인천지점 평가서문의 : 조사담당이신일, 김윤희고객상담 : 조사평가부장 TEL. (032)437-6771 FAX. (032)437-6779 http://www.kab.co.kr
APPRAISAL STATEMENT
1) 취지 2) 관련근거 3) 인근지역및동일수급권유사지역내매매사례 기호소재지지목 면적 ( m2) 용도지역 거래금액 ( 원) 계약시점 비고 거래( 계약) 단가는십원단위에서절사하여백원단위까지표시함.( 이하같음.) 4) 그밖의요인보정치산출내역 가) 산식
나) 비교사례기준가격 누계 0.881
다) 공시지가기준가격 라) 그밖의요인격차율 마) 그밖의요인보정치결정 마. 공시지가기준법에의한토지단가산정 기호 비교표준지 ( 원/ m2) 시점수정 지역요인 개별요인 기타요인 산정단가 ( 원m2) 결정단가 ( 원m2)
5. 종교부지대지추산액 구분기호면적 ( m2) 단가( 원/ m2) 대지추산액( 원) 1 741.0 2,160,000 1,600,560,000 종교부지 2 566.0 2,180,000 1,233,880,000 3 270.0 2,430,000 656,100,000 합계 1,577 3,490,540,000
Ⅸ. 분양예정공동주택의대지및건축물추산액 1. 평가기준및방법 가. 평가기준 나. 평가방법 분양예정공동주택의세대별가격산정방식 - 세대별분양예정가격 = 기준가격( 단가) 공급면적 세대별효용지수 - 세대별효용지수 = 유형별효용지수 층별효용지수 향별효용지수 TYPE별 효용지수 위치별효용지수 구조별효용지수 2. 기준가격의결정 가. 원가법에의한산정 1) 분양예정공동주택에귀속되는원가 구분대지( 원) 건축물( 원) 합계( 원) 비용 예상사업비총액 159,405,357,310 294,445,081,240 453,850,438,550 수입임대아파트 7,142,554,735 17,969,939,293 25,112,494,028
구분대지( 원) 건축물( 원) 합계( 원) 근린생활시설 1,376,973,000 2,546,027,000 3,923,000,000 종교부지 3,490,540,000-3,490,540,000 소계 12,010,067,735 20,515,966,293 32,526,034,028 분양예정공동주택의대지및건축물잔여배분예정액 ( 예상사업비총액 - 수입합계) 421,324,404,522 2) 분양예정공동주택에귀속되는평균단가 총원가 분양면적 = 421,324,404,522 143,341.414 m2 2,939,307 원/ m2 3) 원가법에의한평균가격검토 나. 거례사례비교법에의한산정 1) 산정방법
2) 인근지역및동일수급권유사지역내분양사례 단지개요 위치인천광역시계양구귤현동 306-1 번지일대(3 단지) 단지명계양센트레빌건설사동부 청약시작일 2010.10 입주예정일 총가구수 1,425세대일반분양 1,425세대 단지규모지하2 층/ 지상13~15 층, 26개동비고민간건설 분양내역 주택형 전용면적 ( m2) 분양가구 층 분양가 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2,3.3 m2) 1 333,800 3,060 10,115 2 344,600 3,159 10,442 33A 84.92220 76 3 355,400 3,258 10,770 기준층 (4~) 358,900 3,290 10,876 최상층 362,500 3,323 10,985 1 394,200 3,058 10,108 2 406,900 3,156 10,433 39 101.8626 109 3 419,600 3,255 10,759 기준층 (4~) 423,800 3,287 10,866 최상층 428,100 3,321 10,977
주택형 전용면적 ( m2) 분양가구 45A 121.6787 62 층 분양가 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2,3.3 m2) 1 459,200 3,087 10,204 2 474,000 3,186 10,533 3 488,800 3,286 10,862 기준층 (4~) 493,700 3,319 10,971 최상층 498,700 3,352 11,082 1 539,000 3,076 10,169 53A 145.8937 50 2 556,400 3,175 10,498 3 573,800 3,275 10,826 기준층 (4~) 579,500 3,308 10,933 최상층 585,300 3,341 11,043 3) 인근지역및동일수급권유사지역내거래사례 단지개요 위치인천광역시계양구서운동 178번지외 단지명서운동경남아너스빌건설사경남 단지규모 5 개동, 255세대사용승인일 2007.09.28
거래사례 아파트명 전용면적 ( m2) 공급면적 ( m2) 층 거래시점 거래가격 ( 천원) 거래단가 ( 천원/ m2) 비고 133.25 162.91 12 2011.03 520,000 3,191 구역외 경남아너스빌 101.84 130.92 4 2010.10 390,000 2,978 구역외 116.50 144.85 15 2011.03 430,000 2,968 구역외 단지개요 위치인천광역시계양구서운동 203번지 단지명계양임광그대家건설사임광 단지규모 7 개동, 373세대사용승인일 2009.10.01 거래사례 아파트명 전용면적 ( m2) 공급면적 ( m2) 층 거래시점 거래가격 ( 천원) 거래단가 ( 천원/ m2) 비고 임광그대가 84.92 112.62 4 2011.04 300,000 2,663 구역외 84.92 112.62 9 2011.02 300,000 2,663 구역외
