Buy (Initiate) TP 35, 원 결론 : 목표주가 35,원, 투자의견 Buy 커버리지개시 - Sum of Parts Valuation 적용, PBR 1.9배수준 1 2H13 주택자체사업호조로 1Q14년이익개선가시화 2 213년신규수주 3.3조원, 매출 3.9조원, 영업이익 932억원 214년신규수주 4.조원, 매출 4.2조원, 영업이익 2,3억원 연간대비 (YoY): 수주 (+2.3%), 매출 (+8.5%), 영업 (+117.7%) Investment Point - 실적분석 : 2H13 실적바닥으로 214년턴어라운드예상 1 국내부동산시장 : 바닥국면 회복국면으로점진적개선 2 실적 : 4Q13 최저점 1Q14 소폭개선후 2Q14 정상화 3 주택분양시장개선시이익증가율가장높을것으로전망 4 자체사업을위한분양용지 57.8만평보유 ( 약 4,686억원 ) 5 주택자체 GPM 13%, 외주 GPM 8% 로회복가능 - 신성장사업 : 통영 LNG발전 + 부산신항개발 +GTX컨소시엄리더 1 통영 LNG민자발전 : 214년 9월착공, 공사비 1,9조원 2 부산신항 2-4단계 : 214년 3월착공, 지분 5%(3년운영권 ) 3 GTX: 컨소시엄리더로지속적추진중, 214년계획발표 - 자산가치 : 보유자산 1.6조원 + 투자자산.6조원 = 약 2.2조원 1 현대EP: 화학소재수직계열화 + 중국의공장증설로성장가능 2 아이파크몰 + 호텔아이파크 : 임대와호텔업의이익개선 3 아이앤콘스 : 리모델링사업과 CM 및 PM사업확대 ( 억원, 원, 배,%) 212 213E 214E 215E 매출액 33,341 38,668 41,944 47,467 영업이익 1,38 932 2,3 2,525 순이익 -1 55 1,152 1,521 EPS( 지배주주 ) -1 73 1,528 2,18 증감율 (%) 1,999.4 32. BPS 3,899 3,793 32,141 33,977 PER 33.4 15.7 11.9 PBR.7.8.7.7 EV/EBITDA 26.8 27.4 14.5 11.2 ROE..2 4.8 6.1 부채비율 173.4 176.8 172.9 169.7 시장대비상대강도 : 1개월 (1.11), 3개월 (.89), 6개월 (1.2) 업종 : 건설업 / 213.9.24 Analyst 김형근 (639-453 / hyunggun.kim@meritz.co.kr) RA 김재윤 (639-2656 / jaeyoon.kim@meritz.co.kr) Rating & Target Price New : Buy 35, 원 종가 (9/23) 24,5원 Market Data KOSPI 2,5.58pt KOSDAQ 527.11pt 시가총액 18,13억원 발행주식수 7,538만주 외국인지분율 53.1% 배당률 (212) 4% 배당수익률 (212).9% Company Data 주요주주 정몽규외 7인 18.8% 템플턴자산운용 18.4% 국민연금공단 6.2% JFAssetManagement 5.4% Bloomberg 1263 KS Price Range(52주 ) 18,1~28,35원 6일평균거래량 399,3주 6일평균거래대금 87.3억원 ' 35. S 3. 25. 2. 15. 1. 5.. HYUNDAI DEVELOPMENT COMPANY FROM 23/9/12 TO 23/9/13 DAILY Sep Oct Nov Dec Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep PRICE HIGH 2835 29/5/13, LOW 181 15/11/12, LAST 245 PRICE REL. TO KOREA SE COMPOSITE(KOSPI) No. 213-11 www.imeritz.com
Contents Ⅰ Valuation 4 II 국내부동산 6 1 국내부동산시장점진적회복 6 5 2 213년하반기부동산 Keywords 9 III 투자포인트1 주택사업 12 1 실적분석 ( 수주, 매출, 분양 ) 12 5 2 주택분양용지 ( 자체, 외주 ) 15 3 아이앤콘스 ( 자회사 ) 18 IV 투자포인트2 신성장사업 19 1 통영 LNG 민자발전 19 2 부산신항개발 2 3 GTX( 수도권광역급행철도 ) 21 IV 투자포인트3 자산가치 22 1 현대 EP 25 2 아이파크몰 & 호텔아이파크 27 V Appendix ( 역대정부별부동산정책 ) 3 메리츠종금증권리서치센터 3
I. Valuation 목표주가 35, 원, Buy 의견으로커버리지개시 목표주가 35,원 PBR 1.9배수준 현대산업목표주가 35,원으로투자의견 Buy로커버리지를개시한다. 목표주가는 Sum of Parts Valuation으로기업의내재적가치로평가하여산정하였다. Sum of Parts Valuation 주주가치 = 건설영업가치 + 투자자산 + 보유자산 - 순차입금 1 건설영업가치 : 213 년최저점으로정상화되는 214 년기준을적용 214 년 EBITDA 적용배수는회사정상화수준으로 8~12 년평균 EBITDA 15.7 배적용 2 투자자산 : 상장사 3% 할인적용, 비상장사장부가적용 3 보유자산 : 공시지가및시세평가기준 (3% 할인 ) 4 순차입금 : 214 년 IFRS 연결기준순차입금 1.6 조원 현대산업목표가 35, 원은 214 년 PBR 1.9 배로 6~12 년평균 1.5 배의 72.7% 수준으로현재주가 24,5 원에서 45% 상승여력이있다. [ 표 1] 현대산업목표주가산정내역 ( 단위 : 십억원 ) <Sum of Parts Valuation> 구분 금액 비고 1 건설영업가치 2,623.5 현대산업별도기준 214E EBITDA 167.1 EBITDA Multiple( 적용배수 ) 15.7 8~12년평균 15.7 2 투자자산 629.2 1) 상장사 131.3 213년 9월23일기준 ( 시총 3% 할인적용 ) 현대 EP 76.5 지분 46.3% 삼양식품 2.5 지분 17.7% 현대상선 26. 지분 1.4% 현대종합상사 8.3 지분 2.% 2) 비상장사 497.9 아이앤콘스 33.5 213 년 6 월 3 일장부가기준 영창뮤직 49.3 213 년 6 월 3 일장부가기준 기타 415.1 장부가 (SOC 지분가치 etc) 3 보유자산 1,294.4 1) 미분양건물 339.4 213년 6월 3일공시지가기준 2) 현대아이파크몰 56. 인수가격 (3% 할인적용 ) 2) 삼성동사옥 175. 시세평가기준 (3% 할인적용 ) 3) 호텔아이파크 22. 투자금으로적용 4 순차입금 1,912. 214년 IFRS 연결기준 주주가치 (NAV) 2,635.1 1+2+3-4 발행주식수 ( 백만주 ) 75.4 75,384,18주기준 주당 NAV( 원 ) 34,955 214년 PBR 1.9배수준 현재주가 ( 원, 213 년 9 월 11 일 ) 24,5 상승여력 (%) 45% 자료 : 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 4
[ 표 2] 현대산업연간및분기실적전망 ( 단위 : 십억원 ) 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13E 4Q13E 212 213E 214E 215E 매출액 763 848 87 916 785 1,12 92 1,149 3,334 3,867 4,194 4,747 영업이익 6-33 22 55 29 26 21 17 14 93 23 252 IFRS 연결 영업이익률 7.8% -3.9% 2.7% 6.% 3.7% 2.6% 2.3% 1.5% 3.1% 2.4% 4.8% 5.3% 자료 : 메리츠종금증권 세전이익 41 5 16-2 11 1 4 42 25 167 222 순이익 29 1 9-33 7 1 3 6 11 125 166 [ 그림 1] 현대산업 12M fwd PBR band 12, ( 원 ) 1, Max 3.34 8, 6, 4, 2, Min.46 2.X 1.6X 1.2X 13/9/23 기준,.76배.8X.4X '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 자료 : 메리츠종금증권 [ 표 3] 현대산업과거 6 년 ROE, PBR, EV/EBITDA ROE 13 년.2% 14 년 4.8% 15 년 6.1% ROE(%) PBR EV/EBITDA 26 15.8 2.4 1.9 27 17.2 3.2 14. 28 1. 1.1 8.8 29 2.1 1.3 22.6 21 4.6 1.1 15.7 211 9.5.5 7. 212 -.7 24.4 Average 8.5 1.5 14.8 28~212 Average 5.2.94 15.7 자료 : Quantiwise, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 5
