9 월대비보합세임. 향후경기국면을예고해주는경기선행지수 ( 선행지수순환변동치 ) 는 2016 년 12 월기준 101.1 로 2016 년 9 월대비 0.2p 상승함. 경기동행및선행지수추이 ( 단위 : 지수 ) 103 102 101 100 99 98 101.1 100.9 97 10.01 10.04 10.07 10.10 11.01 11.04 11.07 11.10 12.01 12.04 12.07 12.10 13.01 13.04 13.07 13.10 14.01 14.04 14.07 14.10 15.01 15.04 15.07 15.10 16.01 16.04 16.07 16.10 동행지수순환변동치 선행지수순환변동치 < 자료출처 : 한국은행 > 2 0 1 6 4th QUARTER 4

Summary 오 / 피 / 스 / 시 / 장 권역별종합정보 2016년 4분기서울전체공실률은전분기대비 0.3%p 하락한 8.2% 를기록함 ( 전년동기대비 0.7%p 하락 ). - CBD는 Prime, B등급의임차수요가증가하였으나, LG서울역빌딩, 부영을지빌딩등최근거래된 A등급빌딩의기존임차인들이퇴거하면서발생된대형공실로인해공실률이상승함. - GBD는테헤란로의 Prime등급빌딩과강남기타권역 A, B등급을중심으로모든등급에서임차수요가증가하면서공실률이하락함. - YBD는동여의도권역의공실변동이부진한가운데, 마포권역의 B등급빌딩의임차수요가증가한영향으로공실률이하락함. - 서울기타권역은용산권역내 10년이후준공된신축빌딩을중심으로임차수요가증가한영향으로공실률이하락함. 2016 년 4 분기환산임대가는전분기대비 0.5% 상승한 92.1 천원을기록함 ( 전년동기대비 0.5% 상승 ). - 환산임대가산정기준인회사채금리의상승이모든권역의환산임대가상승에영향을미친것으로조사됨. 서울시환산임대가와공실률추이 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 160 12.0% 150 140 8.6% 9.1% 9.4% 9.0% 9.1% 8.9% 9.0% 9.3% 8.9% 8.9% 10.0% 8.4% 7.5% 8.5% 8.3% 8.2% 130 7.4% 6.6% 8.0% 6.4% 120 5.4% 110 6.0% 100 90 80 70 60 89.5 89.4 89.5 90.0 90.2 90.7 90.9 91.3 91.5 91.4 91.1 91.1 91.3 91.4 91.6 91.7 91.6 91.6 92.1 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 서울평균환산임대가 서울평균공실률 1Q 2Q 3Q 4Q 2016 4.0% 2.0% 0% 서울시권역별종합정보 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 구분 공실률 환산임대가 서울평균 8.2%(0.3%p ) 92.1(0.5% ) CBD 9.6%(0.1%p ) 109.2(0.4% ) GBD 6.4%(0.9%p ) 94.2(0.5% ) YBD 7.6%(0.2%p ) 77.2(0.7% ) 서울기타 9.4%(0.2%p ) 71.3(0.4% ) Leasing Issue Key Leasing 권역 빌딩명 임차인 면적 (m²) 연세세브란스빌딩 STX중공업, 롯데글로벌로지스 9,189 퍼시픽타워 CMA CGM, 샤넬코리아 8,428 트윈트리 Yap컴퍼니, 농협은행 8,117 G타워 현대건설 (PJT 사무실 ) 4,779 더케이트윈타워 처브라이프생명보험 4,760 순화빌딩 삼성화재 4,423 AIA타워 SK엔카, 엔구코리아 3,693 CBD 금세기빌딩대우조선해양건설 2,691 T타워두산공작기계, CJ올리브네트웍스 ( 증평 ) 2,267 타워8 MPC, 가이드포인트, 한국투자증권 1,907 남산스퀘어 CJ올리브네트웍스 1,785 삼성생명에이스타워 좋은라이프 ( 구좋은상조 ) 1,689 충정빌딩 KB국민은행, 모아투어 1,554 순화타워 (SK순화빌딩) STX조선해양 1,118 그랑서울 미래에셋자산운용 ( 증평 ) 846 교보생명광화문사옥 크레디아그리콜코퍼레이트앤인베스트먼트뱅크 ( 증평 ) 612 파르나스타워 CJ E&M, NH투자증권 10,742 한화생명서초 현대캐피탈 ( 강남금융지점 ), 현대카드 8,247 플래티넘타워 베네통 / 시슬리 5,400 우신빌딩 뉴트리바이오텍, 라온시큐어 4,975 GS타워 GS E&R 3,864 GBD 삼성생명서초타워 삼성선물 3,473 대각빌딩 미래에셋생명보험, 법무법인정향, 지아이티아카데미 3,467 아셈타워 OB맥주 3,051 한국루터회관 메리츠화재 2,891 현대인텔렉스빌딩 데이터솔루션 2,829 POBA강남타워 아머스포츠코리아, 퀄컴 ( 증평 ) 2,314 권역빌딩명임차인면적 (m²) GBD 브랜드칸타워패스트파이브 2,116 우덕빌딩에이팩스 2,068 동일타워 JS 커뮤니케이션즈 ( 증평 ) 1,660 골든타워두산캐피탈, 피케이아이엠 1,494 도심공항타워패스트파이브 1,008 대륭서초타워삼성물산 539 트레이드타워한국테라데이타 324 재화스퀘어 나이스신용평가정보, 프라이메탈스테크놀리지스코리아, 다우오피스, 한국정보인증 5,605 HP빌딩 기존입주사 ( 증평 ), 신라젠 3,835 여의도파이낸스타워 SK증권, 아시아자산운용 2,380 YBD KTB빌딩 린데코리아 1,203 KT여의도타워 한국에너지공단서울지역본부 1,190 일진빌딩 비디피로지스틱스코리아 793 태영빌딩여의도 GVA파트너스, SI리소스 762 교보증권 교보증권 ( 증평 ) 542 디지털드림타워 CJ헬로비전 18,423 트윈시티남산 CJ 올리브네트웍스, 스케쳐스코리아, 일본문화원 13,077 상암IT타워 우리은행 (PJT 사무실 ) 3,593 서울기타 코레일유통사옥 KB손해사정, 현대카드 2,628 전문건설공제조합 SK플래닛 1,564 전자회관 미래에셋대우PB센터 870 LS용산타워 삼일회계법인 ( 증평 ) 750 YTN뉴스퀘어 제로투세븐 ( 증평 ) 674 분당 분당스퀘어지앤디아시아퍼시픽, 하나투어 1,180 상진빌딩레누스로지스틱스코리아 501 5 OFFICE MARKET REPORT

Summary 오 / 피 / 스 / 시 / 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD 트윈트리, 더케이트윈타워등 10 년이후준공된신축 Prime, A 등급빌딩의임차수요증가지속 LG 서울역빌딩 ( 구 STX 남산타워 ), 부영을지빌딩 ( 구삼성화재본사 ) 등매매완료된 A 등급빌딩의기존임차인퇴거로대형공실발생 도시환경정비사업및리모델링등공급활발 - IBK 파이낸스센터 ( 명동 3 지구 ), 대신파이낸스센터 ( 명동 4 지구 ), KT&G 을지로타워 ( 리모델링 ) 등 LG서울역빌딩기존임차인권역내이전완료 - 대우조선해양건설 : 금세기빌딩으로이전 - STX중공업 : 연세세브란스빌딩으로이전 - STX조선 : 순화타워로이전 LG이노텍등 LG계열사입주예정 ( 17. 1Q) 삼성화재본사이전완료 : 부영을지빌딩 삼성서초사옥 GBD YBD 서울기타 Transaction Issue 부동산간접투자시장 CJ E&M, 삼성화재등타권역대형임차수요의유입영향으로공실률하락 17. 1Q 송파권역내롯데월드타워, 타워 730 등대형빌딩준공예정 마포권역내재화스퀘어, 일진빌딩등 B 등급오피스빌딩의공실감소가 YBD 공실률하락주도 빌딩 8( 삼환까뮤빌딩 ) 리모델링완료후공급 17. 1Q 효성해링턴스퀘어, K-TOWER 등대형공급물량의영향으로공실률상승전망 용산권내트윈시티남산, KDB 생명타워등 10 년이후준공된신축빌딩의임차수요증가 구로 / 영등포권역, 이레빌딩 ( 신관 ) 에서공실증가 2016 년 4 분기서울의오피스빌딩거래는 24 건, 총거래면적 345,766 m2, 총거래금액 1 조 7,466 억원임. 권역별로는거래면적기준으로 GBD(46.2%, 10 건 ), 서울기타 (33.5%, 9 건 ), YBD(10.6%, 3 건 ), CBD(9.8%, 2 건 ) 순으로, GBD 의거래면적비중이가장높았음. 매수자유형별로는투자 61.5%, 기업 ( 법인 ) 35.6%, 개인 2.9% 순으로, 투자목적의거래가가장높은비중을차지함. 3.3 m2당거래가격은 16,043 천원으로, 전분기대비 13.2% 하락한것으로조사됨. ( 전년동기대비 8.2% 상승 ). 주요영업인가리츠및신규설정부동산펀드현황 CJ E&M : 분당권역퍼스트타워 GBD 파르나스타워이전 삼성화재 : CBD 부영을지빌딩 삼성서초사옥이전 롯데월드타워 : 예정공급면적 43 천평 ( 17. 2Q) 타워 730 : 쿠팡 NC TOWER2 에서이전예정 ( 17. 2Q) 재화스퀘어 : 나이스신용평가정보외 3 개사입주 일진빌딩 : 비디피로지스틱스코리아입주 신규공급예정빌딩임대마케팅가 ( 보증금 / 임대료 / 관리비 ) - 효성해링턴스퀘어 : 72 천원 /72 천원 /38 천원 - K-TOWER : 75 천원 /75 천원 /38 천원 트윈시티남산 : CJ 올리브네트웍스, 스케쳐스코리아, 일본문화원등입주 KB 국민은행 : 이레빌딩신관 KB 합정사옥이전 2016 년 4 분기신규설정부동산펀드현황은설정건수 93 건, 설정금액 2 조 6,952 억원으로전분기대비 15.5% 감소함 ( 전년동기대비 46.1% 증가 ). 2016 년 4 분기신규영업인가리츠는설립건수 18 건, 모집금액 1 조 1,105 억원으로전분기대비 28.2% 증가함 ( 전년동기대비 5.1% 증가 ). 구분명칭투자자산위치자산운용회사 / 자산관리회사설정일 / 영업인가일 펀드 리츠 주요매입매각사례 권역 빌딩명 매수자 거래면적 (m²) 거래금액 ( 억원 ) CBD 대우조선해양빌딩캡스톤자산운용 24,854 1,700 현대계동빌딩 ( 재 ) 아산나눔재단 8,975 412 캐피탈타워 미래에셋자산운용 ( 블랙스톤 ) 62,748 4,700 삼부오피스빌딩 * 멕킨237피에프브이 35,984 2,270 건강보험심사평가원빌딩 메디커뮤니케이션 18,900 937 건강보험심사평가원빌딩 명인제약 9,072 475 GBD 프뢰벨교육센터한국국토정보공사 7,559 440 테헤란빌딩퍼시픽자산운용 6,525 800 대준빌딩 개인 6,379 214 한국지방행정연구원 지방공기업평가원 4,394 150 알파마이티대치빌딩 페블스톤자산운용 4,191 260 구구빌딩 현대엠파트너스 3,975 205 대한주택보증빌딩 한국기업데이터 15,518 588 YBD 신송빌딩 코람코자산운용 14,939 697 영산빌딩 더불어민주당 6,048 193 동양석판빌딩 (TCC) 코람코자산운용 29,102 800 신도림미래타워 이지스자산운용 25,455 670 한국컴퓨터빌딩 케이클라비스자산운용 22,955 352 교보생명성동사옥코람코자산운용 16,194 630 서울삼성생명상계빌딩코람코자산운용 5,559 180 기타대한상공회의소서울기술교육센터대한상공회의소 4,620 135 한국방송통신전파진흥원 아일렉스아이앤디 4,209 415 삼성생명풍납빌딩 에이치와이이앤씨 3,922 163 다산빌딩 개인 3,690 83 합계 ( 총 24건 ) 345,766 17,466 * 해당거래금액은벨레상스호텔및주차장건물면적을제외한추정금액임. 코람코수익형부동산투자신탁제2호 여의도신송빌딩 / 교보생명성동사옥 서울영등포구 / 성동구 코람코자산운용 2016. 10. 6 퍼시픽제2호전문사모부동산투자유한회사 서울강남소재테헤란빌딩 서울강남구 퍼시픽자산운용 2016. 11. 8 케이비김포로지스틱스기업구조조정 경기김포시소재물류창고 ( 선매입 ) 경기김포시 KB부동산신탁 2016. 10. 18 고척아이파크대한뉴스테이위탁관리 서울구로소재기업형임대주택개발 (2,214세대) 서울구로구 대한토지신탁 2016. 12. 30 2 0 1 6 4th QUARTER 6