7) 주변가격수준등을고려한분양예상가격검토 다. 분양예정기준단가결정 3. 세대별효용지수산정 가. 산정기준
나. 1) 유형별효용지수 개요 2) 유형별선호를결정하는요인 항목세부항목유의사항 사회적인식 환가성 - 평형간구성비율 평형별효용 동류집단의식 - 주위환경에민감 가족구성원 - 대형평수의프리미엄 프라이버시보호 3) 기준세대유형의결정 4) 유형별효용지수산정을위한참고사례
분양사례 1 위치인천광역시계양구귤현동 306-1 단지명 계양센트레빌2단지건설사동부건설 청약시작일 2011.09.24 입주일 2013.07 총가구수 ( 단지규모) 445 가구 (5동 29 층) 일반/ 임대분양 445 가구 / 0 가구 단지종류아파트사업구분일반 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 84.9220 84.9220 53 359,900 4,238.01 1.00 84.9860 84.9860 79 358,900 4,223.05 1.00 84.9653 84.9653 26 358,900 4,223.05 1.00 101.8626 101.8626 54 423,800 4,160.51 0.98 121.6787 121.6787 30 493,700 4,057.41 0.96 121.1579 121.1579 14 493,700 4,074.85 0.96
분양사례 2 위치인천광역시계양구동양동동양토지구획정리사업구역 26블럭 단지명우남푸르미아건설사우남건설 청약시작일 2010.03.12 입주일 2012.01 총가구수 158세대일반/ 임대분양 158 가구 / 0 가구 단지종류아파트사업구분 단지규모 3동 8-15층지하철 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 84.9530 84.9530 42 308,600 3,632.60 1.00 84.9410 84.9410 42 308,600 3,633.11 1.00 84.9240 84.9240 74 306,100 3,604.40 0.99
분양사례 3 위치인천광역시계양구박촌동 125-3번지외 38필지 단지명박촌한양수자인건설사 ( 주한양 ) 청약시작일 2009.10.12 입주일 2012.01 총가구수 376 가구일반/ 임대분양 376 가구 / 0 가구 단지종류아파트사업구분 단지규모 10-15 층, 8개동 - 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 59.9700 59.9700 85 232,000 3,868.60 0.98 84.99A 84.9900 133 334,000 3,929.87 1.00 84.99B 84.9900 103 347,000 4,082.83 1.04 120.9300 120.9300 55 487,000 4,027.12 1.02
분양사례 4 위치인천광역시부평구부개동 120-342 외 28필지 단지명푸르지오건설사 ( 주) 대우건설 청약시작일 2007.06.08 입주일 2010.01 총가구수 1,054가구일반/ 임대분양 890 가구 / 164 가구 단지종류아파트사업구분재개발 단지규모 20-26 층, 12개동지하철 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 84.6640 59.9730 88 288,300 4,807.16 1.05 88.6640 59.9730 92 273,900 4,567.06 1.00 85.8880 59.9230 50 292,300 4,877.93 1.01 114.7070 84.9800 128 444,300 5,228.29 1.09 115.5720 84.9840 81 425,300 5,004.47 1.04 158.7200 131.2040 230 682,500 5,201.82 1.08 160.1390 130.8430 89 688,700 5,263.56 1.09 168.8200 131.8340 132 652,900 4,952.44 1.03 192.9600 163.6180 42 831,000 5,078.84 1.06
분양사례 5 위치인천광역시남구학익동 510 단지명용현학익두산위브건설사두산건설( 주) 청약시작일 2008.10.23 입주일 2011.09 총가구수 432가구일반/ 임대분양 단지종류아파트사업구분재개발 단지규모 32-34 층, 3개동지하철 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 23.758 23.758 12 52,000 2,188.74 1.00 25.3740 25.3740 12 56,000 2,206.98 1.01 28.3560 28.3560 5 62,000 2,186.49 1.00 34.083 34.083 12 75,000 2,200.51 1.00 36.168 36.168 12 80,000 2,211.90 1.01 37.286 37.286 5 82,000 2,199.22 1.00 41.070 41.070 12 90,000 2,191.38 1.00 59.246 59.246 5 130,000 2,194.24 1.00 88.53 88.53 5 194,000 2,191.35 1.00 108.526 108.526 52 364,000 3,354.03 1.53 110.159 110.159 48 369,000 3,349.70 1.53