II. 투자포인트 1 국내부동산 부동산회복국면의핵심은 1 저금리 2 실수요자 3 전세가격 1. 국내부동산시장점진적회복 Point: 부동산시장바닥국면 회복국면진입예상 1 부동산침체기 : 집값하락 거래감소 주택시장침체 가계부실우려감확대 - 25년 ~ 7년 : 국내주택시장호황으로주택공급량증가 ( 중 / 대형, 전국공급 ) - 28년 : 리먼사태로글로벌금융위기에따른주택시장급냉각미분양증가 - 29년 ~ 11년 : 건설사 PF지급보증증가, 저축은행 / 중견건설사자금악화로부도 2 부동산바닥국면 : 공급축소 미분양감소 전세가격상승 소형APT 수요증가 - 212년 : 전세가격지속적상승으로전세 월세점진적확대, 도시형생활주택 ( 오피스텔 ) 및소형아파트수요지속적증가, 미분양아파트수도권 / 경기도제외한지역지속적감소 ( 현재미분양은대부분중대형평수 ) - 공급자중심 (Seller s Market) 실수요자중심 (Buyer s Market) 3 부동산회복국면 : 실수요자중심구택구매 분양시장개선 부동산활성화 - 213년 : 주택가격하락세진정 현실적부동산정책 주택구매심리자극 - 전세및월세가격지속적상승은중소형주택수요는여전히높음 <4.1 부동산대책및 8.28 추가정책방향성 > - 실수요자를위한최선의정책으로인식해야함 - 저금리, 장기주택모기지상품, 취득세영구인하, 민간임대주택법제정 1) 취득세영구인하 6억원이하 2% 1%, 6~9억원이하 2% 2%, 9억원초과 4% 3% 2) 장기주택모기지확대 : 저금리, 장기 고정금리분할상환방식생애최초 : 집값 7%, 1.5% 금리, 만기 2년 점진적확대 3) 서민 / 중산층전월세부담완화 : 월소득공제확대 주택시장활성화되지않으면추가적정책지속적추진예상 : 분양가상한제폐지, 다주택자양도세중과폐지, * LTV & DTI 규제완화등 * LTV( 주택담보대출비율 : Loan To Value Ratio): 주택가격담보가치대비대출비율 * DTI( 총부채상환비율 : Debt to Income): 금융부채상환능력을소득대비대출한도비율 [ 그림 2] 지역별아파트거래량 4.1 부동산대책으로상반기거래량증가 32 28 24 ( 천세대 ) 전국 ( 좌 ) 서울특별시 ( 우 ) 경기도 ( 우 ) ( 천세대 ) 286 62 75 6 2 45 16 12 31 3 8 4 55 13 5 3Q1 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 13.7 15 자료 : 부동산 114, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 6
[ 그림 3] 서울시아파트거래량 8.28 대책으로 1, ( 건 ) 서울시아파트거래량 1월부터거래량급증예상 8, 4.1 부동산대책 9,33 8.28 부동산대책 6, 6,844 4, 5,153 5,86 2, 1,91 2,779 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 자료 : 서울부동산정보광장, 메리츠종금증권 [ 그림 4] 주택미분양현황 수도권미분양지속적으로감소 18 16 ( 천호 ) 전국 수도권 서울 166 14 12 1 8 6 4 68 35 2 3 22 24 26 28 21 212 13.7 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권 [ 그림 5] 아파트가격변동률 아파트가격 4 (%) 전국서울특별시경기도 212년바닥으로점진적회복 3 35.61 32.13 25.64 2 1-1 -3.62-4.78-6.21 -.9 -.38 -.45 26 27 28 29 21 211 212 1Q13 2Q13 13.8.2 -.7 자료 : 부동산 114, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 7
[ 그림 6] 주택대출현황 주택담보대출증가속도둔화 42 4 38 ( 조원 ) 주택대출 yoy( 우 ) (%) 3.5 44 41 3. 2.5 2. 36 34 32 3 1Q1 3Q1 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 1.3 -.7 1.5 1..5. -.5-1. 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 8
213 년하반기국내부동산시장을주도할 Keywords 실수요자중심의주택구매심리개선 1 저금리혜택 2 높은전세가격 3 장기모기지이용 Point: 저금리, 실수요자, 높은전세가격, 정부부동산추가정책 1 저금리 : 현재 2.5% 저금리상황을유지하기는보다상승할가능성높음 - 28년이전 : 국내경기정상에따른평균 4% 금리정책 (3~5% 변동금리 ) - 28년이후 : 리먼사태로글로벌금융위기에따른 2% 낮은금리정책 - 211년이후 : 글로벌경기소폭회복및국내경기활성화로금리상승 2 실수요자 : 최고의혜택으로집을구매할수있는기회 - 생애최초주택구입자지원방식다양 1) 집값최대 7%, 1.5% 금리, 만기 2년 (213년 3천호시법사업후확대 ) 2) 현행주택구입자금지원금리 2.6~3.4% 추가금리완화검토 - 장기주택모지기확대 1) 저금리, 장기 고정금리분할상환방식 2) 기준시가 4억원 ( 시가 5~6억원 ) 최득세소득공제확대 3 전세가격 : 주택매매가대비전세가사상최대비율약 7% 육박 - 최근 5년간전국전세값누적상승률 3.98%(29년 3.39% 213년 3.98%) - 아파트매매가대비전세가전국 67%, 서울 6.2%, 수도권 61.9% 1) 현재서울지역아파트평균 3.3 M 2 당 9만원돌파 2) 213년 7월인천지역아파트매매가대비전세가 74% 까지상승 전세가격및월세가격상승으로저금리 + 장기주택모기지를이용할수있는실수요자중심의주택구매심리는개선될것으로전망 [ 그림 7] 한국은행기준금리 금리최저수준 6. (%) 한국은행기준금리 5. 4. 3. 2. 2.5% 1.. 2Q99 2Q1 2Q3 2Q5 2Q7 2Q9 2Q11 2Q13 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 9
[ 그림 8] 아파트매매가대비전세가 당분간전세가는지속적상승 7 65 6 (%) 전국서울수도권 67.4 62.6 61.1 55 13.8 5 45 4 35 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권 [ 그림 9] 최근 5 년간전국전세가격누적상승률 부담되는전세가격 35% (%) 최근 5 년간전국전세가격누적상승률 32.2% 3% 25% 24.4% 28.8% 2% 15% 1.8% 1% 5% 3.4% % 29 21 211 212 13.8 자료 : KB 국민은행, 메리츠종금증권 [ 그림 1] 아파트분양가, 매매가, 전세가비교 211 년불균형 25 (2 년 = 1) 분양가매매가전세가 시장으로확대 2 185 15 1 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 자료 : 부동산 114, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 1
[ 그림 11] 주택분양률현황 4.1 부동산대책 1% (%) 전국수도권지방 +8.28 추가대책 = 분양률개선전망 8% 75% 72% 6% 66% 4% 1Q7 1Q8 1Q9 1Q1 1Q11 1Q12 1Q13 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권 [ 그림 12] 소비자물가등락률 1 9 8 7 6 5 4 3 (%) 소비자물가등락률 2 1 2.2 1984 1988 1992 1996 2 24 28 212 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권 [ 그림 13] 아파트준공후미분양 미분양아파트점진적해소 6 5 ( 천호 ) 전국서울특별시경기도 ( 천호 ) 12.2 12. 11.9 14 12 4 1 3 27.2 27.2 26.5 8 6 2 4 1 1.1.9.8 2 1Q1 3Q1 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 13.7 자료 : 부동산 114, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 11
