ISSUE FOCUS No.10 April. 2017 오피스임대시장의진화, 공유오피스 확산으로부터의교훈 김성제 / 오진석 02-787-0086 sjkim@koramco.co.kr 이른바 초불확실성의시대 에서오피스임차인들의최대관심사는점유하고있는면적의적정성, 증감의유연성, 비용효율성일것이다. 이러한관심사는업무공간의공유, 업무상의협업, 지식과경험의공유등의노력을통해 적절한해법을찾는모습들로구체화되고있다. 그런데그노력들은내부가아닌 공유오피스 라는외부로부터의 동력에의해빠르게확산되고있다. 기존의서비스드오피스를넘어선공유오피스로의진화는전통적인오피스 임대와임차에대한개념뿐만아니라영역까지도확장시키고있다. 오피스임대인들에게는고객이자경쟁자인 공유오피스의국내외동향과특징을살펴보고그로부터의시사점을도출해본다. 서비스드오피스와공유오피스의비교 [ 서비스드오피스 (serviced office)] 사전적의미 : 사무공간뿐만아니라가구, 비품, 비서까지빌려주는사무실 [ 국립국어원] - 유사용어 : managed office, business center, executive suite A serviced office is fully equipped and managed by a facility management company, which then rents individual offices or to other companies [Wikipedia] Serviced offices are the ultimate property outsourcing tool [FT] 운영방식 : 신용도높은오피스공급업체가오피스의일부또는전부를장기임차하여개인, 소규모회사, 스타트업들에게다양한형태의조건으로재임대하는방식으로운영 - 1980년대미국에서시작된서비스드오피스는 1990 년대본격적으로성장하기시작하였고, 2000 년대글로벌공급업체의국내진출이시작되었음 대표적기업 : 리저스(Regus, 1989), TEC(1994), CEO Suite(1997) [ 공유오피스 (coworking office)] 서비스드오피스가사적공간, 규격화된공간중심이라면공유오피스는공유공간( 회의공간, 라운지, 휴게/ 편의공간 ), 맞춤형공간중심의오피스를공급 - 공유오피스의운영방식은서비스드오피스와큰차이가없으나, 멤버쉽과비지정좌석제 운영등네트워킹과운영의유연성이보다넓고큼 Koramco Research & Development Office 1 1
- 최근 IT, 금융, 문화관련스타트업, 소규모회사, 대기업의특수부서(TFT, 창의성, 트렌드, 교류가필요한팀) 를중심으로공유오피스입주가증가 - 입주사의여건에따라사무실을축소또는확장하거나, 다른지점으로의이동도가능하다는 특징이있음 공유오피스는 지식 과 경험 을공유할수있는 공간 에집중 - 공유오피스는기존서비스드오피스의개념에더해, 커뮤니티매니저(on-site Community manager) 가상시거주하면서입주사( 멤버) 간교류를촉진하고, 협업(collaboration) 과혁신 (innovation) 을이뤄낼수있도록적절한공용공간과프로그램을지속적으로제공 대표적기업 : 위워크(WeWork, 미국, 2010) - 최근기존 서비스드오피스 공급업체들도 공유오피스 개념을도입하면서 서비스드오피스 와 공유오피스 의경계가모호해졌음 이와같은흐름을고려하여본보고서에서는 서비스드오피스 를 공유오피스 범 주에포함하여분석함 - 서비스드오피스가공유오피스로수렴되어(converging) 나타난오피스형태를 flexible workspace 로표현하기도함 [Colliers, 2017] 검토배경 공유오피스의등장과확산에따라, 전통적인오피스시장에서의 임대( 인), 임차( 인), 임대방식 등의개념도진화하고있음 오피스는협업과교감을위한공간으로진화할것이다(Offices will become places of collaboration and connection; BBC) 공유사무실은전통적오피스빌딩에새로운임차인들을모으고있다. 그들은프 리랜서와작고젊은스타트업들인데, 공유사무실이아니었더라면그런오피스빌 딩에발도들이지못했을것이다. 