분양사례 6 위치인천광역시남동구고잔동소래논현지구 C-10블럭 단지명 에코메트로3차더타워건설사 ( 주한화건설 ) 청약시작일 2010.04.08 입주일 2013.10 총가구수 644가구일반/ 임대분양 단지종류아파트사업구분재개발 단지규모 46-51 층, 3개동지하철 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 95.690 95.690 152 485,700 5,075.77 1.00 105.047 105.047 244 550,600 5,241.46 1.03 117.318 117.318 190 629,800 5,368.32 1.06 128.913 128.913 20 696,400 5,402.09 1.06
분양사례 7 위치인천광역시남동구논현동 66-24 단지명유호N-CITY1단지건설사유호건설( 주) 청약시작일 2010.01.19 입주일 2013.05 총가구수 383가구일반/ 임대분양 단지종류아파트사업구분재개발 단지규모 39 층, 3개동지하철 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 84.3320A 84.332 127 341,663 4,051.40 1.00 84.5500B 84.550 113 340,255 4,024.31 0.99 96.3747 96.3747 67 394,960 4,098.17 1.01 101.1212 101.1212 76 434,771 4,299.50 1.06
분양사례 8 위치인천광역시동구만석동 22-1 단지명웰카운티건설사인천도시개발공사 청약시작일 2011.11.11 입주일 2014.06 총가구수 178가구일반/ 임대분양 150/28가구 단지종류아파트사업구분 단지규모 14-26 층, 3개동지하철 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 75.9238 75.9238 42 228,160 3,005.12 1.01 75.9700 75.9700 20 227,380 2,993.02 1.01 84A 84.9420 23 253,870 2,988.75 1.01 84B 84.9731 65 252,570 2,972.35 1.00
분양사례 9 위치인천광역시서구경서동청라지구 A8블럭 단지명청라푸르지오건설사 ( 주대우건설 ) 청약시작일 2009.11.18 입주일 2013.03 총가구수 751가구일반/ 임대분양 751가구 단지종류아파트사업구분 단지규모 40-58 층, 4개동지하철 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 94.740 94.740 46 495,100 5,225.88 1.00 94.919 94.919 44 488,400 5,145.44 0.98 114.104 114.104 48 608,100 5,329.35 1.02 120.315 120.315 54 625,400 5,198.02 0.99 120.315 120.315 54 611,000 5,078.34 0.97 139.486 139.486 54 753,900 5,404.84 1.03 139.486 139.486 54 742,600 5,323.83 1.02
분양사례 10 위치인천광역시서구당하동당하지구 15블럭 9~18,20롯트 단지명 검단힐스테이트5차건설사현대건설( 주) 청약시작일 2010.11.18 입주일 2013.04 총가구수 412가구일반/ 임대분양 412가구 단지종류아파트사업구분 단지규모 15 층, 6개동지하철 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 84.9956 84.9956 75 344,000 4,047.27 1.00 84.9656 84.9656 60 349,000 4,107.53 1.01 84.9745 84.9745 84 343,300 4,237.74 1.05 99.4816 99.4816 120 417,100 4,192.74 1.04
분양사례 11 위치인천광역시연수구송도동 161-3 단지명송도캐슬해모로건설사롯데건설( 주) 청약시작일 2010.11.12 입주일 2013.04 총가구수 1439가구일반/ 임대분양 1439가구 단지종류아파트사업구분 단지규모 24-40 층, 13개동지하철 유형전용면적 ( m2) 일반분양 ( 가구수) 분양가격( 천원) 단가( 천원) 평형지수 64.6999 64.6999 45 288,400 4,457.50 0.91 84.8669A 84.8669 292 416,000 4,901.79 1.00 84.5317B 84.5317 296 412,800 4,883.38 1.00 84.8669C 84.8669 39 415,700 4,898.26 1.00 84.8516D 84.8516 30 412,300 4,859.07 0.99 94.2428 94.2428 380 493,900 5,240.72 1.07 115.7688 115.7688 162 582,100 5,028.13 1.03 125.9313 125.9313 81 643,600 5,110.72 1.04
5) 유형별효용지수의검토및결정 유형 59A 59B 59C 84A 84B 84C 99 125 효용지수 1.02 1.02 1.02 1.00 1.00 1.00 0.99 0.98 다. 1) 층별효용지수 개요 2) 층별효용격차의발생요인