II. 투자포인트 2 주택사업 1. 실적분석 ( 수주, 매출, 분양 ) 국내부동산개선 : 213년실적바닥 214년정상화 Point: 국내부동산분양시장개선시이익증가율가장높은것으로전망 1 수주 : 국내부동산시장개선으로 2Q13 주택자체및외주사업증가전망 - 213년신규수주 3.3조원 : 주택 2조원 ( 자체 1.2조원, 외주.8조원 ), 토목 / 건축 1조원, 기타.3조원 1) 주택 : 213년공급세대 11,세대계획 ( 자체 5,세대 + 외주 6,세대 ) 2) 토목 : 2H13 하반기공공발주집중으로부진한수주개선 - 2Q13 수주잔고 : 11.7조원보유 ( 재개발 / 재건축약 6조원 ) : 주택자체 2.9조원, 주택외주 6.4조원, 토목 1.6조원, 건축 8.5조원 2 매출및실적 : 2H13 분양시장호재예상으로 1Q14 실적개선가시화 - 주택자체사업의매출비중 11년 5% 12년 29.5% 13년 4% 로지속확대 - 주택의저마진 PF 인수사업장본공사로 2H13 이익개선은어려움 1) 대구월배 1BL( 진행률 23%), 아산용화 ( 진행률 24%), 울산문수로 ( 진행률 52%) 2) 213년하반기주택관련대손추가약 5억반영 ( 원가 5%, 판관비 5%) - 고마진주택자체사업의 2H13 본격적분양으로 1Q14 이익개선증가 1) 남양주별내 ( 분양률 92%), 고양삼송 ( 분양률 6%), 수원권선 ( 분양중 ) 2) 금융비용자본화로정상적주택자체사업 GP마진 18% 13% 로인식하고금융비용의이자비용을원가로반영하여실질적이익은동일 213년영업이익및순이익바닥으로 214년정상적이익회복될것으로예상 - 주택자체사업 : 평균 GP마진 13% 으로수렴 - 주택외주사업 : 일반도급사업형태로 GP마진 8% 으로회복하는추세 - 토목사업 : 일반적으로평균 GP마진 7~9% 유지가능 [ 그림 14] 현대산업수주및수주잔고 주택수주물량 2, ( 십억원 ) 자체 외주 지속적증가 15, 1, 12,545 5, 5,851 6,337 6,723 7,293 7,91 4,947 1,61 3,22 3,234 3,191 766 1,25 1,5 751 632 845 9 1,3 3,39 1,4 3,626 1,1 1,2 수주잔고수주잔고수주잔고수주잔고수주잔고수주잔고 21 211 212 213E 214E 215E 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 12
[ 그림 15] 현대산업매출및매출총이익률 213년대비 214년매출 8.5% 증가 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, ( 십억원 ) 19.% 기타부문매출액 ( 별도 ) 4,747 17.1% 건설매출액 ( 별도 ) 4,18 매출총이익률 ( 우 ) 4,195 3,59 3,867 1,679 1,6 3,334 1,399 915 1,217 1,127 12.% 11.6% 1.3% 1.6% 2.% 18.% 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 1,5 1, 2,674 3,12 2,27 2,65 2,795 3,67 6.% 4.% 5 2.% 21 211 212 213(E) 214(E) 215(E).% 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 [ 그림 16] 현대산업공종별건설매출및매출총이익률 214년 GPM 점진적개선 4, 3, 2, 1, ( 십억원 ) 2,674 389 85 398 1,37 건설매출 ( 자체사업 ) 건설매출 ( 외주 ) 건설매출 ( 토목 ) 건설매출 ( 건축 ) 건설매출 ( 기타 ) 매출총이익률 ( 우 ) 3,12 3,67 358 2,65 2,795 446 827 2,27 311 361 431 68 662 722 38 1.4% 522 1.% 8.3% 754 78 739 1,548 567 99 923 1,5 611 25.% 2.% 15.% 1.% 5.% 21 211 212 213(E) 214(E) 215(E).% 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 [ 그림 17] 현대산업영업이익및영업이익률 213 년대비 214 년 45 ( 십억원 ) 영업이익 ( 좌 ) 영업이익률 ( 우 ) 12.% 영업이익 117.7% 급증 4 35 9.8% 1.% 3 6.7% 8.% 25 2 41 4.8% 5.3% 6.% 15 1 5 24 3.1% 2.4% 14 93 23 252 4.% 2.% 21 211 212 213(E) 214(E) 215(E).% 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 13
[ 그림 18] 현대산업순차입금 2,5 ( 십억원 ) 순차입금 2, 2,147 1,5 1,553 1,822 1,912 1,655 1,371 1, 5 21 211 212 213(E) 214(E) 215(E) 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 [ 그림 19] 현대산업미분양및주택공급 213 년 11, 세대 12, ( 호 ) 주택미분양 주택공급 공급계획으로 = 자체 5,세대 1, 1,9 11, + 외주 6, 세대 8, 6, 6,6 4, 2, 4,2 3,5 2,8 2,2 2,7 21 211 212 213(E) 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 14
2. 주택분양용지 ( 자체, 외주 ) 주택자체사업을위한용지 57.8만평 공시지가기준 4,686억원보유 Point: 주택자체사업을위한분양용지 57.8만평보유 1 지속적인용지매입에따른자체사업활발하게진행될예정 - 211년 : 대전도완, 안산신길, 은평뉴타운 3개지역약 5,억원 - 212년 : 남양주별내 1개지역 1,25억원 - 213년 : 수도권 1~2개, 경북지역 1개검토후 1,5억원투자계획 - 214년 : 시장상황을고려 1,5 ~ 3,억원투자계획 2 주택자체사업 : 평균 GP마진 13% 유지가능 - 자체사업 : 직접용지매입하여분양하는 Project - 지속적인분양용지를매입하여자체사업지속적으로추진할것 1) 211년이전 : 평균자체사업 GP마진 32% 2) 211년이후 : 평균자체사업 GP마진 13% 유지가능 3) 213년 PF인수사업장의영향과 * 금융비용자본화영향 기존의평균 GP마진 18% 13% 감소, 하지만실제이익은동일 3 주택외주사업 : 일반도급사업형태로 GP마진 8% 으로회복하는추세 - 일반도급 : 새로운형태의주택을건설 - 재건축 : 노후공동주택철거하여새로운주택을건설 - 재개발 : 도시계획사업으로도로 / 상하수도등기반시설정비포함한재정비사업 1) 재개발 : 도시정비사업은일반공사로 GP마진 8~9% 2) 재건축 : 기존주택자의분담금최소화에따른 GP마진 8~11% 3) 일반도급 : 일반도급공사의수수료개념으로 GP마진 7~9% * 금융비용자본화 : 사업을위한금융비용에대한이자를원가로산정 회계상계정금융비용 매출원가로인식 [ 그림 2] 현대산업자체사업및외주사업수주비교 주택자체 + 외주 1,8 ( 십억원 ) 자체사업신규수주 외주신규수주 수주지속증가 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 751 1,61 632 766 845 1,25 1,5 9 1,3 1,1 1,2 1,4 4 2 21 211 212 213(E) 214(E) 215(E) 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 15