공유사무실은오피스빌딩의공실률을낮추는데 일조할것이다 (Coworking spaces in traditional office buildings are bringing in tenants...these spaces could even end up helping to raise office occupancy to the extent that the coworking space within office buildings is being used by those tho would not otherwise be in office buildings, such as freelancers and small, young startups; Forbes) 임대방식, 임대기간, 공간구성, 임차인서비스, 임차인의유형등이확장및다각화되고있음 Koramco Research & Development Office 2 2
- 규모와이용방식에따라비지정좌석(hot desk), 전용좌석(dedicated desk), 프라이빗사무실 (private office) 형태로임대 - 멤버쉽가입만으로도전세계오피스지점들의사무공간, 회의실등을예약하고활용할수있음 공유오피스는오피스자산을운영하는플레이어들에게새로운고객이자동시에잠재적인 경쟁자이기도함 - 공유오피스공급업체는동종업계보다는 오피스 그자체를경쟁자로정의 ( We are competing with offices not other co-working spaces, Bloomberg) 최근국내에서도공유오피스이용이확산되고관련공급업체들의성장이두드러지고있어, 이에대한진단과평가를통해향후대응방안을모색 - 임차인, 임대인, 자산관리회사입장에서공유오피스의확산이미칠영향과대책을강구 국내외공유오피스시장의동향과특징 07년글로벌공유오피스지점수는 75 개에불과했으나, 16년말기준 11,300 개로급증 - 뉴욕, 런던, 멜버른등세계주요도시중심으로공유오피스의공급이집중되었고, 15년중국 1선 도시( 베이징, 상하이 ) 를중심으로약 500 여곳의공유오피스가새롭게들어섬 [JLL China, 2017] 공유오피스이용자수( 멤버) 는더욱빠른속도로증가중 공유오피스 이용자수 * 자료: Deskmag(2017) 글로벌공유오피스증가추이 2013 2014 2015 2016 2017(f) 3,400 개 5,780 개 8,700 개 11,300 개 13,800 개 15만명 30만명 51만명 84만명 118만명 미국공유오피스대표기업 공유오피스보유면적 ( 총누계, 2016 년기준) 공유오피스신규확보면적 (2014~2016 년) 1 Regus 158 만m2 WeWork 22만m2 2 WeWork 41만m2 Regus 8만m2 3 Premier 7만m2 Uber Offices 1만m2 4 Carr 3만m2 Coworkrs 0.7만m2 5 CIC 2만m2 Pipeline 0.4만m2 * 자료: Magazine B(2016) Koramco Research & Development Office 3 3
10 년이후국내에서도공유오피스지점수가크게증가하면서, 글로벌서비스드오피스 업체들과신생로컬공유오피스업체들의경쟁이시작 - 1 인창조기업 1, 스타트업 ( 벤처기업 2 ) 등의도심입지수요, 오피스임대의질적제고수요, 지식 및경험의공유네트워크수요확대가공유오피스임차수요로가시화되고있음 국내외서비스드오피스공급업체들도이들수요에부응하기위해공유오피스로 의변화를꾀하는양상 * 1 인창조기업수 : 13년 1.8 만개 14년 2.5 만개 15년 5.6 만개 ( 중소기업청) 13년부터글로벌공유오피스공급업체와국내로컬공유오피스공급업체의시 장확대움직임이본격화 * 국내공유오피스지점수 : 12년 16 개 14년 18 개 16년 50개 ( 자료: 12~ 14 년, Instant Offices; 16 년, Colliers, 서울소재공유오피스) 최근국내오피스자산관리회사(AMC) 들도서비스드오피스가제공하고있는공간 과입주자서비스일부를제공하기시작 * 파르나스 ( 공용공간전용층, 컨시어지, 주차관리 ), 스테이트타워남산 ( 컨시어지 ), 롯데월드타워 ( 공 