권역별분석 도심권역 (CBD) 공실률최근거래된 A 등급오피스의공실증가영향으로공실률 0.1%p 상승 2016년 4분기 CBD 공실률은전분기대비 0.1%p 상승한 9.6% 를기록함 ( 전년동기대비 0.7%p 하락 ). Prime, B등급의공실률이각각 1.1%p, 0.6%p 하락했으나, A등급은 1.8%p 상승함. C등급은보합세를기록함. - Prime등급은트윈트리타워 (NH농협은행, Yap컴퍼니입주 ) 의공실이감소한영향으로공실률이하락했으며, B등급은센트럴플레이스 ( 삼성화재입주 ) 와 G타워 ( 현대건설입주 ) 의공실이감소한영향으로공실률이하락함. - A등급은전분기와당분기거래된 LG서울역빌딩 ( 구 STX남산타워 ) 과부영을지빌딩 ( 구삼성화재본사 ) 의기존입주사들의퇴거로인해대형공실이발생하면서공실률이상승함. LG서울역빌딩의기존임차인대우조선해양건설, STX중공업, STX조선해양등은각각같은권역내금세기빌딩, 연세세브란스빌딩, 순화타워로이전을완료했으며, 해당공실에는 2017년 1분기부터 LG계열사들이입주할예정임. 부영을지빌딩의기존입주사인삼성화재는 GBD 삼성서초사옥으로이전을완료함. 세부권역별공실률은광화문 / 세종대로와종로가각각 2.4%p, 0.8%p 하락했으나, 을지로와도심기타는 1.3%p, 1.0%p 상승함. - 광화문 / 세종대로는트윈트리타워, 더케이트윈타워, G타워등 Prime~B등급의공실이모두감소한영향으로공실률이하락함. - 을지로는부영을지빌딩의대형공실이발생한영향으로공실률이상승하였고, 도심기타는기존임차인의퇴거로인한 LG서울역빌딩의대형공실과 KT&G을지로타워 ( 리모델링 ) 의공급영향으로공실률이상승함. 환산임대가및공실률추이 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 150 140 130 120 110 100 90 7.4% 6.9% 6.5% 6.7% 6.8% 6.0% 9.7% 7.5% 7.5% 6.9% 103.7 104.2 104.3 105.1 105.2 105.7 106.3 107.1 107.2 106.7 107.2 107.7 108.3 108.5 108.7 109.1 109.1 108.8 109.2 80 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 2016 환산임대가 공실률 9.1% 10.0% 10.3% 9.7% 9.9% 9.2% 9.5% 9.6% 9.1% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 세부권역별환산임대가와공실률 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 150 140 130 120 110 100 90 80 131.7 10.4% 114.4 9.1% 광화문 / 세종대로을지로종로 Main Market 환산임대가 144.1 9.5% 9.5% 공실률 98.4 도심기타 Sub Market 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 임대기준환산임대가 0.4% 상승 2016 년 4 분기 CBD 환산임대가는전분기대비 0.4% 상승한 109.2 천원을기록함 ( 전년동기대비 0.5% 상승 ). - 트윈트리타워, KT&G 서대문타워등일부빌딩에서임관리비를인상하였으며, KT&G 을지로타워가 CBD 평균대비높은임대가로공급된영향으로환산임대가가상승한것으로조사됨. Key Leasing 빌딩명임차인면적 (m²) 연세세브란스빌딩 STX 중공업, 롯데글로벌로지스 9,189 퍼시픽타워 CMA CGM, 샤넬코리아 8,428 트윈트리 Yap 컴퍼니, 농협은행 8,117 G 타워현대건설 (PJT 사무실 ) 4,779 더케이트윈타워처브라이프생명보험 4,760 순화빌딩삼성화재 4,423 AIA 타워 SK 엔카, 엔구코리아 3,693 금세기빌딩대우조선해양건설 2,691 T 타워두산공작기계, CJ 올리브네트웍스 ( 증평 ) 2,267 타워 8 MPC, 가이드포인트, 한국투자증권 1,907 남산스퀘어 CJ 올리브네트웍스 1,785 삼성생명에이스타워좋은라이프 ( 구좋은상조 ) 1,689 충정빌딩 KB 국민은행, 모아투어 1,554 순화타워 (SK 순화빌딩 ) STX 조선해양 1,118 그랑서울미래에셋자산운용 ( 증평 ) 846 교보생명광화문사옥 크레디아그리콜코퍼레이트앤인베스트먼트뱅크 ( 증평 ) 612 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 보증부월세 CBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 9.6%(0.1%p ) 109.2(0.4% ) 754.0(0.3% ) 77.0(0.3% ) 33.4( - ) 12.3%( - ) PRIME 11.0% 154.5 1052.3 111.2 42.7 11.50% A 10.4% 133.6 928.6 94.4 39.3 11.80% B 8.1% 103.4 695.8 70.3 32.8 12.70% C 6.8% 83.6 565.4 57.4 27 12.50% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3년)) / 12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p참조 7 OFFICE MARKET REPORT

권역별분석 강남권역 (GBD) 공실률모든등급오피스의임차수요가증가하면서공실률 0.9%p 하락 2016년 4분기 GBD 공실률은전분기대비 0.9%p 하락한 6.4% 를기록함 ( 전년동기대비 1.3%p 하락 ). 모든등급에서공실이감소하며 GBD 공실률하락에영향을미침. - Prime등급은파르나스타워 (CJ E&M 분당퍼스트타워에서이전, NH투자증권입주 ) 의공실이감소한영향으로공실률이 0.5%p 하락함. - A등급은논현동빌딩 ( 샤넬코리아 CBD 퍼시픽타워로이전 ) 의공실이증가하였으나, 한화생명서초타워에현대캐피탈및현대카드가 3,600평규모의대형면적을임차하면서공실률이 0.9%p 하락함. - B등급은화인벤처타워, 현대인텔렉스빌딩, 대각빌딩외다수의빌딩에서공실이감소하면서공실률이 1.3%p 하락함. - C등급은브랜드칸타워가 80% 이상의높은임대율로공급된가운데, 허바허바빌딩, 두원빌딩등다수의빌딩에서공실이감소하면서공실률이 0.5%p 하락함. 세부권역별공실률은강남대로 1.3%p, 강남기타 1.1%p, 테헤란로 0.6%p 등모든세부권역에서공실률이하락함. - 강남기타는한화생명서초타워, 현대인텔렉스빌딩등 A, B등급을중심으로공실이감소하였고, 테헤란로는파르나스타워, 삼성생명서초타워, 도심공항타워등 Prime등급을중심으로공실이감소함. 환산임대가및공실률추이 150 140 130 120 110 100 90 80 5.3% 4.8% 5.4% 5.8% 7.2% 7.2% 7.6% 8.0% 92.8 92.7 93.0 93.0 93.3 93.7 93.9 93.8 94.1 94.2 93.6 93.5 93.1 93.4 93.5 93.4 93.4 93.7 94.2 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 9.5% 9.2% 8.7% 9.0% 8.0% 7.9% 7.7% 7.1% 7.1% 7.3% 6.4% 임대기준환산임대가 0.5% 상승 1Q 2Q 3Q 4Q 2016 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 세부권역별환산임대가와공실률 140 120 100 80 100.1 6.4% 102.6 7.0% 85.2 6.5% 2.7% 88.4 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2016년 4분기 GBD 환산임대가는전분기대비 0.5% 상승한 94.2천원을기록함 ( 전년동기대비 0.8% 상승 ). - 당분기신규공급된브랜드칸타워가 GBD 평균대비높은임대가로공급된가운데, 삼성생명잠실빌딩, 반포효성빌딩, 삼성화재역삼사옥등에서임대료를인상한영향으로당분기환산임대가가상승한것으로조사됨. Key Leasing 빌딩명임차인면적 (m²) 파르나스타워 CJ E&M, NH 투자증권 10,742 한화생명서초현대캐피탈 ( 강남금융지점 ), 현대카드 8,247 플래티넘타워베네통 / 시슬리 5,400 우신빌딩뉴트리바이오텍, 라온시큐어 4,975 GS 타워 GS E&R 3,864 삼성생명서초타워삼성선물 3,473 대각빌딩 미래에셋생명보험, 법무법인정향, 지아이티아카데미 3,467 아셈타워 OB맥주 3,051 한국루터회관 메리츠화재 2,891 현대인텔렉스빌딩 데이터솔루션 2,829 POBA강남타워 아머스포츠코리아, 퀄컴 ( 증평 ) 2,314 브랜드칸타워 패스트파이브 2,116 우덕빌딩 에이팩스 2,068 동일타워 JS커뮤니케이션즈 ( 증평 ) 1,660 골든타워 두산캐피탈, 피케이아이엠 1,494 도심공항타워 패스트파이브 1,008 대륭서초타워 삼성물산 539 트레이드타워 펜탁스메디컬 324 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 보증부월세 GBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 6.4%(0.9%p ) 94.2(0.5% ) 695.3(0.2% ) 70.4(0.1% ) 28.3( - ) 15.3%( - ) PRIME 6.10% 130.1 924.9 92.7 37.6 12.6% A 7.10% 105.6 740.6 74.3 33.8 13.9% B 6.60% 93.2 653.5 65.4 29.8 15.6% C 5.60% 82.5 567.0 60.1 23.0 16.2% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3년)) / 12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p참조 2 0 1 6 4th QUARTER 8

여의도권역 (YBD) 공실률마포권역내 B 등급오피스의임차수요증가 2016 년 4 분기 YBD 공실률은전분기대비 0.2%p 하락한 7.6% 를기록함 ( 전년동기대비 0.4%p 하락 ). A 등급을제외한모든등급에서공실률이하락함. - Prime 등급은 HP 빌딩 ( 신라젠입주 ) 의공실이감소한가운데, 그외오피스빌딩에서큰공실변동이없었던것으로조사됨. - A 등급은 KTB 빌딩 ( 린데코리아입주 ), 여의도파이낸스타워 (SK 증권, 아시아자산운용입주 ) 등의공실이감소하였으나, 빌딩 8( 구삼환까뮤빌딩 ) 이리모델링완료후시장에공급된영향으로공실률이 0.1% 상승함. - B 등급은마포권역재화스퀘어 ( 나이스신용평가정보외 3 개사입주 ) 와일진빌딩 ( 비디피로지스틱스코리아입주 ) 의공실이감소한영향으로공실률이 1.0%p 하락함. 세부권역별공실률은서여의도의공실률이 0.4%p 상승했으나, 동여의도와마포는각각 0.1%p, 1.0%p 하락함. - 서여의도는기존 C 등급오피스빌딩의공실이감소하였음에도불구하고, 빌딩 8 의공급영향으로공실률이상승함. 동여의도는 KTB 빌딩, SIMPAC 빌딩, HP 빌딩등에서공실이감소하면서공실률이하락함. - 마포권역은재화스퀘어, 일진빌딩등 B 등급을중심으로공실이감소한영향으로공실률이하락함. 환산임대가및공실률추이 150 140 130 120 110 100 90 2.9% 4.0% 80 73.9 73.8 74.6 74.6 75.6 75.5 76.0 76.0 75.9 75.7 75.8 76.0 75.7 76.2 76.5 76.3 76.7 77.2 73.8 2.0% 70 60 10.5% 10.4% 10.4% 10.2% 13.1% 11.3% 11.7% 11.8% 12.0% 10.3% 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 8.6% 9.2% 9.2% 8.8% 8.0% 8.2% 7.8% 7.6% 임대기준환산임대가 0.7% 상승 1Q 2Q 3Q 4Q 2016 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 0.0% 세부권역별환산임대가와공실률 150 130 110 90 70 50 86.7 8.8% 61.5 4.1% 72.7 5.4% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2016 년 4 분기 YBD 환산임대가는전분기대비 0.7% 상승한 77.2 천원을기록함 ( 전년동기대비 1.4% 상승 ). - 리모델링완료후공급된빌딩 8 이 YBD 평균대비높은임대가로반영되면서환산임대가상승에영향을미쳤으며, 그외대부분의빌딩에서임관리비인상은없었던것으로조사됨. Key Leasing 재화스퀘어 빌딩명임차인면적 (m²) 나이스신용평가정보, 프라이메탈스테크놀리지스코리아, 다우오피스, 한국정보인증 5,605 HP빌딩 기존입주사 ( 증평 ), 신라젠 3,835 여의도파이낸스타워 SK증권, 아시아자산운용 2,380 KTB빌딩 린데코리아 1,203 KT여의도타워 한국에너지공단서울지역본부 1,190 일진빌딩 비디피로지스틱스코리아 793 태영빌딩여의도 GVA파트너스, SI리소스 762 교보증권 교보증권 ( 증평 ) 542 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 7.6%(0.2%p ) 77.2(0.7% ) 509.3(0.4% ) 51.5(0.6% ) 26.0(0.4% ) 12.4%( - ) PRIME 10.90% 118.6 806.4 80.8 36.4 11.80% A 8.00% 92.7 630.5 63.6 29.8 12.20% B 4.30% 76.3 473.8 48.6 26.8 12.40% C 2.70% 59.2 378.0 37.8 20.8 12.60% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 )) / 12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 9 OFFICE MARKET REPORT