[ 그림 21] 현대산업자체분양매출 금융비용자본화 자체 GPM 13% 1,8 1,6 ( 십억원 ) 31.% 36.3% 자체사업매출액자체사업매출총이익률 ( 우 ) 4.% 35.% : 실제이익동일함 1,4 3.% 1,2 1, 8 6 4 1,37 1,548 12.6% 9.8% 13.% 13.5% 25.% 2.% 15.% 1.% 2 611 99 923 1,5 5.% 21 211 212 213(E) 214(E) 215(E).% 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 [ 그림 22] 현대산업외주매출 외주 GPM 8% 회복 9 8 7 6 ( 십억원 ) 6.4% 외주매출액 외주매출총이익률 ( 우 ) 7.3% 8.% 8.5% 1.% 8.% 6.% 5 4 3 2 1 567 754 78 739 -.2% 398 38-2.2% 21 211 212 213(E) 214(E) 215(E) 4.% 2.%.% -2.% -4.% 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 [ 표 4] 현대산업 213년실제분양계획 분양시기 사업지 세대수 현재분양률 213 년 5 월 별내 2 차 IPARK ( 자체 ) 1,83 92% 213 년 6 월 인왕산 2 차 IPARK 167 7% 213 년 6 월 상암 DMC 가재울 4 구역 42 83% 213 년 7 월 삼송 2 차 IPARK ( 자체 ) 1,66 6% 213 년 8 월 수원 IPARK CITY 3 차 ( 자체 ) 1,152 청약중 213 년 8 월 텐즈힐 ( 왕십리 1 구역 ) 181 청약완료 (6:1) 213 년 9 월 11 일 위례 IPARK 4 청약완료 (16:1) 213 년 9 월 27 일 월배 2 차 IPARK( 자체 ) 2,134 예정 계 6,585 213 년 1 월 신규민수아파트1( 일반도급 ) 75 예정 213 년 1 월 신규민수아파트2( 일반도급 ) 619 예정 213 년 1 월 광주학동 3구역 ( 재개발 ) 1,24 예정 213 년 11 월 신규민수아파트3( 일반도급 ) 4 예정 213 년 11 월 휘경1구역 ( 재건축 ) 1 예정 213 년 12 월 월계2구역 ( 재건축 ) 2 예정 계 9,858 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 16
[ 표 5] 현대산업주요재고자산현황 ( 단위 : m 2, 억원 ) 구분 소재지 면적 취득가액 장부가액 공시지가 강원도춘천시근화동 4,861 62 62 55 강원도춘천시동면장학리 8,341 37 37 19 충청남도아산시풍기동 4,155 1 1 13 충청남도서산시석림동 26,198 16 16 158 대구시달서구월암동 21,75 553 553 142 경기도고양시일산동구장항동 4,268 94 94 213 경기도파주시동패리 1,79 9 9 7 경기도김포시장기동 5,438 24 24 28 경기도수원시권선구 343,596 2,54 2,54 3,325 분양용지 경기도용인시처인구김량장동 3,548 22 22 29 경기도용인시기흥구서천동 4,445 2 2 56 경기도평택시용이동 76,167 138 138 335 경기도남양주시와부읍덕소리 1,143 16 16 19 경상북도창녕군부곡면 13,735 4 4 1 울산시북구달천동 17,46 16 16 21 대구시달서구유천동 17,99 214 214 157 경상북도경주시충효동 2,973 5 5 1 경상북도포항시북구두호동 2,585 21 21 16 충청북도충주시연수동外 18,534 67 67 89 소계 578,518 3,958 3,958 4,686 자료 : 현대산업, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 17
3. 아이앤콘스 ( 자회사 ) 중 소규모부동산개발및리모델링전문업체 Point: 정부의수직증축허용으로리모델링사업확대시최대수혜 - 현대산업개발이사업다각화의일환으로중 소규모부동산개발을위해설립 - 지분 95.2% 로부동산전문시행사업무병행 - 주요사업은다양한부동산상품개발로부동산개발사업, 리모델링사업, 옵션사업 1 용도변경을수반한개발형리모델링사업 - 중 소규모공동주택리모델링사업 - 상가 / 일반건물리모델링사업 2 CM사업 (Construction Management) - 발주처가필요한건설사업관리위탁업무, 즉공사감리용역 - 건설공사에기획 / 타당성 / 설계 + 조달 + 시공 (EPC)/ 감리및평가 3 PM사업 (Project Management) - 부동산개발 Projects 진행하는업무 - 토지매입 / 디자인 / 시공사선정 / 자금조달 (Financing)/ 마케팅 ( 분양 ) [ 그림 23] 아이앤콘스매출및영업이익 18 ( 십억원 ) 매출액영업이익순이익 14 1 6 1 115 15 17 2 3.3 3.2 26-3.9-2.3 9.7 9.5 11. 1.9 12. 11.9-2 21 211 212 213E 214E 자료 : 아이앤콘스, 메리츠종금증권 [ 표 6] 아이앤콘스수주현황 ( 단위 : 백만원 ) 구분 구분 도급 ( 분양 ) 액 세대수 착공 ( 예정 ) 월 신도림공동주택 도급 25,2 189 213.1 충무로리모델링 도급 11,8 288 213.4 은평아이파크포레스트게이트 자체 47,644 814 211.9 안산신길 IPARK 자체 136,524 441 212.3 남양주별내아파트 자체 378,671 1,83 213.5 인천청라오피스텔 자체 46,7 253 213 년이후 합계 734,739 2,78 자료 : 아이앤콘스, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 18
III. 투자포인트 3 신성장사업 1. 통영 LNG 민자발전사업자 통영 LNG 민자발전 Point: 통영 LNG 민자발전사업자로선정 1 제 6차전력수급기본계획에따라통영 LNG 민자발전사업자선정 - 217년까지경남통영에 92만KW급 LNG 복합화력발전소 1기와 LNG 인수기지 - 중부발전과 MOU 체결및현대산업주관사 + 중부발전건설및관리담당 - 사업비 2.5조원, 공사비 1.9조원 - 214년 9월착공, 218년 1월부터상업운전개시예상 2 향후제 7차전력수급기본계획에통영 LNG 복합화력발전소 2호기신청할계획 [ 표 7] 통영 LNG 발전소개요 사업명 사업자 통영 LNG 복합화력발전소 현대산업개발 사업비 ( 공사비 ) 2.5 조 (1.9 조 ) 설비용량 92 만 kw 투자자 FI 6%, SI 3%, CI 1%( 현대산업 ) 위치 경남통영시광도면안정리안정일반산업단지내 공사기간 214.9~218.1 자료 : 사업보고서, 메리츠종금증권 [ 그림 24] LNG 발전소예정부지 진주 77 안정국가산업단지 진해만 한국가스공사통영생산기지 안정리 안정일반산업단지 대전 ~ 통영고속도로 통영시청 덕포리 LNG 발전소예정부지 (2 만 7557m 2 ) 자료 : 사업보고서, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 19
III. 투자포인트 3 신성장사업 2. 부산신항 2-4 단계민자사업자 부산신항민자사업 Point: 부산신항 2-4단계우선협상자선정 1 부산신항개발 2-4단계, 현대산업 + 현대상선컨소시엄우선협상자선정 - 총사업비 6,446억원, 공시기간 214년 3월착공 ~ 218년 12월준공 - 현대산업와현대상선각각지분 5% 으로 3년간운영권보유 2 부산신항 2-4단계개요 - 부산항신항진입항로바로앞에위치, 입지조건우수 - 길이 1.5km, 수심 17m 컨테이너크레인 1기로연간 24만 TEU 물량처리 - 27년공모당시쌍용건설컨소시엄우선협상대상자선정, 금융위기로인한사업포기로차순위협상대상자인현대산업컨소시엄선정 [ 표 8] 부산신항개발개요 사업명 부산항신항남컨테이너부두 2-4 단계터미널건설 사업자현대산업개발, 현대상선 ( 각각지분 5%) 총사업비 규모물량처리능력 약 6,5 억원 길이 1.5km, 수심 17m, 컨테이너크레인 1 기 연간 24 만 TEU 사업기간 214.3~218.12 운영권 사업완료후 3 년간운영권보유 자료 : 사업보고서, 메리츠종금증권 [ 그림 25] 부산신항개발계획도 진해시 29 년 2 월 (4 선석 ) 29 년 6 월 (3 선석 ) 26 년 6 월 (6 선석 ) 부산강서구 2-5 단계 215 년이후 (2 선석 ) 2-1 단계 1-2 단계 1-1 단계 서컨테이너터미널 2-6 단계 215 년이후 (3 선석 ) 215 년이후추정 (3 선석 ) 북컨테이너터미널 남컨테이너터미널 2-4 단계 2-3 단계 2-2 단계 211 년말 (4 선석 ) 29 년하반기 (4 선석 ) 가덕도 27 년 (1 선석 ) 다목적부두 자료 : 메리츠종금증권 [ 표 9] 부산신항출자지분 구분 건설출자자 운영출자자 재무적투자자 현대산업개발등 한진해운 K-line 양밍 현대상선 산업은행 KIF 당초 15% 35% 1% 1% 1% 2% 변경 ( 안 ) 5% 5% 자료 : 한국항만물류협회, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 2