용라운지전용층 ) 2016 년국내공유오피스지점개설주요사례 Operator District Building Size( m2) 위워크 CBD 대신증권명동 20,000 위워크 GBD 홍우 1 6,500 패스트파이브 GBD 브랜드타워 5,570 스튜디오블랙 ( 현대카드 ) GBD 홍우2 5,570 CEO Suites GBD 파르나스 3,720 * 자료: Colliers, The flexible workspace outlook report(2017) 공유오피스의핵심 : 협업(Collaboration) 과네트워킹 - 공유오피스에서의 협업 은 1공용공간(communal spaces), 2프로그램/ 이벤트, 3커뮤니티 매니저를통해이용자들의적극적이고빈번한네트워킹을통해이루어짐 공용공간 : 컨퍼런스룸, 라운지, 테라스카페, 폰부스, 프린트룸, 미팅부스, 키 친, 레크레이션/ 게임/ 운동공간등( 각층마다구성) 프로그램 : 이용자들이직접기획하는강의, 워크숍, 멘토쉽, 커뮤니티매니저에의 한컨퍼런스, 네트워킹파티등 1 창의성과전문성을갖춘 1인또는 5 인미만의공동사업자로서상시근로자없이사업을영위하는자(1 인창조기업육성에관한법률) 2 중소기업으로서신기술과아이디어를독자적인기반위에서사업화하려는기업( 벤처기업육성에관한특별법). `스타트업`은설립된지오래되지않은신생벤처기업으로, 자체적인비즈니스모델을갖춘그룹이나프로젝트성회사를말함(Wikipedia). 대규모자금을조달( 투자) 받기이전단계라는점에서벤처기업과구분하여칭함. Koramco Research & Development Office 4 4
커뮤니티매니저 : 이용자들의크고작은고민해결, 각종 IT 서비스지원, 국내외 이용자들간의지속적인네트워킹지원 - 공유오피스이용자의업무성과가보다높고자기일을의미있게여길가능성이더욱 큰것으로조사 [ 미시건대그레체스프라이처교수, HBR 2015] 경쟁보다는협업, 자신의일에대한상당한통제권, 일에대한체계와동기, 강한 공동체의식등주로 비강제적현상 때문인것으로분석 물리적으로디자인이잘된근무환경과잘설계된업무경험의조합, 그리고타사이 용자들과의소통을두려워하지않도록조성된여건도효과적 비용측면 : 입주사는공유오피스임대시기존일반오피스임대에비해연간약 25% 내외의비용절감효과가있는것으로나타남 - 임대료외에관리비, 유지보수, 청소, 설계/ 건축(Fit In & Out), 각종편의시설및부대비용을 포함하여고려 위워크의자료[New York 사례, 2016] 와컬리어스의분석자료[Hong Kong 사례, 2017] 모두약 25% 수준의비용절감효과가있는것으로보고함 공유주택(Co-living Space) 의등장 : 주거공간의공유플랫폼 - 16 년뉴욕월스트리트의공유오피스(2~6 층) 빌딩에공유주택(7~27 층) 브랜드인 WeLive 를런칭 공용주방, 라운지, 웰니스스튜디오 ( 요가, 영화), 바, 공용세탁실, 테라스등의공용공간과 거주자들간소통을위한이벤트, WeLive App 서비스제공 : Furnished, Flexible Apartments 총 200개유닛으로 1~3 인실구성, 최대 400 명수용( 뉴욕) * 각유닛에는샤워실, 침대, 가구, TV, 취사도구, 인터넷, 청소/ 컨시어지서비스제공 중개수수료, 신용도조사등을없애고, 수일, 수개월단위의계약도가능토록하여 거주기간의유연성을확보 * 거주자구성 : 위워크이용자 40%, 위워크직원 30%, 기타이용자 30% * 비용 : 유닛에따라인당월$1,200 ~ $1,640( 알링턴 ), $1,900 ~ $3,050( 뉴욕) Koramco Research & Development Office 5 5