권역별분석 서울기타권역 공실률용산권역내신축빌딩을중심으로임차수요증가 2016 년 4 분기서울기타권역공실률은전분기대비 0.2%p 하락한 9.4% 를기록함 ( 전년동기대비 0.1%p 하락 ). 구로 / 영등포권은 1.2%p 상승하였으나, 용산권과상암 / 합정권이각각 2.1%p, 0.6%p 하락하면서서울기타권역공실률이하락함. - 구로 / 영등포권은코레일유통사옥 (KB손해사정입주, 현대카드증평 ) 의공실이감소하였으나, 이레빌딩신관 (KB국민은행퇴거 ) 에대형공실이발생한영향으로공실률이상승함. - 용산권은트윈시티남산 ( 스케쳐스코리아, CJ올리브네트웍스, 일본문화원입주 ), KDB생명타워등 2010년이후준공된신축빌딩을중심으로공실이감소하면서서울기타권역공실률하락을주도함. - 상암 / 합정권은디지털큐브, 누리꿈스퀘어등의공실이증가하였으나, 에스플렉스센터, KBS미디어센터, YTN뉴스퀘어 ( 제로투세븐증평 ) 등의공실이감소하면서공실률이하락함. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 14.0% 150 11.7% 12.0% 10.7% 130 8.9% 9.1% 8.9% 8.5% 9.9% 9.5% 9.6% 9.4% 8.9% 10.0% 8.6% 8.5% 9.0% 9.0% 110 7.6% 7.2% 8.0% 6.1% 5.1% 6.0% 90 4.0% 68.1 68.5 68.5 69.9 69.6 69.8 70.1 71.5 71.6 71.9 70.7 70.3 71.5 71.6 71.5 71.4 71.1 71.0 71.3 70 2.0% 150 130 9.5% 110 89.1 90 70 72.6 10.6% 10.2% 68.6 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 50 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 1Q 2Q 3Q 4Q 2016 0.0% 50 0.0% 임대기준환산임대가 0.4% 상승 2016년 4분기서울기타권역환산임대가는전분기대비 0.4% 상승한 71.3천원을기록함 ( 전년동기대비 0.3% 하락 ). - 대부분의빌딩에서임관리비변동사례는없었으며, 환산임대가산정기준인회사채금리의인상으로당분기환산임대가상승에영향을미친것으로조사됨. Key Leasing 빌딩명 임차인 면적 (m²) 디지털드림타워 CJ헬로비전 18,423 트윈시티남산 CJ 올리브네트웍스, 스케쳐스코리아, 일본문화원 13,077 상암IT타워 우리은행 (PJT 사무실 ) 3,593 코레일유통사옥 KB손해사정, 현대카드 2,628 전문건설공제조합 SK플래닛 1,564 전자회관 미래에셋대우PB센터 870 LS용산타워 삼일회계법인 ( 증평 ) 750 YTN뉴스퀘어 제로투세븐 ( 증평 ) 674 상진빌딩 레누스로지스틱스코리아 501 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 서울기타공실률환산임대가 평균 9.4% (0.2%p ) 71.3 (0.4% ) 보증금 476.0 ( - ) 보증부월세 임대료 47.8 ( - ) 관리비 24.8 ( - ) 전환률 12.5% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 )) / 12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 2 0 1 6 4th QUARTER 10

분당권역 공실률공실률 1.1%p 하락 2016 년 4 분기분당권역공실률은전분기대비 1.1%p 하락한 6.7% 를기록함 ( 전년동기대비 1.9%p 하락 ). 세부권역별로는야탑역 2.2%p, 서현역 2.1%p, 수내역 0.8%p 등모든권역에서공실률이하락함. - 야탑역은외환은행야탑역지점, 코리아디자인센터등에서공실이감소한영향으로공실률이하락함. - 서현역은분당스퀘어 ( 지앤디아시아퍼시픽, 하나투어입주 ) 의공실이감소한영향으로공실률이하락함. - 수내역은도담빌딩 ( 에임시스템즈입주 ), BS타워, 휴맥스빌리지등에서공실이감소한영향으로공실률이하락함. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 150 130 6.6% 110 5.4% 6.4% 90 70 9.3% 6.1% 6.2% 8.0% 9.0% 8.3% 5.5% 4.9% 4.5% 67.5 67.6 67.6 67.8 67.5 67.6 67.5 67.1 66.9 66.8 66.4 66.3 66.3 66.8 66.9 66.8 66.8 66.6 67.0 4.7% 8.7% 8.6% 7.2% 7.2% 7.8% 6.7% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 150 130 110 90 70 6.5% 5.9% 3.4% 63.0 70.9 64.2 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 50 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 분당환산임대가 분당공실률 1Q 2Q 3Q 4Q 2016 0.0% 50 야탑역서현역수내역 환산임대가 공실률 0.0% 임대기준환산임대가 0.6% 상승 2016년 4분기분당권역환산임대가는전분기대비 0.6% 상승한 67.0 천원을기록함 ( 전년동기대비 0.1% 상승 ). - 수내역소재빌딩에서임관리비를인상한사례가 1건있었으며, 그외빌딩에서임관리비변동은없었던것으로조사됨. Key Leasing 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명임차인면적 (m²) 분당스퀘어지앤디아시아퍼시픽, 하나투어 1,180 동양생명빌딩한국저축은행 446 분당공실률환산임대가 평균 6.7% (1.1%p ) 67.0 (0.6% ) 보증금 452.5 (0.2% ) 보증부월세 임대료 45.4 (0.2% ) 관리비 23.5 ( - ) 전환률 12.0% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 )) / 12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 11 OFFICE MARKET REPORT

권역별분석 종합시장분석 세부권역별종합정보 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 구분 서울평균 CBD GBD YBD 서울기타 분당 공실률 8.2%(0.3%p ) 9.6%(0.1%p ) 6.4%(0.9%p ) 7.6%(0.2%p ) 9.4%(0.2%p ) 6.7%(1.1%p ) 환산임대가 92.1(0.5% ) 109.2(0.4% ) 94.2(0.5% ) 77.2(0.7% ) 71.3(0.4% ) 67.0(0.6% ) 보증금 645.8(0.2% ) 754.0(0.3% ) 695.3(0.2% ) 509.3(0.4% ) 476.0( - ) 452.5(0.2% ) 임대료 65.5(0.2% ) 77.0(0.3% ) 70.4(0.1% ) 51.5(0.6% ) 47.8( - ) 45.4(0.2% ) 관리비 28.8(0.3% ) 33.4( - ) 28.3( - ) 26.0(0.4% ) 24.8( - ) 23.5( - ) 전환률 13.6%( - ) 12.3%( - ) 15.3%( - ) 12.4%( - ) 12.5%( - ) 12.0%( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3년)) / 12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p참조 2016 년 4 분기서울전체공실률은전분기대비 0.3%p 하락한 8.2% 를기록함 ( 전년동기대비 0.7% 하락 ). 권역별공실률은 CBD 9.6%, 서울기타 9.4%, YBD 7.6%, GBD 6.4% 순을기록하였으며, CBD 를제외한모든권역에서공실률이하락함. - CBD 는 Prime 과 B 등급의임차수요가증가하였으나, 전분기와당분기거래된 A 등급오피스빌딩의기존임차인들의퇴거로인해대형공실이발생한영향으로공실률이 0.1%p 상승함. - GBD 는모든등급에서임차수요가증가한가운데, 특히테헤란로내 Prime 등급인파르나스타워와강남기타권역내한화생명서초, 현대인텔렉스빌딩등 A, B 등급오피스빌딩을중심으로임차수요가증가한영향으로공실률이 0.9%p 하락함. - YBD 는 Main Market 인동여의도의공실변동이크지않은가운데, Sub Market 인마포권역의재화스퀘어, 일진빌딩등 B 등급오피스빌딩의임차수요가증가하면서공실률이 0.2%p 하락함. - 서울기타권역은용산권내 10 년이후준공된신축빌딩을중심으로임차수요가증가하면서공실률이 0.2%p 하락함. 2016 년 4 분기서울환산임대가는전분기대비 0.5%p 상승한 92.1 천원을기록함 ( 전년동기대비 0.5% 상승 ). 권역별환산임대가는 CBD 109.2 천원, GBD 94.2 천원, YBD 77.2 천원, 서울기타권역 71.3 천원을기록함. - 모든권역에서환산임대가가상승했으며, YBD 의상승률이전분기 0.7%, 전년동기대비 1.4% 로가장높았던것으로조사됨. 환산임대가추이 120.0 110.0 100.0 90.0 80.0 70.0 103.4 103.7 104.2 104.3 105.1 105.2 105.7 106.3 107.1 107.2 106.7 107.2 107.7 108.3 108.5 108.7 109.1 109.1 108.8 109.2 92.5 92.8 92.7 93.0 93.0 93.3 93.7 93.9 93.8 94.1 94.2 93.6 93.4 93.1 93.4 93.5 93.4 93.4 93.7 94.2 89.1 89.5 89.4 89.5 90.0 90.2 90.7 90.9 91.3 91.5 91.4 91.1 91.1 91.3 91.4 91.6 91.7 91.6 91.6 92.1 73.8 73.8 73.9 73.8 74.6 74.6 75.6 75.5 76.0 76.0 75.9 75.7 75.8 76.0 75.7 76.2 76.5 76.3 76.7 77.2 67.8 68.1 68.5 68.5 69.9 69.6 69.8 70.1 71.5 71.6 71.9 70.7 70.3 71.5 71.6 71.5 71.4 71.1 71.0 71.3 권역별공실면적추이 2,000 9.4% 8.6% 9.1% 9.0% 9.1% 8.9% 9.0% 9.3% 10.0% 8.9% 8.9% 8.4% 8.5% 8.3% 8.2% 7.5% 7.4% 8.0% 1,500 6.4% 6.6% 1,000 500 5.4% 6.0% 4.0% 2.0% 60.0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 2016 0 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 2016 0.0% 2 0 1 6 4th QUARTER 12

신규공급동향 2016 년 4 분기신규공급오피스는총 7 개동, 총공급면적 154,679 m2임 ( 전분기대비 47.5% 감소, 전년동기대비 20.9% 증가 ). - 당분기공급예정이었던초대형오피스인롯데월드타워 (GBD) 와홈앤쇼핑신사옥 ( 서울기타 ) 의준공이지연되면서당분기예상공급량보다부진하였음. - 권역별공급면적은 CBD(77.1%. 3 개동 ), GBD(17.0%, 3 개동 ), 서울기타 (5.9%, 1 개 ) 순으로 CBD 에공급이집중됨. CBD 는명동 3 지구 (IBK 파이낸스타워 ), 4 지구 ( 대신파이낸스센터 ) 등도시환경정비사업지구에연면적 30,000 m2이상대형빌딩의공급이재개되면서공급면적이전분기대비대폭증가하였음. 2017 년 1 분기에는기존예정공급물량에당분기지연된공급물량들이더해지면서공급면적이당분기대비크게증가할것으로예상됨. 특히, 2017 년상반기에대형빌딩의공급이집중되어있는관계로서울전체의공실률상승에영향을미칠전망임. 권역별오피스공급면적추이 ( 단위 : 1,000m2 ) 600 591 500 471 400 381 370 355 300 309 250 281 295 200 100 205 178 166 187 187 199 128 160 155 124 96 76 49 29 30 0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2011 2012 2013 2014 2015 2016 CBD GBD YBD 서울기타 수요, 공급, 공실률추이 ( 단위 : 1,000 m2 ) 700 600 500 400 5.4% 5.4% 300 200 100 7.5% 7.4% 6.4% 6.6% 9.1% 9.0% 9.4% 9.1% 8.9% 9.0% 9.3% 8.9% 8.9% 8.4% 8.3% 8.5% 8.2% 8.6% 0 0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 2016 공급수요공실률 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 2016년 4분기신규공급오피스 권역 빌딩명 주소 연면적 ( m2 ) 규모 IBK파이낸스타워 ( 명동3지구 ) 서울특별시중구을지로 82 48,182 B7/27F CBD 대신파이낸스센터 ( 명동4지구 ) 서울특별시중구삼일대로 343 52,912 B7/24F KT&G을지로타워 ( 증축 ) 서울특별시중구마른내로 34 18,189 B3/14F 1964빌딩 ( 남양유업신사옥 ) 서울특별시강남구도산대로 240 15,295 B4/15F GBD 큐빅타워 서울특별시강남구도산대로 170 4,010 B3/11F 브랜드칸타워 서울특별시서초구강남대로 527 6,985 B6/16F 서울기타 장은빌딩 서울특별시송파구위례성대로 2 9,106 B4/19F 합계 (7건) 154,679 2017 년 1 분기신규공급예정오피스 권역빌딩명주소연면적 ( m2 ) 규모 CBD 수송스퀘어 ( 증축 ) 서울특별시종로구율곡로 2 길 19 50,362 B6/16F GBD YBD 롯데월드타워서울특별시송파구올림픽로 300 327,130 ( 오피스 155,918) B6/123F 타워 730 서울특별시송파구올림픽로 35 길 141 80,661 B4/27F 효성해링턴스퀘어서울특별시마포구마포대로 92 63,116 B2/24F K-Tower 서울특별시영등포구여의도동 45-1 46,668 B5/15F 서울기타홈앤쇼핑신사옥서울특별시강서구공항대로 150 50,602 B5/11F 13 OFFICE MARKET REPORT