III. 투자포인트 3 신성장사업 3. GTX( 수도권광역급행철도 ) 컨소시엄리더 214년상반기구체적안건발표 Point: GTX 컨소시엄리더로지속적으로추진중 1 수도권과서울을잇는광역철도로수도권통합생활권조성이목표 - 킨텍스 ~ 동탄, 송도 ~ 청량리, 의정부 ~ 금정까지 3개노선약 14.7km건설사업 - 총사업비 14조원에달하는대규모사업 - 박근혜정부 14대국정과제포함 - 경기도의강력한지지로사업추진시현대산업컨소시엄리더가능성높음 2 GTX 사업현재상황 - 예비타당성검토문제로착공이미뤄지고있음 - 민자사업추진 정부고시사업전환 정부 + 민자공동사업추진예상 - 국토부의예산및정책방향변경으로 GTX 3개노선동시착공이어려워질경우일부구간 ( 서울동북부 KTX 함께사용 ) 부터착공하는사항검토중 [ 표 1] GTX 개요 사업명 총노선 수도권광역급행철도 3 개노선총 14.7km A 노선 : 킨텍스 ~ 수서 ( 동탄 ), 46.3km(74.8km) B 노선 : 송도 ~ 청량리, 49.9km C 노선 : 의정부 ~ 금정, 49.3km 목적사업자 자료 : GTX, 메리츠종금증권 수도권통합생활권조성 현대산업개발컨소시엄 [ 그림 26] GTX 노선도 의정부 안산선공유 KTX 공유 킨텍스 대곡 연신내 노선 C 창동또는상계 인천시장 부 2-2 평 당아래 서울역여의도 신도림 용산 양재 청량리 강남 수서 송도 노선 B 금정 과천 성남또는판교 노선 A 노선A 고양킨텍스 ~ 동탄신도시 (74.8km) 노선B 청량리 ~ 인천송도 (49.9km) 노선C 의정부 ~ 군포금정 (49.3km) 동탄 죽전또는기흥 자료 : GTX, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 21
IV. 투자포인트 4 보유자산가치 현대산업보유자산 1.6조원투자자산.6조원 = 약 2.2 조원보유 보유자산가치 Point: 보유자산 1.6조원 + 투자자산.6조원으로약 2.2조원보유 1 보유자산약 1.6조원 - 현대아이파크몰.8조원 + 호텔아이파크 2,2억원 - 미분양건물 3,394억원 + 삼성동사옥 2,5억원 2 투자자산약.6조원 - 상장사 : 현대 EP, 삼양식품, 현대상선, 현대종합상사 1,314억원 - 비상장사 : 아이앤콘스, 영창뮤직등 4,979억원 [ 그림 27] 현대산업지분구조 정몽규외 7 인 18.8% 현대산업개발 3.4% 56.6% 아이서비스 9.9% 아이콘트롤스 46.3% 현대 EP 2.% 17.7% 95.2% 아이앤콘스 56.6% 82.6% 영창뮤직 6.% 46.7% 81.5% 현대아이파크몰 5.5% 아이시어스 1% 아이파크스포츠 1% 호텔아이파크 23.8% 평택동방아이포트 66.% 북항아이브리지 1% 부산컨테이너터미널 자료 : 사업보고서, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 22
[ 표 11] 투자자산 : 상장사 ( 단위 : 억원 ) 213.9.23 종가기준 회사명 보유주식수 지분율 (%) 주가 ( 원 ) 지분가치 적용가치 (3% 할인 ) 현대 EP 14,757 46.3 7,41 1,93 765 삼양식품 1,331 17.7 22, 293 25 현대종합상사 447 2. 26,65 119 83 현대상선 2,37 1.4 18,25 372 26 1,877 1,314 자료 : 사업보고서, 메리츠종금증권 [ 표 12] 투자자산 : 비상장사 ( 단위 : 백만원 ) 213.6.3 회사명 최초취득금액 보유주식수 지분율 적용가치 ( 장부가치 ) 아이서비스 9,56 8 56.6 16,395 아이앤콘스 2,67 1,193 95.2 33,471 영창뮤직 27,681 92,483 82.6 49,312 현대선물 2,8 4 8.7 3,749 코리아이플렛폼 3, 733 1 3,184 현대경제연구원 1 21 1.5 477 현대오일뱅크 5,17 3,36 1.4 42,665 현대기업금융 3,388 1,7 9.3 1,819 대한주택보증 5 3,62.5 18,756 강남순환도로 265 414 1.8 2,7 광명경전철 5 1 5 5 비엔씨티 3 2,878 6.5 14,391 마산해양신도시 295 59 29.5 295 대구뮤지엄서비스 25 149 15 744 영진글로벌 435 767 1.8 3,835 드림허브프로젝트금융 1 4, 2 2, 웰컴에듀서비스 23 12 7 598 북항아이브리지 1 15,96 66 79,53 동두천드림파워 8 7,712 16 38,56 포천연천파워빌리지 28 89 7.8 445 늘푸른파주양주 1 12 7.3 6 삼송스마트에듀 16 27 3.5 136 부산컨테이너터미널 1 1 1 서울-춘천고속도로 29 16,19 25 83,654 부산김해경전철 475 9,16 25 43,51 울산동방아이포트 27 1,542 14.6 7,712 마산아이포트 25 2,941 25 14,77 평택동방아이포트 25 1,734 23.8 8,669 건설공제조합 1,25 16 2,119 계 497,914 자료 : 사업보고서, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 23
[ 표 13] 재고자산 : 건물 ( 단위 : m2, 억원 ) 구분 소재지 면적 취득가액 장부가액 공시지가 서울강남삼성동 87 I'PARK 상가 414 1 1 1 강원고성원암리 362-1 현대설악콘도 31,68 23 15 15 부산해운대구우동해운대 I'PARK 9,28 156 156 325 부산해운대구우동해운대 I'PARK 상가 2,512 43 43 43 부산해운대구우동해운대 I'PARK 판매시설 1,534 26 26 26 건 물 부산해운대구우동해운대 I'PARK 업무시설 13,771 235 235 235 경기수원권선구권선동아이파크시티 1 차 23,151 369 369 352 경기수원권선구권선동아이파크시티 2 차 121,925 1,997 1,997 1,88 경기수원권선구권선동아이파크시티 2 차상가 182 7 7 7 경기고양덕양구신원동삼송 I'PARK 33,424 587 587 479 경기고양덕양구신원동삼송 I'PARK 상가 157 5 5 9 울산우정동 I'PARK 발코니등옵션 14 14 14 소계 237,166 3,472 3,463 3,394 자료 : 사업보고서, 메리츠종금증권 [ 그림 28] 보유자산가치 현대산업보유자산가치 미분양건물 3,394 억원 현대아이파크몰 5,6 억원 삼성동사옥 1,75 억원 호텔아이파크 2,2 억원 자료 : 사업보고서, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 24