층별요인내용 일조 채광의요인 조망 압박감의요인 소음의영향요인 엘리베이터이용요인 난방및단열요인 시각적프라이버시요인 재해시안전요인 통풍및공기요인 - 층별에따라일조를받는방수, 주거또는 室의채광시간, 室의일조입 사각등이달라짐 - 일반적으로일조를받는 室의수가많고, 채광시간이길수록단위주택 가격은상대적으로높게인식됨. - 특정조망요소가보이는경우와반대로, 인근건물로인하여압박감또는폐쇄감등이느껴지는경우에따라심리적인느낌이다름. - 일반적으로특정조망요소가베란다를통하여시각적으로보이는단위주택의가격은상대적으로높게인식됨. - 소음이발생지와의거리및정도에따라서심리적느낌이다름. - 소음은발생지에서멀리떨어질수록그영향이감소되기때문에층이 높아질수록즉, 지면에서멀어질수록소음이적게느껴지며, 이러한경 우단위주택의가격은상대적으로높게인식됨. - 층이높아짐에따라엘리베이터이용이필수적인데, 엘리베이터의수송 인원의용량 속도 대기시간( 즉, 상층부로의시간) 소음유무 고장여부등 에따라만족도가크게달라짐. - 일반적으로대기시간이짧고, 소음과고장이없는경우단위주택의가 격은상대적으로높게인식됨. - 난방및단열은내부마감재와난방방식에의해영향을많이미침. - 일반적으로중앙난방보다는개별난방을, 개별난방보다는지역난방을선 호하는경향이있음. - 도시민의성향이개인적, 이기적중심으로변화함에따라사생활침해에대한의식이상당히높아지고있음. - 일반적으로본인에대해서는시각적프라이버시가보장되고다른한편으로적절한통제를할수있는경우를선호함. - 자연재해나안전재해에대한노출정도및횟수에따라기피성향의차이가있음. - 즉, 각종재해로부터의적정하게보호되며, 한편으로는신속한대피가가능한경우를선호함. - 단지내이동배출원, 고정배출원, 주변오염원에대해공기의오염인식도 가다르게나타남. - 일반적으로고층일수록외부의신선한공기유입이용이하고, 통풍이 잘되는것으로인식되고있음. 3) 층별효용지수산정을위한참고사례
계양센트레빌 위치 : 인천광역시계양구귤현동 306-1번지일원공급규모 :2 단지,256 세대( 전체 1~3 단지,1,425 세대) 분양일자 : 2011년 9월 분양공급내역 주택형 ( m2) 층 분양가격 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2) 층별효용비 최상층 362,500 3,270 1.010 6층이상 358,900 3,237 1.000 110.8729 4~5층 358,900 3,237 1.000 3 355,400 3,205 0.990 2 344,600 3,108 0.960 1 333,800 3,011 0.930 최상층 428,100 3,238 1.010 6층이상 423,800 3,206 1.000 132.1915 4~5층 423,800 3,206 1.000 3 419,600 3,174 0.990 2 406,900 3,078 0.960 1 394,200 2,982 0.930 최상층 498,700 3,317 1.010 6층이상 493,700 3,283 1.000 150.3664 4~5층 493,700 3,283 1.000 3 488,800 3,251 0.990 2 474,000 3,152 0.960 1 459,200 3,054 0.930
송도캐슬 & 해모로 위치 : 인천광역시계양구연수구송도동 161-3번지공급규모 : 1,439세대분양일자 : 2010년 11월 분양공급내역 주택형 ( m2) 층 분양가격 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2) 층별효용비 11~33 418,000 4,949 1.022 6~10 413,000 4,889 1.010 5 409,000 4,842 1.000 84.4691 4 401,000 4,747 0.980 3 392,000 4,641 0.958 2 380,000 4,499 0.929 1 367,000 4,345 0.897 11~28 559,000 6,618, 1.020 6~10 553,000 6,547 1.009 84.4433 5 548,000 6,488 1.000 4 537,000 6,357 0.980 3 526,000 6,227 0.960 2 509,000 6,026 0.929 11~35 628,000 7,435 1.019 6~10 622,000 7,364 1.010 5 616,000 7,293 1.000 111.4615 4 603,000 7,139 0.979 3 591,000 6,997 0.959 2 573,000 6,784 0.930
검단힐스테이트 4차 위치 : 인천광역시서구당하지구 30BL 1-5LOT 공급규모 : 588세대분양일자 : 2010년 2월 분양공급내역 주택형 ( m2) 층 분양가격 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2) 층별효용비 15 436,190 4,060 1.025 6~14 425,670 3,962 1.000 107.4423 3~5 417,160 3,883 0.980 2 410,900 3,824 0.965 1 408,640 3,803 0.960 15 475,940 4,113 1.025 6~14 464,500 4,014 1.000 115.7167 3~5 455,310 3,935 0.980 2 448,400 3,875 0.965 1 445,910 3,853 0.960 15 521,920 4,096 1.025 6~14 509,380 3,998 1.000 127.4136 3~5 499,190 3,918 0.980 2 491,740 3,859 0.965 1 489,000 3,838 0.960