조사개요 조사개요 조사대상 서울및분당소재연면적 3,306 m2이상의빌딩으로, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외함. 조사기간 2016. 12. 1. ~ 2016. 12. 31. 조사권역 - 도심권역 (CBD : Central Business District) : 종로구, 중구및서대문구 ( 충정로 ) 일대 - 강남. 송파권역 (GBD : Gangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구 ( 잠실 ) 일대 - 여의도. 마포권역 (YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포일대 - 서울기타권역 : 상기 3 대권역이외의서울시소재지일대 ( 용산, 상암, 합정, 구로, 영등포등 ) - 분당 : 야탑역, 서현역, 수내역일대 권역별오피스빌딩개수 ( 총 723 개 ) ( 단위 : 개수 ) 400 300 301 200 184 100 100 112 0 CBD GBD YBD 서울기타분당 26 PRIME A B C Total 조사대상빌딩건축정보 건축연수 - 조사빌딩가운데서울의평균건축연수는 20년임. 건축연면적 - 권역별연면적을살펴보면 C B D 는 6, 3 9 3,1 6 8 m2, G B D 는 6,680,952m2, YBD는 3,144,531m2, 서울기타권역 3,079,117 m2, 분당권역 658,492m2로조사됨. 권역 등급별평균건축연수 ( 단위 : 연수 ) 40 35 권역별오피스연면적 CBD 30 25 27 26 GBD 20 15 17 15 15 YBD 서울기타 10 5 분당 0 CBD GBD YBD 서울기타분당 Prime A B C 평균 - 2,000 4,000 6,000 8,000 ( 단위 : 1,000 m2 ) 2 0 1 6 4th QUARTER 14

빌딩등급정보 - 등급분류기준에따라각항목별점수의총점을권역별로나누어, 점수대별로 Prime, A, B, C 등급으로분류 등급 Prime A B C 등급확정기준 각항목별종합점수 상위 10% 각항목별종합점수 상위 10%~30% 각항목별종합점수 상위 30%~60% 각항목별종합점수 상위 60%~100% 등급분류기준 - 임대료에영향을미치는항목을물리적특성, 입지적특성으로나누어각항목별배점기준을산정함. 평가기준 연면적건축연한관리비 Main 권역입지전후면지하철역과의거리도로차선사거리 건축연면적이클수록높은점수부여건축연한이짧을수록높은점수부여관리비가높을수록높은점수부여 CBD( 신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로 ) / GBD( 강남대로, 테헤란로 ) / YBD( 동여의도 ) 입지빌딩에가산점부여전면에입지한빌딩에가산점부여지하철역에서가까운빌딩에가산점부여전면도로차선이넓은빌딩에가산점부여사거리교차로에입지한경우가산점부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이임대인에게 1개월단위로부담하는최소한의실질임대료. 보증금과월임대료비율이서로다른빌딩간의임대료비교에용이함. - 산정방법 : ( 연보증금 x 회사채금리 )/12 개월 + 월임대료 + 관리비 - 회사채금리 (AA-, 3년 ) : 해당분기조사월의 10일자금리를기준으로사용. 보증부월세와전월세 - 보증금대비월세의비율이 10% 미만인것은전월세로, 10% 이상인것은보증부월세로구분함 OFFICE MARKET 15 REPORT

지방오피스시장 지방오피스시장개요및분석 조사대상 권역별오피스빌딩개수 ( 총 154 개 ) - 6 대광역시소재연면적 1,000 m2이상의빌딩 40 52 개 - 단, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외됨 35 조사기간 30 25 24 개 31 개 24 개 - 2016. 12. 1. ~ 2016. 12. 31. 20 빌딩등급정보 15 10 9 개 14 개 등급대형중소형 5 기준 각지역건축연면적상위 70% 이상 각지역건축연면적하위 30% 이하 0 광주대구대전부산울산인천 대형 중소형 용어정리 환산전세가 - 보증금과월임대료에전환률을적용하여전세가로환산한금액 - 산정방법 : 보증금 + ( 월임대료 X 12) 전환률 지역별현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.7% (0.2%p ) 3,160.5 (-) 20.0 (-) 대형 6.7% 3,518.7 24.8 중소형 11.2% 2,891.8 16.5 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 10.3% (1.1%p ) 2,398.9 (0.1% ) 18.8 (-) 대형 9.1% 2,699.7 21.8 중소형 13.9% 2,208.9 16.9 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 11.0% (0.8%p ) 2,200.1 (0.1% ) 19.1 (0.1% ) 대형 11.7% 1,870.6 20.0 중소형 9.8% 2,397.8 18.5 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 6.0% (1.3%p ) 2,592.5 (-) 15.1 (-) 대형 6.8% 3,437.1 15.0 중소형 4.7% 2,170.3 15.2 광주 공실률 환산전세가 관리비 평균 9.1% (0.3%p ) 2,142.3 (-) 17.0 (-) 대형 5.8% 2,555.6 18.8 중소형 12.9% 1,972.1 16.2 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 9.8% (-) 2,747.6 (-) 17.8 (0.1% ) 대형 10.3% 3,267.6 22.3 중소형 8.5% 2,472.2 15.4 2 0 1 6 4th QUARTER 16

매입매각동향 매매사례현황 Key Transaction 권역빌딩명소재지매도자매수자 CBD 거래면적 ( m2 ) 거래금액 ( 억원 ) 3.3 m2당가격 ( 천원 ) 대우조선해양빌딩중구남대문로 125 대우조선해양캡스톤자산운용 24,854 1,700 22,611 현대계동빌딩 종로구율곡로 75 현대중공업 ( 재 ) 아산나눔재단 8,975 412 15,16 3 캐피탈타워 강남구테헤란로 142 미래에셋자산운용 미래에셋자산운용 ( 블랙스톤 ) 62,748 4,700 24,761 삼부오피스빌딩 * 강남구테헤란로 237 남우관광 멕킨237피에프브이 35,984 2,270 20,855 건강보험심사평가원빌딩서초구효령로 267 건강보험심사평가원메디커뮤니케이션 18,900 937 16,385 건강보험심사평가원빌딩서초구효령로 267 메디커뮤니케이션명인제약 9,072 475 17,293 GBD 프뢰벨교육센터강남구언주로 703 개인한국국토정보공사 7,559 440 19,243 테헤란빌딩강남구테헤란로 108 트리스타퍼시픽자산운용 6,525 800 40,531 대준빌딩 송파구백제고분로 364 대준산업 개인 6,379 214 11,0 9 1 한국지방행정연구원 서초구반포대로30길 12-6 ( 재 ) 한국지방행정연구원 지방공기업평가원 4,394 150 11,25 3 알파마이티대치빌딩 강남구도곡로 454 알파에셋자산운용 페블스톤자산운용 4,191 260 20,467 구구빌딩강남구삼성로 566 개인현대엠파트너스 3,975 205 17,049 대한주택보증빌딩영등포구의사당대로 21 주택도시보증공사한국기업데이터 15,518 588 12,530 YBD 신송빌딩영등포구여의나루로 57 미래에셋자산운용코람코자산운용 14,939 697 15,424 영산빌딩 영등포구국회대로68 길 7 여의도순복음교회 더불어민주당 6,048 193 10,522 동양석판빌딩 (TCC) 영등포구국회대로 543 티씨씨동양 코람코자산운용 29,102 800 9,087 신도림미래타워 구로구신도림동 337 캡스톤자산운용 이지스자산운용 25,455 670 8,701 한국컴퓨터빌딩 동작구보라매로5길 35 한국투자신탁운용 케이클라비스자산운용 22,955 352 5,062 교보생명성동사옥 성동구왕십리로 342 알에이케이자산운용 코람코자산운용 16,194 630 12,861 서울기타 삼성생명상계빌딩노원구동일로 1395 삼성생명보험코람코자산운용 5,559 180 10,705 대한상공회의소서울기술교육센터 강서구화곡로 179 개인 대한상공회의소 4,620 135 9,660 한국방송통신전파진흥원 마포구양화로 147 한국방송통신전파진흥원 아일렉스아이앤디 4,209 415 32,594 삼성생명풍납빌딩 송파구올림픽로 633 삼성생명보험 에이치와이이앤씨 3,922 163 13,740 다산빌딩 금천구시흥대로 265 천운궤도 개인 3,690 83 7,436 합계 ( 총 24건 ) 345,766 17,466 16,043 * 해당거래금액은벨레상스호텔및주차장건물면적을제외한추정금액임. 2016 년 4 분기서울오피스빌딩거래는총거래건수 24 건, 총거래면적 345,766 m2, 총거래금액 1 조 7,466 억원, 3.3 m2당거래금액 16,043 천원으로조사됨. - 30,000 m2이상대형거래가 2 건으로전분기대비부진하였으나, 30,000 m2미만중소형거래가 22 건으로활발히이루어지면서거래면적과거래금액이전분기대비각각 12.3%, 22.7% 감소하고거래건수는전분기대비 33.3% 증가함. - 3.3 m2당거래금액은전분기대비 13.2% 하락, 전년동기대비 8.2% 상승함. 권역별로는거래면적기준으로 GBD(46.2%, 10 건 ), 서울기타 (33.5%, 9 건 ), YBD(10.6%, 3 건 ), CBD(9.8%, 2 건 ) 순으로, GBD 의거래면적비중이가장높았음. 매수자유형별로는투자 61.5%, 기업 ( 법인 ) 35.6%, 개인 2.9% 순으로, 투자목적의거래가가장높은비중을차지하였음. 당분기주요거래사례로는캐피탈타워 ( 수익증권거래 ), 삼부오피스빌딩, 대우조선해양빌딩등이있음. 17 OFFICE MARKET REPORT

매입매각동향 매매사례분석 오피스거래량 12.3% 감소 거래면적및거래건수추이 ( 총 24 건, 345,766 m2 ) 700,000 30 2016 년 4 분기서울오피스거래는총거래건수 24 건, 총거래면적 345,766 m2임 ( 전분기대비 12.3% 감소, 전년동기대비 41.8% 증가 ) - 캐피탈타워, 삼부오피스빌딩등 30,000 m2이상대형거래가 2 건으로전분기대비부진한반면에중소형거래가활발하여거래량은감소하고거래건수는증가하는모습을보임. 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000-11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 16.1Q 16.2Q 16.3Q 16.4Q 25 20 15 10 5 - 투자목적거래비중 61.5% 매수자유형별로는투자 61.5%, 기업 ( 법인 ) 35.6%, 개인 2.9% 순으로, 투자목적의거래가가장높은비중을차지함 - 코람코자산운용이동양석판빌딩, 교보생명성동사옥등 4 개동의오피스를매입했으며, 미국계사모펀드인블랙스톤이미래에셋자산운용을통해서캐피탈타워를매입 ( 수익증권거래 ) 하는등투자유형의매수세가활발했음. 거래면적기준매수자구성추이 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 16.1Q 16.2Q 16.3Q 16.4Q 총거래금액 1 조 7,466 억원 거래가격및 3.3 m2당매매가추이 총거래금액은 1 조 7,466 억원으로전분기대비 22.7% 감소한것으로조사됨 ( 전년동기대비 40.9% 증가 ). 3.3 m2당거래가격은 16,043 천원으로, 전분기대비 13.2% 하락한것으로조사됨 ( 전년동기대비 8.2% 상승 ). 30,000 25,000 20,000 15,000 20,000 15,000 10,000 10,000 5,000 5,000-11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 16.1Q 16.2Q 16.3Q 16.4Q < 자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본 > - 2 0 1 6 4th QUARTER 18