IV. 투자포인트 3 자산가치 1. 현대 EP 석유화학주요원료생산및공급 Point: 화학소재수직계열화 + 중국대풍생산공장증설로성장모멘텀확보 - 자동차, 전기 / 전자, 소비재및건설산업용용도의플라스틱소재생산업체 - 현대산업개발이지분 46.3% 보유중. - 212년동부하이텍삼동흥산 PS울산공장인수로화학소재수직계열화완비 - 213년중국대풍현지법인의생산공장증설로중국및동남아시장공급확대 - 1H13 기준사업부별매출구성은 PP사업부 45%, PE사업부 13%, PS사업부 42% 1 PP사업부 (Polypropylene): 13년매출 4,152억원, 영업이익 25억원전망 (OPM 6%) - 자동차외장재및파이프등건자재용소재생산 2 PE사업부 (Polyethylene): 강관및강관접착소재, 저장용기소재생산 3 PS사업부 (Polystyrene): 매출 3,914억원, 영업이익 138억원 (OPM 3.5%) - 범용플라스틱소재및발포용소재생산 - 전기 / 전자용플라스틱외장및용기, 단열재및포장재, 패널코어생산 - 삼성전자, LG전자등안정적거래선확보로공급확대중 [ 그림 29] 현대 EP 매출액 (ifrs 별도 ) 중국대풍현지법인생상공장증설로매출증가세 9 8 7 ( 십억원 ) CAGR 23.6% 매출액 628 689 758 8 6 5 453 4 3 2 224 211 1 28 29 21 211 212 213E 214E 자료 : 현대 EP, 메리츠종금증권 [ 그림 3] 현대 EP 영업이익, 순이익및영업이익률 (IFRS 별도 ) 3 25 2 15 1 5 ( 십억원 ) 영업이익당기순이익영업이익률 ( 우 ) 3.3% 3.1% 3.1% 3.% 2.4% 2.6% 1.3% 24.8 22.7 19.8 19.9 17.8 18.3 14.9 14.3 1.6 7.5 8.2 9. 5.1 5.8 28 29 21 211 212 213E 214E 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% 자료 : 현대 EP, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 25
[ 그림 31] 현대 EP 사업부별매출비중 13% 13% 42% 1H13 45% PP 사업부 PS 사업부 PE 사업부 39% 212 48% 자료 : 현대 EP, 메리츠종금증권 [ 그림 32] 현대 EP 주요제품 복합 PE/PP 엔지니어링플라스틱 PS/EPS PB 파이프 자료 : 현대 EP, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 26
IV. 투자포인트 3 자산가치 2. 아이파크몰 & 호텔아이파크 I PARK Mall: 임대업 Hotel I PARK: 호텔업 Point: 안정적인임대사업및호텔사업의이익개선가시화 1 용산아이파크몰 : 214년매출 1,75억원, 영업이익 193억원전망 (OPM 11%) - 1999년코레일임대 3년으로 229년만료후지속적으로갱신 - 차입금약 5,6억원에따른이자비용으로현대 BEP수준 - 213년 11월임대재계약 CGV/ 이마트등손익증가예상 2 호텔아이파크 : 214년매출 1,89억원, 영업이익 12억원전망 (OPM 6.3) -5년파크하얏트서울객실 185개 +13년파크하얏트부산객실 269개운영시작 [ 그림 33] 아이파크몰총매출및매출액 3 ( 십억원 ) 총매출 매출액 25 2 15 1 231 233 232 233 28 175 5 127 126 125 127 21 211 212 213(E) 214(E) 자료 : 아이파크몰, 메리츠종금증권 [ 그림 34] 아이파크몰영업이익, 순이익및영업이익률 213년 11월임대재계약 25. 2. 15. ( 십억원 ) 영업이익 (%) 11.% 11.% 1.8% 순이익영업이익률 ( 우 ) 12.% 1.% 1. 5.. -5. -1. -15..8-23.4 6.2 4.9% -16.5 13.5 14. -9.8 19.3.1 1. 8.% 6.% 4.% -2. -25. 2.% -3..6% 21 211 212 213(E) 214(E).% 자료 : 아이파크몰, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 27
[ 그림 35] 아이파크몰매출구성 1% 9% 16% 17% 총매출 2,316 억원 57% 특정특판임대관리직영기타 자료 : 사업보고서, 메리츠종금증권 [ 그림 36] 아이파크몰전경 자료 : 아이파크몰, 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 28
현대산업 전 주택밖에 모릅니다. (주택 개발자=시행사+시공사) [표 14] 호텔아이파크 개요 파크하얏트 서울 파크하얏트 부산 규모 지하 4 층, 지상 24 층 총면적 5 만 m2, 지하 6 층~지상 34 층 위치 서울시 강남구 대치동 부산 해운대구 수영만 객실 일반객실 147 개, 스위트 38 개 일반객실 2 개, 스위트 69 개 개관일 5.4.15 13.2.18 자료: 메리츠종금증권 [그림 37] 호텔아이파크 전경 (서울) 47 88 외환은행 코엑스 파크하얏트 서울 삼성역 88 61 47 동부간 선도로 모토로라 A/S센터 자료: 메리츠종금증권 [그림 38] 호텔아이파크 전경 (부산) 교 2호 수영 66 시네마 테크 부산 동백역 파크하얏트 부산 광안 대로 66 자료: 메리츠종금증권 메리츠종금증권 리서치센터 29
Appendix ( 역대정부별부동산정책 ) [ 그림 39] 역대정부별주택매매가격지수 11 (211.6=1) 대형 중형 1 과열기안정기과열기하락기 9 8 유럽재정위기 (212) 7 6 5 4 3 8.1 부동산투기억제정책 (88.8.1) 토지공개념도입 (9.1.1)) 금융실명제실시 (93.8.12) IMF 구제금융신청 (97.12.3) 주택건설촉진책발표 (99.8.2) 주택가격및재건축시장안정대책 (3.5~3.1) 리먼브라더스파산 (8.9.15) 2 '86 '88 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 자료 : 메리츠종금증권 4.1 부동산대책 (13.4.1) 8.28 전월세대책 (13.8.28) [ 그림 4] 주요부동산정책과주택매매가격변동률 25 (%) 주택매매가격증가율 2 15 1 5 부동산종합대책 (88.8.1) 21. 부동산투기억제대책 (9.4.13) 부동산실명제도입 (95.3.3) 분양가자율화 (99.1) 주택시장안정대책 (2.1.8) 등 5 차례 16.4 부동산시장안정화방안 (6.3.3), (6.11.15) 11.6 주택미분양해소및거래활성화방안 (1.4.23) 6.9-5 -5. 건설산업활성화방안 (.11.1) 주택건설촉진계획 (99.1.7) 국민참여부동산정책 (5.8.31) -1 주택경기활성화대책 (98.5.22) 건설산업활성화방안 (98.9.25) -12.4 건설및부동산경기활성화대책 (98.12.12) -15 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 자료 : 메리츠종금증권 주택시장정상화및서민주거안정대책 (11.12.7) 메리츠종금증권리서치센터 3
[ 표 15] 23~213 년부동산정책 노무현이명박박근혜 부동산정책방향 지속적인투기억제정책남발 경제위기로지속적인부동산규제완화정책 공급억제 - 수요확대정책으로변화 주택공급 주택공급축소 (22 년주택보급률 1% 달성 ) 주택공급확대 ( 보금자리주택 15 만공급 ) 공공및민간공급축소 ( 공공공급물량연간 7 만호 2 만호 ) 부동산시장 주택가격 전세가격 주택수요규제로투기억제정책시행 주택가격하락및주택미분양일부해소 주택가격일시적반등 전세가격상승전세및월세지속적상승전월세지속적상승 현상강남재건축 APT 사상최대폭등美리먼사태로글로벌경기침체시작 부동산및금융정책 주택거래신고제, 분양가상한제실시투기과열 / 투기지역지정제도 강남 3 구투기지역해제 (LTV, DTI 4% 5% 확대 ) 주택거래신고지역해제보금자리론지원대상및한도확대 하우스푸어지원제한적시행렌트푸어지원시행 세제강화 or 혜택 재건축개발환수금 1 가구 /1 주택양도세 ( 보유 3 년 2 년 ) 단기보유양도세중과완화 (1 년미만 5% 4%) 양도소득세 5 년전액면제 ( 기준조건에한함 ) 생애최초주택구입자취득세일시적전액감면 자료 : 메리츠종금증권 [ 표 16] 198~22 년부동산정책 전두환노태우김영삼김대중 부동산정책방향 주택경기활성화정책및투기억제정책순환 주택공급확대통한투기억제정책 지속적인주택시장안정화대책 주택경기활성화대책 투기억제정책 주택공급 82~86 년주택건설 115 만 5 천호 ( 공공 52%) 87 년주택부족현상및물가상승으로임대료급등 민간및공공부문 2 만호건설계획 (5 대신도시건설 ) 주택공급확대 : 주택시장수요와공급불균형해소 주택공급확대 : 15 만호장기임대주택건설 부동산시장 주택가격 전세가격 1981~1983 주택가격 4% 급증후 1983 이후안정 매매가대비전세가 81 년 26.5%, 87 년 122.2% 토지투기로토지가격급등및주택가격상승 주택가격안정 ( 주택보급률전국 9% 육박 ) 21 년부터주택가격하락및안정세 2 년부터전세가격상승전세부족현상심화 현상 88 올림픽경기호전부동산시장재과열 부동산투기복부인등장 IMF 구제금융신청 21 년서울강남지역재건축시장급등 부동산및금융정책 민간 APT 당첨권전매금지택지소유상한제검인계약서제도도입지가공시제도실시 금융실명제, 부동산실명제실시수도권지역분양가자율화무주택서민과근로계층주거복지향상제고 22 년前주택건설촉진책발표 22 년後강력한투기억제대책발표 세제강화 or 혜택 양도세율인하국민주택전매기간단축 토지초과이득세법 미분양주택할부금융제도양도세율감면 양도세 / 취득세 / 등록세감면소득공제확대 자료 : 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 31