부평산곡푸르지오 위치 : 인천광역시부평구산곡동 106-7번지공급규모 : 765 세대( 일반분양 : 316 세대) 분양일자 : 2009년 9월 분양공급내역 주택형 ( m2) 층 분양가격 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2) 층별효용비 15 360,800 3,358 1.049 6~14 344,000 3,202 1.000 84.9956 3~5 337,100 3,137 0.980 2 328,900 3,061 0.956 1 321,600 2,993 0.935 15 360,100 3,112 1.049 6~14 343,300 2,967 1.000 84.9745 3~5 336,400 2,907 0.980 2 328,300 2,837 0.956 1 321,000 2,774 0.935 15 437,800 3,436 1.050 6~14 417,100 3,274 1.000 99.4816 3~5 410,000 3,218 0.983 2 402,200 3,157 0.964 1 394,100 3,093 0.945
영종한라비발디 위치 : 인천광역시중구중산동경제자유구역영종지구 A44BL 공급규모 : 1,365세대분양일자 : 2009년 10월 분양공급내역 주택형 ( m2) 층 분양가격 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2) 층별효용비 20층이상 404,900 6,749 1.013 기준층 399,900 6,666 1.000 101.5405 4~6층 394,900 6,582 0.987 3 389,900 6,499 0.975 2 384,900 6,416 0.962 1 374,900 6,249 0.937 20층이상 465,000 7,751 1.015 기준층 458,000 7,634 1.000 101.5405 4~6층 451,000 7,517 0.985 3 443,000 7,384 0.967 2 433,000 7,217 0.945 1 423,000 7,051 0.924 20층이상 565,000 9,417 1.018 기준층 555,000 9,251 1.000 139.5524 4~6층 545,000 9,084 0.982 3 535,000 8,917 0.964 2 525,000 8,751 0.946 1 515,000 8,584 0.928
청라푸르지오 위치 : 인천광역시서구경서동청라지구 A-8BL 공급규모 : 751세대분양일자 : 2009년 11월 분양공급내역 주택형 ( m2) 층 분양가격 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2) 층별효용비 40~46 540,800 5,697 1.136 35~39 537,000 5,657 1.128 25~34 529,400 5,577 1.112 24 510,400 5,377 1.072 91.919 22 506,500 5,336 1.064 20~21 510,400 5,377 1.072 10~19 495,100 5,216 1.040 4~9 476,100 5,016 1.000 3 460,800 4,855 0.968 2 453,200 4,775 0.952 40~46 653,800 5,730 1.135 35~39 649,300 5,690 1.127 25~34 640,100 5,610 1.111 24 617,200 5,409 1.071 114.104 22 612,700 5,370 1.064 20~21 617,200 5,409 1.071 10~19 599,000 5,250 1.040 4~9 576,100 5,049 1.000 3 557,800 4,889 0.968 2 548,700 4,809 0.952
주택형 ( m2) 층 분양가격 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2) 층별효용비 51~56 821,900 5,892 1.142 40~50 816,200 5,851 1.134 32~39 799,200 5,730 1.110 31 770,900 5,527 1.071 139.486 29 759,600 5,446 1.055 20~28 770,900 5,527 1.071 10`19 742,600 5,324 1.032 4~9 719,900 5,161 1.000 3 691,500 4,957 0.961 2 685,900 4,917 0.953 영종힐스테이트 위치 : 인천광역시경제자유구역영종하늘신도시 A45BL 공급규모 : 1,628세대분양일자 : 2009년 11월 분양공급내역 주택형 ( m2) 층 분양가격 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2) 층별효용비 20층이상 331,540 3,925 1.021 6~19 328,180 3,885 1.010 5 324,810 3,845 1.000 83.3720 4 318,080 3,766 0.979 3 314,710 3,726 0.969 2 311,350 3,686 0.959 1 296,200 3,507 0.912 83.0110 20층이상 331,540 3,925 1.021 6~19 328,180 3,885 1.010
주택형 ( m2) 층 분양가격 ( 천원) 단가 ( 천원/ m2) 층별효용비 5 324,810 3,845 1.000 83.0110 4 318,080 3,766 0.979 3 314,710 3,726 0.969 2 311,350 3,686 0.959 4) 참고사례의효용지수검토 구분( 분양면적) 층지수비고 1층 0.897 ~ 0.935 2층 0.929 ~ 0.965 85 m2내외 3 층~5층 0.958 ~ 1.000 6 층~19층 1.000 ~ 1.010 20층이상 1.021 ~ 1.022 1층 0.898 ~ 0.960 2층 0.892 ~ 0.965 110 m2내외 3 층~5층 0.959 ~ 1.000 6 층~19층 1.000 ~ 1.010 20층이상 1.020 ~ 1.025 1층 0.920 ~ 0.930 2층 0.945 ~ 0.950 140 m2 ~ 150m2 3층 0.960 ~ 0.980 4~6층 0.980 ~ 0.985 기준층 1.000 20층이상 1.015 ~ 1.020