부동산간접투자시장 주요부동산펀드설정현황 ( 자료출처 : 금융투자협회및각자산운용사, 보도자료 ) 회사명 펀드명 설정월모집형태국내외설정액 ( 억원 ) 투자내용 JB자산운용 JB 미국CMMT 전문투자형사모부동산투자신탁10호 ( 재간접형 ) 10 사모 해외 1,200 미국소재복합가스화력발전소 KTB자산운용 KTB칸피던스전문투자형사모부동산투자신탁제94호 10 사모 국내 1,050 서울강남소재호텔 리치먼드자산운용 리치먼드리테일전문투자형사모부동산투자신탁1호 10 사모 국내 100 전북전주소재영화관 삼성SRA자산운용 삼성SRA미국오피스메자닌전문투자형사모부동산투자신탁제1호 10 사모 해외 3,000 미국시카고소재 540 west madison 빌딩 삼성SRA자산운용 삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁제22호 10 사모 해외 1,650 블라인드펀드 엠플러스자산운용 엠플러스전문투자형사모부동산투자신탁5호 10 사모 국내 75 서울종로소재아벤트리종로호텔 이지스자산운용 이지스제103호전문투자형사모부동산투자유한회사 (Class A) 10 사모 국내 4,105 경기안양소재 G-Sqaure 이지스자산운용 이지스제92호사모부동산투자유한회사 10 사모 국내 502 울산남구소재업스퀘어 코람코자산운용 코람코수익형부동산투자신탁제 2호 10 사모 국내 400 여의도신송빌딩및교보생명성동사옥 코람코자산운용 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제41호 10 사모 국내 240 인천소재물류창고 코람코자산운용 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제42호 10 사모 국내 334 여의도신송빌딩 코람코자산운용 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제47호 10 사모 국내 310 교보생명성동사옥 페블스톤자산운용 페블스톤전문투자형사모부동산투자신탁제4호 10 사모 국내 280 서울강남소재대치빌딩 하우자산운용 하우구미코아루사모부동산투자신탁제2호 10 사모 국내 10 구미소재오피스텔 한화자산운용 한화연금저축아시아리츠부동산자투자신탁 ( 리츠-재간접형 ) 종류 C-e 10 공모 해외 0 해외리츠 현대인베스트먼트자산운용 현대인베스트먼트 E리츠코크렙 6호전문투자형사모부동산투자신탁 ( 금전대여 ) 10 사모 국내 150 대출채권 DGB자산운용 DGB전문투자형사모부동산투자신탁4호 11 사모 국내 191 서울강남소재풍림빌딩 KTB자산운용 KTB글로벌CREDebt 전문투자형사모부동산투자신탁제1호 11 사모 해외 1,090 미국뉴욕브루클린소재메리어트호텔 KTB자산운용 KTB칸피던스전문투자형사모부동산투자신탁제89호 11 사모 국내 146 대출채권 리치먼드자산운용 리치먼드 CR리츠전문투자형사모부동산투자신탁3호 11 사모 국내 45 서울강남소재풍림빌딩 메리츠자산운용 메리츠전문투자형사모부동산투자신탁3호 11 사모 해외 1,180 미국샌프란시스코실리콘밸리소재오피스 유진자산운용 유진드림스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁26호 11 사모 국내 35 경남밀양소재공동주택 이지스자산운용 이지스전문사모부동산투자신탁108호 11 사모 해외 - 경기김포소재물류창고 이지스자산운용 이지스전문사모부동산투자신탁96호 11 사모 해외 - 미국하와이소재 Hyatt Centric Waikiki 호텔 이지스자산운용 이지스전문투자형사모부동산투자신탁제95-1~2 호 11 사모 해외 - 일본소재 Shiba Park 빌딩 이지스자산운용 이지스제90호전문투자형사모부동산투자유한회사 11 사모 국내 280 서울신도림소재미래타워 이지스자산운용 이지스코어오피스제 107호공모부동산투자회사 11 공모 국내 1,855 서울중구소재퍼시픽타워 케이클라비스자산운용 케이클라비스오피스전문투자형사모부동산투자신탁1호 11 사모 국내 126 서울동작소재한국컴퓨터빌딩 코람코자산운용 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제50호 11 사모 국내 190 경기김포고촌소재물류센터 퍼시픽자산운용 퍼시픽제2호전문사모부동산투자유한회사 11 사모 국내 394 서울강남소재테헤란빌딩 하나자산운용 하나전문투자형사모부동산투자신탁16~17 호 11 사모 해외 3,485 아시아주요지역소재물류센터 하나자산운용 하나전문투자형사모부동산투자신탁23호 11 사모 국내 190 대출채권 하나자산운용 하나전문투자형사모부동산투자신탁24-1~2 호 11 사모 해외 349 미국소재 The Cosmopolitan of Las Vegas 하우자산운용 하우사모부동산투자신탁제18호 11 사모 국내 31 구미소재영화관 한국투자신탁운용 한국투자평촌지스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁 11 사모 국내 500 경기안양소재 G-Sqaure 현대인베스트먼트자산운용 현대인베스트글로벌전문투자형사모부동산투자신탁4호 11 사모 해외 930 미국라스베이거스소재코스모폴리탄호텔 리치먼드자산운용 리치먼드멀티플렉스전문투자형사모부동산투자신탁7호 12 사모 국내 60 대구칠성동소재메가박스 메리츠자산운용 메리츠전문투자형사모부동산투자신탁4호 12 사모 해외 1,173 미국뉴욕맨해튼 85 10th Avenue 빌딩 이지스자산운용 이지스글로벌전문투자형사모부동산모투자신탁109호 12 사모 해외 1,500 미국뉴욕맨해튼 85 10th Avenue 빌딩 이지스자산운용 이지스글로벌전문투자형사모부동산자투자신탁109-1호 12 사모 해외 615 미국뉴욕맨해튼 85 10th Avenue 빌딩 이지스자산운용 이지스글로벌전문투자형사모부동산자투자신탁109-2호 12 사모 해외 885 미국뉴욕맨해튼 85 10th Avenue 빌딩 이지스자산운용 이지스유럽코어전문투자형사모부동산투자신탁제89호 12 사모 해외 - 블라인드펀드 이지스자산운용 이지스전문투자형사모투자신탁87호 12 사모 국내 3,721 경기고양소재스타필드고양 이지스자산운용 이지스하남미사전문투자형사모부동산투자신탁113호 12 사모 국내 281 경기하남시소재미사우성르보아파크 코람코자산운용 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제40호 12 사모 국내 430 서울영등포소재 TCC동양사옥 코람코자산운용 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제46호 12 사모 국내 125 삼성생명상계동사옥, 광명사옥 코람코자산운용 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제51호 12 사모 국내 300 여의도파크원 PF 코레이트자산운용 코레이트엠이에이전문투자형사모부동산투자신탁 12 사모 국내 870 서울영등포소재메리어트호텔 하나자산운용 하나전문투자형사모부동산투자신탁26호 12 사모 해외 193 해외펀드수익증권 하이자산운용 하이 HPS 전문투자형사모부동산투자신탁 12 사모 국내 140 펀드수익증권 19 OFFICE MARKET REPORT

부동산간접투자시장 부동산펀드분석 2016 년 4 분기신규설정부동산펀드현황은설정건수 93 건, 설정금액 2 조 6,952 억원으로조사됨. 설정금액은전분기대비 15.5% 감소 ( 전년동기대비 46.1% 증가 ) 한반면, 설정건수는전분기대비 25.7% 증가하며역대최대의설정건수를기록함. 2016년 12월말기준총 878개의부동산펀드가운용중이며, 총설정원본은 45조 6,943억원으로 2016년 9월말대비 6.2% 증가하였음. 지역별투자비중은국내 49%, 해외 51% 로, 2015년 3분기부터지속적으로증가했던해외투자금액이당분기들어감소한것으로조사됨. 자산운용사별로부동산펀드설정현황 (2016년 12월말기준 ) 은이지스자산운용이설정액 6조 2,738억원으로가장높았으며, 이어서미래에셋자산운용 (5조 4,930억원 ), 하나자산운용 (3조 9,520억원 ) 등순으로조사됨. 신규부동산펀드설정추이 45 93 40 74 35 66 30 60 66 63 54 25 47 47 39 41 20 34 36 37 15 28 27 24 28 29 10 11 5-1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 2016 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 - 부동산펀드수및설정액추이 50 45 40 35 30 25 5 542 514 492 343 362 380 408 414 432 452 22 24 25 26 20 15 16 17 19 20 20 22 10-1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 2013 2014 2015 2016 716 729 668 686 625 608 563 27 30 31 33 33 35 37 766 819 878 39 43 46 900 800 700 600 500 400 300 200 100 - 국내외투자비중현황 자산운용사별부동산펀드설정현황 49% 54% 51% 46% 70 79 60 50 40 30 20 10-40 73 24 26 29 21 41 30 90 80 70 60 50 40 30 15 20 10 0 0% 20% 40% 60% 80% 100% < 자료출처 : 금융투자협회 > 주요신규설정부동산펀드현황 펀드명투자자산위치자산운용회사설정일 이지스글로벌전문투자형사모부동산모투자신탁 109 호 85 10th Avenue 오피스빌딩 ( 중순위대출채권 ) 85 10th Ave, New York, NY 이지스자산운용 2016 년 12 월 2 0 1 6 4th QUARTER 20

REITs 영업인가및영업인가신청리츠현황 구분종류기준일자회사명투자대상모집금액 * 영업인가 (18 건 ) 영업인가신청 (7 건 ) 기업구조조정 위탁관리 2016. 10. 18 케이비김포로지스틱스경기김포시소재물류창고 ( 선매입 ) 260 2016. 12. 23 케이비와이즈스타제 11 호경남양산소재물류시설 ( 양산물류센터 ) - 2016. 10. 07 코람코가치부가형리테일제 2 호 ( 子 ) 서울노원소재근생시설 ( 삼부프라자 ) - 2016. 10. 17 토지지원리츠제 1 호서울구로소재서울남부교정시설부지 1,540 2016. 10. 24 김포한강주택김포한강신도시내공동주택개발 (521 세대 ) 200 2016. 10. 28 청년희망임대주택주택 (2,000 호 ) - 2016. 11. 30 국민행복주택제 1 호공동주택개발 171 2016. 11. 30 천안미드힐타운도시재생사업 ( 공동주택, 공공시설 ) 380 2016. 12. 12 서울리츠임대주택제 3 호서울시내장기전세주택 ( 총 30 개단지 ) 2,002 2016. 12. 15 뉴스테이허브제 3 호공동주택개발 - 2016. 12. 19 엔에이치에프제 11 호공공임대공공임대주택개발 (4,411 세대 ) 1,040 2016. 12. 20 서울리츠임대주택제 2 호재개발임대주택 156 2016. 12. 27 생보우암뉴스테이부산우암 1 구역주택재개발정비사업공동주택 904 2016. 12. 30 고척아이파크대한뉴스테이서울구로소재기업형임대주택개발 (2,214 세대 ) 1,840 2016. 12. 30 대한제 10 호뉴스테이경기남양주별내지구소재기업형임대주택개발 (491 세대 ) 415 2016. 12. 30 대한제 11 호뉴스테이경기고양지축지구소재기업형임대주택개발 (539 세대 ) 344 2016. 12. 30 미추 8 대한제 7 호뉴스테이인천남구소재주택재개발정비사업공동주택선매입 (2,114 세대 ) 1,127 2016. 12. 30 우미대한제 9 호뉴스테이경기화성동탄지구소재기업형임대주택개발 ( 한옥형, 432 세대 ) 726 기업구조조정 2016. 12. 09 코크렙제 38 호울산중구소재업무시설 ( 한국석유공사울산사옥 ) 840 위탁관리 2016. 10. 05 뉴스테이허브제 2 호子리츠의우선주 1,239 2016. 11. 07 서울개봉뉴스테이서울구로소재기업형임대주택 970 2016. 11. 21 에이알에이알파리움경기성남판교소재알파리움타워 1,2 업무동 2,758 2016. 11. 24 제이알제 22 호서울중구소재와이즈빌딩, 명동센트럴빌딩 ( 숙박시설 ) 482 2016. 12. 22 평택소사벌주택경기평택소사벌지구소재공동주택개발 (497 세대 ) 210 2016. 12. 27 대림제5호천안원성동기업형임대충남천안소재주택재개발정비사업공동주택 (1,328세대 ) 646 * 모집금액 : 차입금, 보증금등을제외한공모, 사모금액 2016년 4분기신규영업인가리츠는설립건수 18건, 모집금액 1조 1,105 억원으로전분기대비 28.2% 증가하였음 ( 전년동기대비 5.1% 증가 ). 자산유형별투자비중은주택 (83.8%, 14건 ), 기타 (13.9%, 1건 ), 물류 (2.3%, 2건 ) 순으로, 주택의투자비중이가장높은것으로조사됨. - 주택에투자하는리츠는설립건수 14건, 모집금액 9,305억원으로, 정부의뉴스테이활성화정책의영향으로주택에대한투자집중이지속되고있음. - 당분기오피스에투자하는리츠는없었던것으로조사됨. 영업인가를신청한리츠는 7건이있었으며, 기업구조조정 1건, 위탁관리 6건으로조사됨. 리츠영업인가추이 ( 단위 : 억원 ) ( 단위 : 건 ) 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000-7 5,198 2Q 4 3,801 8 3,905 7 9,061 5 2,546 8 7,266 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 2013 2014 2015 2016 모집금액 ( 억원 ) 10 3,491 3 956 4,872 15 영업인가건수 13 13 9 10,606 10,566 7 6,735 4,604 16 8,662 18 20 18 16 14 12 11,105 10 4Q 8 6 4 2 0 자산유형별투자비중 ( 16.4Q) 83.8% 13.9% 2.3% 기타물류주택 ( 자료출처 : 국토해양부, DART, 보도자료 ) 21 OFFICE MARKET REPORT

LG 경제연구원 트럼프노믹스시대의 무역 투자질서 김형주심순형 1. 트럼프노믹스 2. 트럼프행정부의무역 투자질서재편 3. 주변국에미칠영향 : 중국, 멕시코, 그리고한국 4. 시사점 요약 지난 11 월시작된미국발불확실성은아직도진행형이다. 그러나트럼프대통령의취임이후여러결정과발언들을통해그의공약들이선거를위한일회용정책이아니라상당한정책적의지를담고있다는사실은확실해졌다. 트럼프대통령의정책행보를기존경제이론의연장선상에서분석하며비판하기보다는 트럼프노믹스, 즉그들의가치관과현재미국경제상황에대한트럼프경제팀나름의인식이나가정들을인정하고그틀안에서유효성여부, 영향등을판단하는것이예측의일관성이나정확성을높여줄것이다. 트럼프노믹스, 즉트럼프의경제논리는전통적인경제이론으로설명하기어렵다. 미국의이익을모든판단의최우선순위에두고, 사안에따라다양한정책들을동원한다. 또한, 미국의경쟁력향상보다는오히려자급경제 (autarky economy) 를추구하는것이특징이다. 공급주의경제학을바탕에깔고케인즈식수요정책을내놓는다. 수출보다수입이많아야한다는중상주의사고를드러내기도한다. 대외경제정책측면에서는다른나라와의불공정경쟁을시정하는과정에서어떤힘도아끼지않고, 자국기업중심의경제를추구한다. 일자리와성장을위해서라면감세나규제완화와같은전통적인정책수단외에보호무역조치, 환율압박등도얼마든지사용하겠다는입장이다. 세계최대내수시장을갖고있기에, 자급이가능하다는자신감을감추지않으며, 미국과경쟁국간교역에 불공정 문제가상당하다면서일방적인보호무역조치에스스로면죄부를부여한다. 이에따른물가상승우려에대해서는미국이외의대체시장을찾기어려운해외업체들이비용요인흡수에적극적으로나설것이라며별문제가아니라고미룬다. 노동시장상황도낙관적으로바라본다. 리쇼어링등으로투자가급증해구인난이발생하면미국노동자들의임금이상승하고경제가살아난다는주장이다. 이처럼성격이다른경제처방들이충돌하면서발생하는모든비용은 미국의힘 을이용해다른나라들에게전가시킨다. 2 0 1 6 4th QUARTER 22