Appendix 박근혜정부부동산정책 1. 8.28 부동산대책 1) 주택시장정상화 전세수요를매매로전환유도 (1) 취득세율영구인하 - 6억원이하 2% 1%, 6~9억원이하 2% 2%, 9억원초과 4% 3% (2) 실수요자중심의주택기금지원확대 - 생애최초주택구입자지원방식다양 1 집값최대 7%, 1.5% 금리, 만기 2년 (213년 3천호시범사업후확대 ) 2 현행주택구입자금지원금리 2.6~3.4% 추가금리완화검토 - 장기주택모기지확대 1 저금리, 장기 고정금리분활상환방식 2 기준시가 4억원 ( 시가 5~6억원 ) 취득시소득공제확대 2) 임대주택공급확대 (1) 공공임대주택확대 - 매입-전세임대한반기집중공급총 2.3만호목표 - 중장기적공공임대주택재고확충연간 11만호공급 ( 행복주택건설추진 ) (2) 민간임대주택활성화 1 금융지원, 금리인하, 대출한도확대 2 소형주택임대사업자임대소득세및법인세 2% 감면 3 준공후미분양임대주택으로활용가능 분양대금 5~8% 지원하여임대유도 3) 서민 / 중산층전월세부담완화 (1) 월세소득공제확대 - 월세지급액 5%, 연 3만원 6%, 5만원상향 (2) 저소득층월세 / 전세지원확대 - 대출한도전세보증금한도 7% 까지대출 메리츠종금증권리서치센터 32
2. 4.1 부동산대책 1) 공급억제 수요확대정책으로변화 (1) 공급물량조절기능 : 공공및민간공급조절 - 공공공급물량연간 7만호 연간 2만호 (6M2 이하소형 ) (2) 유효수요창출 : 세제, 금융, 청약제도개선 - 생애최초주택구입자취득세전액감면 (213년 6월말 ) 1 부부합산 6천만원이하 & 6억 85M² 이하주택 2 국민주택기금생애최초주택구입자금지원확대 금리인하 3 DTI( 총부채상환비율 ) 은행권자율, LTV( 주택담보대출비율 ) 7% 로완화적용 4 3년분할상환대출신설 상환부담완화및소비자선택권확대 - 양도소득세 5년전액면제 ( 기준요건에한해, 213년말 ) 1 9억원이하 & 신규 미분양구입시 2 1주택자소유 9억원 85M² 이하기존구입시 (3) 유효수요창출 : 세제, 금융, 청약제도개선 - 주택임대관리업신설, 토지임대부임대주택제도도입 - 85M² 이하주택 & 1년의무임대, 최초임대료 ( 시세이하 ) 및임대료인상률제한 - 재산세를공공임대주택수준으로감면, 양도세장기보유특별공제율 6% (4) 분양가상한제신축운영, 토지거래허가구역해제, 개발부담금한시감면추진 - 기존주택의전용면적 2주택공급가능 - 15년이상아파트안전성확보가가능한범위內수직증축리모델링 2) 하우스푸어지원제한적시행 (1) 3개월이상연체차주 캠코부실채권매입 or 보유지분매각옵션제공 (2) 정상차주 주택금융공사대출채권매입 + 은행금리수준이자납입 + 최장 1년간원금상환유예 ( 한도 : 13년 1조원 점진적확대 ) (3) 매각희망자 임대주택리츠에매각, 재임대 (5년) 주변시세로지불 ( 한도 : 5호 ) 3) 렌트푸어지원시행 (1) 집주인담보대출방식 ( 목돈안드는전세 I) - 집주인담보대출의이자를세입자가납부 대출금리인하적용 - 집주인다양한혜택 대출금에대한소득세비과세, 이자납입액 4% 소득공제, 양도세중과폐지, 대출규모에비례한재산세 종부세감면 (2) 임차보증금반환청구권양도방식 ( 목돈안드는전세 II) - 전세자금지원확대계획 - 소득요건상향 ( 부부합산 4 4.5천만원 ), 대출한도확대 ( 수도권 8천만원 1억원 ), 지원금리하향조정 (3.7% 3.5%) 메리츠종금증권리서치센터 33
[ 표 17] 8.28 부동산정책개요 전세수요매매전환유도임대주택공급확대서민, 중산층전월세부담완화자료 : 메리츠종금증권 4.1 대책핵심법안처리 다주택자양도세중과폐지 법인부동산양도시법인세 3%p 추가과세폐지 준공공임대주택장기보유특별공제 분양가상한제신축운영 개발부담금한시감면 정비사업 2 주택허용 및현금청산시기연장 수직증축리모델링허용 취득세율인하 6 억이하 1%, 6~9 억 2%, 9 억초과 3% 인하 다주택자차등세율폐지 장기주택모기지공급확대 주택금융공사모기지공급확대 장기 고정금리분할상환방식 13 년 21 조원 '14 년 24 조원 장기주택모기지소득공제확대 기준시가 4 억원이하로상향 근로자 서민구입자금지원확대 6 천만원 ('13 년한시 )/6 억이하 / 호당 2 억원적용금리소득 만기별로차등화주거용오피스텔대출대상포함 생애최초구입자금지원방식다양화 수익공유형모기지도입 손익공유형모기지도입 생애최초주택구입자금지원금 (2.6~3.4%) 추가완화검토 모기지보험가입대상확대 가입대상을다주택자까지한시확대 공공임대주택공급확대 하반기공공임대주택공급확대매입 전세임대하반기집중공급및조기입주추진 ( 총 2.3 만호목표 ) LH 보유준공후미분양주택 9 월부터 임대주택활용 가을철이사시기대비입주시기 1~2 개월조기화 중장기적공공임대주택재고확충 연 11 만호공급 행복주택건설차질없이추진 민간임대주택공급활성화 민간임대사업자지원확대 금리인하, 대출및매입대상주택확대 양도소득세, 소득세, 법인세감면 준공후미분양, 임대주택으로활용 전세보증금반환및모기지보증도입 수급조절용리츠, 준공후미분양 매입후임대주택활용 준공공임대주택, 토지임대부임대주택등민간임대사업활성화기반조성새로운유형도입리츠, 펀드등기업형임대사업자육성임대관리전문 " 주택임대관리업 " 활성화 월세이율하락유도월세부담완화를위한 6%, 5 만원상향조정월세소득공제확대주택바우처도입저소득가구전세자금요건완화 8% 상향대출한도보증금한도의 7% 까지대출소액임차보증금상향추진, 금액은 9 월중결정우선변제권강화임차보증금보증프로그램강화 메리츠종금증권리서치센터 34
[ 표 18] 과제별대응방안 단기추진과제 중장기추진과제 자료 : 메리츠종금증권 주택시장정상화임대주택공급확대서민 중산층전월세부담완화가을이사철임차인애로해소등 4.1 대책핵심법안처리 관련법개정 기국회제출 취득세율인하 지방세법개정 13.9 월국회제출 주택금융공사모기지공급확대 주금공업무계획반영 '13. 하~'14 장기모기지이자소득공제확대 소득세법개정 13.9 월국회제출 서민, 근로자구입자금개선 기금운용계획변경 13.9 월 수익, 손익공유형모기지도입 기금운용계획변경 13.1 월 모기지보험가입대상확대 감독규정등개정 13.9 월 공공분양용지를공공임대용지로보금자리주택법시행령전환개정 13. 하 매입 준공공임대융자확대 기금운용계획변경 13.9 월 매입임대사업자세제지원확대 조세특례제한법개정 13.9 월국회제출 준공후미분양임대주택활용 보증상품출시 13.9 월 월세소득공제확대 소득세법개정 13.9 월국회제출 주택임대차보호법시행령 소액임차보증금우선변제권개선 개정 13. 하 저소득가구전세자금지원확대 기금운용계획변경 13.9 월 전세보증금반환보증도입 대주보정관개정 13.9 월 시중전세금보장상품개선 서울보증보험내규개정 13.9 월 13.9 월 ( 일부 주택임대차표준계약서홍보 지지체등홍보 기추진 ) 전월세지원센터운영강화 운영강화 13.9 월 불공정중개행위등단속강화 집중단속등 13.9~1 월 행복주택등공공임대주택재고 지속확대 인허가등 계속 주택바우처도입 모델구축후시행 중장기 리츠 펀드등기업형임대사업자 육성 투자규제완화 중장기 주택임대관리업활성화 지원방안강구 중장기 [ 표 19] 수익공유형, 손익공유형모기지기본구조 ( 안 ) 구분 수익공유형 손익공유형 정책대상 목돈없는사회초년생 전세금등목돈있는무주택자 대상주택 주택가격 6 억원이하, 전용면적 85m2 이하인기존주택과미분양아파트 금리 ( 임대료 ) 연 1.5% 연 1%, 6 년차부터 2% 대출기간 2 년원리금분할상환 2 년만기일시상환 대출한도 주택가격의최대 7%(2 억원한도 ) 주택가격의최대 4%(2 억원한도 ) 집값변동위험 수익만공유. 손실은주택구입자귀속 수익, 손실모두공유 수익배분 수익을공유하나기금수익률상한제한 (5%) 지분율에따라기금과수익을공유 경제적실질 대출 (Debt) 지분 (Equity) 원리금상환부담 상대적으로높음 낮음 ( 지분성격으로만기일시상환 ) 5 년내매각시조기상환수수료부과 5 년내매각시조기상환수수료부과 조기상환 (~3 년 1.8%, 3~5 년.9%) (~3 년 2.3%, 3~5 년 1.15%) 자료 : 메리츠종금증권 메리츠종금증권리서치센터 35