5) 연구사례의분석 가) 한국감정원연구사례 사례평형구분지수비율비고 1층 100 90.9 최상층 103 93.6 2층 104 94.5 oo구 서울시 S아파트 42 3/17층 106 96.4 4층 107 97.3 5/16층 108 98.2 6층 109 99.1 중간층 110 100 - 재건축관련 -18 층아파트 -33 평에서 1~3 층은상업용 1층 100 93.5 33 4/5/ 최상층 105 98.1 6/16/17층 106 99.1 중간층 107 100 1층 100 94.3 최상층 101 95.3 oo구 안양시 S아파트 32/24 2/26층 103 97.2 3~5/25층 104 98.1 - 분양관련 -27 층아파트 6~9/23~24층 105 99.1 중간층 106 100 1층 100 93.5 oo구 군포시 S아파트 32/24 최상층 102 95.3 2층 104 97.2 - 재건축관련 -19 층아파트 3/18층 105 98.1
사례평형구분지수비율비고 4~6 층/17층 106 99.1 중간층 107 100 oo구 고양시 S아파트 32 1층 100 95 2 층~4 층,23층 102 97 4~6층 103 98 7~8층 104 99 9~22층 105 100 - - 재건축관련 -23층아파트조합원분양가산정 나) 기타연구사례 층과가격에대한연구사례( 정기영, 아파트동일단지내세대별효용격차및분양가산정방법에관한연구, 주택연구 제9권1 호, 2001) 연구자/ 사례층별가격격차비고 주택산업연구원 대한주택공사 LG 한국감정원 대한부동산경제연구소 건설영업부 남향인경우로얄층대비 - 준로얄층: 97.63% - 끝층(20 층) :92.00% - 최저층: 87.4% 남향인경우로얄층(100) 대비 - 준로얄층: 96.48% - 1 층, 최상층: 92.98% 대형평형일수록로얄층과비로얄층간의가격격차가커짐 로얄층과비로얄층간가격격차 - 저층아파트: 7~10% - 고층아파트: 13~17% 로얄층과비로얄층간의가격격차 : 5~10% 로얄층과비로얄층간의가격격차하나로 MC - 서울: 9.6% - 신도시: 7.0% 분양사례대림구리토평 2 층최상층 / :1 층대비+750만원기준층(3~19 층):1 층대비+1,500만원 로얄층:7~18층준로얄층:2~6,19층끝층:20층 로얄층/ 준로얄층/ 끝층의기준 - 15 층: 3~14 층/ 2 / 15,1층 - 18 층: 3~16 층/2,17/1,18층 - 20 층: 3~18 층/2,19/1,20층 자양동아파트및일산시 oo 아파트연구사례 로얄층의기준 -10 층:7~8층 -15 층:9~15층 - 20 층:14~17층 분양권전매추이조사 부동산컨설팅업체 층별로분양가의 5~10% 정도차등
연구자/ 사례층별가격격차비고 금호구리토평중간층:1 층/ 최상층대비 3.3% 차등 신명구리토평중간층:1층대비 10% 차등 대우안산고잔 2 층/ 차상층:1 층/ 최상층대비+336만원층별로분양가의 3~5% 차등 풍림안산고잔중간층:+385만원층별로분양가의 3.7% 차등 대림아크로빌층및개방감에따라 4% 변화층별로분양가의 3.3% 차등 삼성서초가든 층및개방감에따라최고 67% 변화 대우트럼프월드 층및개방감에따라최고7% 변화 6) 층별효용지수결정 구분 1층 2층 3층 4층기준층이상 효용지수 0.920 0.950 0.970 0.99 1.00 라. 향별효용지수 구분남향남동향남서향 효용지수 1.010 1.000 0.995
마.TYPE별효용지수 1) 유형별 TYPE 현황 분양형 TYPE 공급면적 ( m2) 배치형 59A 80.496 3베이 24 형 59B 80.502 3베이 59C 80.249 3베이 84A 112.561 4베이 34 형 84B 113.585 3베이 84C 111.366 3베이 40형 99 131.982 4베이 50형 125 165.272 4베이 2) TYPE 별효용지수결정 구분 59A 59B 59C 84A 84B 84C 99 125 효용지수 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 바. 위치별효용지수 1) 위치별효용지수의개요
2) 위치별효용지수의결정 위치별효용지수 = Privacy 지수 + 시야확보( 앞트임) + 접근성지수 사. 구조별효용지수 동별형태및위치적용지수비고 탑상형중앙탑상형외곽판상형 0.990 1.000 1.000 아. 세대별효용지수의결정 4. 공동주택의대지및건축물추산액
Ⅰ. 감정평가의개요 1. 평가대상물건개요 2. 기준가치및감정평가조건 3. 주된감정평가의방법
Ⅱ. 기본적사항 1. 사업의명칭 : 2. 대상물건 : 3. 기준시점 :
4. 기타사항 Ⅲ. 서운구역주택재개발정비사업의개요 본사업계획은사업시행자가제시한 2010년 12월 29일서운구역주택재개발정비사업사업시행인가고시문등에따라기재한것으로추후계획변경등에따른차이가있을수있음.( 이하같음) 1. 위치 : 2. 면적 : 3. 사업시행자 : 사업추진경과