트럼프노믹스의확산은기업의가치사슬 (value chain) 에도영향을미칠전망이다. 연구개발, 제조, 마케팅등가치사슬별부가가치는제조단계인가운데가낮고연구개발, 마케팅단계인좌우가높은모습을보인다. 미국제조업의부활이현실화되려면이스마일커브의수평화가필수적이다. 전통제조업근로자들에게높은임금의좋은일자리를제공하기위해서는가운데부분제조영역의부가가치가높아져야하기때문이다. 기술발전과세계화등으로한껏치솟았던스마일커브의양끝이다시아래로내려올수있다는뜻이다. 무역장벽제고, 국경세부과에이어 TPP 탈퇴와 NAFTA 재협상등도모두같은맥락의시도라할수있다. 국제무역질서는 다자협상시대에서양자협상시대로의회귀 와함께미국기준의 공정성 (fairness) 을앞세운선별적자유무역 을강화하는방향으로바뀔전망이다. 이과정에서 공정한 자유무역에대한강조가다른나라들의보호무역주의합류를재촉해세계교역둔화를심화시킬가능성이있다. 그러나주변국과의협력강화등다자협상체제가갖는장점이분명히존재하고, 현재트럼프내각에참여하는인물들중에도 TPP 에우호적인인사들이적지않은만큼앞으로 TPP 2.0 이나 믿을만한 국가들중심의다자간 FTA 가다시추진될가능성은염두에둬야한다. 해외직접투자에도변화가불가피하다. 트럼프행정부는국내산업보호와일자리창출을위해기업들의생산지해외이전 (of fshoring) 에도제동을걸고나섰다. 글로벌기업들의미국회귀와잔류를유도하기위한무역보복가능성을공공연히언급할뿐아니라, 조립및부품공장의투자를요구하고있다. 세계각국이오랜시간에걸쳐형성한글로벌가치사슬과공급망을미국안으로이전하겠다는것이다. 이런조치들은미국제조업의스마일커브를평평하게만드는데기여하겠지만, 제조업과공급망의경쟁력은부품인프라, 숙련인력, 임금경쟁력, 교육시스템등전반적인제조생태계의수준에의해좌우되는만큼이런시도가성공할지는미지수다. 이와같은국제무역과투자질서의변화는주변국들에게큰피해를입힐것으로보인다. 물론가장우려되는것은보호무역의확산과근린궁핍화의일상화가초래할글로벌교역의위축이다. 단기적으로는멕시코나중국처럼미국과의교역비중이높은나라들이먼저큰충격을받을것으로예상된다. 특히미국시장의존도를낮추고장비국산화, 노동력투입의효율화, 적극적인산업정책등을통해자국의부가가치기여도를계속높여온중국과달리, 대미수출비중이지나치게높은데다특정품목중심으로수출구조가단순화된멕시코가받게될충격이더클것으로보인다. 중국과멕시코를우회하여미국으로수출하는비중이높은우리나라역시직간접적인변화가불가피할전망이다. 중국과멕시코의대미최종재수출에내재된한국의부가가치는 2014 년기준으로각각 34 억, 22 억달러인반면, 우회수출에의한 부가가치수혜율 은각각 2.0%, 15.9% 로멕시코의대미수출에의한한국의 부가가치수혜율 이훨씬더높은것으로나타난다. 이는중국과멕시코에같은액수를수출하는경우, 멕시코를통해입게될피해가더클수있다는것이다. 기업들입장에서는다양한가능성을전제로전략을준비해야할것이다. 현재상황에서기업들에게주어진옵션은많지않다. 일차적으로트럼프행정부의요구를각기업들의상황에따라 피해최소화 관점에서수용하면서기회를탐색하는것이최선의선택일가능성이높다. 독일과중국의산업 기술협력확대, 유럽과아시아의국제적연대강화등미국의독주를견제하기위한국제사회의대응에도관심을가질필요가있을것이다. 하지만가장고민해야할부분은트럼프노믹스의지속가능성이다. 일정기간, 혹은특정조건하에서반짝성과만을보이다사라질것인지, 아니면세계경제의새로운규범 (new normal) 으로확고하게자리잡을것인지에따라기업들의대응전략은완전히달라져야하기때문이다. 23 OFFICE MARKET REPORT

LG 경제연구원 1. 트럼프노믹스 2016 년 11 월전세계를놀라게했던도널드트럼프미국대통령의취임식이지난 1 월 20 일워싱턴 DC 에서열렸다. 대통령으로서의공식임기를시작했음에도미국발불확실성은좀처럼사라질기미를보이지않고있다. 선거캠페인기간내내지지자와반대자들사이의입장차이가극명하게드러났던것처럼, 취임연설메시지나백악관홈페이지를통해밝힌정책방향에대해서도해석과평가가사뭇달랐다. 지지하는측에서는트럼프대통령이약속한 Make America Great Again( 위대한미국의재건 ) 을따라외치며환호하는반면, 반대자들은 차별 과 배제 가초래할위험성을지적하면서 Not My President( 나의대통령이아니다 ) 라고쓴피켓을높이들었다. 취임직후부터하루가멀다고쏟아진행정명령들역시마찬가지다. 특히이란, 이라크등 7 개국국적승객의미국입국을금지한 반이민행정명령 은유권자들뿐아니라행정부와사법부, 연방정부와주정부사이에도상당한대립과분열을초래했다. 트럼프행정부의정책적의지는분명 이런혼란가운데한가지확실한것은트럼프대통령이향후미국을어떤방향으로, 그리고어떻게이끌고갈것인지가분명해지고있다는점이다. 트럼프대통령은전통적인정치인들과뚜렷이구별되는정책공약들을내세워당선됐다. 하지만그공약들이워낙파격적이었던탓에대선캠페인기간은물론이고당선이후에도과연그입장을계속고수할것인지에대해의심어린눈초리를받아왔다. TPP 처럼이미서명까지끝낸국제협정을폐기하겠다거나, 35~45% 에달하는고율관세부과를공언하고제 3 국기업의해외직접투자에간섭하는등그동안국제사회에서금기로여겨지던행보가너무잦았기때문이다. 그러나대선캠페인기간부터취임식에이르기까지각시기별로발표됐던주요공약들과취임이후행해진일련의조치들을살펴보면거의변화가없음을확인할수있다. 트럼프진영에서내걸었던약속들이선거를위해일회용으로만들어진정책이아니라상당한정책적의지가담긴것이었음을분명하게보여준것이다. 이제공이한국, 멕시코, 중국등관련국정부와기업들에게넘어왔으며좀더구체적인대응이필요해졌다는뜻이기도하다. 이공을제대로받아내기위해서는먼저 트럼프노믹스, 이른바 트럼프의경제학 에대한이해가필요하다. 트럼프행정부뿐만아니라어느정부의경제팀이건자국내부, 혹은외부의모든변수와경제주체들이서로어떻게연결되고, 얼마만큼의영향을주고받는지에대한이해와신념을바탕으로자국의경제정책을설계하고비전을만들어낸다. 정부가돈을풀면소비를촉진해생산과투자를유발한다고믿는경제팀과, 정부지출을늘려봤자세금인상에대한우려로그돈을전혀쓰지않을것이라고믿는팀의경제정책이같을수없는것과같은이치다. 즉, 트럼프행정부가미국경제의현재상황과작동메커니즘을어떻게인식하느냐에따라각정책의목표나우선순위가달라지는만큼향후미국경제정책의향방을가늠하기위해서는경제를바라보는트럼프행정부의관점, 즉 트럼프노믹스 에익숙해질필요가있다. 이를위해트럼프노믹스의특징들을살펴보고, 트럼프행정부에서추진중인각종보호무역조치, 조세 재정정책, 달러약세정책등의영향을그틀에비춰살펴본다. 트럼프노믹스의특징 트럼프노믹스를전통적인경제이론으로설명하기는쉽지않다. 미국의이익을모든판단의최우선순위에두고, 사안에따라다양한정책들을동원하기때문이다. 공급주의경제학을바탕에깔고케인즈식수요정책을내놓는다. 수출보다수입이많아야한다는중상주의사고를드러내기도한다. 1 예컨대, 과거레이건정부의레이거노믹스처럼공급주의경제학에뿌리를두고있기에공급측면의정책조절을통해일자리확대, 경제성장등이가능하다고믿는다. 다만, 레이거노믹스가주로감세와규제완화를통해미국경제의공급여건개선을도모한반면, 트럼프행정부는일자리와성장을위해서라면전통적인정책수단외에보호무역조치, 환율압박등도얼마든지사용하겠다는입장이다. [2] 중국, 멕시코등의경쟁국들이불공정한방식으로공급경쟁력을높여서미국인들의일자리를빼앗아갔다고판단하기때문이다. 즉, 각종보호무역조치와외교적압박등을이용해수입을제한하거나국내외기업들의미국내투자를촉구하는것에대해아무런문제의식을느끼지않고, 오히려정당한대응으로인식한다. 일방적인보호무역조치에스스로면죄부를부여하는것이다. 노동시장상황도낙관적으로바라본다. 트럼프행정부가적극적으로추진하는해외진출기업의본국회귀 (re-shoring) 및제조업부활정책에비판이집중되는큰이유는낮은실업률과인력구조의미스매치현상이다. 실업률이글로벌금융위기이전수준으로낮아지고빠른기술변화로적정기술보유자가충분하지않은상황에서미국내투자가갑자기늘어나면구인난이심해져임금상승과기업경쟁력약화가불가피하다는우려다. 트럼프의경제학 은오히려이부분에주목한다. 즉, 미국노동자들의임금이오르고미국내에 좋은일자리 (descent job) 가많아져야 총수요 가늘어나지속가능한순환구조가만들어진다는입장이다. 이과정에서불거질기업들의경쟁력약화문제는, 현재까지의상황에비춰볼때, 보호무역조치, 감세및보조금, 달러약세유도등다소무리한정책이라할지라도 미국 의힘을동원해해결해나갈것으로보인다. 1 피터나바로교수는트럼프대통령의경제공약해설서를통해한국가의순수출이마이너스면, 즉수출보다수입이많으면경제성장을후퇴시킨다고주장했다. [1] 2 0 1 6 4th QUARTER 24

이에따른물가상승우려에대해서도미국이외의대체시장을찾기어려운해외업체들이비용요인흡수에적극적으로나설것이라며별문제가아니라고미룬다. 세계최대내수시장을바탕으로자급 (autarky economy) 이가능하다는자신감이한몫하는것이다. 즉, 미국이외에마땅한대체시장을찾기어려운해외공급업체들이공급감소폭을최소화하기위해임금을인하하고수익을축소해서라도비용요인을적극적으로흡수할수밖에없으며그결과, 미국입장에서는고용과투자가늘어나더라도물가상승부담을줄일수있다는설명이다. 그러나이에따른부담은고스란히생산비상승을억제해야하는수출국기업과노동자들의몫으로돌아간다. 성격이다른경제처방들이충돌하면서발생하는모든비용을 미국의힘 을이용해다른나라들에게전가시키는것이다. 한가지기억할점은, 트럼프노믹스에서는수출확대를그다지심각하게고려하지않는다는사실이다. 미국은세계에서가장큰내수시장을가진동시에임금수준이높은나라다. 더군다나첨단고부가가치제조업, 사업서비스, 기술집약적자본재와소재등가격보다기술로경쟁하는여러분야에서비교우위를갖고있는만큼굳이저가경쟁에뛰어들어무리하게수출시장을욕심내지않더라도자급률을높이는방식만으로좋은일자리를충분히만들수있다고생각한다. [3] 따라서트럼프행정부입장에서는환율정책등을결정할때도미국내제조업체들의수출경쟁력에대한고민보다는일자리등다른요인들에우선순위를두면서훨씬유연하게대처할가능성이높다. 스마일커브 (Smile Curve) 의변화 트럼프노믹스는거시경제뿐만아니라기업과산업환경에도영향을미칠전망이다. 그대표적인예로 스마일커브 의변화가예상된다. 스마일커브이론은어떤제품의가치사슬을따라부가가치를측정하면중간부분에해당하는제조단계의부가가치는낮고양끝에위치한연구개발, 디자인, 제품기획등제조전 ( 前 ) 단계와판매, 서비스등제조후 ( 後 ) 단계의부가가치가높다는것으로, 그부가가치분포곡선의모양이웃는모습과비슷해스마일커브라고부른다. 부가가치높음 무역이제한적이고국가간분업이활발하지않던과거에는제조공정을비롯해모든영역의부가가치가비슷해서이곡선이수평에가까웠다. 자연히좋은일자리의비중도높았다. 그러나무역이확대되고후발신흥국들의제조업참여가늘어나면서스마일커브의양쪽끝부분이올라가기시작했다. 낮음 연구개발디자인제품기획 제조 가치사슬판매마케팅 25 OFFICE MARKET REPORT

LG경제연구원 레이거노믹스와 트럼프노믹스 레이거노믹스의 진행경로 레이거노믹스 vs. 트럼프노믹스 1 레이건 정부 집권시기 미국의 경상수지 및 재정적자 추이 2 (%) 1 경상수지적자/GDP -2-5 재정적자/GDP -8 1980 2 0 1 6 4th QUARTER 1983 26 1986 1989 1 국경세 조정은 기업의 매출이 어디서 발생했는지(destination)에 따라 과세에 차 등을 두겠다는 정책이다. 즉, 국내매출이나 수입에 대해서는 과세하는 반면, 수 출에 대해서는 세금을 면제하거나 환급해 주는 제도이다. 미국은 국경세가 내국 세에 불과한데다, 국경세 조정으로 인한 수출증대 효과가 달러가치 상승으로 상 쇄되기 때문에 WTO 규정에 어긋나지 않는다고 주장하는 반면, WTO에서는 국 경세를 일종의 수출보조금이자 무역장벽으로 판단하고 있다.