시사점 [ 임차인] 공유오피스의확산은 1인기업과스타트업의수요증가를반영할뿐만아니라 오피스공간디자인과서비스에관한새로운접근을요구하고있음 - 임차인인입주사구성원들로하여금보다진전된협업과상호네트워킹이촉진될수있는 최적의공간을제공 그결과입주기업차원에서일의창의성과생산성을제고하고혁신을촉진하여, 궁 극적으로는회사이윤의창출과향상으로연결 [ 임대인/ 자산보유자 ] 공유오피스공급업체에게임대함으로써얻을수있는편익과비용에 대해면밀하게비교분석할필요가있음 - 단기적으로공실해소, 신용도높은장기임차인의유치, 오피스빌딩전체의어메너티 향상등과같은편익이예상되는한편, 개별임차인에대한통제와전체빌딩의임차인 구성력이약화될수있다는측면도존재 임대인입장에서의 Pros and Cons 공실해소 Pros Fit in & out 비용의감소 장기의신용도높은임대유지 빌딩의어메너티, 커뮤니티향상 Cons 임대인의임차인 (end-user) 통제약화 빌딩전체의임차인구성력약화 보안이슈(24 시간개방) 빌딩브랜드이미지희석 * 자료: CBRE(2016) 참조재작성 [ 자산운용사1] 경쟁과협력의양면전략을검토해야할시기 - 공유오피스공급업체와의파트너쉽, 임차유치를통한공실해소를통해관리중인오피스의 가치를제고하는한편, 자산관리및임차인서비스역량과상품개발을통한자체공유오피스 공급브랜드개발을검토할필요 단계적인공유오피스플랫폼구축과자산관리운영의효율성및시너지를검토 - 사업화초기단계인 공유주택 의모델도그성장가능성과공유오피스와의연계사업 시너지효과등을고려하면신사업으로서의잠재력이클것으로예상 例 ) 공유주택( 임대주택, 오피스텔활용) 과공유오피스연계사업모델 Koramco Research & Development Office 6 6
[ 자산운용사2] 창의적사고, 신상품, 투자전략, 리서치, 네트워크확대를위해글로벌공유 생태계로진입하는방안을검토 - 독립적성격의부서혹은투자영업일선부서의일부가공유오피스에입주하거나유연근무가 가능한거점을마련하는방안 HSBC, GM, KPMG, Microsoft, BMW 등의글로벌기업들도기존사무공간의확장, 프로젝트팀, 창의성등을중시하는부서등의수요를공유오피스에서해결하고있음 * 목적 : new ideas, retain talent, biz opportunity, building networks * 미국내공유오피스입주자의 50% 가다국적대기업인것으로조사 [CBRE, 2016] - 현재의업무공간역시공유오피스의공간디자인개념을활용하여, 소통, 협업, 혁신을 위한개선방안을검토할필요 사무공간의기능적경직성, 부서- 부문간공간단절, 공동체형성등의어려움을 완화하여개방과소통지향형공간으로의변화를꾀할필요 ISSUE FOCUS No.10 (2017년 4 월) (06158) 서울특별시강남구삼성로 511 골든타워 4층 편집인 최중석 / 조사분석실장 발행처 발행일 코람코자산신탁조사분석실 2017년 4월 27일 본보고서의내용은당사조사분석실이신뢰할수있는자료및정보를이용해작성한것이며 이내용은집필자개인의견으로 코람코자산신탁의공식적인견해가아님을밝힙니다. Koramco Research & Development Office 7 7
[References] 이종아/ 추여경, 2016, 서비스드오피스의개념및현황, KB경영연구소 Andrea Felsted, 2003, Serviced Offices, Financial Times Andrew Rice, 2015, Is This the Office of the Future or $5 Billion Waste of Space?, Bloomberg Businessweek Chan and Chiang, 2016, The Rise of co-working Space in Asia Pacific : Boon or bane?, CBRE Deskmag, 2017 Coworking Forecast Deskmag, 2017, Brief History of the Office Deskmag, 2017, The History of Coworking In a Timeline Harvard Business Review, 2015, 기업이코워킹스페이스에서얻을수있는교훈 JOH & Company, 2016, WEWORK, Magazine B. No.52 Jonathan Wright, 2017, The Flexible Workspace Outlook Report, Colliers International www.wework.com, www.welive.com Koramco Research & Development Office 8 8