4. 사업계획 토지이용계획 구분면적 ( m2) 구성비 (%) 비고 대 지 공동주택등 63,619.0 71.63 종교부지 1,577.0 1.78 정비기반시설 23,614 26.59 공원 12,365.0 13.92 운동장 3,639.0 4.10 완충녹지 1,632.0 1.84 주차장 538.0 0.6 도로 5,440.0 6.13 합 계 88,810.0 100.0 설계개요 위치구분계획내용 주용도 공동주택( 아파트) 및복리. 부대시설 -12개동 1,518세대 구조철근콘크리트구조 / PC 복합화구조 인천광역시계양구서운동 9-13 번지일원 건폐율 14.77% 용적률 249.02% 층수아파트 : 지하 2 층 / 지상 30층 건축면적 9,393.602 m2 f 연면적 연면적 : 242,467.230m2 - 지상 : 160,625.887m2 - 지하 : 81,841.343m2
공동주택유형별면적표 유형 세대수 전용면적 주거공용 공급면적 계약면적 비고 38 260 38.517 13.369 51.886 79.539 임대 59A 57 59.979 20.517 80.496 123.557 59B 53 59.988 20.514 80.502 123.570 59C 108 59.851 20.398 80.249 123.218 84A 354 84.756 27.576 112.561 173.411 84B 334 84.94 28.645 113.585 174.566 84C 114 84.224 27.142 111.366 171.833 99 120 99.907 32.075 131.982 203.709 125 118 125.139 40.133 165.272 253.915 합계 1,518 117,806.857 39,024.823 156,831.680 241,268.188 복리및부대시설개요 구분산식법정계획 관리사무실 10 m2+(50 세대를넘는매세대*0.05 m2) 83.400m2이상 359.370m2 주민운동시설 300 m2+(500세대를넘는 200 세대마다*150 m2) 1,605.000 m2 1,063.500m2이상 861.925m2 경로당 40 m2+(150 세대를넘는매세대당*150 m2) 176.800m2이상 303.252m2 보육시설 500 세대이상 : 영유아 40 인이상(1인당 4.29 m2) 171.600m2이상 528.484m2 주민공동시설 50 m2+(300 세대를넘는매세대당*0.1 m2) 171.800m2이상 1,067.086m2 문고 33 m2이상, 열람석 6 석, 도서관자료 1,000권이상 33.000m2이상 569.803m2 근린생활시설세대당 6m2미만 9,108.000m2미만 1,199.042m2 전용면적 85m2이하 1/85m2 1,071.2대 주차대수 공동주택 전용면적 85m2초과 1/70m2 379.4대 2,022 대 소계 1,451.0대
구분산식법정계획 주차대수 근린생활시설시설면적 1/134m2 8대 11대 합계 1,459대 2,033대 진입도로 1,000세대이상 2,000세대미만 - 15M(20M) 이상 25M 단지내도로 휴게시설 6M 이상 500세대까지 1 개소+500세대마다 1개소이상설치 저수조세대당 1.5ton 설치 8M 4개소이상 4개소 2,277.00ton이상 2,940ton 어린이놀이터 300 m2+(100 세대를넘는매세대*1 m2) 1,718.00m2이상 2,392.000m2 5. 사업계획도면 조감도
단지배치도
6. 단위세대평면도 59m2A ( 기본형) 59m2B ( 기본형)
59m2C ( 기본형) 84m2A ( 기본형)
84m2B ( 기본형) 84m2C ( 기본형)
9 m2 ( 기본형) 125 m2 ( 기본형)
Ⅳ. 평가대상물건의개황
2. 교통상황(Traffic) 3. 형태및이용상황(Shape & Use) 4. 도로상태(Access)
5. 토지이용계획관계및공법상제한상태(Zoning & Regulations) Ⅴ. 분양예정대지및건축물의추산액
2. 원가항목 가. 종전자산평가액 항목평가액( 원) 비고 1) 종전자산평가액 128,696,821,340 산술평균 2) 제외대상액 시행사매입국공유지 6,100,000,000 미동의자수용추산액 30,000,000,000 사업시행자제시자료기준 사업시행자제시자료기준 3) 원가산입종전자산가액 (3)=1)-2)) 92,596,821,340 나. 대지비 다. 건축공사비, 설계비및감리비 3. 원가산출내역 가. 대지부분
번호항목금액 ( 원) 1 종전자산평가액 92,596,821,340 2 토지매입비( 미동의자수용추산액) 30,000,000,000 3 국공유지매입 6,100,000,000 4 조사측량비 327,518,000 5 정비기반시설공사비 4,000,000,000 6 준비용역비 776,900,000 7 지장물정비비 7,602,905,000 8 인입공사비 1,777,883,750 9 손실보상비 5,000,000,000 합계 148,182,028,090 나. 건축물부분 번호항목금액 ( 원) 1 건축공사비 266,682,562,500 2 매입부가세 136,016,100 3 설계비 2,528,446,000 4 감리비 4,266,921,000 5 기타용역비 100,000,000 합계 273,713,945,600 다. 공통부분
번호항목금액 ( 원) 1 조합운영비 3,360,000,000 2 총회등회의비 1,000,000,000 3 행정용역비 2,727,043,860 4 기타용역비 2,341,800,000 5 각종분담금 3,825,621,000 6 제세공과금 700,000,000 7 금융비용 15,000,000,000 8 예비비 3,000,000,000 합계 31,954,464,860 라. 원가총액 번호항목금액 ( 원) 1 대지부분 148,182,028,090 2 건축물부분 273,713,945,600 3 공통부분 31,954,464,860 합계 453,850,438,550 4. 분양예정대지및건축물의추산액 가. 분양예정대지의원가배분