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LG 경제연구원 제조공정의모듈화가진전되면서후발제조업국가로의해외이전 (off-shoring) 은더욱빨라졌다. 제조전단계나후단계에비해중간제조공정의진입장벽이낮아경쟁이치열해지고부가가치가줄어들었기때문이다. 같은나라, 같은업종내에서도어떤업무에종사하느냐에따라임금수준과일자리질의격차가확대됐다. 자연히가운데영역, 즉제조공정비중이높은산업종사자들의상대적박탈감과위기감이커졌고, 미국중부의전통제조업지역 (Rust Belt) 유권자들은그대안으로제조업부활을약속한트럼프후보를선택했다. 미국제조업의부활이현실화되려면이스마일커브의수평화가필수적이다. 전통제조업근로자들에게높은임금의좋은일자리를제공하기위해서는가운데부분제조영역의부가가치가높아져야하기때문이다. 또한자연히양쪽끝에서가져가던부가가치는줄어들어야한다. 즉, 세계화가확산되기이전처럼조금더평평하고무뚝뚝한스마일커브로돌아가야한다는의미다. 6 대정책이슈 (Six Issues) 트럼프노믹스가향후어떤형태로구체화될것인지는취임식직후백악관홈페이지에소개된 6 대정책이슈 가잘보여준다. 트럼프대통령이대선캠페인기간부터당선자시절을거쳐취임할때까지각종연설이나기자회견, 트위터등을통해밝혔던약속들을여섯개의주제로정리하고, 일부나마그의미와사례까지소개했다는점에서트럼프노믹스와그토대위에서펼쳐질경제정책방향을이해하는데중요한가이드라인역할을할것으로기대된다. 에너지정책의경우, 환경비용, 국제협력등다양한측면을고려하던과거와달리 미국우선 (America First) 이라는새로운조건을기준으로제시했다. 외교분야역시일방적인협정폐기나재협상요구가초래할신인도하락문제를걱정하기보다미국의이익을극대화하는데정책결정의최우선순위를두겠다고밝혔으며, 중국에대해서는아시아주변국들과간접포위전략을모색하던오바마행정부와달리직접적인대중견제와압박을예고했다. 일자리를늘리고경제성장을촉진하기위한방안으로는감세와규제완화를추진할예정이다. 고소득층증세를검토하고교육을강조하던민주당정부때와는확실히다른움직임이다. 국방과치안수준을높이기위한의지도강하다. 안보및국민들의안전과직결되는사항인만큼아끼지않고예산을투입하겠다는입장이다. 무역협정에대해서는자유무역확산이국내산업몰락과일자리감소의주범이라는인식을보여주며, 모든 FTA 를미국의이익관점에서재검토하고개정해서일자리를회복시키겠다고공언한다. ( 차트 1 ) 얼핏보면이여섯가지중에는외교, 국방등경제와별상관없는이슈가절반이넘는다. 하지만, 한발안으로들어가면, 에너지자립을통해경제의대외의존도를낮춰미국경제의자급률을높이고, 안보와치안을앞세운이민법으로미국노동시장의경쟁압력을통제하는등그하나하나가 트럼프노믹스 를관철시킬때요긴하게쓰일만한수단들임을알수있다. 2. 트럼프행정부의무역 투자질서재편 보호무역주의와미국우선원칙을전면에내세우는트럼프경제학의특성을고려할때, 트럼프행정부출범이후가장큰변화는대외경제정책분야에집중될것으로보인다. 그동안줄곧시장개방을확대하고국제협력과교류의수준을높이는방향으로진행되어왔던국제무역, 해외직접투자, 이민등의여러정책들에맞서서 트럼프의경제학 을관철시키려는새정부의시도가앞으로어떤형태의국제무역 투자질서를만들어낼지살펴보자. (1) 국제무역질서의변화 트럼프행정부가지향하는국제무역정책들은크게 다자협상시대에서양자협상시대로의회귀 와 공정성 (fairness) 을앞세운선별적자유무역확대 등두가지에초점을맞출것으로전망된다. 이와같은두가지원칙을통해무역자유화협상에서미국의발언권을극대화하고, 위협적인경쟁국의시장진입을제한하며, 자국시장내에서미국기업과노동자들의이익을보호할수있기때문이다. 1 다자협상시대에서양자협상시대로회귀 세계경제의글로벌생산분업이고도화되고자유무역의범위가확대되면서필연적으로나타났던현상이국가별분업의효율성을높이고누적원산지 (Ru le of Cumulative Origins) 규정을폭넓게적용할수있는 다자간 FTA 의대두였다. 환태평양경제동반자협정 (TPP), 역내포괄적경제동반자협정 (RCEP), 태평양동맹 (Pacific Alliance) 등산업구조가보완적이어서글로벌가치사슬 (GVC) 로상호연결되고교역이활발한나라들을중심으로분업을통해서로의이익을극대화하기위한논의가이뤄졌다. 그중가장먼저결실을맺은것이지난 2016 년 2 월서명이이뤄진 TPP 였다. 미국, 일본등 12 개국이참여했다. 2 0 1 6 4th QUARTER 28

그러나 TPP 는지난미국대선캠페인기간내내유효성시비에휘말렸으며, [4] 선거공약으로 TPP 탈퇴를내걸었던트럼프대통령은취임 3 일만에 TPP 탈퇴를공식화하는행정명령에서명했다. 또이자리에서앞으로미국의무역협정전략을양자협상중심으로전환할것임을밝혔다. 여러참가자들간의양보와협상이필수적인다자협상에비해양자협상은미국의이익을더손쉽게얻어낼수있기때문이라는설명도덧붙였다. 이와같은전환선언에는트럼프행정부의세가지의도가담겨있는것으로보인다. 첫째, 아시아중시전략 (Pivot to Asia) 을비롯해 TPP 를통해추구해온여러가지정치외교적효과를포기하겠다는의미로해석할수있다. 즉, 베트남, 페루등후발국경제발전에도움을준다거나, 동아시아지역에서중국의영향력을견제하는등의추상적인이익보다는실질적이고가시적인미국의국익에집중하겠다는뜻을자주밝혔기때문이다. 둘째, 트럼프행정부가추진하는제조업부활전략의동기는수출확대보다수입대체에우선순위를두고있는듯하다. 제조업상품의수출경쟁력을높이기위해서는생산분업의고도화와누적원산지규정의확대적용이필수적이다. 그러나가장모범적인다자 FTA 로꼽히던 TPP 에서탈퇴함으로써현정부가목표로삼은제조업의역할은수출을통해성장에기여하는것이아니라미국내수시장중심의자급경제 (autarky economy) 추구임을분명히한셈이다. 셋째, TPP 발효시후발국과의수직적분업을통해서얻는이익이적지않지만그대부분은미국서부실리콘밸리의혁신기업이나동부의사업서비스업체들에게돌아가며, 중부지역의전통제조업종사자들은오히려멕시코나베트남의경쟁자들에게일자리를잃을가능성이높다는점을강조했다. 이와함께 FTA 는그속성상비교우위를가진분야에게이익이집중될수밖에없는데앞으로미국은그런무역협정을배제하고전통제조업체와관련종사자들의이익을보장해줄수있는 FTA 만을체결하겠다는입장을재확인한것으로보인다. 이처럼트럼프행정부의의지가강하고전략적목표가분명한만큼양자협상시대로의회귀는확실해보인다. 그러나주변국과의협력강화등다자협상체제가갖는장점이분명히존재하고, 현재트럼프내각에참여하는인물들중에도 TPP 에우호적인인사들이적지않은만큼앞으로 TPP 2.0 이나 믿을만한 국가들중심의다자간 FTA 를추진할가능성은늘염두에둬야한다. 2 공정성 (Fairness) 앞세운선별적자유무역확대 트럼프대통령이나나바로국가무역위원회 (NTC) 위원장이무역분쟁에대해언급할때마다자주등장하는단어가 공정 (fair) 이다. 즉, 트럼프정부는결코자유무역을반대하지않으며, 다만 공정한 (fair) 자유무역을옹호하는것이라고주장한다. [5] 그러나문제는이 공정성 의의미가주관적이며, 적용되는범위가계속넓어지고있다는점이다. 과거의제한적인경험이나통계를근거로공정하지않다고비난한다거나, 미국내기업들도결코자유로울수없는문제들을불공정사유로내세울때도적지않았다. 또한, 선거캠페인초기에는주로중국의불공정무역관행을지적하는데그쳤지만, 최근에는일본과독일에대해서까지환율조작국지정가능성을언급하는등공격범위를확대하는추세다. 결국트럼프행정부가지향하는통상정책기조는자국우선주의와보호무역주의를기반으로미국의이익관점에서선별한 (filtered and preferred) 국가들과의자유무역일뿐, 전통적인자유무역과는다소거리가멀다고할수있다. 최근재협상가능성이높아진 NAFTA 는이와같은트럼프행정부의선별적자유무역의지가잘드러난사례이다. [6] 지난 1994 년발효당시의목표나협상원칙과는별개로미국의 공정한 이익, 특히그동안상대적으로소외되어왔던영역의이익을강화하기위한목적으로재협상을추진하고있기때문이다. 현재 3 개국의경제적의존도나산업구조를고려할때멕시코와캐나다로서는미국이앞으로제시할재협상안을받아들일수밖에없는입장이지만, 이처럼특정국가의이익을과대반영한 FTA 수용을요구하는것은사실상의보호무역조치에가깝다. 더크게우려되는부분은미국과중국간의무역충돌가능성이다. 나바로위원장은중국내부의여러제도나근로환경, 문화적특성에대해서까지 불공정무역 을유발할수있다고경고했으며, [7] 이를근거로위안화절상, 외환제도개혁, 시장개방등여러부문의변화를요구할것이라는전망이나오고있다. 압박강도를높이기위해미국대통령이 행정명령 으로부과할수있는 5% 범위의추가관세라는카드까지만지작거리는상황이다. 그러나올가을 19 차당대회를앞두고있는중국정부로서는당의리더십을보여주기위해서라도미국의일방적인요구를받아들이기가어려운상황이다. 따라서자칫미국과중국사이에무역전쟁 (trade war) 이발발할가능성도존재한다. 이와같은미중간의 강대강 대립이현실화되지않더라도, 세계최대수입국이자자유무역의전도사역할을담당해왔던미국이 공정성 을이유로자유무역의원칙을훼손한다면이는곧다른나라들의보호무역주의합류를재촉해세계교역둔화와침체의불씨를제공한다는점에서큰문제가될수있다. 29 OFFICE MARKET REPORT