손익계산서 ( 억원, 원, 배,%) 요약손익계산서 211 212 213E 214E 215E 매출액 41,79 33,341 38,668 41,944 47,467 매출원가 33,263 29,93 34,574 37,62 41,762 매출총이익 7,816 3,437 4,94 4,882 5,75 판매비와관리비 3,89 2,399 3,162 2,852 3,18 기타손익 259 277 321 348 394 영업이익 4,8 1,38 932 2,3 2,525 금융수익 -1,94-775 -54-56 -35 종속 / 관계기업관련손익 15 21 3 3 4 기타영업외손익 19 132-17 174 2 세전계속사업이익 2,949 415 252 1,673 2,216 법인세비용 71 359 142 418 554 당기순이익 2,247 56 11 1,255 1,662 지배주주지분순이익 2,217-1 55 1,152 1,521 시가총액 12,665 16,321 18,13 18,13 18,13 기업가치 (EV) 31,624 38,545 38,546 36,82 33,38 주당데이터 (W) 기말주식수 ( 만주 ) 7,538 7,538 7,538 7,538 7,538 SPS 54,493 44,227 51,294 55,64 62,966 EPS( 지배주주 ) 2,942-1 73 1,528 2,18 CPFS 8,347 2,726 1,918 3,634 4,145 EBITDAPS 5,811 1,91 1,868 3,31 3,938 BPS 31,635 3,899 3,793 32,141 33,977 DPS 7. 2. 2. 2. 2. Valuation(x) PER 5.7 339.3 16.2 12.2 PCR 2. 7.9 12.9 6.8 6. PSR.3.5.5.4.4 EBITDA 4,38.7 1,44. 1,47.8 2,488.2 2,968.7 PBR.5.7.8.8.7 EV/EBITDA 7.2 26.8 27.4 14.5 11.2 수익성과효율성매출총이익률 19. 1.3 1.6 11.6 12. 영업이익률 9.8 3.1 2.4 4.8 5.3 순이익률 5.5.2.3 3. 3.5 EBITDA 마진율 1.7 4.3 3.6 5.9 6.3 ROA 3.5.1.2 1.8 2.3 ROE 9.5..2 4.8 6.1 ROIC 6.5.9 1. 3.7 4.8 성장성매출액증감율 17.3-18.8 16. 8.5 13.2 매출총이익증감율 33. -56. 19.1 19.2 16.9 영업이익증감율 7.3-74.1-1.2 117.7 24.4 순이익증감율 151.1-97.5 96.9 1,43.5 32.5 메리츠종금증권리서치센터 36
대차대조표 ( 억원, 원, 배,%) 요약대차대조표 211 212 213E 214E 215E 유동자산 5,25 47,464 48,431 5,58 53,684 현금및현금성자산 4,975 3,428 3,84 5,246 7,71 매출채권 2,8 3,166 3,197 3,229 3,294 재고자산 22,289 22,229 22,451 22,676 23,129 비유동자산 17,338 18,92 18,677 18,659 18,772 유형자산 7,841 8,935 8,632 8,526 8,465 무형자산 243 23 218 26 196 투자자산 5,73 5,358 5,429 5,529 5,714 자산총계 67,363 66,385 67,17 69,167 72,456 유동부채 26,142 25,58 25,585 25,742 26,799 매입채무 4,259 4,238 5,1 5,81 6,613 단기차입금 1,639 8,526 7,526 6,726 6,526 유동성장기부채 1,847 5,78 4,98 4,49 4,23 비유동부채 16,393 16,598 17,281 18,76 18,794 사채 1,371 8,74 7,972 8,172 8,272 장기차입금 723 3,657 3,557 3,537 3,517 부채총계 42,535 42,16 42,867 43,818 45,593 자본금 3,769 3,769 3,769 3,769 3,769 자본잉여금 1,789 1,789 1,789 1,789 1,789 이익잉여금 19,34 18,86 18,714 19,719 21,93 비지배주주지분 737 755 81 913 1,54 자본총계 24,828 24,278 24,241 25,348 26,863 재무안정성부채비율 171.3 173.4 176.8 172.9 169.7 유동비율 191.4 186.1 189.3 196.2 2.3 차입금의존도 35.1 39.3 36. 33.3 31.3 이자보상배율 2.9 1..9 2.2 2.8 금융비용부담률 3.3 3. 2.6 2.2 1.9 현금흐름표 ( 억원, 원, 배,%) 요약현금흐름표 211 212 213E 214E 215E 영업활동현금흐름 -1,294-466 2,72 3,125 3,57 당기순이익 ( 손실 ) 2,247 56 11 1,255 1,662 유형자산감가상각비 357 386 463 447 433 무형자산상각비 16 17 12 11 11 투자활동현금흐름 1,227-3,23-19 -435-53 CAPEX -512-2,2-16 -341-373 무형자산의감소 ( 증가 ) -435-264 -42-7 -144 재무활동현금흐름 492 1,952-2,136-1,249-513 차입금증감 1,217 2,459-1,989-1,12-366 배당금지급 -411-535 -147-147 -147 자본의증가 -3,188 자기주식의처분 ( 취득 ) 현금증가 42-1,547 376 1,441 2,464 기초현금 4,555 4,975 3,428 3,84 5,246 기말현금 4,975 3,428 3,84 5,246 7,71 메리츠종금증권리서치센터 37
Compliance Notice 동자료는작성일현재사전고지와관련한사항이없습니다. 당사는동자료에언급된종목과계열회사의관계가없으며 213년 9월 24일현재동자료에언급된종목의유가증권 (DR, CB, IPO, 시장조성등 ) 발행관련하여지난 6개월간주간사로참여하지않았습니다. 당사는 213년 9월 24일현재동자료에언급된종목의지분을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사의조사분석담당자는 213년 9월 24일현재동자료에언급된종목의지분을보유하고있지않습니다. 본자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. ( 작성자 : 김형근, 김재윤 ) 동자료는투자자들의투자판단에참고가되는정보제공을목적으로배포되는자료입니다. 동자료에수록된내용은당사리서치센터의추정치로서오차가발생할수있으며정확성이나완벽성은보장하지않습니다. 동자료를이용하시는분은동자료와관련한투자의최종결정은자신의판단으로하시기바랍니다. 투자등급관련사항 1. 종목추천관련투자등급 ( 추천기준일종가대비 4등급 ) 아래종목투자의견은향후 6개월간추천기준일종가대비추천종목의예상목표수익률을의미함. ㆍStrong Buy : 추천기준일종가대비 +5% 이상. ㆍBuy : 추천기준일종가대비 +15% 이상 ~ +5% 미만. ㆍHold : 추천기준일종가대비 +5% 이상 ~ +15% 미만. ㆍReduce : 추천기준일종가대비 +5% 미만. 2. 산업추천관련투자등급 ( 추천기준일시장지수대비 3등급 ) 아래산업투자의견은시가총액기준산업별시장비중대비보유비중의변화를추천하는것. ㆍ비중확대 (Overweight). ㆍ중립 (Neutral). ㆍ비중축소 (Underweight) 현대산업 의투자등급변경내용 추천확정일자 자료의형식 투자의견 목표주가 담당자 주가및목표주가변동추이 213.9.24 기업분석 Buy 35, 김형근 4, 35, 주가 목표주가 3, 25, 2, 15, 1, 5, 211.9 212.2 212.7 212.12 213.5 메리츠종금증권리서치센터 38