토지금액 + 공통금액 토지금액토지금액 + 건물금액 = 148,182,028,090 + 31,954,464,860 148,182,028,090 148,182,028,090+273,713,945,600 = 159,405,357,310 나. 분양예정건축물의원가배분 건축물금액 + 공통금액 건축물금액토지금액 + 건축물금액 = 273,713,945,600 + 31,954,464,860 273,713,945,600 148,182,028,090+273,713,945,600 = 294,445,081,240 다. 분양예정대지및건축물의추산액및배분비율 대지비 159,405,357,310 35.1% 배분가격( 원) 건축비 294,445,081,240 64.9% 합계 453,850,438,550 100.0% Ⅵ. 임대주택의대지및건축물추산액
연면적 13,490.36 m2 층수 1 층 ~ 30층 1개동 임대아파트세대별면적표 ( 단위 : m2) 구분세대수전용면적주거공용면적공급면적기타공유면적계약면적 38 TYPE 260 세대 38.517 13.369 51.886 27.653 79.539 대지비( 원) 건축비( 원) 임대주택총액( 원) 7,142,554,735 17,969,939,293 25,112,494,028 Ⅶ. 근린생활시설( 분양상가) 의대지및건축물추산액
구분층수연면적 ( m2) 비고 근린생활시설 -1 근린생활시설 -2 지상1층 457.482 지상1층 352.700 지상2층 388.86 합계 1,199.042
4. 인근지역및동일수급권유사지역내참고사례 가. 분양사례 구분상가명위치층 기준분양가 ( 만원/ m2) 입점시기 ( 예정) 1 529 1 캐슬베리 인천광역시부평구부평동 408-4 2 157 3 142 2012.12 4 142 1 680 ~ 710 2 대우프라자 인천광역시부평구산곡동 124-84 2 197 3 166 2011.10 4 151 1 453 ~ 514 2 151 ~ 181 3 현대프라자 인천광역시계양구효성동 198-1 3 106 ~ 121 2010.10 4 106 ~ 121 5 106 ~ 121 나. 거래사례 효성동 242-7번지근린생활시설
구분내역비고 소재지계양구효성동 242-7 1985.02.09 사용승인 호수 거래일자 전유면적 ( m2) 분양면적 ( m2) 전용률 총액 거래금액 ( 원) 단가 ( 원분양 / m2) 비고 107호 2010.05.27 38.00 40.94 92.8% 149,000,000 3,640,000 뉴서울5차제상가동 구분내역비고 소재지계양구효성동 238-1 1994.12.17 사용승인 세대수 648세대 1994.12 입주 호수 거래일자 전유면적 ( m2) 분양면적 ( m2) 전용률 거래금액 총액 ( 원) 단가 ( 원분양 / m2) 비고 203호 2011.02.11 40.60 56.5659 71.8% 102,000,000 1,800,000 풍림아파트제상가동
호수 거래일자 전유면적 ( m2) 분양면적 ( m2) 전용률 거래금액 총액 ( 원) 단가 ( 원분양 / m2) 비고 110호 2008.06.25 41.250 49.738 82.9% 210,000,000 4,220,000 5. 근린생활시설의가격결정 구분층수단가( 원/ m2) 면적 ( m2) 가격결정( 원) 근린생활시설1 근린생활시설2 1층 4,050,000 457.482 1,853,000,000 1층 4,050,000 352.7 1,428,000,000 2층 1,650,000 388.86 642,000,000 합계 1,199.042 3,923,000,000
6. 근린생활시설의대지및건축물추산액 대지비( 원) 건축비( 원) 근린생활시설총액( 원) 1,376,973,000 2,546,027,000 3,923,000,000 Ⅷ. 종교부지의대지추산액
기호구분면적 ( m2) 형상도로경사도비고 1 종교시설1 741.0 사다리형중로한면평지 3종일주 2 종교시설2 566.0 사다리형중로한면평지 3종일주 3 종교시설3 270.0 가장형중로각지평지 3종일주 합계 1,577
4. 평가액산출과정 가. 비교표준지선정 1) 인근비교표준지목록 (2011.1.1. 기준) 기호 일련번호 소재지 지목 면적 ( m2) 이용상황 용도지역 도로교통 형상 공시지가 ( 원/ m2) 비고 나) 비교표준지선정및사유 나. 시점수정 1) 지가변동률
나) 생산자물가변동률(2010 년도=100.0) 다) 시점수정치의적용 다. 지역요인비교 라. 개별요인비교 표준지다 & 기호 (1)
구분 조건항목세항목 표준지 ( 다) 격차율 기호 (1) 비고 누계 1.00 0.670 표준지다 & 기호 (2)
구분 조건항목세항목 표준지 ( 다) 격차율 기호 (2) 비고 누계 1.00 0.677 표준지다 & 기호 (3)
구분 조건항목세항목 표준지 ( 다) 격차율 기호 (1) 비고 누계 1.00 0.753 마. 그밖의요인보정
LAND&BUILDING APPRAISAL SPECIFICATIONS
LAND APPRAISAL PROTOCOL
PARTITIONED BUILDING APPRAISAL SPECIFICATIONS
PARTITIONED BUILDING APPRAISAL SPECIFICATIONS
PARTITIONED BUILDING APPRAISAL SPECIFICATIONS