LG 경제연구원 (2) 해외직접투자의변화 트럼프는국내산업보호와일자리창출을위해무역뿐아니라기업들의생산지해외이전 (off-shoring) 에도제동을걸고나섰다. 10 년간 700 만달러의세금감면혜택을약속하며가전업체캐리어의공장이전을저지했고, 멕시코산자동차에 35% 의국경세를부과하겠다는위협을빌미삼아글로벌자동차기업들의미국잔류를강하게압박하고나섰다. 미국내투자유치에도적극적이다. 오바마정부처럼해외투자기업의리쇼어링을적극장려하면서도, 다른국가에투자하는외국기업에대한간섭도불사하고있다. 지난 1 월 5 일, 트럼프는트위터를통해일본자동차기업인도요타가 10 억달러를투자해멕시코에공장을설립하려는계획을강력히비판했다. 도요타가멕시코공장에투자하는것은전적으로투자기업인도요타와투자유치국인멕시코사이의문제임에도불구하고, 여기에제 3 국인미국이기업의투자결정에개입한행위는많은비판을받았다. 미국내제조업투자를유치하더라도조립공장의형태가대부분일것이라는예상이지배적이었다. 그러나트럼프정부는단순조립뿐아니라부품생산도미국내에서이루어지기를바라고있다. 피터나바로국가무역위원장은 주로외국산부품들로구성된 미국산제품 을조립하는대형 조립공장 들을미국에유지하는것은장기적으로미국경제에도움이되지않는다. 일자리를늘리고임금을높일굳건한미국내공급라인에서그런부품들을제조할필요가있다 고밝혔다. 1 글로벌분업구조의내부화 나바로위원장의주장에는세계각국의참여로형성된부품공급망 (supply chain) 을미국안으로이전하려는의도가반영되어있다. 스마일커브를따라생산지를해외로이전해왔던전통적인기업들의행태와는정반대움직임이다. 세계화의진전으로이제한나라안에서완제품이온전히생산되는경우는드물다. 예를들어스마트폰의디자인과연구개발이미국에서이루어지고, 메모리는한국에서생산되며, 조립은중국에서이루어지는식이다. 트럼프정부의목적은이와같은글로벌가치사슬에서각국이생산하던부품과서비스를미국산으로대체하려는것으로보인다. 즉, 미국산부품과미국인의노동력을이용하여생산한질좋은제품을미국소비자들이구매할수있도록하는여건을구축하려는것이다. 중국을비롯한신흥국이치솟는생산비, 좁아지는임금격차, 미국노동자들의높은생산성등을고려할때미국내생산이충분히경쟁력이있다는계산도작용했을것이다. [8] 미국내부품공급망의구축은스마일커브를더욱평평하게만들것으로보인다. 미국은 R&D, 디자인, 마케팅등제조이전과제조이후단계에비교우위가있는반면, 제조에는비교열위가있다. 그러나미국이비교우위를갖는비제조부문은고용창출효과가상대적으로낮다. 트럼프정부는보호무역과해외다국적기업의유치, 국내기업잔류등다양한수단을통해제조단계의비교열위를개선하고부가가치를끌어올리려한다. 트럼프정부의입장에서대다수의미국인들에게양질의일자리를제공하기위해서는부품생산과조립같은제조부문의부활이필요하다고판단했을것이다. 특히, 트럼프의주요지지기반인러스트밸트지역에서제조업의경쟁력회복과양질의일자리창출이갖는중요성은더욱크다. 물론미국의실업률이완전고용수준에이를정도로낮아져추가적인노동투입에제약이있을것이라는비판이제기되고있다. 그러나양질의일자리가차지하는비중은오히려더낮아졌다는것이트럼프정부의판단이다. 기존의실업자에실망실업자, 비자발적시간제근로자까지합산한 U6 실업률은하락하는반면노동시장참여율은아직위기이전의수준을회복하지못하고 5%p 이상낮다. 따라서트럼프는제조부문을육성함으로써고용여건을개선할여지가있다는입장이다. 나아가제조업부문일자리창출과임금인상이소득분배를개선하고총수요를진작시켜다시양질의고용이늘어나는선순환구조를확립하는것이트럼프정부의목표라고할수있다. 또한, 외국의제조자본이국내로유입되면서기업간경쟁이촉발되고공급여건이개선되는효과까지덤으로얻을수있을것이다. 그러나글로벌가치사슬을내부화하려는트럼프의시도가성공할지는미지수다. 제조업과공급망의경쟁력은부품인프라, 숙련인력, 임금경쟁력, 교육시스템등전반적인제조생태계의수준에의해좌우된다. 1970 년대부터비교우위를상실해온미국의제조업이세제혜택과정치적압박만으로경쟁력을회복하기쉽지않을것이다. 더구나지난수십년간글로벌분업구조가고도화되면서형성된아시아의부품공급망을미국이대체할지에대해서도회의적인시각이많다. 제조원가상승문제에도대처해야한다. MIT Technology Review 는미국시라큐스대학데드릭 (Dedrik) 교수의추정을인용하여 아이폰 7 의부품생산과조립이모두미국에서이루어질경우약 90 달러의원가상승이있을것으로예상했다. [9] 이와같은난관을극복하고미국의제조부문이갖는부가가치를높이기위해서는생산공정의 자동화 가불가피하다. 그러나이는일자리창출을최우선시하는트럼프의노선과배치된다. 트럼프의트위터공격이있은지며칠만에기업들은앞다투어미국투자계획을발표했지만, 기업들이밝힌고용규모가미국의일자리문제를해결하기에충분할지도의심스럽다. 또한, 트럼프의타겟이인지도가높은대기업에집중되어있어보여주기식협상이라는비판도제기되고있다. 그 2 0 1 6 4th QUARTER 30

러나위와같은한계에도불구하고트럼프의기업압박은전통제조업의국내유턴이라는상징적의미가큰데다, 유권자의지지까지받고있기때문에당분간계속될것으로보인다. 2 수요자의우위강화 (%) U6실업률 () 16 (%) 65 12 많은국가와기업들이트럼프의이례적인조치에불만을표출하고있지만, 그의노동시장참가율 ( ) 주장을무시할수없는배경은세계경제의저성장과만성적인수요부진에있다. 60 수요부족이계속되면서공급자간의경쟁이격화된반면수요자, 즉구매력을갖 8 춘시장의힘은더욱커졌기때문이다. 따라서세계경제의수요부족은큰시장을가진나라들이투자기업과의협상에서 4 55 우위를점하는결과를초래할것으로보인다. 금융위기직후만해도글로벌분업구조가위축되고해외투자가줄어들면서투자유치국은기업에비해협상의열위에있었다. 세제혜택과토지무상제공, 금리 2007 2010 2012 2014 2016 인하, 규제철폐등을내세워투자를끌어들이기위한각국의경쟁이치열했기때문이다. [10] 그러나저성장에따른수요부족이장기화되면서이러한형세는역전되었다. 미국의사례에서볼수있듯이, 트럼프의압박에다국적기업은저자세로일관하는모습을보이고있다. 도요타, 포드, GM, FCA, 다임러, 현대등글로벌자동차기업들은멕시코공장설립계획을취소 ( 혹은축소 ) 하고미국에투자하기로약속했으며, 한국의전자기업들역시미국진출을긍정적으로검토중이다. 큰시장을보유한국가의입지가넓어지는현상은향후전세계해외투자의패턴에큰변화를초래할것으로전망된다. 우선중국, EU 등거대시장을보유한국가들이트럼프의정책을핑계삼아다국적기업의해외투자를가로막을경우, 시장규모에따라투자가배분되면서글로벌가치사슬의축소및전면적인재조정이일어날수있다. 이를테면, 중국이자국의내수시장을앞세워베트남, 인도네시아등포스트차이나국가로빠져나가는기업들을규제할수도있을것이다. 대규모개방경제에투자가몰릴경우, 자본과기술력부족으로해외투자유치에목말라있는소규모개방경제국가들이가장큰타격을받을것으로보인다. 신규투자역시현지시장을겨냥한무역장벽회피형해외투자 (Tariff-Jumping FDI) 의비중이늘어날것으로예상된다. 그동안무역장벽완화와수송비용절감, 신흥국의저렴한노동력을활용한투자증가등의이유로무역장벽회피형투자의비중은감소해왔다. 그러나미국을중심으로보호무역이확산되고반덤핑제소등의비관세장벽이상시화되면서무역장벽회피형해외투자는다시늘어날것으로보인다. 시장규모가큰국가들일수록무역장벽을높이는동시에투자를유도하는양면적인전략을구사하게될것이다. 3. 주변국에미칠영향 : 중국, 멕시코, 그리고한국 트럼프노믹스가몰고올국제무역과투자질서의변화는주변국들에게큰피해를입힐것으로보인다. 특히, 미국과의교역비중이높고무역흑자규모가큰나라일수록더많은피해가예상되는데, 대표적인예로는중국과멕시코가있다. 양국을향한트럼프의위협과강경발언도그빈도와수위가점점높아져가는추세다. 트럼프의거듭되는공세에중국과멕시코는민감한반응을보이고있다. 그러나그반응양상은사뭇다르다. 중국은트럼프정부의공세에맞서연일강경한발언을쏟아냈다. 중국의관영매체신화통신은트럼프를향해 중국은교역대상국들이중국에시장을개방하는만큼만내수시장접근을허용할것 이라고되받았으며, 환구시보는한술더떠 트럼프가하나의중국원칙을파기할경우미국과단교할수도있다 고경고하고나섰다. 31 OFFICE MARKET REPORT

LG 경제연구원 (%) 중국 (%) 멕시코 25 100 20 0 15 0 10 40 5 20 0 0 19 1 19 1991 199 2001 200 2011 201 19 1 19 1991 199 2001 200 2011 201 (1) 중국과멕시코의대미경제관계 반면, 멕시코는국경장벽의비용을스스로부담하라는트럼프의요구를거부하면서도협상의가능성을열어두고있다. 친트럼프성향으로분류되는멕시코의비데가라이신임외무장관은 트럼프의당선이멕시코에끼치는불확실성을없애기위한양국회담이하루빨리시작되어야한다 고주장했다. 아울러나프타재협상을위한산업계의의견을수렴하고 5 월중에협상이시작될것임을시사했다. 트럼프의공세에양국의반응이온도차를보이는이유는중국이미국의압박에대응할수있는다양한수단을보유하고있는반면, 멕시코는미국에대한경제적의존도가너무높은탓에별다른선택지가없기때문이다. (%) 50 45 멕시코 미국에대한경제적의존도는양국의대미수출비중을살펴보면잘드러난다. 2016 년기준멕시코의대미수출비중은무려 81.8% 로, 최근들어서도상승하고있다. 트럼프의압박이커지자니에토멕시코대통령이 EU 와의협력을강화하겠다고밝혔지만, 멕시코경제에미국이절대적인영향력을행사하고있는상황에서현재의난국을타개하는데얼마나도움이될지는미지수다. 반면, 중국의대미수출비중은 2000 년대중반이후점진적으로하락하여 2016 년 18.0% 에이르렀다. 40 중국 35 중국은 2000년대이후수출국다양화와내수시장육성으로미국시장에대한의존도를줄이려는노력을꾸준히해왔다. 이러한노력이결실을맺었다고보기는어렵 지만적어도대미의존도상승은억제되고있는것으로보인다. 30 1995 2000 2005 2010 2015 미국에대한수출의존도가높더라도수출품목이다양하다면무역장벽의위험이분산될수있다. 그러나멕시코의경우특정품목에대한의존도역시높아위험이더욱크다. 멕시코의대미수출상위 10개품목이차지하는비중은 46.8% 로 2000 년대중반이후늘어나고있는추세다. 이는중국의주력품목비중이 2012년이후점점감소하고있는것과대조적이다. 상위품목의변동이거의없는정체된멕시코의수출구조역시문제다. 1995 년에서 2015 년사이멕시코의대미수출상위 10 개품목중 7 개는여전히바뀌지않았다. 반면, 중국은 1995 년만해도신발, 완구, 의류등주로노동집약적상품의수출이주를이루었으나, 2015 년에는컴퓨터, 방송 통신장비, 전화기등전자제품이주력품목이되었다. 중국의수출구조가고도화된데반해, 멕시코의수출구조는 20 년전과비교해여전히제자리에머물고있다. 자동차, 전자등주력산업에서해외기업의진출이활발한편이나, 기술력부족과부품및인프라환경의미비로부가가치창출효과가중국등다른국가에비해낮다. 결국트럼프의보호무역정책이가시화될경우중국보다는멕시코가더큰피해를입을것은분명하다. 멕시코의위기는미국시장을겨냥해부품을수입 조립한뒤완제품을수출하는경제모델이트럼프의등장으로난관에봉착했다는것을뜻한다. 물론중국역시한국, 일본등으로부터부품을조달하여선진국의시장을노리는전략을썼고, 지금도그렇게하고있다. 그러나중국은장비국산화, 밸류체인의내부화, 노동력의적절한활용등을통해수출에서차지하는자국의부가가치를높여가고있으며, 미국시장에대한의존도역시서서히낮추어가고있다. 이외에도미국국채대량매각, 위안화약세, 자국내미국기업규제등다양한카드를쥐고있기때문에트럼프에맞서자신의목소리를낼수있었던것이다. 그러나수출의 80% 이상을미국에의존하며 수출의고부가가치화 를성공적으로이뤄내지못했던멕시코는트럼프의등장과함께국가경제의심각한타격을걱정해야하는처지로몰렸다. (2) 한국의대중및대멕시코경제관계 트럼프의보호무역이현실화되어중국과멕시코의대미수출이줄어들경우, 한국역시피해가우려된다. 이때한국이입게될피해는직접피해와간접피해로나눌수있다. 직접적인피해는중국과멕시코의대미수출이줄어들면서양국에중간재를공급하는한국에부정적인파급효과가 2 0 1 6 4th QUARTER 32

(%) 90 60 30 0 컴퓨터, 전자전기기기자동차 멕시코한국중국일본 미치는것을의미한다. 간접적인피해는수출감소로양국의경기가둔화되면서한국의최종재수출이감소하는경우다. 직접적인피해는중국이나멕시코를경유하는우회수출의규모를통해추정할수있다. 중국과멕시코는대미수출용완제품을생산할때, 한국을비롯한여러나라에서부품, 소재등중간재를조달한다. 따라서중국과멕시코가미국으로최종재를수출하면, 중간재를공급한국가역시부가가치를얻게되는데, 이부가가치는중국과멕시코를통한대미수출, 즉우회수출로간주할수있을것이다. 세계산업연관표 (World IO Table) 를통해양국의대미최종재수출로한국이얻는부가가치의규모를추정할수있다. 2014년기준, 중국과멕시코가미국시장에최종재를수출할때, 한국으로귀속되는부가가치총액은각각 34억, 22억달러로추정된다. 중국의 대미수출로얻는부가가치가더많다는뜻이 다. 반면, 이부가가치 (B) 를중국과멕시코에대한한국의수출규모 (C) 에비춰보면, 상대국의대미수출에의한, 즉우회수출에의한한국의부가가치수혜율 (B/C, 이하 부가가치수혜율 ) 은각각 2.0%, 15.9% 로멕시코가높다. 다시말하면우리나라의대멕시코수출이대중국수출보다이들국가의미국수출변동에훨씬더크게영향을받는다는의미이다. 예를들어미국이중국과멕시코부터의수입을규제할경우중국과멕시코에똑같이매년 100 만달러를수출하는기업은중국수출보다멕시코수출에훨씬더큰타격을입을가능성이있다는것이다. 자료 : WIOD(World Input-Output Database) 33 OFFICE MARKET REPORT